災害時こそ保険の活用を。

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関東地方は大雪であちこちに影響や被害が出ています。皆様の物件は大丈夫でしょうか？

私も東京に２棟持っておりますので、あまり他人事な顔はしていられません。とは言いながら

結局現地で雪かきをすることもなく、現地確認もせずに終わってしまいました。お恥ずかしい。

言い訳ですが、たまっていた英語の教材や銀行さんへ提出する資料の作成、サラリーマン業の

持ち帰りの仕事など、やることが山積みになっていたので手が回りませんでした。



本日になって、ようやく東京１棟目だけは現地を見てくることができました。土日は昼間の気温が

高かったので、見る限りにおいては除雪も必要なく、被害も特になさそうでした。まだ築２年ですし

そうそう被害があっても困ってしまうのですが、ひとまず安心です。



大家さん仲間の動向をFacebookで拝見しましたが、ご自身で除雪に赴かれている方も多く、

私自身の怠慢に少々恥ずかしい思いでした。入居者様に不便をかけてしまっていたら申し訳ない。

そんな気持ちになった今日この頃です。



ちなみに、築が新しいからと言って安心はできません。家の近所に最近できた新築の店舗物件、

この大雪でひどい雨漏りが発生して店舗が休業してしまったところがありました。まだ作って

半年しか経ってないのにそれかー、という感じです。建物って怖いです。



さて、とりあえず私に関しては特に大きな問題は発生しなかったようですが、皆様の建物は

被害などありませんでしたでしょうか？大きな被害がなかったなら何よりです。



何らかの被害が確認できてしまった方は、まずはじめに保険の適用を検討したほうが良いです。

どんな些細なことでも、まずは保険代理店さんに連絡して保険の対象になるか検討いただくよう

動く癖をつけると、何かといいことがあるのではないかと考えております。



たとえば、私は去年の大雪の時に、東京２棟目でベランダの庇が破れてしまうという事故が

発生してしまいました。珍しい素材で作られていたようで、直すには同じものを特注で作らないと

いけないと聞き、ショックを受けたものです。しかもそれが数十万もするということで、

こんなもんがなんでこんなに高いのさ！と頭を抱えてしまいました。



しかし、降雪による被害ですので、当然ながら保険の対象となります。自然災害ですから。

私自身も保険代理店さんに相談して、保険の対象となることを確認して申請をしました。

高額だったのでちょっとびびりましたが、鑑定人の方と電話で見積が安くならないのか、など

話をした結果、無事に保険が下りることになり、ほっとした記憶があります。



保険の適用範囲は意外と広く、物件の設備が盗まれたとか、風災でガラスに何か当たって

割れたとか、そういう事故も保険の対象となります。なにげなく見過ごしているものであっても

よく考えると保険の対象じゃないか、というものがあると思います。



災害の時こそ保険を思い出し、うまく活用することが求められるのではないかと思います。

何事もないのが一番ですが、何事かあったときにはリスクヘッジのための保険を活用する。

そうすれば、賃貸経営のリスクの一部をなくすことができるものと思います。

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保険切替。

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火災保険のメンテナンスがひととおり完了しました。これでしばらくいじる必要はなさそうです。



私が持っている物件は、ここ１〜２年で購入したものについては同じ代理店さんに保険契約を

お任せしておりますが、初期に購入していた物件は不動産業者さんが代理店になっていました。

そしてその不動産業者さんが軒並み倒産して代理店を辞めていき、全部保険会社さんの直轄に

変わってしまうという残念な状況になっておりました。



代理店ではなく直轄になると、どのような点が不利になるか。

保険の仲介をしてくれる人がどちらを向いて仕事をしているか、という点に注目しましょう。



直轄ということは、保険を出す側の会社の人です。そうあってはならないのは当然なのですが、

そうは言っても彼らもサラリーマンですから、自分の会社のためには保険金を出さない方が

会社の業績が良くなる、という気持ちが全くないことはないでしょう。微妙な判定になるときに

会社よりの判断をしてしまうこともあるかもしれません。それに転勤などもあるでしょうから、

関係が希薄になる可能性も考えられます。顔をあわせる回数が多ければ、情が沸くこともありますが

そういう関係を構築するのが少し難しいのではないかと推察します。



これに対して代理店さんの場合、担当の方との結びつきが強くなります。彼らは基本的に個人商店の

ような業態です。そして不動産投資家は今後も物件を購入するという形でお客さんになってくれる、

というメリットもあります。どちらかと言えば、私たちが満足するように動きやすい環境がある、

と言えるのではないでしょうか。



もちろん、保険が出るか出ないかというところは厳格なルールがあり、そのルールに則って判断が

なされるのは前提としてあります。ただ、世の中どんなところにもグレーゾーンはありますので、

そのグレーゾーンに乗っかったときに、どちらの側と手を組んでいたほうが自分にとって良い結果に

なるのか、という観点で選定すればいいのではないかと思います。



私は特定の優秀な代理店さんと関係を深めることが自分にとってのメリットになると判断しました。

また、その代理店さんとはプライベートでも仲良くさせていただいているので、代理店さんの

利益になる行動とをしたい、というところもあります。



札幌１棟目、札幌３棟目、自宅の３つがこの代理店さん以外での契約となっておりましたので、

これらについて切り替えを検討しました。秋ごろに方向性は確定できましたが、保険金の請求を

行っている途中の事案があったり、タイミング的にもう少し後のほうがいいという案件もあったため

手続きはのびのびになっておりました。



札幌３棟目は代理店さんの持っている保険会社さんだとあまり有利な条件にならないということで

こちらは切り替えを見合わせるという結論になりましたが、それ以外の２つは切り替えを実施すると

いうことで確認をしました。



自宅は１２月に入った段階で切り替えを完了。こちらは質権が設定されていなかったのですんなりと

終わることができました。



札幌１棟目は銀行さんの質権が設定されていましたので、想定より時間がかかってしまいました。

質権があると、銀行さんとしてその切り替えをしてＯＫかどうか、という判断が入り、行内で

稟議書を書いてどうのこうのという手続きをしなくてはならないというところがありまして。

某金利の高いサラリーマンに優しい銀行さんで借りている方はお気を付けください。



そんなこんながありましたが、ようやく銀行さんに従来の保険の解約手続きと新しい保険の

契約手続きの書類を送ることができました。これで一安心。あとは銀行さんで手続きがなされて

保険の切り替えが済むのを待つばかりです。



契約内容や補償内容は変えていませんが、地震保険については少し手を加えました。

今年の夏くらいから地震保険が値上がりするということもあり、私はこのタイミングですべての

地震保険をＭＡＸの５年契約に変更しました。これで、むこう５年間は今と同じ保険料となります。

たいした金額ではありませんが、少しでも運営コストを下げられるなら、そういう努力をしても

罰は当たらないだろうというところです。



保険については、今後も定期的にメンテナンスをかけていきたいと思います。

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保険を活用する。

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仙台１棟目の大規模修繕がほぼ完了になったのですが、その辺の話はまた今度ゆっくりと書きます。

今日は仙台１棟目の自然災害の被害について。



９月と１０月に立て続けに大きな台風が来て、大家さんは自分の物件に被害がなかったか

ひやひやしたのではないかと思います。被害があったオーナーさん、気を取り直していきましょう。



私の仙台１棟目も、少し被害がありました。今日はその内容と対応のお話です。



９月の台風で入居者様のお部屋の窓ガラスが割れていることに気が付いたのはうちの義母。

物件を清掃していたら、何やら窓ガラスが割れているように見えるということで、入居者様に

連絡を取って状況確認をしたところ、確かに窓ガラスにひびが入っていたとのこと。



最近の仙台は、資材の高騰や人工不足、震災復興特需などで工事単価がどんどん上がっています。

窓ガラスも懇意にしている職人さんに連絡を取ったものの、今は人手も足りないしかなりの値段に

なってしまっているということで、１枚交換するだけでも１０万以上の価格になるという話でした。

嗚呼、なんてお金がかかる賃貸経営なのでしょう！絶望的な気持ちになるじゃないですか！



・・・しかし絶望する必要はありません。私たちには強い味方がいます。その名は火災保険。



火災保険と言う名前だけ聞くと、火災の時しか使えないような印象を持ってしまいます。

しかし実際はそんなこともなく、台風や水害などにも使えますし、事故の時にも使えます。

すごく極端な話ですが、入居者様が壁にぶつかって穴を開けたなどのものも「突発的な事故」

に値します。厳密にいえば、入居者様の火災保険でまかなわれるべきことではあるのですが、

大家さんの火災保険で直すことも一応は可能です（入居者様に求償がいくかもしれませんが）。



早速懇意にしている代理店の方に連絡をして、割れた窓ガラスとそのお見積りを送りました。

保険の場合、事故日が明確である必要があります。今回の事故は９月の台風の日と言うことで

事故日も明確に示すことができました。原因も明確なところはわかりませんが、台風の強風による

飛来物で窓ガラスが割れたのだろうと報告しました。



こちらについては、問題なく保険が適用され、修理代及びお見舞金が支払われることになりました。

入居者様もこれで喜んでくれることでしょう。かけててよかった、火災保険。



・・・しかしこれだけでは話は終わりませんでした。

次の１０月の台風で、今度は「網戸がかなりの被害を受けている」という報告が！

報告してくださったのは大規模修繕を受け持っている業者さんでした。



私はすぐに現地に行くことができず、義母も風邪気味で動くのが辛いと言うことでしたので、

業者さんに写真撮影と修繕のお見積りをお願いしました。送られてきた見積と状況を見てびっくり。

えー、一回の台風でこんなに網戸って破れたりするもんなの！？というくらいにぼろくなってます。

これまで一度も網戸を張り替えている気配がなかったので、１０年に１度の巨大な台風で一気に

やられてしまったのではないか、ということでしたが・・・まあ事実こうなっているのであれば

直すしかありません。



これもやはり台風の被害なので、保険の申請をお願いをしました。こちらは私がばたばたしていて

ついこの間保険の申請をしたばかりですから、保険がおりるかどうかはまだわかりません。

保険が無事に出ればいいのですが。何とかお願いします！って気分です。

まあおりなくても網戸だからそこまでの金額ではありませんし、自腹で直してもいいんですが

手元のお金は少しでも温存したいので、できるだけ保険で何とか・・・という感じです。



火災保険は意外と色々なことに適用されます。不動産を持っているオーナーの皆様、今一度

火災保険の約款を眺めてみて、その意外に広い範囲を再確認してみては如何でしょうか。

きっと役に立つと思いますよ。

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保険の掛け替えの副産物。

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自宅の火災保険の切替を粛々と進めております。



自宅については、それほど焦って切り替える必要はないのですが、不動産投資を通じて知り合った

素敵な代理店さんに保険を集約させてしまおうと言う思いで、保険の切替を思い立ちました。



自宅の火災保険の代理店は、私の自宅となっている建物を建売の形でを建てた不動産業者さんです。

仲介した不動産会社さんは別なので、正直なところこの代理店さんに任せる意味もメリットも

ないんだよなー、という状態でした。



しかも気づいてしまったのです。自宅の保険は３５年一括になっているのですが、銀行さんから

保険に対しての質権を設定されていないことに。



※保険の質権：火災保険を借入金の担保にすること。保険金の受取人が銀行になる。



通常、保険の質権を設定している場合においては、保険金は借入年数と同じだけ設定する必要が

出てまいります。だから一括払い以外の選択肢はありません。もし質権を設定しないのであれば

年払いにしてコストを落とすこともできます（トータルの支払いは増えますけど）。



昨年購入した東京１棟目や仙台１棟目については、質権設定がなかったので年払いにしています。

途中から一括払いに切り替えてもいいですし、そのまま年払いで手元資金を温存する手もあります。



で、質権設定についてだらだらと書きましたが・・・

「質権設定がないのに３５年一括で保険をかけている」ということは、既に保険金を３５年分

保険会社さんに支払っていると言うことになります。もしこれを今から１年払いに変更したら

「残存年数に応じて戻入金が発生する」ということですよね。

戻ってきたお金から１年分の火災保険のお金を差し引いてもお釣りがくる計算になります。



手元資金をある程度持っておきたいところなので、微々たる額かもしれませんが数十万単位で

資金が増えるのは大変ありがたいと思います。こういう埋蔵金がどこかにないか探しつつ、

活用していくことも頭の片隅に入れておいてもいいかもしれません。

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保険契約の切替。

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先日、いつもお世話になっている素敵な保険代理店の方と打ち合わせをしてまいりました。

私の保有しているすべての物件をこの代理店さん経由での保険に切り替えたい、という相談です。



これはあくまで私の持論ですが、保険に関しては「どこの保険会社がいい」「どこの掛金が安い」

ではなく、「どこの代理店さんとタッグを組むか」という点が重要であると思います。

もっと深くつっこめば「どの人とタッグを組むか」だと考えております。



保険に関しては、よく「どこの会社が保険金が出やすい」「どこの保険会社は渋い」などの情報が

飛び交っているのを目にします。それはそれで確かに傾向としてはあるのかもしれません。

その保険会社さんにしかない特約などでメリットを享受した例も伺っております。



しかし、保険会社さんの保険金に対する積極性なんて、財務状態や経営状態が変わってしまえば

すぐに変化するものであり、永続的なものではありません。特約だって、契約する側にメリットが

大きければ、改正されるか廃止されるかに向かっていくのがオチであると思います。



その点、人の資質や姿勢はそう簡単に変わりません。組織ではなく個人なので、よほどのことが

ない限りは今の姿勢や今の知識が維持されるものと考えて差支えないと思います。

だからこそ、私は頼りになる「代理人」さんとタッグを組みたいと考えています。



私がお願いしている方は不動産賃貸業に関する知見もあります。ですので、物件の運営に関する

話をしていると、その内容と保険の知識を組み合わせて、それはもしかしたら保険の対象に

なるかもしれないので情報をいただけませんか、というようなコメントをしてくださいます。



また、定期的に保険のメンテナンスを提案してくれます。保険は常に同じ補償内容である必要はなく

ステージごとに内容を変えていき、コスト低減に努めた方がいいという考え方をしてくれます。

先日もブログで書きましたが、火災保険が値上がりするので節約するなら５年一括の契約に

切り替えた方がいいんじゃないですか、という話をしてくれたこともあります。



どうせお付き合いするなら、提案型で契約者の立場になって考えてくれる保険代理店さんの方が

こちらにとっても嬉しいですよね。ですので、私は今の代理店さんを選びました。



札幌に物件を購入している頃は、そういった知識は何もありませんでした。代理店を兼ねる

不動産業者さんが、そのまま自分たちの保険を適当な額で適用しており、私はそれに対して

ハイハイと言いながらハンコを押すだけでした。支払限度額も補償内容もろくに見ておらず

施設賠償責任保険にも入っていないという残念な状態です。



しかも札幌の物件を販売してくれた業者さん、２社とも倒産しています。今は保険会社さんの

直轄の長期契約センターみたいなところが担当になっている状態です。

保険を出す側の人間が代理店を兼ねたら、どちらの見方になるのかは明白です。



自宅の保険も、販売した不動産会社さんがそのまま代理店になっています。なんの縁もなく

単に手数料だけ取られている気分なので、それもあまり面白くありません。



そんなわけで、今一番お世話になっている代理人の方に、全ての保険を移管したいという話をして

ご提案をしていただきました。その代理店さん経由で契約していない保険は、札幌１棟目と３棟目、

そして自宅の３物件です。それ以外は全て代理店さん経由に切り替え済みです。



シミュレーションした結果、札幌１棟目と自宅は切り替えても補償内容が落ちたりはしないし

大勢に影響がない範囲で補償内容や補償額の調整をすれば、今までよりコストが抑えられて

手元に少しお金が戻ってくるということでした。素敵です。



しかし、札幌３棟目だけはどうやっても補償内容が目に見えて落ちてしまうということでした。

札幌３棟目は管理会社さんの頑張りもあり、保険の不払いなども特に発生しておりません。

その状況から考えると、無理に切り替える必要はないのではないか？というお話でした。



この代理人さんは、自分の商売の為にお客さんから搾取するようなタイプではありません。

お互いにメリットがある提案しかしてこないのは承知しています。今回の提案もそうでした。

メリットがないものを無理に引き受けても仕方がない、という姿勢を貫かれておりました。



こういう素敵なパートナーの方と巡り合えたことに感謝しなくてはなりません。

皆様からのご恩に報いる為にも、より積極的に情報発信して体験をシェアして、関わる全ての皆様が

成功できるよう、その一助になれるような活動をしていきたいと思います。

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