復興バブルも潮目が来たか？

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震災バブルで全く不動産を購入できる気配がなかった仙台ですが、最近になって

ぽつぽつと物件が出始めているような印象を持っています。



もうすぐ４年が経過しようとしている東日本大震災。

うちの嫁ちゃんの実家が仙台なので、あのときは本当にひと事ではありませんでした。

幸い、うちの実家は山側だったので、津波などの被害は無かったのですが・・・

ライフラインの復旧は遅れ、お風呂にも入れない状況がずっと続いていたというのを

後から聞いて、地震の恐ろしさを改めて実感した次第です。



そんな恐ろしい震災の後、縁あって２０１２年に仙台で物件を購入できたものの、

その後物件価格が復興特需で急上昇してしまい、全く購入できない状態になりました。

平成元年築のＲＣが８％でも売れてしまうという、震災前の仙台の市況を知っていると

信じられないような価格帯で取引されていました。これじゃとても手が出ません。



賃貸の市場も加熱し、オーナーズルームをリフォームして賃貸に出したときは、

当初想定していた価格より２５％くらい高い価格で賃貸付ができてしまいました。

その後単身部分も１室の入れ替えがあったものの、家賃はやっぱり２０％以上高い

値段がついてしまい、驚いた記憶があります。



そんな仙台の復興と駆除による異常な相場も、昨年くらいから少しずつ終わりの兆候を

見せ始めている気がしていました。まず売買物件がちらほらと出てくるようになります。

その前はそもそも高い安い以前に物件情報が出てこない状態でしたから、多少は波が

惹き始めているんだろうなあと思った次第です。そして賃貸も今年の繁忙期からは

いよいよ今までのような寝てても決まる状態ではなくなってきているのだとか。



賃貸の方は正直あまり実感していません。というのも、空室になったお部屋はあったけど

頼りになる仲介業者さんがさくっと決めてきてくれてしまったので、繁忙期になる前に

今年の繁忙期戦線が終わってしまったためです。ですので、賃貸については多くは

語らないことにします。



売買ですが、ここにきてようやく「まあ買ってもいいかな〜」と思える物件の情報が

出てきました。まだ表に出ていない物件ですが、築古木造ファミリーで利回りも

１５％前後という案件です。ただし、多少難あり。



融資をどうするのかという話はありますが、このくらいの水準の物件であれば、

納得の上で購入したいなと思える内容です。



それ以外にも、楽待で久しぶりに仙台の物件の提案がありました。

楽待でも来たか〜。いよいよ前から感じていた「動き始めた」感じが、加速してきた。

そんな印象を持ちました。



今の仙台の不動産賃貸業の市場は、文字通りの「不労所得」です。

しかし、これからは震災前の「苦労所得」に戻っていくのではないかと思われます。

震災以降に物件を購入している人にとっては、少し厳しい道が待っているのかも。



私としては、多少厳しくても震災前のように高利回り物件が出てきてくれる方が

嬉しいかったりします。賃貸付は努力でなんとかカバーできます。購入できなきゃ

商売の規模は大きく出来ません。



今後も仙台の市況がどうなっていくのか、注目していこうと思います。

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買えなくてよかった。

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私、自分でも「割と運がいい方」を自認しているところがあります。

何度も交通事故を起こしているけど、自分にも相手にも大きなけがをさせたことはありません。

大学入試も前期で落ちて、滑り止めもすべて落ちて、浪人を覚悟した状態で受験した後期日程の

大学にどういうわけか合格してしまいました。滑り止めより偏差値高かったのに（笑）



不動産に関しても、先日の太陽光発電の買取申請中断の前に本申込を済ませることができました。

（とはいえ、支店もだいぶ混乱しているようですので、本当に大丈夫かまだ油断はできません）

不動産もやばいと思うことは何回かありましたが、都度何かしらの打開策が見つかり、何とか

ここまで生きながらえてきております。



昨年なんとか形にすることができた札幌４棟目も、本来なら間違いなく難しいと思われる

遠隔地在住の個人に対する融資をまとめていただいたという銀行員さんの離れ業がありました。

これも担当の方が私のことを評価してくださった、というところからうまく話が進んだだけで

幸運であったことには間違いありません。



そんな感じで、割とラッキーな人生を歩んでいる私なのですが、昨日また「ラッキー！」と

思うことがありましたのでブログ記事にさせていただこうと思います。



昨年仙台法人で取得を試みた物件がありました。まあギリギリ採算ラインに乗ってくるかな？

というイメージてみていた物件でして、いまどきの仙台だったらこのくらいでも仕方ない、

むしろこの市況なら悪くない部類に入る、と考え、買付を入れて融資を進めておりました。



しかしどこの銀行さんに行っても融資は不調に終わってしまいます。けっこう無茶な条件を

つけられたり、共同担保を出すように言われたりで、最終的にそこまで無理をして取得をせずとも

いいだろうということで見送った経緯があります。

その時のブログはこちらで見られます。



そんな仙台２棟目候補物件、ひょんなことでまた私の目の前に現れました。

元々この案件をご紹介いただいていた某大家さんの会がありまして、そこにまたメールが

流れていました。あれ、結局誰も買えなかったんだ・・・。まあちょっと癖がある物件だし

あれだけ金融機関さんを回って融資が付かなかったんだから、そんな簡単に売れてもらっても

こっちも困っちゃいます（何が困るのかよくわからないけど）。



しかも物件概要をさらっと読んでみると、当時は満室だったのが今は稼働率３割くらい！？

（現行家賃収入からの推定ですが）に落ちてます。うわー、なんかすごいことになってる。

価格も当時より１０００万くらい値下げできるようです。へー、その価格だったらいいかも。

・・・いや、この稼働率じゃたぶん誰も融資してくれないわ。



もし自分がこれを購入できていたら、今頃家賃収入の低下でとんでもないことになってたかも

しれないと思うと、軽く背筋がぞっとします。さすがにこの入居率じゃ返済もショートします。



「買わなかった」というよりは「買うべきではないから買えなかった」ということかも。

別に神様とかそういうのを信じるタイプでもないんですが、ここまでの幸運な人生を振り返ると

今回もその幸運が発動したのかもしれません。



そんなところで、特にオチはないんですが、ちょっとびっくりしたので書かせていただきました。

ご縁がなかった物件は私にとってメリットのない物件。そう考えて次に進んでいこうと思います。

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メインバンクさんとお話をする。

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仙台の法人のメインバンクの支店長さんと社長（＝義母）が話をしてきました。

話題は太陽光発電関係と先日物件調査をしてきた仙台の不動産の話。



まず、先日現地調査をした不動産については、ばっさりとNGを食らってしまいました。

理由はとにかく「築年数が古い」ということのようです。



メインバンクさんがあまり築年数が古いものは好きではないというのは、以前より薄々知ってたので

そんなに驚くことではないのですが、もうちょっとくらいは検討してくれるかな〜と期待してたので

ちょっとガッカリです。これであの物件を購入する目処は立たなくなっちゃいました。



太陽光については、メインバンクさん側から「保証協会の融資制度の上限額までしか融資できない」

と言われてます。事業のおよそ半分くらいの規模です。残り半分をどうするかというところで

各銀行さんを開拓しているのですが、なかなか手を挙げてくれるところが見つかりません。

最悪見つからなかった場合にどうするかを考える時期が近づいています。



じゃあその片方だけでいけば安泰なのかというと、決してそんなこともないようです。



まず、保証料の問題。保証協会さんを使うということは、そこに保証料がかかってきます。

私も人づてに聞いた話なので詳細はわからないのですが、保証料を金利に組み入れるプラン（？）の

場合は、金利が2%後半になってしまうのだとか。制度を使えば1%台の金利でいけるという

話だったのですが、実際の実行時の金利はこのくらいの水準となると、微妙な気持ちになります。



続いて保証協会自体の問題。支店長さんが保証協会さんと対面で打ち合わせを持ったようですが、

保証協会さんの立場としてはまだ何とも言えないような感じみたいです。保証協会さんがOKを

してくれないことには、融資も実行できないというところです。



最後に、銀行さん自体のスタンスの問題。太陽光発電もやるにはやるけど、やっぱり不動産の方が

好ましいと考えている節はあるようです。その証拠に、義母が売却に出している戸建の土地に

「アパートを建ててはどうか」と言ってハウスメーカーさんを紹介しようとしたり、売り物件の

情報を見せて「こっちに太陽光で入れる予定の自己資金を入れて購入するのはどうか」と

話をふってきたりしたそうです。



なかなかどうして、支店長の真意が微妙に読めていない私です。



ただ、売上規模が小さい法人に対して多額の貸付をすることの難しさは感じているようでして、

「札幌の物件を法人に譲渡するようなことは考えられないか」ということを言っていたとか。

あの〜、融資OKでしたら考えますけど、どうでしょう？木造築古物件に融資します？

しないですよね〜きっと（苦笑）



最近、また仕事が忙しくなってきて、毎日夜中まで働いています。昨日はLINE乗っ取り騒動。

太陽光の資料整理だったり、札幌の売り物件の検討だったり、やらないといけないことは

山ほどあるのですが、何も手がついておりません。危機的状況ですが、どういうわけかここ最近

モチベーションがあがらず、寝る間を惜しんで頑張ろうというところにもっていけていません。

これはあれなのか、今は無理に取り組まない方がいいという何かの虫の知らせなのか。



ともかく、ゆっくりと考える時間を確保したいです・・・。

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