中小企業経営診断サービスを使って東京法人を分析して貰う。

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ＭｃＳＳ経営診断報告書なるものを生命保険の保険代理店さんに作っていただきました。

経営指標が数値化されて出てきます。へー、なんか面白いですねこれ。



私はお付き合いしている保険代理店さんが２人いらっしゃいます。片方は火災保険で

いつもお世話になっている代理店さんと、その代理店さんで生命保険に入ろうとした時に

過去の履歴でどうしても入れず、その代理店さんの仲間の代理店さんをご紹介いただき

お付き合いが始まった生命保険の代理店さんです。



生命保険は本来不要派なのですが、某地銀さんと融資について会話している時に

できれば団信で賄えない分を生命保険などで独自に賄ってほしいというお話が出たので

そこに対しての手当てで生命保険を必要とした、という次第でした。



そしてこの生命保険の代理店さんが非情にできる人で、なるほどと思えるご提案を

都度都度繰り出してこられるのです。どれも説得力があり、ついつい言われるがままに

保険に加入してしまっている自分がいます。キャッシュフローをそこに入れるのって

本来違うよねと思ってしまうのですが、いろいろと手回し良く説明が進むので、

うん、それじゃ入った方がよさそうだね、みたいな感じでつい（笑）



そしてこの生命保険の代理店さん、いろいろな社長の相手をしているだけのことはあって

経営分析というか財務諸表の読み方が上手です。３期分見せると「銀行融資引きやすく

するなら、ここをこう見せた方がいいですよ」などと助言してくださいます。

私もなるほどと思うことがちょいちょいあり、勉強になるなあとありがたくお話を

伺っております。これは職人系の社長さんから信頼得られるだろうなあ。自分自身で

財務諸表を見てなくて、経理畑の番頭さんに任せちゃってるタイプの会社の社長とか。



先日、東京法人の決算書が赤字になってしまったのを受け、内容をろくすっぽ吟味せず

「ちょっと保険で出ていく金額が多い気がするから減らす相談しようっと」と思って

赤字なのでちょっと相談したいと伝えたら、決算書見せてくださいと言われたので

渡したところ、これ減価償却が取れすぎてるだけで経営上何の問題もないですよ、

保険減らす必要ないですよ、とさっくり言われちゃいました。そもそも保険代理店さんに

減らしたいって言ったって、はいわかりましたと即答するわけはないので、当然と言えば

当然のことです（笑）



そのやりとりをした時、なんか見やすい資料をくれたのです。

それが「ＭｃＳＳ経営診断報告書」というもの。一般社団法人ＣＲＤ協会というところで

作っているそうで、決算書３期分渡すと、信用保証協会の保証料率決定に利用されている

スコアリングモデル『ＣＲＤモデル（法人）』で評価し、集積された約１００万社の

決算データと比較した『現状診断』を行ってくれるのだそうです。



ネットで調べてみたらサイトもありました。こちらをどうぞ。

中小企業経営診断システムサービス



東京法人の総合評価のスコアは「Ｂ」でした。某金融機関さん曰く「Ａはなかなか

出ないのでＢもかなり良い評価ですよ」とのこと。偏差値は５５とのことでした。

デフォルト企業の平均偏差値が３６ということでしたので、これを金融機関の人や

保証協会の人が見たら、少なくとも危なくて貸せないという風には見えないだろうなと

思った次第です。



債務償還年数なんかもこの分析に出てきますが、東京法人は１１．９４年ということで

不動産賃貸業としては悪くない数字になっていました。最大の借入が１５年だから、

まあそうなりますよね。現金で買ってリフォーム代だけ融資して貰っている物件ばかりで

まともに全額借入して買ったのは太陽光くらいですから。



今度は仙台法人でも同じ分析して貰おうっと。



数値化されるとなんとなく面白いですね。ゲームやってるみたいです。

こういうの好きなので、定期的に見て貰おうと思います。自分で見ようとしても

めんどくさくなって分析する前に力尽きるのが常なので、ここをアウトソースできると

気持ち的に楽です。保険加入したことによるサービスとしてこれがついてくるなら

多少保険かけすぎな気がする分も手数料と割り切れるかな。

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赤字だと思ってた東京法人、ちゃんと見直すとそんなことはなかった。

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生保の保険代理店さんと打ち合わせをしてきました。結果的に、東京法人の決算書の

分析をして貰った形になりましたが、第三者に見て貰えるのはありがたいことです。



元来、生命保険や医療保険などに関しては、あまり必要ないと思っているのですが、

それでも生命保険に入ったのは当時お付き合いをしようとしていた地銀さんからの

「団信の枠に入りきらない分があるので、生命保険などで不足分を補えないか」

という相談というか意見があったためです。それではということで、懇意にしている

損保の保険代理店さんで何か生命保険に加入しようと思ったのですが、そこの

保険会社さんで直近で健康診断の結果が芳しくないことを理由にＮＧになっている

履歴があったため、そこでは加入できず。保険代理店さんが仲良くしている別の

保険代理店さんに振っていただき、そこで生命保険に無事加入できた、という感じです。



そんなご縁から、生命保険関係ではいろいろとご提案をいただいており、その中で

有益と思えるものは契約したりという感じでお付き合いが続いております。



さて、ところが今ちょっとその保険を見直したいなという気持ちになっております。

東京法人が赤字決算になったことを受けて、保険にお金を回している場合じゃない、

そこの損金を止めた方がいいのではないか、と考えたためです。



勿論、保険代理店さんとしては保険を減らすことは好ましいと思わないでしょう。

立場を考えれば当然です。なので、基本的には自分の中で保険は少し減らすことを

前提として会話をしに行こうと思っておりました。



先に電話でその旨お伝えした上で、相談させてほしいということでアポを取りました。

「事前に決算書を３期分見せて貰いたい」ということでしたので、それも送りました。

この代理店さん、決算書もしっかり読めるし、銀行さんにどう見せることで融資が

獲得しやすくなるか、などについても非常に詳しいです。ちょっとした財務コンサルが

できるんじゃないかなと思ってます。



私も本当は自分で決算書を読んで説明できるようにならなくてはならないのですが、

最近は新規の金融機関さんを開拓していないとか、新規物件を東京で購入する話が

全然出てこないとか、まあそんな事情もありまして、決算書は貰っただけで顧問税理士の

先生からの概要説明を受け、それを鵜呑みにしただけで満足しておりました。



この伏線がある中、保険代理店さんとの打ち合わせに臨んだのですが・・・



「ひろ＊さん、これ全然赤字じゃないですよ」



と開口一番言われました。ん？どういうことだ？



曰く、減価償却費が前期に比べて３倍くらいに増えているので、その分を加味すると

赤字の原因はキャッシュが出ていかない経費である減価償却費なのだから、財務上は

健全な姿であると言えるはずだ、と。



確かに、見てみるとやたらと増えてますね・・・。なんでこんなに減価償却増えたんだ？

減価償却の明細を見ていくと、東京１３棟目の取得経費とリフォームの経費が今期から

乗っかっていること、そして低圧太陽光が定率法で償却されていることで、かなり大きな

金額が経費化されていることがわかりました。



太陽光を定率で償却しているのに気が付かなかった私がポンコツなので恥ずかしいですが

なんで定率法で償却しちゃったかなー・・・。これが定額法になるだけでもだいぶ赤字は

縮まってたというか、赤字じゃなくなってたんじゃないの？赤字を縮める方法はないかと

言った時に提案して貰えなかったのがちょっと残念です。



定率法にした理由はなんとなくわかるんです。以前、仙台法人で太陽光を購入した時に

定額法にするか定率法にするかを確認され、今回は定率法でと答えたことがあります。

それが法人の原則ということで顧問税理士の先生は捉えたのでしょう。だから今回も

定率法で処理した、と・・・。



いやでも、赤字にしたくないって意思は伝えているんだから、そこは定額法にしては

どうでしょうと提案してほしかった・・・。当然、そこは私がきちんと内容を精査して

指摘しなくてはならないところなので、顧問税理士の先生にどうこう言うつもりは

ないです。反省してチェックポイントとして私が見ることを怠らないようにする、

という必要があるというだけです。そして先生にもこのことはお伝えして、今後は

定額・定率選べるものについては事前確認をお願いします、と言っておこうと思います。



銀行さんには、このことをきちんと説明しておけば、赤字だから融資できないみたいな

話にはならないと思うので、ちゃんと支店長に向けて話をしておいた方がいいですよと

助言をいただきました。そうですね、仰る通り。説明文書を作って、決算書と同時に

お渡しするなどの工夫をしようと思います。



そして、保険の額を減らすというよりは、契約変更の形で損金を減らして資産計上が

増えるようにして、ＢＳの見た目をよくする方向にしてはどうですか、という助言を

いただきました。対銀行さんという意味ではそちらの方がいいと思う、とのことです。

そうしよう、うん。



その他、積金が１つ現預金のところに乗ってないこととか、いくつか改善すべき点が

出てきました。ＢＳだったら税務と関係ないから、修正申告お願いしちゃおうかな。

ともかく、今回得られた情報を使って顧問税理士の先生と相談したいと思います。



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東京法人、赤字決算の危機にいたく反省。

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東京法人の決算対応してますが、今期の数字は芳しくないようです。

東京１２棟目が丸々１年空きっぱなしだからなあ・・・。反省します。



先週に入って、顧問税理士の先生が東京法人の決算対応に動き始めました。

その前はシステムの入替があって動けなかったり、札幌１２棟目の決済がある関係で

仙台法人の試算表作りを優先して貰ったりしておりました。そしてようやくここで

動ける状態になり、活動開始となったわけです。



東京法人は個人事業主と比べて保有物件数が少なく、例年そんなに時間はかからず

決算対応が終わる印象を持っています。なので今回も大きな問題はないだろうと踏んで

余裕ぶっこいておりました。



前回の決算では、物件売却があったので大きな利益が出ましたが、今回はそれもないので

利益も小幅になるでしょう。そうなれば、予定納税の分が少し戻ってくるでしょうし、

手元資金も増えつつ決算書もそれなり、みたいないい感じになるんじゃないかという

期待をしております。



そう思っていたのに、まさかの税理士さんから情報が来た時点で「営業利益も経常利益も

●百万の赤字です」ときたもんですよ。え、どういうこっちゃい！？さすがにそこまでの

大きな赤字は想定してないぞ！？



焦りながらメールを読み解いていくと、まだ顧問税理士の先生が把握できてない部分が

ありそうだなと思いました。



まず、送ったはずの富山１棟目の送金明細が１〜７月分入力できていないようです。

そりゃアパート１棟分丸々入力してなかったら、売上も赤字になりますって。

東京法人は保有棟数が少なくなったので、そりゃあインパクトでかいですよ。

富山１棟目、８部屋なので部屋数もそれなりだし。



それから、個人→法人への管理費の計上も認識されておりませんでした。

これも金額を追加して貰わなくてはなりません。



他にも、確認事項の中に売上に計上すべきものが計上されてなかったりというケースが

散見されたので、一通り正しい姿を返答しました。これである程度売上額は上がると

思われます。



しかし、それでもまだちょっと赤字の状態になりそうな感じがします。

なぜそんなことになったか。それは東京１２棟目のせいです。



東京法人が保有している物件は、東京１１棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、

富山１棟目の４棟です。部屋数は少なく、全部で１３部屋しかありません。

市場価値が高いものはその段階で売って手元資金をためよう、と思った時期があり

ドル箱だった東京９棟目、残債が少なかった東京４棟目を連チャンで売却したので

売上規模がかなり小さくなっております。



これだけ小さいと、１つ１つの売上が大変重要なのです。それなのに・・・。

東京１２棟目、まさかの丸一年全空という。はい、完全にこれは私が怠けました。

家賃設定が間違っているのに、確信的にそのまま放置してしまいました。



仙台法人とか個人事業主は棟数も部屋数も多いので、２部屋の小さなアパートを

ちょっと放置したくらいでどうということはないのですが、東京法人は違いました。

１３部屋分しかない、超がつくほどの零細企業です。そりゃ１年間無収入だったら

決算に大きく影響するのは当たり前。ダメですよね・・・。めちゃめちゃ反省。

雑な経営をしているのがよくわかりました。

（毎年反省してる気がする）



いやでも今回は本当にダメです。東京１２棟目、とっとと家賃下げて埋めます。

手元にお金が残りにくくなっているのも至極納得です。愚かな私でした。

反省して、今年中に東京１２棟目を２部屋とも埋めようと思います。



顧問税理士の先生から、私が回答した内容を反映したものを送ってもらい、何とか

黒字になればいいなというところです。今日〜明日くらいでいろいろな調整をして

決算確定させたいと思います。



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仙台法人の決算は無事に黒字にできました。

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仙台法人の決算結果は黒字でした。そして太陽光発電所を購入したことにより、

消費税還付も発生しております。経営セーフティー共済も使い、節税も行いました。



仙台法人は２月末決算なので、４月末までに決算を確定させて納税する必要があります。

前期は節税をあまりできずにそれなりの額を納税したことを思い出し、今回はもう少し

節税になるような動きを取ろうと決めておりました。



とはいえ、不動産賃貸業でやれることもそんなに多くありません。目立ったものと言えば

経営セーフティー共済への加入でしょうか。節税を考えると真っ先に顧問税理士の先生に

勧められるやつです。



東京法人は売却益のことを考えて加入しておりましたが、恒常的な売上や税額は

明らかに仙台法人の方が上です。入らない理由がありません。むしろなぜ今まで

入っていなかったのか、という感じです。



ということで、２月末に翌期分をまとめて払う手続きを遂行。

今期もおそらく同じことをしなくてはならないでしょう。札幌５棟目の売却益が

入ってくる計算になりますから。



そしてこの処理ですが、以前ブログのコメントで頂戴したご助言をもとにして、

損金ではなく別表４で加算する形にして貰いました。この方が決算書上の見栄えが

良いのです。損金にすると利益が削られているように見えて融資の時不利です。



あとはこまごまとしたことなので割愛。要は、たいしたことはやれていません（笑）



といったところで、今期の利益は前期と比べて少し減りました。賃貸収入は増えましたが

節税を意識したことで経費も増えたので、トータルの利益は昨年より少し減少。

黒字を確保しつつ納税額を少し減らせたのは良いと思います。



それから、こちらは私自身も想定していなかったのですが、低圧太陽光発電所を

購入したことで、消費税還付となりました。



元々、高圧太陽光や民泊を持っていたこともあり、課税売上がけっこうありました。

民泊は完全撤退したので、課税売上減少したからもう還付とか無理だろうと思って

いたのですが、先生が計算したところ、還付できるというお話に。



これにより、今期は納税は均等割りの分だけで、あとは還付という結果になりました。

大変ありがたいです。太陽光買ったのがこんなところで活きてくるとは思わなかった。

嬉しい誤算です。



なお、それゆえに、消費税の計算方式を手間のかかる「個別対応方法」にせざるを得ず

決算料を少し上乗せさせてください、という依頼もありました。もちろんＯＫです。

こちらはそれ以上のメリットを得られているわけですから。



というわけで、昨年までは東京法人とか個人ばっかり見てて、仙台法人の決算を真剣に

考えることができていなかったのですが、今回はそこそこ考えてそこそこの数字に

落とすことができたと思います。来年もこんな感じでちゃんと考えようっと。



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東京法人の決算、黒字で完了！

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東京法人の決算が終わりました。想定していたより利益は減ったので、納税額も

少なく済むことが出来ました。いいことなんだけど、いいんだか悪いんだか。



東京法人は７月末決算です。なので９月末までに決算内容を確定する必要がありました。

顧問税理士の先生には２週間以上前に資料の送付を済ませており、あとは先方にて

登録を済ませ、質疑応答や不明な入出金の確認を済ませたらおしまい、という感じで

構えておりました。



顧問税理士の先生からは、ぼちぼちと質問事項などいただいておりましたが、私も

週末にならないと返信ができない状況だったので、なかなかはかどらず。いただいた

確認事項を週末になってやっつける、というスタイルが続いておりました。



半期で作って貰った試算表の段階では、東京９棟目の売却でなかなか大きな利益が

出ていたので、それを減らす方向で動いておりました。下期に入って、東京１３棟目を

ホテルにするにあたり、家具家電や消防対応費用などの初期費用がかさんだこともあり

これである程度利益を圧縮できそうだな、という感じはしていました。

ただ、それを含めてもどこまで減らせるかな？というのは不透明でした。



今回、最終的に出てきた金額は・・・あれ、予想していたよりも利益が小さいぞ？

何故だろうと思ったら、先生から「前期に売却した東京４棟目の頭金を賃料として

計上していた」という説明が。



東京４棟目の売却は今回対象の決算の１つ前の期の話です。どうやらここで、

売却の頭金を現金で受領したという形で帳簿に記録したとのことでした。そして、

この売却の仲介は管理会社さんだったので、管理会社さんから頭金の送金があったのを

「賃料」と認識して帳簿につけていたようです。要は頭金を二重計上していた模様。

なので、その分を今期の期首で減らしますと言うお話でした。



どうも、税理士さん的には、私の帳簿はややこしいみたいですね〜・・・。

こちらの伝え方が良くないところもあると思うので、先生の責任ではないと思います。

すみません、いつもご面倒ばかりおかけしてしまい。



ともあれ、この頭金が訂正されたことで、税額が想定していたよりも少なくなり、

ある意味安堵した次第です。



今期の着地は黒字。ただ、見栄えは悪く、経常利益は赤字で、それを売却による

特別利益で押し上げている形になります。業績が悪い会社が無理やり見た目上の

利益を確保した、みたいな。



こうなってしまった理由付けとして、金融機関さんには以下の説明をする予定です。



・物件売却により利益が出たので、手元資金があるうちに初期費用がかかる新規事業に

　トライしてみたくなった

・コロナ禍の前だったので、その新規事業を旅館業と定義した

・消防や家具家電など、初期費用がかさんだために経常利益が赤字になった

・来期以降は（コロナの状況にも依存するが）正常化する見込み



一部金融機関さんにはこの話は既にしており、おおむね肯定的な見解を得ています。

ただ赤字になっただけではダメで、なぜそうなったのか、対策はあるのか、という点を

きちんと説明できることが大事なのだと思っています。



創業からずっと黒字を継続している、という点において、金融機関さんからの評価は

それなりになったものと思います。基本、小さい金融機関さんとばかり取引してるので

黒字が一番のＰＲになります。メガバンクさんや大手地銀さんだとそれだけじゃないと

思いますが、信金・信組さんだと黒字であることが大事だと思います。



さて、今期も良い事業成績になるよう頑張ろう。



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