2022年04月13日

雪害多すぎの札幌物件、そして対応もまだ時間かかりそう。

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今年の札幌の降雪量は異常なものでした。そのせいで、様々な追加費用が発生しました。

そしていまだにその対応が終わりません・・・。



今年の札幌は記録的な降雪となりました。私はこの冬札幌に一度もいけませんでしたが

とにかく尋常ではない雪の量で、JRは何日も運休する、道路は例年以上に雪で埋もれて

車線が減り激しい渋滞で交通は麻痺、札幌に不動産を所有して10年以上が経過しますが

ここまでの降雪は初めての経験です。



そのせいで、私の保有している札幌物件も、例年発生しない経費や想定外の故障が

たくさん発生しました。



札幌6棟目

・緊急の除排雪

・雪の重みによる窓ガラスの破損



札幌7棟目

・緊急の除排雪

・雪の重みによるゴミステーションの破損



札幌10棟目

・雪の重みによる窓ガラスの破損



意外と、札幌8棟目や札幌9棟目といった入居付の観点では問題児の物件たちが

雪に関しては大きな被害が出ていないのです。家賃の面であまり貢献出来てないから

せめてこのくらいは頑張るよと物件も思ってくれているのでしょうか(笑)



一番被害が大きかったのは札幌6棟目でした。狭い通路の奥まったところにあるので

小さい車しか入れず、庭から雪を手で運び出さなくてはならないということで

4部屋の小さなアパートなのに除排雪に10万以上かかってしまいました。

そして除排雪したにも関わらず、その後も強烈な雪の量で、結局雪の重みに耐えきれず

窓ガラスが壊れてしまうという・・・。それが困るから除排雪したのに、結局壊れたので

悲しい気持ちになったものでした。



札幌7棟目は駐車場の敷地が広いので毎月10万で除排雪を定期的に依頼しています。

正確には、除雪のみで排雪はせず、雪は敷地内の特定の箇所に積んでありました。

しかし今年の尋常でない量の雪のせいで、雪をためておく場所からもあふれてしまい

生活に支障が出るレベルになってしまいました。なので、緊急で臨時の排雪作業を

行うことになりました。



最後の最後で被害が出たのが札幌10棟目の戸建です。雪が降りまくってるじきは

大丈夫だったのですが、3月になって少し暖かくなった時に雪解けでやられました。

屋根から大量の雪が落ちてきて庭に堆積、その重みで窓ガラスが割れた次第です。



雪は意外と重たくて、どんどん積もります。窓ガラスを覆わんばかりに雪が積もり

圧をかけてきて、窓がその圧に耐えきれずに割れるという形です。

東京に住んでるとなかなか想像できない事態です・・・。



とにかく例年より過剰に雪害が多かったのですが、事後処理も時間がかかっております。

いずれの件も、まだ対応が完了しておりません。



札幌6棟目は窓ガラスの破損が発生していますが、空室だからとりあえず養生して

やり過ごしています。管理会社さん曰く「雪解けしたら対応します」とのことですが

雪解けしないと見積すらも出てこないってことなのだろうか・・・。管理会社さんに

確認したところ、業者さんに確認して連絡するとのことでした。



札幌7棟目は早々に見積も届き、その時点で「雪が解けてからの対応になります」と

明言されておりました。なので、ここに関しては工事待ちのステータスとなります。

ゴミステーションも蓋をしにくいというだけなので、致命的な問題ではないことから

雪解け後の対応でも何ら問題はないだろうという判断をしています。



札幌10棟目は入居中なので至急対応しないとまずいと思っていたのですが、

管理会社さん曰く、窓はとりあえず養生してあり、雪が解けてから打ち合わせして

作業に入るとのことです。入居者様もそれでいいと言ってくれたそうでした。

窓ガラスがなくなり、仮養生してあるだけだから、結構寒いと思うけどなあ・・・。

私だったらすぐ直してほしいって言ってしまいそうです。

あと、業者さんも忙しいみたいで、時間がとりづらいようでした。ま、それもそうか。

私の物件だけでも「雪が解けたら工事」が3か所あるのだから、同様の状態の物件が

かなりの数あるんだろうなと思いますし。



どうこう気をもんでも仕方ないので、現地で入居者様が困っていないことを前提に

のんびり待とうと思います。雪害への対処はまだまだ終わらない・・・。



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posted by ひろ* at 07:05 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月22日

札幌の各物件の賃貸募集の動向は芳しくない状況が続く。

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新コロ時代の昨今、賃貸の動きもだいぶ影響されているように思います。

今はファミリーが全然動きがないらしいです。札幌だけかもしれませんけど。



新コロに起因する緊急事態宣言を受けて「最低7割、極力8割は人と接する量を減らす」

という政府の方針が出されました。少なくとも、私の周りの大家さん仲間の皆様は

8割以上人との接触を減らせているのではないかと、日々Facebookなど拝読させて

いただきながら思う次第です。



不動産賃貸業という業種は、比較的影響を受けにくいものと当初は思っておりましたが

これだけ経済活動を止める事態になると、そうも言ってられず・・・。じわじわと

影響は出始めております。



東京11棟目で2部屋、札幌8棟目で3部屋の退去は、民泊をその部屋でやっていた

法人さんから来ており、今後民泊で収益が見込めないから撤退するというお話でした。

これだけで月に30万以上の売上ダウンです。そして東京2棟目で家主滞在型民泊を

やっている方からも、家賃相談のジャブが打たれていると管理会社さんからは速報が

入っております。これ以外にも、東京12棟目で2部屋、札幌8棟目で2部屋の

民泊前提の賃貸があり、この辺は最悪全部退去になることを覚悟しなくてはなりません。



盤石な財務基盤があるとか、返済比率を低く保っているとか、そういう方なら良いですが

私は「何とかなるっしょ」と適当な購入の仕方をして、ある程度の稼働率がキープされる

前提での運用をしてしまっているので、危機感は持っています。今はその危機感を

お金を手元に集めるという方向に動かしていますが、賃貸付など別の方向にも展開する

必要はあるのだろうと認識しております。



さて、新コロの渦中にいる私達ですが、最近いくつかの管理会社さんと話をしました。

募集に対する引き合いってどうなの?というテーマです。特に札幌の空室が多いので

札幌の管理会社さん中心に聞いて回りました。空室があるところ中心なので、全部の

管理会社さんに聞いたわけではないですが・・・何かの参考になるかなと思ったので

共有したいと思います。



札幌6棟目&9棟目の管理会社さんは「全体的に反響が鈍くなっている状況」

「札幌6棟目はまだ問い合わせがある方だが、テナントはほぼ問い合わせなし」

「TV電話内覧の話が多い」「退去や引越は先延ばしが多くなっている」とのこと。

こんな報告がありながら、しれっと札幌9棟目のテナントの申込が入ったりするので

動きはわからないと言えばわからないですけどねえ。退去が先延ばしという話は

いい傾向だと思いますが、本当に経済的にきつくなって、単身の方が実家に帰るという

パターンが出てくる時が怖いです。今はまだそのフェーズに至ってないという

ことでしょう。



札幌7棟目の管理会社さんは「動きが少ない、特にファミリーはほぼ動きがない」

「現在の空室は長期戦を覚悟してほしい」ということでした。札幌6棟目と札幌7棟目は

両方ともファミリー物件ですが、札幌6棟目はまだ問い合わせがあるのに対して、

札幌7棟目はほとんど問い合わせがないようです。



札幌6棟目は家賃が安く生活保護などの属性が決して良いとは言えない方々向けの物件、

札幌7棟目は築10年ちょっとで法人契約も入るような一般的な属性の方々向けの物件、

という違いがその問い合わせ量の差を生んでいるのかもしれません。

(担当者さんの主観というか、報告の基準値の違いなんかもあるかもしれませんが)



札幌8棟目の管理会社さんは「ロナの影響もありやはり全体的な動きが弱い」

「現状、問合せ自体あまりない」「この時期に多くみられていた転勤等が見送られている

企業も多い」とのことでした。「テレワークで出勤を減らせ」と国から要請を受けている

企業が、この時期に転勤なんかさせていたら大変です。ですので、ご報告のあった内容は

ごもっともでしょう。ここもしばらく様子見となってしまいそうです。



現場から得られた情報を組み合わせると

・引越自体が減っており、お部屋探しも減っている

・現段階では、退去も自粛傾向にあり減っている

・ファミリーの方が動きが鈍い

・転勤も減っている

・低俗性より高属性の方が動きが鈍そう

といったところでしょうか。



空室は早く埋まってほしいというのが全国の大家さんの共通の願いのはずですが、

すぐに埋まる雰囲気はあまり感じられません。今は我慢の時期でしょうから、

耐えられるだけの資金力をつけておくことに尽きると思います。



しんどい時期が続きそうですが、しばらくは耐え忍ぶしかないでしょう。

皆さん、一緒に頑張りましょう!



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月07日

札幌物件の稼働率が低下中・・・テコ入れすべきはどこだ!?

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ふと気が付くと、札幌の稼働率が微妙に落ち込んできています。テコ入れ必要か?

各管理会社さんに一度話を聞いてみてもいいのかなと思った次第です。



札幌には現在、札幌5棟目〜札幌10棟目まで6棟保有しております。

札幌1棟目〜札幌4棟目までは、利益確定とか撤退とかそれぞれ理由はありましたが、

既に全部売ってしまいました。全物件とりあえず損はしていないので良かったです。



札幌5棟目は16部屋の木造物件。14%くらいの利回りで購入しております。

15年融資なのでどうかなと思いましたが、今のところ何とか回っている感じです。

現在、1部屋の空きがあります。鍵穴ボンドのせいで・・・(怒)



この物件は現在騒音問題も併発しているので、なかなか気を遣います。管理会社さんが

上手に対応してくれているので、鍵穴ボンド以上の問題にはなっておりませんが、

下手をすると追加の退去も出かねないので、繁忙期のうちに何とか埋めてしまいたいと

思っています。そこそこ反響はあり、キャンセルになったものの申込もいただいたことが

あるようですので、今の調子で進めれば何とかなるでしょう。



札幌6棟目は、4部屋のRC物件。こちらも1部屋の空きがあります。原状回復に

現在取り掛かっているところと思われます。なんせとんでもなく汚くされてしまいまして

中にはドアに穴が開いているなど汚損と呼んでも差し支えないようなものもあります。

部分的に火災保険の保険金を申請したりしているので、原状回復に時間がかかってます。



こちら、原状回復をとりあえず優先してやってしまった方がいいだろうと思いますが

今このブログを書くまで手が回っていないことに気が付いておりませんでした(汗)

至急管理会社さんと連絡を取り、動き始めようと思います。



札幌7棟目は17部屋のRC物件。これまた1部屋の空きがあります。昨年は1つも

動きがなかったのですが、今年に入ってから2部屋の退去が発生しています。



うち1部屋はすぐ管理会社さんが入れ替わりで決めてくださったのですが、すぐまた

別の部屋で退去予告。6年お住まいになった方なので、原状回復が痛いなと思いましたが

駐車場代3000円、家賃5000円くらいあげられる余地があるので、収益的には

むしろ悪くないか?とも思いました。



ここも管理会社さんにお任せしておけば、よしなに埋めてくださることでしょう。

物件自体に力はありますので、何とかなると思います。

管理会社さんに状況の共有をいただき、うまく進めていきたいと思います。



札幌8棟目は12部屋のRC物件。こちらは満室を維持しております。

民泊をやっている管理会社さんにお貸している部屋にて結露問題がありますが、

そちらはまだ動きがありません。見積はいただいたものの、具体的にどういう状況に

あるから、こういう工事が必要なのだという説明をいただきたい、としておりまして

その説明がまだないので動けておりません。



いずれにせよ、入居率という観点からは、今のところこちらの物件は問題なし。

仮に退去が出ても、民泊利用の法人さんに貸せば埋まるので、心配はしてないです。



札幌9棟目は12部屋の木造物件。壁が落ちたりしたのですが、何とか修繕も終わり

テナント1部屋と住居1部屋の2部屋が空きとなっています。そしてこちらは今まさに

決まるかもしれない確度の高い内見が!先日こちらは札幌に行った際に賃料設定など

いじってみたので、それがもしかしたら功を奏したかもしれません。決まれば満室。

テナントの賃料がでかいので、何とか決まってほしいところです。



札幌10棟目は築古木造戸建。ここは現在入居中です。特に心配事もありません。

安定しており、特にやることもなさそうです。



札幌は現在6棟62室を運営中ですが、うち空室は5部屋。稼働率91%です。

とはいえ、単身ばかりならまだしも、ファミリー2部屋、単身2部屋、テナント1部屋と

家賃の大きい物件が空いているので、あまり悠長なことは言ってられません。

テコ入れの優先度が高いのは札幌6棟目と見たので、まずはこちらから力を入れて

フォローをしたいと思います。繁忙期中に満室になればいいなと祈りつつ進めます。



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2019年03月28日

地震保険を申請することにしました。

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地震保険の申請を札幌で行いました。平成30年胆振東部地震の余震を受けての

申請となります。



2月21日。もう震災から半年が経過しようとして、皆がだんだんとこの地震のことを

忘れてきている中、まだ俺を忘れるなと言わんばかりのタイミングで余震が発生。

札幌市も確か震度4〜5程度を記録していたものと思います。この地震による直接の

被害はなかったように記憶しており、その点は幸いでした。



地震などの災害が発生しにくいことが札幌市の特徴であったのですが、先日の地震で

その安全神話は崩壊したと思います。日本全国、どこでも地震が起こると認識して

対応をしなくてはならないと考えます。



さて、私自身は本震の際に元々保有していた札幌5棟目〜8棟目までに関して、

地震保険の保険金を請求し、うち3物件で一部損が認められました。現地にて

鑑定人さんにご対応をいただいた職人の皆様、事務手続きを進めてくださいました

保険代理店さん及び保険会社さんに深く感謝申し上げます。



札幌9棟目と札幌10棟目は地震の後で購入していますので、震災の被害云々は

基本関係ないものと思っていましたが、今回の余震で少し不安になりました。

各管理会社さんからは、実用に耐えられないような被害はなく、特に修繕の必要は

ないという判断をいただいておりますが、管理会社さんも建物の状態を見るプロという

わけではないため、別の観点でのチェックが必要だろうと考えた次第です。



余震による被害があるかもしれないので、その点を確認いただくべく、現地にいる

草のもの(懇意にしている建築関係に強い業者さん)に現地確認を依頼しました。

私自身は4月になるまで札幌に行く予定がないため、基本的には大きな被害はないと

認識しつつも、地震保険の観点で言うと被害と認定される箇所があるかもしれない、

という目線です。また、札幌7棟目のように、素人が見たらそんなに大きな被害では

ないように見えるけど、実は放置しておくとちょっとまずい状態がある、などの見立てを

して貰わなくてはならないと考えた次第です。



草のものの簡単な調査では、地震保険は申請した方がいいのではないか、とのこと。

雪が降っているので詳細な状態はわかりませんので、雪融けの時期に地震保険を申請して

くれるなら、そこに同行して詳細確認と鑑定人さんへの説明を行うことができると

いう話になりました。お言葉に甘えて保険金申請の手続きを代理店さんにさせていただき

後は鑑定人さんと草のものとの間で話を進めていただくことにしました。



結果がどうなるかはわからないけど、あとは現地対応いただける草のものに任せます!

こういう時に動いてくださる人がいるのは本当にありがたいです。管理会社さんだけで

なく、別ルートの人がいるというのが更にありがたいことです。人に恵まれているなと

自分自身思います。だから多少失敗してもリカバリーできるんだろうな、と。

危なっかしい私を助けてくださること、感謝申し上げます。



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2018年10月24日

震災復興の融資は公庫さんがよさそう。

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先日書いた被災地の融資について、いろいろと確認してみました。

その結果をここで共有したいと思います。



先日のブログで書いた通り、震災からの復興のために必要な資金を有利な条件にて

融資する制度があるということがわかったので、詳細について調査してみました。



まず、札幌市災害住宅補修資金貸付。こちらは札幌市の担当部署に電話してみたところ、

居住している人向けの制度であり、賃貸物件での適用は難しいと言うことでした。

やっぱりそうかー。ホームページを見ていて、連帯保証人の住居が札幌であることとか

書いてあったので、こりゃ本人も札幌でないとダメかなあと思っておりました。

予想通り。でもそれがわかっただけでも良しとします。



続いて日本政策金融公庫さんの災害復旧貸付。こちらについてもヒアリングしました。

個人事業主と仙台法人の2つで札幌物件を保有しているので、2つの支店さんで話を

伺いました。



まず、個人事業主として取引している某支店さんへ電話。数日前に融資実行をして

いただいたばかり
なのですが、快くお話を聞いてくださいました。



個人の無担保枠が埋まっていたとしても、この制度は別枠だからそれとは別の形で

融資をすることが可能ということでした。罹災証明書が必要となる、とのことです。

金利の話は特にしませんでしたが、ホームページにある通り設備であれば15年の融資が

可能になるようです。これは大きい。最近、不動産担保を入れても10年にしかならない

公庫さんですから、15年引けたらキャッシュフロー的には楽です。



融資を引いたばかりでしたが「見積と罹災証明書があればお申込いただけます」との

頼もしい回答でした。「どうせなら検討していた大規模修繕もまとめて見積もって

いただいて、融資相談したい」と伝えたところ、それも否定はしなかったので、

かなり積極的な印象を持ちました。ということで、試しに申し込もうかなと思います。

どうせなら民泊対応の火災報知器の分も見積に入れてしまおうかな?やらないと

いけない工事であることは間違いないですし。



続いて、仙台法人で取引している某支店さんへ。こちらは個人で取引している支店さんに

比べて固めの印象ですが、震災復興という点ではどうでしょうか。



まず、やはりそういう制度はあるということでした。ただし、金利は他の制度を

使った方が安くなるケースもあるとのことです。例えば不動産担保を入れた場合など。

「賃貸物件と言うことは、民間の金融機関さんで借入してますよね?」と聞かれたので

借りてますと回答したら、それだったらこっちの制度の方が安いかも、的なことを

仰っておりました。



確かに別枠ではあるものの、通常の審査と同様にその借入をすることでCFに問題が

ないかは審査します、と言ってました。また、同時に大規模修繕の分まで借りるかもと

ちらっと言ってみたところ、震災による被害の部分がどこかを査定して云々と仰って

おりました。やっぱり東京の某支店さんよりは固い印象です。東北というお国柄か?



こちらの支店さんだと、1度借りると「決算をまたいで効果が出ていることがわかったら

次の融資という流れになります」という回答をされるのが常でした。しかし、今回は

ちゃんと回るかの審査はすると言うものの、審査はしてくれるようです。震災から

復興するという意義があるからこその対応なのかな?と思いました。



札幌7棟目は築12年となり、今回の震災で嫌な感じのクラックが入ったり、内側に

水がしみ込んでいると思われる茶色いシミが出来たりしています。ここでしっかりと

大規模修繕してしまうことで、むこう15年は安心できるというメリットはありますし

築20年くらいで売却したいと考えた時に、それまで確実に建物の価値を保全できる、

というメリットもありますので、ここで一気にやってしまうのもありなのかなと

考えています。



ただ、本当は売却の少し前に大規模修繕というルートの方が安心なんですよねえ。

大規模修繕から8年経過した物件と、大規模修繕から2年経過した物件であれば

後者の方が購入する方は安心できると思うのです。



とりあえず、見積を取ってみるところから始めようかな・・・。

金額を見て考えればいいか。



何にしても、修繕の資金を公庫さんから借りる方向で動いてみようと思います。

また経過はブログで報告します。



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