2016年06月18日

ショック!管理会社の担当者さんの退職。

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札幌、ちょっとショックな出来事が。今後の賃貸経営に軽く不安がよぎりました。



何かというと、頼りにしている管理会社のスタッフの方が辞めるという知らせが

相次いで届いたことです。それもうちの物件を担当してくださっていた方が。

しかも、札幌1・3棟目の担当者さんと、札幌4棟目の担当者さんの両方が!orz



私は札幌で管理会社さんを2社使っております。札幌1棟目、札幌3棟目の両方を

お任せしている管理会社さんと、札幌4棟目を新築いただいた縁でそのまま管理を

お願いしている管理会社さんの2社があります。



最初に知らせを聞いたのは札幌1棟目と3棟目の管理会社さんでした。用事があって

電話したところ、その電話の最後に「報告しなくてはならないことがありまして・・・」

と切り出されたのです。何かと思ったら、6月末で会社を辞めるのだそうです。

え、ちょっとそれ困るんですけど!あなたどう考えても管理会社さんの実働スタッフの

中ではエースじゃないの!けっこう頼りにしていたんですけど・・・うーん、残念。



しかもさらに話を聞くと、たぶん彼の次にいけてると思っていた担当者の方も一緒の

タイミングで辞めてしまうらしいのです。えーっと、そうすると一体誰が面倒を

見てくれるんだろう・・・。



ここの管理会社さん、いろいろと柔軟に話を聞いてくれるので好きなんですが、

ここ数ヶ月ナンバー2の顔も見ていないし(社長に彼はどうしたのか聞いても

「話せる時がきたら話します」としか言ってくれない・・・)、今回の大量離脱も

あるし、なんかちょっと雲行きが怪しい雰囲気がします。今度札幌に行った時に

社長には納得いく説明をしてもらわないと・・・。



私自身は、ホイホイと管理会社さんを変更することはできればしたくないです。

社長が残っているのであれば、もう一度チームビルディングをし直すことも可能と

思います。もし顧客の立場で何か協力できることがあるなら協力したいなあと

考えておりますが、社長にもプライドがあるだろうしなあ。とにかくまずは何が

起こっているのか、ちゃんと話をしてほしいということを伝えようと思います。



そして悪いことは続けて起こるもので、札幌4棟目の担当の方も辞めるという話が

昨日電撃的に入ってきてびっくりしました。いやいや、何日か前に普通に話をした

ばかりだし、その時も辞めるそぶりは微塵もなかったですよ!?



来週末の関東→札幌の大家会の札幌出張の予定調整をしておりまして、その関係で

久々に担当の方ではなく、社長に直接電話したのです。その話が終わった後、

社長から「こちらからも話があるのですが・・・」と切り出されたのが、管理の

担当者さんの急な退社が決まったという話でした。ほんとに寝耳に水です。



何か急に辞めざるを得なくなった事情があるようで、社長からは「電話じゃ何なので

次にお会いした時にお話します」と。うーん、これはさらにショックです。

管理の担当の方とは札幌に行った際によく飲んでましたし、札幌4棟目の管理会社さんの

中では一番に近い古株スタッフだったので、よく頼りにしていました。



賃貸仲介から管理畑に来て、最初は慣れない仕事に四苦八苦していたのが、今やすっかり

管理の親分という感じの貫禄も出てきておりました。人間的にも面白い人で、

管理会社さんだからというだけではなく、普通に彼と飲みに行くのが楽しいと

思える人だっただけに、今回の急な退社はとても残念です。



救いなのは、彼について修業をしていた担当者さんまで辞めるという話ではないのと

その上司にあたる人がちょっと前からスタッフとして増えていることでしょうか。

会社組織としては、きっと彼の穴埋めはきちんとできるんじゃないかと思います。

(とはいえ、社長も人員配置に頭が痛いとおっしゃっていましたが・・・)



組織は人で構成されており、人にはそれぞれ事情がある。

中には組織を離れる人が出てくるのも致し方ないこととは思います。

しかし今回のお二方の離脱は私にとっては非常に痛いし、悲しいです。

とはいえ、それをぐちぐち言ってても仕方がありません。

退職されるお二方の今後のますますのご発展を祈念いたします。

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posted by ひろ* at 09:35 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月23日

管理会社さんからの送金額が多いような・・・。

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取り越し苦労というか、やっと得られるものが得られたというか。



先日、札幌1棟目と札幌3棟目の管理会社さんから送金がありました。

送金されるのは気持ちがいいですね〜。最高!ほくほくしながら通帳を見ると・・・

ん?なんか送金の額がいつもより10万くらい多い?

いつもこんなに送金されないんだけどなあ。



古い記憶を思い起こすと、以前あったことを思い出しました。

送金当日に管理会社さんから電話があり、振込先を間違えたので返金してほしい!

ということを言われたんです。物件名が似ていたから間違えて振り込んだとかなんとか。



まさか今回も間違えて振り込んでいる?

だとしたら早く知らせなきゃと思い、管理会社さんに電話しました。

調べてくださった結果、振込額が多いのは「いつもより滞納者が多く払ってくれたから」

というだけでした。



間違いじゃなくてよかったし、滞納が解消されるのもいいことです。

面倒な手続きをしなくて済んでよかった。



年末に向けて滞納が解消されると、けっこう嬉しいです。

税務的には滞納家賃は売掛金であり、回収しなくても利益とみなされます。

理屈ではわかるけど、釈然としないですよね。手元にお金があるわけでもないのに、

税金だけはがっぽりもっていかれるというこのミラクル。全く嬉しくないです。

その状態が年末に向けて少しでも解消されたのはいいことです。素晴らしい。



そんなとこで、管理会社さん、おさわがせしました。失礼いたしました。

滞納回収に尽力いただき、感謝です。

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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月07日

ご縁がご縁を呼ぶ関係。

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懇意にしている仙台の業者さんに、義母が今回検討している札幌の区分マンションの

話をしたところ「札幌に転勤した同僚がいるから、セカンドオピニオンとして

その区分がいい物件かどうかみさせましょうか」というご提案を受けました。



仙台1棟目をこ運輸させていただいた業者さんとは、今でもたまに連絡を取り合い

現在の市況の話や売り物件の話などをしております。提案もしていただいたことが

ありましたが、ちょっとタイミングが悪かったり、方向性が合わなかったりで、

残念ながら買付には至らずじまいです。



そんな業者さんに、義母が区分を買おうと思っているという話をしたところ、冒頭の

やりとりになった、というところです。義母からその話があったので、それではと

いうことで、私もその仲介業者さんに情報を送ってみました。ついでに、札幌支店に

異動になった方のことも紹介してほしいなあというメッセージも添えて。



ほどなくして、その同僚の方からメールが届きました。

曰く、場所から考えた相場で言えば、もうちょっと安くなるのではないか?と。

なるほど、シミュレーションしてみた結果ともその辺は一致します。売買の目線での

近隣坪単価から算出したお話ですので、そこそこ信憑性はありますね。



逆に賃貸は未経験なのでわからないということでした。そうは言いながら、周りの人に

聞いてくれた上で回答をしてくれたのはありがたかったです。だいたい私が考えていた

相場と同等くらいだなということで、確信を持つことができました。



近々札幌に行かなくてはならないと思っていますので、その際には売却物件がないかなど

相談してみましょうかねー。今までのネットワークと少し違う場所の仲介業者さんなので

また雰囲気が変わるかな?と思ったりします。情報の出所がちょっと違うことが多い

業者さんなので。



ここに至るまでお付き合いしている仲介業者さんは、結果的に素晴らしい人ばかりが

残っているような気がします。どういうわけか、物件購入した仲介さんとは疎遠になる

傾向があるのですが、仙台1棟目の営業さんとは今でも繋がっていますし、その人脈で

別の担当者さんと今回こうして繋がることができました。札幌4棟目の新築に関しても

そのまま管理をお任せし、たまに札幌に行くと食事に出かけたりできる関係です。



他にも、親身になって提案をしてくれる方が何人かいますが、皆様誠実な方です。

先日、その1人から提案を受けたのですが、私のエリアじゃないので、そのエリアを

狙っている投資家さんを紹介しました。その後、仲介業者さんからは、逐一その投資家の

方とのやり取りの状況が報告されてきました。別に期待しているわけじゃないんだけど、

紹介があれば紹介元にお礼と報告をする、という常識をわきまえた方で好感が持てます。



やっぱり、波長の合う方が残るんだろうなーと思いました。一緒に仕事をして心地よい。

そういう方が結果として残っていくような気がします。類は友を呼ぶとでも言うのかも。



今後とも、波長の合う方との仕事を重視していければいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月02日

今後の法人化の展開について方向性を出す。

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以前より、どのように法人化していくかを考えておりましたが、ここにきて少しだけ

方針が変わりました。



元々、私は1つの地域に1つの法人というイメージで考えておりました。

札幌の物件は札幌の法人で、東京の物件は東京の法人で、といった具合です。



元をただせば、この考えに行きついたのは過去の融資づけの失敗からでした。

札幌を一気に3棟買い進め、その後東京進出をしようと融資を打診したところ

札幌の債務が大きすぎるので融資できない、と言われてしまうケースがかなり

多かったのです。総合的に見た際に、札幌は営業店がないので管理しきれない、

というのが理由でした。



この理由自治はただの言い訳で、他に問題があったのかもしれません。とはいえ、

そういう問題があると言われたのは心に残っております。



これが原体験となり、地域ごとに1つの法人を作ろう、という気持ちになりました。



しかし、この方法だと少し難点がありまして・・・。

法人の住所が仮に札幌になっていたとしても、代表者の住所が同じように札幌に

なっていない場合は、地元の企業と見てもらえないという問題がありました。

見てもらえないと困るのは、融資です。融資を受けることが難しくなります。

仙台法人は仙台在住の義母がいますし、東京は私の住居地なので問題ないのですが。



札幌で、地元の金融機関さんから融資を受けて買い進めることを考えようとすると

なんとか代表者の住民票を移さなくても良い方法を考えなくてはなりません。



そんなある日、仙台の法人のメインバンクさんとお話をしている中で、仙台法人で

札幌への進出がある場合は是非手伝わせてほしい、という打診を受けました。

私が個人で保有している物件も、法人に移せるなら移してほしい、と。ほー。



仙台法人で札幌に進出すれば、確かに代表者の住所を移す必要はありません。

融資に関してもメインバンクさんのバックアップが得られます。なるほどねえ。



仮にそうした場合、気になるのは・・・広域展開している法人に対して、地場の

信金さんや信組さんはついてきてくれるのか?ということ。先に書いたような

法人の管理の関係で融資できません、という話にならないかという不安が脳裏を

よぎります。



そこで、いくつかの仙台の信金さんにヒアリングをしてみました。その結果は

どこも一様に「問題ありません」と。東京と仙台だと雰囲気が違うのだろうか。

それともこれがアベノミクス効果なのだろうか。



どのような理由であれ、仙台法人で札幌に進出する方法はメリットが大きいです。

三期分の黒字決算が整っていること、支店登記であれば代表の住所を移す必要が

ないこと、地元での活動実績が認められれば地元金融機関さんから融資を受けられる

可能性が高くなること、など。



そのような理由もあり、札幌は仙台法人で支店登記して進めていく方向にしました。

運営実績を法人として作るために、安い区分でも札幌に買って、札幌での売上の実績を

作っていこうかと思っています。



札幌についてはこれで方向性が固まりました。

東京はどうしよう・・・このまま個人でやってもいいけど、今回の戸建購入を新設法人で

お願いして、徐々に個人から法人に移す?ここはもう少し検討が必要です。



とはいえ、融資づけの都合もあり、早々に結論を出さないといけませんが。悩んだら

とりあえず法人にしておく?その方がいいような気もします。3期の実績を作るための

時間も必要であろうと思いますから。

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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年01月10日

今シーズンの除雪価格の計算方法が決まりました。

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以前、除雪の費用があがることになりそうだということを書きました。

その中で、除雪の額がいくらになるかわからないと書いていましたが、先日その金額が

確定して管理会社さんから連絡が来ました。



以前のブログに書いたように、今年は除雪の価格が大きく上がることを覚悟してました。

しかし、管理会社さんとしても、いろいろ頑張ってコストを抑える努力をしてくれたため

実際に来た提案は「除雪は作業人員×作業時間×月出動回数にて計算」

「排雪は出動回数に応じて都度清算」というものでした。



昨年までは除雪も排雪もコミコミの価格だったのを、今年は除雪と排雪を分離発注して

できるだけコストを抑える形にしたようです。リフォームのコスト削減にも通じる

この考え方。管理会社さんも知恵を絞ったのだろうなあということがわかります。

ありがたいです。



ちなみにこの試算された金額を見ると、物件の土地面積に応じて除雪費の価格が

高くなっていっています(当たり前ですね)。札幌1棟目の価格が札幌3棟目の

2倍の値段となっておりました。札幌3棟目は前面2台の駐車場の分だけなのに対し

札幌1棟目は前面3台+通路の分があるので、この配分については納得です。



札幌3棟目は空き駐車場がないものの、札幌1棟目にはピロティタイプの部分に

1台分の空車がありますので、排雪はせずにそこに雪を貯めればいいのかな。

コスト削減の方法があるか、管理会社さんに相談してみようと思います。



ていうか、そんな話をするくらい雪が積もっているのに、まだ札幌1棟目の外壁を

塗れてないのはやばいんじゃないだろうかとひやひやしています・・・。

施工業者さんは「しっかりやるので大丈夫です」と言ってるんだけど、不安だー。

ただ、冬場にやってあまり具合がよくない箇所があれば、そこは春先になったら

補修しますと言って貰ったので、少しは安心かも。



最後、ちょっと除雪に関係ない話になり失礼しました。

こういう形で実費精算のような形態になるのはこれが初めてです。

今年の除雪費がどのくらいになるのか注視していこうと思います。

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posted by ひろ* at 09:34 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする