2017年07月12日

支店登記の効果は?東京法人でも支店登記を実行。

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仙台法人でうまくいったので、東京法人でも支店を作ってみることにしました。

既存取引先金融機関さんとの関係をさらに良好にする、というのが目的なので、

本来あるべき支店登記の目的とはちょっと違うとは思いますが・・・^^;



仙台法人に関しては、札幌に支店を作ることで、札幌でも拠点を作り、ビジネスを

さらに拡大させていくのだという姿勢を示しました。これにより、地元金融機関さんが

いくつかその話に乗ってきてくれた、という感じで札幌での不動産賃貸業を加速させる

ことが出来たのだと思います。



支店登記で何をしたかったか。

その金融機関さんの営業エリア内に支店を作り、そこでも営業を行っていくのだという

意思表示をする、ということを目指しました。その支店に人がいるかいないか、

常時訪問可能なのか、そうでもないのか、などツッコミの入る要素はいっぱいあるのは

承知しておりますが、その点をどう評価するかは金融機関さん次第ですから。



支店があるだけでも評価できるという金融機関さんもあれば、やっぱりそこの支店に

常時人がいることを求める金融機関さんもあります。あるいは、現地に人を雇って

責任者がいることや、登記簿謄本上に表現される取締役がそこの支店にいることなども

要件になる、というところもあるようです。



札幌でもいろいろな情報が収集できたので、また少し支店の形を変えてみようと思って

おりますが、そこはまた後日ブログネタにさせていただきます。



で、東京法人でもその辺を考えなくてはならなくなりました。



個人事業主で取引している金融機関さんの中に、エリアの解釈をかなり頑張って広めに

見てくれているところがあります。私の居住地は実はエリアではなく、会社員としての

勤め先がエリアになっているから融資取引できたんです、と。



つまり、この金融機関さんは、東京法人への貸付をすることはできないということに。

かつ、仮に会社員を辞めるか転職して勤務地が変わった利した場合は、個人での取引も

難しくなってしまうかもしれない、と。

(さすがに既存取引先なら大丈夫だと思いますが、最悪の可能性を考えています)



これは今のうちに対策を打っておいた方がいいんじゃないかと思い、行員さんと

話をしたところ「支店がうちのエリア内にあればいいんですけど」と仰るわけです。

おお、だったらその案採用。



最初は、自分の物件に法人用のポストがあるので、そこに支店登記しようと思いましたが

登記直前でそのことを担当の方に話したら「事務所としての体を成していないとあまり

意味がないかもしれない」ということを言われてしまい、急遽中断。



どうしようかなあと思っていたのですが、登記申請の書類作成を依頼した行政書士さんの

住所が、その金融機関さんの支店にものすごく近いことを思い出し、ひらめきました。

行政書士さんにお願いして、そこの事務所に支店登記させてくれないか、と。

交渉の結果、条件付きでOKをいただきましたので、支店登記先を変更しました。



これで、その支店に誰か来るという場合も、うちの嫁ちゃんあたりを派遣しておけば

対応して貰えるということになります。法人での取引もこれでOKになるはずです。



せっかく支店登記したのだから、そこの行政書士さんとも何か協業できればいいなと

思うところはあります。そういった道も今後考えていきたいところです。



汎用的に応用が利く事例ではないような気もしますが、ご参考まで。



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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月01日

東京法人、無事黒字決算で発進。

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東京法人の1期目の決算処理が完了いたしました。ギリギリで黒字達成という素敵な

ところで納めることができました。



いずれ立てなきゃなーと思っていたので、新設法人でも融資しますよと言ってくださった

金融機関さんがいたことから、特にビジョンもなく勢いで作った東京法人。今後は法人で

融資を引いていきたいと考えておりますので、見栄えの良い決算書にしたいという考えを

持っております。そして、個人ではできない節税を法人で行いたいという気持ちも持って

おります。



当たり前のことばかりですが、この新設法人を使ってどのような節税を試みたか・・・?



昨年の個人の確定申告を処理した結果、例年通りの黒字となった私ですが、その裏には

税理士さんが過去に溜め込んでおいてくれた償却資産を一括で当て込んでくれたから

という理由がありました。今年はこの手はもう使えません。



対策として、法人と管理委託契約を締結し、その費用を法人側に計上しようという話を

しました。そしてそれに従い、今年は東京法人に管理料を支払うようにした次第です。

東京法人を黒字に持ってこれたのは、この管理費の売上があったということが大きな

要因になっております。



あとは、個人でかけていた生命保険を法人契約に切り替えました。これで、個人の時は

ただ出て行くばかりで経費には1円もなっていなかったのが、一部損金として認められる

ようになりました。今年は物件を買ったりしているので、あまりこの影響はないのですが

いずれ利益が出てきた段階で大きく作用してくれることでしょう。



このやり方を勧めてくれた保険代理店の方は「ひろ*さんが若いからできるんです」と

おっしゃっていました。あまり細かいことは聞きませんでしたが、若いから資産計上する

部分が少なくて済む?みたいです。経営者として「みたいです」ではダメですね・・・

もうちょっと突っ込んで話を聞いて、理解できるまで会話しないといけないです。



節税という面ではそれなりの効果を出していると思われる東京法人ですが、それとは別に

法人で融資を引いて大きくするためにどうするか、という観点も盛り込んで決算書を

作ってもらっています。



私が取引している金融機関さんは、信金さんや信組さんが比較的多く、あまり大きな

金融機関さんとはお付き合いしておりません。小さな金融機関さんだと、法人の売上は

別に不動産賃貸業に特化しなくても評価してくれますし、売上が大きい方が大きな融資を

ひきやすくなるというメリットがあります。



そこで、不動産関連の勉強会を法人の売上に計上しました。特に利益を取ることは目的と

していないので、経費が同等にかかっており、利益はゼロです。でも、売上高が大きく

なることで、金融機関さんの評価はあがります。売上規模に見合った設備投資でないと、

なかなか稟議がうまく通りません。



その観点で、シャンデリアの売上も法人に計上しました。

東京法人でシャンデリアの仕入をできるような形になりましたので、興味のある方には

(知人限定ですが)定価より安価で販売しておりました。実際にこれは法人で仕入をして

おりますので、売上は計上するのが自然です。



あとは、BSやPLの見た目もわかる範囲で意識はしました。

役員貸付金はできるだけ流動負債ではなく固定負債(長期借入金)にするとか

売上はできるだけ営業外収益ではなく売上高に入れる、経費はできるだけ営業外費用や

販管費に入れて、売上原価にはしないとか、そんなこともなるべくやってきました。



こういったせせこましい努力をして、なんとか法人の売上規模を大きくした上で、

そこそこ見栄えのいい決算書を作る事ができました。やれやれです。



お付き合いのある金融機関さんは、1期でも決算書があれば法人に融資しやすいという

話をしてくれておりますので、今後は法人でのお取引を増やしていけるように頑張ろうと

考えております。まあでも、最近物件が全然でてこないなあという感じがありますので

焦って変なもの掴まないよう気をつけないとです。

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posted by ひろ* at 11:16 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月31日

東京法人と個人の間で管理契約を締結。

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この週末はいろいろとたまった仕事をひたすら片付けつつ、合間にポケモンやったり

気になる物件の情報を電話で確認したり、家の近所の売り物件の外観だけ見学したりして

手の届く範囲でできることに取り組んでいます。7月末が東京法人の締なので、本日中に

お金の動きに関してやれることは全てやっておかなくちゃ・・・。



7月末までに絶対にやっておかなくてはならないのが、個人から東京法人への管理費の

支払いと、その契約書の作成です。昨年9月に作った法人で、ここまでずるずると

管理費のことを放置してしまいましたが、さすがに期中にやっつけないとまずいよねと

ここにきて危機感をあらわにしております。夏休みの宿題を最終日ギリギリで片付ける

タイプなものでして・・・。



管理契約書の雛形は、お願いして東京物件の管理をしていただいている管理会社さんから

業務で使っている書面の雛形を頂戴しました。これをアレンジして利用していきます。



東京法人が管理業務として受託することは、募集に関してのコンサルティングであったり

企画立案、満室にするための情報収集、仲介業者さんへの営業活動、修繕計画の立案、

その他賃貸経営に関する全般的な内容とします。



既存の管理会社さんとの切り分けですが、管理会社さんは家賃回収や滞納督促業務に

従事していただき、退去立会や入居審査、契約行為全般ということになります。

東京法人はそれをサポートする業務を行います。



要は、私が個人で行っている不動産賃貸業のプロパティマネジメントにかかる業務を

法人の役員である私が行っている、という形にして、個人は所有と新規物件購入に向けた

活動を行っている、という形に切り分けをする、ということです。

実際に、上記のような活動はかなり活発に行っていますし、実態は伴っております。

このブログもある意味活動記録みたいなものですしね。



管理費は上記業務に即した金額にします。10%も20%もこの業務内容でとったら

実態にそぐわないことは明白ですので、市中の管理会社さんとそう変わらない金額で

計上させていただくことにします。



雛形で頂戴した契約書は、入金管理や滞納督促も業務内容として入っていますので、

これらは排除・・・と思ったけど、もしかしたら前のように一部のお部屋だけ自分で

管理する状況が発生するかもしれないので、契約書の文言としては残すことにしました。

他にもいくつか書き換えて、無事に契約書完成!全部で7物件、法人と個人で1部ずつで

合計14部の契約書を作りました。割印いっぱい押して肩が凝りました(笑)



さて、あとは実際に支払う額がいくらになるかです。法人設立時から管理委託していたと

いう形になるので、1年分まとめて個人から支払いをしなくてはなりません。過去の

送金明細から金額を割り出し、算出して管理費の金額を把握。まとめて支払うと100万

単位の金額になってしまいますが、ここは仕方ないです。



土日で窓口も空いていないから、50万ずつちまちまとあちこちの金融機関さんから

お金を引き出し、なんとかまとまったお金を作りました。あとは今日法人に対して振込を

実行してくれば、作業としては完了です。今日これから振り込んでくる予定です。

法人と個人で両方同じネット銀行の口座を持っているから、リアルタイムに資金が移動し

エビデンスが作れるのではないかと期待しています。もしダメなら未収金勘定にするしか

ないですが、できれば未のつく勘定はあまり作りたくないですね・・・。



法人が1期決算を迎えると、いくつかの信金・信組さんが融資を検討してくれるという

話をしてくださっております。今年は本格的に法人で購入できるといいなと思います。

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2016年05月25日

ネット銀行の口座をもう一つ作った。

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なんとなくですが、東京法人でネット銀行の口座を追加で開設してみました。



以前、住信SBIネット銀行の法人口座を作ってみたという話を書いたことがあります。

その時の口座は保険の引落口座として活用したり、法人で何かしらの仕入をする時や

法人主催のイベントの会費を徴収する際に利用させていただいております。



別に一つあれば十分なのですが、口座があって困ることも特にないよねと思ったのと

もうすぐ取得して3ヶ月が経過してしまう謄本が手元にあったから、せっかくなので

有効活用しようと思い、口座開設を思い立った次第です。



以前作った住信SBIネット銀行に追加するならどれがいいかなと眺めてましたが

比較的楽天銀行の口座は必要書類が少なく緩い感じがしたので、こちらに申込を

してみることにしました。



住信SBIネット銀行の時は、謄本、印鑑証明、出資者名簿、法人名義の他行口座通帳、

法人設立届出書を提出しました。一度書類ベースで不備を指摘され、追加書類を送って

無事に口座開設できたという経緯があります。



今回申し込んだ楽天銀行の場合は、必要書類として、謄本、口座管理者(私)の

運転免許証、法人届出設立書を送付しました。加えて、本店登記している住所と異なる

連絡先(=自宅)に書類を送付するようにしたかったので、自宅の公共料金の支払を

証明する書類を1点追加で添付しました。



ネット通販の口座などをイメージしているようで、コーポレートサイトがあるなら

そのURLを出してくださいと書いてありました。それがない場合に法人届出設立書が

必要になるということです。不動産賃貸業のことはあまり考えていないのでしょうね。

今回は法人設立届出書で代用しました。



また、住信SBIの時は他行の通帳のコピーを求められましたが、楽天銀行では

求められませんでした。印鑑証明も同様。準備していたのに無駄になりました(笑)

書類の少なさから、なんとなく審査が緩いような印象を持ちますね、これ。



住信SBIネット銀行と楽天銀行を比較すると、3万円以上の入出金を頻繁にするなら

楽天銀行の方がATM手数料が無料なのでメリットがありそうです。住信SBIは

常に手数料がかかってしまいますので。



ただ、楽天銀行はキャッシュカードの発行手数料が1080円かかるという点が

微妙かなと思いました。住信SBIネット銀行だと、キャッシュカードは無料です。



さて、そんな感じで口座開設の書類を提出しましたところ、しばらくして楽天銀行から

メールがきました。確認したいことがあるから、連絡先の電話番号を教えて、と。

私の携帯の番号をお伝えしたところ、1週間くらい経ってから電話がありました。

書類の不備とか、確認内容とかいくつか聞かれたので、ひととおり回答。住信SBIと

比較して、電話でやり取りさせてもらえたのは面倒がなくてよかったです。



結果として、口座は無事に開設できました。今すぐどう使うというあてはないのですが、

維持手数料もないので、ひとまず持っておいて損はないでしょう。



ネット銀行と一口に言っても、いろいろな癖が各行であるようです。

それぞれ比較検討しながら使い分けるといいのかなと思いました。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月30日

支店登記すると税金はどうなるか。

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昨年、札幌の金融機関さんに融資してもらうために、仙台法人の札幌支店を作りました。

今のところその試みは成功する可能性がありそうなので、お金をかけて支店登記した

甲斐があったなあとは思うのですが、この支店登記が税務的に与える影響について

今回は書いてみようと思います。



まず、現在の札幌支店の状態は以下の通りです。



・友人が賃貸している住宅に登記させてもらっている

・常駐する従業員はおらず、私が札幌出張した時に宿伯先として利用している

・今のところは札幌での事業実態はない



税理士さんからは、原則として支店を作ると法人住民税の対象となるということを

説明いただきました。そして、法人住民税の対象となる事務所かどうかを判定するには

「人的設備」「物的設備」「事業の継続性」の3つの観点での判断が必要になる、と。



先に述べた通り、「人的設備」の観点では仙台法人は札幌支店に対して何もありません。

「物的設備」は確かに事務所があるものの、そこは他人の居宅を間借りしているだけで

事務所としての体は成しておりません。

「事業の継続性」については・・・今はありませんが、ゆくゆくは札幌の事業用不動産を

購入するつもりです。その前提で今も買付を入れています。とはいえ、それはまだ先の話で

今期の決算では何も事業はありません。



税理士さんは、将来的にそこを拠点として事業を行う予定があり、不動産を購入するので

あれば、今のうちに法人住民税の対象事業所として申告を行ってしまった方がいいのでは

ないかという見解を出しておりました。



では、もしその勧めに従って法人住民税対象の事業所として登録した場合にどうなるか。

税金は均等割になるということで、札幌と仙台の両方に支払うことになるそうです。



法人の場合、均等割(赤字でも必ず支払う法人住民税・・・7万)が仙台と札幌の両方に

かかってくるそうです。赤字でも14万の支払が確定するとのこと。+7万/年の出費に

なるということです。



ただ、税金そのものが増えるのはその7万だけ。基本は利益に対して確定した税額を

按分して札幌と仙台に納めるということでした。支店を作ると、毎年の維持手数料は

7万。そんな理解で良さそうです。



今回はまだ事務所の実態として機能していないことから、申告を見送ることも可能だけど

登記している以上、いずれは連絡が来ますよ、というのが税理士さんの弁。

まあでも実態としてまだ何もない以上、今回は見送りでいいのではないかというのが私の

考えでした。もし問い合わせが来て、その上で申告が必要ならそうしますので、今回は

仙台のみ納税ということでお願いします、と税理士さんには依頼しました。



私も後先考えずにやってしまうところがあるのでよくないのですが、支店登記をすると

税金が増えるという認識をちゃんと持っていなかったです。まあ必要経費だと思うので

そのこと自体は構わないですが・・・。もっと事前に勉強して、税理士さんに相談して

行動を起こすようにしなくちゃなあ、と反省した一件でした。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする