2020年03月08日

旅館業に伴う定款変更だけど、他にもいろいろと・・・。

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昨日はサラリーマンのお仕事で休日出勤(テレワークですけど)。その前に、東京法人の

定款変更のための作業をしておりました。どうせ変えるならと欲張ってしまう私。



東京13棟目を旅館にするにあたり必要なこととして、行政書士さんからいくつかの

やることを挙げられておりましたが、その一つに「定款の変更」がありました。

今回、東京法人で旅館を経営することになりますので、東京法人として旅館を

経営するよということを定款に明記する必要がある、ということでした。



定款変更するのもお金がかかることなので、どうせやるなら他に気になってることを

一通りやってしまいたいという気持ちはあります。



定款で一番気になるところは「事業の目的」でしょう。ここは金融機関さんからも

チェックされる項目です。ググると色々な情報が出てくるので、あまりここで言及する

つもりはないですが、金融機関さんの顔色を見ながら定款は定めた方がいいと思います。



私はここのところ新規金融機関さんの開拓を積極的には行っておりませんので、

今の金融機関さんがどう見るかな?というところだけを考えました。その結果、

たぶん何を定款に書いても問題ないだろうと言う判断をしました。



金融機関さんの中には、定款には「不動産賃貸業以外書かないでほしい」というところも

あるようです。恐らくその金融機関さんは、個人の属性に付属する資産管理法人であると

いう定義をして、審査部に稟議をあげているのではないかと想像します。だから、他の

いろいろな目的があると、これは資産管理法人ではなく一般企業じゃないの?という

判断になってしまい、融資のハードルがぐっと上がるのでしょう。



こういう金融機関さんとお付き合いしているのであれば、余計なことを定款に書くのは

自殺行為となります。この場合、どうしても旅館をやりたいのであれば、法人で買った

賃貸物件を個人に貸して、個人で旅館業の許認可を得るのかな?あるいは別法人で

旅館運営だけやる法人を作るのかな。融資を得ようとしなければ影響はないだろうと

思われますので(でも総合的に全法人見るだろうから、果たして大丈夫なのかは不安)。



こういう対応をするところは、割と大きめの金融機関さんが多い気がしています。

都銀さんとか大手地銀さんとか。



これに対して、資産管理法人と言う見方をしていない金融機関さんは、定款に何が

書いてあるかも、一般の中小企業と同じという考え方で見ていると思われます。

こういうところは定款の内容よりも、三期分の決算書はあるかという聞き方を

してくることが多い気がします。普通の法人として実績を確認しようとしている、

ということなのでしょう。見方が全然違うので、面白いですね。



こういう対応をするところは、割と小さめの金融機関さんが多い気がしています。

信金さん、信組さん、あと小さめの第二地銀さんとか。



私が取引しているのは、東京法人だと後者の金融機関さんばかりです。

それだったら、やる可能性があるもの、興味があるものはどんどん入れてしまえば

いいと思いました。既存取引先の定款を再度見せてください、という話もそうそうは

ないと思われますし・・・。



じゃあ何を追加するか?それはたぶん、サラリーマンを辞めた後、何を自営業として

やっていくか、という点にも関わってくる内容です。



私がサラリーマンを辞めた後にやりたいことを挙げると・・・



・音楽を何らかの形で仕事にしたい。例えばちょっとした音楽イベントができる

 カフェやバーを作って経営するとか、音楽のイベントを企画するとか、レーベルを

 作ってアーティストを応援するとか。

・平日にふらふらできる身分の方を募って、視察旅行や観光などをしたい。

・ゴルフなど身体を動かすことにチャレンジしたい。

・文章を書くのが好きなので、ブログやSNSでの情報発信を続けたい。

・気軽に同好の士が集える場所を作りたい。



とまあ、軽く考えてもこのくらいは出てきます。であれば、定款にもこういった内容を

どんどん追加すればいいのではないかと。



それから、今やってることややろうとしていることで定款に載っていないこととして

レンタルスペースの運営があると思います。東京10棟目でやろうとしていますし、

以前は東京9棟目で少しだけやったこともあります。この辺もこのタイミングで追加を

しておいた方が良いでしょう。



また、健美家コラムに多少寄稿したりしているので、その収入を個人ではなく法人で

貰えるようにしておきたい意図もあります。そうなると、執筆業も追加しておくと

いいかなと考えました。



あと、私はサラリーマンのお仕事がシステムエンジニアなので、最悪どうしても

やばくなった時に、フリーのエンジニアとして働けるよう、システム開発関係のことも

定款に入れておいた方がいいだろうと考えました。



なお、もしかしたら将来的には不動産業者成りするかもしれないなあとも思ったものの

それは別法人でやるとか、かなり遠い将来とか、そんな気もするし、不動産賃貸業と

近すぎて、銀行融資で逆に足かせになりそうな気もしたので、追加するのはやめました。

(そんなに問題ないと思うよ、などご助言あれば是非お願いします)



というわけで、定款には以下を追加することにしました(実際に追加した文言とは

違いますので、このまま定款にコピペとかはできませんよー)。



・執筆業

・旅行、視察の企画、運営

・レンタルスペースの運営

・音楽イベントの企画、運営、販売

・飲食店およびライブハウスの運営

・システム構築関係

・旅館業



ガッツリ入れたったどー!

これで活動していることのほとんどが法人で堂々とやれることになります。

※勿論、旅行業法、派遣業法、食品衛生法など各種法令に基づいた許認可を

 必要に応じて得ることが大前提



あとはこの文言を行政書士さんに見ていただき(見るのはきっと旅館業だけだと

思いますけど)、司法書士さんに提出を依頼すればOK。

正直、定款の変更くらいなら私が自分で法務局に行って対応したこともあるし、

司法書士の先生にお願いしなくても申請することはできるのですが、なんせ今は

時間が足りなすぎます・・・。だから頼めることは頼んでしまいます。お金で解決。



段取りも終わったので、進めていきたいと思います!



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月01日

クレジットカードに関するお悩み相談。

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クレジットカードのことで少しだけ悩んでおります。ポイントは集約したいけど、

引落の口座を複数に分けたい、的な悩みです。



私は今、仙台法人と東京法人、それに個人事業主と3つの事業体を運営しております。

私的な利用も含めると、お金を使う理由が4種類あると言うことになります。



個人の私的利用と、それ以外の事業用利用に関しては、クレジットカードを分けて

管理しておりますが、3つの事業体の経費に関しては、基本的に同じカードを

利用しています。



もうちょっと厳密に言うと、カード自体は複数枚所有しています。



私的利用の為のカード1

JCBザ・クラスはポイント還元等抜きにした自己満足の一枚



私的利用の為のカード2

ルミネカードでいつもルミネで5%オフ、ルミネで事業系のものを買う場合は

事業用としても使うことはあるけど、あまりその機会はない



事業系決済用カード1(普段使い)

SPGアメックスで様々なマイルに交換できるポイントを貯める



事業系決済用カード2(税金支払用)

UAセゾンで有効期限のないユナイテッドのマイルを貯める

SPGだと税金が半分のポイントになるので、税金の支払はUAセゾンから行う



事業系決済用カード3(ステータス維持)

JALカードで上級会員の資格を維持

JAL便を取る時の支払にも一応使っている



事業系決済用カード4(ネット通販)

楽天ゴールドカードで楽天の通販の支払を行い、楽天ポイントを貯める



とまあこんな感じでクレジットカードをいろいろ使い分けています。

本当はSPGアメックスに一本化した方が年会費等効率がいいものとは思いますが

自分なりに試行錯誤した結果のこの状態なので、とりあえずはいいかという感じで。



で、これらは全て個人口座から引き落としとしております。法人口座からは引落は

行っておらず、個人で立て替えている形を取っています。だから役員貸付金がどんどん

溜まっていく構造になるわけですが、まあそれも自己資本の一部と見て貰えると思うし

貸付がある分法人口座のお金を適当に引き出してもつじつまが合うことになるので

別に問題はないと思っております。



しかし、先日とうとう問題が発生しました。



現在個人で入会しているカーシェアを法人に切り替えたいと思ったので、法人として

新規の入会を申し込んだところ「法人口座からの引落になっているクレジットカードか

法人の代表者名義のクレジットカードでの支払以外は不可」ということだったのです。

(厳密に言えば口座振替も可だが、デポジットを入れるなどちょっとめんどくさい)



仙台法人は義母が、東京法人は嫁ちゃんが代表をしておりますので、そのいずれかの

名義のクレジットカードでないと引落はできません。私の名義の場合は会社の口座から

引落がかかるようにしていないので不可となります。



できれば仙台法人の名義でカーシェアに加入したい(札幌出張で借りるなど、実態として

利用するケースが多いのが仙台法人なので)です。でもどうしてもややこしいなら、

東京法人で加入してもいいかなと思っています。



まずは仙台法人に特化して考えらえる案

1.私のいずれかのカードを仙台法人の口座から引落するよう変更する

2.義母にカードを作ってもらい、仙台法人の口座から引落する

3.義母に家族カードを作ってもらい、個人口座から引落するようにする



1が一番スムーズとは思うのですが、仙台法人以外の経費が利用できなくなるという

不自由さも発生します。変更するとしたらJALカードなのかなとは思いますが、

物件の保険とか共用部電気代とかもこれで払っているため、その辺の整理が面倒です。

このために1枚カードを作るのもあほらしいですし。



2でSPGアメックスを作って貰うというのも手かとは思うのですが、年会費が

高いため、今回のカーシェアだけであれば完全にコスト負けです。特典等有効活用して

マリオットに泊まりまくるとかなら別かもしれませんが・・・。

保有しているカードはいずれも年会費がそこそこかかるし、二重で持つことによる

メリットがさほど感じられないのが苦しいところです。



3が一番良さそうなのですが、そもそも同一住所に住んでいない義母なので、

家族とみなされないケースが多いようです。家族カードならポイントも合算されるし

いいと思ったんですけどねえ。



各社で、2枚カードを持たせてくれて、別々の口座から引落できるサービスとか

あればいいんですけどねえ。見る限りそんなサービスもなさそうだし。



どうしてもいい手が見つからなければ、嫁ちゃんに楽天の家族カードでも持って貰って

東京法人でカーシェアを契約するのが一番妥当な気がします。年会費もかからないし。

楽天ポイントになるならまあ良いでしょう、という感じ。



でも、できれば仙台法人でいきたいものです。



クレジットカードの猛者の皆様、是非この悩みにご助言を!



あ、ついでに今ANAカードに申し込むなら何がいいかも教えてください!

たぶんそのうちANAも上級会員目指すので。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月28日

決算確定、無事にいい感じの黒字決算。

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東京法人の決算が終わりました。今年の利益は、まあだいたい予定していた場所に

着地できたかなと思います。この決算が次につながりますように。



東京法人、先日書いた売却時の土地建物比率の話も含め、顧問税理士の先生により

粛々と決算の作業が進められておりました。そして先日、無事に情報が出そろいまして、

結果としては想定していた範囲より少し少ないところで確定となりました。



私の規模から考えれば、十分すぎるくらいの黒字です。着地は800万にギリギリで

いかないくらいの利益。納税は約200万。税率的にも最高税率には届かずに、

いい具合のところではないかと思います。



元々は1000万に到達すると思っていましたが、税理士さんが手付放棄案件に関して

まだ計上していない状態だったことがわかり、それも加味して再計算したところ、

ちょっと利益が落ちたというところです。



落としどころとしては妥当かな、と思います。

私もこのくらいになっていればいいなと思うレベル感でしたし。



顧問税理士の先生、いつもありがとうございます。負担をかけさせてしまい恐縮ですが

引き続きどうぞよろしくお願い致します。



ちなみに、この中には倒産防止共済の掛金240万は含んでおりません。これについては

資産計上した上で、法人税別表上で減算する形を顧問税理士の先生に依頼したので、

見た目は資産、でも法人税は引かれている、という状態にすることができました。

試算の部が多く見えた方が当然銀行評価は高いので、ブログ読者の皆様からいただいた

アドバイスを活用して、うまく処理させていただいた次第です。



今年も東京9棟目を売却しているので、倒産防止共済は引き続き納めたいところです。

倒産防止共済は貸付金もあるので、その辺もうまく活用することができるなら、資金は

死に金にはならないことでしょう。勿論金利はかかりますけど・・・。



この決算書を用いて、今後も攻めていきたいと思います。

っと、それはまず返済比率を落としてからのお話ですけどね。勿論。



ちょっと今日は時間があまりないので、手短ですがこの辺で!



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2019年09月15日

東京法人の決算の準備が整いました。

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三連休です。初日はサラリーマンのお仕事を少ししたのであまり休んだ気がしませんが

帰ってから何とか東京法人の決算に必要な資料を仕上げることが出来ました。



昨年の個人の確定申告が赤字になってしまったことを受けて、もっとちゃんと定期的に

数字を見ようと決めた今年の私。今のところきちんと実行できています。

3月段階で、東京法人に関しては試算表を作って開示することが出来ました。

個人も仙台法人も情報は送ってあるので、試算表を作ってくださいと依頼すれば

作って貰える状態と認識しています。



(この間「個人の作ってください」とお願いしたの、忘れられてるなあ・・・ぼそぼそ)



ですので、東京法人の着地点もだいたい予想はついております。7月末が決算なのですが

6月末時点の試算表は出来上がっております。東京4棟目の売却がありましたので、

なかなかの数字になっております。



過剰な節税はせず、納めることで次の融資を有利に進めよう、という方向で決めたものの

そこまで大きく響かない数十万くらいの経費はちょいちょいと計上させてもらいました。

iPadとApplePencilの組み合わせ(先日間取りを決めるのに活躍)とか

東京法人所有の物件に追加で設置する設備とか、そういう事業に必要なものに関しては

儲けがある年に買ってしまった方がいいという判断をしました。あとは倒産防止共済も

満額で加入しました。でもそのくらいです。



顧問税理士の先生からは、そんな感じでまとまっていた試算表から、最終的な決算に

進めるために必要な書類を出してほしいという連絡が9月に入って届きました。

今回は9月初旬に一通り整理は終わったようで、不足書類の提示依頼に加えて

ここまでの内容に対しての質問やエビデンスの提示を求められた次第です。



不足書類は7月分の領収書やカードの明細、通帳の明細、預金残高がわかるもの、

といったところでした。1ヶ月分なのでこっちも準備するのはまだ楽な部類です。

先方からの質問は、手付放棄した案件の詳細確認、東京4棟目の電気代事件の送金、

事務所内装費用の確認くらいでした。こまめにやってると多少楽ちんですね。



こちらは先週銀行の通帳記帳とスキャン、メールでの送付を行いました。領収書も

先週のうちに使途までは整理してあったのですが、クレジットカードの明細との突合が

済んでいなかったので、通帳だけ先生に送付。平日のどこかで作業の続きをやらないとと

思っていましたが、結局できないまま今週末を迎えてしまいました。



昼間のうちにこの作業をやっつけるつもりが、サラリーマンのお仕事の進捗が思わしく

なかったので、リカバリーのために休日出勤を入れてしまいました。しょうがないので、

そっちの時間をここまでと決めて、その後家に戻って晩ご飯までの間に作業しようと

決めて行動開始。



家に戻ったのが予定よりちょっと遅い時間でしたが、領収書とクレジットカード明細との

突合を行い、過不足がないことを確認。使途は全て明細に書き込みました。あとは

現金の領収書を東京法人、仙台法人、個人事業主に取り分けて作業完了。

半月前に情報を全部開示できました。私としては快挙です(レベル低いって言わないで)。

いつもより早めに終わってよかった〜。



試算表には手付放棄分の費用が含まれていなかったようですので、利益は減ると想定。

それでも問題なく黒字キープになるのは明らかです。融資は厳しくなりましたが、

決算書を磨くことで少しでも融資の可能性を増やしていきたいと思います。



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2019年07月22日

節税?納税?東京法人の着地点を考える。

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7月末決算の東京法人の6月末時点の試算表が完成しました。

売却益が出ているため、結構な利益になっています。



昨年度の個人の確定申告は大きく赤字を出してしまいました。融資を受けて購入を

進めようとしている今の私にとっては、大きな失敗だったと思います。個人的には

黒字で着地させたかったのですが、赤字額が大きすぎて厳しかったです。



期中に試算表をまとめていなかったことが、このような事態を引き起こしてしまった

原因であると私自身は判断しました。築古物件を買い続けていれば、そりゃあ赤字にも

なると思うよという意見もいただきましたが、私はそこまで読めていませんでした。



もう少し早く状況を呑み込めていれば、対策を打つこともできたのだと思います。

ですので、今年からは心を入れ替え、決算状況の把握を前倒しで行う方針にしました。

理想は四半期決算のような形なのですが、なかなか仕事も多忙でそれが叶わず、

でもできるだけ早い段階で状況を把握できるように動こうとしています。



今回、その成果を無事に出すことが出来ました。7月末決算の東京法人に関して、

決算前に試算表を作ることができたのです。当たり前だろと言わてしまうかも

しれませんが、私としては画期的なことです。ギリギリにならないと本気を出せない

だらしがないところがある私ですので・・・。



東京法人は今期東京4棟目の売却を行いましたので、その分の利益が大きく乗っており

大幅な黒字決算となりそうです。最高税率に達するほどの利益になりました。



ここで不動産賃貸業を営む人は2つの道があります。

1.このまま利益を出して内部留保を蓄積し、銀行さん好みの決算書に仕上げる

2.ぶつけられる経費をぶつけて利益を圧縮し、税金を減らす



私はまだ規模を増やして買い進めたい人です。仙台法人と東京法人を合算すれば

そこそこの規模になりますが、片方だけだと実に中途半端です。安心して食っていけると

思うためには、もう少し買う必要があると思います。



購入を有利に進めるためには、2のルートを選ぶのはあまり得策ではありません。

利益がいっぱい出ている決算書の方が銀行さんは好きですから。



ただ、最高税率になるとちょっと税金高すぎるよねという感じも受けておりました。

1000万の利益だとしたら、最高税率だと約34%、その手前だと約23%。

10%も変わります。



私はこれに対して以下のような考え方をしていました。

仮に利益が799万だとしたら、799万×23%≒184万

仮に利益が800万だとしたら、800万×34%≒272万



ですので、ある程度の税金を払っていい感じの決算書に見せる必要があるけど

800万をこえると効率が悪いから、なんとか利益を800万以下に落とせないか、

という考え方をしていました。

(これが間違いだということを後で知ります)



顧問税理士の先生と会話して、とりあえず倒産防止共済に入って、年払いをすれば

240万は経費として計上できますねという話になりました。じゃあその方向で、

という感じで、申込書を週末書いていました。その過程で申込書を何となくSNSに

アップしたところ、税金減らさない方が融資には有利じゃない?という意見が出たり

決算書にどう出すと良いかというテクニックの議論になったり、更に多くの掛金を

払えるんじゃないかという意見があったり、結構盛り上がりました。

皆さん税金には敏感です。私もかなり勉強になりました。ありがとうございました。



で、それとは別に個人的に教えていただいたのが、税金の計算の仕方を勘違いしている

という話でした。最高税率が適用されるのは、800万をこえた部分のみだという

話なのです。マジですか!



整理すると以下のようなイメージです。

計算自体はかなり丸めておりますので、ざっくりです。



誤)

仮に利益が799万だとしたら、799万×23%≒184万

仮に利益が800万だとしたら、800万×34%≒272万



正)

仮に利益が799万だとしたら・・・

400万×21%+399万×23%≒176万

仮に利益が800万だとしたら・・・

400万×21%+400万×23%≒176万

仮に利益が900万だとしたら・・・

400万×21%+399万×23%≒176万+100万×34%≒210万



それであれば、800万というラインにこだわる必要はなさそうです。

そこで劇的に税金が変わるわけではなく、緩やかに変わっていくようですので。



倒産防止共済は申込手続きを進めているので、これだけはそのまま進めることにして

それ以外の節税行為は行わないことにしたいと思います。

売却益があるので、税金が払えないということでもありませんから。



あとはまあ、必要になるのが目に見えている物品の購入や工事の先払いなど、

意味のある使い方に関しては7月中にある程度やっつけてしまう、といったところは

考えてもいいのかなと思った次第です。見栄えのいい決算書を作ると言ったそばから

矛盾してるのは自分でもわかってますが、それだって100万も200万もいくような

ものではないので、大勢に影響はないでしょう。どうしても消すことができない、

根っこにある貧乏性な自分を納得させるための行動だと思います^^;



東京法人の良い感じの決算書を武器に、今後の賃貸経営を飛躍させられるように

しっかりやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(1) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする