2020年10月01日

東京法人の決算、黒字で完了!

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東京法人の決算が終わりました。想定していたより利益は減ったので、納税額も

少なく済むことが出来ました。いいことなんだけど、いいんだか悪いんだか。



東京法人は7月末決算です。なので9月末までに決算内容を確定する必要がありました。

顧問税理士の先生には2週間以上前に資料の送付を済ませており、あとは先方にて

登録を済ませ、質疑応答や不明な入出金の確認を済ませたらおしまい、という感じで

構えておりました。



顧問税理士の先生からは、ぼちぼちと質問事項などいただいておりましたが、私も

週末にならないと返信ができない状況だったので、なかなかはかどらず。いただいた

確認事項を週末になってやっつける、というスタイルが続いておりました。



半期で作って貰った試算表の段階では、東京9棟目の売却でなかなか大きな利益が

出ていたので、それを減らす方向で動いておりました。下期に入って、東京13棟目を

ホテルにするにあたり、家具家電や消防対応費用などの初期費用がかさんだこともあり

これである程度利益を圧縮できそうだな、という感じはしていました。

ただ、それを含めてもどこまで減らせるかな?というのは不透明でした。



今回、最終的に出てきた金額は・・・あれ、予想していたよりも利益が小さいぞ?

何故だろうと思ったら、先生から「前期に売却した東京4棟目の頭金を賃料として

計上していた」という説明が。



東京4棟目の売却は今回対象の決算の1つ前の期の話です。どうやらここで、

売却の頭金を現金で受領したという形で帳簿に記録したとのことでした。そして、

この売却の仲介は管理会社さんだったので、管理会社さんから頭金の送金があったのを

「賃料」と認識して帳簿につけていたようです。要は頭金を二重計上していた模様。

なので、その分を今期の期首で減らしますと言うお話でした。



どうも、税理士さん的には、私の帳簿はややこしいみたいですね〜・・・。

こちらの伝え方が良くないところもあると思うので、先生の責任ではないと思います。

すみません、いつもご面倒ばかりおかけしてしまい。



ともあれ、この頭金が訂正されたことで、税額が想定していたよりも少なくなり、

ある意味安堵した次第です。



今期の着地は黒字。ただ、見栄えは悪く、経常利益は赤字で、それを売却による

特別利益で押し上げている形になります。業績が悪い会社が無理やり見た目上の

利益を確保した、みたいな。



こうなってしまった理由付けとして、金融機関さんには以下の説明をする予定です。



・物件売却により利益が出たので、手元資金があるうちに初期費用がかかる新規事業に

 トライしてみたくなった

・コロナ禍の前だったので、その新規事業を旅館業と定義した

・消防や家具家電など、初期費用がかさんだために経常利益が赤字になった

・来期以降は(コロナの状況にも依存するが)正常化する見込み



一部金融機関さんにはこの話は既にしており、おおむね肯定的な見解を得ています。

ただ赤字になっただけではダメで、なぜそうなったのか、対策はあるのか、という点を

きちんと説明できることが大事なのだと思っています。



創業からずっと黒字を継続している、という点において、金融機関さんからの評価は

それなりになったものと思います。基本、小さい金融機関さんとばかり取引してるので

黒字が一番のPRになります。メガバンクさんや大手地銀さんだとそれだけじゃないと

思いますが、信金・信組さんだと黒字であることが大事だと思います。



さて、今期も良い事業成績になるよう頑張ろう。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月07日

東京法人の決算対応、私ができることはだいたい完了。

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7月末決算の東京法人の決算準備、私がやるべきことはあらかた終わりました。

顧問税理士の先生にバトンタッチ。よろしくお願いします!



7月末決算の東京法人。前期は東京9棟目の売却がありましたので、利益がだいぶ

出てしまうのは明らかでした。節税どうこうしても限界があるレベルですので、

ここはもう素直に支払うより他にないと腹は決まっています。



出来る範囲で経費を増やしておこうと思いましたが、7月くらいに確認した状態では

増やした経費に対して売上は物件売却で減っている状態でした。結果、経常利益が

マイナスになるという状況に陥りました。うーん、これは決算書の見栄えとしては

良くないです。



経費を計上するのをやめて、経常利益をプラスにする水準まで持っていくか?

今年はそういうものと振り切って、経常利益マイナスにしてしまうか?



確実な融資を得るなら前者でしょうけど、今は手元に現金を少しでも残す方が

優先度が高いよね、と判断。経常利益マイナスにして経費を突っ込む方針にしました。



理由のつくものであれば、そこまでマイナスにならないというのは過去の経験から

一応知ってます。個人事業主として赤字になってしまった時も、一部の信組さんからは

嫌がられたものの、「減価償却取れすぎです」と説明したら納得して融資してくれた

金融機関さんもありました。今回は決算書上は赤字ではないので、それよりもハードルは

低いだろうと想像します。



そして今年は確かに理由もあります。東京13棟目をホテルとして立ち上げるにあたり、

行政書士さんへの支払、消防業者さんへの支払、家具家電を揃える費用などの初期費用が

かかっております。



新規事業を立ち上げるために物件売却で資金を作り、先行投資を行った。

そのため経費がかさみ、経常利益がマイナスに転じた。

これは前期だけの特殊な事情であり、今期は正常化すると予想する。



こんな筋書きで話をすれば、理由としては納得がいくものになると考えております。



ということで、方向性は固まりました。あとは作業するのみです。

今年はコロナ禍で週末あまり出歩いていないので、どこかの週末でやろうとしましたが

なんだかんだで家の用事やら現地確認やらもあり、ようやく着手できたのは今週末。



最近は月次でできるだけクレジットカードの明細の処理や領収書の整理はしていたので

領収書関連は直近の8月分だけの作業となっていました。そのため、割とサクッと

それ自体は終了。



意外と時間がかかったのは、融資関係を整理してまとめることです。

今回、コロナ禍という特殊要因の中で、現金を引っ張れるだけ引っ張るという動きを

取っておりました。まあ、元々いっぱい無担保融資を引っ張りまくっていたので、

新規に獲得できた金額は微々たるものでしたが(巷のメガ大家さんは何千万単位で

引っ張っていると聞きますが、私は何百万単位で終了・・・)、既存の融資を

コロナ融資に置き換えて年数を延ばしたりというのもあり、通帳送っただけだと

わからないだろうな、と。



そこで、返済予定表を送る際に、Excelの一覧表も付けて、これは完済した、これは

新規で発生した、などがわかるようにしました。キャッシュフロー表を友人に作って

貰った際に「無担保ローンの金利が一部計上されていないようだ」という指摘を受けて

おりました。そういうことが起こるのも、たぶん私がきちんとした情報提供をできてない

ことが原因と思いますので、提供する側も相手にわかるような工夫をしなくてはならない

と考えた次第です。



あとは新規購入したノールック低圧太陽光の経理処理です。契約書とか送ってって

言われるんだろうなと思いつつ、とりあえず購入価格とか返済予定表とかだけ送付。

ここはまた追って質問が来ることでしょう。



なんだかんだやって、とりあえず顧問税理士の先生に書類を送る準備は整いました。

書類を送るのと、あとは通帳をスキャンして送るのが残作業ですね。通帳まで

なんとかたどり着きたかったけど、これは仕事が早く終わった日にでも対応するか。



これで東京法人も第五期まで終了したことになります。今期である第六期が飛躍の一年に

なることを期待しつつ、前期の決算を終えたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月01日

東京法人の第五期が終わりました。

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東京法人、昨日が期末でした。東京9棟目の売却があったので、けっこう利益が

出てしまうので、いろんな支払を昨日のうちに済ませた次第です。



東京法人にとってはめまぐるしい一年でした。東京9棟目を売却して、東京11棟目と

東京12棟目のリノベーションの資金を作りました。東京13棟目を購入して、

このコロナ禍の中でホテルにコンバージョンさせました。そしてコロナ禍の影響で

セーフティーネット4号の認定を受け、あちこちの融資の条件を緩和させました。

東京12棟目、東京13棟目のリノベーションの融資も実行されました。



大きく前進したかというと、むしろ売上は下がりましたが・・・。

東京11棟目がリノベも含めて融資なしの現金スタイルになったので、B/Sの観点では

少し成長できたのではないかと思います。



個人保有:東京1・2・3・5・6・8・10・札幌6・8・9 10棟53室

東京法人:東京11・12・13・富山1 4棟13室

仙台法人:仙台1・札幌5・7・10・千葉1 5棟42室



今はこんな感じの保有状況になっております。東京法人が一番規模が小さいです。

ここをもっと育てたいというのが今考えていることで、最近買っている東京の物件は

基本的に東京法人で所有させるようにしております。でもなかなか増えません。

闇雲に増えればいいってものでもないので、流れに任せて進めようかと思います。



今期は売却の影響もあり、大きく黒字が出る予定です。5月時点の試算表を見ても

これはもう何をどうしても仕方ないねというレベルでした。売上規模小さい法人なのに

かなりの納税となりそうです。ま、売却というイレギュラーがあったので、それも

納得のお話です。



今年はホテルを立ち上げたので、その費用をぶつけることができるだろうと思います。

あとは倒産防止共済を使えば、最高税率は免れるかな?といったところです。

無理な節税はせず、ほどほどの節税とほどほどの納税。ち密な計算ができない私は

そのくらいの無難なところに落としておけばいいだろう、といったところです。



期末になる前に、昨日は今後発生する支払など少し整理して、払えるものは全て

払ってしまえという動きを取っておりました。ホテル立ち上げの支払残として

インテリアコーディネーターさんの費用がありましたが、これがまだ請求が来ておらず

こちらからお願いして請求書を出して貰ったり、館銘板も同様に請求が来ておらず

お願いして請求書を出して貰ったり。そんなこまごまとしたことをやって終了です。



最後に軽く悪あがきをしましたが、たんに貧乏性な性格がそうさせただけです。

なんとなくちょっとだけ得した気分になれたので充分です。飲み代1回分くらいは

稼げたかな?きっと。



今期の決算書は、恐らくですが特別利益で黒字にしたけど、経常利益は赤字という

結果になると思います。売却で黒字にはしたけど、本業は赤字という見え方です。

実際のところ、売上は売却により大きくダウンしました。そして旅館の立ち上げという

経費の掛かることをやったので、販管費は大きくなっています。売却の黒字を減らそうと

考えて、個人でも法人でもどちらとも取れそうな経費を東京法人に積極的に付けたのも

その状態に拍車をかけています。



旅館を立ち上げた、という大きなイベントがあったので、その設備投資で経常利益は

残念ながら赤字になったけど、コロナ後はV字回復、コロナからの回復が見込めずとも

(経費を個人につけることで)安定した賃貸の収益のおかげで何とか黒字に回復予定、

という筋書きでの説明はできることでしょう。なので、そんなに心配はしていません。

ちゃんと売却益で黒字にもなっていることですし。



今回は早めに顧問税理士の先生に領収書類を送って、あまり迷惑を掛けずに早めに

決算書を作ってしまおうと思います。



東京法人もこれで5期目が終わり、6期目に入りました。

ここまで生きながらえることが出来たのも、周りの方の支援の賜物です。

本当にありがとうございます。今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:59 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月28日

仙台法人の決算処理が終了しました。

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2月末決算となっている仙台法人の決算。顧問税理士の先生から先週後半に情報が届き

その内容で確定させました。今期もそこそこに納税することになりました。



基本方針として、そこそこ規模に見合った納税をやります、というのが私のスタンス。

理由としては、パッと見た感じが赤字だとあまり融資付に良い影響はないだろう、

というところが挙げられます。だから、過剰な節税はしないようにしております。



今年も黒字を目指すということにはしていましたが、具体的にどのくらいの金額の

利益に落とし込むかまでは、顧問税理士さんと打ち合わせはしていませんでした。

最高税率に行かない程度に調整したいとは思っていましたが・・・。



あ、勿論、黒字でなければ融資を受けられないわけじゃない、という意見の方も

いることは承知しています。私の周りにも、赤字でも内部留保がこれだけあると

きちんと説明できるスキルの高い人がいて、そういう方は納税を控えめにしても

融資を受けられる決算書を作ることができていると聞いています。私がそこまでの

理論武装ができていないので、あまり上手にコントロールできていないのは確かです。

この辺も誰か有識者にアドバイスして貰った方がいいんだろうなあ。今度聞いてみよう。



東京法人や個人事業主に関しては、取引相手の金融機関さんが信金さんや信組さんに

なっていることから、赤字というだけで「社長!なんで赤字にしちゃったんですかー!」

と騒がれるところが多いのです。これは過去の経験からそう思っているということに

すぎないのですが、その傾向がある以上、黒字にしておく必要があるものと考えてます。



他方、仙台法人は地銀さん中心に取引をしておりますので、決算書の作り方を工夫して

納税を抑えて取り組むこともできるのかもしれません。長期的な課題として勉強をする

価値はあると思うので、今後留意したいと思います。



さて、それはそれとして、今期の決算について顧問税理士の先生から連絡がありました。

結果としては、最高税率にならない範囲での黒字、というところになりました。

これで1期から8期まで、8年連続黒字となります。めでたい。



金融機関さんが見たら、内容も良くなってると判断してくださるだろうと言う評価に

なりそうだと思います。前期は地震保険の営業外収入が大きかったのですが、今期は

営業外利益がほとんどない状態でも、そこまで大きな落ち込みはありませんでした。

物件購入は進んでいないため、売上が伸びているわけではありません。見てみると

昨年は営業外収入に対応する修繕が計上されている、今年はそれがない、ということで

あまり影響が出ていないものと考えられます。あと、旅費交通費がガクッと減っていたり

するのですが、これは出張がほとんどマイルで行けるようになったのが要因でしょう。

(旅費規程、整備してるけど運用してない・・・です)



昨年の特徴は、修繕は販管費扱い、地震保険は営業外収入になっていたため、

赤字ではないものの営業利益が少なくなる結果となりました。これを嫌って

融資否決になってしまった金融機関さんもありました。



今年は修繕も保険もないので、結果として営業利益が大きく改善しております。

経常利益は少し落ちましたが、保険収入がなくなっているのが一つの原因でしょう。



もうちょっと分析した方がいいんだろうなと思いますけど、とりあえずは昨年に比べ

一般的な形になってきただろうと思われます。



今期の課題は、太陽光発電を定率法で減価償却していることからくる減価償却費の低下を

どう賄うか、というところになると思います。出張に関して、現在私はマイルで

札幌に行くことが多くなったのですが、マイルはあくまで個人のもの。フライトで

貯まるマイルより、明らかにクレジットカードで貯まるマイルの方が多い状況です。

個人として稼いだマイルが多いのを、法人の出張に使うのも何となく変な気がしますので

その分は旅費規程で法人として個人負担になっている部分の補填が必要かと思いました。

旅費規程をきちんと導入することで、公私混同がなくなり会社負担が明確化されます。

それは同時に、会社の経費が増えることになります。法人としては厳しいですが、

減価償却が軽くなるので、その分経費負担を増やしてもいいのかな、と。経営課題として

検討したいと思います。



あとは、簿外資産として計上する形で倒産防止共済に加入することも検討します。

簿外資産にすることを以前このブログのコメントでも教わりましたので、その形であれば

金融機関さんの評価を下げずに減価償却の現象を代替することができると思います。

現金が出ていくものの、契約者貸付もあるのでいざとなったらそれで賄えるという意味で

現金と変わらない価値がありますし。



さて、普段ならこんなところで決算対応は終了なのですが・・・

B/Sなんてガン無視してますということを書いたところ、B/Sも見ようよという

意見をあちこちから頂戴したので、試しに見てみました。



B/Sの総額(負債・純資産合計でいいのかな)は物件購入をしていないので変化は

昨年と比べてありませんが、自己資本比率を計算すると、毎年改善していることが

わかります。手元資金が増えてる感覚は全然ないのに不思議です(苦笑)



5年分の自己資本比率を並べると・・・

1.7%→2.1%→2.6%→4.8%→6.7%

という感じに増えてます。超・借入過多な私ですので、徐々に増えているというところで

良しとしましょう。絶対的に自己資本比率が少ない?そうだろうと思ってます(苦笑)



正直、何をどうみたら評価になるかもわかっていないですが、でもこの雰囲気を見ると

一応数字は改善しているようです。仙台法人、あまり売り買いしてないから、比較的

綺麗で見やすい数字になっているのだと思います。個人事業主や東京法人を見たら、

もうメチャクチャなんだろうなあ。



今回、5期分のB/SとP/Lの比較表を顧問税理士の先生に出して貰ったので、

面白そうだから東京法人と個人事業主の同じようなものも出せないか聞いてみます。

個人事業主はそんなのないか?



正直、今年は東京法人の売却益をどうするかという話と、個人事業主の赤字を解消する

ところに注力してしまい、仙台法人は置いてけぼりになっていた感は否めません。

今期は仙台法人ももう少しチェックを強化したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月20日

仙台法人の決算対応などを行った週末。

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個人の確定申告、東京法人の半期決算(試算表作成)と経理作業が続いていますが、

昨日は2月末決算の仙台法人の決算対応で顧問税理士の先生に資料を送付しました。



個人の確定申告に関しては、一昨年は経理面の作業を怠ってしまったため、赤字と言う

残念な結果になってしまいました。金融機関さんから融資を引っ張るという観点で言えば

赤字はあまりよろしくありません。別に赤字でもちゃんと内部留保があることが示せれば

融資は引ける、というお話をされている方がいらっしゃるのも存じてはおりますが、

私のお付き合いしている金融機関さんは、赤字を見ると条件反射に「社長、なんで赤字に

しちゃったんですか〜」と言い出すところも少ないないので・・・。



去年はその点を反省し、期中にも状況把握のために試算表を作るよう改善しました。

本当は四半期に1回くらいはやりたかったのですが、結局そんなにこまめにはやれず、

半期で1回程度にとどまったものの、その半期で着地の目安を予想できたこと、

また、個人から法人への管理費の支払を止めるなどの策を打つことができたことから

今年は個人は無事に黒字とすることが出来ました。



東京法人は東京9棟目の売却益が出ることは間違いない状況でしたので、個人の赤字を

打破するための対策として、個人でも東京法人でも、どちらで計上しても違和感がない

経費については、できるだけ東京法人側に寄せて計上するように心がけました。

その結果、東京法人は「売上は下がる」「経費は増える」という状況になってしまい

上半期の試算表では「経常赤字」という状況になってしまいました。固定資産売却による

特別利益が出て、最終は大きく黒字になっているのですが、どうもあまり見栄えは

良くないなあという感じがします。ま、これはもう仕方ないか。



ここ最近、そんな話ばかりしていましたが、このタイミングで更にまた決算の話が

入ってきました。仙台法人の決算です。



仙台法人は基本的に義母にて帳簿をつけております。ゆえに、決算対応も義母にて

行って貰わなくてはなりません。それ自体は義母も承知していることなので、慣れない

エクセルを勉強して総勘定元帳的なものを頑張ってつけております。

仙台法人の決算で私がやることと言えば、クレジットカードの明細から仙台法人の分と

して使ったものを抜き出して提示するくらいです。



余談ですが、仙台法人の金庫番は義母が行っています。通帳も仙台にしかありません。

私個人や東京法人に少しお金を貸してほしいとか、そういうのは義母を通してでないと

できません。そして義母は手元にある程度お金がないと落ち着かない性格をしています。

それゆえに、仙台法人には個人や東京法人でお金が足りないという話になっても、

余程のことがない限り仙台法人から借入して・・・と言う話にはなりません。

金庫番の目が厳しいので(笑)



義母はパソコンはあまり得意ではないと言います。実際に得意ではないようですし、

総勘定元帳のエクセルを「どうしたらこんなふうに壊せるんだ?」と嫁ちゃんや

義理の弟(ネットワークエンジニア)と一緒に首をかしげてしまうくらいに壊したり

していますし、「○○ができない」と言われて、リモートで見てみたら想像の斜め上を

いくような状態になっていたとか、そんなことはざらにあります。



それでも、役員報酬を貰っている以上は仕事だから、と言って、大変だとぼやきながら

総勘定元帳を作っています。以前はノートに総勘定元帳的なものを書いていたのですが、

エクセルの使い方も嫁ちゃんに教わり、フォーマットを作って貰って、最近はそこに

記録するようになりました。この辺の勤勉さは見習わないといけません。ありがたい。



そういえば、本件に関して私的にはちょっとありえないと思ったことが1つありました。

せっかくエクセルで総勘定元帳を作っているのに、それを印刷して郵送していると

聞いた時はたまげましたが、顧問税理士の先生に「メールで送った方がいいですよね?」

と聞いたら「むしろ印刷で郵送の方が助かります」と言われて二度仰天。税理士さんも

たいがいアナログなのね・・・。



話があっちこっちに飛んでいますが、要は私自身が仙台法人の決算にて関わることは

それほど多くなく、クレジットカードの明細や個人での経費の中に、仙台法人の分の

経費がないかだけ確認すればOKという形になっております。



先日、顧問税理士の先生から、情報提供の依頼がありました。

領収書やクレジットカードの明細の1月以降分の送付をお願いしたい、これまでに

受領しているクレジットカード決済分のお土産は食品が前提でいいか確認したい

(税率が8%か10%のどちらになるかの確認)、昨年の大きな修繕の概要確認、

積金の状況の確認などでした。



一部は義母に確認しないと回答できないものもありましたが、大部分はこちらで

対応できる内容でしたので、一通り回答を埋めて送信。あとはクレジットカードの

関係ですが、これも2ヶ月分なので何とか日曜日のうちに片付けることができました。

あとは個人・東京法人・仙台法人に分けて、領収書を郵送しないといけませんが、

それは明日か明後日にでも対応しましょう。取り急ぎであれば、仙台法人の分だけ

写真を撮ってメールすればいいですしね。



昨日はその作業の他に、頼まれていた書き物を仕上げたり、東京13棟目の現場確認を

したりで、意外と仕事したなあという感じです。これまでの週末は、全国飛び回って

大家さん仲間と情報交換をしたり管理会社さんと親睦会をしたりしていましたが、

そういう生活はしばらく出来なさそう。でもその分、これまでおろそかになりがちだった

事務作業を迅速に行ったり、時間がなくてなかなかできなかったことをやったりして

有意義に過ごすことも考えられるわけで。悪いことばかりじゃないかな?とも思います。



最後まで話はまとまりませんでしたが、仙台法人の決算がどこに着地するかを

注視したいと思います。



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