札幌にもとうとうスマートメーターが。

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札幌１２棟目の管理会社さんから電気のメーターがスマートメーターになったことに伴い

運用変更する旨のご連絡がありました。とうとう札幌にもその波が届いてしまったか。



最近の話なんですけどね、電気は契約していなければ使えないんですよ・・・。



すごく常識的なことをさも立派なノウハウかのように臆面もなく書いてしまいましたが

これに対して「そうそう、そうなんだよね」と膝を打つ人も実は割といるのでは？



そう、スマートメーター。電力会社さんが推進している遠隔で電気の開始・停止が

制御できるやつです。あれのせいで冒頭に書いたようなどこでどや顔したものか

わからない話が本当にどや顔になってしまったのですよ。



空室の内見をして貰うには電気が必須です。電気が通っていないと、昼間であれば

問題はないけど夜の内見ができません。それだけで機会損失になってしまいます。

これは大変勿体ないことです。



これまでは、退去後で電気の契約がない場合も、なぜか電気が使えることがありました。

現場で電気を止める処理をしないと電気が止まらないためです。電力会社さんは

メーターの検針の時に、契約がないけど電気のメーターが動いてそうな家を見つけたら

契約してくださいとポスティング、それでも契約がなければ次は電気を止める、みたいな

動きをしていたのだと思います（想像を含んでいますので事実は違うかもしれません）。



空室の場合、内見で使われるメーターはごく微量です。なので、そういったメーターの

チェックもスルーできて、結果として何もおとがめなしというオチになっていたものと

思われます。結果として、電気の契約をするのを忘れていても、それなりに電気が

使えている状態が生み出されていたものと思われます。



勿論、いいことではありませんので、ちゃんと契約するのが正しいですが・・・。

どうしても忘れてしまいがちなところもあり、機会損失がないという意味では

ありがたかったです。



ところが、東京では今ほとんどスマートメーター化されたので、契約が切れたら

すぐに電気がリモートで遮断されるようになりました。これによって、内見のために

電気を通すことは必ず行う必要があるということになりました。

正しい姿ですし、当然のことだとは思うのですが・・・私のようなずぼらな人間は

内見用に契約をすることを忘れがちなもので・・・。そのくせして、先日のように

契約しようとしたら供給地点が特定できないとか言い出して開通が遅れまくるしで

なにも便利になっとらんやんけと憤っております。ほんと勘弁していただきたい。



まあでも、そういう悩みがあるのは東京くらいだったんですけど、とうとう札幌にも

やってきてしまいあｍした。それを知ったのは札幌１２棟目の管理会社さんからの

ご連絡でした。



曰く、スマートメーターが導入されるため、今後は電気の契約が解除になる都度

通電を遮断するとの通知が電力会社さんからあったそうです。これに伴い、

管理会社さんとしては都度契約をしなくてはならず、その費用はオーナーさんに

お支払いいただかざるを得ないので、そのように運用を変更することにご理解を

いただきたい、という内容でした。



なるほどねー。東京で慣れてるのでまあそりゃそうだなって感じではありますが、

いよいよ札幌にも来てしまったか・・・という残念な気持ちの方が強いかな。

これで電力会社さんの業務が効率化され、利用者に還元されるのであればいいのですが

還元されないでこれだけだったら嫌な感じになるだろうなと思います。



管理会社さんはこういった話をしっかり伝えてくれるのでありがたいですね。

他の管理会社さんからはまだそういう連絡は届いておりません。

（タイミングの問題とか運用の違いとかの要因かもしれません）



何にしても、とうとう札幌にも来てしまったか、スマートメーター・・・

という気持ちでいっぱいになったのでした。せめて消費者がスマートメーターで

メリットを享受できるようによろしくお願い致します。



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雪害多すぎの札幌物件、そして対応もまだ時間かかりそう。

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今年の札幌の降雪量は異常なものでした。そのせいで、様々な追加費用が発生しました。

そしていまだにその対応が終わりません・・・。



今年の札幌は記録的な降雪となりました。私はこの冬札幌に一度もいけませんでしたが

とにかく尋常ではない雪の量で、ＪＲは何日も運休する、道路は例年以上に雪で埋もれて

車線が減り激しい渋滞で交通は麻痺、札幌に不動産を所有して１０年以上が経過しますが

ここまでの降雪は初めての経験です。



そのせいで、私の保有している札幌物件も、例年発生しない経費や想定外の故障が

たくさん発生しました。



札幌６棟目

・緊急の除排雪

・雪の重みによる窓ガラスの破損



札幌７棟目

・緊急の除排雪

・雪の重みによるゴミステーションの破損



札幌１０棟目

・雪の重みによる窓ガラスの破損



意外と、札幌８棟目や札幌９棟目といった入居付の観点では問題児の物件たちが

雪に関しては大きな被害が出ていないのです。家賃の面であまり貢献出来てないから

せめてこのくらいは頑張るよと物件も思ってくれているのでしょうか（笑）



一番被害が大きかったのは札幌６棟目でした。狭い通路の奥まったところにあるので

小さい車しか入れず、庭から雪を手で運び出さなくてはならないということで

４部屋の小さなアパートなのに除排雪に１０万以上かかってしまいました。

そして除排雪したにも関わらず、その後も強烈な雪の量で、結局雪の重みに耐えきれず

窓ガラスが壊れてしまうという・・・。それが困るから除排雪したのに、結局壊れたので

悲しい気持ちになったものでした。



札幌７棟目は駐車場の敷地が広いので毎月１０万で除排雪を定期的に依頼しています。

正確には、除雪のみで排雪はせず、雪は敷地内の特定の箇所に積んでありました。

しかし今年の尋常でない量の雪のせいで、雪をためておく場所からもあふれてしまい

生活に支障が出るレベルになってしまいました。なので、緊急で臨時の排雪作業を

行うことになりました。



最後の最後で被害が出たのが札幌１０棟目の戸建です。雪が降りまくってるじきは

大丈夫だったのですが、３月になって少し暖かくなった時に雪解けでやられました。

屋根から大量の雪が落ちてきて庭に堆積、その重みで窓ガラスが割れた次第です。



雪は意外と重たくて、どんどん積もります。窓ガラスを覆わんばかりに雪が積もり

圧をかけてきて、窓がその圧に耐えきれずに割れるという形です。

東京に住んでるとなかなか想像できない事態です・・・。



とにかく例年より過剰に雪害が多かったのですが、事後処理も時間がかかっております。

いずれの件も、まだ対応が完了しておりません。



札幌６棟目は窓ガラスの破損が発生していますが、空室だからとりあえず養生して

やり過ごしています。管理会社さん曰く「雪解けしたら対応します」とのことですが

雪解けしないと見積すらも出てこないってことなのだろうか・・・。管理会社さんに

確認したところ、業者さんに確認して連絡するとのことでした。



札幌７棟目は早々に見積も届き、その時点で「雪が解けてからの対応になります」と

明言されておりました。なので、ここに関しては工事待ちのステータスとなります。

ゴミステーションも蓋をしにくいというだけなので、致命的な問題ではないことから

雪解け後の対応でも何ら問題はないだろうという判断をしています。



札幌１０棟目は入居中なので至急対応しないとまずいと思っていたのですが、

管理会社さん曰く、窓はとりあえず養生してあり、雪が解けてから打ち合わせして

作業に入るとのことです。入居者様もそれでいいと言ってくれたそうでした。

窓ガラスがなくなり、仮養生してあるだけだから、結構寒いと思うけどなあ・・・。

私だったらすぐ直してほしいって言ってしまいそうです。

あと、業者さんも忙しいみたいで、時間がとりづらいようでした。ま、それもそうか。

私の物件だけでも「雪が解けたら工事」が３か所あるのだから、同様の状態の物件が

かなりの数あるんだろうなと思いますし。



どうこう気をもんでも仕方ないので、現地で入居者様が困っていないことを前提に

のんびり待とうと思います。雪害への対処はまだまだ終わらない・・・。



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札幌の各物件の賃貸募集の動向は芳しくない状況が続く。

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新コロ時代の昨今、賃貸の動きもだいぶ影響されているように思います。

今はファミリーが全然動きがないらしいです。札幌だけかもしれませんけど。



新コロに起因する緊急事態宣言を受けて「最低７割、極力８割は人と接する量を減らす」

という政府の方針が出されました。少なくとも、私の周りの大家さん仲間の皆様は

８割以上人との接触を減らせているのではないかと、日々Facebookなど拝読させて

いただきながら思う次第です。



不動産賃貸業という業種は、比較的影響を受けにくいものと当初は思っておりましたが

これだけ経済活動を止める事態になると、そうも言ってられず・・・。じわじわと

影響は出始めております。



東京１１棟目で２部屋、札幌８棟目で３部屋の退去は、民泊をその部屋でやっていた

法人さんから来ており、今後民泊で収益が見込めないから撤退するというお話でした。

これだけで月に３０万以上の売上ダウンです。そして東京２棟目で家主滞在型民泊を

やっている方からも、家賃相談のジャブが打たれていると管理会社さんからは速報が

入っております。これ以外にも、東京１２棟目で２部屋、札幌８棟目で２部屋の

民泊前提の賃貸があり、この辺は最悪全部退去になることを覚悟しなくてはなりません。



盤石な財務基盤があるとか、返済比率を低く保っているとか、そういう方なら良いですが

私は「何とかなるっしょ」と適当な購入の仕方をして、ある程度の稼働率がキープされる

前提での運用をしてしまっているので、危機感は持っています。今はその危機感を

お金を手元に集めるという方向に動かしていますが、賃貸付など別の方向にも展開する

必要はあるのだろうと認識しております。



さて、新コロの渦中にいる私達ですが、最近いくつかの管理会社さんと話をしました。

募集に対する引き合いってどうなの？というテーマです。特に札幌の空室が多いので

札幌の管理会社さん中心に聞いて回りました。空室があるところ中心なので、全部の

管理会社さんに聞いたわけではないですが・・・何かの参考になるかなと思ったので

共有したいと思います。



札幌６棟目＆９棟目の管理会社さんは「全体的に反響が鈍くなっている状況」

「札幌６棟目はまだ問い合わせがある方だが、テナントはほぼ問い合わせなし」

「ＴＶ電話内覧の話が多い」「退去や引越は先延ばしが多くなっている」とのこと。

こんな報告がありながら、しれっと札幌９棟目のテナントの申込が入ったりするので

動きはわからないと言えばわからないですけどねえ。退去が先延ばしという話は

いい傾向だと思いますが、本当に経済的にきつくなって、単身の方が実家に帰るという

パターンが出てくる時が怖いです。今はまだそのフェーズに至ってないという

ことでしょう。



札幌７棟目の管理会社さんは「動きが少ない、特にファミリーはほぼ動きがない」

「現在の空室は長期戦を覚悟してほしい」ということでした。札幌６棟目と札幌７棟目は

両方ともファミリー物件ですが、札幌６棟目はまだ問い合わせがあるのに対して、

札幌７棟目はほとんど問い合わせがないようです。



札幌６棟目は家賃が安く生活保護などの属性が決して良いとは言えない方々向けの物件、

札幌７棟目は築１０年ちょっとで法人契約も入るような一般的な属性の方々向けの物件、

という違いがその問い合わせ量の差を生んでいるのかもしれません。

（担当者さんの主観というか、報告の基準値の違いなんかもあるかもしれませんが）



札幌８棟目の管理会社さんは「ロナの影響もありやはり全体的な動きが弱い」

「現状、問合せ自体あまりない」「この時期に多くみられていた転勤等が見送られている

企業も多い」とのことでした。「テレワークで出勤を減らせ」と国から要請を受けている

企業が、この時期に転勤なんかさせていたら大変です。ですので、ご報告のあった内容は

ごもっともでしょう。ここもしばらく様子見となってしまいそうです。



現場から得られた情報を組み合わせると

・引越自体が減っており、お部屋探しも減っている

・現段階では、退去も自粛傾向にあり減っている

・ファミリーの方が動きが鈍い

・転勤も減っている

・低俗性より高属性の方が動きが鈍そう

といったところでしょうか。



空室は早く埋まってほしいというのが全国の大家さんの共通の願いのはずですが、

すぐに埋まる雰囲気はあまり感じられません。今は我慢の時期でしょうから、

耐えられるだけの資金力をつけておくことに尽きると思います。



しんどい時期が続きそうですが、しばらくは耐え忍ぶしかないでしょう。

皆さん、一緒に頑張りましょう！



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札幌物件の稼働率が低下中・・・テコ入れすべきはどこだ！？

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現在１５位です。昨日今日は冬らしい寒さになりましたね。

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ふと気が付くと、札幌の稼働率が微妙に落ち込んできています。テコ入れ必要か？

各管理会社さんに一度話を聞いてみてもいいのかなと思った次第です。



札幌には現在、札幌５棟目〜札幌１０棟目まで６棟保有しております。

札幌１棟目〜札幌４棟目までは、利益確定とか撤退とかそれぞれ理由はありましたが、

既に全部売ってしまいました。全物件とりあえず損はしていないので良かったです。



札幌５棟目は１６部屋の木造物件。１４％くらいの利回りで購入しております。

１５年融資なのでどうかなと思いましたが、今のところ何とか回っている感じです。

現在、１部屋の空きがあります。鍵穴ボンドのせいで・・・（怒）



この物件は現在騒音問題も併発しているので、なかなか気を遣います。管理会社さんが

上手に対応してくれているので、鍵穴ボンド以上の問題にはなっておりませんが、

下手をすると追加の退去も出かねないので、繁忙期のうちに何とか埋めてしまいたいと

思っています。そこそこ反響はあり、キャンセルになったものの申込もいただいたことが

あるようですので、今の調子で進めれば何とかなるでしょう。



札幌６棟目は、４部屋のＲＣ物件。こちらも１部屋の空きがあります。原状回復に

現在取り掛かっているところと思われます。なんせとんでもなく汚くされてしまいまして

中にはドアに穴が開いているなど汚損と呼んでも差し支えないようなものもあります。

部分的に火災保険の保険金を申請したりしているので、原状回復に時間がかかってます。



こちら、原状回復をとりあえず優先してやってしまった方がいいだろうと思いますが

今このブログを書くまで手が回っていないことに気が付いておりませんでした（汗）

至急管理会社さんと連絡を取り、動き始めようと思います。



札幌７棟目は１７部屋のＲＣ物件。これまた１部屋の空きがあります。昨年は１つも

動きがなかったのですが、今年に入ってから２部屋の退去が発生しています。



うち１部屋はすぐ管理会社さんが入れ替わりで決めてくださったのですが、すぐまた

別の部屋で退去予告。６年お住まいになった方なので、原状回復が痛いなと思いましたが

駐車場代３０００円、家賃５０００円くらいあげられる余地があるので、収益的には

むしろ悪くないか？とも思いました。



ここも管理会社さんにお任せしておけば、よしなに埋めてくださることでしょう。

物件自体に力はありますので、何とかなると思います。

管理会社さんに状況の共有をいただき、うまく進めていきたいと思います。



札幌８棟目は１２部屋のＲＣ物件。こちらは満室を維持しております。

民泊をやっている管理会社さんにお貸している部屋にて結露問題がありますが、

そちらはまだ動きがありません。見積はいただいたものの、具体的にどういう状況に

あるから、こういう工事が必要なのだという説明をいただきたい、としておりまして

その説明がまだないので動けておりません。



いずれにせよ、入居率という観点からは、今のところこちらの物件は問題なし。

仮に退去が出ても、民泊利用の法人さんに貸せば埋まるので、心配はしてないです。



札幌９棟目は１２部屋の木造物件。壁が落ちたりしたのですが、何とか修繕も終わり

テナント１部屋と住居１部屋の２部屋が空きとなっています。そしてこちらは今まさに

決まるかもしれない確度の高い内見が！先日こちらは札幌に行った際に賃料設定など

いじってみたので、それがもしかしたら功を奏したかもしれません。決まれば満室。

テナントの賃料がでかいので、何とか決まってほしいところです。



札幌１０棟目は築古木造戸建。ここは現在入居中です。特に心配事もありません。

安定しており、特にやることもなさそうです。



札幌は現在６棟６２室を運営中ですが、うち空室は５部屋。稼働率９１％です。

とはいえ、単身ばかりならまだしも、ファミリー２部屋、単身２部屋、テナント１部屋と

家賃の大きい物件が空いているので、あまり悠長なことは言ってられません。

テコ入れの優先度が高いのは札幌６棟目と見たので、まずはこちらから力を入れて

フォローをしたいと思います。繁忙期中に満室になればいいなと祈りつつ進めます。



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地震保険を申請することにしました。

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地震保険の申請を札幌で行いました。平成３０年胆振東部地震の余震を受けての

申請となります。



２月２１日。もう震災から半年が経過しようとして、皆がだんだんとこの地震のことを

忘れてきている中、まだ俺を忘れるなと言わんばかりのタイミングで余震が発生。

札幌市も確か震度４〜５程度を記録していたものと思います。この地震による直接の

被害はなかったように記憶しており、その点は幸いでした。



地震などの災害が発生しにくいことが札幌市の特徴であったのですが、先日の地震で

その安全神話は崩壊したと思います。日本全国、どこでも地震が起こると認識して

対応をしなくてはならないと考えます。



さて、私自身は本震の際に元々保有していた札幌５棟目〜８棟目までに関して、

地震保険の保険金を請求し、うち３物件で一部損が認められました。現地にて

鑑定人さんにご対応をいただいた職人の皆様、事務手続きを進めてくださいました

保険代理店さん及び保険会社さんに深く感謝申し上げます。



札幌９棟目と札幌１０棟目は地震の後で購入していますので、震災の被害云々は

基本関係ないものと思っていましたが、今回の余震で少し不安になりました。

各管理会社さんからは、実用に耐えられないような被害はなく、特に修繕の必要は

ないという判断をいただいておりますが、管理会社さんも建物の状態を見るプロという

わけではないため、別の観点でのチェックが必要だろうと考えた次第です。



余震による被害があるかもしれないので、その点を確認いただくべく、現地にいる

草のもの（懇意にしている建築関係に強い業者さん）に現地確認を依頼しました。

私自身は４月になるまで札幌に行く予定がないため、基本的には大きな被害はないと

認識しつつも、地震保険の観点で言うと被害と認定される箇所があるかもしれない、

という目線です。また、札幌７棟目のように、素人が見たらそんなに大きな被害では

ないように見えるけど、実は放置しておくとちょっとまずい状態がある、などの見立てを

して貰わなくてはならないと考えた次第です。



草のものの簡単な調査では、地震保険は申請した方がいいのではないか、とのこと。

雪が降っているので詳細な状態はわかりませんので、雪融けの時期に地震保険を申請して

くれるなら、そこに同行して詳細確認と鑑定人さんへの説明を行うことができると

いう話になりました。お言葉に甘えて保険金申請の手続きを代理店さんにさせていただき

後は鑑定人さんと草のものとの間で話を進めていただくことにしました。



結果がどうなるかはわからないけど、あとは現地対応いただける草のものに任せます！

こういう時に動いてくださる人がいるのは本当にありがたいです。管理会社さんだけで

なく、別ルートの人がいるというのが更にありがたいことです。人に恵まれているなと

自分自身思います。だから多少失敗してもリカバリーできるんだろうな、と。

危なっかしい私を助けてくださること、感謝申し上げます。



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