2017年02月28日

フェンスが倒れる事故が発生するも、そのフェンスの持主は誰?

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はじめに、昨日のブログを書いた後、この「なんだかなー」感を感じている方の記事を

見つけましたので、ここに貼っておきますね。

「民泊」解禁どころか後退へ、経産省の不作為

シェアリングエコノミー後進国に忍び寄る圧力


米グーグルやフェイスブックなどが加盟する米最大のIT業界団体、

米インターネット・アソシエーションは米国時間の24日、

日本のシェアリングエコノミー政策を痛烈に批判する声明文を公表した。

照準は、民泊新法。


いいぞいいぞ、もっとやれー。外圧かけろー。トランプ大統領にもツイートさせろー。



さて本日のテーマは全く別なお話となります。普通にトラブル事例な感じのお話です。

仙台法人で運営している太陽光発電所のフェンスが倒れるという被害が発生しました。



太陽光発電所は不動産仲間が見つけてきた大きな土地を皆で区画分けして分割保有し、

一気に発注することでコストを抑えて収益性の良い太陽光発電所を作ろう、という

企画からスタートしております。この企画、ふたを開けてみると業者さんの不義理や

土地の売主さんのしたたかなやり口など様々な障害があり、うまくいったのはほんの

一部の区画だけでした。その1つに運よく私の担当する区画があり、今に至ります。



そんな生い立ちなので、この発電所は私の区画の他にもう1区画あり、そちらは

不動産仲間の友人が保有しております。メンテナンスの際にも共同戦線を張ることで

コストを下げていこう、という話をしております。



今回は、その隣の区画の投資家仲間の方が現地を視察した際にトラブルを見つけました。

写真が送られてきたのを見てびっくり。フェンスがぐしゃっと倒れるじゃないですか。



フェンスが倒れている



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ちょうど私の区画と友人の区画の境目くらいがやられています。2区画で施工した際に

ざっくりとこの辺で境目だねというところは決めていますが、じゃあその境目にある

フェンスはどちらのものとか、そういう細かいことはあまり決めておりませんでした。



こういう場合、どうやって損害額を案分したらいいんだろう?

災害と思われるため、火災保険での対応となりますが、その火災保険も一体どのような

形で申請したらいいんだろう?

初めてのパターンにやや戸惑っています。



まず、状況から見て雪害もしくは風害であることは間違いないと思われます。

仮にいたずらだとしても火災保険の対象になります。この状況で火災保険の対象に

ならないということは、まず考えにくいです。



いろいろ相談しましたが、まず明確にここからがあなたの持ち分という情報がないのと

修繕するなら双方の敷地のフェンスを直さないといけないということ、などを考えて

私と友人でそれぞれ被害総額の半分ずつの見積を作ってもらい、お互いに保険申請して

発注もお互いに同じ業者さんに半分ずつ出す、ということで話がまとまりました。



隣の区画が顔見知りの人だったから、こんな感じでゆるく決められましたが・・・

普通の建売太陽光発電だったら、隣の区画の人と顔なじみなんていう状況の方が

珍しいことだと思います。もしそういう状態で、双方にまたがる被害が発生したら

どのように処理していたんだろう・・・。



やっぱり、権利関係とか持ち分とかは事前に取り決めておかないとダメですね。

今回はそういうことにならなかったからよかったです。

もし第三者とこういう共有があるものを購入するときは、事前に権利関係をしっかり

固めておくようにしたいと思います。



さて、そんな感じで動き方も決まりましたので、太陽光の施工をしてくださった

業者さんにさっそく電話して見積の依頼をさせていただきました。被害そのものは

隣の区画の友人から伝わっていたので、基本的には見積金額の案分方法などの情報を

提供しただけです。あとは現場を見て見積をしてくれることでしょう。



電話した時「前に指摘いただいていた工事、本日入ってます」と先方から先に一言あり。

なんだっけ?ああ、絶縁抵抗値が低いとかそんな感じのお話を指摘しておりました。

保安協会さんとやり取りして、初期不良の範疇で対応してくださったようです。

それで遠隔監視のメールから「パワコンが止まった」的なメールが来たわけね。

電話しなかったら何も言わなかったのだろうか・・・まあいいか(笑)



今は見積があがってくるのを待っております。そちらが完成次第、保険代理店さんに

補償の申請をして、工事を発注するという流れになります。何とか今回は手出しは

無しで対応できそうで、ほっとしています。



太陽光、トラブルフリーって言いながら、意外とちまちまいろんなことがありますね。

発電量は昨年同時期を少し上回っているようなので、電力量くらいは順調に推移して

期待通りの売上をあげてほしいものです。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月29日

発電量がゼロになるトラブル発生、その原因は・・・。

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先日あった高圧の太陽光発電のトラブルのお話を書いてみようと思います。

まあトラブルというか、自分でトラブルと思い込んだだけなんだけど。



あれは全国各地が寒波に覆われた、その少し後くらいの日のことでした。

昼くらいに太陽光の遠隔監視システムから通知のメールが届きました。はて、何だろうと

中身を見てみると・・・「発電量がゼロです」という通知。え、なにこれ、トラブル?



過去にも発電量がゼロになったことは何回かありました。電柱の移設とか、パワコンの

故障とか、そんな感じの割とガッチリしたトラブルやメンテナンスが原因でした。

今回もそういう類のことなのかなあと心配になります。



そういえば、以前保安協会さんから「絶縁状態が低いものがある」という指摘があり

その内容を施工業者さんに相談していたところでした。その関係で工事でもしてる?

意外と連絡なしでひょっこり工事したりしていること多いしな、あそこの業者さん。

というわけでとりあえず電話してみたのですが、いやいや今は何もしていませんよ、と。

あれー?てことは本当に障害?それはそれでまずいなあ。



で、いろいろ手配しなきゃなあと思いながら、たまたま開いてた仲間うちの情報交換の

グループに太陽光発電してないって書いたんです。そしたらすぐに私の隣の区画を

持っている投資家仲間からメッセージが届きました。うちも発電ゼロなんです、と。



私の区画と隣の区画が発電量ゼロということは、私の区画の故障というわけではなく

地域自体に何かが起こっているということになります。電力会社さんのところで

買い取れない何かが発生しているのでしょうか。相談して、私サイドは電力会社さんに

隣の区画の友人サイドは保安協会に連絡をしてみることにしました。



義母に電話してもらったところ、電力会社さんとして特に何かメンテナンスや

トラブルなどの話は発生していないとのこと。ひとまず現場を確認していただける

ことになりました。同時に保安協会さんも現場に向かってくれているとのことです。



やきもきしながら宝庫億を待っていると・・・義母から連絡が!



「パネルに雪が積もっているのが原因じゃないか、って」



・・・マジですか!去年はそんなこと一度もなかったのに。そんなに降ったのか・・・。

そして時を同じくして、保安協会さんに現場を見てもらっていた友人からも、積雪が

原因で発電していないのであろうという調査結果が保安協会さんから戻ってきたよ、

という連絡を受けました。両社がそういうなら間違いないのでしょう。



言われてみれば、このグラフも積雪なら納得です。

グラフ

徐々に落ちてるのは、雪が徐々に積もっていってるからなのですね。

故障ならもっといきなりぶちっと切れるはずですし。



故障とかでなくてよかったけど、意外といろんなことが起こるものですね〜。

やってみないとわからないことがいっぱいです。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月26日

50%即時償却!太陽光発電で生産性向上設備投資促進税制の適用を目指す。

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以前、低圧太陽光発電設備を3月末までに購入したいなあということを書いてましたが

無事に仙台法人で1機購入できそうです。まだファイナンスアレンジ中ではありますが

購入できる前提で動きを加速させてく必要が出てきました。



いくつかの業者さんと低圧太陽光の取得について検討を進めてきました。

私の出している条件は以下の通りでした。

条件1:3月末で切れる生産性向上設備投資促進税制の申請に間に合うこと

条件2:利回りはNEDOベースの日照量で10%以上であること

条件3:信販会社さんのファイナンスアレンジができること



条件1が一番大きな話です。これをはずすと償却効果がだいぶ小さくなってしまいます。



生産性向上設備投資促進税制は平成29年3月末までの期間限定の制度となります。

この制度を活用すると、即時50%償却もしくは税額控除4%の恩恵にあずかれます。

利用できるのは青色申告をしている法人および個人事業主。



生産性向上設備投資促進税制の詳細がわからなかったので、経産省のページを見たり

既に申告を経験した投資家仲間の方に質問したりして、内容を把握しました。



この制度にはA類とB類があり、A類は一定金額以上で最新モデルであること、

生産性が向上していることが要件となるようです。設備メーカーから証明書を

受け取るだけでOKというシンプルな制度ですが、適用範囲が機器に留まります。

B類は基本的にA類と同じですが、生産性向上の数値目標が投資利益率に変わり、

事前申請が必要という手間がかかるものの、機器に留まらず設備がまるごと優遇の

対象になります。



太陽光発電もA類B類ともに投資家仲間の人が実績を作っているので、どちらでも

OKなのですが、手間がかかってもB類の方が節税効果は高いです。フェンスとか

エコめがねとかも対象になりますから。頑張れるならB類に取り組むべきです。

ただし、申請から承認まで1ヶ月くらいかかるようですので、今から考えるなら

相当準備良く進めないと間に合わないと思います。



ではB類をターゲットとするとして、どういう流れで進めていけばいいのか?

生産性向上設備投資促進税制を受けるためには、事前の申請書が必要になります。

申請書を経産省に提出し、面談を受けて承認してもらい、その後初めて設備投資を

実施することになります。事前に買って、後から申請はNGなのです。



申請のために必要な書類は経産省の各地方ごとの産業局を見れば掲示されてます。

関東ならこちら、東北ならこちら

これらの書類を準備し、税理士さんに確認書を発行して貰った上で、必要書類を

経済産業局に提出して面談してもらうことになります。



経験者の方に確認しましたが、この作業はかなり手間がかかるとのこと。

面談の予約も早めにとった方がいいと助言いただきましたので、早め早めで準備を

進めていきたいと思います。



そして、こちら側の準備だけではなく、業者さんも3月末までに設備の引き渡しを

してもらう必要があるため、そこに間に合わない案件だと困ってしまうわけです。

この制度のことをよく理解していて、こちらに対しての支援もしてもらえるような

そんな関係でいられる業者さんの選定も重要だと思っています。



条件2については、償却が主たる狙いなのでそこまで大きくこだわりませんが、

できれば単品でマイナスのキャッシュフローになるようなものは避けたいなあという

思いがあるため、一応入れてみました。



条件3については、たぶん民間の金融機関さんで融資を組んでいる余裕がないと

思われることから、とりあえず手間のかからない信販会社さんの提携ローンをさくっと

使えることを条件にしたいと思った次第です。



そんな3つの条件をうまく満たしてくれる案件が・・・出たんですよ。ええ。

懇意にしている業者さんからのご紹介で、関東地方の某県の低圧太陽光。24円案件で

設備投資額がそこまで大きくなく、ほどよく償却がとれるやつです。借地なのもグー。

底地を買うとなると利回りでないですから。



仙台法人で取得することになるため、お付き合いしている金融機関さんではまず融資は

出ないので、信販会社さんでの融資ということになります。お話をいただいた後、

これは積極的に検討しようということで、事前審査をかけてもらっておりました。



先日、その業者さんと打ち合わせをしてきました。



まず、事前審査については少々テクニックを使うことになるものの、何とかなるだろうと

いうお話でした。個人で通して、法人に切り替えるみたいな感じの動きを取ります。



そしてちょっと想定してなかったのが、その融資条件。賃貸の場合であっても、

融資期間分の地代を一括で支払うように、ということでした。それだと買取の方が

値段が安いんじゃない?ということで、土地は結局買取にすることにしました。

これで利回り10%はとれなくなりました^^;



また、信販会社さんが火災保険の内容にうるさいということでしたので、急ぎで

見積を出してもらい、信販会社さんにそれでOKかどうか判定してもらうことに

なりました。この間札幌6棟目(仮)のためにご足労いただいたのに、またまた

この件で動いてもらうことになってしまいました。ま、いいよね。見積ってことは

その先儲かるかもしれないわけですし!



更に、見積に入っていなかったのが「遠隔監視」「フェンス」の2点。

遠隔監視は入れておきたいところです。動いてないことに気が付かない、とかに

なると悲しいし、最近も高圧太陽光のトラブルがあったばかりですから。

フェンスについては、設置する場合も地型を考慮して全面でなくてもいいだろう、

という話になりました。設置しない人もいるからここは任意で良いそうです。



これらも組み込むと、残念ながら利回りは8%台まで落ちてしまいました。

うーん、まあでも償却取るためだから、ここは割り切ろう。そしてきっと、売電量は

NEDOベースなので、実際にはこれの1〜2割上回ったところに来るでしょう。

そこで何とか持ち出し無しで回ることに期待したいと思います。償却されて相殺される

税金の額の方がメリットがありますので。



そんな感じで、ここにきて急ピッチで太陽光の話が進んできております。

生産性向上設備投資促進税制への対応もあるし、今週は飲み会を自粛して資料作りを

しっかり進めることにします。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月03日

太陽光発電所の定期現地チェック。

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仙台から東京に戻りました。仙台では検討候補物件の外観チェック、金融機関様との

打ち合わせ、仙台大家の会のみさパパさん等との情報交換会、鶏三郎さんの飲食店の

表敬訪問、太陽光発電の現場の状況確認などのお仕事を遂行。合間を縫って、

金融機関さん提出用の追加資料の印刷も行っておりました。年末年始の方がやることが

さくっとこなせたような気もします。基本、連絡来ないし。



さて、そんな仙台でいろいろやったことの中で、太陽光発電の現場を見に行った時の

話でも書こうかと思います。



以前ブログに書いた通り、隣地の木がパネルに対して影になっているという話があり

そこに対して業者さんが対応してくれたという連絡をいただきました。それであれば

現地を見てこようかということで、仙台出張の中で予定に組み込んだ次第です。



社長こと義母は今回ちょっと他のことで忙しいということで、私と嫁ちゃんが二人で

現地を見てきました。仙台法人の本店から高速を使って1時間以上という距離に位置する

高圧250kWhの太陽光発電所です。



まずは施工業者さんが対応完了したよと言っていた内容についてチェックしました。

こちらで前回指摘した内容は、木の影がパネルにかかっている箇所があるという点と

施工完了時に片付けると言っていたゴミがまだ残っていることの2点でした。



嫁ちゃんと手分けして、ざっと現地を見て回った限り、ゴミは片付けられているように

感じられました。一か所だけ、ビニール袋に入ったゴミが架台に括り付けられてましたが

このくらいはうちで片付ければいいだけなので問題ありません。というか、ここまで

よくしていただいていることに感謝しなくてはなりません。



次に木の枝を払ってもらったという件について確認です。

義母からどの場所の木かを確認して現地に臨みました。しかし、現地は残念ながら

曇り気味で、実際に影がかかっているかまでは判断できず・・・。



とはいえ、なんとなく影になりそうな木が2本あり、そのうち1本が伐採されて

いるようには見えました。切り口が新しいので、最近伐ったもの考えられます。

隣地の木

隣地の地主さん、思い出の木だからみたいなことを言われ、伐ることに難色を

示していたようですが、伐っていただくことができたようでほっとしました。

晴れている日を狙って義母に現地を見てきてもらおうかと思います。



その他、現地を見ていて業者さんに確認しなくてはならない点が2つ出てきました。

1つが謎の荷物の存在、もう一つがパワコンの箱の開け方。



謎の荷物は以下の写真のようなものです。

ビニールシートに包まれたでかい物体

紐もしてあるし、ちょっとビニールシートをめくっただけでは何が入っているのか

わからなかったので、確認してみようと思います。



パワコンのフィルタはこまめに清掃したほうがいいと、太陽光の師匠から助言を

いただいておりました。今回清掃してこようと思っていたのですが、見渡す限り

鍵穴がどこにもない!

パワコンの箱



その場では解決できず、結局掃除は断念しました。あとで業者さんに開け方を

教わらなくては・・・と思ってたのですが、思わぬところから助っ人登場。



FBでソウトクさんに「スライドして回転させると鍵穴が出てきますよ」と教えて

いただきました。スライドするのか回転させるのかどっちやねん!と思ったのですが

どうやらこういうことみたいです。



鍵の開け方



なるほど、次はこの方法でやってみようと思います。

相変わらず出たとこ勝負の私です。このくらい予習していけよって感じですね^^;



この太陽光発電、足掛け2年近くかけてようやく完成させた苦労の結晶です。

今年の後半は天候不順が続き、期待したほどの発電量にはなりませんでしたので

期待した利回りにはなりませんでした。しかし、補助金や消費税還付などがあり

既に利益は得ている状態ですので、多少キャッシュフローが少なくなったところで

びくともしないです。そこで得たお金の一部が札幌5棟目の頭金になっていますし。



あとは雑草の状況です。さすがに1月なので、雑草は全て枯れておりました。

そんな中、ごく一部だけクローバーが群生し始めたところがあるのを確認しました。

クローバー

どこも茶色い枯草ばかりなのですが、この一角だけ緑色。何かと思えばクローバー。

前に種まきしたのですが、うまく芽吹かず諦めムードでした。けど、こうやって

生えてくるところもあるようなので、辛抱強く毎年種まきしてみようかと思います。



クローバーを群生させると、他の背丈の高い雑草が生えなくなるという話です。

太陽光発電的には、背の高い雑草が生えるとパネルに影ができてしまいますので、

クローバーを群生させることで雑草をもって雑草を制すことができないかと考えてます。

今年も引き続き取り組んでいこうと思います。



そうそう、以前購入したスマホに装着するレンズ、今回の現場で使ってみました。



装着前

広角レンズ装着前



装着後

広角レンズ装着後



やっぱいいですね、このレンズ。でかすぎるのが玉に瑕だけど、それを除けば満足です。

ご興味ある方は以前の紹介記事をご参照くださいませ。



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posted by ひろ* at 11:58 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月18日

今から利回り10%程度の太陽光を仕込むのはメリットがあるのかを考える。

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低圧の太陽光発電設備がほしくて、最近いろいろと探しております。

狙いは償却です。



私は現在、個人事業主としての立場と、仙台法人の役員、東京法人の役員の3つの

納税義務者となっております。それぞれ状況は異なっております。



10月くらいに税理士さんに計算して貰ったところ、個人の利益は管理費計上などの

作戦により、多少減りました。ただ、まだもう少し経費計上したいところはあります。

(今年は間に合いませんけど)



東京法人はまだ利益が出る状態ではないので、どちらかというと節税商品よりは

キャッシュフローの出る物件が欲しいところです。とはいえ、仙台法人で実施したように

成長のエンジンとして太陽光を設置するという方法も考えられます。



仙台法人も比較的節税商品を扱いたい法人となります。太陽光の一括償却なんかは

使えると嬉しいかな、と。高圧の大きめな太陽光発電を成長のエンジンとしたので

償却は考えておりませんでした。ですので、このタイミングで償却が欲しくなります。



さて、太陽光がなぜ節税商品なのか。既に皆様ご存知かとは思いますが、簡単に言えば

ある程度の一括償却ができるので、その年単年度で見れば大きく節税できること。

課税の繰り延べにすぎませんし、一括償却してしまえばその先は償却できずに利益だけが

積みあがる構造になるので、一時的な解決にしかなりません。それでも、繰り延べを

することで時間をかけて対策をとれるというメリットはあります。それに、目先の現金は

将来の現金より大事という考え方もあります。



ただし、一括償却が使えるのも今年度いっぱいまでの模様です。

グリーン投資減税は既に終了。残っているのは生産性向上設備の特別償却のみで、

こちらも2017年3月末までの取得に限り、50%償却可能という内容です。

つまり、来年3月までに取得しないことには一括償却の恩恵にはあずかれません。



(この辺の理解について、もし間違いがあれば補足をぜひお願いします)



一括償却できないにしても、法人であれば減価償却は任意償却にできますから、

利益の状態を見ながら償却の有無を選ぶことはできます。ただ、不動産管理法人で

赤字になるということ自体もあまり考えられないですから、意味はないかも。

(毎年償却したくなるに決まってます^^;)

一般的な事業法人であればメリットがあるかもしれませんね。



さて、そんな私ですが、ここにきていくつかのお付き合いのある業者さんから

太陽光発電のご提案をいただいております。どの案件も土地の購入ではなく、

土地は賃貸になっております。最近はそれが流行りなのかな?賃貸の場合ですと、

土地に抵当権が打てないから金融機関さんが嫌がるという話を友人から聞いており

ファイナンスアレンジがややこしくなりそうだという印象を持っています。



さて、ここで小ネタ。不思議なことに、FIT価格(買取価格)がいくらであっても、

同じ利回りに落ち着くのが太陽光発電業界。36円買取でも24円買取でも利回りは

判を押したように9%〜11%程度です。比較してみても、法則性がつかめません。

パネルの積載量(FIT価格が安いところは低圧なのに80kW積んでたりする)の

差が影響していそうな気はしますけど、その法則に引っかかっていない案件もあり、

工事費で調整されている案件もありそうでした。誰かこの謎についてご指導を!



とりあえず、10%を超えていて信販会社さんの提携融資がついている案件から

話を聞いてみようと思う次第です。太陽光はアパートやマンションに比べて突発的な

出費が少ない印象です。必要なのは草刈りの経費とパワコンやパネルの故障に対応する

経費、固定資産税程度です。アパマンだと原状回復やら広告料やらが発生してきますが

そういうものがないので、多少アパマンより利回りが低くても回ってくれそうな印象。

ですので、10%前後で融資期間15年でも、まあ何とかなるだろうという気はします。



ものすごくざっくりしたシミュレーションをしてみようかと思います。

例えば、売価1600万に対して年間売上160万、地代12万の案件があったとして、

これに対し、経費を入れて税引前キャッシュフローを算出してみます。

経費で考えられるのは草刈りと固定資産税。故障関係は積立という形で考えます。



固定資産税は17年償却の定率法で計算されますので、初年度が高く、その後は安く

なっていく計算です。パネルの発電量の劣化に比べ、固定資産税の負担の減少の方が

早いので、税引前キャッシュフローベースでは年々成績が良くなるはずです。

この発電量だと、設備はたぶん1400万くらいでしょう。固定資産税は平均値で

8万程度で考えてみたいと思います。



草刈りが年6回、1回1万で考えて6万。積立はパワコンの修理を20万/台と考えると

だいたいこの規模で5台くらい?と考え、10年〜15年で100万。年間6万程度を

積立に必要な額と考えます。



売上160万−地代12万−固定資産税8万−修繕積立6万−草刈り6万=128万

これが借入返済前の手残りです。



じゃあ次に借入です。フルローンで引っ張ったとします。1600万を15年、

金利は2.5%くらいでしょうか?(信販会社さんを想定)



計算してみたところ、綺麗に128万でした。プラスマイナス0円。

全額借入だとあまり旨味はなさそうです。とはいえ、償却はばっちり取れていると

考えれば、その点において優位性はあります。その償却で浮いた分のお金を繰上返済して

借入額を減らすという手もありますし、最初に自己資金を入れるという手もあります。



200万ほど自己資金を入れれば、年間返済額は112万まで減ります。年間16万の

税引前CFとなります。このくらいなら、まあ許容範囲じゃないでしょうか。先にも

書いた通り、不動産と比較してそこまで返済比率を厳密に見なくても何とかなるような

気がしておりますので。ただ、銀行さんの評価はどうなるかはわかりません・・・^^;



ということを考えた結果、私は太陽光発電の購入を検討することにした次第です。

損はしない程度に償却が取れるならいいのではないかと。もちろん、冒頭に書いた

とおり、所詮は課税の繰り延べにすぎません。この間にさらなる対策が必要です。

それを理解した上での購入としなくてはなりません。



3月までに1〜2機買えればいいなと思っております。そうは問屋が卸さないとは

思うんですけど、考えるだけならタダですから。思考が現実化すればいいな。



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posted by ひろ* at 13:10 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする