2018年10月24日

震災復興の融資は公庫さんがよさそう。

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先日書いた被災地の融資について、いろいろと確認してみました。

その結果をここで共有したいと思います。



先日のブログで書いた通り、震災からの復興のために必要な資金を有利な条件にて

融資する制度があるということがわかったので、詳細について調査してみました。



まず、札幌市災害住宅補修資金貸付。こちらは札幌市の担当部署に電話してみたところ、

居住している人向けの制度であり、賃貸物件での適用は難しいと言うことでした。

やっぱりそうかー。ホームページを見ていて、連帯保証人の住居が札幌であることとか

書いてあったので、こりゃ本人も札幌でないとダメかなあと思っておりました。

予想通り。でもそれがわかっただけでも良しとします。



続いて日本政策金融公庫さんの災害復旧貸付。こちらについてもヒアリングしました。

個人事業主と仙台法人の2つで札幌物件を保有しているので、2つの支店さんで話を

伺いました。



まず、個人事業主として取引している某支店さんへ電話。数日前に融資実行をして

いただいたばかり
なのですが、快くお話を聞いてくださいました。



個人の無担保枠が埋まっていたとしても、この制度は別枠だからそれとは別の形で

融資をすることが可能ということでした。罹災証明書が必要となる、とのことです。

金利の話は特にしませんでしたが、ホームページにある通り設備であれば15年の融資が

可能になるようです。これは大きい。最近、不動産担保を入れても10年にしかならない

公庫さんですから、15年引けたらキャッシュフロー的には楽です。



融資を引いたばかりでしたが「見積と罹災証明書があればお申込いただけます」との

頼もしい回答でした。「どうせなら検討していた大規模修繕もまとめて見積もって

いただいて、融資相談したい」と伝えたところ、それも否定はしなかったので、

かなり積極的な印象を持ちました。ということで、試しに申し込もうかなと思います。

どうせなら民泊対応の火災報知器の分も見積に入れてしまおうかな?やらないと

いけない工事であることは間違いないですし。



続いて、仙台法人で取引している某支店さんへ。こちらは個人で取引している支店さんに

比べて固めの印象ですが、震災復興という点ではどうでしょうか。



まず、やはりそういう制度はあるということでした。ただし、金利は他の制度を

使った方が安くなるケースもあるとのことです。例えば不動産担保を入れた場合など。

「賃貸物件と言うことは、民間の金融機関さんで借入してますよね?」と聞かれたので

借りてますと回答したら、それだったらこっちの制度の方が安いかも、的なことを

仰っておりました。



確かに別枠ではあるものの、通常の審査と同様にその借入をすることでCFに問題が

ないかは審査します、と言ってました。また、同時に大規模修繕の分まで借りるかもと

ちらっと言ってみたところ、震災による被害の部分がどこかを査定して云々と仰って

おりました。やっぱり東京の某支店さんよりは固い印象です。東北というお国柄か?



こちらの支店さんだと、1度借りると「決算をまたいで効果が出ていることがわかったら

次の融資という流れになります」という回答をされるのが常でした。しかし、今回は

ちゃんと回るかの審査はすると言うものの、審査はしてくれるようです。震災から

復興するという意義があるからこその対応なのかな?と思いました。



札幌7棟目は築12年となり、今回の震災で嫌な感じのクラックが入ったり、内側に

水がしみ込んでいると思われる茶色いシミが出来たりしています。ここでしっかりと

大規模修繕してしまうことで、むこう15年は安心できるというメリットはありますし

築20年くらいで売却したいと考えた時に、それまで確実に建物の価値を保全できる、

というメリットもありますので、ここで一気にやってしまうのもありなのかなと

考えています。



ただ、本当は売却の少し前に大規模修繕というルートの方が安心なんですよねえ。

大規模修繕から8年経過した物件と、大規模修繕から2年経過した物件であれば

後者の方が購入する方は安心できると思うのです。



とりあえず、見積を取ってみるところから始めようかな・・・。

金額を見て考えればいいか。



何にしても、修繕の資金を公庫さんから借りる方向で動いてみようと思います。

また経過はブログで報告します。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月22日

被災からの復興のために使えるものを調査した。

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北海道の物件が被災してしまったことはもう仕方ありません。この震災をどう活用して

経営をより良い方向に向かわせるか。それが大事なことと思います。



「札幌は安全」と誰もが思っていたでしょう。しかし、いとも簡単にその神話は崩れ、

現在の札幌は被災地です。ほとんどの地域では日常を取り戻しておりますが、一部の

被害が大きかった地域ではまだ不便や苦労を強いられているものと思われます。

まずは心よりお見舞い申し上げます。



私の物件も、そういった大変な方々と比べれば大したお話ではないのですが、震災の

被害は受けております。地震保険の認定もありましたので、被害があったということは

保険会社さんも認めるところだということになるでしょう。



実際、結構嫌な感じのヒビも入っております。来春になるとは思いますが、それなりの

金額をかけて修繕を行わなくてはならない状況も一部の物件では起こっております。



どちらにしても大規模修繕はいずれどこかで行わなくてはならないのですから、これを

良い機会と捉え、そういった修繕に向かうということで考えたいと思っております。

何事も不平不満を言うだけなら簡単ですが、それをいかにして自分自身や自分の事業の

成長につなげることができるか、というのが腕の見せ所である、と。



というわけで、今からできることや今取り組んでみようと調査していることなどを

以下に記載してみたいと思います。



私の場合は地震保険にはもう加入しているので良いのですが、地震保険に加入して

いなかったとしたら、すぐに加入の手続きを取ったことでしょう。余震もだいぶ

収まってきましたが、いつ何があるかわかりません。東日本大震災の時も、宮城は

だいぶ余震が多かったと義母から聞いています。余震による二次災害への対応のためにも

そもそも次の震災が来た時の対応のためにも、速やかに地震保険に入ることと思います。



先日決済した札幌9棟目も地震保険に加入しましたが、その時代理店さんと話したところ

地震保険の問い合わせは非常に多くなっており、震災後に加入する人への対応で大変だと

いう話がありました。



次に、被災したことを証明して貰うための罹災証明書を発行して貰う手続きです。



札幌に関しては、札幌市のホームページに記載があります。

市税事務所に行って申請書(自身が行けない場合は委任状)を提出すると、後日

罹災証明書が送付されてくる仕組みのようです。現地調査もあるみたいですね。



罹災証明書を取得すると何かいいことがあるのか?という点については現在調査中です。

罹災証明書があると受けられる融資制度として、札幌市災害住宅補修資金貸付という

制度を発見しました。遠隔地の人が融資を受けられるかはホームページを見ても判断が

つきかねるのですが、保証人として道内在住の人を立ててほしいと書いてあるため、

ハードルが高そうです。しかも同等の収入を持つ人とか、けっこう条件が細かいです。

300万までという価格設定を見ると、一般の個人の人を対象にしているのでしょう。



しかし、300万までとはいえ、7年融資で金利が0.63%なら、借りられるなら

借りてしまう方がいいような気がします。札幌在住の大家さんであれば、検討をしても

いいのではないでしょうか。私ももう少し電話とかでヒアリングしてみるつもりです。



それから、こちらも詳細は未確認ですが、日本政策金融公庫さんが災害復旧貸付の制度を

作っているようです。



「北海道内に事業所を有し、平成30年北海道胆振東部地震により、当該事業所が

 被害を受けた方」

というのが条件のようですが、恐らく不動産賃貸業であれば賃貸物件が被害を受ければ

適用と言う考え方でいいのだろうと思います。



設備資金であれば、15年以内とのこと。直接貸付(公庫さんが自分で貸付を行う)で

あれば、通常の枠とは別枠で1.5億円の枠が設定されているようです。

これ、さりげなく書いてあるけどすごいと思いますよ。別枠で1.5億・・・強烈。

金利は特に書いてなかったですが、この手の貸付の場合は1%を切るケースが多いと

過去事例から推測できます。近々電話してもう少し細かい話を聞いてみるつもりです。



ちゃんと書いてないけど、この条件で出して貰うためには罹災証明書が必要になると

思われます。罹災証明書がどの局面で使えるかはわかりませんが、ひとまず出して

おいてもらって損はないでしょう。



それと、私自身の場合は札幌8棟目を直近で入手していたので、不動産取得税を支払う

必要が出てまいります。こちらについても、不動産取得税の納付用紙が送られてきた際に

震災の被害があった場合に取得税の減免や延納が可能かもしれないという記述が

ありましたので、実際どうなのか確認しました。



担当の方とお話した結果、震災前3ヶ月以内に取得した物件の場合は、何らかの措置が

制度として定義されているようでした。私は6/1に取得しているため、3ヶ月を

わずかながら超えているということで、その制度は適用にならず・・・。



何かそれ以外の手段はないですかと少し食い下がってみたところ、別の納税関係の部署に

話をふってくださいました。そちらの担当の方も、罹災証明書があれば何かしら

適用できる制度があるかもしれないというお話で、間違いがないよう詳細を調査して

改めてご連絡をいただけるということでした。



もし、金利なしで分納とか可能そうであれば、そういう方向で話を進めたいところです。

修繕が発生しているので、手元資金の流出は最小限にしておきたいと思いますから。



そんな感じで、調べればいろいろと災害からの復旧のために活用できそうな制度が

あることはわかりました。ここに挙げた以外の制度も、もしあるようでしたら是非

コメント等で教えていただければと思います。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月15日

地震保険の保険金が支払われることになりました。

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平成30年胆振東部地震による被害が認定され、地震保険の契約に基づき保険金が

支払われることになりました。これでヒビとか修繕できるぞ!良かった。



平成30年胆振東部地震の余震が未だ続いているようで、落ち着かない日々を過ごされて

いる方もいらっしゃると思います。心中お察しします。一日も早く正常な生活が戻る

ことをお祈り申し上げます。



私の札幌物件たちも多少の被害が出ております。現地を見てきた際に、RC系の物件で

露骨にクラックが増えていることを感じました。たぶん、これを放置すると、コンクリに

水が回って内部の鉄筋が爆裂するんじゃないかという気がします。ちょっと怖いです。



私は東日本大震災も経験しているので、地震保険は万が一の時に有用であろうと考えて

おりました。ですので、全物件に対して地震保険をつけておりました。札幌は安全と言う

神話もあったので、別につけなくてもいいかなと思っていたのですが、多少の出費で

気持ちが安心するならまあいいかと思ってつけていた次第です。現実になってほしくは

なかったですが、今回の地震発生で期せずして備えが活かされる形になっちゃいました。

複雑な気持ちです。



地震保険の認定までの道のりですが、私の場合は自分が立ち会うのは現実的ではないと

考えて、その時期たまたま札幌8棟目の修繕工事をお願いしていた業者さんに立ち合いを

依頼しました。現地で地震保険でチェックされるポイントは基礎や耐力壁など構造に

関わる部分であり、ブロック塀や地盤沈下などは被害として算定されないことなど、

こちらで知っている限りの地震保険の知識を業者さんにインプットしました。



一緒に回ることで、私も気が付かなかった地震の被害がいくつもあることがわかり、

ある程度修繕もやらないといけないね、という認識を持ちました。職人さんと一緒に

回らなかったら気が付いていなかったと思うし、そこまで深刻なものではないと捉えて

放置していたかもしれません。建物の寿命を自ら縮めるのは愚策なので、地震保険が

出るなら、それを原資にして修繕をしよう、という方向になりました。



そして、職人さんと鑑定人さんで後日被害状況の確認を実施。大きな問題はなく(?)

地震保険に認定できるレベルの被害があったということで鑑定人さんもご納得いただき、

この度の認定に繋がった、という流れです。



一部損なので、火災保険の限度額としてかけていた金額の半分の5%が保険金支払額に

なります。さすがに建物が普通に使えている以上、一部損以上になることはないと

思っていましたので、一部損が出たなら上出来です。



札幌5棟目:::一部損

札幌6棟目・・・認定されず

札幌7棟目・・・一部損

札幌8棟目・・・一部損



結果としてはこんな感じでした。こちらでここまでは出るかなあと思っていた最大の

内容で認定いただいたので、まずはほっと一息です。



来春以降、支払われた保険金を使って修繕を行うことになります。



札幌7棟目では嫌な感じのクラックが出来ていたので、そこから水が回らないよう

処置が必要です。地盤沈下も若干進んでいたので、傷が浅いうちにアスファルトを

詰めてしまいたいと思っています。また、地震とは関係ないものの、微妙に防水が

切れかかっている箇所も見受けられたので、そこの修繕をしなくてはなりません。



札幌8棟目では、けっこう大きなクラックも入っているし、そもそも外壁塗装などの

されるべき修繕がなされていない状況も見受けられます。こういったところに対応して

むこう10年は安心な体制を作る必要があると考えています。



その辺が一通り終わった後で、札幌5棟目の被害への対応でしょうか。

正直、札幌5棟目はそんなに大きな被害はなく、まあ最悪やらなくてもどうとでも

なるかなあという感じのものばかりですので、後回しにしようと考えています。



いずれにせよ、地震保険の保険金が支払われることになったので、それを見込んだ

この先の修繕計画を練ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月30日

被災した札幌の物件を見てきた。

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この週末は札幌に飛んで、被害状況の確認をしてきました。

倒壊するような重大な被害はなかったのが幸いです。



この週末は、急遽札幌に飛んできています。地震の被害状況をこの目で確認したいという

気持ちになりました。管理会社さんからは大きな問題は出ていない旨は伺っていますが

それでも気になってしまいます。自分の大事な資産ですから。

それに、札幌8棟目の工事の状況も見たいし、現場での打ち合わせもしたいし。



まず真っ先にダメもとでマイルで飛行機を予約しようと検索した見たところ、ちらほらと

空きが出ていました。渡航を決めた数週間前で、こんなにマイルの席が余っているのは

異例です。土日なんてすぐ埋まるのが普通なのに。みんな自粛しているというか、

怖くなってキャンセルしたものと思われます。勿体ない。でも観光的にはこれが

現実なのでしょうね。民泊とかかなり予約減ってるんだろうなあ。



皆さん、札幌はもう通常モードになっているし、むしろ観光の人が少なくて空いてます!

昨日ちょっと余震っぽい地震があったけど、そんなに大きくなかったです!

遊びに来てお金を落としていってくださーい!



さて、昨日の札幌でのメインのお仕事は前述の通り地震の被害状況の確認でした。

保有している札幌5棟目、札幌6棟目、札幌7棟目、札幌8棟目を、札幌8棟目の修繕の

対応をしてくださっている職人さんと一緒に見て回りました。



札幌5棟目は築古木造ですが、購入前に大規模修繕がなされておりました。そのせいか、

大きくクラックが増えたとか、サイディングにヒビが入ったとか、そういうことは

そんなにいっぱいは見られませんでした。ただ、基礎(と言っていいのだろうか・・・

半地下のRC造の1階部分)にヘアクラックが増えていたり、サイディングに地震の

影響かもしれないと思われる浮きが出ていたりはしていました。



職人さんにいろいろとみていただき、いくつか直した方がいいと言う指摘を受けて、

そのままその場で発注しました。ご足労いただいて時間を拘束している以上、そこには

仕事を落とすという形で報いたいと思いましたので、躊躇なくOKした次第です。



札幌6棟目は築古RCですが、こちらは本当に綺麗でした。ヒビ一つ入ってません。

当時、いい施工してたんだろうなあ。あと低層だからというのもあるのでしょう。

被害がなくてよかった。地震保険の適用を考える必要はなさそうです。



札幌7棟目は築浅RC(と言っても築12年なのでぼちぼち古くなりつつある)です。

こちらはちょっと気持ち悪いクラックが増えていました。背丈より高い縦のクラック、

建物の上の方に見える横のクラック。地震の前より明らかに増えています。



震災前にあった怪しいクラックに関しては、売主さんが引渡前に(多少雑だけど)

透明のコーキング材でコーキングしてくれています。だから、それ以外のクラックは

今回の震災でできたもの。こういう形で見分けることが可能でした。



更に、若干ながら地盤沈下している箇所も見受けられました。建物自体には影響は

ないけど、こういう隙間にネズミが巣を作るから良いものではない、という話もあり

喫緊ではないものの対応を考える方がよさそうだと思いました。来年のテーマかな。



あとは非常階段のコンクリが、内側から赤くなっているのも職人さんに指摘されて

ちょっと気になりました。水が浸入しているのだろうか。来年どこかで調査しようか?



新しいと思って油断してましたが、細かく見れば色々気になるところは出てきますね。

大きな物件なのでこまめにメンテナンスをしておいた方が、結果として安上がりに

なるだろうという感じです。来年は健康診断を行おうと思います。



札幌8棟目。これが一番クラックが増えていました。建物の施工が今一つだったので

あろうと予想します。クラックは明らかに増え、おいおいと思う大きなクラックも

ありました。巷の話だと、RCの地震保険は出づらいということでしたが、この物件は

見た感じ被害がけっこうありそうです。

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本格的な大規模修繕を来年にでもやろうと思っていますが、今年も応急処置はします。

台風で雨が吹き込んだ原因になったと思われる換気口は、要シーリング打ち直し。

タイルが浮いている箇所はエポキシ注入して補強。コーキングが劣化している箇所は

打ち直し。そのくらいのことはやりましょうと言う感じで。



イメージが悪かった共用部の外廊下。スリップも取れて防水機能もほぼなくなって

いましたが、今回そこは工事を依頼してありました。そして私が行くと、もう工事が

完了しておりました!



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だいぶイメージ良くなりました。でも、共用部の塗装をしないと、見栄え的には微妙。

でも今回はそこまでの予算は考えていないので、来年に持ち越しです。

これで防水機能も復活し、外廊下は滑り止め機能もつきました。いい感じになったと

思いますので、冬の様子を見たいと思います。



とりあえず、甚大な被害こそなかったけど、気になるところはいくつもありました。

札幌は天災が少ないなんて言ってましたが、日本全国そんな神話があるところは

どこにもなくなってしまったなあという印象です。災害大国日本の宿命です。

保険や地域分散などの対策を練った方がいいなと思いました。

あ、でもいくら分散とはいっても、海外のコンドミニアムは薦めないよ!(自虐)

それと、また台風が来るから私自身今日東京に戻れるかとっても不安だよ!(汗)



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posted by ひろ* at 09:25 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月11日

札幌保有物件の地震の被害が見えてきたので、地震保険の申請を検討する。

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地震の被害状況のまとめと、地震保険についての話です。



札幌8棟目の被害状況もようやく見えてきました。他の物件と比較して、基礎のヒビが

大きく入っているように見えます。ダメージが大きいような雰囲気です。

クラック

ちょっと嫌な感じ・・・。



この写真は私が個別に依頼している清掃業者さんが気を利かせて撮影してくれました。

震災当日か翌日くらいからすぐに業務再開しており、大変心強かったです。感謝。



札幌8棟目は、やっと管理会社さんが機能し始めたみたいですが、まだ正常な状態での

連絡とは言い難く、レスポンスが良いとは言えません。一番急がなくてはならない物件が

一番連絡が取れないという悩ましい状態ですが、現場の状態をおもんばかるならば、

今はいたずらに急かしたりはしない方がいいでしょう。あちらから連絡が来るのを

待ちたいと思います。



それから、札幌5棟目もこの清掃業者さんが写真を撮影して送ってくれました。

管理会社さんからの報告の通り、全体として大きな被害はないのですが、詳しく見ると

基礎のクラックが前より増えているような印象を持ちました。この物件、あまり地盤が

良くないという下馬評の●区にあるので、仕方ないですね。



東日本大震災の経験からすると、たぶんこれも被災で一部損と認定されるのではないかと

考えられます。これからどんな不具合が出てくるかわかりませんので、地震保険で

修繕の原資を確保しておきたいところです。



札幌7棟目もクラックは増えていたことが写真で確認できました。清掃業者さんと

管理会社さんの両方が写真を送ってくださいました。ちなみに管理会社さんは旭川にも

管理物件があり、昨日だか一昨日だかに早速そちらに出かけていったようです。

仕事への復帰が早くてびっくりです。信号とか途中動いてなかったりしないかしら。



札幌6棟目は、外観に関しては問題ない旨が管理会社さんより連絡ありました。

ただ、基礎のクラックなどがわかる写真は存在しなかったので、そういうのがあるか

再度問い合わせてみようと思います。この業者さんも、売買案件とか週明けにやってると

聞いてますので、業務には復帰されていると考えております。



東日本大震災の時は、自宅の基礎に3〜4箇所ほどのひび割れが確認できました。

この状態で一部損が認定されております。今回も基礎は数箇所のひびが確認できるので

当時の基準通りの運用であれば、たぶん一部損になるのかなと予想しております。



札幌は災害が少ないという評判だったので、地震保険に入っていない方もいらっしゃると

思いますが・・・もし入っている方であれば、地震保険を適用できる範囲の被害なのかを

一度チェックしてみると良いと思います。基礎のひび割れが被災前よりも増えているのが

目視で確認できるのであれば、可能性はあると思います。



被災された皆様、ショックも大きいと思いますが、生活が落ち着いたタイミングで

地震保険などの情報収集をなさると良いと思います。被害があるのに申請できないと

思ってしまうのはもったいないです。入居者様により良い生活をご提供するためには

その原資が必要です。



東日本大震災の時は、地震保険コンサルみたいな人が成功報酬30%とか40%とかで

保険申請できるかのチェックや申請代行業務を行っていたようです。確かにそういう人に

依頼した方が安心なのかもしれませんが、慣れれば自分だけでも十分に判断できます。

勿体ないので、是非知識を付けてご自身で申請されることをお勧めします。



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