2016年10月01日

東京法人、無事黒字決算で発進。

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東京法人の1期目の決算処理が完了いたしました。ギリギリで黒字達成という素敵な

ところで納めることができました。



いずれ立てなきゃなーと思っていたので、新設法人でも融資しますよと言ってくださった

金融機関さんがいたことから、特にビジョンもなく勢いで作った東京法人。今後は法人で

融資を引いていきたいと考えておりますので、見栄えの良い決算書にしたいという考えを

持っております。そして、個人ではできない節税を法人で行いたいという気持ちも持って

おります。



当たり前のことばかりですが、この新設法人を使ってどのような節税を試みたか・・・?



昨年の個人の確定申告を処理した結果、例年通りの黒字となった私ですが、その裏には

税理士さんが過去に溜め込んでおいてくれた償却資産を一括で当て込んでくれたから

という理由がありました。今年はこの手はもう使えません。



対策として、法人と管理委託契約を締結し、その費用を法人側に計上しようという話を

しました。そしてそれに従い、今年は東京法人に管理料を支払うようにした次第です。

東京法人を黒字に持ってこれたのは、この管理費の売上があったということが大きな

要因になっております。



あとは、個人でかけていた生命保険を法人契約に切り替えました。これで、個人の時は

ただ出て行くばかりで経費には1円もなっていなかったのが、一部損金として認められる

ようになりました。今年は物件を買ったりしているので、あまりこの影響はないのですが

いずれ利益が出てきた段階で大きく作用してくれることでしょう。



このやり方を勧めてくれた保険代理店の方は「ひろ*さんが若いからできるんです」と

おっしゃっていました。あまり細かいことは聞きませんでしたが、若いから資産計上する

部分が少なくて済む?みたいです。経営者として「みたいです」ではダメですね・・・

もうちょっと突っ込んで話を聞いて、理解できるまで会話しないといけないです。



節税という面ではそれなりの効果を出していると思われる東京法人ですが、それとは別に

法人で融資を引いて大きくするためにどうするか、という観点も盛り込んで決算書を

作ってもらっています。



私が取引している金融機関さんは、信金さんや信組さんが比較的多く、あまり大きな

金融機関さんとはお付き合いしておりません。小さな金融機関さんだと、法人の売上は

別に不動産賃貸業に特化しなくても評価してくれますし、売上が大きい方が大きな融資を

ひきやすくなるというメリットがあります。



そこで、不動産関連の勉強会を法人の売上に計上しました。特に利益を取ることは目的と

していないので、経費が同等にかかっており、利益はゼロです。でも、売上高が大きく

なることで、金融機関さんの評価はあがります。売上規模に見合った設備投資でないと、

なかなか稟議がうまく通りません。



その観点で、シャンデリアの売上も法人に計上しました。

東京法人でシャンデリアの仕入をできるような形になりましたので、興味のある方には

(知人限定ですが)定価より安価で販売しておりました。実際にこれは法人で仕入をして

おりますので、売上は計上するのが自然です。



あとは、BSやPLの見た目もわかる範囲で意識はしました。

役員貸付金はできるだけ流動負債ではなく固定負債(長期借入金)にするとか

売上はできるだけ営業外収益ではなく売上高に入れる、経費はできるだけ営業外費用や

販管費に入れて、売上原価にはしないとか、そんなこともなるべくやってきました。



こういったせせこましい努力をして、なんとか法人の売上規模を大きくした上で、

そこそこ見栄えのいい決算書を作る事ができました。やれやれです。



お付き合いのある金融機関さんは、1期でも決算書があれば法人に融資しやすいという

話をしてくれておりますので、今後は法人でのお取引を増やしていけるように頑張ろうと

考えております。まあでも、最近物件が全然でてこないなあという感じがありますので

焦って変なもの掴まないよう気をつけないとです。

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posted by ひろ* at 11:16 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月31日

東京法人と個人の間で管理契約を締結。

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この週末はいろいろとたまった仕事をひたすら片付けつつ、合間にポケモンやったり

気になる物件の情報を電話で確認したり、家の近所の売り物件の外観だけ見学したりして

手の届く範囲でできることに取り組んでいます。7月末が東京法人の締なので、本日中に

お金の動きに関してやれることは全てやっておかなくちゃ・・・。



7月末までに絶対にやっておかなくてはならないのが、個人から東京法人への管理費の

支払いと、その契約書の作成です。昨年9月に作った法人で、ここまでずるずると

管理費のことを放置してしまいましたが、さすがに期中にやっつけないとまずいよねと

ここにきて危機感をあらわにしております。夏休みの宿題を最終日ギリギリで片付ける

タイプなものでして・・・。



管理契約書の雛形は、お願いして東京物件の管理をしていただいている管理会社さんから

業務で使っている書面の雛形を頂戴しました。これをアレンジして利用していきます。



東京法人が管理業務として受託することは、募集に関してのコンサルティングであったり

企画立案、満室にするための情報収集、仲介業者さんへの営業活動、修繕計画の立案、

その他賃貸経営に関する全般的な内容とします。



既存の管理会社さんとの切り分けですが、管理会社さんは家賃回収や滞納督促業務に

従事していただき、退去立会や入居審査、契約行為全般ということになります。

東京法人はそれをサポートする業務を行います。



要は、私が個人で行っている不動産賃貸業のプロパティマネジメントにかかる業務を

法人の役員である私が行っている、という形にして、個人は所有と新規物件購入に向けた

活動を行っている、という形に切り分けをする、ということです。

実際に、上記のような活動はかなり活発に行っていますし、実態は伴っております。

このブログもある意味活動記録みたいなものですしね。



管理費は上記業務に即した金額にします。10%も20%もこの業務内容でとったら

実態にそぐわないことは明白ですので、市中の管理会社さんとそう変わらない金額で

計上させていただくことにします。



雛形で頂戴した契約書は、入金管理や滞納督促も業務内容として入っていますので、

これらは排除・・・と思ったけど、もしかしたら前のように一部のお部屋だけ自分で

管理する状況が発生するかもしれないので、契約書の文言としては残すことにしました。

他にもいくつか書き換えて、無事に契約書完成!全部で7物件、法人と個人で1部ずつで

合計14部の契約書を作りました。割印いっぱい押して肩が凝りました(笑)



さて、あとは実際に支払う額がいくらになるかです。法人設立時から管理委託していたと

いう形になるので、1年分まとめて個人から支払いをしなくてはなりません。過去の

送金明細から金額を割り出し、算出して管理費の金額を把握。まとめて支払うと100万

単位の金額になってしまいますが、ここは仕方ないです。



土日で窓口も空いていないから、50万ずつちまちまとあちこちの金融機関さんから

お金を引き出し、なんとかまとまったお金を作りました。あとは今日法人に対して振込を

実行してくれば、作業としては完了です。今日これから振り込んでくる予定です。

法人と個人で両方同じネット銀行の口座を持っているから、リアルタイムに資金が移動し

エビデンスが作れるのではないかと期待しています。もしダメなら未収金勘定にするしか

ないですが、できれば未のつく勘定はあまり作りたくないですね・・・。



法人が1期決算を迎えると、いくつかの信金・信組さんが融資を検討してくれるという

話をしてくださっております。今年は本格的に法人で購入できるといいなと思います。

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posted by ひろ* at 10:55 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月25日

ネット銀行の口座をもう一つ作った。

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なんとなくですが、東京法人でネット銀行の口座を追加で開設してみました。



以前、住信SBIネット銀行の法人口座を作ってみたという話を書いたことがあります。

その時の口座は保険の引落口座として活用したり、法人で何かしらの仕入をする時や

法人主催のイベントの会費を徴収する際に利用させていただいております。



別に一つあれば十分なのですが、口座があって困ることも特にないよねと思ったのと

もうすぐ取得して3ヶ月が経過してしまう謄本が手元にあったから、せっかくなので

有効活用しようと思い、口座開設を思い立った次第です。



以前作った住信SBIネット銀行に追加するならどれがいいかなと眺めてましたが

比較的楽天銀行の口座は必要書類が少なく緩い感じがしたので、こちらに申込を

してみることにしました。



住信SBIネット銀行の時は、謄本、印鑑証明、出資者名簿、法人名義の他行口座通帳、

法人設立届出書を提出しました。一度書類ベースで不備を指摘され、追加書類を送って

無事に口座開設できたという経緯があります。



今回申し込んだ楽天銀行の場合は、必要書類として、謄本、口座管理者(私)の

運転免許証、法人届出設立書を送付しました。加えて、本店登記している住所と異なる

連絡先(=自宅)に書類を送付するようにしたかったので、自宅の公共料金の支払を

証明する書類を1点追加で添付しました。



ネット通販の口座などをイメージしているようで、コーポレートサイトがあるなら

そのURLを出してくださいと書いてありました。それがない場合に法人届出設立書が

必要になるということです。不動産賃貸業のことはあまり考えていないのでしょうね。

今回は法人設立届出書で代用しました。



また、住信SBIの時は他行の通帳のコピーを求められましたが、楽天銀行では

求められませんでした。印鑑証明も同様。準備していたのに無駄になりました(笑)

書類の少なさから、なんとなく審査が緩いような印象を持ちますね、これ。



住信SBIネット銀行と楽天銀行を比較すると、3万円以上の入出金を頻繁にするなら

楽天銀行の方がATM手数料が無料なのでメリットがありそうです。住信SBIは

常に手数料がかかってしまいますので。



ただ、楽天銀行はキャッシュカードの発行手数料が1080円かかるという点が

微妙かなと思いました。住信SBIネット銀行だと、キャッシュカードは無料です。



さて、そんな感じで口座開設の書類を提出しましたところ、しばらくして楽天銀行から

メールがきました。確認したいことがあるから、連絡先の電話番号を教えて、と。

私の携帯の番号をお伝えしたところ、1週間くらい経ってから電話がありました。

書類の不備とか、確認内容とかいくつか聞かれたので、ひととおり回答。住信SBIと

比較して、電話でやり取りさせてもらえたのは面倒がなくてよかったです。



結果として、口座は無事に開設できました。今すぐどう使うというあてはないのですが、

維持手数料もないので、ひとまず持っておいて損はないでしょう。



ネット銀行と一口に言っても、いろいろな癖が各行であるようです。

それぞれ比較検討しながら使い分けるといいのかなと思いました。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月30日

支店登記すると税金はどうなるか。

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昨年、札幌の金融機関さんに融資してもらうために、仙台法人の札幌支店を作りました。

今のところその試みは成功する可能性がありそうなので、お金をかけて支店登記した

甲斐があったなあとは思うのですが、この支店登記が税務的に与える影響について

今回は書いてみようと思います。



まず、現在の札幌支店の状態は以下の通りです。



・友人が賃貸している住宅に登記させてもらっている

・常駐する従業員はおらず、私が札幌出張した時に宿伯先として利用している

・今のところは札幌での事業実態はない



税理士さんからは、原則として支店を作ると法人住民税の対象となるということを

説明いただきました。そして、法人住民税の対象となる事務所かどうかを判定するには

「人的設備」「物的設備」「事業の継続性」の3つの観点での判断が必要になる、と。



先に述べた通り、「人的設備」の観点では仙台法人は札幌支店に対して何もありません。

「物的設備」は確かに事務所があるものの、そこは他人の居宅を間借りしているだけで

事務所としての体は成しておりません。

「事業の継続性」については・・・今はありませんが、ゆくゆくは札幌の事業用不動産を

購入するつもりです。その前提で今も買付を入れています。とはいえ、それはまだ先の話で

今期の決算では何も事業はありません。



税理士さんは、将来的にそこを拠点として事業を行う予定があり、不動産を購入するので

あれば、今のうちに法人住民税の対象事業所として申告を行ってしまった方がいいのでは

ないかという見解を出しておりました。



では、もしその勧めに従って法人住民税対象の事業所として登録した場合にどうなるか。

税金は均等割になるということで、札幌と仙台の両方に支払うことになるそうです。



法人の場合、均等割(赤字でも必ず支払う法人住民税・・・7万)が仙台と札幌の両方に

かかってくるそうです。赤字でも14万の支払が確定するとのこと。+7万/年の出費に

なるということです。



ただ、税金そのものが増えるのはその7万だけ。基本は利益に対して確定した税額を

按分して札幌と仙台に納めるということでした。支店を作ると、毎年の維持手数料は

7万。そんな理解で良さそうです。



今回はまだ事務所の実態として機能していないことから、申告を見送ることも可能だけど

登記している以上、いずれは連絡が来ますよ、というのが税理士さんの弁。

まあでも実態としてまだ何もない以上、今回は見送りでいいのではないかというのが私の

考えでした。もし問い合わせが来て、その上で申告が必要ならそうしますので、今回は

仙台のみ納税ということでお願いします、と税理士さんには依頼しました。



私も後先考えずにやってしまうところがあるのでよくないのですが、支店登記をすると

税金が増えるという認識をちゃんと持っていなかったです。まあ必要経費だと思うので

そのこと自体は構わないですが・・・。もっと事前に勉強して、税理士さんに相談して

行動を起こすようにしなくちゃなあ、と反省した一件でした。

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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月29日

仙台法人4期目決算完了!

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仙台法人の今期の決算が確定しました。補助金パワーで黒字でした。



消費税還付をするからということで、かなり厳しくいろいろな証憑類を求められました。

振込の記録だけでなく、請求書や領収書なども一通り必要ということで、あれこれと

ひっかきまわしたり、取引先の方にお願いして請求書を再発行して貰ったり。

取引先各位にはいろいろ質問の問い合わせをしてしまい、すみませんでした。



昨年は太陽光発電が最後の最後で動き始めたものの、それによる収益の恩恵を受けられる

状態では有馬線でした。本来なら赤字だったと思います。しかし、2月末に補助金が

入金されたので、これで一気に形勢逆転。黒字で終わらせることができました。



融資を受けて物件を購入していこうとすると、やはり黒字は必須となります。太陽光は

大きな融資を引くために売上規模を拡大すること、きちんとキャッシュフローを出して

適切な納税することを目的とした設備投資でしたので、その意味では成功だと考えます。



今回の決算で一番大変だったのは、やはり太陽光発電の資産計上と消費税還付のための

資産額やお金の流れの明確化でした。普段はもうちょっと緩い感じで対応できるけど、

還付が絡んでいるから今年はそうはいかないと宣言されており、顧問税理士さんからの

確認事項もいろいろとありました。



お金の流れに関しては、その時をなんとかうまくしのぐためにイレギュラーな動かし方を

してしまっていた部分もあり、それを一つ一つ思い出していく作業に苦労しました。

入出金は義母に任せていたので、自分で見ても思い出せないという・・・。

義母の手元の証憑類や、LINEの過去メッセージなどを見直し、ようやく全体の流れを

思い出して説明することができた次第です。



で、その太陽光発電の機器の償却をどのようにしていくか(定額法or定率法)?

ここは重要なので顧問税理士さんともいろいろ検討しましたが、定率法にて償却を

進めることにしました。来季は消費税還付で大きく収入が発生してしまいますので、

そこに向けて大きな償却をぶつけたほうが良いだろうと判断しました。後半戦が

償却額が少なくなり辛いかもしれませんが、目の前の利益をやはりきちんと確保して

おかないことには始まらないので、定率法でいきます。



また、補助金について、顧問税理士さんから「国庫補助金なので圧縮記帳の適用が可能」

という連絡をいただきました。圧縮記帳ってなんだろう?な状態だったのですが、

補助金に一気に課税しないで繰り延べることができる制度らしいです。



何かやりたいことがあって補助金を貰うのに、その補助金にさらにがっぽりと課税されて

手元から補助金がなくなったら、結局何もできないじゃないかという話になるから、

補助金は何年かに繰り延べて計上し、小分けにして税金を支払うことを許容するという

内容だそうです。なるほどねえ。でもそれだったら非課税にしてほしいです(笑)



圧縮記帳を適用すると、固定資産価格から補助金額を引くことになるそうです。

(取得価格が減る→減価償却費が減る、ということらしい)

私の場合、これを適用すると赤字になってしまうので、通常の処理としました。



次回に向けて反省すべき点がいろいろとあります。入出金が何のためなのかをちゃんと

メモとして残しておかないと、何がなんだかわからなくなってしまいます。義母も

そこは認識したので、今後はメモなどを残して速やかに回答できるようにしておく、

ということを申しておりました。来年はもうちょっとすんなりと進められるはずです。



何にせよ、今年は利益が大幅に増え、売上の基礎も作ることができました。

決算自体も4期連続の黒字ということになりましたので、銀行さんにPRしやすい

体制になってきていると思います。この仙台法人を活用して、札幌や仙台の物件を

購入していきたいと思います。



なお、昨年設置した支店についても税務上の処理があっていろいろと顧問税理士さんと

話をしましたが、それは明日のブログネタにでもします。

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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(2) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする