2018年09月23日

火災保険の大いなる罠というか、無知な私というか。

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大家業 三歩進んで 二歩下がる

そんな心の俳句を詠みたくなりました。何かって?設備の故障です。



東京2棟目で立て続けに設備の故障が発生しました。



1つは、テナントの部屋に設置してあったエアコンの故障。室外機のコンプレッサーが

故障したようです。まだ5年くらいしか使ってないのに、早すぎませんか?(涙)



管理会社さんに対して、テナントさんから「エアコンのききが悪い」という連絡が

あったそうです。家賃滞納を一度もしたことがない、しかも結構おいしいパン屋さんの

言うことですから、聞かないわけにはいきません。客商売でお店のエアコンがきかない、

というのは大きな機会損失になってしまうことでしょう。早々に修繕が必要と思います。



管理会社さんが見積を取ってくれたのですが、ざっくり5万円〜6万円程度かかる、

ということでした。痛いです。でも新しいエアコンを買うよりは安いです。

この部屋につけているものは、店舗全体を冷やせるようなちょっと大型のやつですので

それでも新品に交換するよりは安いですから。



おりしも、故障の時期が台風の時期と重なっていたので、台風の影響はないかと

メーカーのフィールドエンジニアさんに確認して貰いました。



「全く関係ありませんね」



・・・そうですかorz

関係あるかもという見解なら、火災保険の保険金申請が出来たのになあ。

電気的機械的特約にも入っていない物件なので、やむを得ないようです。



そしてもう1件あったのが、換気扇の故障です。こちらは管理会社さんがいろいろと

調べてくださったところ、原因が防火ダンパーの誤動作にあることがわかりました。



防火ダンパーとは、換気扇などの空調設備についているもので、火災が発生した時に

ヒューズが飛んで蓋をする機能です。空気の流入を防ぐことで、火事の拡大を防ぐことが

できるわけです。



今回、どうやらこの機能が誤動作を起こしたようで、「換気扇が機能しない」という

ご連絡を入居者様から頂戴した次第です。それは大いに問題があることなので、

これもまた早々に対応しなくてはならない事案です。



なぜ誤動作したかわからないので、保険金の申請をした際には「記録的な猛暑」を

原因としておきましたが・・・結果は「却下」となりました。さすがにそのくらいで

誤動作はしないでしょうと保険会社さんは判断されたようです。じゃあ原因は?と

いうところについては、機械の故障と判断されたようでした。



電気的機械的特約が付いていれば、保険金を支払えたのですが・・・という代理店さんの

コメントがあったので、電気的機械的特約を検討することにしました。この物件を

購入した頃は、その存在を知らなかったため、特に付保していなかったのです。



今回の反省を踏まえ、早速保険代理店さんに特約の追加ができないか依頼しました。

折り返しで提示された金額は・・・30万超!うひょー!

20年以上の長期契約になっている(と記憶している)から、ある程度の金額は

仕方ないと思うのです。しかしそれにしても高い。どういうこと!?



・・・と私が考えることを見越していたようで、先に保険代理店さんから説明の

コメントがありました。さすが先回りできる代理店さんです。



結論としては、当初契約の時とテナントさんの業態が異なるため、保険の費用が

余計にかかってしまうということでした。通常の事務所利用に比べ、飲食店がテナントに

いる場合は火災保険的にはリスクが高いと判定されるようです。その結果、それなりの

お値段を追加してくださいと言うことになるのだとか。



30万超の内訳は、半分がその契約変更のための費用、残り半分が特約の費用でした。



なお、テナントさんが入れ替わり、通常の事務所に戻った場合は、また元の保険料に

戻るということです。その場合、申請すれば保険料は返金されるということでした。



悩ましいですが、各部屋にエアコンもあり、いずれ故障するだろうということを

考えると、20年の間に今回のテナントのエアコンを1台交換すれば元は取れると

いうことになります。それに、どちらにしてもテナントさんが変わっている以上、

追加の費用は払う必要があるわけです。電気的機械的特約をつけるつけないに

かかわらず・・・。



ルール違反の状態で放置するわけにもいかないので、特約を付けて契約を変更する形で

進めておこうと思います。思わぬ出費だなあ、これ。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月24日

家主滞在型民泊で家賃軽減!?東京2棟目の空室に申込あり。

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東京2棟目の空室に申込が入ったと管理会社様から連絡を受けました。

ある意味、今どきな申込でした。



今年の繁忙期は後ろ倒しになったような印象があります。4月〜5月にかけて

東京も札幌もポロポロと退去が出てしまい、なんとも締まらない感じの印象を

抱いたような感覚があります。東京2棟目が4月末、東京4棟目が5月末、

東京5棟目が5月末、東京6棟目が4月末、札幌7棟目が3月末と5月末。

4月〜5月で合計6部屋が空いたことになります。いやー、これはえぐい!

そこで空くのは勘弁してよ〜と思う部屋が1〜2部屋あるのは仕方ないのですが、

今年はとにかくそういう部屋が多すぎました。



まあでも、東京に関してはそこまで心配はしておりません。どの部屋も競争力は

あると思います。特に東京6棟目は山手線のターミナル駅から歩ける物件なので、

2000円ほど家賃をアップさせて募集しましたが、ほぼ退去と同時くらいに

申込をいただくことができました。もっと家賃あげてもよかったなあ。ちっ。



札幌7棟目はちょっと強気の家賃と相場なりの家賃の2部屋にしました。

強気な家賃の方は埋まったらラッキー、残り1部屋になったら諦めて家賃を下げよう、

みたいな考え方をしています。まあこちらも少し時間はかかるかもしれませんけど、

着実に埋まることでしょう。それなりに大丈夫だと思っています。



ちょっとキツイかなと思うのは東京5棟目でしょうけど、これも家賃さえ落とせば

まあ決まるとは思います。あと部屋の傾きを直せばたぶん許容できる人も増えると

思われるので、まあ何とかなるかな・・・駅徒歩1分という好立地でもあるし。



あと、東京4棟目も一番狭くて一番条件が悪い部屋が退去になってしまいますので

ちょっと苦戦するかもしれません。しかし一番安い部屋なので、逆に決まる可能性も

否めないなあという感じです。



前置きは長かったのですが、ここで本日のテーマである東京2棟目です。



この物件、店舗・事務所が2部屋、2DKが2部屋、2LDKが1部屋と言う構成です。

購入して6年が経過しようとしていますが、2DKの2部屋はこれまで入れ替わり無し、

店舗・事務所は私がオーナーになった後客付しましたが、1回だけ入れ替わりが

あったものの、それ以外は入れ替わり無し。2LDKだけがちょこちょこと入れ替わりを

しております。



今回空いたのもやっぱり2LDK。家賃けっこう強気に取ってるからかもしれません。

駅徒歩2分で場所もばっちりだし、間取りも悪くないんだけどなあ。だから強気の家賃で

入居が決まっちゃうのかなという気もします。そして空くのも早い、的な。



今回は前回と同じ賃料で募集をかけると共に、少しだけ攻めの姿勢を出してみました。

通常の家賃より高い家賃とする代わり、民泊を許可するという新たな試みです。



民泊新法が6月15日から施工されます。これに合わせて、民泊の申請をしている人が

増えていることでしょう。この部屋は2LDKなので、大人数が宿泊できた方が

儲かると言われている民泊にはちょうどいいと思います。有名な観光地にも近いですし

やれば確実に引き合いはあるでしょう。



管理会社さんと相談して、通常募集の家賃で一般の仲介業者さんに出すと共に、

2万ほど高めの家賃設定にして、民泊OKとして一部の業者さんに出す、ということを

今回やってみた次第でした。



ただ、この時あまりきちんと調べていなかったのですが、東京2棟目のある区は民泊に

厳しく、実質的に家主居住型でしか民泊をやることができない状況でした。それだと

かなりパイが絞られますので、あまり良い募集ではなかったなあと今は振り返ります。

家主不在型でもやれる立地だったら、もっと広い範囲でやれたと思いますが。

ただ、この時の私はそんな制約があることには気が付いておりませんでした。



4月末で退去が完了し、募集開始。5月は東京9棟目とか札幌8棟目(仮)とか、

それ以外にもいろいろとやることが多く、正直あまり募集に対して気を配ることは

出来ておりませんでした。やることが多すぎてパンクしそうな感じでした。



ようやくひと段落してきた5月後半。管理会社さんと東京9棟目の鍵の受け渡しで

お会いした際に、立ち話の中で「東京2棟目の空室に申込をいただきました」という

嬉しいお知らせをいただき、ほっとしました。しかも民泊前提の申込ということで

家賃も2万アップの数字での決定です。素晴らしい!



話によると、自営業(もしくはそれに近い形)で商売をされている方が、より都心に

住みたいと言うことで申込を入れてくださったそうです。家賃の支払を軽減するために

民泊を家主居住型で行う想定である、とのこと。これは素晴らしい申込です。100点!

家主滞在型ならゴミ問題や騒音問題にもなりにくいことでしょう。



家主居住型のみという厳しい制限をクリアした申込により、東京2棟目は満室に

返り咲くことができました。仲介業者さん、管理会社さん、ありがとうございました。

まだまだ空室はありますが、一つ一つ着実に埋めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月22日

自然災害の被害は火災保険で補填。

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東京は昨日も少し雪が降ったみたいですね(出張しているので東京の天気がわからない)

雪と言えば、今年は大雪がありました。本日は自然災害の被害と保険のお話です。



大雪が降った後のある冬の寒い日。管理会社さんから私の携帯に連絡がありました。



「東京2棟目のベランダの庇の部分が一部割れているようです」



え、ベランダの庇って昔大規模修繕をした時にも降雪で壊れて修理した気がするんですが

今回も同じところが壊れているのでしょうか・・・。なんとなく嫌だなあ。

雪のせいですかと確認しましたが、おそらく風災ではないかと考えられるとのこと。

ひとまず、詳しい情報をメールで送っていただくことにしました。



送られてきたメールを拝見すると・・・確かに破れています。修繕必要ですね。

前にも台風かなにかでここが壊れたことがあります。軟弱なのだろうか。



ものすごく急がないとダメかというと、決してそんなことはないだろうと判断。

自然災害なので保険金請求できると考え、そちらの手続きを取ることにしました。



管理会社さんが「こちらで保険申請から何から一式やります」と言ってくださったため

お言葉に甘えて今回は全力でお任せすることにしました。こちらも出張など色々あって

時間があまり取れないタイミングだったので、大変助かりました。

保険代理店さんにも、今回は管理会社さんから直接いくからねと伝達しました。



そして月日は流れ、申請していたことをすっかり忘れていたある日。

保険代理店さんからメールが届きました。



「先日申請された保険の被害について、保険金●●円をお支払させていただきます」



あ、無事に保険OK出たみたいです。良かった!

早速管理会社さんに工事の手配を依頼させていただいた次第です。



自分で動かなくても、管理会社さんと保険代理店さんがきちんと対応してくれる。

大変ありがたい環境であり、恵まれていると思います。

これを当たり前と思わず、常に感謝の心を忘れないようにしたいと思います。



今日は他にいろいろとやってたせいで、あまり時間がないのでこの辺で。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月25日

抵当権抹消書類に関して呑気に構える金融機関さん。

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借り換えが完了した東京2棟目。残る作業は小口借入を1本返済するだけです。

・・・と思っていたのに、なぜか物件本体の借換元の金融機関さんから電話が。



なんだろう、別のフリーローンの勧誘かな?などと思って電話に出てみると、

向こうの担当者さんは「先日のお借換の件ですが・・・」と切り出してきました。

はて、なんだろう?



「抹消書類を早く取りに来ていただきたいのですが・・・」



え、まだその話終わってなかったの!?

前にブログに書いた通り、一括返済当日に抹消書類を取りに行くのか郵送するのかで

見解が異なる借入元と借入先、という話がありました。

あの後すぐに借換先の担当の方に連絡を入れ、相談してくださいねと伝えたたんだけど

その話が伝わっていなかったのか?



借換元の金融機関さんとしては、大事な書類なのでいつまでも支店に置いておきたくは

ないので、郵送させてもらっていいかと申し出てきました。元々郵送と言う話だったと

借換先の金融機関さんも言っていたので、それでこちらは特に問題ありません。

郵送して貰うことにしました。



借換先の担当者さんにお電話して状況を話したところ、この担当の方は借換元の

金融機関さんには連絡を取っていなかったとのことでした。郵送されるならそれでOKで

届いたら支店に持ってきてほしい、ということを仰っていたので、そのようにする方向で

考えております。



・・・それにしても借換先の金融機関の担当者さん、呑気すぎないか?(汗)

いくら抵当権は既に打ってあるとはいえ、2番抵当だよ!?1番抵当を抹消しないと

私に何かあった時困るんじゃないのか?と。



とりあえず郵送されてきたら、金融機関さんに提出してきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月19日

有担保の借入の肩代わりが完了!金利1.5%下がりました。

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昨日、東京2棟目の借り換えがようやく実行されました。あとは月末の小口借入の

返済が終わって、司法書士さんへの支払が終われば、借り換え関連は全て終了です。



年末に実行された借り換えの資金準備。対応する小口借入が3つ、有担保借入が1つ。

一番大きな無担保借入は昨年末に返済済みでした。小さ目の2つと本体の借り換えが

残っている状態です。



今週の頭くらいに小さい借入その1の返済のために借入している金融機関さんを訪問。

関東で初めて物件を買おうとした時にいろいろと骨を折ってくださった金融機関さん

(結局成就はしなかったですが・・・あの新松戸のファミリー物件良かったなあ)ですが

担当者さんにその後恵まれず、まったく融資をしてくれる雰囲気がありませんでした。

ですので、借入返済でキャッシュフローを厚くする作戦における犠牲になっていただいた

次第です。当然ながら、積金は引き続き行うので、関係は維持します。



担当の方は特に慰留するでもなく、淡々と書類の処理は進みました。

むしろこちらから、これで終わりと言うわけではなく、また良いものがあれば融資を

相談させてください、ということで話をさせていただいたくらいです^^;

ここの当時の仲良くしていた担当さん、ひょんなことで私のブログを見たことが

あるんですよね。もしご覧になっていたら・・・せっかく貸していただいた資金を

一括返済してしまいごめんなさい。



そして昨日が本丸の某カタカナ銀行さんの借入の返済日でした。

いつものように仕事をしていて、そんなことすっかり忘れておりました。

サラリーマンの仕事で終日かなりバタバタしておりましたので。



夕方くらいに借換元の金融機関さんから電話があり、あ、そういえば今日が返済実行の

日だったなあ、と思い出したくらいでした。実行完了ですという連絡かなと思って

電話に出ると・・・



担当さん「司法書士さんが抹消書類を取りに来ないんですが・・・」



ワタクシ「あれ?借換先の金融機関さんからは郵送だって聞いてましたよ?」



さかのぼること数日前。

抹消書類の手続きとかどうしたらいいのだろう、と借換先の金融機関さんに聞かれて

私は借換元の金融機関さんにお電話しました。司法書士さんと直接話をした方が

いいのでということで、借換元金融機関さんの電話番号を教わり、その電話番号を

借換先金融機関さんに伝え、直接やりとりをしてもらいました。



借換先金融機関さんから「ひろ*さんのところに一旦郵送されるので、送られてきたら

当行に持参していただけますか」と。取りに行くんじゃないんだ、と思いましたが

そのように両社で打ち合わせたということだろうと思い、わかりましたと答えました。



しかし、借換元金融機関さんからはこの通り真逆の連絡。

確認しますと答えてすぐに借換先金融機関さんの担当の方の携帯に電話しました。



「えー、あちらさん郵送するって言ったんだけどなあ・・・」

と担当さんは納得いかない雰囲気の声。まあどちらがどう話してこうなったかは

私にはわかりませんが、借換元金融機関さんは応答の記録が残っていると言うので

単純に言葉の取り違えだったのではないかと思います。



とりあえず、今日その辺を改めて両社でやりとりしていただくことになりました。

最後までドタバタしております^^;



これで残るのは小口1つだけになりました。小口は月末に返済しに行きます。

これで東京2棟目はひと段落です。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする