東京法人の決算対応でヒーヒー言ってます。

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東京法人の決算対応で余裕がありませんでした。領収書を先送りにしてきた罪が

ここにきて爆発しておりました。自爆だから何も言えないけどしんどかったです。



ここのところ、決算対応は結構真面目にやっておりました。着地が見えないことにより

想定外が起こってしまうことが身をもって理解できたため、何とかしないとダメだなと

心を入れ替えたのでした。



とはいえ、私もサラリーマンの身でもあります。平日はそんなにまめに領収書を

どうこうとかやってられません。いや、偉そうに「やってられません」とか言ってないで

やれよって話なのはわかってるんですけどね・・・。お尻に火がつかないと動けない

厄介な病気なものでして・・・。



顧問税理士の先生にも、そろそろ決算のタイミングですねとさりげなくメールで

圧をかけられておりました。やらなきゃなあと思って、８月後半くらいから徐々に

動こうとしていたのですが・・・



８月後半の週末は仙台に行く用事があったので、そこでやろうと試みたものの、

領収書以外の雑務をやっつけるだけで手一杯。領収書、手つかず。



８月最終週の週末は土曜日はコストコへの買い出し、日曜にやっつけようと思ったけど

午前中は関東→札幌の大家会の幹事会でオンラインミーティングだったし、午後は午後で

家を空けてばかりだから買物とか家のことに付き合ってほしいと嫁ちゃんに言われて

あれこれやってたらあっという間に夕方になってしまうプレイ。領収書、手つかず。



９月最初の週の週末は土曜日は美容室に行ったりお寿司を食べに行くことを前から

決めていたりで動けず、日曜日はようやく少し着手できたけど、なんだかんだで

こまごまと用事が入った上に、圧倒的なボリュームだったので下準備だけで終わって

しまうという残念な状態。若干しか手がつかず。



先週末の三連休。正直、前の週である程度終わらせられると踏んでいたので、

ちょいと広島方面に視察に行く予定を入れてしまったため、土日は手つかず。

月曜の祝日は全力でやりましたが・・・半分くらいしか終わらず・・・。



さすがにまずいぞと思い、顧問税理士の先生に進捗状況をお伝えした上で、この日までに

こおｋまでやります、とマイルストーンを設定して宣言。自分にプレッシャーをかけて

やらざるを得ない体制にしました。



昼間はサラリーマンのお仕事、行き帰りの電車の中で不動産系のメッセージを

片づけ、帰宅後ご飯を食べた後は領収書対応を夜中までやるという生活を実施した結果、

なんとか大きなところは片づけることができました。



今朝は謎の分として残ってしまった領収書の最終的な調整をして、電子媒体で

受領した領収書を顧問税理士の先生にメールで送付し、紙媒体の領収書をまとめて

レターパックで先生のところに送れば、いったんは私のターンは完了となります。



どうせ送るなら、法人決算とは関係ないけど、売却した札幌９棟目の資料と、購入した

札幌１３棟目と東京１６棟目の資料も一緒に送りたいところですが・・・

そこまでやってる時間はなさそうな気がするので、別便でいいかなあ・・・。



ギリギリで動く人にはならないように気を付けようと思っていましたが、今回は

見事にやってしまいました。まあひとまず決算の着地に関してはマックスでこのくらいと

いう数字は見えているので、あとはそこから経費をぶちこんで利益が下がるだけ。

そんなとんでもない決算になることはないだろうと予測がついているがゆえに、

だらだらとしてしまった部分があると思います。反省して今後気を付けなくては。



ということで、まあなんとか駆け込みでセーフになりそうでよかったです。

顧問税理士の先生にはちょっと迷惑だったかもしれませんが・・・すみません。



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仙台法人の決算確定、そして今後の課題を整理。

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仙台法人、無事に今期も黒字決算となりました。節税もほどほどうまくいきましたが

いくつかの理由で来年は節税を少し減らす方針にしたいと考えております。



仙台法人は先日仮決算の状態で合宿をして、内容の確認と承認を行いました。

ほどほどの利益が出て、税金も予定納税分があるのでそこまで大きな金額は払わずに

済ませることができ、結果としては悪くなかったのではないかと思います。



昔は決算にも正直無頓着というか、出たとこ勝負でやっていた部分は否めませんでした。

結果が出てみてあらびっくり、なんてことがざらにあったと思います。

こまめに税務対応をしていなかったので、途中経過がわからなかったんですよね。

しかも決算だってギリギリで書類を出すから、ここの解釈はどうなんだとか、

この処理はいくら何でも想定金額と違いすぎるとか、そういう会話が全くないまま

確定せざるを得ないという不健全な状態でした。悪いのは夏休みの宿題をギリギリに

ならないとやれない症候群を患っている私なんですけどね。ハイ。



最近は心を入れ替えて、以前に比べればこまめに税務処理をするようにはしております。

まあそうは言っても、そんなめちゃくちゃきちんとやれてるわけではないですが。

３ヶ月に１回やれればいいってくらいです。もっときちんとやらないといけないという

自覚はあるんですけど、他のことを優先してしまったりとかねえ・・・。



２月と４月、それに９月は強制的にやらされる（＝確定申告や決算がある）ので、

それ以外の時期にどれだけこまめにやれるかがポイントなのだろうと思います。

年末年始はできるだけやるようにしているので、それ以外のタイミング・・・

例えば６月とか７月あたりにちゃんとｙれれば、四半期決算くらいの感じには

なるでしょうね。それがハードルが高いという話はありますけど。



４月の決算が確定するまでの間、顧問税理士の先生とはあれこれやり取りしました。

登録番号がないのがこれとこれなので非課税で処理していいか、保険の仕訳は

どうすればいいか、など。その辺も一通りクリアして、無事に決算となりました。

納税も一通り済ませましたので、ようやく落ち着けます。



余談ですが、納税用のクレジットカードって皆様どうされていますかね？



国税はマリオットカードでAmazonギフトカードにチャージしてAmazonペイを使って

マリオットカードのマイルを貯めています。Amazonギフトカードの購入時にマイルが

貯まっている理解です。これは特に今も変更する必要はないだろうと思っています。



悩ましいのは地方税です。少し前まではau Payを使っており、au Payチャージ時に

ユナイテッドセゾンカードを使ってチャージすることで、ユナイテッドのマイルを

貯めていました。マリオットカードだとポイントが半額になってしまうという理解を

していたためです。しかしユナイテッドセゾンの改悪で今度はau Payにチャージしても

ポイントはつかないし、そもそもau Payの月のカードからのチャージ上限が５万円とか

しょぼしょぼな金額になってしまったので、もはやこのルートは死んだも同然。

最近は考えるのが嫌になって、普通にクレジットカードで手数料を払って納税してますが

ここをもうちょっと改善したいよねという気持ちはあります。

（納税用クレカはユナイテッドセゾン→ユナイテッドJCBに変更予定）



そんなことを悩みながらとりあえず納税を済ませました。



さて、今期からの方針なのですが・・・合宿でいろいろ把握できたので、それに沿って

施策を打ち出して行こうと思います。



先日のブログに書いた通り、私が思っていた以上に仙台法人はキャッシュフローの

余力がありませんでした。余力がない時には何かをカットして余力を作るべきです。



それと、金融機関さんと話をしているのですが、債務償還年数が長くて組み立てに

苦労しそうだという話もありました。この辺も改善ポイントだろうと思います。



キャッシュフローの改善に関しては、現在節税のためにやっていることを見直して

キャッシュアウトを防ぐ方針にすべきかと思います。例えば倒産防止共済など。

マックス２４０万を積み立てたとしたら、損金として２４０万計上できます。

ただ、実際の税金をどこまで節約できたかと言えば、その損金の２割〜３割ていど。

勿論それはとても大きい話ですが、節税しなければ３割のキャッシュアウトでいい、

というのもまた一つの事実。（倒産防止共済だから解約したら戻ってくるのでそれは

キャッシュアウトではないという意見も理解していますが、あえてそういう言い方に

しております）



倒産防止共済は８００万の上限があるので、そこに至るまではいつでも復活できます。

（５０００円の最低の積立にしておけば、です）

また会社が更に盛り上がってきたら使えばいいだけのこと。



というのが義母の主張だったので、金庫番の言うことに従いました（汗）

確かにキャッシュフローは心もとない数字だったのでしょうがないですね。



同様に、節税でやってる保険の見直しもしました。少し減らして様子を見る感じです。

この辺は義母からかなり強く要求されたので・・・特に掛け捨ての医療保険とかは

「貯金してればいいんだ、保険なんていらない、お金があるなら節税してもいいけど

　お金がないなら無駄だ」という主張を頑として崩しませんでした。保険なんて
　
県民協脚があれば十分という主義の人なので、まあしょうがないですね。



あわせて、利益確定できるものはどんどん利益確定しようという方針も握りました。

仙台２棟目、千葉１棟目あたりを皮切りに、賃借人が退去になったら札幌１０棟目と

札幌１１棟目も売却してしまおうという話になっております。太陽光も売却です。

手元資金を増やして一旦ダウンサイジングして、債務償還年数の数値を良くするよう

調整をしながら進めていこう、という感じですね。



今後の活動方針はそんなところです。これに従い、諸々進めてまいります。



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仙台法人の役員合宿で経営の改善が必要であることを認識（遅いってば）。

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仙台法人の合宿をやってきました。今年の決算の着地の確認をすると共に、仙台法人の

キャッシュフロー不足についても会話を進め、対策を講じることとなりました。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



なかなか義母と膝を突き合わせてじっくり法人の状況を話す機会もなかったのですが

今年は銀行さんとの打ち合わせの件もあったし、義母から事前に「支払が重い」という

話しも聞いていたので、その辺をじっくりと分析するということを考えておりました。



例年、決算に関して役員内で同意をとるために役員参加の合宿をこの時期に行って

おります（半分は労をねぎらうための慰安旅行）が、今年はその場でより厳密に

義母の言う「支払が重い」の現状を把握することを行おう、ということもテーマの

一つとして掲げました。



基本的には、義母は役員報酬があるおかげで生活が楽になっているし、車など

不動産賃貸業に必要なものを会社の経費で賄えていることで満足はしてくれています。

ただ、ここのところ「ちょっと支払が重い」「補填が必要になっている」ということを

しきりに言っていると共に、私が東京１５棟目のリノベ代を仙台法人の役員貸付を

返済いただく形で出して貰ったことがお気に召さないようで「あれを出したせいで

お金が回らない」とか言っています。溜まっていたお金を出すのってフロートは

関係なくない？と思うのですが・・・その辺も理屈をしっかり把握するためには

会話が必要だろうと思ったのでした。



決算自体は顧問税理士の先生から仮の状態で出てきており、今年はある程度の黒字で

税金も支払が必要になるということは把握しました。そこの資金をどうするという話も

必要にはなりますが、それは登録番号の確認などこちらの宿題になっていることを

きちんと対応して数字が出てから具体的な会話に入ることとなります。



お金が足りてないんじゃないか疑惑に関しては、まず分析を行いました。



義母は真面目なので、お金に色を付けて管理しています。この銀行で借りた分の

物件の経費はこの銀行の口座から払う、という形で、銀行口座を見ればその銀行から

借入した分の物件が儲かっているかを把握できるように管理しております。



メインバンクさんにその他雑多なお金や某政府系金融機関さんで借りた分などを

まとめて入れているので、メインバンクさんだけが複数物件や法人の運営に必要な

費用などいろいろ入ってワチャワチャしている状態です。



義母曰く、そのメインバンクの口座がお金が足りなくなりがちで、他の物件用の

口座からお金を補填している状態だということでした。



それではということで、月単位の支出を通帳を見ながら一覧表にしてみると・・・

確かにこれだと厳しいなあという数字になっています。なんでこうなった！？と

個別の要素を紐解いていくと、おそらくコロナ借入と倒産防止共済あたりが増えたのが

影響しているのだろうなということを把握しました。



この辺は全体に関係する費用になるので、義母のやっているように単一の口座の中で

お金が足りる足りないを議論すべきものではないようにも思ってはいるのですが、

そうは言っても義母がそう管理したいと思っているのであれば、考慮しないわけにも

いかないでしょう。



私自身も「仙台法人の方が余力がある」と踏んで、仙台法人に支払を移管したものも

ありました。この辺の情報をきちんと把握せずにいろいろ勝手にやってしまっていたのは

反省しないといけないなと思います。協力して貰っている人にストレスを与えるのは

具合が良くないですし本意ではありません。



Excelに書き出したので、シミュレーションしながらどう持っていくのがいいかを

考えました。とりあえず、倒産防止共済は支払を最低額の５０００円に再び落とすことに

しようと思います。義母が税金を払うのは嫌だという話をしていたので倒産防止共済の

掛金をＭＡｘまで上げましたが、上げずに税金を払った方が当座のキャッシュアウトは

減らせるし、銀行評価も良くなるだろうと判断したためです。



それから、生命保険や逓増保険の類も少し見直しをかけて、不要なものは減らすことに

したいと思います。元々は某金融機関さんで融資を相談した際に、団信が枠の関係で

使えないから生命保険に入ってほしいという相談があり、それに対応する形で

仲良くしている保険代理店さんからご紹介いただいた保険代理店さんにお任せする形で

やっていました。ただ、そもそもその事の発端の融資がＮＧになってしまっていることや

保険代理店さんがいろいろご提案してくださるものに加入している中で、保険の掛金が

少し重くなっている印象は私も持っていました。なので見直しのタイミングなのだろうと

私自身も薄々思っていたところでしたので、ちょうどいいのかもしれません。



当座出来ることはこの辺で、あとは物件売却してお金を作った時にどうするかだと

思います。まず、太陽光を売却することで得られる利益の一部を仙台１棟目の返済と

コロナ融資の返済に充て、売上規模に見合った借入返済に落とすようにします。

これにより、メインバンクさんの口座単体でもお金は残るようになります。

その後、仙台２棟目の売却で自己資金を作り、これを攻めの投資に転じるための

頭金として活用することにしたいと考えます。



この辺まで義母と話を認識を共有できたので、有意義な合宿になったかと思います。



私が「仙台法人は余裕あるから大丈夫」と思い込んでいたことが仇になりました。

お友達の元バンカーの投資家さんにキャッシュフロー分析をしていただいた時も

想定していたよりキャッシュフローが少ないなあと思っていたのですが、その時に

もうちょっと踏み込んで確認して対策をとるべきでした。義母に無用な苦労を

かけさせてしまったことを反省しなくてはなりません。



キャッシュフローの改善は東京法人だけでなく仙台法人も必要でした、ということが

よくわかりましたので、そこに向けてきちんと動きをとっていきたいと思います。

やっぱり売って適正な借入比率や経費率に下げていくことが必要だな。うん。



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融資案件対応しつつ、仙台法人の決算の準備をしております。サラリーマンの仕事が

期末になってようやく落ち着いたので、なんとか今週〜来週で終わらせたい。



最近、忙しいばかり連呼してる私です。１年前よりはそれでも時間は作りやすくなってる

はずなのに、その空いた時間を嫁ちゃんとの家族の時間に充ててることもあって、

不動産の仕事や諸々の仕事が加速していないように自分でも感じています。



今までの仕事内容だと、家にいることすらままならない、出張でひたすらお客様の

ところに行きっぱなしという状態だったこともあり、嫁ちゃんを放置プレイせざるを

得なかったところがあります。そういうことをしなくて済む職場環境になったので、

できるだけ嫁ちゃんのことを大事にしたいという気持ちから、なるべく家で嫁ちゃんと

一緒の時間を過ごそうというモードになっています。



嫁ちゃんが好きなアニメを一緒に見たり、家で一緒にお酒を飲んだり。

そういうの時間を中心に動いてるところがありますので、空いた時間を仕事のスピードを

早くする方向に持っていけてないことはご容赦いただければと思います。

なんせうちは子供もいないので、嫁ちゃんと過ごす時間を大切にしたいのですよ。



などと前置きをして仕事が進まない言い訳を必死にＰＲしている私なのですが、

今一番優先しているのは仙台法人の決算対応です。



私の中での法人の位置づけは以下の通りです。



個人事業主：

積極的には増やさない、基本はどちらかの法人での購入を優先する

法人で拾いきれない時に対応する

※チャレンジエリアとか新業態とか個人だと融資が出そうとか



仙台法人：

代表は義母

北海道〜東北エリアの物件を所有する

比較的堅実に不動産賃貸業を中心に回す

オーソドックスな新築〜中古の１棟ものを攻める



東京法人

代表は嫁ちゃん

東京近郊の物件を所有する

宿泊業やレンタルスペースなど新しい案件にも積極的に対応する

小ぶりな築古物件のリノベーション投資が多い



仙台法人は規模が大きくなりがちでキャッシュフローも多くなる傾向があります。

東京法人はそれほどキャッシュフローは出ないものの、売却の含み益があるので

いろいろ切り売りすればキャッシュリッチになれるだろうと妄想しております。



さて、上記３事業体のうち、仙台法人は２月末決算です。確定申告と仙台法人の決算が

近いので、例年２月〜３月は税務であたふたすることになります。もうちょっと均等に

決算のタイミングをずらせればよかったんですけどねえ。そこまで考えが及ばず。



個人の確定申告は落ち着いたので、今週から仙台法人の決算対応を始めました。

仙台の物件のことと細かいお金の動きは義母に一任、私は私自身が使った分の

クレジットカードや領収書の整理をして、札幌案件に関するレントロール等を

提示するだけという形になっております。



仙台法人の分を整理すると言うことは、必然的に他の法人の分もセットで整理することに

なりますので、やっぱりなかなか時間がかかってしまいます。２ヶ月分の領収書を

整理して、クレジットカードの明細と領収書を突合して、ネットで購入したものは

領収書を確保して・・・そんな作業をせっせとやっております。



今回は間の悪いことに東京法人で取得した東京１５棟目のホテル立ち上げの分の

ネット通販の費用が山ほど計上されており、そこの処理に時間がかかっております。

仙台法人と直接関係ないところで躓くという・・・（苦笑）



まあでも、通帳の記帳とかスキャンとかがないだけ作業は少ないので、そこが救いです。

通帳関係は義母が処理して顧問税理士の先生に送ってくれるので、だいぶ楽です。

通帳を記帳して回るのって結構時間かかりますからねえ。



・・・万が一義母が動けなくなってしまったら、通帳の記帳どうしよう？

考えたくないなあ。でも将来そういう時はやってくるんだよねと思うと、その辺も

しっかり考えておかないといけないんだろうなあ。でも今は先送り・・・。



通販系のクレジットカードの明細がまだ残っていますが、そこを除けばなんとなく

昨日片づけられたと思います。とはいえここからが重いんですよね、通販の量は多いし

領収書が必須となってしまったことで作業量も増えてしまったので。



などと文句を言ったら誰かが忖度して勝手に終わらせてくれるわけでもないので

コツコツと本日も作業を続けたいと思います。昼間ちょっとだけ内々の内覧会の

用事がありまして（ピンポイントで別の内覧会のお誘いもあり、ダブルブッキングに

なるためそちらは泣く泣く辞退しました）、その分出かけてくることもあるので、

来週に一部持越しになりそうだなあ。来週も内覧会のお誘いをいただいているけど

果たして終わらせて参加することはできるのだろうか。



まあそんなわけで、今日も事務作業を頑張ります。応援してね！

諸々滞留させてしまっている件は、必要のある時期までには対応します！



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東京法人の決算処理が完了するも、想定着地から大きくずれる事件あり。

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札幌出張や東京１５棟目決済の裏で、東京法人の決算の処理をバタバタと行って

おりました。保険の処理の間違いがあり、当初想定と全然違う着地となり焦りました。



私は法人２つと個人事業主の合計３つで不動産を保有しております。

特に戦略があったわけではなく、個人事業主としてスタートの後、仙台１棟目を

購入する時に地元の方が有利な条件を引き出せるということで仙台に法人を設立、

そして東京の購入の時に個人事業主で買い続けるのもどうなのかなと思って

東京法人設立・・・という流れです。



多少のルール無視物件はありますが、保有のルールとしては仙台法人が東北・北海道の

エリアにある物件を保有し、東京法人が東京及びその近郊の物件を保有。個人事業主は

それ以外のエリアを持つ想定です。



イレギュラーなのは千葉１棟目（仙台法人所有だが想定は東京法人所有）と富山１棟目

（東京法人所有だが想定は東京法人）の２棟くらいでしょうか。前者はたまたまその時

仙台法人がお取引している某政府系金融機関さんで融資が出そうだったから、仙台法人に

急遽切り替えました。後者はまだ東京法人としての売上が少なかったので、売上を

増やしたいというところで東京法人での購入としました。

それ以外にも個人保有の東京物件がいくつかありますが、単に法人がなかった時代に

購入しているとか法人の実績が足りなくて個人でしか買えないとか、そういう時に

個人で買っている形です。



今現在でずれている物件はどうしようもないのでこのままにしておくのでしょうね。

不動産取得税や登録免許税など再度払ってまで是正する必要はないと思ってます。



仙台法人は２月末、東京法人は７月末が決算なので、２月〜３月（確定申告）、

４月（仙台法人決算）、９月（東京法人決算）はバタバタしがちです。

昔はギリギリにならないとやれない人だったので大変でしたが、最近はそれだと

着地の予想もできないし顧問税理士の先生にも迷惑をかけるしで大変だと考えるように

なりまして、気が付いた時にできるだけ領収書の整理をしておくよう心がけてます。



今回、東京法人の決算対応がありましたが、これも７月段階である程度計算はできており

１８０万くらいのプラスになるという話で顧問税理士の先生からは伺っておりました。

まだ物件が２０棟にも満たない東京法人ですので、このくらいの利益であれば十分すぎる

レベルです。インバウンド復活で東京１３棟目が伸びた分が上振れにつながっているのが

よくわかった次第です。



９月に入り、差分の領収書や通帳などの情報を提示し、最終の数字を出してもらうべく

顧問税理士の先生に依頼をしました。いくつかのＱ＆Ａを経て、出てきた数字は・・・

なんと驚きの５００万オーバー！



(； ･`д･´)ﾅﾝ…ﾀﾞﾄ!?



ちょっとなに言ってるかわからない・・・。



さすがに倍以上のずれというのはちょっとシャレにならないと思います。

なんでそうなったのか。私が伝達すべきことを伝達しきれておらずにこうなったなら

私の方に改善が必要ですし、そうではなく先生の方で何かミスってたなら改善を

求めないといけません。これだけ大きくずれると納税額も大きくずれるはずです。

もうめちゃくちゃです、になってしまいます。



大きくずれた要因は保険の処理でした。逓増定期保険などの保険の処理を間違えており

資産計上すべきものを経費として計上していたそうです。これによって大きく金額が

ずれてしまったとのこと。



この点に関しては、今後は保険を提案してくださった生命保険の保険代理店さん

（よく出てくる火災保険の保険代理店さんの他にもう一人生命保険関係の代理店さんと

お付き合いしており、そちらの代理店さんです）にお願いをして、毎年保険の処理を

仕訳レベルで提示して貰う、という形でご協力をいただくことにしました。

さすがにこのレベルのずれが出るのはヒヤヒヤしすぎますので。



そして気になる今年の納税額の増加ですが・・・思ったほど増えず、納税額という

観点では問題はありませんでした。なぜかと言うと、少し前に事前の着地など一切

見ていない状態だった時に１度赤字を出してしまったことがありまして、その分の

累積赤字をぶつけることで納税額自体は大きく増えずに済む状態だったためです。



顧問税理士の先生はそれがわかっていたので、涼しい顔をして売上が想定より

増えたことを報告してこれたのだと思います。いやまあメールなので涼しい顔を

していたかはわかりませんが、文体は普段通りで大きく増えても冷静そのものといった

感じだったので・・・。



顧問税理士の先生からは、低圧太陽光発電所売却の影響で今期は課税事業者になるので

高額の修繕や設備購入、大規模修繕など考えているなら今期がおすすめとのことでした。

消費税還付が狙えるからということです。



これは東京１５棟目を仕上げるのには追い風かと思います。

消費税法の改正「居住用賃貸不動産の仕入税額控除の制限」は、建物価格が１０００万

未満であれば適用されないそうです。例えば、建物価格１００万円の物件に、７００万の

資本的支出（リノベーション）をほどこせば控除は可能ということでした。

東京１５棟目も小さい物件なので、これで還付が狙えそうということになります。



あとは今期の着地から類推して倒産防止共済も少し上げてもいいのではないかという

話がありました。それもまたごもっともですね。考えなくては。



そんなこんなで、金融機関さん向けには大きく売上が伸びましたという報告ができるので

悪くない話ですが、今期に多くの課題を残した決算処理でした。



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