2019年05月30日

太陽光発電所は昨年よりキャッシュフローが向上。

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太陽光発電所も稼働して3年半が経過しようとしています。あっという間です。

各所報告用に、3期目の実績を取りまとめてみました。



買取価格が変わるのではないか、と言われている太陽光発電。私は最初の頃は

国策で価格が変わる可能性があり、市場原理に基づいていないという点から、

ルール変更で収支が一気に変わる可能性があるという点を危惧しておりまして

あまり乗り気ではなかったのです。しかし、大家仲間の友人が太陽光の良さを

勉強会で発表してくださり、かつ仙台が市場価格高騰で何も購入できない状態に

なってしまったこともあり、じゃあやってみるかと手を出したのでした。



試しにやってみるか、の割にはちょっと大きめの250kWhの野立て太陽光に

取り組んでしまい、いろいろ大変だった記憶があります。太陽光の企画業者さんが

土地を押さえたと言いながら実は全く押さえられてなかった、企画業者さんが

他の現場で詐欺を働いて機能しなくなった、土地の価格交渉で第三者を交渉人として

入れたせいでかえって混乱した、徹夜に近い状態で何日も補助金の分厚い資料を

作りこんだ、にも関わらず電力の系統連系が補助金の期日に間に合わない危機、

銀行融資もなかなか確定せず、最終的に現場を2つに割って片方しかやれない、

などなどとんでもなく紆余曲折を経て、2年近くかかってようやく完成させた時は

感激もひとしおでした。



補助金を貰ったので、その補助金をどう有効に使ったかを報告する義務があります。

毎年5月末がその報告のタイミングですので、資料を作成する必要があります。

タイミングよく、仙台法人の決算も2月末なので、4月末に決算書が出そろいます。

このタイミングで、金融機関さん向けの実績提出資料も作成すれば都合が良いです。



そんなわけで、資料作成を開始しました。



補助金は昨年資料作成しようとして、その前の年のことを全然覚えていなくて

作るのにすごく苦労したことから、報告が必要な残り2年分の雛形を作っておいて

ここに何を入れる、というふきだしも入れてありました。おかげで今年は作成がとても

楽チンになりました。ありがとう、去年の自分。



補助金の報告書に必要な情報(変数となる部分のみ抜粋・建築時情報は除外)

・月ごとの発電量(1月〜12月)

・固定資産税

・定期点検費

・保険料

・運転員人件費

・水道光熱費

・金利負担



保険は5年一括で払っているので、案分した数字を既に入れてあります。運転員人件費は

うちの発電所の場合はゼロ。金利負担も返済予定表で事前にわかるので既に記入済み。

固定資産税、定期点検費(保安協会への支払)、水道光熱費だけ書ければOKです。

勿論発電量も。



金融機関さん向けに必要な情報

・月ごとの売上金額(3月〜2月)

・固定資産税

・元本支払、金利支払

・水道光熱費

・定期点検費

・草刈り、種まき

・信用保証料

・交通費



金融機関さん向けにはキャッシュフローの情報を提示しますので、こんなところです。



金融機関提出用のExcelを義母に渡して、埋めて貰いました。なんだかんだ言われるかと

思いましたが、すんなり埋めてくれたのでありがたいです。



前期は前々期と比べて手残りが倍くらいになっておりました。今年は信用保証料も下がり

だいぶキャッシュフローが出るようになってきています。今までは保証料が重くて、

あまりキャッシュフローは出ていなかったのです(勿論、最初に補助金で回収してるから

収支的には問題ないんですけど)。そして信用保証料の他に、太陽光の売上自体も

前期より上がっていました。天気が良かったようです。ありがたいことです。



今期は固定資産税の優遇が終わるため、また少し収支は悪化するだろうと思われます。

ここは一喜一憂しても仕方ないですね。元金均等で借りているので、だんだん楽に

なっていくことでしょう。固定資産税も償却資産税なので段階的に減っていきます。

後半になると結構楽になるんだろうなあと予想しています。



太陽光の実績は来年以降も定点観測しておきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月21日

太陽光発電所の償却資産税が急に上がった件。

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義母から、太陽光発電の設備部分の固定資産税が寝上がっている、という報告が

ありました。原因はこれから確認しますが、軽減税率の終了のせいという噂です。



仙台法人では野立てで高圧の太陽光発電所を運営しております。250kWhという

規模ですので、まあそこそこの大きさだと思います。こいつを作る時の産みの苦しみも

たいがいなものでしたが、その話は今日は割愛します。



経産省からの許可を得て、発電が始まってしまえば、その後はたまに発生する故障への

対応であったり、草むしりの手配をするくらいしか用事はありません。賃貸物件のように

原状回復や空室対策が不要、というだけでも価値があるというものです。



正直、現段階でそんなにドバっとキャッシュフローを生んでくれてはおりません。

15年返済なので、太陽光自体の利回りに対してちょっと融資期間が短いことが1つ。

保証協会付の融資を使っている関係上、保証料を毎年払うことになるのですが、

これがなかなかハードな金額であることが1つ。固定資産税も割とバカにならない

金額をとられていることが1つ。そんなことの積み重ねで、キャッシュフローは

そんなに出ていません。ま、それでも最初にガッポリと補助金をいただいているので

当面はCFが出なくても困りませんが。それに、保証料と固定資産税は年々下がって

行く前提なので、今後はキャッシュフローが出やすくなると信じております。

その日まではじっくりやるしかないですね。



さて、そんな太陽光発電で、本来なら下がるはずの固定資産税が逆に上がっているという

現象が確認されました。



不動産でも、土地と建物には固定資産税評価額が国によって設定されます。土地は

地価の上下によって評価額が変わりますが、そんなに大きく変わるケースはないだろうと

思います。建物は新しいうちは価値が高いので評価額も高く、年々評価が下がっていき

支払う固定資産税は少し安くなる、という感じですね。



太陽光発電の場合は、この傾向がより顕著です。太陽光発電の発電設備は償却資産の

扱いとなり、減価償却されるごとに評価額が減り、償却資産税も減っていくという

形です。償却資産の申告を毎年顧問税理士の先生がやってくれていますので、それを

基準にして固定資産税が決まっている、という理解です。



申告する償却資産は、減価償却が済んで毎年減っているので、固定資産税も同様に

理論上は毎年減っていくはず。そういう発想で考えておりました。しかし、それとは

違う形で今年の固定資産税は送られてきておりました。



義母から連絡が来たのは昨日のこと。なぜか太陽光の固定資産税が上がっているので

調べてみたら評価額が1000万以上上がっている、これは年々下がるものという

理解をしていたが、そうではないのか?という質問でした。



私もその理解なのですが、なんで増えたんだろう?考えられるとしたら、なんらかの

固定資産税の減免措置があって、それが終わったから評価額が上がったのかなとも

想像しました。ただ、どんな優遇があったのかまではわかりません。



顧問税理士の先生に聞こうと思いましたが、その前に大家さん仲間の友人で太陽光に

詳しい人に聞いてみようと思い、その旨質問。返ってきた回答は「償却資産税の

軽減措置が終わったのではないか」ということでした。なるほど、そんな感じの何かが

あるのだろうと思っていましたが、やっぱりあったみたいです。

教えて貰ったページはこちらです。確かに最初の3年は軽減されるっぽい。

たぶんこれだな。



一応、顧問税理士の先生にこれが原因ってことでいいよねという確認は取りますが

今年は想定外に税金が上がるということになりそうです。無念ですが、むしろ今まで

少し安くすんでいたということだと思うので、まあやむを得ないですね。



制度にも詳しくないと、思わぬところで足をすくわれます。私も勉強不足です。

今後も継続して学びたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:36 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月23日

ソフトウェアの交換が必要だそうです。

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太陽光の遠隔監視装置のメンテナンスとやらで、業者さんが交換のために現地に

行くということでした。そんなこともあるのねえ。



今週は仕事がやたらと忙しく、あまり不動産活動に対して余裕をもって取り組むことは

できませんでした。メールも溜まっているし、何かと滞っている感じになっています。

忙しい時ってどうしてもそうなりがちですよねえ。え、私だけ?そんな極端に放置する

アホな人は。それは失礼しました。



先日のローンブレイクショックもあり、その後処理で関係各所と電話することが多く

昼休みはずっと電話に張り付いていた日もありました。



そんな中、着信履歴に謎の06から始まる番号が残っていました。え、06って大阪?

特に大阪の業者さんと取引してないし、大阪には収益物件もないし、サラリーマンの

出張とかも当分はなさそうだし・・・なんだこれ?



留守電が残っていたので確認してみると、どうやら太陽光発電の遠隔監視装置を

販売しているメーカーさんからのようです。うちの太陽光についている監視装置、

そう言われてみれば関西の会社さんから購入していました。何かと思ったわ。



遠隔監視装置のトラブルは過去に1度ありまして、やむなく私が現地まで行って

装置を外したりしたこともありました。そんな目に遭っているせいか、遠隔監視装置と

聞くと実感ぴくっとしてしまう私がいます(笑)

当時のブログを振り返りたい方はこちら→その1その2その3



今回は何かと思ったのですが、折り返す前にメールを読むと、メールで要件が

届いておりました。なんでも、装置の中に入っているモバイルルーターのソフトウェアの

書き換えが必要になったので、現地に伺いたいと、と。



モバイルルーターは別のメーカーさんで作ったものを使っているのだそうですが、

その装置に不具合があり、プログラムの入れ替え作業が必要になったとのことです。

恐らく東北支社みたいなのがあって、そこの人が書き換えに来るのでしょうね。



立ち合いは必要なのか確認しましたが、今回は特に不要ということでした。

それであれば、あとはこちらは関与せずに作業して貰うだけですね。

お手数をおかけいたします。



不具合の内容は、バックアップ電池が切れたときに通信が機能しなくなる、という

ことだそうです。電池が切れたらそもそも通信しないのが当たり前のような気も

しなくはないですが、切れても通信してくれるならそれはもちろんありがたいので

特に気にすることではないですね。



義母が「立ち合いしろって言われたら面倒だったから良かったわ」とほっとしていたのが

妙に印象に残った、今回のソフトウェアアップデートに関してのお話でした。

(終わった気分で書いてるけど、ソフトの書き換えは来週です)



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月04日

太陽光発電所を囲うフェンスの保険的な観点での扱い。

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昨日は義母(仙台法人社長)と保険代理店さんと私の3名で会食を昼やりました。

その中で、へーと思ったことがあったので、書いておこうと思います。

全ての保険会社さんでそうかはわからないですが、私が契約している保険会社さんは

こういう動きと認識なんだよ、ということで参考までにお読みいただければ幸いです。



「これは保険会社の社員も代理店の私も誰も知らなかったのですが・・・」と

前置きしてから、保険代理店さんはこう言いました。



「太陽光発電のフェンスは、太陽光発電設備そのものの保険の補償対象外なのです」



な、なんだってー!?



そういえば、補助金の申請をした時も、本体代金にフェンス代は含めないという

取り決めがあったような気がします。それと同じ考え方なのでしょうね。



でも、うちの太陽光発電所のフェンスが倒れた時、保険金出ましたよね?

(過去ブログその1・過去ブログその2をご参照ください)




「あれは救済措置で、本来は出ないはずですけどそのように話をしていないので

 出しているんです」



そうなんですね・・・。知らなかった。そりゃ代理店さんも保険会社の社員さんも

知らなかったことなんだから、私が知っているわけないか。



で、今後はこの状態を是正する方向で保険会社さんとしては動いているようです。

本体部分以外にフェンス部分の保険を別途締結する、という形です。

コスト的にはやや上がってしまいますが、やむを得ないかなと思っています。

補償がない状態で放置し続ける方が怖いので。



保険代理店さんにお見積を依頼したところ、本体の火災保険の補償額からフェンス代を

差し引くことと、改めてフェンスの分で契約を締結することで、だいたい3万くらい

足が出る結果となりました。ただ、足と言っても、契約期間の違い(本体は5年契約で

もう3年近く経過しているが、フェンスは新規5年契約)などもありますので、

厳密にどのくらいコストが発生しているのかはわかりません。



ま、細かいことは気にせず契約しようと思います。

いつもこうして適切なタイミングで適切な情報を提供してくださる保険代理店さんに

あらためて感謝したいと思います。ありがとうございます。



皆様の太陽光発電、フェンスも補償対象になっていますか?

不安がある方は一度確認された方がいいかもしれません。



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月17日

ちゃんと準備をしてから運用開始していただきたい・・・。

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太陽光の報告制度、もうちょっとちゃんと制度設計して周知してから実施してよと

言いたくなるくらいお粗末な展開に辟易しております。



8月の前半頃に騒いでいた太陽光の実績報告の件、運用を代行しているJPEAさんに

電話したりしながら、最終的に郵送で資料の整えて送付しました。絶対にIDなんて

通知されていないから、電子申請しようにもどうしていいかわからない状態でした。

とりあえず郵送で対応して、その後ゆっくりIDやパスワードの確認をする方針で

考えることにした、というのが前回までのお話です。



で、ここから先が運用がグダグダじゃないかとプンスカする話。



グダグダその1



申請の相談を太陽光発電協会(JPEA)さんに相談した日にさかのぼります。

JPEAさんに手順の確認をして、結果として郵送で実績報告の申請をするのが今回は

一番早いだろうという判断をさせていただきました。そしてその電話の中で、先方より

(明確にそうは言いませんでしたが)期限内に手続きをしようと動いている証跡を示す

意味も込めて、関係機関に一度連絡をした方がいいというニュアンスを感じました。



定期報告に関しての問い合わせは、JPEA代行申請センター(JP−AC)に電話か

FAXで行うべし、今は電話が大変混み合っているので、FAXで連絡しておけば

後から折り返しで電話が来るはず、ということをJPEAさんに教えていただきました。

早速FAXを作成して送信することに。



FAXの文面には、余計かもしれないけど今回の措置に対する不満も記載しました。

JP−ACさんによる周知がどう考えても足りていないこと、しかもIDなんて

知らないし、設置業者様に聞いてもその情報は出てこなかったこと、このIDを

知るにはどうしたらいいのか、JPEAさんに聞いたら手順に則ってIDの照会をすると

2〜3ヶ月かかるという話だったので、それでは報告に到底間に合わないからどうすれば

いいのか、といった内容を記載して、JP−ACさんに送信。



それから1ヶ月以上が経過。現時点で、折り返しの電話なんてありゃしません・・・。



いやね、確かに所定の手続きでIDを申請し直せとしか言いようがないのかもしれないと

薄々思っていますし、JPEAさんに聞いて、どうせ間に合わないから郵送でやろうと

いう判断はしていましたよ。だから返答がなくても実質的な影響はないし、今回の周知に

対する不満を述べておきたい、ちゃんと制度に間に合うようにやろうとしていた証跡を

残したい、という趣旨を考えれば、FAXが届いているならOKなんですけど・・・



ある程度情報が整理できた今だからこそ、ネットを見れば答えが書いてあるでしょと

言われれば納得します。でも、全く意味が分からない状態で、通知も何もないのに

さぁネットを見てちゃんとやれ、ってのは酷じゃないですかね?で、真面目にやろうと

問い合わせている人に返事もしてこない。そりゃ現場が混乱していて、もっと重要度が

高井電話を受けているうちに忘却の彼方になってしまうこともあるかもしれませんが、

こっちだって後付けの制度に何とか対応しようと頑張っている法人ですからね。

問い合わせに返事がないとか、印象悪いことこの上ありません。



グダグダその2



あれは8月の終わり頃だったでしょうか。

郵送で提出を終えてほっとしていた私でしたが、仙台法人の住所(要は妻の実家です)に

郵送でこんなものが届いた、と義母から連絡がありました。



届いた書類は・・・太陽光の報告を至急しなさい、という経産省さんからのお手紙。

いやいやいやいや、ちゃんと報告しているし!郵送ですぐにやりましたよ!

なんなんですかこれ。



義母から聞いた次の日、すぐにJPEAさんに電話しました。どうせJP−ACさんは

電話繋がらないだろうと判断してです^^;



そしてJPEAさんから聞いた衝撃的な話。



「郵送だと実績報告の登録に2〜3ヶ月かかります」

「今回の通知はシステムに登録されていないと届いてしまうので、郵送で報告いただいた

 場合は追加で何かしていただく必要はありません」



・・・は?なにそれ?自分で報告をこの日までにしなさいと言っておいて、郵送の場合は

2〜3ヶ月かかるって、普通に考えておかしくないですか?郵送とインターネットという

2つの窓口を用意しているんだったら、郵送で届いても遅滞なく登録できるように準備を

しておくのが制度設計上当たり前だと思うんですけど。登録できないならパートさんを

雇って登録する、とか考えないといけないんじゃないでしょうか。民間企業だったら

そのくらい考えますよ。顧客からの信頼が第一なわけですから。



ていうか、まさかそんな状態とは思わないから、普通郵便で送ってしまいましたけど、

もしこれが郵便事故で届いていないとかだったらどうしよう、という不安を2〜3ヶ月

抱えないといけないということですか?もうね、何なんですかこれ。こんなことなら

レターパックとか追跡できるもので郵送すればよかった。非常に不安です。



ちなみに、この届いた書類に設置者ID(インターネットで申請する為に必要なID)が

書いてありました。IDの通知が不十分だったことを国が認識しており、でもそれを

認めるわけにもいかないので、今回のような形でIDを通達する目的も兼ねていたのでは

ないかと邪推しています。なんだかなあ・・・。



グダグダその3



IDがわかったので、パスワード再発行を試みてみました。パスワードの再発行は

再生可能エネルギー電子申請のサイトでできます。しかし、再発行の手続きを行っても

一向に結果のメールが届きません。おそらく、メールアドレスが登録されていないものと

考えられます。



となると、照会をかけてパスワードを発行して貰う手続きになりますが・・・

オンラインではできないので、個別にJP−ACさんに照会をすることになります。

申請書を書いて、謄本を添付してメールすることで申請は完了するようです。

メールでやり取りできるのに、回答は1〜2ヶ月かかるというところもツッコミを

入れたくて仕方がないポイントですが、まあもうそこは考えないことにします。



JPEAさんと電話で確認している時に、謄本の発行日は気にしなくていいのかを

確認しました。サイトを見る限りはどこにも出ていなかったので、もし古い謄本でも

いいのであれば、今手元にあるものを送りたいと思ったためです。でも一般的には

発行して3ヶ月以内とか言われることが多いから、どっちかなと思って確認した次第。



この質問に対してのJPEAさんの回答は・・・



「特に書いてないですね・・・」



・・・^^;

結構調べてくれた上での回答なので、まあ仕方ないかとは思うんですけど、そのくらいは

想定問答集として整備しておいたらどうだろうか、と思った次第です。



ちなみに後日、同じサイトをもう一度見てみたら、下の方に記載が増えてました。



*印鑑証明書と登記簿についての注意事項*

 印鑑証明書は、発行日から3ヶ月以内のものであること。

 登記簿は、法務局発行で発行日から3ヶ月以内のものであること。




そういうとこは早いんだな・・・その他のレスポンスは壊滅的に遅いくせに・・・。

まあでも書いていただけて良かったです。



国の制度で成り立っている太陽光発電事業。自由競争ではなく、制度によって支えられる

ことなので、その制度の変更や制度運用者による方式の変更などには追随する必要が

あります。それが出来ないとルール違反で権利をはく奪される可能性があります。



不動産賃貸業のような自由競争は、こういった制度に振り回されることがない自由競争。

自分の力で稼ぐ、という意味では自由競争の方が安心できる部分があるなと感じました。

いろいろと考えさせられました・・・。わかっちゃいたけど、制度ものは怖いわ。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする