2017年10月06日

無事に黒字で決算完了!東京法人2期目終了です。

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先月、ヒーヒー言いながら対応していた決算、なんとかギリギリで終わりました。

結果としては、いい塩梅の黒字に持っていくことが出来ました。



いつもギリギリにならないと動き出せない私。夏休みの宿題は勿論夏休みが終わる直前に

まとめて一気に対応するというオチが続いておりました。そんな性格なので、決算も

「そろそろやばいな・・・」と思う時期にならないと着手できないのです。

毎日とは言わずとも、毎月やっておけば直前でこんなに苦労しないはずなんですが

それができるんだったらとっくにやってるよ、的な。



東京法人が7月末決算ということで、9月末までに申告などを終わらせなくては

ならない状況でした。しかし、例によってなかなか着手できず・・・。

いい加減やばいぞと思い、対応を開始したのは9月の半ばになってからでした。

サラリーマンの会社の仕事がやばかったというのもあり、なかなか時間が取れなった、

と言う事情もあるにはあったのですが、それだけじゃなく単純にやる気になれなかった、

というところもあったのだろうと思います。



単純に決算に対応するだけでなく、物件ごとのキャッシュフローを算出するための

情報整理も同時にやっておかないと、訳が分からなくなってしあみます。顧問税理士の

先生に領収書などの書類を送ってしまうと、あとから自分でその辺の情報を集めて

反映することが面倒になってしまいます。だから、最初にそこはやっておきたいのです。



そんなことを言っているから、ただでさえギリギリになってスタートする決算処理が

本当のギリギリにならないと終わらないわけで・・・^^;



今回は東京法人の決算ということで、個人と比べればだいぶ楽です。東京法人が

保有している物件は、昨年7月末時点では東京4棟目のみですから。経費も個人で

処理できるものが大多数なので、法人としてはさほど多くないと思われます。



今期の決算に関しては、富山1棟目や東京2棟目(個人から法人に所有権移転させる)が

増えるので、そこそこ処理もややこしくなるのかもしれません。



最初に、通帳のコピーとクレジットカードの明細の中で何が法人の経費なのかを

メモしたものを送付しました。その後、領収書とクレジットカードの明細の突合せと

領収書のみの経費の整理をして、税理士さんのところに持参しました。ギリギリなので

早く処理をしてもらうためにも、郵送なんてのほほんとしたことは言ってられず。



持参した際に、決算の落としどころや細かい不明点についての打ち合わせをしました。

だいたい私は「ちょいと黒字」くらいを目指してほしいと伝えております。

融資を引いて不動産賃貸業を拡大するのに、赤字ってのは困ります。銀行さんが

融資できるものもできなくなってしまうかもしれません。



かといって、黒字になりすぎるのも・・・。いやまあ、銀行さんから融資を引くという

観点で言えば、税金は払えるだけ払った方がいいというのは頭ではわかっています。

でもまだそれを許容するところまで心構えと資金が出来ていないのです^^;



ともあれ、そんなことを思いながらいい塩梅のところに着地させてほしいということを

税理士さんには伝えております。今回もその前提に則り、処理を進めてくださいました。

結果として、だいたい今の規模からすれば、こんなもんでいいかなと思える程度の

利益に収まることができました。前期より利益は多くなりましたので、その点において

評価して貰える決算書になったのではないかと思います。



この決算書を持参して、今後の不動産賃貸業に弾みをつけたいと思います!

とりあえず決算報告と称した形で、各行さんと打ち合わせの場を作ろうかな。

融資姿勢がどんどん厳しくなっているという雰囲気があるので、その辺について

あちこちで聞いて回ろうかなと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月05日

会社法違反で過料請求・・・役員の死亡登記を怠っていたために・・・。

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しくじってお金を少し損した話があるので、同じようなミスをされる方が一人でも

減ることを祈って、シェアさせていただきます。



ある日、義母が血相を変えた雰囲気でLINEを送ってきました。

「酷いのが来た」と。

何が送られてきたのかというと・・・こちらです。



通知



初手から「会社法違反」と書かれていまして・・・。実際に法律違反をしてしまって

いるので何も文句は言えないけど、ここまで犯罪者扱いをいきなり予告なしにされると

焦るというかテンパるというか・・・(汗)



なぜこんなことになってしまったのか、経緯をさかのぼってみます。



一年半くらい前に、義理の父が亡くなりました。

義父は仙台法人の役員として名前を連ねておりましたので、速やかに死亡登記をして

会社役員から抜かなくてはなりませんでした。しかし、逝去直後は何かとバタつくため

とてもそこまで手が回らない状況でした。



そのままずるずると何もしない状態が続き、ようやく重い腰を上げたのは今年の夏に

入ってからです。死亡登記以外に、支店の移転やら資本金の増額やらといったところを

やらなくてはということで、その際にまとめて義父の死亡登記をしました。

この時点で、死亡から1年ちょっとが経過しております。



ようやく全部登記が終わってすっきり、という気持ちになってから数ヶ月後でした。

さっきの書面が届いたのは・・・。



慌てて、相続関係で懇意にしている司法書士さんや登記変更の書類記載に関して相談した

行政書士さんに連絡を取ってみたところ、会社法の原則としては、死亡から2週間以内に

その事実を登記しなくてはならないそうです。そして、それを守らなかった場合は、

今回のような過料が請求されてしまう、ということでした。



もしこれが死亡から2週間以内の登記を厳守しない場合に過料請求が行われていると

いうことであれば、あまりにも現実離れした運用であると言わざるを得ません。

確かに、法律違反は法律違反ですので過料は払わないといけないだろうと思いますが

死亡直後なんて葬式だ相続だで猛烈に忙しいわけですから。



しかし、実務的には半年以内くらいに登記しておけば、お目こぼしになるケースが

多いということでしたので、ある程度現実に配慮されているということなのかな、

と思いました。それであれば、単に私どもの怠慢であり、払うものは払わないとです。



それにしても、この書面にくっついて、以下のようなお手紙も送られてきましたが

ここだけ見たら本当に高圧的で、ものすごく焦ってしまうこと請け合いです。

手紙

払わせるために意図的にそうしているのかなとは思いますが・・・^^;



なお、これは刑法ではないので、前科とはならないそうです。よかった。



今回のようなケースですが、役員の死亡以外にも任期満了に伴う再任の登記の際にも

気を付ける必要があります。法人を作る際に、定款にて役員の任期を一定期間定めて

おります。その期間を超えると、株主総会で再任の決議をした上で取締役として再任した

旨の登記が必要になります。これを忘れて放置すると、同じように過料の対象になるかと

思います。お気を付けください。



本件のようなケースでの過料の徴収はここ数年くらいで急に厳しくなったのだとか。

ルールは常に変わっていくものですので、アンテナを高く張っておかないとですね。

反省します。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(2) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月12日

支店登記の効果は?東京法人でも支店登記を実行。

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仙台法人でうまくいったので、東京法人でも支店を作ってみることにしました。

既存取引先金融機関さんとの関係をさらに良好にする、というのが目的なので、

本来あるべき支店登記の目的とはちょっと違うとは思いますが・・・^^;



仙台法人に関しては、札幌に支店を作ることで、札幌でも拠点を作り、ビジネスを

さらに拡大させていくのだという姿勢を示しました。これにより、地元金融機関さんが

いくつかその話に乗ってきてくれた、という感じで札幌での不動産賃貸業を加速させる

ことが出来たのだと思います。



支店登記で何をしたかったか。

その金融機関さんの営業エリア内に支店を作り、そこでも営業を行っていくのだという

意思表示をする、ということを目指しました。その支店に人がいるかいないか、

常時訪問可能なのか、そうでもないのか、などツッコミの入る要素はいっぱいあるのは

承知しておりますが、その点をどう評価するかは金融機関さん次第ですから。



支店があるだけでも評価できるという金融機関さんもあれば、やっぱりそこの支店に

常時人がいることを求める金融機関さんもあります。あるいは、現地に人を雇って

責任者がいることや、登記簿謄本上に表現される取締役がそこの支店にいることなども

要件になる、というところもあるようです。



札幌でもいろいろな情報が収集できたので、また少し支店の形を変えてみようと思って

おりますが、そこはまた後日ブログネタにさせていただきます。



で、東京法人でもその辺を考えなくてはならなくなりました。



個人事業主で取引している金融機関さんの中に、エリアの解釈をかなり頑張って広めに

見てくれているところがあります。私の居住地は実はエリアではなく、会社員としての

勤め先がエリアになっているから融資取引できたんです、と。



つまり、この金融機関さんは、東京法人への貸付をすることはできないということに。

かつ、仮に会社員を辞めるか転職して勤務地が変わった利した場合は、個人での取引も

難しくなってしまうかもしれない、と。

(さすがに既存取引先なら大丈夫だと思いますが、最悪の可能性を考えています)



これは今のうちに対策を打っておいた方がいいんじゃないかと思い、行員さんと

話をしたところ「支店がうちのエリア内にあればいいんですけど」と仰るわけです。

おお、だったらその案採用。



最初は、自分の物件に法人用のポストがあるので、そこに支店登記しようと思いましたが

登記直前でそのことを担当の方に話したら「事務所としての体を成していないとあまり

意味がないかもしれない」ということを言われてしまい、急遽中断。



どうしようかなあと思っていたのですが、登記申請の書類作成を依頼した行政書士さんの

住所が、その金融機関さんの支店にものすごく近いことを思い出し、ひらめきました。

行政書士さんにお願いして、そこの事務所に支店登記させてくれないか、と。

交渉の結果、条件付きでOKをいただきましたので、支店登記先を変更しました。



これで、その支店に誰か来るという場合も、うちの嫁ちゃんあたりを派遣しておけば

対応して貰えるということになります。法人での取引もこれでOKになるはずです。



せっかく支店登記したのだから、そこの行政書士さんとも何か協業できればいいなと

思うところはあります。そういった道も今後考えていきたいところです。



汎用的に応用が利く事例ではないような気もしますが、ご参考まで。



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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月01日

東京法人、無事黒字決算で発進。

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東京法人の1期目の決算処理が完了いたしました。ギリギリで黒字達成という素敵な

ところで納めることができました。



いずれ立てなきゃなーと思っていたので、新設法人でも融資しますよと言ってくださった

金融機関さんがいたことから、特にビジョンもなく勢いで作った東京法人。今後は法人で

融資を引いていきたいと考えておりますので、見栄えの良い決算書にしたいという考えを

持っております。そして、個人ではできない節税を法人で行いたいという気持ちも持って

おります。



当たり前のことばかりですが、この新設法人を使ってどのような節税を試みたか・・・?



昨年の個人の確定申告を処理した結果、例年通りの黒字となった私ですが、その裏には

税理士さんが過去に溜め込んでおいてくれた償却資産を一括で当て込んでくれたから

という理由がありました。今年はこの手はもう使えません。



対策として、法人と管理委託契約を締結し、その費用を法人側に計上しようという話を

しました。そしてそれに従い、今年は東京法人に管理料を支払うようにした次第です。

東京法人を黒字に持ってこれたのは、この管理費の売上があったということが大きな

要因になっております。



あとは、個人でかけていた生命保険を法人契約に切り替えました。これで、個人の時は

ただ出て行くばかりで経費には1円もなっていなかったのが、一部損金として認められる

ようになりました。今年は物件を買ったりしているので、あまりこの影響はないのですが

いずれ利益が出てきた段階で大きく作用してくれることでしょう。



このやり方を勧めてくれた保険代理店の方は「ひろ*さんが若いからできるんです」と

おっしゃっていました。あまり細かいことは聞きませんでしたが、若いから資産計上する

部分が少なくて済む?みたいです。経営者として「みたいです」ではダメですね・・・

もうちょっと突っ込んで話を聞いて、理解できるまで会話しないといけないです。



節税という面ではそれなりの効果を出していると思われる東京法人ですが、それとは別に

法人で融資を引いて大きくするためにどうするか、という観点も盛り込んで決算書を

作ってもらっています。



私が取引している金融機関さんは、信金さんや信組さんが比較的多く、あまり大きな

金融機関さんとはお付き合いしておりません。小さな金融機関さんだと、法人の売上は

別に不動産賃貸業に特化しなくても評価してくれますし、売上が大きい方が大きな融資を

ひきやすくなるというメリットがあります。



そこで、不動産関連の勉強会を法人の売上に計上しました。特に利益を取ることは目的と

していないので、経費が同等にかかっており、利益はゼロです。でも、売上高が大きく

なることで、金融機関さんの評価はあがります。売上規模に見合った設備投資でないと、

なかなか稟議がうまく通りません。



その観点で、シャンデリアの売上も法人に計上しました。

東京法人でシャンデリアの仕入をできるような形になりましたので、興味のある方には

(知人限定ですが)定価より安価で販売しておりました。実際にこれは法人で仕入をして

おりますので、売上は計上するのが自然です。



あとは、BSやPLの見た目もわかる範囲で意識はしました。

役員貸付金はできるだけ流動負債ではなく固定負債(長期借入金)にするとか

売上はできるだけ営業外収益ではなく売上高に入れる、経費はできるだけ営業外費用や

販管費に入れて、売上原価にはしないとか、そんなこともなるべくやってきました。



こういったせせこましい努力をして、なんとか法人の売上規模を大きくした上で、

そこそこ見栄えのいい決算書を作る事ができました。やれやれです。



お付き合いのある金融機関さんは、1期でも決算書があれば法人に融資しやすいという

話をしてくれておりますので、今後は法人でのお取引を増やしていけるように頑張ろうと

考えております。まあでも、最近物件が全然でてこないなあという感じがありますので

焦って変なもの掴まないよう気をつけないとです。

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posted by ひろ* at 11:16 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月31日

東京法人と個人の間で管理契約を締結。

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この週末はいろいろとたまった仕事をひたすら片付けつつ、合間にポケモンやったり

気になる物件の情報を電話で確認したり、家の近所の売り物件の外観だけ見学したりして

手の届く範囲でできることに取り組んでいます。7月末が東京法人の締なので、本日中に

お金の動きに関してやれることは全てやっておかなくちゃ・・・。



7月末までに絶対にやっておかなくてはならないのが、個人から東京法人への管理費の

支払いと、その契約書の作成です。昨年9月に作った法人で、ここまでずるずると

管理費のことを放置してしまいましたが、さすがに期中にやっつけないとまずいよねと

ここにきて危機感をあらわにしております。夏休みの宿題を最終日ギリギリで片付ける

タイプなものでして・・・。



管理契約書の雛形は、お願いして東京物件の管理をしていただいている管理会社さんから

業務で使っている書面の雛形を頂戴しました。これをアレンジして利用していきます。



東京法人が管理業務として受託することは、募集に関してのコンサルティングであったり

企画立案、満室にするための情報収集、仲介業者さんへの営業活動、修繕計画の立案、

その他賃貸経営に関する全般的な内容とします。



既存の管理会社さんとの切り分けですが、管理会社さんは家賃回収や滞納督促業務に

従事していただき、退去立会や入居審査、契約行為全般ということになります。

東京法人はそれをサポートする業務を行います。



要は、私が個人で行っている不動産賃貸業のプロパティマネジメントにかかる業務を

法人の役員である私が行っている、という形にして、個人は所有と新規物件購入に向けた

活動を行っている、という形に切り分けをする、ということです。

実際に、上記のような活動はかなり活発に行っていますし、実態は伴っております。

このブログもある意味活動記録みたいなものですしね。



管理費は上記業務に即した金額にします。10%も20%もこの業務内容でとったら

実態にそぐわないことは明白ですので、市中の管理会社さんとそう変わらない金額で

計上させていただくことにします。



雛形で頂戴した契約書は、入金管理や滞納督促も業務内容として入っていますので、

これらは排除・・・と思ったけど、もしかしたら前のように一部のお部屋だけ自分で

管理する状況が発生するかもしれないので、契約書の文言としては残すことにしました。

他にもいくつか書き換えて、無事に契約書完成!全部で7物件、法人と個人で1部ずつで

合計14部の契約書を作りました。割印いっぱい押して肩が凝りました(笑)



さて、あとは実際に支払う額がいくらになるかです。法人設立時から管理委託していたと

いう形になるので、1年分まとめて個人から支払いをしなくてはなりません。過去の

送金明細から金額を割り出し、算出して管理費の金額を把握。まとめて支払うと100万

単位の金額になってしまいますが、ここは仕方ないです。



土日で窓口も空いていないから、50万ずつちまちまとあちこちの金融機関さんから

お金を引き出し、なんとかまとまったお金を作りました。あとは今日法人に対して振込を

実行してくれば、作業としては完了です。今日これから振り込んでくる予定です。

法人と個人で両方同じネット銀行の口座を持っているから、リアルタイムに資金が移動し

エビデンスが作れるのではないかと期待しています。もしダメなら未収金勘定にするしか

ないですが、できれば未のつく勘定はあまり作りたくないですね・・・。



法人が1期決算を迎えると、いくつかの信金・信組さんが融資を検討してくれるという

話をしてくださっております。今年は本格的に法人で購入できるといいなと思います。

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posted by ひろ* at 10:55 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする