2018年09月11日

札幌保有物件の地震の被害が見えてきたので、地震保険の申請を検討する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。変な天気が続いたからか、身体の調子がちょっとおかしい感じ。

応援クリックよろしくお願いします→



地震の被害状況のまとめと、地震保険についての話です。



札幌8棟目の被害状況もようやく見えてきました。他の物件と比較して、基礎のヒビが

大きく入っているように見えます。ダメージが大きいような雰囲気です。

クラック

ちょっと嫌な感じ・・・。



この写真は私が個別に依頼している清掃業者さんが気を利かせて撮影してくれました。

震災当日か翌日くらいからすぐに業務再開しており、大変心強かったです。感謝。



札幌8棟目は、やっと管理会社さんが機能し始めたみたいですが、まだ正常な状態での

連絡とは言い難く、レスポンスが良いとは言えません。一番急がなくてはならない物件が

一番連絡が取れないという悩ましい状態ですが、現場の状態をおもんばかるならば、

今はいたずらに急かしたりはしない方がいいでしょう。あちらから連絡が来るのを

待ちたいと思います。



それから、札幌5棟目もこの清掃業者さんが写真を撮影して送ってくれました。

管理会社さんからの報告の通り、全体として大きな被害はないのですが、詳しく見ると

基礎のクラックが前より増えているような印象を持ちました。この物件、あまり地盤が

良くないという下馬評の●区にあるので、仕方ないですね。



東日本大震災の経験からすると、たぶんこれも被災で一部損と認定されるのではないかと

考えられます。これからどんな不具合が出てくるかわかりませんので、地震保険で

修繕の原資を確保しておきたいところです。



札幌7棟目もクラックは増えていたことが写真で確認できました。清掃業者さんと

管理会社さんの両方が写真を送ってくださいました。ちなみに管理会社さんは旭川にも

管理物件があり、昨日だか一昨日だかに早速そちらに出かけていったようです。

仕事への復帰が早くてびっくりです。信号とか途中動いてなかったりしないかしら。



札幌6棟目は、外観に関しては問題ない旨が管理会社さんより連絡ありました。

ただ、基礎のクラックなどがわかる写真は存在しなかったので、そういうのがあるか

再度問い合わせてみようと思います。この業者さんも、売買案件とか週明けにやってると

聞いてますので、業務には復帰されていると考えております。



東日本大震災の時は、自宅の基礎に3〜4箇所ほどのひび割れが確認できました。

この状態で一部損が認定されております。今回も基礎は数箇所のひびが確認できるので

当時の基準通りの運用であれば、たぶん一部損になるのかなと予想しております。



札幌は災害が少ないという評判だったので、地震保険に入っていない方もいらっしゃると

思いますが・・・もし入っている方であれば、地震保険を適用できる範囲の被害なのかを

一度チェックしてみると良いと思います。基礎のひび割れが被災前よりも増えているのが

目視で確認できるのであれば、可能性はあると思います。



被災された皆様、ショックも大きいと思いますが、生活が落ち着いたタイミングで

地震保険などの情報収集をなさると良いと思います。被害があるのに申請できないと

思ってしまうのはもったいないです。入居者様により良い生活をご提供するためには

その原資が必要です。



東日本大震災の時は、地震保険コンサルみたいな人が成功報酬30%とか40%とかで

保険申請できるかのチェックや申請代行業務を行っていたようです。確かにそういう人に

依頼した方が安心なのかもしれませんが、慣れれば自分だけでも十分に判断できます。

勿体ないので、是非知識を付けてご自身で申請されることをお勧めします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月08日

4棟中2棟は大きな被害はなさそうと確認できました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。自然災害って怖いですね。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌、電気が徐々に通電されてきたようで良かったです。



電気が戻って普通の生活に近づいている人もいれば、まだ電気が復活しないために

ランタンで過ごしたり食材処分BBQ大会になっている方もいらっしゃるようです。

状況はまちまちながら、徐々に元の生活が戻ってきている感じは受けています。

電気が回復すれば、次は交通網の回復、そして生産活動が回復して、小売業の回復と

繋がることでしょう。一日も早く日常生活が戻ることを心よりお祈りいたします。



私自身は見守ることしかできませんが、せめてもの気持ちとして、ヤフーで行っている

募金活動に協力してきました。ささやかな金額でお恥ずかしいですが、何もしないよりは

マシかなということで。Tポイントでも寄付できますから、余ってるポイントとかが

あるようでしたら、是非ご協力いただければと思います。



平成30年北海道胆振東部地震 緊急災害支援募金(Yahoo!基金)



さて、徐々に管理会社さんの機能も復旧してきたようで、私の札幌物件の情報も

入ってくるようになりました。



札幌5棟目は昨日物件担当の方が巡回を行ってくださり、特に何事もなさそうだと言う

ことを確認してくださいました。良かった、何もなくて。

木造の築古ですが、台風の被害も地震の被害も無し(現時点で簡易的にチェックできる

範囲においては)というのは素晴らしいことだと思います。大規模修繕が済んだ状態で

購入していると、こういう時に気楽です。



昨日の午後の時点でまだ停電していたようですので、早期の電気の復帰を祈ります。



札幌6棟目は震災当日社長とは連絡が取れたものの、今のところ物件の状況に関しての

連絡はありません。果たしてどうなったかな、という感じです。築古だけど、購入時に

大規模修繕を行っているので、おそらくは問題ないものとは思います。そう信じたい。



札幌7棟目はいち早く電源が回復したようです。管理会社さんが当日のうちに現場を

確認してくださり、停電状態なのでオートロックを開放して非常階段の鍵も開けた、

という連絡をいただきました。多少クラックが増えているような雰囲気もありましたが

基本的は無事だったようです。



そして夜の段階で既に電気が復旧していたことを、近所に住む元・管理会社のスタッフの

方から個人的に連絡をいただきました。ついでにこの方から「空き部屋で充電させて

もらって良いですか?」とお願いされたので、快諾。困った時は助け合いましょう。



札幌8棟目は管理会社の型との連絡は取れていますが、建物がどうという話はまだなく

ちょっと心配しております。この物件、台風の被害も最も大きかったもので、地震との

ダブルパンチになっているのではないかと不安です。



札幌8棟目で雪が降るまでに共用部の防水工事や外壁の部分補修を行う話もあったので、

その業者さんと電話で緊急電話会議(関東にいるので被災していません)を開催。

何があるかわからないから、現地に行く時期をむしろ少し早めて対応するということに

なりました。台風と地震の影響があるか、それが火災保険の対象になりそうかなども含め

総合的に見ていただけるということで、ありがたいです。



札幌8棟目に関しては

・共用部照明の工事と共用部廊下工事の日程の兼ね合いの調整

・台風の影響による室内漏水への対応

・台風の影響による外壁破損への対応

・共用部廊下工事の際の資材置場と電気や水の供給方法の検討

・民泊の為の借り上げのお部屋の現状回復の調整

・民泊の為の借り上げのお部屋との共用部工事の日程共有/調整

・火災保険の適用可否判断

などなど、問題ややることが山積みです。札幌はしばらく8棟目に集中しなくては。



行くつもりなかったけど、9月末あたりで札幌に一度飛ぼうかな・・・。



とりあえず、保有している4物件のうち、2物件は状況が見えてきたので良かったです。

残り2物件、管理会社さんが落ち着いてきたら情報が入ってくることでしょう。



今日は台風の被災がなかったかのチェックと営業活動のために富山に行ってきます。

新幹線の時間が早いので、この辺で。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:18 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月18日

物件の維持管理の為に、管理会社さんと清掃業者さんに連携いただく。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。今週も出張いっぱいです。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



口を開けばそればっかりだねえと言われそうなのですが・・・

本当に周りの人には恵まれていると思います、私。



札幌の物件は今現在4棟あり、それぞれ別の管理会社さんに管理を依頼しております。

札幌7棟目は売買したのと別の管理会社さんに依頼しました(切り替えたばかりの

管理物件を売却してしまったので、そのお詫びに)が、それ以外は仲介してくださった

業者さんが管理も是非ということだったので、それぞれ購入と管理を同じところに

依頼しています。



そして、その管理会社さんが入れる清掃とは別に、私が独自に別の清掃業者さんに

清掃を委託しております。この清掃業者さん、清掃結果を写真撮影して送付してくれたり

仲介業者さんが見ている賃貸募集のサイトの内容と現地を比較してくださり、条件として

登録されていないところの指摘や、周囲の賃貸物件と比較しての募集条件の弱いところの

報告などもしてくれます。これが結構助かるんですよねえ。



で、今まではその清掃報告を私が確認して、問題がありそうなところに関してのみ

管理会社さんにこちらから転送するという流れを取っておりました。そりゃあもう、

どこの馬の骨ともわからない人からの清掃報告を直接管理会社さんが受けるなんて

普通に考えたら対応してくれるわけがない、と思っていましたので。



しかし、札幌8棟目を購入する時に、その管理会社さんと条件について話し合いを

している最中に、ちょっと考え方が変わる発言が先方からありました。清掃業者さんは

こちらで入れるので手配不要ですという話をした際に「一度その清掃業者さんと話を

させて貰えませんか?うちとしても連携できるところは連携したいので」と言って

くださったのです。え、自分で手配してない清掃業者さんと連携しちゃうんですか?

私の中ではけっこう衝撃的でした。



そこの管理会社さん、良くも悪くも管理は俗人的なところがあるようでして。

色々なことがあまり定型化できていないようなのです。今回の私との管理契約を契機に

もうちょっと会社としてのシステム化を考えないといけないなあ、みたいな感じでした。

今までは24h管理の仕組みも導入しておらず、全部自社で担当さんが交代で電話を

受けていたみたいですし、雪庇落としも業者さんに頼まずスタッフの人が自分で屋根に

登って対応していたらしいです。しかもオーナーにその費用を請求することもなく。

なんかそれはそれですごいなあと思いました。



そんな管理会社さんから、清掃業者さんと打ち合わせをさせてほしいという依頼が

ありましたので、清掃業者さんにその旨伝え快諾いただきました。そして直接両社で

話し合った結果、私が受けている清掃報告を管理会社さんでも同時に受けたい、と。



私は結構メールを放置してしまうところがあります。サラリーマンもしていますし、

なんだかんだといつもバタついているので、ついメールの返信が漏れてしまうという

問題があります。清掃業者さんと管理会社さんが連携してくれて、結果に応じて

いい感じに動いていただけるなら、それが一番いいなあと私自身も思いました。



結論として、管理会社さんと清掃業者さんと私が所属するLINEグループを作って

そこで清掃報告を受けるという流れにしました。LINEやFBのメッセンジャーは

即時性を求めるやり取りには向いているし、清掃結果は後から見直したりすることも

基本的にはないためです。



記録として残しておきたい(後から検索してその時のことを調べたりするような)内容に

関しては、LINEやFBのメッセンジャーなどのSNSは不向きと私は考えます。

なぜなら、検索機能がしょぼすぎるからです。確定申告時に「あれ、これって何の

経費だっけ?」と調べるのがすごく大変です。しかしコミュニケーションツールとしては

とても便利なので、清掃結果を受けてどうするこうするというやりとりをするのには

向いていると思います。清掃結果を受けて見積がどうのこうのという話になったら、

それだけメールで送ってくださいという流れにすれば良さそうだ、と考えました。



さて、東京8棟目がその考えになるなら、他の物件も同じことができないかと考えたく

なるのは必然です。札幌6棟目の管理会社さんは自社で何かと抱え込みたがる傾向が

あるので(こちらで清掃業者さんを入れるのもちょっと嫌がっていた気がします)、

相談しないことにしますが、それ以外の札幌5棟目と札幌7棟目はそういう連携に対して

柔軟にやってくれそうなので、相談してみることにしました。



札幌7棟目の管理会社さんは、元々清掃業者さんからの指摘内容は清掃業者さんより

直接連絡してくれて構わないという運用を許容してくださっていました。しかし、

一回くらいはそういう形で動けた時もありましたが、ルーティンワークではないので

いつしかそんな運用も忘れられていました。



今回、LINEグループで清掃報告ができることがわかったので、それであればと

札幌7棟目の管理会社さんにもLINEグループ作っていいか確認をしました。

こちらも快諾いただきまして、同じような運用を始めることができました。



札幌5棟目の管理会社さんに関しては、元々FBを使った物件の管理なども行って

おりますので、そういう意味では抵抗はないだろうと思っておりました。

ただ、私自身が前述の検索性の悪さを気にして、FBを活用した物件管理ではなく

メールでの連絡を採用しているというところがありまして、その点が悩ましいです。



清掃業者さんの清掃報告を受けることは歓迎だけど、もしそれを実現するのであれば

できればFBを使った物件管理に切り替えて貰えないか、という相談がありましたので

これに対してどうジャッジするかを現在考えているところです。

基本FBにして、この内容だけはメールでも送って貰えますかと個別に依頼するのが

いいのかなあと考えております。相談してみよう。



清掃業者さんからの報告をLINEグループに切り替えたことで、対応がスピーディーに

なったような気がします。私自身も、メールで来ているとどうしても後回しにしがちな

諸々のやりとりを多少優先させることが出来ますし、悪くないなあという感じです。



ちなみに、これも清掃業者さんから提案いただいたのですが、チャットワークという

ビジネス向けのチャットツールを使うというのが個人的にはベターな案と思います。

検索機能がきちんとしているので、即時性と検索性が両立されているツールです。

サラリーマンの仕事で多少使っているので、その良さは理解しています。

ただ、管理会社さんが使ったことがないだろうという点を考慮し、今回は見送りました。



本当は管理会社さんとToDoリストを共有できたりすると良いんですけどねえ。

私自身もすぐ色々忘れてしまいますし・・・。



結果として、管理委託している4社中3社が、私が勝手に頼んだ清掃業者さんとの連携を

快諾してくれたことになります。柔軟にいろいろ対応していただける皆様とお仕事をする

ことができて、私はやっぱり周りの人に助けられているなあと改めて思いました。

一人では何もできません。今後とも皆様に頼りながら生きていきます(笑)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月01日

昨日いっぱいをもって管理会社さんを変更しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在26位です。昨日の夜のニンニク揚げのお菓子の臭いが口の中に残ってる気が。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は札幌1棟目&3棟目の管理会社さんの管理最終日でした。

本日より新管理会社さんにてこちらの管理がスタートします。



以前のブログに書いた通り、いろいろと思うところがあり管理会社さんを変更することに

決断しました。購入した時に管理を切り替えたことはあったのですが、それ以外の

なんでもない時に管理を変えたのはこれが初めてです。そう考えると、管理会社さんには

比較的恵まれているようです。



旧管理会社さんに管理変更を通知した後、新管理会社さんを決定し、あとはお互いに

引継をよろしくお願いしますという形で進めていただきました。当初、新管理会社さんは

10月末の管理変更を目指したようですが、結局あとで報告いただいた内容によれば

11月末での切り替えに落ち着いたようです。



特にその後、管理変更に関して双方から報告を受けることはありませんでしたが、

11月に入ってから旧管理会社さんからの報告メールの中に「本件に関しては

新管理会社さんにて引き続き対応いただきます」「新管理会社さんに引き継ぎます」

といった文言がちらほら入るようになってきました。だんだんその時が迫ってきて

いるのだなと嫌でも意識せざるを得ませんでした。



引継が割とうまくいっているんだなと思えたのは退去予告が入った際のコメントでした。

タイミング的に新管理会社さんでのお仕事になるため、入居者様も新管理会社様に先に

退去予告を伝えた後、念のため旧管理会社さんに伝えるなどの配慮をいただいた

模様でした。いきなり退去からスタートってのも新管理会社さん的には微妙でしょうが

ここは腕を見せていただきたいところです。



こうして、徐々に管理切替に向けたムードになるにつれて、私としても寂しい思いが

去来するようになりました。なんせ、不動産投資を開始した直後からずっとお世話に

なり続けている会社さんですから・・・。スタッフの方とも長いお付き合いです。



個別にメールが来た際に、それぞれの方にご挨拶の返信をさせていただいたり、

社長にも昨日、これまでお世話になったこと、私をこうして育ててくれたことに

対する謝意と、切り替えた後もこれでご縁が切れるということではなく、引き続き

管理以外の面では相談に乗ってほしいという話をさせていただいたりしました。

(受け答えの感じでは、それを受け入れてくれるかは微妙な空気感でしたけど・・・

 まあ管理変更されたら面白くないでしょうし、そこは仕方ありません)



世の中、出会いがあれば別れもある、ってことなのだろうと思います。

今回は積極的に管理変更をしたかったわけではなく、ある種の不可抗力みたいな

ところもありました。逆に言えば、こういう話でもない限り、管理を変えるという

ことは考えなかっただろうと思います。ある意味、これも運命なのでしょう。



旧管理会社さん、今まで本当にありがとうございました。

できれば今後ともご縁は持たせていただければと思っております。



新管理会社さん、今後お世話になります。

札幌1棟目、札幌3棟目は少々ややこしい案件が多く大変だとは思いますので、

多くは求めませんが、家賃の回収だけは確実に対応して貰えればと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:19 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月25日

送金間違いって意外と起こるものだったりする。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。雪の後は秋晴れ。もうわけわかんないです。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



管理会社さんによる振込ミス。そんなの普通ないだろ〜と思いきや、ごくごくたまに

あったりするんですよ。私の場合2回ほど経験しました。皆様はどうでしょうか?



1回目は札幌1棟目と札幌3棟目を管理していただいている管理会社さんでした。

何年か前の話ですが、管理会社さんから電話がかかってきたのです。何かと思ったら

「別の部屋の振込と間違えて振り込んでしまった」と・・・。そんなミスもあるんだと

びっくりしたことを記憶しています。



手違いで、同じ苗字の人の分を私のところに振り込んっでしまったという話でした。

残高を確認すると、私のところに入る予定の家賃よりもちょっと多めの金額です。

自分のところの送金が少なかったもう一人の方は肝を冷やしたことでしょう・・・。



この時は、私が家賃の差額を管理会社さんに振り込んで戻す、という対応をしたような

記憶がありますが、あまりはっきりとは覚えておりません^^;

たくさんの物件を管理していると、たまにはこういうこともあるんだなあということが

印象に残った一件でした。



そしてそれから数年が経過し、またまた同様のお話が発生しました。今回やらかしたのは

札幌4棟目の管理会社さんです。久々に社長から電話がかかってきたので、何かと思うと

そんな話題でした(笑)



聞くと、管理会社さんは今月から賃貸管理のシステムを導入したということでした。

今まではExcelで管理していたそうですが、管理戸数が増えてきてさすがにExcelには

限界を感じ始めていたということで、今回賃貸管理のシステムを新規導入したとのこと。

言われてみれば、今月から送金明細のフォーマットが変わっていました。以前よりも

見やすくなったなあという印象を持っておりましたが、あれはシステムから出している

送金明細だったのですね。なるほど〜。



で、そのシステムにまだ不慣れなところがあり、振込の処理を間違ってしまったという

お話でした。私のところには少し少なく振り込まれたということでして、今回改めて

不足分を振り込んでいるから、送金明細通りの金額になっています、というご連絡を

わざわざしていただいた次第です。



たぶん通帳に記帳するまで気が付かなかっただろうな、この話(笑)

そして通帳への記帳はたぶん数ヶ月に1回しかしないので・・・気づかないままに

話が終わっていた可能性もあります^^;



人間なのでミスをするのは当然です。そのミスに対して、どれだけ素早くリカバリを

することができるかが、その会社の底力を図る上で大事なのだろうと思っています。

特に送金ミスはお金に関する話なので、最優先で対応する必要があると考えます。

そういう意味では、札幌の管理会社さんはリカバリをきちんとすることができる会社と

考えることができます。管理選定に間違いはなかった、ということで。



(とか言いながら、札幌1棟目・3棟目の管理会社さん、今月末で変更なんです・・・)



こういうのって、逆もまたしかりというところがあると思っています。

私が逆の立場となった時、すべての仕事に優先で対応できるわけではありません。

優先して対応すべき事項はどれか、ちゃんと確認して順序良く対応する。

その辺、自分としても意識しなくちゃいけないなあと思いました。



そんなとこで、手短ですが今日のブログはおしまい!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする