赤井さん、永井編集長も登場！仙台大家の会オープンセミナー開催。

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お世話になっている仙台大家の会現地世話人のみさパパさんがセミナーを主催する、

ということですので、ちょっくら宣伝のご協力をさせていただこうと思います。



まずは概要から。みさパパさんのブログからコピペします。



仙台大家の会オープンセミナー

【日時】
平成２６年１１月３０日（日）　１５：２０〜１８：４０

≪セミナー≫
１５：００　開場
１５：２０　開会
１５：２０〜１５：２５　主催者挨拶
１５：２５〜１７：３０　赤井誠さん講演
『いつまでも震災バブルは続かない！！将来の賃貸市場の悪化にも耐えられる筋肉質な不動産経営の実現方法』
１７：３０〜１７：４０ 休憩
１７：４０〜１８：４０ 永井ゆかり編集長講演
『取材の現場から見えた これからの賃貸住宅市場』
１８：４０ 終了

≪懇親会≫
１９：００〜２１：００ 懇親会

【会場】
仙台市戦災復興記念館　４階研修室　022-263-6931
宮城県仙台市青葉区大町二丁目１２−１

【会費】
セミナー ４０００円　（会場使用料などに充当します。）
懇親会費 ５０００円程度　（国分町周辺で開催予定です。）
※当日の受付で現金にてお支払いください。領収書をお渡しします。



最近出版された新刊も大好評の赤井誠さん。

【楽天ブックスならいつでも送料無料】めざせ！満室経営　本気ではじめる不動産投資 [ 赤井　誠 ] 価格：1,620円（税込、送料込）

演目にある「いつまでも震災バブルは続かない！！」はまさにその通りです。

今の仙台のバブルっぷりはすごいものがあります。私の物件は、震災前と比較して家賃が

１万円あがってしまいました。とてもありがたいのですが、こんな状況がいつまでも

続くとは絶対に思えません。



某投資物件販売サイトで、利回り３０％でも残っていた物件が仙台にはありました。

その地域は坂が多く、冬になると凍結してしまい、タクシーですらも目的地がそこだと

聞くと乗車拒否するような場所で、家賃は１万円にしても半分くらいしか埋まらない、

という話を聞いておりました（情報ソースは仙台出身の嫁ちゃん）。



そんな物件も、震災バブルで普通に売れていったようです。

今や仙台では利回り１５％の物件を見かけるのも難しくなりました。



賃貸の家賃もバブルで、物件に求められる利回りもバブル状態で低下しています。

バブル発生後、仙台の物件を買って運営されている方は

・家賃が震災前より高くなっている

・表面利回りが震災前より低くなっている

という点を意識すべきと考えます。両方とも、収益還元の発想で考えると、購入価格が

高くなる方向に進む事象です。今後家賃も物件価格も下がる可能性が高いのです。



「家賃収入を見込んで買っているから、家賃が下がっても回るならいいじゃないか」

という意見もあるかもしれません。持ち続けるならそれも良いと思います。

しかし、何らかの理由で売却せざるを得なくなった場合、難しい局面が来ます。



フルローンに近い買い方をされている場合は、残債より安い価格でしか売れないかも

しれないという懸念があります。そうなった時に持ちこたえられるか、という点は

インカムゲイン中心の方も意識しておいた方がいいのではないかと考えます。



また、空室対策も今ほど簡単ではありません。広告料の相場もあがってくるでしょう。

空室期間は長引き、てこ入れをしても埋まらない状況も生まれる可能性があります。

そうなった時、今のインカムゲインで耐えられるのでしょうか。



そんな経営をどう考えていくか。そのヒントが恐らく赤井さんの講演の中に隠されて

いるのではないかと考えます。

（・・・脱線しそうになったけど、何とかうまく赤井さんの講演に繋がりました）



全賃の永井編集長も、全国を取材して回り、賃貸物件が今どういう状況なのかを

肌感覚で理解されているものと思います。そういった有識者の第三者的な視点での

お話というのも貴重であると思います。自分の力で全国の市況の情報を収集しようと

しても、なかなか難しいものと思います。それが手に入ると考えれば、価値のある

講演になるのではないでしょうか。



私も行ければ行きたいのですが、太陽光の関係で頻繁に仙台に行っていることもあり

ちょっと厳しいかなーと思っています。夜行バスで行っちゃおうという手もありますが。

行くかどうか、もう少し考えようと思います。



興味を持たれた方は、こちらからみさパパさんのブログに飛んでいただき、申込を

してみていただければ良いかと思います。別に私のブログを読んだとか、そういうことを

申込時に添える必要はありませんので、そこはご心配なく（笑）

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さすがSUUMO！そこにしびれるゥ！あこがれるゥ！（SUUMOオーナーレポートが無料で手に入るチャンス）

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大家さん向けの面白いサービスがありますので、シェアさせていただきます。



SUUMOオーナーレポートを大家さん向けに無料で提供いただけるチャンス！

SUUMOオーナーレポートで空室対策＆空室改善

http://suumo.jp/edit/lp/fr/owner_report/



となりの大家さんとのコラボ企画だそうです。最近、となりの大家さんはあまり活発に

動かれている雰囲気がなかったので、動きが見られて嬉しいです。



SUUMOが業者さんに対して有償で提供しているオーナーレポートを、オーナー宛に

直接無料で作っていただけるという太っ腹企画。２０１４年１２月３１日までの

期間限定ということですので、募集されるといいのではないかと思います。

特にメルマガ登録やセールスがあるわけではないようです。



詳しいことは先ほどのページを見ていただくことにして・・・

残念なのは、１人につき１戸までしかレポートを作ってもらえないということ。

せめて１棟でお願いしたかったです・・・。



私も早速このサービスを申し込んでみました。

物件は東京２棟目をチョイス。その中でも一番直近で空室になりそう、かつ間取り的に

相場が読み難い２ＬＤＫタイプのお部屋にしました。結果が届くのが楽しみです。



仙台１棟目も義母の名前で申し込んでもらおうかな。



レポートが来たらまた改めて報告したいと思います。

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太陽光発電、新規買取受付中断！

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太陽光を今からやろうとしている方にはヒヤヒヤもののニュースが飛び込んできました。



北電など３社　再生可能エネ買い取り中止へ

http://www.news24.jp/nnn/news89088794.html



ちょこっとだけ引用します。



北海道、東北、四国電力は３０日、再生可能エネルギーの新規買い取りを当面、中止すると発表した。

太陽光など再生可能エネルギーの新規買い取りの中止は、九州電力と沖縄電力に続くもので、

３０日、北海道、東北、四国電力の３社も当面、中止すると発表した。



幸い、私が取り組んでいる太陽光発電に関しては、中止になる前に連系の申込を済ませていたので

影響はなさそうですが、あと少し融資の確定が遅かったら・・・影響は甚大だったと思います。

まさに危機一髪でした。あと１週間遅かったら、私もアウトだったと思います。

やっぱり私、妙なところでついてる気がします。人生を幸運だけで生き延びる男。



まだ現場の営業所にもこの話は正式に展開されてきていないようでして、営業所にヒアリングしても

あちらも何がなんだかわからないという状態でした。しばらくは混乱が続くかもしれません。

補助金の協会からも「ニュースがありましたけど御社は影響ありますか？」という確認の電話が

かかってきておりました。補助金を運営する側からしても、恐らく混乱していることでしょう。



事態がどのように進んでいくか、注視していきたいと思います。



ところで、ミクロな目線ではそんな具合ですが、この話をマクロな目線で見たらどうなるか。



自民党にとっては好ましい事態なのかもしれません。民主党政権時代に作られた制度が破綻の危機に

さらされていることで、民主党の政策能力のなさをアピールするチャンスだと思うかもしれませんし

これを機に他人の作った制度を自分たち好みの制度に作り替えることもできることでしょう。



とはいえ、事業者側からしたら、骨子が固まるまでは冷や汗ものです。原子力を再稼働させたい

自民党からしたら、再生エネルギーは目の上のたんこぶではないかと想像されるためです。

どちらかというと、今の制度より条件が悪くなったりする可能性が高いのではないかと考えます。

既に大規模にソーラーをやっている政治力の強い事業者がどれだけロビー活動できるかによって

既存の太陽光発電事業者の運命が決まってくるような気がします。



私の取り組んでいる太陽光発電事業が、火中の栗を拾いにいくような状態になっているように

感じられなくもないのが、多少怖いなあと思うところではあります。



ただ、こちらのニュースを見ると、東北電力自体は（国にそう言わせられているのか、原発事故が

あったからかはわかりませんが）買取を増やしていこうと整備する方針に見えます。



再生エネ買い取り　東北電も中断

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2014093002000140.html



ちょこっと引用します。



対象は発電事業者からの新規契約の申し込みと、申請済みで契約に至っていない分。

東北電の送電網へ接続する手続きを当面見合わせ、受け入れ容量を引き上げる対策を検討する。

家庭で使う小口の太陽光は停止せず、受け付けを続ける。



受入容量を引き上げる方針のようなので、震災復興という特殊事情がある地域は他電力会社さんと

少し様子が違うのかもしれませんね。



何にせよ、推移を見守るより他に方法はないので、まずはニュースを注視していこうと思います。

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空き家率13.5%、空き家数820万戸。

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空き家率が過去最高の13.5％、13年10月時点で820万戸というニュースが出ていました。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140729/k10013382161000.html

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS2902D_Z20C14A7MM8000/



単純に「人が住んでいない空き家」としか書いていないので、アパートやマンションの空室率と

一緒にしてはいけないように思います。ご両親がお住まいになられていた戸建を相続したけど

住む人がいなくてどうしよう、更地にすると固定資産税が増額になるし、みたいなことを考えて

そのままになっている層もあるものと思います。



空き家が増えていること自体は驚くことでもないのですが、これに起因して今後どのように

政策が変わっていくのかは注目しておく必要があるかなと思います。



固定資産税は更地でも建物が建ってても変わらない、という方向にすることで空き家の撤去を

促進しようとするかもしれませんが、たぶん解体費の問題があるのでそのくらいではあまり話は

進まないのではないかと推測しています。撤去費を自治体が負担するくらいにならないと・・・。



大田区は空き家を強制撤去できるような条例（？）を作っているみたいです。コストの問題はあれど

こうやって国が強制力をもって壊す方向にするのが現実解なのかなーと。国の支出が増えて、

土建産業に仕事がまわり、次世代の職人の雇用が創出されて業界自体のパイが広がっていく、

なんて流れになればいいなと思います。



国がリフォームに力を入れようとしているものの、今度は業界があまり良い顔をしないような。

今の新築優遇で一番得をしているのはハウスメーカーさんだと思われますし、ロビー活動は

きっと起こることと思います。



いずれにせよ、社会の流れにも注目しておかないと、乗り損ねる可能性もあります。

情報収集を怠らないようにしていきたいと思う次第です。

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太陽光発電固定価格買取制度を見直し？

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太陽光発電に取り組む人にはちょっとドキッとするニュースが出ていましたのでシェアします。



経産省:再生エネルギー固定価格買い取り制度を見直し



太陽光発電の導入を促進しつつ、国民負担を減らす方策を検討するというのが骨子です。

いち国民としては負担が下がるのは歓迎なんですが、太陽光発電をやろうとしている身としては

固定金額での全量買取制度がなくなってしまうと、事業として成り立たなくなってしまうので

どういう策が出てくるかどきどきしてしまうのです。



太陽光先進国のドイツでも全量買取制度は見直しの対象になっているようです。



独、再生エネルギー「特別扱い」見直し−法改正協議、月内にも



日本の全量買取制度はドイツをモデルに作られている、と記憶しています。先人が見直しに走ったら

同じように日本も見直しに動くのではないか、というのも気になるところです。



電力は現在自由化に向けて議論が進んでいます。自由化することで電気代が安くなるというのが

大きなメリットとして挙げられています。独占供給であった電力会社がお客様に選んでもらうための

努力をすることになり、業界全体のレベルが底上げされるというメリットもあることでしょう。



デメリットも当然あると思います。原発が止まり火力発電の比率が高くなっている現在においては

かえって電気代があがってしまう可能性もあります。原油価格に依存する電力価格の体系になる、

というのは家計にとって変動要素が増えることになります。また、購入していた電力会社さんの

経営状態によっては、安定した電力供給を受けられなくなる可能性もあります。



ここで電力自由化の是非を問うつもりはないのですが、今は電力をどうするかが大きく動いている

時期ですので、太陽光発電が未来永劫安定した事業になるかは正直わからないのではないかと。



それでも、私はこの投資を回収するくらいの期間は現状が維持されるのではないかと思っています。

大きな変化を起こすには時間がかかります。１０年単位の仕事になることが予想されます。

その間に、事業が立ち行かなくなっても、借金を返しきれるくらいに回収しておけばいいのでは、

と考えております。また、大企業も太陽光発電を手がけています。政府に対してロビー活動ができる

大企業が、そんなに簡単に既得権益を手放すとは思えません。何か抜け穴はできると思います。



不動産を購入したくても高すぎて購入できない現在、仙台の法人の規模を一定のところまで

拡大するには、多少の心配事はあっても太陽光が最善なのかな、という判断をしております。



融資についても、前向きに取り組んでくれている銀行さんがいくつかあります。なんとか融資を

取り付けて、事業展開に弾みを付けたいと思っております。

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