2020年09月13日

飲食店がテナントとして入居すると火災保険が値上がりする。

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東京2棟目の火災保険の切替が必要であることを、先日の保険代理店さんとの

お打合せで把握しました。知らずに長いこと放置してしまった・・・反省。



保険代理店さんとの打ち合わせでは、色々なことを話しました。現状を整理した際に

あれもこれも抜けてるなあということがわかり、保険に関しても定期的に会話をして

バージョンアップを図らなくてはならない、と感じた次第です。



購入当初、東京2棟目は事務所2部屋と住居3部屋の合計5部屋でした。

事務所は多少リスクを感じていましたが、ファミリー間取りに魅力を感じて購入。

事務所も想定外の水道管分岐工事が発生して金銭的にきつい時もありましたが、

入居付は安定しており、購入時に3部屋のファミリー間取りにお住まいになっていた

入居者様のうち2組は未だすみ続けてくださっています。そして事務所も2戸のうち

1戸は購入後にリーシングに成功し、その後ずっと同じ法人さんが借りてくださって

おります。



もう片方の事務所なのですが、こっちは飲食店さんからの問い合わせがありまして、

特に問題ないだろうと判断してその飲食店さんにご入居いただきました。

その後、1年もたずに退去となり、その後今の飲食店さんが契約をしてくださいました。

盛業のようで、出ていくとかそういう話は一切ありません。元々テイクアウト主体の

業態なので、コロナの影響もなさそうです。



・・・というところで、勘の言い方なら気が付いたかもしれません。

当初購入した時は事務所の想定だったが、今はそこが飲食店になっている。

ここ、これが火災保険的には重要なポイントだったのです。



飲食店と事務所では保険会社さんが設定する火災保険の掛金が変わるんです。



恐らく、火器を使うか使わないかによるリスクの差がその価格差を産んでいると

思うのですが、代理店さん曰く、火災保険の変更をしておかないと、いざ事故が

発生した時にその事故が補償対象にならない可能性も出てしまう、と。

・・・こわっ!



ということで、保険料が高くなるのは辛いですが、保険の変更をすることにしました。



代理店さんからは、鉄骨に被覆がされている状態かを確認してください、という指示が。

鉄骨がそのままになっているか、鉄骨に対して被覆がされているかで、追加の保険料が

変わるそうなのです。なんかほんと色々細かいところで保険料って変わるものですね。

H構造、T構造、M構造の差だけじゃないってことです。



余談ですが、M構造だと火災保険は安くなるけど固定資産税が高くなる、H構造は逆。

うまくできてるものですね。



被覆の件は、管理会社さんが以前工事した時どうだったか確認。明確に写真では

残っていなかったですが、確か被覆だった気がするというコメントをいただきました。

当然、被覆がある方が保険料は安いので、私にとってもその記憶は好都合です。



ということで、保険代理店さんにその旨を報告。そして出てきた費用は・・・



その前にまず、元々の火災保険のおさらいからです。



当初、26年融資で購入しており、保険もその年数でかけています。当時は長期の保険が

まだ可能な時代でした。今は10年が限度だったっけ?

保険料が26年一括で54万くらいでした。M構造です。

ちなみにT構造だと100万オーバーでした。恐ろしい・・・。



今回は、この保険料に追加される分の提示です。かつ、8年経過していますので、

18年分の火災保険の費用と思っていただければと。



さぁ、飲食店が入ったことによる18年分の追加の保険代はいくらかと言うと・・・

ズバリ17万でした。1年につき1万弱の値上がりと言うことになります。

年単位でばらせば、まあこんなもんかな?という感じ。



ちなみに、ここに更に電気的機械的事故補償特約を追加すると・・・

保険料は31万まで上がります。年間1.7万くらいの負担増ということです。



今みたいに10年までしか契約期間を取れない時代だと、長期で割安になるという

考えがないため、上記よりももっと割高な費用が追加になるものと想像しますが、

このくらいの負担増になるというご参考になればと思います。

(物件の大きさが違えば保険料も変わりますから、割合で計算して参考にするが吉)



テナントが飲食店か事務所か。募集する際に飲食店をOKにするか。

そんなところを考える際に、火災保険と言う観点も追加してみた方がいいだろう、と

私自身は今回のことで思いました。気をつけようっと。



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posted by ひろ* at 11:24 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月16日

東京2棟目、退去にはならなかったものの家賃減に。

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危惧していたことがやはり発生。東京2棟目の家主滞在型民泊のお部屋からの交渉が

ありました。民泊やらないので家賃を住居家賃にしておくれ、とのことです。



全保有戸数108戸(煩悩の数と同じじゃないか!)のうち、民泊や宿泊所といった

今回の新コロでモロに影響を受ける内容だったのは札幌8棟目5戸、東京2棟目1戸、

東京11棟目2戸、東京12棟目2戸、東京13棟目1戸の合計11戸。全体の1割が

影響を受ける可能性にある状態でした。



実際に影響を受けているのが、札幌8棟目3戸(解約)、東京11棟目2戸(解約)。

東京13棟目も旅館業の許認可をそろそろ得られるものの、当面は誰も宿泊しないと

考えられるため影響あり、よって合計6戸が影響を受けていることになります。



残った5戸のうち、今回動きがあったのが東京2棟目のお部屋。本業の収入だけで

暮らせる部屋ではなく、家主滞在型民泊を自室で行い、収入を底上げした上で

少しグレードを上げた立地の良い場所に住む、という作戦を立てられていた方でした。



個人的には、面白いことを考える人だなあという好印象を持っていました。

この一歩を踏み出せるか踏み出せないかで、大きな差が出ると思うのです。

だから個人的には応援したいと思っていました。まあこの物件は大家がしゃしゃり出る

タイプの物件ではないので、心の中で頑張ってねと思っていただけですが。



しかし、この新コロ情勢において、宿泊客は激減していることと推察します。

果たして賃貸借契約は続くだろうか・・・この部屋、私が持っている物件の中で

一番高い家賃を取ってるんです。都内某有名観光地まで徒歩圏の2LDK。

私が自分で住んでもいいなと思える立地でしたからね。家賃もなかなかのものです。

だから、退去になるときついなあと思っていました。ましてやファミリー間取りは

今あまり動きがありませんしね。



ちなみに家賃高い部屋ランキングで言うと、1位は東京2棟目の2LDKのお部屋、

2位は仙台1棟目の元オーナーズルーム、3位は札幌9棟目のテナントさんです。



このお部屋の方から最初のジャブが届いたのが、数週間前だったでしょうか。

管理会社さんより連絡があり、やはり民泊の収入がゼロになっている状況なので

補助金や助成金など自分でできることを模索してみるものの、どうしても厳しい場合は

賃料について相談させてほしい、ということでした。



この連絡の仕方って、常識的で好感が持てるやり方だと思います。まず事業者として

自分ができることを全力で取り組む、その上でどうしても厳しい場合は協力願いたい、

と言われたら、私も支援しなくてはと言う気持ちになります。自助努力した上でダメなら

次の手段は他人に少し迷惑をかけて助けてもらうこと。それは当たり前かなと思います。

マスコミに向けて家賃は猶予されるべきだとかガーガー騒いでた人に、この入居者様の

爪の垢を煎じて飲ませたいくらいだわ。



それからしばらくは何もなかったのですが、昨日管理会社さんから連絡がありまして

入居者様より民泊は止めるから住居向けの家賃にして貰えないか、という相談が

あったそうです。



確かに、この部屋は民泊をやりたい人向けの家賃を高めに提示しておりました。

住居としてご利用になって時代の家賃は、それより1〜2万安い価格でしたので、

そのくらいの水準まで下がらないかという相談になりますね。



民泊をやらないということであれば、確かに今の家賃になるのはおかしいという

理論は成り立ちます。それに、今このタイミングで退去というのも厳しいものが。

後学家賃帯のファミリーはなかなか埋まらない・・・。



ちょうど更新も近い時期なので、更新のタイミングから家賃を住居用の賃料に

改定すると言うことでどうでしょう、と管理会社さんからは提案いただいたので、

ではそれでお願いしますということにしました。



まだしばらくの間、新型コロナウィルスによる混乱は続くものと思われます。

礼を尽くして相談に来る方に関しては、こちらもそれ相応の対応をします。

それができない人には、こちらもそれなりの対応しかできません。

因果応報、相手の対応は鏡に映る自分。私自身もそれを肝に銘じながら、周りの人に

お付き合いしていて良かったと思っていただけるような人生を過ごしたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月25日

漏水はハマるときつい。

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東京2棟目でまた漏水のお話が出てきました。これ、一発でなんとか片付かない

ものですかねえ。結構引きずっております。



6〜7年前に大規模修繕を行った東京2棟目。人生初の大規模修繕でした。

これでしばらくは何も起こらないだろう、と思っておりました。

しかしまだまだ経験が浅かった私の依頼事項だけでは、完全ではなかったです。



3〜4年してから、漏水が発生しているという話が管理会社さんから挙がり、

なんてこった、大規模修繕をしたのにどういうことだ、と。

当時施工していただいた業者さんにも話を聞いてみましたが、対応した2面のうち

日影の関係で斜面になっている箇所については、私も合意の上で対応していない、

とのこと。そうだったのか・・・・。いかに自分が建築のことをわかっていなかったか。

いや、今でもわかってないんですけど。



この対応をしようとした時、管理会社さんの使っている施工業者さんから出たお見積は

足場もかけて怪しいところを全部やって・・・という形で、3桁の大台に乗りました。

ギャー!そんなにお金出せません!と条件反射で言ってしまいました・・・。

大家さん駆け出しの私にとって、大規模修繕を数年前にやった後、追加で更に

3桁の金額を出すことは金銭的にも精神的に無理でした。



初期投資をケチると、そのツケが後から回ってくる。これ、教訓ね。



そしてその後、さんざん時間をかけて管理会社さんに動いていただき、できる限り

怪しいところをピンポイントでふさぐ形でコストを落とした見積を作成いただき、

事なきを得たものでした。



あれから数年が経過しましたが・・・もうこの辺でオチはわかりましたね?

はい、そうです。また漏水です。



1〜2ヶ月前くらいでしたが、以前漏水が発生していた2階のお部屋で再び漏水の

連絡が来てしまいました。前回、ケチってピンポイントでやったせいでしょう。

別な場所からまた漏水が起こってしまったのだと思われます。

さすがに今回は足場かけてきちんと対応しないとダメか・・・。



入居者様的には、じわっと出ているくらいで生活に問題はないからということで

あまり急いでいないご様子。きちんと対応しますということで、少し時間をいただき

管理会社さんにてどう直すのが一番修繕コストが安く、かつうまくいくかという

観点で検討をいただいておりました。



この時点では、まだ足場をかけずに対処療法でなんとかしたいなという気持ちは

あったのです。懲りてないですね、と言われたら返す言葉はありません^^;



そして先日。その件とか3階の家主滞在型民泊をやってる方の件とか、その辺を

電話で打ち合わせている時に、管理会社さんから「それと、もう1件漏水が・・・」

という発言。マジですか。



今回の漏水は恐らく建物裏手のどこかだろう、という想定だとのことです。

1階のテナントさんの分電盤のあたりに漏水が発生していたのだとか。



初回の大規模修繕では、裏面は隣の建物との間隔が狭すぎることから、対応しないで

そのままにしておこう、という判断をしておりました。こっちもそうなると何かしら

やらなきゃダメかなあ・・・。参った。



もう対処療法の限界は超えているかもしれません。諦めてもう一度足場かけるか?

新コロで入居率も下がっているところに厳しい話です。でも、建物の状態に責任を

持つのは大家の仕事ですから。歯を食いしばって対応するより他にありません。

たぶん足場かけてガッチリ直すことになるだろうなあ。またお金が〜。



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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月26日

確定測量の依頼を受けるも、時間の余裕がなくて・・・。

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東京2棟目の隣地の方から、測量のお願い?みたいなものが届きました。

対応しなきゃですが、自分の利益と直結しないことって優先度下がりますね(汗)



東京2棟目の隣地の所有者さんに何かありそうな予感は以前よりしておりました。

管理会社さんから以前、物件を巡回している時に隣地の方から声をかけられ、

後見人の司法書士さんの名刺を貰ったというお話をされていたためです。

しゃきっとしたおばあさんが所有者さんだったのですが、あの方が認知症になって

しまったのかな?と思ったものでした。そしてそうなったとしたら、この先そう遠くない

タイミングで相続が発生するのだろうな、と。



そして先日、土地家屋調査士さんからお手紙が届きました。中を開いてみると、

東京2棟目の隣地の方。お名前が男性の方になっていましたので、恐らく残念ながら

あの所有者さんはお亡くなりになってしまったのでしょう。ご冥福をお祈りします。



届いた書類には、土地所有者様のご依頼により、土地境界確定測量を担当することに

なったこと、境界立会・確認作業をしたい旨の記載がありました。



心情的には協力しないといけないなあと思うのですが、なんせ今サラリーマンの仕事が

とんでもなくテンパっている状況。12時間労働当たり前の状態です。そこに沖縄だの

なんだので有給休暇を取る必要があり、何とか無理やりにやりくりしている状態なので

平日測量に割くのはかなり厳しい・・・。自分の用事を済ませるだけで精いっぱいです。

かといって、土日は土日でおおむね予定が詰まっています。どうしたものやら。



そんなことを思っているうちに、連絡をしそびれてしまい、やることリストから

消えていってしまいました(汗)



その後、2度目のお手紙が届き、しまった忘れてたと再度焦るも、また諸々に忙殺されて

連絡できないまま時が経過。1回目は郵送でしたが、2回目は切手が貼ってなかったので

恐らく住所のある場所まで足を運んでみたのでしょう。お手数をおかけしているのに、

全く反応できず申し訳ないです・・・。



そして先日、管理会社さんから本件に関しての連絡をいただきました。私に直接連絡を

とったものの、いっこうに返事がないから、物件の管理をしている会社さんを探り当てて

そちらからのコンタクトに変えたのだろうと思います。



正直なところ、隣の家の方の確定測量にお付き合いしてくださいと言われても、

自分にとっては何もメリットがないんですよね。困った時はお互い様とは思いますが

たぶんこの土地の所有者の方、もう売却先を見付けている状態だと思いますので、

次は違う人が隣地のオーナーさんになるのだろうと思うと余計に・・・。

暇ならいくらでも対応するんですけど、なんせ今本当に時間がないのです。



でも、その依頼人が管理会社さんになると話は別。いつもお世話になっている方に

私が怠慢していたせいで面倒事が降りかかってしまったとなると、事情が変わります。

優先度を上げて、きちんと対応しないと。



ただ、実際問題として、これ何を対応すればいいんでしょ?言われた内容が正しいかを

どうやって確認したらいいのやら。それが今ひとつピンとこないのです。



管理会社さんにその旨相談したら、例えば過去に測量した結果があれば、それを根拠に

すればいいと思う、ということでした。正解が何かがわかれば、立合そのものは

管理会社さんにて行うことも可能だ、と。



うーん、私が購入した時に、既に確定測量って終わってたっけなあ?全然覚えてない。

時間的余裕があまりなく、やるぞと思うまでに時間を要しましたが、ようやく時間を

作って過去の資料を漁ると・・・出てきましたよ、確定測量の結果が!この物件を

買った時、ちゃんとこういう資料貰ってたんだなあ・・・(今更認識)



管理会社さんにこの資料を見せると、まずはこの内容で先方とやり取りをしてみます、

ということを言っていただけました。ほんと助かります。でも結局、管理会社さんの

お手を煩わせてしまった・・・。



そんな流れで、今たぶん管理会社さんが隣地の土地家屋調査士さんとやり取りを

しているところと思われます。果たして、次はどんな方がオーナーになるんだろう?

気になるところです。



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posted by ひろ* at 07:35 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月14日

自信をもって「入居時からついていた設備だ」と言われる根拠は・・・。

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久々の東京2棟目ネタです。購入前からお住まいの方から設備故障のご連絡。状況証拠も

確かにそれを物語っていると感じたので、家主負担で進めることにしました。



手のかからない東京2棟目。もう保有して7年が経過しますが、入居者様の入れ替わりも

あまりなく、都内で利回り10%以上ということで優秀な成績を収めております。

大規模修繕を行っているものの、その時対応しておかなかったどこかから漏水の事故が

発生したりもしていますが、それを除けば大きなトラブルもなし。私の持つ物件の中では

立地がいい部類に入りますし、近隣には大規模マンションの開発なんかもあり、うちも

そのうち地上げしてくれないかなーなんて妄想しております。



入居者様も7年前に購入した時からほとんど入れ替わりなし。2部屋は全く入れ替えが

なく、購入時に空室だった1階事務所2室は、片方は購入後に入居が決まりそのまま

今まで借りてくれています。もう1室は飲食店さんが入ったものの商売がうまくいかず

退去、その後別の飲食店さんが入り、こちらは盛業中。残り1部屋が比較的入れ替わりが

ありますが、それでも購入当初からいた人が退去の後、つごう4組が入居して、今は

家主滞在型民泊を営む女性の方が入居されております。ま、7年で4組なら普通と言えば

普通でしょう。そんなに驚くほどの数字ではないです。



都内のファミリー物件で10%。購入した頃はこれでも「利回り低いよなあ・・・」と

思ったものでした。時代の流れって恐ろしい。今なら当然ありでしょと感じます。

当時は高利回りのものがもっとゴロゴロしてたし、融資も楽だった気がします。

そんな懐古厨。



安定しすぎていて、もう何年も現地にすら行ってない東京2棟目。

そんな東京2棟目関連で、久しぶりに管理会社さんからの連絡がありました。



購入した時からずっとお住まいになっている入居者様から、電灯の調子が悪いので

対応してほしい、という連絡が入ったとのことです。先方曰く、元々設置されていた

照明だから連絡した、とのこと。お見積15000円くらいなので送金と相殺の形で

対応してしまって良いか、という連絡でした。



購入前から住んでいる方なので、元々設置されていたのかどうかは私には判断が

つきかねます。でも見積金額や物件の年式、入居者様が「前からついていた」と主張する

根拠があるのではないか、といったところから想像して、管理会社さんに一つの確認を

させていただくことにしました。恐らく、この照明が「天井直付けのタイプ」だから、

それをシーリング式に変えた上で本体を交換する、ということでしょうか、と。



シーリングライトなら、照明交換だけなので15000円もかからないはずです。

また、その照明が入居者様ご自身で設置したものではない、ということを証明する

何かがあるわけでもありません。そういった点から、きっとこれは昔ながらの天井に

直接ついているタイプなのだろうと予想しました。それだったら入居者様が自信をもって

元々ついていたと言うでしょうし、管理会社さんの微妙に高めなお見積も電気工事込での

価格なら納得がいきます。



管理会社さんからの回答は案の定「天井直付け」「シーリング型への変更工事込」という

ものでした。予想が当たってよかったです。え、誰だってわかる簡単な話だって?

まあまあ、いいじゃないですか。自画自賛してみたいお年頃なのですよ。僕ちゃん天才!

と言い続けるとお金持ちになるらしいし(笑)



というわけで、万が一の退去があったとしても、シーリングになっている方が

手間がかからずいいなと思ったので、工事を行っていただくことにしました。

2DKだから片方の部屋は電気がつくものの、不便な思いをしていると思います。

なるべく速やかに復旧工事を行っていただき、安心してお住まいいただけるように

進めていただければと思う次第です。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする