仙台法人の決算の着地点をシミュレーション。

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今年の仙台法人の着地点を概算で出していただきました。今年はそんなに税金で

悩まされることはなさそうだな、という感想です。



昔は「決算？その場になってみないとわからんわ！」という感じでした。

領収書はギリギリにならないと提出できない、経理作業もギリギリにならないと

やりきれない、結果として決算書ができてみて「え、こんなに黒字！？」だとか

「え、赤字なの！？」などと騒いでいました。顧問税理士の先生からしても、

ただでさえ普通の不動産賃貸業のように収支が安定しない（売ったり買ったりするし

民泊とか太陽光とかいろいろ手を出すし）のに、ギリギリでしか情報を出さないから

すごく大変だ、いつも申告書の処理をするのがオーラスだ、という感じになっており

完全なる劣等生でした（苦笑）



さすがにこれはいかんぞと私自身も反省し、もうちょっときちんとしようと決意。

それからは四半期に１回くらいはカードの情報を整理するようにしたり、途中途中で

試算表を出すように心がけ、そのために必要な情報を送るなどの工夫をするように

しております。その結果、期中である程度の情報が確認できるようになりました。

期末にどのくらい経費を遣えばいいとか、着地がどのくらいになるとか、そういうのが

把握できるようになったのは大きいです。いやまあ、把握できるのが当たりと

言われてしまえば何も言い返す言葉はないのですが・・・。



そういえば今年の年末年始は意外といろいろやることがあったのと滞在自体が

若干短めだったのとで、領収書の整理が進みませんでした。領収書だけでなく、

年初からの予定を立案するにあたり必要な情報の整理も全くできておりません。

やらないといけないと思いつつ、ついついサボってしまう私がおりまして・・・

未だにその辺全然できておりません。明日は領収書を整理する日にしないとまずいぞ。

頑張るんだ、自分。



さて、そんな中仙台法人は２月末が期末なので、そろそろ着地点を確認しなくては

ならないと考えます。それも１月中には。



なぜ１月中かと言えば、倒産防止共済の一括納付をするかしないかの決断を１月中に

しておかなくてはならないからです。２月から翌年１月まで丸一年分の支払をするよう

手続きを行えるのが、私の場合は１月中だからですね。



以前、この手続きをし忘れてしまい、税金が重くなってしまったことがありました。

しれっと初年度の振込先にお金を振り込んでみたりもしたのですが、一向に処理されず

問い合わせたらちゃんと手続きしてないと受け付けられないと言われてしまったことも

ありました。あの経験が、１月中に一度見なくてはという原動力になっております。

あんな残念な思いはもうしたくないですわー。なのでちゃんと１月中に着地点を見極めて

来季に向けて掛金一年分納付するかしないか、更に言えば掛金自体を見直す必要が

あるかないか、などを把握しなくてはならないと考えております。



今年もそんな感じで、顧問税理士の先生に今期の着地点を確認させていただきました。

たぶん、必要な情報が全部で揃っているわけではないと思うので、足りない情報があれば

急いで出すのでご指示くださいという旨も添えておきました。



顧問税理士の先生からは、うちの法人は毎年の変動が大きいのでやや難しいところが

あるけど、不足している部分は過去の実績から類推して値を入れて着地点を予想する、

という回答をいただきました。



そして先日、その結果が返ってきました。概算した根拠も添えていただいていたので

そこに対してあってそうとかあってなさそうとかいろいろやり取りをしました。

例えば売却した低圧太陽光の売上額も含めて数字が作られていたのを、純粋に

今持っている高圧太陽光のみの売上にしてもらったとか、そんなところの調整です。



上半期は赤字になっていたのですが、下半期の推計など含めて考えるとおそらくですが

トントンくらいまでは持ってこれそうかな・・・というイメージになりました。

少なくとも倒産防止共済の一括納付は不要だろうなという水準なのは間違いありません。

義母も「税金ばっかりじゃないのよ〜」と言っていたのが今年はなくなるので、

ホクホクのニコニコになってくれるんじゃないかと思います。



しかし、人間の感覚なんて全くあてにならないですね・・・。

今年は修繕も少ないし保険金の入金も少なかったぞ、と思っていたので、過去最低の

年度にあわせた数字をお伝えしていたのですが、顧問税理士の先生から返ってきた

シミュレーション結果にはそれより多い金額が記載されており「現時点までの支払額」

「現時点までの入金額」という注釈がついておりました。考えていた金額よりも

既に多かったんかー。あてにならないものですね、自分の感覚。数字は嘘をつかないので

私の感覚がいかに適当だったかということを裏付けるだけの結果になりました。



そんな残念な話はあるにせよ、ひとまずは着地点も見えてきたので良かったです。

倒産防止共済は年間一括納付は不要、かといって掛金を減らす必要もないだろうという

水準になっていると判断しました。そうすると倒産防止共済がマックスになってしまうと

いきなり２００万の利益が増えるってことか・・・。辛いですね（泣）

まあそこは上限に達したら考えることにしましょうか。



ひとまず先が見えてよかったです！



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仙台法人、上半期は訳ありの赤字。

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仙台法人の半期の試算表を出してみましたが、赤字になってるじゃないですか！

焦って確認をしましたが、どうやら要因は予定納税のようです。なるほど。



仙台法人も今年は１１期目。不動産投資を始めてから１０年以上が経過しております。

思えば遠くに来たもんだ。そしてまさかまだサラリーマンをしていると当時の私が

知ったらガッカリするだろうなあ（笑）



仙台法人のおかげで、義理の母との関係はとても良好です。これをやってなかったら

もうちょっとよそよそしい関係だったんじゃないかなと。そういう意味だと、家庭円満の

効果もある不動産投資ということになりますね。役員報酬が義母の生活費の足しに

なっているようですし。今のところはいいこと尽くめって感じですねえ。



仙台法人は仙台と札幌の物件を保有する法人と位置付けております。

個人で札幌に持ってる物件もありますが、これはあくまでイレギュラーの位置づけ。

仙台法人で買えなかった時代のものだったり、個人で既存取引になっているから

個人で購入せざるを得なかったとか、そんな理由があってのことでした。

買えるものはできるだけ仙台法人で買いたい、という気持ちは持っております。



札幌の物件も仙台法人で狙っている理由ですが、仙台法人が取引している金融機関さんの

中には札幌支店を持っている金融機関さんもいらっしゃいます。そういう金融機関さんに

融資付をしてもらえる期待があるので、札幌が個人と比べて多少買いやすいという

メリットがあるため、そうしています。



なので、個人や東京法人と比べて、仙台法人の方が新築や築浅で（相対的に）大きい

物件を扱うことになりがちです。なので、決算書の見栄えは大事になってきます。

新築や築浅でロットが比較的大きめな物件となると、自己資金で買うというわけにも

いきませんからね。東京法人や個人事業主だと、都内の再建築不可の戸建とかばかり

買っているので、自己資金でまず物件を抑えるという芸当も可能です。



仙台法人は銀行さんとのやり取りも含め基本的に義母に任せております。

物件管理や修繕の手配、銀行さんとの交渉など一通りのことはやってくれます。

とんでもなく頼りになる義母で助かっております。



その義母から先日「半期の試算表が欲しいと銀行に言われた」と連絡がありました。

おお、それは手配しなくては。経営の状態を確認する意味でも必要なことですね。

私の分は東京法人の決算のためにほとんどの情報は送ってあります。義母も半期分の

情報は送っているということでしたので、それであれば顧問税理士の先生に依頼すれば

試算表は作ってもらえそうですね、ということに。



早速先生に依頼して対応していただきましたが・・・しれっと「赤字です」と

書かれているじゃないですか。え、どういうこと？今まで赤字なんてことなかったよね？

むしろ税金払う額が多いなあという話をすることの方が多かったんですけど。

理由がわからん。



本当は自分で決算書を見て分析すべきなのですが、その時はどうしても面倒くさくて

顧問税理士の先生に赤字になっている理由を分析して貰えますかと依頼しました。

減価償却費が赤字額を上回っていたので、実際のキャッシュアウトが発生している

わけではないという説明はできそう、とは思ったのですが、それ以上読むのも

その日はどうにもそこまでやる気になれなかったためです。



そこから何回かやり取りをした結果、今回の赤字の要因は「予定納税」が犯人だろうと

いうことになりました。



昨年はイマイチだった低圧太陽光発電所を業者さんに買い取ってもらっています。

東京法人は非課税法人だったので何もなかったのですが、仙台法人は課税法人だったので

消費税をガッツリと支払うことになりました。そしてその支払った消費税を基準とした

予定納税が今年来ているので、租税公課の額がやたらと多くなっています。

これが足を引っ張って赤字状態になっているみたいですね。



そうすると、今回の問題は一過性ということになるので、金融機関さんに対しての説明も

しやすいということになります。まあそれだったらこのままの試算表で出しちゃっても

問題ないかな。説明がつかないような話だと困るなあと思いますが、そうじゃないなら

まあいいや。



義母にもその旨説明して、問題はないはずなので説明の上で提出してくださいと

伝えました。ただ、その後札幌の新築物件とか試しにぶつけてみたら「秋の試算表の

状態から、今は買わない方がいいのでは」と言われてしまったみたいですので、

もうちょっと赤字にしない方法を考えてから出せばよかったかな？などと思ったり。

まあどっちみち自己資金があまりないので購入厳しいからいいか。



ということで、予定納税の分が還付されて自己資金が早く戻ってくるといいなと

思う今日この頃。ただ、今の還付金の利息って０．９％なんでしたっけ？

昔はもっと高かったのに、どーなってんのよって感じです。金をむしり取ることだけは

全力なんだなほんと。うんざり。



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東京法人の決算、無事に終了。

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東京法人の決算が終了しました。若干の黒字、前期の累損があるので均等割のみ納税、

そして太陽光発電所の売却に伴い、今期からは課税業者となることになりました。



７月末で決算を迎える東京法人。こちらもおかげさまで第７期を終えることが

できました。関係各位にはいつもご支援を賜り厚く御礼申し上げます。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。



前回の決算は、前期ちょっと計算を間違えて、ろくな計算もせずに本番に突入して

結果として減価償却費取れすぎ問題で赤字にしてしまっておりました。

その累積損失が残っているので、多少の黒字になったところで税金は払う必要なし、

という状態でした。どちらかというと恥ずべき状態ですが、現状そうなってしまって

いるのは私が怠惰ゆえに事前に決算がどうなるか試算表を作っていなかったことに

尽きますので、甘んじて受け入れます。今は反省して、少なくとも３ヶ月に１回は

現在の状態を把握すべく試算表を作るようにしております。



今回も事前に試算表は整理できており、少額の黒字になることは予想の範疇でした。

すべての情報を入力してもらった結果も、着地予想点と似たようなところに。

素晴らしいですねー。やればできるぞ、自分。



そして、懸念していた低圧太陽光発電所の売却に関連して消費税の納税が発生するのでは

ないかと思っていた件、顧問税理士の先生から「消費税課税対象の法人ではないので

かかりません」とあっさり言われました。あーそうか、消費税かかんないのか！やった！

仙台法人では５００万以上の消費税を納税する羽目になってうんざりでしたから。

それがかからないのは大変嬉しいです。



しかし、今回の売却によって、課税売上額が増えてしまいましたので・・・

今期からは課税業者になることに。残念です。まあでもこれは仕方ないことですね。



東京法人はホテルが１つあるので、課税売上は今後も発生します。それに対しての

消費税の納税が発生することになります。まあもうしょうがないですね。前期限りの

多額の課税売上なので、２年だったか大人しくしていれば、また非課税業者に戻ります。

よほど民泊とかホテルを増やさない限りは。



いつも尽力していただける顧問税理士の先生にも改めて感謝したいと思います。

ありがとうございます。ブログ見てないのは知ってるけど。

以前は顧問先だからということでブログ見てたようなのですが、私のブログを見ると

あれこれ売り買いしすぎてて、ブログ読んでも全容が把握できないから読むの止めた、

と言われたことがあります（苦笑）



昔はすべてがギリギリだったので、顧問税理士の先生にもご迷惑をおかけしてました。

税務調査の時に所長が同席してくれて、終わった後少し雑談していたのですが、

確定申告の時期は最終日で皆終わっているのに私の担当の先生だけ終わってなくて

誰の分なのか確認したら私の分だったそうで・・・。しかもそれが毎年なんですよと

笑いなｇら言ってましたが、いやそれ笑えねぇ・・・と冷や汗かいたものでした。



最近は資料の提出もできるだけ早めに行うようにしていますし、こまめに試算表を

作っているので、そこまで酷い話にはなっていないと思います。オーラス常連は

もうさすがに回避できているはずです。多少は成長しているはず！



ということで、手短ですが決算が無事に終了したことをお伝えし、本日のブログの

〆とさせていただきます。



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東京法人の決算処理、無事に完了。

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東京法人の決算が確定しました。今年は目標にしていた「ちょっとだけ黒字」を

無事に達成できました。そうそう、この感じよ、求めていたのは。



東京法人に限らず、私が関わる法人や個人事業主は決算がグダグダになる傾向が

顕著でした。事前に情報が整理できていないがために、いざ蓋を開けてみたら

思っていた以上に黒字とか、思ってもみない赤字とか、そういうパターンが非常に

多かったです。



ここ１年はこの状態を反省して、ちゃんと定期的に顧問税理士の先生に情報を送って

試算表を作るようにしております。当たり前のことだろと言われそうですが、その

当たり前もできてなかったのですよ。めんどくさいし、平日はサラリーマンの仕事で

休日は不動産系のセミナーやら懇親会やら内覧会やらで予定は常にいっぱいいっぱいだし

「重要だけど緊急性が低いもの」なので後回しにしてしまう傾向が顕著だったし。



そうするようになってからは、決算の着地点もおおよそ見えている状態になったので

今までのようなトンデモ決算はなくなったように思います。



今回、７月末決算の東京法人の決算対応も無事終わりまして、このくらいであれば

程よい結果だねと思える黒字額に持っていくことができました。



東京法人は前回決算で赤字をたたき出してしまっています。この赤字をきっかけに

こりゃあかんって私の中で思うようになり、そこからちゃんと定期的に通帳や

クレカ明細を送るようになりました。



今回の決算も、事前に顧問税理士の先生からちょい黒の着地点になりそうだという

状況は伝えていただいており、それなら倒産防止共済を増額したり年払いに変えたりする

必要はなさそうだね、ということで会話しておりました。



９月に入って、最後の１ヶ月の資料などをまとめて送付し、これで決算処理を

進めてくださいという形で連絡。若干の質疑応答を経て、先日正式な決算書の

内容確認の連絡をいただいた次第です。



昨年、恥ずかしながら赤字を出しているのですが、今年はちゃんと黒字。

自分で言うのもなんですが、ちゃんと改善できて偉いぞ、自分（自画自賛）



しかも前回の赤字が繰越欠損金として残っているので、今年は基本的な分しか

払わなくていいというおまけつき。均等割の７万だけ払えばオッケーなのです。

ありがたやー。



今のところ「溜め込みすぎずに定期的に税務処理を行う」に関しては

うまくいっているなあと思います。今後もこの良い習慣を続けられるよう

自分を律していきたいと思います。



で、今回も金額見てざっくり納得したので、詳細は見ていないという・・・。

普通に仕事忙しくて、見ていられる状態ではないってのはあるんですけどね。

なので、生命保険の代理店さん（火災保険の代理店さんとは別の人）が決算書を

読めるので、そちらにメールしてなんか気になるところあれば教えてと伝えました。

こうやって、自分ができなかったりめんどくさかったりすることは、他の人の知恵を

借りながら生きていく、それが他力本願寺の生き方です！



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東京法人の決算対応、ほぼ完了。

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現在１６位です。この後出張に出発です。９月は行きっぱなしになりそう。

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サラリーマンの仕事の関係で９月は予定を入れづらいので、溜まっている仕事を

少しずつ片づけています。今回は７月末決算の東京法人の対応もろもろでした。



東京法人は７月末に決算を迎えており、９月末までに決算を確定して申告書を作る

必要があります。昔ならこの時期から慌てて決算対応を始めるところでしたが、

最近は心を入れ替えて決算月にはそこまでの情報を整理して提示し、今年の着地が

どの辺になるかを判断するようにしております。なので、決算対応と言っても、

１〜２ヶ月分の領収書の整理と、購入や借入に関する情報を整理するくらいの作業をして

顧問税理士の先生に送付するだけです。



うちの先生、ちょっとアナログなので、メールで送ると見落としたり忘れたりするので

「購入物件関係はひとまとめにして郵送で送ってほしい」と言われております。

以前、OneDriveとか使って資料を送った時も、見落とし多発だったので、言われた通りに

購入物件や新規融資の関係は郵送で対応するようにしております。



なので、今回の決算に必要なのは

・７月後半の東京法人の通帳

・７月後半の経費の領収書とクレジットカード明細の整理

・東京１４棟目の購入時資料一式の準備

・東京１４棟目の融資資料一式

ということになります。



通帳とクレジットカードの明細はメールで送っても普通に処理してくれますので、

これらはメールで、残りの資料と領収書の原本は郵送で対応する形となります。



先週は各種クレジットカードの明細をネットから取得し、経費になるものと経費に

ならないものの分別、経費になるものは支出の内容とどの事業体（個人・仙台法人・

東京法人）で経費にするかを記載するところまでは終わらせました。



昨日実施したのは、そのクレジットカード明細との照合の意味合いで、実際の領収書を

クレジットカードの明細と突合させ、それぞれの事業体のクリアファイルに格納。

クレジットカードの明細にあって領収書がないものは、その旨記載。逆に現物があるのに

クレジットカードの明細にない場合は、現金の領収書として処理。そんな整理を

一通り行いました。



通帳はとりあえず７月後半分の東京法人だけ写真に撮ってメールで送付。



購入物件関係の資料は、以前スキャンしてあった契約書はそのまま印刷して、

それ以外に重要事項説明書、精算書、取引時の領収書あたりはコピーで対応。

あとは融資関係の返済予定表や融資計算書などもコピー。

８月に入ってからの処理なので今回の決算に直接関係はないですけど、支払時の

送金伝票や請求書などもコピーして添付しておきました。



あとは、税務署からこっちに届いている書類も、税理士先生のところに送ります。

色々とガサガサ書類を探り、それっぽいものを入手しました。



さてこれを郵送で送るか・・・と思ったのですが、レターパックの在庫切れ。

もう夜なので遅い時間までやってる郵便局に買いに行く気にもなりません。

いいや、明日にしよう。出張先から送ればいいや。



ということで、少し遅くなった感は否めませんが、今日郵送が完了すれば、私の方は

決算対応完了ということになります。後は税理士先生にお任せ。

よろしくお願いします！



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