2022年08月30日

東京2棟目、そろそろ対処療法じゃまずい気がしてきた。

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東京2棟目、入居中のお部屋の工事のご提案をいただいております。

これはそろそろ根本原因をつぶしにかからないとまずいかなあ・・・。



東京2棟目は購入してから10年が経過しました。立地がいいので私としては

ずっとキープしようと思っている物件です。入居者様も2部屋は購入時からずっと

継続入居されており、入れ替わりも比較的少なく大変ありがたたいです。



その2部屋のうちの1部屋なのですが・・・実はずーっと問題が発生しておりまして。

躯体のどこかから雨漏りしてるんですよ。これももう何年も問題にしているのですが

私が本腰をあげて対策に乗り出しておりません。



S造なので鉄骨にダメージがありそうで怖いのですが、やり直すとしたら全面的に

外壁塗装をやることになりそうですし、入居者様もクロスにカビが生えたのを定期的に

張り替えてくれるなら別にいいというスタンスなので、それに甘えて対処療法で

毎年壁紙を張り替えるだけで済ませております。



しかし今年はそれだけでは済まなさそうなので、いよいよ抜本対策を考えないと

まずいかなーという気もしてきました。



管理会社さんからの報告によると、今年は和室の壁のカビだけでなく床のレベルも

下がってきてしまっているということらしいのです。写真を見ると、確かにレベルが

下がっているように見えます。ここまでくると、ちょっとまずいよねえという感じ。



床のレベルの調整と壁紙の張り替えとなれば、20万円台クラスの見積になります。

これまで累計で直している金額もそこそこの金額になってきておりますし・・・。

やっぱここは抜本的な対策をしちゃわないとダメかなあという気がしてきました。



ひとまず、レベルの調整と壁紙の張り替えはゴーサインを出すことにしました。

長年お住まいになっていただいている入居者様ですので、今後も気持ちよく住んで

いただくための工事は必要だろうと思っています。



その上で、抜本対策も検討しなくてはなりません。とりあえず外壁塗装してしまうのが

一番いいのですが、塗装からまだ9年なので全面的にやるのも躊躇してしまいます。

かといって、やらなければ鉄骨の腐食が進みそうで怖いですし。ピンポイントで

漏水だけうまく対処する方法を考えられればいいんですけどね。



いつものリノベお願いしてる施工業者さんに、ピンポイントで安くやれる方法があるか

相談してみようっと。ないようなら外壁塗装2回目踏み切っちゃおうかなー。

どうせ一部に足場かけて100万単位のお金が出るなら、全面的に足場かけて

外壁塗装しちゃった方がいいような気もします。



で、もし外壁塗装までやるなら、融資も引きたいところですけど・・・

残念ながら私は今保証協会さんの枠が残っていないようなので、そこもどうしたものか。

メインバンクさんでプロパー融資でしれっとやってくれないかなーなんて妄想したり。



あるいは物件を売却してまとまった資金を作っておくか、といったところですね。

元々、東京14棟目のリノベ資金も売却で捻出しようとしていましたし。

2017年〜2018年に購入した物件が長期譲渡のタイミングを来年〜再来年で

迎えますので、こういった物件の中から一部売却を検討してもいいなと思いました。



何にしても、まずは相談からだな。うん。



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posted by ひろ* at 07:30 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月31日

東京2棟目のテナントさんのエアコンが効きが悪い模様。

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東京2棟目のテナントさん、更新してくださるということになりました。ありがたい!

エアコンの効きが悪いということなのでクリーニングを入れることにしました。



東京2棟目は2部屋のテナントと3部屋の居室の合計5室で構成される物件です。

小さな物件ですが、私が持つ東京の物件の中ではこれでも一番大きいです。

いかに都内物件は小さなものしか持っていないか、つまり自己資金が少なくて

大きな物件を買えないか、ということが如実に表れた結果ではないでしょうか(汗)



なので、たった5室の物件とはいえ、私の中では基幹物件ということになります。

・・・札幌にもっとでかいのあるやん、と言われたらその通りですが、東京都内の

物件という意味では一番でかい物件です。



この物件、とにかく出入りが少ないです。3階だけ何回か入れ替わっていますが、

2階の2部屋は購入してから一度も入れ替わったことがありません。

1階のテナント2つは入れ替わったことがありますが、いずれも1回だけです。

本当に安定している物件で、ありがたいです。



だいたいいつも、何も報告なしで更新料がひょいと振り込まれているパターンなので

送金明細を見て、ああ無事に更新していただけたのだな、ありがたい、と思ってます。

気に入って住み続けていただけていることに感謝します。



ところが・・・いつもなら何も連絡なしに更新されているところ、今回はちょっとだけ

様相が異なりました。管理会社さんから、テナントの方が更新してくださるという

メッセージがLINEで送られてきたのです。あれ?いつもそんなメッセージ来ないよね?

何かいつもと違うことが起きているということか・・・?



読み進めていくと、その理由がわかりました。どうやらエアコンの効きが悪いようで、

管理会社さんにその旨相談されたようです。こちらで設置したエアコンなので、

調子が悪いとあらばこちらで面倒を見るしかないんですよねえ。

しかも設置して結構時間経つから、多少ガタがきててもおかしくありません。

10年までは経過していないと思いますが、8年とか9年とかは経ってるはず。



管理会社さんからは、更新もしていただいたことだし、何かサービスしてもいいのでは、

ということでした。そりゃごもっともです。エアコンクリーニングなら3万以内で

できるのではないかということでしたので、それをお願いすることにしました。



今回更新いただけるお店はテイクアウト中心の飲食店さんです。いくらテイクアウトが

中心だとはいえ、エアコンがあまり効いてないお店にわざわざ足を運びたくはないと

思います。同じくらいの美味しさでエアコン効いてるお店があれば、そっちにお客様が

流れてしまうかもしれません。最終的に業績が悪くなり、退去につながったりしたら

それこそ一大事です。それを予防するためのエアコンクリーニングなら是非やるべき。



それに、入居者様からしてみたら、更新料を払っているのにこちらの要求の一つも

聞き入れてもらえず、大家は香辛料を丸々懐に入れるんかい、という感情的な部分の

しこりが残ってしまうかもしれません。これも得策ではありません。



もろもろ勘案すると、ここは更新料を使ってエアコンクリーニングするのが間違いなく

得策だろうと判断した次第です。



ということで、管理会社さんにはエアコンクリーニングの対応をお願いした次第です。

これで入居者様の心情もよくなり、エアコンの効きもよくなることを祈ります。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年04月08日

東京2棟目、大規模修繕するかしないかで悩み中。

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東京2棟目、先日管理会社さんと打ち合わせの中で少しだけ話題に挙がりました。

安定していますが、ここもそろそろ大規模修繕しちゃった方がいいのかもしれない。



保有物件の中でも最古参に近い東京2棟目。2012年購入組が継続して保有する中では

長期保有している物件で、東京1棟目、仙台1棟目、東京2棟目の順番で購入してます。



東京1棟目は新築だったので特に何もしていませんが、仙台1棟目と東京2棟目は

購入から数年以内に大規模修繕をしており、その後は安定した運営ができております。



今回話題にする東京2棟目は、2DKや2LDKのファミリー間取り3部屋と

テナント2部屋の合計5部屋という小さなマンションです。当時利回りは10%強で

今考えるとすごくいい条件でしたが、当時は札幌の高利回りに慣れすぎてしまい

これ本当に大丈夫なのかなと購入した後不安になったものでした。もちろんこれは杞憂で

実際のところは特に問題もなく、順調にキャッシュフローを積み上げてくれています。



先日、管理会社さんとランチミーティングをした時に、この東京2棟目の話題も

少しですが出ました。最近も安定して特に問題はないけど、共用部蛍光灯が切れて

交換に行かなければならないとか、先日入居者様からドアの調子が良くないということで

連絡があったのでそれを見に行かなくてはならないとか。軽い話ばかりでした。



先日テナントの入れ替わりがありましたが、今回のテナントさんはこの近所で倉庫を

いくつも借りており、お店も繁盛しているということ。賃料の支払に関しては問題は

ないと思う、というお話でした。いいですね、素晴らしい。倉庫ということで業態の

面白さはちょっと足りないですが、賃料が安定して支払われることの方が大事です。



退去予告もなく、大変平和ですということで安心した次第でした。



順調な運営の東京2棟目。しかし、この物件は1つだけ問題を抱えております。

何かというと・・・漏水です。



特定の1部屋の壁紙が2〜3年でカビが生えてくるという状況で、おそらく外壁から

水が漏れているのだろうと類推されます。直すには足場が必要になるとのことです。



これまでは、大規模修繕をしてまだそんなに時間がたってないのに、また足場を

かけるとかちょっと気持ち的に許せない、みたいな感情が邪魔をして、抜本対策に

入れておりませんでした。入居者様も、壁紙を張り替えてくれるならそれでいいと

おっしゃるので、それに甘えて壁紙を定期的に張り替えて済ませておりました。



でも、S造なので水が漏れるのは躯体へのダメージも気になります。本当はちゃんと

やらないといけないのはわかっていますが、どうも踏み切れずにおりました。



しかし、この物件も2012年に購入して2013年に大規模修繕をしているから

そろそろ9年経つわけですし・・・ちょっと周期的には早いかもしれないですけど、

そろそろ2回目の大規模修繕をやってしまってもいいのかも、などと思ったりも。

最近のいろいろなものが値上がりしていく現象で、大規模修繕もやらずに放置していると

値上がりします、みたいな流れになったら嫌だなという考えも頭をよぎりました。



管理会社さんと話をした後、何かの折にあちこちのリノベやってもらってる社長と

会話する機会があったので、外壁塗装ってどうなんだろう、値上がりしてるのかしら、

と聞いてみました。外壁塗装の値段はそこまで大きくは変わっていないようです。



大きく変わらないなら、今のうちにやっちゃった方がいいのかな・・・大規模修繕。

まだちょっと早いとは思うけど、やっとくことで雨漏りがなくなれば入居者様にとっても

いいだろうと思いますし。



今年もしくは来年、対応することも検討してみようかなと思います。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月03日

東京2棟目のテナントさんのお申込、家賃上げていただくことに。

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東京2棟目のテナントさんに関して、相場程度の家賃(ではないかと思われる)に

上げた形で契約いただくということで決着しました。



先日書いたテナントさんが2件お申込を入れてきた件の続報です。東京2棟目、

確かに立地は良いのですが、裏路地なのでテナントさんの誘致という点においては

あまり優位性はないだろうと思っておりました。管理会社さんも他の空室が多いという

ことを考慮し、あまり強気の家賃はいかがなものかという感じでしたので、下の上程度の

家賃で募集をかけたところ、速攻で2組も申込が入ってしまい、こりゃ安すぎたかと

別な意味で頭を抱えてしまった次第です。



その後、気の置けない友人の意見や、管理会社さんとの打ち合わせなどを経て、

やっぱりこの家賃で貸すのはちょっともったいなさ過ぎるという方向に思考が

向かい始めました。特に、好立地であるがゆえに、先々の建て替えなどの時に

家賃が安すぎるとテナントさんへの営業補償がかなり高額になるよという意見は

なるほどと思った次第です。保有前提だから安くても安定して家賃が入ればいいかと

いう発想もあったのですが、それだといざ建て替えの時に「ここは家賃が安いので

移転したくない」という心理が働き、営業補償の額が吊り上がるということも

可能性として考慮しなくてはならないのだな、と。まあ妄想の域を出ませんが。



家賃が安いと、その分長く入っていただける可能性は高くなりますが、東京2棟目の

エリアは今後も地域そのものの価値は向上していくような気がします。そう考えると、

やっぱり家賃はせmて相場くらいにしておきたいものです。



ただ、そうするに当たり、ちょっとだけ気になることも・・・。

申込を入れてくださった2件のうち、倉庫利用の法人さんは近所で営業をしている

お店でもあります。ご近所づきあいという観点で、そんな手前勝手な理由で一度出した

価格を変更し、申込を撤回させるのって果たしてどうなの?という点です。



私はこの物件に関してあまり運営にはタッチしておらず、管理会社さんが近隣との

お付き合い等含め面倒を見てくださっています。その管理会社さん的に、近所のお申込を

お断りして募集家賃を上げて再募集ってのは仁義を欠く行為と先方に感じられてしまうか

確認したところ、やっぱりそれは懸念されるかも・・・ということでした。



2つのお申込のうち、トリミングサロンに関してはこれから独立して店舗を作るという

お話で、倉庫利用に関しては業歴も長く、財務諸表を見ても問題は見受けられない、

という具合でした。以前、飲食店さんが入居されたことがありますが、事業計画が

今ひとつで操業して2年も経たずに閉店。家賃も滞納になり保証会社さんが代位弁済を

するところまで至っての退去となりました。あれを考えると、起業しますという人と

そうではない人が両方候補に出てくると、やっぱり既に起業している安定感のある方を

取りたくなるのが人情です。



ただ、倉庫って非常に面白みがないよねというのもあり・・・。どうせ貸すのであれば

私が通ってみたいと思える面白いテナントさんがいいなと思う気持ちもあります。

その辺の気持ちの揺らぎがかなりありました。



管理会社さんは当然ですが安定感のある倉庫推し。そしてそう明確には言いませんが、

倉庫で決めましょうよと思っているんだろうなあという雰囲気がひしひしと伝わって

きます。減ってきたとはいえ、他の物件にまだ空きがある状況で、これ以上いたずらに

空室期間を長くしたくないというのは当然でしょう。



管理会社さんともいろいろと相談した結果、家賃が安すぎたので上げたいのだが、

それでも申込をして貰えるかということをお申込いただいたところに聞いていただく、

ということになりました。



そして数日後。管理会社さんから、倉庫利用の法人さんが7000円までなら

家賃を上げても申込したいと言ってくださったと連絡がありました。管理会社さん的には

安定感のある倉庫利用の法人さんが相場程度まで家賃を上げることを許容したのだから

これで決めちゃいましょう、気が変わらないうちに契約したいです、という感じのことを

丁寧に仰っています。まあ確かにそうねー。倉庫利用ってのが、貸す側としてどうも

盛り上がらないというのはあるのですが、相場程度まで上げて借りていただけるとなると

お申込を断る理由はありません。損得だけで考えれば、充分良い話です。



ということで、OKすることにしました。これでいきましょう。

無事にお申込いただけたことに感謝しなくては。



東京物件の空室は、東京1棟目で1室、東京6棟目で1室、東京8棟目で1室

(退去予告)、東京12棟目で1室の合計4室になりました。

30部屋中4部屋の空室・・・まだ9割以上の稼働に到達していません。

そう考えると管理会社さんの判断が妥当だったなあ、と。

引き続き、稼働率向上を狙って頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月27日

あっという間に2件もの入居申込を受領し、かえって悩んでしまう・・・。

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東京2棟目のテナント、退去前ですがお申込受領しました。それも2件もです。

そのため、かえって「家賃安すぎた?」と悩み中です・・・。どうしよう。



東京2棟目。いつの間にかこの物件ももうすぐ保有10年を迎えます。早いなほんと。

初期はいろいろな試行錯誤がありましたが、今は何もなく落ち着いた物件です。

立地も良いし、間取りも2DKとか2LDKとかのファミリータイプ。テナントも

最初の頃は苦戦しましたが、今はこの地域自体のブランドが向上していることもあり

おしゃれな飲食店がテナントとして入ってくださったりもしています。



出入りが激しい物件を抱える私としては、東京2棟目の安定感は精神安定剤のように

安心感を与えてくれます。これからもこの物件はよほどのことがない限りホールドで

いこうと思っています。手間かからないですしね。



さて、そんな東京2棟目でもたまには入退去があります。購入した時にはテナントは

2件とも空いており、そのうちの1件に入ってくださった事務所さん。この事務所が

残念ながら退去ということになりました。退去の時期は1月末。代表の方のご高齢も

原因の一端になっているようです。



管理会社さんと相談して、退去前ですけど募集にかかることにしました。

家賃はもう1件のテナントの家賃にあわせてはどうか、というご提案をいただきましたが

私はもう一声いけるでしょということでそれよりちょっと高めの賃料でどうかという

逆提案をしてしまいました。管理会社さんとしては、一応そのくらいなら許容範囲かと

思う、ということで募集を開始した次第です。



そこから半月も建たずに、なんと2件も申込が入ってしまいました。

いやこれ、嬉しいけど絶対家賃設定安すぎたやつでしょー!



1件は近所で営業している法人さんが倉庫としてのお申込、もう1件はペットの

トリミングサロンを開業したい方からのお申込です。自分の物件のテナントさんとして

営業していたら面白いのはトリミングサロンですけど、安定を取るなら倉庫一択。

でもせっかく立地いいし、隣がおしゃれカフェみたいな感じのお店なのに、倉庫ってのも

ちょっと残念だよねと思ったりします。かといって、トリミングサロンはペットの

鳴き声がうるさかったり、隣の飲食店が衛生面で気にしたりしないかなというのも

気になります。



倉庫の申込に関しては、申込された法人さんの財務諸表が送られてきました。

特に問題ないというか、ちゃんと営業が続けられるだろうなという感じのBS、PLに

見えます。あまり腰を据えてじっくり見たわけじゃないですけど。



トリミングサロンに関しては、これから会社を辞めて開業するという形なので、

これまでの営業実績がありません。これは明らかな不安要素です。



やっぱり普通に安定重視であればトリミングサロンではなく倉庫だよねえ、これ。



ただ、それとは別次元で気になっていることがあります。こんな短期間でテナントが

2件もお申込が来るってことは、完全に家賃設定間違ってるよね?という点です。

この点について、管理会社さんはどう感じたかを聞いてみたところ・・・



・私が管理委託している物件全体で空室が多く、あまり空室期間を増やさない方が

 良いのではないかと考えた(ごもっとも・・・全空物件と半空物件があったし)

・コロナ禍が落ち着いているうちに早期決着させた方が良いのではないかと考えた

 (うん、これもごもっともです)



それ以外にも理由はありましたが、おおむねどの理由も「確かに・・・」と納得がいく

内容です。基本的に、コロナで市況が変わらないうちに決められる物件は決めた方が

いいんじゃないか、というのが根底の発想としてあるようでした。管理を預かる立場で

あれば、私だってそう考えるでしょう。ごもっともです。



ただ、今まで空室が多くてうんうん唸っていた東京6棟目と東京12棟目にもいよいよ

お申込が入りましたので、その意味では少しだけ余裕ができたと思います。

それに、さすがに半月経たずに2件のお申込は安すぎなので、家賃が安すぎたのだと

考えます。管理会社さんも、家賃が市況に対して妥当〜割安と考えられるレンジに

あるのだろうということはコメントされておりました。



ご入居いただくならトリミングサロンより倉庫、でも本当にこの申込を受けるのか、

それとも両方断って家賃を上げて再募集するという手も有力だと思います。

これはめちゃめちゃ悩む・・・。



管理会社さんは、退去は1月末なので再募集にするならそのように対応すると

言ってくださっております。悩ましいですね・・・。今日にでも管理会社さんに

お電話して、再募集の方向を検討する場合のリスクや、テナントさん断っても

角が立たない状況か(近所のテナントさんなので関係性の悪化がちょっと気になる)等

確認して最終判断しようと思います。今のところ家賃上げて再募集かなあ・・・。



まあでもこれ、嬉しい悩みですよね。申込が何年もなくて苦労した札幌9棟目とは

大違いです。ほんとありがたい。



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする