東京２棟目の退去予告も前向きに捉えることにする。

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東京２棟目で退去予告が発生しました。一年ちょっとでの退去は残念です。

気を取り直して次の募集を始めます！



東京２棟目は一昨年の秋口頃に退去予告が発生。募集を開始したところ退去前に申込が

２本も入ってしまいました。価格が安すぎたのか！？と焦りましたが、いろいろ画策した

結果、業歴が長く近所に倉庫をいくつも借りている会社さんに相場まで家賃を上げて

借りていただくことができた、という流れでした。



前述のとおり、借りていただいている法人さんは東京２棟目の近所に本社があり、

東京２棟目の隣のビルなど含め近所にいくつか倉庫として賃貸物件を借りています。

決算書の状態も良く、もう片方の入居申込に比べて安定感があるし、長期で借りて

くださいそうと思って、そちらを選んだ次第です。



ちょっと安く出しすぎたみたいなので少し賃料上げて借りていただけないかと

相談をした際にも、快く（かはわかりませんが）相場までなら上げていいと言って

いただくことができました。大変ありがたいことです。

末永くよろしくお願いします。



・・・と思っていたのですが、入居申込からは１年ちょっと、実際の入居をしてからは

１年弱という思わぬ短期間で退去予告を貰うことになってしまいました・・・。

退去の時期は４月末だということです。



退去予告の理由は「コロナの影響で店舗以外の事務所棟を縮小するため」とのことです。

今あえてコロナの影響という話って、果たしてどうなんだろう？何か本当は違う理由が

隠されている？などと思ったりもしましたが、追及したところで退去予告が覆ることも

ないでしょう。額面通りに言葉を受け取っておこうと思います。



ご近所の法人さんですし、商売自体を止めるわけではないということでしたので、

今後ともご縁があればお付き合いいただければいいのかなと思っております。

一時的にとはいえ、当方の物件をお借りいただき、ありがとうございました。



さて、募集のことを考えなくてはなりません。テナントなので内見なしでも募集は

現実的に可能だろうと思うので、早々に家賃査定をいただき、募集を開始したいところ。

前回は安すぎたと思うので、もう少し強気な家賃設定で攻めた方がいいかなと思います。



管理会社さんには、少し強気な賃料設定で募集したいので査定よろしくお願いします、

ということをお伝えしました。あとはその辺の空気を読んで管理会社さんが査定結果を

出してくるのを待つばかりです。査定の結果を受けて早々に募集開始の流れとなります。



私が持っている物件の中でも立地がいい部類に属しますし、以前の募集時に比べると

空室も東京１棟目、東京６棟目、東京１０棟目の３室だけ。かつ東京１０棟目は家賃も

安めなのでおまけ程度で考えることができると思います。実質２部屋という感じで

以前の募集時より空室は少ないから多少決まりが遅くなっても大丈夫だろうという

見立てをしています。前は管理会社さんも自社管理の物件で空室が多いから、

早めに決められる家賃にしましょうという気持ちが強かったように感じていますので。



どうせなら面白い人に入居してほしいものですね。あの辺で面白いことをやってそうな

方々に個別に話をして面白そうなお客様をご紹介していただけないか相談してみよっと。



賃料も高くなり、自分が行っても面白いと思えるテナントさんに出会えることを

前向きに期待したいと思います！



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東京２棟目は来年２度目の大規模修繕やらないとかなー。

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東京２棟目の漏水問題に関して、現地でいつもリノベお願いしている施工業者さんと

管理会社さんとで打ち合わせをしましたが、ピンポイントで安くやるのは無理そうです。



もう何年も問題になっているものの、対処療法だけで先送りしている東京２棟目の

漏水問題。対処療法の内容は、雨漏りの被害が発生しているお部屋に対して、

定期的に壁紙を貼りかえるという内容です。入居者さん自身も、それで問題ないと

仰っているので、カビが生えてきた壁紙を新品にする形で対処を続けてきました。

だいたい２年くらいでこの壁紙がまたカビになるので、また貼りかえる・・・を

続けています。



しかし今年は「床が沈んでいる」という連絡もついてきたので、床のレベル調整も

行うことになりました。さすがにそろそろ何かやらないとまずい気がしてきています。

床までやると、修繕費が２０万円台になるので、根本原因をつぶした方がコスパが

いいんじゃないの？という気もしてきました。



ただ、以前よりこの問題が起こっているのに、なんで放置しているかというと・・・

結局どこで聞いても、足場架けて１００万単位のお金が出ていくということは

共通見解なので、それだったら大規模修繕しちゃった方がいいんじゃないの？と

思ってしまう、というところがあるのです。前回の大規模修繕が２０１３年なので

今年でようやく９年経過。問題が勃発した当時だとまだ５〜６年ってところなので、

まだちょっと早いよね？という感じになってしまうのです。



ちなみに、当時大規模修繕をお願いした業者さんに相談したこともありますが、

どうも当時の私の依頼がうまくなかったようで、怪しい箇所は確かに措置をしていない、

ということがわかっております。あの頃は初めての大規模修繕で、勝手がよくわかって

いなかったし、お金がないからとにかく安くしたいって気持ちが強かったから・・・

たぶんその辺が相まって、コストダウンのために変な指示をしてしまったのでしょう。

今の自分であれば、その業者さんが信頼できることを前提に、提案いただいた内容で

多少高くてもそのままやると思います。変なことを素人が口出ししてもろくなことが

ないのはよくわかっています。



そういえば、いつものリノベお願いしている施工業者さんにはまだこの件相談したことが

なかったので、何か妙案出してくれるかも？と思い、相談することにしました。

症状に詳しい管理会社さんにも、忙しい中時間を割いていただき、昨日現地で

打ち合わせをさせていただいた次第です。



そしてその当日、時間を若干見誤り、かつ出かける前にバタバタしていたら予定の電車に

乗り遅れてしまい、２０分程度の豪快な遅刻をぶちかます私。ほんと申し訳ないです。

ただ、私がいても最初はあまり役に立たないから、管理会社さんと施工業者さんとで

話は進められるはず・・・。だからといって遅刻していいわけじゃないですけど。

貴重な時間を割いていただいているのに失礼です。反省しろ、自分。



到着すると、案の定だいたいの現地確認は完了しており、報告を聞くだけという

状況になっておりました。結論から言えば、やはりピンポイントで直すのはコスパが

悪いという感じでした。



恐らく悪いのはこの辺だろう、という見当はついており、そうだとすると類似の箇所も

同様に補修をしないと危ない感じがする、そうやって範囲が増えると結局前面には

足場をかけざるを得ない、というお話になりそうです。



どうせ足場をかけるなら、全面やってしまいたいという話になるのも必然ですし、

その方がコスパがいいのも明白です。他の業者さんに見て貰った時と同じ結論。



どうせ大規模修繕するならという観点で見て貰い、前回の大規模修繕で前面パネルは

しっかりやってあるから今回はやらなくてＯＫ、防水は箇所によっては長尺シートを

貼った方が見た目もいいし、勾配をちゃんとつけてあげた方が水対策にもいいでしょ、

などと現地を見ながらチャッチャッと提案内容をまとめていきます。やっぱすごいなあ。



正式なお見積は後日いただけるとのことですが、口頭でだいたいこの辺かなという

金額は確認させていただきました。当然ながら、昨今の物価上昇局面においては

時間を置いたら価格が変わるというのは織り込んでおかなくてはなりませんが、

だいたいの目安の金額がわかったので良かったです。



一通り見た後は、施工の時期などの調整です。今回、床が沈みかかっていたり、

壁紙がカビになっているお部屋に関しては、管理会社さんにて手配して処置します。

ということは、ここのお部屋がまたカビが生えてくるまでの間には大規模修繕を

してしまいたい、てところになりますね。すぐやるのは費用的にきついので、

少し先延ばしにしたいです。東京１４棟目のリノベも終わったばかりですし。



来年のどこかかなー、という感じで考えております。２０１３年に大規模修繕を

しているので、２回目は１０年経過したタイミング。ちょっと早い気はするけど

しょうがないでしょうね。実害が出ているわけですから。

それまでに融資の枠作っておかなきゃダなあ・・・。やはり東京３棟目の売却で

無担保融資を一部返済、保証協会の枠を空けて融資再チャレンジって感じか？



今後の方向性も考えつつ、全体としてどうやって今回の大規模修繕に向けての

準備を進めるかを組み立てていきたいと思います。



お時間取っていただいた施工業者さん、管理会社さん、ありがとうございました。



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東京２棟目、そろそろ対処療法じゃまずい気がしてきた。

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東京２棟目、入居中のお部屋の工事のご提案をいただいております。

これはそろそろ根本原因をつぶしにかからないとまずいかなあ・・・。



東京２棟目は購入してから１０年が経過しました。立地がいいので私としては

ずっとキープしようと思っている物件です。入居者様も２部屋は購入時からずっと

継続入居されており、入れ替わりも比較的少なく大変ありがたたいです。



その２部屋のうちの１部屋なのですが・・・実はずーっと問題が発生しておりまして。

躯体のどこかから雨漏りしてるんですよ。これももう何年も問題にしているのですが

私が本腰をあげて対策に乗り出しておりません。



Ｓ造なので鉄骨にダメージがありそうで怖いのですが、やり直すとしたら全面的に

外壁塗装をやることになりそうですし、入居者様もクロスにカビが生えたのを定期的に

張り替えてくれるなら別にいいというスタンスなので、それに甘えて対処療法で

毎年壁紙を張り替えるだけで済ませております。



しかし今年はそれだけでは済まなさそうなので、いよいよ抜本対策を考えないと

まずいかなーという気もしてきました。



管理会社さんからの報告によると、今年は和室の壁のカビだけでなく床のレベルも

下がってきてしまっているということらしいのです。写真を見ると、確かにレベルが

下がっているように見えます。ここまでくると、ちょっとまずいよねえという感じ。



床のレベルの調整と壁紙の張り替えとなれば、２０万円台クラスの見積になります。

これまで累計で直している金額もそこそこの金額になってきておりますし・・・。

やっぱここは抜本的な対策をしちゃわないとダメかなあという気がしてきました。



ひとまず、レベルの調整と壁紙の張り替えはゴーサインを出すことにしました。

長年お住まいになっていただいている入居者様ですので、今後も気持ちよく住んで

いただくための工事は必要だろうと思っています。



その上で、抜本対策も検討しなくてはなりません。とりあえず外壁塗装してしまうのが

一番いいのですが、塗装からまだ９年なので全面的にやるのも躊躇してしまいます。

かといって、やらなければ鉄骨の腐食が進みそうで怖いですし。ピンポイントで

漏水だけうまく対処する方法を考えられればいいんですけどね。



いつものリノベお願いしてる施工業者さんに、ピンポイントで安くやれる方法があるか

相談してみようっと。ないようなら外壁塗装２回目踏み切っちゃおうかなー。

どうせ一部に足場かけて１００万単位のお金が出るなら、全面的に足場かけて

外壁塗装しちゃった方がいいような気もします。



で、もし外壁塗装までやるなら、融資も引きたいところですけど・・・

残念ながら私は今保証協会さんの枠が残っていないようなので、そこもどうしたものか。

メインバンクさんでプロパー融資でしれっとやってくれないかなーなんて妄想したり。



あるいは物件を売却してまとまった資金を作っておくか、といったところですね。

元々、東京１４棟目のリノベ資金も売却で捻出しようとしていましたし。

２０１７年〜２０１８年に購入した物件が長期譲渡のタイミングを来年〜再来年で

迎えますので、こういった物件の中から一部売却を検討してもいいなと思いました。



何にしても、まずは相談からだな。うん。



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東京２棟目のテナントさんのエアコンが効きが悪い模様。

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東京２棟目のテナントさん、更新してくださるということになりました。ありがたい！

エアコンの効きが悪いということなのでクリーニングを入れることにしました。



東京２棟目は２部屋のテナントと３部屋の居室の合計５室で構成される物件です。

小さな物件ですが、私が持つ東京の物件の中ではこれでも一番大きいです。

いかに都内物件は小さなものしか持っていないか、つまり自己資金が少なくて

大きな物件を買えないか、ということが如実に表れた結果ではないでしょうか（汗）



なので、たった５室の物件とはいえ、私の中では基幹物件ということになります。

・・・札幌にもっとでかいのあるやん、と言われたらその通りですが、東京都内の

物件という意味では一番でかい物件です。



この物件、とにかく出入りが少ないです。３階だけ何回か入れ替わっていますが、

２階の２部屋は購入してから一度も入れ替わったことがありません。

１階のテナント２つは入れ替わったことがありますが、いずれも１回だけです。

本当に安定している物件で、ありがたいです。



だいたいいつも、何も報告なしで更新料がひょいと振り込まれているパターンなので

送金明細を見て、ああ無事に更新していただけたのだな、ありがたい、と思ってます。

気に入って住み続けていただけていることに感謝します。



ところが・・・いつもなら何も連絡なしに更新されているところ、今回はちょっとだけ

様相が異なりました。管理会社さんから、テナントの方が更新してくださるという

メッセージがLINEで送られてきたのです。あれ？いつもそんなメッセージ来ないよね？

何かいつもと違うことが起きているということか・・・？



読み進めていくと、その理由がわかりました。どうやらエアコンの効きが悪いようで、

管理会社さんにその旨相談されたようです。こちらで設置したエアコンなので、

調子が悪いとあらばこちらで面倒を見るしかないんですよねえ。

しかも設置して結構時間経つから、多少ガタがきててもおかしくありません。

１０年までは経過していないと思いますが、８年とか９年とかは経ってるはず。



管理会社さんからは、更新もしていただいたことだし、何かサービスしてもいいのでは、

ということでした。そりゃごもっともです。エアコンクリーニングなら３万以内で

できるのではないかということでしたので、それをお願いすることにしました。



今回更新いただけるお店はテイクアウト中心の飲食店さんです。いくらテイクアウトが

中心だとはいえ、エアコンがあまり効いてないお店にわざわざ足を運びたくはないと

思います。同じくらいの美味しさでエアコン効いてるお店があれば、そっちにお客様が

流れてしまうかもしれません。最終的に業績が悪くなり、退去につながったりしたら

それこそ一大事です。それを予防するためのエアコンクリーニングなら是非やるべき。



それに、入居者様からしてみたら、更新料を払っているのにこちらの要求の一つも

聞き入れてもらえず、大家は香辛料を丸々懐に入れるんかい、という感情的な部分の

しこりが残ってしまうかもしれません。これも得策ではありません。



もろもろ勘案すると、ここは更新料を使ってエアコンクリーニングするのが間違いなく

得策だろうと判断した次第です。



ということで、管理会社さんにはエアコンクリーニングの対応をお願いした次第です。

これで入居者様の心情もよくなり、エアコンの効きもよくなることを祈ります。



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東京２棟目、大規模修繕するかしないかで悩み中。

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東京２棟目、先日管理会社さんと打ち合わせの中で少しだけ話題に挙がりました。

安定していますが、ここもそろそろ大規模修繕しちゃった方がいいのかもしれない。



保有物件の中でも最古参に近い東京２棟目。２０１２年購入組が継続して保有する中では

長期保有している物件で、東京１棟目、仙台１棟目、東京２棟目の順番で購入してます。



東京１棟目は新築だったので特に何もしていませんが、仙台１棟目と東京２棟目は

購入から数年以内に大規模修繕をしており、その後は安定した運営ができております。



今回話題にする東京２棟目は、２ＤＫや２ＬＤＫのファミリー間取り３部屋と

テナント２部屋の合計５部屋という小さなマンションです。当時利回りは１０％強で

今考えるとすごくいい条件でしたが、当時は札幌の高利回りに慣れすぎてしまい

これ本当に大丈夫なのかなと購入した後不安になったものでした。もちろんこれは杞憂で

実際のところは特に問題もなく、順調にキャッシュフローを積み上げてくれています。



先日、管理会社さんとランチミーティングをした時に、この東京２棟目の話題も

少しですが出ました。最近も安定して特に問題はないけど、共用部蛍光灯が切れて

交換に行かなければならないとか、先日入居者様からドアの調子が良くないということで

連絡があったのでそれを見に行かなくてはならないとか。軽い話ばかりでした。



先日テナントの入れ替わりがありましたが、今回のテナントさんはこの近所で倉庫を

いくつも借りており、お店も繁盛しているということ。賃料の支払に関しては問題は

ないと思う、というお話でした。いいですね、素晴らしい。倉庫ということで業態の

面白さはちょっと足りないですが、賃料が安定して支払われることの方が大事です。



退去予告もなく、大変平和ですということで安心した次第でした。



順調な運営の東京２棟目。しかし、この物件は１つだけ問題を抱えております。

何かというと・・・漏水です。



特定の１部屋の壁紙が２〜３年でカビが生えてくるという状況で、おそらく外壁から

水が漏れているのだろうと類推されます。直すには足場が必要になるとのことです。



これまでは、大規模修繕をしてまだそんなに時間がたってないのに、また足場を

かけるとかちょっと気持ち的に許せない、みたいな感情が邪魔をして、抜本対策に

入れておりませんでした。入居者様も、壁紙を張り替えてくれるならそれでいいと

おっしゃるので、それに甘えて壁紙を定期的に張り替えて済ませておりました。



でも、Ｓ造なので水が漏れるのは躯体へのダメージも気になります。本当はちゃんと

やらないといけないのはわかっていますが、どうも踏み切れずにおりました。



しかし、この物件も２０１２年に購入して２０１３年に大規模修繕をしているから

そろそろ９年経つわけですし・・・ちょっと周期的には早いかもしれないですけど、

そろそろ２回目の大規模修繕をやってしまってもいいのかも、などと思ったりも。

最近のいろいろなものが値上がりしていく現象で、大規模修繕もやらずに放置していると

値上がりします、みたいな流れになったら嫌だなという考えも頭をよぎりました。



管理会社さんと話をした後、何かの折にあちこちのリノベやってもらってる社長と

会話する機会があったので、外壁塗装ってどうなんだろう、値上がりしてるのかしら、

と聞いてみました。外壁塗装の値段はそこまで大きくは変わっていないようです。



大きく変わらないなら、今のうちにやっちゃった方がいいのかな・・・大規模修繕。

まだちょっと早いとは思うけど、やっとくことで雨漏りがなくなれば入居者様にとっても

いいだろうと思いますし。



今年もしくは来年、対応することも検討してみようかなと思います。



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