住宅セーフティーネット法を不動産投資家は活用できるか？

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新たな住宅セーフティーネット法が施工されることになったようです。

果たして今回のはどのような制度なのか？



住宅セーフティーネットと言えば、平成２４年から平成２６年までの３年間実施された

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業がありました。ただ、この制度は

あまり実効力のある制度であったとは言い難く、いたずらに助成金を垂れ流しただけ、

という印象が否めませんでした（あくまで私の持つ印象です）。



まず、住宅を借りにくいとされる方に対しての補助であったにも関わらず、実際には

物件の募集資料にそれを記載するだけでいいという緩い運用体制。あとは専用サイトへの

登録もありましたが、その専用サイトが要保護者に認知されていない感じでした。



次に、見積のチェックがあまり正確に行われていないという点。改修費用の半分しか

出ないからって、２倍の見積を作って全額不正受給したりすることを斡旋する業者さんが

私の知っているだけでもいくつかあり、目に余る状況でした。大阪の業者さんが見せしめ

逮捕されたり、３年目からはようやくもうちょっと厳密にチェックがなされるようになり

この問題については時間はかかったものの適切に対応されるようになったと思います。



そんなネガティブな印象の民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業を

リニューアルさせた（？）のが今回の住宅セーフティーネット法なのだろうと

思われます。ざっくりした概要は健美家さんのニュースに掲載されておりますが、

・住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

・登録住宅の改修や入居者への経済的支援

・住宅確保要配慮者の居住支援

という３点が柱になっているとのことです。



今回見ていて思ったのは、シェアハウスへの改築も助成の対象として認められている、

ということ。シェアハウスで高齢者や社会的弱者同士で助け合い、孤独死などを

防いでいく、という発想なのか？これは。ちょっと不思議な感じもしました。

空き家をシェアハウスに回収する場合は、住宅金融支援機構からの融資も受けられる、

ということが書いてありました。国が社会的弱者に対してシェアハウスを推奨している、

という事実をどう捉えればいいんだろう？



外国人も含まれる見込みのようですので、前にブログで書いた外国人留学生向けの

シェアハウスに改修する費用も、もしかしたらこの助成金で賄える？気になります。



シェアハウスだけでなく、通常の住居に対しても１戸あたり最大１００万の補助金が

出るということですので、うまく活用できれば経営する側のコスト削減に繋がります。



ただ、今回のセーフティーネット法、私個人としてはちょっと使いにくそうだな、

という印象を受けております。なぜなら、住宅確保用配慮者の専用住宅とすることが

助成金を受ける要件だからです。



前回の民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業は、住宅確保要配慮者の

入居を拒まないことを宣言すれば良いだけでした。別に住宅確保要配慮者以外に貸しても

咎められることもなかったわけです。しかし今回はそれだけではダメなんです。

住宅確保要配慮者限定で貸す必要があり、その運用を１０年以上続ける必要がある、と。



※私自身で資料を読み込んだわけではなく、某業界紙の編集長が言ってたことを

　鵜呑みにしているだけです。裏取りせずに書いてしまいすみません＾＾；



富山１棟目がちょうど山ほど空室を抱えているので、この改修費を使って直せるのでは

ないだろうか、と考えたのですが、専用住宅となるとこれはかなりハードルが高い。

やっぱ難しいかなーと思い直した次第です。



実際に運用が始まってみないと何とも言えませんし、抜け穴みたいなところを見つけて

突いてくる業者さんも出てくるかもしれません。いずれにせよ、今後も本件に関しては

アンテナを張ってチェックしていきたいと思います。



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大家業界激震！？プロパンガスの料金を明示するよう通達が出ました。

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一昨日健美家に掲載されたプロパンガス関連のニュースが波紋を呼んでいます。

プロパンガス料金の契約時伝達と設備支給等の明細の明示を要請するとのこと。

狼旅団長もネタにしていましたから、おそらくご存知の方も多いと思います。



経産省から不動産業界に出されている要望は以下の通りとのことです。

（健美家さんのニュースを拝借しました）

�@ 国土交通省の協力を得て、不動産仲介業者が集合住宅のオーナー等に確認した

　 LPガス販売事業者名を賃貸借契約締結前の入居予定者に伝え、当該者から

　 LPガス販売事業者に料金照会ができるよう、不動産仲介業界に協力を要請



�A LPガス販売事業者が当該者からの料金照会に応じるよう徹底を求める



�B その際、LPガス販売事業者は、オーナー等との合意により集合住宅に付随する

　 ガス消費機器やエアコン等の設置費用を負担し、その費用負担を料金回収で

　 実施している場合にはその旨を説明し、その内容を書面へ記載するよう徹底を求める

プロパン会社さんに設備を負担させた場合にはその内容を告知する、というところが

クローズアップされて語られていますが、全体的な文面を見る限りは「プロパンガスの

利用価格を契約時に明確にすること」ということが趣旨であるように感じました。

設備負担云々は、ガス料金が高いことの根拠を開示するための補記なのかな、と。



確かに、入居者様としては家賃を安くあげてもプロパンガスが都市ガスと比べて異様に

高ければ、トータルコストとしては変わらないということになります。その点に関して

今までは情報が全くなかったわけですから、物件を選ぶ側からしたらとんでもない話で

あったのではないかと容易に想像できます。業界の透明化という意味では良い方針では

ないかと思っています。



うちの物件も、札幌３棟目、札幌５棟目、仙台１棟目がプロパンです。

（札幌４棟目もプロパンですが、売却予定なので含めないことにします）

適正価格でガスが供給されているならば、大きな弱みにはならないだろうと思います。

その点について、設備費用の負担をいただいた内容も含め、過去を思い起こしてみます。



札幌３棟目は、見返りはいらないから入居者様のガス料金を下げてくださいとお願いして

下げてもらったことがあります。また、物件前面にプロパンを置いておくのは景観上

好ましくないから、裏に持っていってねという話もして、対応していただきました。

特に料金に転嫁されるような話ではないはずですが、管理会社さんに依頼して料金が

知らない間に不当に吊り上がっていないか、確認をしてもらうことにしました。



札幌５棟目は共用部のバリューアップに協賛金という形で協力していただきます。

先日契約を締結しましたが、その協賛金を入居者様のガス料金に転嫁されては

たまったものではありません。いや、もちろんこれまでギリギリのカツカツで

入居者様還元してきたなら別ですけど。ですので、まずはガスの立米単価を確認して

今回の契約をガス料金に転嫁しないよう管理会社さん経由で伝えてもらうことに。

それだと割に合わないとか言い出すようなら、協賛金の契約は破棄するつもりです。



仙台１棟目はプロパンガスに切り替えた際にバランス釜のお風呂をユニットバスに

切り替えてもらったことがあります。また、エアコンの設置にも協力いただきました。

こちらはガス代に転嫁しないという約束で対応してもらっております。その旨を

契約書に記載してもらおうとしたのですが、どうしても会社のルール上契約書には

入れられないと言われたので、ガスの立米単価を毎月送るようにお願いをして

おりました。最初の頃は送られてきていたものの、最近それが来ておりません。

至急送ってもらい、ガス料金の確認をしなくてはなりません。



プロパンガスの料金が不当に高くなれば、入居者様の生活コストが上がってしまい

お部屋への定着率が悪くなってしまいます。それにより、ガス会社さんも大家も

損をすることになります。私はガス会社さんの切替の際には、その条件として

「ガス料金を入居者様の負担が少ない金額にする」ことを要求しております。

大家にサービスしすぎて、入居者様の生活コストが上がるのは意味がありません。



最近は札幌の新築物件も都市ガスが増えています。一昔前はプロパンにして、設備面で

協力していただくことが多かったようですが、最近は都市ガスにするコスト以上に

都市ガスにすることによる家賃の上昇のメリットが大きいため、都市ガスで企画する

業者さんが増えております。それだけ「プロパンは高い」と敬遠されているのだと

思われます。



私の考えですが、仮に６月１日から健美家さんのリンクにあるような告知が始まったと

しても、ガスの立米単価を安く抑えることができている物件に関しては、むしろ有利に

働く部分すらあるのではないかと思っています。プロパンは料金が明確ではないから

高いという印象があり、敬遠されているのだと思います。そこが明確になり、家賃と

ガス代のトータルコストが容易に計算できるようになれば、プロパンの物件であっても

経済合理性があると判断する人が増えるのではないかと。



じゃあプロパンガス業者さんの利益を極限まで削ってしまえと思うかもしれませんが、

オーナーが協賛金を貰って入居者様が安いガス代で過ごし、ガス会社さんだけが

割を食うとなると、今度はプロパンガスの会社さんが美味しくないです。それはそれで

私の望むところではないので、もしそうなるくらいなら協賛金は受け取りません。

オーナーとして、入居率・定着率が上がることが利益につながるわけですから、

協賛金はおまけでしかありません。それが本業に悪影響を及ぼすなら、貰わないのが

正しい選択肢だと思います。



上記のような観点で、皆が妥当だと思えるラインを探りながら、６月１日からの

ガス料金開示がかえってプラスに働くような仕組みを作っていきたいと思います。



協賛金を貰えるだけ貰って、物件に投入せずに懐に入れてニコニコしていた大家さんは

もしかしたら今後厳しくなるかもしれませんね・・・。自分ばかりが儲かればいいという

発想が通じなくなるのが、個人でも情報発信できる情報化社会の特徴なのかも。



そして、こうなってくると、不動産賃貸業も斜陽産業っぽいけど、プロパンガス業界も

けっこう厳しい生存競争にならざるを得ないんじゃないかなあ・・・なんて思ったり。



そんなことを思いつつ、今私にできることを粛々と進めていこうと思います。



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宅建業法改正でインスペクションの斡旋が義務に？

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健美家のニュースに宅建業法の改正についての記事が出ておりました。



たまっているメールを読んでいると、健美家のニュース的なものが目に留まりました。

タイトルは「インスペクションの活用で広がる中古住宅市場」と書いてあります。

アメリカみたいにインスペクションを義務化するような話にまではならないでしょうが

何か日本でもそれに類する動きがあるのかな、と思って読んでみました。



記事の内容は宅建業法の改正に関するトピックでした。

インスペクションに関する話と、諸費者保護の観点からの救済のお話の２点が

改正事項となるようです。



まずはインスペクションの観点。以下、記事から引用します。



宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付ける。

・媒介契約の締結時に建物状況調査（いわゆるインスペクション）を実施する者の

　あっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付

・買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明

・売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した

　書面の交付



（引用ここまで）



えっと、正しい解釈なのかわからないのですが、これを読むと仲介業者さんが

インスペクション業者さんの斡旋をすることを義務付けられてる、ということ？

インスペクションってもっと中立じゃないとダメなんじゃないかしらと思うのですが。



利害関係のある仲介業者さんから斡旋されたインスペクターが、物件を売りたい一心の

仲介業者さんに少し袖の下など支払われて、都合のいいレポートを作るとか。そういう

ケースって本当に考えなくていいのでしょうか。



インスペクションを入れること自体は別に反対ではないのですが、そこは中立である

何らかの機関から斡旋してもらうとか、もう少しやり方を考える必要があるのでは

ないかと考える次第です。



そして、この内容だけ見ると、斡旋されたインスペクションの実施が義務になるのかは

わかりません。たぶん義務じゃないんだろうとは思いますけど・・・。

仮に義務だとしたら、費用は売主負担ということでしょうから、売る時にかかる経費が

また少し増えることになります。ま、経費に関しては仕方ないです。逆に買う側から

すれば、売主さんの費用で建物の状態が明示されるのだから、悪いことではありません。



もし義務化だとすると大きな変化ですから、もっと事前に騒がれていると思います。

ですので、今回の改正はあくまで将来の義務化への下地作りと判断して良いでしょう。

重要事項説明や媒介契約の時に押印する資料が少し増えた、という影響くらいかなと

想像しております。



流れとしては気になる話なので、引き続き注目していきたいと思います。



次に消費者保護の観点。以下、記事から引用します。



消費者利益の保護の強化と従業者の資質の向上

・営業保証金制度等による弁済の対象から宅地建物取引業者を除外

・事業者団体に対し、従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課す



（引用ここまで）



消費者保護は度が過ぎるのも考え物ですが、不動産は価格も高く被害が大きいから

多少強めになること自体は仕方ないでしょう。今回の改正が瑕疵担保責任などに

影響するものではないようなので、仮に売主の立場に立ったとしても、特に影響は

なさそうだと読み取りました。



あまり普段法令のことは気にしていないのですが、今回はたまたま健美家さんの

記事が目に留まったので、その辺について読み解いてみた次第です。

正しい読み取り方かは私自身も確証はありませんが、気が向いた時にはこうして

業界の動向を見ておくのも悪くないだろうと考えています。

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スイスフラン騒動から不動産の良さを再確認する。

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スイスフランとユーロでＦＸをやっていた人がすごいことになっているみたいですね。

スイス中銀がフラン上限廃止「持続不可能だった」



このニュースでスイスフランの相場が暴落し、ディフェンシブな運用と思って持っていた

多くの方々が阿鼻叫喚に陥っている、という状況がネットから見てとれます。

スイスフラン騒動で大儲けした人と大損した人の阿鼻叫喚の叫びまとめ #fx



私は今のところ不動産一本やりで、紙の資産はいっさい持っておりません。

会社の持株会だけはありますが、能動的に運用しているものはない状況です。

というわけで、本件に関しての影響は受けておりません。



私、あまり紙の資産が得意ではありません。

ドライな判断が出来ず、ずるずるといってしまい最終的に損をするタイプです。

セルフコントロールが得意ではないのです（だから太る・・・）。



不動産を始める前、ＦＸに少し手を出したことがありました。当時はリーマンショックの

ちょっと前で、相場は割と上り調子だったこともあり、ビギナーズラックで資産が

増えていきました。種銭は１０万くらいだったのですが、一時は１００万近くまで

上昇した記憶があります。



調子に乗って嫁ちゃんに毎日「今日はこのくらい儲かった〜」と報告してました。

嫁ちゃんはしきりに「一度利益確定したら？」と言ってましたが、私はまだいけると思い

利益確定せずに保有し続けました。



そして最終的に相場の潮目が変わり、稼いだお金は一瞬でパーになりました（苦笑）

嫁ちゃんにはそれ見たことか、私の忠告を聞かないからそうなったんだといじめられ

肩身の狭い思いをしたものです・・・。



そんなわけで、性格的にあまり紙の資産は得意ではなく、嫁ちゃんにも「株はやめて」と

釘を刺されております＾＾；

ま、当時のＦＸの結果が結果だけに仕方ないですね。



脱線が長くなりました。



紙の資産はこういった急騰や急落があるのが怖いです。こればかりは各国の政策であり

個人で努力してもどうにもならない領域となります。ただ黙って推移を見守るのみ。



他方、不動産は経営努力でどうにかなることが比較的多いと思います。

どうにもならないのは立地くらいでしょうか。その立地も、極端に人が少ない地域で

なければ、マーケティングなどで何とかなるかもしれません。

本物の限界集落などであれば話は別ですが・・・。



相場があがるのも緩やか、落ちるのも緩やか。そして不動産は経営努力で挽回を

はかることが出来ます。この点が株やＦＸと違うところです。



爆発力のある株やＦＸはオフェンシブな側面を持っており、持久力・安定感のある

不動産はディフェンシブな側面を持っていると考えます。これらのバランスをうまく

とっていくことが重要なのかなと感じています。



とは言いながら、私はまだまだ現金の金融資産が少ないし、そもそも前述の通り

株の運用に向いていない性格であることから、今は不動産一本に注力しています。

借入を原資としたかりそめのキャッシュフローではなく、本当の意味で守るべき

資産ができたら、分散する必要が出てくるのだとは思いますが、今はまだそのような

ステージではないと認識しています。海外コンドミニアムすら早かったくらいです。



本当に株をやるのであれば、ファイナンシャルアカデミー株式投資の学校くらいは

ちゃんと受講して、知識をつけてから発進しないとかなと思っています。

って、これは完全に余談ですね。すいません。



株と不動産は補完関係にあると思います。株で得たキャピタルゲインを不動産の

頭金に変え、安定的なインカムゲインを得つつ、株の運用も引き続き行う。

そんな運用モデルができる人には良いのかもしれません。



朝起きて目の前に飛び込んできたニュースを見ながら，つれづれと思ったことを

書いてみた次第です。将来的にサラリーマン辞めたら株式投資の学校にでも入って

勉強してみようかなあ。紙の資産、苦手だけど興味が無いわけじゃないので。

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赤井さん、永井編集長も登場！仙台大家の会オープンセミナー開催。

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お世話になっている仙台大家の会現地世話人のみさパパさんがセミナーを主催する、

ということですので、ちょっくら宣伝のご協力をさせていただこうと思います。



まずは概要から。みさパパさんのブログからコピペします。



仙台大家の会オープンセミナー

【日時】
平成２６年１１月３０日（日）　１５：２０〜１８：４０

≪セミナー≫
１５：００　開場
１５：２０　開会
１５：２０〜１５：２５　主催者挨拶
１５：２５〜１７：３０　赤井誠さん講演
『いつまでも震災バブルは続かない！！将来の賃貸市場の悪化にも耐えられる筋肉質な不動産経営の実現方法』
１７：３０〜１７：４０ 休憩
１７：４０〜１８：４０ 永井ゆかり編集長講演
『取材の現場から見えた これからの賃貸住宅市場』
１８：４０ 終了

≪懇親会≫
１９：００〜２１：００ 懇親会

【会場】
仙台市戦災復興記念館　４階研修室　022-263-6931
宮城県仙台市青葉区大町二丁目１２−１

【会費】
セミナー ４０００円　（会場使用料などに充当します。）
懇親会費 ５０００円程度　（国分町周辺で開催予定です。）
※当日の受付で現金にてお支払いください。領収書をお渡しします。



最近出版された新刊も大好評の赤井誠さん。

【楽天ブックスならいつでも送料無料】めざせ！満室経営　本気ではじめる不動産投資 [ 赤井　誠 ] 価格：1,620円（税込、送料込）

演目にある「いつまでも震災バブルは続かない！！」はまさにその通りです。

今の仙台のバブルっぷりはすごいものがあります。私の物件は、震災前と比較して家賃が

１万円あがってしまいました。とてもありがたいのですが、こんな状況がいつまでも

続くとは絶対に思えません。



某投資物件販売サイトで、利回り３０％でも残っていた物件が仙台にはありました。

その地域は坂が多く、冬になると凍結してしまい、タクシーですらも目的地がそこだと

聞くと乗車拒否するような場所で、家賃は１万円にしても半分くらいしか埋まらない、

という話を聞いておりました（情報ソースは仙台出身の嫁ちゃん）。



そんな物件も、震災バブルで普通に売れていったようです。

今や仙台では利回り１５％の物件を見かけるのも難しくなりました。



賃貸の家賃もバブルで、物件に求められる利回りもバブル状態で低下しています。

バブル発生後、仙台の物件を買って運営されている方は

・家賃が震災前より高くなっている

・表面利回りが震災前より低くなっている

という点を意識すべきと考えます。両方とも、収益還元の発想で考えると、購入価格が

高くなる方向に進む事象です。今後家賃も物件価格も下がる可能性が高いのです。



「家賃収入を見込んで買っているから、家賃が下がっても回るならいいじゃないか」

という意見もあるかもしれません。持ち続けるならそれも良いと思います。

しかし、何らかの理由で売却せざるを得なくなった場合、難しい局面が来ます。



フルローンに近い買い方をされている場合は、残債より安い価格でしか売れないかも

しれないという懸念があります。そうなった時に持ちこたえられるか、という点は

インカムゲイン中心の方も意識しておいた方がいいのではないかと考えます。



また、空室対策も今ほど簡単ではありません。広告料の相場もあがってくるでしょう。

空室期間は長引き、てこ入れをしても埋まらない状況も生まれる可能性があります。

そうなった時、今のインカムゲインで耐えられるのでしょうか。



そんな経営をどう考えていくか。そのヒントが恐らく赤井さんの講演の中に隠されて

いるのではないかと考えます。

（・・・脱線しそうになったけど、何とかうまく赤井さんの講演に繋がりました）



全賃の永井編集長も、全国を取材して回り、賃貸物件が今どういう状況なのかを

肌感覚で理解されているものと思います。そういった有識者の第三者的な視点での

お話というのも貴重であると思います。自分の力で全国の市況の情報を収集しようと

しても、なかなか難しいものと思います。それが手に入ると考えれば、価値のある

講演になるのではないでしょうか。



私も行ければ行きたいのですが、太陽光の関係で頻繁に仙台に行っていることもあり

ちょっと厳しいかなーと思っています。夜行バスで行っちゃおうという手もありますが。

行くかどうか、もう少し考えようと思います。



興味を持たれた方は、こちらからみさパパさんのブログに飛んでいただき、申込を

してみていただければ良いかと思います。別に私のブログを読んだとか、そういうことを

申込時に添える必要はありませんので、そこはご心配なく（笑）

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