2020年04月22日

札幌の各物件の賃貸募集の動向は芳しくない状況が続く。

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新コロ時代の昨今、賃貸の動きもだいぶ影響されているように思います。

今はファミリーが全然動きがないらしいです。札幌だけかもしれませんけど。



新コロに起因する緊急事態宣言を受けて「最低7割、極力8割は人と接する量を減らす」

という政府の方針が出されました。少なくとも、私の周りの大家さん仲間の皆様は

8割以上人との接触を減らせているのではないかと、日々Facebookなど拝読させて

いただきながら思う次第です。



不動産賃貸業という業種は、比較的影響を受けにくいものと当初は思っておりましたが

これだけ経済活動を止める事態になると、そうも言ってられず・・・。じわじわと

影響は出始めております。



東京11棟目で2部屋、札幌8棟目で3部屋の退去は、民泊をその部屋でやっていた

法人さんから来ており、今後民泊で収益が見込めないから撤退するというお話でした。

これだけで月に30万以上の売上ダウンです。そして東京2棟目で家主滞在型民泊を

やっている方からも、家賃相談のジャブが打たれていると管理会社さんからは速報が

入っております。これ以外にも、東京12棟目で2部屋、札幌8棟目で2部屋の

民泊前提の賃貸があり、この辺は最悪全部退去になることを覚悟しなくてはなりません。



盤石な財務基盤があるとか、返済比率を低く保っているとか、そういう方なら良いですが

私は「何とかなるっしょ」と適当な購入の仕方をして、ある程度の稼働率がキープされる

前提での運用をしてしまっているので、危機感は持っています。今はその危機感を

お金を手元に集めるという方向に動かしていますが、賃貸付など別の方向にも展開する

必要はあるのだろうと認識しております。



さて、新コロの渦中にいる私達ですが、最近いくつかの管理会社さんと話をしました。

募集に対する引き合いってどうなの?というテーマです。特に札幌の空室が多いので

札幌の管理会社さん中心に聞いて回りました。空室があるところ中心なので、全部の

管理会社さんに聞いたわけではないですが・・・何かの参考になるかなと思ったので

共有したいと思います。



札幌6棟目&9棟目の管理会社さんは「全体的に反響が鈍くなっている状況」

「札幌6棟目はまだ問い合わせがある方だが、テナントはほぼ問い合わせなし」

「TV電話内覧の話が多い」「退去や引越は先延ばしが多くなっている」とのこと。

こんな報告がありながら、しれっと札幌9棟目のテナントの申込が入ったりするので

動きはわからないと言えばわからないですけどねえ。退去が先延ばしという話は

いい傾向だと思いますが、本当に経済的にきつくなって、単身の方が実家に帰るという

パターンが出てくる時が怖いです。今はまだそのフェーズに至ってないという

ことでしょう。



札幌7棟目の管理会社さんは「動きが少ない、特にファミリーはほぼ動きがない」

「現在の空室は長期戦を覚悟してほしい」ということでした。札幌6棟目と札幌7棟目は

両方ともファミリー物件ですが、札幌6棟目はまだ問い合わせがあるのに対して、

札幌7棟目はほとんど問い合わせがないようです。



札幌6棟目は家賃が安く生活保護などの属性が決して良いとは言えない方々向けの物件、

札幌7棟目は築10年ちょっとで法人契約も入るような一般的な属性の方々向けの物件、

という違いがその問い合わせ量の差を生んでいるのかもしれません。

(担当者さんの主観というか、報告の基準値の違いなんかもあるかもしれませんが)



札幌8棟目の管理会社さんは「ロナの影響もありやはり全体的な動きが弱い」

「現状、問合せ自体あまりない」「この時期に多くみられていた転勤等が見送られている

企業も多い」とのことでした。「テレワークで出勤を減らせ」と国から要請を受けている

企業が、この時期に転勤なんかさせていたら大変です。ですので、ご報告のあった内容は

ごもっともでしょう。ここもしばらく様子見となってしまいそうです。



現場から得られた情報を組み合わせると

・引越自体が減っており、お部屋探しも減っている

・現段階では、退去も自粛傾向にあり減っている

・ファミリーの方が動きが鈍い

・転勤も減っている

・低俗性より高属性の方が動きが鈍そう

といったところでしょうか。



空室は早く埋まってほしいというのが全国の大家さんの共通の願いのはずですが、

すぐに埋まる雰囲気はあまり感じられません。今は我慢の時期でしょうから、

耐えられるだけの資金力をつけておくことに尽きると思います。



しんどい時期が続きそうですが、しばらくは耐え忍ぶしかないでしょう。

皆さん、一緒に頑張りましょう!



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月07日

札幌物件の稼働率が低下中・・・テコ入れすべきはどこだ!?

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ふと気が付くと、札幌の稼働率が微妙に落ち込んできています。テコ入れ必要か?

各管理会社さんに一度話を聞いてみてもいいのかなと思った次第です。



札幌には現在、札幌5棟目〜札幌10棟目まで6棟保有しております。

札幌1棟目〜札幌4棟目までは、利益確定とか撤退とかそれぞれ理由はありましたが、

既に全部売ってしまいました。全物件とりあえず損はしていないので良かったです。



札幌5棟目は16部屋の木造物件。14%くらいの利回りで購入しております。

15年融資なのでどうかなと思いましたが、今のところ何とか回っている感じです。

現在、1部屋の空きがあります。鍵穴ボンドのせいで・・・(怒)



この物件は現在騒音問題も併発しているので、なかなか気を遣います。管理会社さんが

上手に対応してくれているので、鍵穴ボンド以上の問題にはなっておりませんが、

下手をすると追加の退去も出かねないので、繁忙期のうちに何とか埋めてしまいたいと

思っています。そこそこ反響はあり、キャンセルになったものの申込もいただいたことが

あるようですので、今の調子で進めれば何とかなるでしょう。



札幌6棟目は、4部屋のRC物件。こちらも1部屋の空きがあります。原状回復に

現在取り掛かっているところと思われます。なんせとんでもなく汚くされてしまいまして

中にはドアに穴が開いているなど汚損と呼んでも差し支えないようなものもあります。

部分的に火災保険の保険金を申請したりしているので、原状回復に時間がかかってます。



こちら、原状回復をとりあえず優先してやってしまった方がいいだろうと思いますが

今このブログを書くまで手が回っていないことに気が付いておりませんでした(汗)

至急管理会社さんと連絡を取り、動き始めようと思います。



札幌7棟目は17部屋のRC物件。これまた1部屋の空きがあります。昨年は1つも

動きがなかったのですが、今年に入ってから2部屋の退去が発生しています。



うち1部屋はすぐ管理会社さんが入れ替わりで決めてくださったのですが、すぐまた

別の部屋で退去予告。6年お住まいになった方なので、原状回復が痛いなと思いましたが

駐車場代3000円、家賃5000円くらいあげられる余地があるので、収益的には

むしろ悪くないか?とも思いました。



ここも管理会社さんにお任せしておけば、よしなに埋めてくださることでしょう。

物件自体に力はありますので、何とかなると思います。

管理会社さんに状況の共有をいただき、うまく進めていきたいと思います。



札幌8棟目は12部屋のRC物件。こちらは満室を維持しております。

民泊をやっている管理会社さんにお貸している部屋にて結露問題がありますが、

そちらはまだ動きがありません。見積はいただいたものの、具体的にどういう状況に

あるから、こういう工事が必要なのだという説明をいただきたい、としておりまして

その説明がまだないので動けておりません。



いずれにせよ、入居率という観点からは、今のところこちらの物件は問題なし。

仮に退去が出ても、民泊利用の法人さんに貸せば埋まるので、心配はしてないです。



札幌9棟目は12部屋の木造物件。壁が落ちたりしたのですが、何とか修繕も終わり

テナント1部屋と住居1部屋の2部屋が空きとなっています。そしてこちらは今まさに

決まるかもしれない確度の高い内見が!先日こちらは札幌に行った際に賃料設定など

いじってみたので、それがもしかしたら功を奏したかもしれません。決まれば満室。

テナントの賃料がでかいので、何とか決まってほしいところです。



札幌10棟目は築古木造戸建。ここは現在入居中です。特に心配事もありません。

安定しており、特にやることもなさそうです。



札幌は現在6棟62室を運営中ですが、うち空室は5部屋。稼働率91%です。

とはいえ、単身ばかりならまだしも、ファミリー2部屋、単身2部屋、テナント1部屋と

家賃の大きい物件が空いているので、あまり悠長なことは言ってられません。

テコ入れの優先度が高いのは札幌6棟目と見たので、まずはこちらから力を入れて

フォローをしたいと思います。繁忙期中に満室になればいいなと祈りつつ進めます。



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2019年03月28日

地震保険を申請することにしました。

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地震保険の申請を札幌で行いました。平成30年胆振東部地震の余震を受けての

申請となります。



2月21日。もう震災から半年が経過しようとして、皆がだんだんとこの地震のことを

忘れてきている中、まだ俺を忘れるなと言わんばかりのタイミングで余震が発生。

札幌市も確か震度4〜5程度を記録していたものと思います。この地震による直接の

被害はなかったように記憶しており、その点は幸いでした。



地震などの災害が発生しにくいことが札幌市の特徴であったのですが、先日の地震で

その安全神話は崩壊したと思います。日本全国、どこでも地震が起こると認識して

対応をしなくてはならないと考えます。



さて、私自身は本震の際に元々保有していた札幌5棟目〜8棟目までに関して、

地震保険の保険金を請求し、うち3物件で一部損が認められました。現地にて

鑑定人さんにご対応をいただいた職人の皆様、事務手続きを進めてくださいました

保険代理店さん及び保険会社さんに深く感謝申し上げます。



札幌9棟目と札幌10棟目は地震の後で購入していますので、震災の被害云々は

基本関係ないものと思っていましたが、今回の余震で少し不安になりました。

各管理会社さんからは、実用に耐えられないような被害はなく、特に修繕の必要は

ないという判断をいただいておりますが、管理会社さんも建物の状態を見るプロという

わけではないため、別の観点でのチェックが必要だろうと考えた次第です。



余震による被害があるかもしれないので、その点を確認いただくべく、現地にいる

草のもの(懇意にしている建築関係に強い業者さん)に現地確認を依頼しました。

私自身は4月になるまで札幌に行く予定がないため、基本的には大きな被害はないと

認識しつつも、地震保険の観点で言うと被害と認定される箇所があるかもしれない、

という目線です。また、札幌7棟目のように、素人が見たらそんなに大きな被害では

ないように見えるけど、実は放置しておくとちょっとまずい状態がある、などの見立てを

して貰わなくてはならないと考えた次第です。



草のものの簡単な調査では、地震保険は申請した方がいいのではないか、とのこと。

雪が降っているので詳細な状態はわかりませんので、雪融けの時期に地震保険を申請して

くれるなら、そこに同行して詳細確認と鑑定人さんへの説明を行うことができると

いう話になりました。お言葉に甘えて保険金申請の手続きを代理店さんにさせていただき

後は鑑定人さんと草のものとの間で話を進めていただくことにしました。



結果がどうなるかはわからないけど、あとは現地対応いただける草のものに任せます!

こういう時に動いてくださる人がいるのは本当にありがたいです。管理会社さんだけで

なく、別ルートの人がいるというのが更にありがたいことです。人に恵まれているなと

自分自身思います。だから多少失敗してもリカバリーできるんだろうな、と。

危なっかしい私を助けてくださること、感謝申し上げます。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月24日

震災復興の融資は公庫さんがよさそう。

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先日書いた被災地の融資について、いろいろと確認してみました。

その結果をここで共有したいと思います。



先日のブログで書いた通り、震災からの復興のために必要な資金を有利な条件にて

融資する制度があるということがわかったので、詳細について調査してみました。



まず、札幌市災害住宅補修資金貸付。こちらは札幌市の担当部署に電話してみたところ、

居住している人向けの制度であり、賃貸物件での適用は難しいと言うことでした。

やっぱりそうかー。ホームページを見ていて、連帯保証人の住居が札幌であることとか

書いてあったので、こりゃ本人も札幌でないとダメかなあと思っておりました。

予想通り。でもそれがわかっただけでも良しとします。



続いて日本政策金融公庫さんの災害復旧貸付。こちらについてもヒアリングしました。

個人事業主と仙台法人の2つで札幌物件を保有しているので、2つの支店さんで話を

伺いました。



まず、個人事業主として取引している某支店さんへ電話。数日前に融資実行をして

いただいたばかり
なのですが、快くお話を聞いてくださいました。



個人の無担保枠が埋まっていたとしても、この制度は別枠だからそれとは別の形で

融資をすることが可能ということでした。罹災証明書が必要となる、とのことです。

金利の話は特にしませんでしたが、ホームページにある通り設備であれば15年の融資が

可能になるようです。これは大きい。最近、不動産担保を入れても10年にしかならない

公庫さんですから、15年引けたらキャッシュフロー的には楽です。



融資を引いたばかりでしたが「見積と罹災証明書があればお申込いただけます」との

頼もしい回答でした。「どうせなら検討していた大規模修繕もまとめて見積もって

いただいて、融資相談したい」と伝えたところ、それも否定はしなかったので、

かなり積極的な印象を持ちました。ということで、試しに申し込もうかなと思います。

どうせなら民泊対応の火災報知器の分も見積に入れてしまおうかな?やらないと

いけない工事であることは間違いないですし。



続いて、仙台法人で取引している某支店さんへ。こちらは個人で取引している支店さんに

比べて固めの印象ですが、震災復興という点ではどうでしょうか。



まず、やはりそういう制度はあるということでした。ただし、金利は他の制度を

使った方が安くなるケースもあるとのことです。例えば不動産担保を入れた場合など。

「賃貸物件と言うことは、民間の金融機関さんで借入してますよね?」と聞かれたので

借りてますと回答したら、それだったらこっちの制度の方が安いかも、的なことを

仰っておりました。



確かに別枠ではあるものの、通常の審査と同様にその借入をすることでCFに問題が

ないかは審査します、と言ってました。また、同時に大規模修繕の分まで借りるかもと

ちらっと言ってみたところ、震災による被害の部分がどこかを査定して云々と仰って

おりました。やっぱり東京の某支店さんよりは固い印象です。東北というお国柄か?



こちらの支店さんだと、1度借りると「決算をまたいで効果が出ていることがわかったら

次の融資という流れになります」という回答をされるのが常でした。しかし、今回は

ちゃんと回るかの審査はすると言うものの、審査はしてくれるようです。震災から

復興するという意義があるからこその対応なのかな?と思いました。



札幌7棟目は築12年となり、今回の震災で嫌な感じのクラックが入ったり、内側に

水がしみ込んでいると思われる茶色いシミが出来たりしています。ここでしっかりと

大規模修繕してしまうことで、むこう15年は安心できるというメリットはありますし

築20年くらいで売却したいと考えた時に、それまで確実に建物の価値を保全できる、

というメリットもありますので、ここで一気にやってしまうのもありなのかなと

考えています。



ただ、本当は売却の少し前に大規模修繕というルートの方が安心なんですよねえ。

大規模修繕から8年経過した物件と、大規模修繕から2年経過した物件であれば

後者の方が購入する方は安心できると思うのです。



とりあえず、見積を取ってみるところから始めようかな・・・。

金額を見て考えればいいか。



何にしても、修繕の資金を公庫さんから借りる方向で動いてみようと思います。

また経過はブログで報告します。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月22日

被災からの復興のために使えるものを調査した。

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北海道の物件が被災してしまったことはもう仕方ありません。この震災をどう活用して

経営をより良い方向に向かわせるか。それが大事なことと思います。



「札幌は安全」と誰もが思っていたでしょう。しかし、いとも簡単にその神話は崩れ、

現在の札幌は被災地です。ほとんどの地域では日常を取り戻しておりますが、一部の

被害が大きかった地域ではまだ不便や苦労を強いられているものと思われます。

まずは心よりお見舞い申し上げます。



私の物件も、そういった大変な方々と比べれば大したお話ではないのですが、震災の

被害は受けております。地震保険の認定もありましたので、被害があったということは

保険会社さんも認めるところだということになるでしょう。



実際、結構嫌な感じのヒビも入っております。来春になるとは思いますが、それなりの

金額をかけて修繕を行わなくてはならない状況も一部の物件では起こっております。



どちらにしても大規模修繕はいずれどこかで行わなくてはならないのですから、これを

良い機会と捉え、そういった修繕に向かうということで考えたいと思っております。

何事も不平不満を言うだけなら簡単ですが、それをいかにして自分自身や自分の事業の

成長につなげることができるか、というのが腕の見せ所である、と。



というわけで、今からできることや今取り組んでみようと調査していることなどを

以下に記載してみたいと思います。



私の場合は地震保険にはもう加入しているので良いのですが、地震保険に加入して

いなかったとしたら、すぐに加入の手続きを取ったことでしょう。余震もだいぶ

収まってきましたが、いつ何があるかわかりません。東日本大震災の時も、宮城は

だいぶ余震が多かったと義母から聞いています。余震による二次災害への対応のためにも

そもそも次の震災が来た時の対応のためにも、速やかに地震保険に入ることと思います。



先日決済した札幌9棟目も地震保険に加入しましたが、その時代理店さんと話したところ

地震保険の問い合わせは非常に多くなっており、震災後に加入する人への対応で大変だと

いう話がありました。



次に、被災したことを証明して貰うための罹災証明書を発行して貰う手続きです。



札幌に関しては、札幌市のホームページに記載があります。

市税事務所に行って申請書(自身が行けない場合は委任状)を提出すると、後日

罹災証明書が送付されてくる仕組みのようです。現地調査もあるみたいですね。



罹災証明書を取得すると何かいいことがあるのか?という点については現在調査中です。

罹災証明書があると受けられる融資制度として、札幌市災害住宅補修資金貸付という

制度を発見しました。遠隔地の人が融資を受けられるかはホームページを見ても判断が

つきかねるのですが、保証人として道内在住の人を立ててほしいと書いてあるため、

ハードルが高そうです。しかも同等の収入を持つ人とか、けっこう条件が細かいです。

300万までという価格設定を見ると、一般の個人の人を対象にしているのでしょう。



しかし、300万までとはいえ、7年融資で金利が0.63%なら、借りられるなら

借りてしまう方がいいような気がします。札幌在住の大家さんであれば、検討をしても

いいのではないでしょうか。私ももう少し電話とかでヒアリングしてみるつもりです。



それから、こちらも詳細は未確認ですが、日本政策金融公庫さんが災害復旧貸付の制度を

作っているようです。



「北海道内に事業所を有し、平成30年北海道胆振東部地震により、当該事業所が

 被害を受けた方」

というのが条件のようですが、恐らく不動産賃貸業であれば賃貸物件が被害を受ければ

適用と言う考え方でいいのだろうと思います。



設備資金であれば、15年以内とのこと。直接貸付(公庫さんが自分で貸付を行う)で

あれば、通常の枠とは別枠で1.5億円の枠が設定されているようです。

これ、さりげなく書いてあるけどすごいと思いますよ。別枠で1.5億・・・強烈。

金利は特に書いてなかったですが、この手の貸付の場合は1%を切るケースが多いと

過去事例から推測できます。近々電話してもう少し細かい話を聞いてみるつもりです。



ちゃんと書いてないけど、この条件で出して貰うためには罹災証明書が必要になると

思われます。罹災証明書がどの局面で使えるかはわかりませんが、ひとまず出して

おいてもらって損はないでしょう。



それと、私自身の場合は札幌8棟目を直近で入手していたので、不動産取得税を支払う

必要が出てまいります。こちらについても、不動産取得税の納付用紙が送られてきた際に

震災の被害があった場合に取得税の減免や延納が可能かもしれないという記述が

ありましたので、実際どうなのか確認しました。



担当の方とお話した結果、震災前3ヶ月以内に取得した物件の場合は、何らかの措置が

制度として定義されているようでした。私は6/1に取得しているため、3ヶ月を

わずかながら超えているということで、その制度は適用にならず・・・。



何かそれ以外の手段はないですかと少し食い下がってみたところ、別の納税関係の部署に

話をふってくださいました。そちらの担当の方も、罹災証明書があれば何かしら

適用できる制度があるかもしれないというお話で、間違いがないよう詳細を調査して

改めてご連絡をいただけるということでした。



もし、金利なしで分納とか可能そうであれば、そういう方向で話を進めたいところです。

修繕が発生しているので、手元資金の流出は最小限にしておきたいと思いますから。



そんな感じで、調べればいろいろと災害からの復旧のために活用できそうな制度が

あることはわかりました。ここに挙げた以外の制度も、もしあるようでしたら是非

コメント等で教えていただければと思います。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする