今シーズンの除雪価格の計算方法が決まりました。

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以前、除雪の費用があがることになりそうだということを書きました。

その中で、除雪の額がいくらになるかわからないと書いていましたが、先日その金額が

確定して管理会社さんから連絡が来ました。



以前のブログに書いたように、今年は除雪の価格が大きく上がることを覚悟してました。

しかし、管理会社さんとしても、いろいろ頑張ってコストを抑える努力をしてくれたため

実際に来た提案は「除雪は作業人員×作業時間×月出動回数にて計算」

「排雪は出動回数に応じて都度清算」というものでした。



昨年までは除雪も排雪もコミコミの価格だったのを、今年は除雪と排雪を分離発注して

できるだけコストを抑える形にしたようです。リフォームのコスト削減にも通じる

この考え方。管理会社さんも知恵を絞ったのだろうなあということがわかります。

ありがたいです。



ちなみにこの試算された金額を見ると、物件の土地面積に応じて除雪費の価格が

高くなっていっています（当たり前ですね）。札幌１棟目の価格が札幌３棟目の

２倍の値段となっておりました。札幌３棟目は前面２台の駐車場の分だけなのに対し

札幌１棟目は前面３台＋通路の分があるので、この配分については納得です。



札幌３棟目は空き駐車場がないものの、札幌１棟目にはピロティタイプの部分に

１台分の空車がありますので、排雪はせずにそこに雪を貯めればいいのかな。

コスト削減の方法があるか、管理会社さんに相談してみようと思います。



ていうか、そんな話をするくらい雪が積もっているのに、まだ札幌１棟目の外壁を

塗れてないのはやばいんじゃないだろうかとひやひやしています・・・。

施工業者さんは「しっかりやるので大丈夫です」と言ってるんだけど、不安だー。

ただ、冬場にやってあまり具合がよくない箇所があれば、そこは春先になったら

補修しますと言って貰ったので、少しは安心かも。



最後、ちょっと除雪に関係ない話になり失礼しました。

こういう形で実費精算のような形態になるのはこれが初めてです。

今年の除雪費がどのくらいになるのか注視していこうと思います。

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除雪の金額は上がってしまいそうです。

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以前より価格について調整中との連絡を管理会社さんからいただいていた除雪作業。

北海道にて賃貸物件を運営するにあたり、除雪は切っても切れない関係にありますが

昨今の燃料費高騰や人件費高騰により、昨年までの価格では引き受けてもらえない状況で

管理会社さんにて対応策を検討している、という一報を事前にいただいておりました。



その除雪の件に関して、昨日管理会社さんからメールにて連絡がありました。

内容を見ると、やはり昨年と同様の価格で除雪に対応してくれる業者さんはいなかった、

ということがつづられておりました。昨年までが頑張って安くできていたのでしょう。



蛇足。



以前書いたブログ記事で、本当にその理由で価格は上がるものなの？と書いたことも

ありますが、その仮説が見当違いだったという恥ずかしいオチでした。

自戒の意味＆同様の勘違いをする人がいないよう、その時の記事にリンク貼っときます。



蛇足終わり。



管理会社さんは、それでも何とか値上がり幅を最小限に持っていこうとしてくれて

くださっているようです。届いたメールには以下のようなことが書いてありました。



「今期の除排雪は除雪作業と排雪作業を分離して行う方式で発注いたします。」



これにより、なぜコスト上昇を抑えられるのか、どのくらい抑えられるのかについては

正直なところよくわかりません。管理会社さんから届いたメールにも、細かいことは

各担当から連絡する、としか書いておりませんでした。



物件内にスペースがある人は、除排雪をセットにせず、除雪だけ行ってスペースに雪を

溜めておき、排雪はあるタイミングでまとめて行う、などとすればコストダウンに

なりそうな気はします。

（それ以外にコストが下がる理由が考え尽きませんでした・・・発想が貧困な私です）



私の場合はどうなのか想像してみました。

札幌１棟目は１戸駐車場が空いているので、そこに雪を置いておけば、しばらくは

排雪なしでも耐えられそうな気がします。

札幌３棟目も同様に駐車場が１戸空いているので、そこに置けばいいかなと。

ただ、駐車場が埋まった方が当然収益面ではありがたいので、微妙な気持ちです。



いずれにしても、管理会社さんからの続報を待つしかないなあというところです。



ちなみに札幌４棟目は駐車場がなく、市の除雪が入るので特に除雪費用はかからない

認識です。ラッキー。優秀な物件です。



そんなこんなで、札幌を考える上で切り離せない除雪のことを書いてみました。

札幌以外の豪雪地帯ってどうなってるんだろう？ちょっと興味あります。

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【追記あり】除雪費があがると聞いたので、理由を検証してみました。

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札幌１棟目および札幌３棟目の管理会社さんからメールが来ました。

そのメールによると、深刻な人手不足、原油価格の高騰により、昨シーズンよりも

除雪費用があがってしまう恐れがある、ということでした。



できれば費用は上がってほしくないですが、恐らくそのようなことを外注している

除雪の業者さんに言われてしまっているのでしょう。切り出す方も辛いことと思います。



さて、ここで「人手不足」「原油価格高騰」に関して、データを見てみようと思います。



人手不足が真実なのかどうか、有効求人倍率を見てみました。

有効求人倍率とは、「有効求人数÷有効求職者数」で計算されます。

求人数が求職者数を上回る場合は１を越えるので、数値上は「希望すれば就職できる」

状態になります。逆に１を切る場合は、求人が少ないので「就職したくてもできない」

状況が生まれることになります。



有効求人倍率の説明はこちらに詳しく書かれていますので、興味があればご一読を。



北海道の場合「安定所別月間有効求人倍率（常用）の推移」が公開されています。

こちらに公開されているＰＤＦファイルを見てみます。最新の２０１４年８月の数字は

札幌が０．９８、札幌東と札幌北は共に０．６９となっております。確かに１を割って

おりますので、求人は厳しい状況に見えます。



しかし、昨年の同時期（２０１３年８月）と比較すると、ちょっと違う事実が見えます。

札幌が０．８７、札幌東が０．５９、札幌北が０．５８という結果となっています。

つまり、１年前より現在の有効求人倍率は改善しているのです。



昨年より値上げするということは、昨年より人手不足が深刻になっているはずです。

有効求人倍率が下がっているならわかるのですが、この結果を見るとそうではないです。

もちろん、職種によって違うでしょうし、業界特有の事情もあることでしょう。

とはいえ・・・さてこの結果はどう見たものか。



続いて、原油価格高騰についても見ていきます。

ネットを調べていくと、ＷＴＩ原油価格の推移がわかるサイトが出てきました。

これは「アメリカのテキサス州で算出される超軽質原油であり、北米の原油価格の

指標となっている」そうです。ＯＰＥＣとはまた違う傾向なのかもしれませんが、

まずはこの指標に即してみていこうと思います。



最新の２０１４年９月の原油価格は１バレルあたり９３．３５ドル。

一年前の２０１３年９月の原油価格は１バレルあたり１０６．３１ドル。



ん？値上がりしてなくない？



もちろん、実際の輸入価格や商社の上乗せ分など、いろいろな要素はあると思います。

とはいえ、ここだけ見ると・・・なんか値上がりも嘘っぽいんですけど（汗）



業者さんとの交渉で管理会社さんも苦労をされているのではないかと思います。

あとで管理会社さんにこれらの情報を送ってあげて、業者さんとの交渉がスムーズに

進むように後押ししてみようと思います。



【10/24追記】

コメントで「その見解はちょっと見当違いだと思います」というご指摘を２件ほど

頂戴しました。不勉強な私にあたたかいご指摘をいただき、ありがとうございます。

感謝と反省の意を込め、コメントにあった内容をこちらに記載することで、記事の内容で

誤解する方が出ないように配慮させていただきます。



まず、原油価格高騰については、ＷＴＩはグローバル指数なので、よりローカルである

日本の価格の推移を見た方がいいのではないかということでした。

全国灯油（店頭販売）販売価格情報を見ると、確かにここ１年の間に灯油価格は

あがっているようです。なるほど、これだったら確かに値上がりです。失礼しました。



続いて人手不足の件。

有効求人倍率の考え方については、０．８７から０．９８に改善したからと言っても

企業が採用をしやすくなったわけではないようです。むしろ、企業は人件費をあげないと

人を採用することが出来ない、という状況にある、ということでした。



（ここは私が理解しきれていないので、コメントいただいた内容をそのまま書きました。

　１．００以上になれば人件費があがるのは理解できるのですが、０．９８だったら

　まだ求職者の方が多いから、人件費はあがらないのではないような気がしちゃいます。

　もう少し勉強して理解するように努めます。）



そして、求人全体というより「建設業」特有の問題としての人手不足。

職人さんの高齢化、東京オリンピックや復興事業、老朽化したインフラの更新などの

公共事業の活性化に伴い、人手は皆そちらに取られてしまっている状況のようです。

元々、公共事業は減少の一途をたどっていたわけですから、職人さんも同様に減少を

続けていました。そこに大きな需要が舞い込んだわけですから、職人さんの絶対数が

不足し、単価が上がるというのは必然でしょう、という話です。

（こちらはすんなり理解できました）



よって、除雪費があがるのも当然だよ、ということを教えていただきましたので、

その点についてこちらにて補足させていただく次第です。

ご指摘いただいたお二方の読者様に御礼申し上げます。ありがとうございます。

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管理会社さんの人員入れ替わり。

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昔からお世話になっていた管理会社さんの社員さんが２名退職されることになりました。



札幌１棟目、札幌２棟目、札幌３棟目はいずれも同じ管理会社さんにお願いしております。

私がこちらでお世話になり始めた頃は、社員さんも６人くらいしかいませんでした。

一昨年くらいにはそれが１０人まで増えました。異業種から転職してきた少し頼りない担当の方も

技術や対応方法を覚え、（ちょっと言葉足らずなところはあるものの）立派に管理担当者として

後進の指導に当たれるようになり、選手層が厚くなったなあと思った記憶があります。



この管理会社さんに関しては、客付能力が少々足りないかなあと思うところがありましたが

それでもこことパートナーシップを結び続けようと思っています。その理由として挙げられるのが

「オーナーのために頑張る気持ち」が見えるところです。変な見積を出して中抜きしてやろうとか

オーナーの利益は二の次で自分のところの利益を優先してやろうとか、そういうことは考えない

管理会社さんであると思える行動をしてくれるのです。



だからこそ、私も「不満があるから管理会社を変えよう」ではなく「不満はしっかりぶつけて

改善してもらおう」「どうしても手が回らないところはオーナー側で巻き取ろう」という気持ちに

なることができたんだと思います。そしてそのことが私自身の成長にも繋がったと感じています。



「どんな属性の方でも相談に乗る」「定期借家契約を駆使してリスクの高い入居者様も受け入れる」

というようなことを受け入れてくれたのは管理会社さんが柔軟に考えてくれたからだと思います。

普通の管理会社さんだったら、ここまで面倒は見てくれないものと思います。



そんな感じで、うまく関係を作ってきた管理会社さん。メンバーの入れ替えもほとんどなく、

居心地がいい会社なのだろうなあと外から見ていても感じられました。なんとなく勝手に

このメンバーとずっとパートナーとしてやっていけるんだろうなーと思っていました。

しかし、その風向きは変わっていきます。



１年前にナンバー２の方が社員さんを何人か連れて独立していきます。この人がオーナー対応を

していたということもあり、抜けてしまうのは痛いなあと思ったものでした。ただ、独立して

新しく会社を立ち上げるということでもあったので、またそちらの会社ともいずれ取引できるよう

頑張って物件を入手しよう、残った会社にもまだ顔なじみのスタッフはいるし、という具合で

前向きにとらえることができました。



それから約１年。

先日、かつて札幌１棟目と札幌３棟目の管理担当をしてくれていた方から着信がありました。

若手が直接の物件管理担当になり、彼自身と話をする機会がめっきり減っていたものでして、

どうしたのかなーと折り返してみると・・・



「実は僕、会社を辞めることにしたんです」



え、どうしてまた！？



話を聞くと、管理の仕事を覚えていく中で、このまま管理畑でやっていくのではなく、売買の

営業など別の仕事をやってみたくなったのだそうです。そんな気持ちを社長にぶつけて話し合いを

時間をかけてやってきたんだけど、最終的に「それだったら別の会社で修行してみなさい」

という話になったようです。



最初はちょっと頼りなかったけど、だんだん仕事を覚えて段取りが良くなってきているのが

伝わってきていたし、口下手だけど真面目に仕事を頑張ろうという姿勢には好感を持っていました。

私がどんな物件を購入して、どんなことを今後の戦略として考えているのか、最終的にどうなるのか

興味があったようで、札幌でお会いする際にはいろいろ質問をされておりました。



寂しくなりますが、転職先でもぜひ頑張ってほしいなあと思います。口下手だから大変だろうけど。

良い物件があればぜひ紹介してくださいね、と言っておきました（笑）



そんなことがあった数日後、今度はさらに珍しくナンバー２からメールが届きました。

このナンバー２の方は、札幌１棟目を購入した時の管理担当の方です。どっしりと寡黙に構えながら

時折見せるはにかんだ笑顔がお茶目な方でした。仕事ぶりは文句なしでしたが、若手が入社して

現場の管理担当ではなくなったようで、最近は接点がめっきり減っておりました。



で、この人のメールも「退職することになりました」と。え、今月２人も古株が退職ですか！？

なんか会社で内紛でもあったのではないかと心配になりましたが、ご本人曰く独立してビルメンテを

専門で行う会社をやることにしたのだとか。なるほど、そうなんですね。なんとなく独立する

タイプと思っていなかったので、ちょっと意外でした。



古参の二人が一気に抜け、私が物件を購入して管理をお願いし始めてからずっと残っている方は

３名だけに。しかも社長と経理と総務みたいな感じで、現場の方は全員いなくなってしまいました。

今の現場の方はこれから成長していくフェーズの人が多く、今までのように安心して任せることが

できるかと言えば、正直なところ少し不安はあります。



ただ、今の管理会社のスタッフの皆さんも当然成長するはずですし、この会社から独立していった

皆さんもそれぞれの分野で頑張っていくはずなので、結果としてみれば札幌での不動産関係の

ネットワークは広がることになります。短期的には悩ましいけれども、長期的に見ればメリットに

変わってくれるはず。そう信じています。



独立された方、組織を抜けたかとも継続してコミュニケーションをとっていこうと思いますし、

組織に残られた方とも関係を密にしていき、その成長を見守っていこうと思います。そうすることが

自分の成長、管理会社さんの人員および組織としての成長、ひいては業界そのものの成長に

繋がってくるのではないかと思います。



月曜日からまとまりのない話で恐縮ですが、そんなところで。

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やっぱり買い時ではない。

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先日、札幌に行った際に業者さんとお話をしました。その内容について簡単にメモします。



今回、初めてコンタクトをとる業者さんの担当者様とお会いしてきました。土地値に近い感じの

木造物件を提案いただき、なかなか悪くないと思い検討していたのですが、他に買付が入ってしまい

それに関してはいったん流そうということになりまして。それでもせっかくのご縁ですし、一度

ご挨拶をさせてくださいということでお邪魔してきた次第です。



ごたぶんに漏れず、今の札幌も物件情報は以前に比べて少なく、収益性が高いものは減っている、

という状況であるようです。まあこの辺は市況を見ていればなんとなく雰囲気でわかります。

昔に比べて、利回りの高い物件はちっとも出てこなくなりました。全体的に価格が高いです。



とはいえ、あるところにはあるんでしょう？

聞けば、この業者さんも東京の転売業者さんに物件を卸していることもあるそうです。

転売業者さん、今どのくらい抜いてるんでしょう？



「いやー、でも今はそこまで利益率出てないと思いますよ。転売業者さんも仕入れる物件が少なく

　苦戦している印象はあります。」



そんな感じのことをおっしゃっていました。へー、そうなんだー。今は業者さんも厳しいのね。

まあそれでも私たちの手元に出てくるまでにいくばくかは利益を取っているわけでしょうから、

素人よりは安く買えているわけでしょうけど。



この業者さんが出してくださったのは、利回り１３．５％くらいの案件でした。

指値を入れれば１５％くらいになる計算でしたが、やっぱり札幌の単身物件だとＡＤなどを

考慮すればこのくらいの利回りには仕立てあげたいものです。



でも、その目線に乗っかってくる物件って、そうそうありません。昔は普通にあったんですが

最近は本当にそういう物件を見かけなくなりました。この状況を見ていても、たぶん今は

売り時なんだろうなあと思います。



話は融資のことに。この不動産業者さんのところには、某政府系金融機関さんが営業に来ると

言っておりました。ちょっと興味があったのであれこれ聞き出しましたが、同じ金融機関さんの

東京の支店とは少しやり方が違うようです。嫁ちゃん名義で法人を立てれば、その法人は

私個人とは切り離して考えてもらえるのだとか。東京だと、私個人と嫁ちゃん法人は同一格として

見られると聞いていたので、微妙に差があるのかもしれません。



そうだとすれば、嫁ちゃんを代表にした法人に対して、女性創業の融資を付けてもらうことが

できるのかも。なんかそれって、ちょっと面白い気がします。



真偽のほどについては、また今度業者さんに確認してもらうことにしました。

本当だったらワクワクしちゃいます。



情報は常に収集していくこと。知識を陳腐化させないこと。常に素振りを続けること。

この辺の基本を忘れないように動いていきたいと思います。

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