2014年08月07日

住宅ローンの借り換えのはずが・・・?

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住宅ローン、結局どうするの?という話をしました。



仙台の法人のメインバンクさんが「借り換えをしたい」と言ってくれたのでお任せしていた

自宅の住宅ローンなのですが、メインバンクさんの保証会社さんが首を縦にふらなかったため

その方向で進めるのは不可能になってしまいました。



借り換えNGとなった理由はアパートローンの残高が多いからということらしいです。

メインバンクさんはそこから収益が生まれているんだから問題ないでしょうと頑張ったようですが

そこのところがネックになってしまったということでした。




しかしこの金融機関さん、保証会社つきがダメならプロパーで考えたいとかそういう話をしていて

まだ諦めている様子はありません。しかし、そう言ってから一ヶ月以上がたちますが、その後何も

アクションは起こされていないように思えます。社長こと義母がメインバンクさんと打ち合わせを

した時にも、アパートローンがネックで難しかったみたいなことを言ってたけど、その後のことは

何も言ってなかったから諦めたんじゃない?というコメントでした。



もし無理だということなら別の銀行さんを当たろうと思うんですけど、どうしたらいいでしょう。

というわけで、金融機関さんに電話してその状況を確認してみました。



まず、状況としては保証協会つきの住宅ローンは難しいということは確定。プロパーでの融資を

検討しているのも確定。ただ、恐らく今のままでは本部がOKしないだろうというのも確定的。

じゃあどうするの?



「アパートローンの借り換えとセットでどうにかできないかと思っています」



ほほー、それはまた・・・面白いかも。ただ、私の持っている物件は(金融機関さんから見たら)

難ありのモノが多いですよ?耐用年数超えの木造とか、耐用年数が残りわずかな重量鉄骨とか、

借地の新築とか。唯一新築RCがあるけど、これはまだ今の金融機関さんに対する義理があるので

借り換えをするつもりはないんですけど。



そのことを話したところ、メインバンクさんは「まだひろ*さん個人の物件の詳細は見てなくて」

と仰せでした。私個人の与信にあまり頼らずに仙台1棟目を購入できたんだなあ、と今更ながら

改めて実感したのはいいんですが、見てないのに借り換えとか言ってたのはダメでしょ(笑)



とりあえず、私の保有物件の明細を見ていただき、その上で借り換えも含めてどういうアプローチが

できるかを模索いただくことになりました。いろいろ検討してどうしてもダメだったら諦める、と。

それまではメインバンクさんにゲタを預けることにしました。



良い返事が来ることに期待したいです。

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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月23日

金利の固定期間について考える。

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住宅ローンについて、心が揺らぎ始めています。



私はリーマンショック前のプチバブルの時に自宅を購入しました。

当時の自分は当時の自分なりに必死に考えて、全金額の4割を全期間固定で、残り6割を変動で

借りることにしました。諸経費まで含めて一括で借入したので、ローン金額もそれなりに多く

今はようやくローン残高が買値を下回った状態ですが、おそらく新築で購入してしまった自宅を

売却することは難しいだろうと推察します。よって保有するより他に手はありません。



さて、私は住宅ローンについては「稼いでくれる借金ではないから、できるだけ金利を固定したい」

ということを考えておりました。今は金利が安いタイミングなので、ここで何とか金利が安くて

全期間固定で対応してくれる銀行さんで借り換えをしてしまいたいという気持ちを持っておりました。



ただ、収益物件を買い進めているということもあり、なかなか住宅ローンが承認されませんでした。

いくつかの銀行さんに案件を持ち込んではみたのですが・・・。残念なことに話が進みません。

地銀さんや信金さんだと、10年固定が精いっぱいで、それより長いローンを扱っているところが

そんなに多くないというところもあり、割とあきらめムードになってきておりました。



中には「住宅ローンなら借り換えに対応できるかもしれない」と言ってくださる金融機関さんも

あるのですが、そういうところに限って10年固定が一番長い固定期間だということで、私の

ニーズに合わないのです。



そんな状況を踏まえてメリットとデメリットを整理してみたのですが・・・ここにきて

「10年固定でもいいのかも」という気持ちが私の中に芽生えてきました。



10年固定の場合、当然ですが金利は低くなります。金利が下がるということは返済比率が下がると

いうことですから、収益物件の借入をしやすくなるというメリットがあるかと思います。手元に

資金をいくばくか残すことができますので、運用には有利でしょう。



リスクとして考えられるのは、11年目以降どんな金利になってくるかがわからないというのが

挙げられるかと思います。ここについてやはり抵抗があるのですが、とはいえ10年後であれば

不動産賃貸業の残債もかなり減っている時期。最悪、超高利回りで売却してしまって、その資金を

住宅ローンの繰り上げ返済に充ててしまうということもできるかもしれません。



10年後に金利がどうなっているかもわからないなら、今の返済比率を下げて残債を減らす。

それも一つの手なのかもしれない、という気持ちも出てきています。

さすがにこの時期に変動金利で借り換えようとは思いませんが・・・10年固定であれば

それなりの期間はリスクを軽減できることになりますので、考えてもいいのかもしれません。



10年固定でよければということで提案書を作ってくださっている金融機関さんもあります。

そちらの話を聞いて、改めて検討をしてみようかなと最近は思っております。

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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月11日

借り換え否決!

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自宅の住宅ローン、借り換えNGでした!残念。



先日より取り組んでいた住宅ローンの借り換えですが、某都銀さんで残念ながらNGとなりました。

住宅ローンの場合、パッケージ商品なので審査結果の理由は基本的には非開示となります。

担当の方にも当初から「あまり期待しないでください」と言われていたので、それほどショックは

ないのですが、今後の戦略をどうしていくべきかは考えないといけません。



担当の行員さんにとりあえずどうしたものかヒアリングしてみました。



住宅ローンが何故NGになったかについて、理由が開示されないのはわかるけど担当の行員さんの

予想ではどんな感じなんでしょうか、という質問をさせていただきましたところ、行員さんは

「あくまで私見です」と前置きした上で、予想できる理由を話してくれました。



まずやはり返済比率の高さ。ここは間違いなくありそうです。まあそりゃあそうですよね。

自己資金は極力少なくして進めたいと言う気持ちでここまできていますから。銀行さんからすれば

ちょっと融資するには厳しいという話になるのかもしれません。



繰り上げ返済して返済比率を改善するのが一番いいのではないか、という話をいただいたので

その分の現金のエビデンスを準備するという方法はどうでしょうかと逆質問させていただきました。

これに対する回答は、預金だとあまり効果がないという話。なぜなら、手元に現金を置いておくと

言うことは、有事の際にその現金を使いたいからという解釈をするためだそうです。現金をあてに

貸付をして、いざと言う時にその現金がなくなっているのでは意味がない、と。なるほど。



嫁ちゃんの給料が増えたらどうでしょうとも聞いてみましたが、あまり影響はないようです。

借入の額が大きいですからねえ。



各銀行さんによってスタンスは違うと思いますが、少なくともこの銀行のこの担当者さんは

そういうことを考えながら融資可能かどうかを探っている、ということは理解できました。

あくまで私見である、ということは読者の方もお含みおきくださいませ。



こちらの都銀さんで進めようと思っていた札幌近郊のビルもの案件、結局この結果を見ると

事業用の融資も難しいですよねという話をして、持ち込むことを止めました。代わりに別の

銀行さんに持ち込んでみようと思います。



住宅ローン、なんとかしたいんだけどなー。金利が安いうちに返済比率を下げておきたいし。

とりあえず考えられるところを総当たりしてみようかな・・・。いろいろ悩ましいです。

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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(2) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月20日

住宅ローンの借り換え。

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某大手銀行さんで住宅ローンの借り換えの申込をしてきました。



私が自宅を購入したのは2007年でした。都内の城東地域に結婚と共に勢いで戸建を購入。

結婚式などもあり、貯金はほぼありませんでしたが、プチバブルのイケイケな時期だったので

さらっとオーバーローンが出て、普通に購入できてしまいました。



私一人の収入で借りられるギリギリ限界まで借りています。そして元利均等、35年。

6年以上が経過していますが、残債は600万くらい減っただけです・・・。恐るべし元利均等。



そんな自宅ですが、借りた時期が悪い為どうしても金利が高いのです。固定金利と変動金利の

2本立てで借りていますが、固定の方は今の相場より1%くらい高いです。変動の方も0.7%前後

高い状態になっておりますので、借り換えない手はありません。



ただ、問題となるのは収益物件の借入です。個人で億単位の借入をしている私なものですから、

パッケージ商品である住宅ローンにとってはものすごく不利になります。収益が出ているからと

言っても、決算書にその収益は出てきていません。返済比率だけ高まっている、と判断されて

審査のテーブルに載せられます。正直、担当の行員さんも「あまり期待しないでくださいね」と

言っていますので、厳しいのかなという印象はあります。



減価償却を抜いて考えてくれる銀行さんと、そうでない銀行さんがあるようですので、できれば

減価償却の分はお金が実質的に残っていると判断してくれる銀行さんにアプローチしたいですね。



いずれにせよ、審査の結果は住宅ローンなので割と早く出ると思います。さてどうなることやら。

もし今回がダメでも、今年の決算書をどうしたらいいか、今後どのようなポートフォリオに

組み替えていけばいいか、などを考える材料にはなると思います。何事も積極的に取り組んで

結果を見ながら次のアクションを考えましょう、というところでしょうか。



ところで、自宅を買うべきか買わざるべきかという話ってよくありますよね。

あれはその人の価値観によって正解が変わると思っています。



自宅は収益を生みませんし、その土地に自分を縛り付けることになります。

他方、何物にも代えがたい精神的な安定を提供してくれますし、自分自身及び自分の自宅が

大好きな街の構成要素の一つとして機能するという喜びも感じられます。



自宅を買うべきか買わざるべきかをここで議論する気はありませんが、もし今から私が買うなら

「20年後もローンより高く貸せる」「賃貸で貸しやすい」の2点は重視すると思います。

あともしマンションなら「管理状態が良い」「修繕積立費が管理組合にプールされている」

という2点も重要だと思います。



上記を愚直に守ろうとすると、築年数がそれなりに経過した物件になると思います。

一般的な新築はプレミアム価格になってしまうので、どうしても割に合いません。

戸建にしろマンションにしろ、程度の良い中古を購入するのがいいと思っています。



マンションの場合は自分だけで解決できない部分がかなりあるので、戸建より慎重に検討を

しなくてはならないと思います。管理組合が適切に機能していて、修繕積立金が組合の中で

計画的に積み立てられていること、そして大規模修繕が計画的に行われていること。

細かいことを言えば、立体駐車場がない方がいいとか、そういうのもありますが・・・。



「マンションは管理を買う」と区分投資をされている人の中では言われているようですね。

私は区分投資はしていないのであまりわからないのですが、少なくとも区分投資で言われている

内容は自宅として購入するマンションにも当てはまると思います。せっかく得た知識ですから

うまく応用していければ良いのではないでしょうか。



ああ、今もう一度2007年に戻れるなら、自宅の購入について当時の自分にダメ出ししたい。。。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月06日

住宅ローンの借り換え。

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最近になって、思ったほど悪くない物件情報がちょこちょこと出始めている気がします。

その為、そういう情報を紹介いただいた際にはとりあえず購入の検討をするようにしています。



先日検討に入ったビルものの案件も、現況では空室が目立つものの何とか回すこともできるし

埋まれば爆発的に儲かりそうなものでした。ただ、RCとはいえ築年数が30年を超えており、

かつ遠隔地なので対応してくれる金融機関さんを探すのが大変な状況です。



エリアが広いと言えば都銀さんかなと思い、この案件は都銀さんにご相談をしているところです。

2つばかり話を聞いていただける都銀さんがあったので、そこで検討をいただいています。



で、その都銀さんのうちの片方が、私の属性に関する資料をぺらぺらとめくっていたのですが

あるページに来たらぴたっと手が止まり、そこの内容をじっと見ているんです。何かと思って

其のページの内容を見ると、そこは自宅の返済予定表。そして行員さんはおもむろに口を開きます。



「住宅ローンのお借り換えなどは考えていらっしゃらないのでしょうか?」



お、いいとこついてきますね。私も住宅ローンは借り換えしたいとずっと思っているんです。

ただ、収益物件を買うためにけっこう借金しちゃっているし、個人事業主としての属性も見ないと

いけなくなってしまうので、意外とハードルが高くてうまく話が進む銀行さんがなかったんです。

このご時世なので、今やるなら全期間固定がいいなあと思っていることも、借り換えを難しく

している要因の一つです。小さな金融機関さんだと全期間固定や長期固定の商品がないのです。



今回ご相談している某都銀さんは、その辺の商品ラインナップもしっかりあるので、私が求める

ニーズに合致していますから、もし借り換えに応じてくれるなら非常にいいなあと思いました。



そんなわけで、実際に審査をしてもらう方向で動き始めています。



現在は固定と変動のミックス型で借入をしており、それに加えてボーナス払いも少しあります。

これを全額全期間固定に変更しても、支払額はほぼ変わりません。金利が今後どう変わっても

FIXされた状態になるのは魅力的です。また、今までと同様に固定と変動を併用する形にすれば

返済額が1万円くらい削れるので、返済比率の引き下げに寄与してくれることになります。

全期間変動にしたら、2万円以上返済が減るみたいです。



今の市場を見ていると、全額変動金利で借りるのはかなり怖いと感じます。収益物件ならまだしも

自宅の場合は何の収益も生まないですから、自分で支払いきれるものにしておくべきと思います。

金利が上がっても支払いを完遂できる安心感が必要なのではないかと考えています。ですので、

固定と変動のミックスで返済比率を下げることに注力するか、全部固定で将来への安心を取るかの

どちらかの道を選ぶことになると思います。



借り換えの審査が通る可能性ですが、実はまだそれほど高くないのではないかと思っています。

住宅ローンというパッケージ商品で考えると、収益物件まで含めた内容で考えると返済比率が

ちょっと高めであるのは否めません。また、決算書も黒字転換したばかりで、直近3期のうち

2年前と3年前が赤字であることもマイナス要因と思います。



そんな話を担当の行員さんと話しつつ、詳細を詰めていっているところです。まあ今回ダメでも

来年また申し込んでOKを貰えるようにするにはどうしたらいいか、などの情報は蓄積できると

思いますので、取り組んで損することはないと考えています。それに今回OKが出れば、もしかして

賃貸併用住宅の分でもう一度住宅ローンを組むことも不可能ではないのではないか、という

妄想も働きます。



何にせよ、動いてみないと始まりません。活動量を増やしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする