2017年12月14日

抹消書類が作れない状態では繰り上げ返済はできません、だと!?

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先日のブログでご報告をした東京2棟目の借り換え、諸々の手続きを進めております。



まず、借換先の金融機関さんと、今後の進め方の打ち合わせを電話でしました。

流れとしては「司法書士さんの決定」→「金銭消費貸借契約」→「融資実行」という

流れになります。



最初に抵当権設定登記を行っていただく司法書士さんを決めなくてはなりません。

顔なじみの司法書士の先生は3人くらいおりますので、そのうちのどれかの先生に

お仕事をお願いしたいところです。私としては、東京6棟目でお願いする予定だった

先生に依頼したい気持ちがあります(東京6棟目は金融機関さん指定の司法書士の

先生以外を使うことが認められなかったため)。しかし、金融機関さんとしても、

自分のところの付き合いのある先生を使ってほしいと言いますので、ここは綱引きが

必要になります。



今回の金融機関さんの場合は、絶対にうちの先生を使ってくれと言うスタンスではなく

できればうちの先生を使ってほしいんだけど、という柔らかいニュアンスでした。

ですが、むげにこちらの先生を使ってくださいで押し切るわけにもいかないでしょう。

そこで、相見積取りますという話にしました。金融機関さん指定の先生からもお見積を

いただき、こちらでお願いしようとしている先生と比較検討をしようと思います。



先生が決まってから具体的な実行の日程を決めるイメージだということでしたので

まずは両者の見積の結果を待ってみようと思います。



実行タイミングですが、金融機関さんとしては年内に実行したいということでした。

ただ、今回肩代わりの対象となるカタカナ金融機関さんは、抵当権の抹消書類の準備に

やたらと時間がかかることで有名です。およそ1ヶ月くらいかかることでしょう。

となると、この三半期で実行するのは難しいのでは?



その点を確認しましたが、やっぱり12月中に実行しちゃうつもりみたいです。

2番抵当を付けておけばOK、1番抵当が抹消されれば繰り上がりで1番抵当になるから

問題なし、みたいなことを言ってました。それ、もし私が別のことにお金を使い込んだら

大問題だと思いますが!?きっと通知預金みたいな形にして、その借り換えの用途以外に

使えないようにするとか、対策は打たれると思いますけど、けっこうワイルドなことを

言うもんだなあとびっくりした次第でした。



その他、こまごまとしたことを打ち合わせて、こちらの金融機関さんとの会話は終了。

続いて、借換元の金融機関さんの担当の方にお電話をします。



窓口の受付の方に借り換えに伴う一括返済を行いたいという話をしました。

その後しばらくしてから担当の方より折り返しをいただきましたので、本当はもっと前に

借り換えを実行させてほしいと言われていたのを、貴行の立場もあるからということで

しばらく待ってもらっていたこと、その間に貴行に対しても金利の見直しを依頼したが

借換先の提示した金利より1%近く高い内容しか提示がなかったこと、などを踏まえて

今回借り換えをすることにした、などといった内容をお話しました。こちらとしては

最大限きちんと義理を果たした上での借り換えであることを全力PRです。



抹消書類が出てくるタイミングについては、やはり第一声として「1ヶ月かかる」と

言われました。まあきっとそう言われるだろうと思ってました。そこで、借換先の

金融機関さんは12月中に実行すると言ってるので、抹消書類は後でいいので先に

一括返済だけさせてくださいと申し出てみました。



この申し出、先方からするとかなり想定外だったようです。「原則、抹消書類の準備が

整ってからでないと一括返済はできないのですが・・・」みたいなことを言ってました。

またまたそんな馬鹿なことを。返したいと言ってるのに返させてくれないってのも

おかしな話じゃないですか。きっと第三四半期に残高を減らしたくないからって、

そんなこと言ってるだけなんじゃないの?とうがった見方をしてしまいました。



ただ、あとで住宅ローンのFAQサイトとか見てみたのですが、一部返済であっても

約定返済の日でなくてはダメとか、いろいろと制約はあるようです。システマチックに

融資をしている金融機関さんなので、システムから外れたことをすることに対しては

融通が利かないのかもしれませんね。



いずれにせよ、こちらとしては早く実行させてくださいということを言いたいのです。

片方は実行され、もう片方も実行されたままとなると、金利負担が大きいですから。

そういったことを説明して、抹消書類を待たずに全額繰上返済を先に行うことが可能か

確認してほしい、ということを依頼しました。



その話をした日の夕方、借換元の金融機関さんから折り返しの着信がありました。

上席に確認したが、抹消書類が整わないうちに繰上返済を行うことはできません、

という結論だったということでした。融通効かないというか、借換されるのが嫌だという

空気感がありありというか。まあそりゃ嫌だろうけど、金利が高いという戦略を

取っている以上、仕方がない部分もあると思いますけどねえ。



ともあれ、そこに関してグダグダ言ったところで結論が変わるとも思えません。

借換先の金融機関さんに本日にでもお電話でこの件を報告し、どう動く想定かを

確認したいと思います。おそらく三半期の成績もあるだろうから、12月中になんとか

融資させてくれ、と言うんだろうなあ。



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posted by ひろ* at 07:06 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月10日

借換の内諾を得て、キャッシュフロー改善に一歩前進。

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金曜日の新規物件取得に引き続き、東京2棟目の借り換えの本部承認が出ました!

8月から始まっているこの話、スローペースですがようやく形になりそうです。



借り換えに関しては(主に私の中で)紆余曲折がありました。

ちょうど某サラリーマンに優しいカタカナ銀行さんで借りて5年が経過した際に

懇意にしている家の近所の金融機関さんから「そろそろ違約金なくなりますよね?」と

借り換えをご提案いただいたのが6月だか7月だか。他の物件を持ち込んだ際に、

そんな話をしていただきました。



そこから本格的に検討を開始し、他の取引行さんにも声をかけて検討いただきました。

「一発勝負で一番条件がいいところに決める」「金利競争はさせない」というお話で

各行にご提案をしていただきました。そして一番良い提案だった、当初ご提案を

してくださった金融機関さんに決定。ありがたい話です。

(その時のブログはこちら



決定後に、私が個人でやるか法人でやるかをいろいろ迷い始めたところがあり、

それにだいぶ金融機関さんを巻き込んでしまったのが、ここまで遅くなった理由です。

私がサクッと決めてたらここまで引っ張ることはなかったのだと思いますが・・・。

迷いまくっていた頃のブログはこことかこことかこことかここを参照です。



まあそれ以外にも、やれ東京6棟目だ東京7棟目だ、富山1棟目だ、形にならなかった

仙台物件や札幌物件だとか、サラリーマンの仕事もバタバタしてきたとか、いろいろな

要因があり、私自身が借り換えのところにあまり力を注げなかったというのもあります。

あとは不義理にならないよう、カタカナ金融機関さんにも金利引き下げの提案はないかと

確認をしてみたり。こちらは多少ありましたが、今回ご提案いただいている引き下げより

魅力がない内容だったので、無しにしました。



あとは、金融機関さんからも「団信はどうする?」「借り換え金額はどうする?」

といったお話が出てきていたのも、遅くなった要因の一つかもしれません。

一部の金融機関さんが「他の短期の借入と抱き合わせでやりましょう」と仰っていたのを

覚えていてくれたようで「他の分も合わせてやる話は考えなくていいですか?」と

問いかけてくださいました。ありがたく乗らせていただくことにしました。東京2棟目に

関連している短期の借入、全部長期にまとめていただきます。



そんなところで一通り話をまとめ、いよいよ金融機関さんの本部に稟議をあげる段階に。

窓口の担当さんから、融資課長さんにバトンタッチ。資料とかいろいろ用意しながら

話を進めてまいりました。何回か追加資料を求められ、なるべく早めにそれを準備してを

繰り返し、一通り本部から求められた資料がそろいました。



しかしそこからが妙に長い。1週間経っても金融機関さんからの返事がありません。

うーん、なんか不安。大丈夫だろうか?



しびれを切らして、こちらから窓口の担当さんに状況確認の電話をすると「他店の応援で

今週は支店にいないから状況がわからない」と。直接融資課長に連絡してほしいと言われ

すぐ融資課長にお電話しました。



状況としては、その時点では以下の通りでした。

・ほぼ内諾は出ている状態

・事業団信をつけられるかどうかで本部側の判断が遅れている

・前面道路との合意書を出すことが融資条件になるかもしれない



もし事業団信がつかない場合は、金利は少し下がるということでした。私としては

どちらに転んでもそんなに困らない話なので、そこは静観するつもりです。



もう片方の前面道路の話。こちらは、前面道路が複数名所有の私道となっているので

そこの利用に関しての覚書は作られているのか、作られているなら提出してほしい、

という依頼でした。合意書と言うのは、掘削承諾書や私道の通行許可みたいな話?と

理解をしましたが、そういう意味なのかしら・・・。そもそも解釈が違ってたりして。



こちらは私自身も購入時にそういった話は聞いておりませんので、取り急ぎの回答は

「なさそう」としました。しかし、可能な範囲で存在の有無を調べてほしいという

ことだったので、町内会長(同じ私道に接しています)にそういった合意書を地域で

作っているかを確認してみようと思います。



もしないことがわかれば「ない、と本部に回答する」と言ってましたので、融資判断には

大きな影響はないものと期待しております。



この時点では、前面道路の話はまだ条件になっておりませんでした。

しかしこの翌日、担当さんから連絡があり、団信の取り扱いはまだ検討中になるが

融資自体は内諾とし、条件として前面道路の合意書という結論が出たという連絡を

いただきました。



条件を達成できない(=前面道路の合意書はない)となった際にどうなるのか?

という点は気がかりですが、まずは内諾がきちんと出たことにほっとしました。

ちまちまとした借入もこれでつぶせるので、月11万くらいキャッシュフローが

改善する計算になります。まあその分、短期借入を長期にするという意味では

債務は長期的に増えることになりますので、そこは微妙ですけどね。



これで、この金融機関さんからは、東京3棟目、東京5棟目に続いて東京2棟目も

お世話になることになりました。メインバンクと言っても差し支えないでしょう。

ざっと計算してみたら、以下のような分布になりました。



金融機関A:東京1棟目(1棟3部屋)

金融機関B:東京2棟目、3棟目、5棟目(3棟8部屋)

金融機関C:東京8棟目(1棟7部屋)

ノンバンク:東京4棟目、東京6棟目(2棟8部屋)



ギリギリでBがメインバンクって感じですね(笑)

ちなみにAとBは信用組合、Cは信用金庫です。



カタカナ金融機関さんは抵当権抹消書類を出すのに1ヶ月くらいかかると思うので

そのタイミングでとなると、この借り換えはたぶん来年になるだろうなあと考えて

おりました。ただ、借換先の金融機関さんは「2番抵当でつけて実行して、抹消書類が

出て抹消されたら1番手に繰り上がるってことでいいんじゃないかな」みたいな

なかなかワイルドなことを言っていたので、もしかしたら年内実行かもしれません。

果たしてどうなることやら。



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posted by ひろ* at 10:22 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月15日

借り換え金額の調整を試みる。

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東京2棟目の借り換えのお話、ゆっくりながらも進んでおります。



東京3棟目、東京5棟目を借りている信組さん。東京の有担保ローン本数では

某ノンバンクさん(東京4棟目と東京6棟目)と並び、件数があります。金額はさほど

多くないのですが、家からも近くてまあまあ無茶も通してくれるということもあり、

個人的には東京におけるメインバンク的な位置づけにしております。



東京2棟目の違約金がなくなる時期を覚えていて、その時期に「そろそろですよね?」と

声をかけてきたのもこちらの金融機関さん。私も忘れていたのに、よく覚えている(笑)

他の金融機関さんと比べて条件も良かったので、こちらに借り換えを依頼することに。



ただ、この金融機関さん、なんとなく話が進むのが遅い雰囲気があるんですよねえ。

え、まだそこで悩んでたの?みたいな時がたまにあります。

あと、何を悩んでいるかが伝わらない時も・・・^^;

こちらのことを考えて色々頑張ってくださっているので不満なわけではないですが。



ちょうど、個人→法人への売買を止めたので(理由1理由2)、融資金額が

変わるよねという話がありました。それは確かにそうですね。この間までは取得税なども

含めて計算してましたが、取得税や保存登記がなくなるので、諸経費は安くなります。

でもそれって金融機関さんで計算できるんじゃない?とやや不思議に思いつつも、

いくらになるか計算して連絡します、と伝えました。



物件の売買価格と諸経費を計算して、このくらいでお願いしますと連絡したところ

「あれ、それでいいんですか?」と。へ、それ以外の選択肢ってあるんですか?

「いや、前に他行さんと比較してた時に、小口借入もまとめるって話をしてたから」

あー、その話をしているんですね。ふむ。



借り換えを検討している最中に、他の金融機関さんから「小口もまとめた方がいいかと

思うんです」という形で提案を受けておりました。その考え自体は面白いなと思ったし、

私自身乗り気だったので今回借り換える金融機関さんにもその話はちらっとしました。

その時の反応は「せっかく早めに返済が終わるんだから、長期にするのは個人的には

あまり薦められないと思うんですよねえ」と言う感じだったので、ここの金融機関さんは

有担保債務の肩代わりのみ考えているのね、と理解しておりました。



その前置きがあったからこそ、え!?という反応になったわけです^^;

この辺が、この担当さんが何を考えているかがよくわからないところです・・・。

最初に前提の説明をしてくれないから、共通認識に差が出るんだよなあ。

でもこうやって、一つ一つをきちんと記憶していて、それに沿った提案をしようと

考えてくださっているので、やっぱりありがたいことです。感謝です。



どうやら小口借入の分をまとめてもOKということみたいなので、それであれば

まとめさせてもらっちゃいましょう。東京2棟目関連の小口借入、まあそれなりに

残っています。某カタカナ銀行の金利が高い目的別カードローンの分とか、東京都の

信用保証協会を使った外壁塗装した時の費用とか、無料インターネットを導入時の

設備導入工事とか・・・。これらはどれも10年以内の短い借入期間ですので、

20年超にできるなら返済比率の面でも大きなメリットがあります。

(その裏にはなかなか借金を返し終えられないというデメリットも当然あります)



どのくらいの効果があるかと言うと・・・

単純に有担保分のみの借り換えだと4万程度の返済減となります。年間48万です。

小口もまとめて借り換えると、これが11万の削減に変わります。年間144万!



リノベーションしたり、無茶な借入したりで、私はやたらと小口借入が多いです。

返済比率は高くなるし、審査する人も面倒になるしで、あまり好ましくはないです。

かといって、借りたお金を返すのも悔しいです(その発想がダメ)。



確かに、長期に変更することで残債の減りは悪くなります。でもまあ、それが

1000万とか2000万ならまだしも、数百万程度のレベルであれば今の借入額から

考えたら、まあそこまでのインパクトはないでしょう。



というわけで、小口分も含めての借り換えという話で進めていただいています。

現在、本部に出して回答を待っているところとのこと。まあここの金融機関さんは

支店でOKとなれば、本部ではおそらく問題ないでしょう。過去の事例からも。



あとは、本部から何か聞かれた時用に、普段使っている自己紹介資料の更新版を

送ってほしいと言われたので、その準備をこれからしようと思います。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月07日

個人→法人への売却、運営面から見ても売却しなくていいと判断。

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ブログのコメント欄に質問があったり、FBでその観点でのコメントがあったりしたので

売却益ばかりでなく運営の面でどうだったのか、個人→法人売却の判断を書いてみます。



先日のブログ記事では、個人→法人の所有権移転を止めた理由は売却時に個人の方が

有利になりそうだから、ということを書きました。では、売却することを前提ではなく

あくまで運営し続けるという観点で、法人への移転を検討しなかったの?ということを

書いていませんでした。



私の場合は、個人で保有しているのが築古木造物件が多いため、現時点で税率がさほど

高くないという事情があります。RC物件が多いと減価償却がさほど取れないことから

税率が非常にあがり、負担感が出てくるものと思います。今のところ、私はそういう

状況にないため、喫緊で動く必要がないということが挙げられます。



税務対策として行っているのは、個人として東京法人に管理委託を行っていることが

挙げられますが、これもさほど大きな管理費を取っているわけではありません。

管理会社さんには日常管理や入金管理、滞納督促を依頼しており、東京法人には

入居募集に関する営業行為や客付に有効な企画の立案、テナントリテンション、

管理会社さんに対しての一次対応(個人に成り代わって)を依頼している形をとって

おります。実際、東京法人の人として、現地の仲介業者さんに営業に行ったりも

していますので、この切り分け自体は現実に即していると思っています。



単に儲かっていないだけという話もあるとは思うのですが

・木造物件主体なので減価償却が割と取れている

・法人に対して管理費を計上している

・なんだかんだで購入しているので諸経費がそれなりにかかっている

といったところが、個人の税率を上げずにやっていけている要素かなと思います。



では、今はいいけど将来はどうなの?という点について。これもここ数年であれば

私はさほど問題ないだろうと楽観視しております。



今年は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しております。売上ベースで言えば、札幌4棟目は

新築RCで家賃収入が多かったため、昨年末であれば全体のうちの3割を占めてました。

他に売った札幌1棟目を合わせると、総売上の4割近い金額になっていました。



今までより売上が4割ダウンした状態で今年はスタートしています。

そして今年、個人名義で購入しているのは、札幌6棟目と東京6棟目。

(東京7棟目も個人名義ですが、すぐ転売するつもりなので計算には入れません)

この2棟の家賃収入を合算しても、札幌4棟目の65%程度にしかなりません。

しかも両方築古なので、減価償却は新築RCに比べてしっかり取れます。



そう考えれば、昨年まで何とか税率が安く済んでいたわけだし、今年も問題はない、

という結論が導き出されるかと思います。ですので、急いで東京2棟目の所有権を

移転させる必要もないでしょう、という考えになりました。



将来的には、減価償却が終わってしまうことで苦しい事態が訪れる可能性はあります。

それを見越して、私も全ての物件で最短としているわけではなく、取得時の状況に応じ

減価償却を見積法に則って判断し、長めに取ったりすることもあります。そうやって

できるだけ今の税率に収まる範囲での黒字を目指しております。赤字にすると次の

融資に響くので、黒字はキープ。でも利益が出過ぎないようにはしてもらってます。



本当にどうにもならなくなる時期には、不動産の規模も更に拡大されているか、

売却なども行いつつそれなりに不動産だけで食っていけるようになっているでしょうから

会社員を辞めて収入を減らす、という選択肢も取れるかもしれません(笑)



そういった点を考え、今回はどちらかというと仮に売却した時の売却益に着目をして

法人に移すことを止めた、ということになります。



もし物件がRCで大きいものだったりするなら、私も運営側のメリットを考慮して

売却時の税務と関係なしに動いたかもしれません。建物比率の大きいRCであれば、

消費税還付なども活用して諸経費を打ち消すことができると思います。



というわけで、個人→法人の移転に関しての補足の記事でした!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月05日

個人→法人への売却、やっぱやーめた!

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法人に売却する件、やっぱり止めました。下手すると払う税金増えちゃうなあ、と。

具体的にアドバイスをいただいた2名の某税理士さん、ありがとうございました。



先日、個人から法人に物件を売却することを書きました。ただ、本人としてもやや

迷いがありまして、素直にそうしていいのかわからない、という感じでブログにその旨も

恥ずかしげもなく書いてしまいました。アホまるだし。



何名かの方はFBなどでコメントをくださいましたが、法人に移さない方がいいんじゃ?

という意見の人も多かったので、ではどうかと思って試算してみることにしました。



以降出てくる物件価格など諸々の数字は仮のものです



簿価 5000万

残債 5000万

固定資産税評価額

土地 2000万

建物 1000万

5年以上個人で保有

残債分だけ肩代わりで借入



まず、個人から個人で借り換えをする場合を考えます。

これは単純で、抵当権設定抹消と、抵当権設定の登記が必要です。



抵当権設定の費用は安いので誤差の範疇とします。

抵当権設定は債務の0.%+報酬+消費税となります。

報酬はここでは考えないことにします。すると、以下の金額になります。

5000万×0.4%×1.08=216000円



個人の場合、これで費用は終了です。

きりのいい数字にしたいので、報酬も3万ちょっと入れて25万が経費です。



次に、個人→法人に売却した場合です。



まず不動産取得税。

土地の固定資産税評価額×3%と、建物の固定資産税評価額×4%となりますので

土地:2000万×3%=60万

建物:1000万×4%=40万

合計して100万かかることになります。



次に保存登記。

土地の固定資産税評価額×1.5%と、建物の固定資産税評価額×2%となりますので

土地:2000万×1.5%=30万

建物:1000万×2%=20万

合計50万+報酬+消費税となります。報酬と税で10万として、ざっくり60万。



最後に抵当権設定登記。

これは個人でやるのと同じです。

5000万×0.4%×1.08=216000円→報酬を加味して25万



合計すると、かかる諸経費は175万ということになります。

個人の場合25万なのと比べて、だいぶ差が出てきました。



150万のハンデがある状態で運営スタート。

その後、仮にこの物件が7500万で売れたとしましょう。

簿価と残債は計算がややこしくなるので、両方4500万としておきます。



利益は3000万で、残債を返した手残りもとりあえず3000万になります。



個人の場合、これに20%の分離課税なので、税金は600万で確定。

2400万が手元に残る計算になります。



法人の場合、便宜的に35%(実際はもうちょっと少ない)の総合課税なので、

そのままでいくと税金は1050万。手元に1950万が残る計算になります。

更に、ここから個人と法人の初期費用差150万を差し引くと、1800万。

個人に比べて600万も税金が多くなります。



ここで私は「総合課税だから太陽光とか共済とかいろいろ使えば、個人と同額くらいに

税金を落とせた上に、含み益が残せる状態が作れるのではないか」と考えていました。

ただ、それは漠然とした概念で、ざっくりとしか数字に落としていませんでした。



仮に600万を節税しようとすると、600万だけ節税をすればいいわけではないです。

35%で割り戻してあげないといけません。よって、1700万ちょっとの節税が

必要になります。これ、けっこう大きな数字ですよね。



経営者セーフティー共済(倒産防止共済)、小規模企業共済などの共済は全額損金で

計上できますが、前者は年間240万、後者は年間84万が限度です。324万では

35%の法人税と考えたら113万ちょっとしか節税できていません。初期費用すら

到達しない程度です。



では、数年前に流行った太陽光発電の即時償却はと言いますと、今年は恐らく全量を

売電する場合は除外ではないか、という考察がなされております。

検索して出てきたこちらのサイトなんかにそんなことが書いてありました。



他にも風力とかあるのかもしれませんが、それを購入するにしても借入が必要です。

借入した上で収支がトントンになるからメリットあるじゃない、という考え方も

勿論できますが、即時償却できないと意味はないです。

(調べれば商品はあるのかもしれませんが、ここではそこまで調べません)



それに、法人に移した後、売却するまでの間に、その制度が残っているかも不明です。

太陽光だって数年前までは即時償却できましたから。それができなくなったからと言って

話が違うと怒っても、誰も責任は取ってくれません。



あとは生命保険とかになるのでしょうけど、知識があまり深くないので本当にそれが

有利な節税商品になるのかもわかりません。そういった部分を諸々考慮していくと、

果たして本当に法人に移すのが正解なのか?という点が疑問に思えてきます。



顧問税理士さんにも相談してみましたが、ただでさえ今年は物件の売買が多いんだから

できるだけ税務はシンプルにした方が間違いがないのではないか、という意見でした。

これ以上ごちゃごちゃした仕事を増やさないで、というオーラを感じました(苦笑)

何か税理士さんにアイディアがあればと思ったのですが、それも特になさそうです。



そう考えていくと、無理に法人に移す必要はないかなと思うようになりました。



金融機関さんに確認してみたところ、まだ本部にあげてないから変更は間に合う、と。

それなら個人に変えたい、と申し出たら「わかりました」とあっさりOK。ふう。

個人で本部にあげてもらうことになりました。



イメージで考えず、実際に数字に落としてみないとダメですね。

今回は勉強になりました。売却することがあれば、おとなしく個人で税金払います。

(今のところ立地がいいので売るつもりはないですが・・・)



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posted by ひろ* at 10:24 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする