2023年06月03日

自分のものじゃない以上手が出せません・・・。

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東京2棟目の前面道路の街灯に関して、町内会より倒れそうだから直すように

依頼がありましたが、管理会社さんにて打ち返してくださいました。



東京2棟目。購入してから10年以上が経過します。その間ずっと稼働率も高く

家賃を稼ぎ続けてくれた優良物件です。立地もいいし、駅からも近い。裏路地なのが

難点ですが、ここ10年で街の価値がぐっと向上しており、裏路地であることも

デメリットではなくなってきました。正直こんなに化けると思ってなかったので

びっくりですが、街の価値向上に伴う家賃相場の上昇もあり、今は購入時よりも

利回りが高くなっております。ほんとに化けたなあ、東京2棟目。



テナント貸ししているスペースは2箇所あります。1箇所は事務所→倉庫→物販と

移り変わっており、当初家賃より1.5倍以上になっています。もう片方については

飲食→テイクアウトできる飲食と移り変わっておりますが、こちらは当初家賃のままで

値上げはできておりません。昨今の物価高もあるので、家賃もセットで上げてほしいと

相談したらOKしてくれるのかなあ。うーん、管理会社さんに一度聞いてみるかなー?



今後も東京2棟目は保有する目算ですが、もし本当にお金に困ったら手放すことで

キャッシュを手元に落としてくれるのも間違いないと考えます。この物件に関しては

一般的なDMではなく明らかに地上げを狙ったDMが届きますからね。利回り水準も

購入時より低下して家賃は上がっているとなれば、売却時の利益も当然上がっていると

考えるのは必然でしょう。



でも、ここは手放さずにキープし、本気の地上げが来た時に等価交換という妄想も

捨てがたいんですよねえ。老後狭小3階建が辛くなったらマンションに引っ越したいと

考えるかもしれないし。東京2棟目の立地なら引越先として申し分ありません。



不動産を持つと妄想力が鍛えられることを今まさに実感しております(笑)



妄想してばかりいないで、地に足をつけて今やるべきことをやらないといかんって?

まあそれもごもっともです。では、最近ちょっとあった街灯に関する話でも。



東京2棟目の前は私道です。持分はありますので公道と同様な扱いになります。

持分があるということは完全ではないとはいえ私の土地という見方もできます。

でも基本的にはその道路に接道している持分を持っている人みんなの土地です。



この道路に街灯が設置されています。あまり気にしたことはなかったのですが、

だいぶ前から設置されていて少しぐらつきがあるらしいです。



今回、隣地の方から管理会社さんに、街灯がぐらついているから直してほしいと

依頼があった、という連絡をいただきました。えー、それうちでやることなのかー?



管理会社さんがひとまず現場に行って話を聞いてきてくれました。

まず事実としては、私の敷地の外に街灯があるため、うちの所有物ではないということ。

そして、隣地の方は直接的にうちに直してとは言ってないこと。

次に感想や推測ですが、管理会社さんとしては隣地の方からうちで直してほしいという

ニュアンスを受けたそうです。事実として、境界杭の外側にあるのですが、それでも

うちの敷地にあるものかもしれないから・・・と先方はおっしゃっていたとのこと。

管理会社さんの所感としては、共有敷地のものということになると費用負担が持分を

持っている人全員に発生するので、うちの敷地にあるからうちで直してという方向に

押し付けたいのではないか、という印象を持ったそうです。



どうも先に隣地の方がパン屋さんにも街灯の話をしていたようで、その内容も含めて

時系列に整理すると、以下のような状態なのかなと想像します。

@隣地の方が街灯が倒れそうなのが気になりはじめた

A行政に問い合わせたら私道なので行政では対応できないと言われた

Bうちの物件の敷地にあるのではないかと考えパン屋さんに問い合わせた

Cパン屋さんから管理会社さんに相談があり、管理会社さんが動き始めた



事実想像と感想から次の手を考えるに、まずこの街灯の所有者が誰なのかを行政に

問い合わせてはっきりさせることが必要ではないかと思いました。

境界杭を根拠にうちのものじゃないと突っぱねることもできますが、それだと

隣地の方が感情として収まらないだろうと思います。テナントさんのご商売に

影響してもいけませんし、将来地上げされるルートを遺すなら隣地とは仲良くしておくに

越したことはありません。少なくとも関係悪化は避けたいところです。

なので、行政に問い合わせて街灯の更新をする正しい手順を把握することが必要だろう、

と考えた次第です。



ということで、管理会社さんにはお手数をおかけしてしまうのですが、所有者が

誰なのかを明確にするために行政に問い合わせをしていただきました。



そして管理会社さんが行政に確認した結果、この街灯は町会の持ち物だということが

はっきりしたそうです。まあそりゃそうですよねー。明らかに境界杭の外にあったし。

そして区役所として直接対応はできないものの、助成制度を設けているので書類等を

提出すれば対応してくださるのだそうです。



所有者ではない私がその書類を申請するわけにはいきませんので、やはり町会に

相談していただく必要がありそうです。私としてはできることは町会の方から

ご相談いただいた時に書類提出などで協力することくらいしかできません。



ということで、管理会社さんから隣地の方にそのようにお伝えいただきました。

隣地の方から町会に対して議題に挙げるということになった、とのことでした。



直接隣地の方とお話をした管理会社さんの感想としては、やっぱりうちに面倒ごとを

押し付けたかったのではないか・・・という印象が残ったそうです。

ま、仮にそうだったとしても、それは仕方ないでしょうね。私だって面倒ごとはできれば

誰かに押し付けたいって考えちゃいますから。



うちとしても、街灯が倒れたら直接被害を受けるのはうちの物件である可能性が高いので

できれば直したいと思いますけど、いかんせん所有者が私ではない以上、勝手なことは

できないですからね・・・。



町会でうまく話が運んでいくことに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月14日

東京2棟目で管理会社さんから細かい内容の連絡あり。

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東京2棟目の細かい連絡が2点ほどありました。入居予定のテナントさんの決算書が

届いたことと、入居者様から鍵の不調を訴えられたことです。



東京2棟目は出入りが少なく安定した良い入居者様が多く手間もかからないし

賃料水準も高い、しかも立地もいいので空いても割とすぐ決まるというところから

とても良い物件だと認定しております。安心して見ていられるし、安定した収入を

もたらしてくれるので素晴らしいです。



立地の良さを示す証拠として、この物件は地上げの話がよく届きます。

謄本を見てDMが送られてくることが他物件と比較して頻繁にあります。

しかもたぶん、絨毯爆撃のようなDMではなく、ピンポイントでこの物件とその周辺に

絞ったであろう書き方のDMです。実際に家まで営業マンが乗り込んできたことも

何回かあります。ただ、隣の割と大きな古い建物が首を縦に振らないようで、

この手の話が成立した試しはありません。



隣が売却の意向を示すなら、うちも高値で売却して利益を確保してしまいたいなあと

思ったりはします。あるいは等価交換でファミリー間取りの区分を貰ってそこを

自宅にするというのもいいですね。無借金で老後の住まいゲットです。

できれば2〜3戸貰って売却したり賃貸したりしたいところ。妄想は加速します。

ま、あくまで妄想でしかありませんけどね。



妄想が膨らむ東京2棟目ですが、今は賃貸経営をきちんとやらないといけません。

妄想するだけできちんと運営できるならいいんですけど、そうもいかないですから。



本題に移りましょう。

冒頭に記載しました通り、管理会社さんから2点ほどの連絡がありました。



まず1件目は、今度ご入居されるテナントさんの財務諸表が送られてきたという話です。

私が頼んだわけではないので、管理会社さんが依頼したか、入居者様が自発的に

送ってきたかのいずれかだと思います。



直近の決算期の財務諸表が送られてきたのですが、内容的には赤字ということでした。

販管費が大きくなっており赤字決算という形になっておりました。

育児が理由で今ある店舗での営業日数を減らしていたのが赤字になった理由だそうです。



赤字と聞くと構えてしまいますが、内訳をみれば役員報酬と減価償却を抜いたら

普通に黒字の水準です。営業日数が増えればカバーできそうな気はしました。

借入もない商売なので、資金繰りが行き詰まる要素は在庫が積みあがってきた時に

仕入の費用を支払えなくなるパターンくらいだと思いますが、そんな雰囲気は

読み取れなかったので大丈夫ではないかなと思っております。



万が一ダメだったとしても、店内を奇麗に改装いただいた上で退去してくださるなら

こちらにとって悪い話ではないですしね・・・。今募集したらもっと家賃を上げることが

できそうだという目論見もありますので、最悪のことがあっても対処はできるだろうと

考えております。



ということで、赤字の決算書を見たからといって何かが変わるということにはならず、

このまま普通にご入居いただく想定でいいと判断しました。



もう1つは、既存入居者様より玄関の鍵が回らなくなることがあるという連絡が

あったので、現地に行って調査の上で調整、調整だけでうまくいかない場合は

鍵の交換をする、仮に鍵交換となった場合も3万弱くらいの費用で済みそうだ、

という内容でした。



これも特に問題はない話だなと思います。平成初期築なので、いろいろなものが

ガタがくる頃合いだろうと思います。多少の修繕の発生は仕方ありません。

あとはいかに迅速に対応できるかという点だけ。



管理会社さんがこの辺きちんと拾って対処してくれるので大変助かっています。

ありがたや〜。



ということで、特に問題がある話ではありませんでした。

こういうのをきちんと堅実に対応してくださる管理会社さんに感謝です。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月10日

東京2棟目のテナントさん決まりました!

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東京2棟目、テナント決まりました!物販を行う店舗さんにご入居いただきます。

隣のテナントさんとの親和性も高い業態なので、期待しております。



先日、入居申込を2件もいただいてしまったということを書いた東京2棟目。

今回もまだ家賃が安め水準だったようで、一般から申込が2件一気に届くわ、

お願いしていた友人の業者さんからも何件かご提案をいただいてしまうわで、

色々な意味で私の見込みが甘かったなあと反省することしきりです。



家賃がもうちょっと取れるということがわかっていれば、そもそももう少し高めの

家賃設定で出したかったです。これは私のリサーチが甘かったというか、リサーチせず

管理会社さんと「前回より1.5万くらい高めで出しましょう〜」で終わらせていた

ことによる損失と考えます。ちゃんと市場調査やヒアリングをしておけばよかったです。

あのエリアで賃貸仲介の相場に詳しい人だって、周りを見回せばいたのだから。



あとは、お友達の業者さんにお願いしたタイミングで管理会社さんに反響の確認を

しておくべきでした。反響がぼちぼち届いていたということを把握していれば、

声をかける際にも足が早そうだということを伝えておけたはず。話がしっかりと

まとまるまで練ってから持ってきていただいた結果、既に申込があって受けられない、

みたいな申し訳ない展開があったり、話の行き違いで申込不可のタイミングなのに

申込とか内見とかの問い合わせをさせてしまったり。私が動いたせいで混乱させて

しまった側面があるのが否めません。反省して今後の動き方を変えるようにしなくては。



いろいろと反省したので、次からはもうちょっと慎重に動くように心がけます。

ご迷惑をおかけした関係各位におかれましては慎んでお詫び申し上げます。



さて、迷いまくっていたテナントさん2件のお申込なのですが、私が懸念している点を

ヒアリングさせていただくことにしたわけですが・・・



今回お申込をいただいているのは、小売と工房を兼ねた店舗さんと食品小売の店舗さん。



管理会社さん経由でヒアリングをさせていただきましたところ、食品小売のお店は

すぐに返信をいただくことができました。ちゃんとした文書で私が感じている

リスク事項に対する対策を記述してあり、その内容もホームページ等で確認できる

情報と整合している内容でした。真面目に考えて経営をされているような印象を

持ちましたので、私としてはポイントアップです。



それから数日経過しましたが、小売と工房の店舗さんからは返事がありません。

そういえばどうしたかな〜とか思ってた矢先に、管理会社さんからLINEが。

小売と工房のお客様が店舗異動計画自体を見直すとのことでキャンセルになったと

いうことでした。



申込いただいた店舗さんのTwitterとか見てたのですが、業績好調で今の工房が

数年で手狭になった、という投稿もありまして。今ご入居されても数年後に退去に

なってしまうのであれば、あまり具合は良くないなと思っていたのでした。

勢いで行動するタイプなのかもしれないですね。



ともあれ、食品小売のテナントさんの印象が向上したタイミングでしたので、

これはそういう運命だったのだろうと判断。こちらので進めることとしました。

優柔不断な私なので、こうして外的要因で決めて貰えたのはかえって良かったかも。

複数の選択肢から一つ選ぶみたいなパターンだと、最善の一手を選べなかったら

どうしようと悩んでしまい、意外と決められないんですよねえ。



何にしても、これで東京2棟目は退去前に満室返り咲きできたので良かったです。

管理会社さん、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:48 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月04日

東京2棟目に入居申込をいただき悩みまくる。

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東京2棟目にお申込が入りました!しかも2件です。また家賃安すぎたのか!?

両方とも素敵なテナントさんなので決めきれずに悩んでおります。どうしよう〜。



東京2棟目は4月末で空室になります。それまではお家賃いただけるので安心ですが

その後は空室になるので募集をしなくてはなりません。テナントなのが救いですね。

住居だと「内見できないと・・・」と言われがちですが、テナントの場合はどっちみち

借主さんが内装をすることになるので、その辺あまり気にされない傾向があります。



管理会社さんから伝え聞こえてくる話を聞いている限り、問い合わせは比較的

校長に推移しているように感じます。前回の募集の時は1ヶ月も経たずに2件の

お申込が入ってしまったので、これは賃料設定安すぎたと判断。申込をしてくださった

テナントの片方に少し賃料上げさせてほしいとお願いをして借りていただきました。



そんながめつい交渉をしたせいなのか(?)、わずか1年でこの時お申込をいただいた

テナントさんが退去されてしまうことに。近所で商売を営んでいる方でしたし、

近隣のビルにいくつか倉庫を借りている方だったので、長く済んでくださるかなと

期待していたのですが・・・無念の退去となりました。



まあ先ほど書いた通り、退去までもう少し時間があります。4月末までに次が決まれば

問題はないわけですから・・・。そして次はもっと家賃を上げようと心に誓いました。

そして何回か書いた通り、家賃も1.5万以上アップさせて臨みました。



今回は強気の家賃(と自分では思っている)なので、不動産あkネイのお友達にも

声をかけてお客様になってくれそうな方がいたら是非声かけてくださいとお伝えする

活動もしております。しかしこの活動があまり意味がなかったというか、その前に

またまた2件も普通にお申込が入ってしまったので、かえって混乱させるだけに

なってしまったというか・・・(汗)



そう、さらっと書きましたが、お申込が2件も入ったのです。1ヶ月も経たずに。

いやさー、これちょっとまた家賃安すぎたの!?でも前より家賃上げてますよ?

前の前の人に貸してた家賃から比べたら4万以上家賃上がってるんですよ。

購入当初の想定賃料から考えるとかなり高い水準になっています。それでも瞬殺と

言っていいレベルで決まってしまうとは・・・。



この物件、私が持っている物件の中ではかなり立地のいい物件に属します。

当時これを利回り10%で取得したのですが、10%で本当に大丈夫かな・・・と

すごく不安でした。しかし今となってはめちゃめちゃお得だったなという感じです。

それだけ不動産自体の値上がりがあったのと、エリア自体の価値がが伸びているという

ところの相乗効果なのだろうなと思っています。



ということで、もっと家賃上げられたのかもと思ったりもしましたが、今回のお申込は

なんか楽しそうな感じなので、どちらかで決めてしまおうと思います。



あまり細かいことは言えませんが、両方とも小売系の商売となります。

片方は小売をしつつ工房としても使うという方、もう片方は当面は小売だけど

先々飲食業態もやるかもしれないという方です。



正直、どちらにも良さがあり、片方に決めてくれなんて言えないだろうーって感じの

面白そうなご商売をされている方です。テナントもう1戸あればいいのに・・・

なんて思ってしまいます。勿論そんなことはできませんけど・・・。



悩ましいですが、いつまでも悩んで決められないってわけにもいきません。

どちらかに決めなくてはなりませんから、そのために情報を集めることに。

管理会社さんの助言もあり、決めきれないなら気になるところをヒアリングすることに

決めました。聞きたいことをいくつか書き出して、管理会社んに託しました。



個人の趣味で言えば小売兼工房なんですけど、物件価値向上や既存テナントさんとの

相乗効果を考えるなら小売兼飲食の方なんですよねえ。悩ましい。

とはいえ嬉しい悩みであることには間違いないので、楽しく悩んでみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:48 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年02月25日

東京2棟目のテナントは案外あっさり決まりそう?

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先日ヒアリングしてわかったのですが、東京2棟目のテナント区画、意外と反響が

あるようです。どうせなら面白いお店が入ってくれればいいな。



稼働率が90%前半に回復し、目指せ95%と勢いを増す昨今。退去予告もそれなりに

貰っているのですが、入居申込の方が上回っているので差し引きすれば勝ち越しです。



退去予告のものも含め、残っている空室は、札幌8棟目2室、札幌9棟目1室、

東京1棟目1室、東京2棟目1室、東京10棟目1室、仙台1棟目1室、富山1棟目1室

という状態。一時期よりかなり減っています。



この中で、東京2棟目と東京10棟目がテナントの空きなので、他とは少し異なる

募集の方法や賃貸需要になっているのではないかと推察します。



東京10棟目は札幌の築浅ワンルームとさして変わらないくらいの賃料なので、

まあ誤差の範囲ということでいいのですが、東京2棟目は私の保有物件の中では

高額家賃に属する物件ですので、あまり悠長に放置しておくわけにはいきません。



とはいえ、この物件は購入時に比べて近隣のブランド力が出てきているので、

家賃はむしろ上昇傾向にあります。最初に貸した法人さんが出た後、それより少しだけ

高い家賃で募集したら、2件の申込がいきなり入ってしまい、安すぎたようだと

気が付きました。ご入居いただく方と交渉をしてもらい、家賃をある程度引き上げて

ご入居いただいたのですが、まだもう少し行けたかな・・・と思っておりました。



今回、その法人さんが短期で退去されることになったので、更に思いきって家賃を

1万円以上増額して募集を開始しました。今度こそ強気の家賃と言えるかなー?



先日ブログに稼働率の集計を書いておりましたが、その時に思いついたのです。

やっぱ家賃設定が高めになってると思うので、仲良くしている人で面白そうな

お客様やお友達を抱えている人がいれば、その方にもこんな物件あるからよければ

紹介してくださいとお願いしてみよう、と。



早速、数人に声をかけてハマりそうな人がいたら声かけてくださいとお願いをしました。

東京2棟目のエリアに土地勘があったり商売をしていた李する人ばかりです。

どうせならお友達やその先のお友達がハッピーになってくれた方がいいですしね。



声をかけた方から、マイソクくださいとお願いされたので、管理会社さんにマイソクを

お願いした時のことでした。私は社長にお願いをしたのですが、管理担当の方と

別件でやり取りをする中で「東京2棟目も既に何件か反響が入ってます」という

報告を受けたのです。店舗業態の問い合わせが多いようで、上階の入居者様に対して

ご迷惑がかからないような業態を選んで入居していただく予定だとのことでした。



家賃、まだ安かったのかな・・・(汗)

既に購入した時に設定した家賃の1.5倍くらいになってるんですけど・・・。

エリアのブランド価値向上に伴う好循環なんだろうな、これ。

あとはもう1件のテナントさんが盛業で回遊する人も増えてるような気がします。



そうこうしているうちに、ご紹介をお願いしたお友達の経営者の方から、具体的に

紹介できそうなお客様がいるからマイソクを早めにくださいと連絡をいただきました。

おおー、マジかー。次の募集は更にもう一息家賃上げられそうだな・・・。



この調子であれば、東京2棟目はさほど心配しなくても決まりそうな気がします。

力を入れる物件は別の物件に設定した方がよさそうですね。

楽しいテナントさんが入ってくれることに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする