2017年02月11日

漏水工事の見積金額が半額くらいまで下がりました。

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先日ブログネタにした東京2棟目の漏水の件、ようやく方向性が見えてきました。



前回のあらすじ

・大規模修繕を4年前にした時に、なぜか対象にしなかった箇所から漏水発生

・しかもどうも買った時から漏水していたらしいという点もショック

・修繕の見積を取ったら、部分的な漏水なのに大規模修繕の1/3くらいの値段に

・いくらなんでも高すぎるのでコストダウン検討中



まず、懇意にしている一級建築士の方にセカンドオピニオンを求めました。

この方は東京2棟目の大規模修繕を担当してくれた方です。



前回ブログでは書かなかったのですが、管理会社さんから見積を貰う前に少し相談を

しており(もしかしたら当時の工事の保証の範囲でやってもらえるかもしれないし)

当時の図面や施工箇所、現場写真などからこの辺が怪しいんじゃないかというところを

ピックアップいただいておりました。

(この時に、今回想定している箇所が施工範囲外だったことを知って愕然とします)



参考になると思い、建築士さんの許可を得てからこの情報を管理会社さんに渡しました。

そして管理会社さんからお見積が出てくるわけですが、これがものすごく高い、と。



いくらなんでも見積高すぎるんじゃないかしらと一級建築士さんに相談したところ、

以下のようなことを助言いただきました。



・見積額云々以前に、本当に散水試験などを行って不具合個所を特定しているのか?

 現地で何をした上でこの見積なのかが見えてこない。

・渡した資料を「オーナーからこういう指示があったから」という形で受け取り

 そのまま施工しようとしていないか?漏水が止まらなくても、オーナー指示だからと

 責任逃れをしかねないので、その点をはっきりさせるのが先決。



なるほどと思い、そのような質問を返しました。

管理会社さんからの回答は、施工業者さんの見解はいただいた内容と類似しており

自分たちでそれを確認しているから、責任逃れをするつもりはない、ということでした。

ただ、散水試験をして問題箇所の特定をしたわけではなく、現場の状態から類推できる

全ての不良個所を直す前提の見積としている、ということでした。



試験をせずに、疑わしきところをすべて修繕する。ここが引っかかりました。

私、サラリーマンの仕事がシステムエンジニアなもので、不具合の原因調査は必ず

行います。その感覚がないのはなぜ?散水試験すればいいじゃない。費用がかかるなら

それは勿論負担します。予想だけで修繕して、何度も漏水を繰り返すのは嫌です。



これに対しての管理会社さんの言い分は、過去の経験から今予想している箇所を

やっつければ、おそらく漏水は止まるので、施工が完了した後散水試験を行って

止まっていることを確認する、もし万が一止まっていない場合は原則として施工側で

責任をもって止めるが、場合によっては費用負担の相談はさせてほしい、と。



なんでそこを端折って不確定要素を残したがるのかが理解できなかったのですが、

その理由の中には入居者様へのご負担を考えてというところがあったようです。

漏水が発覚した後、一次対応としてクロスの張り替えをしているということでした。

(年末年始をまたがって壁紙がない状態で過ごさせるわけにはいかないという理由)

一度直った(ように見える)壁をもう一度長期間剥がして修繕するということになると

入居者様が物件に対して不信感を持ってしまうのではないか、と。



でも、修繕した後散水試験するんですよね?だったら結局壁は剥がすことになると

思うんですけど・・・。施工前〜施工完了まで剥がしておくことと、施工後に

ちょろっと剥がすのと、その差が大きいということなのかしら。

いずれにせよ、なんかもやもやします。腑に落ちません。



ともあれ、管理会社さんと、コストダウンする方法がないか探ってもらうことに

しました。先方も、施工に関しては関係会社さんに投げている状態なので、やはり

もっと費用が落ちないとオーナーが納得しないという気持ちから、施工業者さんと

打ち合わせをして、何か打開策がないか探ってくる、と言っていただきました。



ただ、どうしても事前の散水試験をやりたくないということであれば、こちらも

そのあたりを付けた箇所が正しいのかを第三者に診てもらいたくなります。

そこで、大家さん仲間の抱えている職人さんにお願いをして、現場を見てきて

貰いました。ついでに、そこの業者さんで対応した場合の超概算見積もしてもらい、

費用の妥当性を検証することとしました。



本来ならこの職人さんにも費用をお支払いしなくてはならないし、そのつもりも

ありましたが、先方の計らいで現地確認と見積を無償でやってもらっちゃいました。

今度お酒おごります!本当にありがとうございます。



そちらの職人さんからは、写真付きで原因と思われる箇所をいくつか挙げたレポートと

そこを修繕した場合の金額が出てきました。正直、管理会社さん経由の施工業者さんの

半額以下でした。勿論、見積項目を合わせていないので、作業内容に差があります。

それを諸々吸収したとしても、管理会社さんの見積がちょっと高い感じでした。



職人さんの許可を得て、見積とレポートを管理会社さんに渡しました。

・レポートにある不具合個所と、施工業者さんの不具合個所は同じか?

・金額の差について、何か検討できることはないか?

この二点を確認してもらうことにしました。



この段階で管理会社さんの施工業者さんを切って、私が見積を取った職人さんに

発注するという手段も取ろうと思えば取れました。しかし、それはパートナーに対して

失礼な行為と思います。管理会社さんだって、入居者様対応とか一次対応とかでここまで

苦労しているんだから、ここで取りっぱぐれになったらオーナーに対して不信感を

抱くに違いありません。だから、管理会社さん経由でやりとりしている施工業者さんに

発注をしたいと思っています。ただ、今のままではあまりにも高すぎるので・・・。



その後少し経ってから、管理会社さんより再見積が届きました。

前の見積より半額くらいに減っています。え、なぜこんなに減ったの?

しかも金額が高いものと安いものの2枚くっついてきました。



メールには安くなった理由は書いてありません。終始、私が参考情報として出した

お見積より高い値段になってしまっていることに関して、これ以上値引くのは難しいとか

見積がどこまでを作業対象にしているかがわからないので比較しづらいとか、

そんなニュアンスのことが書いてあります。



散水試験の有無については相変わらず記載がありません。

こちらから提示した不良個所と見解が一致しているのか、も書いてありません。



この件に関しては、どうも管理会社さんの担当さんとの意思疎通がうまくいきません。

前回あれだけ見積額を値引くことが難しいと言っていたのになぜこんなに下がったのか、

その分施工箇所が減ったのか、人月単価を減らしたのか。

また、漏水の原因の認識合わせもしたいです。そうでないと怖くて発注できません。



見積の項目を読み解けばわかるのかもしれませんが、そこまでの時間をかけても

正しく読み取れるかわからないと判断し、電話で直接話すことにしました。



電話して分かったこと

・こちらで出した漏水している可能性がある箇所と見解は一致している。

 追加で、もう1箇所それ以外にも怪しい箇所があるので、そこも施工対象。

・今までの見積は、怪しいところ以外にもその周辺なども含めて今後修繕不要に

 なるように考えていたが、今回のは漏水原因と思われる箇所のみに絞って修繕を

 行うように変更した。そのため、足場代等不要になり、値段が落ちた。

・散水試験をするかしないかの2パターンでお見積を作っている。

 高い方は散水試験およびその立ち合いなどを含んだ見積。



ようやく話が見えてきました。なんかもう、わけわかんなくてどうしようかと

頭を抱えたくなってましたが、会話をすれば道は拓けますね。



更に話を進めると、たぶん私が参考情報として見積を取得した業者さんのやらないことと

管理会社さん側からの施工業者さんがやることを組み合わせて考えた場合に、金額的に

そこまで大きな差が出なくなることもわかりました。



金額に納得がいったので、これで発注をかけようと思います。

良かった、ほんと。



今回痛感したことは、セカンドオピニオンの大切さ。

困った時にセカンドオピニオンを聞ける環境にあるということに感謝しなくては。

お世話になった皆様に何かしら恩返しができるよう、私も頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月04日

退去予告と事故のお見積で泣きっ面に蜂。

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以前ブログに書いた東京2棟目の件、問題が収束しておりません。困りました。



初期トラブルに関しては、結局1月末で退去という悲しいオチになってしまいました。

初期トラブルに対しての対応は決して悪いものではなかったと思っております。

換気扇もすぐ修理しようとしましたし(「料理しないから別にいいです」と言われて

修理はしませんでしたが)、ウォシュレットはこちらの責任で取り付けてきました。

ルームクリーニングは家電等既に入っているので追加で行えませんでしたが、

それ以外についてはしっかりと対応させていただいたつもりです。



管理会社さんの手ごたえとしては、ウォシュレットにしてくれるとは思わなかったと

入居者様も驚いており、喜んでくれたと思うということでした。これでまあ安心だと

思ったのですが・・・その数日後に退去予告を打たれてしまいました。



いくつか原因を挙げられておりましたが、どうも話を総合していくと、入居者様間での

トラブルがあったようです。詳細な話まではしてくれないので状況はわかりませんが

そうであれば短期退去も致し方ないのかなと思う次第です。



いろいろ交渉もあり、保証会社の保証料もこちらで払ったお客様なので、その費用が

無駄になるのは痛いのですが、ここに住んで快適に暮らせると思っていただけないのでは

引き留めることもできません。管理会社さんには、トラブルが発生したと思われる

お部屋の方にもうまく話をして注意喚起して貰えるように伝えました。



救いなのは、退去が1月末の繁忙期であることでしょうか。たぶん同じような家賃で

募集をかければ普通に埋まると思うので、その辺しっかりやっていこうと思います。



続いてもう一つの問題である漏水のお話ですが、管理会社さん経由で見積を取ったところ

思った以上に金額がかかることがわかり、頭が痛いです。



そもそも、東京2棟目は3年前に大規模修繕を行っています。これで建物のトラブルは

当分ないぞという意識だっただけに、まずトラブルが起こっていることがショックです。



大規模修繕を当時やってもらった業者さんに状況を説明したところ、いろいろと当時の

資料を調べてくれました。そして、残念ながら今回トラブルが起こっている箇所は、

施工対象外としていたことがわかりました。はっきりと見積書上からも省かれてます。

なぜ当時これで私がOKを出したのか、自分でも全く記憶はないのですが、事実として

施工はしていないのであれば、そこから漏れる可能性は大いにあり得ると思います。



そして、もし仮に防水工事の対象だったとしても、既に塗装の保証期限は切れているため

実費での施工になってしまうということもわかりました。もうどうにもならないですね。



ほんと、なんで今回の箇所だけピンポイントに施工対象外にしたのか、自分でも全く

記憶がなく、頭を抱えてしまいます。今回漏水したと思われる一部の壁面と、

ベランダの防水はしていなかったようです。ベランダはしっかり記憶しており、

退去時に順次ベランダの防水工事を行っています。今回のピンポイントな壁面だけ

どうして対象から外したのかが全くもってわかりません。



ショックすぎて同じことを何度も書いてしまいました^^;

もう外してしまっていたものは仕方ないんだから、何を言ってもどうにもならないのに

つい口をついてはそのことが出てしまいます。



施工する箇所は(素人目線では)極端に少ないのですが、見積は3年前の大規模修繕の

1/3くらいの金額であり、単純に見ると割高に見えます。勿論、施工箇所の広さに

関わらず足場代はかかってきますし、最低でかかる人工代もあるでしょうから、

施工面積に完全に比例するとは思っていません。管理会社さんも施工業者さんと

散々やり取りしてさらに安くできないかと交渉した結果の値段なので、おそらくこれが

この工法を取る限りは妥当なのだろうということは頭では理解していますが・・・。



となると、まったく別の後方でコストを落とせないか、ということを第三者から

セカンドオピニオンとして助言いただき、コストダウンできないか検討するという

方法を取ることになるのかなと思います。そしてそれが難しければ、当時の自分が

アホだったことを恥じながら、今回の工事を今の金額でお願いする、と。

こういう時に建築の知識が不足していることを痛感させられます。



あとは、今回の漏水が何が原因で発生したかという点を分析し、もし老朽化ではなく

何らかの事故性があるものであれば、保険対象の事故として扱ってもらうということも

考えなくてはならないと思います。特約等も含め、保険代理店さんにどういった事象なら

保険の対象になるかを確認しています。



新年早々頭が痛いところですが、不動産を持つリスクはこういったところにもある、

ということと思います。甘く見ていた当時の自分に対しての罰だと捉え、対応をしっかり

やっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月22日

入居初期トラブルと漏水発生の話。

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先日無事に入居者様も決まり、これでしばらく無風状態だと思っていた東京2棟目。

ところがどっこい、入居直後にありがちが初期トラブルと、思わぬところで建物の

ダメージがありそうな事故の報告がありました。あちゃー。



初期トラブルの件は、話の食い違いから発生したものと、設備の故障とがありました。

まず、台所の換気扇が動かないというのが設備故障の件です。このお部屋、諸事情にて

残置物込の現状有姿ということでお話をしておりました。そのため、設備の動作確認を

しておらず、気づかないまま入居者様に引き渡してしまいました。



こちらについては、換気扇が使えない状態で生活をしてもらうわけにもいきません。

きちんと修理して引き渡す必要がありますので、管理会社さんに手配を依頼しました。

こういうトラブルは初期対応が命ですので、スピーディに判断したいと思います。



そして行き違いの件ですが、こちらは2点ありました。

1点目は、残置物のカーペットをめくったら、裏が意外と汚かったというお話。

2点目は、ウォシュレットがあると聞いていたのにないというお話。



1点目に関しては、管理会社さんと私の間でも少し意識の違いがあったかもしれません。



今回の入居者様は、私の友人の社長が紹介してくださいました。先方も少々訳ありで

直接お会いして話をした結果、ご入居いただくということで決着しました。

その際に、こちらの条件として現状有姿という条件にご同意いただいております。

残置物の家具家電は譲渡するので、入居者様にて処分してほしい、という意味で

そのように伝えました。



管理会社様にその話を伝えたところ、現状有姿という言葉から「家具家電は譲渡する」

ということ以外に「ルームクリーニングも行わずに引き渡す」と解釈されたようです。

契約書作成時に確認があった際、現状有姿なのでルームクリーニング代は解約時に

いただきません、みたいな話をしておりました。ん?と思ったのですが、まあいいかと

流してしまったのですが・・・



管理会社さんにカーペット裏が汚い話の問い合わせがあった際、現状有姿だから

ルームクリーニングもないということで契約時に説明している、オーナーからも

そう説明があったはず、という回答をしているそうです。

そういう意味だと、私はルームクリーニングは入れないという話はしていないので

入居者様からすると「?」となっているかもしれません。



違和感を感じたところに適切にツッコミを入れなかった結果、今回のような行き違いが

生まれてしまったものと思います。これは私のミスですね。やっちまいました。



2点目に関しては、管理会社さんが説明時に「ウォシュレットがある」という話を

してしまったようです。この物件、ウォシュレットではなくウォームレットしか

ついていなかったので、そこが事前の説明と食い違ってしまっていたとのことでした。



上記に加え、残置物に関しては確かにそう聞いていたが、いくら何でもこんなのまで

残置物扱いなの?みたいなことを多少言っていたということです。



お互いにちょっとずつ訳ありを吸収して今回の入居に結び付いたという縁もあります。

全ての要望に応えるわけにはいきませんが、全部突っぱねるのは今後の関係を考えると

あまりよくないので、受け入れて対応する部分とそうでない部分を明確にし、対応を

すべきポイントは対応するということを進めたいと思います。



もうご入居いただいているので、ルームクリーニングを今から行うというのは現実的には

難しい気がしますから、ウォシュレットの要望に応えるのと、残置物の撤去の費用を

一部負担するのが現実的なのかなと思っています。換気扇はもちろん交換します。

ピンチをチャンスに変えられるように、しっかりやりたいと思います。



これとは別件で、別の部屋の方から建物にダメージがありそうな報告もありました。

漏水ではないかと疑われる事象で、壁紙がカビになっているということなのです。



購入して今の管理会社さんに管理を委託した直後くらいに、同様の現象があったので

一度管理会社さん負担で壁紙を張り替えているということでした。私はそんなことが

あったのをすっかり忘れていましたが・・・^^;



今回、それが再発したということは、どこかから水が入ってきているのかもしれません。



漏水

漏水



写真を見る限り、入っていそうな雰囲気ですよねえ、これは・・・。



購入後、外壁塗装を含む大規模修繕をしていただいた業者さんにも、状況確認をして

いただきましたが、今回漏れていると思われる場所は当時工事をやっていなかった

箇所だということ。よって、保証も使えません。

疑わしき場所が本当に漏れている場所かをしっかり突き止めて、工事を行うこと。

そんな流れで進めていくことになりそうです。



漏水に関しては、建物のダメージも気になります。こちらも早いところ対応しないと

将来建物に良くないことが発生しそうで心配です。早いところ原因を追究して、

入居者様に安心して暮らしていただけるように対策したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月31日

東京2棟目、申込をいただき満室返り咲きがほぼ確定。

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東京2棟目、お申込をいただき満室が確定しました!これで東京は全部埋まりました。



東京2棟目で空室になっているお部屋は、元オーナーズルーム。ちょっと大きめな部屋で

家賃設定のサンプルが少なく悩ましいところでした。私が購入する前に入居した方と

この間まで入居していただいていた方では、2万くらい家賃が違うという状態でした。

振れ幅が大きく、たまたま需要がはまれば高くても決まるというところもありそうなので

強気の家賃設定で最初は募集をかけておりました。



しかしそれだとなかなか決まらないということが見えてきたので、少し方向転換して

決めやすい家賃(この間入った人よりも少し安く、購入前に入った人より少し高い)に

変えてしまおうか、みたいなことを考え始めていました。



そんな折、サラリーマンの仕事で知り合った社長さん(いろいろ経緯もあり、会社関係で

唯一不動産投資していることを話しています)から、社長の友人の家を探してほしいと

依頼がありました。事情があり、初期費用をあまり払えないけど、毎月の賃料はしっかり

払える人だから、というお話でした。



この社長さん、従業員の社宅需要みたいなものを持っているのです。芸能系の方なので

未成年で田舎から出てきたアイドルの卵とか、普通に審査すると通しにくい属性の人が

来ると、私に声をかけてきます。オーナーと直接やり取りできれば、いろいろな融通が

ききやすいという理由です。



そういう依頼が来たら、自分の物件がはまらない場合はお友達のオーナーさんや

気心知れた管理会社さんに声をかけて、入れそうな物件がないかヒアリングして

紹介する、ということをしております。私は別に業者さんではないので、手数料等は

いただかずにやっています。あくまで友人の頼みという位置づけですから。

彼が責任感のある人なのも知っているので、万が一滞納があっても責任をもって

支払わせる、もしくは代理で支払うといった動きはとってくれると信じております。



で、今回ご相談いただいた方。家賃の希望が若干安めなのですが、東京2棟目の空室に

うまくマッチしそうだなと感じたので、紹介してみることにしました。内見日程を決めて

管理会社さんと予定を調整してもらいました。私は平日は会社員をやっておりますので

お付き合いするのが難しいのです・・・。



管理会社さんから「無事終わりました」「家賃だけ要相談だけど申し込みたいと

言ってました」との連絡があり、よっしゃよっしゃです。いいんじゃないすかね。

決まれば東京は満室になります。仙台と札幌にはまだ空きがあるけど、高額家賃の

東京物件が埋まると家賃収入の面では結構楽になります。



内見した翌日、紹介いただいた社長さんから「申込したいので打ち合わせさせて」と

依頼がありました。そうですね、細かい条件はやはり会ってから話した方がいいです。



その後入居希望者様も含めて3名でお会いして、諸々条件を折り合わせました。

初期費用をかけたくないという要望があったので、契約開始を11月後半として、

11月はフリーレント。敷礼ゼロゼロ、保証会社の保証料も初回分のみ当方にて

負担することにしました。その代わり家賃は少しだけ増額。



条件が折り合ったので、あとは管理会社さんに契約をお任せすることにしました。

契約にかかる手数料も当方で負担することにしました。



初期費用を貰わないとはいえ、今回は広告料もかかりません。広告料がかからないと

考えれば、その分保証会社の保証料は負担しても問題ないだろうと判断しました。

紹介してくれた社長に恥をかかせるわけにもいきませんので、そのくらいはこちらで

負担させていただきます。



これで東京の5棟15室は全て埋まりました。

仙台1棟目が1室、札幌3棟目が1室、札幌4棟目が1室(退去予告3室)となって

おりますので、とにかく今一番の急務は札幌4棟目かと思います。そろそろ諦めて

家賃を少し下げた方がいいのかしら?でもたまに申込自体は入るから、ここで下げるのも

悔しいんですよねえ。売却を視野に入れると、家賃は高く維持したいのです。



もう一度営業しに行くかなあ・・・札幌。

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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月28日

借換の提案を受けましたが・・・

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以前、東京物件の借入をしている金融機関さんから、東京2棟目の借り換えをしないかと

アプローチされておりました。その件について検討中です。



東京5棟目を購入するために、いろいろと資料をまとめて提示したわけですが、その中で

その金融機関さんが東京2棟目の高い金利に目をつけたようなのです。支店長直々に

「この分の肩代わりを検討しませんか」と提案してきました。



お付き合いしているのは小さな金融機関さんなので、大きな金融機関さんと比較すると

決して金利が安いわけではありません。メガ大家さんや、優秀な大家さんは下手すると

0%台で融資を引いているようですが、そういうのは真似できないようです。



とはいえ、今借りている金利よりは1%以上金利を安くすることができるという話なので

悪い内容ではない(というかむしろ良い内容)と思います。



しかし、できれば東京2棟目も法人に持っていきたいなあという気持ちがありまして。

単純な借り換えでコストをかけて、さらに法人売却でコストをかけるというのもあまり

意味がないというか・・・。



じゃ、法人に移すという選択肢が今の段階で現実的か?という点を考えてみます。



少なくとも、現在はまだ東京法人は1期も終えていないので、お付き合いしている

金融機関さん的には融資をするのは困難と言っております。なんとなく感じているのは

大きな金融機関さんは新設の資産管理法人でも全く気にしないけど、小さなところは

決算書がある程度の期間でていないと融資しづらいというスタンスなのかな、と。



もし仮に融資が出るとしても、現時点では簿価<残債なので、移転させるのにコストが

発生してしまいます。



築古を長期のローン&目一杯多い金額で借りているので、残債の減りが遅いこと。

築古をできる範囲で建物比率を高くしているので、建物の減価償却の進みが早いこと。

この2点から、残債の方が簿価より高い状態になっており、当面解決する見込みも

ありません。



解決するには繰上げ返済で自己資金をつっこんだ状態で法人に売却する、という流れを

とるしかないかと思います。それができない場合、不動産取得税や登記手数料が法人に

かかるだけでなく、個人にも売却益がかかってしまいます。



そう考えると、法人への売却は今はタイミングとしては悪いということになりそうです。

では、個人名義のままでの借り換えだったらどうでしょうか。



個人名義のまま金融機関さんだけ変わる場合は、上記の問題は特に発生しません。

しかし、借り換えするのに違約金がたんまりとかかるという問題が新たに発生します。



現在借入している某金融機関さんは、5年以内に借り換えすると、残債の2%を

違約金として徴収する、という契約になっております。そのコストの負担をどう見るか。

残債の2%は決して安い金額ではありません。



あとは、借換元の金融機関さんとのお付き合いはできなくなってしまいます。借換は

元々貸してくださっていた金融機関さんからしたら面白くありません。そりゃ当然です。

あちらからしたら不義理な行為ですから、その不義理を働いた人ともう一度付き合おうと

考えることはできない、と考えるのが自然です。



とりあえず、ご提案いただいた金融機関さんには、違約金の話と将来的には法人に移す

つもりがある話をしました。支店長はそれだったら少しタイミングを待った方がいいと

判断したようで、今すぐ提案するということはなくなりました。将来的には取り組みを

させてほしい、ということはしっかりおっしゃっておりましたが(笑)



東京2棟目はそれなりに回っているので、今は優先度を下げていきたいと考えています。

他に優先度が高いこともあります。一気にいろいろなことに手を出しすぎると、私自身が

回らなくなってしまうので、メリハリつけて取り組んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする