2021年10月07日

東京2棟目の入居者様からお部屋の不具合に関してのご連絡。

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東京2棟目の長期入居いただいているお部屋で修繕のご依頼がありました。

10年以上お住まいの方なので、工事の希望にはご対応させていただきます。



東京2棟目と言えば、とにかく入退去が少なくて平和な物件です。

購入して9年経過していますが、5部屋中2部屋は当初購入した時にお住まいだった方が

そのまま住み続けてくれていますし、5部屋中1部屋は購入後に客付した事務所さんが

ずっと入ってくれています。そして1部屋は1度入れ替わったけどそれ以降安定、

残り1部屋は何回か入れ替わりましたが、今回入った方がけっこう安定して入居を

続けてくださっております。



立地が良くて家賃がお手頃なファミリー物件、というところが良い感じなのかも。

とにかく入れ替わりが少なく、滞納もないというのは平和です。ありがたいです。

平和すぎて保有していることを忘れるくらいの勢いです。



とはいえ、この物件にも課題はあります。購入後に大規模修繕をしましたが、

そこからもう7〜8年が経過しています。大規模修繕時にやり残した箇所が怪しいですが

お部屋の中に漏水が発生している疑惑がある部分もあります。汚くなってきているので、

10年を目処にもう一度必要な箇所だけ修繕しないといけないだろうなあと考えてます。

そうなると、あと3年くらいしたら実施って感じかな・・・。



さて、普段は静かな東京2棟目ですが、最近ちょいちょい何かが起こっております。

今回は購入前からご入居いただいている入居者様から管理会社さん当てに連絡があり

不具合箇所がいくつかあるので直してほしいという要望を受けたそうです。



管理会社さんの依頼で修繕をやる業者さんが現地に行き、内容確認の上見積書を

送ってきました。



・トイレのドアノブがバカになってる

・浴室扉のパッキン劣化

・浴室扉のパネルに腐食

・キッチン換気扇故障

・クロスにカビあり



緊急事態ではないけど、積み重なると気になる。そんな感じの修繕内容です。



冒頭で述べた「雨漏りの疑い」なのですが、今回のお話をいただいたお部屋です。

入居者さんもそんなに頓着しない方のようで、カビが生えたらクロスを張り替えて

貰えるならそれでいい、というおおらかなコメントをいただいております。



建物に与えるダメージがあるのは承知しているので、本来なら雨漏り自体を止めるのが

正しいのはわかっています。ただ、やるなら足場をかけて漏水個所を特定して修繕という

流れになり、普通に100万以上のお金が出ていきます。どうせ足場をかけるのであれば

まとめて大規模修繕にしてしまいたい気持ちもあり・・・。そこが判断を鈍らせている

要因の一つではあります。



あと3年今のまま粘って、まとめて大規模修繕する時にこの雨漏りも対処する。

そんなプランで考えていますが、その間にどのくらい建物にダメージが入るのか。

そこは不安です・・・。



今回もたぶんクロスのカビがきっかけだったのでしょう。そのついでに、気になるとこを

一通り依頼してきた、という流れと想像します。



長期入居いただいているお客様なので、工事は対応します。それは既定路線です。

お家賃を累計でいくらいただいているのか?と考えれば、これは当然と思います。



ただ、見積額が感覚的にちょっと高い感じが・・・。

時系列や地域差もある話だと思うので、この感覚が一概に正しいとも思ってませんが。



例えば浴室扉ですが、札幌で5年〜7年くらい前に浴室扉の交換をしたことがあります。

既存のもので合致するサイズがなく、特注品をオーダーして交換を実施したのですが

その時のお値段と今回の工事のお値段がほぼ変わらないのです。今回の工事は

パネル交換とパッキン交換だけなので、特注品よりは絶対安いと思うのですが・・・。



また、キッチン換気扇交換も札幌でやる価格よりも25%増くらいのお値段でした。

これもちょっと高い印象が。



管理会社さんが委託している業者さんのことは私も知っており、何度もお仕事を

お願いしております。仕事は丁寧できちんと仕上げてくれる会社さんです。

真面目過ぎて手の抜きどころがわからず、賃貸だからこんなもんでしょという

ある意味不真面目な見積ができない会社さんなのだと私は理解しております。

だからどうしても、価格優先の場面だとアンマッチが発生しちゃうんですよね。



また、地域も時期も違う見積と比較するのはずるいよねというのは私自身も理解は

しております。あの頃に比べて部材は値上がりしているわけですから、それに伴い

材料費は上振れするのも当然でしょう。人件費だって、地域によって賃金が変わるので

札幌だとこうですという内容を東京で当てはめることが本当に妥当なの?と言われれば

それは怪しいよねと思う自分もいます。



なので、これはこれで相場として妥当です、と回答いただけるなら、そのまま納得して

工事をお願いしようと思いました。逆に言えば、これは相場通りということでいいのか、

という質問はぶつけようと思った、ということになります。



普段ならあまり値引交渉みたいなことを管理会社さんにしたくないと思うのですが、

今回は類似の工事が(時期も場所も違うけど)頭の中にあったこと、管理会社さんが

お願いしている施工業者さんが「丁寧だけどやや高め」という先入観があったことで

少し交渉してみようという気持ちになったのだと思います。



ということで、管理会社さんには札幌での工事価格がこのくらいだったんだけど

それと比較してちょっと高い気がする、ということをお伝えしました。

あまり無理を言って工事の質を下げることはしたくない、ということも併せて伝え

何としても値引いてくれという話ではないということは伝えたつもりです。

ただ、メール見返してみると、これが相場ならそれでいいですみたいな一言が

入ってないので、値引きしてくれという圧力に見えてしまったかもしれません。

この点は反省。



管理会社さんからは翌日になって「提示いただいた価格を出して交渉した」ということと

若干ですが値下がりしたお見積書が届きました。うーん、なんか悪いことしちゃった。

根拠のない値引をさせてしまったので、ちょっと申し訳ない気持ちです。



ともあれ、値引していただいた以上、何も迷うことはなくなりました。

工事対応、よろしくお願いいたします。入居者様に納得いただけるお部屋にするのが

不動産賃貸業を営む者として大事なことなので。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月28日

東京2棟目の隣地とブロック塀の越境解消に取り組む。

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東京2棟目、隣地に建物が建つようで、ブロック塀の越境解消に関する連絡が

先方から届きました。特に内容問題なさそうなので、そのまま進めて貰う予定です。



空室もなく、長期入居の方が多く、その観点ではとても優秀な東京2棟目。

立地も良いので今のところ売るつもりもなく、ずっとホールドの方向で考えています。

隣地が大通りに面しているので、もしその大通りに面した隣地を購入できるならば

容積率を考えると一気にでかい建物が建つという夢のある話もあります。

キープしておいて損はない案件、と私自身は考えております。



購入した時は10年近く前でした。あの頃は「利回り10%とか本当に大丈夫かな?」と

不安に思ったものでしたが、結果としては大丈夫すぎるくらいでした。むしろ今なら

もっと価格は高く利回りは低いだろうと思います。あの頃は不動産安かったよなあ。



古い建物なので、たまに漏水があったりしますが、そういうトラブルはどこの建物にも

つきものです。しょうがないでしょう。



孝行息子な東京2棟目ですが、ここ1〜2年の間に、隣地が更地になっておりました。

前述した広い道路に面している隣地ではないので、そこにロマンはないのですが・・・

何が建つのかは気になるところです。



以前少し書いた内容なのですが、この隣地の建物に関わっている不動産業者さんが

謄本をあげて自宅に突撃してきたことがありました。隣の建物を建てるにあたり、

こちらのブロック塀の越境解消をしたいというお話でした。費用負担は先方持ちと

いうことと聞いていたので、それであればこちらも特に異論はございません。



先日、その不動産業者さんからメールが届きました。具体的な建築内容が固まってきて

工事も始まるから、覚書に従って越境を解消する工事をさせてほしい、それに当たり

合意書に署名押印をお願いしたい、という内容でした。



特に問題はないはずですが、念のため認識があっているかを確認することにしました。

・工事費用は先方負担で良いのか

・工事した後ブロック塀はなくなるのか、それとも新しいものが作られるのか

・ちなみにどんな建物が建つのか

という2点について確認した次第です。最後の質問は興味本位で聞いてみました。



不動産業者さんからは翌日回答がありました。

費用負担についてはその通りで建物を建てる方が負担するとのこと。

工事内容については、あくまで「ブロック塀のタタキ部分のみの撤去」であり、

ブロック塀自体は壊さない、よって基本的には今と変わらずブロック塀は残る、

ということでした。正直、購入時に隣地と取り交わした覚書のことはきちんとは

覚えていなかったので、何が越境しているのかを正しく理解できておらず・・・。

今回の説明でその内容が理解できたので良かったです。



最後の質問に対しては、個人情報も含まれるのであまり細かくは言えないようです。

建物の配置図と立面図だけ送ってくださいました。どうやら普通の戸建が建つようです。

賃貸住宅とかではなさそうだということがわかっただけで充分です。



内容が分かったので、この内容で進めていただいてよいと返信をさせていただきました。

書類が届いたら署名押印して返送しようと思います。



こうして街は新陳代謝を繰り返すんだなあ、なんて思った今日この頃でした。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月11日

共用部の契約アンペア数を短期で変えることはできないらしい。

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コストカットして共用部の基本契約を極限まで落としているのですが、一時的に

契約を変えるようなことはできないらしいです。がーん。



以前のブログで、共用部に高圧洗浄をしようとしたら、契約アンペア不足で途中で

進められなくなってしまった話を書きました。業者さんには無駄足を踏ませてしまい

大変申し訳ないことをしたと反省しております・・・。



この反省を活かして、今度は利用する日だけ基本契約を変更する、みたいなことが

できないかと思い、電力会社さんに確認してみました。リフォーム中のお部屋だと

リフォーム中だけ電気の契約をするとかが可能になっているので、それと同じ感覚で

共用部も必要な日だけ契約アンペア数を変更するという形にできないかと思ったのです。



次に東京2棟目に高圧洗浄をかけられる候補日を業者さんと調整して、それが近づいたら

電力会社さんに電話。この日だけ工事をしたいので契約を変更する形で、とお伝えした

ところ・・・



「大変申し訳ありませんが、そのような対応は致しかねます」



的な回答。え、マジで!?ちょっと面喰ってしまいました。



なにゆえにダメなのかをより詳しく聞くと、基本料金というのは長期に利用してもらう

ことを前提にした料金設定であり、短期で変更する想定はないとのことでした。

最低でも1年はその料金で利用してほしいということです。



各居室では、リフォームの時一瞬だけ契約するようなことができるのに、共用部も

リフォームの時一瞬だけ契約を変えることができないというのは辻褄があってないように

感じます。そう言ってみましたが、申し訳ありませんと言われるだけで融通を利かせた

対応はしてくれない模様。



余計なこと言わないで、アンペア変えてくださいって言って、作業終わったらもう一度

アンペア変えてくださいって言ってしまえばよかったのかなあ・・・。いやいや、

そういうのは逆の立場になった時やられたら困るだろうから良くない。



コールセンターの方にそれ以上言っても仕方ないので、じゃあアンペア変えるのは

止めますと言って電話を切りました。



正直、契約を変えたところでそこまで大きなコストアップにはなりませんから、

変えてしまえばよかったのかもしれません。自分の中で納得感がなかったから、

なんとなく突っ張ってしまった、という感じです。



さて、突っ張ったのはいいけど、じゃあどうするのよ?という話です。

管理会社さんに相談して、当日どこかのお部屋から電気を借りることはできないか

相談してみていただきたい、とお願いをしました。テナントさんの中に店舗が

ありますので、そこから借りるのが一番自然かなと思ったためです。

しかし管理会社さんは普通にお住まいの別の部屋からまず聞いてみるとのこと。

水道の絡みとかで管理会社さんには管理会社さんなりのロジックがあったようなので

お任せすることにしました。



第一候補になっている部屋から電気を借りて、清掃作業に支障がないかを事前に

清掃業者さんに確認。問題なさそうでしたので、管理会社さんにて電気を借りる交渉に

入っていただきました。そして管理会社さんが第一候補としていたお部屋で交渉成立。

ありがとうございます。



というわけで、本日改めて高圧洗浄を仕掛けてくることになりました。

共用部階段とかだいぶ汚れていたので、いい感じにきれいになると思います。

テナントリテンションになりますように。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月21日

東京2棟目の隣地に何か建築されるってさ。

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東京2棟目の隣地が更地になっていたのは知っていたのですが、いよいよ何かが

建築されるようです。どんな建物が建つのか気になります。



東京2棟目は私が保有する物件の中で、おそらく最高の立地ではないかと思います。

商業地域ですぐ裏に大きな道路が走っており、手前の物件を買うことができたなら

かなり構想の物件が建つことは間違いありません。また、都心部にもかなり近い物件です。



駅力だけ言えば東京6棟目の方が強いですが、こちらは「再建築負荷」なのです。

東京2棟目は「再建築可能」なのも強みです。



東京11棟目もターミナル駅が最寄駅なので駅力は強いと思いますが、こちらは

「既存不適格」です。東京2棟目は「既存不適格ではない」のも強みです。



あと、東京6棟目も東京11棟目も規模が小さいです。それに対して、東京2棟目は

ファミリーと事務所で5部屋。この規模感の違いもあり、今のところ一番のお宝物件は

東京2棟目だろうと私は考えております。



入居者様の入れ替わりもほどんどなく、家賃滞納もなし。おしゃれな飲食店もあり、

なんなら退去があったら自分が移り住んでもいいと思うくらいの勢いの物件です。



・・・書いてて「これいい物件だなあ」としみじみ思いなおしました(笑)



2012年に購入したのですが、あの頃は物件も安かったです。

利回り10%ちょっとでしたから。当時は「大丈夫かな、利回り10%って・・・」と

不安になったのを覚えていますが、完全に杞憂でした。というか今売ったらかなり高く

売れるんじゃないかと思います。売りませんけど・・・。



こう考えると、いい時代に不動産投資を始めることができたのだなと感じます。

私自身はポンコツな部類ですが、ここまで何とかやってこれたのは周りの方の支援と

たまたま始めた時代が良かったというラッキーな事実があったからなのでしょう。

自分の力でなしえたことなんて、ろくにないのです。うぬぼれて良いような話は

これっぽっちもありません。幸運をかみしめながら、謙虚に生きていく所存です。



ここまで書いた通り、私の保有物件で一番価値が高いと思われる東京2棟目。

実は隣が昨年くらいに更地になっておりました。所有者のおばあさんが亡くなって、

お子様が建て替えるということを風の噂を聞いたので、その準備なのだろうな、と。

本当はこの時、私が動いていればよかったのかもしれませんが・・・。そこまで

気が回っていませんでした。



更地のことなんてすっかり忘れてしまった4月のある日。私はサラリーマンの仕事で

2週間の長期出張に出かけておりました。出張に行った数日後、嫁ちゃんから

「不動産屋さんがうちに何回もきてしつこい」「いないと言ってもまた来る」と

困った感じのメッセージを受信。なんだろう、過去に自宅までこの土地を売ってくれと

押しかけてきた不動産屋さんがいたなあ。近所も含めてまとめて買うみたいなことを

言ってましたけど、話は結局まとまらなかったようでその後連絡は来ませんでした。

今回もそういう類の業者さんかな?しつこいってところがそんな気がします。



しばらくいないと言ってるのに何回も来るので、この日まで出張でいないとはっきり

日にちも伝えたから、帰ってきたら対応してねと念押しされました。

知らない人の対応をするのが嫌な嫁ちゃんなので、ストレスになっているのでしょう。

この時点で相手の不動産屋さんとやらにイラっとしている私がいました。



出張から戻った後、すぐに札幌出張に向かい、戻ってきた翌日。私がWeb会議を

している時に不動産屋さんは現れました。ただでさえ前述のとおりあまり良い感情は

抱いていないところに、さらにWeb会議中という間の悪さ。嫁ちゃんとの約束も

あるので、会議中断して出ましたが、そんなに長い時間出られるわけではありません。

インターホン越しに出て、今会議中だからまた今度にしてくれとだけ言って一方的に

切ってしまいました。



嫁ちゃん的には、ちゃんと用事を聞いて今後来ないようにしてほしいという希望が

あったようで「あれじゃまた来るじゃないの」と不満そうな顔をされましたが・・・

こっちも忙しい時だったので、しょうがないじゃないですか・・・。



そしたら翌日、その会社さんから封書が届きました。中を見ると、隣地の建築に

携わっている不動産業者さんで、以前取り交わした覚書に従い建築時にブロック塀の

越境を解消したいとのこと。そのために相談したいという内容でした。



どうやら私が思っていたような話ではなかったようなので、ちょっと塩対応しすぎたなと

申し訳ない気持ちになりましたが、それだったら最初からお手紙入れておいてよー!

とも思った次第です。要件がわからない状態で、飛び込みの折り返しの電話やメールは

しないですよ・・・(汗)



ともあれ、要件がわかったので、この内容だったらメールで返事しておいた方がいいな、

と思っていたタイミングでまた不動産屋さんが登場。今度は会議中ではなかったので、

普通に出て話を聞きました。



工事費用は先方負担、強度など問題ないように処理する、要はちょっぴり出っ張っている

基礎に近い部分をサンダーで削るくらいの内容だ、という話でしたので、まあ問題は

特にないでしょうと判断。念のため、工事方法がわかる資料をメールで送っていただき

管理会社さんなど然るべき方に確認はして貰うこととしたい、という希望を述べて

受け入れていただきました。



仕事中だったので長時間話をするわけにはいかず、詳しいことは聞かなかったのですが、

施主さん誰で自宅として使うのかアパートにするのかくらいは聞いておけばよかった。

まあいいか。そのうちまた話す機会あるでしょう。



ということで、隣地の方ともよい関係を継続したいなと思う次第です。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月05日

共用部の高圧洗浄をするにも、電力への配慮が必要なのね・・・。

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安定の東京2棟目で不安定な事象が発生。清掃業者さん、管理会社さんあたりが

あたふたすることになってしまいました。対策練っておかないと。



持っていることを忘れるくらい何事も起こらない東京2棟目。いや、厳密にいえば

雨漏り問題は内在しているのですが、ひとまずは小康状態というか。表立って問題に

なってないというだけなのかもしれません。でも退去はないし、クレームもないです。

勿論滞納もありません。とてもありがたい物件です。



思えば、この物件も購入して9年が経過。もうすぐ10年になろうとしています。

立地が良いので売るつもりはありませんが、売ったらいいお金になるんだろうなあ。

この物件に関しては、たまにブツ上げ業者さんが「売りませんか」と自宅を突撃して

くることもあります。周りとまとめて一体で開発したいという意向を持ってきますが

今のところまとまった試しがありません。今後もまとまらないのだろうと思うので、

普通に持って普通に売るというルートになるのだろうと想像しています。



5部屋中2部屋が購入前からお住まいの方。1部屋は購入後の最初の募集で入居され

そこからずっとご利用になっている方です。残り2部屋も、回転は少なく安定してます。

安定しているって素晴らしい。



そんな安定物件なので、見に行く機会も自然と減ってしまいます。家からそんなに

遠いわけではないのですが、それでも他の物件と比べて少し遠いのです。お散歩の

ついでというわけにもいかない距離感。なので、どうしても異変を感じにくいです。



東京の物件は、いずれも共用部めいたものが極端に少ないので、札幌物件のように

定期清掃を入れたりはしていません。下手したら札幌物件の方が現地の状況を

こまめに掴んでいる説すらあるくらいです。

あ、東京8棟目だけは共用部清掃入れてます。庭が広いので。



何ヶ月か前のことですが、東京2棟目の近所を通りがかる用事があったので、

久しぶりにと現地を見てきました。特に問題はなし・・・と思ったのですが、

まじまじと見ると、床面の汚れが目立っています。購入後に外壁塗装や屋上防水を

していますが、もうそこからも7〜8年経ってますからねえ・・・。そりゃあ汚れも

目立って当然です。



床面に高圧洗浄をしたいなあ、ふとそう思いました。そりゃあ共用部が綺麗な物件と

汚い物件じゃ、綺麗な物件の方が印象は良いでしょう。何かが散乱したりという

汚さではないので致命的とは思いませんが、入居者様に向けて物件の状態が良いことを

PRできる効果もあることと思います。



管理会社さんに早速連絡して、高圧洗浄できる業者さんはいないかと相談。

あわせて、自前で清掃を依頼している業者さんにも、スポットで東京2棟目に入れないか

並行で聞いてみました。



その結果、一番安く対応してくれそうなのが東京8棟目の清掃をやっている業者さんで

確定したので、今回の作業を依頼することにしました。



作業の前に、管理会社さんに共用部の高圧洗浄に必要な電源や水が確保できるか確認。

外廊下、外階段、屋上あたりが今回のターゲットになりますので、外に出ている水道や

電源などの情報が必要になります。水道は屋上にあるのは知ってますが、電源は果たして

あるかしら?確認して貰ったところ、分電盤の下にあることがわかったので、作業は

可能そうでした。ただ、もしかしたら水道は3階のお部屋のメーターに繋がってる

可能性があると言うことでしたので、水道代などの問題がでたら補償しないとなあ。



そして作業当日の夕方。私はサラリーマンのお仕事をテレワークでやってました。

引落のお金を動かしておくかと、休憩がてらコンビニへ。おやつなど買っていたら

携帯がやたらとブルブル震えてます。なんだろうと見たら、清掃業者さんでした。

電話に出ると、高圧洗浄の作業中に急に電気が切れて作業が続けられなくなった、

ブレーカー落ちてるかもしれないが分電盤を開けられない、ということでした。



こいつは困りました。ひとまず、管理会社さんに連絡するしかなさそうです。

管理会社さんに連絡して状況報告。先方で対応を練っていただけることになりました。



分電盤の鍵がないから開けられないけど鍵を持ってないかと質問がありましたが、

私もコンビニから家に戻ったらサラリーマンのお仕事のメッセージがいくつも来てたので

こりゃ探してる暇はないぞと判断。管理会社さんにはあまり覚えがないけど探している

時間がないということを伝え、最悪鍵屋さんでも呼んでもらうしかないなと思案。

しかしもうサラリーマンの仕事に復帰しないとなので、あとは委ねることにしました。



その後しばらくして、管理会社さんと清掃業者さんの両方から「解決した」と連絡が。

どうやら契約アンペア数が少なすぎて、高圧洗浄をかけた際に東京電力が異常と検知し

リモートでロックをかけていたようです。なるほど・・・言われてみればアンペアは

経費削減のためにかなり下げていました。その弊害がこんな形で出るとは。

電力会社さんに電話して、リモートでロックを解除して貰い、無事に共用部に対する

電力供給は復活したということでした。



反省点

共用部の高圧洗浄をする際には、共用部のアンペア数に注意すること。

たぶんだけど、スマートメーターだなんだとなってる今であれば、共用部の電源も

リモートで一日だけアンペア数を変えるとかできるのではないかと予想します。

今度、電力会社さんに電話で聞いてみますかね。



いろんなことがありますねー、賃貸経営。また一つ賢くなれましたとさ。



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