2014年10月28日

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SUUMOオーナーレポートを大家さん向けに無料で提供いただけるチャンス!

SUUMOオーナーレポートで空室対策&空室改善

http://suumo.jp/edit/lp/fr/owner_report/




となりの大家さんとのコラボ企画だそうです。最近、となりの大家さんはあまり活発に

動かれている雰囲気がなかったので、動きが見られて嬉しいです。



SUUMOが業者さんに対して有償で提供しているオーナーレポートを、オーナー宛に

直接無料で作っていただけるという太っ腹企画。2014年12月31日までの

期間限定ということですので、募集されるといいのではないかと思います。

特にメルマガ登録やセールスがあるわけではないようです。



詳しいことは先ほどのページを見ていただくことにして・・・

残念なのは、1人につき1戸までしかレポートを作ってもらえないということ。

せめて1棟でお願いしたかったです・・・。



私も早速このサービスを申し込んでみました。

物件は東京2棟目をチョイス。その中でも一番直近で空室になりそう、かつ間取り的に

相場が読み難い2LDKタイプのお部屋にしました。結果が届くのが楽しみです。



仙台1棟目も義母の名前で申し込んでもらおうかな。



レポートが来たらまた改めて報告したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月01日

太陽光発電、新規買取受付中断!

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太陽光を今からやろうとしている方にはヒヤヒヤもののニュースが飛び込んできました。



北電など3社 再生可能エネ買い取り中止へ

http://www.news24.jp/nnn/news89088794.html



ちょこっとだけ引用します。



北海道、東北、四国電力は30日、再生可能エネルギーの新規買い取りを当面、中止すると発表した。

太陽光など再生可能エネルギーの新規買い取りの中止は、九州電力と沖縄電力に続くもので、

30日、北海道、東北、四国電力の3社も当面、中止すると発表した。




幸い、私が取り組んでいる太陽光発電に関しては、中止になる前に連系の申込を済ませていたので

影響はなさそうですが、あと少し融資の確定が遅かったら・・・影響は甚大だったと思います。

まさに危機一髪でした。あと1週間遅かったら、私もアウトだったと思います。

やっぱり私、妙なところでついてる気がします。人生を幸運だけで生き延びる男。



まだ現場の営業所にもこの話は正式に展開されてきていないようでして、営業所にヒアリングしても

あちらも何がなんだかわからないという状態でした。しばらくは混乱が続くかもしれません。

補助金の協会からも「ニュースがありましたけど御社は影響ありますか?」という確認の電話が

かかってきておりました。補助金を運営する側からしても、恐らく混乱していることでしょう。



事態がどのように進んでいくか、注視していきたいと思います。



ところで、ミクロな目線ではそんな具合ですが、この話をマクロな目線で見たらどうなるか。



自民党にとっては好ましい事態なのかもしれません。民主党政権時代に作られた制度が破綻の危機に

さらされていることで、民主党の政策能力のなさをアピールするチャンスだと思うかもしれませんし

これを機に他人の作った制度を自分たち好みの制度に作り替えることもできることでしょう。



とはいえ、事業者側からしたら、骨子が固まるまでは冷や汗ものです。原子力を再稼働させたい

自民党からしたら、再生エネルギーは目の上のたんこぶではないかと想像されるためです。

どちらかというと、今の制度より条件が悪くなったりする可能性が高いのではないかと考えます。

既に大規模にソーラーをやっている政治力の強い事業者がどれだけロビー活動できるかによって

既存の太陽光発電事業者の運命が決まってくるような気がします。



私の取り組んでいる太陽光発電事業が、火中の栗を拾いにいくような状態になっているように

感じられなくもないのが、多少怖いなあと思うところではあります。



ただ、こちらのニュースを見ると、東北電力自体は(国にそう言わせられているのか、原発事故が

あったからかはわかりませんが)買取を増やしていこうと整備する方針に見えます。



再生エネ買い取り 東北電も中断

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2014093002000140.html




ちょこっと引用します。



対象は発電事業者からの新規契約の申し込みと、申請済みで契約に至っていない分。

東北電の送電網へ接続する手続きを当面見合わせ、受け入れ容量を引き上げる対策を検討する。

家庭で使う小口の太陽光は停止せず、受け付けを続ける。




受入容量を引き上げる方針のようなので、震災復興という特殊事情がある地域は他電力会社さんと

少し様子が違うのかもしれませんね。



何にせよ、推移を見守るより他に方法はないので、まずはニュースを注視していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(2) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年07月30日

空き家率13.5%、空き家数820万戸。

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空き家率が過去最高の13.5%、13年10月時点で820万戸というニュースが出ていました。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140729/k10013382161000.html

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS2902D_Z20C14A7MM8000/



単純に「人が住んでいない空き家」としか書いていないので、アパートやマンションの空室率と

一緒にしてはいけないように思います。ご両親がお住まいになられていた戸建を相続したけど

住む人がいなくてどうしよう、更地にすると固定資産税が増額になるし、みたいなことを考えて

そのままになっている層もあるものと思います。



空き家が増えていること自体は驚くことでもないのですが、これに起因して今後どのように

政策が変わっていくのかは注目しておく必要があるかなと思います。



固定資産税は更地でも建物が建ってても変わらない、という方向にすることで空き家の撤去を

促進しようとするかもしれませんが、たぶん解体費の問題があるのでそのくらいではあまり話は

進まないのではないかと推測しています。撤去費を自治体が負担するくらいにならないと・・・。



大田区は空き家を強制撤去できるような条例(?)を作っているみたいです。コストの問題はあれど

こうやって国が強制力をもって壊す方向にするのが現実解なのかなーと。国の支出が増えて、

土建産業に仕事がまわり、次世代の職人の雇用が創出されて業界自体のパイが広がっていく、

なんて流れになればいいなと思います。



国がリフォームに力を入れようとしているものの、今度は業界があまり良い顔をしないような。

今の新築優遇で一番得をしているのはハウスメーカーさんだと思われますし、ロビー活動は

きっと起こることと思います。



いずれにせよ、社会の流れにも注目しておかないと、乗り損ねる可能性もあります。

情報収集を怠らないようにしていきたいと思う次第です。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月20日

太陽光発電固定価格買取制度を見直し?

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太陽光発電に取り組む人にはちょっとドキッとするニュースが出ていましたのでシェアします。



経産省:再生エネルギー固定価格買い取り制度を見直し



太陽光発電の導入を促進しつつ、国民負担を減らす方策を検討するというのが骨子です。

いち国民としては負担が下がるのは歓迎なんですが、太陽光発電をやろうとしている身としては

固定金額での全量買取制度がなくなってしまうと、事業として成り立たなくなってしまうので

どういう策が出てくるかどきどきしてしまうのです。



太陽光先進国のドイツでも全量買取制度は見直しの対象になっているようです。



独、再生エネルギー「特別扱い」見直し−法改正協議、月内にも



日本の全量買取制度はドイツをモデルに作られている、と記憶しています。先人が見直しに走ったら

同じように日本も見直しに動くのではないか、というのも気になるところです。



電力は現在自由化に向けて議論が進んでいます。自由化することで電気代が安くなるというのが

大きなメリットとして挙げられています。独占供給であった電力会社がお客様に選んでもらうための

努力をすることになり、業界全体のレベルが底上げされるというメリットもあることでしょう。



デメリットも当然あると思います。原発が止まり火力発電の比率が高くなっている現在においては

かえって電気代があがってしまう可能性もあります。原油価格に依存する電力価格の体系になる、

というのは家計にとって変動要素が増えることになります。また、購入していた電力会社さんの

経営状態によっては、安定した電力供給を受けられなくなる可能性もあります。



ここで電力自由化の是非を問うつもりはないのですが、今は電力をどうするかが大きく動いている

時期ですので、太陽光発電が未来永劫安定した事業になるかは正直わからないのではないかと。



それでも、私はこの投資を回収するくらいの期間は現状が維持されるのではないかと思っています。

大きな変化を起こすには時間がかかります。10年単位の仕事になることが予想されます。

その間に、事業が立ち行かなくなっても、借金を返しきれるくらいに回収しておけばいいのでは、

と考えております。また、大企業も太陽光発電を手がけています。政府に対してロビー活動ができる

大企業が、そんなに簡単に既得権益を手放すとは思えません。何か抜け穴はできると思います。



不動産を購入したくても高すぎて購入できない現在、仙台の法人の規模を一定のところまで

拡大するには、多少の心配事はあっても太陽光が最善なのかな、という判断をしております。



融資についても、前向きに取り組んでくれている銀行さんがいくつかあります。なんとか融資を

取り付けて、事業展開に弾みを付けたいと思っております。

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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月02日

民間住宅活用型住宅セーフティーネット設備推進事業、受付開始。

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密かに、今か今かとやきもきしていたアレがとうとう発表されました。



アレとは何かと言いますと・・・民間住宅活用型住宅セーフティーネット設備推進事業です。

舌をかみそうな長い名前ですが、今年で三年目になる国の事業です。



既存の民間賃貸住宅の質を向上させ、住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図ること、災害時の

公的利用を可能とする環境を構築することを目的に、この目的に合致する賃貸住宅に対して

国としてリフォームに要する費用の一部を補助金としてだそう、というものです。



補助金を得られる条件は・・・

○3ヶ月以上空室のお部屋であること

○改修工事後に賃貸住宅として利用すること

○床面積25平米以上であること

○台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を有すること

の4点です。



補助金を得るための改修工事の内容は・・・

○耐震工事

○バリアフリー改修工事(手すり設置、段差解消など)

○省エネルギー改修工事(断熱工事、太陽光設置、節水工事など)

となっております。これらの工事を一つでも含めることが要件となっております。



リフォーム後の賃貸住宅の運用に求められているのが

○改修工事後の最初の入居者様が住宅確保要配慮者であること

 (ただし3ヶ月募集して決まらない場合はそれ以外の人を入れても良い)

○住宅確保要配慮者の入居を拒まない

○公的機関から要請を受けた場合、要請にかかるものを優先的に入居させるよう努める

○災害時に被災者を受け入れる

○リフォーム後の家賃は都道府県ごとに定められる家賃上限額を超えない(金額はこちら



※住宅確保要配慮者とは、高齢者、障がい者、子育て世帯、所得が214,000円を超えないもの

 (単身世帯で年収380万以下、2人世帯(うち1人は扶養)の場合は年収430万以下が目安)、

 災害等の事情があり入居させることが適当と認められる世帯、となっております。



肝心の補助の内容ですが、空室部分および共用部分に対して行う改修工事に対して、改修工事費用の

1/3(空室戸数×3万円を上限とする)を補助する、ということになっております。



さて、私が現在持っている物件についてそれぞれの条件を見ていきます。

札幌3棟目、東京1棟目、仙台1棟目の単身部分は、居室が25平米以下なので制度利用不可。

東京2棟目の事務所部分は風呂などがないので制度利用不可。

仙台1棟目の元オーナーズルーム部分は家賃が高いので制度利用不可。

結果、札幌1棟目と札幌4棟目、東京2棟目の居室部分のみが利用できる物件となっています。



入居対象となる「住宅確保要配慮者」ですが、このくらいの条件であれば日常的に入居を

許可しておりますし、価格帯もそれに見合ったものになっています。何ら問題ありません。

むしろ床面積の規定を撤廃してくれと言いたいくらいです。20平米前後の物件でこういう方を

よく入れています(特に札幌3棟目)。非常に貢献していると思いますので、もし関係者の方が

ここを見ているようでしたら善処いただきたいくらいです。



札幌1棟目はこの補助金を使うことを考え、お部屋を空室のままにしておりました。ようやく

発表されましたので、これで意気揚々と申請することができそうです。早速動こうと思います。



私なりにこの制度を分析しますと、利用に一番剥いているのは地方の2DKくらいの少し小さな

ファミリー物件かと思います。



都内の物件ですと、25平米以上という条件になると、単身であっても家賃がそれなりに高いので

3ヶ月空けているのがもったいないと思います。いわんやファミリーをや。



地方の単身物件は、25平米以上なら是非利用したいところです。ただ、そんなに広くない

物件の方が多いと思うので、使いにくいかもしれません。



地方のファミリー物件だと、家賃がそれほどとれない割にリフォームにはお金がかかります。

そして入居される方の年収もそれほど高くないと思われます。よって、この条件をうまく見たせて

効率よく利用できるのではないかと思います。



札幌1棟目は2DKなので、まさにこの要件を満たしています。この前に住んでいた方が、

10年以上お住まいだったということもありまして、お部屋の中は要フルリフォームの状況です。

ここでこの補助金を利用すると、資金効率が良くなることは間違いありません。



不幸にして前述の条件に見合う空室のお部屋を持っている方がいらっしゃいましたら、一度

この制度を利用する価値があるか検討してみてはいかがでしょうか。

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posted by ひろ* at 07:12 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする