2019年11月14日

自信をもって「入居時からついていた設備だ」と言われる根拠は・・・。

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久々の東京2棟目ネタです。購入前からお住まいの方から設備故障のご連絡。状況証拠も

確かにそれを物語っていると感じたので、家主負担で進めることにしました。



手のかからない東京2棟目。もう保有して7年が経過しますが、入居者様の入れ替わりも

あまりなく、都内で利回り10%以上ということで優秀な成績を収めております。

大規模修繕を行っているものの、その時対応しておかなかったどこかから漏水の事故が

発生したりもしていますが、それを除けば大きなトラブルもなし。私の持つ物件の中では

立地がいい部類に入りますし、近隣には大規模マンションの開発なんかもあり、うちも

そのうち地上げしてくれないかなーなんて妄想しております。



入居者様も7年前に購入した時からほとんど入れ替わりなし。2部屋は全く入れ替えが

なく、購入時に空室だった1階事務所2室は、片方は購入後に入居が決まりそのまま

今まで借りてくれています。もう1室は飲食店さんが入ったものの商売がうまくいかず

退去、その後別の飲食店さんが入り、こちらは盛業中。残り1部屋が比較的入れ替わりが

ありますが、それでも購入当初からいた人が退去の後、つごう4組が入居して、今は

家主滞在型民泊を営む女性の方が入居されております。ま、7年で4組なら普通と言えば

普通でしょう。そんなに驚くほどの数字ではないです。



都内のファミリー物件で10%。購入した頃はこれでも「利回り低いよなあ・・・」と

思ったものでした。時代の流れって恐ろしい。今なら当然ありでしょと感じます。

当時は高利回りのものがもっとゴロゴロしてたし、融資も楽だった気がします。

そんな懐古厨。



安定しすぎていて、もう何年も現地にすら行ってない東京2棟目。

そんな東京2棟目関連で、久しぶりに管理会社さんからの連絡がありました。



購入した時からずっとお住まいになっている入居者様から、電灯の調子が悪いので

対応してほしい、という連絡が入ったとのことです。先方曰く、元々設置されていた

照明だから連絡した、とのこと。お見積15000円くらいなので送金と相殺の形で

対応してしまって良いか、という連絡でした。



購入前から住んでいる方なので、元々設置されていたのかどうかは私には判断が

つきかねます。でも見積金額や物件の年式、入居者様が「前からついていた」と主張する

根拠があるのではないか、といったところから想像して、管理会社さんに一つの確認を

させていただくことにしました。恐らく、この照明が「天井直付けのタイプ」だから、

それをシーリング式に変えた上で本体を交換する、ということでしょうか、と。



シーリングライトなら、照明交換だけなので15000円もかからないはずです。

また、その照明が入居者様ご自身で設置したものではない、ということを証明する

何かがあるわけでもありません。そういった点から、きっとこれは昔ながらの天井に

直接ついているタイプなのだろうと予想しました。それだったら入居者様が自信をもって

元々ついていたと言うでしょうし、管理会社さんの微妙に高めなお見積も電気工事込での

価格なら納得がいきます。



管理会社さんからの回答は案の定「天井直付け」「シーリング型への変更工事込」という

ものでした。予想が当たってよかったです。え、誰だってわかる簡単な話だって?

まあまあ、いいじゃないですか。自画自賛してみたいお年頃なのですよ。僕ちゃん天才!

と言い続けるとお金持ちになるらしいし(笑)



というわけで、万が一の退去があったとしても、シーリングになっている方が

手間がかからずいいなと思ったので、工事を行っていただくことにしました。

2DKだから片方の部屋は電気がつくものの、不便な思いをしていると思います。

なるべく速やかに復旧工事を行っていただき、安心してお住まいいただけるように

進めていただければと思う次第です。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月09日

質権設定させてくださいと今になって連絡が。

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メインバンクさんから既存借入で抵当権設定している物件に対して、質権設定を

させてほしいという依頼がありました。あ、とうとう来ちゃったか。



個人および東京法人としてお付き合いしている取引行さんがいくつかあります。

短期少額無担保貸付が得意な金融機関さん、王道の不動産融資が得意な金融機関さん、

地域特化した金融機関さん、最近あまり取引がない金融機関さん、などなど。



今回連絡のあった金融機関さんは、小口の借入というよりは大きな借入の話が多く、

東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目の3棟の借入と東京3棟目の修繕の借入を

させていただいております。ここ数年でドバっと買い足す前に融通をきかせて

いただいた、というところもあり、今もメインバンクさんとして私の中では扱ってます。



ただ、ここしばらくは融資取引に結び付いたことがありませんでした。私の借入が

増えすぎたとか、金融情勢が変わり本部の姿勢が後ろ向きになったとか、そんな感じで

なかなか新規の取引ができません。東京法人に至っては、口座があるだけで何の取引も

していない状態です。これはこれでいかんよねえ。



かといって、東京12棟目(再建築可能の築古、支店さんからもかなり近い)を

持ち込んでみれば、現場では頑張ろうとして何ヶ月も引っ張ってくださったものの、

結局回答はNGというお話に。これもあって、財務体質を改善しないとと言う思いが

強くなったというのもありました。



近所なので顔を出せばそれなりに知った顔の行員さんもいらっしゃいますが、

最近は支店長が見えるところにいても挨拶に来なかったりで、ちょっと寂しい感じに。

また良い関係になれるよう、私も財務体質の改善を心掛けないといけないなあという

気持ちを持っている今日この頃です。



そんな感じで、今は特にやり取りがなさそうなメインバンクさん。

そのメインバンクさんから着信が。あれ、なんだろう?借入ならちゃんと返してるよ?

電話をいただいた日は私もサラリーマンのお仕事で、着信を確認したのは夜の時間。

翌日の昼休みに折り返しをしてみました。



担当の行員さんが「実は既存の融資をしている物件の中で、質権設定がされていない

ものがありまして・・・」と仰います。東京2棟目だそうです。そう言われて

思い返してみると、確かに「質権設定します」と当時の担当行員さんが仰っていたけど

書類も何も受け取らないまま、設定無しで決済が終了していたので、やらなくてよいと

いう判断になったんだなあ、と勝手に思い込んでました。違ったのね・・・。

あの担当さん、人としてはいい人だったけど、仕事っぷりは若干微妙だったからなあ。

彼のミスで新築を1棟取り逃しているんです。あの悔しい思い出、思い出しちゃったよ。



今時質権設定する金融機関さんはそんなに多くない、と別の金融機関さんから聞いた

覚えがあります。スルガ銀行さん、三井住友トラストL&Fさんあたりは今でも

質権設定しているのかな。



ともかく、現時点で質権が設定されていないのは確かなので、要請をいただいた以上

対応しなくてはなりません。当時の担当さんがどうこう言っても仕方ないです。



ただ、この話に時間を割くのもちょっと面倒だなあと言うのが正直な気持ち・・・。

そこで、保険代理店さんに連絡して、金融機関さんとのやり取りをお任せしたいと

お願いをしてしまいました。その方がスムーズだろうと思いますし。

保険代理店さんもそれで良いということでしたので、進めていただくことに。



保険証券の原本が必要と言うことでしたので、自宅の書類をあさってみたところ

ちゃんと出てきました。部屋は汚いけど何となくどこに何があるかはわかるという

状態ですので、書類がないとかで騒ぐことはそんなに多くないです。

これを保険代理店さんに送り返せばOK。



こういう動き一つ一つを積み重ね、金融機関さんと良い関係を造れればと思います。

え、今の時点で干されている段階でダメだって?いやまあそうかもしれないけど〜。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月12日

むしろ今までなぜ問題にならなかったのかがわからない。

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購入して6年が経つ東京2棟目。その東京2棟目でちょっと問題が発生していました。

今このタイミングになるまでその問題が表面化してなかったことにびっくりです。



一昨日の東京8棟目の入居が決まりましたという連絡と一緒に、東京8棟目の町内会費の

支払について「できれば来期からにさせて貰いたいと話をしてみる」と管理会社さんから

状況報告をいただいておりました。私自身が町内会長さんや会計の方から連絡を受けた

際には、普通に払いますという話でOKしかかっていたのですが、管理会社さんに調整を

一任したところ、うまく支払が少なくなる方向でご調整いただけて助かりました。



で、それに続いて管理会社さんから飛び出した言葉が「東京2棟目も町内会費のお話を

調整させていただいております」と。え、東京2棟目!?そういえばあそこ、町内会費は

特に徴収していなかった記憶があります。今頃になって突然その話が出てきたのは何故?

しかも「一部屋で年間5000円くらい」という具体的な話にまで進んでいるようです。

私、連絡を受けていたのに忘れてしまっているだけなのかしら。



細かく話を聞いたところ、管理の関係で話をしている中で町内会の方と連絡を取ることが

あり、町内会長から「前のオーナーさんの時は管理費をアパート単位で集めて集金して

貰っていたんだけど、オーナーが変わってそれがなくなってしまった」と言われた模様。

そんな話、売り仲介さんからは一切聞いてませんでした・・・。あのポンコツ仲介め!



でも、町内会費の話をする機会、今までもあったと思うんですよね。私自身も町内会から

連絡をいただいて、お祭りに寄付をさせていただいたことがありました。1回だけで、

その後その要請も来なくなったのですけど・・・。その頃言ってくださっていれば、

すぐに対応したのに(汗)



管理会社さん曰く、ご入居されている店舗のテナントさんは、商売柄近隣と仲良く

やっていくため、独自に町内会に加入されているということでした。それ以外の方は

町内会費が払われていない状態ということなので、必要と言うことであれば徴収して

代理で支払う必要があります。



町内会費は具体的にいかほどなのかという点については、町内会側も明確には言わず

「だいたい一部屋5000円くらいですかねえ」というくらいのふわっとした物言いに

終始しているようです。そういえば、私も自宅の引越をした際に町内会の方から

町内会費の説明をされたことがありますが、金額は目安を伝えられただけで、明確に

この金額を払ってくださいという指示ではなかった記憶があります。今考えてみると

もうちょっと値引を依頼しても良かったなあ・・・。



で、管理会社さん的には、例えばレジデンス部分だけ取りまとめて支払うとか、

何らかの調整をして支払うことを考えているということでした。その方向で私としては

何ら不満はありません。町内会費は町内会の活動の為に必要なものと認識はして

おりますが、入居者様からすると積極的に活動に参加しない限りあまりメリットは

感じられないものであろうと想像します。であれば、負担をできるだけ小さくすることが

入居者様にとってはメリットがあるはず。町内会の方には申し訳ないですが、町内会から

収益をあげるビジネスモデルではないので、どうしても入居者様の目線に立って考えて

しまうことになります。



しかし、今頃になってこの話が出るってのもどうなんだろうね?実はそんなにうちの

物件からの町内会費って重要じゃなかったんじゃないのかな?なんて思ったりして。

それか、遠慮がちだったのかしら。



何にしても、町内会費が集まらずに困っていただろうとは思います。管理会社さんにて

話を付けて、早々に解決に向かうように動いていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 06:42 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月08日

修繕が安く済んだけど、それとは別に新たな修繕が見つかる。

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東京2棟目で修繕が発生しておりましたが、これまた管理会社さんのお願いした

業者さんがうまいことやってくれて、費用が安く抑えられました。感謝!



先日、管理会社さんからご連絡がありました。今は東京8棟目と東京9棟目があるので

問い合わせしてきた方の内容確認だったりすることが多いのですが、たまに修繕に関する

電話のこともあるため、どっちのパターンかドキドキします。



電話に出ると「東京2棟目の修繕ですが、業者さんが現地でうまいこと対応してくれて

1万円の工事で何とか完了することが出来ました」と。おお、なんか安く済ませて

いただけたのですね。ありがとうございます!



・・・で、何の話だったっけ、この修繕って(汗)

もうほんと最近、仕事は多忙すぎるし、人付き合いでちょっと悩みもあるしで、

あんまり余裕がなく、きっと前に話をされているんだろうけど全く覚えがありません。



管理会社さんに、この修繕って何でしたっけと恥ずかしながら確認しました。

曰く、前に連絡した照明?換気扇?の工事で、まるっと交換しなくてはならないと

見込んでいたところ、思ったより安く済んで当日の工事1万円だけでよくなりました、

と言うお話でした。



・・・仕事の合間の昼休みに折り返して、手短に聞いた話だったものですから、

何の修繕だったかも忘れてしまっています。もはや若年性健忘症なのではというレベルで

我ながら酷いなあと思いますが、落雷とかで壊れる可能性があったものだったはず。

だって「火災保険適用になる事故かどうか確認してください、と言われましたが、

1万円で修繕できたので、実費でお支払いいただく形でよろしいでしょうか」と

聞かれたことだけは覚えているから。事故があると、口癖のように言ってますからね。

火災保険対象の事故かどうか確認をお願いします、って。



とにかく、安く済んで良かったです!(全然覚えてないけど、とってつけたように)



「ただ・・・」



え、何その不吉な言葉。どうしたんですかいったい。



「ドアクローザーの修繕をした方がいいと業者さんに言われまして・・・」



あ、新たな修繕ですか(汗)

玄関ドアのドアクローザーがダメになってきているというお話でしたので、それなら

ちゃんと修繕した方がいいかなと思いました。



今回修繕が発生したお部屋は家主滞在型民泊を行っていると伺っております。

ユーザーの評価がこんなつまらないところでもし下がってしまったら、ホストの方も

面白くないはずです。だったら早めに修繕をしてしまった方がいいでしょう。

管理会社さんに、入居者様にご不便をかけないよう修繕したいので金額を教えてほしいと

依頼をさせていただきました。



何かしら、こまごまと修繕がありますよねえ、中古物件は。これはもう仕方ないこと。

設備産業なので設備投資は大事ですから、そこは費用対効果と顧客満足度を考えながら

修繕をどうするか決定することになると思います。今回は家賃の高いお部屋で客商売を

されているということで、不便をかけることがNGと判断して即ゴーをかけました。



今後も入居者様から選ばれる賃貸経営を心掛けたいと思います。

(そんなこと言って何の修繕か忘れてるわけですけど・・・)



追伸

正面のニコイチアパート、既に売却先決まってました。

古いから、たぶん壊して何か建てるんだろうなあ。勿体ない。



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月23日

火災保険の大いなる罠というか、無知な私というか。

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大家業 三歩進んで 二歩下がる

そんな心の俳句を詠みたくなりました。何かって?設備の故障です。



東京2棟目で立て続けに設備の故障が発生しました。



1つは、テナントの部屋に設置してあったエアコンの故障。室外機のコンプレッサーが

故障したようです。まだ5年くらいしか使ってないのに、早すぎませんか?(涙)



管理会社さんに対して、テナントさんから「エアコンのききが悪い」という連絡が

あったそうです。家賃滞納を一度もしたことがない、しかも結構おいしいパン屋さんの

言うことですから、聞かないわけにはいきません。客商売でお店のエアコンがきかない、

というのは大きな機会損失になってしまうことでしょう。早々に修繕が必要と思います。



管理会社さんが見積を取ってくれたのですが、ざっくり5万円〜6万円程度かかる、

ということでした。痛いです。でも新しいエアコンを買うよりは安いです。

この部屋につけているものは、店舗全体を冷やせるようなちょっと大型のやつですので

それでも新品に交換するよりは安いですから。



おりしも、故障の時期が台風の時期と重なっていたので、台風の影響はないかと

メーカーのフィールドエンジニアさんに確認して貰いました。



「全く関係ありませんね」



・・・そうですかorz

関係あるかもという見解なら、火災保険の保険金申請が出来たのになあ。

電気的機械的特約にも入っていない物件なので、やむを得ないようです。



そしてもう1件あったのが、換気扇の故障です。こちらは管理会社さんがいろいろと

調べてくださったところ、原因が防火ダンパーの誤動作にあることがわかりました。



防火ダンパーとは、換気扇などの空調設備についているもので、火災が発生した時に

ヒューズが飛んで蓋をする機能です。空気の流入を防ぐことで、火事の拡大を防ぐことが

できるわけです。



今回、どうやらこの機能が誤動作を起こしたようで、「換気扇が機能しない」という

ご連絡を入居者様から頂戴した次第です。それは大いに問題があることなので、

これもまた早々に対応しなくてはならない事案です。



なぜ誤動作したかわからないので、保険金の申請をした際には「記録的な猛暑」を

原因としておきましたが・・・結果は「却下」となりました。さすがにそのくらいで

誤動作はしないでしょうと保険会社さんは判断されたようです。じゃあ原因は?と

いうところについては、機械の故障と判断されたようでした。



電気的機械的特約が付いていれば、保険金を支払えたのですが・・・という代理店さんの

コメントがあったので、電気的機械的特約を検討することにしました。この物件を

購入した頃は、その存在を知らなかったため、特に付保していなかったのです。



今回の反省を踏まえ、早速保険代理店さんに特約の追加ができないか依頼しました。

折り返しで提示された金額は・・・30万超!うひょー!

20年以上の長期契約になっている(と記憶している)から、ある程度の金額は

仕方ないと思うのです。しかしそれにしても高い。どういうこと!?



・・・と私が考えることを見越していたようで、先に保険代理店さんから説明の

コメントがありました。さすが先回りできる代理店さんです。



結論としては、当初契約の時とテナントさんの業態が異なるため、保険の費用が

余計にかかってしまうということでした。通常の事務所利用に比べ、飲食店がテナントに

いる場合は火災保険的にはリスクが高いと判定されるようです。その結果、それなりの

お値段を追加してくださいと言うことになるのだとか。



30万超の内訳は、半分がその契約変更のための費用、残り半分が特約の費用でした。



なお、テナントさんが入れ替わり、通常の事務所に戻った場合は、また元の保険料に

戻るということです。その場合、申請すれば保険料は返金されるということでした。



悩ましいですが、各部屋にエアコンもあり、いずれ故障するだろうということを

考えると、20年の間に今回のテナントのエアコンを1台交換すれば元は取れると

いうことになります。それに、どちらにしてもテナントさんが変わっている以上、

追加の費用は払う必要があるわけです。電気的機械的特約をつけるつけないに

かかわらず・・・。



ルール違反の状態で放置するわけにもいかないので、特約を付けて契約を変更する形で

進めておこうと思います。思わぬ出費だなあ、これ。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする