2021年03月05日

共用部の高圧洗浄をするにも、電力への配慮が必要なのね・・・。

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安定の東京2棟目で不安定な事象が発生。清掃業者さん、管理会社さんあたりが

あたふたすることになってしまいました。対策練っておかないと。



持っていることを忘れるくらい何事も起こらない東京2棟目。いや、厳密にいえば

雨漏り問題は内在しているのですが、ひとまずは小康状態というか。表立って問題に

なってないというだけなのかもしれません。でも退去はないし、クレームもないです。

勿論滞納もありません。とてもありがたい物件です。



思えば、この物件も購入して9年が経過。もうすぐ10年になろうとしています。

立地が良いので売るつもりはありませんが、売ったらいいお金になるんだろうなあ。

この物件に関しては、たまにブツ上げ業者さんが「売りませんか」と自宅を突撃して

くることもあります。周りとまとめて一体で開発したいという意向を持ってきますが

今のところまとまった試しがありません。今後もまとまらないのだろうと思うので、

普通に持って普通に売るというルートになるのだろうと想像しています。



5部屋中2部屋が購入前からお住まいの方。1部屋は購入後の最初の募集で入居され

そこからずっとご利用になっている方です。残り2部屋も、回転は少なく安定してます。

安定しているって素晴らしい。



そんな安定物件なので、見に行く機会も自然と減ってしまいます。家からそんなに

遠いわけではないのですが、それでも他の物件と比べて少し遠いのです。お散歩の

ついでというわけにもいかない距離感。なので、どうしても異変を感じにくいです。



東京の物件は、いずれも共用部めいたものが極端に少ないので、札幌物件のように

定期清掃を入れたりはしていません。下手したら札幌物件の方が現地の状況を

こまめに掴んでいる説すらあるくらいです。

あ、東京8棟目だけは共用部清掃入れてます。庭が広いので。



何ヶ月か前のことですが、東京2棟目の近所を通りがかる用事があったので、

久しぶりにと現地を見てきました。特に問題はなし・・・と思ったのですが、

まじまじと見ると、床面の汚れが目立っています。購入後に外壁塗装や屋上防水を

していますが、もうそこからも7〜8年経ってますからねえ・・・。そりゃあ汚れも

目立って当然です。



床面に高圧洗浄をしたいなあ、ふとそう思いました。そりゃあ共用部が綺麗な物件と

汚い物件じゃ、綺麗な物件の方が印象は良いでしょう。何かが散乱したりという

汚さではないので致命的とは思いませんが、入居者様に向けて物件の状態が良いことを

PRできる効果もあることと思います。



管理会社さんに早速連絡して、高圧洗浄できる業者さんはいないかと相談。

あわせて、自前で清掃を依頼している業者さんにも、スポットで東京2棟目に入れないか

並行で聞いてみました。



その結果、一番安く対応してくれそうなのが東京8棟目の清掃をやっている業者さんで

確定したので、今回の作業を依頼することにしました。



作業の前に、管理会社さんに共用部の高圧洗浄に必要な電源や水が確保できるか確認。

外廊下、外階段、屋上あたりが今回のターゲットになりますので、外に出ている水道や

電源などの情報が必要になります。水道は屋上にあるのは知ってますが、電源は果たして

あるかしら?確認して貰ったところ、分電盤の下にあることがわかったので、作業は

可能そうでした。ただ、もしかしたら水道は3階のお部屋のメーターに繋がってる

可能性があると言うことでしたので、水道代などの問題がでたら補償しないとなあ。



そして作業当日の夕方。私はサラリーマンのお仕事をテレワークでやってました。

引落のお金を動かしておくかと、休憩がてらコンビニへ。おやつなど買っていたら

携帯がやたらとブルブル震えてます。なんだろうと見たら、清掃業者さんでした。

電話に出ると、高圧洗浄の作業中に急に電気が切れて作業が続けられなくなった、

ブレーカー落ちてるかもしれないが分電盤を開けられない、ということでした。



こいつは困りました。ひとまず、管理会社さんに連絡するしかなさそうです。

管理会社さんに連絡して状況報告。先方で対応を練っていただけることになりました。



分電盤の鍵がないから開けられないけど鍵を持ってないかと質問がありましたが、

私もコンビニから家に戻ったらサラリーマンのお仕事のメッセージがいくつも来てたので

こりゃ探してる暇はないぞと判断。管理会社さんにはあまり覚えがないけど探している

時間がないということを伝え、最悪鍵屋さんでも呼んでもらうしかないなと思案。

しかしもうサラリーマンの仕事に復帰しないとなので、あとは委ねることにしました。



その後しばらくして、管理会社さんと清掃業者さんの両方から「解決した」と連絡が。

どうやら契約アンペア数が少なすぎて、高圧洗浄をかけた際に東京電力が異常と検知し

リモートでロックをかけていたようです。なるほど・・・言われてみればアンペアは

経費削減のためにかなり下げていました。その弊害がこんな形で出るとは。

電力会社さんに電話して、リモートでロックを解除して貰い、無事に共用部に対する

電力供給は復活したということでした。



反省点

共用部の高圧洗浄をする際には、共用部のアンペア数に注意すること。

たぶんだけど、スマートメーターだなんだとなってる今であれば、共用部の電源も

リモートで一日だけアンペア数を変えるとかできるのではないかと予想します。

今度、電力会社さんに電話で聞いてみますかね。



いろんなことがありますねー、賃貸経営。また一つ賢くなれましたとさ。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月13日

飲食店がテナントとして入居すると火災保険が値上がりする。

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東京2棟目の火災保険の切替が必要であることを、先日の保険代理店さんとの

お打合せで把握しました。知らずに長いこと放置してしまった・・・反省。



保険代理店さんとの打ち合わせでは、色々なことを話しました。現状を整理した際に

あれもこれも抜けてるなあということがわかり、保険に関しても定期的に会話をして

バージョンアップを図らなくてはならない、と感じた次第です。



購入当初、東京2棟目は事務所2部屋と住居3部屋の合計5部屋でした。

事務所は多少リスクを感じていましたが、ファミリー間取りに魅力を感じて購入。

事務所も想定外の水道管分岐工事が発生して金銭的にきつい時もありましたが、

入居付は安定しており、購入時に3部屋のファミリー間取りにお住まいになっていた

入居者様のうち2組は未だすみ続けてくださっています。そして事務所も2戸のうち

1戸は購入後にリーシングに成功し、その後ずっと同じ法人さんが借りてくださって

おります。



もう片方の事務所なのですが、こっちは飲食店さんからの問い合わせがありまして、

特に問題ないだろうと判断してその飲食店さんにご入居いただきました。

その後、1年もたずに退去となり、その後今の飲食店さんが契約をしてくださいました。

盛業のようで、出ていくとかそういう話は一切ありません。元々テイクアウト主体の

業態なので、コロナの影響もなさそうです。



・・・というところで、勘の言い方なら気が付いたかもしれません。

当初購入した時は事務所の想定だったが、今はそこが飲食店になっている。

ここ、これが火災保険的には重要なポイントだったのです。



飲食店と事務所では保険会社さんが設定する火災保険の掛金が変わるんです。



恐らく、火器を使うか使わないかによるリスクの差がその価格差を産んでいると

思うのですが、代理店さん曰く、火災保険の変更をしておかないと、いざ事故が

発生した時にその事故が補償対象にならない可能性も出てしまう、と。

・・・こわっ!



ということで、保険料が高くなるのは辛いですが、保険の変更をすることにしました。



代理店さんからは、鉄骨に被覆がされている状態かを確認してください、という指示が。

鉄骨がそのままになっているか、鉄骨に対して被覆がされているかで、追加の保険料が

変わるそうなのです。なんかほんと色々細かいところで保険料って変わるものですね。

H構造、T構造、M構造の差だけじゃないってことです。



余談ですが、M構造だと火災保険は安くなるけど固定資産税が高くなる、H構造は逆。

うまくできてるものですね。



被覆の件は、管理会社さんが以前工事した時どうだったか確認。明確に写真では

残っていなかったですが、確か被覆だった気がするというコメントをいただきました。

当然、被覆がある方が保険料は安いので、私にとってもその記憶は好都合です。



ということで、保険代理店さんにその旨を報告。そして出てきた費用は・・・



その前にまず、元々の火災保険のおさらいからです。



当初、26年融資で購入しており、保険もその年数でかけています。当時は長期の保険が

まだ可能な時代でした。今は10年が限度だったっけ?

保険料が26年一括で54万くらいでした。M構造です。

ちなみにT構造だと100万オーバーでした。恐ろしい・・・。



今回は、この保険料に追加される分の提示です。かつ、8年経過していますので、

18年分の火災保険の費用と思っていただければと。



さぁ、飲食店が入ったことによる18年分の追加の保険代はいくらかと言うと・・・

ズバリ17万でした。1年につき1万弱の値上がりと言うことになります。

年単位でばらせば、まあこんなもんかな?という感じ。



ちなみに、ここに更に電気的機械的事故補償特約を追加すると・・・

保険料は31万まで上がります。年間1.7万くらいの負担増ということです。



今みたいに10年までしか契約期間を取れない時代だと、長期で割安になるという

考えがないため、上記よりももっと割高な費用が追加になるものと想像しますが、

このくらいの負担増になるというご参考になればと思います。

(物件の大きさが違えば保険料も変わりますから、割合で計算して参考にするが吉)



テナントが飲食店か事務所か。募集する際に飲食店をOKにするか。

そんなところを考える際に、火災保険と言う観点も追加してみた方がいいだろう、と

私自身は今回のことで思いました。気をつけようっと。



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posted by ひろ* at 11:24 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月16日

東京2棟目、退去にはならなかったものの家賃減に。

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危惧していたことがやはり発生。東京2棟目の家主滞在型民泊のお部屋からの交渉が

ありました。民泊やらないので家賃を住居家賃にしておくれ、とのことです。



全保有戸数108戸(煩悩の数と同じじゃないか!)のうち、民泊や宿泊所といった

今回の新コロでモロに影響を受ける内容だったのは札幌8棟目5戸、東京2棟目1戸、

東京11棟目2戸、東京12棟目2戸、東京13棟目1戸の合計11戸。全体の1割が

影響を受ける可能性にある状態でした。



実際に影響を受けているのが、札幌8棟目3戸(解約)、東京11棟目2戸(解約)。

東京13棟目も旅館業の許認可をそろそろ得られるものの、当面は誰も宿泊しないと

考えられるため影響あり、よって合計6戸が影響を受けていることになります。



残った5戸のうち、今回動きがあったのが東京2棟目のお部屋。本業の収入だけで

暮らせる部屋ではなく、家主滞在型民泊を自室で行い、収入を底上げした上で

少しグレードを上げた立地の良い場所に住む、という作戦を立てられていた方でした。



個人的には、面白いことを考える人だなあという好印象を持っていました。

この一歩を踏み出せるか踏み出せないかで、大きな差が出ると思うのです。

だから個人的には応援したいと思っていました。まあこの物件は大家がしゃしゃり出る

タイプの物件ではないので、心の中で頑張ってねと思っていただけですが。



しかし、この新コロ情勢において、宿泊客は激減していることと推察します。

果たして賃貸借契約は続くだろうか・・・この部屋、私が持っている物件の中で

一番高い家賃を取ってるんです。都内某有名観光地まで徒歩圏の2LDK。

私が自分で住んでもいいなと思える立地でしたからね。家賃もなかなかのものです。

だから、退去になるときついなあと思っていました。ましてやファミリー間取りは

今あまり動きがありませんしね。



ちなみに家賃高い部屋ランキングで言うと、1位は東京2棟目の2LDKのお部屋、

2位は仙台1棟目の元オーナーズルーム、3位は札幌9棟目のテナントさんです。



このお部屋の方から最初のジャブが届いたのが、数週間前だったでしょうか。

管理会社さんより連絡があり、やはり民泊の収入がゼロになっている状況なので

補助金や助成金など自分でできることを模索してみるものの、どうしても厳しい場合は

賃料について相談させてほしい、ということでした。



この連絡の仕方って、常識的で好感が持てるやり方だと思います。まず事業者として

自分ができることを全力で取り組む、その上でどうしても厳しい場合は協力願いたい、

と言われたら、私も支援しなくてはと言う気持ちになります。自助努力した上でダメなら

次の手段は他人に少し迷惑をかけて助けてもらうこと。それは当たり前かなと思います。

マスコミに向けて家賃は猶予されるべきだとかガーガー騒いでた人に、この入居者様の

爪の垢を煎じて飲ませたいくらいだわ。



それからしばらくは何もなかったのですが、昨日管理会社さんから連絡がありまして

入居者様より民泊は止めるから住居向けの家賃にして貰えないか、という相談が

あったそうです。



確かに、この部屋は民泊をやりたい人向けの家賃を高めに提示しておりました。

住居としてご利用になって時代の家賃は、それより1〜2万安い価格でしたので、

そのくらいの水準まで下がらないかという相談になりますね。



民泊をやらないということであれば、確かに今の家賃になるのはおかしいという

理論は成り立ちます。それに、今このタイミングで退去というのも厳しいものが。

後学家賃帯のファミリーはなかなか埋まらない・・・。



ちょうど更新も近い時期なので、更新のタイミングから家賃を住居用の賃料に

改定すると言うことでどうでしょう、と管理会社さんからは提案いただいたので、

ではそれでお願いしますということにしました。



まだしばらくの間、新型コロナウィルスによる混乱は続くものと思われます。

礼を尽くして相談に来る方に関しては、こちらもそれ相応の対応をします。

それができない人には、こちらもそれなりの対応しかできません。

因果応報、相手の対応は鏡に映る自分。私自身もそれを肝に銘じながら、周りの人に

お付き合いしていて良かったと思っていただけるような人生を過ごしたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月25日

漏水はハマるときつい。

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東京2棟目でまた漏水のお話が出てきました。これ、一発でなんとか片付かない

ものですかねえ。結構引きずっております。



6〜7年前に大規模修繕を行った東京2棟目。人生初の大規模修繕でした。

これでしばらくは何も起こらないだろう、と思っておりました。

しかしまだまだ経験が浅かった私の依頼事項だけでは、完全ではなかったです。



3〜4年してから、漏水が発生しているという話が管理会社さんから挙がり、

なんてこった、大規模修繕をしたのにどういうことだ、と。

当時施工していただいた業者さんにも話を聞いてみましたが、対応した2面のうち

日影の関係で斜面になっている箇所については、私も合意の上で対応していない、

とのこと。そうだったのか・・・・。いかに自分が建築のことをわかっていなかったか。

いや、今でもわかってないんですけど。



この対応をしようとした時、管理会社さんの使っている施工業者さんから出たお見積は

足場もかけて怪しいところを全部やって・・・という形で、3桁の大台に乗りました。

ギャー!そんなにお金出せません!と条件反射で言ってしまいました・・・。

大家さん駆け出しの私にとって、大規模修繕を数年前にやった後、追加で更に

3桁の金額を出すことは金銭的にも精神的に無理でした。



初期投資をケチると、そのツケが後から回ってくる。これ、教訓ね。



そしてその後、さんざん時間をかけて管理会社さんに動いていただき、できる限り

怪しいところをピンポイントでふさぐ形でコストを落とした見積を作成いただき、

事なきを得たものでした。



あれから数年が経過しましたが・・・もうこの辺でオチはわかりましたね?

はい、そうです。また漏水です。



1〜2ヶ月前くらいでしたが、以前漏水が発生していた2階のお部屋で再び漏水の

連絡が来てしまいました。前回、ケチってピンポイントでやったせいでしょう。

別な場所からまた漏水が起こってしまったのだと思われます。

さすがに今回は足場かけてきちんと対応しないとダメか・・・。



入居者様的には、じわっと出ているくらいで生活に問題はないからということで

あまり急いでいないご様子。きちんと対応しますということで、少し時間をいただき

管理会社さんにてどう直すのが一番修繕コストが安く、かつうまくいくかという

観点で検討をいただいておりました。



この時点では、まだ足場をかけずに対処療法でなんとかしたいなという気持ちは

あったのです。懲りてないですね、と言われたら返す言葉はありません^^;



そして先日。その件とか3階の家主滞在型民泊をやってる方の件とか、その辺を

電話で打ち合わせている時に、管理会社さんから「それと、もう1件漏水が・・・」

という発言。マジですか。



今回の漏水は恐らく建物裏手のどこかだろう、という想定だとのことです。

1階のテナントさんの分電盤のあたりに漏水が発生していたのだとか。



初回の大規模修繕では、裏面は隣の建物との間隔が狭すぎることから、対応しないで

そのままにしておこう、という判断をしておりました。こっちもそうなると何かしら

やらなきゃダメかなあ・・・。参った。



もう対処療法の限界は超えているかもしれません。諦めてもう一度足場かけるか?

新コロで入居率も下がっているところに厳しい話です。でも、建物の状態に責任を

持つのは大家の仕事ですから。歯を食いしばって対応するより他にありません。

たぶん足場かけてガッチリ直すことになるだろうなあ。またお金が〜。



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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月26日

確定測量の依頼を受けるも、時間の余裕がなくて・・・。

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東京2棟目の隣地の方から、測量のお願い?みたいなものが届きました。

対応しなきゃですが、自分の利益と直結しないことって優先度下がりますね(汗)



東京2棟目の隣地の所有者さんに何かありそうな予感は以前よりしておりました。

管理会社さんから以前、物件を巡回している時に隣地の方から声をかけられ、

後見人の司法書士さんの名刺を貰ったというお話をされていたためです。

しゃきっとしたおばあさんが所有者さんだったのですが、あの方が認知症になって

しまったのかな?と思ったものでした。そしてそうなったとしたら、この先そう遠くない

タイミングで相続が発生するのだろうな、と。



そして先日、土地家屋調査士さんからお手紙が届きました。中を開いてみると、

東京2棟目の隣地の方。お名前が男性の方になっていましたので、恐らく残念ながら

あの所有者さんはお亡くなりになってしまったのでしょう。ご冥福をお祈りします。



届いた書類には、土地所有者様のご依頼により、土地境界確定測量を担当することに

なったこと、境界立会・確認作業をしたい旨の記載がありました。



心情的には協力しないといけないなあと思うのですが、なんせ今サラリーマンの仕事が

とんでもなくテンパっている状況。12時間労働当たり前の状態です。そこに沖縄だの

なんだので有給休暇を取る必要があり、何とか無理やりにやりくりしている状態なので

平日測量に割くのはかなり厳しい・・・。自分の用事を済ませるだけで精いっぱいです。

かといって、土日は土日でおおむね予定が詰まっています。どうしたものやら。



そんなことを思っているうちに、連絡をしそびれてしまい、やることリストから

消えていってしまいました(汗)



その後、2度目のお手紙が届き、しまった忘れてたと再度焦るも、また諸々に忙殺されて

連絡できないまま時が経過。1回目は郵送でしたが、2回目は切手が貼ってなかったので

恐らく住所のある場所まで足を運んでみたのでしょう。お手数をおかけしているのに、

全く反応できず申し訳ないです・・・。



そして先日、管理会社さんから本件に関しての連絡をいただきました。私に直接連絡を

とったものの、いっこうに返事がないから、物件の管理をしている会社さんを探り当てて

そちらからのコンタクトに変えたのだろうと思います。



正直なところ、隣の家の方の確定測量にお付き合いしてくださいと言われても、

自分にとっては何もメリットがないんですよね。困った時はお互い様とは思いますが

たぶんこの土地の所有者の方、もう売却先を見付けている状態だと思いますので、

次は違う人が隣地のオーナーさんになるのだろうと思うと余計に・・・。

暇ならいくらでも対応するんですけど、なんせ今本当に時間がないのです。



でも、その依頼人が管理会社さんになると話は別。いつもお世話になっている方に

私が怠慢していたせいで面倒事が降りかかってしまったとなると、事情が変わります。

優先度を上げて、きちんと対応しないと。



ただ、実際問題として、これ何を対応すればいいんでしょ?言われた内容が正しいかを

どうやって確認したらいいのやら。それが今ひとつピンとこないのです。



管理会社さんにその旨相談したら、例えば過去に測量した結果があれば、それを根拠に

すればいいと思う、ということでした。正解が何かがわかれば、立合そのものは

管理会社さんにて行うことも可能だ、と。



うーん、私が購入した時に、既に確定測量って終わってたっけなあ?全然覚えてない。

時間的余裕があまりなく、やるぞと思うまでに時間を要しましたが、ようやく時間を

作って過去の資料を漁ると・・・出てきましたよ、確定測量の結果が!この物件を

買った時、ちゃんとこういう資料貰ってたんだなあ・・・(今更認識)



管理会社さんにこの資料を見せると、まずはこの内容で先方とやり取りをしてみます、

ということを言っていただけました。ほんと助かります。でも結局、管理会社さんの

お手を煩わせてしまった・・・。



そんな流れで、今たぶん管理会社さんが隣地の土地家屋調査士さんとやり取りを

しているところと思われます。果たして、次はどんな方がオーナーになるんだろう?

気になるところです。



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