2018年12月12日

むしろ今までなぜ問題にならなかったのかがわからない。

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購入して6年が経つ東京2棟目。その東京2棟目でちょっと問題が発生していました。

今このタイミングになるまでその問題が表面化してなかったことにびっくりです。



一昨日の東京8棟目の入居が決まりましたという連絡と一緒に、東京8棟目の町内会費の

支払について「できれば来期からにさせて貰いたいと話をしてみる」と管理会社さんから

状況報告をいただいておりました。私自身が町内会長さんや会計の方から連絡を受けた

際には、普通に払いますという話でOKしかかっていたのですが、管理会社さんに調整を

一任したところ、うまく支払が少なくなる方向でご調整いただけて助かりました。



で、それに続いて管理会社さんから飛び出した言葉が「東京2棟目も町内会費のお話を

調整させていただいております」と。え、東京2棟目!?そういえばあそこ、町内会費は

特に徴収していなかった記憶があります。今頃になって突然その話が出てきたのは何故?

しかも「一部屋で年間5000円くらい」という具体的な話にまで進んでいるようです。

私、連絡を受けていたのに忘れてしまっているだけなのかしら。



細かく話を聞いたところ、管理の関係で話をしている中で町内会の方と連絡を取ることが

あり、町内会長から「前のオーナーさんの時は管理費をアパート単位で集めて集金して

貰っていたんだけど、オーナーが変わってそれがなくなってしまった」と言われた模様。

そんな話、売り仲介さんからは一切聞いてませんでした・・・。あのポンコツ仲介め!



でも、町内会費の話をする機会、今までもあったと思うんですよね。私自身も町内会から

連絡をいただいて、お祭りに寄付をさせていただいたことがありました。1回だけで、

その後その要請も来なくなったのですけど・・・。その頃言ってくださっていれば、

すぐに対応したのに(汗)



管理会社さん曰く、ご入居されている店舗のテナントさんは、商売柄近隣と仲良く

やっていくため、独自に町内会に加入されているということでした。それ以外の方は

町内会費が払われていない状態ということなので、必要と言うことであれば徴収して

代理で支払う必要があります。



町内会費は具体的にいかほどなのかという点については、町内会側も明確には言わず

「だいたい一部屋5000円くらいですかねえ」というくらいのふわっとした物言いに

終始しているようです。そういえば、私も自宅の引越をした際に町内会の方から

町内会費の説明をされたことがありますが、金額は目安を伝えられただけで、明確に

この金額を払ってくださいという指示ではなかった記憶があります。今考えてみると

もうちょっと値引を依頼しても良かったなあ・・・。



で、管理会社さん的には、例えばレジデンス部分だけ取りまとめて支払うとか、

何らかの調整をして支払うことを考えているということでした。その方向で私としては

何ら不満はありません。町内会費は町内会の活動の為に必要なものと認識はして

おりますが、入居者様からすると積極的に活動に参加しない限りあまりメリットは

感じられないものであろうと想像します。であれば、負担をできるだけ小さくすることが

入居者様にとってはメリットがあるはず。町内会の方には申し訳ないですが、町内会から

収益をあげるビジネスモデルではないので、どうしても入居者様の目線に立って考えて

しまうことになります。



しかし、今頃になってこの話が出るってのもどうなんだろうね?実はそんなにうちの

物件からの町内会費って重要じゃなかったんじゃないのかな?なんて思ったりして。

それか、遠慮がちだったのかしら。



何にしても、町内会費が集まらずに困っていただろうとは思います。管理会社さんにて

話を付けて、早々に解決に向かうように動いていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 06:42 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月08日

修繕が安く済んだけど、それとは別に新たな修繕が見つかる。

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東京2棟目で修繕が発生しておりましたが、これまた管理会社さんのお願いした

業者さんがうまいことやってくれて、費用が安く抑えられました。感謝!



先日、管理会社さんからご連絡がありました。今は東京8棟目と東京9棟目があるので

問い合わせしてきた方の内容確認だったりすることが多いのですが、たまに修繕に関する

電話のこともあるため、どっちのパターンかドキドキします。



電話に出ると「東京2棟目の修繕ですが、業者さんが現地でうまいこと対応してくれて

1万円の工事で何とか完了することが出来ました」と。おお、なんか安く済ませて

いただけたのですね。ありがとうございます!



・・・で、何の話だったっけ、この修繕って(汗)

もうほんと最近、仕事は多忙すぎるし、人付き合いでちょっと悩みもあるしで、

あんまり余裕がなく、きっと前に話をされているんだろうけど全く覚えがありません。



管理会社さんに、この修繕って何でしたっけと恥ずかしながら確認しました。

曰く、前に連絡した照明?換気扇?の工事で、まるっと交換しなくてはならないと

見込んでいたところ、思ったより安く済んで当日の工事1万円だけでよくなりました、

と言うお話でした。



・・・仕事の合間の昼休みに折り返して、手短に聞いた話だったものですから、

何の修繕だったかも忘れてしまっています。もはや若年性健忘症なのではというレベルで

我ながら酷いなあと思いますが、落雷とかで壊れる可能性があったものだったはず。

だって「火災保険適用になる事故かどうか確認してください、と言われましたが、

1万円で修繕できたので、実費でお支払いいただく形でよろしいでしょうか」と

聞かれたことだけは覚えているから。事故があると、口癖のように言ってますからね。

火災保険対象の事故かどうか確認をお願いします、って。



とにかく、安く済んで良かったです!(全然覚えてないけど、とってつけたように)



「ただ・・・」



え、何その不吉な言葉。どうしたんですかいったい。



「ドアクローザーの修繕をした方がいいと業者さんに言われまして・・・」



あ、新たな修繕ですか(汗)

玄関ドアのドアクローザーがダメになってきているというお話でしたので、それなら

ちゃんと修繕した方がいいかなと思いました。



今回修繕が発生したお部屋は家主滞在型民泊を行っていると伺っております。

ユーザーの評価がこんなつまらないところでもし下がってしまったら、ホストの方も

面白くないはずです。だったら早めに修繕をしてしまった方がいいでしょう。

管理会社さんに、入居者様にご不便をかけないよう修繕したいので金額を教えてほしいと

依頼をさせていただきました。



何かしら、こまごまと修繕がありますよねえ、中古物件は。これはもう仕方ないこと。

設備産業なので設備投資は大事ですから、そこは費用対効果と顧客満足度を考えながら

修繕をどうするか決定することになると思います。今回は家賃の高いお部屋で客商売を

されているということで、不便をかけることがNGと判断して即ゴーをかけました。



今後も入居者様から選ばれる賃貸経営を心掛けたいと思います。

(そんなこと言って何の修繕か忘れてるわけですけど・・・)



追伸

正面のニコイチアパート、既に売却先決まってました。

古いから、たぶん壊して何か建てるんだろうなあ。勿体ない。



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月23日

火災保険の大いなる罠というか、無知な私というか。

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大家業 三歩進んで 二歩下がる

そんな心の俳句を詠みたくなりました。何かって?設備の故障です。



東京2棟目で立て続けに設備の故障が発生しました。



1つは、テナントの部屋に設置してあったエアコンの故障。室外機のコンプレッサーが

故障したようです。まだ5年くらいしか使ってないのに、早すぎませんか?(涙)



管理会社さんに対して、テナントさんから「エアコンのききが悪い」という連絡が

あったそうです。家賃滞納を一度もしたことがない、しかも結構おいしいパン屋さんの

言うことですから、聞かないわけにはいきません。客商売でお店のエアコンがきかない、

というのは大きな機会損失になってしまうことでしょう。早々に修繕が必要と思います。



管理会社さんが見積を取ってくれたのですが、ざっくり5万円〜6万円程度かかる、

ということでした。痛いです。でも新しいエアコンを買うよりは安いです。

この部屋につけているものは、店舗全体を冷やせるようなちょっと大型のやつですので

それでも新品に交換するよりは安いですから。



おりしも、故障の時期が台風の時期と重なっていたので、台風の影響はないかと

メーカーのフィールドエンジニアさんに確認して貰いました。



「全く関係ありませんね」



・・・そうですかorz

関係あるかもという見解なら、火災保険の保険金申請が出来たのになあ。

電気的機械的特約にも入っていない物件なので、やむを得ないようです。



そしてもう1件あったのが、換気扇の故障です。こちらは管理会社さんがいろいろと

調べてくださったところ、原因が防火ダンパーの誤動作にあることがわかりました。



防火ダンパーとは、換気扇などの空調設備についているもので、火災が発生した時に

ヒューズが飛んで蓋をする機能です。空気の流入を防ぐことで、火事の拡大を防ぐことが

できるわけです。



今回、どうやらこの機能が誤動作を起こしたようで、「換気扇が機能しない」という

ご連絡を入居者様から頂戴した次第です。それは大いに問題があることなので、

これもまた早々に対応しなくてはならない事案です。



なぜ誤動作したかわからないので、保険金の申請をした際には「記録的な猛暑」を

原因としておきましたが・・・結果は「却下」となりました。さすがにそのくらいで

誤動作はしないでしょうと保険会社さんは判断されたようです。じゃあ原因は?と

いうところについては、機械の故障と判断されたようでした。



電気的機械的特約が付いていれば、保険金を支払えたのですが・・・という代理店さんの

コメントがあったので、電気的機械的特約を検討することにしました。この物件を

購入した頃は、その存在を知らなかったため、特に付保していなかったのです。



今回の反省を踏まえ、早速保険代理店さんに特約の追加ができないか依頼しました。

折り返しで提示された金額は・・・30万超!うひょー!

20年以上の長期契約になっている(と記憶している)から、ある程度の金額は

仕方ないと思うのです。しかしそれにしても高い。どういうこと!?



・・・と私が考えることを見越していたようで、先に保険代理店さんから説明の

コメントがありました。さすが先回りできる代理店さんです。



結論としては、当初契約の時とテナントさんの業態が異なるため、保険の費用が

余計にかかってしまうということでした。通常の事務所利用に比べ、飲食店がテナントに

いる場合は火災保険的にはリスクが高いと判定されるようです。その結果、それなりの

お値段を追加してくださいと言うことになるのだとか。



30万超の内訳は、半分がその契約変更のための費用、残り半分が特約の費用でした。



なお、テナントさんが入れ替わり、通常の事務所に戻った場合は、また元の保険料に

戻るということです。その場合、申請すれば保険料は返金されるということでした。



悩ましいですが、各部屋にエアコンもあり、いずれ故障するだろうということを

考えると、20年の間に今回のテナントのエアコンを1台交換すれば元は取れると

いうことになります。それに、どちらにしてもテナントさんが変わっている以上、

追加の費用は払う必要があるわけです。電気的機械的特約をつけるつけないに

かかわらず・・・。



ルール違反の状態で放置するわけにもいかないので、特約を付けて契約を変更する形で

進めておこうと思います。思わぬ出費だなあ、これ。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月24日

家主滞在型民泊で家賃軽減!?東京2棟目の空室に申込あり。

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東京2棟目の空室に申込が入ったと管理会社様から連絡を受けました。

ある意味、今どきな申込でした。



今年の繁忙期は後ろ倒しになったような印象があります。4月〜5月にかけて

東京も札幌もポロポロと退去が出てしまい、なんとも締まらない感じの印象を

抱いたような感覚があります。東京2棟目が4月末、東京4棟目が5月末、

東京5棟目が5月末、東京6棟目が4月末、札幌7棟目が3月末と5月末。

4月〜5月で合計6部屋が空いたことになります。いやー、これはえぐい!

そこで空くのは勘弁してよ〜と思う部屋が1〜2部屋あるのは仕方ないのですが、

今年はとにかくそういう部屋が多すぎました。



まあでも、東京に関してはそこまで心配はしておりません。どの部屋も競争力は

あると思います。特に東京6棟目は山手線のターミナル駅から歩ける物件なので、

2000円ほど家賃をアップさせて募集しましたが、ほぼ退去と同時くらいに

申込をいただくことができました。もっと家賃あげてもよかったなあ。ちっ。



札幌7棟目はちょっと強気の家賃と相場なりの家賃の2部屋にしました。

強気な家賃の方は埋まったらラッキー、残り1部屋になったら諦めて家賃を下げよう、

みたいな考え方をしています。まあこちらも少し時間はかかるかもしれませんけど、

着実に埋まることでしょう。それなりに大丈夫だと思っています。



ちょっとキツイかなと思うのは東京5棟目でしょうけど、これも家賃さえ落とせば

まあ決まるとは思います。あと部屋の傾きを直せばたぶん許容できる人も増えると

思われるので、まあ何とかなるかな・・・駅徒歩1分という好立地でもあるし。



あと、東京4棟目も一番狭くて一番条件が悪い部屋が退去になってしまいますので

ちょっと苦戦するかもしれません。しかし一番安い部屋なので、逆に決まる可能性も

否めないなあという感じです。



前置きは長かったのですが、ここで本日のテーマである東京2棟目です。



この物件、店舗・事務所が2部屋、2DKが2部屋、2LDKが1部屋と言う構成です。

購入して6年が経過しようとしていますが、2DKの2部屋はこれまで入れ替わり無し、

店舗・事務所は私がオーナーになった後客付しましたが、1回だけ入れ替わりが

あったものの、それ以外は入れ替わり無し。2LDKだけがちょこちょこと入れ替わりを

しております。



今回空いたのもやっぱり2LDK。家賃けっこう強気に取ってるからかもしれません。

駅徒歩2分で場所もばっちりだし、間取りも悪くないんだけどなあ。だから強気の家賃で

入居が決まっちゃうのかなという気もします。そして空くのも早い、的な。



今回は前回と同じ賃料で募集をかけると共に、少しだけ攻めの姿勢を出してみました。

通常の家賃より高い家賃とする代わり、民泊を許可するという新たな試みです。



民泊新法が6月15日から施工されます。これに合わせて、民泊の申請をしている人が

増えていることでしょう。この部屋は2LDKなので、大人数が宿泊できた方が

儲かると言われている民泊にはちょうどいいと思います。有名な観光地にも近いですし

やれば確実に引き合いはあるでしょう。



管理会社さんと相談して、通常募集の家賃で一般の仲介業者さんに出すと共に、

2万ほど高めの家賃設定にして、民泊OKとして一部の業者さんに出す、ということを

今回やってみた次第でした。



ただ、この時あまりきちんと調べていなかったのですが、東京2棟目のある区は民泊に

厳しく、実質的に家主居住型でしか民泊をやることができない状況でした。それだと

かなりパイが絞られますので、あまり良い募集ではなかったなあと今は振り返ります。

家主不在型でもやれる立地だったら、もっと広い範囲でやれたと思いますが。

ただ、この時の私はそんな制約があることには気が付いておりませんでした。



4月末で退去が完了し、募集開始。5月は東京9棟目とか札幌8棟目(仮)とか、

それ以外にもいろいろとやることが多く、正直あまり募集に対して気を配ることは

出来ておりませんでした。やることが多すぎてパンクしそうな感じでした。



ようやくひと段落してきた5月後半。管理会社さんと東京9棟目の鍵の受け渡しで

お会いした際に、立ち話の中で「東京2棟目の空室に申込をいただきました」という

嬉しいお知らせをいただき、ほっとしました。しかも民泊前提の申込ということで

家賃も2万アップの数字での決定です。素晴らしい!



話によると、自営業(もしくはそれに近い形)で商売をされている方が、より都心に

住みたいと言うことで申込を入れてくださったそうです。家賃の支払を軽減するために

民泊を家主居住型で行う想定である、とのこと。これは素晴らしい申込です。100点!

家主滞在型ならゴミ問題や騒音問題にもなりにくいことでしょう。



家主居住型のみという厳しい制限をクリアした申込により、東京2棟目は満室に

返り咲くことができました。仲介業者さん、管理会社さん、ありがとうございました。

まだまだ空室はありますが、一つ一つ着実に埋めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月22日

自然災害の被害は火災保険で補填。

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東京は昨日も少し雪が降ったみたいですね(出張しているので東京の天気がわからない)

雪と言えば、今年は大雪がありました。本日は自然災害の被害と保険のお話です。



大雪が降った後のある冬の寒い日。管理会社さんから私の携帯に連絡がありました。



「東京2棟目のベランダの庇の部分が一部割れているようです」



え、ベランダの庇って昔大規模修繕をした時にも降雪で壊れて修理した気がするんですが

今回も同じところが壊れているのでしょうか・・・。なんとなく嫌だなあ。

雪のせいですかと確認しましたが、おそらく風災ではないかと考えられるとのこと。

ひとまず、詳しい情報をメールで送っていただくことにしました。



送られてきたメールを拝見すると・・・確かに破れています。修繕必要ですね。

前にも台風かなにかでここが壊れたことがあります。軟弱なのだろうか。



ものすごく急がないとダメかというと、決してそんなことはないだろうと判断。

自然災害なので保険金請求できると考え、そちらの手続きを取ることにしました。



管理会社さんが「こちらで保険申請から何から一式やります」と言ってくださったため

お言葉に甘えて今回は全力でお任せすることにしました。こちらも出張など色々あって

時間があまり取れないタイミングだったので、大変助かりました。

保険代理店さんにも、今回は管理会社さんから直接いくからねと伝達しました。



そして月日は流れ、申請していたことをすっかり忘れていたある日。

保険代理店さんからメールが届きました。



「先日申請された保険の被害について、保険金●●円をお支払させていただきます」



あ、無事に保険OK出たみたいです。良かった!

早速管理会社さんに工事の手配を依頼させていただいた次第です。



自分で動かなくても、管理会社さんと保険代理店さんがきちんと対応してくれる。

大変ありがたい環境であり、恵まれていると思います。

これを当たり前と思わず、常に感謝の心を忘れないようにしたいと思います。



今日は他にいろいろとやってたせいで、あまり時間がないのでこの辺で。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする