2019年09月15日

東京法人の決算の準備が整いました。

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三連休です。初日はサラリーマンのお仕事を少ししたのであまり休んだ気がしませんが

帰ってから何とか東京法人の決算に必要な資料を仕上げることが出来ました。



昨年の個人の確定申告が赤字になってしまったことを受けて、もっとちゃんと定期的に

数字を見ようと決めた今年の私。今のところきちんと実行できています。

3月段階で、東京法人に関しては試算表を作って開示することが出来ました。

個人も仙台法人も情報は送ってあるので、試算表を作ってくださいと依頼すれば

作って貰える状態と認識しています。



(この間「個人の作ってください」とお願いしたの、忘れられてるなあ・・・ぼそぼそ)



ですので、東京法人の着地点もだいたい予想はついております。7月末が決算なのですが

6月末時点の試算表は出来上がっております。東京4棟目の売却がありましたので、

なかなかの数字になっております。



過剰な節税はせず、納めることで次の融資を有利に進めよう、という方向で決めたものの

そこまで大きく響かない数十万くらいの経費はちょいちょいと計上させてもらいました。

iPadとApplePencilの組み合わせ(先日間取りを決めるのに活躍)とか

東京法人所有の物件に追加で設置する設備とか、そういう事業に必要なものに関しては

儲けがある年に買ってしまった方がいいという判断をしました。あとは倒産防止共済も

満額で加入しました。でもそのくらいです。



顧問税理士の先生からは、そんな感じでまとまっていた試算表から、最終的な決算に

進めるために必要な書類を出してほしいという連絡が9月に入って届きました。

今回は9月初旬に一通り整理は終わったようで、不足書類の提示依頼に加えて

ここまでの内容に対しての質問やエビデンスの提示を求められた次第です。



不足書類は7月分の領収書やカードの明細、通帳の明細、預金残高がわかるもの、

といったところでした。1ヶ月分なのでこっちも準備するのはまだ楽な部類です。

先方からの質問は、手付放棄した案件の詳細確認、東京4棟目の電気代事件の送金、

事務所内装費用の確認くらいでした。こまめにやってると多少楽ちんですね。



こちらは先週銀行の通帳記帳とスキャン、メールでの送付を行いました。領収書も

先週のうちに使途までは整理してあったのですが、クレジットカードの明細との突合が

済んでいなかったので、通帳だけ先生に送付。平日のどこかで作業の続きをやらないとと

思っていましたが、結局できないまま今週末を迎えてしまいました。



昼間のうちにこの作業をやっつけるつもりが、サラリーマンのお仕事の進捗が思わしく

なかったので、リカバリーのために休日出勤を入れてしまいました。しょうがないので、

そっちの時間をここまでと決めて、その後家に戻って晩ご飯までの間に作業しようと

決めて行動開始。



家に戻ったのが予定よりちょっと遅い時間でしたが、領収書とクレジットカード明細との

突合を行い、過不足がないことを確認。使途は全て明細に書き込みました。あとは

現金の領収書を東京法人、仙台法人、個人事業主に取り分けて作業完了。

半月前に情報を全部開示できました。私としては快挙です(レベル低いって言わないで)。

いつもより早めに終わってよかった〜。



試算表には手付放棄分の費用が含まれていなかったようですので、利益は減ると想定。

それでも問題なく黒字キープになるのは明らかです。融資は厳しくなりましたが、

決算書を磨くことで少しでも融資の可能性を増やしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月22日

節税?納税?東京法人の着地点を考える。

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7月末決算の東京法人の6月末時点の試算表が完成しました。

売却益が出ているため、結構な利益になっています。



昨年度の個人の確定申告は大きく赤字を出してしまいました。融資を受けて購入を

進めようとしている今の私にとっては、大きな失敗だったと思います。個人的には

黒字で着地させたかったのですが、赤字額が大きすぎて厳しかったです。



期中に試算表をまとめていなかったことが、このような事態を引き起こしてしまった

原因であると私自身は判断しました。築古物件を買い続けていれば、そりゃあ赤字にも

なると思うよという意見もいただきましたが、私はそこまで読めていませんでした。



もう少し早く状況を呑み込めていれば、対策を打つこともできたのだと思います。

ですので、今年からは心を入れ替え、決算状況の把握を前倒しで行う方針にしました。

理想は四半期決算のような形なのですが、なかなか仕事も多忙でそれが叶わず、

でもできるだけ早い段階で状況を把握できるように動こうとしています。



今回、その成果を無事に出すことが出来ました。7月末決算の東京法人に関して、

決算前に試算表を作ることができたのです。当たり前だろと言わてしまうかも

しれませんが、私としては画期的なことです。ギリギリにならないと本気を出せない

だらしがないところがある私ですので・・・。



東京法人は今期東京4棟目の売却を行いましたので、その分の利益が大きく乗っており

大幅な黒字決算となりそうです。最高税率に達するほどの利益になりました。



ここで不動産賃貸業を営む人は2つの道があります。

1.このまま利益を出して内部留保を蓄積し、銀行さん好みの決算書に仕上げる

2.ぶつけられる経費をぶつけて利益を圧縮し、税金を減らす



私はまだ規模を増やして買い進めたい人です。仙台法人と東京法人を合算すれば

そこそこの規模になりますが、片方だけだと実に中途半端です。安心して食っていけると

思うためには、もう少し買う必要があると思います。



購入を有利に進めるためには、2のルートを選ぶのはあまり得策ではありません。

利益がいっぱい出ている決算書の方が銀行さんは好きですから。



ただ、最高税率になるとちょっと税金高すぎるよねという感じも受けておりました。

1000万の利益だとしたら、最高税率だと約34%、その手前だと約23%。

10%も変わります。



私はこれに対して以下のような考え方をしていました。

仮に利益が799万だとしたら、799万×23%≒184万

仮に利益が800万だとしたら、800万×34%≒272万



ですので、ある程度の税金を払っていい感じの決算書に見せる必要があるけど

800万をこえると効率が悪いから、なんとか利益を800万以下に落とせないか、

という考え方をしていました。

(これが間違いだということを後で知ります)



顧問税理士の先生と会話して、とりあえず倒産防止共済に入って、年払いをすれば

240万は経費として計上できますねという話になりました。じゃあその方向で、

という感じで、申込書を週末書いていました。その過程で申込書を何となくSNSに

アップしたところ、税金減らさない方が融資には有利じゃない?という意見が出たり

決算書にどう出すと良いかというテクニックの議論になったり、更に多くの掛金を

払えるんじゃないかという意見があったり、結構盛り上がりました。

皆さん税金には敏感です。私もかなり勉強になりました。ありがとうございました。



で、それとは別に個人的に教えていただいたのが、税金の計算の仕方を勘違いしている

という話でした。最高税率が適用されるのは、800万をこえた部分のみだという

話なのです。マジですか!



整理すると以下のようなイメージです。

計算自体はかなり丸めておりますので、ざっくりです。



誤)

仮に利益が799万だとしたら、799万×23%≒184万

仮に利益が800万だとしたら、800万×34%≒272万



正)

仮に利益が799万だとしたら・・・

400万×21%+399万×23%≒176万

仮に利益が800万だとしたら・・・

400万×21%+400万×23%≒176万

仮に利益が900万だとしたら・・・

400万×21%+399万×23%≒176万+100万×34%≒210万



それであれば、800万というラインにこだわる必要はなさそうです。

そこで劇的に税金が変わるわけではなく、緩やかに変わっていくようですので。



倒産防止共済は申込手続きを進めているので、これだけはそのまま進めることにして

それ以外の節税行為は行わないことにしたいと思います。

売却益があるので、税金が払えないということでもありませんから。



あとはまあ、必要になるのが目に見えている物品の購入や工事の先払いなど、

意味のある使い方に関しては7月中にある程度やっつけてしまう、といったところは

考えてもいいのかなと思った次第です。見栄えのいい決算書を作ると言ったそばから

矛盾してるのは自分でもわかってますが、それだって100万も200万もいくような

ものではないので、大勢に影響はないでしょう。どうしても消すことができない、

根っこにある貧乏性な自分を納得させるための行動だと思います^^;



東京法人の良い感じの決算書を武器に、今後の賃貸経営を飛躍させられるように

しっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月02日

東京法人、三期連続黒字決算で確定。

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東京法人の決算が確定し、法人税等々支払ってきました。

3期連続で若干の黒字という形で着地させることができました。



東京法人は東京4棟目を購入する時に作った法人です。個人事業主の立場で物件購入を

進めておりますが、仙台の物件を買うために仙台法人は作っていましたが、仙台以外の

物件についても、個人事業主での購入に偏重し過ぎると後々辛くなるのではないかと

考えて、そろそろ法人で買ったほうがいいだろうなあと思っていました。ただ、どうせ

法人を作るなら物件購入時に作りたいという意識が強く、チャンスが来たのは法人を

作ろうかなと考え始めてから1〜2年経った2015年の東京4棟目購入時だった、

という感じです。



さて、そんな経緯で作った東京4棟目も7月末をもってめでたく3期が終了しました。

不動産賃貸業なので、基本的には赤字になりにくい業態と思いますが、金融機関さんに

PRするには、やはり黒字であることは必須と思っています。



顧問税理士の先生には、毎年この辺に落ち着けさせてくださいというところを伝えて

おります。今回は、去年よりも税金は多くて構わないので、この辺にしてくださいと

目標をお伝えしました。



もちろん、そんなところに着地しませんと言われるケースもあります。黒字幅が大きく

なり、どうにもならないからそのまま確定させて税金を支払ったことだってあります。

あくまで目標なので、その通りに無理やり調整してくださいという意味ではないです。

目標以上に利益が出ない場合に、一括の経費ではなく資産計上してもらうなど、

そういった調整を目標にしたがって行ってください、という感覚です。



確定申告の時にばたばたしたことを反省して、東京法人の決算に関しては、決算の

1月前にその段階までの情報を一通り提示して、ざっくりこの辺に落ち着くだろうと

いう数字は把握しておりました。多少目標よりも大きな黒字になりそうだったので、

期末に向けて東京9棟目のエアコンを買ったりして、数字を目標に近づけるように

調整をしたつもりです。



その甲斐があって、第三期の決算は無事に目標の利益を達成しました。良かった。

個人の確定申告もこの調子で事前にもっと情報を出せるよう努力しよう・・・。



現在、東京法人では東京4棟目、東京9棟目、富山1棟目の3棟を保有しています。

もうちょっと法人の比率を増やしたいところですので、今後購入する東京物件は

できるだけ法人と言う形で寄せていこうと思います。



今のところ、個人を全て手放すつもりはなく、個人事業主と法人とを両立させながら

いいとこどりを狙っていく作戦を考えています。この辺の考え、また機会があれば

ブログに書くかもしれません。



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posted by ひろ* at 07:27 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月27日

仙台法人、過去最大の黒字で決算完了。

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仙台法人の決算対応をしています。今期は黒字の額が大きくなりそうです。



今まさに、2月末決算の仙台法人の税務処理をやっています。税理士さんも今回は

「あいつはギリギリになる」と警戒してくださっているようで、4月に入ってからsづぐ

手元にある資料を使って決算対応を始めてくださいました。



私もセプターで買った物件の情報は早めに提出しておきました。昨年仙台法人として

購入したのは札幌7棟目、千葉1棟目です。札幌7棟目は私にしてはそこそこの

大きさなので、早めに情報を出しておかないとまずいだろうな、ということも

勘づいておりました(当たり前だから偉そうに言うな)。



今年は太陽光もそんなに発電しなかったし、あまり利益は出ないだろうなあ、などと

高をくくっておりましたが、税理士さんから来たメールを見てびっくり。それなりの

金額になっているじゃありませんか。木造ボロが多かった私、これまであまり重税感を

知らずに過ごしてきたのですが、今回いよいよ来てしまいました。多分、世の中の

光速投資系の方はこういう税金に苦しんでいるんだろうな、と想像できました。



顧問税理士の先生といろいろやりとりして、結果としては消費税還付もあわせると

むしろ還付の方が多いという結論になりそうなので良かったです。でもいよいよ

仙台法人はそういう時期に来たようですね。仙台法人は木造よりRC造を中心に

購入しているので、そういう時期はいずれ来るだろうとは思っていましたが。



今後はきちんと試算表を定期的につけて、都度どのような状態になっているかを

把握する運用が求められることになりそうです。そうでないと、想定外の税金に

苦しむ結果になりかねません。



ただ、過剰な節税も禁物と思っています。

仲良くさせていただいているメガ大家さんは、税金はにこにこしながら払うこと、

と言っておられました。私もにこにこしながら払えるようになりたいものです。



今期は乗り切れましたが、来期以降きちんとやりたいと思います。



手短ですがこの辺で。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月06日

無事に黒字で決算完了!東京法人2期目終了です。

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先月、ヒーヒー言いながら対応していた決算、なんとかギリギリで終わりました。

結果としては、いい塩梅の黒字に持っていくことが出来ました。



いつもギリギリにならないと動き出せない私。夏休みの宿題は勿論夏休みが終わる直前に

まとめて一気に対応するというオチが続いておりました。そんな性格なので、決算も

「そろそろやばいな・・・」と思う時期にならないと着手できないのです。

毎日とは言わずとも、毎月やっておけば直前でこんなに苦労しないはずなんですが

それができるんだったらとっくにやってるよ、的な。



東京法人が7月末決算ということで、9月末までに申告などを終わらせなくては

ならない状況でした。しかし、例によってなかなか着手できず・・・。

いい加減やばいぞと思い、対応を開始したのは9月の半ばになってからでした。

サラリーマンの会社の仕事がやばかったというのもあり、なかなか時間が取れなった、

と言う事情もあるにはあったのですが、それだけじゃなく単純にやる気になれなかった、

というところもあったのだろうと思います。



単純に決算に対応するだけでなく、物件ごとのキャッシュフローを算出するための

情報整理も同時にやっておかないと、訳が分からなくなってしあみます。顧問税理士の

先生に領収書などの書類を送ってしまうと、あとから自分でその辺の情報を集めて

反映することが面倒になってしまいます。だから、最初にそこはやっておきたいのです。



そんなことを言っているから、ただでさえギリギリになってスタートする決算処理が

本当のギリギリにならないと終わらないわけで・・・^^;



今回は東京法人の決算ということで、個人と比べればだいぶ楽です。東京法人が

保有している物件は、昨年7月末時点では東京4棟目のみですから。経費も個人で

処理できるものが大多数なので、法人としてはさほど多くないと思われます。



今期の決算に関しては、富山1棟目や東京2棟目(個人から法人に所有権移転させる)が

増えるので、そこそこ処理もややこしくなるのかもしれません。



最初に、通帳のコピーとクレジットカードの明細の中で何が法人の経費なのかを

メモしたものを送付しました。その後、領収書とクレジットカードの明細の突合せと

領収書のみの経費の整理をして、税理士さんのところに持参しました。ギリギリなので

早く処理をしてもらうためにも、郵送なんてのほほんとしたことは言ってられず。



持参した際に、決算の落としどころや細かい不明点についての打ち合わせをしました。

だいたい私は「ちょいと黒字」くらいを目指してほしいと伝えております。

融資を引いて不動産賃貸業を拡大するのに、赤字ってのは困ります。銀行さんが

融資できるものもできなくなってしまうかもしれません。



かといって、黒字になりすぎるのも・・・。いやまあ、銀行さんから融資を引くという

観点で言えば、税金は払えるだけ払った方がいいというのは頭ではわかっています。

でもまだそれを許容するところまで心構えと資金が出来ていないのです^^;



ともあれ、そんなことを思いながらいい塩梅のところに着地させてほしいということを

税理士さんには伝えております。今回もその前提に則り、処理を進めてくださいました。

結果として、だいたい今の規模からすれば、こんなもんでいいかなと思える程度の

利益に収まることができました。前期より利益は多くなりましたので、その点において

評価して貰える決算書になったのではないかと思います。



この決算書を持参して、今後の不動産賃貸業に弾みをつけたいと思います!

とりあえず決算報告と称した形で、各行さんと打ち合わせの場を作ろうかな。

融資姿勢がどんどん厳しくなっているという雰囲気があるので、その辺について

あちこちで聞いて回ろうかなと思います。



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