2021年05月13日

仙台法人の決算は無事に黒字にできました。

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仙台法人の決算結果は黒字でした。そして太陽光発電所を購入したことにより、

消費税還付も発生しております。経営セーフティー共済も使い、節税も行いました。



仙台法人は2月末決算なので、4月末までに決算を確定させて納税する必要があります。

前期は節税をあまりできずにそれなりの額を納税したことを思い出し、今回はもう少し

節税になるような動きを取ろうと決めておりました。



とはいえ、不動産賃貸業でやれることもそんなに多くありません。目立ったものと言えば

経営セーフティー共済への加入でしょうか。節税を考えると真っ先に顧問税理士の先生に

勧められるやつです。



東京法人は売却益のことを考えて加入しておりましたが、恒常的な売上や税額は

明らかに仙台法人の方が上です。入らない理由がありません。むしろなぜ今まで

入っていなかったのか、という感じです。



ということで、2月末に翌期分をまとめて払う手続きを遂行。

今期もおそらく同じことをしなくてはならないでしょう。札幌5棟目の売却益が

入ってくる計算になりますから。



そしてこの処理ですが、以前ブログのコメントで頂戴したご助言をもとにして、

損金ではなく別表4で加算する形にして貰いました。この方が決算書上の見栄えが

良いのです。損金にすると利益が削られているように見えて融資の時不利です。



あとはこまごまとしたことなので割愛。要は、たいしたことはやれていません(笑)



といったところで、今期の利益は前期と比べて少し減りました。賃貸収入は増えましたが

節税を意識したことで経費も増えたので、トータルの利益は昨年より少し減少。

黒字を確保しつつ納税額を少し減らせたのは良いと思います。



それから、こちらは私自身も想定していなかったのですが、低圧太陽光発電所を

購入したことで、消費税還付となりました。



元々、高圧太陽光や民泊を持っていたこともあり、課税売上がけっこうありました。

民泊は完全撤退したので、課税売上減少したからもう還付とか無理だろうと思って

いたのですが、先生が計算したところ、還付できるというお話に。



これにより、今期は納税は均等割りの分だけで、あとは還付という結果になりました。

大変ありがたいです。太陽光買ったのがこんなところで活きてくるとは思わなかった。

嬉しい誤算です。



なお、それゆえに、消費税の計算方式を手間のかかる「個別対応方法」にせざるを得ず

決算料を少し上乗せさせてください、という依頼もありました。もちろんOKです。

こちらはそれ以上のメリットを得られているわけですから。



というわけで、昨年までは東京法人とか個人ばっかり見てて、仙台法人の決算を真剣に

考えることができていなかったのですが、今回はそこそこ考えてそこそこの数字に

落とすことができたと思います。来年もこんな感じでちゃんと考えようっと。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月01日

東京法人の決算、黒字で完了!

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東京法人の決算が終わりました。想定していたより利益は減ったので、納税額も

少なく済むことが出来ました。いいことなんだけど、いいんだか悪いんだか。



東京法人は7月末決算です。なので9月末までに決算内容を確定する必要がありました。

顧問税理士の先生には2週間以上前に資料の送付を済ませており、あとは先方にて

登録を済ませ、質疑応答や不明な入出金の確認を済ませたらおしまい、という感じで

構えておりました。



顧問税理士の先生からは、ぼちぼちと質問事項などいただいておりましたが、私も

週末にならないと返信ができない状況だったので、なかなかはかどらず。いただいた

確認事項を週末になってやっつける、というスタイルが続いておりました。



半期で作って貰った試算表の段階では、東京9棟目の売却でなかなか大きな利益が

出ていたので、それを減らす方向で動いておりました。下期に入って、東京13棟目を

ホテルにするにあたり、家具家電や消防対応費用などの初期費用がかさんだこともあり

これである程度利益を圧縮できそうだな、という感じはしていました。

ただ、それを含めてもどこまで減らせるかな?というのは不透明でした。



今回、最終的に出てきた金額は・・・あれ、予想していたよりも利益が小さいぞ?

何故だろうと思ったら、先生から「前期に売却した東京4棟目の頭金を賃料として

計上していた」という説明が。



東京4棟目の売却は今回対象の決算の1つ前の期の話です。どうやらここで、

売却の頭金を現金で受領したという形で帳簿に記録したとのことでした。そして、

この売却の仲介は管理会社さんだったので、管理会社さんから頭金の送金があったのを

「賃料」と認識して帳簿につけていたようです。要は頭金を二重計上していた模様。

なので、その分を今期の期首で減らしますと言うお話でした。



どうも、税理士さん的には、私の帳簿はややこしいみたいですね〜・・・。

こちらの伝え方が良くないところもあると思うので、先生の責任ではないと思います。

すみません、いつもご面倒ばかりおかけしてしまい。



ともあれ、この頭金が訂正されたことで、税額が想定していたよりも少なくなり、

ある意味安堵した次第です。



今期の着地は黒字。ただ、見栄えは悪く、経常利益は赤字で、それを売却による

特別利益で押し上げている形になります。業績が悪い会社が無理やり見た目上の

利益を確保した、みたいな。



こうなってしまった理由付けとして、金融機関さんには以下の説明をする予定です。



・物件売却により利益が出たので、手元資金があるうちに初期費用がかかる新規事業に

 トライしてみたくなった

・コロナ禍の前だったので、その新規事業を旅館業と定義した

・消防や家具家電など、初期費用がかさんだために経常利益が赤字になった

・来期以降は(コロナの状況にも依存するが)正常化する見込み



一部金融機関さんにはこの話は既にしており、おおむね肯定的な見解を得ています。

ただ赤字になっただけではダメで、なぜそうなったのか、対策はあるのか、という点を

きちんと説明できることが大事なのだと思っています。



創業からずっと黒字を継続している、という点において、金融機関さんからの評価は

それなりになったものと思います。基本、小さい金融機関さんとばかり取引してるので

黒字が一番のPRになります。メガバンクさんや大手地銀さんだとそれだけじゃないと

思いますが、信金・信組さんだと黒字であることが大事だと思います。



さて、今期も良い事業成績になるよう頑張ろう。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月07日

東京法人の決算対応、私ができることはだいたい完了。

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7月末決算の東京法人の決算準備、私がやるべきことはあらかた終わりました。

顧問税理士の先生にバトンタッチ。よろしくお願いします!



7月末決算の東京法人。前期は東京9棟目の売却がありましたので、利益がだいぶ

出てしまうのは明らかでした。節税どうこうしても限界があるレベルですので、

ここはもう素直に支払うより他にないと腹は決まっています。



出来る範囲で経費を増やしておこうと思いましたが、7月くらいに確認した状態では

増やした経費に対して売上は物件売却で減っている状態でした。結果、経常利益が

マイナスになるという状況に陥りました。うーん、これは決算書の見栄えとしては

良くないです。



経費を計上するのをやめて、経常利益をプラスにする水準まで持っていくか?

今年はそういうものと振り切って、経常利益マイナスにしてしまうか?



確実な融資を得るなら前者でしょうけど、今は手元に現金を少しでも残す方が

優先度が高いよね、と判断。経常利益マイナスにして経費を突っ込む方針にしました。



理由のつくものであれば、そこまでマイナスにならないというのは過去の経験から

一応知ってます。個人事業主として赤字になってしまった時も、一部の信組さんからは

嫌がられたものの、「減価償却取れすぎです」と説明したら納得して融資してくれた

金融機関さんもありました。今回は決算書上は赤字ではないので、それよりもハードルは

低いだろうと想像します。



そして今年は確かに理由もあります。東京13棟目をホテルとして立ち上げるにあたり、

行政書士さんへの支払、消防業者さんへの支払、家具家電を揃える費用などの初期費用が

かかっております。



新規事業を立ち上げるために物件売却で資金を作り、先行投資を行った。

そのため経費がかさみ、経常利益がマイナスに転じた。

これは前期だけの特殊な事情であり、今期は正常化すると予想する。



こんな筋書きで話をすれば、理由としては納得がいくものになると考えております。



ということで、方向性は固まりました。あとは作業するのみです。

今年はコロナ禍で週末あまり出歩いていないので、どこかの週末でやろうとしましたが

なんだかんだで家の用事やら現地確認やらもあり、ようやく着手できたのは今週末。



最近は月次でできるだけクレジットカードの明細の処理や領収書の整理はしていたので

領収書関連は直近の8月分だけの作業となっていました。そのため、割とサクッと

それ自体は終了。



意外と時間がかかったのは、融資関係を整理してまとめることです。

今回、コロナ禍という特殊要因の中で、現金を引っ張れるだけ引っ張るという動きを

取っておりました。まあ、元々いっぱい無担保融資を引っ張りまくっていたので、

新規に獲得できた金額は微々たるものでしたが(巷のメガ大家さんは何千万単位で

引っ張っていると聞きますが、私は何百万単位で終了・・・)、既存の融資を

コロナ融資に置き換えて年数を延ばしたりというのもあり、通帳送っただけだと

わからないだろうな、と。



そこで、返済予定表を送る際に、Excelの一覧表も付けて、これは完済した、これは

新規で発生した、などがわかるようにしました。キャッシュフロー表を友人に作って

貰った際に「無担保ローンの金利が一部計上されていないようだ」という指摘を受けて

おりました。そういうことが起こるのも、たぶん私がきちんとした情報提供をできてない

ことが原因と思いますので、提供する側も相手にわかるような工夫をしなくてはならない

と考えた次第です。



あとは新規購入したノールック低圧太陽光の経理処理です。契約書とか送ってって

言われるんだろうなと思いつつ、とりあえず購入価格とか返済予定表とかだけ送付。

ここはまた追って質問が来ることでしょう。



なんだかんだやって、とりあえず顧問税理士の先生に書類を送る準備は整いました。

書類を送るのと、あとは通帳をスキャンして送るのが残作業ですね。通帳まで

なんとかたどり着きたかったけど、これは仕事が早く終わった日にでも対応するか。



これで東京法人も第五期まで終了したことになります。今期である第六期が飛躍の一年に

なることを期待しつつ、前期の決算を終えたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月01日

東京法人の第五期が終わりました。

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東京法人、昨日が期末でした。東京9棟目の売却があったので、けっこう利益が

出てしまうので、いろんな支払を昨日のうちに済ませた次第です。



東京法人にとってはめまぐるしい一年でした。東京9棟目を売却して、東京11棟目と

東京12棟目のリノベーションの資金を作りました。東京13棟目を購入して、

このコロナ禍の中でホテルにコンバージョンさせました。そしてコロナ禍の影響で

セーフティーネット4号の認定を受け、あちこちの融資の条件を緩和させました。

東京12棟目、東京13棟目のリノベーションの融資も実行されました。



大きく前進したかというと、むしろ売上は下がりましたが・・・。

東京11棟目がリノベも含めて融資なしの現金スタイルになったので、B/Sの観点では

少し成長できたのではないかと思います。



個人保有:東京1・2・3・5・6・8・10・札幌6・8・9 10棟53室

東京法人:東京11・12・13・富山1 4棟13室

仙台法人:仙台1・札幌5・7・10・千葉1 5棟42室



今はこんな感じの保有状況になっております。東京法人が一番規模が小さいです。

ここをもっと育てたいというのが今考えていることで、最近買っている東京の物件は

基本的に東京法人で所有させるようにしております。でもなかなか増えません。

闇雲に増えればいいってものでもないので、流れに任せて進めようかと思います。



今期は売却の影響もあり、大きく黒字が出る予定です。5月時点の試算表を見ても

これはもう何をどうしても仕方ないねというレベルでした。売上規模小さい法人なのに

かなりの納税となりそうです。ま、売却というイレギュラーがあったので、それも

納得のお話です。



今年はホテルを立ち上げたので、その費用をぶつけることができるだろうと思います。

あとは倒産防止共済を使えば、最高税率は免れるかな?といったところです。

無理な節税はせず、ほどほどの節税とほどほどの納税。ち密な計算ができない私は

そのくらいの無難なところに落としておけばいいだろう、といったところです。



期末になる前に、昨日は今後発生する支払など少し整理して、払えるものは全て

払ってしまえという動きを取っておりました。ホテル立ち上げの支払残として

インテリアコーディネーターさんの費用がありましたが、これがまだ請求が来ておらず

こちらからお願いして請求書を出して貰ったり、館銘板も同様に請求が来ておらず

お願いして請求書を出して貰ったり。そんなこまごまとしたことをやって終了です。



最後に軽く悪あがきをしましたが、たんに貧乏性な性格がそうさせただけです。

なんとなくちょっとだけ得した気分になれたので充分です。飲み代1回分くらいは

稼げたかな?きっと。



今期の決算書は、恐らくですが特別利益で黒字にしたけど、経常利益は赤字という

結果になると思います。売却で黒字にはしたけど、本業は赤字という見え方です。

実際のところ、売上は売却により大きくダウンしました。そして旅館の立ち上げという

経費の掛かることをやったので、販管費は大きくなっています。売却の黒字を減らそうと

考えて、個人でも法人でもどちらとも取れそうな経費を東京法人に積極的に付けたのも

その状態に拍車をかけています。



旅館を立ち上げた、という大きなイベントがあったので、その設備投資で経常利益は

残念ながら赤字になったけど、コロナ後はV字回復、コロナからの回復が見込めずとも

(経費を個人につけることで)安定した賃貸の収益のおかげで何とか黒字に回復予定、

という筋書きでの説明はできることでしょう。なので、そんなに心配はしていません。

ちゃんと売却益で黒字にもなっていることですし。



今回は早めに顧問税理士の先生に領収書類を送って、あまり迷惑を掛けずに早めに

決算書を作ってしまおうと思います。



東京法人もこれで5期目が終わり、6期目に入りました。

ここまで生きながらえることが出来たのも、周りの方の支援の賜物です。

本当にありがとうございます。今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:59 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月28日

仙台法人の決算処理が終了しました。

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2月末決算となっている仙台法人の決算。顧問税理士の先生から先週後半に情報が届き

その内容で確定させました。今期もそこそこに納税することになりました。



基本方針として、そこそこ規模に見合った納税をやります、というのが私のスタンス。

理由としては、パッと見た感じが赤字だとあまり融資付に良い影響はないだろう、

というところが挙げられます。だから、過剰な節税はしないようにしております。



今年も黒字を目指すということにはしていましたが、具体的にどのくらいの金額の

利益に落とし込むかまでは、顧問税理士さんと打ち合わせはしていませんでした。

最高税率に行かない程度に調整したいとは思っていましたが・・・。



あ、勿論、黒字でなければ融資を受けられないわけじゃない、という意見の方も

いることは承知しています。私の周りにも、赤字でも内部留保がこれだけあると

きちんと説明できるスキルの高い人がいて、そういう方は納税を控えめにしても

融資を受けられる決算書を作ることができていると聞いています。私がそこまでの

理論武装ができていないので、あまり上手にコントロールできていないのは確かです。

この辺も誰か有識者にアドバイスして貰った方がいいんだろうなあ。今度聞いてみよう。



東京法人や個人事業主に関しては、取引相手の金融機関さんが信金さんや信組さんに

なっていることから、赤字というだけで「社長!なんで赤字にしちゃったんですかー!」

と騒がれるところが多いのです。これは過去の経験からそう思っているということに

すぎないのですが、その傾向がある以上、黒字にしておく必要があるものと考えてます。



他方、仙台法人は地銀さん中心に取引をしておりますので、決算書の作り方を工夫して

納税を抑えて取り組むこともできるのかもしれません。長期的な課題として勉強をする

価値はあると思うので、今後留意したいと思います。



さて、それはそれとして、今期の決算について顧問税理士の先生から連絡がありました。

結果としては、最高税率にならない範囲での黒字、というところになりました。

これで1期から8期まで、8年連続黒字となります。めでたい。



金融機関さんが見たら、内容も良くなってると判断してくださるだろうと言う評価に

なりそうだと思います。前期は地震保険の営業外収入が大きかったのですが、今期は

営業外利益がほとんどない状態でも、そこまで大きな落ち込みはありませんでした。

物件購入は進んでいないため、売上が伸びているわけではありません。見てみると

昨年は営業外収入に対応する修繕が計上されている、今年はそれがない、ということで

あまり影響が出ていないものと考えられます。あと、旅費交通費がガクッと減っていたり

するのですが、これは出張がほとんどマイルで行けるようになったのが要因でしょう。

(旅費規程、整備してるけど運用してない・・・です)



昨年の特徴は、修繕は販管費扱い、地震保険は営業外収入になっていたため、

赤字ではないものの営業利益が少なくなる結果となりました。これを嫌って

融資否決になってしまった金融機関さんもありました。



今年は修繕も保険もないので、結果として営業利益が大きく改善しております。

経常利益は少し落ちましたが、保険収入がなくなっているのが一つの原因でしょう。



もうちょっと分析した方がいいんだろうなと思いますけど、とりあえずは昨年に比べ

一般的な形になってきただろうと思われます。



今期の課題は、太陽光発電を定率法で減価償却していることからくる減価償却費の低下を

どう賄うか、というところになると思います。出張に関して、現在私はマイルで

札幌に行くことが多くなったのですが、マイルはあくまで個人のもの。フライトで

貯まるマイルより、明らかにクレジットカードで貯まるマイルの方が多い状況です。

個人として稼いだマイルが多いのを、法人の出張に使うのも何となく変な気がしますので

その分は旅費規程で法人として個人負担になっている部分の補填が必要かと思いました。

旅費規程をきちんと導入することで、公私混同がなくなり会社負担が明確化されます。

それは同時に、会社の経費が増えることになります。法人としては厳しいですが、

減価償却が軽くなるので、その分経費負担を増やしてもいいのかな、と。経営課題として

検討したいと思います。



あとは、簿外資産として計上する形で倒産防止共済に加入することも検討します。

簿外資産にすることを以前このブログのコメントでも教わりましたので、その形であれば

金融機関さんの評価を下げずに減価償却の現象を代替することができると思います。

現金が出ていくものの、契約者貸付もあるのでいざとなったらそれで賄えるという意味で

現金と変わらない価値がありますし。



さて、普段ならこんなところで決算対応は終了なのですが・・・

B/Sなんてガン無視してますということを書いたところ、B/Sも見ようよという

意見をあちこちから頂戴したので、試しに見てみました。



B/Sの総額(負債・純資産合計でいいのかな)は物件購入をしていないので変化は

昨年と比べてありませんが、自己資本比率を計算すると、毎年改善していることが

わかります。手元資金が増えてる感覚は全然ないのに不思議です(苦笑)



5年分の自己資本比率を並べると・・・

1.7%→2.1%→2.6%→4.8%→6.7%

という感じに増えてます。超・借入過多な私ですので、徐々に増えているというところで

良しとしましょう。絶対的に自己資本比率が少ない?そうだろうと思ってます(苦笑)



正直、何をどうみたら評価になるかもわかっていないですが、でもこの雰囲気を見ると

一応数字は改善しているようです。仙台法人、あまり売り買いしてないから、比較的

綺麗で見やすい数字になっているのだと思います。個人事業主や東京法人を見たら、

もうメチャクチャなんだろうなあ。



今回、5期分のB/SとP/Lの比較表を顧問税理士の先生に出して貰ったので、

面白そうだから東京法人と個人事業主の同じようなものも出せないか聞いてみます。

個人事業主はそんなのないか?



正直、今年は東京法人の売却益をどうするかという話と、個人事業主の赤字を解消する

ところに注力してしまい、仙台法人は置いてけぼりになっていた感は否めません。

今期は仙台法人ももう少しチェックを強化したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする