孤独死のあった物件を売却する時に告知は必要？

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大家の会のトピックとして話題に挙がっていたのですが、孤独死や自殺など事故が

発生した物件を売却する時って告知をどうしていますか？



私、昔はいろんな大家の会に顔を出してた時期もあったのですが、最近はそういうのは

あまり出ておりません。なんでと言われると深い理由があるわけではないのですが、

特にそういう会に出席しなくても何とかなるようになったからかなと思っています。

具合がよくない方向で考えると、そういった情報収集や交流に対する意欲が減退している

という言い方もできるかもしれません。



昔は交流こそが生き残るための生命線だと思っていたので、こんな出不精な発言が

自分の口から飛び出すとは思っていませんでした。当時の自分が今の私を見たら

びっくりするんだろうなあ。でもこれは手元（？）の交遊関係だけでどうにかなるまでに

交遊関係が拡げられたということでもあるのかもしれません。



実際のところ、全国どこに行っても誰かしら知ってる大家さんがいる状態には

なりましたし、何か困ったことがあれば雑に相談するだけである程度の見解を

周りの方から集めることができます（そしてそもそも自力でも割と解決できるように

なっています）。新しいことを始めようとか、そういうイメージが出てこない限りは

今の状態で特に困ることもないよね、というのが率直な感想でもありますので

そりゃ現状を変える積極性にも乏しくなりますやね。



えっと、何の話だったっけ。自分語りをしてしまいましたが、今日は別にそういうことを

書きたかったわけじゃないんです。



何かと言いますと、私が一応会長をしている関東→札幌の大家会の中で、孤独死した

物件の売却に関する話題が少し盛り上がっていたので、それについて話題にしようと

思っていたのです。



関東地方から北海道に遠隔投資する人のための互助会、という位置づけで始めたのですが

もはや今の融資情勢だと札幌に物件を購入するのも難しく、当時買っていた人は

利益確定で売却しているしで、もはやその条件を設定していると大家の会自体が

成立しなくなるような状態になっておりました。そこで、コンセプトを少し変えて、

遠隔大家さん同士の互助会という趣に衣替え。看板と中身が一致しない状態になって

しまいましたが、これはこれで新たなメンバーが加入するきっかけとなりましたので

悪くはなかったのかな？と思います。あまりにも北海道と離れすぎるのも少し寂しくは

ありますけど、時代の流れってことでしょうがないかなーと。



んで、その大家の会のグループＬＩＮＥの中で、孤独死が過去に発生している物件を

売却したいという話が出てきました。なかなか面白そうな話題ですね。私も実は、

過去に孤独死があった物件を売却しています。その時の経験をもとに回答を・・・

と思ったのですが、その辺どうしたっけ？というのが全く思い出せません（汗）



どうしたもんかなあと思いましたが、ここは聞いてみようということで、当時売却を

お願いした仲介業者さんにどうやって売ったか聞いてみることにしました。



仲介業者さんも当時のことは覚えていませんでしたが、今そういう案件があったら、

という前提で教えてくれました。



まず、国交省の出している人の死の告知に関するガイドラインを読みほどく限りは、

原則として自然死は告知不要、事件性のある話の場合も状況を鑑みながら告知というのが

見解になっているようです。ハトさんのサイトにもそう掲載されておりました。



メンバーの悩みは、広く告知をすることで売却価格が安くなってしまうことであったり、

告知事項ありという内容を読んだ人が某〇島てるに書き込んでしまうことなどを

恐れておりました。この点に関しては、少なくともガイドラインから考えるに、

ネットに掲載したりマイソクに掲載したりする必要はなさそうだなと感じます。



私がいろいろ教えて貰った業者さんは、問い合わせがある中でさりげなくそういった

ことがあったことを匂わせると言ってました。あくまでさりげなくです。

例えば修繕履歴の中に孤独死からの原状回復みたいな文言を入れるなど。

こうすることで、仲介業者さんが後から察してくれて、気にする売主さんであれば

あちらが情報収集をするだろうし、気にしない売主さんなら気にせず進めるだろう、

という見解でした。なるほどねー。



ガイドラインの解釈に準ずるなら、売買に関しては双方が合意できるようにうまく

告知するしないを考えなさい、ということだと理解できます。

双方が納得するようにすればいいわけで、そこには告知のタイミングや対象まで

規定するルールはありません。ちゃんと告知はするけど、問い合わせがあってから

告知すればいいというのは合理的だなと思いました。



こういった情報を周りの人からすぐ聞ける状態って、とてもありがたいです。

一人じゃ何もできません。誰かに頼りながら生きています。感謝しなくては。



ということで、孤独死のあった物件の売却の際には、そんなところに気を付けて

動けばいいのではないかと思います。



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マイルはクレジットカードで貯めてます。

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昨今のマイル最新情報についていけてないですが、今のところマリオットカード＋αで

マイルを貯めています。難しいことを考えなくていい範囲で効率がいいと思ってます。



不動産を始める前は、ポイントサイトでちまちまとポイントを貯めるのが好きでした。

いろんなところでポチポチしては１ポイントとか２ポイントとかを貰って喜んでいた

ものでした。今思えば、時給換算したらすごく効率悪いことしてたなあと。

最近の言葉で言えばタイパが悪いってやつですね。ちまちまとした話でした。



その延長線上で、クレジットカードもとにかくポイントが貯まるやつを使って

おりました。あの頃は海外旅行はさほど興味がなかったので、とにかくポイントを

貯めては買物で利用していたと思います。なんか何に使ったかすっかり覚えてない

自分もいますけど・・・。



あ、そうか。あの頃プレミアムカードに興味が湧いて、JCB The Classを分不相応に

ゲットしたのでした。集中的にJCBカード使ってインビテーションが来るのを待つ、

みたいなことをやって無事にゲットしたものでした。年会費が高くてびっくりでしたが

カードの券面を見て悦に入っていた若かりし日の思い出。



マイルを本格的に集めることに切り替えたのはいつからだったか忘れてしまいましたが、

たぶん不動産を始めてからです。それまでも集められるものは集めるスタイルで

やっていましたので収集自体はしていたと思いますが、本格的にマイルにシフトしたのは

ここ１０年以内だったはずです。



マイルの何がいいって、まず私の場合は国内出張で札幌に行くことがとても多いですが

その時の移動の費用がマイルで賄えるというところでしょう。飛行機で行かなくては

ならない遠隔地に物件を持っている人にとっては、マイルはとてもありがたいです。



それから、現金換算した時に１ポイントいくらになるかという観点からもマイルは

お得です。うまく交換できれば１マイルが５円とか１０円とかの価値を生みます。

この間、マレーシア→東京のチケットをとりましたが、ビジネスクラスで３万マイルと

いう破格にお得なプランで予約することができました。普通に予約したら１５万近い

お値段になりますので、１マイル５円に換算できたことになります。



身体が元気なうちに海外旅行や海外視察をしておきたいと思うので、マイルに

交換するのが今は最高効率かな？と私自身は考えております。



昔に比べてこの辺を突き詰めなくなったので、今のところ私はマイルを貯めるのも

ゆるふわ勢になってしまっています。メインはマリオットボンヴォイカードの

プレミアムカードを使っています。マリオット系列の無料宿泊券や無料アップグレードの

特典がついているのも勿論いいのですが、一番のいいところはポイントをマイルに

変更する時の使い勝手の良さが素晴らしいところでしょうか。全世界の様々な航空会社の

マイルに交換ができるのです。普段使わない航空会社の飛行機もマイルで取れます。

そしてＪＡＬやＡＮＡのように有効期限があるマイルでも、使う時に交換することで

有効期限を気にせずマイルを貯めることができます。マリオットポイントは使っていれば

有効期限が更新されるタイプなのでそこも安心です。



ただ、マリオットカードにも弱点があり、税金の支払のポイントがしょぼいのです。

基本１％還元なのですが税金は０．５％還元。これはアメックス側の制約のようです。

そして最近になって、税金の支払に対しては３００万までしかポイントがつかないという

制約も発表されました。勘弁してほしいですねー。



ここ最近はアマゾンペイとかを使うと国税はポイントがいい感じに貯まるとかありますが

あの辺界隈は動きが激しすぎてとてもついていけないので、私はサブカードとして

税金支払用にユナイテッド航空のマイルが貯まるマイレージプラスセゾンカードを

活用しております。最大１．５％（諸条件あり）でマイルを貯めることができます。

税金の支払でも還元率は変わらず、ユナイテッドはスターアライアンスに参加して

いるので、ＡＮＡの飛行機が予約できます。国内線だとＡＮＡ本体よりも必要マイルが

少ないので、なにげに重宝しております。



他にもポイントやマイルを貯めるのにいいカードはいろいろとあるのだと思いますが

面倒くさくなく貯めるという観点では、上記のカードでいいのかなと思っています。

あとは楽天カードとか併用して楽天ポイントを貯めるくらいかな。



本当に詳しい人から見たらおままごとのようなことしか書いておりませんけど、

そんなことをやって海外や国内の飛行機代をマイルでちまちま稼いでいる、という

お話でした。



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オンラインストレージが便利すぎる。

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どこでも仕事ができる体制を整えることは大事なことです。私はその環境を作るために

オンラインストレージのサービスを活用しております。



昔からパソコンを使っているせいか、今でも気合を入れた仕事をする時はパソコンが

手放せません。ブログも文章が長いので、スマホでこれをポチポチ書くのはしんどくて

いつもパソコンで書いております。



パソコンも、デスクトップ１台とノート１台の合計２台を持っています。

厳密な使い分けはしていないのですが、デスクトップの方がディスプレイが大きいので

メールの処理や大きめな表を扱うには向いています。ノートはどこでも使えるので

リビングとかでだらだらと仕事したい時に使う感じです。勿論、外出する時はノートを

持っていって使います。



こうなると当然、パソコン同士でデータの同期がとれていないと不便で仕方がないです。



そして、スマホも当然活用しています。ＳＮＳを見るとか、ちょっとしたメッセージの

やり取りとか、そういうのは全部スマホです。



パソコンで行うこと

ブログ更新、メール処理、Excelなど使った資料作成



スマホで行うこと

ＳＮＳ、メール確認（簡単なもの）、データ確認、写真撮影など



スマホでもデータをさっと確認したいことはあります。あの部屋の家賃いくらだっけとか

この間来ていたファイルの内容確認したいとか、そんなことはしょっちゅうです。

そうなると、やっぱりスマホにもデータが同期していてほしくなります。



そこで活用しているのがオンラインストレージ。

サービス提供企業が準備するインターネット上のストレージ領域にファイルが自動で

アップロードされ、同期がとれるという仕組みです。



もう使い始めて何年になるかわかりませんが、とにかく便利。

パソコンで作ったデータをオンラインストレージに同期されるフォルダに配置すると

すぐにそのファイルがアップロードされ、他のパソコンやスマホで確認できるように

なります。



例えば、家のデスクトップＰＣで作りかけてたファイルがあったとしましょう。

時間がなく、作りかけで出かけることになったとしても、オンラインストレージに

保管しておけば、出先でノートＰＣを使って続きを作ることができます。



あるいは、署名押印した契約書をスキャンしてオンラインストレージに置いておけば

後からスマホ上でその契約の内容を改めて確認することができます。



一番便利なのは、ディスクが仮に飛んだとしても、新しいパソコンを買ってきて

オンラインストレージにログインすれば、全てのデータが残っているということ。

メールはＧｍａｉｌなので、ほとんど移行作業の時間がかからないのは最高です。



セキュリティ面で、自分のデータを第三者に預けるのはどうなの？と懸念する方も

いらっしゃると思いますが、そのリスクを差し引いてもすごく楽です。手放せません。



オンラインストレージはいくつかのサービスがありますが、私はマイクロソフトが

提供しているＯｎｅＤｒｉｖｅというサービスを使っています。Ｗｉｎｄｏｗｓの

エクスプローラ（ファイルを見るやつ）に機能が組み込まれているので、同期のために

特別なプロセスを経る必要がなく、エクスプローラで所定のフォルダに配置するだけで

勝手に同期されます。パソコンを普通に使うのと変わらない操作感で自動的に

オンラインストレージに同期されるのが素晴らしいです。



基本的には無料、ファイルが多くなって容量をいっぱい食い始めると有料プランに

なりますが、そんなにあふれるほど使うことはないでしょう。無料で充分いけます。



ということで、昔もこの話は書いたのでほとんどの人が使っているんじゃないかと

思いますが、もし使ってない人がいらっしゃったら是非試してみてください。



ちなみに何で急にこのことを書いているかと言うと・・・

サラリーマンの出張でホテルからこの更新をしているのですが、プライベートの

ＰＣを忘れてきてしまい、週末やろうと思っていた作業ができないじゃないか！と

発狂中であるためです（汗）

便利なオンラインストレージですが、さすがにパソコンがないと何もできない・・・。



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課税業者になってしまうことによる注意点（コメントありがとうございました）。

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昨日のブログのコメント欄で、一昨日のコメントの補足をいただきました。

せっかくいただいた内容なので、ブログ記事として書かせていただきます。



おおもとの話題は「個人として課税業者になってしまう前に売れそうなものを売った」

ということを大晦日のブログに書いたのが始まりでした。



これに対し、ブログのコメント欄にて「来年はテナントを買えば、建物分は消費税が

還付になりますから、事業用物件を探してはいかがでしょうか？」というご助言を

いただいた私です。その内容について解釈したのは「『事業用』でなくても普通の

賃貸物件を『課税業者さん』から購入すれば、消費税が発生するので、課税業者さんから

物件を購入して売却すれば消費税はトントンになる」ということでした。



非課税業者さんであれば、消費税の概念がないので契約書に土地建物の内訳の比率を

記載する必要もなく、課税仕入には当たらない。課税業者さんの場合は課税仕入に

相当するから、建物に消費税がかかる。だからその消費税がかかる課税仕入と、

課税売上に相当する売却とを両方行えば、課税仕入と課税売上が相殺されて消費税の

支払義務が軽減もしくはなくなる。購入物件の建物価格と売却物件の建物価格が

近い値になる必要があるが、その条件を満たした形で購入しておけば、売却しても

消費税分を支払う必要がなくなる、と考えた次第でした。



この段階で「非課税業者さんから買えば消費税非課税、課税業者さんから買えば

消費税課税」という認識が違ったっぽいなあという気はしています。品目によって

消費税が課税か非課税かというところが変わるわけではありません。建物であれば

事業者がどのような状態であれば、課税取引になると考えます。その観点でいけば、

私の考えていたことは結構的外れだったのではないかと思います。売る人の状態ではなく

買う人の状態で消費税を国に納める必要があるかないかが変わる、が正しいだろうと。

そういった観点からちょっと間違ったことを書いた気がするなあと思っていました。



そしてこの元旦のブログに対して、再びコメント欄で補足の説明をいただきました。

以下、そのまま転記します。



コメント１

居住用賃貸物件を購入した場合、もらえる家賃は非課税売り上げになりますが、

テナント等を購入した場合、もらえる家賃は課税売上になります。

ちょっとわかりにくいのですが、居住用賃貸物件を購入した場合に払う消費税は、

「非課税対応分」もしくは共通の課税仕入対応分になってしまうので、還付の割合が、

１年間のすべての家賃の課税売上割合を掛けたものになってしまうので、還付額が

ガクッと下がってしまいます。

ただ、テナントの家賃は課税売上なので、テナントの建物取得分の消費税は、

「課税売上対応分」になるので、還付がされやすいです。

あとは、太陽光発電とかも、いい案件があれば今年すれば、おすすめです。

その設備の消費税が還付になります。太陽光発電設備→売電の為→売電は

消費税課税→その設備の消費税は課税売上対応分。

コメント２

補足ですが、課税業者から物件を買うのは、消費税の納税にはあまり関係がないです。

免税業者さん（個人大家さん含む）は、消費税の納税義務が免除されているだけで、

取引の中身には、認識されずらいですけど、消費税が内税で含まれています。

飲食店に転用しやすいボロ戸建てとかを購入して、貸し店舗もしくは貸し事務所として

貸せば、テナントを購入したものと同じですね。

こっちのほうが購入物件探しやすいかもしれません。

まずは拙い私の表現を心配して、細かな補足説明をいただきましたこと、感謝します。

コメント１に関しては「課税業者なら消費税還付を受けられる」という内容と理解し、

コメント２に関しては「課税業者かどうかは消費税を納めるのに関係ないよ」という

内容と解釈しました。



コメント２については仰る通りで、私の認識が間違っておりました。失礼しました。

コメント１に関しては、課税業者であれば消費税還付が可能、かつ課税売上の比率を

大きくしないと、還付額が小さくなる、ということを書いているのだと理解しました。



消費税還付を行うには、課税売上が継続的に計上されていることや、課税売上の比率が

むこう３年間（だったかな）大きく変わらないことなど、いろいろと要件があります。

昔は購入直前に自販機を設置して１００円でも課税売上を計上しておけば、消費税還付を

受けることができていましたが、そのスキームはＮＧになり、継続的に課税売上を

発生させることが要件となり、かつ課税売上と非課税売上の比率を見て還付の額が

調整されるというルールに変わったと認識しています。

（狙って還付を受けたことがないので不勉強につき、違うようでしたらご指摘ください）



よって、コメント１でいただいている内容は、できるだけ課税売上の比率を大きくして

非課税売上の割合を減らすことで、消費税還付を受けやすくなります、ということを

書いていただいているのだろうと理解しました。



今回、消費税還付のことでコメントをいただいたのですが、私自身は物件を売却する

時に発生する消費税の納税を合法的に軽減することが出来そうだなとそれを読んで

思ったため、還付とあまり関係ない形でブログにコメントを取り上げてしまいました。

しかも微妙に間違っているという（汗）



そりゃあコメント主さんからしたら、なんのこっちゃい、こいつわかってる？と

不安になることでしょう。なんか、お手間を掛けさせてしまい失礼いたしました。



実際のところ、じゃあ私が消費税還付を受けられるかと言う点については、確かに

可能性はあると思うものの、受けたとしても大した額ではないだろうなと思うのです。

ここまで非課税売上ばかり年間数千万と積み上げてしまっています。課税売上に

相当するのはいくつかある１階テナントくらいです。この状態から課税売上を

上積みするには、結構大きなビル物件なり、高圧の太陽光発電所を購入するなり

しなくてはならないと想像します。それはきついだろうと思って、あまり還付という

選択肢は考えておりませんでした。



そして仮に還付されたと言っても、その後の売上が継続的に１０００万を越えれば

数年のうちに消費税を納める必要が出てくるだろうとも思います。毎年買い続けて

還付を受け続けるのはさすがに難しいだろうと思いますから、いつか逆に消費税を

支払うことになるだろう、と。ですので、あまり積極的に消費税還付を考えておらず、

ズレた取り上げ方になってしまった感じです。



※消費税還付については概略しかわかっていませんので、細かいことは税理士さんに

　確認するようお願い致します・・・。



結果として消費税還付が狙える状況になったら（例えば個人でテナントビルを購入）、

その時は今回の話の内容をしっかり思い出して対応したいと思います。



売却すると消費税をたんまり取られる認識でしたが、購入と売却をうまく組み合わせて

消費税を最小限にすることもできそうだな、という理解が間違っていないか、という

観点については、顧問税理士さんに正月休み明けにでも聞いておこう・・・。



というわけで、コメント欄ちゃんと返信できてませんが、読ませていただいております。

読者の皆様、コメントくださる皆様、改めて感謝します。ありがとうございます。



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固定資産税を少しでも取り戻すためにクレジットカードを活用。

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不動産賃貸業をしていると、切っても切り離せないのが固定資産税です。

今回はその固定資産税を少しでもお得に納税しましょう、という話です。



固定資産税って負担が重いですよね。特にＲＣとか持っているとすごい金額になります。

私自身は仙台法人でＲＣ造がありますが、個人事業主および東京法人ではＲＣ造は

持っておりません。木造ばかりだと割と税金の負担は軽めですので、そこは良いです。

その分融資がつきづらいとか、年数が引けないからＣＦが出にくいとか、デメリットも

ありますけど。



さて、必ず出ていくし、割引も絶対になく、仮に自己破産しても免除されることがない

固定資産税。不動産を保有する以上、必ず付き合っていかなくてはならない税金です。

少しでもお得に納めようとすると、クレジットカードで払ってポイントを還元させるとか

nanacoを使うとか、そういう方法が考えられます。



nanacoに関しては、きちんとやれば一番還元率が高いようですし、クレジットカードで

納税できない自治体の分もポイントが付くということで、メリットはあると考えます。

しかし、なんせ手間がかかる印象があり、私自身は踏み出せていません。

nanacoカードを山ほど持つ必要があるとか、チャージしたらポイントが貯まる

クレジットカードが頻繁に改廃されて変わるとか・・・。



私の場合、手間も還元率もそこそこでいいから手軽にやりたいと考えますので、

クレジットカード払いでポイント還元を狙うパターンで実行しています。



自治体によっては、クレジットカードで固定資産税を納付させてくれます。

対応している自治体がそこまで多くなく、手数料もかかるのが難点ではありますが

手間がかからず現金払いより少しだけ還元率が高くなるということで、対応している

自治体であればメリットはあると思います。



私が保有している物件のある自治体のうち、クレジットカードでの納付に対応している

自治体は、東京２３区と札幌市です。２３区は独自の都税支払サイトから支払うことが

できます。札幌市についてはYahoo!公金支払いから手続きをすることが出来ます。



いずれの自治体も、手元にある納付書に書いてある情報をネットで入力して、

クレジットカードの情報を入れて支払の手続きを取るだけで良いので楽チンです。

クレジットカードの明細があれば、税金をいつ頃いくら支払ったとかの記録にも

なりますし、ポイントも多少ながらついてきます。



ただ、税金のクレジットカード払いの場合、押しなべて「手数料」がかかります。

クレジットカードを利用する際、支払う側は特に手数料はかかりませんが、支払われる

側は利用手数料をクレジットカード会社に納めることになります。クレジットカードの

会社ごとに料率は異なりますが、１％台〜７％台くらいまでの幅があるようです。

（ググってみた結果なので自分で代理店さんと話をしたわけではありません）



自治体でクレジットカードを使って固定資産税を支払った際にかかる手数料は、

恐らくカード会社に払う手数料を利用者に転嫁しているものと推測されます。

手数料の転嫁はクレジットカード会社にて禁止されているという話もあるようですが

それを自治体が堂々とやってしまうのって、果たしてどうなのだろう・・・＾＾；



まあとりあえず、今はそういう制度になっているということを理解した上で考えると、

ポイント還元率よりも手数料が低いクレジットカードを使って納税しないと逆ザヤが

発生してしまうことになります。目安としては、１％のポイント還元率があれば、

手数料負けはしないのではないかと思われます。



パッと思いつくところで、かつ審査が緩いカードと言えば、楽天カードでしょうか。

１％還元になりますので、持ってない人がいたら作っておいても損はないかなと。

ポイントは楽天スーパーポイントで提供されますので、楽天市場や楽天グループの

サービスを使う人であればメリットがあると思います。





私自身も、出張時のホテルは楽天トラベルで取りますし、ちょっとした買い物を

宅店で済ませることも多いです。



また、Yahoo!公金支払いに限って言えば、ヤフーＩＤにＴポイントが紐づけられます。

このＴポイントを使って固定資産税の支払いをすることが出来ます。Ｔポイントが

現金と同様に使えるというのは美味しいと思います。



このブログ記事を書いていて、Ｔポイントが貯まるカードって何があるんだろう？と

疑問に思い、試しに検索してみました。ファミマＴカードやヤフージャパンカードが

代表格のようです。そういえばファミマＴカード持ってたな・・・。

ヤフージャパンカードはけっこう使い勝手もよさそう（このブログを書いている時点で

ＪＣＢブランドならnanacoチャージでポイントが貯まるみたいです）なので、

作ってもいいかなあと思い始めました。



ちまちました話と思われるかもしれませんが、意外と効果は高いと思います。

固定資産税は高額なので、還元率が小さくてもそれなりの金額にはなります。

ポイントを貯めることで、ちょっとした旅行くらいできるかもしれませんよ。



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