2015年02月16日

献本いただきました(最速でお金持ちになる絶対法則)。

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遅まきながら、ユニークな一匹狼こと紺野健太郎さんから著書を献本いただきましたので

拝読させていただいた感想など書かせていただこうと思います。





属性が悪い人でもキャッシュフローを得て自由な人生を謳歌できる、というところが

本書に込められたメッセージかと思います。基本的な戦略は以下の通りです。



1.駅から遠くても高利回り築古物件をノンバンクを用いて元利均等、長期に融資付

2.長期借入の為返済比率が下がるので、キャッシュフローが増えて手元資金増加

3.ある程度のキャッシュフローになったら融資期間を短く元金均等にしてB/S改善



基本的な方向性は、私も似ているなあと思いました。ただ、違うのは属性かと。

私の場合は、キャッシュフローを得る為に属性をフル活用して高金利の金融機関さんから

借入をして、手元のキャッシュフローを殖やしていきました。利用できる金融機関さんは

属性別に違うと思いますが、属性が低くても手元に頭金を貯めることで道が開ける、

ということなのだと思います。



本書で共感できると思ったのは、目標設定が大事だという点と不動産に特化して

一点集中で資産を作り上げている点です。



私も初心者の方とお話をすることがたまにありますが、どことなく目標設定がずれており

これだとうまく回らないだろうなあと感じるときがあります。5年で100万の

キャッシュフローを得たいと言いながら、ボロ戸建を買ってみたりとか。

目標に沿った手法が必要と思いますが、そこがふらふらしている方には良い本かと。



また、手元資金が豊富でない時期は、資産を分散しない方がいいと私は考えます。

その点においても不動産一本に集中させる姿勢を推奨しているのは、対象とする属性を

考えると、ぶれがなくて良いと思いました。



銀行別の情報が細かく掲載されている袋とじも、初心者の方には良いですね。

ただ、本文にも似たような内容は記述されておりますし、ある程度経験を積まれた方で

あれば、この情報は無くても充分かと思います。とはいえ、袋とじって楽しいですね。

上手な戦略だなと思いました(笑)



気になった点をいくつか。

まず「カードローンで物件取得」とか書いちゃっていいのでしょうか?という点。

カードローンは事業用融資には使えません。もし使っていることがわかった段階で

一括返済を迫られるリスクもあるかもしれません。筆者が書いているからといって、

安易に真似をしていいか・・・慎重に検討すべきと思います。



次に気になったのが、減価償却の取り方や税引後キャッシュフローの考え方が

あまり書いていないことです。



築古物件を購入してキャッシュフローを増やすと、減価償却は一般的に大きくとれる

傾向にあります。耐用年数オーバーだと減価償却は4年です。建物比率がどのくらいかに

依存する部分はあるものの、けっこう大きな減価償却になるものと思われます。



その減価償却がとれている間は税金に困ることはないと思いますが、減価償却が

終わった後、税金が重くのしかかってくるのでは?ということについてあまり言及がなく

どう考えているのかな?というのが気になりました。



紺野さんご自身は、そのリスクヘッジとして「高利回り」で買い「他事業のCF」も

作られているのかなと想像しました。他事業のCFが50万と書いてあったので、

決して小さくない金額です。どういう事業なのか気になるところです。



紺野さんくらいの高利回り物件なら、あまり気にすることではないのかもしれません。

ただ、手法を参考にする人は、高利回り物件をきちんと仕込んでいかないことには、

税引後キャッシュフローの少なさに驚くことになるかもしれません。

属性が高い人が真似をするなら、更にそこを意識した方がいいと思います。

所得税、住民税の高さに驚く結果となるかもしれません。



初心者の方が一つの戦略を学ぶには良いのではないかと思いました。

紺野さん、献本いただきありがとうございました。



本日いっぱい、アマゾンキャンペーンをやっているそうです。

興味のある方はご購入の上エントリーしてみてはいかがでしょうか。

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posted by ひろ* at 14:08 | Comment(2) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月07日

「新米大家 VS おんぼろアパート“赤鬼荘”」を読んで。

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「新米大家よしゆき」のハンドルネームでお馴染みの渡辺よしゆきさんが処女作を出版されました!

その名も「新米大家 VS おんぼろアパート“赤鬼荘” −満室までの涙の240日−







よしゆきさんとは自宅がけっこう近所と言うこともあり、ここ数年親しくさせていただいてます。

行動する大家さんの会のセミナーも拝聴しており、状況は著書を拝見する前から伺っていました。



しかし、それでも改めて本にして出てくると、なかなか衝撃的な事件ばかりです・・・。

「借入がない状態なら安心」と、それまで貯蓄したお金を使ってニコニコ現金払いで購入した

埼玉県の片田舎にある築古木造アパート、通称「赤鬼荘」。この赤鬼荘を舞台としたドラマが

よしゆきさんの軽妙でコミカルな語り口でつづられています。



収益物件を買ったらそこでゴールだと思っている人が世の中には一定数いるというのが通説ですが

この本を読んだら、そんな甘い考えは吹き飛ぶのではないかと思います。



よしゆきさんのお子様が、入居者様に対して「ここお父さんのデパートなんだよ!」と誇らしげに

語りかけるところによしゆきさんが「デパートじゃなくてアパート」と心の中でツッコミを入れる

シーンがあるのですが、ある意味お子様の言ってることは当たっています。



そう、不幸のデパート・・・いや、下手したら不幸の総合商社ではないかと(汗)



購入してから立て続けに降りかかる災難。



基礎に鉄筋が入っていないというとんでもない手抜き工事の末に生まれた赤鬼荘。

床下がプールの如く水浸しなのに瑕疵を認めない売主さん。

事なかれで逃げ切ろうとする仲介業者さん。

悲しい決意の中、本人訴訟を起こすも「判決になったら勝てない」と断言する裁判官の方。

購入して40日で孤独死されてしまう入居者様。

裏山が土砂災害区域に指定されて途方に暮れてしまう状況。



事実は小説より奇なり。

いやいや、いくらなんでもそこまでのトラブルは起こりませんって!とツッコミたくなるくらい

強烈なトラブルのオンパレードです。心が折れてもおかしくありません。



しかしよしゆきさんは負けません。持ち前の明るさとタフさで全ての問題を乗り越えていきます。

その根底には「今起こっている現象は結果とは何ら関係がない」「結果を導くのは自らの心だ」

という行動原理がありました。どんな悲惨な状況であっても、ひたすら「満室にして結果を出す」

という信念を忘れることはありませんでした。そして見事に誰にも愛されなかった“赤鬼荘”を

満室にすることに成功し、赤鬼荘は住居としての価値を取り戻すのです。



「不動産賃貸業」は、最近では「不動産投資」という言葉でくくられることが多いです。

「投資」という言葉がつくと、どうしてもマネーゲームの感がぬぐいきれない印象になります。

しかし実際は「不動産賃貸業」という、他の事業と比べてアウトソースしやすく数字が読みやすい

「起業」をしているのです。そして、よしゆきさんは見事にその「事業」を成功させます。

そこにあるのは不退転の決意と諦めない心。そして事業対象に対する「愛」です。



私の理念は「関わる全ての人に幸せになってもらいたい」なのですが、よしゆきさんにも

そういう心があるのではないかと思います。入居者様をお客様と考え、サービス業で培った

「おもてなし」の気持ちを惜しみなく注ぎ込む。そして入居者様との良好な関係を築いて、

「今度の大家さんはよくやってくれる」と喜びの声を聞けるようになる。そんな大家さんだから

仲介業者さんや管理会社さんも安心して仕事が出来る。好循環を作ることに成功しています。



私もよしゆきさんのように、お客様に感謝して最大限のサービスをする心を忘れずにいたい。

そして自分自身もそれを楽しめるマインドを持ち続けたい。そう強く思いました。



不動産投資を不労所得と思っている人には是非一読いただき、不動産賃貸業という仕事に携わる

勇気があるかを改めて自分に問いかけていただきたいと思います。



不動産投資に興味がない方。賃貸物件を借りる側の方。

世の中には入居者様に対して温かい気持ちでサービスを行ってくれるユニークで素敵な大家さんが

少なからずいるんだよ、ということを是非本書を読んで感じ入っていただきたいです。



既に不動産投資の世界に足を踏み入れている方。

どんな困難があっても、負けを認めなければいつか勝負に勝つことが出来る。

自分が一番不幸だなんて思っている場合じゃない。

そんな勇気を与えてくれる本だと思います。



要は「この本は誰が読んでも面白い」ということで(笑)



よしゆきさん、素敵な著書を世の中に出してくださり、どうもありがとうございます。



最後に出版記念キャンペーンの告知です。この手のキャンペーンって、その後のビジネスに繋げる

メールアドレス集めの意味合いが強いのですが、よしゆきさんの場合はネットビジネスなどを

行っていないので、完全に「趣味の領域」です(笑)

手弁当でこれだけの特典をつけてくれる太っ腹なよしゆきさんに感謝!



--- 以下、キャンペーン詳細を引用 ---

◆衝撃のオマケ その壱◆

ざっくり大家道モンスターマン&新米大家よしゆき対談!

「オンボロ不動産投資の全て!」



◇衝撃のオマケ その弐◇

「ボロまん完全ノーカット版!」

無修正原稿+特別加筆バージョン!



★衝撃のオマケ その参★

渡辺よしゆき×渡邊浩滋

出版記念セミナー無料ご招待!

なんとあの、戦慄のメロンパン付き!

---

10/3〜10/10までの1週間が期限ですので、お早目に。

http://kokucheese.com/event/index/111654/




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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(2) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月10日

廃屋から始める不動産投資。

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岡田のぶゆきさんから献本いただいていた「廃屋から始める不動産投資」を拝読いたしました。







岡田さんから献本の話をいただいていたので、てっきり岡田さんの本だと思っていたのですが、

小嶌大介さんという方との共著だそうです。これから大家の会の繋がりみたいですね。



築古物件の再生というテーマには非常に興味があるので、楽しみに読ませていただきましたが

思ったより具体的な内容に乏しかったのが残念です。そりゃあまあ小嶌さんの商売道具でも

あるでしょうから、あまり細かなことを書くわけにいかないというのはわかりますが・・・。



どのくらい酷い物件をどのくらいの費用をかけたかは何となく伝わるのですが、どの部材を

どのくらいの価格で仕入れて交換したか、どこまで労働力を投入したのか、その過程がいまいち

伝わってこないのが残念なところでした。



また、各論としてはためになることが書いてあるのですが、全体を紡ぐ一本のストーリーが

見えてこないというか・・・。小話をいくつも読んでいる感じで、いいことが書いてあるんだけど

何となく頭に入りにくい。そんな感覚でした。



岡田さんが書かれている管理の部分なんかは、そうだよねーと思うことが色々とありました。

管理会社さん、リフォーム会社さん、入居者さんにわけて、それぞれどのように考えるべきか

具体的な手法が書かれていました。こういうのは好きです。



小嶌さんが書かれていたところの中で、すごく同意できたのは「社会的に重要な物件」という

くだりです。要は一般的な大家さんが賃貸物件に入居を許可しないような属性の方に対して

住居を提供することで社会貢献と収益性を両立させることができる、ということ。

この点についてはまさにその通りだと思います。私も札幌ではそういう方をいっぱい受け入れて

やってきましたから。人物を見て面談して入居いただける分には、良いお客様なのです。



ボロ戸建でもボロアパートでもいいのですが、100%の出来ではなくても、人間としての

最低限の生活ができる住居を安めの価格でそういう方に貸すことができれば、住んでいる人は

賃貸物件なんて借りられないと思っていたのに借りることができて有難いということになるし、

貸した側も多額の費用をかけてリノベーションしても決まるかどうかわからないところに、

普通にリフォームしただけでお客様が入ってくれたから有難いということになります。



何が危ないかなんてやってみなきゃわかりませんし、入居した段階で安全だったお客様が

失業や離婚、ご両親との死別、ご病気などで状況が変わることだって当然ありえますから。

そこを考えると、空室にしておくことが機会損失ということになるのではないかと思います。

不安だったら定期借家契約にしておけばいいんです。



・・・本の感想じゃない話になってきたので、軌道修正。



個々の事案に対する考え方などについては、この本から得られるものはあると思います。

廃屋の再生を具体的に検討することを目的にして購入するなら、ちょっと当てが外れると思います。

「廃屋再生ノウハウ本」「廃屋再生事例集」ではないということを念頭に置いて読むならば、

決して悪い本ではないのかなと思いました。



こちらの本は出版記念キャンペーンや出版記念セミナーが企画されております。



キャンペーン期間は終わってしまったようですが、まだ応募フォームは入力可能なようですので

ダメ元で申し込んでみては如何でしょうか!?

出版キャンペーンはこちらから申し込めます。

※私へのバックマージンは発生しませんので、安心してお申し込みください(笑)



出版記念セミナーは以下の通りだそうです。

このURLから申し込んでも私にバックマージンは発生しませんので、安心してお申込ください(笑)



東京出版記念セミナー http://goo.gl/Uj4zn

【日時】8月31日(土)【時間】13:00〜18:00

【場所】パシフィックセンチュリープレイス丸の内22階

【参加費】5,000円(割引特典あり)【懇親会費】4,000円(飲み放題付)

大阪出版記念セミナー http://goo.gl/UNsDD

【日時】9月14日(土)【時間】13:30〜17:30

【場所】大阪産業創造会館 6F 会議室E

【参加費】3,000円(割引特典あり) 【懇親会費】4,000円(飲み放題付)



以上、献本いただいた本のご紹介でした。

岡田さん、献本いただきどうもありがとうございました。

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posted by ひろ* at 11:19 | Comment(0) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年01月09日

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法。

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現在10位です。今日は定時で帰る予定なので、札幌物件情報配信リストの整備でもします。

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札幌出張の合間に、献本いただいた満室研究所の山岡さんの本を読みました。

その名も「『遠方・地方・激戦区』でも満室大家になる方法」。







私は報告ネットのサービスも受けているので、その都度伺っていた話が大多数でしたが、

いやはや、これだけの引き出しを持っていると言うのはすごいことだと思います。リフォームの

テクニックは目を見張るものがあります。これらを応用するだけでも、部屋の付加価値に関しては

変わってくるんじゃないかと思います。



そして根底に流れるのは、営業マンの方も入居者様も管理会社さんも全てひっくるめてお客様と

定義していると思われるそのホスピタリティ。あとは「投資は自己責任」というありふれた言葉を

真の意味で理解されているのだろうと思われる、「自分で何とかするんだ」という行動力。

管理会社さんに丸投げして「なんでできないんだ」「なんで埋まらないんだ」としか言わない

大家さん、山岡さんの本を読んで少し考えてみてはどうかと思います。



山岡さんは元々が事業家ということもあり、自分の力で物件の運営を良い方向に変えていく、

ということを強く意識されていると思います。リフォームやコミュニケーションなど一つ一つの

テクニックがこれだけ湯水のように出てくるのは、自分の物件を自分の力でどう満室にしていくかを

常に考えているからなのだと思います。



小手先のテクニックをまねるだけでも充分に価値のある本ですが、それ以上にその根底にある

ハートを感じてほしいと思う本でした。山岡さん、素晴らしい著書をありがとうございます。



ご本人に伺った余談ですが、本のタイトルは出版社の方が考えるのだそうです。

表紙ももっとかっこよくしたかったけど、出版社の方が決めてしまったとか。

出版ってのもいろいろ大変なんですね。



というわけで、本日は献本いただいた本が素敵だったので、ご紹介をしてみました。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(2) | 書籍紹介 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする