2024年06月25日

東京2棟目、いよいよ年貢の納め時・・・大規模修繕やります。

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東京2棟目、前回の大規模修繕から10年以上が経過したこともあり、いよいよ2回目の

大規模修繕が待ったなしのようです。複数の部屋でクロスにカビが出ている状況です。



以前より大規模修繕しないといけないなあという認識を持っている東京2棟目。

購入して1年くらいで大規模修繕をしているのですが、あの頃は私も未熟でして

あまりいい感じの依頼の仕方ができなかったのです。



大規模修繕から5〜6年くらい経過したタイミングで、2階のお部屋からクロスに

カビが生えるという連絡を受けてしまいました・・・。



この時は管理会社さんがクロスを貼り直して対応してくださり、入居者様に対しても

また生えるかもしれないということは伝えてくださいました。その上で、入居者様も

都度貼り替えてくれるなら問題ないですよという寛大なコメントを頂戴し、ひとまず

その場はおさまったのでした。



この頃は、まだ大規模修繕してから日が浅いからなあ・・・と思っておりました。

資金的にもしんどくなるし、できるだけ先送りしたい気持ちが強かったと思います。

(いやまあ今でも先送りできることは先送りしたいんですけどね・苦笑)



その後も2年に1回くらいのペースで該当の壁紙の貼替を実施しながら、ここまで

引っ張ってきたのでした。我ながらひどい対処療法だなと思わなくもないのですが、

手元のお金が明確に減るんだよねと思うと、正直なかなか頑張れません・・・。



でも、S造の物件で水が漏れてるとか、まったくいいことないですから。鉄は水に弱く

錆びたらそこで試合終了です。日に日に耐久力が削られている状態と言っても

過言ではないでしょう。まずい状態であることは明白なので、どこかで現実逃避から

戻ってこないといけない・・・という気持ちもあるにはあるわけです。



そしてそのXデーがいよいよここにきて訪れるのでした。



管理会社さんから「3階のお部屋のクロスにカビが出てしまったと連絡があった」

という連絡をいただいた時に、これはまずいと思ったのでした。なぜかと言えば、

今までは2階だったのですが、それが3階にも飛び火したということですから。

被害が拡大しているということです。



足元を見ると、先日の売却で資金が少し余裕ができています。そして前回の修繕から

10年以上が経過し、早いは早いけどそろそろ工事をするのも仕方ないかなという

絶妙なタイミング。この報告のタイミングも含め、これはきっと今こそ工事を

しなさいという暗示なのかもしれません。いやまあそれは自分に都合よく考えすぎかも

しれませんが、そんな気もしてきたので、ここで大規模修繕の2回目を実施してしまう

べきであろう、と考えたのでした。



ということで、先日情報交換の飲み会をしている時に、いつもリノベをお願いしている

施工業者さんがいらっしゃったので、その場で状況を説明してお見積を依頼しました。



以前もこの物件の大規模修繕のお見積を依頼したことはあったのですが、何年後にやるか

わからないけど参考程度に・・・などというのんきな話で相談していたので、

じゃあそのうち作るね〜なんて状態で止まっていたのです。まあそりゃそうですよね、

目の前の工事の方が優先になるのは当たり前です。



なので、今回はもう今すぐやるからということで、早めのお見積で相談した次第です。

どのくらいの金額になるんだろうなあ・・・。あまり高くならなければいいのですが。



しかし、お金が少しできると、それに見合った出費がしっかり発生するのだから

世の中うまくできている?もんですよね。結局いつになってもお金がない(笑)

そんなはかなさを噛みしめつつも、目の前のやらなくてはならないことについて

しっかり注力してやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月02日

東京2棟目の街灯がぐらついてる件、助成金を使って町内会で解決の方向に。

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東京2棟目の前面道路にある街灯の修理のために、私も書類をいろいろと出さなくては

ならないということになりました。時間がある時に対応を進めたいと思います。



かれこれ1年くらい前のことですが、前面私道の街灯がぐらついてるから直してほしいと

私のところに相談が来た
ことがありました。結果として、私の所有しているものではなく

共有の私道にあり町会が設置したものだということがわかったため、私ではなく町会に

お願いをしてください、町会からの依頼に関してはご協力をします、という形で

相談してきた方には回答をしたのでした。



管理会社さんは、うちに厄介ごとを押し付けようとしているという印象を持ったようで

珍しくちょっと嫌悪感を持っているような印象でした。でもまあ私としては隣地の方と

あまりややこしい関係にはなりたくないので、丁寧に対応をしていただくように

お願いをしたつもりです。ま、私が言わなくても管理会社さんはそういう感情は表には

一切出さずに対応をしてくれていると思いますけどね。でないと管理業務なんて

やってられないでしょう。怒られることからスタートする仕事ですからねえ・・・。



余談ですが、管理業務って基本的に加点評価が少なく、減点ばかりクローズアップされる

損な役回りという印象が強いです。なんとなく気持ちはわかる気がするんです。

私がサラリーマンで勤めている会社も、営業は案件が取れれば加点されますけど

プロジェクトを実行する部隊は営業がとってきた仕事を予算内で無事に遂行させたら

イーブン。ミスるごとに減点されていく感じで減点がクローズアップされがちです。

加点要素が少ないという意味では管理業務と共通している部分もあるかと思ってます。



なので、管理会社さんとコミュニケーションを取る際は、できる限り感謝の意思を

言葉に出して表明することにしています。普段から「できて当たり前」「できないと

怒られる」世界で生きている人は、ちょっとしたことでも誉めて貰えると嬉しく思って

くれるもんです。私もそんなところがある仕事をしているので、余計にそう感じます。

皆さんも是非管理会社さんを褒めて良好な関係を作っていきましょう。



んでまあここからまた本題に戻ります。



あれから1年近くが経過しました。厳密には11ヶ月ですが、11ヶ月と12ヶ月は

誤差でしょう。1ヶ月と2ヶ月だと誤差と言えないのに、なぜか11ヶ月と12ヶ月なら

誤差と言えてしまうあたりが、人間がいかに相対的な物差しを使って判断しているかが

わかる事例だなと思います。100円が200円だと発狂ものなのに、10000円が

10100円だと「まあいいか」になるのも、相対的な物差しで生きているからと

いうことでしょう。



・・・だからまた脱線してるって、自分。



管理会社さんからメールが届きまして、街灯の件で町内会長さんから連絡があり、

区の助成金を使って街灯の交換を行うという話が届いたそうです。それに際して、

前面私道の所有者各位に書類を提出してほしいとのこと。



どうやら行政からの協力を活用して自治体が主体で街灯を交換することになったようで、

よかったです。共有の私道に設置されているのだから私だけが負担するのはおかしいし、

私道とはいえ街灯はそこを通る皆のためにあるものですから、行政がある程度負担を

申し出てくれる可能性が高いと考えるのも普通だよねと思っていましたが、案の定と

いったところでしょうか。



よかったよかったと思っただけで、メールの中身を詳しく見ずにそのままにして

おきましたが、その後管理会社さんから電話が来ました。ちゃんと電話で説明を

しないとと思ったので、ということでした。律儀な管理会社さんです。



話を聞いていると、どうも登記簿謄本、印鑑証明書、土地の公図が必要とのこと。

え、助成金受ける書類としてそんなの必要なの?と思いましたが、あなた本当に

地権者ですか?ということを確認する意図なのでしょうねー。税金を使うのだから

ちゃんと確認しますよ、ということなのでしょう。



印鑑証明書は今どきはコンビニで取れるからいいのですが、土地の謄本と公図が

めんどくさいなあ・・・と思うのでした。嫁ちゃんにお使いに行ってもらうにしても

法務局は交通の便が悪いし、法人の登記簿は取ってもらったことはあるけど土地の

謄本や公図を取ってもらったことはないので。



電話の後、改めてメールを眺めて書類を確認しました。うーん、これ地権者が全員

連名で記入するタイプの書式じゃない?そうなると、公図って1枚あれば充分では?

というか大元の書類を私が記入してスタートさせていいんか?



なんかいろいろわからなくなってきたので、管理会社さんに諸々気になる点を書いて

LINEをしておきました。町内会長さんへの問い合わせも必要な気がします。

確認の上、対応を進めていこうと思います。



街灯はうちの物件の目の前なので、それがぐらぐらしているってのはあまり気分の

いいものではありません。法務局に行くのはちょっとめんどくさいですが、できるだけ

早めに対応を進めていければと思います。



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posted by ひろ* at 10:47 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月24日

東京2棟目で家主滞在型民泊を再びやりたいと入居者様より打診あり。

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東京2棟目の入居者様が家主滞在型民泊事業に再参入されるご意向とのことです。

家賃はそれなりの金額にさせていただかないとですね・・・。



【番宣】

健美家に私と5050さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ*さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ*さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万!新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝=売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが(お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑)、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



東京2棟目は私の持っている物件の中では好立地に属すると言えるであろう案件です。

価値もぐいぐい上昇しており、購入した頃と比べてテナントさんの家賃相場は1.5倍に

上がっています(私の保有しているテナント家賃調べであり全体的にそこまで上がって

いるかはわかりません)。



ここは地上げ屋さん風な人もたまにお手紙が来たり訪問があったりします。だいたい

どれも海のものとも山のものともわからない状態ですので、話がまとまりさえすれば

価格次第で協力はするので、まずは近隣を全部まとめてきなさいよと言って追い返して

おりますが・・・本当に地上げがうまくいけばさらに化ける土地だと思います。

不動産はこういうところが面白いですね。



この物件、遠い昔に民泊をやっていた時期があります。まだその頃は民泊という

言葉もなかった時代でした。そのうち民泊って言葉ができて、法規制が入るように

なる前に撤退しましたが、あの頃でも結構儲かったなあという覚えがあります。



そのお部屋は今は賃貸で貸しているのですが、その借りている方がコロナ前に

家主滞在型民泊をやりたいという相談をしてきたので、家賃を上げることを条件に

承諾したのでした。そしてその後コロナ禍で民泊は総崩れ。この入居者様も民泊は

やめるということで、家賃を元に戻したのでした。



あれから3年以上経過したでしょうか。このタイミングで民泊を再びやりたいと言う

相談が来るのはある意味正しい判断だよねと思いますが、再びやりたいという相談が

管理会社さんに寄せられるのです。



管理会社さんからこの話を相談された時、まず最初に思ったのは「これ、コロナ禍前の

家賃と同じでは合わないよね_」でした。



最近は賃貸で民泊を始めるパターンが流行しております。確かに初期投資が少なく、

ダメになったら解約して撤退すればいいだけなので、合理性があるなと思います。

ある意味リスクは少ないでしょう。周りにもガンガン民泊を増やしている人がいます。

どうしても賃貸に比べると安定感には欠けると思いますが、そのリスクを理解して

取り組むのであればいいのではないかなと。300万くらい貯金すれば1部屋は作れる

計算になりますしね。



ただ、そういうブームが訪れているということもあり、当時に比べて転貸向けの相場は

高くなっていると思います。これだけ民泊で借りたいと言う人がいるのであれば

私がオーナーだったら普通に家賃上げると思いますもん。周りからもそんな話は

聞こえてきているような気がしています。



ということで、今回のご相談に対しても、本当に今の家賃でいいのか?というところは

要検証だと思っております。前回と同じと安易に言ってしまうと機会を逃す可能性が

あるなあと感じます。



ということで、管理会社さんに今の相場ってどんなもんなんでしょうねと軽く

聞いてみました。管理会社さんもすぐ調べてくれて、過去に貸していた時と比べて

1万円くらいは相場的には上乗せできるんじゃない?という感覚でした。



ただ、フルの民泊ではなく家主滞在型民泊なので、家主が滞在しない民泊と比べて

どのくらい売上が伸びるのかは未知数だなあとも思います。その辺を考えると、

全く同じ家賃ってわけにはいかないだろうなとも感じます。それに、この部屋も

もう6年とか割と長めに住んでくれていますので、その点を加味したサービスも

必要ではないかなというところも。



ということで、管理会社さんには、相場より少し安めだけど前回よりは高めの賃料で

提案できないかということをお伝えしました。管理会社さんもその意図は汲んでくださり

先方に提案してくださるとのことです。



交渉がそれなりにうまくいけば、まち収益性が向上してくれることになります。

いい話です。ありがたい。この調子で上乗せをしていければいいなと思います。

1階テナントさんも、今の相場から比べるとかなり安い値段でお住まいになって

おられますので、ここも是正しておきたいところ。管理会社さんには軽く家賃アップの

お願いをしてみたいねと話をしましたが、ここもまたちゃんと依頼した方がいいと

思うので、今度話をしてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年09月21日

東京2棟目でネズミ発生!

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東京2棟目で出てしまいました。ネズミ。天井裏がネズミーランドになってしまい

さぁ大変、とまで大げさな話かはわかりませんが、管理会社さんにて一次対処済です。



基本的にはとても平和な東京2棟目。入居者様の入れ替わりもありませんし、

テナントさんも盛業です。今年は倉庫として利用していたテナントさんが退去になり

家賃を上げて募集したにも関わらずサクッと次のテナントさんが決まり、もっと高く

してもよかったのかも・・・と思ったくらいしか事件はありませんでした。



2部屋のテナントと3部屋のファミリー間取りの住居という構成になっておりますが

住居3部屋のうち2部屋は購入以来10年以上ずっと入居者様は変わっておりません。

残り1部屋も変遷はあったものの、今の入居者様は5年以上お住まいになっており

とても安定していると言えるでしょう。



テナント部分に関しても、片方のテナントさんは入居して9年になります。ここは

家賃を上げる交渉をしてもいいのではないかというくらいに家賃が安いのですよね。

でも安定して入居してくださっているし、当面はしょうがないかなという感じです。

チキンなので家賃上げさせてと切り出せません(笑)



建物自体は耐用年数が切れたS造です。購入してしばらくしてから大規模修繕は

しているのですが、その時の私の作業依頼が甘く、施工対象外とした箇所からの

雨漏りに悩まされております。まだ10年経ってないですが、大規模修繕をもう一度

やらないと雨漏り問題が解決しないんだよなあ・・・というところで悩んでいます。

今年は修繕多すぎてちょっと辛いのよね。物件売ってお金作ろうと思ってたけど

共同担保に差し出せって話があって売れなくなっちゃったし。



細かい話はいろいろと出てきますが、基本的にはとても安定していて良い物件です。

持ってるのを忘れてしまいそうになる優良物件です。しかも近隣の地価がかなり

値上がりしているので、売却したらかなりの利益が出ること間違いなしという。

売っても持っても美味しい物件、素晴らしい。



そんな良い物件ですが、やっぱり築年数の古さとかは如何ともしがたいところがあり、

そこに起因するトラブルは多少出てしまいます。仕方ないことです。

今回はそんなトラブルのお話です。ま、冒頭に書いた通り、ネズミが出たというだけの

話なんですけどね。



管理会社さんからご連絡があり、3階のお部屋で天井裏からネズミが出たという

連絡が入居者様からあったということでした。3階は女性の一人暮らしだったはずなので

その生活空間にネズミなんか出てきたらたまったものじゃないでしょうね・・・

ご迷惑をおかけしてしまい申し訳ないという気持ちです。



対応方針として、東京8棟目と同様にネズミの忌避剤を天井裏に設置し、侵入ルートを

探るという形で動くというお話でした。



そして数日後、管理会社さんより続報が入りました。建物周辺に殺鼠剤を散布したこと、

入居者様にも余った忌避剤を渡して、天井裏にご自身で設置していただくようお願いを

したことが報告されました。



建物に関しては特段目立った侵入経路が見当たらなかったことが報告されました。

侵入経路が見当たらないということは、犯人は一体どうやって建物に侵入したのだろう?



管理会社さんが気になった点として挙げたのは、各所で行われている工事でした。

新規入居されたテナントさんの工事が始まっていることや、建物近くの大通りの交差点で

結構おおきめの道路工事が行われていることなどが影響して、ネズミが逃げてきたのでは

ないかという仮説を立てておられました。なるほどねえ。建物の1階に潜んでいた

ネズミが3階に上がっていった可能性は確かにあるのかもしれません。まあその場合は

どうやって1階のネズミが侵入したのかという点が気がかりではあるのですが。



一応これで手は打ったから、様子を見てまた出るようならもう少しきちんと考える、

ということでいいのかなと思いました。そうでないとおさまりがつかないし。



ネズミの問題が今回の措置で解決してくれますように。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月09日

東京2棟目の無料インターネット増速完了。

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東京2棟目の無料インターネットの増速工事が無事に完了となりました。

回線速度でご迷惑をおかけすることも、これでなくなるかと思います。



東京2棟目で先日入居者様より相談としてあがってきたのが、こちらで準備している

無料インターネットの速度が遅いというお話です。またまたそんなこと仰って〜と

思いながら無料インターネットのサービスを提供している業者さんに問い合わせたら、

回線速度が昔のスタンダードである1棟あたり200Mpbsしかないことが

原因ではないか、と。これを1Gbpsに増速する工事をすることで対応できるかも、

というご提案をいただきました。



いやね、そうやって簡単に言いますけどね。工事するってことはお金がかかるって

話ですよね?そういうのほんと勘弁してほしいのですが、って感じですよ?



そんな心の声を読むかのように、無料インターネットの会社の営業さんは言うのです。

条件があるけどこの工事は無料にできる、と。条件は契約年数の縛りでした。

まあそれだったら構わんっすわ。どうせ他の業者さんに乗り換えたところで、

初期工事のお金はかかるのです。経済的なメリットを優先で考えるのであれば、

今の業者さんを使い続けることが一番コストとしては効率がいいですからね。



ということで、それであれば増速の契約をするので工事してくださいとお願いをして

契約などもろもろの準備に取り掛かっていただきました。



営業さんとお会いして、契約書を書いて、なんだかんだ雑談して、ついでに他の物件の

無料インターネットの導入に関しても少し相談したけどコストに見合わないと判断して、

だいたい準備はできたと思ったら契約書の金額を間違えていて契約し直しになって・・・

結局なんだかんだで時間がかかってしまいました。



契約まで一通り終わって、あとは開通のタイミングを待つばかりに。

この頃同じタイミングで富山1棟目の開通の連絡とかがあり、東京13棟目の

インターネットも故障したりで、全体的にインターネット祭になっておりましたが、

そんな中で畳みかけるように東京2棟目のインターネットが開通するという連絡も

いただくことになりました。重なる時は重なるものですね。



開通の連絡を受けて、管理会社さんにその旨ご連絡し、改善しているか入居者様に

確認して貰おう・・・と思っていたのですが、連絡したつもりになっていただけで

今LINEの履歴を確認したら、工事日のみお伝えしている状態で、工事完了のご連絡を

しておりませんでした(汗)

まあ工事日連絡してるから最低限オッケーかな・・・。今改めて管理会社さんに

遅くなったけど工事終わりましたって連絡をしておきました。

(ブログ書くとこの辺改めて確認して抜け漏れをフォローできるのがいいですね)



これで、インターネット関係のタスクは一通り完了しました。

富山1棟目で無料インターネット開通、東京2棟目で無料インターネット増速、

東京13棟目でインターネット不調の解消といった感じです。

事象は微妙に違えど、どれもインターネット関連。これでひと段落でほっと一息です。

これ以上のトラブルは起こらないでほしいなあ・・・。



そのうち、どこの物件でも無料インターネットを入れなくてはならなくなるのかなあ。

東京は小ぶりな物件が多いのでそうなったらけっこうコストがキツイんですよね。

自分でインターネット回線引いて、ルーター設置して、VLAN切って・・・とか

やった方が安いんだろうけど、トラブルのたびに自分で出ていくのは嫌だなあと思う

怠け者な私です。そんな時代が来ないことを祈ります。



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