東京２棟目の隣地とブロック塀の越境解消に取り組む。

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東京２棟目、隣地に建物が建つようで、ブロック塀の越境解消に関する連絡が

先方から届きました。特に内容問題なさそうなので、そのまま進めて貰う予定です。



空室もなく、長期入居の方が多く、その観点ではとても優秀な東京２棟目。

立地も良いので今のところ売るつもりもなく、ずっとホールドの方向で考えています。

隣地が大通りに面しているので、もしその大通りに面した隣地を購入できるならば

容積率を考えると一気にでかい建物が建つという夢のある話もあります。

キープしておいて損はない案件、と私自身は考えております。



購入した時は１０年近く前でした。あの頃は「利回り１０％とか本当に大丈夫かな？」と

不安に思ったものでしたが、結果としては大丈夫すぎるくらいでした。むしろ今なら

もっと価格は高く利回りは低いだろうと思います。あの頃は不動産安かったよなあ。



古い建物なので、たまに漏水があったりしますが、そういうトラブルはどこの建物にも

つきものです。しょうがないでしょう。



孝行息子な東京２棟目ですが、ここ１〜２年の間に、隣地が更地になっておりました。

前述した広い道路に面している隣地ではないので、そこにロマンはないのですが・・・

何が建つのかは気になるところです。



以前少し書いた内容なのですが、この隣地の建物に関わっている不動産業者さんが

謄本をあげて自宅に突撃してきたことがありました。隣の建物を建てるにあたり、

こちらのブロック塀の越境解消をしたいというお話でした。費用負担は先方持ちと

いうことと聞いていたので、それであればこちらも特に異論はございません。



先日、その不動産業者さんからメールが届きました。具体的な建築内容が固まってきて

工事も始まるから、覚書に従って越境を解消する工事をさせてほしい、それに当たり

合意書に署名押印をお願いしたい、という内容でした。



特に問題はないはずですが、念のため認識があっているかを確認することにしました。

・工事費用は先方負担で良いのか

・工事した後ブロック塀はなくなるのか、それとも新しいものが作られるのか

・ちなみにどんな建物が建つのか

という２点について確認した次第です。最後の質問は興味本位で聞いてみました。



不動産業者さんからは翌日回答がありました。

費用負担についてはその通りで建物を建てる方が負担するとのこと。

工事内容については、あくまで「ブロック塀のタタキ部分のみの撤去」であり、

ブロック塀自体は壊さない、よって基本的には今と変わらずブロック塀は残る、

ということでした。正直、購入時に隣地と取り交わした覚書のことはきちんとは

覚えていなかったので、何が越境しているのかを正しく理解できておらず・・・。

今回の説明でその内容が理解できたので良かったです。



最後の質問に対しては、個人情報も含まれるのであまり細かくは言えないようです。

建物の配置図と立面図だけ送ってくださいました。どうやら普通の戸建が建つようです。

賃貸住宅とかではなさそうだということがわかっただけで充分です。



内容が分かったので、この内容で進めていただいてよいと返信をさせていただきました。

書類が届いたら署名押印して返送しようと思います。



こうして街は新陳代謝を繰り返すんだなあ、なんて思った今日この頃でした。



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共用部の契約アンペア数を短期で変えることはできないらしい。

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コストカットして共用部の基本契約を極限まで落としているのですが、一時的に

契約を変えるようなことはできないらしいです。がーん。



以前のブログで、共用部に高圧洗浄をしようとしたら、契約アンペア不足で途中で

進められなくなってしまった話を書きました。業者さんには無駄足を踏ませてしまい

大変申し訳ないことをしたと反省しております・・・。



この反省を活かして、今度は利用する日だけ基本契約を変更する、みたいなことが

できないかと思い、電力会社さんに確認してみました。リフォーム中のお部屋だと

リフォーム中だけ電気の契約をするとかが可能になっているので、それと同じ感覚で

共用部も必要な日だけ契約アンペア数を変更するという形にできないかと思ったのです。



次に東京２棟目に高圧洗浄をかけられる候補日を業者さんと調整して、それが近づいたら

電力会社さんに電話。この日だけ工事をしたいので契約を変更する形で、とお伝えした

ところ・・・



「大変申し訳ありませんが、そのような対応は致しかねます」



的な回答。え、マジで！？ちょっと面喰ってしまいました。



なにゆえにダメなのかをより詳しく聞くと、基本料金というのは長期に利用してもらう

ことを前提にした料金設定であり、短期で変更する想定はないとのことでした。

最低でも１年はその料金で利用してほしいということです。



各居室では、リフォームの時一瞬だけ契約するようなことができるのに、共用部も

リフォームの時一瞬だけ契約を変えることができないというのは辻褄があってないように

感じます。そう言ってみましたが、申し訳ありませんと言われるだけで融通を利かせた

対応はしてくれない模様。



余計なこと言わないで、アンペア変えてくださいって言って、作業終わったらもう一度

アンペア変えてくださいって言ってしまえばよかったのかなあ・・・。いやいや、

そういうのは逆の立場になった時やられたら困るだろうから良くない。



コールセンターの方にそれ以上言っても仕方ないので、じゃあアンペア変えるのは

止めますと言って電話を切りました。



正直、契約を変えたところでそこまで大きなコストアップにはなりませんから、

変えてしまえばよかったのかもしれません。自分の中で納得感がなかったから、

なんとなく突っ張ってしまった、という感じです。



さて、突っ張ったのはいいけど、じゃあどうするのよ？という話です。

管理会社さんに相談して、当日どこかのお部屋から電気を借りることはできないか

相談してみていただきたい、とお願いをしました。テナントさんの中に店舗が

ありますので、そこから借りるのが一番自然かなと思ったためです。

しかし管理会社さんは普通にお住まいの別の部屋からまず聞いてみるとのこと。

水道の絡みとかで管理会社さんには管理会社さんなりのロジックがあったようなので

お任せすることにしました。



第一候補になっている部屋から電気を借りて、清掃作業に支障がないかを事前に

清掃業者さんに確認。問題なさそうでしたので、管理会社さんにて電気を借りる交渉に

入っていただきました。そして管理会社さんが第一候補としていたお部屋で交渉成立。

ありがとうございます。



というわけで、本日改めて高圧洗浄を仕掛けてくることになりました。

共用部階段とかだいぶ汚れていたので、いい感じにきれいになると思います。

テナントリテンションになりますように。



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東京２棟目の隣地に何か建築されるってさ。

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東京２棟目の隣地が更地になっていたのは知っていたのですが、いよいよ何かが

建築されるようです。どんな建物が建つのか気になります。



東京２棟目は私が保有する物件の中で、おそらく最高の立地ではないかと思います。

商業地域ですぐ裏に大きな道路が走っており、手前の物件を買うことができたなら

かなり構想の物件が建つことは間違いありません。また、都心部にもかなり近い物件です。



駅力だけ言えば東京６棟目の方が強いですが、こちらは「再建築負荷」なのです。

東京２棟目は「再建築可能」なのも強みです。



東京１１棟目もターミナル駅が最寄駅なので駅力は強いと思いますが、こちらは

「既存不適格」です。東京２棟目は「既存不適格ではない」のも強みです。



あと、東京６棟目も東京１１棟目も規模が小さいです。それに対して、東京２棟目は

ファミリーと事務所で５部屋。この規模感の違いもあり、今のところ一番のお宝物件は

東京２棟目だろうと私は考えております。



入居者様の入れ替わりもほどんどなく、家賃滞納もなし。おしゃれな飲食店もあり、

なんなら退去があったら自分が移り住んでもいいと思うくらいの勢いの物件です。



・・・書いてて「これいい物件だなあ」としみじみ思いなおしました（笑）



２０１２年に購入したのですが、あの頃は物件も安かったです。

利回り１０％ちょっとでしたから。当時は「大丈夫かな、利回り１０％って・・・」と

不安になったのを覚えていますが、完全に杞憂でした。というか今売ったらかなり高く

売れるんじゃないかと思います。売りませんけど・・・。



こう考えると、いい時代に不動産投資を始めることができたのだなと感じます。

私自身はポンコツな部類ですが、ここまで何とかやってこれたのは周りの方の支援と

たまたま始めた時代が良かったというラッキーな事実があったからなのでしょう。

自分の力でなしえたことなんて、ろくにないのです。うぬぼれて良いような話は

これっぽっちもありません。幸運をかみしめながら、謙虚に生きていく所存です。



ここまで書いた通り、私の保有物件で一番価値が高いと思われる東京２棟目。

実は隣が昨年くらいに更地になっておりました。所有者のおばあさんが亡くなって、

お子様が建て替えるということを風の噂を聞いたので、その準備なのだろうな、と。

本当はこの時、私が動いていればよかったのかもしれませんが・・・。そこまで

気が回っていませんでした。



更地のことなんてすっかり忘れてしまった４月のある日。私はサラリーマンの仕事で

２週間の長期出張に出かけておりました。出張に行った数日後、嫁ちゃんから

「不動産屋さんがうちに何回もきてしつこい」「いないと言ってもまた来る」と

困った感じのメッセージを受信。なんだろう、過去に自宅までこの土地を売ってくれと

押しかけてきた不動産屋さんがいたなあ。近所も含めてまとめて買うみたいなことを

言ってましたけど、話は結局まとまらなかったようでその後連絡は来ませんでした。

今回もそういう類の業者さんかな？しつこいってところがそんな気がします。



しばらくいないと言ってるのに何回も来るので、この日まで出張でいないとはっきり

日にちも伝えたから、帰ってきたら対応してねと念押しされました。

知らない人の対応をするのが嫌な嫁ちゃんなので、ストレスになっているのでしょう。

この時点で相手の不動産屋さんとやらにイラっとしている私がいました。



出張から戻った後、すぐに札幌出張に向かい、戻ってきた翌日。私がＷｅｂ会議を

している時に不動産屋さんは現れました。ただでさえ前述のとおりあまり良い感情は

抱いていないところに、さらにＷｅｂ会議中という間の悪さ。嫁ちゃんとの約束も

あるので、会議中断して出ましたが、そんなに長い時間出られるわけではありません。

インターホン越しに出て、今会議中だからまた今度にしてくれとだけ言って一方的に

切ってしまいました。



嫁ちゃん的には、ちゃんと用事を聞いて今後来ないようにしてほしいという希望が

あったようで「あれじゃまた来るじゃないの」と不満そうな顔をされましたが・・・

こっちも忙しい時だったので、しょうがないじゃないですか・・・。



そしたら翌日、その会社さんから封書が届きました。中を見ると、隣地の建築に

携わっている不動産業者さんで、以前取り交わした覚書に従い建築時にブロック塀の

越境を解消したいとのこと。そのために相談したいという内容でした。



どうやら私が思っていたような話ではなかったようなので、ちょっと塩対応しすぎたなと

申し訳ない気持ちになりましたが、それだったら最初からお手紙入れておいてよー！

とも思った次第です。要件がわからない状態で、飛び込みの折り返しの電話やメールは

しないですよ・・・（汗）



ともあれ、要件がわかったので、この内容だったらメールで返事しておいた方がいいな、

と思っていたタイミングでまた不動産屋さんが登場。今度は会議中ではなかったので、

普通に出て話を聞きました。



工事費用は先方負担、強度など問題ないように処理する、要はちょっぴり出っ張っている

基礎に近い部分をサンダーで削るくらいの内容だ、という話でしたので、まあ問題は

特にないでしょうと判断。念のため、工事方法がわかる資料をメールで送っていただき

管理会社さんなど然るべき方に確認はして貰うこととしたい、という希望を述べて

受け入れていただきました。



仕事中だったので長時間話をするわけにはいかず、詳しいことは聞かなかったのですが、

施主さん誰で自宅として使うのかアパートにするのかくらいは聞いておけばよかった。

まあいいか。そのうちまた話す機会あるでしょう。



ということで、隣地の方ともよい関係を継続したいなと思う次第です。



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共用部の高圧洗浄をするにも、電力への配慮が必要なのね・・・。

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安定の東京２棟目で不安定な事象が発生。清掃業者さん、管理会社さんあたりが

あたふたすることになってしまいました。対策練っておかないと。



持っていることを忘れるくらい何事も起こらない東京２棟目。いや、厳密にいえば

雨漏り問題は内在しているのですが、ひとまずは小康状態というか。表立って問題に

なってないというだけなのかもしれません。でも退去はないし、クレームもないです。

勿論滞納もありません。とてもありがたい物件です。



思えば、この物件も購入して９年が経過。もうすぐ１０年になろうとしています。

立地が良いので売るつもりはありませんが、売ったらいいお金になるんだろうなあ。

この物件に関しては、たまにブツ上げ業者さんが「売りませんか」と自宅を突撃して

くることもあります。周りとまとめて一体で開発したいという意向を持ってきますが

今のところまとまった試しがありません。今後もまとまらないのだろうと思うので、

普通に持って普通に売るというルートになるのだろうと想像しています。



５部屋中２部屋が購入前からお住まいの方。１部屋は購入後の最初の募集で入居され

そこからずっとご利用になっている方です。残り２部屋も、回転は少なく安定してます。

安定しているって素晴らしい。



そんな安定物件なので、見に行く機会も自然と減ってしまいます。家からそんなに

遠いわけではないのですが、それでも他の物件と比べて少し遠いのです。お散歩の

ついでというわけにもいかない距離感。なので、どうしても異変を感じにくいです。



東京の物件は、いずれも共用部めいたものが極端に少ないので、札幌物件のように

定期清掃を入れたりはしていません。下手したら札幌物件の方が現地の状況を

こまめに掴んでいる説すらあるくらいです。

あ、東京８棟目だけは共用部清掃入れてます。庭が広いので。



何ヶ月か前のことですが、東京２棟目の近所を通りがかる用事があったので、

久しぶりにと現地を見てきました。特に問題はなし・・・と思ったのですが、

まじまじと見ると、床面の汚れが目立っています。購入後に外壁塗装や屋上防水を

していますが、もうそこからも７〜８年経ってますからねえ・・・。そりゃあ汚れも

目立って当然です。



床面に高圧洗浄をしたいなあ、ふとそう思いました。そりゃあ共用部が綺麗な物件と

汚い物件じゃ、綺麗な物件の方が印象は良いでしょう。何かが散乱したりという

汚さではないので致命的とは思いませんが、入居者様に向けて物件の状態が良いことを

ＰＲできる効果もあることと思います。



管理会社さんに早速連絡して、高圧洗浄できる業者さんはいないかと相談。

あわせて、自前で清掃を依頼している業者さんにも、スポットで東京２棟目に入れないか

並行で聞いてみました。



その結果、一番安く対応してくれそうなのが東京８棟目の清掃をやっている業者さんで

確定したので、今回の作業を依頼することにしました。



作業の前に、管理会社さんに共用部の高圧洗浄に必要な電源や水が確保できるか確認。

外廊下、外階段、屋上あたりが今回のターゲットになりますので、外に出ている水道や

電源などの情報が必要になります。水道は屋上にあるのは知ってますが、電源は果たして

あるかしら？確認して貰ったところ、分電盤の下にあることがわかったので、作業は

可能そうでした。ただ、もしかしたら水道は３階のお部屋のメーターに繋がってる

可能性があると言うことでしたので、水道代などの問題がでたら補償しないとなあ。



そして作業当日の夕方。私はサラリーマンのお仕事をテレワークでやってました。

引落のお金を動かしておくかと、休憩がてらコンビニへ。おやつなど買っていたら

携帯がやたらとブルブル震えてます。なんだろうと見たら、清掃業者さんでした。

電話に出ると、高圧洗浄の作業中に急に電気が切れて作業が続けられなくなった、

ブレーカー落ちてるかもしれないが分電盤を開けられない、ということでした。



こいつは困りました。ひとまず、管理会社さんに連絡するしかなさそうです。

管理会社さんに連絡して状況報告。先方で対応を練っていただけることになりました。



分電盤の鍵がないから開けられないけど鍵を持ってないかと質問がありましたが、

私もコンビニから家に戻ったらサラリーマンのお仕事のメッセージがいくつも来てたので

こりゃ探してる暇はないぞと判断。管理会社さんにはあまり覚えがないけど探している

時間がないということを伝え、最悪鍵屋さんでも呼んでもらうしかないなと思案。

しかしもうサラリーマンの仕事に復帰しないとなので、あとは委ねることにしました。



その後しばらくして、管理会社さんと清掃業者さんの両方から「解決した」と連絡が。

どうやら契約アンペア数が少なすぎて、高圧洗浄をかけた際に東京電力が異常と検知し

リモートでロックをかけていたようです。なるほど・・・言われてみればアンペアは

経費削減のためにかなり下げていました。その弊害がこんな形で出るとは。

電力会社さんに電話して、リモートでロックを解除して貰い、無事に共用部に対する

電力供給は復活したということでした。



反省点

共用部の高圧洗浄をする際には、共用部のアンペア数に注意すること。

たぶんだけど、スマートメーターだなんだとなってる今であれば、共用部の電源も

リモートで一日だけアンペア数を変えるとかできるのではないかと予想します。

今度、電力会社さんに電話で聞いてみますかね。



いろんなことがありますねー、賃貸経営。また一つ賢くなれましたとさ。



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飲食店がテナントとして入居すると火災保険が値上がりする。

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東京２棟目の火災保険の切替が必要であることを、先日の保険代理店さんとの

お打合せで把握しました。知らずに長いこと放置してしまった・・・反省。



保険代理店さんとの打ち合わせでは、色々なことを話しました。現状を整理した際に

あれもこれも抜けてるなあということがわかり、保険に関しても定期的に会話をして

バージョンアップを図らなくてはならない、と感じた次第です。



購入当初、東京２棟目は事務所２部屋と住居３部屋の合計５部屋でした。

事務所は多少リスクを感じていましたが、ファミリー間取りに魅力を感じて購入。

事務所も想定外の水道管分岐工事が発生して金銭的にきつい時もありましたが、

入居付は安定しており、購入時に３部屋のファミリー間取りにお住まいになっていた

入居者様のうち２組は未だすみ続けてくださっています。そして事務所も２戸のうち

１戸は購入後にリーシングに成功し、その後ずっと同じ法人さんが借りてくださって

おります。



もう片方の事務所なのですが、こっちは飲食店さんからの問い合わせがありまして、

特に問題ないだろうと判断してその飲食店さんにご入居いただきました。

その後、１年もたずに退去となり、その後今の飲食店さんが契約をしてくださいました。

盛業のようで、出ていくとかそういう話は一切ありません。元々テイクアウト主体の

業態なので、コロナの影響もなさそうです。



・・・というところで、勘の言い方なら気が付いたかもしれません。

当初購入した時は事務所の想定だったが、今はそこが飲食店になっている。

ここ、これが火災保険的には重要なポイントだったのです。



飲食店と事務所では保険会社さんが設定する火災保険の掛金が変わるんです。



恐らく、火器を使うか使わないかによるリスクの差がその価格差を産んでいると

思うのですが、代理店さん曰く、火災保険の変更をしておかないと、いざ事故が

発生した時にその事故が補償対象にならない可能性も出てしまう、と。

・・・こわっ！



ということで、保険料が高くなるのは辛いですが、保険の変更をすることにしました。



代理店さんからは、鉄骨に被覆がされている状態かを確認してください、という指示が。

鉄骨がそのままになっているか、鉄骨に対して被覆がされているかで、追加の保険料が

変わるそうなのです。なんかほんと色々細かいところで保険料って変わるものですね。

Ｈ構造、Ｔ構造、Ｍ構造の差だけじゃないってことです。



余談ですが、Ｍ構造だと火災保険は安くなるけど固定資産税が高くなる、Ｈ構造は逆。

うまくできてるものですね。



被覆の件は、管理会社さんが以前工事した時どうだったか確認。明確に写真では

残っていなかったですが、確か被覆だった気がするというコメントをいただきました。

当然、被覆がある方が保険料は安いので、私にとってもその記憶は好都合です。



ということで、保険代理店さんにその旨を報告。そして出てきた費用は・・・



その前にまず、元々の火災保険のおさらいからです。



当初、２６年融資で購入しており、保険もその年数でかけています。当時は長期の保険が

まだ可能な時代でした。今は１０年が限度だったっけ？

保険料が２６年一括で５４万くらいでした。Ｍ構造です。

ちなみにＴ構造だと１００万オーバーでした。恐ろしい・・・。



今回は、この保険料に追加される分の提示です。かつ、８年経過していますので、

１８年分の火災保険の費用と思っていただければと。



さぁ、飲食店が入ったことによる１８年分の追加の保険代はいくらかと言うと・・・

ズバリ１７万でした。１年につき１万弱の値上がりと言うことになります。

年単位でばらせば、まあこんなもんかな？という感じ。



ちなみに、ここに更に電気的機械的事故補償特約を追加すると・・・

保険料は３１万まで上がります。年間１．７万くらいの負担増ということです。



今みたいに１０年までしか契約期間を取れない時代だと、長期で割安になるという

考えがないため、上記よりももっと割高な費用が追加になるものと想像しますが、

このくらいの負担増になるというご参考になればと思います。

（物件の大きさが違えば保険料も変わりますから、割合で計算して参考にするが吉）



テナントが飲食店か事務所か。募集する際に飲食店をＯＫにするか。

そんなところを考える際に、火災保険と言う観点も追加してみた方がいいだろう、と

私自身は今回のことで思いました。気をつけようっと。



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