2017年08月13日

借り換えのご提案を受けております。

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東京2棟目の借り換えの話が密かに進んでいます。



平成元年築のS造というスペックなのですが、現在は某サラリーマンに優しいけど

金利は優しくないカタカナ銀行さんで借りています。融資期間の残はちょうど21年。

この年式でこれだけ長く貸すというのが、どんな基準でやってるんだとツッコミを

入れたくなる話なのですが、まあ借りる側としてはありがたいので何も言いません。



※長く借りれることが良いわけではなく、長く借りるという選択肢が取れることで

 その物件に対する自分の戦略に応じた借入期間で対応ができる、という意味です。

 長く借りることが一概に良いと言っているわけではありません。



某カタカナ銀行さんですと、ご存知の方はご存知だと思いますが、当初5年間は

借り換えや繰り上げ返済をすると、猛烈な違約金がかかってしまいます。高利貸しも

いいところだろ、と言いたくなるようなすごい金額です。残債の2%だったかな?



この物件は私の保有している東京物件の中でも珍しく

・所有権

・耐用年数が残っている

・再建築可能

という条件を満たしているので、既存借入行の目ざとい営業担当さんだと、割と気軽に

目をつけてきます。で、借り換えませんか、と。



今まではそれを「違約金が高いから、購入から5年経ったら考えますね」と言って

やり過ごしてきました。カタカナさんでもまだ借り入れできる見込みもあるかも

しれないですし、コストもかかる話ですし。



そして先月、とうとう5年が過ぎました。

もうね、5年過ぎるちょっと前くらいから、東京3棟目と東京5棟目に貸してくれている

金融機関さんから電話が来るんですよ。そろそろじゃないですか?って。いやでも借換を

意識しなくてはならなくなります。



現在の金利より1%下がるなら、十分にメリットがあります。

サラリーマンの与信をあてにして貸付する金融機関さんよりも、事業性も加味して

判断してくれる金融機関さんの方がこちらとしても好ましいと思っています。

そう考えると、ここで借り換えをしておくのは悪くないかな、と。



ただ、既存借入行の皆さんがここは狙っているわけですから、どこか1行に抜け駆けで

検討して貰うわけにもいきません。ですので、お付き合いが深い金融機関さんには

「こういう話があります」と持ち掛け、検討していただきたいと思っています。



比較検討はもちろんしなくてはなりませんが、競争で金融機関さんを摩耗させることは

私の本意ではありません。あまりにあざとい交渉はしたくないのです。自分だけ大きく

儲けてばかりでは、バランスが取れなくなり関係が続かないと思いますので。



というわけで、今回は取引行各位にお話を持ち掛けて、一発勝負で最大限良い条件を

出して貰い、その中で一番いいところを選ぶ。ライバルがいることは認識して貰いつつ

相手の条件をぶつけてそれより下げてくれという交渉はせず、最初から全力投球して

くれるところと私は取引したいと思っています。



以下、現在の回答状況です。



・東京2棟目修繕借入行

取組不可。耐用年数が短いので厳しい。



・東京1棟目物件借入行

取組可能。条件検討中。金利は検討中だがそこまで下がらない。団信無し。

他の無担保借入もまとめて今回の借り換えに含めて考えることが出来る。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却不可。



・東京3棟目/5棟目物件借入行

取組可能。現行より1%金利ダウンで団信付き。現在の借入額+諸経費。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。



・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行

取組可能。現行より1.3%金利ダウンで団信無し。現在の借入額+諸経費。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。



・運転資金借入行

取組不可。耐用年数が短いので厳しい。



なかなか面白い結果になりました。各行の方向性の違いが出ています。

・団信をつけるかつけないか

・金利を取るか、金額を取るか

・法人への売却をよしとするかどうか



意外と各行の条件がバラバラな感じですので、自分が何を重視するかで選ぶのが

吉なのかなと思っています。



団信の有無は正直どっちでもいいのですが、返済比率をちょっとでも抑えるなら

団信を外した方がいいのかなという感じはしております。私が死んだ時は生命保険で

ある程度残債を賄えるようにしているつもりですし。



金額と金利のどちらを取るかですが、金額は今の段階でしか選ぶことはできません。

金利は後から交渉も可能です。それに、無担保借入は総じて返済比率に悪影響を

及ぼします。それであれば、金額を大きくすることを考えた方がいいのかな?と。

それに金利は後からでも実績を積んで交渉することはできなくはないです。



ただし、無担保借入を有担保に組み入れると、物件の売却をしたくなった時には

影響が出てきます。残債は減っていた方が売却時には好ましいと思いますから・・・

そこは微妙。この物件を持ち続けるのか売却するのか、そこで判断するべきかと。



ただ、私としてはこの物件はとある事情にて、積極的には売らないと決めています。

立地がいいので、過去にもいろいろと面白い話はありましたから・・・。

どんなに残債があっても、売れる時は売れると思います。



あとは、できれば法人にこのタイミングで所有権を移転させたいという気持ちが

あります。これもまた、今回の借り換えとは別の話で考えていたことなのですが、

ここで借り換えをするなら一気に法人に所有権を移転させたいかな?と。



そうなると

・団信なし

・金額優先

・法人所有

という3つが軸になり、このすべてを満たす金融機関さんはない!ということに。



どれを優先すべきか、全ての条件が出そろってからしっかり考えたいと思います。



ちなみに、元々借りていたカタカナさんにも電話して聞いてみましたが、金利は一応

0.6%くらいダウンは検討できるということでした。ただ、定期とか積立とかが

条件として課せられるということです。今後の借入も本部次第だけど支店レベルでは

検討できると言ってました。うーん、でもまあ今回は借り換え優先かな?



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月29日

小口融資実行完了!新規取引金融機関さんの開拓完了。

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修繕で申し込んでいた小口融資が実行となりました。祝・新規取引金融機関さんの追加!



前回のブログで無事に事前の内諾が出たので本申込をしてきた、というところまで

書かせていただきました。その後数日たって、無事に本承認が出たという連絡もいただき

ほっと胸をなでおろしたところです。



こちらの金融機関さんとの取引は初めてです。初取引の金融機関さんが増えるのは

基本的にはいいことだと思っています。メインバンクあってのサブバンクということには

なると思うんですけど、東京ではまだメインバンクの位置づけにある金融機関さんが

そこまで定まっていません。比較的、東京3棟目と東京5棟目の2棟をやってくれている

家の近所の金融機関さんがそれに近いような気はしますが・・・。ですので、メインと

なってくれる金融機関さんを探していろいろなところと取引している感じです。



今回は、もうかれこれ5年ほど積金しているのに、一向に融資取引が始まらずに

もう撤退しようかなと思っていた金融機関さんとの初の融資取引となりました。

異動で着任された担当さんがとても積極的で、あいさつ代わりの小口取引という感じで

スピード実行になりました。



承認の連絡の後、印鑑証明書とか諸々準備して当日を迎え、さくっと金銭消費貸借契約。

そのまま午後には実行されます、ということでした。そのまま振込まで対応して

いただこうと思い、振込伝票も書いておきました。でも窓口での振込って高いよね。

ネットでやったら108円〜324円がせいぜいなのに、864円も取られます。

この辺、何とかならないものなのだろうか。



担当の方からは「次は法人での取引ですね」という前向きな発言がありました。

社交辞令的な話かもしれないけど、そうやって言っていただけるのは大変嬉しいです。

先方も取引は拡大したいことでしょうし、利害は一致している、といったところです。



ん?なんか行員さんがかばんをごそごそしてる?



「当行、来月キャンペーンがあるのですが・・・」



積金でした^^;

まあ確かに、法人で積金しておくのも悪くないか・・・。

キャンペーンが来月だそうですので、ここはお付き合いで積金やっときますかね。



こちらの金融機関さんも、耐用年数超過でも対応できる保証協会とタイアップした

商品を持っているということでしたので、それらもぜひ活用させていただきながら

今後の賃貸経営のパートナーとして動いていただこうと思います。



しかし、金融機関さんってほんとに異動で一気に姿勢が変わりますからねえ。

過剰に一つの金融機関さんとべったりくっつくのは危険だと思いました。

今は担当さんがいい人だから、いろいろと面倒を見てくれていますが、今までは

全くそんな雰囲気はなかったですからね。



今回は良い方向への変化ですが、悪い方向へ変化することだって考えられます。

実際、仙台法人のメインバンクさんはちょっと微妙な方向に変化してしまいました。

支店長のカラーとかもありますし、担当さんとの相性もあると思います。



メインバンクさんを見つけて、そことまず取引を深めていくのはとても大事です。

既存取引先になれば、多少融資姿勢も緩んでいくところがあると思っています。

でも、メインバンクさん一本やりではダメで、そこが姿勢が変わった時に詰みます。

サブバンクさんの開拓も継続して行っていかないといけないです。



サラリーマンに優しい金融機関さんばかり使っていると、この辺の感覚ってあまり

ピンと来ないかもしれませんが、ある一定額以上になるとサラリーマンメイン系の

金融機関さんは頭打ちになります。やっぱりそれだけじゃダメで、事業者として

金融機関さんを開拓しなくてはならないフェーズが来るはずなのです。



そうなった時に、自分を事業者としてみてくれる金融機関さんを見つけておくこと。

メインバンクとサブバンクを抑えておくことは大事だと思います。



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posted by ひろ* at 11:47 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月17日

修繕の融資、本申込中・・・さらに別件の融資もしれっと相談中。

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業務連絡

何日か前にメールフォームでご連絡をくださった、青森やら北海道やらのことで

悩んでいらっしゃる方にメールをしたのですが、宛先間違いで戻ってきてしまいました。

こちらご覧になりましたら、再度メールフォームからメールアドレスをご連絡ください。

以上、業務連絡でした。



さて、前に融資の内諾ということで連絡のありました金融機関さんと、融資実行に向けて

やり取りを行っております。



内諾が出た後、一度店舗さんをご訪問させていただき、正式な申込書を書きました。

小さな金額ですが、大きな一歩です(と信じたい)。保証協会さんに持っていくために

必要な書類(直近12ヶ月の売上、3年分確定申告、工事見積書、東京法人の決算書)

を持参しました。



あとは東京法人の今期の試算表はないかと言われたのですが、残念ながら作ってないので

こちらでざっくりとした売上と経費を抜粋したものを表にして、後日FAXで送付。

とりあえずこれで事足りるということでしたので、良かったです。



担当してくださっている積極的な担当の方は、どうやら池袋の方の支店から異動して

きたみたいです。「あっちの保証協会だと、不動産賃貸業に運転資金とかも問題なく

出してくれてたんですけどね〜」と言ってました。そうか、保証協会さんも支店ごとに

やる気の違いがあるのか・・・。ひとつ勉強になりました。



やり取りしている中で、法人での融資の検討はどうかという話をしてきました。

検討はしたいけど修繕とかありますかと言われて・・・うーん、東京ではないなあ。

あ、北陸の築古アパートで大規模修繕します!って、東京の保証協会だからそんなの

ダメに決まってますよね・・・。



「検討できるかなー・・・ちょっと相談してみます!」



え、まじすか!?まさかの!?

いやいや、絶対ダメだと思っていたのに。前に都内の金融機関さんで、札幌の修繕とか

どうですかねと相談したのですが、さすがにそれは無理と言われたことがありました。

そこから考えれば、今回も当然無理と思っていましたが・・・。

いけそうなら積金しますんで!と言い残して帰ってきました(笑)



そして先日お電話が来ました。今のところ、進捗としては保証協会の審査中とのこと。

事前に話している範囲では問題はないということでしたので、あとは保証OKの連絡を

待つばかりという感じです。



そしてその時に「法人での融資の相談もしてきました」と報告いただきました。

こちらは正直「やってみなければわからない」というのが保証協会の担当さんの

意見だそうです。個人は通るだろうけど、個人と法人を一体で見ている関係もあり

法人と個人両方通すとなると、正直どうかなー?という感じみたいです。



つまり、個人で申し込んでなければたぶんいけるってことですよね、これ。

そうか、北陸のアパートの修繕のお金、貸してくれるのか・・・。びっくりだ。



ま、やってみないとわからないんだったら、やってみるのもまた良いのではないかと。

不利益がないならチャレンジしよう、というのが私の基本的な方針です。節操ないです。

今度契約に行く時に、もうちょっと深く相談してみよう・・・。



承認が出るまで、もうしばらく待とうと思います。早いところ実行に持ち込んで

しまいたいなあ。



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月10日

一度は撤回された退去予告が最悪な形で戻ってきてしまった。

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東京2棟目、結局退去予告が改めて入ってしまいました。しかも最悪な時期に。



東京2棟目、以前より退去するしないでくすぶっていたお部屋がありました。

ちょっと前に入居したばかりの方なのですが、入居早々何か気に入らないことが

あったようで(?)、すぐに退去すると言い出したことがありました。



近隣トラブルもあったようなので、なかなか引き止めづらかったということに加え、

この時は1月中に退去ということを仰っていたので、まあそれならそれで仕方ないと

考えておりました。2月のうちに内装を終わらせられれば、3月には埋まるはずという

感覚でしたから。繁忙期を外さないならそれでいい、と。



しかしこの時は事情は不明ながら、退去を撤回されました。それならそれで嬉しいけど、

やっぱり期が変わって退去するわというパターンにならないかが心配でした。そうなると

一気に繁忙期を外して苦しくなります。決まるはずだった家賃で決まらない、などの

弊害も生まれてくるに違いありません。



管理会社さんに相談された際には、退去を撤回すること自体は構わないんだけれども

そうするのであればできれば7月あたりまでは住んでほしいということを伝えるように

お願いしました。まあどれだけ効力があるかはわかりませんが、気休め程度にはなって

くれればいいなと思ったわけです。



しかし結局このタイミングでの退去になってしまいました。退去予定日は3月末。

今年は繁忙期の開始が早かったので、終了も早いのではないかと危惧しております。

そんな状況でこの退去。痛いです、ほんと。



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札幌5棟目、東京2棟目と比較的安定していた物件が3月末退去に見舞われる。

売却がうまくいきそうな分とか、そういういいことと対をなすように、神様がバランスを

とろうとしているのかしら?なんて思ってしまいます。



退去の理由は実家に戻るということでした。なんとなく、それは方便なのかなという

感じは受けております。やっぱり近隣とのトラブルが根底にあり、ここに住むことが

嫌になってしまったのだろうと思います。大人なので追求はしないことにします^^;



短期での退去につき、そこまで補習などにお金はかからないでしょう。速やかに募集に

かかり、まだ繁忙期の残り香がある4月で一気に勝負を決めてしまいたいところです。

ファミリー間取りなので、転勤需要とか見込むなら絶対3月の方が引き合いが強いけど

退去が3月末になってしまったものを覆そうとしても難しいわけです。であれば、今の

カードでどこまで勝負できるか、やってみるしかない。



今日は決済なのですが、決済前に軽くケチがついてしまいました(T−T)

ま、仕方ない。気を取り直して頑張りますよ。



これで空室は・・・

札幌3棟目:1室

札幌5棟目:1室(3月末退去予告)

札幌6棟目:2室

東京2棟目:1室(3月末退去予告)

ということで5室に拡大してしまいました。完全満室が遠いですorz

がんばります。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月11日

漏水工事の見積金額が半額くらいまで下がりました。

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先日ブログネタにした東京2棟目の漏水の件、ようやく方向性が見えてきました。



前回のあらすじ

・大規模修繕を4年前にした時に、なぜか対象にしなかった箇所から漏水発生

・しかもどうも買った時から漏水していたらしいという点もショック

・修繕の見積を取ったら、部分的な漏水なのに大規模修繕の1/3くらいの値段に

・いくらなんでも高すぎるのでコストダウン検討中



まず、懇意にしている一級建築士の方にセカンドオピニオンを求めました。

この方は東京2棟目の大規模修繕を担当してくれた方です。



前回ブログでは書かなかったのですが、管理会社さんから見積を貰う前に少し相談を

しており(もしかしたら当時の工事の保証の範囲でやってもらえるかもしれないし)

当時の図面や施工箇所、現場写真などからこの辺が怪しいんじゃないかというところを

ピックアップいただいておりました。

(この時に、今回想定している箇所が施工範囲外だったことを知って愕然とします)



参考になると思い、建築士さんの許可を得てからこの情報を管理会社さんに渡しました。

そして管理会社さんからお見積が出てくるわけですが、これがものすごく高い、と。



いくらなんでも見積高すぎるんじゃないかしらと一級建築士さんに相談したところ、

以下のようなことを助言いただきました。



・見積額云々以前に、本当に散水試験などを行って不具合個所を特定しているのか?

 現地で何をした上でこの見積なのかが見えてこない。

・渡した資料を「オーナーからこういう指示があったから」という形で受け取り

 そのまま施工しようとしていないか?漏水が止まらなくても、オーナー指示だからと

 責任逃れをしかねないので、その点をはっきりさせるのが先決。



なるほどと思い、そのような質問を返しました。

管理会社さんからの回答は、施工業者さんの見解はいただいた内容と類似しており

自分たちでそれを確認しているから、責任逃れをするつもりはない、ということでした。

ただ、散水試験をして問題箇所の特定をしたわけではなく、現場の状態から類推できる

全ての不良個所を直す前提の見積としている、ということでした。



試験をせずに、疑わしきところをすべて修繕する。ここが引っかかりました。

私、サラリーマンの仕事がシステムエンジニアなもので、不具合の原因調査は必ず

行います。その感覚がないのはなぜ?散水試験すればいいじゃない。費用がかかるなら

それは勿論負担します。予想だけで修繕して、何度も漏水を繰り返すのは嫌です。



これに対しての管理会社さんの言い分は、過去の経験から今予想している箇所を

やっつければ、おそらく漏水は止まるので、施工が完了した後散水試験を行って

止まっていることを確認する、もし万が一止まっていない場合は原則として施工側で

責任をもって止めるが、場合によっては費用負担の相談はさせてほしい、と。



なんでそこを端折って不確定要素を残したがるのかが理解できなかったのですが、

その理由の中には入居者様へのご負担を考えてというところがあったようです。

漏水が発覚した後、一次対応としてクロスの張り替えをしているということでした。

(年末年始をまたがって壁紙がない状態で過ごさせるわけにはいかないという理由)

一度直った(ように見える)壁をもう一度長期間剥がして修繕するということになると

入居者様が物件に対して不信感を持ってしまうのではないか、と。



でも、修繕した後散水試験するんですよね?だったら結局壁は剥がすことになると

思うんですけど・・・。施工前〜施工完了まで剥がしておくことと、施工後に

ちょろっと剥がすのと、その差が大きいということなのかしら。

いずれにせよ、なんかもやもやします。腑に落ちません。



ともあれ、管理会社さんと、コストダウンする方法がないか探ってもらうことに

しました。先方も、施工に関しては関係会社さんに投げている状態なので、やはり

もっと費用が落ちないとオーナーが納得しないという気持ちから、施工業者さんと

打ち合わせをして、何か打開策がないか探ってくる、と言っていただきました。



ただ、どうしても事前の散水試験をやりたくないということであれば、こちらも

そのあたりを付けた箇所が正しいのかを第三者に診てもらいたくなります。

そこで、大家さん仲間の抱えている職人さんにお願いをして、現場を見てきて

貰いました。ついでに、そこの業者さんで対応した場合の超概算見積もしてもらい、

費用の妥当性を検証することとしました。



本来ならこの職人さんにも費用をお支払いしなくてはならないし、そのつもりも

ありましたが、先方の計らいで現地確認と見積を無償でやってもらっちゃいました。

今度お酒おごります!本当にありがとうございます。



そちらの職人さんからは、写真付きで原因と思われる箇所をいくつか挙げたレポートと

そこを修繕した場合の金額が出てきました。正直、管理会社さん経由の施工業者さんの

半額以下でした。勿論、見積項目を合わせていないので、作業内容に差があります。

それを諸々吸収したとしても、管理会社さんの見積がちょっと高い感じでした。



職人さんの許可を得て、見積とレポートを管理会社さんに渡しました。

・レポートにある不具合個所と、施工業者さんの不具合個所は同じか?

・金額の差について、何か検討できることはないか?

この二点を確認してもらうことにしました。



この段階で管理会社さんの施工業者さんを切って、私が見積を取った職人さんに

発注するという手段も取ろうと思えば取れました。しかし、それはパートナーに対して

失礼な行為と思います。管理会社さんだって、入居者様対応とか一次対応とかでここまで

苦労しているんだから、ここで取りっぱぐれになったらオーナーに対して不信感を

抱くに違いありません。だから、管理会社さん経由でやりとりしている施工業者さんに

発注をしたいと思っています。ただ、今のままではあまりにも高すぎるので・・・。



その後少し経ってから、管理会社さんより再見積が届きました。

前の見積より半額くらいに減っています。え、なぜこんなに減ったの?

しかも金額が高いものと安いものの2枚くっついてきました。



メールには安くなった理由は書いてありません。終始、私が参考情報として出した

お見積より高い値段になってしまっていることに関して、これ以上値引くのは難しいとか

見積がどこまでを作業対象にしているかがわからないので比較しづらいとか、

そんなニュアンスのことが書いてあります。



散水試験の有無については相変わらず記載がありません。

こちらから提示した不良個所と見解が一致しているのか、も書いてありません。



この件に関しては、どうも管理会社さんの担当さんとの意思疎通がうまくいきません。

前回あれだけ見積額を値引くことが難しいと言っていたのになぜこんなに下がったのか、

その分施工箇所が減ったのか、人月単価を減らしたのか。

また、漏水の原因の認識合わせもしたいです。そうでないと怖くて発注できません。



見積の項目を読み解けばわかるのかもしれませんが、そこまでの時間をかけても

正しく読み取れるかわからないと判断し、電話で直接話すことにしました。



電話して分かったこと

・こちらで出した漏水している可能性がある箇所と見解は一致している。

 追加で、もう1箇所それ以外にも怪しい箇所があるので、そこも施工対象。

・今までの見積は、怪しいところ以外にもその周辺なども含めて今後修繕不要に

 なるように考えていたが、今回のは漏水原因と思われる箇所のみに絞って修繕を

 行うように変更した。そのため、足場代等不要になり、値段が落ちた。

・散水試験をするかしないかの2パターンでお見積を作っている。

 高い方は散水試験およびその立ち合いなどを含んだ見積。



ようやく話が見えてきました。なんかもう、わけわかんなくてどうしようかと

頭を抱えたくなってましたが、会話をすれば道は拓けますね。



更に話を進めると、たぶん私が参考情報として見積を取得した業者さんのやらないことと

管理会社さん側からの施工業者さんがやることを組み合わせて考えた場合に、金額的に

そこまで大きな差が出なくなることもわかりました。



金額に納得がいったので、これで発注をかけようと思います。

良かった、ほんと。



今回痛感したことは、セカンドオピニオンの大切さ。

困った時にセカンドオピニオンを聞ける環境にあるということに感謝しなくては。

お世話になった皆様に何かしら恩返しができるよう、私も頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする