東京２棟目、地味に修繕が増えています。

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東京２棟目は耐用年数も切れ、修繕の依頼がぼちぼち増えてきております。

適当なところで打ち止めになればいいのですけど。



東京２３区内、観光地至近、Ｓ造３層、利回り１０％強で購入したのが現在１１．８％。

建蔽率８０％、容積率６００％。ただし前面道路が狭いのでそんなに建たないですが、

すぐ裏手に幹線道路が通っているので、裏手（というかうちが裏か）か横を買えれば

どーんと１０階建くらいは建っちゃう。地上げの相談もちょろちょろとある。



こうやって見ると、かなりのお宝物件ですね、東京２棟目。購入する時は利回り１０％で

本当に回るのだろうか、などと不安を感じておりましたが、今の相場観からすれば

お前は何を言ってるんだという状態だったと思います。私が持っている物件の中で、

一番儲けが出そうな物件です。



できれば大手マンションデベロッパーさんに地上げされて、ファミリータイプの

区分マンションを３部屋くらい等価交換でもらって、１部屋売却、１部屋賃貸、

１部屋自宅とかにできると最強だなと妄想しております。お隣のお店が代替わりしたら

本当に実現しそうな気もするので、今はそれまで保有のつもりで考えております。



建物自体はそこそこ年季が入っていますので、設備の交換だったり修繕だったり

いろいろと発生はしております。でも、そんなことは将来の利益を考えれば何ら

問題はありません。維持する以上は多少の出費はやむを得ないと思いますし。



設備が・・・と書きましたが、よくあるエアコンとかそういう話と、外壁のどこかから

水が染みてきているという問題が発生しているのが直近であった問題でした。

大規模修繕で漏水は止まる予定だし、エアコンは先日無事に交換が終わっているはず。

今後また設備の老朽化で何かしら問題は起こるかもしれませんが、まあそれはそれ。

淡々と受け止めて対処するのみです。



あと最近多いのが、東京２棟目にお住まいになっている方からのリクエストでしょうか。



この方はコロナ前の第一次民泊ブームの時に、家主滞在型民泊をやっておりました。

そこからコロナが発生し、一度は民泊を辞めたのですけど、今年になって再び民泊を

はじめることにしたということでした。民泊やる人向けの少し高めの家賃にすることを

条件にＯＫを出しました。あの立地は民泊儲かると思うのよねー。自分でやりたい（笑）



こちらのお部屋が民泊を始めた頃くらいから、他の部屋も含めてリクエストが多くなって

きております。



購入前からお住まいの方から、玄関の鍵が空回りするとか抜きにくくなるとかで

何とかならないかとご相談がありました。鍵交換で２万程度ということでしたので

管理会社さんに交換の手配を依頼しました。



次に、家主滞在型民泊をやってる部屋の方から、玄関外にある玄関灯をセンサーライトに

してくれないかというご相談がありました。このお部屋、ペントハウスみたいな感じに

なっているので、ゲストが来た時に暗くて落っこちて怪我をされたりしたら困ると

考えたのかもしれません。



ただ、これは設備の老朽化ではなく新規のリクエストなので、お見積金額見合いで

考えることにしました。後日、４万程度ということで連絡があったので、それだったら

やってあげてください、ということで依頼しました。



その次は管理会社さんからです。おそらくセンサーライトの見積でお邪魔した際に

業者さんから指摘があったのでしょう。居室内の火災報知機や煙感知器も同時に

交換をした方がいいというご提案をいただきました。民泊やってるというところも

ありますし、人命にかかわる話なので、やりませんというわけにもいかないやつです。

これも交換を手配しておきました。



その次はエアコンの故障です。これはブログに前に書いたかもしれませんが、

テナントさんのエアコンが故障し、営業ができない状態となったとのことでした。

これは一大事なのですが、メーカー修理の方が割と早めに入ってくださったおかげで

応急処置はできました。こちらは予防修繕の観点で交換工事を行った次第です。

出費が激しい〜。



そして最近は、家主滞在型民泊をやってるお部屋の方から、浴室に物干しバー等を

設置して貰えないかという相談があったそうです。だんだん不具合ではなく単純な

要望になってきているような・・・（汗）



管理会社さんもちょっとそういう風に感じているのか、珍しくちょっと冷たい感じで

「浴室乾燥機があるなら物干しバーはあるべき、というような論調でした」

「ひとまずは引渡時の状態が全てであり、オーナー様に相談しても了承していただけない

　可能性はある」ということを伝えているそうです。要求が図々しいと感じているように
　
言葉の端々から感じたのでした。



今後も修繕ではなく要望が来たらどうするかは考えますが、家賃も高めにしているので

まあ今回はサービスしてもいいかなと思ったので、対応していただいて良い旨を

回答した次第です。



地味に最近手間がかかっている東京２棟目ですが、ドル箱なので今後も大切に

メンテナンスしていきたいと思います。



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東京２棟目のテナントさんのエアコンが故障・・・。

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東京２棟目のテナントさんのエアコンの件、一時的には動くようになりました。

ただ、根本的には交換するしかなさそうで・・・１２年動いたし良しとしますか。



私は住居物件が多く、テナントが入っている物件はほとんど持っておりません。

全体の中で見ても、東京２棟目に２部屋、東京１０棟目に３部屋の５部屋だけです。

特に意図してテナントを避けているわけではないのですが、結果としてあまりご縁が

ないような感じです。



他にも、過去に保有していた物件だと、札幌９棟目で２部屋、東京９棟目で３部屋の

テナントがありましたが、割とスパッと売っちゃってます。別にテナントが嫌で

売ったわけでもないのですが・・・（笑）



なので、なかなかテナントに関する知見が蓄積されない私なんですけど、営業が

できないというのはバチバチにヤバい事態であることは理解できます。

今回はそんな事態が発生したというお話です。



東京２棟目のテナントさんは、現在は両方ともテイクアウト中心の飲食物を扱う

お店です。路地裏なので飲食には不向きだろうと思っていたのですが、意外と

業績は悪くないようで、片方のお店はもうかれこれ６年とか営業しております。

人気も上々みたいで、私としてはとてもありがたいです。



そのテナントさんから、エアコンが動かなくなったという一報が入りました。

管理会社さんから私のところに情報が連携されてきましたが、この時期のエアコンの

故障はやばいぞと焦ったものでした。



管理会社さん曰く、営業ができないので修理が来るまでお店はお休みとのこと。

１〜２日の休業の後でメーカー修理の方が入れることになったようでしたので

まずは良かったのですが・・・これで直らなかったらだいぶヤバいことになります。



管理会社さんからは、エアコン交換の可能性も念頭に置いておいてほしいとの

相談もありました。うんそれは確かに覚悟した方がいいかもですね。エアコンが

つかない店舗で営業するのは実質的に無理です。交換不可避です。

できればメーカー対応で何とかなるルートがあればいいのですが・・・。

今はメーカー修理の結果を待つしかありません。



そして運命のメーカー修理の日。結果はどうなったか・・・夕方くらいになって

柄にもなく気になりだしてしまい、管理会社さんに状況の確認をさせていただきました。

返答があり、一時的に動く状態にはなったとのこと。後日、本格的に部品交換をして

修理するが、基盤に故障個所があった場合は修理は難しいということでした。



修理できれば御の字ですが、まだ交換ルートも残されている印象を持ちました。

油断はできないなあ・・・まだまだ怖いぞこれ。



そして運命のメーカー修理２回目。結論としては「修理不可」でした（泣）



なんでも、一人で来たけど一人だと本体が取り外せなかったとのこと（おいー！）。

あと、メーカーさん規定に対して、設置されているエアコン本体の上部のスペースが

少なすぎるため、取り外し不可という判断になったそうです。なんか、一人しかいなくて

外せなかったことに対する言い訳をしているように聞こえちゃいますねえ・・・。

うがった見方かもしれませんが。



取り外せば修理できるかもしれないのに、取り外せないから修理できませんというのも

いささか納得感に欠ける話ではあるのですが、まあもうしょうがないでしょう。

ぐちぐち言ったところでメーカーさんの結論が変わるわけではありませんしね。



ということで、私としてはエアコンを購入しなくてはならなくなりました。

痛い出費ですが、やるっきゃないですねー。



現在、管理会社さんともう１社、合計２社に設置のお見積を依頼しています。

エアコンはこちらで購入して、設置だけお願いする形を考えております。

量販店で買って設置までオールインワンが一番楽ではあるのですけれども、やはり

ネットで買った方が価格は有利ですからね・・・。



応急処置しかできていないということもあり、秋まで待って・・・というわけにも

いかないでしょう。本当はオフシーズンを待ちたかったですが、とっとと手配を

してしまった方がいいと判断します。やり手の人はこういう時のためにストックも

準備しているのでしょうねえ。



見積が出たら工事の手配をしようと思いますが、お盆も挟んでいるのし繁忙期出汁

工事は８月中にできるのかなあ・・・といったところでしょうか。きびしー！



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東京２棟目、申請系の書類の署名押印とか故障とかいろいろ。

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東京２棟目で多少の対応が発生しております。いずれも地権者としての申請の支援に

類するものなのですが、私はつい事務処理を後回しにしてしまいがちなので・・・。



安定稼働でトラブルも特に発生していない東京２棟目。所有している側としては

とても気楽でありがたい物件です。しかも購入した時代が良く、都内であるにも関わらず

しっかり利回りも取れています。お宝物件なのでよほどのことがない限りは売りませんが

売ればかなりの売却益も見込めます。親孝行物件です。



ただまあ、平成初期築のＳ造ということもあり、耐用年数も切れてトラブルがぼちぼち

発生してきているのは否めません。設備の老朽化や漏水が発生しております。



先日、管理会社さんからテナントさんの部屋に設置しているエアコンが故障したので

テナントさんにてメーカー修理を依頼したとの連絡がありました。あのエアコンは

私が設置したものなので、メーカー修理の費用はこちらで負担しないといけないので

あろうなあと思いますが、とりあえずエアコンがないとお店が営業できないので

先方で手配したようです。応急処置はできて運転するようになっており、本格的な

修理が近々行われると聞いております。



確かに、もう購入して１２年ですからねえ。ここでうまく直ったとしても、交換の

タイミングなのかもしれません。覚悟はしておこう。



それから、一部のお部屋で壁紙にカビが生える件も、発生の都度壁紙を貼り買えて

おりましたが、大規模修繕を近々行うことにしました。これも業者さんに相談して

タイミングを図っているところです。急ぎはしないので、業者さんの空きが出た時に

やってもらえればいいやということで。



ハード面だとそんな話がありますが、最近はソフト面というか申請の面での対応が

２件ばかりありました。



１つが、当方の物件の前にある街灯の修繕です。最初は隣地の方が管理会社さんを通じて

私に街灯を直すよう依頼があったのですが、私道は皆のものなのだし私だけで直すのは

おかしいよねということで再検討をするようお願いしました。結果、町内会の方で

助成金を使って直すことになったので、私が署名押印、あと印鑑証明書に謄本、公図を

添付してくれとのことでした。



署名押印するのは私だけでいいの？というところがわからず、管理会社さんに確認を

お願いしていたところまでは過去ブログで書いていた内容です。

その１

その２



このブログを書いた後、管理会社さんと改めて公図や現地の状況などを確認した結果

実は私道は共有持ち分ではなく各人が土地を出し合って通行している形のようだと

いうことがわかりました。私は別の案件とごっちゃにしていたようです。あちゃー。

なので、私の持っている土地に建っている街灯なので、私だけ署名押印すればいいと

いうことがわかりました。失礼しました。



３ヶ月以内の公図と謄本を出さなくてはならない、と聞かされていたので、そこが一番の

ネックでした。法務局に平日行かなくてはならないのはけっこうハードル高いです。

頃合いを見てやりますと言ったものの、その後サラリーマンの仕事が忙しくなってしまい

法務局に行くタイミングがないままずるずると延ばしてしまっていました。



先日、管理会社さんと東京１６棟目の件でお会いした際に、東京２棟目の書類の状況を

聞かれました。街灯を直してほしいと言っていた方から状況確認の連絡が来てしまった、

とのことです。公図と謄本がネックで・・という話をしたところ、それであれば

その辺の法務局関連のものは管理会社さんで取ってきます、ということに。

それだったらこっちもすぐに対応できます。



ということで、書類と印鑑証明書を送付して無事対応完了・・・と思ったのですが

印鑑証明書を出してと言われているにもかかわらず、実印を押さずに提出して

しまいました。アホです、私。もう一度書類を出し直しになりました・・・。

詰めが甘い男です。



それからもう一つの対応ですが、家主滞在型民泊を始めるということで家賃を少し上げた

入居者様から、民泊の申請にあたり家主の許可が必要なので書類を書いてほしいという

話が届きました。管理会社さんより書類が送られてくるので、署名押印して返送して

ほしいということです。



届いた書類を見ると・・・あれ？該当のお部屋の入居者様だけでなく、その下のお部屋の

入居者様のお名前まで書いてあるぞ？間違えてる？



管理会社さんに聞いてみたところ、なんと正しいのだそうです。別のお部屋の方も

一緒にやるのだそうで。留守の間の対応とか清掃とかやるのかな？思わぬところで

人間関係が出来上がっていることにびっくりでした。



ということで、正しいのであればさっさと署名押印して返送しなくては。

こちらは特に問題もなく無事に完了となりました。



同じようなタイミングで対応が重なるのはなんなんでしょうねー？不思議。

ま、発生することは仕方ないので、淡々と処理をしていきたいと思います。



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東京２棟目、いよいよ年貢の納め時・・・大規模修繕やります。

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東京２棟目、前回の大規模修繕から１０年以上が経過したこともあり、いよいよ２回目の

大規模修繕が待ったなしのようです。複数の部屋でクロスにカビが出ている状況です。



以前より大規模修繕しないといけないなあという認識を持っている東京２棟目。

購入して１年くらいで大規模修繕をしているのですが、あの頃は私も未熟でして

あまりいい感じの依頼の仕方ができなかったのです。



大規模修繕から５〜６年くらい経過したタイミングで、２階のお部屋からクロスに

カビが生えるという連絡を受けてしまいました・・・。



この時は管理会社さんがクロスを貼り直して対応してくださり、入居者様に対しても

また生えるかもしれないということは伝えてくださいました。その上で、入居者様も

都度貼り替えてくれるなら問題ないですよという寛大なコメントを頂戴し、ひとまず

その場はおさまったのでした。



この頃は、まだ大規模修繕してから日が浅いからなあ・・・と思っておりました。

資金的にもしんどくなるし、できるだけ先送りしたい気持ちが強かったと思います。

（いやまあ今でも先送りできることは先送りしたいんですけどね・苦笑）



その後も２年に１回くらいのペースで該当の壁紙の貼替を実施しながら、ここまで

引っ張ってきたのでした。我ながらひどい対処療法だなと思わなくもないのですが、

手元のお金が明確に減るんだよねと思うと、正直なかなか頑張れません・・・。



でも、Ｓ造の物件で水が漏れてるとか、まったくいいことないですから。鉄は水に弱く

錆びたらそこで試合終了です。日に日に耐久力が削られている状態と言っても

過言ではないでしょう。まずい状態であることは明白なので、どこかで現実逃避から

戻ってこないといけない・・・という気持ちもあるにはあるわけです。



そしてそのＸデーがいよいよここにきて訪れるのでした。



管理会社さんから「３階のお部屋のクロスにカビが出てしまったと連絡があった」

という連絡をいただいた時に、これはまずいと思ったのでした。なぜかと言えば、

今までは２階だったのですが、それが３階にも飛び火したということですから。

被害が拡大しているということです。



足元を見ると、先日の売却で資金が少し余裕ができています。そして前回の修繕から

１０年以上が経過し、早いは早いけどそろそろ工事をするのも仕方ないかなという

絶妙なタイミング。この報告のタイミングも含め、これはきっと今こそ工事を

しなさいという暗示なのかもしれません。いやまあそれは自分に都合よく考えすぎかも

しれませんが、そんな気もしてきたので、ここで大規模修繕の２回目を実施してしまう

べきであろう、と考えたのでした。



ということで、先日情報交換の飲み会をしている時に、いつもリノベをお願いしている

施工業者さんがいらっしゃったので、その場で状況を説明してお見積を依頼しました。



以前もこの物件の大規模修繕のお見積を依頼したことはあったのですが、何年後にやるか

わからないけど参考程度に・・・などというのんきな話で相談していたので、

じゃあそのうち作るね〜なんて状態で止まっていたのです。まあそりゃそうですよね、

目の前の工事の方が優先になるのは当たり前です。



なので、今回はもう今すぐやるからということで、早めのお見積で相談した次第です。

どのくらいの金額になるんだろうなあ・・・。あまり高くならなければいいのですが。



しかし、お金が少しできると、それに見合った出費がしっかり発生するのだから

世の中うまくできている？もんですよね。結局いつになってもお金がない（笑）

そんなはかなさを噛みしめつつも、目の前のやらなくてはならないことについて

しっかり注力してやっていきたいと思います。



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東京２棟目の街灯がぐらついてる件、助成金を使って町内会で解決の方向に。

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東京２棟目の前面道路にある街灯の修理のために、私も書類をいろいろと出さなくては

ならないということになりました。時間がある時に対応を進めたいと思います。



かれこれ１年くらい前のことですが、前面私道の街灯がぐらついてるから直してほしいと

私のところに相談が来たことがありました。結果として、私の所有しているものではなく

共有の私道にあり町会が設置したものだということがわかったため、私ではなく町会に

お願いをしてください、町会からの依頼に関してはご協力をします、という形で

相談してきた方には回答をしたのでした。



管理会社さんは、うちに厄介ごとを押し付けようとしているという印象を持ったようで

珍しくちょっと嫌悪感を持っているような印象でした。でもまあ私としては隣地の方と

あまりややこしい関係にはなりたくないので、丁寧に対応をしていただくように

お願いをしたつもりです。ま、私が言わなくても管理会社さんはそういう感情は表には

一切出さずに対応をしてくれていると思いますけどね。でないと管理業務なんて

やってられないでしょう。怒られることからスタートする仕事ですからねえ・・・。



余談ですが、管理業務って基本的に加点評価が少なく、減点ばかりクローズアップされる

損な役回りという印象が強いです。なんとなく気持ちはわかる気がするんです。

私がサラリーマンで勤めている会社も、営業は案件が取れれば加点されますけど

プロジェクトを実行する部隊は営業がとってきた仕事を予算内で無事に遂行させたら

イーブン。ミスるごとに減点されていく感じで減点がクローズアップされがちです。

加点要素が少ないという意味では管理業務と共通している部分もあるかと思ってます。



なので、管理会社さんとコミュニケーションを取る際は、できる限り感謝の意思を

言葉に出して表明することにしています。普段から「できて当たり前」「できないと

怒られる」世界で生きている人は、ちょっとしたことでも誉めて貰えると嬉しく思って

くれるもんです。私もそんなところがある仕事をしているので、余計にそう感じます。

皆さんも是非管理会社さんを褒めて良好な関係を作っていきましょう。



んでまあここからまた本題に戻ります。



あれから１年近くが経過しました。厳密には１１ヶ月ですが、１１ヶ月と１２ヶ月は

誤差でしょう。１ヶ月と２ヶ月だと誤差と言えないのに、なぜか１１ヶ月と１２ヶ月なら

誤差と言えてしまうあたりが、人間がいかに相対的な物差しを使って判断しているかが

わかる事例だなと思います。１００円が２００円だと発狂ものなのに、１００００円が

１０１００円だと「まあいいか」になるのも、相対的な物差しで生きているからと

いうことでしょう。



・・・だからまた脱線してるって、自分。



管理会社さんからメールが届きまして、街灯の件で町内会長さんから連絡があり、

区の助成金を使って街灯の交換を行うという話が届いたそうです。それに際して、

前面私道の所有者各位に書類を提出してほしいとのこと。



どうやら行政からの協力を活用して自治体が主体で街灯を交換することになったようで、

よかったです。共有の私道に設置されているのだから私だけが負担するのはおかしいし、

私道とはいえ街灯はそこを通る皆のためにあるものですから、行政がある程度負担を

申し出てくれる可能性が高いと考えるのも普通だよねと思っていましたが、案の定と

いったところでしょうか。



よかったよかったと思っただけで、メールの中身を詳しく見ずにそのままにして

おきましたが、その後管理会社さんから電話が来ました。ちゃんと電話で説明を

しないとと思ったので、ということでした。律儀な管理会社さんです。



話を聞いていると、どうも登記簿謄本、印鑑証明書、土地の公図が必要とのこと。

え、助成金受ける書類としてそんなの必要なの？と思いましたが、あなた本当に

地権者ですか？ということを確認する意図なのでしょうねー。税金を使うのだから

ちゃんと確認しますよ、ということなのでしょう。



印鑑証明書は今どきはコンビニで取れるからいいのですが、土地の謄本と公図が

めんどくさいなあ・・・と思うのでした。嫁ちゃんにお使いに行ってもらうにしても

法務局は交通の便が悪いし、法人の登記簿は取ってもらったことはあるけど土地の

謄本や公図を取ってもらったことはないので。



電話の後、改めてメールを眺めて書類を確認しました。うーん、これ地権者が全員

連名で記入するタイプの書式じゃない？そうなると、公図って１枚あれば充分では？

というか大元の書類を私が記入してスタートさせていいんか？



なんかいろいろわからなくなってきたので、管理会社さんに諸々気になる点を書いて

ＬＩＮＥをしておきました。町内会長さんへの問い合わせも必要な気がします。

確認の上、対応を進めていこうと思います。



街灯はうちの物件の目の前なので、それがぐらぐらしているってのはあまり気分の

いいものではありません。法務局に行くのはちょっとめんどくさいですが、できるだけ

早めに対応を進めていければと思います。



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