2018年01月30日

かぼちゃで食あたりしたスルガ銀行さんの今後は?

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世間の話題はかぼちゃかコインチェックか、という勢いですが(私はどちらの件も

影響はありません)、かぼちゃに関してはこの間の勉強会の後の懇親会でちょっと

話題に挙がっておりました。融資をしていたと名指しで言われているスルガ銀行さんが

ちょっとまずいのではないか、という指摘です。



先日の関東→札幌の大家会の勉強会の後の懇親会でも、かぼちゃの馬車の話題は

出てきておりました。あんな高値で購入する投資家も投資家だという意見もあれば

持ちこたえられなくなった時に任売で出てきたらどうしようとかいう未来の話題もあり、

飲み会の話題の一つとして会話に花が咲いておりました。



その中で、一人ちょっと違った角度から主張されている人がおりました。

これはスルガ銀行さんの立場も危うく、今後何らかの形で今の業績や融資姿勢に対して

影響が出てくるのではないか、と。



その理由は「金融庁長官の顔に泥を塗った」という点だそうです。



現在の金融庁長官は、今の銀行のビジネスモデルではいずれ経営が立ち行かなくなると

考えているような発言がちらほらと見受けられます。今までのような護送船団方式で

不良債権にならないよう消極的にやること、事業性より担保評価による保全を重視して

融資するというやり方を止めて、事業性を評価して積極的な融資を行うべし、という

旨の発言をされていたかと思います。



森長官の発言に興味がある方は、以下の本を読まれるといいかと思います。

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そんな金融庁長官はスルガ銀行さんの収益性や尖ったビジネスモデルを評価しており

他の地銀さんに対しても見習うようコメントをしております。



厳しさ増す地銀、サービス業への貢献で収益確保を=金融庁長官



今回のかぼちゃ事件に関しては、せっかく金融庁長官が褒めたそのビジネスモデルが

こういった世間を騒がせる事案を引き起こしたことで、金融庁の怒りを買うのでは?

それにより、融資姿勢にも何らかの変化が生じるのでは?という話が出ていました。

なるほど、確かにそういう可能性も考えられますね。不動産融資に関しては、

もしかすると金融庁の指導が入り、姿勢の変化があるのかもしれません。



それでも、スルガ銀行さん自体が倒産の危機になるようなことはないと思います。

独特な発想で次々に新しいニーズを切り開いているということはこういった記事からも

類推できます。別の奇抜なローン商品でしっかりと稼いでいかれることでしょう。。



そして、もし仮にスルガ銀行さんの融資姿勢が渋い形になったら、いよいよ初心者の方が

これから不動産投資に参戦するのは難しくなるのかもしれません。ただでさえ、

某政府系金融機関さんが新規に不動産賃貸業を始めるという人への融資を締めていると

聞いております。これから購入したい方はどこで融資を付けてくるべきなのか・・・?



購入できるプレイヤーの数が減るということは、不動産価格の下落圧力になるのでは

ないかという期待も多少ありますが、都心部に関しては海外からのプレイヤーが

流入しているということもあり、急激には下がらないような気もします。

逆に地方は融資が出る人ならチャンスかもしれません。スルガ銀行さんができなくなると

東京から高値掴みしてくれるお客様が減るので、地元の人にとっての適正価格での販売が

多くなるのではないかと言う気もします。



何にしても、かぼちゃ騒動が今後の物件の仕入れに影響する可能性があると思いますので

引き続きチェックしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(3) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月18日

かぼちゃの馬車がとうとうやばいという噂・・・。

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Androidの修理に出す前の初期化がうまくいかずに悪戦苦闘中なので、本日は手短に。

あいつがとうとう破綻への道を走り始めました。



あいつとは・・・かぼちゃの馬車及び経営しているスマートライフさんです。

FBで友人がシェアしていた記事がなかなか強烈でした。



女性専用シェアハウスかぼちゃの馬車、オーナーにサブリース賃料の支払停止を通知して脱輪



脱輪って・・・誰がうまいこと言えと(笑)



こちらのまとめ風なところを見ていると、昨年11月にはオーナーに対してローンの

返済分のみにサブリース額を下げるという通知をしているということです。

しかもご丁寧にスルガ銀行さんに対しての金利交渉の手順まで同封されているという。



今年に入ってから社長が交代したものの、これは敗戦処理用の人が登板しただけなのかも

しれません。交代後、ローン返済どころか1円も払えないという支払の完全停止の

通知が届いたようです。



興味本位でうちの最寄駅の稼働状況を見てみました。

全部で何部屋あるかはWebからはわからないのですが、確かに稼働率は悪そうです。

101〜106、201〜206まで12部屋空室と書いてある物件もありました。

たぶんこれ全空に近いよね・・・^^;



しかも検索していたら、駅によっては10棟以上建っているところもあります。

こんなの作ったら、お互いに食い合いして共倒れに決まってるじゃないかということは

冷静になれば誰でもわかるような気がします。

でも、前のめりになっているとわからないんですよね。営業トークも上手でしょうし。

(私もフィリピンのコンドミニアムは前のめりになってしまい痛い目を見ました)



これは計画的な「やり逃げ」の感じがします・・・。

私の周りは幸いにして優秀な方が多く、誰もこの物件に手は出していませんので

具体的にどんな感じだったのかを知る由はないのですが。



ちょっと前から、この物件を抱えきれなくなっている人が不動産業者さんに相談に

行っているようだという話は東京の管理会社さんから聞いておりました。そこにも実際

そういうオーナーさんが相談に来たと。でも、その管理会社さんでは責任を持って

稼働率を上げて収支を改善する提案がとてもできないということで、お断りをしたと

いうことでした。まあ共用部もなくて7平米しか部屋がないんじゃ、質の良い生活なんて

望むべくもないですよね・・・・・・



稼働率は上がらない、支払いはきつい、残債マシマシで売るに売れない。

保有しているオーナーさんの気持ちを考えると胸が痛いです。

果たしてどうなっていくのでしょうか。



他方、そういった物件を購入して収益化していく立場の人間として考えますと、

仮にこういった物件が市場に出てきた場合にどう対応するか、ということを今から

考えておくのも良いのではないかと思います。



恐らく、そのまま購入しても、埋まらないことには変わりはないと思います。

あれだけ宣伝しているのに埋まってないということは、個人では太刀打ち不可です。



任意売却でそれなりの安い値段で出てくるなら、内部を改修してまともに住める

アパートやシェアハウスに改造するという手もあるのでしょうけど、こんないい加減な

ことをしている会社の建物ですから、元がダメなんじゃないかという不安も残ります。



土地値なら損はしないのかもしれませんけど、それでも改修の費用を考慮すると、

よほど安く買わないと採算が取れないような気がします。

(今保有されているオーナーさんには大変申し訳ない話になりますが・・・)



べったりで融資していたとされるスルガ銀行さんとしては、立地がいいところは

金利下げの相談に応じ、稼働が悪いところは貸倒として不良債権化し、サービサーに

売却して終わりでしょう。あとはその引き受けたサービサーがどのくらいの値段で

回収にかかるか?あるいはスルガ銀行さんの段階で任意売却にかけるのか?

今後の動き次第では市場に使い道が難しいシェアハウスの売り物がいっぱい出てくるかも

しれませんね。でも、面白い活用方法が見つけられないなら、無理に手を出さない方が

いいような気もしています。



私だったらどうするかなあ・・・。

立地と価格次第ですが、1部屋つぶして共用部を作って格安で回しても回るのであれば

その形でシェアハウスを運営するかもしれません。あとは今取り組んでいるペット可能

アパートの延長線上で、ペット可能シェアハウスとかもありかなと。

あとは直接売り込みに行って、夜のお店の社員寮として安く貸すとか・・・?



皆さんならどんな形でかぼちゃの馬車を再利用するか、面白いアイディアがあれば

是非教えてください!



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月22日

住宅セーフティーネット法を不動産投資家は活用できるか?

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新たな住宅セーフティーネット法が施工されることになったようです。

果たして今回のはどのような制度なのか?



