募集状況に明るい兆しが出てくるのはまだまだ先なのか？

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最近ちらほらと「単身が動き始めた」という話を聞きますが、うちの物件に関しては

どうにもさっぱり動いていないというか・・・むしろ動いていないです！



現在、私が東京で保有している物件で空室があるのは東京１棟目が１室、東京６棟目が

２室、東京１２棟目が２室の合計５室です。東京全体で３０室、うちホテルが１室なので

賃貸としては２９室。そのうち５室が空いているのだから、空室率高いですよね。



東京１棟目が空いた話はブログに書いていませんが、これもちょっとまだ理由が

書けないので、そのうち落ち着いたらブログ記事にするかもしれません。



これらの５室について、反響状況を伺う機会を作って確認をしてまいりました。



東京１棟目の管理会社さんは「東京１棟目だけでなく、弊社管理物件全体を通して

そもそも問い合わせがないんです」と嘆いておられました。とにかく反響が少なく

空室が全然埋まらないということです。たぶん、地域密着の管理会社さんなので、

東京１棟目がある近辺にしか管理物件はないと思います。その管理物件の動きが

著しくないということは、必然的に東京１２棟目も動きは悪いのでしょう。なんせ

最寄駅が同じですからね、東京１棟目と東京１２棟目。



狭い部屋とか広い部屋とかそういう問題じゃなく、とにかく問い合わせがないという

なかなか苦しい状況のようでした。ここは腰を据えてじっくりやるしかなさそうです。

３点ユニットだから問い合わせしてくる層も限られると思いますが、中は狭い割には

おしゃれで、スキップフロアみたいな構造になっています。気に入る人は気に入ると

思いますので、今は条件をいじらずにそのまま募集を続けるということにします。



次に、東京６棟目と東京１２棟目の管理会社さんからの募集に関する情報ですが、

こちらも低位安定になってしまっているということでした。



先日条件変更を依頼した後の数字はまだ集計に含まれていないので、その効果が

見えるのは１０月末くらいだろうと思いますが、条件変更して１週間程度に限れば

今のところはまだ目に見えた効果が出ていない、ということになりそうです。



東京６棟目に関しては、家賃改定により類似の競合物件は一気に減ったとの情報を

いただいております。今現在、市場に出ている同家賃帯の物件は独立洗面台無しが多く、

東京６棟目が優位にあると見ているようです。また、今まではマンションタイプの競合が

多かったのですが、家賃を下げたことで主たる競合相手がアパートタイプになったとの

ことです。家賃改定により、お客様に選んでもらいやすい状況が生まれたと思う、と

分析されておられました。

家賃を下げたけど状況は変わりません、とはならなさそうなので良かったです。



しかし、改定から１週間程度とはいえ、この段階で効果がまだ見えるのは先と言われると

いうことは、こちらも市場の動き自体がまだ厳しい状況なのかなという気もします。

１０月は先日送られてきた情報から見ると、東京６棟目も東京１２棟目も内見数はゼロ。

問い合わせ数も物足りない状態です。



１０月になって、問い合わせ状況が上向きになった、申込が増えた、みたいな話も

ちらほらと耳にしていますが、うちの物件のエリアに関してはまだまだのようです。

どんより曇った入居募集、晴れ間がのぞく日はいつになるのでしょうね・・・。



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東京物件の残りの空室、全体的な問い合わせ件数は上がってきているようです。

条件変更したことによる影響でしょう。成約には至ってないものの効果ありです。



東京物件の空室は、コロナで大きく需給バランスが変わってしまったと思われる

オフィス街にもターミナル駅にも徒歩圏の東京６棟目で１室、ペット共生型アパートの

東京８棟目で２室、民泊解約後に放置してしまった東京１２棟目で２室となってます。



東京８棟目に関しては、まあじっくりやっていくしかないでしょう。コンスタントに

問い合わせや内見はあります。多頭飼いＯＫというコンセプトがありますので、

ハマる人はハマるだろうという感じです。変に条件をいじるつもりはなく、これはこれで

このコンセプトに価値を見出してくださる方を募集し続けたいと思っています。



ちなみに昨年秋から今にかけて、退去が４部屋、入居が２部屋。入居に関しては

一般の仲介業者さんではなく、私が大家直接募集で掲載していたサイトから１件と

飲み友達の身の上相談を聞くうちに入居が決まっていたのが１件でした。

仲介業者さん、１件も決めてないのか・・・うーん・・・。



東京６棟目は、目に見えて増加した感じはありません。４月より５月は多くなり、

６月も５月と同程度の反響を得ています。ま、６月は５月に比べたら反響が薄くなる

時期ですから、そう考えれば効果ありってことでいいのでしょうね。

引き続き、様子を見たいと思います。



ホワイトカラーの勤め人が多いオフィス街に近い単身向けの賃貸物件。これ多分、

今までが良かっただけに今の厳しさとのギャップが激しいなと一番感じている

物件ではないかと思っています。こんなに引きが悪くなってしまうとは。

コロナ禍の前は多少家賃を上げてもすぐ決まる、を繰り返していたのですが・・・。

たぶんテレワークが広まり、安くて広い郊外に転出される人が増えているのでは

ないかと思っています。もう半年以上空室の状態が続いているという、これまででは

絶対に考えられない異常事態。厳しいー！



というわけで「一寸先は闇」という言葉が一番しっくりくる物件になってしまいました。

ほんと、ここまで悪くなるのは完全に想定外でした。てか想定なんかできないって。



今回、一番動向が気になったのは、住宅街にある東京１２棟目です。

家賃をやや高いかなくらいまで下げて、ペット可を押し出してＰＲしております。



こちらは家賃改定の効果があり、反響が増えてきました。内見には至ってないものの、

６月は前半だけで５月の問い合わせと同じくらいの件数になっております。

少なからず家賃引き下げの効果はあったのだな、と思っています。



ただ、まだ十分な反響数とは言えないです。この倍くらいは本来なら欲しいところ。

とはいえ、やや高めくらいの賃料帯にしている以上、こんなところが妥当なのかも。



結局まだ民泊時代の残置物の中でディスプレイとして不要なものを撤去する作業が

できておらず、見積待ちという状況です。なので、内見時の印象がそこまで良いわけじゃ

ないと思います。管理会社さんに見積の状況を確認しなくては。



どの物件も、モノ自体が悪いわけではないと思っています。東京６棟目は市況の変化で

妥当な家賃帯を見失ってしまっただけですし、東京８棟目はニッチな市場を狙って

いるがゆえに出足が鈍いだけです。東京１２棟目はこれまでの設定家賃が高すぎるのは

明白ですので、それを是正すればいいだけでしょう。やればできる子ばかりです。

次の空室が発生する前に、なんとかしたいと思います。



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東京の募集中物件も条件変更してテコ入れ。

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東京物件も条件をぼちぼち変更しなくてはならない、といったところでしょうか。

管理会社さんより提案がありましたので、内容揉んでみました。



仙台２棟目に先日お申込が入り、追加の退去予告は今のところなし。少し上向きに

なってきたかな？と思う今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか。



本日は、空きが増えている東京の物件に対して、現状の問い合わせ数や内見数から

条件こう変えてみてはどうでしょう、と管理会社さんにご提案いただいている件を

考察してみたいと思います。



まずは管理会社さんから出てくる問い合わせ件数のレポートを見てみました。



２月の結果ですが、東京６棟目、東京８棟目の問い合わせ数は１月に比べて増加。

２０件以上の問い合わせですので、そんなに少ないとは思いません。目標２０件と

設定しているので、そこを達成しているので良いと思います。



一方、キャンセルもあったので一概には言えませんが、東京１１棟目は問い合わせ数が

だいぶ落ちていました。前月の半分です。キャンセルになって改めて募集するまでの

タイムラグのせいで、そもそも募集期間が短かったのかもしれませんが、そうでないなら

テコ入れは必要と思いました。



東京１２棟目と千葉１棟目は変わらずの低空飛行なので、まずは確実に決まりそうな

東京６棟目、東京８棟目、東京１１棟目に対策の資源をつぎ込もうと思います。

なので、東京１２棟目と千葉１棟目は一旦放置。



内見数なのですが、１月に比べて減ってました。問い合わせは増えてるけど内見に

結びついていない状況が見てとれます。繁忙期なのに内見数は少ない・・・嫌な傾向。



これに対して、管理会社さんのご提案は以下のような内容でした。

・東京８棟目はフリーレントの設定をしてみてはどうか

・東京６棟目は初期費用を安くしてはどうか

・物件近隣の仲介業者さんに対する営業活動を強化する



東京８棟目は問い合わせも内見もコンスタントに入っているので、もう一押しで

初期費用軽減を狙ったフリーレントをつけてはどうかというもの。敷金・礼金ではなく

フリーレントとするところがミソですね。ここはペット多頭飼い前提のアパートなので

敷金を削るのは出来れば避けたい、というのは私も同意します。



こういう条件を検討しなくてはならないというのは、やっぱりまだペット多頭飼いの

物件として都内全域からお客様をネットで集めるようなマーケティングは出来てない、

ということになるのでしょうね。残念ですが、ここは私の努力不足です。



東京６棟目は近隣に比べスペックは劣っていないものの、築年数が古いことにより

他の同条件の物件と比較され、除外されているのではないかと言うところを懸念して

いるようでした。そのため、他と比較しても遜色なくなるよう、初期費用を下げて

選択しやすい状況を作る、という意図と理解しました。こちらは理にかなっていると

思います。



というわけで、上記２つの条件変更についてはＯＫを出しました。

今週末に条件変更が間に合うように回答しなくてはならなかったのですが、どうにも

サラリーマンのお仕事で余裕がなく、タイミングが遅れてしまいました。事業に対する

真摯さが足りないと言われれば、その通りです。勿体ないことをしてしまいました。



それから、募集条件を見ていて気が付きましたが、東京８棟目の募集条件から

インターネット無料が抜けてます！しまった、これは痛い。もっと早く気づけば

良かったです。検索条件で損してる。管理会社さんに依頼して追加をお願いしました。

インターネット無料はこちらで手配して導入しているので、情報連系が甘くなっている

部分はあったかと思います。伝えてないわけじゃないですが、募集条件としての認識は

持たれていなかった可能性はあるな、と。これも募集条件をちゃんとこちらで

見直していなかったことによる弊害です。もうほんとポンコツですわ、自分。反省。



管理会社さん曰く、３月になってからの内見も出てきているということでしたので

そこに対してもう一押しかけて、問題のない良い物件は一気に繁忙期中に勝負をつけて

しまいたいと思う所存です。問題児への対処は繁忙期が明けたらかなあ・・・。



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真に対策すべき物件は千葉１棟目だった！

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管理会社さんと電話で打ち合わせました。結果、東京より千葉１棟目の問い合わせが

壊滅的に少ないことがわかり、そっちのテコ入れをしようという話に落ち着きました。



先日、東京８棟目の退去予告を受けて、東京物件の稼働率が更に落ち込むことが確定。

これは一大事と判断して、管理会社さんとの打ち合わせを設けることにしました。

東京はほぼ１社で募集しております（若干の例外あり）ので、こちらの管理会社さんと

打ち合わせをすれば、だいたい事足ります。



土曜日でしたが、ＬＩＮＥでメッセージｗをして、夕方の打ち合わせを打診。

先方の時間の制約もあり、２０時から電話会議することとなりました。



それに先立ち、管理会社さんから問い合わせ一覧をまとめたものが送られてきました。

現在空室になっている物件の一覧と、その月ごとの問い合わせ件数と内見件数が

まとめられているものです。お、いいですねこれ。そういう情報があるとこちらも

判断しやすいです。



それぞれの物件の問い合わせ状況を見ていきましょう。



東京６棟目

以前は空いたら１ヶ月も経たずに決まっていたのですが、意外と伸びてません。

とはいえ、問い合わせはコンスタントにあるようです。

１２月は問い合わせ８件で内見０件、１月は問い合わせ９件で内見２件。



ビジネス街の色合いが強い駅まで徒歩圏なので、テレワークの普及による影響が

出ている可能性はあります。とはいえ、それでも１０００円家賃を上げているのに

問い合わせはぼちぼち来ているというのは悪くないようにも感じます。



東京８棟目

特殊物件なので最初は空いたら埋めるのに苦労しておりました。今は多少認知度が

あがってきているのか、単純に空室が多いからなのかわかりませんが、この物件が

一番内見数を取れております。

１１月は問い合わせ９件で内見３件、１２月は問い合わせ１２件で内見１件、

１月は問い合わせ７件で内見２件という状況でした。



いくらペット多頭飼いＯＫと言っても、近隣家賃より１万円くらい高くしてます。

それでもこの問い合わせと内見を維持できているのは、認知度が上がっているから？

それともたまたまタイミング的にそうだったというだけ？正直よくわかりません。



東京１０棟目

コロナ禍においてテナントは期待薄。実際、内見数も問い合わせ数も低調です。

３ヶ月半で問い合わせ３件、内見１件といったところでした。家賃も安いので、

コロナ落ち着くまでは放置しておこうか・・・。



東京１１棟目

住宅が中心のターミナル駅に位置するので、コロナ禍においても問い合わせは好調。

半月だけで問い合わせ５件という数字は良い感じです。この物件こそ家賃をもう少し

高くしても大丈夫だったかもしれません。ここは放置していても問題ないでしょう。



千葉１棟目

あまり著しくない状況が続いている千葉１棟目。実はこの物件が東京１０棟目の

次くらいにやばそうです。なんせ、ここ３ヶ月半で内見ゼロ。

１０月は問い合わせ６件、１１月は問い合わせ６件、１２月は問い合わせ５件、

１月は半月で問い合わせ１件です。内見は前述の通り０件。



問い合わせ件数自体は東京６棟目と同じくらいなのですが、悲しくなるくらいに

内見に至っておりません。室内洗濯機置場を設置して、ポータルサイトでの検索に

対策はしているのですが・・・。



打ち合わせの前に、こういった資料を送ってくださるのはとても助かります。

打ち合わせの主軸がずれにくくなりますし、共通の情報を持つことで方向性が

一致するまでの時間が短くなります。



そして本番の電話会議。管理会社さん的には、一番心配すべきは千葉１棟目だろうと

いう見解でした。そうですね、この結果を見せられると確かにそう思いました。



問い合わせ件数が比較的伸びていない東京６棟目と千葉１棟目の両方に言えることですが

競合の家賃が下がってきているとのことです。



東京６棟目はテレワークの普及に伴い無理に職住接近させる必要がないという判断が

ありそうな気もします。なんとなく納得がいく話です。そんなタイミングで家賃を

あげちゃったんだから、そりゃあ内見数は鈍化するのも仕方ないかと。

とはいえ、内見があるのでこのまま様子見でもいいと思う、というのが管理会社さんの

見立てでした。



千葉１棟目は４ヶ月以上内見がないという状況で、むしろこっちの方がピンチです。

管理会社さん曰く、近隣の成約状況を見ていると「安い物件から順次決まっている」

という印象だそうです。そして今は、同じくらいの面積・年数の物件が、こちらの

物件より４０００円も安くポータルに掲載されているので、今のままだとそっちの

物件に取られてしまうだろう、だから４０００円の家賃値下げが望ましい、という

ことでした。



それに対して、私からは初期費用の軽減と家賃２０００円ダウンでどうかと逆提案。

あまり家賃を下げすぎるのもどうかなと思いますが、確かに現状を見ると多少のダウンは

避けて通れません。最低限にするため、敷金を０に変更して初期費用軽減の効果をＰＲ。

若干家賃が割高でも、初期費用が安いからこっちかなという形で選んでもらえるように

調整をしてはどうか、という趣旨です。



管理会社さんも、それだったら競争力が上がる可能性があると判断してくれた模様。

賃貸担当の社員さんにその家賃で反響増える可能性があるか確認してくださる、

ということになりました。



千葉１棟目は火災保険を申請している案件が１つあり（過去ブログその１・その２）、

保険金そのものは出ることが確定。今は保険会社さんから減額された箇所について

異議を申し立てるか、そのまま受け入れるかを管理会社さんと打ち合わせ中です。

どちらにしても、屋根の工事があるので足場はかけますから、外壁塗装もあわせて

行ってしまおう、という想定をしています。



これにより、同じ築年数・広さで若干家賃が高くても、実際に見ると外壁塗り直してあり

多少高くても綺麗だからこっちにしようかな、みたいな動きはきっとあるでしょう。

富山１棟目も外壁を塗りなおしたら入居が加速したという事例があります。それに近い

動きに期待したいと思います。



なお、この打ち合わせの中で、東京１２棟目に関しての報告もあったのですが、

それはまた今度にします。別の話と合わせ技でブログに書こうと思いますので。



とりあえず、１月中に東京８棟目が１室くらい、東京１１棟目が満室返り咲きくらいの

ペースで決まってくれればいいのですが。２月になって東京６棟目と東京８棟目で

それぞれ１部屋、３月に苦戦した千葉１棟目と東京８棟目の最後の部屋が決まって

無事に（テナントのぞいて）満室、という流れに期待したいところです。

そうなるよう、管理会社さんと緊密に情報交換したいと思います。



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保有している東京物件が軒並み浸水しそうな場所にある件。

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出張行けない云々とか昨日ブログに書きましたが、どうも今回の台風はそんなレベルじゃ

済まないことになりそうです。私自身も危険を感じて準備をしました。



今回の台風、かなり強い勢力で日本に上陸すると見られています。首都圏の電車は

軒並み計画停電を行うということで、基本的に家から出ないこと、が各所において

推奨される対応のようです。



また、潮位が高い時に台風が来ることで、高潮の被害も予想されるとのこと。

あまり意識したことのない単語でしたが、高潮によって海に流れ込めなった川の水が

氾濫する可能性があるということです。昨年９月の台風２１号で、関空が浸水して

橋が壊れたやつとかも高潮の被害のようです（こちらのニュース参照）。



これを見ていると、私の東京で保有している物件が軒並み危険な気がしてきました。

ドミナントエリアとして展開している地域、荒川流域の下町エリアなものでして。

高潮で荒川と隅田川が氾濫する可能性、けっこう高いと思います。荒川より隅田川か？

普段からけっこう水位が高い印象もありますし。



高潮により河川が氾濫。これによって、床上浸水が発生。これが考えられる最悪の

シナリオと思います。城東エリアにあるうちの物件は、そうなったら大半が浸水です。

東京１棟目、東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目、東京８棟目、東京１０棟目、

東京１１棟目、東京１２棟目。要は東京６棟目を除いたすべての物件がこのエリアに

ありますので、かなり厳しい事態になることは避けられません。



そして事前に何か対処ができたかと言えば、あまりできておりません。

なんせ自宅もそのエリアにあるので、まず自宅のケアが最優先という事情もありまして。



昨日は会社を少し早めに帰らせてもらい、とにかく濡れて困るものを３階に移動。

うちは都内によくある三階建ての狭小戸建なので、上に逃がせば５メートル級の

浸水が来ても何とかなるだろう、という読みです。それでも通帳や実印などの

大事なものは、持ち歩いてしまった方が安全なのかもしれません。



それから、外に出ている物干し台を室内に入れたりもしました。窓ガラスが割れると

悲惨なので、そうならないような対処だけはしておこう、と。それでも近隣からの

飛来物で割れる可能性は大いにあります。一応、窓ガラスは何かしらのテープを張ると

いいという意見と、テープを貼ると窓ガラスの強度が落ちるから推奨できないという

別々の意見があるため、私はあえて何もしないことにしました。昔の家だったら

雨戸があるからそれを閉めれば良かったのでしょうけど、最近の家には雨戸なんて

ないですからね・・・。なるようになるしかないでしょう。



けっこう本気で、仙台に避難しようかと考えておりました。

仙台ならそこまで台風も酷くないし、もしかしたら日曜日は札幌行の飛行機が

飛ぶかもしれない、ということも考慮しての判断です。

ただ、嫁ちゃんを置いていくわけにもいかないので、彼女の判断も聞いてみたところ

体調とか総合的に考えるとちょっと微妙という感じで・・・。

色々話し合った結果、折衷案として「比較的安全そうなホテルに避難する」という

結論になりました。荷造りはしておいて、最悪数泊してもいいように準備はします。

あと、もし札幌行の飛行機がうまく日曜日飛んでくれるなら、東京の中心部にいた方が

動きを取りやすいだろう、というのもあります。



自宅も含め、自然災害に弱い地域ということは理解の上で購入していますので、

このことに対して恨みつらみを言うつもりはありません。建物被害は保険などで

対応すればいいと考えています。



ただただ、そこにお住いの皆様の健康被害がないことを祈るばかりです。



東京８棟目の入居者様とはＬＩＮＥでつながっておりますので、ワンちゃんがいるので

難しいかもしれないけど、できるだけ避難してくださいということでお伝えしました。

ペットホテル代も１匹くらいならこちらで負担します、と言いましたが、多頭飼いの

おうちの分を全て負担するわけにもいかず、不公平感が出てしまいそうで悩ましいです。



とにかく、今回の台風はかなり危険ということなので、ちょっとやりすぎかもと思う

くらいに対策をした方がいいと思います。後で後悔しないように・・・。



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