2018年06月18日

物件の維持管理の為に、管理会社さんと清掃業者さんに連携いただく。

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口を開けばそればっかりだねえと言われそうなのですが・・・

本当に周りの人には恵まれていると思います、私。



札幌の物件は今現在4棟あり、それぞれ別の管理会社さんに管理を依頼しております。

札幌7棟目は売買したのと別の管理会社さんに依頼しました(切り替えたばかりの

管理物件を売却してしまったので、そのお詫びに)が、それ以外は仲介してくださった

業者さんが管理も是非ということだったので、それぞれ購入と管理を同じところに

依頼しています。



そして、その管理会社さんが入れる清掃とは別に、私が独自に別の清掃業者さんに

清掃を委託しております。この清掃業者さん、清掃結果を写真撮影して送付してくれたり

仲介業者さんが見ている賃貸募集のサイトの内容と現地を比較してくださり、条件として

登録されていないところの指摘や、周囲の賃貸物件と比較しての募集条件の弱いところの

報告などもしてくれます。これが結構助かるんですよねえ。



で、今まではその清掃報告を私が確認して、問題がありそうなところに関してのみ

管理会社さんにこちらから転送するという流れを取っておりました。そりゃあもう、

どこの馬の骨ともわからない人からの清掃報告を直接管理会社さんが受けるなんて

普通に考えたら対応してくれるわけがない、と思っていましたので。



しかし、札幌8棟目を購入する時に、その管理会社さんと条件について話し合いを

している最中に、ちょっと考え方が変わる発言が先方からありました。清掃業者さんは

こちらで入れるので手配不要ですという話をした際に「一度その清掃業者さんと話を

させて貰えませんか?うちとしても連携できるところは連携したいので」と言って

くださったのです。え、自分で手配してない清掃業者さんと連携しちゃうんですか?

私の中ではけっこう衝撃的でした。



そこの管理会社さん、良くも悪くも管理は俗人的なところがあるようでして。

色々なことがあまり定型化できていないようなのです。今回の私との管理契約を契機に

もうちょっと会社としてのシステム化を考えないといけないなあ、みたいな感じでした。

今までは24h管理の仕組みも導入しておらず、全部自社で担当さんが交代で電話を

受けていたみたいですし、雪庇落としも業者さんに頼まずスタッフの人が自分で屋根に

登って対応していたらしいです。しかもオーナーにその費用を請求することもなく。

なんかそれはそれですごいなあと思いました。



そんな管理会社さんから、清掃業者さんと打ち合わせをさせてほしいという依頼が

ありましたので、清掃業者さんにその旨伝え快諾いただきました。そして直接両社で

話し合った結果、私が受けている清掃報告を管理会社さんでも同時に受けたい、と。



私は結構メールを放置してしまうところがあります。サラリーマンもしていますし、

なんだかんだといつもバタついているので、ついメールの返信が漏れてしまうという

問題があります。清掃業者さんと管理会社さんが連携してくれて、結果に応じて

いい感じに動いていただけるなら、それが一番いいなあと私自身も思いました。



結論として、管理会社さんと清掃業者さんと私が所属するLINEグループを作って

そこで清掃報告を受けるという流れにしました。LINEやFBのメッセンジャーは

即時性を求めるやり取りには向いているし、清掃結果は後から見直したりすることも

基本的にはないためです。



記録として残しておきたい(後から検索してその時のことを調べたりするような)内容に

関しては、LINEやFBのメッセンジャーなどのSNSは不向きと私は考えます。

なぜなら、検索機能がしょぼすぎるからです。確定申告時に「あれ、これって何の

経費だっけ?」と調べるのがすごく大変です。しかしコミュニケーションツールとしては

とても便利なので、清掃結果を受けてどうするこうするというやりとりをするのには

向いていると思います。清掃結果を受けて見積がどうのこうのという話になったら、

それだけメールで送ってくださいという流れにすれば良さそうだ、と考えました。



さて、東京8棟目がその考えになるなら、他の物件も同じことができないかと考えたく

なるのは必然です。札幌6棟目の管理会社さんは自社で何かと抱え込みたがる傾向が

あるので(こちらで清掃業者さんを入れるのもちょっと嫌がっていた気がします)、

相談しないことにしますが、それ以外の札幌5棟目と札幌7棟目はそういう連携に対して

柔軟にやってくれそうなので、相談してみることにしました。



札幌7棟目の管理会社さんは、元々清掃業者さんからの指摘内容は清掃業者さんより

直接連絡してくれて構わないという運用を許容してくださっていました。しかし、

一回くらいはそういう形で動けた時もありましたが、ルーティンワークではないので

いつしかそんな運用も忘れられていました。



今回、LINEグループで清掃報告ができることがわかったので、それであればと

札幌7棟目の管理会社さんにもLINEグループ作っていいか確認をしました。

こちらも快諾いただきまして、同じような運用を始めることができました。



札幌5棟目の管理会社さんに関しては、元々FBを使った物件の管理なども行って

おりますので、そういう意味では抵抗はないだろうと思っておりました。

ただ、私自身が前述の検索性の悪さを気にして、FBを活用した物件管理ではなく

メールでの連絡を採用しているというところがありまして、その点が悩ましいです。



清掃業者さんの清掃報告を受けることは歓迎だけど、もしそれを実現するのであれば

できればFBを使った物件管理に切り替えて貰えないか、という相談がありましたので

これに対してどうジャッジするかを現在考えているところです。

基本FBにして、この内容だけはメールでも送って貰えますかと個別に依頼するのが

いいのかなあと考えております。相談してみよう。



清掃業者さんからの報告をLINEグループに切り替えたことで、対応がスピーディーに

なったような気がします。私自身も、メールで来ているとどうしても後回しにしがちな

諸々のやりとりを多少優先させることが出来ますし、悪くないなあという感じです。



ちなみに、これも清掃業者さんから提案いただいたのですが、チャットワークという

ビジネス向けのチャットツールを使うというのが個人的にはベターな案と思います。

検索機能がきちんとしているので、即時性と検索性が両立されているツールです。

サラリーマンの仕事で多少使っているので、その良さは理解しています。

ただ、管理会社さんが使ったことがないだろうという点を考慮し、今回は見送りました。



本当は管理会社さんとToDoリストを共有できたりすると良いんですけどねえ。

私自身もすぐ色々忘れてしまいますし・・・。



結果として、管理委託している4社中3社が、私が勝手に頼んだ清掃業者さんとの連携を

快諾してくれたことになります。柔軟にいろいろ対応していただける皆様とお仕事をする

ことができて、私はやっぱり周りの人に助けられているなあと改めて思いました。

一人では何もできません。今後とも皆様に頼りながら生きていきます(笑)



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月01日

昨日いっぱいをもって管理会社さんを変更しました。

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昨日は札幌1棟目&3棟目の管理会社さんの管理最終日でした。

本日より新管理会社さんにてこちらの管理がスタートします。



以前のブログに書いた通り、いろいろと思うところがあり管理会社さんを変更することに

決断しました。購入した時に管理を切り替えたことはあったのですが、それ以外の

なんでもない時に管理を変えたのはこれが初めてです。そう考えると、管理会社さんには

比較的恵まれているようです。



旧管理会社さんに管理変更を通知した後、新管理会社さんを決定し、あとはお互いに

引継をよろしくお願いしますという形で進めていただきました。当初、新管理会社さんは

10月末の管理変更を目指したようですが、結局あとで報告いただいた内容によれば

11月末での切り替えに落ち着いたようです。



特にその後、管理変更に関して双方から報告を受けることはありませんでしたが、

11月に入ってから旧管理会社さんからの報告メールの中に「本件に関しては

新管理会社さんにて引き続き対応いただきます」「新管理会社さんに引き継ぎます」

といった文言がちらほら入るようになってきました。だんだんその時が迫ってきて

いるのだなと嫌でも意識せざるを得ませんでした。



引継が割とうまくいっているんだなと思えたのは退去予告が入った際のコメントでした。

タイミング的に新管理会社さんでのお仕事になるため、入居者様も新管理会社様に先に

退去予告を伝えた後、念のため旧管理会社さんに伝えるなどの配慮をいただいた

模様でした。いきなり退去からスタートってのも新管理会社さん的には微妙でしょうが

ここは腕を見せていただきたいところです。



こうして、徐々に管理切替に向けたムードになるにつれて、私としても寂しい思いが

去来するようになりました。なんせ、不動産投資を開始した直後からずっとお世話に

なり続けている会社さんですから・・・。スタッフの方とも長いお付き合いです。



個別にメールが来た際に、それぞれの方にご挨拶の返信をさせていただいたり、

社長にも昨日、これまでお世話になったこと、私をこうして育ててくれたことに

対する謝意と、切り替えた後もこれでご縁が切れるということではなく、引き続き

管理以外の面では相談に乗ってほしいという話をさせていただいたりしました。

(受け答えの感じでは、それを受け入れてくれるかは微妙な空気感でしたけど・・・

 まあ管理変更されたら面白くないでしょうし、そこは仕方ありません)



世の中、出会いがあれば別れもある、ってことなのだろうと思います。

今回は積極的に管理変更をしたかったわけではなく、ある種の不可抗力みたいな

ところもありました。逆に言えば、こういう話でもない限り、管理を変えるという

ことは考えなかっただろうと思います。ある意味、これも運命なのでしょう。



旧管理会社さん、今まで本当にありがとうございました。

できれば今後ともご縁は持たせていただければと思っております。



新管理会社さん、今後お世話になります。

札幌1棟目、札幌3棟目は少々ややこしい案件が多く大変だとは思いますので、

多くは求めませんが、家賃の回収だけは確実に対応して貰えればと思います。

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(2) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月25日

送金間違いって意外と起こるものだったりする。

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管理会社さんによる振込ミス。そんなの普通ないだろ〜と思いきや、ごくごくたまに

あったりするんですよ。私の場合2回ほど経験しました。皆様はどうでしょうか?



1回目は札幌1棟目と札幌3棟目を管理していただいている管理会社さんでした。

何年か前の話ですが、管理会社さんから電話がかかってきたのです。何かと思ったら

「別の部屋の振込と間違えて振り込んでしまった」と・・・。そんなミスもあるんだと

びっくりしたことを記憶しています。



手違いで、同じ苗字の人の分を私のところに振り込んっでしまったという話でした。

残高を確認すると、私のところに入る予定の家賃よりもちょっと多めの金額です。

自分のところの送金が少なかったもう一人の方は肝を冷やしたことでしょう・・・。



この時は、私が家賃の差額を管理会社さんに振り込んで戻す、という対応をしたような

記憶がありますが、あまりはっきりとは覚えておりません^^;

たくさんの物件を管理していると、たまにはこういうこともあるんだなあということが

印象に残った一件でした。



そしてそれから数年が経過し、またまた同様のお話が発生しました。今回やらかしたのは

札幌4棟目の管理会社さんです。久々に社長から電話がかかってきたので、何かと思うと

そんな話題でした(笑)



聞くと、管理会社さんは今月から賃貸管理のシステムを導入したということでした。

今まではExcelで管理していたそうですが、管理戸数が増えてきてさすがにExcelには

限界を感じ始めていたということで、今回賃貸管理のシステムを新規導入したとのこと。

言われてみれば、今月から送金明細のフォーマットが変わっていました。以前よりも

見やすくなったなあという印象を持っておりましたが、あれはシステムから出している

送金明細だったのですね。なるほど〜。



で、そのシステムにまだ不慣れなところがあり、振込の処理を間違ってしまったという

お話でした。私のところには少し少なく振り込まれたということでして、今回改めて

不足分を振り込んでいるから、送金明細通りの金額になっています、というご連絡を

わざわざしていただいた次第です。



たぶん通帳に記帳するまで気が付かなかっただろうな、この話(笑)

そして通帳への記帳はたぶん数ヶ月に1回しかしないので・・・気づかないままに

話が終わっていた可能性もあります^^;



人間なのでミスをするのは当然です。そのミスに対して、どれだけ素早くリカバリを

することができるかが、その会社の底力を図る上で大事なのだろうと思っています。

特に送金ミスはお金に関する話なので、最優先で対応する必要があると考えます。

そういう意味では、札幌の管理会社さんはリカバリをきちんとすることができる会社と

考えることができます。管理選定に間違いはなかった、ということで。



(とか言いながら、札幌1棟目・3棟目の管理会社さん、今月末で変更なんです・・・)



こういうのって、逆もまたしかりというところがあると思っています。

私が逆の立場となった時、すべての仕事に優先で対応できるわけではありません。

優先して対応すべき事項はどれか、ちゃんと確認して順序良く対応する。

その辺、自分としても意識しなくちゃいけないなあと思いました。



そんなとこで、手短ですが今日のブログはおしまい!

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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月17日

札幌特有?の慣習、家賃スライドは札幌の需給バランスをよく表現している。

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札幌は「家賃スライド」の問い合わせが先月後半くらいからちらほらと入り始めました。

毎年恒例ですが、家賃スライドとは何かを書いてみます。



この時期になると、推薦入学(なのかな)で来年から大学生もしくは専門学校生に

なる方が、家探しを始めるタイミングがきます。自宅から通えない学生さんに関しては

当然ながら一人暮らしの物件を探す必要があります。早く決まったからということで、

早めに家を確保したい、でも今から3月までだれも住んでいない家に家賃を払うのは

けっこうつらい。そんな親御さんのためにあるのが家賃スライドという仕組みです。



家賃スライドでの入居をOKすると、契約自体は早いタイミングで締結するのですが

家賃の支払開始が3月からとなります。その間オーナーさんには家賃は入りませんが

それでも3月からの入居は確定するということで、空室におびえるくらいなら予約を

受けてしまった方がいいという方が、この家賃スライドで入居者様を確保します。



親御さんは家賃を払わずに3月からの住居を確保でき、オーナーさんは数ヶ月の

家賃を手数料として、3月からの入居を確定させる。お互いににメリットがある

契約形態となります。



・・・札幌の供給過剰っぷりの一端が垣間見える仕組みです(苦笑)



さて、私の場合この家賃スライドが来たらどうするかというお話に移ってまいります。

札幌については、札幌1棟目はファミリータイプなのでこういった問い合わせは無し。

札幌3棟目、札幌4棟目、札幌5棟目は単身間取りですので、案件に応じて考えます。



基本的な対応として、1月以降に家賃スライドの相談を受けた場合は、無条件で

受けてしまうことにしています。1月に来れば、せいぜい契約開始は2月からに

なりますので、1ヶ月なら誤差でいいとの判断です。



他方、年内に受けた場合は、ちょっと交渉をします。家賃発生を2月にできないか、

それが無理なら広告料を1ヶ月削らせてもらえないか、と。目安として、家賃スライドに

かける経費は2ヶ月くらいが望ましいというスタンスにしておりますので、そこに

収まるように組み立てていきます。どの物件でも広告料を2〜3ヶ月計上しているので、

そこから穴埋めして、結果として広告料+2ヶ月くらいに収まるように調整します。



ま、だいたいこの辺調整すると、仲介業者さんの実入りが少なくなってしまうので、

別の物件を誘導して終わるというパターンが多いんですけどね・・・^^;

動きが少ない時期とか、問い合わせが少ない物件であれば、条件交渉なしで受けるのも

一つの手法なのかもしれません。



やや話は脱線しますが、(以前ほどではないにせよ)札幌は広告料が高いことも

頭に入れて購入を検討してほしいと思っています。1回部屋を決めてもらうと、

2〜3ヶ月の広告料が出ていきます。その分を事業計画に組み込んで、計算を

していく必要があることにご留意ください。札幌を検討している方、要注意。



ともあれ、なるべく多く紹介してもらうためには、家賃スライドに対しても門戸を開く

必要があると思っています。大家さん受難の時代ですね、ほんと。まあでも四の五の

言っても空室で置いておくよりはマシかなと思うので、埋めていきたいと思います。

残る空室は札幌3棟目1室、札幌4棟目4室(退去予告を含む)、仙台1棟目1室。

74室中6室が空室というあまり芳しくない状況ですので、もっと気合を入れて

空室対策しなきゃなあ・・・。それにしても札幌4棟目が重い!

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月13日

札幌の物件を遠隔地から融資を引くために。

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札幌の物件を遠隔地に在住している状態で購入したい。

しかしそういうニーズに応えられる金融機関さんは多くありません。



なんだかんだ言って、私は今3棟の札幌物件を保有し、近々もう1棟決済します。

4棟も購入できたのだから、遠隔操作組としてはかなり頑張っている方だと思います。

しかし、まだまだ買いたいと考えた場合、ちょっと手持ちの金融機関さんが足りない、

という思いはあります。



まず、ここまで購入した金融機関さんを振り返ってみます。



札幌1棟目と札幌3棟目は、いわゆる全国対応可能なサラリーマンを狙い撃ちする

地銀さんで融資をしていただき、借りました。このスキームは、借入額が少ない時期は

有効に活用できるかと思います。金利はちょい高めですけど、そこはトレードオフ。



札幌4棟目は、東京にも札幌にも支店がある地銀さんで融資をしていただきました。

ここは札幌1棟目や札幌3棟目に融資してくれた地銀さんとは異なり、不動産に対して

そこまで積極的ではありません。通常であれば東京在住の個人に融資をするなどという

ことは考えてくれないと思います。足で稼いだ友人の紹介でした。



案件持ち込みから融資の内諾までに3ヶ月を要したことから、相当困難な融資で

あったのだろうということは想像に難くありません。本件、未だ恩義を感じておりまして

好条件での借換提案にも応じませんでした(後日金利は多少下げてもらいましたけど)。



そして今回決済する札幌5棟目(仮)は、北海道の信金さんから融資を受けます。

仙台法人を支店登記し、それによって融資を受けるという流れとなります。



これまたかなり珍しいパターンで、普通の信金さんだったら95%以上対応不可です。

本店が手の届くエリアにあり、代表者もいることがほとんどの信金さんの条件です。

今回のように、支店だけでも大丈夫なパターンはほとんどの場合ありません。

数字や紹介など、いろいろなタイミングがうまく重なったからこその結果と思います。

再現性があるかと言われると・・・微妙です^^;



さて、こんな条件を踏まえて、今後物件を購入したいと思った時にどうアプローチを

していくべきかを整理してみたいと思います。



金融機関さんの基本姿勢は

1.支店網の中に物件がある

2.支店網の中に債務者(法人の場合は本店)がある

3.耐用年数以内

という3点があるかと思います。個別の金融機関さんごとに、緩く運用しているところも

あるのはわかっていますが、あくまで一般論としてです。



まず、これら3点を満たす王道パターンは都銀さんでしょう。

仙台法人はもしかしたら可能性がありそうですが、私は住宅ローンの借り換えすら

都銀さんで否決される感じですので、あまり期待できません。

また、耐用年数も厳格に見るので、利回り主義な私としては使い勝手が悪いです。



それから、個人であればサラリーマンに貸すことを強化している金融機関さん。

エスオーエスとかスリーエスとか言われているあたりですね。以前はこのグループで

札幌に融資するところはカタカナ銀行だけだったのですが、最近はエスオーエスも

スリーエスもすべて札幌が対象範囲になっているようです。

※外資系エスは、遠隔地案件に調査料を請求するらしいですよ〜。



で、ここが使えると私も木造とかサクッと買えるのですが、今はちょっと厳しいです。

返済比率が異常に高い案件が紛れ込んでいるので、あれを何とかしないと無理そう。

実際、外資系エスにも漢字エスにも話を話をもっていって与信を見てもらいましたが

一律で厳しいという反応でした。



あとは政府系金融機関さんもターゲットになるかと思います。融資期間が15年と

短めに設定されるのが難点ではありますが・・・。



次に王道なのは、仙台もしくは東京に支店があり、札幌にも支店がある金融機関さん。

法人融資の方が好ましいので、仙台と札幌に支店がある地銀さんを当たりました。

手ごたえのありそうなところがいくつかありましたが、築古物件には一律で渋い顔。

木造を買おうとすると、なかなか厳しい・・・。



そこで目についたのが、民族系金融機関さん。地域にいくつもあった民族系の信組さんが

合併してできたという成り立ちから、意外と広域に支店網が広がっています。

ディスクロージャーを見ると、トップクラスに日本人が誰もいないので、いきなり

電話しても貸してくれる気がしない・・・とおじけづきましたが、やってみなくちゃ

わかりません。



そんなわけで、昨日アタックしてみました。その手の金融機関さん。

意外と普通に対応してくれそうな雰囲気はありましたが、金利は高いよとのこと。

そして、せっかくの広域支店網なのに「できれば宮城県内がいいです」と仰せになり

がくーんとした次第です。



ただ、不動産融資に対してはしっかりとした考え方があるように見受けられました。

他の金融機関さんが取り扱えないようなものを積極的に拾っているということなので

見合うものがあればぶつけてみたい、と感じた次第です。

簡易宿泊所とか対応できるようなので、面白い話があれば・・・かな?



耐用年数をあまり気にせず、うまくやってくれる金融機関さんを遠隔で探すのは

なかなか大変です。でも、宝くじを当てるよりは簡単なはず。引き続き対応を

進めて、融資に奇跡を起こしたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする