2014年10月23日

【追記あり】除雪費があがると聞いたので、理由を検証してみました。

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札幌1棟目および札幌3棟目の管理会社さんからメールが来ました。

そのメールによると、深刻な人手不足、原油価格の高騰により、昨シーズンよりも

除雪費用があがってしまう恐れがある、ということでした。



できれば費用は上がってほしくないですが、恐らくそのようなことを外注している

除雪の業者さんに言われてしまっているのでしょう。切り出す方も辛いことと思います。



さて、ここで「人手不足」「原油価格高騰」に関して、データを見てみようと思います。



人手不足が真実なのかどうか、有効求人倍率を見てみました。

有効求人倍率とは、「有効求人数÷有効求職者数」で計算されます。

求人数が求職者数を上回る場合は1を越えるので、数値上は「希望すれば就職できる」

状態になります。逆に1を切る場合は、求人が少ないので「就職したくてもできない」

状況が生まれることになります。



有効求人倍率の説明はこちらに詳しく書かれていますので、興味があればご一読を。



北海道の場合「安定所別月間有効求人倍率(常用)の推移」が公開されています。

こちらに公開されているPDFファイルを見てみます。最新の2014年8月の数字は

札幌が0.98、札幌東と札幌北は共に0.69となっております。確かに1を割って

おりますので、求人は厳しい状況に見えます。



しかし、昨年の同時期(2013年8月)と比較すると、ちょっと違う事実が見えます。

札幌が0.87、札幌東が0.59、札幌北が0.58という結果となっています。

つまり、1年前より現在の有効求人倍率は改善しているのです。



昨年より値上げするということは、昨年より人手不足が深刻になっているはずです。

有効求人倍率が下がっているならわかるのですが、この結果を見るとそうではないです。

もちろん、職種によって違うでしょうし、業界特有の事情もあることでしょう。

とはいえ・・・さてこの結果はどう見たものか。



続いて、原油価格高騰についても見ていきます。

ネットを調べていくと、WTI原油価格の推移がわかるサイトが出てきました。

これは「アメリカのテキサス州で算出される超軽質原油であり、北米の原油価格の

指標となっている」そうです。OPECとはまた違う傾向なのかもしれませんが、

まずはこの指標に即してみていこうと思います。



最新の2014年9月の原油価格は1バレルあたり93.35ドル。

一年前の2013年9月の原油価格は1バレルあたり106.31ドル。



ん?値上がりしてなくない?



もちろん、実際の輸入価格や商社の上乗せ分など、いろいろな要素はあると思います。

とはいえ、ここだけ見ると・・・なんか値上がりも嘘っぽいんですけど(汗)



業者さんとの交渉で管理会社さんも苦労をされているのではないかと思います。

あとで管理会社さんにこれらの情報を送ってあげて、業者さんとの交渉がスムーズに

進むように後押ししてみようと思います。



【10/24追記】

コメントで「その見解はちょっと見当違いだと思います」というご指摘を2件ほど

頂戴しました。不勉強な私にあたたかいご指摘をいただき、ありがとうございます。

感謝と反省の意を込め、コメントにあった内容をこちらに記載することで、記事の内容で

誤解する方が出ないように配慮させていただきます。



まず、原油価格高騰については、WTIはグローバル指数なので、よりローカルである

日本の価格の推移を見た方がいいのではないかということでした。

全国灯油(店頭販売)販売価格情報を見ると、確かにここ1年の間に灯油価格は

あがっているようです。なるほど、これだったら確かに値上がりです。失礼しました。



続いて人手不足の件。

有効求人倍率の考え方については、0.87から0.98に改善したからと言っても

企業が採用をしやすくなったわけではないようです。むしろ、企業は人件費をあげないと

人を採用することが出来ない、という状況にある、ということでした。



(ここは私が理解しきれていないので、コメントいただいた内容をそのまま書きました。

 1.00以上になれば人件費があがるのは理解できるのですが、0.98だったら

 まだ求職者の方が多いから、人件費はあがらないのではないような気がしちゃいます。

 もう少し勉強して理解するように努めます。)



そして、求人全体というより「建設業」特有の問題としての人手不足。

職人さんの高齢化、東京オリンピックや復興事業、老朽化したインフラの更新などの

公共事業の活性化に伴い、人手は皆そちらに取られてしまっている状況のようです。

元々、公共事業は減少の一途をたどっていたわけですから、職人さんも同様に減少を

続けていました。そこに大きな需要が舞い込んだわけですから、職人さんの絶対数が

不足し、単価が上がるというのは必然でしょう、という話です。

(こちらはすんなり理解できました)



よって、除雪費があがるのも当然だよ、ということを教えていただきましたので、

その点についてこちらにて補足させていただく次第です。

ご指摘いただいたお二方の読者様に御礼申し上げます。ありがとうございます。

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(4) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年09月01日

管理会社さんの人員入れ替わり。

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昔からお世話になっていた管理会社さんの社員さんが2名退職されることになりました。



札幌1棟目、札幌2棟目、札幌3棟目はいずれも同じ管理会社さんにお願いしております。

私がこちらでお世話になり始めた頃は、社員さんも6人くらいしかいませんでした。

一昨年くらいにはそれが10人まで増えました。異業種から転職してきた少し頼りない担当の方も

技術や対応方法を覚え、(ちょっと言葉足らずなところはあるものの)立派に管理担当者として

後進の指導に当たれるようになり、選手層が厚くなったなあと思った記憶があります。



この管理会社さんに関しては、客付能力が少々足りないかなあと思うところがありましたが

それでもこことパートナーシップを結び続けようと思っています。その理由として挙げられるのが

「オーナーのために頑張る気持ち」が見えるところです。変な見積を出して中抜きしてやろうとか

オーナーの利益は二の次で自分のところの利益を優先してやろうとか、そういうことは考えない

管理会社さんであると思える行動をしてくれるのです。



だからこそ、私も「不満があるから管理会社を変えよう」ではなく「不満はしっかりぶつけて

改善してもらおう」「どうしても手が回らないところはオーナー側で巻き取ろう」という気持ちに

なることができたんだと思います。そしてそのことが私自身の成長にも繋がったと感じています。



「どんな属性の方でも相談に乗る」「定期借家契約を駆使してリスクの高い入居者様も受け入れる」

というようなことを受け入れてくれたのは管理会社さんが柔軟に考えてくれたからだと思います。

普通の管理会社さんだったら、ここまで面倒は見てくれないものと思います。



そんな感じで、うまく関係を作ってきた管理会社さん。メンバーの入れ替えもほとんどなく、

居心地がいい会社なのだろうなあと外から見ていても感じられました。なんとなく勝手に

このメンバーとずっとパートナーとしてやっていけるんだろうなーと思っていました。

しかし、その風向きは変わっていきます。



1年前にナンバー2の方が社員さんを何人か連れて独立していきます。この人がオーナー対応を

していたということもあり、抜けてしまうのは痛いなあと思ったものでした。ただ、独立して

新しく会社を立ち上げるということでもあったので、またそちらの会社ともいずれ取引できるよう

頑張って物件を入手しよう、残った会社にもまだ顔なじみのスタッフはいるし、という具合で

前向きにとらえることができました。



それから約1年。

先日、かつて札幌1棟目と札幌3棟目の管理担当をしてくれていた方から着信がありました。

若手が直接の物件管理担当になり、彼自身と話をする機会がめっきり減っていたものでして、

どうしたのかなーと折り返してみると・・・



「実は僕、会社を辞めることにしたんです」



え、どうしてまた!?



話を聞くと、管理の仕事を覚えていく中で、このまま管理畑でやっていくのではなく、売買の

営業など別の仕事をやってみたくなったのだそうです。そんな気持ちを社長にぶつけて話し合いを

時間をかけてやってきたんだけど、最終的に「それだったら別の会社で修行してみなさい」

という話になったようです。



最初はちょっと頼りなかったけど、だんだん仕事を覚えて段取りが良くなってきているのが

伝わってきていたし、口下手だけど真面目に仕事を頑張ろうという姿勢には好感を持っていました。

私がどんな物件を購入して、どんなことを今後の戦略として考えているのか、最終的にどうなるのか

興味があったようで、札幌でお会いする際にはいろいろ質問をされておりました。



寂しくなりますが、転職先でもぜひ頑張ってほしいなあと思います。口下手だから大変だろうけど。

良い物件があればぜひ紹介してくださいね、と言っておきました(笑)



そんなことがあった数日後、今度はさらに珍しくナンバー2からメールが届きました。

このナンバー2の方は、札幌1棟目を購入した時の管理担当の方です。どっしりと寡黙に構えながら

時折見せるはにかんだ笑顔がお茶目な方でした。仕事ぶりは文句なしでしたが、若手が入社して

現場の管理担当ではなくなったようで、最近は接点がめっきり減っておりました。



で、この人のメールも「退職することになりました」と。え、今月2人も古株が退職ですか!?

なんか会社で内紛でもあったのではないかと心配になりましたが、ご本人曰く独立してビルメンテを

専門で行う会社をやることにしたのだとか。なるほど、そうなんですね。なんとなく独立する

タイプと思っていなかったので、ちょっと意外でした。



古参の二人が一気に抜け、私が物件を購入して管理をお願いし始めてからずっと残っている方は

3名だけに。しかも社長と経理と総務みたいな感じで、現場の方は全員いなくなってしまいました。

今の現場の方はこれから成長していくフェーズの人が多く、今までのように安心して任せることが

できるかと言えば、正直なところ少し不安はあります。



ただ、今の管理会社のスタッフの皆さんも当然成長するはずですし、この会社から独立していった

皆さんもそれぞれの分野で頑張っていくはずなので、結果としてみれば札幌での不動産関係の

ネットワークは広がることになります。短期的には悩ましいけれども、長期的に見ればメリットに

変わってくれるはず。そう信じています。



独立された方、組織を抜けたかとも継続してコミュニケーションをとっていこうと思いますし、

組織に残られた方とも関係を密にしていき、その成長を見守っていこうと思います。そうすることが

自分の成長、管理会社さんの人員および組織としての成長、ひいては業界そのものの成長に

繋がってくるのではないかと思います。



月曜日からまとまりのない話で恐縮ですが、そんなところで。

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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月15日

やっぱり買い時ではない。

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先日、札幌に行った際に業者さんとお話をしました。その内容について簡単にメモします。



今回、初めてコンタクトをとる業者さんの担当者様とお会いしてきました。土地値に近い感じの

木造物件を提案いただき、なかなか悪くないと思い検討していたのですが、他に買付が入ってしまい

それに関してはいったん流そうということになりまして。それでもせっかくのご縁ですし、一度

ご挨拶をさせてくださいということでお邪魔してきた次第です。



ごたぶんに漏れず、今の札幌も物件情報は以前に比べて少なく、収益性が高いものは減っている、

という状況であるようです。まあこの辺は市況を見ていればなんとなく雰囲気でわかります。

昔に比べて、利回りの高い物件はちっとも出てこなくなりました。全体的に価格が高いです。



とはいえ、あるところにはあるんでしょう?

聞けば、この業者さんも東京の転売業者さんに物件を卸していることもあるそうです。

転売業者さん、今どのくらい抜いてるんでしょう?



「いやー、でも今はそこまで利益率出てないと思いますよ。転売業者さんも仕入れる物件が少なく

 苦戦している印象はあります。」



そんな感じのことをおっしゃっていました。へー、そうなんだー。今は業者さんも厳しいのね。

まあそれでも私たちの手元に出てくるまでにいくばくかは利益を取っているわけでしょうから、

素人よりは安く買えているわけでしょうけど。



この業者さんが出してくださったのは、利回り13.5%くらいの案件でした。

指値を入れれば15%くらいになる計算でしたが、やっぱり札幌の単身物件だとADなどを

考慮すればこのくらいの利回りには仕立てあげたいものです。



でも、その目線に乗っかってくる物件って、そうそうありません。昔は普通にあったんですが

最近は本当にそういう物件を見かけなくなりました。この状況を見ていても、たぶん今は

売り時なんだろうなあと思います。



話は融資のことに。この不動産業者さんのところには、某政府系金融機関さんが営業に来ると

言っておりました。ちょっと興味があったのであれこれ聞き出しましたが、同じ金融機関さんの

東京の支店とは少しやり方が違うようです。嫁ちゃん名義で法人を立てれば、その法人は

私個人とは切り離して考えてもらえるのだとか。東京だと、私個人と嫁ちゃん法人は同一格として

見られると聞いていたので、微妙に差があるのかもしれません。



そうだとすれば、嫁ちゃんを代表にした法人に対して、女性創業の融資を付けてもらうことが

できるのかも。なんかそれって、ちょっと面白い気がします。



真偽のほどについては、また今度業者さんに確認してもらうことにしました。

本当だったらワクワクしちゃいます。



情報は常に収集していくこと。知識を陳腐化させないこと。常に素振りを続けること。

この辺の基本を忘れないように動いていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月26日

札幌物件の空室状況の整理。

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サラリーマンのお仕事もキツイ状況、太陽光発電がいろいろと面倒なことになってきており

その対応に追われ、結果として札幌の空室に対するアプローチがあまりできていません。

これは非常にまずい状況です。



札幌1棟目は空室期間が半年を超えました。これは思い切り私に原因があります。

年末に空室になった後の状態が悪すぎて、普通に原状回復をしたら費用対効果的に厳しかったので

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を活用しようと思い、そのまま事業発表まで

空室にしてありました。



発表後、元々依頼しようとしていた業者さんに早速打診したのですが、「今年はその工事は

受けない」という想定外の話で業者さん選びからやり直しに。結局、管理会社さんが申請を

引き受けてくれることになりました。この紆余曲折でまた1ヶ月。



そして管理会社さんが申請書類や見積などを作ってくれているのですが、あまり仕事が早くなくて

まだ見積が私の手元に来ておりません。札幌に近々行くからということで、まあそのときでいいやと

思われているのかもしれません。そこに対して私がいっぱいいっぱいで督促ができていません。

これでまた1ヶ月。



結局、セーフティーネットの補助を活用しない方がトータルで見て出費は下がったような気が。

結果論だから仕方ないのですが、ミスハンドリングしちゃったなあという気持ちです。失敗した。



早々に工事内容を確定させて、原状回復の上で客付けを行える体制を作ることが急務です。

札幌出張の時にしっかりとその仕事をしてこようと思います。



札幌4棟目の新築はしばらく手間いらずと思っていたんですが、1部屋空室が出てしまいました。

原因は犬の鳴き声による騒音問題。現在は解決済みだと慰留した物の、本人が住むこと自体が

嫌だと言う感じになっているようで、引き留めには失敗しました。



問題は解消できているのと、前回ちょこっとだけ家賃を上げたけど無事に客付できたことを考慮し

今回もちょびっと家賃をあげて募集しています。そのせいか、今のところまだ反響はありません。

こちらは時期も悪いので、もう少しだけ様子を見てからどうするか考えようと思います。



札幌3棟目は・・・少し属性がマシな人を入れたい・・・(汗)

呪いを断ち切りたいので、今までと少し集客方法を変えないといけない気がしております。

(呪いの詳細についてはこちらのエントリーをご参考に)

これについても、何かアイディアを持ち帰ってきたいと思っています。



今のところ、空室は札幌で3部屋。退去予定が東京1棟目で1部屋。そんな状況です。

仙台1棟目、東京2棟目は無事に空室も埋まり、東京1棟目も順調な滑り出しです。

札幌もこれにうまく続けるよう、今週末の出張でしっかりと活を入れてきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月22日

札幌の管理会社さんからの電話。

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今週は札幌の管理会社さんからよく電話が来ます。



札幌では2つの管理会社さんと契約しております。札幌1棟目と札幌3棟目をお任せしている

管理会社さんと、札幌4棟目をお任せしている管理会社さんの2社です。



今週はじめに、札幌3棟目の関係で管理会社さんからお電話をいただきました。

あまり良い話ではなく、先日ご入居いただいた保証人のいない方が家賃を3ヶ月目にして滞納して

連絡が取れずにいる、という話でした。うーん、またそういう話ですかぁ。



札幌3棟目でここ最近受け入れた「難しい属性の方」が3組いるのですが、うち2組が滞納やら

連絡が取れないやらで面倒なことになっています。今回連絡をいただいた方はまだ改善の見込みも

あるかもしれませんが、その前に連絡をいただいていた方については完全に夜逃げ状態のようで

家に戻ってきている気配がないとのこと。あちゃー、という感じです。



こんなこともあろうかと、最近はこういう属性のお客様にご入居いただく際は、短期退去に伴う

広告料の返還を半年間で見ていただいております。今回の2組の方がもし仮に退去されても、

広告料は戻ってきますので、家賃をある程度いただいて広告料もかえってくるということになり

金銭的被害はそこまでではありません。ただ、部屋の中身が汚いと話は別なのですが・・・。



この2つのお客様を仲介しているのが、うちの物件のエース仲介営業マンです。

彼は就業支援のNPOとのパイプがあり、その中でも保証人がいなかったりして普通の賃貸物件への

入居が困難な方を私の物件に誘導しています。ここのところ、ご入居いただいた方がトラブルを

起こすケースが多くなっているので、一度注意をしなくてはならないなと思います。



そんな話を札幌3棟目の担当の方と話した後、札幌1棟目の担当の方に代わってもらいました。

こちらのテーマは2つで、ひとつは民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を使った

札幌1棟目の空室リフォームについて、もうひとつは灯油FFの排気の問題についてです。



札幌1棟目の空室は、かれこれリフォームをせずに半年が経過しています。勿体無いのですが

民間住宅活用型住宅セーフティネットを使うことを想定してじっと耐えていました。

10年以上住まわれていた方の退去なので、リフォームのお見積がすごい金額になっています。

少しでも軽減するため、セーフティーネットの補助金を利用する想定で考えておりました。



ただ、この時期までずるずる来てしまったとなると、さっさとリフォームしちゃったほうが

機会損失も少なくてよかったのかな、という気もします(苦笑)

でもそんなことを言っても仕方ないので、どういう形で進められるかを確認した次第です。

補助金を活用すること自体は対応可能ということはわかりましたので、あとは管理会社さんに

見積を出してもらい、工事に早く着工するべしと考えている次第です。



もうひとつの懸案、ガス会社さんの件です。

こちらは灯油FFの排気口が物件の壁の方向を向いており、長年排気が当たり続けた結果、

サイディングがそこだけボロボロに劣化してしまった、という事象がありました。仕方なく

そこのサイディングだけは昨年交換しております。



同じようなことが起こらないよう、排気口の向いている方向を変えてほしいとガス会社さんに

要望を出していたのですが、この会社さんがあまりよく状況を把握しておらず、やれ構造的に

大変だの、調べないとできるかわからないだの言って逃げ回っています。挙句、被害が出てないから

そこまで無理にやる必要はないのではないか、とか言い出しまして。



被害が出ていてサイディングをそこだけきれいにしているのがなぜわからない!?

他に比べて明らかにそこだけきれいでしょ!!



被害が出ていることを説明し、いい加減にしないとガス供給会社を変更しますよと通告したところ

やっと本気で動き始めたようです。排気口の方向を変えるよう検討することを約束してくれた、

と管理会社さんからの報告がありました。まったくもう〜。



そんな感じの札幌1棟目と札幌3棟目ですが、今週は珍しく札幌4棟目の管理会社さんからも

電話をいただきました。こちらは新築で手間がかからないので楽チンなので、電話が来ると

ちょっとびくっとしてしまいます。退去かな?とか。



管理担当の方からのお電話だったのですが、1階のお客様が共用部に花を植えたいということで

許可を求めているという話でした。うん、そんなかわいらしい話だったらいくらでもOKです。

ちょっとびびってましたが、たいした話ではなくほっとしました。

札幌1棟目、3棟目もこのくらいかわいらしい話ばかりであってほしいです(笑)



札幌、また行かないとなあ。最近仕事の出張が多くてなかなかお休みを取りづらいのですが、

うまく調整して予定を組みたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする