東京２棟目の入居者様からのリクエストへの対応方針を出す。

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東京２棟目の入居者様からリクエストをいただきました。できれば大家側の費用負担で、

という気持ちがありそうでしたが、あえてそこは空気を読まずにいきました・・・。



安定している東京２棟目。ここは立地もそこそこよく、私が持っている物件の中では

唯一本気モードの地上げがある物件です。ただ、隣地の人が絶対に首を縦に振らないので

実際に一番良い形での地上げが成立する見込みはあまりないと思っております。

普通に売っても結構儲かるし、維持しててもキャッシュフローは生まれるしで、

私の保有物件の中ではかなり優等生な物件と思っております。



入退去が少ないこと、土地の形が接道面が長い長方形であること、裏手の土地と

くっつけば容積率６００％がフルに活用できてかなり大きなビルになること、

１３年前に購入した時は利回り１０％を超えていたし、今売れば倍以上のお値段で

売れることは間違いないこと、といったあたりが優等生であると言える理由です。

あの時代に物件を購入できた、という一点において、今のこの結果が得られたのだと

思います。私に特別な能力があったわけではなく、その一歩を踏み出す勇気を

持てたことが今のせいかにつながっていると思います。



今のところ、焦って売る必要はないだろうと思っています。地上げが成立して

相場より高く買い取ってもらえるのであれば、その時が売却のしどきであろう、

というつもりです。まあ、地上げなんてそうそううまくいくものでもないので、

大きな期待はせずに待っておこうと思います。



運営面では、５部屋中３部屋が家賃が安すぎると感じているので、この点に関しては

賃料を上げる交渉をして貰おうと思っております。金利上昇で結構ダメージもあり、

それ以外の運営コストもだいぶ高くなってきています。ある程度の賃料交渉は必要に

なるだろうと考えております。特に私が購入する前からお住まいになられている方が

２組いらっしゃるのですが、その２部屋はだいぶ賃料水準が安くなっておりますので

交渉して引き上げていきたいと思っております。あと最初の頃に入ったテナントさんも

今借りると１．５倍はすると思うので、家賃を上げていかないときついなあという

感じがするため、この辺も取り組んでいきたいところです。



そんなことを考えていた頃合いに、入居者様よりご連絡をいただきました。

比較的新しい入居者様です。と言っても、もう５年以上お住まいになられております。

二番目に新しい入居者様が５年前に入居。いかに出入りが少ないかということが

お分かりいただけるのではないでしょうか。



この入居者様は家主滞在型民泊もやっておられるため、少し高めのお家賃にさせて

いただいております。自分で住みながら空いている部屋に外国の方を受け入れる。

なかなか上手な商売をされているなと思うのでした。



以前にも、何かの折にリクエストをいただいたことがありますが、そういった形で

半分商売で使っているのだから、そこはまあできるだけ受け入れていこうという

感じで捉えております。



今回、入居者様からあったリクエストは２点。

１．窓はめ型のエアコンを和室に設置したい

２．契約している電気のアンペア数を上げたい



両方とも特に問題はない話なのですが、なぜあえて管理会社さんが私のところに

確認をしてくださったのか。その答えは、入居者様が言外に「大家さんにてこれらの

費用を負担して貰えないだろうか」という気持ちを込めていたからだそうです。



１に関してはエアコン設置自体は１部屋分大家側でやっているので、追加のお部屋は

自腹でお願いしたいなと思った次第です。ここはゼロ回答にならざるを得ないなあ。

ちなみになぜ窓枠エアコンなのかを聞いたところ、間取りの関係で配管など延長させると

お金がけっこうかかってしまうからではないかとのことでした。



２に関しては電力会社さん負担なんじゃないの？と思ったのですが、アンペア数を

大きくする工事に関しては状況により費用が発生するのだそうです。もしそうなった場合

費用負担を相談したいような雰囲気だったとのこと。



１も２も、後々残るものであると考えれば、負担してもいいかもしれないとは

思うんですよね。それなりに長く住んでくださっている方ですし、最終的には

物件への投資という形になるなら、それもまたいいかなと。



でもまあ、１のエアコンは前述のとおり今回はパスしてもいいんじゃないかと思ったので

２のアンペア数増加の工事でお金がかかってしまった場合、金額次第ではありますが

そこは負担してもいいかな？という風に思ったのでした。



管理会社さんとしては「原則両方入居者様負担でお願いするつもりです」という

見解だったのですが、アンペア数に関しては万が一費用が発生した場合には、数万とかの

レベルだったらこちらで負担するオプションを持っておいていただいて構わないですよ、

ということはお伝えしました。管理会社さんがやりやすいようにオプションを行使して

いただいて構いません、という感じです。恩の押し売りかもしれません（笑）



ということで、恩を売るか懐が痛まないかの二択で進められそうです。

（こうやって書くと人でなしに見えますね・・・そういうつもりはないのですが・・・）



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東京２棟目で給湯器不調からの予防修繕的なやつで交換。

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東京２棟目で給湯器の故障があったようです。完全に壊れたわけではないのですが、

もはや製造年月日不明の代物なので交換で手配を進めたいとのこと。止むを得ません。



昨日は近年まれにみるド派手な寝坊をぶちかましてしまいました。

会社に出社しなくてはならない１０分前に起きるというヤバい状態。

普段であれば「午前中テレワークで」などとのたまうことができるのですが、

この日に限って珍しく朝から来客があるという日でして、出社しないわけにもいかず。

必死でスーツを着て、何もできないままに家を飛び出したのでした。



おかげでブログを更新する余裕も暇もなく、悲惨な感じでありました・・・。

顔すら洗えなかったので、洗顔シートを買って昼休みにようやく顔を拭いたのでした。

午前中いっぱいお客様対応で、戻ってすぐ上司に１時間以上捕まってちゃーコンビニに

顔を拭くシートを買いに行く時間も取れないってもんです・・・。きつかった。



そのような怒涛の勤務でしたので、昨日はブログが更新できなかった次第です。

今年に入って２回目のブログ更新失敗デーで、なんともお恥ずかしい。

寝ることに関しては、その辺で普通に居眠りしてしまったり、酒を飲むと眠くなって

ソファで爆睡してしまったりとだらしがない部分がありまして・・・。

若かりし頃はよく寝坊とか居眠りとかを常習的にしていたダメ人間でした。

睡眠にまつわる失敗もそう考えると多いよねと思います。情けないですねえ。



睡眠時無呼吸症候群と診断されたこともあり、最近はＣＰＡＰをつけて寝ています。

昔よりはマシになったと思いますし、会議中の居眠りも格段に減った気がします。

でもやっぱりまだ、家のソファで寝てしまうあたり、そういうのと関係なく単純に

だらしなかったり睡眠不足だったりするんだろうなあとも思うのでした。



そんな反省から入る本日のブログですが、特に睡眠の話とは関係ありません。

まあそりゃそうですよね、不動産ブログなんですし。



冒頭で書いた通りなのですが、またまた故障ネタです。今度は東京２棟目の給湯器。



ある日、管理会社さんからＬＩＮＥが届きました。曰く、東京２棟目の家主滞在型民泊を

やっているお部屋で、給湯器の「調子が悪い」という話だそうです。



どう調子が悪いのかはここでは書かれておらず、細かい症状まではわかりませんでした。

致命的なのか、まだ頑張れるのか。その辺はわからずじまいなのですが、管理会社さんの

メッセージは交換を前提の話が組み立てられていました。



ロジックとしては、とにかく給湯器がそもそも古く、製造年月すらわからないような

年式なので、交換を前提に考えたい、ということだそうです。



製造年月が不明ってのは、ラベルがもう薄くなってしまい判別できないということか？

たぶん型番がわからないってことはないと思うから、そんなような話なのでしょうね。

そして、古ければ古いほど故障の確率は上がります。入居中に故障すると大変なので

先んじて交換して予防修繕しておきたい、ということなのだと推察しました。



気持ちはわかるし、私も焦りたくないですし、入居者様にはご迷惑をおかけしたくないと

思います。基本スタンスは予防修繕で賛成ですし、今回もそう答えております。

きっと今頃は手配が進んでいることでしょう。



いやーでもねー、ここからは完全に私の個人的な問題であり半分愚痴なんですけど。



修繕まとめて発生しすぎ！

今年に入ってから修繕などお金が出ていくことばっかりやってる気がします。



でかいところでは札幌７棟目のピンホール漏水が破壊力がありキツイですし、

後日詳細を書きますが東京１４棟目でも１００万単位のでかい修繕が発生しました。

札幌６棟目ではだいぶ削ったもののまだ４０万以上の原状回復が発生していますし

先日は東京３棟目でエアコン故障がありました。

新規入居が決まった東京１０棟目でも、給水管系の修繕で２０万近く飛びました。



新規購入物件のリノベーションで１０００万単位の支払をして金欠気味なところに

こうやってドバドバと修繕が来るわけですからねー。管理会社さんは何も悪くないですが

巡り合わせ的に「またなのー？」という気持ちになってしまうことは否めません。

きついっすわー。



しかもそれに拍車をかける形で、自宅の住み替えで注文住宅を作る話も進行してますから

そっちの頭金などもあり、ほんと金欠です。誰かお金ください（笑）



まあでも、不動産賃貸業ってそういうもんですから。しょうがないですね。

気持ちを切り替えて淡々とこなしていきましょう！



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東京２棟目の壁紙は分割して貼り替え。

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東京２棟目の壁紙の貼替に関して確認が取れました。大きく値段は変わらないようなので

家主滞在型民泊のお部屋を優先して対応することにします。



初手から大家業に関係がない話で大変恐縮ではあるのですが、今回の沖縄出張は

大家さん仲間のお友達の披露宴に参列するためでした。昨日の夜、その披露宴が

無事に開催されました。



お友達大家さんもその奥様も幸せそうで、参列した大家チームの皆さんも幸せを

おすそ分けして貰った気分になっただろうと思います。結婚式っていいよね、という

コメントが複数の方から聞こえてきました。



沖縄式の結婚式は本土のものとちょっと違うところがありました。

・開演前から飲み物飲み放題で皆飲んでる

・やたらと余興が多い

・エイサーを参列者全員で踊るパートがある

ざっとそんな感じでしょうか。司会の方が最初に沖縄式の結婚式に参列するのが

はじめての人がいるかを確認されており、割と多かったので逐一説明してくれたので

滞りなく対応することができました。



張り切ってかりゆしをレンタルして参列したものの、地元の人は意外とスーツの人が多く

大家さんグループだけやたらとカラフルでした（笑）

おのぼりさんだと思われただろうなー。まあ面白いからいいけど。



あと、かりゆしは意外とスリムなやつが届くため、サイズが合わない可能性も考慮して

準備した方がいいというのを身をもって学びました。普段ユニクロでＸＬを買っている

私は３ＸＬならゆったり着れるでしょと思って３ＸＬをレンタルしたのですが、

いざ着てみるとお腹パツパツでヤバかったです。ご飯食べたらケンシロウばりに

ボタンがちぎれるんじゃないかとヒヤヒヤものでした（ケンシロウは筋肉、私は贅肉）。



貴重な経験をさせていただいたこと、そして結婚式への参列のお声がけをしてくださった

新郎にはとても感謝しています。どうぞお幸せに！



はい、前置きが長くなりました。しかも本題と全く関係ない前置きです。

さすがに不動産ブログなのに披露宴に出た話だけで終わるわけにもいかないし、

かといって一つもその話題に触れないでいられるほど冷たい人でもないので、

短めの不動産の話題の前に披露宴のことを差し込んだ次第でした。



ということで、一応本題の不動産の話題に移りましょう。



以前書いた東京２棟目のカビの生えた壁紙のリフォームのお話に進展がありました。



振り返り

雨漏りの影響で１〜２年経つと壁紙にカビが生える部屋が２つほど存在

大規模修繕したから雨漏りはもう止まることに

それだったら壁紙貼り替えてほしいというリクエストあり

２部屋まとめてやったら結構なお値段で躊躇

家主滞在型民泊のお部屋だけ実施したらどうなるか見積取得打診



管理会社さんからその見積の話が返ってきました。手数料が１〜２万増えるだけで

そこまで大きなコストアップにならず２回に分けることは可能みたいです。



どうせ最終的に２部屋ともやらなくてはならないのであれば、無駄なコストをかけて

工事を分ける必要はないと思うんです。ですが、この物件に関しては少し事情もあり

できるだけ工事は後ろ倒しにした方がメリットがある可能性があります。

なので、ここで少し手数料を払ってでも１部屋を後ろ倒しにすることに意味があります。



不動産は個別性が強い商材です。基本的なセオリーはありますが、全ての物件で

こうするのが正解という話はないので、戸別で都度考えなくてはなりません。



特に不動産投資を始めたばかりの初期ステージの人は、一手の重みが段違いです。

ある程度ステージが進んだ人なら、一手間違えてもそれ以外の物件のボリュームで

どうとでもカバーできますが、物件のボリュームが薄い人は間違えると致命傷に

なりかねません。



ネットでこう言ってた、先生がこう言ってた、だからこれでいい。

そういう考え方はできるだけせず、そういう情報を集めた上で最後に自分の頭で

考えてみる。そして結論を出す。そういうプロセスが必要ではないかと思います。

鵜呑みにするのはあまり得策ではないと思います。



そういうことで、今回は２回に分けて、１回目は家主滞在型民泊のお部屋に対して対応、

２回目は頃合いを見てもう片方のお部屋に対して対応という流れにしようと思います。

２回目はできるだけ引き延ばします・・・。



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東京２棟目の内装の修繕に躊躇する。

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東京２棟目で室内の修繕をやらなくてはなりませんが、価格がいささか高めで

躊躇しています。やらないわけにはいかないし、高い理由もわからなくはないんだけど。



すっごい端的に言えば「やるしかない工事をぐずぐず文句言ってる」というだけの

構図でしかないので、とっととやれの一言に尽きてしまう話ではあるのですが・・・



話は１年前くらいに遡ります。



東京２棟目は漏水問題に悩まされておりました。前回の大規模修繕から１０年以上経過、

当時の私の知識のなさが招いた施工箇所不足が原因で、もう何年も同じ症状に

悩まされておりました。



原因となっている箇所はおそらく斜線制限の関係で斜めになっている壁麺だろうと

予想していたのですが、そこだけ工事となるとどうしても割高になります。

どうせ足場をかけて工事をやるなら全面的に大規模修繕してしまった方がいいなと

いう気持ちもあり、前回の大規模修繕から１０年を超過するまで我慢しておりました。



私が我慢するというのもありますけど、どちらかと言えば入居者様に我慢を強いていた

ことを反省した方がいいだろうと私自身も思っています。漏水が起こるので、室内の

壁紙にカビが生えてくるんです。特定のお部屋だけだったのですが、その方も辛抱強く

カビが生えたクロスを１〜２年に１回張り替えてくれればいいということでしたので

ずっとそれに甘えておりました。



しかし１年前くらいに、どうもその上の部屋でも同じような問題が起こり始めたらしく

さすがにもう大規模修繕をするしかないぞということになりまして・・・。

以前よりお見積をお願いしていた業者さんに、本格的に対応をお願いしたのでした。



晩秋の頃合いに、無事に大規模修繕が終わりました。これで今後は漏水問題は

起こらなくなるはずです。問題だろうと思っていた箇所もしっかり施工して貰ったので

安心できる状態になったと思われます。



さて、ここでその、最近になって壁紙にカビが生えるようになったお部屋の方から

管理会社さんに要望が入ったのです。今後はもうカビが生えることがないのであれば

今カビが生えている壁紙を何とかしてほしい、と。



こちらの入居者様は家賃を少し高めに頂戴している代わりに、家主滞在型民泊を

やることを許容しております。カビの生えた壁紙だとレビューにも影響があるので

早く直してほしいというお話だったようです。



私も民泊をやってるので、そりゃまあそうだなと納得です。なのでこれは対応しなくては

ならないよねという気持ちになりました。ですので、管理会社さんにお見積を

お願いしたのですが・・・なんか思っていた以上にかなり高くてびっくりです。

これまでもう片方のお部屋で対処療法で壁紙を張り替えていただいていた分に比べて

４倍〜５倍くらいのお値段でした。



理由としては、今回ご連絡をいただいたお部屋に加えて、元々被害のあったお部屋の

２部屋に対処をしなくてはならないという点。それは確かにそうですね。

それから、今回連絡をくださった方のお部屋は少し制約があるということ。

具体的にどんな成約かまでは確認しておりませんが、施工上の何かがあるのでしょう。

そして、今までの対処療法と異なり、今回は恒久対策になるため、荷物を動かしながら

まとまった作業をすることになるので、お値段が高くなっているということでした。



単純に２部屋分と考えると、２倍くらいなら普通に納得はできます。そして恒久対策で

今までよりもう少しやることが増えるというのもわからなくはありません。

とはいえ、４〜５倍はなかなかワイルドな金額ですね・・・。



とはいえ、やらないという選択肢はあり得ないでしょう。それはわかっております。

工事の内容がおかしいから値引をして、みたいな話をする根拠もありませんし、

ボッタクリをするタイプの管理会社さんでもないので、妥当性のある話なのだろうと

頭ではわかっております。



うーん、でもなんかモヤモヤする〜。単に私がドケチというだけなんですけど。

管理会社さんに何か問題があるとは１ミリも思っていませんが、私の中でちょっと

過去に比べて費用が割高で躊躇してしまいます。

あと、東京２棟目に関しては今あまり工事をしたくない理由が他にありまして、

それも相まって悩ましく感じております。



管理会社さんに更に突っ込んで確認をすると、すぐにでもやってほしいと言ってるのは

家主滞在型民泊のお部屋だけで、元々発生していたお部屋からは現時点では特に

声が挙がってきていないとのこと。そうすると、いったん今回はリクエストのあった

お部屋だけ対応して、もう片方のお部屋は改めて要求があり次第対応するというのも

ありなのでしょうか！？



管理会社さんにその旨ご相談すると、少し割高になるかもしれないけど相談は可能と

思われるので、お見積を取ります、ということを仰っていただけました。

そのお見積を見て、どのくらい割高になるかで決めるのかなあ。そんな気がする。



ということで、内装工事が高くて悩ましいというお話でした。



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東京２棟目の修繕の融資の手続きが完了。

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東京２棟目の大規模修繕の支払として申し込んでいた融資の金消が終わりました。

本日実行で支払となります。この件はこれでひと段落。



札幌９棟目の売却で得られた売却益を使って東京２棟目の二度目の大規模修繕をしようと

いう方針にしました。前回の大規模修繕から１０年。見た感じも色あせてきているし

一部の壁面から漏水が確認されて室内のクロスがカビになるという話もありました。

しばらくは壁紙を交換するなどしてごまかしてきましたが、そろそろ限界かなあと。

そんな気持ちで大規模修繕を決断したのでした。



大規模修繕が始まってしばらくしてから、東京１７棟目（仮）の話が出てきました。

あてにしているメインバンクさんが審査に時間がかかるということで、他行さんに

話を持ち込んだところ、物件融資は難しいけど他のことなら是非融資したいので

何か資金需要はないか、と。それじゃあということで、今こんな修繕やってるけど

もしよかったらそれに融資しますか？と伝え、融資をご検討いただくことになりました。



保証協会さんの保証付きの融資ということもあり、１〜２年前に枠がいっぱいですと

断られたことのある私としては、ちょっと不安に思っておりました。ただまあ、

当時に比べると民泊売上がだいぶあがっているので、そこが評価されればまた融資も

獲得できるんじゃないかなという期待も。



途中で２回くらい資料をくださいという話が届きましたが、私がその時期やたらと

サラリーマンのお仕事が忙しく、対応が後手に回ってしまった時もありました。

この頃、実は内々ではもう保証は確定的で、あとは必要な情報さえ出してくれれば

進められるという話だったらしいです。なので、銀行さんとしては、私がなかなか

資料を出さないでいることにやきもきしていたようです（後で聞きました）。



何にしても、資料を出したらすぐに保証決定ということで話はまとまりました。

ひとまずよかったです。



こちらのサブバンクさんには個人の口座を持っていなかったので、口座を作って

そこから資金を移動させ、金消→実行という流れになりました。



ただ、今週も私は忙しくて、会社を抜けて金融機関さんに行く暇が全然なくて・・・

時間を捻出するのが大変でした。結局、火曜日の早朝の出社前に口座を作りに行き、

木曜仕事が終わった後に金消をしに行くというスケジュールに。

金融機関さんには残業を強いることになってしまい申し訳ないです。



ということで、昨日の夜仕事が終わった後で金融機関さんにお邪魔して、金消を

やってきました。



先方はイケイケ支店長と実直な担当さんのお二人。支店長がいろいろと話をしながら

担当さんに指示を出し、担当さんが着々と進めていきます。金消自体はつつがなく完了。

支店長が横からあれはどう、これはどう、ここのチェックを、みたいなことを担当さんに

伝えてましたが、自分のペースで仕事ができない担当さんはちょっとやりづらそうに

見えました（笑）



修繕が終わってからだいぶ時間が経ってしまい、施工業者さんにはご迷惑をおかけして

しまいましたが、本日無事に落ち着きそうでほっとしております。



一通りの手続きが終わった後、今度は東京法人での小口融資の話になりました。

区のあっせんを受けることで低金利でお金が借りられるということでしたので、

これも借りておきましょう。正直、支店長がイケイケの時に借りられるだけ借りた方が

お得な気がします（返済比率の適正化はどうした）。

こちらも必要な書類を書いて、あとは金融機関さんで動いていただくことに。



法人の手続きをしている間、なんか会議室の外で支店長と次長ががやがやと話を

しております。なんかワイワイしてるなあと思っていたのですが、担当の方が

「外うるさいですよね」と。そしてそのがやがやしている理由が、私がお客様を

何人かご紹介したことに対して、なんであの人あんなに紹介できるお客様を知ってるの？

なんかヤバいの？みたいな話をしているのだと解説してくれました。いやいや何も別に

やばくないですから（笑）



確かに４人ほどご紹介しましたし、うち２人は間違いなく電話して面談しているのは

知っております。おひとりの方は律儀に経過まで報告してくださっておりました。

意外と経過や結果を教えてくれる人って少ないんですよね。ありがたいです。



金融機関さんには、昔よく不動産系の勉強会に参加しており、そこの繋がりで

オーナーさんのお友達が多いんですよ、という説明はしておきました。

何も怪しくないですし、斡旋料とか貰ってないですからね？（苦笑）



無事に手続きを終えて駅に向かっている途中に担当さんからお電話があり、一か所だけ

押印が足りないところがあったからと呼び戻されたのはご愛敬。無事に融資取引が

できたのでよかったです。



次は東京法人の小口融資。支店長がやる気の間に取引実績を作るのが吉。

進めていきたいと思います。



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