民間住宅活用型住宅セーフティーネット設備推進事業、受付開始。

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密かに、今か今かとやきもきしていたアレがとうとう発表されました。



アレとは何かと言いますと・・・民間住宅活用型住宅セーフティーネット設備推進事業です。

舌をかみそうな長い名前ですが、今年で三年目になる国の事業です。



既存の民間賃貸住宅の質を向上させ、住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図ること、災害時の

公的利用を可能とする環境を構築することを目的に、この目的に合致する賃貸住宅に対して

国としてリフォームに要する費用の一部を補助金としてだそう、というものです。



補助金を得られる条件は・・・

○３ヶ月以上空室のお部屋であること

○改修工事後に賃貸住宅として利用すること

○床面積２５平米以上であること

○台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を有すること

の４点です。



補助金を得るための改修工事の内容は・・・

○耐震工事

○バリアフリー改修工事（手すり設置、段差解消など）

○省エネルギー改修工事（断熱工事、太陽光設置、節水工事など）

となっております。これらの工事を一つでも含めることが要件となっております。



リフォーム後の賃貸住宅の運用に求められているのが

○改修工事後の最初の入居者様が住宅確保要配慮者であること

　（ただし３ヶ月募集して決まらない場合はそれ以外の人を入れても良い）

○住宅確保要配慮者の入居を拒まない

○公的機関から要請を受けた場合、要請にかかるものを優先的に入居させるよう努める

○災害時に被災者を受け入れる

○リフォーム後の家賃は都道府県ごとに定められる家賃上限額を超えない（金額はこちら）



※住宅確保要配慮者とは、高齢者、障がい者、子育て世帯、所得が214,000円を超えないもの

　（単身世帯で年収380万以下、2人世帯（うち1人は扶養）の場合は年収430万以下が目安）、

　災害等の事情があり入居させることが適当と認められる世帯、となっております。



肝心の補助の内容ですが、空室部分および共用部分に対して行う改修工事に対して、改修工事費用の

１／３（空室戸数×３万円を上限とする）を補助する、ということになっております。



さて、私が現在持っている物件についてそれぞれの条件を見ていきます。

札幌３棟目、東京１棟目、仙台１棟目の単身部分は、居室が２５平米以下なので制度利用不可。

東京２棟目の事務所部分は風呂などがないので制度利用不可。

仙台１棟目の元オーナーズルーム部分は家賃が高いので制度利用不可。

結果、札幌１棟目と札幌４棟目、東京２棟目の居室部分のみが利用できる物件となっています。



入居対象となる「住宅確保要配慮者」ですが、このくらいの条件であれば日常的に入居を

許可しておりますし、価格帯もそれに見合ったものになっています。何ら問題ありません。

むしろ床面積の規定を撤廃してくれと言いたいくらいです。２０平米前後の物件でこういう方を

よく入れています（特に札幌３棟目）。非常に貢献していると思いますので、もし関係者の方が

ここを見ているようでしたら善処いただきたいくらいです。



札幌１棟目はこの補助金を使うことを考え、お部屋を空室のままにしておりました。ようやく

発表されましたので、これで意気揚々と申請することができそうです。早速動こうと思います。



私なりにこの制度を分析しますと、利用に一番剥いているのは地方の2DKくらいの少し小さな

ファミリー物件かと思います。



都内の物件ですと、25平米以上という条件になると、単身であっても家賃がそれなりに高いので

３ヶ月空けているのがもったいないと思います。いわんやファミリーをや。



地方の単身物件は、25平米以上なら是非利用したいところです。ただ、そんなに広くない

物件の方が多いと思うので、使いにくいかもしれません。



地方のファミリー物件だと、家賃がそれほどとれない割にリフォームにはお金がかかります。

そして入居される方の年収もそれほど高くないと思われます。よって、この条件をうまく見たせて

効率よく利用できるのではないかと思います。



札幌１棟目は2DKなので、まさにこの要件を満たしています。この前に住んでいた方が、

１０年以上お住まいだったということもありまして、お部屋の中は要フルリフォームの状況です。

ここでこの補助金を利用すると、資金効率が良くなることは間違いありません。



不幸にして前述の条件に見合う空室のお部屋を持っている方がいらっしゃいましたら、一度

この制度を利用する価値があるか検討してみてはいかがでしょうか。

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東京オリンピック開催決定が与える影響を考える。

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２０２０年のオリンピックの開催国が日本に決定しました。

個人的にはとても良いことだと思います。



オリンピックが日本に決まったことで、何が起こるか？妄想にすぎませんが、想像してみました。

７年後に見返して、恥ずかしくなるかもしれませんけど（笑）



まず、東京の老朽化したインフラの刷新を行うことになると思います。それにより、土建業界に

お金が回って好景気が訪れ、そこから夜の街（笑）を経てお金が消費されて市中に回ると考えます。

消費が進むことで小売業やサービス業の方のお給料があがり、そういった人がさらに消費をして

好景気の循環が生まれるのではないかという期待をしています。



景気があがれば、かつてのバブルのように商業ビルテナントの相場があがり、流動性を増すものと

考えられます。そうなると、不動産業界も活況となり、地上げなども行われていくことでしょう。



アベノミクスの第一の矢及び第二の矢で、銀行さんまではお金が流れてきています。

これを民間に流すために必要なのが第三の矢という理解をしていますので、五輪招致成功は

まさに第三の矢となりうるのではないかと。成長とインフレに再度突入する可能性が多少ながら

高まったのではないかと言う気持ちです。



ただ、消費税が増税になるとそこがどうなるかは不透明ですね。予定通りあがる場合は、

そこで景気回復をスポイルされる可能性があるのではないかという想像もしちゃいます。

景気回復すれば国の借金はインフレによって相対的に価値が減っていきますから、下手に

増税するよりインフレによる借金の相対的な減少、そして好景気になることでの税収増に

期待した方がいいのではないか・・・と思ったりします。まあ、今までもそういう試みは

しているのだと思うので、どこまでうまくいくのかは素人の私にはわからないことですが。



仮に上述のように土木から始まる景気回復のシナリオが進んでいくものとしましょう。

しかしそこには別の問題も出てくるものと予想します。土建業界の人員不足です。



現状でも、東北の復興や消費税増税前の駆け込み需要で建築工事の人材不足が顕著な状況です。

また、材料高騰で建築費が急上昇しているという現実もあります。



昨日は札幌の不動産業者さんであるアセットプランニングさんの東京セミナーにお邪魔して

きたのですが、そちらでは「資材の高騰で昨年と同じ費用で新築を作ることができない」

「人工が不足しており、人を確保するのが大変」ということをおっしゃっておりました。

東京でも同様に材工の高騰で新築の利回りが下がっていると聞いております。



今でさえこの状況です。オリンピックが決まったことで、公共工事が増えて人手不足がますます

顕著になるのではないかと言う懸念を持っております。需要があるけど供給が不足する状況が

続くようだと、景気回復に向けた動きに水を差す可能性が浮上します。



リーマンショック以降は、土建業界は買い手市場だったようです。その結果、多くの土建屋さんが

店じまいをしている現状があります。ここをどうするかが喫緊の課題ではないでしょうか。

国として土建業界の若返りを促進する政策を提示していただきたいものです。



ここはひとつ、とび職のイケメンを主人公にしたドラマを作って、土建業界のイメージ向上や

若年層への訴求を図ってみてはどうかな、などと思っております。なんだかんだ言ってドラマの

影響力は大きいですから、半沢直樹ばりの大ヒットが記録できれば土建業界を志望する若者も

増えてくるのではないでしょうか。



翻って、私たち不動産賃貸業はどうか。



景気が良くなるのではないかという予想をしたのは前述のとおりです。

景気が良くなれば株や不動産もあがるでしょう。民間企業の給与が同じようにあがっていく形で

正常なインフレが起これば、今このタイミングで借金をしておくことは大変有利かもしれません。

ただ、インフレ傾向を予想するなら、金利も上がっていくことが予想されます。賃料はすぐには

ついてこないので、利回りが低い物件を持っている人は何らかの対策を講じるべきかと思います。



物件の利回りがますます下がって買えなくなるのか、それとも業者さんが商業ビルに注力する為

一般のサラリーマン大家がレジものを買いやすくなるのか。そこはまだ予想がつきません。



そして地方の土建屋さんが東京に仕事を求めて大挙してくる（今の東北復興みたいなもの）ことから

全国的に新築の利回りが低くなっていくのではないかと考えます。金利はあがり利回りは下がる。

そうなると、新築を作ることが難しくなってくるのかもしれません。



物件を既に保有している人は、売り時が来る可能性はありそうだと感じます。

ジェービルさんの健美家コラムにあるように、金融庁が審査の画一性を排する方向で動いている、

ということから、どのようなタイプの物件（たとえば築古木造）でも融資がつきやすくなる可能性が

出てきています。これと好景気が絡み合うことで、不動産の流動性が高まるかもしれません。

ただそれは裏を返せば、利回りが下がって今後サラリーマン大家さんが簡単に参入できない土壌が

生まれる可能性も秘めているということにもなりますが。



そんな感じで、当たるも八卦、当たらぬも八卦な予想を書いてみました。

最後に個人的な独り言を二つ。



首都高の地下化もこのインフラ刷新のタイミングでやってくれないかなー。

道路の上に高架があると、何となくその街が暗い雰囲気に見えるんですよねえ。上野とか特にそう。



日本人としては東京五輪が決まったのはとても嬉しいんだけど、オリンピックが与える経済効果を

考えると、本当はこういうイベントこそ新興国に譲った方がいいような気もするんですよねえ。

というわけで、２０２４はフィリピンかモンゴルあたりでどうでしょう・・・！？

ん、個人的に関わりがある国ばかりだって？そりゃー自分が応援したい国を贔屓しますから（笑）



日本経済及び不動産市場がどうなっていくかはわかりませんが、どうなっても自活できるように

自分自身に力をつけて、頑張っていきたいと思います。

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シェアハウスは寄宿舎。

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シェアハウスに関する法整備がいよいよ始まりそうです。

マンボーのシェアハウスが問題になったことをうけ、法令の整備が進むのは時間の問題だろうと

思っていましたが、このタイミングでいよいよきたかという感じです。



国交省、「シェアハウスは寄宿舎」　文書で正式発表、是正指導進める

「違法ハウス」の判断基準作成



二つのニュースソースをざっくりとまとめると、以下のような感じでしょうか。



・シェアハウスは建築基準法において「寄宿舎」に該当する

・間仕切りの壁に隙間がある場合でも、特定の人が寝泊まりするなど一定のプライバシーが

　確保されていれば、建築基準法に基づく「居室」に当たる

・「居室」は寄宿舎に求められる間仕切り壁の耐火性や部屋ごとの窓などの要件を満たす必要あり

・契約書類に居住禁止をうたっても、室内で寝泊まりしていることが確認されれば建築基準法違反

　（実態を見て「居室」扱いかどうか判断する）

・違反する場合は是正指導を進める



厳しくなってくるのは、古い戸建を改造したシェアハウスでしょうか。施工を安く済ませないと

投資に対する旨味がないので、耐火性のある間仕切りを法令が出来る前に入れているシェアハウスが

どこまであるのかな？という点がひっかかります。



築古戸建の場合、用途が「居宅」になっているケースも多いのではないかと思われます。

これも今後は違法ということになるかもしれません。「寄宿舎」に該当するのだから、用途も

寄宿舎にしなさいというお達しが出る可能性があります。そうなると寄宿舎の基準に合致して

いない限りは、違法建築扱いになってしまうかもしれません。



居宅から寄宿舎に真面目に転用しようとした場合、耐火壁と窓先空地あたりがネックになるのかと

思います（詳しくないのであちこちで聞いた話からの推測です）。法令をクリアできない以上は

違法シェアハウスのそしりを受けてしまうということになりかねません。

違法となれば、融資も出ませんから・・・。売却も難しくなるものと思います。



元々寄宿舎や共同住宅になっている物件をシェアハウスに転用している分には、問題はないものと

思われます。そういう構造であれば、元がちゃんと建築基準法に準じて作られていますから。



ただ、そういった知識がない銀行員さんがシェアハウスと聞いただけで融資に対して尻ごみを

してしまうという可能性は大いにあるのではないかと考えます。今後、シェアハウス全体に対して

ファイナンスの面では逆風が吹く可能性は考えられますので・・・安易に検討しない方が良いと

私個人としては思います。



大家さんと言う仕事は人間の「衣・食・住」の「住」を支える大切な仕事です。

シェアハウスの中には、法令が定まっていないことをいいことに、火災の時の避難経路もない

危険な状態で住まわせている方が少なからずいらっしゃいます。本当にそれはお客様に対して

安心で快適な住居を提供する仕事として正しい姿なのでしょうか。



ただ、全てのシェアハウスがそうではありません。入居者様のことを考え、最良のサービスを

提供しようと日夜奮闘しているシェアハウスの大家さんを何人も知っています。業界全体が

そういう大家さんや業者さんで満ち溢れ、さらに法令の整備が進んで透明性が増していけば

シェアハウス業界はさらに発展する可能性を秘めているような気もします。



私自身もシェアハウスを検討して物件を見に行ったことはあります。しかし、委託する業者さんに

見立ててもらった際に、避難経路となる窓がないことから断念した物件がいくつかあります。

法令を順守し、世間に胸を張って誇りある賃貸経営をしなくてはならない、という気持ちから

取得を断念しております。



これをきっかけに、法令を守って入居者様が快適に過ごせるシェアハウスが生き残り、おかしな

シェアハウスが淘汰されていくことを願ってやみません。そして金融機関さんも、そういう正しい

シェアハウスに対してまで偏見の目を向けず、適切な評価をしていただけることを切に願います。

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ご紹介。

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今日は２度目の更新です。

仲良くさせていただいている方が、それぞれ商品のキャンペーンや新しい書籍の販売などで

ご活躍なさっていますので、今回はそちらのご紹介をしちゃおうと思います。



こういう形で宣伝のような感じのことって、本当はあまりブログで行いたくないのですが

お世話になっている人のために一肌脱ぎたい気持ちもありましたので、普段の更新時間ではなく

追加更新という形でやらせていただきました。



※注意事項

　以下のリンクはアフィリエイトという仕組みをとっており、このバナーやリンク経由で

　サービスに入会すると、私に報酬が発生する仕組みになっております。そういうのが苦手な

　方は、リンクをクリックせずにご自身でグーグル先生などを使ってページを探してください。

　え、そんな注意書きをするくらいなら最初からアフィリエイトのリンクなんか張るなって？

　でもほら、もし押してくれる心の広い人がいればいいなーなんて・・・欲張りですいません。



【ご紹介その１】



まず、星野陽子さんの新刊、「ユダヤ人大富豪に学ぶお金持ちの習慣」のご紹介。

【送料無料】ユダヤ人大富豪に学ぶお金持ちの習慣 [ 星野陽子 ] 価格：1,365円（税込、送料込）

前作の「ユダヤ人と結婚して20年後にわかった『金・銀・銅』の法則50」も面白かったのですが

今回の本はより身近な題材が多く、等身大の若い女性が「あたしも頑張ればできるかも」と

思える内容になっているような印象を受けました。



前作が「概論」なら、今作は「各論」でしょうか。



お金持ちになるために生活習慣をどのように変えていったのか。そんな話が赤裸々に綴られていて

ご本人の人となりを知っている自分としては、へ〜と意外に思うこともあれば、わかるなーと

思うこともあり、あっという間に読み終わってしまいました。



軽いタッチで読みやすい分、何回か繰り返し読まないと頭からふわっと抜けてしまう印象も

ないことはないのですが、自己啓発本などを普段あまり読まない読者層にはなじみやすい

本であると感じます。



既に投資をしている方であれば、お友達やご家族など「目覚めてほしい人」にプレゼントを

してみるのもいいのではないかと感じました。



今作の黒いほうを読み終わって感じるものがあれば、前作の黄色いほうの本を読んでみると

いいと思います。

【送料無料】「金・銀・銅」の法則50 [ 星野陽子 ] 価格：1,470円（税込、送料込）

↑前作



【ご紹介その２】



続いて不動産専門税理士の叶温さんの主催する「税金塾」の７月末までの限定キャンペーンです。





私は税金塾が発足したタイミングからずっと加入し続けております。東京での懇親会の幹事を

引き受けたりしており、関わりあいは決して浅くないものと思っています（一方的に）。



不動産賃貸業を起業する際には、以下のDVDを一生懸命見て決算書を作ったものでした。

「Vol.03 どこまで落とせる？どうしたら落とせる？不動産投資にまつわる必要経費あれこれ」

「Vol.04 賢い投資家は知っている！魔法の経費！減価償却を使いこなす！」



税金は難解な印象が強いのですが、叶さんはそれをできる限り分かりやすく説明しようという

気持ちが強いので、こちらも何とかついていけます。初心者に優しい感じはあります。



今回は叶さんから直接メールが来て「7月末まで、入会金10,500円が500円となる入会キャンペーンを

実施しており、あわせて税金塾のアフィリエイトプログラムのキャンペーンも実施していますので

よかったら協力いただければ幸いです。」とかかれておりました。

あんまり積極的にアフィリエイトに協力したりはしないのですが、税金塾の教材から不動産投資の

税務を勉強した自分としては、無下にお断りは出来ません（笑）



そんなわけで、叶さんの税金塾に入るなら今がオトクなようですので、ご興味があれば入会するのも

ありではないでしょうか。通常10,500円の入会金が、7月末までに入会すると500円でいいそうです。

↓申込はこちらから↓





以上、自分で使ってみて納得のいったサービスのご紹介でした。

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東京築古組に参加するチャンス。

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立て続けの更新となり恐縮です。

先ほど狼旅団セミナーの感想を書いたブログ記事を投稿してますので、こちらも是非ご覧ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/366524728.html



りょうさんのご厚意で参加させていただいている東京築古組の公開勉強会が開催されるそうです。

私自身は事前に企画していた関東→札幌の大家会の勉強会と被ってしまっている為に参加が厳しい

状況なのですが、築古組が大々的に新規募集をするのは珍しいので、もし興味と熱意のある方が

いらっしゃるなら、申し込んでみては如何でしょうか。



詳細はりょうさん及びジェービルさんのブログをご参照ください。

東京築古組の会　お試し参加のお誘い　byりょうさん

東京築古組の会　お試し参加のお誘い　byジェービルさん



翻って私のこと。

りょうさんからお誘いいただき、東京築古組に入会させていただいたのが昨年の秋頃だったかな。

ハイレベルな会に参加させていただき嬉しかったのですが、なぜか企画されるイベントがことごとく

他の予定と被ってしまい、なかなか参加することができておりません。もったいないなあと自分でも

思ってしまいます。予定をいっぱい入れて動き回るのも、機会損失している部分があるということに

なるのかなあと。うーん、バランスをとるのって難しいですね。何かうまい手段はないものか。

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