2025年02月07日

東京2棟目の修繕の融資の手続きが完了。

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東京2棟目の大規模修繕の支払として申し込んでいた融資の金消が終わりました。

本日実行で支払となります。この件はこれでひと段落。



札幌9棟目の売却で得られた売却益を使って東京2棟目の二度目の大規模修繕をしようと

いう方針にしました。前回の大規模修繕から10年。見た感じも色あせてきているし

一部の壁面から漏水が確認されて室内のクロスがカビになるという話もありました。

しばらくは壁紙を交換するなどしてごまかしてきましたが、そろそろ限界かなあと。

そんな気持ちで大規模修繕を決断したのでした。



大規模修繕が始まってしばらくしてから、東京17棟目(仮)の話が出てきました。

あてにしているメインバンクさんが審査に時間がかかるということで、他行さんに

話を持ち込んだところ、物件融資は難しいけど他のことなら是非融資したいので

何か資金需要はないか、と。それじゃあということで、今こんな修繕やってるけど

もしよかったらそれに融資しますか?と伝え、融資をご検討いただくことになりました。



保証協会さんの保証付きの融資ということもあり、1〜2年前に枠がいっぱいですと

断られたことのある私としては、ちょっと不安に思っておりました。ただまあ、

当時に比べると民泊売上がだいぶあがっているので、そこが評価されればまた融資も

獲得できるんじゃないかなという期待も。



途中で2回くらい資料をくださいという話が届きましたが、私がその時期やたらと

サラリーマンのお仕事が忙しく、対応が後手に回ってしまった時もありました。

この頃、実は内々ではもう保証は確定的で、あとは必要な情報さえ出してくれれば

進められるという話だったらしいです。なので、銀行さんとしては、私がなかなか

資料を出さないでいることにやきもきしていたようです(後で聞きました)。



何にしても、資料を出したらすぐに保証決定ということで話はまとまりました。

ひとまずよかったです。



こちらのサブバンクさんには個人の口座を持っていなかったので、口座を作って

そこから資金を移動させ、金消→実行という流れになりました。



ただ、今週も私は忙しくて、会社を抜けて金融機関さんに行く暇が全然なくて・・・

時間を捻出するのが大変でした。結局、火曜日の早朝の出社前に口座を作りに行き、

木曜仕事が終わった後に金消をしに行くというスケジュールに。

金融機関さんには残業を強いることになってしまい申し訳ないです。



ということで、昨日の夜仕事が終わった後で金融機関さんにお邪魔して、金消を

やってきました。



先方はイケイケ支店長と実直な担当さんのお二人。支店長がいろいろと話をしながら

担当さんに指示を出し、担当さんが着々と進めていきます。金消自体はつつがなく完了。

支店長が横からあれはどう、これはどう、ここのチェックを、みたいなことを担当さんに

伝えてましたが、自分のペースで仕事ができない担当さんはちょっとやりづらそうに

見えました(笑)



修繕が終わってからだいぶ時間が経ってしまい、施工業者さんにはご迷惑をおかけして

しまいましたが、本日無事に落ち着きそうでほっとしております。



一通りの手続きが終わった後、今度は東京法人での小口融資の話になりました。

区のあっせんを受けることで低金利でお金が借りられるということでしたので、

これも借りておきましょう。正直、支店長がイケイケの時に借りられるだけ借りた方が

お得な気がします(返済比率の適正化はどうした)。

こちらも必要な書類を書いて、あとは金融機関さんで動いていただくことに。



法人の手続きをしている間、なんか会議室の外で支店長と次長ががやがやと話を

しております。なんかワイワイしてるなあと思っていたのですが、担当の方が

「外うるさいですよね」と。そしてそのがやがやしている理由が、私がお客様を

何人かご紹介したことに対して、なんであの人あんなに紹介できるお客様を知ってるの?

なんかヤバいの?みたいな話をしているのだと解説してくれました。いやいや何も別に

やばくないですから(笑)



確かに4人ほどご紹介しましたし、うち2人は間違いなく電話して面談しているのは

知っております。おひとりの方は律儀に経過まで報告してくださっておりました。

意外と経過や結果を教えてくれる人って少ないんですよね。ありがたいです。



金融機関さんには、昔よく不動産系の勉強会に参加しており、そこの繋がりで

オーナーさんのお友達が多いんですよ、という説明はしておきました。

何も怪しくないですし、斡旋料とか貰ってないですからね?(苦笑)



無事に手続きを終えて駅に向かっている途中に担当さんからお電話があり、一か所だけ

押印が足りないところがあったからと呼び戻されたのはご愛敬。無事に融資取引が

できたのでよかったです。



次は東京法人の小口融資。支店長がやる気の間に取引実績を作るのが吉。

進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年12月11日

東京2棟目の大規模修繕後のフォロー、あっという間に終了。

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一昨日書いた大規模修繕の話で最後に記した入居者様の看板の件、施工業者さんが

超速攻で直してくださいました。素早い対応にめちゃめちゃ感謝です!



結局まだ大規模修繕の結果を見に行けてない私・・・。一昨日、昨日はテレワークで

会社が終わった後反対サイドに用事があったのでそこまでは行ったものの、東京2棟目の

ある方には迎えずじまい。今日もしくは明日の会社の帰りに見てこないと、そのまま

海外に出かけてしまうので、確認に行くのがすごく後になってしまいます。

できればそれは避けたいところ・・・。暗い時間に見るのはどうかと思いますけど、

行けるときに行かないと。条件とか気にしてる場合じゃないわ。



こちらの物件、買った当時は「利回り10%とか大丈夫なのか・・・?:と不安を

抱えておりましたが、その後の不動産市況の伸びがそんな不安を帳消しにして

くれました。家賃は高くなるし、売買価格も高くなるし。何を心配していたのかと

いうくらいに安心できる物件になりました。



入居付けも順調ですし、既存の方が退去しないので入れ替わりも少ないです。

むしろ家賃が安い人は入れ替わってもいいと思うくらいの贅沢な気持ちすら

あるくらいです。家賃が安いので利回りが伸びないし、割安になってしまって

いるので退去もしない、という感じになっているように思います。

ありがたいような困ったような(嬉しい悲鳴)



そして、今仮にこの物件を売ったとしたら、相当儲けが出るであろうと思われるのも

嬉しいところです。実際、買い手には困らないであろうと推察されます。立地は

いいところですので。地上げ屋さんやブツ上げ屋さんも頻繁にやってきます。



ただ、今のところ地上げが成功する雰囲気はありません。隣の人が売る気がないようで

いつもそこで話が終わっています。あそこが代替わりしない限りは、地上げはきっと

成立しないだろうなあ。



地上げがどうこうとかいう夢や妄想を語る前に、今いる入居者様が漏水で苦労されて

いらっしゃるので、それを直さなくてはということで、重い腰を上げて大規模修繕を

実施しました。前回やってから10年経過したので、今なら実施してもいいだろうと。

10年以内に2度目というのは避けたかったので、粘って10年まで引っ張りました。

10年ひと昔というくらいなので、10年経っていれば気持ち的にもやむなしという

感覚になるので、実施するなら今このタイミングかな、と。



そして無事に工事が終わって足場がとれたのですが、足場がとれた際にテナントさんから

看板の文字が取れてしまったという報告を管理会社さん経由でいただき、施工業者さんに

有償でも構わないので対応してほしいとお伝えしたのでした。

ここまでが一昨日のブログの話です。



業者さんに報告したところすぐに監督と話をしてくださったようで、文字を直す工事を

実施いただけるということになりました。そしてそこから2日後、社長から修繕が

終わった旨のご連絡をいただくことができました。はやっ!報告写真も拝見しましたが

バッチリでした。超迅速なフォローで本当に助かりました。



管理会社さんにも報告をさせていただき、これで本件対応は完了です。よかった。



これでまた10年〜15年は安心して建物を使えるようになりました。

次の大規模修繕はもうないだろうなー。自分で建て替えるか地上げ屋さんが周囲を

まとめて再開発するかのどちらかになるでしょう。それまでしっかりと稼いで

いただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年12月09日

東京2棟目の大規模修繕が完了しました。

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東京2棟目の大規模修繕が終わりました!結局現場を一度も見に行かないままに

終わってしまいました。そして足場が外れた際にテナントさんからご連絡が・・・。



以前、東京2棟目の大規模修繕をやりますということをブログに書いたことがあります。

その後の続報を全く書いておりませんでしたが、施工業者さんからは11月くらいに

スタートできるように調整する、というお話をいただいておりました。

管理会社さんにはその旨お伝えして、連携を取っていただくようお伝えしました。。

施工業者さんにも同様に連携を取るようお願いしておきました。



で、11月になったわけですが、11月はとにかく東京にいないことが多かったです。

サラリーマンの会社の出張で九州に2回、不動宇山系の出張で石垣島に1回。

月の前半は咳が酷くて家から外に出ることを嫁ちゃんから止められておりました。

(飲み会をキャンセルしてご迷惑をかけてしまった皆様、すみませんでした)

家に元気でいる日が少なかったこともあり、そういう日ができれば家の用事を

優先しておりました。また、サラリーマンの会社も前半の体調不良でテレワークを

多用していたので、後半は出社する日を増やして帳尻を合わせたのでした。



そんないろいろなことが重なり、11月はあまり活動ができずじまいでした。

ゆえに結果として、大規模修繕がスタートしていることにもあまり意識が向いて

いなかったように思っております。



11月のある日、そういえば大規模修繕ってスタートしてるのかしらと気になり

管理会社さんに確認を取ったところ、連絡がありスタートしているという話でした。

始まっているならよかった、どこかで現場に行かないとだなあ。そんなことを

思っていたのですが、体調不良や多忙などもあり失念した状態になっておりました。



そして先日いただいたご連絡が「明日大規模修繕が終了します」というお話・・・。

やべ、結局現場に一度も行くことなく大規模修繕が終わってしまった・・・。

さすがにいくら私が丸投げ主義だとはいえ、一度も見に行かないのはいかがなものかと

思ってしまいます。そのくらいの心は残っています(笑)



なんで見に行かなかったんだろうと思って振り返った結果、前述のように多忙と

体調不良が重なってしまったことが原因であったんだな・・・と自分自身の行動に

納得をしたのでした。これは近々見に行ってこないとだなあ。



そんなことを思っていた矢先に、管理会社さんから2点ほど連絡がありました。



まず1件目が、家主滞在型民泊をやっているお部屋の入居者様からでした。

曰く、今回の大規模修繕でカビや水の染みこみがなくなるのであれば、今カビが

生えてきている壁紙も貼りかえて貰えないか、とのことです。



・・・なんかむしろそんな状態で住まわせてしまっていてごめんなさい(汗)

我慢強い入居者様が多くて恐縮しております。速やかに貼替の方向で管理会社さんに

依頼をさせていただきました。



もう1件のご連絡が、テナントさんからのご相談でした。大規模修繕が終わって

足場がとれた状態で確認した際に、店舗の看板が一部欠損していたとのことです。

足場をかける前はそうなっておらず、足場が取れたらそうなったいたとのことでした。



状況証拠でしかないという話はありますが、大規模修繕が全く影響していないとも

言いづらいなと判断。仮に施工業者さんが対応できないなら自腹で対応しようと思いつつ

まずは施工業者さんにご相談した結果、修復対応していただけるとのことでした。

ありがたい!



ということで、これらの対応が済んで、かつ私が現場の確認を終わらせられれば

大規模修繕は完了になります。あとは支払ですが、大規模修繕に対して融資したいと

言ってくださっている金融機関さんがいらっしゃいますので、そちらの会話が

済んでからの支払ということでお願いをさせていただきました。



とりあえずこれで安心してあと15年使い倒すことができます!よかったです。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年11月29日

東京2棟目、地上げ屋さんからのアプローチ。

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東京2棟目の地上げがうまくいきそうだから連絡をくれというご連絡がありました。

うん、とっても怪しい。どうせうまくいくわけないし。



私が持っている物件の中で、「立地がいい」と言える物件は・・・



1位

東京2棟目:観光地至近、駅近、利便性良好

2位

東京6棟目:メジャーなビッグターミナル駅徒歩圏

3位

東京11棟目:生活利便性のいいターミナル駅の商店街至近



といったところかなと思っています。次点が仙台1棟目(仙台駅頑張れば徒歩圏)。

札幌はあまり立地のいい物件はありません(苦笑)



トップ3に関しては、たまに地上げ屋さんが訪れてきます。2位の東京6棟目は

かなり奥まった場所にある再建築不可なので、実際に家にまで地上げ屋さんが

来たことはありませんが、他の2棟は家まで地上げ屋さんが来ることがあります。



特に多いのが東京2棟目。私は裏手なので直接の恩恵はありませんが、表面の家が

購入できれば容積率600%とかをフルに使いきれるので、デベロッパーさんに

土地を卸したい人が地上げを狙ってよくうちまで来ます。



ちなみに地上げの人が来る時に限って私は不在なことが多くて、嫁ちゃんが対応する

ことになってしまいがちです。私はわからないと何回言っても説明してくるから

困るってブツブツ文句を言われることがあります。二度と来ないようにちゃんと

対応してくれと言われるのですが・・・地上げ屋さんの地上げなんて基本的に

成功しないんだから、それをいちいちまともに相手していたらきりがないので・・・

私的にはそれもなかなか難しいところです・・・。



先日も、出かける直前にチャイムが鳴りまして、スーツのいかにも不動産屋さん風な方が

来ておりました。聞くと、前に嫁ちゃんが対応した地上げ屋さん。嫁ちゃんが私は

わからないからと私の電話番号を教えていたのですが、この人電話して来ても留守電も

入れてくれないので、折り返しもできなかったんですよ。まあ先方の電話番号は

名刺があったので把握できたんですけど、なんかこう、どうせ今後使うこともない

地上げ屋さんの電話番号なんて電話帳に入れたくないという感情が働いてしまい・・・。

電話しても出ないからまた家に来たってところなのでしょう。



価格が折り合って周りが話に乗るなら私も乗るから、まとめてから来てくださいと伝えて

お引き取りいただいたのでした。大部分はこれで終わりです。まとまらないですから。

最初に来た地上げ屋さんの時は私も舞い上がって真面目に対応していたのですけど、

結局近隣の人が売る気がないということで成立せず。あれで悟りました。そんなに

美味しい話はないのだ、と(笑)



2日後くらいにショートメールが届きました。見るとその地上げ屋のおじさんです。

近隣から意向をいただきました、という話だそうです。なので具体的な条件を

提示したい、と。計画の実現性があるので話を聞いてほしいとのこと。

自社開発するので横流し等もないということです。



まず聞きたい。「近隣から意向をいただきました」とあるが、どんな意向なのさ?

不動産屋さんの言う話は話半分で聞かないとがっかりするのが相場です。

怪しすぎる。とりあえず話をしたいってだけじゃないの?これ。



いろいろと胡散臭い感じはしていますが、話を一度しておかないとまた自宅に来て

嫁ちゃんがイライラすることになりそうなので、とりあえず今日電話してみます。

たいした話じゃないんでしょ、と話半分ですけどね・・・。



昨日は凄腕の皆様と一足早い忘年会だったのですが、その場で少しこの話をしたら

いろんな情報が出てきました。持つべきものは大家さん仲間ですねー。ありがたい。



個人的には、ここは立地がいいので等価交換で何部屋かファミリー間取りのお部屋を

いただけるなら考えてもいいかなと思っています。最低3部屋。1部屋は自己使用、

1部屋は賃貸、1部屋は転売で売却益を狙う、というのが理想のシナリオです。



場所としては申し分ないし、今は戸建に住んでいるけど、戸建だとどうしても

年を取った時に階段が辛くなると思うんですよね。だったら将来を考えるとマンションも

いいんじゃないかなと思うわけです。その辺が叶えられるなら考えてあげてもええんやで

という気持ちはあります。



とはいえ、相手は百戦錬磨の不動産屋さんです。だいたいの不動産屋さんは自分の利益を

ガッポリと取りに行こうとするので、私のことをだます前提でいると考えた方が

いいでしょう。そのくらいの心構えで出向くべし、という意味で。



話半分、期待せずに話を聞いてみることにします。



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年09月20日

東京2棟目、地味に修繕が増えています。

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東京2棟目は耐用年数も切れ、修繕の依頼がぼちぼち増えてきております。

適当なところで打ち止めになればいいのですけど。



東京23区内、観光地至近、S造3層、利回り10%強で購入したのが現在11.8%。

建蔽率80%、容積率600%。ただし前面道路が狭いのでそんなに建たないですが、

すぐ裏手に幹線道路が通っているので、裏手(というかうちが裏か)か横を買えれば

どーんと10階建くらいは建っちゃう。地上げの相談もちょろちょろとある。



こうやって見ると、かなりのお宝物件ですね、東京2棟目。購入する時は利回り10%で

本当に回るのだろうか、などと不安を感じておりましたが、今の相場観からすれば

お前は何を言ってるんだという状態だったと思います。私が持っている物件の中で、

一番儲けが出そうな物件です。



できれば大手マンションデベロッパーさんに地上げされて、ファミリータイプの

区分マンションを3部屋くらい等価交換でもらって、1部屋売却、1部屋賃貸、

1部屋自宅とかにできると最強だなと妄想しております。お隣のお店が代替わりしたら

本当に実現しそうな気もするので、今はそれまで保有のつもりで考えております。



建物自体はそこそこ年季が入っていますので、設備の交換だったり修繕だったり

いろいろと発生はしております。でも、そんなことは将来の利益を考えれば何ら

問題はありません。維持する以上は多少の出費はやむを得ないと思いますし。



設備が・・・と書きましたが、よくあるエアコンとかそういう話と、外壁のどこかから

水が染みてきているという問題が発生しているのが直近であった問題でした。

大規模修繕で漏水は止まる予定だし、エアコンは先日無事に交換が終わっているはず。

今後また設備の老朽化で何かしら問題は起こるかもしれませんが、まあそれはそれ。

淡々と受け止めて対処するのみです。



あと最近多いのが、東京2棟目にお住まいになっている方からのリクエストでしょうか。



この方はコロナ前の第一次民泊ブームの時に、家主滞在型民泊をやっておりました。

そこからコロナが発生し、一度は民泊を辞めたのですけど、今年になって再び民泊を

はじめることにしたということでした。民泊やる人向けの少し高めの家賃にすることを

条件にOKを出しました。あの立地は民泊儲かると思うのよねー。自分でやりたい(笑)



こちらのお部屋が民泊を始めた頃くらいから、他の部屋も含めてリクエストが多くなって

きております。



購入前からお住まいの方から、玄関の鍵が空回りするとか抜きにくくなるとかで

何とかならないかとご相談がありました。鍵交換で2万程度ということでしたので

管理会社さんに交換の手配を依頼しました。



次に、家主滞在型民泊をやってる部屋の方から、玄関外にある玄関灯をセンサーライトに

してくれないかというご相談がありました。このお部屋、ペントハウスみたいな感じに

なっているので、ゲストが来た時に暗くて落っこちて怪我をされたりしたら困ると

考えたのかもしれません。



ただ、これは設備の老朽化ではなく新規のリクエストなので、お見積金額見合いで

考えることにしました。後日、4万程度ということで連絡があったので、それだったら

やってあげてください、ということで依頼しました。



その次は管理会社さんからです。おそらくセンサーライトの見積でお邪魔した際に

業者さんから指摘があったのでしょう。居室内の火災報知機や煙感知器も同時に

交換をした方がいいというご提案をいただきました。民泊やってるというところも

ありますし、人命にかかわる話なので、やりませんというわけにもいかないやつです。

これも交換を手配しておきました。



その次はエアコンの故障です。これはブログに前に書いたかもしれませんが、

テナントさんのエアコンが故障し、営業ができない状態となったとのことでした。

これは一大事なのですが、メーカー修理の方が割と早めに入ってくださったおかげで

応急処置はできました。こちらは予防修繕の観点で交換工事を行った次第です。

出費が激しい〜。



そして最近は、家主滞在型民泊をやってるお部屋の方から、浴室に物干しバー等を

設置して貰えないかという相談があったそうです。だんだん不具合ではなく単純な

要望になってきているような・・・(汗)



管理会社さんもちょっとそういう風に感じているのか、珍しくちょっと冷たい感じで

「浴室乾燥機があるなら物干しバーはあるべき、というような論調でした」

「ひとまずは引渡時の状態が全てであり、オーナー様に相談しても了承していただけない

 可能性はある」ということを伝えているそうです。要求が図々しいと感じているように
 
言葉の端々から感じたのでした。



今後も修繕ではなく要望が来たらどうするかは考えますが、家賃も高めにしているので

まあ今回はサービスしてもいいかなと思ったので、対応していただいて良い旨を

回答した次第です。



地味に最近手間がかかっている東京2棟目ですが、ドル箱なので今後も大切に

メンテナンスしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする