2022年01月19日

仙台法人、思ったより利益でなくて済むかも?

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今年の仙台法人、覚悟していたより利益は出ないことになりそうです。

試算表作って貰って、そう感じました。原因は大規模修繕が重なったことです。



12月末で個人事業主の期末、2月末は仙台法人の期末です。この時期は決算が多く

割と忙しい時期となります。



今までだと、2月末にようやく個人の資料を出す、4月に入って仙台法人の資料を出す、

という具合にかなり後手後手で資料を送ってしまい、結果として顧問税理士の先生に

ご迷惑をおかけしておりました。確定申告、事務所に所属するすべての先生の中で、

担当の顧問税理士の先生が一番終わるのが遅く、その中でも私がラストに必ず来るという

常にオーラスを飾る人になっておりました。



今年は顧問税理士の先生にあまり迷惑をかけないよう、早めの資料提出を心掛けて

動いております。今のところそれは順調に進んでおります。



個人事業主としては、売上は全部入力、経費はカードの明細がまだ届いてない分以外は

全部入力した状態で試算表を年末に作っていただいております。着地も悪くない箇所に

来ていることがわかり、安心して確定申告を迎えられる状態であることがわかりました。

残りの資料を送ったらきっとすぐ確定申告が終わるのではないか、と期待しています。

例年にない素晴らしい出足です。



そして1月は仙台法人の決算前の準備をしています。

12月末くらいまでの資料を一通り送付し、現時点での着地点から最終系を予測し

倒産防止共済の費用を期末に一括で納めるかを判定することにしております。



義母には年末年始で行った際に、この話を説明して年明け早々に出納長をまとめて

顧問税理士の先生に送るようお願いをしました。そんなに早くできないわよとブツブツ

言ってましたが、10日までには資料を整えて先生に送付しておりました。

さすが、すぐやる課所属の義母です。仕事が早い。



私の方は年末に資料をだいたいお渡ししていたので、あとは先生が入力して試算表を

作るだけの状態になりました。



そして昨日、その内容が届きました。

もっと利益が出るかなと思っていましたが、想像していたよりは少ないようです。



理由として、修繕でかなりの費用が出ていることが挙げられました。

1.仙台2棟目の外壁塗装、屋上防水、各部屋のリフォーム

2.千葉1棟目の外壁塗装、屋根修繕、室内リフォーム

3.札幌11棟目の室内リフォーム

この3件を合わせて1000万以上の支出になります。改めて金額見るとゲロ吐きそう。



これらが全部修繕費として計上されると、むしろ赤字になるというオチです。

今期はでかい修繕の当たり年だったな、とこれを見てしみじみと思いました。



顧問税理士の先生からは「実態としてこれは修繕なのか資本的支出なのか」という

ことを問われております。元々一切なにもされていなかったのであれば、防水工事も

資本的支出に当たるのでは、ということで実態を教えてほしい、ということでした。



1の仙台2棟目に関しては、築43年とかなり古い物件です。前のオーナーさんは

何もしていなかったようですが、この年式になるまで一切何もしていないとなれば、

建物はもっと悲惨な状態になっていたことでしょう。



そして、外壁塗装時に塗料の色を変えてイメージを変えることこそしましたが、

この工事はバリューアップは特になく、普通に外壁塗装をして屋上防水をしただけです。

外廊下の防水は元々貼ってあったシート防水がダメになっている箇所がありましたので

全体的にやり直しをしました。



顧問税理士の先生が言う「実態」という話であれば、「明らかに維持管理・原状回復の

ための支出」であり「資産の価値を高めたり使用可能期間を増加させるものではない」と

判断できるのでは、と考えております。



2の千葉1棟目も同様です。

外壁塗装は前オーナーさんも実施していることは把握しております。屋根の修繕は

台風の被害で瓦がめくれたところの対応ですので、これも原状回復にすぎません。

室内も間取りを変えたり和室を洋室に変えたりはしていないので、単純な原状回復と

考えることができると思います。砂壁にベニヤ貼ってクロス貼ったりしたところは

「使用期間を増加させるもの」と判断できるかもしれないなあ、とは思いますが。

あと、室内洗濯機置場を追加で設置したことは明らかなバリューアップなので、

この部分は資本的支出なのかもしれません。



部分的に資本的支出に相当する箇所があるような気はしますが、大きな括りで見れば

原状回復であり修繕費であると判定していいのではないかと思います。



3の札幌11棟目も、原状回復と考えるのが妥当であろうと思います。

間取り変更一切なし、和室→洋室化もしていない、むしろコスト削減の観点で

DKの床がジンギスカン鍋のように中央が膨らみ勾配ができているにも関わらず

「そのままにする」という決断をしたくらいです。



細かく見れば、配管がサビていたのを交換した時の素材が、過去に使ってたものより

耐久性に優れたものを使っていたりすると「使用期間を増加させるもの」になる

可能性はありそうです。ただ、ここはどんな素材に交換したかを把握できていません。

あとは、トイレや洗面台を現代のラインナップの製品に交換したことが、もしかしたら

資本的支出に当たるのかもしれない、というのは感じております。

でもまあ、むしろ洗面台もトイレも別の解体される物件で出た新しめの廃材を

再利用しているので「使用期間を増加させるもの」ではないような気もしています。



そんな感じなので、私の中では3件とも「修繕費」でいいんじゃないかと考えてます。

ただ、全部経費計上すると、先ほど書いたように赤字決算となりますのでよろしくない。

一部は修繕費であっても意図的に資本的支出にして、程よい黒字を確保するのが

吉ではないかと考えます。



そうなると、今年は倒産防止共済を一括で払う必要がなくなる?



あ、低圧太陽光の売却を含めたらどうなるかも試算したいな。瑕疵があったので買取を

してくださいという求めに販売会社さんが応じてくれそうなので、来期売ろうと

思っていましたが、今期そんなに利益が出ないなら今期売却ぶつけてもいいかも。



ちょっと今日の昼休み、先生のところに電話して相談します。

倒産防止共済の掛金変更の期日が近いので、迅速に結論を出さなくては。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月28日

中小企業経営診断サービスを使って東京法人を分析して貰う。

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McSS経営診断報告書なるものを生命保険の保険代理店さんに作っていただきました。

経営指標が数値化されて出てきます。へー、なんか面白いですねこれ。



私はお付き合いしている保険代理店さんが2人いらっしゃいます。片方は火災保険で

いつもお世話になっている代理店さんと、その代理店さんで生命保険に入ろうとした時に

過去の履歴でどうしても入れず、その代理店さんの仲間の代理店さんをご紹介いただき

お付き合いが始まった生命保険の代理店さんです。



生命保険は本来不要派なのですが、某地銀さんと融資について会話している時に

できれば団信で賄えない分を生命保険などで独自に賄ってほしいというお話が出たので

そこに対しての手当てで生命保険を必要とした、という次第でした。



そしてこの生命保険の代理店さんが非情にできる人で、なるほどと思えるご提案を

都度都度繰り出してこられるのです。どれも説得力があり、ついつい言われるがままに

保険に加入してしまっている自分がいます。キャッシュフローをそこに入れるのって

本来違うよねと思ってしまうのですが、いろいろと手回し良く説明が進むので、

うん、それじゃ入った方がよさそうだね、みたいな感じでつい(笑)



そしてこの生命保険の代理店さん、いろいろな社長の相手をしているだけのことはあって

経営分析というか財務諸表の読み方が上手です。3期分見せると「銀行融資引きやすく

するなら、ここをこう見せた方がいいですよ」などと助言してくださいます。

私もなるほどと思うことがちょいちょいあり、勉強になるなあとありがたくお話を

伺っております。これは職人系の社長さんから信頼得られるだろうなあ。自分自身で

財務諸表を見てなくて、経理畑の番頭さんに任せちゃってるタイプの会社の社長とか。



先日、東京法人の決算書が赤字になってしまったのを受け、内容をろくすっぽ吟味せず

「ちょっと保険で出ていく金額が多い気がするから減らす相談しようっと」と思って

赤字なのでちょっと相談したいと伝えたら、決算書見せてくださいと言われたので

渡したところ、これ減価償却が取れすぎてるだけで経営上何の問題もないですよ、

保険減らす必要ないですよ、とさっくり言われちゃいました。そもそも保険代理店さんに

減らしたいって言ったって、はいわかりましたと即答するわけはないので、当然と言えば

当然のことです(笑)



そのやりとりをした時、なんか見やすい資料をくれたのです。

それが「McSS経営診断報告書」というもの。一般社団法人CRD協会というところで

作っているそうで、決算書3期分渡すと、信用保証協会の保証料率決定に利用されている

スコアリングモデル『CRDモデル(法人)』で評価し、集積された約100万社の

決算データと比較した『現状診断』を行ってくれるのだそうです。



ネットで調べてみたらサイトもありました。こちらをどうぞ。

中小企業経営診断システムサービス



東京法人の総合評価のスコアは「B」でした。某金融機関さん曰く「Aはなかなか

出ないのでBもかなり良い評価ですよ」とのこと。偏差値は55とのことでした。

デフォルト企業の平均偏差値が36ということでしたので、これを金融機関の人や

保証協会の人が見たら、少なくとも危なくて貸せないという風には見えないだろうなと

思った次第です。



債務償還年数なんかもこの分析に出てきますが、東京法人は11.94年ということで

不動産賃貸業としては悪くない数字になっていました。最大の借入が15年だから、

まあそうなりますよね。現金で買ってリフォーム代だけ融資して貰っている物件ばかりで

まともに全額借入して買ったのは太陽光くらいですから。



今度は仙台法人でも同じ分析して貰おうっと。



数値化されるとなんとなく面白いですね。ゲームやってるみたいです。

こういうの好きなので、定期的に見て貰おうと思います。自分で見ようとしても

めんどくさくなって分析する前に力尽きるのが常なので、ここをアウトソースできると

気持ち的に楽です。保険加入したことによるサービスとしてこれがついてくるなら

多少保険かけすぎな気がする分も手数料と割り切れるかな。

またお願いしようと思うので、よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 10:12 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月01日

赤字だと思ってた東京法人、ちゃんと見直すとそんなことはなかった。

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生保の保険代理店さんと打ち合わせをしてきました。結果的に、東京法人の決算書の

分析をして貰った形になりましたが、第三者に見て貰えるのはありがたいことです。



元来、生命保険や医療保険などに関しては、あまり必要ないと思っているのですが、

それでも生命保険に入ったのは当時お付き合いをしようとしていた地銀さんからの

「団信の枠に入りきらない分があるので、生命保険などで不足分を補えないか」

という相談というか意見があったためです。それではということで、懇意にしている

損保の保険代理店さんで何か生命保険に加入しようと思ったのですが、そこの

保険会社さんで直近で健康診断の結果が芳しくないことを理由にNGになっている

履歴があったため、そこでは加入できず。保険代理店さんが仲良くしている別の

保険代理店さんに振っていただき、そこで生命保険に無事加入できた、という感じです。



そんなご縁から、生命保険関係ではいろいろとご提案をいただいており、その中で

有益と思えるものは契約したりという感じでお付き合いが続いております。



さて、ところが今ちょっとその保険を見直したいなという気持ちになっております。

東京法人が赤字決算になったことを受けて、保険にお金を回している場合じゃない、

そこの損金を止めた方がいいのではないか、と考えたためです。



勿論、保険代理店さんとしては保険を減らすことは好ましいと思わないでしょう。

立場を考えれば当然です。なので、基本的には自分の中で保険は少し減らすことを

前提として会話をしに行こうと思っておりました。



先に電話でその旨お伝えした上で、相談させてほしいということでアポを取りました。

「事前に決算書を3期分見せて貰いたい」ということでしたので、それも送りました。

この代理店さん、決算書もしっかり読めるし、銀行さんにどう見せることで融資が

獲得しやすくなるか、などについても非常に詳しいです。ちょっとした財務コンサルが

できるんじゃないかなと思ってます。



私も本当は自分で決算書を読んで説明できるようにならなくてはならないのですが、

最近は新規の金融機関さんを開拓していないとか、新規物件を東京で購入する話が

全然出てこないとか、まあそんな事情もありまして、決算書は貰っただけで顧問税理士の

先生からの概要説明を受け、それを鵜呑みにしただけで満足しておりました。



この伏線がある中、保険代理店さんとの打ち合わせに臨んだのですが・・・



「ひろ*さん、これ全然赤字じゃないですよ」



と開口一番言われました。ん?どういうことだ?



曰く、減価償却費が前期に比べて3倍くらいに増えているので、その分を加味すると

赤字の原因はキャッシュが出ていかない経費である減価償却費なのだから、財務上は

健全な姿であると言えるはずだ、と。



確かに、見てみるとやたらと増えてますね・・・。なんでこんなに減価償却増えたんだ?

減価償却の明細を見ていくと、東京13棟目の取得経費とリフォームの経費が今期から

乗っかっていること、そして低圧太陽光が定率法で償却されていることで、かなり大きな

金額が経費化されていることがわかりました。



太陽光を定率で償却しているのに気が付かなかった私がポンコツなので恥ずかしいですが

なんで定率法で償却しちゃったかなー・・・。これが定額法になるだけでもだいぶ赤字は

縮まってたというか、赤字じゃなくなってたんじゃないの?赤字を縮める方法はないかと

言った時に提案して貰えなかったのがちょっと残念です。



定率法にした理由はなんとなくわかるんです。以前、仙台法人で太陽光を購入した時に

定額法にするか定率法にするかを確認され、今回は定率法でと答えたことがあります。

それが法人の原則ということで顧問税理士の先生は捉えたのでしょう。だから今回も

定率法で処理した、と・・・。



いやでも、赤字にしたくないって意思は伝えているんだから、そこは定額法にしては

どうでしょうと提案してほしかった・・・。当然、そこは私がきちんと内容を精査して

指摘しなくてはならないところなので、顧問税理士の先生にどうこう言うつもりは

ないです。反省してチェックポイントとして私が見ることを怠らないようにする、

という必要があるというだけです。そして先生にもこのことはお伝えして、今後は

定額・定率選べるものについては事前確認をお願いします、と言っておこうと思います。



銀行さんには、このことをきちんと説明しておけば、赤字だから融資できないみたいな

話にはならないと思うので、ちゃんと支店長に向けて話をしておいた方がいいですよと

助言をいただきました。そうですね、仰る通り。説明文書を作って、決算書と同時に

お渡しするなどの工夫をしようと思います。



そして、保険の額を減らすというよりは、契約変更の形で損金を減らして資産計上が

増えるようにして、BSの見た目をよくする方向にしてはどうですか、という助言を

いただきました。対銀行さんという意味ではそちらの方がいいと思う、とのことです。

そうしよう、うん。



その他、積金が1つ現預金のところに乗ってないこととか、いくつか改善すべき点が

出てきました。BSだったら税務と関係ないから、修正申告お願いしちゃおうかな。

ともかく、今回得られた情報を使って顧問税理士の先生と相談したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月27日

東京法人、赤字決算の危機にいたく反省。

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東京法人の決算対応してますが、今期の数字は芳しくないようです。

東京12棟目が丸々1年空きっぱなしだからなあ・・・。反省します。



先週に入って、顧問税理士の先生が東京法人の決算対応に動き始めました。

その前はシステムの入替があって動けなかったり、札幌12棟目の決済がある関係で

仙台法人の試算表作りを優先して貰ったりしておりました。そしてようやくここで

動ける状態になり、活動開始となったわけです。



東京法人は個人事業主と比べて保有物件数が少なく、例年そんなに時間はかからず

決算対応が終わる印象を持っています。なので今回も大きな問題はないだろうと踏んで

余裕ぶっこいておりました。



前回の決算では、物件売却があったので大きな利益が出ましたが、今回はそれもないので

利益も小幅になるでしょう。そうなれば、予定納税の分が少し戻ってくるでしょうし、

手元資金も増えつつ決算書もそれなり、みたいないい感じになるんじゃないかという

期待をしております。



そう思っていたのに、まさかの税理士さんから情報が来た時点で「営業利益も経常利益も

●百万の赤字です」ときたもんですよ。え、どういうこっちゃい!?さすがにそこまでの

大きな赤字は想定してないぞ!?



焦りながらメールを読み解いていくと、まだ顧問税理士の先生が把握できてない部分が

ありそうだなと思いました。



まず、送ったはずの富山1棟目の送金明細が1〜7月分入力できていないようです。

そりゃアパート1棟分丸々入力してなかったら、売上も赤字になりますって。

東京法人は保有棟数が少なくなったので、そりゃあインパクトでかいですよ。

富山1棟目、8部屋なので部屋数もそれなりだし。



それから、個人→法人への管理費の計上も認識されておりませんでした。

これも金額を追加して貰わなくてはなりません。



他にも、確認事項の中に売上に計上すべきものが計上されてなかったりというケースが

散見されたので、一通り正しい姿を返答しました。これである程度売上額は上がると

思われます。



しかし、それでもまだちょっと赤字の状態になりそうな感じがします。

なぜそんなことになったか。それは東京12棟目のせいです。



東京法人が保有している物件は、東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目、

富山1棟目の4棟です。部屋数は少なく、全部で13部屋しかありません。

市場価値が高いものはその段階で売って手元資金をためよう、と思った時期があり

ドル箱だった東京9棟目、残債が少なかった東京4棟目を連チャンで売却したので

売上規模がかなり小さくなっております。



これだけ小さいと、1つ1つの売上が大変重要なのです。それなのに・・・。

東京12棟目、まさかの丸一年全空という。はい、完全にこれは私が怠けました。

家賃設定が間違っているのに、確信的にそのまま放置してしまいました。



仙台法人とか個人事業主は棟数も部屋数も多いので、2部屋の小さなアパートを

ちょっと放置したくらいでどうということはないのですが、東京法人は違いました。

13部屋分しかない、超がつくほどの零細企業です。そりゃ1年間無収入だったら

決算に大きく影響するのは当たり前。ダメですよね・・・。めちゃめちゃ反省。

雑な経営をしているのがよくわかりました。

(毎年反省してる気がする)



いやでも今回は本当にダメです。東京12棟目、とっとと家賃下げて埋めます。

手元にお金が残りにくくなっているのも至極納得です。愚かな私でした。

反省して、今年中に東京12棟目を2部屋とも埋めようと思います。



顧問税理士の先生から、私が回答した内容を反映したものを送ってもらい、何とか

黒字になればいいなというところです。今日〜明日くらいでいろいろな調整をして

決算確定させたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月13日

仙台法人の決算は無事に黒字にできました。

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仙台法人の決算結果は黒字でした。そして太陽光発電所を購入したことにより、

消費税還付も発生しております。経営セーフティー共済も使い、節税も行いました。



仙台法人は2月末決算なので、4月末までに決算を確定させて納税する必要があります。

前期は節税をあまりできずにそれなりの額を納税したことを思い出し、今回はもう少し

節税になるような動きを取ろうと決めておりました。



とはいえ、不動産賃貸業でやれることもそんなに多くありません。目立ったものと言えば

経営セーフティー共済への加入でしょうか。節税を考えると真っ先に顧問税理士の先生に

勧められるやつです。



東京法人は売却益のことを考えて加入しておりましたが、恒常的な売上や税額は

明らかに仙台法人の方が上です。入らない理由がありません。むしろなぜ今まで

入っていなかったのか、という感じです。



ということで、2月末に翌期分をまとめて払う手続きを遂行。

今期もおそらく同じことをしなくてはならないでしょう。札幌5棟目の売却益が

入ってくる計算になりますから。



そしてこの処理ですが、以前ブログのコメントで頂戴したご助言をもとにして、

損金ではなく別表4で加算する形にして貰いました。この方が決算書上の見栄えが

良いのです。損金にすると利益が削られているように見えて融資の時不利です。



あとはこまごまとしたことなので割愛。要は、たいしたことはやれていません(笑)



といったところで、今期の利益は前期と比べて少し減りました。賃貸収入は増えましたが

節税を意識したことで経費も増えたので、トータルの利益は昨年より少し減少。

黒字を確保しつつ納税額を少し減らせたのは良いと思います。



それから、こちらは私自身も想定していなかったのですが、低圧太陽光発電所を

購入したことで、消費税還付となりました。



元々、高圧太陽光や民泊を持っていたこともあり、課税売上がけっこうありました。

民泊は完全撤退したので、課税売上減少したからもう還付とか無理だろうと思って

いたのですが、先生が計算したところ、還付できるというお話に。



これにより、今期は納税は均等割りの分だけで、あとは還付という結果になりました。

大変ありがたいです。太陽光買ったのがこんなところで活きてくるとは思わなかった。

嬉しい誤算です。



なお、それゆえに、消費税の計算方式を手間のかかる「個別対応方法」にせざるを得ず

決算料を少し上乗せさせてください、という依頼もありました。もちろんOKです。

こちらはそれ以上のメリットを得られているわけですから。



というわけで、昨年までは東京法人とか個人ばっかり見てて、仙台法人の決算を真剣に

考えることができていなかったのですが、今回はそこそこ考えてそこそこの数字に

落とすことができたと思います。来年もこんな感じでちゃんと考えようっと。



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