義母が自宅の住み替えを検討中。

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義母が自宅として区分マンションを購入したいようなことを申しております。

それ自体は賛成なのですが、原資とか所有者とかどうしたらいいかを思案中です。



義母は戸建に住んでおります。地盤はいいので災害時にも被害はさほどないのですが

いかんせん駅から遠く、車があることが前提の地域なので・・・今はいいとしても

今後さらに高齢になった時に生活していけるのか？という点が心配でした。



以前にも、自宅を売却して都心部のマンションに住み替えてはどうかと進言したことが

ありましたが、聞き入れるつもりはなさそうでした。その後、自宅のお風呂とトイレを

リフォームしており、このまま住み続ける気満々なんだなと思ったのです。

そうなると、ここが終の棲家になる前提で物事を考えないといけないなあ、と。



・・・そう思っていたのですが、先日義母の口から、今の家を売って都心に住み替えを

しようかなという趣旨の話が出てきたのです。なになに、急にどうしたのですか？



いくつかの理由が重なってそういう話になったみたいなのですが、そのうちの１つは

先日仙台２棟目を売却した時の業者さんから、感じのいい区分マンションを買わないかと

ご提案をいただいたことがあったようです。場所は確かに良かったです。ただ、義母が

一人暮らしをするのに３ＬＤＫはいらなくない？という気はしました。そこは嫁ちゃんも

気になって義母にその旨伝えたらしいのですが、義母としては今までが広い家だったのに

いきなり狭い家なんてできない、これでもかなり頑張って狭くした方だ、と主張をされて

いたそうです。こだわりポイントなのでしょうね・・・であれば仕方ないか。



嫁ちゃんが言うには、最近近隣に住んでるおじいさんに付きまとわれたりする

事案もあったので、近隣関係が嫌になったんじゃないか、という話もあるようです。

なるほどねえ。まあきっといくつかの要因が重なってそうなったのでしょう。



義母はしれっと「会社で不足分出せない？」とか言ってきます。全くできない話では

ないと思いますが、それには別の問題も出てくるはず・・・。



会社で不足分を出すと言うことであれば、立て付けとしては「社宅」を買うという形に

なるのだと思います。義母が自宅を売却し、そのお金を法人に入れて、足りない分を

融資を引くなり現金で入れるなりして法人名義で購入。それを義母に社宅として

提供する、みたいな流れでしょうか。



私はあまり社宅のスキームに詳しくないのですが、この場合義母に無償で使用借契約を

締結すると、利益供与の形になってしまうのでしょうか？なんとなくそうなりそうなので

義母には家賃を払って貰わないといけないのかもしれません。社宅なので多少安くても

いいだろうとは思いますが、ゼロ円だとちょっと問題があるのかなと想像します。



あとは不足分の融資に応じてくれる金融機関さんが果たしていらっしゃるのか？

というところもあると思います。



あと、個人的に気になっているのは、確か今の義母の自宅を義弟に相続させようと

していたと思うんですけど、これをやったらその相続できないよ・・・？ということ。

後に遺恨を残さないよう、ちゃんと指摘した上でそれでもかまわないというなら

進めてもいいのかもしれません。仙台法人の本社を自社保有できることになりますから

その点で言えば別に悪くないように思います。



義母は今週末東京に出張してきます。ここで社宅についてだとか、新築の融資に

必要な資料の話とか、諸々の課題の打ち合わせをさせてほしいと言っております。

ここまでに社宅にすることに関して調べておかないといけないですね・・・。

顧問税理士の先生にも質問してみようっと。



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東京法人の決算、なんとか終了。

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決算の数字が出ました。今期は民泊が立ちあがっていることもあり、前期に比べて

利益が出ることはわかっていましたので仕方ないですが、税金が痛いなあ。



準備が悪いがために直前になってヒーヒー言いながらやっている東京法人の決算対応。

こういう時はいつもその瞬間は反省するのですが・・・なかなかその反省が持続しない、

という難点があります。喉元過ぎれば熱さを忘れる、ってやつですねえ・・・。

完全に私の性格の問題ですね、これは。



とはいえ、最低限のことは一応しています。今回の決算もドタバタはしていますが

これまでの反省を活かし、最大でもこの辺でしょうという着地は事前に見てもらって

おります。



今回の着地予定は・・・東京法人としてだけ見れば、今までとは段違いの売上を

たたき出すことになったので、納税額も結構な金額になっています。ここから

経費を積み上げていくことになるので、まあきっとこのＭＡＸの金額を超えることは

ないだろうという見立てをしています。前にそんなこと言いながら超えてきたことも

ありましたが、あれに対する対策ももう打っていただいておりますので、今後同様の

問題は発生しない認識です。



着地の金額がけっこうな金額だったこともあり、今回の決算に伴う納税は今までより

だいぶ高いぞという覚悟はしていました。とはいえ、他の優秀な大家さんに比べれば

そこまでの金額ではないだろうと思いますし、この金額のためにじたばたする意味も

あまりないなと思ったので、これはこれで受け入れる方向で考えることにした次第です。



・・・とはいえ、仙台法人につけるつもりだった経費を東京法人に動かしたりは

しました。どっちにつけてもおかしくない経費だったので、そのくらいだったら

別に問題はないだろうと思った次第です。不動産仲間との会食とかは、私個人なのか

法人として行っているのかもあやふやなところがあります。なので、そういうものは

多少調整弁的に使ってもばちは当たらないでしょう。



ということで、決算の数字が出るまでに足りない情報はこれだから出してくださいとかの

やり取りはいっぱいしましたが、なんとか間に合わせることができました。

決算対応、無事終了。そして顧問税理士の先生から数字が出てきました。



・・・まあ予想の範疇で、着地よりは１００万くらい低い数字になりました。

それでも納税額は昨年の倍以上です。まあ売上が伸びているのでしょうがない。

更に宿泊業だけで１０００万超の売上が出てしまっているので、消費税も支払う

必要が出てきます。今年に限ってはリノベ費用が課税仕入になるので相殺されて

若干の還付ということになりますが、来年以降はこれもしっかり納税しなくては

ならなくなるでしょう。考えただけで憂鬱・・・いやいや、これをニコニコ笑って

納税できるようになった時がステージが上がった時だと有名大家さんは仰ってました。

その域に到達できるように頑張ろう。



現在、税理士事務所さんの中でダブルチェック中とのことでしたので、確定になるのは

本日になるでしょう。週末のうちにAmazon Pay経由で納税を済ませて対応完了です。

はー、しんど・・・。



今回の納税が終われば、年末年始までは少し余裕ができます。とはいえ、個人の

着地を早めに把握しておいた方がいいよねという気持ちはありますので、油断せずに

暇があれば領収書の整理は進めておかないとです。１０月以降はＡＮＡステータス修行で

週末留守にすることも多くなります。そこまで見越して前倒しを考えておかないと。



ということで、無事に終わったけど無事ではなかったということを申し添えて、

こちらでの報告を終わりにしたいと思います。



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東京法人の決算対応でヒーヒー言ってます。

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東京法人の決算対応で余裕がありませんでした。領収書を先送りにしてきた罪が

ここにきて爆発しておりました。自爆だから何も言えないけどしんどかったです。



ここのところ、決算対応は結構真面目にやっておりました。着地が見えないことにより

想定外が起こってしまうことが身をもって理解できたため、何とかしないとダメだなと

心を入れ替えたのでした。



とはいえ、私もサラリーマンの身でもあります。平日はそんなにまめに領収書を

どうこうとかやってられません。いや、偉そうに「やってられません」とか言ってないで

やれよって話なのはわかってるんですけどね・・・。お尻に火がつかないと動けない

厄介な病気なものでして・・・。



顧問税理士の先生にも、そろそろ決算のタイミングですねとさりげなくメールで

圧をかけられておりました。やらなきゃなあと思って、８月後半くらいから徐々に

動こうとしていたのですが・・・



８月後半の週末は仙台に行く用事があったので、そこでやろうと試みたものの、

領収書以外の雑務をやっつけるだけで手一杯。領収書、手つかず。



８月最終週の週末は土曜日はコストコへの買い出し、日曜にやっつけようと思ったけど

午前中は関東→札幌の大家会の幹事会でオンラインミーティングだったし、午後は午後で

家を空けてばかりだから買物とか家のことに付き合ってほしいと嫁ちゃんに言われて

あれこれやってたらあっという間に夕方になってしまうプレイ。領収書、手つかず。



９月最初の週の週末は土曜日は美容室に行ったりお寿司を食べに行くことを前から

決めていたりで動けず、日曜日はようやく少し着手できたけど、なんだかんだで

こまごまと用事が入った上に、圧倒的なボリュームだったので下準備だけで終わって

しまうという残念な状態。若干しか手がつかず。



先週末の三連休。正直、前の週である程度終わらせられると踏んでいたので、

ちょいと広島方面に視察に行く予定を入れてしまったため、土日は手つかず。

月曜の祝日は全力でやりましたが・・・半分くらいしか終わらず・・・。



さすがにまずいぞと思い、顧問税理士の先生に進捗状況をお伝えした上で、この日までに

こおｋまでやります、とマイルストーンを設定して宣言。自分にプレッシャーをかけて

やらざるを得ない体制にしました。



昼間はサラリーマンのお仕事、行き帰りの電車の中で不動産系のメッセージを

片づけ、帰宅後ご飯を食べた後は領収書対応を夜中までやるという生活を実施した結果、

なんとか大きなところは片づけることができました。



今朝は謎の分として残ってしまった領収書の最終的な調整をして、電子媒体で

受領した領収書を顧問税理士の先生にメールで送付し、紙媒体の領収書をまとめて

レターパックで先生のところに送れば、いったんは私のターンは完了となります。



どうせ送るなら、法人決算とは関係ないけど、売却した札幌９棟目の資料と、購入した

札幌１３棟目と東京１６棟目の資料も一緒に送りたいところですが・・・

そこまでやってる時間はなさそうな気がするので、別便でいいかなあ・・・。



ギリギリで動く人にはならないように気を付けようと思っていましたが、今回は

見事にやってしまいました。まあひとまず決算の着地に関してはマックスでこのくらいと

いう数字は見えているので、あとはそこから経費をぶちこんで利益が下がるだけ。

そんなとんでもない決算になることはないだろうと予測がついているがゆえに、

だらだらとしてしまった部分があると思います。反省して今後気を付けなくては。



ということで、まあなんとか駆け込みでセーフになりそうでよかったです。

顧問税理士の先生にはちょっと迷惑だったかもしれませんが・・・すみません。



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仙台法人の決算確定、そして今後の課題を整理。

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仙台法人、無事に今期も黒字決算となりました。節税もほどほどうまくいきましたが

いくつかの理由で来年は節税を少し減らす方針にしたいと考えております。



仙台法人は先日仮決算の状態で合宿をして、内容の確認と承認を行いました。

ほどほどの利益が出て、税金も予定納税分があるのでそこまで大きな金額は払わずに

済ませることができ、結果としては悪くなかったのではないかと思います。



昔は決算にも正直無頓着というか、出たとこ勝負でやっていた部分は否めませんでした。

結果が出てみてあらびっくり、なんてことがざらにあったと思います。

こまめに税務対応をしていなかったので、途中経過がわからなかったんですよね。

しかも決算だってギリギリで書類を出すから、ここの解釈はどうなんだとか、

この処理はいくら何でも想定金額と違いすぎるとか、そういう会話が全くないまま

確定せざるを得ないという不健全な状態でした。悪いのは夏休みの宿題をギリギリに

ならないとやれない症候群を患っている私なんですけどね。ハイ。



最近は心を入れ替えて、以前に比べればこまめに税務処理をするようにはしております。

まあそうは言っても、そんなめちゃくちゃきちんとやれてるわけではないですが。

３ヶ月に１回やれればいいってくらいです。もっときちんとやらないといけないという

自覚はあるんですけど、他のことを優先してしまったりとかねえ・・・。



２月と４月、それに９月は強制的にやらされる（＝確定申告や決算がある）ので、

それ以外の時期にどれだけこまめにやれるかがポイントなのだろうと思います。

年末年始はできるだけやるようにしているので、それ以外のタイミング・・・

例えば６月とか７月あたりにちゃんとｙれれば、四半期決算くらいの感じには

なるでしょうね。それがハードルが高いという話はありますけど。



４月の決算が確定するまでの間、顧問税理士の先生とはあれこれやり取りしました。

登録番号がないのがこれとこれなので非課税で処理していいか、保険の仕訳は

どうすればいいか、など。その辺も一通りクリアして、無事に決算となりました。

納税も一通り済ませましたので、ようやく落ち着けます。



余談ですが、納税用のクレジットカードって皆様どうされていますかね？



国税はマリオットカードでAmazonギフトカードにチャージしてAmazonペイを使って

マリオットカードのマイルを貯めています。Amazonギフトカードの購入時にマイルが

貯まっている理解です。これは特に今も変更する必要はないだろうと思っています。



悩ましいのは地方税です。少し前まではau Payを使っており、au Payチャージ時に

ユナイテッドセゾンカードを使ってチャージすることで、ユナイテッドのマイルを

貯めていました。マリオットカードだとポイントが半額になってしまうという理解を

していたためです。しかしユナイテッドセゾンの改悪で今度はau Payにチャージしても

ポイントはつかないし、そもそもau Payの月のカードからのチャージ上限が５万円とか

しょぼしょぼな金額になってしまったので、もはやこのルートは死んだも同然。

最近は考えるのが嫌になって、普通にクレジットカードで手数料を払って納税してますが

ここをもうちょっと改善したいよねという気持ちはあります。

（納税用クレカはユナイテッドセゾン→ユナイテッドJCBに変更予定）



そんなことを悩みながらとりあえず納税を済ませました。



さて、今期からの方針なのですが・・・合宿でいろいろ把握できたので、それに沿って

施策を打ち出して行こうと思います。



先日のブログに書いた通り、私が思っていた以上に仙台法人はキャッシュフローの

余力がありませんでした。余力がない時には何かをカットして余力を作るべきです。



それと、金融機関さんと話をしているのですが、債務償還年数が長くて組み立てに

苦労しそうだという話もありました。この辺も改善ポイントだろうと思います。



キャッシュフローの改善に関しては、現在節税のためにやっていることを見直して

キャッシュアウトを防ぐ方針にすべきかと思います。例えば倒産防止共済など。

マックス２４０万を積み立てたとしたら、損金として２４０万計上できます。

ただ、実際の税金をどこまで節約できたかと言えば、その損金の２割〜３割ていど。

勿論それはとても大きい話ですが、節税しなければ３割のキャッシュアウトでいい、

というのもまた一つの事実。（倒産防止共済だから解約したら戻ってくるのでそれは

キャッシュアウトではないという意見も理解していますが、あえてそういう言い方に

しております）



倒産防止共済は８００万の上限があるので、そこに至るまではいつでも復活できます。

（５０００円の最低の積立にしておけば、です）

また会社が更に盛り上がってきたら使えばいいだけのこと。



というのが義母の主張だったので、金庫番の言うことに従いました（汗）

確かにキャッシュフローは心もとない数字だったのでしょうがないですね。



同様に、節税でやってる保険の見直しもしました。少し減らして様子を見る感じです。

この辺は義母からかなり強く要求されたので・・・特に掛け捨ての医療保険とかは

「貯金してればいいんだ、保険なんていらない、お金があるなら節税してもいいけど

　お金がないなら無駄だ」という主張を頑として崩しませんでした。保険なんて
　
県民協脚があれば十分という主義の人なので、まあしょうがないですね。



あわせて、利益確定できるものはどんどん利益確定しようという方針も握りました。

仙台２棟目、千葉１棟目あたりを皮切りに、賃借人が退去になったら札幌１０棟目と

札幌１１棟目も売却してしまおうという話になっております。太陽光も売却です。

手元資金を増やして一旦ダウンサイジングして、債務償還年数の数値を良くするよう

調整をしながら進めていこう、という感じですね。



今後の活動方針はそんなところです。これに従い、諸々進めてまいります。



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仙台法人の役員合宿で経営の改善が必要であることを認識（遅いってば）。

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仙台法人の合宿をやってきました。今年の決算の着地の確認をすると共に、仙台法人の

キャッシュフロー不足についても会話を進め、対策を講じることとなりました。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



なかなか義母と膝を突き合わせてじっくり法人の状況を話す機会もなかったのですが

今年は銀行さんとの打ち合わせの件もあったし、義母から事前に「支払が重い」という

話しも聞いていたので、その辺をじっくりと分析するということを考えておりました。



例年、決算に関して役員内で同意をとるために役員参加の合宿をこの時期に行って

おります（半分は労をねぎらうための慰安旅行）が、今年はその場でより厳密に

義母の言う「支払が重い」の現状を把握することを行おう、ということもテーマの

一つとして掲げました。



基本的には、義母は役員報酬があるおかげで生活が楽になっているし、車など

不動産賃貸業に必要なものを会社の経費で賄えていることで満足はしてくれています。

ただ、ここのところ「ちょっと支払が重い」「補填が必要になっている」ということを

しきりに言っていると共に、私が東京１５棟目のリノベ代を仙台法人の役員貸付を

返済いただく形で出して貰ったことがお気に召さないようで「あれを出したせいで

お金が回らない」とか言っています。溜まっていたお金を出すのってフロートは

関係なくない？と思うのですが・・・その辺も理屈をしっかり把握するためには

会話が必要だろうと思ったのでした。



決算自体は顧問税理士の先生から仮の状態で出てきており、今年はある程度の黒字で

税金も支払が必要になるということは把握しました。そこの資金をどうするという話も

必要にはなりますが、それは登録番号の確認などこちらの宿題になっていることを

きちんと対応して数字が出てから具体的な会話に入ることとなります。



お金が足りてないんじゃないか疑惑に関しては、まず分析を行いました。



義母は真面目なので、お金に色を付けて管理しています。この銀行で借りた分の

物件の経費はこの銀行の口座から払う、という形で、銀行口座を見ればその銀行から

借入した分の物件が儲かっているかを把握できるように管理しております。



メインバンクさんにその他雑多なお金や某政府系金融機関さんで借りた分などを

まとめて入れているので、メインバンクさんだけが複数物件や法人の運営に必要な

費用などいろいろ入ってワチャワチャしている状態です。



義母曰く、そのメインバンクの口座がお金が足りなくなりがちで、他の物件用の

口座からお金を補填している状態だということでした。



それではということで、月単位の支出を通帳を見ながら一覧表にしてみると・・・

確かにこれだと厳しいなあという数字になっています。なんでこうなった！？と

個別の要素を紐解いていくと、おそらくコロナ借入と倒産防止共済あたりが増えたのが

影響しているのだろうなということを把握しました。



この辺は全体に関係する費用になるので、義母のやっているように単一の口座の中で

お金が足りる足りないを議論すべきものではないようにも思ってはいるのですが、

そうは言っても義母がそう管理したいと思っているのであれば、考慮しないわけにも

いかないでしょう。



私自身も「仙台法人の方が余力がある」と踏んで、仙台法人に支払を移管したものも

ありました。この辺の情報をきちんと把握せずにいろいろ勝手にやってしまっていたのは

反省しないといけないなと思います。協力して貰っている人にストレスを与えるのは

具合が良くないですし本意ではありません。



Excelに書き出したので、シミュレーションしながらどう持っていくのがいいかを

考えました。とりあえず、倒産防止共済は支払を最低額の５０００円に再び落とすことに

しようと思います。義母が税金を払うのは嫌だという話をしていたので倒産防止共済の

掛金をＭＡｘまで上げましたが、上げずに税金を払った方が当座のキャッシュアウトは

減らせるし、銀行評価も良くなるだろうと判断したためです。



それから、生命保険や逓増保険の類も少し見直しをかけて、不要なものは減らすことに

したいと思います。元々は某金融機関さんで融資を相談した際に、団信が枠の関係で

使えないから生命保険に入ってほしいという相談があり、それに対応する形で

仲良くしている保険代理店さんからご紹介いただいた保険代理店さんにお任せする形で

やっていました。ただ、そもそもその事の発端の融資がＮＧになってしまっていることや

保険代理店さんがいろいろご提案してくださるものに加入している中で、保険の掛金が

少し重くなっている印象は私も持っていました。なので見直しのタイミングなのだろうと

私自身も薄々思っていたところでしたので、ちょうどいいのかもしれません。



当座出来ることはこの辺で、あとは物件売却してお金を作った時にどうするかだと

思います。まず、太陽光を売却することで得られる利益の一部を仙台１棟目の返済と

コロナ融資の返済に充て、売上規模に見合った借入返済に落とすようにします。

これにより、メインバンクさんの口座単体でもお金は残るようになります。

その後、仙台２棟目の売却で自己資金を作り、これを攻めの投資に転じるための

頭金として活用することにしたいと考えます。



この辺まで義母と話を認識を共有できたので、有意義な合宿になったかと思います。



私が「仙台法人は余裕あるから大丈夫」と思い込んでいたことが仇になりました。

お友達の元バンカーの投資家さんにキャッシュフロー分析をしていただいた時も

想定していたよりキャッシュフローが少ないなあと思っていたのですが、その時に

もうちょっと踏み込んで確認して対策をとるべきでした。義母に無用な苦労を

かけさせてしまったことを反省しなくてはなりません。



キャッシュフローの改善は東京法人だけでなく仙台法人も必要でした、ということが

よくわかりましたので、そこに向けてきちんと動きをとっていきたいと思います。

やっぱり売って適正な借入比率や経費率に下げていくことが必要だな。うん。



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