2013年08月31日

保険契約の切替。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。ちょいと本日から旅立って参ります。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日、いつもお世話になっている素敵な保険代理店の方と打ち合わせをしてまいりました。

私の保有しているすべての物件をこの代理店さん経由での保険に切り替えたい、という相談です。



これはあくまで私の持論ですが、保険に関しては「どこの保険会社がいい」「どこの掛金が安い」

ではなく、「どこの代理店さんとタッグを組むか」という点が重要であると思います。

もっと深くつっこめば「どの人とタッグを組むか」だと考えております。



保険に関しては、よく「どこの会社が保険金が出やすい」「どこの保険会社は渋い」などの情報が

飛び交っているのを目にします。それはそれで確かに傾向としてはあるのかもしれません。

その保険会社さんにしかない特約などでメリットを享受した例も伺っております。



しかし、保険会社さんの保険金に対する積極性なんて、財務状態や経営状態が変わってしまえば

すぐに変化するものであり、永続的なものではありません。特約だって、契約する側にメリットが

大きければ、改正されるか廃止されるかに向かっていくのがオチであると思います。



その点、人の資質や姿勢はそう簡単に変わりません。組織ではなく個人なので、よほどのことが

ない限りは今の姿勢や今の知識が維持されるものと考えて差支えないと思います。

だからこそ、私は頼りになる「代理人」さんとタッグを組みたいと考えています。



私がお願いしている方は不動産賃貸業に関する知見もあります。ですので、物件の運営に関する

話をしていると、その内容と保険の知識を組み合わせて、それはもしかしたら保険の対象に

なるかもしれないので情報をいただけませんか、というようなコメントをしてくださいます。



また、定期的に保険のメンテナンスを提案してくれます。保険は常に同じ補償内容である必要はなく

ステージごとに内容を変えていき、コスト低減に努めた方がいいという考え方をしてくれます。

先日もブログで書きましたが、火災保険が値上がりするので節約するなら5年一括の契約に

切り替えた方がいいんじゃないですか、という話をしてくれたこともあります。



どうせお付き合いするなら、提案型で契約者の立場になって考えてくれる保険代理店さんの方が

こちらにとっても嬉しいですよね。ですので、私は今の代理店さんを選びました。



札幌に物件を購入している頃は、そういった知識は何もありませんでした。代理店を兼ねる

不動産業者さんが、そのまま自分たちの保険を適当な額で適用しており、私はそれに対して

ハイハイと言いながらハンコを押すだけでした。支払限度額も補償内容もろくに見ておらず

施設賠償責任保険にも入っていないという残念な状態です。



しかも札幌の物件を販売してくれた業者さん、2社とも倒産しています。今は保険会社さんの

直轄の長期契約センターみたいなところが担当になっている状態です。

保険を出す側の人間が代理店を兼ねたら、どちらの見方になるのかは明白です。



自宅の保険も、販売した不動産会社さんがそのまま代理店になっています。なんの縁もなく

単に手数料だけ取られている気分なので、それもあまり面白くありません。



そんなわけで、今一番お世話になっている代理人の方に、全ての保険を移管したいという話をして

ご提案をしていただきました。その代理店さん経由で契約していない保険は、札幌1棟目と3棟目、

そして自宅の3物件です。それ以外は全て代理店さん経由に切り替え済みです。



シミュレーションした結果、札幌1棟目と自宅は切り替えても補償内容が落ちたりはしないし

大勢に影響がない範囲で補償内容や補償額の調整をすれば、今までよりコストが抑えられて

手元に少しお金が戻ってくるということでした。素敵です。



しかし、札幌3棟目だけはどうやっても補償内容が目に見えて落ちてしまうということでした。

札幌3棟目は管理会社さんの頑張りもあり、保険の不払いなども特に発生しておりません。

その状況から考えると、無理に切り替える必要はないのではないか?というお話でした。



この代理人さんは、自分の商売の為にお客さんから搾取するようなタイプではありません。

お互いにメリットがある提案しかしてこないのは承知しています。今回の提案もそうでした。

メリットがないものを無理に引き受けても仕方がない、という姿勢を貫かれておりました。



こういう素敵なパートナーの方と巡り合えたことに感謝しなくてはなりません。

皆様からのご恩に報いる為にも、より積極的に情報発信して体験をシェアして、関わる全ての皆様が

成功できるよう、その一助になれるような活動をしていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:41 | Comment(2) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年07月08日

火災保険の値上げに対抗する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。夜なべしてサラリーマンの仕事をしていました。眠すぎます。。。

ランキング下降中につき応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日告知した勉強会、現時点で2名の参加表明がありました。最低実施人数5名の予定なので

よろしければメールフォームからメールくださいませ。連絡先を知っている人は直接どうぞ。



懇意にしている火災保険の代理店さんからメールがありました。

地震保険の一斉値上げへの対応案がある、ということです。



地震保険ですが、昨今の東日本大震災の影響に受けて、2014/7/1(ちょうど1年後)より

各保険会社さんが一斉に値上げすることが決まっています。地震保険は火災保険とは違って

国の法律に基づいて政府と損保会社が共同で運営している公共性の高い保険となります。

政府が再保険をかけており、どこの会社で加入しても価格は変わりません。



地震保険は最低1年契約から。来年7/1に地震保険の価格が切り替わるということですので、

これから保険の満期を迎える人は保険料の値上げ時期の前の最後の更新となります。



ここでうちの代理店さんはご提案をしてくださいました。

曰く、今回の更新で一番長い5年契約にしてしまってはどうか、と。



例えば、私の東京2棟目が今回の保険更新の対象なのですが、1年契約にして来年また更新をすると

地震保険料は8,730円高くなるそうです。ところが、このタイミングで5年契約に切り替えると

4年分の保険契約が今の価格で対応されることになります。これはなかなか悪くない話です。

試算していただいたところ、概算で60,000円近くのメリットが出るとか。



デメリットがあるとすれば、最初にまとまったお金が出ていってしまうことでしょうか。

途中で売ってしまったとしても、解約返戻金という形でお金は手元に戻ってきますから、

そこは特に困ることではありません。



こういう細やかなお知らせをしてくれる代理店さん。大変ありがたい存在です。感謝します。



火災保険を制する者は不動産を制する。

ちょっと言い過ぎかもしれませんが、そういうところは間違いなくあると思っております。

「え、そんなのまで火災保険で出ちゃうの!?」とびっくりすることも世の中にはあります。



気軽に「これって保険出ます?」と聞けば、ユーザ側の目線でアドバイスをいただける。

そんな素敵な保険代理店さんのファインプレー、地震保険更新を安く済ませる方法について

せっかくなのでブログを読んでいただいている皆さんともシェアできればと思いました。

お役にたてればなによりです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月23日

銀行さんでもミスはする。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。ここのところ少しモチベーションが下降しているかも?気合入れなおすぞー。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



保険のかけ直しをしようとしている話は先日のブログで書きましたが、進めているうちに

思わぬ展開になってきたので、今日はその話など。



私が購入している札幌3棟目は銀行さんから融資を得て購入しております。借入している銀行さんは

基本的に保険に対して質権を設定します。要は保険金を借入の担保として管理するということです。



銀行さんとしては、万が一の火災などがあり物件が全焼した場合でも、火災保険で確実に返済が

できる状況になってくれればそれでいいわけです。しかし、火災保険を更新し忘れていたなどの

ケースや、資金繰りに困った借主が解約返戻金目当てで火災保険を解約してしまうなどのケースが

発生した場合、いざ火災になっても保険金はおりません。そういった問題を防止する為に、

銀行さんは質権を設定して勝手に保険を解約したりできないようにする、という感じだと思います。



最近では質権を取る銀行さんも減ってきたようで、私が物件を担保にして借入している3つの

金融機関さんのうち、保険に質権を設定するのは1行だけです。



質権を設定されると、銀行さんの同意なしに保険を変更することが出来なくなります。ですので、

事前に保険のプランを代理店さんに作ってもらい、それを銀行さんに提出して承認を得てから

実際の切り替え手続きに入ることになります。



今回の札幌3棟目も当然そのように動く必要があると考えていたので、代理店さんからいただいた

お見積りを金融機関の担当者様にお渡しして、その後のアクションを待つことにしました。



提出したのが一昨日で、金融機関の担当者様も「簡単な稟議書を書きますので少々お待ちください」

ということを電話でおっしゃっておりました。



そして昨日。サラリーマンの打ち合わせが終わった後で携帯を見ると、なぜかその銀行さんから

着信がありまして・・・。はて、何だろう?



夜になってもう一度かかってきたので、その時はちゃんと電話を取りました。

担当の方は困ったような口ぶりでこう言います。



「銀行の保険担当部署に証券番号の控えがないんです」



金融機関さんなので言葉は選んでいましたが、要は質権設定をし忘れているっぽいと・・・。

そう言われてみれば、札幌3棟目の保険ってすぐに振り込まれてきてました。質権設定されてると

一旦銀行さんに振り込んでいいかどうかの確認がいくので、すぐには振り込まれないはずです。



改めて保険証券を引っ張り出してみると・・・控えではなく本物が来ていました。

わはは、本当に質権設定忘れてるよ(笑)

これだったら何も言わずに保険を変えちゃえばよかったです。



金融機関さんに「このまま保険は変えないことにしたら質権設定はどうなりますか?」と

試に聞いてみましたが、その場合も保険会社様に質権の再設定を依頼することになるそうです。

(担当の方自身も「設定してないのに再設定ってのもおかしいですが」と言ってました・笑)

あまり事を荒立てても仕方がないので、素直に切り替えた保険に関しては質権を設定してもらい

あるべき姿にしていこうと思います。



しかしまあ、銀行さんも思わぬミスをするものですね。ちょっとおかしかったです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月21日

保険の切替をする。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。事業用の決済をするクレジットカードが届きました。帳簿つけるの楽になるかな?

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日のブログに書きました通り、私は札幌3棟目と札幌1棟目で施設賠償責任保険に未加入でした。

結果、事故に遭った時の損害賠償などは自腹で払わなくてはならない状況になっております。



このままだと非常に厳しいので、とりあえず札幌3棟目から施設賠償責任保険に加入することに。

どうせならということで、普段お願いしている優秀な保険代理店の方にこの物件の保険も併せて

切り替えることにしました。



このブログを読んでいる皆様は、保険はどのようにして選定され、どの代理店さんを使って

物件の決済をしていますか?人それぞれとは思いますが、私は札幌物件を購入していた頃は

あまり知識もなかったので、不動産業者さんが斡旋する保険にそのまま加入しておりました。

つまり、代理店は不動産業者さんということになります。



不動産業者さんを代理店にしてそのまま加入することについては、多少リスクがあると思います。

まず、保険が本業ではないので、保険加入時の提案や保険申請の面で本当に顧客ニーズをつかめて

いるかがわからないということ。そして、不安定な業種ゆえに倒産する可能性が少なくないこと。

そういった要素を少なからずはらんでいると思っています。

(すべての不動産業者様がそうだというわけではなく、私の経験上そういう人が多かったという話)



私の持っている札幌1棟目〜札幌3棟目までは、購入した業者さんが既に廃業状態になっています。

保険の契約や申請は各保険会社様の長期契約センター的なところに移管されておりますが、

このセンターは保険会社様の直轄なので、契約者より保険会社様の方を向いて仕事をしている、

という印象を持っています。よって、ここに保険申請の相談をしたとしても、保険会社様の

不利益になるようなアドバイスは得られないのではないかと考えております。微妙な解釈の違いで

保険の対象と判断できるかできないか、保険金額はどこまで補償されるか・・・そういった部分に

差が出てくる可能性があると考えています。



ですので、私は施設賠償責任保険を今の保険会社さんで追加するのではなく、私の味方になって

親身に相談に乗ってくれる保険代理店さん経由で契約したいと思いました。それに関連して、

保険そのものも切り換えてしまおうと言う考えに至ったわけです。



収益物件を融資を受けて購入する場合、銀行さんが保険証券を質権に取るケースがあります。

サラリーマン大家さんに積極的に貸し出しをすることで有名な、4.5%のあそこなんかは

保険の質権をとることを融資条件にしております。



質権をとられている場合は、保険の切替の時にもその銀行さんの承認が必要となります。

面倒ですが、仕方ありません。銀行さんが納得するレベルの補償額の保険を設定することで

銀行さんから変更の承認をいただくよりほかに手はありません。

私は補償額については、火災が発生して全焼となってしまった際に、銀行さんへ滞りなく

残債の支払いができる金額を設定するようにしています。



手続きとしては

1.銀行さんに保険切替をしたい旨を伝える

2.代理店さんから見積を取る

3.銀行さんに見積を送って稟議を回してもらう

4.銀行さんから切替の承認を得る

5.既存の保険会社さんに解約の意思を伝える

6.代理店さんにお願いして契約手続きを開始する

7.既存の保険会社さんから解約返戻金が振り込まれる

8.新規の保険会社さんに保険料を振り込む

という流れになります。



保険を見直した際に「解約返戻金>新規の保険契約金」という状態になれば、切り替えることで

手元資金が少し増えることになります。元々の補償内容が充実していて、保険を切り替えた際に

その辺を少し見直した場合には「儲かる」ケースもあります(笑)

勿論、今までの補償がイマイチであれば、逆に手元資金を出して対応するケースもあります。



保険は定期的にメンテナンスをかけておくことを推奨致します。頼りになる代理店さんを

見つけられると、その後の賃貸経営が少し楽になると思います。保険と言う武器を活用して

上手に賃貸経営をしていきましょう。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:44 | Comment(2) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月08日

大失態。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。最近ここの欄の更新を忘れて投稿することが多いです。気をつけなくちゃ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ちゃんと確認をしていない私が愚かでした・・・。

何がかと言いますと、保険の話です。



先日、札幌3棟目で壁に穴が開いたり天井から漏水したり入居者様のお部屋で水漏れしたりと

色々な事故が起こってしまっている、という話は書いたかと思います。そのうち、天井からの漏水と

壁の穴については通常の火災保険ですが、もう一つのお部屋で水漏れした分のうち、入居者様の

家具家電をダメにしてしまって損害賠償を支払わなくてはならない件については施設賠償保険での

対応となる、という連絡が管理会社さんよりありました。



施設賠償責任保険。平たく言えば、建物の所有者の責任で発生した事故で第三者に迷惑をかけた際に

その損害を補償する保険、と私は理解しています(違っていたらご指摘ください)。

例えば、タイルが落下して下を歩いている人にぶつかり、けがをさせてしまった場合の治療費などを

補償してくれる、といったメリットがあります。



今回も建物が原因で入居者様にご不便をかけてしまったということで、施設賠償責任保険での

対応と言うことになる、というのは納得のいく話です。



札幌2棟目と札幌3棟目は同じ保険会社さんと契約をしていましたが、札幌2棟目は代理店さんを

今お願いしている頼りになるところに変更しており、その際に火災保険と施設賠償責任保険を

解約しております。他方、札幌3棟目はまだ切り替えておりません。



早速保険証券を探したのですが・・・あれ?契約してると思ってるんだけど、証券がないよ?

管理が悪くてどこかにやってしまったのだろうと思い、保険会社さんに電話をして確認しました。

ややあってから保険会社さんより折り返しがありましたが、その内容は・・・



「○○年○月に解約となっております」



Σ(゚Д゚;)エーッ!



その日付を見ると、どうも札幌2棟目の保険を解約したタイミングと同じになっております。

確かにその時に札幌2棟目の火災保険と施設賠償責任保険は解約したかもしれないけど、

札幌3棟目はまだ契約は現存してるはずなのですが・・・。



札幌2棟目と札幌3棟目の両方を解約してしまったということですか?と確認したところ

「札幌3棟目のみ解約しております」というもはや何がなんだかわからない回答。

いやいや、札幌3棟目じゃなくて札幌2棟目の解約じゃないの?と再度問い直すと、

むこうもきちんと調べてくれたようで、割と納得のいく返事がようやく来ました。



「解約したのは札幌2棟目の施設賠償責任保険でした」

うむ、それは納得。

「札幌3棟目は元々施設賠償責任保険にご加入いただいておりませんでした」

ガ━━Σ(゚Д゚|||)━━ン!!



というわけで、冒頭の「私が愚かでした」に繋がるのです・・・。



過信した上に確認しなかった私が悪いのですが、まさか札幌2棟目の時にあれだけやりとりして

施設賠償責任保険に加入しているのに、札幌3棟目では加入していなかったとは。同じ代理店さん

(要は購入した不動産業者さんですが)で処理をしているので、てっきり加入しているものだと

思い込んでおりました。大失態です。



皆さんも思い込みだけではなく、きちんと確認をするよう気を付けましょう・・・。



とりあえず、やっぱり札幌3棟目も保険を切り替えるかな。

そうだ、札幌1棟目もたぶん施設賠償責任保険に加入していないから加入しなきゃだわ。

過去にかけている保険は一度整理して適切な補償内容に切り替えようと思います。



やっちまったなあ。ショック大きいです。自爆とはいえ。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする