東京２棟目のテナントさんのお申込、家賃上げていただくことに。

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東京２棟目のテナントさんに関して、相場程度の家賃（ではないかと思われる）に

上げた形で契約いただくということで決着しました。



先日書いたテナントさんが２件お申込を入れてきた件の続報です。東京２棟目、

確かに立地は良いのですが、裏路地なのでテナントさんの誘致という点においては

あまり優位性はないだろうと思っておりました。管理会社さんも他の空室が多いという

ことを考慮し、あまり強気の家賃はいかがなものかという感じでしたので、下の上程度の

家賃で募集をかけたところ、速攻で２組も申込が入ってしまい、こりゃ安すぎたかと

別な意味で頭を抱えてしまった次第です。



その後、気の置けない友人の意見や、管理会社さんとの打ち合わせなどを経て、

やっぱりこの家賃で貸すのはちょっともったいなさ過ぎるという方向に思考が

向かい始めました。特に、好立地であるがゆえに、先々の建て替えなどの時に

家賃が安すぎるとテナントさんへの営業補償がかなり高額になるよという意見は

なるほどと思った次第です。保有前提だから安くても安定して家賃が入ればいいかと

いう発想もあったのですが、それだといざ建て替えの時に「ここは家賃が安いので

移転したくない」という心理が働き、営業補償の額が吊り上がるということも

可能性として考慮しなくてはならないのだな、と。まあ妄想の域を出ませんが。



家賃が安いと、その分長く入っていただける可能性は高くなりますが、東京２棟目の

エリアは今後も地域そのものの価値は向上していくような気がします。そう考えると、

やっぱり家賃はせｍて相場くらいにしておきたいものです。



ただ、そうするに当たり、ちょっとだけ気になることも・・・。

申込を入れてくださった２件のうち、倉庫利用の法人さんは近所で営業をしている

お店でもあります。ご近所づきあいという観点で、そんな手前勝手な理由で一度出した

価格を変更し、申込を撤回させるのって果たしてどうなの？という点です。



私はこの物件に関してあまり運営にはタッチしておらず、管理会社さんが近隣との

お付き合い等含め面倒を見てくださっています。その管理会社さん的に、近所のお申込を

お断りして募集家賃を上げて再募集ってのは仁義を欠く行為と先方に感じられてしまうか

確認したところ、やっぱりそれは懸念されるかも・・・ということでした。



２つのお申込のうち、トリミングサロンに関してはこれから独立して店舗を作るという

お話で、倉庫利用に関しては業歴も長く、財務諸表を見ても問題は見受けられない、

という具合でした。以前、飲食店さんが入居されたことがありますが、事業計画が

今ひとつで操業して２年も経たずに閉店。家賃も滞納になり保証会社さんが代位弁済を

するところまで至っての退去となりました。あれを考えると、起業しますという人と

そうではない人が両方候補に出てくると、やっぱり既に起業している安定感のある方を

取りたくなるのが人情です。



ただ、倉庫って非常に面白みがないよねというのもあり・・・。どうせ貸すのであれば

私が通ってみたいと思える面白いテナントさんがいいなと思う気持ちもあります。

その辺の気持ちの揺らぎがかなりありました。



管理会社さんは当然ですが安定感のある倉庫推し。そしてそう明確には言いませんが、

倉庫で決めましょうよと思っているんだろうなあという雰囲気がひしひしと伝わって

きます。減ってきたとはいえ、他の物件にまだ空きがある状況で、これ以上いたずらに

空室期間を長くしたくないというのは当然でしょう。



管理会社さんともいろいろと相談した結果、家賃が安すぎたので上げたいのだが、

それでも申込をして貰えるかということをお申込いただいたところに聞いていただく、

ということになりました。



そして数日後。管理会社さんから、倉庫利用の法人さんが７０００円までなら

家賃を上げても申込したいと言ってくださったと連絡がありました。管理会社さん的には

安定感のある倉庫利用の法人さんが相場程度まで家賃を上げることを許容したのだから

これで決めちゃいましょう、気が変わらないうちに契約したいです、という感じのことを

丁寧に仰っています。まあ確かにそうねー。倉庫利用ってのが、貸す側としてどうも

盛り上がらないというのはあるのですが、相場程度まで上げて借りていただけるとなると

お申込を断る理由はありません。損得だけで考えれば、充分良い話です。



ということで、ＯＫすることにしました。これでいきましょう。

無事にお申込いただけたことに感謝しなくては。



東京物件の空室は、東京１棟目で１室、東京６棟目で１室、東京８棟目で１室

（退去予告）、東京１２棟目で１室の合計４室になりました。

３０部屋中４部屋の空室・・・まだ９割以上の稼働に到達していません。

そう考えると管理会社さんの判断が妥当だったなあ、と。

引き続き、稼働率向上を狙って頑張ります。



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あっという間に２件もの入居申込を受領し、かえって悩んでしまう・・・。

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東京２棟目のテナント、退去前ですがお申込受領しました。それも２件もです。

そのため、かえって「家賃安すぎた？」と悩み中です・・・。どうしよう。



東京２棟目。いつの間にかこの物件ももうすぐ保有１０年を迎えます。早いなほんと。

初期はいろいろな試行錯誤がありましたが、今は何もなく落ち着いた物件です。

立地も良いし、間取りも２ＤＫとか２ＬＤＫとかのファミリータイプ。テナントも

最初の頃は苦戦しましたが、今はこの地域自体のブランドが向上していることもあり

おしゃれな飲食店がテナントとして入ってくださったりもしています。



出入りが激しい物件を抱える私としては、東京２棟目の安定感は精神安定剤のように

安心感を与えてくれます。これからもこの物件はよほどのことがない限りホールドで

いこうと思っています。手間かからないですしね。



さて、そんな東京２棟目でもたまには入退去があります。購入した時にはテナントは

２件とも空いており、そのうちの１件に入ってくださった事務所さん。この事務所が

残念ながら退去ということになりました。退去の時期は１月末。代表の方のご高齢も

原因の一端になっているようです。



管理会社さんと相談して、退去前ですけど募集にかかることにしました。

家賃はもう１件のテナントの家賃にあわせてはどうか、というご提案をいただきましたが

私はもう一声いけるでしょということでそれよりちょっと高めの賃料でどうかという

逆提案をしてしまいました。管理会社さんとしては、一応そのくらいなら許容範囲かと

思う、ということで募集を開始した次第です。



そこから半月も建たずに、なんと２件も申込が入ってしまいました。

いやこれ、嬉しいけど絶対家賃設定安すぎたやつでしょー！



１件は近所で営業している法人さんが倉庫としてのお申込、もう１件はペットの

ﾄﾘﾐﾝｸﾞｻﾛﾝを開業したい方からのお申込です。自分の物件のテナントさんとして

営業していたら面白いのはトリミングサロンですけど、安定を取るなら倉庫一択。

でもせっかく立地いいし、隣がおしゃれカフェみたいな感じのお店なのに、倉庫ってのも

ちょっと残念だよねと思ったりします。かといって、トリミングサロンはペットの

鳴き声がうるさかったり、隣の飲食店が衛生面で気にしたりしないかなというのも

気になります。



倉庫の申込に関しては、申込された法人さんの財務諸表が送られてきました。

特に問題ないというか、ちゃんと営業が続けられるだろうなという感じのＢＳ、ＰＬに

見えます。あまり腰を据えてじっくり見たわけじゃないですけど。



トリミングサロンに関しては、これから会社を辞めて開業するという形なので、

これまでの営業実績がありません。これは明らかな不安要素です。



やっぱり普通に安定重視であればトリミングサロンではなく倉庫だよねえ、これ。



ただ、それとは別次元で気になっていることがあります。こんな短期間でテナントが

２件もお申込が来るってことは、完全に家賃設定間違ってるよね？という点です。

この点について、管理会社さんはどう感じたかを聞いてみたところ・・・



・私が管理委託している物件全体で空室が多く、あまり空室期間を増やさない方が

　良いのではないかと考えた（ごもっとも・・・全空物件と半空物件があったし）

・コロナ禍が落ち着いているうちに早期決着させた方が良いのではないかと考えた

　（うん、これもごもっともです）



それ以外にも理由はありましたが、おおむねどの理由も「確かに・・・」と納得がいく

内容です。基本的に、コロナで市況が変わらないうちに決められる物件は決めた方が

いいんじゃないか、というのが根底の発想としてあるようでした。管理を預かる立場で

あれば、私だってそう考えるでしょう。ごもっともです。



ただ、今まで空室が多くてうんうん唸っていた東京６棟目と東京１２棟目にもいよいよ

お申込が入りましたので、その意味では少しだけ余裕ができたと思います。

それに、さすがに半月経たずに２件のお申込は安すぎなので、家賃が安すぎたのだと

考えます。管理会社さんも、家賃が市況に対して妥当〜割安と考えられるレンジに

あるのだろうということはコメントされておりました。



ご入居いただくならトリミングサロンより倉庫、でも本当にこの申込を受けるのか、

それとも両方断って家賃を上げて再募集するという手も有力だと思います。

これはめちゃめちゃ悩む・・・。



管理会社さんは、退去は１月末なので再募集にするならそのように対応すると

言ってくださっております。悩ましいですね・・・。今日にでも管理会社さんに

お電話して、再募集の方向を検討する場合のリスクや、テナントさん断っても

角が立たない状況か（近所のテナントさんなので関係性の悪化がちょっと気になる）等

確認して最終判断しようと思います。今のところ家賃上げて再募集かなあ・・・。



まあでもこれ、嬉しい悩みですよね。申込が何年もなくて苦労した札幌９棟目とは

大違いです。ほんとありがたい。



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東京２棟目の事務所から退去予告が・・・。

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東京２棟目で退去予告が発生してしまいました。購入後に初めて埋まった事務所の

お客様です。残念ですが仕方ありません。今までありがとうございました。



最近はテレワークというありがたい制度もあり、サラリーマンのお仕事をそこまで

気にせずに札幌出張に来ることができます。ノマドって言葉が昔ちょっと流行りましたが

テレワークのおかげでまさにそれが実現しているような感じがします。



今回の札幌出張も、昼間はホテルでサラリーマンの仕事をすることを前提にして

割と長め・・・４泊５日で予定を組みました。昼間はサラリーマンの仕事をして、

夜は不動産の仕事で懇親会に出ていく。そんな感じでやっております。



元々、不動産の仕事はパソコン１台でやれることばかり。まだまだアナログな業界ゆえ

紙を書いたり紙を見たりしないといけないこともありますが、そういうのは家にいる時に

まとめてやればいいので、スマホ１台で完結する仕事になりつつあります。

サラリーマンのお仕事だと、Excelやら何やら使わなくてはならないので、さすがに

スマホ１台ってわけにはいかないですけどね。



そんな感じの便利な時代になったのってやっぱりすごいことですよね。テクノロジーの

進化に感嘆しつつ、その恩恵で札幌でサラリーマンのお仕事をしつつ不動産の会合が

できることに感謝したいと思います。



そんな感謝を胸に（？）新千歳空港行きの飛行機に乗り込もうとしたその時でした。

スマホに１つの通知が届きます。メール送信者は管理会社さんです。東京２棟目の件、

とあるじゃないですか。うーん、なんだろう・・・。



メールを開くと、そこにはテナントさんから退去予告を受けてしまった旨が記されて

おりました。むむー。ここのところ無風だったけど、このタイミングで来ちゃったか。

しかもテナントさんとは予想外。



東京２棟目は住居３部屋とテナント２部屋の合計５部屋で構成される小さな物件です。

２ＤＫの２部屋は購入前からお住まいの方がずっと住み続けております。２ＬＤＫの

お部屋は元々は家主滞在型民泊をされていましたが、今はそれを止めて普通に

お住まいになっていると聞いております。あとは事務所が１部屋、テイクアウト中心の

飲食店が１部屋という感じになっています。



正直、退去があるなら２ＬＤＫかなと思っていました。いやはや、まさかの事務所が

退去予告を入れてしまうとは。物件を購入した時はテナント２部屋が募集中の状態に

なっておりました。初めて頂戴したお申込が今回退去予告を入れてきた事務所だったので

もう９年以上ご入居いただいていたことになります。なんか残念だなあと思う気持ちと

寂しい気持ちになりました。



事業内容の転換・縮小を考えているとのことでした。申込当時代表取締役だった方も

年齢を理由に引退されており、代替わりによる影響もあるのだろうと思います。

また、管理会社さんもメールの中でそう書かれていましたが、業態が時代にそぐわない

状態になってきているのかもしれないというのも確かにあるのかなと思いました。



今まで事務所として利用いただき、ありがとうございました。感謝申し上げます。

業態転換がうまくいくことを心よりお祈り申し上げます。



大家としては、次の募集のことを考えなくてはなりません。管理会社さんからは

今の家賃より上げてはどうかということでご提案をいただいております。１０年近く前の

募集家賃に比べ、今は近隣事務所相場も上がってきているとのこと。それはなんとなく

私も感じておりました。隣の飲食店さんの家賃より１万円近く家賃が安かったです。



確か、初期費用を少し高めにして家賃を安めにするプランと、初期費用を少なくして

家賃を高めにするプランの２通りを当時提示しており、事務所として借りてくださった

会社さんは家賃が安いプランを選んだはずです。その影響もあるとは思います。

そして東京２棟目のあるエリアのブランドイメージが昔より向上しているので、

その影響もあるんじゃないかなと考えております。



管理会社さんは、飲食店のテナントさんとの家賃差があること、近隣相場が上がっており

事務所で借りていただいていたところの家賃だと割安になることから、飲食店の価格と

同じくらいまで家賃を上げてはどうかと言っておりました。勿論、大賛成です。

管理会社さんのメールには「賃料を上げるには少々抵抗もありますが」と書いて

ありましたが、むしろ私は賃料を上げることに全く抵抗がありません（笑）



どうせなら隣にいい感じの飲食店さんが入ってるので、それと雰囲気のあうところが

入ってくれるといいなと思います。あるいは、地域の価値向上につながるテナントさん。

普通の賃貸募集だけでなく、周囲でそういう面白い人とつながってそうな方にも

声をかけて、面白いテナントさんに入って貰えるように動いてみたいなと思います。



別に会って話したことがあるわけではないですが、なんとなく長期間借りていただいた

テナントさんが退去されるのは寂しいです。でもその反面、収益性が向上するチャンスと

捉えることもできますし、新たなテナントさんとの出会いも楽しみだなと思うのです。

残念なお話ではありますが、精一杯楽しんでこの局面を乗り越えていこうと思います。



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やたらとやり取りがかさんだけど、無事に覚書の内容が確定。

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東京２棟目の隣地の方から、越境を解消するための覚書を取り交わしたいということで

覚書の書面が届いたのですが・・・なんかこう、なんでこの書面？という感じでした。



東京２棟目の隣地が更地になりました。前は元気なおばあちゃんがお住まいになって

いたのですが、そのおばあちゃんが亡くなり、売却されたようです。

どうせ売るんだったら私にも声かけてよー、と思ったりもしましたが、まあどっちみち

高くて買えなかっただろうなと思います。



隣地の方が建物を建てるということになり、その代理の立場の不動産屋さんが自宅まで

訪問してきました。またどうせ売ってくれみたいな話だろと思って塩対応してしまった

次第でしたが、その後投函された文書を見て、どうやら違ったらしいと把握。

そこからはメールで連絡を取り、越境部分を解消するということで覚書を取り交わす

ことにしましょう、ということでまとまった次第です。



ここまでの話は過去のブログをご参照ください。

その１

その２



今回はその覚書の原案が届いたところからスタートです。



今回の越境解消は、売主さんが費用負担して越境を解消するという内容でした。

タタキの部分だけなので、塀自体を壊すという話でもありません。覚書は後で

言った言わないの話にならないように取り交わすという感じです。



そして届いた覚書の原案。どれどれと見てみると・・・

・甲（私）と乙（隣地所有者さん）は越境があることを認識

・甲は建築時に越境を解消する

・甲および乙が第三者に譲渡した場合もこの覚書は有効とする

という感じです。



なんかこう、はてなマークがいっぱい出てしまいました。



今回越境を解消するのに、なぜ第三者に譲渡した場合の話が？

越境を解消するのは乙なのに、なぜ甲が解消するという内容に？



私が常識知らずでついていけてないだけなのかとも思ったのですが、これだとスッキリと

はんこを押していいのかわからず・・・。なんとなく、一般的な売買の時の覚書を

ひな型そのままに出してたりしないか？と思ったのです。



少なくとも、私はお金をかけて越境を解消する気はありません。なのに、私が工事の

主体になっているように見える文章なので、これはもうちょっと説明をしてほしい、

ということを先方にご連絡しました。



先方からの返信は、私がお金を使って修繕することはありません、あくまで隣地の方が

撤去をする形です、という内容でした。



であれば、覚書の内容がおかしいよね？乙が越境を解消すると書いてあれば納得が

いくのですが。それと、今回で越境を解消するというのに、延々と引き継がれるような

覚書っておかしくないかしら？



その点を指摘し、メールを返信したところ、先方からは今回で越境が解消されるのに

今後も引き継ぐという内容はおかしかったので直しました、という連絡がありました。



あーっと、それも大事なんだけど、一番気になるのは「甲が越境を解消する」と

書いてあるところなんですが・・・。



電話した方が早いかなと思ったのですが、携帯の番号がメールに記載されておりません。

名刺もどこかにしまっちゃったので、探すのもめんどくさいです。仕方ない、メールの

やり取りを続行しよう。



直接、こうなってほしいんですけどとハッキリ書かないとダメかなと思ったので

「第●条が『乙が越境を解消する』になっていれば納得するのですが」と書いて

メールしたところ、ようやく気付いてくれたようで、その部分が修正された覚書が

送られてきました。遠回りしましたが、ようやくこれでちゃんと納得がいく覚書に

なってくれました。良かったー。



もうちょっと察しが良く動いて貰えるとこっちもこんなにやり取りしなくて済んだはず。

でもまあ、相手が察することができるようにきちんとメールを書けなかった私の責任も

あるはずです。次はもっとわかりやすくメールをすることを心がけようと思います。



お隣の家は普通のご自宅のようです。平和で温かい生活ができますように。



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東京２棟目の入居者様からお部屋の不具合に関してのご連絡。

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東京２棟目の長期入居いただいているお部屋で修繕のご依頼がありました。

１０年以上お住まいの方なので、工事の希望にはご対応させていただきます。



東京２棟目と言えば、とにかく入退去が少なくて平和な物件です。

購入して９年経過していますが、５部屋中２部屋は当初購入した時にお住まいだった方が

そのまま住み続けてくれていますし、５部屋中１部屋は購入後に客付した事務所さんが

ずっと入ってくれています。そして１部屋は１度入れ替わったけどそれ以降安定、

残り１部屋は何回か入れ替わりましたが、今回入った方がけっこう安定して入居を

続けてくださっております。



立地が良くて家賃がお手頃なファミリー物件、というところが良い感じなのかも。

とにかく入れ替わりが少なく、滞納もないというのは平和です。ありがたいです。

平和すぎて保有していることを忘れるくらいの勢いです。



とはいえ、この物件にも課題はあります。購入後に大規模修繕をしましたが、

そこからもう７〜８年が経過しています。大規模修繕時にやり残した箇所が怪しいですが

お部屋の中に漏水が発生している疑惑がある部分もあります。汚くなってきているので、

１０年を目処にもう一度必要な箇所だけ修繕しないといけないだろうなあと考えてます。

そうなると、あと３年くらいしたら実施って感じかな・・・。



さて、普段は静かな東京２棟目ですが、最近ちょいちょい何かが起こっております。

今回は購入前からご入居いただいている入居者様から管理会社さん当てに連絡があり

不具合箇所がいくつかあるので直してほしいという要望を受けたそうです。



管理会社さんの依頼で修繕をやる業者さんが現地に行き、内容確認の上見積書を

送ってきました。



・トイレのドアノブがバカになってる

・浴室扉のパッキン劣化

・浴室扉のパネルに腐食

・キッチン換気扇故障

・クロスにカビあり



緊急事態ではないけど、積み重なると気になる。そんな感じの修繕内容です。



冒頭で述べた「雨漏りの疑い」なのですが、今回のお話をいただいたお部屋です。

入居者さんもそんなに頓着しない方のようで、カビが生えたらクロスを張り替えて

貰えるならそれでいい、というおおらかなコメントをいただいております。



建物に与えるダメージがあるのは承知しているので、本来なら雨漏り自体を止めるのが

正しいのはわかっています。ただ、やるなら足場をかけて漏水個所を特定して修繕という

流れになり、普通に１００万以上のお金が出ていきます。どうせ足場をかけるのであれば

まとめて大規模修繕にしてしまいたい気持ちもあり・・・。そこが判断を鈍らせている

要因の一つではあります。



あと３年今のまま粘って、まとめて大規模修繕する時にこの雨漏りも対処する。

そんなプランで考えていますが、その間にどのくらい建物にダメージが入るのか。

そこは不安です・・・。



今回もたぶんクロスのカビがきっかけだったのでしょう。そのついでに、気になるとこを

一通り依頼してきた、という流れと想像します。



長期入居いただいているお客様なので、工事は対応します。それは既定路線です。

お家賃を累計でいくらいただいているのか？と考えれば、これは当然と思います。



ただ、見積額が感覚的にちょっと高い感じが・・・。

時系列や地域差もある話だと思うので、この感覚が一概に正しいとも思ってませんが。



例えば浴室扉ですが、札幌で５年〜７年くらい前に浴室扉の交換をしたことがあります。

既存のもので合致するサイズがなく、特注品をオーダーして交換を実施したのですが

その時のお値段と今回の工事のお値段がほぼ変わらないのです。今回の工事は

パネル交換とパッキン交換だけなので、特注品よりは絶対安いと思うのですが・・・。



また、キッチン換気扇交換も札幌でやる価格よりも２５％増くらいのお値段でした。

これもちょっと高い印象が。



管理会社さんが委託している業者さんのことは私も知っており、何度もお仕事を

お願いしております。仕事は丁寧できちんと仕上げてくれる会社さんです。

真面目過ぎて手の抜きどころがわからず、賃貸だからこんなもんでしょという

ある意味不真面目な見積ができない会社さんなのだと私は理解しております。

だからどうしても、価格優先の場面だとアンマッチが発生しちゃうんですよね。



また、地域も時期も違う見積と比較するのはずるいよねというのは私自身も理解は

しております。あの頃に比べて部材は値上がりしているわけですから、それに伴い

材料費は上振れするのも当然でしょう。人件費だって、地域によって賃金が変わるので

札幌だとこうですという内容を東京で当てはめることが本当に妥当なの？と言われれば

それは怪しいよねと思う自分もいます。



なので、これはこれで相場として妥当です、と回答いただけるなら、そのまま納得して

工事をお願いしようと思いました。逆に言えば、これは相場通りということでいいのか、

という質問はぶつけようと思った、ということになります。



普段ならあまり値引交渉みたいなことを管理会社さんにしたくないと思うのですが、

今回は類似の工事が（時期も場所も違うけど）頭の中にあったこと、管理会社さんが

お願いしている施工業者さんが「丁寧だけどやや高め」という先入観があったことで

少し交渉してみようという気持ちになったのだと思います。



ということで、管理会社さんには札幌での工事価格がこのくらいだったんだけど

それと比較してちょっと高い気がする、ということをお伝えしました。

あまり無理を言って工事の質を下げることはしたくない、ということも併せて伝え

何としても値引いてくれという話ではないということは伝えたつもりです。

ただ、メール見返してみると、これが相場ならそれでいいですみたいな一言が

入ってないので、値引きしてくれという圧力に見えてしまったかもしれません。

この点は反省。



管理会社さんからは翌日になって「提示いただいた価格を出して交渉した」ということと

若干ですが値下がりしたお見積書が届きました。うーん、なんか悪いことしちゃった。

根拠のない値引をさせてしまったので、ちょっと申し訳ない気持ちです。



ともあれ、値引していただいた以上、何も迷うことはなくなりました。

工事対応、よろしくお願いいたします。入居者様に納得いただけるお部屋にするのが

不動産賃貸業を営む者として大事なことなので。



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