2020年06月26日

低圧太陽光の決済が終わり、稼働開始。

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だいぶ前に話が出ていた低圧太陽光発電、今更ながらようやく決済が完了しました。

コロナだ何だでやたらと時間がかかりましたが、無事購入できてよかったです。



読み返してみると、前回この話を書いたのが実に8ヶ月前。誰も覚えてないだろうなあ。



おさらい

低圧太陽光4台の現場で、東京法人で2つ、仙台法人で2つ購入しようとしてます。

利回りはNEDOベースの日射量で10%超。大きく儲かるわけではないけど、

償却などトータルに見てまあなんとかなるかなあという感じのものです。

融資は信販会社さんの前提で、仙台法人は私が連帯保証人に入ればなんとかなりそう。

東京法人は私個人で購入ならOKと言われたものの、東京法人の売上を増やしたい

意図があるので、あまり個人で買おうと言う気になれず、法人でOKしてくれそうな

別の信販会社さんを当たることに。



まず、結論としては、仙台法人は希望の2つ購入がOKということになりました。

融資も保険がついている信販会社さんで無事にOKが出たため、これで確定です。

そして東京法人は、希望の2つではなく1つだけになりました。信販会社さんでの

融資が1区画分しかOKが出なかったためです。「2区画目も引き続き別のところで

融資得られるか試みます」と言う連絡を受けたものの、いつの間にか1区画で進めるのが

既定路線になっておりました。ま、しょうがないか。



そして、この融資の話が出て、信販会社さんの申込書を書き、電話で信販会社さんから

確認を受けたのが11月の後半くらいでした。そこからピタッと連絡が止まります。

前述のもう1区画の融資の話もだし、工事の進捗もそう。それはこちらが積極的に

連絡を取っていなかったというのもあるので、別に施工業者さんがどうこうと言う

つもりはありません。こちらも融資が通って気持ちが落ち着いてしまったので、

状況はどうだとやんややんや言う必要もなかったから、と言う感じでした。

そしてその後コロナで世間は大変なことになり、私も太陽光どころではなく

フォローを求めるより別なことを優先していたところがありました。



久々にこの件で連絡が来たのが、半年近く経った4月の後半でした。別件で、

この業者さんを紹介してくださった方と別件で連絡を取った際に、そういえば

太陽光の件連絡なくて状況わからないんですよねーという話をしたら、業者さんに

状況の連絡をするよう伝えてくれたのでした。お手数おかけしました。



この時点で、工事は5月末完了予定、地上権設定登記と決済は4月第二週という

予定だと言うことを連絡いただいておりました。コロナで部材の発注もままならない中

進めていただけていることがありがたかったです。



しかし、4月の第二週が近づいても、業者さんからは何も連絡がありません。

たぶん遅れるんだな、このパターン。コロナもあるから仕方ないでしょう。

便りがないのは元気な証拠。別に焦る話でもないので、のんびり構えておくことに。

特に督促することもなく、急かすこともなく。状況も先方から伝えていただくまでは

待っておけばいい。そんな心境でした。



業者さんから連絡が来てにわかに動きが出てきたのが6月に入ってからです。

譲渡契約の書類と地上権の移転に関する書類を送付するので返送してほしいという

お話でした。程なくして書類到着。仙台法人の分は仙台で、東京法人の分は東京で

それぞれ記入し返送。書類が届いたのを業者さんが確認し、土地代の振込を実行。

これで所有権が無事に移転されることになりました。



並行して、遠隔監視システムのIDとパスワードも送られてきました。

設定しなきゃと思いつつ、全然動けておりません。週末やるかなあ。

ああでも意外と今週末内覧会に参加してるから時間ないんだよな・・・。



ともあれ、低圧太陽光が少し増えました。売上がちょっと多くなります。

順調に発電しておくれよー。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月11日

太陽光パネルが割れていたので焦ったけど・・・。

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太陽光のパネルが割れている、という連絡を義母から受けました。施工業者さんに

確認したところ、ほとんど影響ないから大丈夫とのこと。そんなもんなんですね〜。



先日、補助金の報告義務を満了したと言う話題を書いた仙台法人が保有する太陽光発電。

この時期は発電量も多く、気分的にはホクホクしております。いい感じに売電した分の

売上が電力会社さんから入ってきますので。義母が毎月「今月の売電量は●万円でした」

と報告してくれるのですが、この時期は嬉しそうな雰囲気での報告が多いです。



義母はたまに太陽光の現場チェックも行っています。特に明確にお願いしたわけでは

ないのですが、たまには現地に行った方がいいよねという話は前にしたことがあるので

それを覚えていてくれているのでしょう。あるいは、この太陽光に融資をしてくださった

金融機関の支店長さんが、たまには現場に行かないとダメですよ的なことを義母に

話していたことがあったので、それを意識しているのかもしれません。動機はどうあれ

そうやって現地に足を運んでくれるのはとても良いことなので、私としては続けて

いただきたいと思っています。ある種ボケ防止にもなるし(笑)



先日もどうやら現地に足を運んでいたようで、LINEでその報告が来ておりました。

今回その報告の中で、大丈夫なのかこれと焦る内容がありました。



まずは写真をご覧いただきましょう。



20200609_040752923_iOS.jpg

右下に注目。アップで見せます。

20200609_040755383_iOS.jpg

なかなかアレな割れっぷり。少しばかり焦ります。発電効率が悪くなりそうだなという

懸念が頭をもたげます。ちょっとした影がさしかかるだけでも、発電効率が落ちると言う

話を聞いているので、余計に心配になります。



大量にあるパネルのほんの1枚なので、その意味ではそこまで大きくない話かもとは

思うのですけど、素人的にはやや不安になります。



これは施工業者さんに話を聞いてみた方がいいかなあ。施工業者さんとはアフターケアの

契約みたいなものはしていないのですが、当時お互いに苦労しながら太陽光を仕上げた

経緯もあり、今でも気軽に連絡を取れる間柄ではあると思っています。一方的に私が

そう思っているだけかもしれませんけど(汗)



義母も太陽光関係で何かあると電話して助言を貰っているようなので、太陽光の現場が

完成した後も関係が続いていると言っても良いだろうと思います。ありがたいです。



というわけで、施工業者さんにメールで写真を送って、こんな感じに壊れてしまったけど

問題ないでしょうかという確認を取らせてもらいました。その後別件で直接話す機会が

あったので、その時にでも教えてくださいという感じで。



そして先日別件でお会いした際に確認したら「あれは大丈夫ですよ」という回答でした。

割れているように見えるけど発電はちゃんとしている、発電量に与える影響も微々たる

ものだから、コストをかけて交換とかする方が勿体ない。このままで問題ないですよ。

そんな趣旨の回答でした。



恐らく、コストをかけてパネル交換することに対する費用対効果のことを話している

ものであろうと思いました。大量にあるパネルのほんの1枚がおかしなことになっても

全体に与える影響はあまりない、というのは何となく理解できました。



たぶん、その判断の根拠には「費用をかけて直すなら」という前提があるのでしょう。

その前提が変わったらどういう判断になるかはわかりません。実際問題として、

この壊れ方はイタズラで石を投げられるとか、強風で飛来物が当たったとか、

そういう類の壊れ方ではないかと思います。パネル代が火災保険で出るとしたら、

交換する価値があるのか?そういう別の切り口で質問をすれば、また違った回答が

出てくるのかもしれません。



私も自戒の意味を込めて書きますが、質問をもっと練りこんでからするべきだったと

後悔する時があります。前提の共有が不十分だと、伝わるものも伝わらないです。

サラリーマンのお仕事でも、最近よくそういう反省をすることがあります。

質問の仕方が悪いと、結局回答にたどり着くのに時間がかかってしまうんですよね。

気を付けないと。



それはそれとして、パネル交換する費用を考えれば、今のままで運用でも発電自体は

しているから問題ないですよ、という回答だったことから、今回は何もしないことに

しました。社長である義母にもそのように報告して終了です。



この業者さん、責任感は確実にあります。それは過去に一緒に苦労して太陽光発電所を

作った時の経緯でよく知っています。色々なトラブルがあり、普通の業者さんだったら

逃げ出してもおかしくない状況の中、自分のせいではない問題にも真摯に向き合い、

出来る限りの対応をしてくれたことをよく覚えています。だから、今回も適当な回答で

お茶を濁しているとは考えにくいです。きっと真実なのだろうなと。だから、今回は

何もしないことにしました。



太陽光の先輩も、パネルに鳥の糞がついたとかそういうのは些細な問題であり、

別に掃除してなくても問題はない、ということを仰っていた記憶があります。

今回のは鳥の糞よりはだいぶ酷いですが、パネルそのものではなく表面のガラスが

壊れているだけに見えるので、発電自体はしているのでしょう。



火災保険対象の事故として申請してもいいと思ったのですが、アパートの火災保険と違い

事故がある一定以上起こると、次の保険の掛金が高くなる可能性があります。

そして保険は5年契約にしていたので、あと半年くらいで更新の時期が到来します。

ここでわずかな発電効率の為に保険申請して、半年後の火災保険の費用が高くなったら

元も子もないと思ったので、保険申請もしないこととしました。



ということで「放置」という形で本件は様子を見ることにしました。

事故は事故なので、どうしても不都合が生じるようであれば、保険金を申請して

それを使って修繕するルートを取るかもしれませんが、今は現状維持ということで。



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2020年06月03日

補助金の報告義務を全うすることが出来ました。

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太陽光発電所の建築に際し受領していた補助金。先日をもって、48ヶ月の報告義務が

完了しました。補助金を給付された時の義務を全て果たし、すっきりした気分です。



太陽光発電所。一時期は大ブームになりましたが、一括償却はできなくなり、FITに

よる買取価格は下落し、過去の遺物になろうとしています。ここ数年で始めた人は

太陽光と言われてももうピンとこないのではないでしょうか。



私はあまり太陽光に積極的ではなかったのですが、仲良くしている大家さん仲間の中に

サラリーマンとして研究職に就いている人がいて、彼がパワコンの研究をしていて

詳しいというところから、太陽光の道に入り込みました。屋根に乗せる太陽光は

手掛けなかったのですが、仙台法人として野立て太陽光を1基稼働させています。



当時、仙台市およびその近郊は復興バブルが激しく、今以上に物件を購入することが

難しい状況でした。その利回りで誰が買うんだよと思うような物件、その立地で

復興バブルが終わったらどうにもならんだろと思うような物件が、飛ぶように売れていき

こりゃ当分買えないわと諦めに似た感情を抱いたものでした。



買えない私が目を付けたのが太陽光発電。いろいろとご縁があり、前述の友人が

土地として提案を受けていた仙台法人のメインバンクさんが融資対象エリアとして動ける

土地を私に譲ってくださったので、そこになんとか太陽光発電所を作ろうと必死に相談し

支店長の尽力の甲斐もあって何とか融資を成立させ、建築するに至ったものでした。

賃貸物件が買えない中、どうやって売上規模を大きくしようかと考えた結果が太陽光。

ある意味、代替手段だったのだと思います。



2014年12月に土地決済、2015年12月に設備引渡を受けて、実際に売電収入が

入るようになったのが2016年2月から。4年半くらい経過していることになります。

あれから4年半ですが、NEDOベースの数字よりは良い値が出ており、借入返済も

問題なくできています。CFベースでみるとちょっと寂しい数字ですが、信用保証協会の

保証付き融資なので保証料が重いとか、その辺の事情もあるのでやむを得ないかなと。



それに、この投資は初期段階で大成功が確定していると言っても良い案件でした。

最初の段階で補助金と消費税還付によるキャッシュインがあり、その額だけでも

10年分のキャッシュフローくらいは回収できているからです。ファイナンスは

フルローンに成功しているので、手元資金が増えて太陽光発電所をゲットできた状態。

そりゃ負ける要素はないですよ。



やってる時は大変でした。融資は大変だし、間に入ったブローカーが残念な方で

土地のグリップが全然できてないし、欲をかいて交渉して逆に売主さんの気分を損ね

朝イチの新幹線でエクストリーム往復謝罪して午後東京で普通にサラリーマンに戻ったり

融資付の為に朝イチの新幹線で金融機関さんに行ってエクストリーム往復会議して

午後東京で普通にサラリーマンに戻ったり・・・。きつかったけど、その結果として

今の太陽光があると思えば、それはそれで悪くない思い出です。



子の太陽光発電所を作った時に受給した補助金。これには48ヶ月間に渡るの発電単価の

報告義務がありました。太陽光による震災復興という名目の補助金だったのですが、

計画にあった発電単価や設備利用率の予定と実績を比較して報告する資料を年に1回

提出し、それを48ヶ月分報告するということになっていました。



今年の提出で48ヶ月分が満了するため、今年資料を作って提出すれば義務を全うした

ことになります。これで補助金返還などのリスクもなくなります。良いことです。



資料は最初の1〜2年は苦戦しました。初年度は太陽光の工事業者さんにも助力を

いただきながら、ようやく資料作成でほっと一息。2年目の報告の時は、その1年目の

苦労をすっかり忘れており、前年の資料やメールのやりとりをひっくり返しながら

ようやく作った感じでした。この2年目で反省をして、この後は「何をすればいいか

まとめた資料」を作り、それに沿って提出作業をすればいい状態にしました。

翌年の自分は全て忘れているアホだと考えて、アホが思い出せる資料を作ったのです。

こいつのおかげで、3年目からは1時間もかからず補助金の報告資料を作ることが

できるようになりました。



今年も同じで、雛形を見ながら一年間の発電量やランニングコストを表の所定の箇所に

設定します。Excelなので、あとは計算式で自動計算されてシートの出来上がり。

総勘定元帳から情報を引っ張り出すところが若干面倒ですが、先週末東京13棟目で

エアコン工事や宅配便を待っている時間で無事に完成させることが出来ました。

感慨深い気持ちになりながら、補助金の窓口をやっている社団法人さんにメールをして

義務から解放された次第です。



不動産投資って、レジものの賃貸物件を軸にしつつも、その時代によって何かしらの

流行があるように思います。例えば2010年台前半のシェアハウスなんかも

そうでしょうし、2010年台半ばは今回書いた太陽光発電、2010年台後半は

民泊の存在感が際立ちました。



こういったブームになるものって、結局賃貸物件と比べると水物な要素が多いような

印象を受けております。シェアハウスは普通のレジに比べれば入退去が激しかったり

社会情勢に左右されたりするケースも多かったです。それでも、今思えば比較的

安定していたように思います。太陽光は政治に左右される面が大きかったので、

その面では不安定。そして民泊はより安定感がなく、コロナなどで壊滅的な被害を

受けている状況です。



賃貸物件である程度の基盤を作り、その中の一部をこういったブームのものに

振り向ける。ブームのものは万が一失敗しても致命傷にならない程度にする。

そんな自衛策が必要なのかもしれない、と私は思っております。民泊特化で

大きく規模を増やした人とか、今どういう状況なんだろう・・・。



何にしても、私に関しては無事に補助金を受給した際の義務を果たすことができました。

ここまで生き延びることができたのも、周りの方のご支援のおかげです。感謝します。

私もそれに恥じぬよう、愚直にビジネスに邁進し、少しでも皆様のお役に立てるよう

情報発信など続けていきたいと思います。それが巡り巡って自分のビジネスに対して

良い影響を与えると信じているからこそ、なんですけどね。



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2020年04月24日

太陽光発電所の隣地の人から意味不明なオファー。

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義母のところに太陽光の隣地の人から「うちの敷地の木を切るからお金を出して」という

ナンノコッチャイなお願いが来たそうです。勿論断っちゃいました^^;



すったもんだの末に立ち上げた仙台法人の太陽光発電所。高圧250kWです。

あれは思い出深い案件でした。色々あったなあ、ほんとに。今こうして普通に売電収入を

稼いでくれているので、あの時の生みの苦しみも報われたなあと思います。



15年返済なのと、融資の保証料が重いのがあり、キャッシュフローの目線で言うと

大きく儲かっているとは言い難いのですが、初期に得た補助金で投資元本は既に

回収済みであることを考えれば、悪くない投資だったと思っています。

これだけ借りてこんなもんか、という評価もできるし、15年融資でこれだけ残せて

ROI無限大なら上出来でしょう、という評価もできる案件です。



賃貸に比べ、空室リスクが少ないのがありがたいです。成績が悪い時であっても

返済原資くらいは稼いでくれてます。4月〜5月あたりは稼ぎ時で、義母からも

4月の売電成績良かったわ〜♪と喜びのLINEが届きました。



また、固定資産税(償却資産税)が急激に下がっていくので、支払コストが年を追う毎に

減るというのもいいところです。確かにパネルの発電効率は年々下がっていきますが

それ以上に償却資産税が下がるので、手元に残るお金はむしろ増える印象です。

借入も元金均等なので、キャッシュはむしろ残る結果に。あ、勿論その分法人税が増えて

帳消しって可能性もありますけど、割と安定してお金は残る印象です。



本日はそんな太陽光発電の現場から、怪しげな依頼が届いたお話。



義母からLINEが届きました。太陽光の隣地の方から電話が来た、とのこと。



隣地は3件くらいありますが、そのうちの1件です。敷地内や隣地の樹木の伐採が

必要だったのですが、施工業者さんがいろいろ調整した結果、隣地の方が土木系の

お仕事をしていたので、その方の勤め先?経営する会社?に依頼した、という

ことがありました。今回連絡をくださったのはその方のようです。



義母的には、相手の人間関係もわからないし、そもそもおじいちゃんで話の内容が

要領を得ない感じだったようで、何を言ってるのか今ひとつわからなかったという

感じでしたが・・・



・太陽光の隣地に住んでいた弟が亡くなった

・弟の家の敷地内にある小屋がボロくて危ないから解体したい

・弟の家の敷地内にある木も伐採したい

・太陽光にもメリットがあるはずだから、伐採に必要な機会を借りるお金を出してほしい



というような話だった模様です。



歯に衣着せず言っちゃいましょうか。お金を出すことで、うちに何のメリットがある?



風で樹木や小屋が飛んで、パネルに迷惑をかけかねないから、みたいなことを仰って

いたようですが、そのくらい保険で手当てできているから気にしていただく必要は

ありません。飛んで来たら火災保険でちゃんと対応できますので。



逆に、20年経って太陽光発電所を解体しようとした時、隣の方に「パネルが飛んで

おたくに迷惑をかけるかもしれないから解体費を出してくれ」って言ったら、

あなたは出しますか?という話ですよ。どこぞの家賃モラトリアム法整備云々と騒いでる

元政治家の人と同じで想像力が足りないんじゃないですかね。賃料まけろって言う方、

飲食した後お客さんが「コロナで大変だ、収入がない、ただにしろ」って言われて

はいそうですかとOKします?飲食店さんに納入していた業者さんが、売上が減って

苦しいから使わなくても買ってくれって言われたらハイソウデスカと買います?

相手のこともよく考えてから発言してほしいものです。私は取引先各位にご迷惑を

かけたくないので、とにかく借入して資金準備する形で対策してますよ!

国が補償しないからオーナーに、とかやってると、巡り巡って自分の首が締まりますぜ。



あ、いかんいかん。話が脱線してる。ていうかそもそもモラトリアムな大企業さんと

取引できるような大きなビルを持っていない零細へっぽこ大家でした。てへぺろ☆



えーと、話を戻してですね、とりあえず隣地の方に対する方向性としては、少なくとも

うちは自分で対策を立ててるから、迷惑にはなりませんから大丈夫ですと言う形で

お金は出さないことを伝えましょう、としました。義母は私に交渉してほしそうでしたが

今本当にサラリーマンの仕事で一日12時間は働いてるから、常識的な時間に

気を遣って時間を使う電話をするのがきついので週末電話で良ければ、と言ったら

しょうがないので自分で電話してみる、ということになりました。

義母は表裏がないストレートな人なので、婉曲表現でやんわり断るとかあまり得意では

ないんですよね。相手の気分を害さずに断るということはできないだろうという心配は

ありますが、そこは目を瞑ってお任せすることにしました。



翌日。義母から報告がありました。やっぱり相手の趣旨は伐採や解体のお金を出して

ほしいという内容で、義母はそれはできないと断ってきた、とのこと。細かい内容は

聞きませんでしたが、まあやむを得ないでしょう。義母曰く「たぶんもう交渉はして

こないと思う」と。けっこうきつめになっちゃったかな・・・(汗)

新コロが終わって現地視察をする時に菓子折りでも持っていってご挨拶しとくかな?



それにしても、不動産を持っていると色々なオファーが来るものですねー。

人生ぼーっと過ごしていると体験できないことの連続。楽しい部分もあります。

楽しいことを仕事にできてよかったです。



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2019年10月22日

野立て低圧太陽光の融資の行方。

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たいした利回りではないけど、一応なんとか儲かりそうな太陽光発電所の融資に関して

信販会社さんの申込書を今頃になって書いております。



以前のブログで、元々事前でOKいただいていたにも関わらず、いざ連帯保証人が

法人の代表者ですと言う形で登場すると、やれ年収が少ないだのやれ年齢が高いだのと

文句を言われ、結局私が連帯保証人になるしか選択肢がなくなった、ということを

書かせていただきました。まったくもって、なんだかなあという感じです。



おさらい

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融資は信販会社さんの前提です。



仙台法人に関しては、義母の年齢が高すぎるから私が連帯保証人に入ってくれと

言われました。それ自体は別に問題ないですが、私の個人信用情報、半端なく汚いけど

大丈夫なのかしら。その点心配ですと太陽光の販売業者さんにお伝えしました。

その点も含めて確認してくださる、と言っていた気がしますが、ちょっとこの辺は

正直うろ覚えです。



東京法人に関しては、本命の信販会社さん(機材に対する保険がついている)では

代表者の嫁ちゃんの年収が低すぎるから、私が個人事業主として購入するなら良いと

いう話でした。いやいや、そこは法人で購入したいんですよ。今後、東京法人の規模を

大きくしていきたいと思っています。個人はほどほどの大きさでいいのです。

販売業者さんにそう伝えたら、保険はついてないけどもう片方の信販会社さんで

東京法人名義で融資を通してみます、というお話になりました。



信用情報の件は非常に心配していましたが、販売業者さん曰く、既にその内容も

先方ではおおよそ確認済みということです。まあ両方とも現在進行形でリフォームの

借入してたり、過去に無料インターネット設備の借入をしていたりで、取引があるから

そういう意味ではその時点のことはわかっているのだろうと思います。ただ、実際に

個人情報の同意書を出したらどうなるかはわかりませんけどね。



そして台風19号のちょっと前くらいに、販売会社さんから連絡がありました。

申込書を再度書いてほしいので、会えるタイミングはないか、と。この依頼に対し

私は郵送でお願いしますと返しました。なぜなら、仙台法人の実印が東京にないから。

その状態でお会いして書いても、中途半端になります。ですので、東京法人の分は

東京に郵送、仙台法人の分は仙台に郵送、ということにして貰いました。



仙台法人に送られた分は、仙台で完結しません。東京に送り返して貰わないと、

私が連帯保証人のところに何も書けませんから。なので、台風前に届いていた

東京法人の申込書に関しては、一旦放置プレイしました。そして台風が来た際に

荷物を3階に避難させたのですが、その中で申込書が行方不明に・・・(汗)

もう一度送っていただくよう依頼しましたが、ちょっと恥ずかしかったです。



仙台から書類が送られてきたので、こちらは記入をして投函。審査が進むことに

期待したいと思います。東京法人に関しては、再度申込書が届き次第対応します。



OKならOK、NGならNGで早く決着させたいものです。



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