旅館業法が変わり、事業譲渡がしやすくなりました。

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旅館業法が改正される旨の連絡が行政よりお手紙で届きました。

歓迎されるべきは、旅館業の譲渡ができるようになったことではないでしょうか。



友人から旅館業法の改正があるということは聞き及んでおりました。

その友人曰く、旅館業法に則って宿泊業の許認可を得たとしても、第三者に譲渡すると

その効果が失われ、譲渡された側は改めて旅館業法に則って申請をしなければ

ならなかったところが、今回の改正で許認可の譲渡ができるようになる、という

話でした。なかなかいい話だし、旅館業のＭ＆Ａが進む、流動性が高まる、許認可を

取った状態で権利を売却する、みたいな動きが増えそうだな、と思っておりました。



先日、行政からお手紙が届きました。旅館業法の改正に関して、区内で旅館業の許認可を

得ている人に改正内容について送付しているとのことでした。



だいたい以下のような内容であると理解しました。



・宿泊拒否事由の追加（カスタマーハラスメントが発生した場合の宿泊拒否が可能に）

・感染防止対策の充実（特定感染症※の際に感染防止措置に協力を求めることが可能）

　※一塁感染症、二塁感染症、新型インフルエンザ等感染症、指定感染症、新感染症

・宿泊者名簿の記載事項変更（連絡先を追加、職業を削除）

・感染防止対策による宿泊拒否にかかる差別防止の徹底

・事業譲渡にかかる手続の整備



事業譲渡の話以外に、コロナ対策みたいな感じの話が快晴のポイントみたいですね。

事業譲渡以外の話は全部コロナ対策に近い話のように見えます。



私の中では事業譲渡が一番大きな話だと思います。私自身はそうできなかったのですが、

不動産仲間の友人は「宿泊業は最初から別法人で、ある程度の規模になったところで

民泊ブームの状況を見ながらＭ＆Ａで売却」というビジョンを描いている方が

いらっしゃいました。とても面白い発想だし、コロナとか色々ある中で長期的に

事業に対する利益が確約できないものだから、流動性を高めておこうという発想は

共感できます。



他方、旅館業法の縛りで、旅館業の許認可は譲渡することができないということも

頭には入っておりましたので、その点どうするのかなというのはありました。

別に今まで旅館として営業していたところなので、許認可が得られないということは

ないと思いますが、改めて許認可を得る手間とか、旅館営業の空白期間ができてしまう

可能性があることとかね・・・。許認可だって外部に委託すればお金はかかります。

その分値引してくれという話にもなるかもしれません。



そんなわけで、個人的には譲渡に伴う許認可の取り直しは流動性を阻害する要因に

なるだろうと思っていたのですが、これが撤廃されるのであればその点は問題には

ならなくなりそうです。



さて、事業譲渡観点で書類に記載されていた内容を改めて確認してみますと・・・

事業を譲り受ける者は承継手続きを行うことで新たな許可の取得を行うことなく

営業車の地位を継承するものとされたそうです。おおー、素晴らしいー。



私がホテルをやっている区では、譲渡人および譲受人がその譲渡および譲受について

事前に保険所長の承認を受けることが必要になるそうです。この辺の手続きは

行政区ごとに異なる可能性がありそうです（○○区の場合、という注釈が書類に

ついていたのでそう判断）



そして、地位を継承したものの業務の状況を６ヶ月以内に最低１回は調査をする、

ということでした。まあそりゃそうか。譲渡した相手が適正な運営をしていないと

今回の改正はむしろ悪法ということになってしまいますからね。



行政的には、事業譲渡よりカスハラ問題の方が重要視されているようでした。

カスハラで宿泊拒否にできる対象はこんなのです、ということがわかりやすく書かれた

リーフレットも一緒に入っておりました。



不当な割引、過剰なサービスを求める行為や、要求の内容の妥当性に対して実現のための

手段・態度が不相応なもの（暴力や脅迫、土下座の要求など）に関しては、宿泊を

拒否して構わないということです。これはこれでありがたいですね。



ということで、投資目線で言えば、ホテルの流動性が高くなったことは歓迎されるべき

内容ではないかと思います。こういう改正はどんどん行ってほしいですね。



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木造高層ビルが日本で増え始める予感。

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木造の高層ビルが最近あちこちで建てられていると聞いております。木造で高層ビル、

という不思議な響き。私の不動産賃貸業と直接関係ないと思いますが、気になります。



ここ最近、木造ビルというものが脚光を浴びているようです。お友達がＦＢで

木造の高層ビルを見てきたとか、そんな話題も見たことがあります。



今まで、４階以上となればＳ造やＲＣ造が基本だったと思います。３階くらいまでは

木造って話はよく聞くんですけどね。都内で分譲される戸建は軒並み３階建ですし。

それ以上となると、木造４階建のアパートを建てている建築会社さんがあるのは

知っていますが、そのくらいしか施工例は知りませんでした。



ところが、ここ数年で５階建以上の木造ビルが建ち始めているようです。大きな波には

なっておらず、建ったこと自体がニュースになるレベルではありますが、大手ゼネコンが

木造のビルを建て始めているというのは今までにない傾向だと思います。



私、そもそもよくわかってなかったのですが、なぜ今木造ビルなのでしょう？

これがすべてというわけではないと思いますが、国際的な脱炭素の風潮や林業支援と

いった側面から、徐々に広がっているようです。



木造高層ビルに脚光　脱炭素、林業再生へ貢献

上記から一部引用します。

柱や梁（はり）などの構造部材に木材を使った木造高層ビルが脚光を浴びている。木を燃やしたり腐らせたりすると発生する二酸化炭素（ＣＯ２）を、建材として固定化すれば長期間出さないで済み、脱炭素に貢献できる。このため国連の持続可能な開発目標（ＳＤＧｓ）の観点で木造ビルを評価する企業が増えている。国産材の利用が拡大すれば国内林業の再生にもつながりそうだ。

今までなんとなく「木造の高層ビル化、面白そうな試みだなあ」くらいにしか

思っていなかったのですが、なるほど、そういう背景があったのですね。

あくまで個人の感想ですが、カーボンニュートラルだのＳＤＧｓだのといった言葉は

本当に二酸化炭素が主要因なの？という疑念だったり、欧米で新たに作られた利権に

巻き込まれてるだけじゃないの？みたいなところも感じなくはないですが、日本の

林業を見直す動きにつながるという点では歓迎できることだと思います。

（意識低い系を自認する私なので、環境問題より経済効率を重視してしまいます）



私が認識した中での木造ビルのさきがけは、仙台の７階建でした。



仙台駅東口に国内初“製材”を採用した高層建築、木造ビルのランドマークに



仙台駅東口から見えるということなので、嫁ちゃんの実家に帰省した際にでも

見てこようと思っていたのですが、前回はバタバタしていて忘れてしまいました。

年末年始の帰省の時は外観を見学してこようと思います。



それから、大林組が自社の研修施設として木造１１階建を横浜に建築しているとのこと。



日本初、純木造の11階建て高層耐火建築物。大林組



こちらはまだ建築中のようです。建築中の建物の内容が出ている記事がありました。



大林組の11階建て「純木造ビル」建設現場、ポイントはユニット化と雨対策



写真を見ると、中も本当に木造みたいですね。なんか不思議な光景です。

これもまた技術革新なのかなー。



その他、木造の高層ビルは分譲マンション、オフィスビル、ホテルなどもあるようです。

完成したら見てみたいものです。



日本橋に国内最大・最高層の木造ビル。三井不動産と竹中工務店



こちらは１７階建のオフィスビルだそうです。



日本初の木造ハイブリッド高層マンション「プラウド神田駿河台」



分譲マンションで、公式を見たら完売になっていました。

神田駿河台なら気軽に見に行ける場所なので、今度外観を勝手に見学しようと思います。

山の上ホテルのあたりかー。



札幌市に国内初高層ハイブリッド木造ホテル。三菱地所



こちらはロイヤルパークキャンバス札幌大通公園というホテルだそうです。

９階〜１１階が木造の木・ＲＣのハイブリッドだそうです。ホテルの公式サイトを見たら

木造のフロアとＲＣのフロアでそれぞれ別にプラン化されていたので、木造を指定して

宿泊することもできそうです。札幌出張の時に泊まってみようかな？先々、何かしら

自分の事業で活かすことができるシーンもあるかもしれません。



木造高層ビル、これからどんどん増えて普通の存在になっていくのでしょうか。

国内の林業の支援になるなら良いですけど、かえって海外の材木を大手デベロッパーが

買い占めてしまい、庶民のところに届く木造価格が上がってしまうとか、そんな形に

なってしまわないかというところは気がかりですけど・・・。



今後、木造ビルの状況を注視していきたいと思います。



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宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）が公開されました。

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宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）

なるものに対してパブリックコメントが求められているとのことです。



昔は三世代同じ家に住んで、家族が看取るのが当たり前だったかもしれません。

しかし多世代同居型から核家族に変化し、更に多様な関係性や居住形態が生まれており

「家族が看取る」ということが昔に比べて減っているように思います。



そんな時代の変化を捉えた（？）のか、国土交通省からガイドラインが登場しました。

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）

という内容です。いわゆる孤独死の場合に、どんなケースだったら何年の間告知を

するのかということを定めたものです。



これまで、告知に関しては不動産業者さんの裁量にゆだねられていた面があります。

どんなケースだったら告知するか、というところは取り扱う不動産業者さんが

ある程度恣意的に解釈して運営していた部分がありますので、国から何らかの

ガイドラインが出ることは歓迎すべきことではないかと思います。



パブリックコメントを投稿するページはこちら



ガイドライン（案）はこちら



内容を見なくても雰囲気がわかるよう、ヤフーニュースへのリンクも貼っておきます。



ヤフーニュースから大事そうなところだけ引用すると・・・

病気や老衰、転倒事故による死亡は告知の対象外と明記。殺人や自殺、火災による死亡は告知すべきだとしたが、賃貸は発生から3年経過すれば不要とした。

とのこと。このガイドラインが正式に採用されると、私は過去２件孤独死があり

告知をしておりますが、そのうち１件は孤独死ではないということになります。

貸主サイドとしては、今までより厳しくない運用になるのでありがたいです。



また、一般的にこの孤独死や告知があるために、高齢の単身者の方への賃貸を渋る

家主さんも多いので、今問題になっている高齢者が家を借りられない問題に対しての

一定の対応策にもなるだろうと思います。この点は業界全体としてよいことと思います。



ただ、借りる側の心情としてはどうなんでしょうね？貸主としては今回のガイドラインは

歓迎すべきものだと思いますし、不動産業者さんとしても告知しないでトラブルに

なった時「ガイドラインに則しています」と言えるわけですから、歓迎すべきでしょう。

でも逆に言えば、借主サイドからすれば今まで告知されていたものが告知されないことに

なるため、そんな物件だったら借りなければよかった、という心情的に納得しかねる

事態は増えていくのではないかと思います。



いずれにしても、ガイドラインが整備されるのは良いことです。これまで業者さんの

さじ加減一つで告知される・されないが決まっていたところ、国が出した指針に従い

告知の是非が決まることになります。不透明な不動産業界において、透明性がほんの少し

増すだろうというのは想像に難くありません。



私自身はどうしても貸主の立場なので、貸主の経済的損失が今までよりも軽減される

今回の措置はありがたいという立場になります。よしとしない立場の人（がこのブログを

見ているかは怪しいですが・・・）におかれましては、ぜひこの機会に国交省さんに

パブリックコメントの形で異議を申し立てるといいのではないかと思います。

何も言わなければこの内容でガイドラインは定まってしまいますから。



なお、これは本当に個人的な考えなので、別に賛同して貰いたいとも思っていないことに

なりますが・・・人が亡くなった部屋でも気にせず住めばいいじゃないかと思ってます。

極端な話、関東大震災や空襲などで、東京なんかはそれこそ無数の尊い命がそこかしこで

失われているわけです。告知されていなくても、歴史を紐解いていけばそこで亡くなって

しまった方は誰かしらいらっしゃるのですから。



極論なのはわかっていますけど、江戸時代の三大刑場である小塚原刑場、大和田刑場、

鈴ヶ森刑場のあたりには普通に人が住んでいます。大和田刑場なんて慰霊碑を壊して

巨大マンションを建てたって記事がネットに書いてありましたよ。巨大マンションに

お住まいの方は事故物件という告知を受けているのでしょうか・・・。



これも個人的な思いですが、亡くなった方はその場に霊魂として存在するのではなく

人の記憶の中に存在するのだと思います。亡くなったとしても、故人をしのぶ人がいれば

その亡くなった方は人の記憶の中で生き続けますし、誰もしのばなくなったところで

本当の意味で人の世から消えてしまうのではないかな、と。



我が家でも、亡くなった義父の話が普通に会話に出てきています。私自身もお土産で

義父が好きだっただろうなと思うものを見ると１つ買って、仙台に行った時に仏壇に

備えたりしています。自然とそういうことが行われている間は、故人は私の心の中に

まだ生きているのだと思います。



なので、建物やその場所に対して故人は存在しない、心の中に存在する、という理論で

考えれば、建物の中で亡くなったこと、部屋の中で亡くなったことを気にする必要は

あまりないのではないかと思うのです。



あーでも、告知されることでそこに亡くなった人がいることを意識することが、

もしかしたらその人の心の中に故人を生み出してしまうのかもしれないですね。

不動産屋さんが告知しなくても、近所のうわさ話好きなおばちゃんが話すことで

そのお住まいになっている方の心の中に故人が生まれてしまう。その生まれたことに対し

「怖い」「気持ち悪い」といった負の感情を抱くのであれば、告知はしてほしいという

気持ちになるのかもしれません。



自分の意見を書いていたら、意外と住む人に告知することも大事なのかなとか

思ってしまいました＾＾；



なんか変な方向に話を流してしまいましたが、とにかくガイドラインが決まることは

良いことなので、きちんと民意が反映された形で成立することを心待ちにしております。



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札幌のスプレー缶による爆発事故に思うこと。

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この度の札幌の不動産屋さんでの爆発事故について、被害に遭われてしまった方々に

心よりお見舞い申し上げると共に、早期の回復をお祈り申し上げます。



ＦＢの友人の投稿でこのニュースを知りました。

札幌の爆発、不動産店で「消臭スプレー１００缶ガス抜き」　現場検証始まる



当初はお隣の居酒屋さんが火元という噂でしたが、その後捜査が進むにつれて

不動産屋さんがスプレー缶を処理した際に発生した事故なのではないか、という説が

濃厚になってきているようです。まだ警察の方が断定したわけではなさそうですが、

その可能性が高いという形で報道されている状況です。



今回の爆発があったアパマンショップさんには私も札幌４棟目の営業でお邪魔したことが

ありました。あの通りは平岸のメインストリートで、色々なお店が立ち並んでいます。

不動産屋さんもかなりの数が林立しており、アパマンショップさんも２店舗あります。

最大手の常口アトムさんも２店舗くらいあったんじゃないかしら。不動産屋さんが多い

印象のある場所でした。



報道の内容を見る限り、アパマンショップの平岸駅前店さんで事故があったようです。

（ロイヤルホストや居酒屋と隣接しているアパマンショップは平岸駅前店さんなので）



もし本当にスプレー缶を室内で処理した際の爆発ということであれば、もしかすると

失火法の適用対象外になるかもしれません。現在、北海道警が建造物等失火容疑で

調査を行っているとのことです。



あくまでネットに転がっていた情報であり、自分で裏取りはしておりませんが・・・

今回の爆発は「室内でスプレー缶を１００缶放出」という行動が起因になっていますので

この行為が重大過失にあたると認定されれば、失火法が適用されずに近隣の被害者に対し

損害賠償が発生する可能性がある、とのことです。



もし仮に損害賠償だとすると、倒壊した店舗さんで重軽傷を負った方への補償であったり

建物への損害賠償、休業補償、動産（車両など）への損害賠償などが発生する可能性が

あります。さすがに保険には加入していると思うので、直接の金銭的な被害はないかと

思いますが、お店が営業できない分の損失、風評被害など様々な不利益があるだろうと

想像できます。変な言い方ですが、直営店さんだからまだマシだったと思います。

これがアパマンのフランチャイズの個人経営の不動産屋さんだったら、経営者の方は

本当に大変だろうと思いますから・・・。



北海道警の調査が進めば、新しい事実も出てくることでしょう。最終的な捜査の結果を

引き続きチェックしたいと思うと共に、一日も早く被害を受けた皆様の傷が癒えることを

お祈り申し上げます。



ところで、なんで「消臭スプレー１００缶ガス抜き」などという行為が不動産屋さんで

必要だったのでしょうか？あんまり関係なさそうに思えるんですけどね。



えー、ここから先は「恐らく」なので、断言はしませんけど・・・

私なりになぜスプレー缶がこんなにあったのか予想してみようと思います。



賃貸で家を借りたことがある方は、不動産の初期費用って高いと思ったことが

あるのではないでしょうか。私も部屋を借りた時そう思ったことがあります。

でも、その明細を細かくまじまじと見ることはあまりなかったです。言われるがままに

お金を出していたような記憶が。



以前、私の友人に「賃貸物件を借りるんだけど、初期費用が高いから何とかする方法は

ないかな」と相談されたことがあります。その時まじまじと見たのですが、その中には

「消毒料」なる費用が２万くらいで入っておりました。ご丁寧に明細に「（必須）」と

書いてあります。いやこれ、よくわからないからちゃんと聞いた方がいいですよ、

そして不要であれば削ってもらうよう交渉していいと思います、と伝えたところ、

後日交渉したら「必須」のはずなのにあっさりその分は値引になったそうです。



似たような話を別の人から聞いたこともあります。

そして管理会社さんからも「仲介業者さんが勝手に消毒料を入居者様から取っている」

という話も聞いております。大家さんはそんなこと知りませんし、その消毒料は

大家さんの懐には入りません。



たぶんですが、今回店舗にあった大量のスプレー缶も、消臭作業のために使われる

モノだったのではないかと推測しています。そしてそのスプレー缶、そんなに中身が

残っていたということは・・・。



この件、狼さん（森野狼太郎さん）がもっと細かい解説を書かれていますので、

そちらに詳細はお任せしようと思います。半分くらいスクロールしたところからが

札幌のスプレー缶爆発事件の話題です。



この消毒作業については、うちの管理会社さんが前から「業界団体そのものがこの

消毒作業でお客様から費用を取ることを推奨している」という衝撃的な発言を

されておりました。スプレー缶をシューと部屋にふりまくだけで２万くらい貰える

濡れ手に粟なビジネスですが、それって本当に入居者様のためになっているのですか？



個別の不動産会社さんが自社の業績の為にスプレー缶での消臭をしています、という

ことであれば百歩譲ってありだと思います。そりゃ企業は営利団体ですから、お金を

儲ける必要はあります。そして世の中にはボッタクリと呼ばれる会社もありますから、

お金が儲かるならそれでよいと考える会社さんだってあるでしょう（永続的にその法人が

続くのかと言う点は疑問ですが）。



ただ、与えるサービスに対しての対価という意味では、私はバランスが取れてないと

感じます。そんなアンバランスなサービス（悪く言えばボッタクリ）を業界団体が

積極的に推進しているというあたりが・・・



やっぱり不動産業界って質が悪いな、と思わざるを得ません。

人づてに聞いた話からの類推でしかないので、間違った認識かもしれませんが・・・

（そうじゃないよという事実をご存知の方、是非教えてください）



もしこのブログをこれからお部屋探しをしたいという方が目にとめることがあれば・・・

消毒料のようなものを要求された場合は、具体的に何をしてくれるのかをきちんと聞いて

納得してから支払に同意された方が良いと思います。スプレー缶でシューとするだけなら

自分でできますから明細から削除いただけませんか、と交渉するのも良いと思います。

ちゃんとプロを入れてハウスクリーニングのような形で行うということであれば、

納得感を持ってお支払いをすることもできるでしょうから。



業界がより良い方向に向いてくれることを祈りたいと思います。



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かぼちゃで食あたりしたスルガ銀行さんの今後は？

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世間の話題はかぼちゃかコインチェックか、という勢いですが（私はどちらの件も

影響はありません）、かぼちゃに関してはこの間の勉強会の後の懇親会でちょっと

話題に挙がっておりました。融資をしていたと名指しで言われているスルガ銀行さんが

ちょっとまずいのではないか、という指摘です。



先日の関東→札幌の大家会の勉強会の後の懇親会でも、かぼちゃの馬車の話題は

出てきておりました。あんな高値で購入する投資家も投資家だという意見もあれば

持ちこたえられなくなった時に任売で出てきたらどうしようとかいう未来の話題もあり、

飲み会の話題の一つとして会話に花が咲いておりました。



その中で、一人ちょっと違った角度から主張されている人がおりました。

これはスルガ銀行さんの立場も危うく、今後何らかの形で今の業績や融資姿勢に対して

影響が出てくるのではないか、と。



その理由は「金融庁長官の顔に泥を塗った」という点だそうです。



現在の金融庁長官は、今の銀行のビジネスモデルではいずれ経営が立ち行かなくなると

考えているような発言がちらほらと見受けられます。今までのような護送船団方式で

不良債権にならないよう消極的にやること、事業性より担保評価による保全を重視して

融資するというやり方を止めて、事業性を評価して積極的な融資を行うべし、という

旨の発言をされていたかと思います。



森長官の発言に興味がある方は、以下の本を読まれるといいかと思います。

捨てられる銀行 （講談社現代新書） [ 橋本卓典 ] 価格：864円（税込、送料無料) (2018/1/30時点)

そんな金融庁長官はスルガ銀行さんの収益性や尖ったビジネスモデルを評価しており

他の地銀さんに対しても見習うようコメントをしております。



厳しさ増す地銀、サービス業への貢献で収益確保を＝金融庁長官



今回のかぼちゃ事件に関しては、せっかく金融庁長官が褒めたそのビジネスモデルが

こういった世間を騒がせる事案を引き起こしたことで、金融庁の怒りを買うのでは？

それにより、融資姿勢にも何らかの変化が生じるのでは？という話が出ていました。

なるほど、確かにそういう可能性も考えられますね。不動産融資に関しては、

もしかすると金融庁の指導が入り、姿勢の変化があるのかもしれません。



それでも、スルガ銀行さん自体が倒産の危機になるようなことはないと思います。

独特な発想で次々に新しいニーズを切り開いているということはこういった記事からも

類推できます。別の奇抜なローン商品でしっかりと稼いでいかれることでしょう。。



そして、もし仮にスルガ銀行さんの融資姿勢が渋い形になったら、いよいよ初心者の方が

これから不動産投資に参戦するのは難しくなるのかもしれません。ただでさえ、

某政府系金融機関さんが新規に不動産賃貸業を始めるという人への融資を締めていると

聞いております。これから購入したい方はどこで融資を付けてくるべきなのか・・・？



購入できるプレイヤーの数が減るということは、不動産価格の下落圧力になるのでは

ないかという期待も多少ありますが、都心部に関しては海外からのプレイヤーが

流入しているということもあり、急激には下がらないような気もします。

逆に地方は融資が出る人ならチャンスかもしれません。スルガ銀行さんができなくなると

東京から高値掴みしてくれるお客様が減るので、地元の人にとっての適正価格での販売が

多くなるのではないかと言う気もします。



何にしても、かぼちゃ騒動が今後の物件の仕入れに影響する可能性があると思いますので

引き続きチェックしていきたいと思います。



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