住宅セーフティーネットと言えば、平成24年から平成26年までの3年間実施された

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業がありました。ただ、この制度は

あまり実効力のある制度であったとは言い難く、いたずらに助成金を垂れ流しただけ、

という印象が否めませんでした(あくまで私の持つ印象です)。



まず、住宅を借りにくいとされる方に対しての補助であったにも関わらず、実際には

物件の募集資料にそれを記載するだけでいいという緩い運用体制。あとは専用サイトへの

登録もありましたが、その専用サイトが要保護者に認知されていない感じでした。



次に、見積のチェックがあまり正確に行われていないという点。改修費用の半分しか

出ないからって、2倍の見積を作って全額不正受給したりすることを斡旋する業者さんが

私の知っているだけでもいくつかあり、目に余る状況でした。大阪の業者さんが見せしめ

逮捕されたり
、3年目からはようやくもうちょっと厳密にチェックがなされるようになり

この問題については時間はかかったものの適切に対応されるようになったと思います。



そんなネガティブな印象の民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業を

リニューアルさせた(?)のが今回の住宅セーフティーネット法なのだろうと

思われます。ざっくりした概要は健美家さんのニュースに掲載されておりますが、

・住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

・登録住宅の改修や入居者への経済的支援

・住宅確保要配慮者の居住支援

という3点が柱になっているとのことです。



今回見ていて思ったのは、シェアハウスへの改築も助成の対象として認められている、

ということ。シェアハウスで高齢者や社会的弱者同士で助け合い、孤独死などを

防いでいく、という発想なのか?これは。ちょっと不思議な感じもしました。

空き家をシェアハウスに回収する場合は、住宅金融支援機構からの融資も受けられる、

ということが書いてありました。国が社会的弱者に対してシェアハウスを推奨している、

という事実をどう捉えればいいんだろう?



外国人も含まれる見込みのようですので、前にブログで書いた外国人留学生向けの

シェアハウス
に改修する費用も、もしかしたらこの助成金で賄える?気になります。



シェアハウスだけでなく、通常の住居に対しても1戸あたり最大100万の補助金が

出るということですので、うまく活用できれば経営する側のコスト削減に繋がります。



ただ、今回のセーフティーネット法、私個人としてはちょっと使いにくそうだな、

という印象を受けております。なぜなら、住宅確保用配慮者の専用住宅とすることが

助成金を受ける要件だからです。



前回の民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業は、住宅確保要配慮者の

入居を拒まないことを宣言すれば良いだけでした。別に住宅確保要配慮者以外に貸しても

咎められることもなかったわけです。しかし今回はそれだけではダメなんです。

住宅確保要配慮者限定で貸す必要があり、その運用を10年以上続ける必要がある、と。



※私自身で資料を読み込んだわけではなく、某業界紙の編集長が言ってたことを

 鵜呑みにしているだけです。裏取りせずに書いてしまいすみません^^;



富山1棟目がちょうど山ほど空室を抱えているので、この改修費を使って直せるのでは

ないだろうか、と考えたのですが、専用住宅となるとこれはかなりハードルが高い。

やっぱ難しいかなーと思い直した次第です。



実際に運用が始まってみないと何とも言えませんし、抜け穴みたいなところを見つけて

突いてくる業者さんも出てくるかもしれません。いずれにせよ、今後も本件に関しては

アンテナを張ってチェックしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(1) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月21日

大家業界激震!?プロパンガスの料金を明示するよう通達が出ました。

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一昨日健美家に掲載されたプロパンガス関連のニュースが波紋を呼んでいます。

プロパンガス料金の契約時伝達と設備支給等の明細の明示を要請するとのこと。

狼旅団長もネタにしていましたから、おそらくご存知の方も多いと思います。



経産省から不動産業界に出されている要望は以下の通りとのことです。

(健美家さんのニュースを拝借しました)



@ 国土交通省の協力を得て、不動産仲介業者が集合住宅のオーナー等に確認した

  LPガス販売事業者名を賃貸借契約締結前の入居予定者に伝え、当該者から

  LPガス販売事業者に料金照会ができるよう、不動産仲介業界に協力を要請



A LPガス販売事業者が当該者からの料金照会に応じるよう徹底を求める



B その際、LPガス販売事業者は、オーナー等との合意により集合住宅に付随する

  ガス消費機器やエアコン等の設置費用を負担し、その費用負担を料金回収で

  実施している場合にはその旨を説明し、その内容を書面へ記載するよう徹底を求める




プロパン会社さんに設備を負担させた場合にはその内容を告知する、というところが

クローズアップされて語られていますが、全体的な文面を見る限りは「プロパンガスの

利用価格を契約時に明確にすること」ということが趣旨であるように感じました。

設備負担云々は、ガス料金が高いことの根拠を開示するための補記なのかな、と。



確かに、入居者様としては家賃を安くあげてもプロパンガスが都市ガスと比べて異様に

高ければ、トータルコストとしては変わらないということになります。その点に関して

今までは情報が全くなかったわけですから、物件を選ぶ側からしたらとんでもない話で

あったのではないかと容易に想像できます。業界の透明化という意味では良い方針では

ないかと思っています。



うちの物件も、札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目がプロパンです。

(札幌4棟目もプロパンですが、売却予定なので含めないことにします)

適正価格でガスが供給されているならば、大きな弱みにはならないだろうと思います。

その点について、設備費用の負担をいただいた内容も含め、過去を思い起こしてみます。



札幌3棟目は、見返りはいらないから入居者様のガス料金を下げてくださいとお願いして

下げてもらったことがあります。また、物件前面にプロパンを置いておくのは景観上

好ましくないから、裏に持っていってねという話もして、対応していただきました。

特に料金に転嫁されるような話ではないはずですが、管理会社さんに依頼して料金が

知らない間に不当に吊り上がっていないか、確認をしてもらうことにしました。



札幌5棟目は共用部のバリューアップに協賛金という形で協力していただきます

先日契約を締結しましたが、その協賛金を入居者様のガス料金に転嫁されては

たまったものではありません。いや、もちろんこれまでギリギリのカツカツで

入居者様還元してきたなら別ですけど。ですので、まずはガスの立米単価を確認して

今回の契約をガス料金に転嫁しないよう管理会社さん経由で伝えてもらうことに。

それだと割に合わないとか言い出すようなら、協賛金の契約は破棄するつもりです。



仙台1棟目はプロパンガスに切り替えた際にバランス釜のお風呂をユニットバスに

切り替えてもらった
ことがあります。また、エアコンの設置にも協力いただきました。

こちらはガス代に転嫁しないという約束で対応してもらっております。その旨を

契約書に記載してもらおうとしたのですが、どうしても会社のルール上契約書には

入れられないと言われたので、ガスの立米単価を毎月送るようにお願いをして

おりました。最初の頃は送られてきていたものの、最近それが来ておりません。

至急送ってもらい、ガス料金の確認をしなくてはなりません。



プロパンガスの料金が不当に高くなれば、入居者様の生活コストが上がってしまい

お部屋への定着率が悪くなってしまいます。それにより、ガス会社さんも大家も

損をすることになります。私はガス会社さんの切替の際には、その条件として

「ガス料金を入居者様の負担が少ない金額にする」ことを要求しております。

大家にサービスしすぎて、入居者様の生活コストが上がるのは意味がありません。



最近は札幌の新築物件も都市ガスが増えています。一昔前はプロパンにして、設備面で

協力していただくことが多かったようですが、最近は都市ガスにするコスト以上に

都市ガスにすることによる家賃の上昇のメリットが大きいため、都市ガスで企画する

業者さんが増えております。それだけ「プロパンは高い」と敬遠されているのだと

思われます。



私の考えですが、仮に6月1日から健美家さんのリンクにあるような告知が始まったと

しても、ガスの立米単価を安く抑えることができている物件に関しては、むしろ有利に

働く部分すらあるのではないかと思っています。プロパンは料金が明確ではないから

高いという印象があり、敬遠されているのだと思います。そこが明確になり、家賃と

ガス代のトータルコストが容易に計算できるようになれば、プロパンの物件であっても

経済合理性があると判断する人が増えるのではないかと。



じゃあプロパンガス業者さんの利益を極限まで削ってしまえと思うかもしれませんが、

オーナーが協賛金を貰って入居者様が安いガス代で過ごし、ガス会社さんだけが

割を食うとなると、今度はプロパンガスの会社さんが美味しくないです。それはそれで

私の望むところではないので、もしそうなるくらいなら協賛金は受け取りません。

オーナーとして、入居率・定着率が上がることが利益につながるわけですから、

協賛金はおまけでしかありません。それが本業に悪影響を及ぼすなら、貰わないのが

正しい選択肢だと思います。



上記のような観点で、皆が妥当だと思えるラインを探りながら、6月1日からの

ガス料金開示がかえってプラスに働くような仕組みを作っていきたいと思います。



協賛金を貰えるだけ貰って、物件に投入せずに懐に入れてニコニコしていた大家さんは

もしかしたら今後厳しくなるかもしれませんね・・・。自分ばかりが儲かればいいという

発想が通じなくなるのが、個人でも情報発信できる情報化社会の特徴なのかも。



そして、こうなってくると、不動産賃貸業も斜陽産業っぽいけど、プロパンガス業界も

けっこう厳しい生存競争にならざるを得ないんじゃないかなあ・・・なんて思ったり。



そんなことを思いつつ、今私にできることを粛々と進めていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(4) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月15日

宅建業法改正でインスペクションの斡旋が義務に?

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健美家のニュースに宅建業法の改正についての記事が出ておりました。



たまっているメールを読んでいると、健美家のニュース的なものが目に留まりました。

タイトルは「インスペクションの活用で広がる中古住宅市場」と書いてあります。

アメリカみたいにインスペクションを義務化するような話にまではならないでしょうが

何か日本でもそれに類する動きがあるのかな、と思って読んでみました。



記事の内容は宅建業法の改正に関するトピックでした。

インスペクションに関する話と、諸費者保護の観点からの救済のお話の2点が

改正事項となるようです。



まずはインスペクションの観点。以下、記事から引用します。



宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付ける。

・媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者の

 あっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付

・買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明

・売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した

 書面の交付




(引用ここまで)



えっと、正しい解釈なのかわからないのですが、これを読むと仲介業者さんが

インスペクション業者さんの斡旋をすることを義務付けられてる、ということ?

インスペクションってもっと中立じゃないとダメなんじゃないかしらと思うのですが。



利害関係のある仲介業者さんから斡旋されたインスペクターが、物件を売りたい一心の

仲介業者さんに少し袖の下など支払われて、都合のいいレポートを作るとか。そういう

ケースって本当に考えなくていいのでしょうか。



インスペクションを入れること自体は別に反対ではないのですが、そこは中立である

何らかの機関から斡旋してもらうとか、もう少しやり方を考える必要があるのでは

ないかと考える次第です。



そして、この内容だけ見ると、斡旋されたインスペクションの実施が義務になるのかは

わかりません。たぶん義務じゃないんだろうとは思いますけど・・・。

仮に義務だとしたら、費用は売主負担ということでしょうから、売る時にかかる経費が

また少し増えることになります。ま、経費に関しては仕方ないです。逆に買う側から

すれば、売主さんの費用で建物の状態が明示されるのだから、悪いことではありません。



もし義務化だとすると大きな変化ですから、もっと事前に騒がれていると思います。

ですので、今回の改正はあくまで将来の義務化への下地作りと判断して良いでしょう。

重要事項説明や媒介契約の時に押印する資料が少し増えた、という影響くらいかなと

想像しております。



流れとしては気になる話なので、引き続き注目していきたいと思います。



次に消費者保護の観点。以下、記事から引用します。



消費者利益の保護の強化と従業者の資質の向上

・営業保証金制度等による弁済の対象から宅地建物取引業者を除外

・事業者団体に対し、従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課す




(引用ここまで)



消費者保護は度が過ぎるのも考え物ですが、不動産は価格も高く被害が大きいから

多少強めになること自体は仕方ないでしょう。今回の改正が瑕疵担保責任などに

影響するものではないようなので、仮に売主の立場に立ったとしても、特に影響は

なさそうだと読み取りました。



あまり普段法令のことは気にしていないのですが、今回はたまたま健美家さんの

記事が目に留まったので、その辺について読み解いてみた次第です。

正しい読み取り方かは私自身も確証はありませんが、気が向いた時にはこうして

業界の動向を見ておくのも悪くないだろうと考えています。

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