2017年11月25日

海外でも通話料や通信料を気にしなくて済むように・・・

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会社を休んで連休にして海外に遊びに来ております。それでも不動産のお仕事は

待ったなしで来ていますので、旅先からでも対応をしなくてはなりません。今回は

そんな海外で便利に不動産関連の仕事をするために私が揃えているものをご紹介します。



海外でネットを使うには、以下の3点くらいの可能性があると考えます。

1.日本でモバイルルーターをレンタルする

2.SIMフリー携帯に現地SIMカードを入れて使う

3.SIMフリーモバイルルーターに現地SIMカードを入れて使う



まず、SIMフリー携帯、SIMフリーモバイルルーターとは何かから説明します。

その名の通り、SIMフリー化したスマホや携帯、モバイルルーターのことなのですが

たぶん最初に「SIMフリーって何?」から書かないといけないだろうと思います。



そもそもSIMカードとは何か?これは、加入者を特定するためのID番号が記録された

ICカードで、携帯電話の中にセットされています。電話番号などが記録されており、

SIMカードを変更するとその携帯の電話番号が変わります。機種変更などの場合は、

SIMカードを変更元の機種から変更先の機種に挿しなおす作業が行われます。



となると、ドコモの携帯のSIMカードをauの携帯に挿したら、auで販売している

機種をドコモで使えるようになるの?と思うかもしれませんね。仮にドコモユーザーで

あったとして、au版iPhoneXしか店頭にないけどどうしてもiPhoneXが

ほしい、、じゃあau版を買ってSIMカードを元々の携帯のものに入れ替えれば・・・



でもそううまくはいきません。

日本の携帯は原則的に「SIMロック」された状態になっているためです。

自社のSIMカードしか使えない状態=SIMロック、と捉えていただければ結構です。

その携帯では自社のSIMカードしか認識しないように制御をかけています。

そしてそのSIMロックがかかっていない状態を「SIMフリー」と言います。

SIMフリーになっていれば、SIMカードを挿し直すことで他社のSIMカードも

認識してくれるようになります。



SIMフリー化するには、大手通信キャリアのショップに行って、SIMフリー化を

してほしい旨を窓口に伝える(満たすべき条件がいくつかあるようですが、詳細は

各キャリアのショップで確認ください)か、SIMフリースマホと呼ばれている

スマホを買ってしまうかのどちらかになります。



さて、長々とSIMロックとSIMフリーについて書きました。

これが前提知識で、ここから海外で通信環境を手に入れる方法の話です。

冒頭で箇条書きした3つの方法について説明します。



1のモバイルルーターを借りるという手ですが、羽田なり成田なりで海外でも使える

モバイルルーターを借りることが出来ますので、それを海外に行く前に調達しておき

現地でそれを使ってWi−Fi通信でネットを使う、ということになります。



SIMフリースマホがなくても良く、手軽に準備ができるというメリットはありますが

コスト的にはちょっとだけ割高です。でも一日あたり1000円まで行かない価格なので

お財布にそこまで厳しいものでもありません。SIMフリーとかそういうことを意識する

必要もないので、そんなに海外に行く頻度が高くない人はこれで充分ではないかと。



2のSIMフリー携帯は、日本でSIMフリー携帯を持っていることを前提として、

現地でSIMカードを購入して利用する方法。3も同様で、SIMカードを挿す対象が

SIMフリーのモバイルルーターになる、というだけです。



一昔前は海外で通信環境を揃えるのは大変でしたが、今は大概の国で空港にネットを

何日か無料で使えるようになるカードが販売されています。これら(=SIMカード)を

購入することで、だいたいのことはできるようになります。



ただ、海外でSIMカードを買った場合も、一般的に普及している大手通信キャリア

(ドコモ、au、ソフトバンク)の携帯だと、使うことはできません。SIMロックが

かかっているためです。ですので、SIMフリーの携帯なりスマホなりを持っていく

必要がある、ということになります。



私はSIMフリースマホもSIMフリーモバイルルーターも持っているので、今回は

どちらにしようかと迷いましたが、最終的には3のSIMフリーモバイルルーターに

しました。通信機器を複数持っている(日本のスマホ、SIMフリースマホ、PC)ので

ルーターであれば複数の機器を接続することができること、渡航先の料金プランが

データ通信量無制限であること、などを考慮してのことです。



通信量が有限であれば、あえてSIMフリースマホのみに挿すか、スマホとルーターの

両方に挿して通信量を減らすか、など考えると思います。私は割と通信量も多いので。



SIMフリーモバイルルーターで運用するなら、ルーターはNECのが無難でしょう。

ATermシリーズのMR04LN以上を買っておけば間違いないかと思います。







MR04LNはMR05LNの前世代の機種です。私はこちらを使っておりますが

特に不便はありません。MR03LNも持っていますが、これはSIMカードの設定を

Web上から行う必要があり、めんどくさいです。しかも03はSIMフリー化されて

いないケースもあるようで(私もそのケースに遭遇し、au系のUQ Mobileの

SIMが読み込まれずハマりました)、04もしくは05がいいと思います。



現地SIMを購入するメリットとして、コストが安く抑えられることが挙げられます。

国によりますが、たぶんモバイルルーターを日本で借りるのの半分くらいの費用で

使うことが出来ると思われます。



ネット環境があれば、たいがいのことはできるでしょう。

通話だけは国際電話になっちゃうので、050PlusなどIP電話のアプリを

準備しておくと、電話代も節約できます。私も昨日海外から東京8棟目(仮)の

契約の関係で不動産業者さんやら金融機関さんやらに電話したり、東京2棟目の

借り換えの件で金融機関さんに電話したりしておりました。IP電話だと通話料も

3分10円とかそんなレベルで済むから、海外から発着信しても費用の面で心配を

する必要はなくなります。



これだけ準備していけば、現地で急な仕事になっても安心です。

(仕事が発生しないことが一番ベストですけどね・・・)



不動産投資で経済的自由を達成し、会社などのしがらみから離れた方も多いと思います。

海外でも不自由しない環境を作って、全世界どこでも困らないようにしておくことで

人生により幅が出るのではないでしょうか。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月29日

ケーブルテレビ、物件に導入して損することは特にないはず。

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とりあえずケーブルテレビを引っ張れないか確認するようにしています。



古い物件を購入することが多いので、購入して部屋に入った際に、テレビのアンテナを

つなぐ部分の端子がどういう形状になっているかを確認するのが癖になっています。



古い物件だと、被覆を外して直接ぐりぐりっと巻き付けるやつとかもありますよね。

ああいうのだとやっぱりちょっとどうなのかなーと思ってしまうわけです。

(イメージつかない方はこちらのサイトの絵を見てみてください)

https://www.amazon.co.jp/gp/aw/help/id=16461931



高齢者の方はまだまだテレビが情報源だったりしますから、物件にお住まいになる方に

おかれましても、テレビは快適にみられるような感じにしておいた方がいいと思います。

だから、テレビの端子もできるだけ取り扱いが簡単な最新のものがいいでしょう。



私はこの端子が古い物件を見ると必ず確認することがあります。

ケーブルテレビを導入して、この端子も一緒に交換して貰えないか、と。



ケーブルテレビを物件自体に導入し、料金を払えばすぐ映るようにしておくことで

入居者様は好きな時にケーブルテレビを契約できるようになります。興味がなければ

お金を支払わなければいいだけで、払わなくてもケーブルテレビ経由で無料の番組や

普通の地上波の番組は見ることができます。



オーナーとしては物件にアンテナを立てる必要もなくなるし、電波障害の心配も

いらなくなります。そして条件によっては無料インターネットまでついてきます。



札幌の某J○OMさんでは、少しだけお金を払うと1Mbpsのインターネットが

ついてくるサービスがあります。私は導入していませんが、これを使って無料の

インターネット完備です、とうたっているケースもあるようです。



ただ、営業に出た際に気が付きましたが、このスピードで無料インターネットと

言われても、仲介さんにはあまり好ましく思われていないようでした。

仲介さんのところに無料インターネットありと書いて営業に行った際に「速度は

どのくらいですか?」と聞かれることが多くなったのがその根拠です。遅いと

入居者様から不評のようです^^;



基本、ケーブルテレビの設備は無料で導入してもらえます。月々の電気代数百円は

支払わなくてはなりませんが、そのくらいは別に構わないでしょう。



入居者様はテレビを見る環境が少し充実し、オーナーは電波障害などのことを

考えなくてよくなり、ケーブルテレビの会社さんは自社サービスを使ってもらえる

チャンスが拡大する。特に誰も損をしない取引なので、私は積極的に導入してます。



先日購入した札幌5棟目、札幌6棟目でも、早速導入を打診しました。

札幌5棟目はすんなりと導入できそうですが、札幌6棟目が思わぬ苦戦中です。



管理会社さん経由で問い合わせてもらったのですが、最初の頃はエリアなので

設置可能という感じで進んでいました。入居率が50%だと導入できないという

話もあり、1部屋埋めてから改めて交渉しよう、というところまで会話を進めて

おりました。具体的な話になってきてるので、リフォーム終わったら早く埋めて

交渉再開しよう、という感じでいたのですが・・・



ケーブルテレビの業者さんから「導入できない」といきなり言われてしまいます。

どうやら、物件近隣の電柱が強度不足であることが理由だそうです。マジっすか!



導入するためには、以下の2点をクリアしなくてはならないようです。

・電力会社さんに電柱交換を打診

・私有地道路を通るため、土地所有者の承諾が必要

特に電柱交換はハードルが高く、過去の事例からかなり難しいということでした。



管理会社さんには、ひとまず正攻法で何とかしてほしいと伝えましたが・・・

今度もうちょっと詳しく打ち合わせをして、何をどうすれば前に進んでいくのか

考えなくてはならないなと思った次第です。

物件が古いだけでなく、電柱まで古いとは思ってもいませんでした。



そんな事例もたまにはありますが、基本的にはすんなり導入できると思います。

ちょっとしたことですが、誰も損をすることはないと思いますので、保有されている

物件にもしアンテナがまだついていたりするようでしたら、導入を検討してみては

いかがでしょうか。悪くはないと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月08日

制度融資と築古耐用年数超過案件の親和性。

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制度融資を活用して、本来融資で購入できそうにない築古木造などの物件を購入する。

そんな取り組みができそうな金融機関さんを見つけました。



耐用年数を超えた融資を得ることって、やっぱり難しいなと思っています。

サラリーマンに優しいSOS系のところだと楽勝なのだと思いますが、それ以外で

壁を超えるのって意外と大変だということを札幌築古RCの件で思い知りました。



これまで、意外とその壁を感じずにここまでやってこれた自分がいました。

東京3棟目、東京4棟目、東京5棟目。これら全部耐用年数超過の物件です。

東京4棟目は再建築不可につき、ノンバンクさんでしたが、それ以外は小さな

金融機関さんで思い切り耐用年数を超えた融資をしていただいております。



札幌6棟目も耐用年数が残り8年しかないところ、15年融資を引くことが

できておりました。しかもつい最近の出来事ですからね、これ。



そんなこともあり、耐用年数なんて言うけど、なんだかんだで何とかなるんでしょと

軽く見ていた自分が、この間の札幌築古RCへの買付に走らせたのだと思います。



しかし、こうやってみると、耐用年数超過でクリアできているのはいずれも少額の

案件ばかりです。高額の耐用年数超過案件に関しては、もう少し慎重に考えないと

いけないな・・・と思うようになりました。



逆に言えば、ある程度価格がこなれているものになれば、取り組める感じはします。

札幌のある金融機関さんは、自己資金を2割程度入れてくれれば検討可能ということを

仰っていました。億越えのような大きな案件でなく、数千万単位のものであれば、

この条件を満たして購入することは可能かなと思っています。



また、先日札幌の投資家さんからご紹介していただいた金融機関さんは、仙台法人で

札幌に支店がある(常駐する人はいない)という条件でも、何とか取り組んで

貰えそうでした。こちらは制度融資の活用などで、支店内で決済に持ち込めれば

本部に話がいかずに耐用年数超過でも問題なく融資できる、ということでした。



例えば札幌市であれば、札幌みらい資金という制度があります。札幌市の未来に対して

良好な結果を生み出すであろうジャンルについては、積極的に支援しますという

内容になっております。上限2億円なので、この制度融資を使えば理論上は先日

見送った築古RCでも融資は出たのかもしれません。現実的に、億を超えるとさすがに

やりにくいようでしたが・・・。5000万前後くらいが目安ですかねえ、きっと。



こういう制度融資を積極的に取り扱ってくれる金融機関さんを見つけることができれば

築古でも融資をしてもらうことができるかもしれません。ただし、ある程度小さな物件に

限り、かつ利回りも15%くらいは到達していないといけない、ということになるので

それなりにハードルは高いです。20%とかゴロゴロしてたあの頃だったらなあ。



そんな状況を整理していくと、やっぱり小さな物件という選択肢ばかりになります。

結局大きな物件にはいつになっても取り組ませてもらえないのね・・・と残念がる私。

早くバブルがはじけて、物件がお手頃価格になってくれないだろうかと。ええ。

値段が下がれば手も出しやすくなるのです(利回り的にも総額的にも)。



今度、札幌4棟目を売却することになりますので、そうなるとますます私の保有物件は

小粒になっていきます。億超えの物件がなくなり、野立て太陽光が一番借入が多いという

なんだかよくわからない状態になります。ダウンサイジングも有効な局面なので、

これはこれでいいのだと思いますが・・・市況がまた割安にふれてきたら、蓄えた

自己資金で大きいのを買ってみたいよなあという気持ちにもなる私です。



とまあ話は少し逸れましたが、耐用年数超過案件は大きいものではなく小さいものを探し

大きいものに関しては新築とかで探していくことにしようと思います。あとは制度融資を

もう少しきちんと調べて、それらを使って新たな金融機関さんの開拓を考えたいですね。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月27日

事業計画書で目を惹き、融資獲得の確率をあげていく。

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やることがいっぱいあってあたふたしている私ですが、昨日の夜は夜なべをして

高利回りRCの事業計画書を作っていました。



いくつかの理由が重なり、よく貸してくれると評判の金融機関さんでは融資付けが難しく

そのため利回りが一昔前みたいな数字になっているRC。勿論、一筋縄で融資がつくかと

言えば、つくわけはありません。でもそれって、単純に金融機関さんの開拓をしないで

簡単に融資が付くところで攻めるからそうなるんじゃない?



その点、私は気合と根性でわけのわからない金融機関さんから融資を獲得することが

比較的得意です。ですので、こういう融資が難航している案件は得意とするところ。

先日、どこにあたるかのピックアップも終わりましたので、ここからは絨毯爆撃です!



業者さんと手分けして、片っ端から当たっていく戦法を取りました。

今のところ、12行に連絡を取り、入口段階を突破したのが6行。4行は撃沈。

残り2行は何とか工夫すれば入口段階を突破できそうな気がする、という具合です。



審査に応じてくれた金融機関さんのうち、2行は既存取引行さんです。1行は修繕などの

融資取引をしており、もう1行は積金のみ。でもやっぱり、口座が全くないのと

多少でもあるのとでは話の通しやすさが違います。

本日は積金やってる金融機関さんに朝一番で立ち寄り、事業計画のプレゼンです。



さて、ここであまり融資審査の経験がなかったり、いっぱい持ってるけどSOS系で

買っているから事業計画なんて書いたことないよ的な感じだったりすると、ユーは何を

そんなに書類書いてるの?と思われるかもしれません。そんなあなたに教えましょう。

ちょっと印象が良くなる(かもしれない)事業計画書の書き方を。



基本的なセットとして、以下の3つのカテゴリの資料を準備します。

カテゴリ1:今回対象物件に関する資料

カテゴリ2:事業主紹介

カテゴリ3:今回対象物件を購入するにあたっての事業計画



カテゴリ1は、業者さんから貰う資料を一式くっつければOKです。

マイソク、レントロール、謄本、公図、測量図、建物図面、確認申請、検査済証、

評価証明などがあれば充分でしょう。



カテゴリ2は自己紹介。確定申告とか決算書とかを3期分、保有物件の一覧、保有物件の

謄本、返済予定表、評価証明、レントロールなどを準備します。



私は保有物件の一覧表だけでなく、全ての物件の簡単な紹介資料も作ってあります。

返済比率とか残債が一目でわかる表もその中に入れてあります。初めての金融機関さんに

行った時に、これを見せると割とウケは良いです。とにかく、相手の立場に立った時に

膨大な資料を仕分けるインデックスのようなもの、さらっと知りたい時にそれだけを

見れば何となく把握できるものを準備する方が、相手も見やすくて助かると思います。



そしてカテゴリ3が事業計画としてはキモになる部分です。カテゴリ1で揃えた資料と、

その物件を今後どうやって運営するかをプレゼンテーションするための事業計画書を

揃えます。これにより、この人は業者さんに言われたものをそのまま丸呑みして

持ってきたのではなく、自分なりに検討した上で持ってきたんだなということを

わかっていただくのです。



私の場合、Wordでつらつらと作る事業計画書と、Excelで計算する収支の

シミュレーションを作ります。Wordは過去にいろんな情報商材を参考にしながら

アレンジして作ったもの、Excelは仙台大家の会で流通しているものを自分が

使いやすいように改造したものを利用しています。



Wordには、その物件が良いものだとわかってもらうための説明を書きます。

位置する都市の簡単な情報や、最寄駅の乗降客数などから、賃貸需要が旺盛だとか。

間取りがいいから客付が楽だとか。あるいは、土地面積と建物面積から、積算評価が

こんなにあるから安心だとか。いろいろな観点で良いところを書いていきます。



勿論、良いことばかりではありません。間取りが悪いとか、立地が悪いとか。

そういう場合は、どうやってそれをリカバリーするかもあわせて書きます。

間取りが悪いから、地域最安値にして需要喚起しますとか。駅から遠いけど

近隣に商業施設があるからそこに働く人の需要が見込めるとか。外壁が汚いから

これだけ費用をかけて修繕する予定だとか。

そういうリカバリー策が思いつかないなら、その物件は買うのをやめましょう。



そして収支シミュレーション。これはExcelのシミュレーションを簡易的に

言葉と数字で書いて終わりです。詳細はExcelを見てね、と。

シミュレーションの条件を別紙にわかりやすく書き出しただけ、ってとこですね。



Excelはいろいろなツールがあるのでご自身で見つけてもらえばOKですが、

少なくとも税引後CFと累計CFが出せるといいのではないかと思います。

そして大事なのは、普通に運営したらこうなるというシミュレーションだけでなく、

ストレスをかけてきつめなシミュレーションを一緒に持っていくこと。ちゃんと

最悪のケースを考えているということをPRすることです。



まあぶっちゃけ、金融機関さんは自分たちの基準でシミュレーションをし直すから

極論言えばなくてもいいんです。でも、自分の頭の中を整理するためには作るべき。

運営費の根拠なんかも自分で整理して考える機会になるし、最悪どこまで空いても

死ななくて済むかのイメージもつきます。金融機関さんが考える数字とかい離すれば

金融機関さんも「これはなんでこう考えてるんですか?」って聞いてくれて、

先方のシミュレーションにも影響を与えられますし。



で、最後に買う人(つまりあなたおよびあなたの資産管理法人)の紹介。

不動産賃貸業者としていかに実績があるか、いかにサラリーマン業で安定収入が

あるか、などなど、自分を精一杯アピールします。私の場合は、法人の経営理念とか

社内体制、社有物件数なんかも書いてます。



大事なのは、読んだ相手がポジティブな気持ちになってくれるか?ということ。

そして書いている自分が安心できるか?ということも大事です。良いことも悪いことも

色々思い浮かべて、悪いことに関してはその対策をきちんとイメージする。そして

そのことをきちんと文字にして、相手に伝える。そんなところです。



書式のサンプルとかがないからわかりにくいかもしれませんが、仲良くしている方なら

個人的にお声がけいただければ、今回作ったものとかお見せします。



まあそういったものを作り、全部印刷して金融機関さんに持ち込むと、資料がちゃんと

作ってあって助かります、という話にだいたいなります。素人仕事でも真心こめて

しっかりやれば、融資担当者の助けになるのだなということがわかり、嬉しくなります。



事業計画を作ったことがないという方、是非一度作って、知らない金融機関さんに

アポを取って飛び込んでみませんか?意外と楽しいと思いますよ!



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月10日

購入時に必要な「諸経費」の内訳を理解し、その節約方法を検討する。

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一般的に、物件を購入するときは初期費用を7%ほど見ておくよう言われることが

多いかと思います。では、それはどこまで厳密な話なのでしょうか。



私がただいま買付を入れているやや大ロット札幌築古中古RCがあります。

ただいま、融資付けの傍らで価格交渉もしており、その価格交渉が成立しないと

自己資金の投入額が大きくなり面白くない状況に陥ります。



では、いくらまで価格交渉が必要なのか?自分がここまでなら出して言いと思う

自己資金の範囲に収めるには、いくらまで価格交渉が必要か?

この辺を紐解くために、諸経費7%をやや厳密に計算する必要がありました。

というわけで、せっかく考えたことなのでブログネタにしてみようと思います。



まず、諸経費として必ず必要なのは以下の項目です。

・不動産取得税

・仲介手数料

・火災保険料

・土地/建物登記費用(登録免許税)



銀行融資を受ける場合は、以下の費用も必要になります。

・抵当権設定登記費用(登録免許税)



それから、諸経費とは違うけど、決済時の金額を左右するという意味からすれば

以下の項目も大事です。

・敷金継承

・固定資産税按分

・家賃日割り



不動産取得税は「固定資産税評価額×4%」で計算できます。

土地については本日(2017/1/10)時点では特例があり、4%→3%に

なっていますので、若干安くなります。これ、時限立法ですので、いつ特例が

なくなるかはわかりません。延長される可能性も大いにありますが、そういうものです。



仲介手数料は「売買価格×3%+6万」で覚えておけば良いかと思います。

細かいことを知りたい方はググってみてください。



土地/建物登記費用と、抵当権設定登記費用については、そのほとんどが国への税金で

占められており、そこに多少の司法書士さんへの報酬が入ります。報酬額を除いた

税金部分の計算は以下の通りです。

建物登記:固定資産税評価額×2%

土地登記:固定資産税評価額×1.5%

抵当権設定:融資額×0.4%



敷金継承は、中古の収益物件などのように既に賃貸借契約が発生しており、それを

引き継ぐ場合に発生します。敷金は預り金ですから、賃貸借契約を引き継ぐ相手に

敷金も引き継がなくてはなりません。要は、これまでに預かっている敷金を買主に

まるっと渡す必要がある、ということです。



固定資産税按分は、その物件の売買が行われる日を境に、固定資産税を売主と買主で

負担額を決めて精算することを言います。固定資産税は1/1時点での所有者に対して

1年分が課税されますので、その課税される分を権利が移動する日を境として負担する

ことになります。



これがまたややこしいことに、関東と関西で起算日が異なります。

関東では1月1日の場合が多く、関西では4月1日の場合が多いと聞いております。

1月1日を起算日とした場合、1月1日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。

4月1日を起算日とした場合、4月1日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。



家賃の日割りは見ての通りです。決済月の家賃を、所有権移転当日を境にして

売主と買主に割り振ります。



決済前に仲介業者さんから当日のお金の流れを示した資料が出てくると思いますが

その中身はこんな風に計算されています。一度見返してみて、ご自身で納得してみると

知識になってその後もしかしたらいいことがあるかもしれません。



ちなみに、上の説明を見ればわかると思いますが、これらの金額を決める要素として

・購入価格

・固定資産税評価額

・融資額

の3つがあります。このうち、一番影響があるとすれば固定資産税評価額でしょう。

国の税金関係はほぼこれで決まっています。地方大型積算モリモリRCとか購入すると

固定資産税評価額は高くなる傾向にありますから、初期費用が重くなりがちです。

ある意味、国の養分になっているわけです^^;



さて、仮に現金がギリギリだった場合に、いろいろな創意工夫をして決済を乗り切る

ことができるように、知恵を絞ってみました。最近ギリギリな決済や契約が多いので

あまり必要ないというか必要としたくなくても、こんな知識ばかり増えていきます(笑)



まず、決済当日には関係がないものは不動産取得税と火災保険です。



不動産取得税は半年とか経ってから請求されるものなので、決済のタイミングから

時間的に余裕があります。仮に自己資金がすぐ準備できなくとも、その間のCFで

賄えるとか、それまでに借入できるとか、そういう算段があればよいでしょう。

(最悪、税務署に相談すれば分割納付もできますが、当然金利もつきますから

 資金の算段がないのに買っちゃダメですよ!)



火災保険は後日引き落としとかクレジットカード払いとかにすることができるので

決済当日に現金が必要かと言われると、決してそんなことはありません。そうは言っても

そう遅くないタイミングで支払は必要ですけどね。



火災保険は途中から補償の内容を変えることも可能なはずです。どうしてもきつい時は

とりあえず安い金額の最低限の保険に入り、CFが累積されてきたタイミングを見て

保険を切り替えることを考えても良いでしょう。

また、質権を取らない金融機関さんで融資を受けるなら、年払いにするのも効果的です。



残りは当日必要になるお金です。これらは絶対に準備しておかなくてはなりません。



仲介手数料は絶対に値切っちゃダメです。次の案件がその業者さんから回ってこなく

なる可能性が高いので、そこはニコニコして払いましょう。本当にダメな業者さんで

二度と取引しないという自信があるなら、値切ってもいいかもしれませんが・・・。



あとは登記関係で司法書士の先生にお願いしなくてはなりません。上級者であれば、

自分で登記して報酬は払わないという手もありますが、この場合は報酬額よりも

固定資産税評価額や融資金額に左右されるので、苦労の割に節約できる金額が小さいと

私は思っております。できるだけ安い司法書士の先生を探す、くらいでしょう。



あとは各種日割り系です。



一番いじくる余地があるのは固定資産税でしょう。1月起算、4月起算のどちらが

自分にとって有利であるかを計算すると、意外と当日必要な資金が変わることに

気が付くと思います。関東だからって4月1日起算を選んじゃダメということは

ありません。大きな物件だと固定資産税も大きいので馬鹿にできませんから、

ここは相談してみることをおススメします。



敷金は、地方で飽和しているワンルームとかだと、そもそも敷金が取れないケースも

あると思います。できるだけそういうものではない物件を選ぶと、当日継承される

敷金が増えて、自己資金の投入量が少し減るかと思います。



決済はできるだけ月初にすれば、日割り家賃をよりいっぱい貰えることでしょう。

あるいは月末でもいいのかもしれません。翌月家賃は既に売主さんのところに

ある程度振り込まれていると思いますから、それが当日買主に渡される可能性は

あるのではないかと思います。なお、この辺は私もこれまで意識したことがないので、

嘘を言っているかもしれません・・・^^;



さて、自分の決済のことを考えると、やっぱりもうちょっと価格交渉が必要ということは

わかりましたので、引き続き仲介業者さんと揉んでみたいと思います!



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