2023年03月10日

東京2棟目のテナントさん決まりました!

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東京2棟目、テナント決まりました!物販を行う店舗さんにご入居いただきます。

隣のテナントさんとの親和性も高い業態なので、期待しております。



先日、入居申込を2件もいただいてしまったということを書いた東京2棟目。

今回もまだ家賃が安め水準だったようで、一般から申込が2件一気に届くわ、

お願いしていた友人の業者さんからも何件かご提案をいただいてしまうわで、

色々な意味で私の見込みが甘かったなあと反省することしきりです。



家賃がもうちょっと取れるということがわかっていれば、そもそももう少し高めの

家賃設定で出したかったです。これは私のリサーチが甘かったというか、リサーチせず

管理会社さんと「前回より1.5万くらい高めで出しましょう〜」で終わらせていた

ことによる損失と考えます。ちゃんと市場調査やヒアリングをしておけばよかったです。

あのエリアで賃貸仲介の相場に詳しい人だって、周りを見回せばいたのだから。



あとは、お友達の業者さんにお願いしたタイミングで管理会社さんに反響の確認を

しておくべきでした。反響がぼちぼち届いていたということを把握していれば、

声をかける際にも足が早そうだということを伝えておけたはず。話がしっかりと

まとまるまで練ってから持ってきていただいた結果、既に申込があって受けられない、

みたいな申し訳ない展開があったり、話の行き違いで申込不可のタイミングなのに

申込とか内見とかの問い合わせをさせてしまったり。私が動いたせいで混乱させて

しまった側面があるのが否めません。反省して今後の動き方を変えるようにしなくては。



いろいろと反省したので、次からはもうちょっと慎重に動くように心がけます。

ご迷惑をおかけした関係各位におかれましては慎んでお詫び申し上げます。



さて、迷いまくっていたテナントさん2件のお申込なのですが、私が懸念している点を

ヒアリングさせていただくことにしたわけですが・・・



今回お申込をいただいているのは、小売と工房を兼ねた店舗さんと食品小売の店舗さん。



管理会社さん経由でヒアリングをさせていただきましたところ、食品小売のお店は

すぐに返信をいただくことができました。ちゃんとした文書で私が感じている

リスク事項に対する対策を記述してあり、その内容もホームページ等で確認できる

情報と整合している内容でした。真面目に考えて経営をされているような印象を

持ちましたので、私としてはポイントアップです。



それから数日経過しましたが、小売と工房の店舗さんからは返事がありません。

そういえばどうしたかな〜とか思ってた矢先に、管理会社さんからLINEが。

小売と工房のお客様が店舗異動計画自体を見直すとのことでキャンセルになったと

いうことでした。



申込いただいた店舗さんのTwitterとか見てたのですが、業績好調で今の工房が

数年で手狭になった、という投稿もありまして。今ご入居されても数年後に退去に

なってしまうのであれば、あまり具合は良くないなと思っていたのでした。

勢いで行動するタイプなのかもしれないですね。



ともあれ、食品小売のテナントさんの印象が向上したタイミングでしたので、

これはそういう運命だったのだろうと判断。こちらので進めることとしました。

優柔不断な私なので、こうして外的要因で決めて貰えたのはかえって良かったかも。

複数の選択肢から一つ選ぶみたいなパターンだと、最善の一手を選べなかったら

どうしようと悩んでしまい、意外と決められないんですよねえ。



何にしても、これで東京2棟目は退去前に満室返り咲きできたので良かったです。

管理会社さん、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:48 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月04日

東京2棟目に入居申込をいただき悩みまくる。

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東京2棟目にお申込が入りました!しかも2件です。また家賃安すぎたのか!?

両方とも素敵なテナントさんなので決めきれずに悩んでおります。どうしよう〜。



東京2棟目は4月末で空室になります。それまではお家賃いただけるので安心ですが

その後は空室になるので募集をしなくてはなりません。テナントなのが救いですね。

住居だと「内見できないと・・・」と言われがちですが、テナントの場合はどっちみち

借主さんが内装をすることになるので、その辺あまり気にされない傾向があります。



管理会社さんから伝え聞こえてくる話を聞いている限り、問い合わせは比較的

校長に推移しているように感じます。前回の募集の時は1ヶ月も経たずに2件の

お申込が入ってしまったので、これは賃料設定安すぎたと判断。申込をしてくださった

テナントの片方に少し賃料上げさせてほしいとお願いをして借りていただきました。



そんながめつい交渉をしたせいなのか(?)、わずか1年でこの時お申込をいただいた

テナントさんが退去されてしまうことに。近所で商売を営んでいる方でしたし、

近隣のビルにいくつか倉庫を借りている方だったので、長く済んでくださるかなと

期待していたのですが・・・無念の退去となりました。



まあ先ほど書いた通り、退去までもう少し時間があります。4月末までに次が決まれば

問題はないわけですから・・・。そして次はもっと家賃を上げようと心に誓いました。

そして何回か書いた通り、家賃も1.5万以上アップさせて臨みました。



今回は強気の家賃(と自分では思っている)なので、不動産あkネイのお友達にも

声をかけてお客様になってくれそうな方がいたら是非声かけてくださいとお伝えする

活動もしております。しかしこの活動があまり意味がなかったというか、その前に

またまた2件も普通にお申込が入ってしまったので、かえって混乱させるだけに

なってしまったというか・・・(汗)



そう、さらっと書きましたが、お申込が2件も入ったのです。1ヶ月も経たずに。

いやさー、これちょっとまた家賃安すぎたの!?でも前より家賃上げてますよ?

前の前の人に貸してた家賃から比べたら4万以上家賃上がってるんですよ。

購入当初の想定賃料から考えるとかなり高い水準になっています。それでも瞬殺と

言っていいレベルで決まってしまうとは・・・。



この物件、私が持っている物件の中ではかなり立地のいい物件に属します。

当時これを利回り10%で取得したのですが、10%で本当に大丈夫かな・・・と

すごく不安でした。しかし今となってはめちゃめちゃお得だったなという感じです。

それだけ不動産自体の値上がりがあったのと、エリア自体の価値がが伸びているという

ところの相乗効果なのだろうなと思っています。



ということで、もっと家賃上げられたのかもと思ったりもしましたが、今回のお申込は

なんか楽しそうな感じなので、どちらかで決めてしまおうと思います。



あまり細かいことは言えませんが、両方とも小売系の商売となります。

片方は小売をしつつ工房としても使うという方、もう片方は当面は小売だけど

先々飲食業態もやるかもしれないという方です。



正直、どちらにも良さがあり、片方に決めてくれなんて言えないだろうーって感じの

面白そうなご商売をされている方です。テナントもう1戸あればいいのに・・・

なんて思ってしまいます。勿論そんなことはできませんけど・・・。



悩ましいですが、いつまでも悩んで決められないってわけにもいきません。

どちらかに決めなくてはなりませんから、そのために情報を集めることに。

管理会社さんの助言もあり、決めきれないなら気になるところをヒアリングすることに

決めました。聞きたいことをいくつか書き出して、管理会社んに託しました。



個人の趣味で言えば小売兼工房なんですけど、物件価値向上や既存テナントさんとの

相乗効果を考えるなら小売兼飲食の方なんですよねえ。悩ましい。

とはいえ嬉しい悩みであることには間違いないので、楽しく悩んでみようと思います。



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2023年02月25日

東京2棟目のテナントは案外あっさり決まりそう?

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先日ヒアリングしてわかったのですが、東京2棟目のテナント区画、意外と反響が

あるようです。どうせなら面白いお店が入ってくれればいいな。



稼働率が90%前半に回復し、目指せ95%と勢いを増す昨今。退去予告もそれなりに

貰っているのですが、入居申込の方が上回っているので差し引きすれば勝ち越しです。



退去予告のものも含め、残っている空室は、札幌8棟目2室、札幌9棟目1室、

東京1棟目1室、東京2棟目1室、東京10棟目1室、仙台1棟目1室、富山1棟目1室

という状態。一時期よりかなり減っています。



この中で、東京2棟目と東京10棟目がテナントの空きなので、他とは少し異なる

募集の方法や賃貸需要になっているのではないかと推察します。



東京10棟目は札幌の築浅ワンルームとさして変わらないくらいの賃料なので、

まあ誤差の範囲ということでいいのですが、東京2棟目は私の保有物件の中では

高額家賃に属する物件ですので、あまり悠長に放置しておくわけにはいきません。



とはいえ、この物件は購入時に比べて近隣のブランド力が出てきているので、

家賃はむしろ上昇傾向にあります。最初に貸した法人さんが出た後、それより少しだけ

高い家賃で募集したら、2件の申込がいきなり入ってしまい、安すぎたようだと

気が付きました。ご入居いただく方と交渉をしてもらい、家賃をある程度引き上げて

ご入居いただいたのですが、まだもう少し行けたかな・・・と思っておりました。



今回、その法人さんが短期で退去されることになったので、更に思いきって家賃を

1万円以上増額して募集を開始しました。今度こそ強気の家賃と言えるかなー?



先日ブログに稼働率の集計を書いておりましたが、その時に思いついたのです。

やっぱ家賃設定が高めになってると思うので、仲良くしている人で面白そうな

お客様やお友達を抱えている人がいれば、その方にもこんな物件あるからよければ

紹介してくださいとお願いしてみよう、と。



早速、数人に声をかけてハマりそうな人がいたら声かけてくださいとお願いをしました。

東京2棟目のエリアに土地勘があったり商売をしていた李する人ばかりです。

どうせならお友達やその先のお友達がハッピーになってくれた方がいいですしね。



声をかけた方から、マイソクくださいとお願いされたので、管理会社さんにマイソクを

お願いした時のことでした。私は社長にお願いをしたのですが、管理担当の方と

別件でやり取りをする中で「東京2棟目も既に何件か反響が入ってます」という

報告を受けたのです。店舗業態の問い合わせが多いようで、上階の入居者様に対して

ご迷惑がかからないような業態を選んで入居していただく予定だとのことでした。



家賃、まだ安かったのかな・・・(汗)

既に購入した時に設定した家賃の1.5倍くらいになってるんですけど・・・。

エリアのブランド価値向上に伴う好循環なんだろうな、これ。

あとはもう1件のテナントさんが盛業で回遊する人も増えてるような気がします。



そうこうしているうちに、ご紹介をお願いしたお友達の経営者の方から、具体的に

紹介できそうなお客様がいるからマイソクを早めにくださいと連絡をいただきました。

おおー、マジかー。次の募集は更にもう一息家賃上げられそうだな・・・。



この調子であれば、東京2棟目はさほど心配しなくても決まりそうな気がします。

力を入れる物件は別の物件に設定した方がよさそうですね。

楽しいテナントさんが入ってくれることに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年02月06日

東京2棟目の退去予告も前向きに捉えることにする。

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東京2棟目で退去予告が発生しました。一年ちょっとでの退去は残念です。

気を取り直して次の募集を始めます!



東京2棟目は一昨年の秋口頃に退去予告が発生。募集を開始したところ退去前に申込が

2本も入ってしまいました。価格が安すぎたのか!?と焦りましたが、いろいろ画策した

結果、業歴が長く近所に倉庫をいくつも借りている会社さんに相場まで家賃を上げて

借りていただくことができた、という流れでした。



前述のとおり、借りていただいている法人さんは東京2棟目の近所に本社があり、

東京2棟目の隣のビルなど含め近所にいくつか倉庫として賃貸物件を借りています。

決算書の状態も良く、もう片方の入居申込に比べて安定感があるし、長期で借りて

くださいそうと思って、そちらを選んだ次第です。



ちょっと安く出しすぎたみたいなので少し賃料上げて借りていただけないかと

相談をした際にも、快く(かはわかりませんが)相場までなら上げていいと言って

いただくことができました。大変ありがたいことです。

末永くよろしくお願いします。



・・・と思っていたのですが、入居申込からは1年ちょっと、実際の入居をしてからは

1年弱という思わぬ短期間で退去予告を貰うことになってしまいました・・・。

退去の時期は4月末だということです。



退去予告の理由は「コロナの影響で店舗以外の事務所棟を縮小するため」とのことです。

今あえてコロナの影響という話って、果たしてどうなんだろう?何か本当は違う理由が

隠されている?などと思ったりもしましたが、追及したところで退去予告が覆ることも

ないでしょう。額面通りに言葉を受け取っておこうと思います。



ご近所の法人さんですし、商売自体を止めるわけではないということでしたので、

今後ともご縁があればお付き合いいただければいいのかなと思っております。

一時的にとはいえ、当方の物件をお借りいただき、ありがとうございました。



さて、募集のことを考えなくてはなりません。テナントなので内見なしでも募集は

現実的に可能だろうと思うので、早々に家賃査定をいただき、募集を開始したいところ。

前回は安すぎたと思うので、もう少し強気な家賃設定で攻めた方がいいかなと思います。



管理会社さんには、少し強気な賃料設定で募集したいので査定よろしくお願いします、

ということをお伝えしました。あとはその辺の空気を読んで管理会社さんが査定結果を

出してくるのを待つばかりです。査定の結果を受けて早々に募集開始の流れとなります。



私が持っている物件の中でも立地がいい部類に属しますし、以前の募集時に比べると

空室も東京1棟目、東京6棟目、東京10棟目の3室だけ。かつ東京10棟目は家賃も

安めなのでおまけ程度で考えることができると思います。実質2部屋という感じで

以前の募集時より空室は少ないから多少決まりが遅くなっても大丈夫だろうという

見立てをしています。前は管理会社さんも自社管理の物件で空室が多いから、

早めに決められる家賃にしましょうという気持ちが強かったように感じていますので。



どうせなら面白い人に入居してほしいものですね。あの辺で面白いことをやってそうな

方々に個別に話をして面白そうなお客様をご紹介していただけないか相談してみよっと。



賃料も高くなり、自分が行っても面白いと思えるテナントさんに出会えることを

前向きに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月11日

東京2棟目は来年2度目の大規模修繕やらないとかなー。

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東京2棟目の漏水問題に関して、現地でいつもリノベお願いしている施工業者さんと

管理会社さんとで打ち合わせをしましたが、ピンポイントで安くやるのは無理そうです。



もう何年も問題になっているものの、対処療法だけで先送りしている東京2棟目の

漏水問題。対処療法の内容は、雨漏りの被害が発生しているお部屋に対して、

定期的に壁紙を貼りかえるという内容です。入居者さん自身も、それで問題ないと

仰っているので、カビが生えてきた壁紙を新品にする形で対処を続けてきました。

だいたい2年くらいでこの壁紙がまたカビになるので、また貼りかえる・・・を

続けています。



しかし今年は「床が沈んでいる」という連絡もついてきたので、床のレベル調整も

行うことになりました。さすがにそろそろ何かやらないとまずい気がしてきています。

床までやると、修繕費が20万円台になるので、根本原因をつぶした方がコスパが

いいんじゃないの?という気もしてきました。



ただ、以前よりこの問題が起こっているのに、なんで放置しているかというと・・・

結局どこで聞いても、足場架けて100万単位のお金が出ていくということは

共通見解なので、それだったら大規模修繕しちゃった方がいいんじゃないの?と

思ってしまう、というところがあるのです。前回の大規模修繕が2013年なので

今年でようやく9年経過。問題が勃発した当時だとまだ5〜6年ってところなので、

まだちょっと早いよね?という感じになってしまうのです。



ちなみに、当時大規模修繕をお願いした業者さんに相談したこともありますが、

どうも当時の私の依頼がうまくなかったようで、怪しい箇所は確かに措置をしていない、

ということがわかっております。あの頃は初めての大規模修繕で、勝手がよくわかって

いなかったし、お金がないからとにかく安くしたいって気持ちが強かったから・・・

たぶんその辺が相まって、コストダウンのために変な指示をしてしまったのでしょう。

今の自分であれば、その業者さんが信頼できることを前提に、提案いただいた内容で

多少高くてもそのままやると思います。変なことを素人が口出ししてもろくなことが

ないのはよくわかっています。



そういえば、いつものリノベお願いしている施工業者さんにはまだこの件相談したことが

なかったので、何か妙案出してくれるかも?と思い、相談することにしました。

症状に詳しい管理会社さんにも、忙しい中時間を割いていただき、昨日現地で

打ち合わせをさせていただいた次第です。



そしてその当日、時間を若干見誤り、かつ出かける前にバタバタしていたら予定の電車に

乗り遅れてしまい、20分程度の豪快な遅刻をぶちかます私。ほんと申し訳ないです。

ただ、私がいても最初はあまり役に立たないから、管理会社さんと施工業者さんとで

話は進められるはず・・・。だからといって遅刻していいわけじゃないですけど。

貴重な時間を割いていただいているのに失礼です。反省しろ、自分。



到着すると、案の定だいたいの現地確認は完了しており、報告を聞くだけという

状況になっておりました。結論から言えば、やはりピンポイントで直すのはコスパが

悪いという感じでした。



恐らく悪いのはこの辺だろう、という見当はついており、そうだとすると類似の箇所も

同様に補修をしないと危ない感じがする、そうやって範囲が増えると結局前面には

足場をかけざるを得ない、というお話になりそうです。



どうせ足場をかけるなら、全面やってしまいたいという話になるのも必然ですし、

その方がコスパがいいのも明白です。他の業者さんに見て貰った時と同じ結論。



どうせ大規模修繕するならという観点で見て貰い、前回の大規模修繕で前面パネルは

しっかりやってあるから今回はやらなくてOK、防水は箇所によっては長尺シートを

貼った方が見た目もいいし、勾配をちゃんとつけてあげた方が水対策にもいいでしょ、

などと現地を見ながらチャッチャッと提案内容をまとめていきます。やっぱすごいなあ。



正式なお見積は後日いただけるとのことですが、口頭でだいたいこの辺かなという

金額は確認させていただきました。当然ながら、昨今の物価上昇局面においては

時間を置いたら価格が変わるというのは織り込んでおかなくてはなりませんが、

だいたいの目安の金額がわかったので良かったです。



一通り見た後は、施工の時期などの調整です。今回、床が沈みかかっていたり、

壁紙がカビになっているお部屋に関しては、管理会社さんにて手配して処置します。

ということは、ここのお部屋がまたカビが生えてくるまでの間には大規模修繕を

してしまいたい、てところになりますね。すぐやるのは費用的にきついので、

少し先延ばしにしたいです。東京14棟目のリノベも終わったばかりですし。



来年のどこかかなー、という感じで考えております。2013年に大規模修繕を

しているので、2回目は10年経過したタイミング。ちょっと早い気はするけど

しょうがないでしょうね。実害が出ているわけですから。

それまでに融資の枠作っておかなきゃダなあ・・・。やはり東京3棟目の売却で

無担保融資を一部返済、保証協会の枠を空けて融資再チャレンジって感じか?



今後の方向性も考えつつ、全体としてどうやって今回の大規模修繕に向けての

準備を進めるかを組み立てていきたいと思います。



お時間取っていただいた施工業者さん、管理会社さん、ありがとうございました。



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