2023年09月21日

東京2棟目でネズミ発生!

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東京2棟目で出てしまいました。ネズミ。天井裏がネズミーランドになってしまい

さぁ大変、とまで大げさな話かはわかりませんが、管理会社さんにて一次対処済です。



基本的にはとても平和な東京2棟目。入居者様の入れ替わりもありませんし、

テナントさんも盛業です。今年は倉庫として利用していたテナントさんが退去になり

家賃を上げて募集したにも関わらずサクッと次のテナントさんが決まり、もっと高く

してもよかったのかも・・・と思ったくらいしか事件はありませんでした。



2部屋のテナントと3部屋のファミリー間取りの住居という構成になっておりますが

住居3部屋のうち2部屋は購入以来10年以上ずっと入居者様は変わっておりません。

残り1部屋も変遷はあったものの、今の入居者様は5年以上お住まいになっており

とても安定していると言えるでしょう。



テナント部分に関しても、片方のテナントさんは入居して9年になります。ここは

家賃を上げる交渉をしてもいいのではないかというくらいに家賃が安いのですよね。

でも安定して入居してくださっているし、当面はしょうがないかなという感じです。

チキンなので家賃上げさせてと切り出せません(笑)



建物自体は耐用年数が切れたS造です。購入してしばらくしてから大規模修繕は

しているのですが、その時の私の作業依頼が甘く、施工対象外とした箇所からの

雨漏りに悩まされております。まだ10年経ってないですが、大規模修繕をもう一度

やらないと雨漏り問題が解決しないんだよなあ・・・というところで悩んでいます。

今年は修繕多すぎてちょっと辛いのよね。物件売ってお金作ろうと思ってたけど

共同担保に差し出せって話があって売れなくなっちゃったし。



細かい話はいろいろと出てきますが、基本的にはとても安定していて良い物件です。

持ってるのを忘れてしまいそうになる優良物件です。しかも近隣の地価がかなり

値上がりしているので、売却したらかなりの利益が出ること間違いなしという。

売っても持っても美味しい物件、素晴らしい。



そんな良い物件ですが、やっぱり築年数の古さとかは如何ともしがたいところがあり、

そこに起因するトラブルは多少出てしまいます。仕方ないことです。

今回はそんなトラブルのお話です。ま、冒頭に書いた通り、ネズミが出たというだけの

話なんですけどね。



管理会社さんからご連絡があり、3階のお部屋で天井裏からネズミが出たという

連絡が入居者様からあったということでした。3階は女性の一人暮らしだったはずなので

その生活空間にネズミなんか出てきたらたまったものじゃないでしょうね・・・

ご迷惑をおかけしてしまい申し訳ないという気持ちです。



対応方針として、東京8棟目と同様にネズミの忌避剤を天井裏に設置し、侵入ルートを

探るという形で動くというお話でした。



そして数日後、管理会社さんより続報が入りました。建物周辺に殺鼠剤を散布したこと、

入居者様にも余った忌避剤を渡して、天井裏にご自身で設置していただくようお願いを

したことが報告されました。



建物に関しては特段目立った侵入経路が見当たらなかったことが報告されました。

侵入経路が見当たらないということは、犯人は一体どうやって建物に侵入したのだろう?



管理会社さんが気になった点として挙げたのは、各所で行われている工事でした。

新規入居されたテナントさんの工事が始まっていることや、建物近くの大通りの交差点で

結構おおきめの道路工事が行われていることなどが影響して、ネズミが逃げてきたのでは

ないかという仮説を立てておられました。なるほどねえ。建物の1階に潜んでいた

ネズミが3階に上がっていった可能性は確かにあるのかもしれません。まあその場合は

どうやって1階のネズミが侵入したのかという点が気がかりではあるのですが。



一応これで手は打ったから、様子を見てまた出るようならもう少しきちんと考える、

ということでいいのかなと思いました。そうでないとおさまりがつかないし。



ネズミの問題が今回の措置で解決してくれますように。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月09日

東京2棟目の無料インターネット増速完了。

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東京2棟目の無料インターネットの増速工事が無事に完了となりました。

回線速度でご迷惑をおかけすることも、これでなくなるかと思います。



東京2棟目で先日入居者様より相談としてあがってきたのが、こちらで準備している

無料インターネットの速度が遅いというお話です。またまたそんなこと仰って〜と

思いながら無料インターネットのサービスを提供している業者さんに問い合わせたら、

回線速度が昔のスタンダードである1棟あたり200Mpbsしかないことが

原因ではないか、と。これを1Gbpsに増速する工事をすることで対応できるかも、

というご提案をいただきました。



いやね、そうやって簡単に言いますけどね。工事するってことはお金がかかるって

話ですよね?そういうのほんと勘弁してほしいのですが、って感じですよ?



そんな心の声を読むかのように、無料インターネットの会社の営業さんは言うのです。

条件があるけどこの工事は無料にできる、と。条件は契約年数の縛りでした。

まあそれだったら構わんっすわ。どうせ他の業者さんに乗り換えたところで、

初期工事のお金はかかるのです。経済的なメリットを優先で考えるのであれば、

今の業者さんを使い続けることが一番コストとしては効率がいいですからね。



ということで、それであれば増速の契約をするので工事してくださいとお願いをして

契約などもろもろの準備に取り掛かっていただきました。



営業さんとお会いして、契約書を書いて、なんだかんだ雑談して、ついでに他の物件の

無料インターネットの導入に関しても少し相談したけどコストに見合わないと判断して、

だいたい準備はできたと思ったら契約書の金額を間違えていて契約し直しになって・・・

結局なんだかんだで時間がかかってしまいました。



契約まで一通り終わって、あとは開通のタイミングを待つばかりに。

この頃同じタイミングで富山1棟目の開通の連絡とかがあり、東京13棟目の

インターネットも故障したりで、全体的にインターネット祭になっておりましたが、

そんな中で畳みかけるように東京2棟目のインターネットが開通するという連絡も

いただくことになりました。重なる時は重なるものですね。



開通の連絡を受けて、管理会社さんにその旨ご連絡し、改善しているか入居者様に

確認して貰おう・・・と思っていたのですが、連絡したつもりになっていただけで

今LINEの履歴を確認したら、工事日のみお伝えしている状態で、工事完了のご連絡を

しておりませんでした(汗)

まあ工事日連絡してるから最低限オッケーかな・・・。今改めて管理会社さんに

遅くなったけど工事終わりましたって連絡をしておきました。

(ブログ書くとこの辺改めて確認して抜け漏れをフォローできるのがいいですね)



これで、インターネット関係のタスクは一通り完了しました。

富山1棟目で無料インターネット開通、東京2棟目で無料インターネット増速、

東京13棟目でインターネット不調の解消といった感じです。

事象は微妙に違えど、どれもインターネット関連。これでひと段落でほっと一息です。

これ以上のトラブルは起こらないでほしいなあ・・・。



そのうち、どこの物件でも無料インターネットを入れなくてはならなくなるのかなあ。

東京は小ぶりな物件が多いのでそうなったらけっこうコストがキツイんですよね。

自分でインターネット回線引いて、ルーター設置して、VLAN切って・・・とか

やった方が安いんだろうけど、トラブルのたびに自分で出ていくのは嫌だなあと思う

怠け者な私です。そんな時代が来ないことを祈ります。



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posted by ひろ* at 09:23 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月17日

東京2棟目のテナントさんの入居準備が着々と進んでいます。

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東京2棟目のテナントさんが本格的に動き出しており、リフォーム内容の確認とか

看板に関するリクエストとかの話が出始めております。本格始動ですね、めでたい。



東京2棟目、割と家賃を上げて成約させることができました。あの辺の相場に詳しい

お友達には「もっと行けるでしょ」「こっちからキャンセルしてガーンと上げて

再募集してもいいでしょ」などと言われておりますが、性格的にそこまで非常に

徹しきれないのですよねー。なのでそのまま受け入れちゃいました。



今回ご入居いただく方は、物販のお店です。基本的にはネット通販で稼いでいるようで

ショールーム的な意味合いも込めての出店という話でした。将来的には店内で

飲食できるようにしたいというお話もされているようです。



そのお店単品で儲かるのが最高ですが、ネット通販のお店がショーケースとして

リアル店舗を持つという考えはすごくいいなと思いました。ネットとリアルを融合させて

相乗効果を狙っていく感じなのでしょうね。



入居申込当時、同時にもう1件別のお申込が入っていたので、そっちとどちらを

選ぶか迷ったのです。そこで、双方に質問をして、事業計画とか収益性の担保とか

どういう風に考えていますか、と問いかけました。その時、ちゃんと文書にして

計画として妥当性のある内容を記載してくれたのがこちらの店舗さんでした。

ちゃんとしてるからいいなと思ったものでした。そしてもう片方の申込の人は

気が変わったからと言い残してキャンセルしていきました・・・。



そんな経緯で決まった方なので、事業としては軌道に乗るんじゃないかなという

期待はしております。いいお客様に入っていただくのが安定した経営に必要ですから。

できることは支援したいという気持ちを持っています。共に成長しよう、みたいな。



6月から契約がスタートし、現場では工事も始まっているようです。

管理会社さん経由で、リフォームのプランが送られてきました。



庇を入口に追加し、扉も店舗らしいものに交換。手洗い、トイレの交換などが

元々ついてる備品に対しての変更になります。それ以外に間仕切りを追加したり

カウンターを作ったりといった造作工事が発生するということでした。



あまり良い言い方ではないので申し訳ないところもあるのですが・・・

自分でリフォーム代を出さなくていいとか最高すぎません!?(その言い方やめれ)



テナントさんをメインでやってる人ってレジに比べてリフォームまわりは恵まれてると

思います。だって原状回復って概念がないんですもん。スケルトンで渡してあげれば

あとは適当にうまいことやってくれる、という話です。レジものはこちらで内装を

整えなくてはならないですが、ビルものはそれがない。すごいことですね。

最近、札幌7棟目のリフォーム代が2LDK築浅ゆえに広いので高いというところで

結構いっぱいお金が出て行ってますから、それを考えるとテナントものってありがたい。



リフォーム案に関しては特に問題ないということで進めてOKと回答しました。

良いテナントさんになって、町全体の雰囲気が更に良くなれば大家冥利に尽きます。



それから数日後。

管理会社さん経由で「マンションの館銘板がお店の看板と勘違いされそうだから

移動できないか」という相談を管理会社さんが入居者様から受けたそうです。

写真を見てみると、まあ確かにちょっと紛らわしい場所にあるかもしれない・・・。



管理会社さん判断で一度は断っているそうですが、移動する形の対応は検討することは

できるかと確認されました。再度相談された時にはそれなりの回答をしないと

行けなくなりかもしれないですから、それを確認しておくのは当然かと思います。



できれば看板はあまり動かしたくないんですよね。動かす費用の話も勿論ありますが

その場所に設置する前提で看板自体の仕様もそれに合わせてあるから、他の場所に

動かしにくいのです。



考えられるとしたら、館銘板を覆ってしまうとかかな・・・。

館銘板は大きなサイズのものと小さなサイズのものの2つが設置されているので

片方を覆い隠してももう片方があるから館名がわからなくなるということはありません。

それだったら館銘板を隠して店舗さんの視認性に影響を与えない形にするのが

いいんじゃないかな、と思ったのでした。



管理会社さんには、どうしてもという話があったら覆い隠す形の対応はできるから

どうしてもという声があれば相談してください、と伝えました。



こういう話が具体化しているということは、オープンの日程ももう決まっていると

見ていいのかしら。それだったら、胡蝶蘭くらい送っておかないと。

管理会社さんに、お花の手配をしたいので開店日とお店の名前を確認していただきたい、

とお願いをしました。開店初日にお花が全然ないのもさみしいですからねー。



お店がオープンになったら私も買物に行ってみようっと。楽しみです。



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2023年06月16日

東京2棟目の無料インターネット増速契約完了・・・?

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東京2棟目のインターネット無料の回線増速契約をしてまいりました。

先方のちょっとしたミスもあり、まだ正式に終わった状態ではありませんけど・・・。



東京2棟目のインターネットの速度が遅いという話がありました。

インターネット無料を提供する業者さんに調べて貰ったところ、そもそもの回線速度が

昔スタンダードだった速度で遅いのが原因ではないかとのこと。これに対して、

速度を5倍に増やす形で契約をし直すことをご提案いただきました。



費用の面で負担が発生するかと思いきや、負担はなしでいけるとのことでした。

ただし、契約は6年縛りになるとのこと。まあそのくらいはしょうがないでしょうね。

無料インターネットの切替って、結局新規導入と何ら変わらない費用感になるから

よほど問題がない限りは切り替えるメリットが見いだせないのですよ。

実際に東京8棟目で導入した無料インターネットの業者さんで、東京2棟目の

切替の見積を取ってみたこともあるのですが、新規導入と同じ費用になり既存設備は

流用不可ということでメリットなしでした。



なので、6年縛りであっても無料になるなら、そっちの方がいいねという結論です。

縛りでいいのでタダでやってください、ということでお願いしました。



ここまで話がまとまったので、契約のために営業さんとお会いしてきました。

契約は郵送でも対面でもOKという話でしたが、郵送はめんどくさがって処理を

先送りにしちゃいそうなので、対面の方が話が早かろうと。



ということで、自宅最寄駅の喫茶店に来ていただきました。営業さんは若い女性。

インターネット無料の契約書の説明を受け、署名押印して儀式はつつがなく終了。

その後少し雑談してましたが、新卒で小売店に入り接客業をして、転職して営業の

仕事をするようになったそうです。人と話すのが好きでこういう仕事を選んでると

いうことでした。お話好きな営業さんのようで、かつこのまま直帰する時間だったようで

だらだらと長話をしちゃいました。1時間以上雑談してた気がします。

私も話すのが好きなタイプなので、楽しくお話をさせていただき満足でした。



あとは工事日程が決まるのを待つばかり・・・と思いきや・・・



その営業さんからメールが届きました。日程の件だろうと思ってメールを開くと

そこに書いてあった内容は「ご契約書の記載に一部誤りがございました」と。

なんと、月額の金額の記述を間違えていたそうです。気づかない私も私ですが、

大事なところ間違えるそちらもそちらですねー(笑)



訂正の契約書を郵送でやり取りするということになりました。しかしこのやり取りが

タイミング悪く札幌にいるときに行われたので、実際の対応は帰京後ということに。

ということで、本日今このブログを書きながらせっせと押印をしております。



人間ミスはつきものですし、こういうことがあるのもしょうがないでしょうねー。

とりあえず、早いところインターネットの速度を改善して入居者様が快適にご利用を

いただけるようになることに期待しております。



東京2棟目はここ数年のうちに2度目の大規模修繕も必要になるでしょうから、

またお金が出ていくだろうなあと思っています。その時までに自己資金を貯めなくちゃ。

いや、貯めるより適当な物件を売る方が先かも?高い値段で出してる東京3棟目の価格を

ちょっと下げるとか、一応売りに出している富山1棟目が売れるのに期待するとか。

富山1棟目は引合があるけど融資がネックでなかなか決まらないと仲介している

業者さんが仰っておりました。果たしてどうなることやら。



足元の顧客満足度をしっかりと高めつつ、次の5年をどう過ごすかを計画立てて

考えていきたいと思います。



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2023年06月05日

東京2棟目の無料インターネットの回線速度問題。

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東京2棟目の無料インターネットが遅いという連絡が複数の入居者様からありました。

契約したのが10年近く前なので契約してる回線速度自体が遅いということみたいです。



東京2棟目は昔から持ってるということもあり、当時の自分が興味を持って試してみたい

ことなんかを実験的にやったりしていた記憶があります。例えば今回のテーマである

無料インターネットもその一つです。空室対策として無料インターネットを導入して

おりますが、確か全賃フェアでそんなブースを見つけてどんなもんかなーと興味を持ち

試しに入れてみた、みたいな感じでした。



過去のブログを検索してみましたが、どうやら東京2棟目に無料インターネットを

導入したのは2012年12月のようです。10年以上経過してるってことですね。

となると、東京2棟目を購入して半年くらいかー。あの年は東京1棟目、東京2棟目、

仙台1棟目を立て続けに購入できたんだったなあ。懐かしい。札幌以外の地域に

初めて進出、しかも2箇所もできて、かつ今もその3棟全部保有しているという。

特に仙台法人にとっては創業の年にもなりました。



入居者様から遅いと連絡を受けたと管理会社さんから聞いた時、真っ先に頭の中に

可能性としてよぎったのは、やっぱり回線速度でした。結構年数経ってるし、

当時の契約速度なんて覚えてないし・・・。でもあまり早くはないだろうなあ。

うーん、もし単純に回線速度の問題となってしまった場合、増速させるのにきっと

お金かかるんだろうな・・・ランニングコスト増えるのは避けたいなあ。



とはいえ、もしかしたら回線速度の問題以外・・・機器の故障だったりどこかの部屋が

過剰に使ってる立ったりする可能性もなくはないです。まずは無料インターネットを

提供していただいている業者さんへの問い合わせが先決ですね。



ということで、業者さんへの問い合わせをホームページのフォームから実施。

もはや10年前の話だと誰に電話していいかもわからないですしね・・・。

当時の営業さんがまだ会社にいるとも思えないし、仮にいたとしても既に別部署に

異動になっている可能性が高いです。



翌日、見知らぬ電話から着信あり。仕事中だったので出なかったのですが、留守電が

入っていたので後で聞くと、インターネットの業者さんでした。状況をお伝えして

調査をしていただくことに。



しばらくしてから再度お電話があり、特に異常なトラフィックが発生しているわけでも

ないし、機器の故障みたいな話も出ていないということでした。となると・・・

残念ですが回線の問題ということになりそうです。



「そこでご提案なのですが・・・」と営業さんの言葉は続きます。ほら来たぞ。

提案だ、きっとお金かかるやつだ。いくらまでなら許容しよう・・・。頭痛い。



しかし提案は思ったよりは優しい内容でした。

・200Mbpsのプランを1Gbpsのプランに変更する

・プラン変更にはルーター等の機器の交換が必要になる

・機器の買取なら12万ちょっと、ただし6年縛りでいいなら機器は無償提供



お、無償提供のプランがあるのですね。それはいいかも。

6年縛りがあると言われても、別に縛られるのはもうやむを得ないかなと思っています。

今更別の回線業者さんに切り替えるつもりもありません。



実際のところ、少し前に別の無料インターネットの業者さんに相談して見積を貰おうと

したのですが、他社さんが引いた機械は使えないから結局新規に自前で機器の準備を

しなくてはならず、新規導入と変わらない費用がかかるということでした。

うーん、それだったら無理に切替しなくてもいいよね・・・と思ったものでした。



それを思い起こせば、縛りがあることくらいは別にいいんじゃない?と思います。

どっちみち、現実的には切替はメリットがさほどないということになりますから。

よほどサポートがずさんとかだったら別ですけど。



ということで、6年縛りプランでいいので無償でお願いしますと回答しました。

これで回線速度問題は解決できるはず。あとはいつ対応が終わるか、ですねー。



本日、家の近くの喫茶店まで営業さんに来ていただき、契約を締結します。

工事のタイミングがいつになるか、工事の際に入居者様の立ち合いは必要になるか、

といったところを今日は確認しないといけないなと思っています。

まあでもそのくらいですね、気を付けないとと思うことは。

きっとつつがなく終わることでしょう。



賃貸経営はもぐらたたきなので、どうせ今後もいろいろ出てくるのだと思います。

淡々と1つずつ解決して、入居者様も私も関わる業者様も、そして世間も良いという

状態が作れればいいなと思っております。



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