2017年10月16日

借り換えと同時に法人に所有権移転させる予定。

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借り換えをするついでに、個人から法人に売却しようと思っている東京2棟目。

こちらについては、あまり急いでいないところもあり、もたもたしてしまって

おりますが、いい加減進めていかないと・・・。



個人で東京6棟目を購入し、この後東京で購入する物件も立て続けに個人になるため

個人の収入が大きくなってしまいます。購入するやつを法人にすればよかったじゃないと

言われると思うのですが、融資してくれそうな候補のところのエリアの関係の兼ね合いで

(東京法人の本店所在地が自宅ではないのです)個人で購入した方がいいだろうという

判断をしておりましたので、個人が大きくなってしまいがちです。



札幌1棟目、札幌4棟目を売却しているので、その観点から考えれば直ちに影響が出る

レベルではないと思いますが、それでも将来的なことを考えると、ある程度法人に

寄せておきたいという感じはあります。



※とはいえ、将来的にサラリーマンを辞めて自営業になった際に発生するであろう

 法人から個人への給与と、付随して発生する社会保険のことを考えると、法人にばかり

 偏重させることも決して得策ではないと思っています。この辺は別の機会に。



また、東京2棟目は私の保有している物件の中では東京6棟目の次くらいに立地が

良い物件で、いずれ売却と言う可能性も考えられます。その時に法人で保有していた方が

なにかと節税対策をしやすいのではないか、と漠然と思うところがあります。個人だと

分離課税なので絶対に利益に対して課税されますが、法人だと総合課税なので、うまく

経費をぶつければ相殺できる可能性があります。



そんなことを考えると、この借り換えのタイミングで個人から法人に所有権を移すのも

悪くないんじゃないかと思うようになりました。副次的なところで、減価償却も今一度

取り直せますし。



今回は建物だけとかではなく、土地と建物の両方を所有権移転させることにしました。

ここに関しては特に深い意味はなく、なんとなくです^^;

むしろ、どのようにすべきか迷っているくらいですけど、金融機関さんから見て

わかりやすい方がいいのかな、という程度しか考えていません。



借り換えに関しては、東京3棟目や東京5棟目に融資してくださっている、家の近くの

金融機関さんで実行することにしました。他にも手を挙げてくれたところはありましたが

条件など総合的に見てこちらの金融機関さんが一番いいかなと思った次第です。

現在借りている金利より1.5%下がることになりました。



ただ、所有権を移転するため、改めて不動産取得税がかかってしまいます。

加えて所有権移転登記と抵当権抹消登記、抵当権設定登記のお金もかかります。

単純な借り換えだけなら、抵当権設定登記と抵当権抹消登記だけでいいのですが・・・。

そして火災保険もかけなおしになります。



そういったコストも賄えるように、少し多めにお金を借りておかないといけなくなるため

返済比率は若干低くなるものの、大きくは変わらない水準になります。ちょっと勿体ない

気もしますが、まあ今と同じくらいであるということなら、法人に綺麗に移転できると

いうメリットを考慮してよしとしようかな、と思ってます。



実務上の手続きとして、売価を決める必要があります。これをいい加減に決めてしまうと

税務署さんからツッコミが入って利益相反とみなされる可能性があります。

私の場合は、懇意にしている不動産業者さんに、仮に売却する場合はいくらになるかを

価格査定していただき、それに近い価格で売買することにしました。結果としてその額が

個人の残債を打ち消せて、簿価とだいたい同じくらいになった感じです。



価格が決まったら、次は個人→法人への売買契約書を作成します。

書式は不動産業者さんが所属している宅建協会さんが提供しているひな形で問題ないと

思われますし、その辺でダウンロードしたひな形でも良いようです。

※私が聞いたり調べたりした範囲なので、実際にやる場合は顧問税理士の先生や

 司法書士の先生に内容をチェックして貰うことを推奨します

作った売買契約書に印紙を貼り、署名押印して完成となります。



金融機関さんからは

・返済している口座の写し(遅延がないかの確認)

・納税証明書

・売買契約書

・最新の確定申告後に購入した物件の概要とレントロール

あたりを求められました。これらを提出してから本部に稟議をあげるということです。

納税証明書がなかなか取りに行けなくて・・・^^;

でもいい加減やらないとなので、今週は頑張るつもりです。



本部承認が得られたら、既存取引行に抵当権の抹消の申請をしなくてはなりません。

またこれが時間かかりそうで・・・たぶん11月だな、実行できるのは。

金融機関さんには「10月中にやりたい」と言われていますけど、厳しそう。

すみません、私がなかなか納税証明を取りに行けないばかりに・・・。



もっさりとではありますが、頑張って進めております。次は本承認が取れたものの

ちっとも抹消書類が出来ないじゃないかという文句をブログに書くことになると

思います(笑)



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月22日

金利1.5%ダウンで東京2棟目のキャッシュフロー改善(予定)。

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東京2棟目、借り換えすることに決めました。借り換えに応じてくれる金融機関さんも

決まりまして、あとは本部承認を取るばかりです。



以前のブログに書いた通り、珍しく耐用年数が残っている保有物件である東京2棟目に

既存借入行が目を付けました。是非借り換えさせてください、という話が出てきたので

既存取引行との今後の取引拡大はあまり見込めないことも踏まえ、借り換える方向で

話を進めてしまおうと考えました。



条件も出そろったので、あとはどこで借り換えを実行すると決断するか?という話に

終始するだけだと思ったのですが、ここで私の方にちょっと心変わりすることが。

何かというと、この物件を個人ではなく法人に移してしまおうか?という気持ちが

芽生えたのです。



東京法人に所有権を移転することで、売却した際の課税が分離課税ではなく総合課税に

変わりますので、節税をやりやすくなるということもあります。あとはまあ、法人の

保有物件が東京4棟目と富山1棟目だけなので、もうちょっと大きめなものを持たせても

問題はないかな、と思ったというところでしょうか。



表向きそんな感じですが、本当の狙いは別なところにあります。

今はブログでは書けないことなので、いつか書ける時期が来たら書きます。



全開のブログを書いた時点で、法人に所有権移転させたいということは一切話して

なかったのです。そこで、その後の追加条件としてさらに提示してみました。

提示したことに対しての反応は以下の通りです。



・東京1棟目借入行

できれば個人の方がいい



・東京3棟目/5棟目物件借入行

法人でもOK

団信はつかない



・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行

法人でもOK

団信はつかない



そんな状況につき、借り換え対象は2行に絞られました。

(しかも東京1棟目借入行は審査が遅くて、いつになっても提案の本格的なものが

 出てこなかったから・・・というのもありました)



基本的にはあまり競争させて金利を叩きまくることはしたくない人なので、この時点で

特に何かをぶつけてさらに条件を落とすつもりはありませんでした。しかし私、つい

ぽろっと言っちゃったんですよ。現在借入している某カタカナ銀行さんでもこのくらいに

落とせるって言ってたよ、って話。東京3棟目/5棟目の借入行さんに。



そしたら頑張ってくれちゃったんですよ。その既存借入行さんが金利を下げたとしても

メリットのある数字に。「本部がOKを出すかはわかりませんけど、支店としては

この数字で推します」と。うーん、悪いことをしてしまったけど、こちらサイドとしては

ありがたい数字になったので、もうこれで決めますと宣言しました。借入行決定!



さて、借換先が決まったので、次は借り換え額総額いくらになるかの計算となります。

個人→法人への売買となりますので、残債と抵当権設定の登記費用だけではなく、

所有権移転登記であったり不動産取得税だったりも計算に入れなくてはなりません。



税理士さんに確認したところ、幸いにして残債と簿価が今ちょうど同じくらいでした。

これなら、簿価で売却することが妥当という不動産業者さんの査定書があれば、

個人に対して税金がかかることもなく、するっと進められるでしょう。



次に諸経費の計算です。昔書いたブログ記事を読み返しながら計算してみます。



・不動産取得税

土地:固定資産税評価額×3%

建物:固定資産税評価額×4%



・仲介手数料

仲介業者さんを介さないので不要



・火災保険料

現在は質権設定されており、長期の保険をかけております。次に借り換えするところの

質権設定の有無によって、今の保険を法人に譲渡するか、解約して短期でかけなおすか

検討が必要ですが、まあ大きくお金がかかることはないでしょう。代理店さんに

どういう方法があるか確認したいと思います。



・土地/建物登記費用(登録免許税)

建物登記:固定資産税評価額×2%

土地登記:固定資産税評価額×1.5%

抵当権設定:融資額×0.4%



ここの部分は司法書士の先生にお願いする予定です。この間東京6棟目の登記を

お願いする予定だった先生に、金融機関さんの都合で頼めなかったから・・・

今回の登記はそちらの先生にお願いしようということに決めました。まだ詳細情報は

出せていないのですが、週末にでも情報を送りたいと思います。



・敷金継承

・固定資産税按分

・家賃日割り

これらは今回精算せず、決算時に役員貸付にしてしまえばいいかなと思っています。

でも税理士さんにあまりにも丸投げしすぎるのも申し訳ないので、精算書的なものは

こちらで作っておこうかな・・・



たぶんこんなとこで準備はできるかと思います。あとは個人と法人の売買契約書も

作っておかなくちゃですね。なんだかんだで、やることはそれなりにあります。

また仕事を増やしてしまった・・・(汗)

でも金利が下がるなら頑張りますよー!



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月13日

借り換えのご提案を受けております。

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東京2棟目の借り換えの話が密かに進んでいます。



平成元年築のS造というスペックなのですが、現在は某サラリーマンに優しいけど

金利は優しくないカタカナ銀行さんで借りています。融資期間の残はちょうど21年。

この年式でこれだけ長く貸すというのが、どんな基準でやってるんだとツッコミを

入れたくなる話なのですが、まあ借りる側としてはありがたいので何も言いません。



※長く借りれることが良いわけではなく、長く借りるという選択肢が取れることで

 その物件に対する自分の戦略に応じた借入期間で対応ができる、という意味です。

 長く借りることが一概に良いと言っているわけではありません。



某カタカナ銀行さんですと、ご存知の方はご存知だと思いますが、当初5年間は

借り換えや繰り上げ返済をすると、猛烈な違約金がかかってしまいます。高利貸しも

いいところだろ、と言いたくなるようなすごい金額です。残債の2%だったかな?



この物件は私の保有している東京物件の中でも珍しく

・所有権

・耐用年数が残っている

・再建築可能

という条件を満たしているので、既存借入行の目ざとい営業担当さんだと、割と気軽に

目をつけてきます。で、借り換えませんか、と。



今まではそれを「違約金が高いから、購入から5年経ったら考えますね」と言って

やり過ごしてきました。カタカナさんでもまだ借り入れできる見込みもあるかも

しれないですし、コストもかかる話ですし。



そして先月、とうとう5年が過ぎました。

もうね、5年過ぎるちょっと前くらいから、東京3棟目と東京5棟目に貸してくれている

金融機関さんから電話が来るんですよ。そろそろじゃないですか?って。いやでも借換を

意識しなくてはならなくなります。



現在の金利より1%下がるなら、十分にメリットがあります。

サラリーマンの与信をあてにして貸付する金融機関さんよりも、事業性も加味して

判断してくれる金融機関さんの方がこちらとしても好ましいと思っています。

そう考えると、ここで借り換えをしておくのは悪くないかな、と。



ただ、既存借入行の皆さんがここは狙っているわけですから、どこか1行に抜け駆けで

検討して貰うわけにもいきません。ですので、お付き合いが深い金融機関さんには

「こういう話があります」と持ち掛け、検討していただきたいと思っています。



比較検討はもちろんしなくてはなりませんが、競争で金融機関さんを摩耗させることは

私の本意ではありません。あまりにあざとい交渉はしたくないのです。自分だけ大きく

儲けてばかりでは、バランスが取れなくなり関係が続かないと思いますので。



というわけで、今回は取引行各位にお話を持ち掛けて、一発勝負で最大限良い条件を

出して貰い、その中で一番いいところを選ぶ。ライバルがいることは認識して貰いつつ

相手の条件をぶつけてそれより下げてくれという交渉はせず、最初から全力投球して

くれるところと私は取引したいと思っています。



以下、現在の回答状況です。



・東京2棟目修繕借入行

取組不可。耐用年数が短いので厳しい。



・東京1棟目物件借入行

取組可能。条件検討中。金利は検討中だがそこまで下がらない。団信無し。

他の無担保借入もまとめて今回の借り換えに含めて考えることが出来る。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却不可。



・東京3棟目/5棟目物件借入行

取組可能。現行より1%金利ダウンで団信付き。現在の借入額+諸経費。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。



・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行

取組可能。現行より1.3%金利ダウンで団信無し。現在の借入額+諸経費。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。



・運転資金借入行

取組不可。耐用年数が短いので厳しい。



なかなか面白い結果になりました。各行の方向性の違いが出ています。

・団信をつけるかつけないか

・金利を取るか、金額を取るか

・法人への売却をよしとするかどうか



意外と各行の条件がバラバラな感じですので、自分が何を重視するかで選ぶのが

吉なのかなと思っています。



団信の有無は正直どっちでもいいのですが、返済比率をちょっとでも抑えるなら

団信を外した方がいいのかなという感じはしております。私が死んだ時は生命保険で

ある程度残債を賄えるようにしているつもりですし。



金額と金利のどちらを取るかですが、金額は今の段階でしか選ぶことはできません。

金利は後から交渉も可能です。それに、無担保借入は総じて返済比率に悪影響を

及ぼします。それであれば、金額を大きくすることを考えた方がいいのかな?と。

それに金利は後からでも実績を積んで交渉することはできなくはないです。



ただし、無担保借入を有担保に組み入れると、物件の売却をしたくなった時には

影響が出てきます。残債は減っていた方が売却時には好ましいと思いますから・・・

そこは微妙。この物件を持ち続けるのか売却するのか、そこで判断するべきかと。



ただ、私としてはこの物件はとある事情にて、積極的には売らないと決めています。

立地がいいので、過去にもいろいろと面白い話はありましたから・・・。

どんなに残債があっても、売れる時は売れると思います。



あとは、できれば法人にこのタイミングで所有権を移転させたいという気持ちが

あります。これもまた、今回の借り換えとは別の話で考えていたことなのですが、

ここで借り換えをするなら一気に法人に所有権を移転させたいかな?と。



そうなると

・団信なし

・金額優先

・法人所有

という3つが軸になり、このすべてを満たす金融機関さんはない!ということに。



どれを優先すべきか、全ての条件が出そろってからしっかり考えたいと思います。



ちなみに、元々借りていたカタカナさんにも電話して聞いてみましたが、金利は一応

0.6%くらいダウンは検討できるということでした。ただ、定期とか積立とかが

条件として課せられるということです。今後の借入も本部次第だけど支店レベルでは

検討できると言ってました。うーん、でもまあ今回は借り換え優先かな?



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月29日

小口融資実行完了!新規取引金融機関さんの開拓完了。

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修繕で申し込んでいた小口融資が実行となりました。祝・新規取引金融機関さんの追加!



前回のブログで無事に事前の内諾が出たので本申込をしてきた、というところまで

書かせていただきました。その後数日たって、無事に本承認が出たという連絡もいただき

ほっと胸をなでおろしたところです。



こちらの金融機関さんとの取引は初めてです。初取引の金融機関さんが増えるのは

基本的にはいいことだと思っています。メインバンクあってのサブバンクということには

なると思うんですけど、東京ではまだメインバンクの位置づけにある金融機関さんが

そこまで定まっていません。比較的、東京3棟目と東京5棟目の2棟をやってくれている

家の近所の金融機関さんがそれに近いような気はしますが・・・。ですので、メインと

なってくれる金融機関さんを探していろいろなところと取引している感じです。



今回は、もうかれこれ5年ほど積金しているのに、一向に融資取引が始まらずに

もう撤退しようかなと思っていた金融機関さんとの初の融資取引となりました。

異動で着任された担当さんがとても積極的で、あいさつ代わりの小口取引という感じで

スピード実行になりました。



承認の連絡の後、印鑑証明書とか諸々準備して当日を迎え、さくっと金銭消費貸借契約。

そのまま午後には実行されます、ということでした。そのまま振込まで対応して

いただこうと思い、振込伝票も書いておきました。でも窓口での振込って高いよね。

ネットでやったら108円〜324円がせいぜいなのに、864円も取られます。

この辺、何とかならないものなのだろうか。



担当の方からは「次は法人での取引ですね」という前向きな発言がありました。

社交辞令的な話かもしれないけど、そうやって言っていただけるのは大変嬉しいです。

先方も取引は拡大したいことでしょうし、利害は一致している、といったところです。



ん?なんか行員さんがかばんをごそごそしてる?



「当行、来月キャンペーンがあるのですが・・・」



積金でした^^;

まあ確かに、法人で積金しておくのも悪くないか・・・。

キャンペーンが来月だそうですので、ここはお付き合いで積金やっときますかね。



こちらの金融機関さんも、耐用年数超過でも対応できる保証協会とタイアップした

商品を持っているということでしたので、それらもぜひ活用させていただきながら

今後の賃貸経営のパートナーとして動いていただこうと思います。



しかし、金融機関さんってほんとに異動で一気に姿勢が変わりますからねえ。

過剰に一つの金融機関さんとべったりくっつくのは危険だと思いました。

今は担当さんがいい人だから、いろいろと面倒を見てくれていますが、今までは

全くそんな雰囲気はなかったですからね。



今回は良い方向への変化ですが、悪い方向へ変化することだって考えられます。

実際、仙台法人のメインバンクさんはちょっと微妙な方向に変化してしまいました。

支店長のカラーとかもありますし、担当さんとの相性もあると思います。



メインバンクさんを見つけて、そことまず取引を深めていくのはとても大事です。

既存取引先になれば、多少融資姿勢も緩んでいくところがあると思っています。

でも、メインバンクさん一本やりではダメで、そこが姿勢が変わった時に詰みます。

サブバンクさんの開拓も継続して行っていかないといけないです。



サラリーマンに優しい金融機関さんばかり使っていると、この辺の感覚ってあまり

ピンと来ないかもしれませんが、ある一定額以上になるとサラリーマンメイン系の

金融機関さんは頭打ちになります。やっぱりそれだけじゃダメで、事業者として

金融機関さんを開拓しなくてはならないフェーズが来るはずなのです。



そうなった時に、自分を事業者としてみてくれる金融機関さんを見つけておくこと。

メインバンクとサブバンクを抑えておくことは大事だと思います。



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posted by ひろ* at 11:47 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月17日

修繕の融資、本申込中・・・さらに別件の融資もしれっと相談中。

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業務連絡

何日か前にメールフォームでご連絡をくださった、青森やら北海道やらのことで

悩んでいらっしゃる方にメールをしたのですが、宛先間違いで戻ってきてしまいました。

こちらご覧になりましたら、再度メールフォームからメールアドレスをご連絡ください。

以上、業務連絡でした。



さて、前に融資の内諾ということで連絡のありました金融機関さんと、融資実行に向けて

やり取りを行っております。



内諾が出た後、一度店舗さんをご訪問させていただき、正式な申込書を書きました。

小さな金額ですが、大きな一歩です(と信じたい)。保証協会さんに持っていくために

必要な書類(直近12ヶ月の売上、3年分確定申告、工事見積書、東京法人の決算書)

を持参しました。



あとは東京法人の今期の試算表はないかと言われたのですが、残念ながら作ってないので

こちらでざっくりとした売上と経費を抜粋したものを表にして、後日FAXで送付。

とりあえずこれで事足りるということでしたので、良かったです。



担当してくださっている積極的な担当の方は、どうやら池袋の方の支店から異動して

きたみたいです。「あっちの保証協会だと、不動産賃貸業に運転資金とかも問題なく

出してくれてたんですけどね〜」と言ってました。そうか、保証協会さんも支店ごとに

やる気の違いがあるのか・・・。ひとつ勉強になりました。



やり取りしている中で、法人での融資の検討はどうかという話をしてきました。

検討はしたいけど修繕とかありますかと言われて・・・うーん、東京ではないなあ。

あ、北陸の築古アパートで大規模修繕します!って、東京の保証協会だからそんなの

ダメに決まってますよね・・・。



「検討できるかなー・・・ちょっと相談してみます!」



え、まじすか!?まさかの!?

いやいや、絶対ダメだと思っていたのに。前に都内の金融機関さんで、札幌の修繕とか

どうですかねと相談したのですが、さすがにそれは無理と言われたことがありました。

そこから考えれば、今回も当然無理と思っていましたが・・・。

いけそうなら積金しますんで!と言い残して帰ってきました(笑)



そして先日お電話が来ました。今のところ、進捗としては保証協会の審査中とのこと。

事前に話している範囲では問題はないということでしたので、あとは保証OKの連絡を

待つばかりという感じです。



そしてその時に「法人での融資の相談もしてきました」と報告いただきました。

こちらは正直「やってみなければわからない」というのが保証協会の担当さんの

意見だそうです。個人は通るだろうけど、個人と法人を一体で見ている関係もあり

法人と個人両方通すとなると、正直どうかなー?という感じみたいです。



つまり、個人で申し込んでなければたぶんいけるってことですよね、これ。

そうか、北陸のアパートの修繕のお金、貸してくれるのか・・・。びっくりだ。



ま、やってみないとわからないんだったら、やってみるのもまた良いのではないかと。

不利益がないならチャレンジしよう、というのが私の基本的な方針です。節操ないです。

今度契約に行く時に、もうちょっと深く相談してみよう・・・。



承認が出るまで、もうしばらく待とうと思います。早いところ実行に持ち込んで

しまいたいなあ。



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