2018年06月13日

義母がここまで色々なことができるようになるとは!

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仙台法人の代表を務めて貰っている義母。最近の義母の成長が著しいです。

肩書は人を作るとでも言うことなのでしょうか。



仙台の金融機関さんで融資を引っ張りたいという思惑から、仙台に住んでいる

義母を代表に据えた仙台法人を作ったのが2012年。あれから6年も経つのですね。

その間に、とりあえず取得した物件の清掃だけしてればOKということで依頼した

義母への経営への参画ですが、だんだんと成長して色々なことが出来るように

なってきました。こちらとしても、一人で手が回らないところを代わりにやって

くれるので、大変助かっております。



清掃だけ最初は頼んでいましたが、自主管理している仙台1棟目に関しては家賃の督促も

お願いしてやってもらうようにしました。それを覚えたら、次は退去立会をお願いしたり

業者さんへの発注を判断して貰ったり・・・いろいろとやれることが増えてきました。

一般的な自主管理であれば、もう放っておいても勝手にやってくれるレベルです。



パソコンも今までは「一太郎」で手紙を作るくらいしかやれなかった義母ですが、

最初にExcelで数字を入力することをやってもらったものの、保護してあるはずの

シートをぶっ壊すという離れ業を何度もやってのけてくれるので、Excelは断念。

スキャナーを使ってスキャンすることから始まり、メールを打てるようになり、

スマホからメールを見ることなども覚えて貰いました。



そのうち本人が「Excelを覚えたい」と言うようになったので、嫁ちゃんが実家に

戻った時にExcelのレクチャーを義母にしてくれるようになりました。本人的には、

ノートでつけていた金銭出納帳をパソコンでつけるようにしたい、ということを

考えてExcelという話をしたようです。そしてこちらもゆっくりながら上達していき、

この間は金融機関さんに持っていく年間の収支表を自分で票の枠線とか作りながら

データ入力してある程度のところまで作ってくれました。

「関数はわからない」ということでそこだけは私がやりましたが、最初はExcelを

壊してばかりだった義母が自分で票を作れるようになったことにちょっと感動。



そしていよいよ、金融機関さんとのやり取りにも登場して貰えるレベルになりました。

家に入ってくるチラシでたまに収益物件が載っているみたいですが、利回りから

ざっくりと収支計算ができるくらいにはなっているようでしたので、試しにまだ

口座があるだけで取引に至っていない金融機関さんへの窓口を義母に任せました。



案件を持っていく時は、こちらで事業計画だとかを作っておきますが、その内容を

理解して金融機関さんに持ち込んでもらう、ということを何回かやってもらいました。

最初は「●●と聞かれてわからなかったから教えて」とか持ち帰ることが多かったですが

最近はあまり問題なくちゃんと話をしてきてくれます。



この間から検討しているノールック札幌物件に関して、可能性がある金融機関さんに

一人で行って事業計画の説明をしてもらいました。ここは支店長も融資担当者も

変更になったばかりなので、できれば私自身が行きたかったのですが、サラリーマンの

仕事的にとても行ける状態じゃなかったので、義母に代わりに行って貰いました。



ちゃんと説明をこなしてくれるのは勿論、義母なりの人物評もしてくれますので

非常に助かります。観察眼が鋭いので、やる気があるかないか、前向きかどうかなども

けっこうな精度で当ててくるので、なかなか頼もしいです。今回は「支店長はさすがに

仕事ができる感じがしたわ」「うちに来る渉外はダメだけど、貸付担当の彼は仕事が

できそうなイメージがする」などの評価で、頑張って融資したいと言う気持ちが伝わって

きているという感触だったようです。



更に、某所から来た物件情報が仙台の義母の家からさほど遠くなかったので、試しに

見てくる?と情報を投げたところ、翌日には現地に行って写真を撮りこちらに送って

くれるという素早い行動。印象は悪くないというので、それではということで事前に

お付き合いのある金融機関さんにこの情報を持っていき、評価して貰おうということに

なりました。実際のところは指値が通らないとちょっと辛い金額ではありますが、

私が一切かかわらずに取得に至れば、義母にとっても新たな経験になると思います。



これだけ色々やってもらえるようになったのだから、もっと役員報酬を出したい気持ちは

あるものの、つい目の前に物件が来ると買ってしまう私はそれができず・・・(苦笑)



最初は名義を借りているだけに等しかった義母が、ここまで色々なことが出来るように

なってくれたのは嬉しい誤算です。たぶんそのうち、個人名義で物件購入とか

してしまうのではないかな?なんて思ってみたり。



今後ともお世話になりますので、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月28日

メインバンクの担当行員さんが異動に。

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仙台法人のメインバンク、いよいよここに来て異動ラッシュになってしまいました。

次の関係構築を急がなくてはなりません。



6月末でメインバンクの大変お世話になった支店長が異動されてしまったのに続き、

仙台1棟目購入の時の融資審査からずっとお世話になっていた担当の行員さんから

「異動が決まりました」という連絡をいただきました。

いよいよきてしまったか・・・。



仙台1棟目を購入したのが2012年のことでしたから、かれこれこの行員さんとは

4年以上のお付き合いになります。銀行員さんと言えば3年で異動が目安な職種なので、

4年もの間同じ支店にいるというのはかなり長い部類に属します。なぜそうなったのか

理由はわかりませんが、だいぶ長いことお世話になりました。



仙台1棟目に買付を入れて、仙台法人を設立し、複数の金融機関さんに融資を打診して、

なんとか融資をつけようと奮闘していた頃合いでした。某不動産投資仲間の友人から

最終的に貸してもらいメインバンクとなる金融機関さんをご紹介いただき、審査開始と

なって少し経った頃に彼は転勤で着任されました。



その後、融資審査に関して動いていただき、無事に内諾を得ることができたのです。

希望していたフルローンに少し届かなかったものの、どうにか購入できるくらいの金額は

出していただくことができたので、その点においてはほっとしました。もう1行内定を

いただいたのですが、そちらは金額が足りませんでした(年数はこちらの方が長くて

いい感じだったのですが・・・)。



その後も太陽光発電や自宅の住宅ローン借り換えなど、いろいろとこの行員さんには

お世話になりました。借り換えのご提案もいただいたりして、大変積極的にお話をして

くださったのがありがたかったです。私自身もイケイケな方なので(笑)



私の担当をしてくださっていた方に関して、支店長が3年、今回の行員さんが4年と

みなさん長く在勤されておりました。支店長に関しては、行員さん曰くシステム更新が

あったので、その前後であまり人を動かしたくないという本部の意向が入ったのだろうと

おっしゃっておりました。その行員さんもそれと同じ理由かはわかりませんが・・・。



転勤先は地元外の支店だということですので、異動される行員さんも大変かと思います。

健康に留意の上、ますますのご発展を祈念致します。今までありがとうございました。



積極的に拡大する不動産賃貸業を続けていると、印象に残る行員さん、お世話になった

行員さんが増えていきます。千葉で物件を買おうとした時、結局買えなかったけどすごく

親身に相談に乗ってくれた都内の信金の融資担当課長さんとその部下の方。東京1棟目を

購入する時の
政府系金融機関の担当者さんと、その後任の方。札幌4棟目購入時に、

関東在住の個人に札幌の支店で融資をつけてくれた某地銀さんの担当者の方。お休みの

日に一緒に物件調査についてきてくれ、一緒に飲みに行った某地銀の担当者の方。そして

仙台のメインバンクの元支店長と今回異動になる行員さん。



こういった関係をもっとたくさん作っていければいいなと思います。

それが自分自身の財産にもなり、事業の拡大にもつながるはずですから。



そして新任の担当者さんとの関係構築。こちらも急がなくてはなりません。支店長の

不動産に対する融資姿勢もまだわかりません(噂だと消極的らしいですが)。早々に

仙台に行って、一度打ち合わせをしなくてはならないと思っています。

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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月02日

メインバンクの支店長が異動に・・・;

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仙台法人のメインバンクの支店長がとうとう異動することになってしまいました。

在任中に、あと1件くらい融資取引したかった・・・。



社長をしてもらっている義母から、ある日LINEでメッセージが送られてきました。

曰く「支店長、6月末で異動になるそうです」と。いよいよきてしまったかあ。



支店長とのお付き合いは3年前まで遡ります。4年前に融資を受けて仙台1棟目を

仙台法人名義で購入した後、次の物件を探すべく活動をしている頃でした。融資を受けて

いる金融機関さんには、定期的にご挨拶と近況報告をすべしと思っていましたので、

その観点でメインバンクさんにもたまに状況報告をしに行っておりました。



そんなある日、今まで一度も出てこなかった支店長が急に打ち合わせの場に登場。

その時、私が融資を受けた時の支店長が交代になり、新任で来ましたというご挨拶を

いただいたんだったかな?この辺うろおぼえですが、とにかく今まで支店長が出てくる

お付き合いができている金融機関さんはなかったので、驚いた記憶があります。



この支店長が大変フットワークの軽い方でして、何かあるとすぐ本社(=妻の実家)に

部下を連れて訪問してきたり、案件があると見れば現場にすぐ赴いてみたり。ご本人は

「暇なだけです」と謙遜していましたが、あのフットワークに随分助けられました。



仙台1棟目を購入したのが2012年の初旬。その後、復興バブルで収益物件の価格が

とんでもない水準まで高まってしまい、なかなか購入することができなくなりました。

そんな中で、法人の規模を大きくしようと支店長もいろいろ一緒に考えてくれましたし

それに向けて融資をするよう努力をしてくれました。



ハイライトはやはり野立て太陽光発電への融資でしょう。当初私が描いていた壮大な

計画のままでは融資はできないと判断し、現実的なところを提案してくださいました。

どうしても大きな規模にこだわり、他の金融機関さんにアプローチしていたことも

「ひろ*さんがそれを希望するならうちは従います」と容認してくださいました。

(今考えてみれば、内心どう思っていたのかヒヤヒヤします)



最終的には当初想定規模の半分に落ちてしまいましたが、それを県の保証協会さんに

きっちり話をつけてくださり、融資実行にこぎつけてくださったのは支店長ご本人です。

担当の方も「支店長がいなかったらあの案件は絶対に組成できていませんでした」と

振り返っておりました。



また、常に融資をどこで受けたらいいか右往左往して、あちこちに金融機関さんに

のべつまくなしアタックしていた私に、メインバンクという存在のありがたさを

理解させてくださったのも、この支店長さんでした。実際、太陽光の時は頼りになる

存在でしたし、なんでも相談していいんですよということを態度や言動等で示して

くださったのも、この支店長でした。



逆に、メインバンクが定まらなかった頃の癖が抜けずに、メインバンクさんからみたら

ちょっとどうかなと思う行動に関しても、その行為によってメインバンクがどう思うかを

諭してくださったのもこの支店長さんでした。「仙台法人の後継者はひろ*さんだと

思っているからこそ、あえて言わせていただきますが・・・」という温かい気持ちと

当社に対する期待を込めた行動だったのだろうと思います。



仙台法人の位置付けはもともと「宮城県内の不動産の管理法人」という位置付けでしたが

これを変えたのも支店長でした。札幌でも支店網があるから融資出来ますよ、という

発言や、私個人で保有している物件を最終的にどうするつもりなのかという問いかけを

してくださったりとか。それにより真剣に考えるキッカケができ、結果として仙台法人で

北海道・東北地域を攻めていこうと決断するに至りました。



一時期、双方のミスと行き違いが重なり、ちょっと関係が悪化した時期もありましたが、

それを解決する原因をくださったのも支店長でした。関係が改善しないまま異動になって

いたら、今後の融資戦略にも大きな影響が出ていたと思います。



金融機関さんの異動って急に発表されるから、今回支店長に直接お会いしてご挨拶を

することが叶わないのが残念です。昨日お電話でお話をして、これまでの感謝の気持ちを

述べさせていただきました。次の支店長さんともいろいろ話をして、今後の方向性を

決めて行ってください、というのが最後にいただいた助言でした。



支店長、本当にありがとうございました。

また別の形でお会いできることを楽しみにしております。

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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年02月20日

復興バブルも潮目が来たか?

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震災バブルで全く不動産を購入できる気配がなかった仙台ですが、最近になって

ぽつぽつと物件が出始めているような印象を持っています。



もうすぐ4年が経過しようとしている東日本大震災。

うちの嫁ちゃんの実家が仙台なので、あのときは本当にひと事ではありませんでした。

幸い、うちの実家は山側だったので、津波などの被害は無かったのですが・・・

ライフラインの復旧は遅れ、お風呂にも入れない状況がずっと続いていたというのを

後から聞いて、地震の恐ろしさを改めて実感した次第です。



そんな恐ろしい震災の後、縁あって2012年に仙台で物件を購入できたものの、

その後物件価格が復興特需で急上昇してしまい、全く購入できない状態になりました。

平成元年築のRCが8%でも売れてしまうという、震災前の仙台の市況を知っていると

信じられないような価格帯で取引されていました。これじゃとても手が出ません。



賃貸の市場も加熱し、オーナーズルームをリフォームして賃貸に出したときは、

当初想定していた価格より25%くらい高い価格で賃貸付ができてしまいました。

その後単身部分も1室の入れ替えがあったものの、家賃はやっぱり20%以上高い

値段がついてしまい、驚いた記憶があります。



そんな仙台の復興と駆除による異常な相場も、昨年くらいから少しずつ終わりの兆候を

見せ始めている気がしていました。まず売買物件がちらほらと出てくるようになります。

その前はそもそも高い安い以前に物件情報が出てこない状態でしたから、多少は波が

惹き始めているんだろうなあと思った次第です。そして賃貸も今年の繁忙期からは

いよいよ今までのような寝てても決まる状態ではなくなってきているのだとか。



賃貸の方は正直あまり実感していません。というのも、空室になったお部屋はあったけど

頼りになる仲介業者さんがさくっと決めてきてくれてしまったので、繁忙期になる前に

今年の繁忙期戦線が終わってしまったためです。ですので、賃貸については多くは

語らないことにします。



売買ですが、ここにきてようやく「まあ買ってもいいかな〜」と思える物件の情報が

出てきました。まだ表に出ていない物件ですが、築古木造ファミリーで利回りも

15%前後という案件です。ただし、多少難あり。



融資をどうするのかという話はありますが、このくらいの水準の物件であれば、

納得の上で購入したいなと思える内容です。



それ以外にも、楽待で久しぶりに仙台の物件の提案がありました。

楽待でも来たか〜。いよいよ前から感じていた「動き始めた」感じが、加速してきた。

そんな印象を持ちました。



今の仙台の不動産賃貸業の市場は、文字通りの「不労所得」です。

しかし、これからは震災前の「苦労所得」に戻っていくのではないかと思われます。

震災以降に物件を購入している人にとっては、少し厳しい道が待っているのかも。



私としては、多少厳しくても震災前のように高利回り物件が出てきてくれる方が

嬉しいかったりします。賃貸付は努力でなんとかカバーできます。購入できなきゃ

商売の規模は大きく出来ません。



今後も仙台の市況がどうなっていくのか、注目していこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月04日

買えなくてよかった。

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私、自分でも「割と運がいい方」を自認しているところがあります。

何度も交通事故を起こしているけど、自分にも相手にも大きなけがをさせたことはありません。

大学入試も前期で落ちて、滑り止めもすべて落ちて、浪人を覚悟した状態で受験した後期日程の

大学にどういうわけか合格してしまいました。滑り止めより偏差値高かったのに(笑)



不動産に関しても、先日の太陽光発電の買取申請中断の前に本申込を済ませることができました。

(とはいえ、支店もだいぶ混乱しているようですので、本当に大丈夫かまだ油断はできません)

不動産もやばいと思うことは何回かありましたが、都度何かしらの打開策が見つかり、何とか

ここまで生きながらえてきております。



昨年なんとか形にすることができた札幌4棟目も、本来なら間違いなく難しいと思われる

遠隔地在住の個人に対する融資をまとめていただいたという銀行員さんの離れ業がありました。

これも担当の方が私のことを評価してくださった、というところからうまく話が進んだだけで

幸運であったことには間違いありません。



そんな感じで、割とラッキーな人生を歩んでいる私なのですが、昨日また「ラッキー!」と

思うことがありましたのでブログ記事にさせていただこうと思います。



昨年仙台法人で取得を試みた物件がありました。まあギリギリ採算ラインに乗ってくるかな?

というイメージてみていた物件でして、いまどきの仙台だったらこのくらいでも仕方ない、

むしろこの市況なら悪くない部類に入る、と考え、買付を入れて融資を進めておりました。



しかしどこの銀行さんに行っても融資は不調に終わってしまいます。けっこう無茶な条件を

つけられたり、共同担保を出すように言われたりで、最終的にそこまで無理をして取得をせずとも

いいだろうということで見送った経緯があります。

その時のブログはこちらで見られます。



そんな仙台2棟目候補物件、ひょんなことでまた私の目の前に現れました。

元々この案件をご紹介いただいていた某大家さんの会がありまして、そこにまたメールが

流れていました。あれ、結局誰も買えなかったんだ・・・。まあちょっと癖がある物件だし

あれだけ金融機関さんを回って融資が付かなかったんだから、そんな簡単に売れてもらっても

こっちも困っちゃいます(何が困るのかよくわからないけど)。



しかも物件概要をさらっと読んでみると、当時は満室だったのが今は稼働率3割くらい!?

(現行家賃収入からの推定ですが)に落ちてます。うわー、なんかすごいことになってる。

価格も当時より1000万くらい値下げできるようです。へー、その価格だったらいいかも。

・・・いや、この稼働率じゃたぶん誰も融資してくれないわ。



もし自分がこれを購入できていたら、今頃家賃収入の低下でとんでもないことになってたかも

しれないと思うと、軽く背筋がぞっとします。さすがにこの入居率じゃ返済もショートします。



「買わなかった」というよりは「買うべきではないから買えなかった」ということかも。

別に神様とかそういうのを信じるタイプでもないんですが、ここまでの幸運な人生を振り返ると

今回もその幸運が発動したのかもしれません。



そんなところで、特にオチはないんですが、ちょっとびっくりしたので書かせていただきました。

ご縁がなかった物件は私にとってメリットのない物件。そう考えて次に進んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(2) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする