東京２棟目のテナントさんの入居準備が着々と進んでいます。

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東京２棟目のテナントさんが本格的に動き出しており、リフォーム内容の確認とか

看板に関するリクエストとかの話が出始めております。本格始動ですね、めでたい。



東京２棟目、割と家賃を上げて成約させることができました。あの辺の相場に詳しい

お友達には「もっと行けるでしょ」「こっちからキャンセルしてガーンと上げて

再募集してもいいでしょ」などと言われておりますが、性格的にそこまで非常に

徹しきれないのですよねー。なのでそのまま受け入れちゃいました。



今回ご入居いただく方は、物販のお店です。基本的にはネット通販で稼いでいるようで

ショールーム的な意味合いも込めての出店という話でした。将来的には店内で

飲食できるようにしたいというお話もされているようです。



そのお店単品で儲かるのが最高ですが、ネット通販のお店がショーケースとして

リアル店舗を持つという考えはすごくいいなと思いました。ネットとリアルを融合させて

相乗効果を狙っていく感じなのでしょうね。



入居申込当時、同時にもう１件別のお申込が入っていたので、そっちとどちらを

選ぶか迷ったのです。そこで、双方に質問をして、事業計画とか収益性の担保とか

どういう風に考えていますか、と問いかけました。その時、ちゃんと文書にして

計画として妥当性のある内容を記載してくれたのがこちらの店舗さんでした。

ちゃんとしてるからいいなと思ったものでした。そしてもう片方の申込の人は

気が変わったからと言い残してキャンセルしていきました・・・。



そんな経緯で決まった方なので、事業としては軌道に乗るんじゃないかなという

期待はしております。いいお客様に入っていただくのが安定した経営に必要ですから。

できることは支援したいという気持ちを持っています。共に成長しよう、みたいな。



６月から契約がスタートし、現場では工事も始まっているようです。

管理会社さん経由で、リフォームのプランが送られてきました。



庇を入口に追加し、扉も店舗らしいものに交換。手洗い、トイレの交換などが

元々ついてる備品に対しての変更になります。それ以外に間仕切りを追加したり

カウンターを作ったりといった造作工事が発生するということでした。



あまり良い言い方ではないので申し訳ないところもあるのですが・・・

自分でリフォーム代を出さなくていいとか最高すぎません！？（その言い方やめれ）



テナントさんをメインでやってる人ってレジに比べてリフォームまわりは恵まれてると

思います。だって原状回復って概念がないんですもん。スケルトンで渡してあげれば

あとは適当にうまいことやってくれる、という話です。レジものはこちらで内装を

整えなくてはならないですが、ビルものはそれがない。すごいことですね。

最近、札幌７棟目のリフォーム代が２ＬＤＫ築浅ゆえに広いので高いというところで

結構いっぱいお金が出て行ってますから、それを考えるとテナントものってありがたい。



リフォーム案に関しては特に問題ないということで進めてＯＫと回答しました。

良いテナントさんになって、町全体の雰囲気が更に良くなれば大家冥利に尽きます。



それから数日後。

管理会社さん経由で「マンションの館銘板がお店の看板と勘違いされそうだから

移動できないか」という相談を管理会社さんが入居者様から受けたそうです。

写真を見てみると、まあ確かにちょっと紛らわしい場所にあるかもしれない・・・。



管理会社さん判断で一度は断っているそうですが、移動する形の対応は検討することは

できるかと確認されました。再度相談された時にはそれなりの回答をしないと

行けなくなりかもしれないですから、それを確認しておくのは当然かと思います。



できれば看板はあまり動かしたくないんですよね。動かす費用の話も勿論ありますが

その場所に設置する前提で看板自体の仕様もそれに合わせてあるから、他の場所に

動かしにくいのです。



考えられるとしたら、館銘板を覆ってしまうとかかな・・・。

館銘板は大きなサイズのものと小さなサイズのものの２つが設置されているので

片方を覆い隠してももう片方があるから館名がわからなくなるということはありません。

それだったら館銘板を隠して店舗さんの視認性に影響を与えない形にするのが

いいんじゃないかな、と思ったのでした。



管理会社さんには、どうしてもという話があったら覆い隠す形の対応はできるから

どうしてもという声があれば相談してください、と伝えました。



こういう話が具体化しているということは、オープンの日程ももう決まっていると

見ていいのかしら。それだったら、胡蝶蘭くらい送っておかないと。

管理会社さんに、お花の手配をしたいので開店日とお店の名前を確認していただきたい、

とお願いをしました。開店初日にお花が全然ないのもさみしいですからねー。



お店がオープンになったら私も買物に行ってみようっと。楽しみです。



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東京２棟目の無料インターネット増速契約完了・・・？

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東京２棟目のインターネット無料の回線増速契約をしてまいりました。

先方のちょっとしたミスもあり、まだ正式に終わった状態ではありませんけど・・・。



東京２棟目のインターネットの速度が遅いという話がありました。

インターネット無料を提供する業者さんに調べて貰ったところ、そもそもの回線速度が

昔スタンダードだった速度で遅いのが原因ではないかとのこと。これに対して、

速度を５倍に増やす形で契約をし直すことをご提案いただきました。



費用の面で負担が発生するかと思いきや、負担はなしでいけるとのことでした。

ただし、契約は６年縛りになるとのこと。まあそのくらいはしょうがないでしょうね。

無料インターネットの切替って、結局新規導入と何ら変わらない費用感になるから

よほど問題がない限りは切り替えるメリットが見いだせないのですよ。

実際に東京８棟目で導入した無料インターネットの業者さんで、東京２棟目の

切替の見積を取ってみたこともあるのですが、新規導入と同じ費用になり既存設備は

流用不可ということでメリットなしでした。



なので、６年縛りであっても無料になるなら、そっちの方がいいねという結論です。

縛りでいいのでタダでやってください、ということでお願いしました。



ここまで話がまとまったので、契約のために営業さんとお会いしてきました。

契約は郵送でも対面でもＯＫという話でしたが、郵送はめんどくさがって処理を

先送りにしちゃいそうなので、対面の方が話が早かろうと。



ということで、自宅最寄駅の喫茶店に来ていただきました。営業さんは若い女性。

インターネット無料の契約書の説明を受け、署名押印して儀式はつつがなく終了。

その後少し雑談してましたが、新卒で小売店に入り接客業をして、転職して営業の

仕事をするようになったそうです。人と話すのが好きでこういう仕事を選んでると

いうことでした。お話好きな営業さんのようで、かつこのまま直帰する時間だったようで

だらだらと長話をしちゃいました。１時間以上雑談してた気がします。

私も話すのが好きなタイプなので、楽しくお話をさせていただき満足でした。



あとは工事日程が決まるのを待つばかり・・・と思いきや・・・



その営業さんからメールが届きました。日程の件だろうと思ってメールを開くと

そこに書いてあった内容は「ご契約書の記載に一部誤りがございました」と。

なんと、月額の金額の記述を間違えていたそうです。気づかない私も私ですが、

大事なところ間違えるそちらもそちらですねー（笑）



訂正の契約書を郵送でやり取りするということになりました。しかしこのやり取りが

タイミング悪く札幌にいるときに行われたので、実際の対応は帰京後ということに。

ということで、本日今このブログを書きながらせっせと押印をしております。



人間ミスはつきものですし、こういうことがあるのもしょうがないでしょうねー。

とりあえず、早いところインターネットの速度を改善して入居者様が快適にご利用を

いただけるようになることに期待しております。



東京２棟目はここ数年のうちに２度目の大規模修繕も必要になるでしょうから、

またお金が出ていくだろうなあと思っています。その時までに自己資金を貯めなくちゃ。

いや、貯めるより適当な物件を売る方が先かも？高い値段で出してる東京３棟目の価格を

ちょっと下げるとか、一応売りに出している富山１棟目が売れるのに期待するとか。

富山１棟目は引合があるけど融資がネックでなかなか決まらないと仲介している

業者さんが仰っておりました。果たしてどうなることやら。



足元の顧客満足度をしっかりと高めつつ、次の５年をどう過ごすかを計画立てて

考えていきたいと思います。



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東京２棟目の無料インターネットの回線速度問題。

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東京２棟目の無料インターネットが遅いという連絡が複数の入居者様からありました。

契約したのが１０年近く前なので契約してる回線速度自体が遅いということみたいです。



東京２棟目は昔から持ってるということもあり、当時の自分が興味を持って試してみたい

ことなんかを実験的にやったりしていた記憶があります。例えば今回のテーマである

無料インターネットもその一つです。空室対策として無料インターネットを導入して

おりますが、確か全賃フェアでそんなブースを見つけてどんなもんかなーと興味を持ち

試しに入れてみた、みたいな感じでした。



過去のブログを検索してみましたが、どうやら東京２棟目に無料インターネットを

導入したのは２０１２年１２月のようです。１０年以上経過してるってことですね。

となると、東京２棟目を購入して半年くらいかー。あの年は東京１棟目、東京２棟目、

仙台１棟目を立て続けに購入できたんだったなあ。懐かしい。札幌以外の地域に

初めて進出、しかも２箇所もできて、かつ今もその３棟全部保有しているという。

特に仙台法人にとっては創業の年にもなりました。



入居者様から遅いと連絡を受けたと管理会社さんから聞いた時、真っ先に頭の中に

可能性としてよぎったのは、やっぱり回線速度でした。結構年数経ってるし、

当時の契約速度なんて覚えてないし・・・。でもあまり早くはないだろうなあ。

うーん、もし単純に回線速度の問題となってしまった場合、増速させるのにきっと

お金かかるんだろうな・・・ランニングコスト増えるのは避けたいなあ。



とはいえ、もしかしたら回線速度の問題以外・・・機器の故障だったりどこかの部屋が

過剰に使ってる立ったりする可能性もなくはないです。まずは無料インターネットを

提供していただいている業者さんへの問い合わせが先決ですね。



ということで、業者さんへの問い合わせをホームページのフォームから実施。

もはや１０年前の話だと誰に電話していいかもわからないですしね・・・。

当時の営業さんがまだ会社にいるとも思えないし、仮にいたとしても既に別部署に

異動になっている可能性が高いです。



翌日、見知らぬ電話から着信あり。仕事中だったので出なかったのですが、留守電が

入っていたので後で聞くと、インターネットの業者さんでした。状況をお伝えして

調査をしていただくことに。



しばらくしてから再度お電話があり、特に異常なトラフィックが発生しているわけでも

ないし、機器の故障みたいな話も出ていないということでした。となると・・・

残念ですが回線の問題ということになりそうです。



「そこでご提案なのですが・・・」と営業さんの言葉は続きます。ほら来たぞ。

提案だ、きっとお金かかるやつだ。いくらまでなら許容しよう・・・。頭痛い。



しかし提案は思ったよりは優しい内容でした。

・２００Ｍｂｐｓのプランを１Ｇｂｐｓのプランに変更する

・プラン変更にはルーター等の機器の交換が必要になる

・機器の買取なら１２万ちょっと、ただし６年縛りでいいなら機器は無償提供



お、無償提供のプランがあるのですね。それはいいかも。

６年縛りがあると言われても、別に縛られるのはもうやむを得ないかなと思っています。

今更別の回線業者さんに切り替えるつもりもありません。



実際のところ、少し前に別の無料インターネットの業者さんに相談して見積を貰おうと

したのですが、他社さんが引いた機械は使えないから結局新規に自前で機器の準備を

しなくてはならず、新規導入と変わらない費用がかかるということでした。

うーん、それだったら無理に切替しなくてもいいよね・・・と思ったものでした。



それを思い起こせば、縛りがあることくらいは別にいいんじゃない？と思います。

どっちみち、現実的には切替はメリットがさほどないということになりますから。

よほどサポートがずさんとかだったら別ですけど。



ということで、６年縛りプランでいいので無償でお願いしますと回答しました。

これで回線速度問題は解決できるはず。あとはいつ対応が終わるか、ですねー。



本日、家の近くの喫茶店まで営業さんに来ていただき、契約を締結します。

工事のタイミングがいつになるか、工事の際に入居者様の立ち合いは必要になるか、

といったところを今日は確認しないといけないなと思っています。

まあでもそのくらいですね、気を付けないとと思うことは。

きっとつつがなく終わることでしょう。



賃貸経営はもぐらたたきなので、どうせ今後もいろいろ出てくるのだと思います。

淡々と１つずつ解決して、入居者様も私も関わる業者様も、そして世間も良いという

状態が作れればいいなと思っております。



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東京２棟目の前面道路の街灯に関して、町内会より倒れそうだから直すように

依頼がありましたが、管理会社さんにて打ち返してくださいました。



東京２棟目。購入してから１０年以上が経過します。その間ずっと稼働率も高く

家賃を稼ぎ続けてくれた優良物件です。立地もいいし、駅からも近い。裏路地なのが

難点ですが、ここ１０年で街の価値がぐっと向上しており、裏路地であることも

デメリットではなくなってきました。正直こんなに化けると思ってなかったので

びっくりですが、街の価値向上に伴う家賃相場の上昇もあり、今は購入時よりも

利回りが高くなっております。ほんとに化けたなあ、東京２棟目。



テナント貸ししているスペースは２箇所あります。１箇所は事務所→倉庫→物販と

移り変わっており、当初家賃より１．５倍以上になっています。もう片方については

飲食→テイクアウトできる飲食と移り変わっておりますが、こちらは当初家賃のままで

値上げはできておりません。昨今の物価高もあるので、家賃もセットで上げてほしいと

相談したらＯＫしてくれるのかなあ。うーん、管理会社さんに一度聞いてみるかなー？



今後も東京２棟目は保有する目算ですが、もし本当にお金に困ったら手放すことで

キャッシュを手元に落としてくれるのも間違いないと考えます。この物件に関しては

一般的なＤＭではなく明らかに地上げを狙ったＤＭが届きますからね。利回り水準も

購入時より低下して家賃は上がっているとなれば、売却時の利益も当然上がっていると

考えるのは必然でしょう。



でも、ここは手放さずにキープし、本気の地上げが来た時に等価交換という妄想も

捨てがたいんですよねえ。老後狭小３階建が辛くなったらマンションに引っ越したいと

考えるかもしれないし。東京２棟目の立地なら引越先として申し分ありません。



不動産を持つと妄想力が鍛えられることを今まさに実感しております（笑）



妄想してばかりいないで、地に足をつけて今やるべきことをやらないといかんって？

まあそれもごもっともです。では、最近ちょっとあった街灯に関する話でも。



東京２棟目の前は私道です。持分はありますので公道と同様な扱いになります。

持分があるということは完全ではないとはいえ私の土地という見方もできます。

でも基本的にはその道路に接道している持分を持っている人みんなの土地です。



この道路に街灯が設置されています。あまり気にしたことはなかったのですが、

だいぶ前から設置されていて少しぐらつきがあるらしいです。



今回、隣地の方から管理会社さんに、街灯がぐらついているから直してほしいと

依頼があった、という連絡をいただきました。えー、それうちでやることなのかー？



管理会社さんがひとまず現場に行って話を聞いてきてくれました。

まず事実としては、私の敷地の外に街灯があるため、うちの所有物ではないということ。

そして、隣地の方は直接的にうちに直してとは言ってないこと。

次に感想や推測ですが、管理会社さんとしては隣地の方からうちで直してほしいという

ニュアンスを受けたそうです。事実として、境界杭の外側にあるのですが、それでも

うちの敷地にあるものかもしれないから・・・と先方はおっしゃっていたとのこと。

管理会社さんの所感としては、共有敷地のものということになると費用負担が持分を

持っている人全員に発生するので、うちの敷地にあるからうちで直してという方向に

押し付けたいのではないか、という印象を持ったそうです。



どうも先に隣地の方がパン屋さんにも街灯の話をしていたようで、その内容も含めて

時系列に整理すると、以下のような状態なのかなと想像します。

�@隣地の方が街灯が倒れそうなのが気になりはじめた

�A行政に問い合わせたら私道なので行政では対応できないと言われた

�Bうちの物件の敷地にあるのではないかと考えパン屋さんに問い合わせた

�Cパン屋さんから管理会社さんに相談があり、管理会社さんが動き始めた



事実想像と感想から次の手を考えるに、まずこの街灯の所有者が誰なのかを行政に

問い合わせてはっきりさせることが必要ではないかと思いました。

境界杭を根拠にうちのものじゃないと突っぱねることもできますが、それだと

隣地の方が感情として収まらないだろうと思います。テナントさんのご商売に

影響してもいけませんし、将来地上げされるルートを遺すなら隣地とは仲良くしておくに

越したことはありません。少なくとも関係悪化は避けたいところです。

なので、行政に問い合わせて街灯の更新をする正しい手順を把握することが必要だろう、

と考えた次第です。



ということで、管理会社さんにはお手数をおかけしてしまうのですが、所有者が

誰なのかを明確にするために行政に問い合わせをしていただきました。



そして管理会社さんが行政に確認した結果、この街灯は町会の持ち物だということが

はっきりしたそうです。まあそりゃそうですよねー。明らかに境界杭の外にあったし。

そして区役所として直接対応はできないものの、助成制度を設けているので書類等を

提出すれば対応してくださるのだそうです。



所有者ではない私がその書類を申請するわけにはいきませんので、やはり町会に

相談していただく必要がありそうです。私としてはできることは町会の方から

ご相談いただいた時に書類提出などで協力することくらいしかできません。



ということで、管理会社さんから隣地の方にそのようにお伝えいただきました。

隣地の方から町会に対して議題に挙げるということになった、とのことでした。



直接隣地の方とお話をした管理会社さんの感想としては、やっぱりうちに面倒ごとを

押し付けたかったのではないか・・・という印象が残ったそうです。

ま、仮にそうだったとしても、それは仕方ないでしょうね。私だって面倒ごとはできれば

誰かに押し付けたいって考えちゃいますから。



うちとしても、街灯が倒れたら直接被害を受けるのはうちの物件である可能性が高いので

できれば直したいと思いますけど、いかんせん所有者が私ではない以上、勝手なことは

できないですからね・・・。



町会でうまく話が運んでいくことに期待したいと思います。



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東京２棟目の細かい連絡が２点ほどありました。入居予定のテナントさんの決算書が

届いたことと、入居者様から鍵の不調を訴えられたことです。



東京２棟目は出入りが少なく安定した良い入居者様が多く手間もかからないし

賃料水準も高い、しかも立地もいいので空いても割とすぐ決まるというところから

とても良い物件だと認定しております。安心して見ていられるし、安定した収入を

もたらしてくれるので素晴らしいです。



立地の良さを示す証拠として、この物件は地上げの話がよく届きます。

謄本を見てＤＭが送られてくることが他物件と比較して頻繁にあります。

しかもたぶん、絨毯爆撃のようなＤＭではなく、ピンポイントでこの物件とその周辺に

絞ったであろう書き方のＤＭです。実際に家まで営業マンが乗り込んできたことも

何回かあります。ただ、隣の割と大きな古い建物が首を縦に振らないようで、

この手の話が成立した試しはありません。



隣が売却の意向を示すなら、うちも高値で売却して利益を確保してしまいたいなあと

思ったりはします。あるいは等価交換でファミリー間取りの区分を貰ってそこを

自宅にするというのもいいですね。無借金で老後の住まいゲットです。

できれば２〜３戸貰って売却したり賃貸したりしたいところ。妄想は加速します。

ま、あくまで妄想でしかありませんけどね。



妄想が膨らむ東京２棟目ですが、今は賃貸経営をきちんとやらないといけません。

妄想するだけできちんと運営できるならいいんですけど、そうもいかないですから。



本題に移りましょう。

冒頭に記載しました通り、管理会社さんから２点ほどの連絡がありました。



まず１件目は、今度ご入居されるテナントさんの財務諸表が送られてきたという話です。

私が頼んだわけではないので、管理会社さんが依頼したか、入居者様が自発的に

送ってきたかのいずれかだと思います。



直近の決算期の財務諸表が送られてきたのですが、内容的には赤字ということでした。

販管費が大きくなっており赤字決算という形になっておりました。

育児が理由で今ある店舗での営業日数を減らしていたのが赤字になった理由だそうです。



赤字と聞くと構えてしまいますが、内訳をみれば役員報酬と減価償却を抜いたら

普通に黒字の水準です。営業日数が増えればカバーできそうな気はしました。

借入もない商売なので、資金繰りが行き詰まる要素は在庫が積みあがってきた時に

仕入の費用を支払えなくなるパターンくらいだと思いますが、そんな雰囲気は

読み取れなかったので大丈夫ではないかなと思っております。



万が一ダメだったとしても、店内を奇麗に改装いただいた上で退去してくださるなら

こちらにとって悪い話ではないですしね・・・。今募集したらもっと家賃を上げることが

できそうだという目論見もありますので、最悪のことがあっても対処はできるだろうと

考えております。



ということで、赤字の決算書を見たからといって何かが変わるということにはならず、

このまま普通にご入居いただく想定でいいと判断しました。



もう１つは、既存入居者様より玄関の鍵が回らなくなることがあるという連絡が

あったので、現地に行って調査の上で調整、調整だけでうまくいかない場合は

鍵の交換をする、仮に鍵交換となった場合も３万弱くらいの費用で済みそうだ、

という内容でした。



これも特に問題はない話だなと思います。平成初期築なので、いろいろなものが

ガタがくる頃合いだろうと思います。多少の修繕の発生は仕方ありません。

あとはいかに迅速に対応できるかという点だけ。



管理会社さんがこの辺きちんと拾って対処してくれるので大変助かっています。

ありがたや〜。



ということで、特に問題がある話ではありませんでした。

こういうのをきちんと堅実に対応してくださる管理会社さんに感謝です。



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