2014年09月01日

管理会社さんの人員入れ替わり。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在23位です。今日はサラリーマンの仕事が大変そうだ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昔からお世話になっていた管理会社さんの社員さんが2名退職されることになりました。



札幌1棟目、札幌2棟目、札幌3棟目はいずれも同じ管理会社さんにお願いしております。

私がこちらでお世話になり始めた頃は、社員さんも6人くらいしかいませんでした。

一昨年くらいにはそれが10人まで増えました。異業種から転職してきた少し頼りない担当の方も

技術や対応方法を覚え、(ちょっと言葉足らずなところはあるものの)立派に管理担当者として

後進の指導に当たれるようになり、選手層が厚くなったなあと思った記憶があります。



この管理会社さんに関しては、客付能力が少々足りないかなあと思うところがありましたが

それでもこことパートナーシップを結び続けようと思っています。その理由として挙げられるのが

「オーナーのために頑張る気持ち」が見えるところです。変な見積を出して中抜きしてやろうとか

オーナーの利益は二の次で自分のところの利益を優先してやろうとか、そういうことは考えない

管理会社さんであると思える行動をしてくれるのです。



だからこそ、私も「不満があるから管理会社を変えよう」ではなく「不満はしっかりぶつけて

改善してもらおう」「どうしても手が回らないところはオーナー側で巻き取ろう」という気持ちに

なることができたんだと思います。そしてそのことが私自身の成長にも繋がったと感じています。



「どんな属性の方でも相談に乗る」「定期借家契約を駆使してリスクの高い入居者様も受け入れる」

というようなことを受け入れてくれたのは管理会社さんが柔軟に考えてくれたからだと思います。

普通の管理会社さんだったら、ここまで面倒は見てくれないものと思います。



そんな感じで、うまく関係を作ってきた管理会社さん。メンバーの入れ替えもほとんどなく、

居心地がいい会社なのだろうなあと外から見ていても感じられました。なんとなく勝手に

このメンバーとずっとパートナーとしてやっていけるんだろうなーと思っていました。

しかし、その風向きは変わっていきます。



1年前にナンバー2の方が社員さんを何人か連れて独立していきます。この人がオーナー対応を

していたということもあり、抜けてしまうのは痛いなあと思ったものでした。ただ、独立して

新しく会社を立ち上げるということでもあったので、またそちらの会社ともいずれ取引できるよう

頑張って物件を入手しよう、残った会社にもまだ顔なじみのスタッフはいるし、という具合で

前向きにとらえることができました。



それから約1年。

先日、かつて札幌1棟目と札幌3棟目の管理担当をしてくれていた方から着信がありました。

若手が直接の物件管理担当になり、彼自身と話をする機会がめっきり減っていたものでして、

どうしたのかなーと折り返してみると・・・



「実は僕、会社を辞めることにしたんです」



え、どうしてまた!?



話を聞くと、管理の仕事を覚えていく中で、このまま管理畑でやっていくのではなく、売買の

営業など別の仕事をやってみたくなったのだそうです。そんな気持ちを社長にぶつけて話し合いを

時間をかけてやってきたんだけど、最終的に「それだったら別の会社で修行してみなさい」

という話になったようです。



最初はちょっと頼りなかったけど、だんだん仕事を覚えて段取りが良くなってきているのが

伝わってきていたし、口下手だけど真面目に仕事を頑張ろうという姿勢には好感を持っていました。

私がどんな物件を購入して、どんなことを今後の戦略として考えているのか、最終的にどうなるのか

興味があったようで、札幌でお会いする際にはいろいろ質問をされておりました。



寂しくなりますが、転職先でもぜひ頑張ってほしいなあと思います。口下手だから大変だろうけど。

良い物件があればぜひ紹介してくださいね、と言っておきました(笑)



そんなことがあった数日後、今度はさらに珍しくナンバー2からメールが届きました。

このナンバー2の方は、札幌1棟目を購入した時の管理担当の方です。どっしりと寡黙に構えながら

時折見せるはにかんだ笑顔がお茶目な方でした。仕事ぶりは文句なしでしたが、若手が入社して

現場の管理担当ではなくなったようで、最近は接点がめっきり減っておりました。



で、この人のメールも「退職することになりました」と。え、今月2人も古株が退職ですか!?

なんか会社で内紛でもあったのではないかと心配になりましたが、ご本人曰く独立してビルメンテを

専門で行う会社をやることにしたのだとか。なるほど、そうなんですね。なんとなく独立する

タイプと思っていなかったので、ちょっと意外でした。



古参の二人が一気に抜け、私が物件を購入して管理をお願いし始めてからずっと残っている方は

3名だけに。しかも社長と経理と総務みたいな感じで、現場の方は全員いなくなってしまいました。

今の現場の方はこれから成長していくフェーズの人が多く、今までのように安心して任せることが

できるかと言えば、正直なところ少し不安はあります。



ただ、今の管理会社のスタッフの皆さんも当然成長するはずですし、この会社から独立していった

皆さんもそれぞれの分野で頑張っていくはずなので、結果としてみれば札幌での不動産関係の

ネットワークは広がることになります。短期的には悩ましいけれども、長期的に見ればメリットに

変わってくれるはず。そう信じています。



独立された方、組織を抜けたかとも継続してコミュニケーションをとっていこうと思いますし、

組織に残られた方とも関係を密にしていき、その成長を見守っていこうと思います。そうすることが

自分の成長、管理会社さんの人員および組織としての成長、ひいては業界そのものの成長に

繋がってくるのではないかと思います。



月曜日からまとまりのない話で恐縮ですが、そんなところで。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年08月15日

やっぱり買い時ではない。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。お盆休みはもらったけど帰省はしません。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日、札幌に行った際に業者さんとお話をしました。その内容について簡単にメモします。



今回、初めてコンタクトをとる業者さんの担当者様とお会いしてきました。土地値に近い感じの

木造物件を提案いただき、なかなか悪くないと思い検討していたのですが、他に買付が入ってしまい

それに関してはいったん流そうということになりまして。それでもせっかくのご縁ですし、一度

ご挨拶をさせてくださいということでお邪魔してきた次第です。



ごたぶんに漏れず、今の札幌も物件情報は以前に比べて少なく、収益性が高いものは減っている、

という状況であるようです。まあこの辺は市況を見ていればなんとなく雰囲気でわかります。

昔に比べて、利回りの高い物件はちっとも出てこなくなりました。全体的に価格が高いです。



とはいえ、あるところにはあるんでしょう?

聞けば、この業者さんも東京の転売業者さんに物件を卸していることもあるそうです。

転売業者さん、今どのくらい抜いてるんでしょう?



「いやー、でも今はそこまで利益率出てないと思いますよ。転売業者さんも仕入れる物件が少なく

 苦戦している印象はあります。」



そんな感じのことをおっしゃっていました。へー、そうなんだー。今は業者さんも厳しいのね。

まあそれでも私たちの手元に出てくるまでにいくばくかは利益を取っているわけでしょうから、

素人よりは安く買えているわけでしょうけど。



この業者さんが出してくださったのは、利回り13.5%くらいの案件でした。

指値を入れれば15%くらいになる計算でしたが、やっぱり札幌の単身物件だとADなどを

考慮すればこのくらいの利回りには仕立てあげたいものです。



でも、その目線に乗っかってくる物件って、そうそうありません。昔は普通にあったんですが

最近は本当にそういう物件を見かけなくなりました。この状況を見ていても、たぶん今は

売り時なんだろうなあと思います。



話は融資のことに。この不動産業者さんのところには、某政府系金融機関さんが営業に来ると

言っておりました。ちょっと興味があったのであれこれ聞き出しましたが、同じ金融機関さんの

東京の支店とは少しやり方が違うようです。嫁ちゃん名義で法人を立てれば、その法人は

私個人とは切り離して考えてもらえるのだとか。東京だと、私個人と嫁ちゃん法人は同一格として

見られると聞いていたので、微妙に差があるのかもしれません。



そうだとすれば、嫁ちゃんを代表にした法人に対して、女性創業の融資を付けてもらうことが

できるのかも。なんかそれって、ちょっと面白い気がします。



真偽のほどについては、また今度業者さんに確認してもらうことにしました。

本当だったらワクワクしちゃいます。



情報は常に収集していくこと。知識を陳腐化させないこと。常に素振りを続けること。

この辺の基本を忘れないように動いていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年06月26日

札幌物件の空室状況の整理。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。気合いがわいてこない・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



サラリーマンのお仕事もキツイ状況、太陽光発電がいろいろと面倒なことになってきており

その対応に追われ、結果として札幌の空室に対するアプローチがあまりできていません。

これは非常にまずい状況です。



札幌1棟目は空室期間が半年を超えました。これは思い切り私に原因があります。

年末に空室になった後の状態が悪すぎて、普通に原状回復をしたら費用対効果的に厳しかったので

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を活用しようと思い、そのまま事業発表まで

空室にしてありました。



発表後、元々依頼しようとしていた業者さんに早速打診したのですが、「今年はその工事は

受けない」という想定外の話で業者さん選びからやり直しに。結局、管理会社さんが申請を

引き受けてくれることになりました。この紆余曲折でまた1ヶ月。



そして管理会社さんが申請書類や見積などを作ってくれているのですが、あまり仕事が早くなくて

まだ見積が私の手元に来ておりません。札幌に近々行くからということで、まあそのときでいいやと

思われているのかもしれません。そこに対して私がいっぱいいっぱいで督促ができていません。

これでまた1ヶ月。



結局、セーフティーネットの補助を活用しない方がトータルで見て出費は下がったような気が。

結果論だから仕方ないのですが、ミスハンドリングしちゃったなあという気持ちです。失敗した。



早々に工事内容を確定させて、原状回復の上で客付けを行える体制を作ることが急務です。

札幌出張の時にしっかりとその仕事をしてこようと思います。



札幌4棟目の新築はしばらく手間いらずと思っていたんですが、1部屋空室が出てしまいました。

原因は犬の鳴き声による騒音問題。現在は解決済みだと慰留した物の、本人が住むこと自体が

嫌だと言う感じになっているようで、引き留めには失敗しました。



問題は解消できているのと、前回ちょこっとだけ家賃を上げたけど無事に客付できたことを考慮し

今回もちょびっと家賃をあげて募集しています。そのせいか、今のところまだ反響はありません。

こちらは時期も悪いので、もう少しだけ様子を見てからどうするか考えようと思います。



札幌3棟目は・・・少し属性がマシな人を入れたい・・・(汗)

呪いを断ち切りたいので、今までと少し集客方法を変えないといけない気がしております。

(呪いの詳細についてはこちらのエントリーをご参考に)

これについても、何かアイディアを持ち帰ってきたいと思っています。



今のところ、空室は札幌で3部屋。退去予定が東京1棟目で1部屋。そんな状況です。

仙台1棟目、東京2棟目は無事に空室も埋まり、東京1棟目も順調な滑り出しです。

札幌もこれにうまく続けるよう、今週末の出張でしっかりと活を入れてきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:11 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月22日

札幌の管理会社さんからの電話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。ホテルの朝ごはんのバイキングを食べ過ぎないよう気をつけています。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



今週は札幌の管理会社さんからよく電話が来ます。



札幌では2つの管理会社さんと契約しております。札幌1棟目と札幌3棟目をお任せしている

管理会社さんと、札幌4棟目をお任せしている管理会社さんの2社です。



今週はじめに、札幌3棟目の関係で管理会社さんからお電話をいただきました。

あまり良い話ではなく、先日ご入居いただいた保証人のいない方が家賃を3ヶ月目にして滞納して

連絡が取れずにいる、という話でした。うーん、またそういう話ですかぁ。



札幌3棟目でここ最近受け入れた「難しい属性の方」が3組いるのですが、うち2組が滞納やら

連絡が取れないやらで面倒なことになっています。今回連絡をいただいた方はまだ改善の見込みも

あるかもしれませんが、その前に連絡をいただいていた方については完全に夜逃げ状態のようで

家に戻ってきている気配がないとのこと。あちゃー、という感じです。



こんなこともあろうかと、最近はこういう属性のお客様にご入居いただく際は、短期退去に伴う

広告料の返還を半年間で見ていただいております。今回の2組の方がもし仮に退去されても、

広告料は戻ってきますので、家賃をある程度いただいて広告料もかえってくるということになり

金銭的被害はそこまでではありません。ただ、部屋の中身が汚いと話は別なのですが・・・。



この2つのお客様を仲介しているのが、うちの物件のエース仲介営業マンです。

彼は就業支援のNPOとのパイプがあり、その中でも保証人がいなかったりして普通の賃貸物件への

入居が困難な方を私の物件に誘導しています。ここのところ、ご入居いただいた方がトラブルを

起こすケースが多くなっているので、一度注意をしなくてはならないなと思います。



そんな話を札幌3棟目の担当の方と話した後、札幌1棟目の担当の方に代わってもらいました。

こちらのテーマは2つで、ひとつは民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業を使った

札幌1棟目の空室リフォームについて、もうひとつは灯油FFの排気の問題についてです。



札幌1棟目の空室は、かれこれリフォームをせずに半年が経過しています。勿体無いのですが

民間住宅活用型住宅セーフティネットを使うことを想定してじっと耐えていました。

10年以上住まわれていた方の退去なので、リフォームのお見積がすごい金額になっています。

少しでも軽減するため、セーフティーネットの補助金を利用する想定で考えておりました。



ただ、この時期までずるずる来てしまったとなると、さっさとリフォームしちゃったほうが

機会損失も少なくてよかったのかな、という気もします(苦笑)

でもそんなことを言っても仕方ないので、どういう形で進められるかを確認した次第です。

補助金を活用すること自体は対応可能ということはわかりましたので、あとは管理会社さんに

見積を出してもらい、工事に早く着工するべしと考えている次第です。



もうひとつの懸案、ガス会社さんの件です。

こちらは灯油FFの排気口が物件の壁の方向を向いており、長年排気が当たり続けた結果、

サイディングがそこだけボロボロに劣化してしまった、という事象がありました。仕方なく

そこのサイディングだけは昨年交換しております。



同じようなことが起こらないよう、排気口の向いている方向を変えてほしいとガス会社さんに

要望を出していたのですが、この会社さんがあまりよく状況を把握しておらず、やれ構造的に

大変だの、調べないとできるかわからないだの言って逃げ回っています。挙句、被害が出てないから

そこまで無理にやる必要はないのではないか、とか言い出しまして。



被害が出ていてサイディングをそこだけきれいにしているのがなぜわからない!?

他に比べて明らかにそこだけきれいでしょ!!



被害が出ていることを説明し、いい加減にしないとガス供給会社を変更しますよと通告したところ

やっと本気で動き始めたようです。排気口の方向を変えるよう検討することを約束してくれた、

と管理会社さんからの報告がありました。まったくもう〜。



そんな感じの札幌1棟目と札幌3棟目ですが、今週は珍しく札幌4棟目の管理会社さんからも

電話をいただきました。こちらは新築で手間がかからないので楽チンなので、電話が来ると

ちょっとびくっとしてしまいます。退去かな?とか。



管理担当の方からのお電話だったのですが、1階のお客様が共用部に花を植えたいということで

許可を求めているという話でした。うん、そんなかわいらしい話だったらいくらでもOKです。

ちょっとびびってましたが、たいした話ではなくほっとしました。

札幌1棟目、3棟目もこのくらいかわいらしい話ばかりであってほしいです(笑)



札幌、また行かないとなあ。最近仕事の出張が多くてなかなかお休みを取りづらいのですが、

うまく調整して予定を組みたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:56 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年04月08日

写真でわかる現地の状況。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。ア○ホテルのア○ポイントが意外とアツい気がしてきました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌の物件に関しては、報告ネットさんに巡回契約をお願いしております。毎月、物件の各所の

写真を大家目線で撮影してくださるので、大変助かっております。行かなくても物件の様子が

わかりやすく伝わるので、重宝しています。



さて、今月もそんな報告ネットさんからの写真が届きました。そしてその写真を拝見している限り、

雪が溶け始めたことをきっかけに、いろいろと問題が出てきていることがわかりました。

(雪が降っている間は雪に隠れたり撮影できなかったりするため)



まず、札幌1棟目では、テレビのアンテナが折れてしまっており、そのせいで外壁にも傷が

ついてしまっているのではないか、という疑惑が出てきております。写真を見ると、確かに

ボロっとアンテナが折れてしまっていて、だらしなく垂れ下がっている状況が見てとれます。



さらに、基礎部分の通風口が破損している様子も見てとれました。これも雪が積もったことが

原因ではないかと想像していますが、詳細についてはお見積をお願いして業者様にご判断を

いただいた方がいいのかなと思っております。



これら2点については、雪害ということになりますので保険の対象となるかと思われます。

早速保険代理店さんにメールして、これらの内容は保険請求の対象かどうかを確認しております。

あわせて、管理会社さんに修繕にかかる見積を依頼しました。被害が大きくなる前に、入居者様の

生活に影響を及ぼす前に、早々に対処してしまいたいと思います。



札幌4棟目では、ゴミステーションのゴミがしっかり分別されていない状況が見てとれました。

そして、敷地の横手の窓の下に、火を消さずにタバコを捨てている入居者様がいるようで、

溶けた雪の下からけっこうな量の吸い殻が発見されました。



こちらについても、管理会社さんにメールを打って対応の依頼をしましたところ、メールをして

1時間以内に「本日中に確認します」という一次連絡、そして夜には状況の報告と対応内容の

説明文書が送られてくる、という形で、とても素早いレスポンスで問題に対応していただけました。

私の中で、札幌4棟目の管理会社さんの評価が現在うなぎ上りです(笑)



対応といっても、ゴミの整理と貼り紙の掲示、ポスティングだけなのですが、こういうことを

素早くやってくれる管理会社さんの姿勢には頭が下がります。それほど管理戸数が多くないから

ひとつひとつに対して目配りができるという背景もあるのだろうとは思いますが、このスピード感は

素晴らしいと思います。札幌1棟目の管理会社さんも頑張ってくれてはいますが、スタッフによって

問題対応能力やスピードに多少の差があるのは否めません。



遠隔地でも、真摯に取り組んでくれる現地パートナーを得ることで、安心して運営ができます。

今後ともそういうパートナーになってくれる業者さんを捜していこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする