東京２棟目の壁紙は分割して貼り替え。

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東京２棟目の壁紙の貼替に関して確認が取れました。大きく値段は変わらないようなので

家主滞在型民泊のお部屋を優先して対応することにします。



初手から大家業に関係がない話で大変恐縮ではあるのですが、今回の沖縄出張は

大家さん仲間のお友達の披露宴に参列するためでした。昨日の夜、その披露宴が

無事に開催されました。



お友達大家さんもその奥様も幸せそうで、参列した大家チームの皆さんも幸せを

おすそ分けして貰った気分になっただろうと思います。結婚式っていいよね、という

コメントが複数の方から聞こえてきました。



沖縄式の結婚式は本土のものとちょっと違うところがありました。

・開演前から飲み物飲み放題で皆飲んでる

・やたらと余興が多い

・エイサーを参列者全員で踊るパートがある

ざっとそんな感じでしょうか。司会の方が最初に沖縄式の結婚式に参列するのが

はじめての人がいるかを確認されており、割と多かったので逐一説明してくれたので

滞りなく対応することができました。



張り切ってかりゆしをレンタルして参列したものの、地元の人は意外とスーツの人が多く

大家さんグループだけやたらとカラフルでした（笑）

おのぼりさんだと思われただろうなー。まあ面白いからいいけど。



あと、かりゆしは意外とスリムなやつが届くため、サイズが合わない可能性も考慮して

準備した方がいいというのを身をもって学びました。普段ユニクロでＸＬを買っている

私は３ＸＬならゆったり着れるでしょと思って３ＸＬをレンタルしたのですが、

いざ着てみるとお腹パツパツでヤバかったです。ご飯食べたらケンシロウばりに

ボタンがちぎれるんじゃないかとヒヤヒヤものでした（ケンシロウは筋肉、私は贅肉）。



貴重な経験をさせていただいたこと、そして結婚式への参列のお声がけをしてくださった

新郎にはとても感謝しています。どうぞお幸せに！



はい、前置きが長くなりました。しかも本題と全く関係ない前置きです。

さすがに不動産ブログなのに披露宴に出た話だけで終わるわけにもいかないし、

かといって一つもその話題に触れないでいられるほど冷たい人でもないので、

短めの不動産の話題の前に披露宴のことを差し込んだ次第でした。



ということで、一応本題の不動産の話題に移りましょう。



以前書いた東京２棟目のカビの生えた壁紙のリフォームのお話に進展がありました。



振り返り

雨漏りの影響で１〜２年経つと壁紙にカビが生える部屋が２つほど存在

大規模修繕したから雨漏りはもう止まることに

それだったら壁紙貼り替えてほしいというリクエストあり

２部屋まとめてやったら結構なお値段で躊躇

家主滞在型民泊のお部屋だけ実施したらどうなるか見積取得打診



管理会社さんからその見積の話が返ってきました。手数料が１〜２万増えるだけで

そこまで大きなコストアップにならず２回に分けることは可能みたいです。



どうせ最終的に２部屋ともやらなくてはならないのであれば、無駄なコストをかけて

工事を分ける必要はないと思うんです。ですが、この物件に関しては少し事情もあり

できるだけ工事は後ろ倒しにした方がメリットがある可能性があります。

なので、ここで少し手数料を払ってでも１部屋を後ろ倒しにすることに意味があります。



不動産は個別性が強い商材です。基本的なセオリーはありますが、全ての物件で

こうするのが正解という話はないので、戸別で都度考えなくてはなりません。



特に不動産投資を始めたばかりの初期ステージの人は、一手の重みが段違いです。

ある程度ステージが進んだ人なら、一手間違えてもそれ以外の物件のボリュームで

どうとでもカバーできますが、物件のボリュームが薄い人は間違えると致命傷に

なりかねません。



ネットでこう言ってた、先生がこう言ってた、だからこれでいい。

そういう考え方はできるだけせず、そういう情報を集めた上で最後に自分の頭で

考えてみる。そして結論を出す。そういうプロセスが必要ではないかと思います。

鵜呑みにするのはあまり得策ではないと思います。



そういうことで、今回は２回に分けて、１回目は家主滞在型民泊のお部屋に対して対応、

２回目は頃合いを見てもう片方のお部屋に対して対応という流れにしようと思います。

２回目はできるだけ引き延ばします・・・。



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東京２棟目の内装の修繕に躊躇する。

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東京２棟目で室内の修繕をやらなくてはなりませんが、価格がいささか高めで

躊躇しています。やらないわけにはいかないし、高い理由もわからなくはないんだけど。



すっごい端的に言えば「やるしかない工事をぐずぐず文句言ってる」というだけの

構図でしかないので、とっととやれの一言に尽きてしまう話ではあるのですが・・・



話は１年前くらいに遡ります。



東京２棟目は漏水問題に悩まされておりました。前回の大規模修繕から１０年以上経過、

当時の私の知識のなさが招いた施工箇所不足が原因で、もう何年も同じ症状に

悩まされておりました。



原因となっている箇所はおそらく斜線制限の関係で斜めになっている壁麺だろうと

予想していたのですが、そこだけ工事となるとどうしても割高になります。

どうせ足場をかけて工事をやるなら全面的に大規模修繕してしまった方がいいなと

いう気持ちもあり、前回の大規模修繕から１０年を超過するまで我慢しておりました。



私が我慢するというのもありますけど、どちらかと言えば入居者様に我慢を強いていた

ことを反省した方がいいだろうと私自身も思っています。漏水が起こるので、室内の

壁紙にカビが生えてくるんです。特定のお部屋だけだったのですが、その方も辛抱強く

カビが生えたクロスを１〜２年に１回張り替えてくれればいいということでしたので

ずっとそれに甘えておりました。



しかし１年前くらいに、どうもその上の部屋でも同じような問題が起こり始めたらしく

さすがにもう大規模修繕をするしかないぞということになりまして・・・。

以前よりお見積をお願いしていた業者さんに、本格的に対応をお願いしたのでした。



晩秋の頃合いに、無事に大規模修繕が終わりました。これで今後は漏水問題は

起こらなくなるはずです。問題だろうと思っていた箇所もしっかり施工して貰ったので

安心できる状態になったと思われます。



さて、ここでその、最近になって壁紙にカビが生えるようになったお部屋の方から

管理会社さんに要望が入ったのです。今後はもうカビが生えることがないのであれば

今カビが生えている壁紙を何とかしてほしい、と。



こちらの入居者様は家賃を少し高めに頂戴している代わりに、家主滞在型民泊を

やることを許容しております。カビの生えた壁紙だとレビューにも影響があるので

早く直してほしいというお話だったようです。



私も民泊をやってるので、そりゃまあそうだなと納得です。なのでこれは対応しなくては

ならないよねという気持ちになりました。ですので、管理会社さんにお見積を

お願いしたのですが・・・なんか思っていた以上にかなり高くてびっくりです。

これまでもう片方のお部屋で対処療法で壁紙を張り替えていただいていた分に比べて

４倍〜５倍くらいのお値段でした。



理由としては、今回ご連絡をいただいたお部屋に加えて、元々被害のあったお部屋の

２部屋に対処をしなくてはならないという点。それは確かにそうですね。

それから、今回連絡をくださった方のお部屋は少し制約があるということ。

具体的にどんな成約かまでは確認しておりませんが、施工上の何かがあるのでしょう。

そして、今までの対処療法と異なり、今回は恒久対策になるため、荷物を動かしながら

まとまった作業をすることになるので、お値段が高くなっているということでした。



単純に２部屋分と考えると、２倍くらいなら普通に納得はできます。そして恒久対策で

今までよりもう少しやることが増えるというのもわからなくはありません。

とはいえ、４〜５倍はなかなかワイルドな金額ですね・・・。



とはいえ、やらないという選択肢はあり得ないでしょう。それはわかっております。

工事の内容がおかしいから値引をして、みたいな話をする根拠もありませんし、

ボッタクリをするタイプの管理会社さんでもないので、妥当性のある話なのだろうと

頭ではわかっております。



うーん、でもなんかモヤモヤする〜。単に私がドケチというだけなんですけど。

管理会社さんに何か問題があるとは１ミリも思っていませんが、私の中でちょっと

過去に比べて費用が割高で躊躇してしまいます。

あと、東京２棟目に関しては今あまり工事をしたくない理由が他にありまして、

それも相まって悩ましく感じております。



管理会社さんに更に突っ込んで確認をすると、すぐにでもやってほしいと言ってるのは

家主滞在型民泊のお部屋だけで、元々発生していたお部屋からは現時点では特に

声が挙がってきていないとのこと。そうすると、いったん今回はリクエストのあった

お部屋だけ対応して、もう片方のお部屋は改めて要求があり次第対応するというのも

ありなのでしょうか！？



管理会社さんにその旨ご相談すると、少し割高になるかもしれないけど相談は可能と

思われるので、お見積を取ります、ということを仰っていただけました。

そのお見積を見て、どのくらい割高になるかで決めるのかなあ。そんな気がする。



ということで、内装工事が高くて悩ましいというお話でした。



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東京２棟目の修繕の融資の手続きが完了。

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東京２棟目の大規模修繕の支払として申し込んでいた融資の金消が終わりました。

本日実行で支払となります。この件はこれでひと段落。



札幌９棟目の売却で得られた売却益を使って東京２棟目の二度目の大規模修繕をしようと

いう方針にしました。前回の大規模修繕から１０年。見た感じも色あせてきているし

一部の壁面から漏水が確認されて室内のクロスがカビになるという話もありました。

しばらくは壁紙を交換するなどしてごまかしてきましたが、そろそろ限界かなあと。

そんな気持ちで大規模修繕を決断したのでした。



大規模修繕が始まってしばらくしてから、東京１７棟目（仮）の話が出てきました。

あてにしているメインバンクさんが審査に時間がかかるということで、他行さんに

話を持ち込んだところ、物件融資は難しいけど他のことなら是非融資したいので

何か資金需要はないか、と。それじゃあということで、今こんな修繕やってるけど

もしよかったらそれに融資しますか？と伝え、融資をご検討いただくことになりました。



保証協会さんの保証付きの融資ということもあり、１〜２年前に枠がいっぱいですと

断られたことのある私としては、ちょっと不安に思っておりました。ただまあ、

当時に比べると民泊売上がだいぶあがっているので、そこが評価されればまた融資も

獲得できるんじゃないかなという期待も。



途中で２回くらい資料をくださいという話が届きましたが、私がその時期やたらと

サラリーマンのお仕事が忙しく、対応が後手に回ってしまった時もありました。

この頃、実は内々ではもう保証は確定的で、あとは必要な情報さえ出してくれれば

進められるという話だったらしいです。なので、銀行さんとしては、私がなかなか

資料を出さないでいることにやきもきしていたようです（後で聞きました）。



何にしても、資料を出したらすぐに保証決定ということで話はまとまりました。

ひとまずよかったです。



こちらのサブバンクさんには個人の口座を持っていなかったので、口座を作って

そこから資金を移動させ、金消→実行という流れになりました。



ただ、今週も私は忙しくて、会社を抜けて金融機関さんに行く暇が全然なくて・・・

時間を捻出するのが大変でした。結局、火曜日の早朝の出社前に口座を作りに行き、

木曜仕事が終わった後に金消をしに行くというスケジュールに。

金融機関さんには残業を強いることになってしまい申し訳ないです。



ということで、昨日の夜仕事が終わった後で金融機関さんにお邪魔して、金消を

やってきました。



先方はイケイケ支店長と実直な担当さんのお二人。支店長がいろいろと話をしながら

担当さんに指示を出し、担当さんが着々と進めていきます。金消自体はつつがなく完了。

支店長が横からあれはどう、これはどう、ここのチェックを、みたいなことを担当さんに

伝えてましたが、自分のペースで仕事ができない担当さんはちょっとやりづらそうに

見えました（笑）



修繕が終わってからだいぶ時間が経ってしまい、施工業者さんにはご迷惑をおかけして

しまいましたが、本日無事に落ち着きそうでほっとしております。



一通りの手続きが終わった後、今度は東京法人での小口融資の話になりました。

区のあっせんを受けることで低金利でお金が借りられるということでしたので、

これも借りておきましょう。正直、支店長がイケイケの時に借りられるだけ借りた方が

お得な気がします（返済比率の適正化はどうした）。

こちらも必要な書類を書いて、あとは金融機関さんで動いていただくことに。



法人の手続きをしている間、なんか会議室の外で支店長と次長ががやがやと話を

しております。なんかワイワイしてるなあと思っていたのですが、担当の方が

「外うるさいですよね」と。そしてそのがやがやしている理由が、私がお客様を

何人かご紹介したことに対して、なんであの人あんなに紹介できるお客様を知ってるの？

なんかヤバいの？みたいな話をしているのだと解説してくれました。いやいや何も別に

やばくないですから（笑）



確かに４人ほどご紹介しましたし、うち２人は間違いなく電話して面談しているのは

知っております。おひとりの方は律儀に経過まで報告してくださっておりました。

意外と経過や結果を教えてくれる人って少ないんですよね。ありがたいです。



金融機関さんには、昔よく不動産系の勉強会に参加しており、そこの繋がりで

オーナーさんのお友達が多いんですよ、という説明はしておきました。

何も怪しくないですし、斡旋料とか貰ってないですからね？（苦笑）



無事に手続きを終えて駅に向かっている途中に担当さんからお電話があり、一か所だけ

押印が足りないところがあったからと呼び戻されたのはご愛敬。無事に融資取引が

できたのでよかったです。



次は東京法人の小口融資。支店長がやる気の間に取引実績を作るのが吉。

進めていきたいと思います。



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東京２棟目の大規模修繕後のフォロー、あっという間に終了。

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一昨日書いた大規模修繕の話で最後に記した入居者様の看板の件、施工業者さんが

超速攻で直してくださいました。素早い対応にめちゃめちゃ感謝です！



結局まだ大規模修繕の結果を見に行けてない私・・・。一昨日、昨日はテレワークで

会社が終わった後反対サイドに用事があったのでそこまでは行ったものの、東京２棟目の

ある方には迎えずじまい。今日もしくは明日の会社の帰りに見てこないと、そのまま

海外に出かけてしまうので、確認に行くのがすごく後になってしまいます。

できればそれは避けたいところ・・・。暗い時間に見るのはどうかと思いますけど、

行けるときに行かないと。条件とか気にしてる場合じゃないわ。



こちらの物件、買った当時は「利回り１０％とか大丈夫なのか・・・？：と不安を

抱えておりましたが、その後の不動産市況の伸びがそんな不安を帳消しにして

くれました。家賃は高くなるし、売買価格も高くなるし。何を心配していたのかと

いうくらいに安心できる物件になりました。



入居付けも順調ですし、既存の方が退去しないので入れ替わりも少ないです。

むしろ家賃が安い人は入れ替わってもいいと思うくらいの贅沢な気持ちすら

あるくらいです。家賃が安いので利回りが伸びないし、割安になってしまって

いるので退去もしない、という感じになっているように思います。

ありがたいような困ったような（嬉しい悲鳴）



そして、今仮にこの物件を売ったとしたら、相当儲けが出るであろうと思われるのも

嬉しいところです。実際、買い手には困らないであろうと推察されます。立地は

いいところですので。地上げ屋さんやブツ上げ屋さんも頻繁にやってきます。



ただ、今のところ地上げが成功する雰囲気はありません。隣の人が売る気がないようで

いつもそこで話が終わっています。あそこが代替わりしない限りは、地上げはきっと

成立しないだろうなあ。



地上げがどうこうとかいう夢や妄想を語る前に、今いる入居者様が漏水で苦労されて

いらっしゃるので、それを直さなくてはということで、重い腰を上げて大規模修繕を

実施しました。前回やってから１０年経過したので、今なら実施してもいいだろうと。

１０年以内に２度目というのは避けたかったので、粘って１０年まで引っ張りました。

１０年ひと昔というくらいなので、１０年経っていれば気持ち的にもやむなしという

感覚になるので、実施するなら今このタイミングかな、と。



そして無事に工事が終わって足場がとれたのですが、足場がとれた際にテナントさんから

看板の文字が取れてしまったという報告を管理会社さん経由でいただき、施工業者さんに

有償でも構わないので対応してほしいとお伝えしたのでした。

ここまでが一昨日のブログの話です。



業者さんに報告したところすぐに監督と話をしてくださったようで、文字を直す工事を

実施いただけるということになりました。そしてそこから２日後、社長から修繕が

終わった旨のご連絡をいただくことができました。はやっ！報告写真も拝見しましたが

バッチリでした。超迅速なフォローで本当に助かりました。



管理会社さんにも報告をさせていただき、これで本件対応は完了です。よかった。



これでまた１０年〜１５年は安心して建物を使えるようになりました。

次の大規模修繕はもうないだろうなー。自分で建て替えるか地上げ屋さんが周囲を

まとめて再開発するかのどちらかになるでしょう。それまでしっかりと稼いで

いただきたいと思います。



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東京２棟目の大規模修繕が完了しました。

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東京２棟目の大規模修繕が終わりました！結局現場を一度も見に行かないままに

終わってしまいました。そして足場が外れた際にテナントさんからご連絡が・・・。



以前、東京２棟目の大規模修繕をやりますということをブログに書いたことがあります。

その後の続報を全く書いておりませんでしたが、施工業者さんからは１１月くらいに

スタートできるように調整する、というお話をいただいておりました。

管理会社さんにはその旨お伝えして、連携を取っていただくようお伝えしました。。

施工業者さんにも同様に連携を取るようお願いしておきました。



で、１１月になったわけですが、１１月はとにかく東京にいないことが多かったです。

サラリーマンの会社の出張で九州に２回、不動宇山系の出張で石垣島に１回。

月の前半は咳が酷くて家から外に出ることを嫁ちゃんから止められておりました。

（飲み会をキャンセルしてご迷惑をかけてしまった皆様、すみませんでした）

家に元気でいる日が少なかったこともあり、そういう日ができれば家の用事を

優先しておりました。また、サラリーマンの会社も前半の体調不良でテレワークを

多用していたので、後半は出社する日を増やして帳尻を合わせたのでした。



そんないろいろなことが重なり、１１月はあまり活動ができずじまいでした。

ゆえに結果として、大規模修繕がスタートしていることにもあまり意識が向いて

いなかったように思っております。



１１月のある日、そういえば大規模修繕ってスタートしてるのかしらと気になり

管理会社さんに確認を取ったところ、連絡がありスタートしているという話でした。

始まっているならよかった、どこかで現場に行かないとだなあ。そんなことを

思っていたのですが、体調不良や多忙などもあり失念した状態になっておりました。



そして先日いただいたご連絡が「明日大規模修繕が終了します」というお話・・・。

やべ、結局現場に一度も行くことなく大規模修繕が終わってしまった・・・。

さすがにいくら私が丸投げ主義だとはいえ、一度も見に行かないのはいかがなものかと

思ってしまいます。そのくらいの心は残っています（笑）



なんで見に行かなかったんだろうと思って振り返った結果、前述のように多忙と

体調不良が重なってしまったことが原因であったんだな・・・と自分自身の行動に

納得をしたのでした。これは近々見に行ってこないとだなあ。



そんなことを思っていた矢先に、管理会社さんから２点ほど連絡がありました。



まず１件目が、家主滞在型民泊をやっているお部屋の入居者様からでした。

曰く、今回の大規模修繕でカビや水の染みこみがなくなるのであれば、今カビが

生えてきている壁紙も貼りかえて貰えないか、とのことです。



・・・なんかむしろそんな状態で住まわせてしまっていてごめんなさい（汗）

我慢強い入居者様が多くて恐縮しております。速やかに貼替の方向で管理会社さんに

依頼をさせていただきました。



もう１件のご連絡が、テナントさんからのご相談でした。大規模修繕が終わって

足場がとれた状態で確認した際に、店舗の看板が一部欠損していたとのことです。

足場をかける前はそうなっておらず、足場が取れたらそうなったいたとのことでした。



状況証拠でしかないという話はありますが、大規模修繕が全く影響していないとも

言いづらいなと判断。仮に施工業者さんが対応できないなら自腹で対応しようと思いつつ

まずは施工業者さんにご相談した結果、修復対応していただけるとのことでした。

ありがたい！



ということで、これらの対応が済んで、かつ私が現場の確認を終わらせられれば

大規模修繕は完了になります。あとは支払ですが、大規模修繕に対して融資したいと

言ってくださっている金融機関さんがいらっしゃいますので、そちらの会話が

済んでからの支払ということでお願いをさせていただきました。



とりあえずこれで安心してあと１５年使い倒すことができます！よかったです。



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