2021年06月26日

反響が前に比べて出てきている模様。

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東京物件の残りの空室、全体的な問い合わせ件数は上がってきているようです。

条件変更したことによる影響でしょう。成約には至ってないものの効果ありです。



東京物件の空室は、コロナで大きく需給バランスが変わってしまったと思われる

オフィス街にもターミナル駅にも徒歩圏の東京6棟目で1室、ペット共生型アパートの

東京8棟目で2室、民泊解約後に放置してしまった東京12棟目で2室となってます。



東京8棟目に関しては、まあじっくりやっていくしかないでしょう。コンスタントに

問い合わせや内見はあります。多頭飼いOKというコンセプトがありますので、

ハマる人はハマるだろうという感じです。変に条件をいじるつもりはなく、これはこれで

このコンセプトに価値を見出してくださる方を募集し続けたいと思っています。



ちなみに昨年秋から今にかけて、退去が4部屋、入居が2部屋。入居に関しては

一般の仲介業者さんではなく、私が大家直接募集で掲載していたサイトから1件と

飲み友達の身の上相談を聞くうちに入居が決まっていたのが1件でした。

仲介業者さん、1件も決めてないのか・・・うーん・・・。



東京6棟目は、目に見えて増加した感じはありません。4月より5月は多くなり、

6月も5月と同程度の反響を得ています。ま、6月は5月に比べたら反響が薄くなる

時期ですから、そう考えれば効果ありってことでいいのでしょうね。

引き続き、様子を見たいと思います。



ホワイトカラーの勤め人が多いオフィス街に近い単身向けの賃貸物件。これ多分、

今までが良かっただけに今の厳しさとのギャップが激しいなと一番感じている

物件ではないかと思っています。こんなに引きが悪くなってしまうとは。

コロナ禍の前は多少家賃を上げてもすぐ決まる、を繰り返していたのですが・・・。

たぶんテレワークが広まり、安くて広い郊外に転出される人が増えているのでは

ないかと思っています。もう半年以上空室の状態が続いているという、これまででは

絶対に考えられない異常事態。厳しいー!



というわけで「一寸先は闇」という言葉が一番しっくりくる物件になってしまいました。

ほんと、ここまで悪くなるのは完全に想定外でした。てか想定なんかできないって。



今回、一番動向が気になったのは、住宅街にある東京12棟目です。

家賃をやや高いかなくらいまで下げて、ペット可を押し出してPRしております。



こちらは家賃改定の効果があり、反響が増えてきました。内見には至ってないものの、

6月は前半だけで5月の問い合わせと同じくらいの件数になっております。

少なからず家賃引き下げの効果はあったのだな、と思っています。



ただ、まだ十分な反響数とは言えないです。この倍くらいは本来なら欲しいところ。

とはいえ、やや高めくらいの賃料帯にしている以上、こんなところが妥当なのかも。



結局まだ民泊時代の残置物の中でディスプレイとして不要なものを撤去する作業が

できておらず、見積待ちという状況です。なので、内見時の印象がそこまで良いわけじゃ

ないと思います。管理会社さんに見積の状況を確認しなくては。



どの物件も、モノ自体が悪いわけではないと思っています。東京6棟目は市況の変化で

妥当な家賃帯を見失ってしまっただけですし、東京8棟目はニッチな市場を狙って

いるがゆえに出足が鈍いだけです。東京12棟目はこれまでの設定家賃が高すぎるのは

明白ですので、それを是正すればいいだけでしょう。やればできる子ばかりです。

次の空室が発生する前に、なんとかしたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(0) | 東京 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月06日

東京の募集中物件も条件変更してテコ入れ。

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東京物件も条件をぼちぼち変更しなくてはならない、といったところでしょうか。

管理会社さんより提案がありましたので、内容揉んでみました。



仙台2棟目に先日お申込が入り、追加の退去予告は今のところなし。少し上向きに

なってきたかな?と思う今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか。



本日は、空きが増えている東京の物件に対して、現状の問い合わせ数や内見数から

条件こう変えてみてはどうでしょう、と管理会社さんにご提案いただいている件を

考察してみたいと思います。



まずは管理会社さんから出てくる問い合わせ件数のレポートを見てみました。



2月の結果ですが、東京6棟目、東京8棟目の問い合わせ数は1月に比べて増加。

20件以上の問い合わせですので、そんなに少ないとは思いません。目標20件と

設定しているので、そこを達成しているので良いと思います。



一方、キャンセルもあったので一概には言えませんが、東京11棟目は問い合わせ数が

だいぶ落ちていました。前月の半分です。キャンセルになって改めて募集するまでの

タイムラグのせいで、そもそも募集期間が短かったのかもしれませんが、そうでないなら

テコ入れは必要と思いました。



東京12棟目と千葉1棟目は変わらずの低空飛行なので、まずは確実に決まりそうな

東京6棟目、東京8棟目、東京11棟目に対策の資源をつぎ込もうと思います。

なので、東京12棟目と千葉1棟目は一旦放置。



内見数なのですが、1月に比べて減ってました。問い合わせは増えてるけど内見に

結びついていない状況が見てとれます。繁忙期なのに内見数は少ない・・・嫌な傾向。



これに対して、管理会社さんのご提案は以下のような内容でした。

・東京8棟目はフリーレントの設定をしてみてはどうか

・東京6棟目は初期費用を安くしてはどうか

・物件近隣の仲介業者さんに対する営業活動を強化する



東京8棟目は問い合わせも内見もコンスタントに入っているので、もう一押しで

初期費用軽減を狙ったフリーレントをつけてはどうかというもの。敷金・礼金ではなく

フリーレントとするところがミソですね。ここはペット多頭飼い前提のアパートなので

敷金を削るのは出来れば避けたい、というのは私も同意します。



こういう条件を検討しなくてはならないというのは、やっぱりまだペット多頭飼いの

物件として都内全域からお客様をネットで集めるようなマーケティングは出来てない、

ということになるのでしょうね。残念ですが、ここは私の努力不足です。



東京6棟目は近隣に比べスペックは劣っていないものの、築年数が古いことにより

他の同条件の物件と比較され、除外されているのではないかと言うところを懸念して

いるようでした。そのため、他と比較しても遜色なくなるよう、初期費用を下げて

選択しやすい状況を作る、という意図と理解しました。こちらは理にかなっていると

思います。



というわけで、上記2つの条件変更についてはOKを出しました。

今週末に条件変更が間に合うように回答しなくてはならなかったのですが、どうにも

サラリーマンのお仕事で余裕がなく、タイミングが遅れてしまいました。事業に対する

真摯さが足りないと言われれば、その通りです。勿体ないことをしてしまいました。



それから、募集条件を見ていて気が付きましたが、東京8棟目の募集条件から

インターネット無料が抜けてます!しまった、これは痛い。もっと早く気づけば

良かったです。検索条件で損してる。管理会社さんに依頼して追加をお願いしました。

インターネット無料はこちらで手配して導入しているので、情報連系が甘くなっている

部分はあったかと思います。伝えてないわけじゃないですが、募集条件としての認識は

持たれていなかった可能性はあるな、と。これも募集条件をちゃんとこちらで

見直していなかったことによる弊害です。もうほんとポンコツですわ、自分。反省。



管理会社さん曰く、3月になってからの内見も出てきているということでしたので

そこに対してもう一押しかけて、問題のない良い物件は一気に繁忙期中に勝負をつけて

しまいたいと思う所存です。問題児への対処は繁忙期が明けたらかなあ・・・。



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posted by ひろ* at 10:38 | Comment(0) | 東京 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月18日

真に対策すべき物件は千葉1棟目だった!

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管理会社さんと電話で打ち合わせました。結果、東京より千葉1棟目の問い合わせが

壊滅的に少ないことがわかり、そっちのテコ入れをしようという話に落ち着きました。



先日、東京8棟目の退去予告を受けて、東京物件の稼働率が更に落ち込むことが確定。

これは一大事と判断して、管理会社さんとの打ち合わせを設けることにしました。

東京はほぼ1社で募集しております(若干の例外あり)ので、こちらの管理会社さんと

打ち合わせをすれば、だいたい事足ります。



土曜日でしたが、LINEでメッセージwをして、夕方の打ち合わせを打診。

先方の時間の制約もあり、20時から電話会議することとなりました。



それに先立ち、管理会社さんから問い合わせ一覧をまとめたものが送られてきました。

現在空室になっている物件の一覧と、その月ごとの問い合わせ件数と内見件数が

まとめられているものです。お、いいですねこれ。そういう情報があるとこちらも

判断しやすいです。



それぞれの物件の問い合わせ状況を見ていきましょう。



東京6棟目

以前は空いたら1ヶ月も経たずに決まっていたのですが、意外と伸びてません。

とはいえ、問い合わせはコンスタントにあるようです。

12月は問い合わせ8件で内見0件、1月は問い合わせ9件で内見2件。



ビジネス街の色合いが強い駅まで徒歩圏なので、テレワークの普及による影響が

出ている可能性はあります。とはいえ、それでも1000円家賃を上げているのに

問い合わせはぼちぼち来ているというのは悪くないようにも感じます。



東京8棟目

特殊物件なので最初は空いたら埋めるのに苦労しておりました。今は多少認知度が

あがってきているのか、単純に空室が多いからなのかわかりませんが、この物件が

一番内見数を取れております。

11月は問い合わせ9件で内見3件、12月は問い合わせ12件で内見1件、

1月は問い合わせ7件で内見2件という状況でした。



いくらペット多頭飼いOKと言っても、近隣家賃より1万円くらい高くしてます。

それでもこの問い合わせと内見を維持できているのは、認知度が上がっているから?

それともたまたまタイミング的にそうだったというだけ?正直よくわかりません。



東京10棟目

コロナ禍においてテナントは期待薄。実際、内見数も問い合わせ数も低調です。

3ヶ月半で問い合わせ3件、内見1件といったところでした。家賃も安いので、

コロナ落ち着くまでは放置しておこうか・・・。



東京11棟目

住宅が中心のターミナル駅に位置するので、コロナ禍においても問い合わせは好調。

半月だけで問い合わせ5件という数字は良い感じです。この物件こそ家賃をもう少し

高くしても大丈夫だったかもしれません。ここは放置していても問題ないでしょう。



千葉1棟目

あまり著しくない状況が続いている千葉1棟目。実はこの物件が東京10棟目の

次くらいにやばそうです。なんせ、ここ3ヶ月半で内見ゼロ。

10月は問い合わせ6件、11月は問い合わせ6件、12月は問い合わせ5件、

1月は半月で問い合わせ1件です。内見は前述の通り0件。



問い合わせ件数自体は東京6棟目と同じくらいなのですが、悲しくなるくらいに

内見に至っておりません。室内洗濯機置場を設置して、ポータルサイトでの検索に

対策はしているのですが・・・。



打ち合わせの前に、こういった資料を送ってくださるのはとても助かります。

打ち合わせの主軸がずれにくくなりますし、共通の情報を持つことで方向性が

一致するまでの時間が短くなります。



そして本番の電話会議。管理会社さん的には、一番心配すべきは千葉1棟目だろうと

いう見解でした。そうですね、この結果を見せられると確かにそう思いました。



問い合わせ件数が比較的伸びていない東京6棟目と千葉1棟目の両方に言えることですが

競合の家賃が下がってきているとのことです。



東京6棟目はテレワークの普及に伴い無理に職住接近させる必要がないという判断が

ありそうな気もします。なんとなく納得がいく話です。そんなタイミングで家賃を

あげちゃったんだから、そりゃあ内見数は鈍化するのも仕方ないかと。

とはいえ、内見があるのでこのまま様子見でもいいと思う、というのが管理会社さんの

見立てでした。



千葉1棟目は4ヶ月以上内見がないという状況で、むしろこっちの方がピンチです。

管理会社さん曰く、近隣の成約状況を見ていると「安い物件から順次決まっている」

という印象だそうです。そして今は、同じくらいの面積・年数の物件が、こちらの

物件より4000円も安くポータルに掲載されているので、今のままだとそっちの

物件に取られてしまうだろう、だから4000円の家賃値下げが望ましい、という

ことでした。



それに対して、私からは初期費用の軽減と家賃2000円ダウンでどうかと逆提案。

あまり家賃を下げすぎるのもどうかなと思いますが、確かに現状を見ると多少のダウンは

避けて通れません。最低限にするため、敷金を0に変更して初期費用軽減の効果をPR。

若干家賃が割高でも、初期費用が安いからこっちかなという形で選んでもらえるように

調整をしてはどうか、という趣旨です。



管理会社さんも、それだったら競争力が上がる可能性があると判断してくれた模様。

賃貸担当の社員さんにその家賃で反響増える可能性があるか確認してくださる、

ということになりました。



千葉1棟目は火災保険を申請している案件が1つあり(過去ブログその1その2)、

保険金そのものは出ることが確定。今は保険会社さんから減額された箇所について

異議を申し立てるか、そのまま受け入れるかを管理会社さんと打ち合わせ中です。

どちらにしても、屋根の工事があるので足場はかけますから、外壁塗装もあわせて

行ってしまおう、という想定をしています。



これにより、同じ築年数・広さで若干家賃が高くても、実際に見ると外壁塗り直してあり

多少高くても綺麗だからこっちにしようかな、みたいな動きはきっとあるでしょう。

富山1棟目も外壁を塗りなおしたら入居が加速したという事例があります。それに近い

動きに期待したいと思います。



なお、この打ち合わせの中で、東京12棟目に関しての報告もあったのですが、

それはまた今度にします。別の話と合わせ技でブログに書こうと思いますので。



とりあえず、1月中に東京8棟目が1室くらい、東京11棟目が満室返り咲きくらいの

ペースで決まってくれればいいのですが。2月になって東京6棟目と東京8棟目で

それぞれ1部屋、3月に苦戦した千葉1棟目と東京8棟目の最後の部屋が決まって

無事に(テナントのぞいて)満室、という流れに期待したいところです。

そうなるよう、管理会社さんと緊密に情報交換したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:10 | Comment(0) | 東京 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月12日

保有している東京物件が軒並み浸水しそうな場所にある件。

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出張行けない云々とか昨日ブログに書きましたが、どうも今回の台風はそんなレベルじゃ

済まないことになりそうです。私自身も危険を感じて準備をしました。



今回の台風、かなり強い勢力で日本に上陸すると見られています。首都圏の電車は

軒並み計画停電を行うということで、基本的に家から出ないこと、が各所において

推奨される対応のようです。



また、潮位が高い時に台風が来ることで、高潮の被害も予想されるとのこと。

あまり意識したことのない単語でしたが、高潮によって海に流れ込めなった川の水が

氾濫する可能性があるということです。昨年9月の台風21号で、関空が浸水して

橋が壊れたやつとかも高潮の被害のようです(こちらのニュース参照)。



これを見ていると、私の東京で保有している物件が軒並み危険な気がしてきました。

ドミナントエリアとして展開している地域、荒川流域の下町エリアなものでして。

高潮で荒川と隅田川が氾濫する可能性、けっこう高いと思います。荒川より隅田川か?

普段からけっこう水位が高い印象もありますし。



高潮により河川が氾濫。これによって、床上浸水が発生。これが考えられる最悪の

シナリオと思います。城東エリアにあるうちの物件は、そうなったら大半が浸水です。

東京1棟目、東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京8棟目、東京10棟目、

東京11棟目、東京12棟目。要は東京6棟目を除いたすべての物件がこのエリアに

ありますので、かなり厳しい事態になることは避けられません。



そして事前に何か対処ができたかと言えば、あまりできておりません。

なんせ自宅もそのエリアにあるので、まず自宅のケアが最優先という事情もありまして。



昨日は会社を少し早めに帰らせてもらい、とにかく濡れて困るものを3階に移動。

うちは都内によくある三階建ての狭小戸建なので、上に逃がせば5メートル級の

浸水が来ても何とかなるだろう、という読みです。それでも通帳や実印などの

大事なものは、持ち歩いてしまった方が安全なのかもしれません。



それから、外に出ている物干し台を室内に入れたりもしました。窓ガラスが割れると

悲惨なので、そうならないような対処だけはしておこう、と。それでも近隣からの

飛来物で割れる可能性は大いにあります。一応、窓ガラスは何かしらのテープを張ると

いいという意見と、テープを貼ると窓ガラスの強度が落ちるから推奨できないという

別々の意見があるため、私はあえて何もしないことにしました。昔の家だったら

雨戸があるからそれを閉めれば良かったのでしょうけど、最近の家には雨戸なんて

ないですからね・・・。なるようになるしかないでしょう。



けっこう本気で、仙台に避難しようかと考えておりました。

仙台ならそこまで台風も酷くないし、もしかしたら日曜日は札幌行の飛行機が

飛ぶかもしれない、ということも考慮しての判断です。

ただ、嫁ちゃんを置いていくわけにもいかないので、彼女の判断も聞いてみたところ

体調とか総合的に考えるとちょっと微妙という感じで・・・。

色々話し合った結果、折衷案として「比較的安全そうなホテルに避難する」という

結論になりました。荷造りはしておいて、最悪数泊してもいいように準備はします。

あと、もし札幌行の飛行機がうまく日曜日飛んでくれるなら、東京の中心部にいた方が

動きを取りやすいだろう、というのもあります。



自宅も含め、自然災害に弱い地域ということは理解の上で購入していますので、

このことに対して恨みつらみを言うつもりはありません。建物被害は保険などで

対応すればいいと考えています。



ただただ、そこにお住いの皆様の健康被害がないことを祈るばかりです。



東京8棟目の入居者様とはLINEでつながっておりますので、ワンちゃんがいるので

難しいかもしれないけど、できるだけ避難してくださいということでお伝えしました。

ペットホテル代も1匹くらいならこちらで負担します、と言いましたが、多頭飼いの

おうちの分を全て負担するわけにもいかず、不公平感が出てしまいそうで悩ましいです。



とにかく、今回の台風はかなり危険ということなので、ちょっとやりすぎかもと思う

くらいに対策をした方がいいと思います。後で後悔しないように・・・。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 東京 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月22日

電気の契約に振り回される・・・。

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ほんとこのスマートメーターとかいうやつはさー・・・

ということで、東京の電気の話です。



最近、電気のメーターが普通のメーターからスマートメーターに変わってきています。

遠隔ですぐ電気の開始や停止が操作できるということで、東京電力の管轄では順次

このメーターに置き換わっている状況です。



昔だったら、退去後いちいち電気を止めに来なかったので(それが良いこととは

思いませんが)特に契約をしなくても、内見しにきた際に電気は使える状態でした。

しかし、スマートメーターだと簡単に電気の通電を止めることができるので、

退去した後電気が止まっているケースが増えています。ちゃんと電気の契約を

大家がしないと、現地で電気が使えないと言うことになりかねません。



私、この間東京8棟目でこの罠に見事にはまりました。



リノベーション工事の間は施工業者さんが電気を契約していましたが、工事が終われば

当然ながら解約となります。そこから私が引き継いでおかなくてはならなかったのですが

事務手続きがすぐ抜ける私は残念なことにこの契約をするのを忘れておりまして・・・。



先日、電動ドライバー(充電できないやつ)を持って、現地でエアコンの室外機カバーを

組み立てに行き、いざ開始とお部屋のブレーカーを上げると・・・電気がつかないー!

やっちまったー!



電気が通電していなかったということは、夜の内見とかも思いきり取り逃していたという

ことになるのだと思います。うーむ、これはやってもうたなあ。だいぶ失敗しました。



その場からすぐ東京電力に電話して、開通の依頼をしました。スマートメーターなんだし

その場ですぐ電気が通るだろうと高をくくっていたのですが、返ってきた返答は

「本日なるべく早くお伺いして電気を使えるようにします」というコメント。

え、スマートメーターってそういうのなくてもすぐ使えるようになるんじゃないの?



あまり細かいことはわからなかったのですが、「登録がされていない」みたいなことを

言っておりまして、一度現地に行かないと電気を開始することができないのだそうです。

もうさー、スマートメーターってなんなのよ?とガッカリした次第でした。

結局、コンビニでドライバー買ってきて組み立てましたよ・・・。



似たようなことが東京9棟目でもありました。



施工業者さんから連絡があり、通電されていなかったから施工業者さんの名義で

一旦通電させてあるので、この部屋とこの部屋の契約をよろしくお願いしますと

ご連絡をいただきました。どれどれと契約開始の手続きを取るために東京電力にお電話。

ちなみにこの物件はまだスマートメーターではないような気がします(未確認)。



・●●●号室は今から使えます

・●●△号室は現地に行かないと使えません

・元スナックの店舗は登録情報がありませんので現地で立会が必要です



・・・3部屋全部対応が異なるんかい^^;



立会をお願いされたので、現地に施工業者さんの職人さんがいるはずだからと伝え

その話を施工業者の社長さんに伝え、対応していただきました。無事に電気が使える

ようになったということで一安心。



元スナックの店舗に関しては「前に契約していた賃借人さんが、住所に建物名を

入れずに契約していた可能性がある」と電力さんが言ってました。まあ確かに、

店舗なら建物名なくても店舗名で届いちゃいますもんね。そういう可能性も確かに

あるんだろうなあ。



更に、東京9棟目の共用部の電気代の切り替えもしちゃおうと思って申し出たら

「現在は法人さんが契約名義になっていますね」と。え、法人?転売してくださった

不動産業者さんか?と思ってその名前を出したけど違いました。その前の管理会社さんの

名前を出しても違っていて、果たして誰なんだ?と頭にいっぱいクエスチョンマーク。



いっそその法人さんにずっと払っておいてもらおうか・・・などと黒い考えがちらっと

頭をよぎりましたが、いきなり共用部の電気が使えなくなるのも困るなと思い直して

普通に契約をこちらの名義に変えてもらうことにしました。



札幌だと、電気はだいたい管理会社さんが手配してくれるので、私はあまり動かなくて

済むんですけど、東京だとそもそもリノベを自分で発注するとかそういう話になるので

任せきりってわけにいかないんですよねえ。ちゃんとしないとなあ。



・・・あ、東京8棟目の水道の契約の名義変更してない気がする(汗)



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 東京 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする