2016年05月15日

宅建業法改正でインスペクションの斡旋が義務に?

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健美家のニュースに宅建業法の改正についての記事が出ておりました。



たまっているメールを読んでいると、健美家のニュース的なものが目に留まりました。

タイトルは「インスペクションの活用で広がる中古住宅市場」と書いてあります。

アメリカみたいにインスペクションを義務化するような話にまではならないでしょうが

何か日本でもそれに類する動きがあるのかな、と思って読んでみました。



記事の内容は宅建業法の改正に関するトピックでした。

インスペクションに関する話と、諸費者保護の観点からの救済のお話の2点が

改正事項となるようです。



まずはインスペクションの観点。以下、記事から引用します。



宅地建物取引業者に対し、以下の事項を義務付ける。

・媒介契約の締結時に建物状況調査(いわゆるインスペクション)を実施する者の

 あっせんに関する事項を記載した書面の依頼者への交付

・買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明

・売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した

 書面の交付




(引用ここまで)



えっと、正しい解釈なのかわからないのですが、これを読むと仲介業者さんが

インスペクション業者さんの斡旋をすることを義務付けられてる、ということ?

インスペクションってもっと中立じゃないとダメなんじゃないかしらと思うのですが。



利害関係のある仲介業者さんから斡旋されたインスペクターが、物件を売りたい一心の

仲介業者さんに少し袖の下など支払われて、都合のいいレポートを作るとか。そういう

ケースって本当に考えなくていいのでしょうか。



インスペクションを入れること自体は別に反対ではないのですが、そこは中立である

何らかの機関から斡旋してもらうとか、もう少しやり方を考える必要があるのでは

ないかと考える次第です。



そして、この内容だけ見ると、斡旋されたインスペクションの実施が義務になるのかは

わかりません。たぶん義務じゃないんだろうとは思いますけど・・・。

仮に義務だとしたら、費用は売主負担ということでしょうから、売る時にかかる経費が

また少し増えることになります。ま、経費に関しては仕方ないです。逆に買う側から

すれば、売主さんの費用で建物の状態が明示されるのだから、悪いことではありません。



もし義務化だとすると大きな変化ですから、もっと事前に騒がれていると思います。

ですので、今回の改正はあくまで将来の義務化への下地作りと判断して良いでしょう。

重要事項説明や媒介契約の時に押印する資料が少し増えた、という影響くらいかなと

想像しております。



流れとしては気になる話なので、引き続き注目していきたいと思います。



次に消費者保護の観点。以下、記事から引用します。



消費者利益の保護の強化と従業者の資質の向上

・営業保証金制度等による弁済の対象から宅地建物取引業者を除外

・事業者団体に対し、従業者への体系的な研修を実施する努力義務を課す




(引用ここまで)



消費者保護は度が過ぎるのも考え物ですが、不動産は価格も高く被害が大きいから

多少強めになること自体は仕方ないでしょう。今回の改正が瑕疵担保責任などに

影響するものではないようなので、仮に売主の立場に立ったとしても、特に影響は

なさそうだと読み取りました。



あまり普段法令のことは気にしていないのですが、今回はたまたま健美家さんの

記事が目に留まったので、その辺について読み解いてみた次第です。

正しい読み取り方かは私自身も確証はありませんが、気が向いた時にはこうして

業界の動向を見ておくのも悪くないだろうと考えています。

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2015年01月16日

スイスフラン騒動から不動産の良さを再確認する。

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スイスフランとユーロでFXをやっていた人がすごいことになっているみたいですね。

スイス中銀がフラン上限廃止「持続不可能だった」



このニュースでスイスフランの相場が暴落し、ディフェンシブな運用と思って持っていた

多くの方々が阿鼻叫喚に陥っている、という状況がネットから見てとれます。

スイスフラン騒動で大儲けした人と大損した人の阿鼻叫喚の叫びまとめ #fx



私は今のところ不動産一本やりで、紙の資産はいっさい持っておりません。

会社の持株会だけはありますが、能動的に運用しているものはない状況です。

というわけで、本件に関しての影響は受けておりません。



私、あまり紙の資産が得意ではありません。

ドライな判断が出来ず、ずるずるといってしまい最終的に損をするタイプです。

セルフコントロールが得意ではないのです(だから太る・・・)。



不動産を始める前、FXに少し手を出したことがありました。当時はリーマンショックの

ちょっと前で、相場は割と上り調子だったこともあり、ビギナーズラックで資産が

増えていきました。種銭は10万くらいだったのですが、一時は100万近くまで

上昇した記憶があります。



調子に乗って嫁ちゃんに毎日「今日はこのくらい儲かった〜」と報告してました。

嫁ちゃんはしきりに「一度利益確定したら?」と言ってましたが、私はまだいけると思い

利益確定せずに保有し続けました。



そして最終的に相場の潮目が変わり、稼いだお金は一瞬でパーになりました(苦笑)

嫁ちゃんにはそれ見たことか、私の忠告を聞かないからそうなったんだといじめられ

肩身の狭い思いをしたものです・・・。



そんなわけで、性格的にあまり紙の資産は得意ではなく、嫁ちゃんにも「株はやめて」と

釘を刺されております^^;

ま、当時のFXの結果が結果だけに仕方ないですね。



脱線が長くなりました。



紙の資産はこういった急騰や急落があるのが怖いです。こればかりは各国の政策であり

個人で努力してもどうにもならない領域となります。ただ黙って推移を見守るのみ。



他方、不動産は経営努力でどうにかなることが比較的多いと思います。

どうにもならないのは立地くらいでしょうか。その立地も、極端に人が少ない地域で

なければ、マーケティングなどで何とかなるかもしれません。

本物の限界集落などであれば話は別ですが・・・。



相場があがるのも緩やか、落ちるのも緩やか。そして不動産は経営努力で挽回を

はかることが出来ます。この点が株やFXと違うところです。



爆発力のある株やFXはオフェンシブな側面を持っており、持久力・安定感のある

不動産はディフェンシブな側面を持っていると考えます。これらのバランスをうまく

とっていくことが重要なのかなと感じています。



とは言いながら、私はまだまだ現金の金融資産が少ないし、そもそも前述の通り

株の運用に向いていない性格であることから、今は不動産一本に注力しています。

借入を原資としたかりそめのキャッシュフローではなく、本当の意味で守るべき

資産ができたら、分散する必要が出てくるのだとは思いますが、今はまだそのような

ステージではないと認識しています。海外コンドミニアムすら早かったくらいです。



本当に株をやるのであれば、ファイナンシャルアカデミー株式投資の学校くらいは

ちゃんと受講して、知識をつけてから発進しないとかなと思っています。

って、これは完全に余談ですね。すいません。



株と不動産は補完関係にあると思います。株で得たキャピタルゲインを不動産の

頭金に変え、安定的なインカムゲインを得つつ、株の運用も引き続き行う。

そんな運用モデルができる人には良いのかもしれません。



朝起きて目の前に飛び込んできたニュースを見ながら,つれづれと思ったことを

書いてみた次第です。将来的にサラリーマン辞めたら株式投資の学校にでも入って

勉強してみようかなあ。紙の資産、苦手だけど興味が無いわけじゃないので。

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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月29日

赤井さん、永井編集長も登場!仙台大家の会オープンセミナー開催。

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お世話になっている仙台大家の会現地世話人のみさパパさんがセミナーを主催する、

ということですので、ちょっくら宣伝のご協力をさせていただこうと思います。



まずは概要から。みさパパさんのブログからコピペします。



仙台大家の会オープンセミナー

【日時】
平成26年11月30日(日) 15:20〜18:40

≪セミナー≫
15:00 開場
15:20 開会
15:20〜15:25 主催者挨拶
15:25〜17:30 赤井誠さん講演
『いつまでも震災バブルは続かない!!将来の賃貸市場の悪化にも耐えられる筋肉質な不動産経営の実現方法』
17:30〜17:40 休憩
17:40〜18:40 永井ゆかり編集長講演
『取材の現場から見えた これからの賃貸住宅市場』
18:40 終了

≪懇親会≫
19:00〜21:00 懇親会

【会場】
仙台市戦災復興記念館 4階研修室 022-263-6931
宮城県仙台市青葉区大町二丁目12−1

【会費】
セミナー 4000円 (会場使用料などに充当します。)
懇親会費 5000円程度 (国分町周辺で開催予定です。)
※当日の受付で現金にてお支払いください。領収書をお渡しします。



最近出版された新刊も大好評の赤井誠さん。





演目にある「いつまでも震災バブルは続かない!!」はまさにその通りです。

今の仙台のバブルっぷりはすごいものがあります。私の物件は、震災前と比較して家賃が

1万円あがってしまいました。とてもありがたいのですが、こんな状況がいつまでも

続くとは絶対に思えません。



某投資物件販売サイトで、利回り30%でも残っていた物件が仙台にはありました。

その地域は坂が多く、冬になると凍結してしまい、タクシーですらも目的地がそこだと

聞くと乗車拒否するような場所で、家賃は1万円にしても半分くらいしか埋まらない、

という話を聞いておりました(情報ソースは仙台出身の嫁ちゃん)。



そんな物件も、震災バブルで普通に売れていったようです。

今や仙台では利回り15%の物件を見かけるのも難しくなりました。



賃貸の家賃もバブルで、物件に求められる利回りもバブル状態で低下しています。

バブル発生後、仙台の物件を買って運営されている方は

・家賃が震災前より高くなっている

・表面利回りが震災前より低くなっている

という点を意識すべきと考えます。両方とも、収益還元の発想で考えると、購入価格が

高くなる方向に進む事象です。今後家賃も物件価格も下がる可能性が高いのです。



「家賃収入を見込んで買っているから、家賃が下がっても回るならいいじゃないか」

という意見もあるかもしれません。持ち続けるならそれも良いと思います。

しかし、何らかの理由で売却せざるを得なくなった場合、難しい局面が来ます。



フルローンに近い買い方をされている場合は、残債より安い価格でしか売れないかも

しれないという懸念があります。そうなった時に持ちこたえられるか、という点は

インカムゲイン中心の方も意識しておいた方がいいのではないかと考えます。



また、空室対策も今ほど簡単ではありません。広告料の相場もあがってくるでしょう。

空室期間は長引き、てこ入れをしても埋まらない状況も生まれる可能性があります。

そうなった時、今のインカムゲインで耐えられるのでしょうか。



そんな経営をどう考えていくか。そのヒントが恐らく赤井さんの講演の中に隠されて

いるのではないかと考えます。

(・・・脱線しそうになったけど、何とかうまく赤井さんの講演に繋がりました)



全賃の永井編集長も、全国を取材して回り、賃貸物件が今どういう状況なのかを

肌感覚で理解されているものと思います。そういった有識者の第三者的な視点での

お話というのも貴重であると思います。自分の力で全国の市況の情報を収集しようと

しても、なかなか難しいものと思います。それが手に入ると考えれば、価値のある

講演になるのではないでしょうか。



私も行ければ行きたいのですが、太陽光の関係で頻繁に仙台に行っていることもあり

ちょっと厳しいかなーと思っています。夜行バスで行っちゃおうという手もありますが。

行くかどうか、もう少し考えようと思います。



興味を持たれた方は、こちらからみさパパさんのブログに飛んでいただき、申込を

してみていただければ良いかと思います。別に私のブログを読んだとか、そういうことを

申込時に添える必要はありませんので、そこはご心配なく(笑)

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(4) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月28日

さすがSUUMO!そこにしびれるゥ!あこがれるゥ!(SUUMOオーナーレポートが無料で手に入るチャンス)

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大家さん向けの面白いサービスがありますので、シェアさせていただきます。



SUUMOオーナーレポートを大家さん向けに無料で提供いただけるチャンス!

SUUMOオーナーレポートで空室対策&空室改善

http://suumo.jp/edit/lp/fr/owner_report/




となりの大家さんとのコラボ企画だそうです。最近、となりの大家さんはあまり活発に

動かれている雰囲気がなかったので、動きが見られて嬉しいです。



SUUMOが業者さんに対して有償で提供しているオーナーレポートを、オーナー宛に

直接無料で作っていただけるという太っ腹企画。2014年12月31日までの

期間限定ということですので、募集されるといいのではないかと思います。

特にメルマガ登録やセールスがあるわけではないようです。



詳しいことは先ほどのページを見ていただくことにして・・・

残念なのは、1人につき1戸までしかレポートを作ってもらえないということ。

せめて1棟でお願いしたかったです・・・。



私も早速このサービスを申し込んでみました。

物件は東京2棟目をチョイス。その中でも一番直近で空室になりそう、かつ間取り的に

相場が読み難い2LDKタイプのお部屋にしました。結果が届くのが楽しみです。



仙台1棟目も義母の名前で申し込んでもらおうかな。



レポートが来たらまた改めて報告したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月01日

太陽光発電、新規買取受付中断!

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太陽光を今からやろうとしている方にはヒヤヒヤもののニュースが飛び込んできました。



北電など3社 再生可能エネ買い取り中止へ

http://www.news24.jp/nnn/news89088794.html



ちょこっとだけ引用します。



北海道、東北、四国電力は30日、再生可能エネルギーの新規買い取りを当面、中止すると発表した。

太陽光など再生可能エネルギーの新規買い取りの中止は、九州電力と沖縄電力に続くもので、

30日、北海道、東北、四国電力の3社も当面、中止すると発表した。




幸い、私が取り組んでいる太陽光発電に関しては、中止になる前に連系の申込を済ませていたので

影響はなさそうですが、あと少し融資の確定が遅かったら・・・影響は甚大だったと思います。

まさに危機一髪でした。あと1週間遅かったら、私もアウトだったと思います。

やっぱり私、妙なところでついてる気がします。人生を幸運だけで生き延びる男。



まだ現場の営業所にもこの話は正式に展開されてきていないようでして、営業所にヒアリングしても

あちらも何がなんだかわからないという状態でした。しばらくは混乱が続くかもしれません。

補助金の協会からも「ニュースがありましたけど御社は影響ありますか?」という確認の電話が

かかってきておりました。補助金を運営する側からしても、恐らく混乱していることでしょう。



事態がどのように進んでいくか、注視していきたいと思います。



ところで、ミクロな目線ではそんな具合ですが、この話をマクロな目線で見たらどうなるか。



自民党にとっては好ましい事態なのかもしれません。民主党政権時代に作られた制度が破綻の危機に

さらされていることで、民主党の政策能力のなさをアピールするチャンスだと思うかもしれませんし

これを機に他人の作った制度を自分たち好みの制度に作り替えることもできることでしょう。



とはいえ、事業者側からしたら、骨子が固まるまでは冷や汗ものです。原子力を再稼働させたい

自民党からしたら、再生エネルギーは目の上のたんこぶではないかと想像されるためです。

どちらかというと、今の制度より条件が悪くなったりする可能性が高いのではないかと考えます。

既に大規模にソーラーをやっている政治力の強い事業者がどれだけロビー活動できるかによって

既存の太陽光発電事業者の運命が決まってくるような気がします。



私の取り組んでいる太陽光発電事業が、火中の栗を拾いにいくような状態になっているように

感じられなくもないのが、多少怖いなあと思うところではあります。



ただ、こちらのニュースを見ると、東北電力自体は(国にそう言わせられているのか、原発事故が

あったからかはわかりませんが)買取を増やしていこうと整備する方針に見えます。



再生エネ買い取り 東北電も中断

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2014093002000140.html




ちょこっと引用します。



対象は発電事業者からの新規契約の申し込みと、申請済みで契約に至っていない分。

東北電の送電網へ接続する手続きを当面見合わせ、受け入れ容量を引き上げる対策を検討する。

家庭で使う小口の太陽光は停止せず、受け付けを続ける。




受入容量を引き上げる方針のようなので、震災復興という特殊事情がある地域は他電力会社さんと

少し様子が違うのかもしれませんね。



何にせよ、推移を見守るより他に方法はないので、まずはニュースを注視していこうと思います。

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