2016年11月17日

札幌特有?の慣習、家賃スライドは札幌の需給バランスをよく表現している。

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札幌は「家賃スライド」の問い合わせが先月後半くらいからちらほらと入り始めました。

毎年恒例ですが、家賃スライドとは何かを書いてみます。



この時期になると、推薦入学(なのかな)で来年から大学生もしくは専門学校生に

なる方が、家探しを始めるタイミングがきます。自宅から通えない学生さんに関しては

当然ながら一人暮らしの物件を探す必要があります。早く決まったからということで、

早めに家を確保したい、でも今から3月までだれも住んでいない家に家賃を払うのは

けっこうつらい。そんな親御さんのためにあるのが家賃スライドという仕組みです。



家賃スライドでの入居をOKすると、契約自体は早いタイミングで締結するのですが

家賃の支払開始が3月からとなります。その間オーナーさんには家賃は入りませんが

それでも3月からの入居は確定するということで、空室におびえるくらいなら予約を

受けてしまった方がいいという方が、この家賃スライドで入居者様を確保します。



親御さんは家賃を払わずに3月からの住居を確保でき、オーナーさんは数ヶ月の

家賃を手数料として、3月からの入居を確定させる。お互いににメリットがある

契約形態となります。



・・・札幌の供給過剰っぷりの一端が垣間見える仕組みです(苦笑)



さて、私の場合この家賃スライドが来たらどうするかというお話に移ってまいります。

札幌については、札幌1棟目はファミリータイプなのでこういった問い合わせは無し。

札幌3棟目、札幌4棟目、札幌5棟目は単身間取りですので、案件に応じて考えます。



基本的な対応として、1月以降に家賃スライドの相談を受けた場合は、無条件で

受けてしまうことにしています。1月に来れば、せいぜい契約開始は2月からに

なりますので、1ヶ月なら誤差でいいとの判断です。



他方、年内に受けた場合は、ちょっと交渉をします。家賃発生を2月にできないか、

それが無理なら広告料を1ヶ月削らせてもらえないか、と。目安として、家賃スライドに

かける経費は2ヶ月くらいが望ましいというスタンスにしておりますので、そこに

収まるように組み立てていきます。どの物件でも広告料を2〜3ヶ月計上しているので、

そこから穴埋めして、結果として広告料+2ヶ月くらいに収まるように調整します。



ま、だいたいこの辺調整すると、仲介業者さんの実入りが少なくなってしまうので、

別の物件を誘導して終わるというパターンが多いんですけどね・・・^^;

動きが少ない時期とか、問い合わせが少ない物件であれば、条件交渉なしで受けるのも

一つの手法なのかもしれません。



やや話は脱線しますが、(以前ほどではないにせよ)札幌は広告料が高いことも

頭に入れて購入を検討してほしいと思っています。1回部屋を決めてもらうと、

2〜3ヶ月の広告料が出ていきます。その分を事業計画に組み込んで、計算を

していく必要があることにご留意ください。札幌を検討している方、要注意。



ともあれ、なるべく多く紹介してもらうためには、家賃スライドに対しても門戸を開く

必要があると思っています。大家さん受難の時代ですね、ほんと。まあでも四の五の

言っても空室で置いておくよりはマシかなと思うので、埋めていきたいと思います。

残る空室は札幌3棟目1室、札幌4棟目4室(退去予告を含む)、仙台1棟目1室。

74室中6室が空室というあまり芳しくない状況ですので、もっと気合を入れて

空室対策しなきゃなあ・・・。それにしても札幌4棟目が重い!

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月13日

札幌の物件を遠隔地から融資を引くために。

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札幌の物件を遠隔地に在住している状態で購入したい。

しかしそういうニーズに応えられる金融機関さんは多くありません。



なんだかんだ言って、私は今3棟の札幌物件を保有し、近々もう1棟決済します。

4棟も購入できたのだから、遠隔操作組としてはかなり頑張っている方だと思います。

しかし、まだまだ買いたいと考えた場合、ちょっと手持ちの金融機関さんが足りない、

という思いはあります。



まず、ここまで購入した金融機関さんを振り返ってみます。



札幌1棟目と札幌3棟目は、いわゆる全国対応可能なサラリーマンを狙い撃ちする

地銀さんで融資をしていただき、借りました。このスキームは、借入額が少ない時期は

有効に活用できるかと思います。金利はちょい高めですけど、そこはトレードオフ。



札幌4棟目は、東京にも札幌にも支店がある地銀さんで融資をしていただきました。

ここは札幌1棟目や札幌3棟目に融資してくれた地銀さんとは異なり、不動産に対して

そこまで積極的ではありません。通常であれば東京在住の個人に融資をするなどという

ことは考えてくれないと思います。足で稼いだ友人の紹介でした。



案件持ち込みから融資の内諾までに3ヶ月を要したことから、相当困難な融資で

あったのだろうということは想像に難くありません。本件、未だ恩義を感じておりまして

好条件での借換提案にも応じませんでした(後日金利は多少下げてもらいましたけど)。



そして今回決済する札幌5棟目(仮)は、北海道の信金さんから融資を受けます。

仙台法人を支店登記し、それによって融資を受けるという流れとなります。



これまたかなり珍しいパターンで、普通の信金さんだったら95%以上対応不可です。

本店が手の届くエリアにあり、代表者もいることがほとんどの信金さんの条件です。

今回のように、支店だけでも大丈夫なパターンはほとんどの場合ありません。

数字や紹介など、いろいろなタイミングがうまく重なったからこその結果と思います。

再現性があるかと言われると・・・微妙です^^;



さて、こんな条件を踏まえて、今後物件を購入したいと思った時にどうアプローチを

していくべきかを整理してみたいと思います。



金融機関さんの基本姿勢は

1.支店網の中に物件がある

2.支店網の中に債務者(法人の場合は本店)がある

3.耐用年数以内

という3点があるかと思います。個別の金融機関さんごとに、緩く運用しているところも

あるのはわかっていますが、あくまで一般論としてです。



まず、これら3点を満たす王道パターンは都銀さんでしょう。

仙台法人はもしかしたら可能性がありそうですが、私は住宅ローンの借り換えすら

都銀さんで否決される感じですので、あまり期待できません。

また、耐用年数も厳格に見るので、利回り主義な私としては使い勝手が悪いです。



それから、個人であればサラリーマンに貸すことを強化している金融機関さん。

エスオーエスとかスリーエスとか言われているあたりですね。以前はこのグループで

札幌に融資するところはカタカナ銀行だけだったのですが、最近はエスオーエスも

スリーエスもすべて札幌が対象範囲になっているようです。

※外資系エスは、遠隔地案件に調査料を請求するらしいですよ〜。



で、ここが使えると私も木造とかサクッと買えるのですが、今はちょっと厳しいです。

返済比率が異常に高い案件が紛れ込んでいるので、あれを何とかしないと無理そう。

実際、外資系エスにも漢字エスにも話を話をもっていって与信を見てもらいましたが

一律で厳しいという反応でした。



あとは政府系金融機関さんもターゲットになるかと思います。融資期間が15年と

短めに設定されるのが難点ではありますが・・・。



次に王道なのは、仙台もしくは東京に支店があり、札幌にも支店がある金融機関さん。

法人融資の方が好ましいので、仙台と札幌に支店がある地銀さんを当たりました。

手ごたえのありそうなところがいくつかありましたが、築古物件には一律で渋い顔。

木造を買おうとすると、なかなか厳しい・・・。



そこで目についたのが、民族系金融機関さん。地域にいくつもあった民族系の信組さんが

合併してできたという成り立ちから、意外と広域に支店網が広がっています。

ディスクロージャーを見ると、トップクラスに日本人が誰もいないので、いきなり

電話しても貸してくれる気がしない・・・とおじけづきましたが、やってみなくちゃ

わかりません。



そんなわけで、昨日アタックしてみました。その手の金融機関さん。

意外と普通に対応してくれそうな雰囲気はありましたが、金利は高いよとのこと。

そして、せっかくの広域支店網なのに「できれば宮城県内がいいです」と仰せになり

がくーんとした次第です。



ただ、不動産融資に対してはしっかりとした考え方があるように見受けられました。

他の金融機関さんが取り扱えないようなものを積極的に拾っているということなので

見合うものがあればぶつけてみたい、と感じた次第です。

簡易宿泊所とか対応できるようなので、面白い話があれば・・・かな?



耐用年数をあまり気にせず、うまくやってくれる金融機関さんを遠隔で探すのは

なかなか大変です。でも、宝くじを当てるよりは簡単なはず。引き続き対応を

進めて、融資に奇跡を起こしたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月21日

管理担当者さんの退職に伴い、残作業を整理する。

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管理会社さんの担当者様の退職に伴い、今後の体制がどうなるか等管理会社さんに

確認をしなくてはなりません。あわせて、退職される担当者さんに、なんの仕事が

札幌1棟目と3棟目に残っているか、洗い出しをして引き継ぎをしてもらう必要が

あります。



というわけで、大小あれど、とりあえず今担当者さんにお願いしていて進行している

話について、過去のメールなどをチェックして整理してみました。



札幌1棟目

1.防犯カメラの設置

2.隣のマンションのカラスの件

3.ゴミステーション新規設置



札幌3棟目

1.水抜き栓から漏水している恐れがある部屋がある(保険適用の可能性)

2.滞納者の状況

3.網戸交換



過去のブログおよびメールからいろいろと探しましたが、恐らくこんなとこでしょう。

思ったほどは多くなくてよかったです。



札幌1棟目に関しては、防犯カメラ、ゴミステーションという大物が残っています。

防犯カメラはある程度手配をしましたが、ゴミステーションはまだ話が詰まってません。



そもそもなぜ急にゴミステーションなのかというと、札幌市が急に「現在のゴミ捨て場を

廃止するので、自分の敷地内にゴミステーションを持ってほしい」ということを通達して

きたためなのです。



寝耳に水な上に、ゴミステーションの値段もおよそ8万とかしてしまいます。

なんで急にそんな出費をしなくてはならないのか、全くもって釈然としません。

ゴミの管理を町内会ができなくなってしまうから、という理由のようなのですが・・・。



現実問題として、札幌1棟目は敷地の形が不整形地であること、駐車場や雪捨て場など

敷地を目一杯使ってしまっていることなどあり、置く場所をどうしたらいいかわからない

状態になっております。土地の有効活用を進めすぎました(汗)



そんなわけで、まずは管理会社さんと札幌市で現地を見ながら打ち合わせをしてほしい、

ということをお願いしている状態です。そこからの進展状況について把握しなくては。



札幌3棟目は、それほど大きな話は残っていません。滞納督促はルーチンワークのような

ものですし、水抜き栓の話も工事自体は終わっていることから、保険対象になるような

被害は特になかったのだろうと思っています。



そして、今後の体制と引き継ぎ先の話。この辺もしっかり聞いておく必要があります。

社長からは担当者さんが辞める話は能動的には出てきませんでした。私から社長に対して

辞めるらしいじゃないですか、今後の体制はどうなるんですかと問いかけたところ、

こういう風にしようと思っているという話がようやく出てきた、って感じです。

今後、管理をお任せしても大丈夫なのか?という不安もあります。札幌に行って、きっちり

社長とも話をしてこようと思っています。



今週末は関東→札幌の大家会の札幌出張があります。前乗りして、管理会社さんと

話をしてこようと思っています。不安が払拭されることに期待しながら。

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月18日

ショック!管理会社の担当者さんの退職。

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札幌、ちょっとショックな出来事が。今後の賃貸経営に軽く不安がよぎりました。



何かというと、頼りにしている管理会社のスタッフの方が辞めるという知らせが

相次いで届いたことです。それもうちの物件を担当してくださっていた方が。

しかも、札幌1・3棟目の担当者さんと、札幌4棟目の担当者さんの両方が!orz



私は札幌で管理会社さんを2社使っております。札幌1棟目、札幌3棟目の両方を

お任せしている管理会社さんと、札幌4棟目を新築いただいた縁でそのまま管理を

お願いしている管理会社さんの2社があります。



最初に知らせを聞いたのは札幌1棟目と3棟目の管理会社さんでした。用事があって

電話したところ、その電話の最後に「報告しなくてはならないことがありまして・・・」

と切り出されたのです。何かと思ったら、6月末で会社を辞めるのだそうです。

え、ちょっとそれ困るんですけど!あなたどう考えても管理会社さんの実働スタッフの

中ではエースじゃないの!けっこう頼りにしていたんですけど・・・うーん、残念。



しかもさらに話を聞くと、たぶん彼の次にいけてると思っていた担当者の方も一緒の

タイミングで辞めてしまうらしいのです。えーっと、そうすると一体誰が面倒を

見てくれるんだろう・・・。



ここの管理会社さん、いろいろと柔軟に話を聞いてくれるので好きなんですが、

ここ数ヶ月ナンバー2の顔も見ていないし(社長に彼はどうしたのか聞いても

「話せる時がきたら話します」としか言ってくれない・・・)、今回の大量離脱も

あるし、なんかちょっと雲行きが怪しい雰囲気がします。今度札幌に行った時に

社長には納得いく説明をしてもらわないと・・・。



私自身は、ホイホイと管理会社さんを変更することはできればしたくないです。

社長が残っているのであれば、もう一度チームビルディングをし直すことも可能と

思います。もし顧客の立場で何か協力できることがあるなら協力したいなあと

考えておりますが、社長にもプライドがあるだろうしなあ。とにかくまずは何が

起こっているのか、ちゃんと話をしてほしいということを伝えようと思います。



そして悪いことは続けて起こるもので、札幌4棟目の担当の方も辞めるという話が

昨日電撃的に入ってきてびっくりしました。いやいや、何日か前に普通に話をした

ばかりだし、その時も辞めるそぶりは微塵もなかったですよ!?



来週末の関東→札幌の大家会の札幌出張の予定調整をしておりまして、その関係で

久々に担当の方ではなく、社長に直接電話したのです。その話が終わった後、

社長から「こちらからも話があるのですが・・・」と切り出されたのが、管理の

担当者さんの急な退社が決まったという話でした。ほんとに寝耳に水です。



何か急に辞めざるを得なくなった事情があるようで、社長からは「電話じゃ何なので

次にお会いした時にお話します」と。うーん、これはさらにショックです。

管理の担当の方とは札幌に行った際によく飲んでましたし、札幌4棟目の管理会社さんの

中では一番に近い古株スタッフだったので、よく頼りにしていました。



賃貸仲介から管理畑に来て、最初は慣れない仕事に四苦八苦していたのが、今やすっかり

管理の親分という感じの貫禄も出てきておりました。人間的にも面白い人で、

管理会社さんだからというだけではなく、普通に彼と飲みに行くのが楽しいと

思える人だっただけに、今回の急な退社はとても残念です。



救いなのは、彼について修業をしていた担当者さんまで辞めるという話ではないのと

その上司にあたる人がちょっと前からスタッフとして増えていることでしょうか。

会社組織としては、きっと彼の穴埋めはきちんとできるんじゃないかと思います。

(とはいえ、社長も人員配置に頭が痛いとおっしゃっていましたが・・・)



組織は人で構成されており、人にはそれぞれ事情がある。

中には組織を離れる人が出てくるのも致し方ないこととは思います。

しかし今回のお二方の離脱は私にとっては非常に痛いし、悲しいです。

とはいえ、それをぐちぐち言ってても仕方がありません。

退職されるお二方の今後のますますのご発展を祈念いたします。

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posted by ひろ* at 09:35 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年12月23日

管理会社さんからの送金額が多いような・・・。

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現在15位です。休日出勤ですよ。寝坊したけど。

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取り越し苦労というか、やっと得られるものが得られたというか。



先日、札幌1棟目と札幌3棟目の管理会社さんから送金がありました。

送金されるのは気持ちがいいですね〜。最高!ほくほくしながら通帳を見ると・・・

ん?なんか送金の額がいつもより10万くらい多い?

いつもこんなに送金されないんだけどなあ。



古い記憶を思い起こすと、以前あったことを思い出しました。

送金当日に管理会社さんから電話があり、振込先を間違えたので返金してほしい!

ということを言われたんです。物件名が似ていたから間違えて振り込んだとかなんとか。



まさか今回も間違えて振り込んでいる?

だとしたら早く知らせなきゃと思い、管理会社さんに電話しました。

調べてくださった結果、振込額が多いのは「いつもより滞納者が多く払ってくれたから」

というだけでした。



間違いじゃなくてよかったし、滞納が解消されるのもいいことです。

面倒な手続きをしなくて済んでよかった。



年末に向けて滞納が解消されると、けっこう嬉しいです。

税務的には滞納家賃は売掛金であり、回収しなくても利益とみなされます。

理屈ではわかるけど、釈然としないですよね。手元にお金があるわけでもないのに、

税金だけはがっぽりもっていかれるというこのミラクル。全く嬉しくないです。

その状態が年末に向けて少しでも解消されたのはいいことです。素晴らしい。



そんなとこで、管理会社さん、おさわがせしました。失礼いたしました。

滞納回収に尽力いただき、感謝です。

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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする