2014年06月02日

団信で問題発生!?

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不動産投資のメリットの一つに、団信が使えることがあると思います。しかし、その団信も

借入が多くなってきた場合には気をつけなくてはならないことがあります。



まず、団信(団体信用生命保険)とは何か。

お金を借りた人に万が一のことがあり、不慮の事故で旅立たれてしまった場合などに、その借金を

チャラにしてくれる生命保険です。通常は融資をする銀行さんが受取人になり、支払われた段階で

残債をその保険金で返済し、借金は返済終了となります。大部分の場合においては、団信の

保険料は金利に込みとなっていることもメリットの一つですね。



もし仮に不動産投資をしているご主人が先立たれたとしても、奥様は借金の返済に苦しむことなく

残りの人生を経済的な苦労なしに過ごすことができる、という意味では、連帯保証人となってくれた

奥様に対するひとつの感謝の気持ちの表現になるかもしれません。



そんな団信ですが、今私がいろいろやっている中でちょっと苦労していることがありますので

この機会にシェアさせていただこうと思います。



団信には、「地銀団信」「第二地銀団信」「信金団信」があることは把握しております。

その名のとおり、地銀団信は第一地銀に属する銀行さんが理容師、第二地銀団信は第二地銀に

属する銀行さんが使います。信金団信は・・・信金さんは当然ですが、信組さんもなのかな?

メガバンクはどうなんだろう?私、縁がないのであまりわかりません(苦笑)



それぞれの団信ごとに上限額が決まっておりまして、地銀団信は1億と聞いています。第二地銀も

1億と聞いたような気がします(裏は取ってません)。信金団信は5000万とか1億とか

6000万とか、ネットを見ているとどれが正しいのかよくわかりません。

これ以上の額を融資する際には、各行が独自に保険会社さんと契約している団信を使うようです。



金消(金銭消費契約)の際に、団信の申込もするはずです。ご自身の加入している団信が

どれに相当するかは、契約時に申込書を書いているはずなので、それを見ればわかります。



そしてここで私が直面した問題の話になります。

私は現在、住宅ローンの借り換えと収益物件の購入のための融資付けに動いております。

両方とも銀行の種別が同じです(地銀とか信金とかそういう枠が)。

そして既存借入行の種別も同じです。

既存借入行からは既に1億以上の借金をしております。

よって、団信を上限まで使ってしまい、新規に団信に入れないのでは?という話が出ております。



もし仮にそうだとしたらどうするのか。融資が受けられないことになってしまうのか。

各行も融資はしたいようで、いろいろ知恵を絞っている状況です。ただ、独自に契約している

団信は、いずれの銀行さんも持っていないようです。



対策として出てきたのが、生命保険への加入という話です。銀行さんとしては、私に万が一のことが

あった際に、その費用を滞りなく回収できればいいのですから、保険に独自に入れば良いという

話になっています。その保険金に質権は設定されるのかというところは、まだ話をしている最中で

よくわかっておりませんが、住宅ローンの銀行さんは質権設定まではしないだろうと言ってました。



そんな話もあったので、信頼している保険代理店さんに生命保険の提案をお願いしました。

いろいろと紆余曲折があり、結局その保険代理店さんの紹介で別の保険代理店さんからご提案を

いただきまして、現在詳細を詰めているところです。この代理店さん、企業の社長様向けの

節税の観点での保険商品の組み立てなどもしておりまして、話を聞いてとても勉強になりました。

またその辺は別の機会にブログネタにさせていただこうと思います。



また、他にも対策がとれるのではないかという観点から、既存の団信の内容を確認させてほしいと

収益物件の融資を検討している銀行さんからは申し入れがありました。家に戻って契約書を

チェックしていると、どうやら私の既存借入の7割程度はその金融機関さんが独自に保険会社さんと

契約をしているものだということがわかりました。なんでそうなっているのかは不明ですが・・・。

そうなると、まだ団信の空き枠は残っているのかもしれません。



当たり前のように使っている団信。しかし、借入額が増えてくるとこういうこともあります。

借入額が大きくなってきている方は、一度ご自身の団信を見直してみてはいかがでしょうか。

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posted by ひろ* at 09:47 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月16日

災害時こそ保険の活用を。

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関東地方は大雪であちこちに影響や被害が出ています。皆様の物件は大丈夫でしょうか?

私も東京に2棟持っておりますので、あまり他人事な顔はしていられません。とは言いながら

結局現地で雪かきをすることもなく、現地確認もせずに終わってしまいました。お恥ずかしい。

言い訳ですが、たまっていた英語の教材や銀行さんへ提出する資料の作成、サラリーマン業の

持ち帰りの仕事など、やることが山積みになっていたので手が回りませんでした。



本日になって、ようやく東京1棟目だけは現地を見てくることができました。土日は昼間の気温が

高かったので、見る限りにおいては除雪も必要なく、被害も特になさそうでした。まだ築2年ですし

そうそう被害があっても困ってしまうのですが、ひとまず安心です。



大家さん仲間の動向をFacebookで拝見しましたが、ご自身で除雪に赴かれている方も多く、

私自身の怠慢に少々恥ずかしい思いでした。入居者様に不便をかけてしまっていたら申し訳ない。

そんな気持ちになった今日この頃です。



ちなみに、築が新しいからと言って安心はできません。家の近所に最近できた新築の店舗物件、

この大雪でひどい雨漏りが発生して店舗が休業してしまったところがありました。まだ作って

半年しか経ってないのにそれかー、という感じです。建物って怖いです。



さて、とりあえず私に関しては特に大きな問題は発生しなかったようですが、皆様の建物は

被害などありませんでしたでしょうか?大きな被害がなかったなら何よりです。



何らかの被害が確認できてしまった方は、まずはじめに保険の適用を検討したほうが良いです。

どんな些細なことでも、まずは保険代理店さんに連絡して保険の対象になるか検討いただくよう

動く癖をつけると、何かといいことがあるのではないかと考えております。



たとえば、私は去年の大雪の時に、東京2棟目でベランダの庇が破れてしまうという事故が

発生してしまいました。珍しい素材で作られていたようで、直すには同じものを特注で作らないと

いけないと聞き、ショックを受けたものです。しかもそれが数十万もするということで、

こんなもんがなんでこんなに高いのさ!と頭を抱えてしまいました。



しかし、降雪による被害ですので、当然ながら保険の対象となります。自然災害ですから。

私自身も保険代理店さんに相談して、保険の対象となることを確認して申請をしました。

高額だったのでちょっとびびりましたが、鑑定人の方と電話で見積が安くならないのか、など

話をした結果、無事に保険が下りることになり、ほっとした記憶があります。



保険の適用範囲は意外と広く、物件の設備が盗まれたとか、風災でガラスに何か当たって

割れたとか、そういう事故も保険の対象となります。なにげなく見過ごしているものであっても

よく考えると保険の対象じゃないか、というものがあると思います。



災害の時こそ保険を思い出し、うまく活用することが求められるのではないかと思います。

何事もないのが一番ですが、何事かあったときにはリスクヘッジのための保険を活用する。

そうすれば、賃貸経営のリスクの一部をなくすことができるものと思います。

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posted by ひろ* at 19:57 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年01月18日

保険切替。

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火災保険のメンテナンスがひととおり完了しました。これでしばらくいじる必要はなさそうです。



私が持っている物件は、ここ1〜2年で購入したものについては同じ代理店さんに保険契約を

お任せしておりますが、初期に購入していた物件は不動産業者さんが代理店になっていました。

そしてその不動産業者さんが軒並み倒産して代理店を辞めていき、全部保険会社さんの直轄に

変わってしまうという残念な状況になっておりました。



代理店ではなく直轄になると、どのような点が不利になるか。

保険の仲介をしてくれる人がどちらを向いて仕事をしているか、という点に注目しましょう。



直轄ということは、保険を出す側の会社の人です。そうあってはならないのは当然なのですが、

そうは言っても彼らもサラリーマンですから、自分の会社のためには保険金を出さない方が

会社の業績が良くなる、という気持ちが全くないことはないでしょう。微妙な判定になるときに

会社よりの判断をしてしまうこともあるかもしれません。それに転勤などもあるでしょうから、

関係が希薄になる可能性も考えられます。顔をあわせる回数が多ければ、情が沸くこともありますが

そういう関係を構築するのが少し難しいのではないかと推察します。



これに対して代理店さんの場合、担当の方との結びつきが強くなります。彼らは基本的に個人商店の

ような業態です。そして不動産投資家は今後も物件を購入するという形でお客さんになってくれる、

というメリットもあります。どちらかと言えば、私たちが満足するように動きやすい環境がある、

と言えるのではないでしょうか。



もちろん、保険が出るか出ないかというところは厳格なルールがあり、そのルールに則って判断が

なされるのは前提としてあります。ただ、世の中どんなところにもグレーゾーンはありますので、

そのグレーゾーンに乗っかったときに、どちらの側と手を組んでいたほうが自分にとって良い結果に

なるのか、という観点で選定すればいいのではないかと思います。



私は特定の優秀な代理店さんと関係を深めることが自分にとってのメリットになると判断しました。

また、その代理店さんとはプライベートでも仲良くさせていただいているので、代理店さんの

利益になる行動とをしたい、というところもあります。



札幌1棟目、札幌3棟目、自宅の3つがこの代理店さん以外での契約となっておりましたので、

これらについて切り替えを検討しました。秋ごろに方向性は確定できましたが、保険金の請求を

行っている途中の事案があったり、タイミング的にもう少し後のほうがいいという案件もあったため

手続きはのびのびになっておりました。



札幌3棟目は代理店さんの持っている保険会社さんだとあまり有利な条件にならないということで

こちらは切り替えを見合わせるという結論になりましたが、それ以外の2つは切り替えを実施すると

いうことで確認をしました。



自宅は12月に入った段階で切り替えを完了。こちらは質権が設定されていなかったのですんなりと

終わることができました。



札幌1棟目は銀行さんの質権が設定されていましたので、想定より時間がかかってしまいました。

質権があると、銀行さんとしてその切り替えをしてOKかどうか、という判断が入り、行内で

稟議書を書いてどうのこうのという手続きをしなくてはならないというところがありまして。

某金利の高いサラリーマンに優しい銀行さんで借りている方はお気を付けください。



そんなこんながありましたが、ようやく銀行さんに従来の保険の解約手続きと新しい保険の

契約手続きの書類を送ることができました。これで一安心。あとは銀行さんで手続きがなされて

保険の切り替えが済むのを待つばかりです。



契約内容や補償内容は変えていませんが、地震保険については少し手を加えました。

今年の夏くらいから地震保険が値上がりするということもあり、私はこのタイミングですべての

地震保険をMAXの5年契約に変更しました。これで、むこう5年間は今と同じ保険料となります。

たいした金額ではありませんが、少しでも運営コストを下げられるなら、そういう努力をしても

罰は当たらないだろうというところです。



保険については、今後も定期的にメンテナンスをかけていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 14:06 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月03日

保険を活用する。

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仙台1棟目の大規模修繕がほぼ完了になったのですが、その辺の話はまた今度ゆっくりと書きます。

今日は仙台1棟目の自然災害の被害について。



9月と10月に立て続けに大きな台風が来て、大家さんは自分の物件に被害がなかったか

ひやひやしたのではないかと思います。被害があったオーナーさん、気を取り直していきましょう。



私の仙台1棟目も、少し被害がありました。今日はその内容と対応のお話です。



9月の台風で入居者様のお部屋の窓ガラスが割れていることに気が付いたのはうちの義母。

物件を清掃していたら、何やら窓ガラスが割れているように見えるということで、入居者様に

連絡を取って状況確認をしたところ、確かに窓ガラスにひびが入っていたとのこと。



最近の仙台は、資材の高騰や人工不足、震災復興特需などで工事単価がどんどん上がっています。

窓ガラスも懇意にしている職人さんに連絡を取ったものの、今は人手も足りないしかなりの値段に

なってしまっているということで、1枚交換するだけでも10万以上の価格になるという話でした。

嗚呼、なんてお金がかかる賃貸経営なのでしょう!絶望的な気持ちになるじゃないですか!



・・・しかし絶望する必要はありません。私たちには強い味方がいます。その名は火災保険。



火災保険と言う名前だけ聞くと、火災の時しか使えないような印象を持ってしまいます。

しかし実際はそんなこともなく、台風や水害などにも使えますし、事故の時にも使えます。

すごく極端な話ですが、入居者様が壁にぶつかって穴を開けたなどのものも「突発的な事故」

に値します。厳密にいえば、入居者様の火災保険でまかなわれるべきことではあるのですが、

大家さんの火災保険で直すことも一応は可能です(入居者様に求償がいくかもしれませんが)。



早速懇意にしている代理店の方に連絡をして、割れた窓ガラスとそのお見積りを送りました。

保険の場合、事故日が明確である必要があります。今回の事故は9月の台風の日と言うことで

事故日も明確に示すことができました。原因も明確なところはわかりませんが、台風の強風による

飛来物で窓ガラスが割れたのだろうと報告しました。



こちらについては、問題なく保険が適用され、修理代及びお見舞金が支払われることになりました。

入居者様もこれで喜んでくれることでしょう。かけててよかった、火災保険。



・・・しかしこれだけでは話は終わりませんでした。

次の10月の台風で、今度は「網戸がかなりの被害を受けている」という報告が!

報告してくださったのは大規模修繕を受け持っている業者さんでした。



私はすぐに現地に行くことができず、義母も風邪気味で動くのが辛いと言うことでしたので、

業者さんに写真撮影と修繕のお見積りをお願いしました。送られてきた見積と状況を見てびっくり。

えー、一回の台風でこんなに網戸って破れたりするもんなの!?というくらいにぼろくなってます。

これまで一度も網戸を張り替えている気配がなかったので、10年に1度の巨大な台風で一気に

やられてしまったのではないか、ということでしたが・・・まあ事実こうなっているのであれば

直すしかありません。



これもやはり台風の被害なので、保険の申請をお願いをしました。こちらは私がばたばたしていて

ついこの間保険の申請をしたばかりですから、保険がおりるかどうかはまだわかりません。

保険が無事に出ればいいのですが。何とかお願いします!って気分です。

まあおりなくても網戸だからそこまでの金額ではありませんし、自腹で直してもいいんですが

手元のお金は少しでも温存したいので、できるだけ保険で何とか・・・という感じです。



火災保険は意外と色々なことに適用されます。不動産を持っているオーナーの皆様、今一度

火災保険の約款を眺めてみて、その意外に広い範囲を再確認してみては如何でしょうか。

きっと役に立つと思いますよ。

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posted by ひろ* at 13:06 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年09月19日

保険の掛け替えの副産物。

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自宅の火災保険の切替を粛々と進めております。



自宅については、それほど焦って切り替える必要はないのですが、不動産投資を通じて知り合った

素敵な代理店さんに保険を集約させてしまおうと言う思いで、保険の切替を思い立ちました。



自宅の火災保険の代理店は、私の自宅となっている建物を建売の形でを建てた不動産業者さんです。

仲介した不動産会社さんは別なので、正直なところこの代理店さんに任せる意味もメリットも

ないんだよなー、という状態でした。



しかも気づいてしまったのです。自宅の保険は35年一括になっているのですが、銀行さんから

保険に対しての質権を設定されていないことに。



※保険の質権:火災保険を借入金の担保にすること。保険金の受取人が銀行になる。



通常、保険の質権を設定している場合においては、保険金は借入年数と同じだけ設定する必要が

出てまいります。だから一括払い以外の選択肢はありません。もし質権を設定しないのであれば

年払いにしてコストを落とすこともできます(トータルの支払いは増えますけど)。



昨年購入した東京1棟目や仙台1棟目については、質権設定がなかったので年払いにしています。

途中から一括払いに切り替えてもいいですし、そのまま年払いで手元資金を温存する手もあります。



で、質権設定についてだらだらと書きましたが・・・

「質権設定がないのに35年一括で保険をかけている」ということは、既に保険金を35年分

保険会社さんに支払っていると言うことになります。もしこれを今から1年払いに変更したら

「残存年数に応じて戻入金が発生する」ということですよね。

戻ってきたお金から1年分の火災保険のお金を差し引いてもお釣りがくる計算になります。



手元資金をある程度持っておきたいところなので、微々たる額かもしれませんが数十万単位で

資金が増えるのは大変ありがたいと思います。こういう埋蔵金がどこかにないか探しつつ、

活用していくことも頭の片隅に入れておいてもいいかもしれません。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする