2015年08月07日

ご縁がご縁を呼ぶ関係。

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懇意にしている仙台の業者さんに、義母が今回検討している札幌の区分マンションの

話をしたところ「札幌に転勤した同僚がいるから、セカンドオピニオンとして

その区分がいい物件かどうかみさせましょうか」というご提案を受けました。



仙台1棟目をこ運輸させていただいた業者さんとは、今でもたまに連絡を取り合い

現在の市況の話や売り物件の話などをしております。提案もしていただいたことが

ありましたが、ちょっとタイミングが悪かったり、方向性が合わなかったりで、

残念ながら買付には至らずじまいです。



そんな業者さんに、義母が区分を買おうと思っているという話をしたところ、冒頭の

やりとりになった、というところです。義母からその話があったので、それではと

いうことで、私もその仲介業者さんに情報を送ってみました。ついでに、札幌支店に

異動になった方のことも紹介してほしいなあというメッセージも添えて。



ほどなくして、その同僚の方からメールが届きました。

曰く、場所から考えた相場で言えば、もうちょっと安くなるのではないか?と。

なるほど、シミュレーションしてみた結果ともその辺は一致します。売買の目線での

近隣坪単価から算出したお話ですので、そこそこ信憑性はありますね。



逆に賃貸は未経験なのでわからないということでした。そうは言いながら、周りの人に

聞いてくれた上で回答をしてくれたのはありがたかったです。だいたい私が考えていた

相場と同等くらいだなということで、確信を持つことができました。



近々札幌に行かなくてはならないと思っていますので、その際には売却物件がないかなど

相談してみましょうかねー。今までのネットワークと少し違う場所の仲介業者さんなので

また雰囲気が変わるかな?と思ったりします。情報の出所がちょっと違うことが多い

業者さんなので。



ここに至るまでお付き合いしている仲介業者さんは、結果的に素晴らしい人ばかりが

残っているような気がします。どういうわけか、物件購入した仲介さんとは疎遠になる

傾向があるのですが、仙台1棟目の営業さんとは今でも繋がっていますし、その人脈で

別の担当者さんと今回こうして繋がることができました。札幌4棟目の新築に関しても

そのまま管理をお任せし、たまに札幌に行くと食事に出かけたりできる関係です。



他にも、親身になって提案をしてくれる方が何人かいますが、皆様誠実な方です。

先日、その1人から提案を受けたのですが、私のエリアじゃないので、そのエリアを

狙っている投資家さんを紹介しました。その後、仲介業者さんからは、逐一その投資家の

方とのやり取りの状況が報告されてきました。別に期待しているわけじゃないんだけど、

紹介があれば紹介元にお礼と報告をする、という常識をわきまえた方で好感が持てます。



やっぱり、波長の合う方が残るんだろうなーと思いました。一緒に仕事をして心地よい。

そういう方が結果として残っていくような気がします。類は友を呼ぶとでも言うのかも。



今後とも、波長の合う方との仕事を重視していければいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月02日

今後の法人化の展開について方向性を出す。

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以前より、どのように法人化していくかを考えておりましたが、ここにきて少しだけ

方針が変わりました。



元々、私は1つの地域に1つの法人というイメージで考えておりました。

札幌の物件は札幌の法人で、東京の物件は東京の法人で、といった具合です。



元をただせば、この考えに行きついたのは過去の融資づけの失敗からでした。

札幌を一気に3棟買い進め、その後東京進出をしようと融資を打診したところ

札幌の債務が大きすぎるので融資できない、と言われてしまうケースがかなり

多かったのです。総合的に見た際に、札幌は営業店がないので管理しきれない、

というのが理由でした。



この理由自治はただの言い訳で、他に問題があったのかもしれません。とはいえ、

そういう問題があると言われたのは心に残っております。



これが原体験となり、地域ごとに1つの法人を作ろう、という気持ちになりました。



しかし、この方法だと少し難点がありまして・・・。

法人の住所が仮に札幌になっていたとしても、代表者の住所が同じように札幌に

なっていない場合は、地元の企業と見てもらえないという問題がありました。

見てもらえないと困るのは、融資です。融資を受けることが難しくなります。

仙台法人は仙台在住の義母がいますし、東京は私の住居地なので問題ないのですが。



札幌で、地元の金融機関さんから融資を受けて買い進めることを考えようとすると

なんとか代表者の住民票を移さなくても良い方法を考えなくてはなりません。



そんなある日、仙台の法人のメインバンクさんとお話をしている中で、仙台法人で

札幌への進出がある場合は是非手伝わせてほしい、という打診を受けました。

私が個人で保有している物件も、法人に移せるなら移してほしい、と。ほー。



仙台法人で札幌に進出すれば、確かに代表者の住所を移す必要はありません。

融資に関してもメインバンクさんのバックアップが得られます。なるほどねえ。



仮にそうした場合、気になるのは・・・広域展開している法人に対して、地場の

信金さんや信組さんはついてきてくれるのか?ということ。先に書いたような

法人の管理の関係で融資できません、という話にならないかという不安が脳裏を

よぎります。



そこで、いくつかの仙台の信金さんにヒアリングをしてみました。その結果は

どこも一様に「問題ありません」と。東京と仙台だと雰囲気が違うのだろうか。

それともこれがアベノミクス効果なのだろうか。



どのような理由であれ、仙台法人で札幌に進出する方法はメリットが大きいです。

三期分の黒字決算が整っていること、支店登記であれば代表の住所を移す必要が

ないこと、地元での活動実績が認められれば地元金融機関さんから融資を受けられる

可能性が高くなること、など。



そのような理由もあり、札幌は仙台法人で支店登記して進めていく方向にしました。

運営実績を法人として作るために、安い区分でも札幌に買って、札幌での売上の実績を

作っていこうかと思っています。



札幌についてはこれで方向性が固まりました。

東京はどうしよう・・・このまま個人でやってもいいけど、今回の戸建購入を新設法人で

お願いして、徐々に個人から法人に移す?ここはもう少し検討が必要です。



とはいえ、融資づけの都合もあり、早々に結論を出さないといけませんが。悩んだら

とりあえず法人にしておく?その方がいいような気もします。3期の実績を作るための

時間も必要であろうと思いますから。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月10日

今シーズンの除雪価格の計算方法が決まりました。

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以前、除雪の費用があがることになりそうだということを書きました。

その中で、除雪の額がいくらになるかわからないと書いていましたが、先日その金額が

確定して管理会社さんから連絡が来ました。



以前のブログに書いたように、今年は除雪の価格が大きく上がることを覚悟してました。

しかし、管理会社さんとしても、いろいろ頑張ってコストを抑える努力をしてくれたため

実際に来た提案は「除雪は作業人員×作業時間×月出動回数にて計算」

「排雪は出動回数に応じて都度清算」というものでした。



昨年までは除雪も排雪もコミコミの価格だったのを、今年は除雪と排雪を分離発注して

できるだけコストを抑える形にしたようです。リフォームのコスト削減にも通じる

この考え方。管理会社さんも知恵を絞ったのだろうなあということがわかります。

ありがたいです。



ちなみにこの試算された金額を見ると、物件の土地面積に応じて除雪費の価格が

高くなっていっています(当たり前ですね)。札幌1棟目の価格が札幌3棟目の

2倍の値段となっておりました。札幌3棟目は前面2台の駐車場の分だけなのに対し

札幌1棟目は前面3台+通路の分があるので、この配分については納得です。



札幌3棟目は空き駐車場がないものの、札幌1棟目にはピロティタイプの部分に

1台分の空車がありますので、排雪はせずにそこに雪を貯めればいいのかな。

コスト削減の方法があるか、管理会社さんに相談してみようと思います。



ていうか、そんな話をするくらい雪が積もっているのに、まだ札幌1棟目の外壁を

塗れてないのはやばいんじゃないだろうかとひやひやしています・・・。

施工業者さんは「しっかりやるので大丈夫です」と言ってるんだけど、不安だー。

ただ、冬場にやってあまり具合がよくない箇所があれば、そこは春先になったら

補修しますと言って貰ったので、少しは安心かも。



最後、ちょっと除雪に関係ない話になり失礼しました。

こういう形で実費精算のような形態になるのはこれが初めてです。

今年の除雪費がどのくらいになるのか注視していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年11月22日

除雪の金額は上がってしまいそうです。

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以前より価格について調整中との連絡を管理会社さんからいただいていた除雪作業。

北海道にて賃貸物件を運営するにあたり、除雪は切っても切れない関係にありますが

昨今の燃料費高騰や人件費高騰により、昨年までの価格では引き受けてもらえない状況で

管理会社さんにて対応策を検討している、という一報を事前にいただいておりました。



その除雪の件に関して、昨日管理会社さんからメールにて連絡がありました。

内容を見ると、やはり昨年と同様の価格で除雪に対応してくれる業者さんはいなかった、

ということがつづられておりました。昨年までが頑張って安くできていたのでしょう。



蛇足。



以前書いたブログ記事で、本当にその理由で価格は上がるものなの?と書いたことも

ありますが、その仮説が見当違いだったという恥ずかしいオチでした。

自戒の意味&同様の勘違いをする人がいないよう、その時の記事にリンク貼っときます



蛇足終わり。



管理会社さんは、それでも何とか値上がり幅を最小限に持っていこうとしてくれて

くださっているようです。届いたメールには以下のようなことが書いてありました。



「今期の除排雪は除雪作業と排雪作業を分離して行う方式で発注いたします。」



これにより、なぜコスト上昇を抑えられるのか、どのくらい抑えられるのかについては

正直なところよくわかりません。管理会社さんから届いたメールにも、細かいことは

各担当から連絡する、としか書いておりませんでした。



物件内にスペースがある人は、除排雪をセットにせず、除雪だけ行ってスペースに雪を

溜めておき、排雪はあるタイミングでまとめて行う、などとすればコストダウンに

なりそうな気はします。

(それ以外にコストが下がる理由が考え尽きませんでした・・・発想が貧困な私です)



私の場合はどうなのか想像してみました。

札幌1棟目は1戸駐車場が空いているので、そこに雪を置いておけば、しばらくは

排雪なしでも耐えられそうな気がします。

札幌3棟目も同様に駐車場が1戸空いているので、そこに置けばいいかなと。

ただ、駐車場が埋まった方が当然収益面ではありがたいので、微妙な気持ちです。



いずれにしても、管理会社さんからの続報を待つしかないなあというところです。



ちなみに札幌4棟目は駐車場がなく、市の除雪が入るので特に除雪費用はかからない

認識です。ラッキー。優秀な物件です。



そんなこんなで、札幌を考える上で切り離せない除雪のことを書いてみました。

札幌以外の豪雪地帯ってどうなってるんだろう?ちょっと興味あります。

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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年10月23日

【追記あり】除雪費があがると聞いたので、理由を検証してみました。

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札幌1棟目および札幌3棟目の管理会社さんからメールが来ました。

そのメールによると、深刻な人手不足、原油価格の高騰により、昨シーズンよりも

除雪費用があがってしまう恐れがある、ということでした。



できれば費用は上がってほしくないですが、恐らくそのようなことを外注している

除雪の業者さんに言われてしまっているのでしょう。切り出す方も辛いことと思います。



さて、ここで「人手不足」「原油価格高騰」に関して、データを見てみようと思います。



人手不足が真実なのかどうか、有効求人倍率を見てみました。

有効求人倍率とは、「有効求人数÷有効求職者数」で計算されます。

求人数が求職者数を上回る場合は1を越えるので、数値上は「希望すれば就職できる」

状態になります。逆に1を切る場合は、求人が少ないので「就職したくてもできない」

状況が生まれることになります。



有効求人倍率の説明はこちらに詳しく書かれていますので、興味があればご一読を。



北海道の場合「安定所別月間有効求人倍率(常用)の推移」が公開されています。

こちらに公開されているPDFファイルを見てみます。最新の2014年8月の数字は

札幌が0.98、札幌東と札幌北は共に0.69となっております。確かに1を割って

おりますので、求人は厳しい状況に見えます。



しかし、昨年の同時期(2013年8月)と比較すると、ちょっと違う事実が見えます。

札幌が0.87、札幌東が0.59、札幌北が0.58という結果となっています。

つまり、1年前より現在の有効求人倍率は改善しているのです。



昨年より値上げするということは、昨年より人手不足が深刻になっているはずです。

有効求人倍率が下がっているならわかるのですが、この結果を見るとそうではないです。

もちろん、職種によって違うでしょうし、業界特有の事情もあることでしょう。

とはいえ・・・さてこの結果はどう見たものか。



続いて、原油価格高騰についても見ていきます。

ネットを調べていくと、WTI原油価格の推移がわかるサイトが出てきました。

これは「アメリカのテキサス州で算出される超軽質原油であり、北米の原油価格の

指標となっている」そうです。OPECとはまた違う傾向なのかもしれませんが、

まずはこの指標に即してみていこうと思います。



最新の2014年9月の原油価格は1バレルあたり93.35ドル。

一年前の2013年9月の原油価格は1バレルあたり106.31ドル。



ん?値上がりしてなくない?



もちろん、実際の輸入価格や商社の上乗せ分など、いろいろな要素はあると思います。

とはいえ、ここだけ見ると・・・なんか値上がりも嘘っぽいんですけど(汗)



業者さんとの交渉で管理会社さんも苦労をされているのではないかと思います。

あとで管理会社さんにこれらの情報を送ってあげて、業者さんとの交渉がスムーズに

進むように後押ししてみようと思います。



【10/24追記】

コメントで「その見解はちょっと見当違いだと思います」というご指摘を2件ほど

頂戴しました。不勉強な私にあたたかいご指摘をいただき、ありがとうございます。

感謝と反省の意を込め、コメントにあった内容をこちらに記載することで、記事の内容で

誤解する方が出ないように配慮させていただきます。



まず、原油価格高騰については、WTIはグローバル指数なので、よりローカルである

日本の価格の推移を見た方がいいのではないかということでした。

全国灯油(店頭販売)販売価格情報を見ると、確かにここ1年の間に灯油価格は

あがっているようです。なるほど、これだったら確かに値上がりです。失礼しました。



続いて人手不足の件。

有効求人倍率の考え方については、0.87から0.98に改善したからと言っても

企業が採用をしやすくなったわけではないようです。むしろ、企業は人件費をあげないと

人を採用することが出来ない、という状況にある、ということでした。



(ここは私が理解しきれていないので、コメントいただいた内容をそのまま書きました。

 1.00以上になれば人件費があがるのは理解できるのですが、0.98だったら

 まだ求職者の方が多いから、人件費はあがらないのではないような気がしちゃいます。

 もう少し勉強して理解するように努めます。)



そして、求人全体というより「建設業」特有の問題としての人手不足。

職人さんの高齢化、東京オリンピックや復興事業、老朽化したインフラの更新などの

公共事業の活性化に伴い、人手は皆そちらに取られてしまっている状況のようです。

元々、公共事業は減少の一途をたどっていたわけですから、職人さんも同様に減少を

続けていました。そこに大きな需要が舞い込んだわけですから、職人さんの絶対数が

不足し、単価が上がるというのは必然でしょう、という話です。

(こちらはすんなり理解できました)



よって、除雪費があがるのも当然だよ、ということを教えていただきましたので、

その点についてこちらにて補足させていただく次第です。

ご指摘いただいたお二方の読者様に御礼申し上げます。ありがとうございます。

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(4) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする