節税の打ち合わせと火災保険の契約と。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２０位です。花粉かな〜・・・鼻水が止まらない。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は保険関係の打ち合わせを２本ばかりこなしてきました。



おとといのブログで書いた通り、今年は税金をどうしていくか、もう少し真剣に検討を

していく必要があると思っています。最初に考え付いたのは、私にかけている生命保険の

掛金を払う人を個人から法人に切り替えるという内容です。



生命保険を契約する際に、法人名義でかければ半額損金計上できるという話を聞いて

おりました。その時はまだ法人は仙台のみで、しかも収入はアパート１棟分しかなく、

この法人で払ってもあまりメリットはないということで個人での契約にしました。



今は、仙台も高圧の野立て太陽光が動き始めています。東京にも法人を作り、物件も

１棟保有させました。今こそこの契約を法人に切り替える時ではないでしょうか。



この点について、担当の保険代理店さんと打ち合わせをしました。半額損金になるのは

間違いないので、あとはどの法人でそれをやるかというだけ。結局、仙台ではなく

東京の法人で支払っていくことにしました。



保険だけでなく、法人にはいろいろとやれることがあります。私もそれなりの大企業に

勤めてはおりますので、そこのいろいろな規定を見れば、確かにやれることがあるのは

わかります。出張すれば日当が出たり、徹夜勤務だと特別手当が出たり。いろいろな

手当類が職務規定で整備されています。



私がお世話になっている代理店さんは、そういった企業経営全般に助言ができる方です。

見栄えのいい決算書の作り方から、事業継承、相続、ビジネスマッチング、各種規定の

作り方の助言まで、かなり幅広く教えてくださいます。



今回、節税に関して相談した結果、まずは旅費規定など様々な規定類を整備しましょうと

いう助言をいただきました。収入を個人から法人に移し、手当という形で個人に戻す。

（もちろん実体を伴ったものにする必要があります・・・空出張とかはダメ！）

手当なら非課税ですから、税率が上がることも懸念しなくて良くなります。

良いアドバイスをいただいたので、早速規定類の整備に取り掛かりたいと思います。



あわせて、個人の収入を法人に寄せていく必要があるので、個人で持っている物件を

一度法人で管理させ、管理費をそちらに計上させることも必要になるかと思います。

仙台法人、東京法人のどちらに寄せていくかが悩ましいところです・・・。



そんな有意義な打ち合わせのあとは、移動して別の保険代理店さんと打ち合わせ。

今度購入する戸建の火災保険の契約です。一応そろそろ融資は固まっていることから、

ぼちぼち「東京５棟目」を名乗っても大丈夫かな？なんて思ったりしております。



私は基本的に戸建に対しては、再取得価格ギリギリ満額まで保険をかける主義です。

今回購入する物件は、下町で災害の危険性がある場所の物件です。そういう観点から

災害で燃えてしまって借金だけ残りました、ということにはなりたくないですから。

代理店さんもそれをわかっているので、いつものパターンで見積を出してくれます。



今回も出てきた内容に特に問題はなく、さくっとそのまま契約。保険の開始日が微妙に

ずれるかもしれませんが、その時はまたその時で訂正すればいいかと思います。



東京５棟目は結局法人で審査を通せる金融機関さんがなく、個人での購入になりました。

東京３棟目を購入した時に融資を実行してくださった金融機関さんが積極的にやりますと

言ってくださったので、そちらで融資をお任せすることにしています。できれば３月中に

実行したいと息巻いておりましたので、本当に最速で進めば今週中に決済になるかも

しれません。売主さんが来週は旅行にでかけてしまい不在になるということなので、

とにかく今週頑張ると言ってました。期末ってのは恐ろしいもんだ・・・。



何にせよ、着々と決済に向けて準備は進んでいます。さぁ、あとは実行を待つばかり。

時間だけの問題といったところです。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

火災保険の切り替えは行いませんでした。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２２位です。なぜ涼しいのに布団をはいでしまうのか。。。

応援クリックよろしくお願いします→



１０月から火災保険の値上げがあった、という話題は９月の後半くらいにあちこちで

話が出ていたのでご存知の方も多いのではないかと思います。



おさらいすると、１０月から火災保険は超長期の契約ができなくなり（最大１０年）、

保険料も値上がりする、というお話でした。特に中古ＲＣの値上がりが顕著であったり

災害の多い地域（九州など）の保険料の値上がり率が大きい、という話でした。



私自身はあまりこの話には興味がありませんでした。

・超長期での契約は質権設定などの理由がない限りしていない

・ＲＣの物件の保有数が少ない

という２点がその理由です。



私は超長期の契約ではなく、５年契約の年払いで保険を契約するのが好きです。

確かに割高なのは間違いないのですが、多少割高でも手元に資金を残しておきたいという

気持ちの方が強いため、年払いになるものの中で一番割安なものを選ぶようにしてます。

東京や仙台については、災害リスクも高いため、建物評価額を目一杯高くすることを

原則としています。ですので、保険料も割高になりがちなので、超長期の一括払いだと

支払金額が大きくなって負担感が増す、というところもあります。



また、私が現在保有している物件は、ほとんど木造かＳ造で、ＲＣは札幌４棟目の

新築しかありません。ＲＣの負担額が上がるだけであれば、木造やＳ造主体の私としては

あまり関係ないであろう、というところであまり注視していませんでした。



ちなみに私の保険の状況です。



札幌１棟目：木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

札幌３棟目：木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

札幌４棟目：ＲＣ、５年契約、質権設定なし→検討した方がいい？

東京１棟目：木造、５年契約、質権設定なし→検討しなくてよさそう

東京２棟目：Ｓ造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

東京３棟目：木造、５年契約、質権設定なし→変更の必要なし

仙台１棟目：Ｓ造、５年契約、質権設定なし→検討しなくてよさそう

自宅：木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし



こんな程度なので、特に私自身が検討すべき物件はないかなと思った次第でした。



そんな折、東京３棟目の保険契約の際に、いつも懇意にしていただいている代理店さんが

「保険料が値上がりになるけど見直しをしなくて大丈夫かという問い合わせがここ最近で

　何件も来たんですけど、何かそんなセミナーでもありました？」と言うんです。

そうですね、ありました。メルマガとかで書いている人もいましたし。



「問い合わせが多いから気になって、契約してくださっている皆様の分の値上がりが

　どのくらいになるか試算してみたので、報告しますね」



おー、ありがたい！気がきく代理店さん！感謝です。

そしてその報告によれば、私の保有している不動産は特に切り替えの必要はなさそう、

ということがわかり一安心しました。



年払い計算で、一番大きな値上がりをするのは札幌４棟目のＲＣでした。

とはいえ、値上がりの額は２０００円前後でしたので、誤差の範疇かと思われます。

東京１棟目に至っては、逆に若干ながら値下がりするということでした。



というわけで、検討しなくても大丈夫だろうと思っていたことが確信に変わりまして、

安心して１０月を迎えることができました。



火災保険は保険料や保険会社さんが大事という人も多いです。そのこと自体は私自身も

否定をするつもりはありません。ただ、それと同じくらい代理店さんも重要と思います。

こちらを向いて仕事をしてくれるか、保険の申請時にどれだけ気を利かせて動いて

いただけるか、などはとても大事だと考えています。今の代理店さんにはとても満足して

おりますので、今後も保険関係はお任せしていこうと思っています。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

生命保険に加入。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１９位です。諸々忙殺され、心に余裕がなくなっている気がします。

応援クリックよろしくお願いします→



サラリーマンの仕事、太陽光発電の融資付けの仕事、ボロRCの融資付けの仕事などが重なり

今週はかなり疲弊した感じになっています。肩こりも少し酷くなったような気がします。



書くべきことは山ほどあるし、処理していないメールもいっぱいあるんですが、そこに対峙する

時間的余裕が取れずにいる現状です。いろいろと大変なことになっております。



そんな状況の中、とりあえず過去にあったことを思い出しながら書いてみようと思います。

本日は生命保険の話です。



個人で収益物件を持っていると、団体信用生命保険がついてきます。そのため、生命保険に無理に

加入する必要はないだろう、と思われるかもしれません。私もそのように考えておりました。

しかし、実はそうでもないのかなと思い直すイベントがありました。



そもそものきっかけは、自宅の住宅ローンの借り換えです。仙台の法人のメインバンクさんが、

私個人の住宅ローンの肩代わりを検討してくれるということだったので、いろいろとやりとりを

しておりました。しかし、ここでひとつ問題が。収益物件を個人で買っているせいで、

団体信用生命保険（団信）の枠がいっぱいなんじゃないかという疑惑が浮上しました。



しかも、現在出張中の地方で開拓中の金融機関さんからも、同じようなタイミングで

収益物件の融資を進めるには、もしかすると保険に入ってもらわなくてはならないかもしれない、

と言われてしまいました。うーん、これは何かの思し召しなのか？今までそんな壁を感じたことは

全然なかったのですが・・・。



基本、団信をつけたがるのは、債務者に何かあった際に取りっぱぐれしないように、という

意図があるものと考えられます。法人なら跡を継ぐ社長がいるけど、個人だとその人が

倒れたらそれでおしまいです。だからこそ、その人の代で全てを完結させたい、という思いが

あり、債務者に万が一のことがあった際には、保険ですべてを終わらせようとするわけです。

そのために金融機関さんは団信に入らせたがる、と。



では、団信に入れない場合はどうなるのか。何かしらの病気があって入れないなどの場合は

話が別だと思うのですが、私のように収益物件を買っているがために団信の枠がいっぱいに

なってしまっている人は、生命保険などで対応するケースがあるとのことでした。



住宅ローンの借り換えをするにあたり、団信にもし入れなかった場合は生命保険に入る必要あり。

その方針が見えた以上、次なるアクションは明白です。借入の結論が出る前に保険への加入を

検討することにしました。融資が決まってからじたばたするのでは遅いですよね。



手始めに信頼している火災保険の代理店の方にその旨を連絡して、生命保険への加入を依頼。

しかしこの代理店さんが扱っている保険会社さんでは、諸々あって
私は保険に入ることが

できませんでした。うーん、困りました．どうしましょう。



すると、その代理店さんはすぐさまご自身の仲間の代理店さんに連絡を取ってくれまして。

そのご紹介いただきました代理店さんにて検討をしていただけることになりました。

持つべきものは親切な代理店さんです。本当にありがたい。



そんな流れで、ご紹介いただいた代理店さんとの面談をしました。この代理店さんには、法人での

生命保険への加入を勧められました（普段は中小企業の社長さんに保険を提案している模様）。



法人の保険というと、節税という言葉が付いて回ります。私もまだそこまでのステージには

達していないので知識だけなのですが、節税する方法としては、逓増定期保険などがあるようです。



今回お勧めしていただいた保険は、逓増定期保険と同じような効果がありつつ、逓増定期保険より

長期間の解約返戻金のピークがあるものでした。しかも最初に個人で契約しておいて、後から法人に

切り替えることが簡単にできるそうです。



保険自体のメリットもあるのだと思いますが、私の場合はとりあえず何かしらの生命保険に

入っておくことで，近々発生するかもしれない「団信が使えないけど融資を引きたい」という場合に

備えたいというところがありました。その目的が達せられて、しかも多少の節税もできるのなら

悪い話ではないだろうと考え、その保険に入ることにしました。信頼できる方の紹介というのも

ありましたので、あまり色々考えずにスパっと決断。



「銀行さんが融資しやすい決算書にするお手伝いもしますから」という力強い言葉もいただき、

良縁をいただけたことに改めて感謝している次第です。



生命保険なんて団信があれば不要と思っていましたが、思わぬ形で保険が必要になるのだなと。

世の中わからないものですね。そんな感じのお話でした。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

団信で問題発生！？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２１位です。本日も１日頑張りましょう。

応援クリックよろしくお願いします→



不動産投資のメリットの一つに、団信が使えることがあると思います。しかし、その団信も

借入が多くなってきた場合には気をつけなくてはならないことがあります。



まず、団信（団体信用生命保険）とは何か。

お金を借りた人に万が一のことがあり、不慮の事故で旅立たれてしまった場合などに、その借金を

チャラにしてくれる生命保険です。通常は融資をする銀行さんが受取人になり、支払われた段階で

残債をその保険金で返済し、借金は返済終了となります。大部分の場合においては、団信の

保険料は金利に込みとなっていることもメリットの一つですね。



もし仮に不動産投資をしているご主人が先立たれたとしても、奥様は借金の返済に苦しむことなく

残りの人生を経済的な苦労なしに過ごすことができる、という意味では、連帯保証人となってくれた

奥様に対するひとつの感謝の気持ちの表現になるかもしれません。



そんな団信ですが、今私がいろいろやっている中でちょっと苦労していることがありますので

この機会にシェアさせていただこうと思います。



団信には、「地銀団信」「第二地銀団信」「信金団信」があることは把握しております。

その名のとおり、地銀団信は第一地銀に属する銀行さんが理容師、第二地銀団信は第二地銀に

属する銀行さんが使います。信金団信は・・・信金さんは当然ですが、信組さんもなのかな？

メガバンクはどうなんだろう？私、縁がないのであまりわかりません（苦笑）



それぞれの団信ごとに上限額が決まっておりまして、地銀団信は１億と聞いています。第二地銀も

１億と聞いたような気がします（裏は取ってません）。信金団信は５０００万とか１億とか

６０００万とか、ネットを見ているとどれが正しいのかよくわかりません。

これ以上の額を融資する際には、各行が独自に保険会社さんと契約している団信を使うようです。



金消（金銭消費契約）の際に、団信の申込もするはずです。ご自身の加入している団信が

どれに相当するかは、契約時に申込書を書いているはずなので、それを見ればわかります。



そしてここで私が直面した問題の話になります。

私は現在、住宅ローンの借り換えと収益物件の購入のための融資付けに動いております。

両方とも銀行の種別が同じです（地銀とか信金とかそういう枠が）。

そして既存借入行の種別も同じです。

既存借入行からは既に１億以上の借金をしております。

よって、団信を上限まで使ってしまい、新規に団信に入れないのでは？という話が出ております。



もし仮にそうだとしたらどうするのか。融資が受けられないことになってしまうのか。

各行も融資はしたいようで、いろいろ知恵を絞っている状況です。ただ、独自に契約している

団信は、いずれの銀行さんも持っていないようです。



対策として出てきたのが、生命保険への加入という話です。銀行さんとしては、私に万が一のことが

あった際に、その費用を滞りなく回収できればいいのですから、保険に独自に入れば良いという

話になっています。その保険金に質権は設定されるのかというところは、まだ話をしている最中で

よくわかっておりませんが、住宅ローンの銀行さんは質権設定まではしないだろうと言ってました。



そんな話もあったので、信頼している保険代理店さんに生命保険の提案をお願いしました。

いろいろと紆余曲折があり、結局その保険代理店さんの紹介で別の保険代理店さんからご提案を

いただきまして、現在詳細を詰めているところです。この代理店さん、企業の社長様向けの

節税の観点での保険商品の組み立てなどもしておりまして、話を聞いてとても勉強になりました。

またその辺は別の機会にブログネタにさせていただこうと思います。



また、他にも対策がとれるのではないかという観点から、既存の団信の内容を確認させてほしいと

収益物件の融資を検討している銀行さんからは申し入れがありました。家に戻って契約書を

チェックしていると、どうやら私の既存借入の７割程度はその金融機関さんが独自に保険会社さんと

契約をしているものだということがわかりました。なんでそうなっているのかは不明ですが・・・。

そうなると、まだ団信の空き枠は残っているのかもしれません。



当たり前のように使っている団信。しかし、借入額が増えてくるとこういうこともあります。

借入額が大きくなってきている方は、一度ご自身の団信を見直してみてはいかがでしょうか。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

災害時こそ保険の活用を。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２９位です。ランキングだだ下がりでちょっと寂しいです。。。

応援クリックよろしくお願いします→



関東地方は大雪であちこちに影響や被害が出ています。皆様の物件は大丈夫でしょうか？

私も東京に２棟持っておりますので、あまり他人事な顔はしていられません。とは言いながら

結局現地で雪かきをすることもなく、現地確認もせずに終わってしまいました。お恥ずかしい。

言い訳ですが、たまっていた英語の教材や銀行さんへ提出する資料の作成、サラリーマン業の

持ち帰りの仕事など、やることが山積みになっていたので手が回りませんでした。



本日になって、ようやく東京１棟目だけは現地を見てくることができました。土日は昼間の気温が

高かったので、見る限りにおいては除雪も必要なく、被害も特になさそうでした。まだ築２年ですし

そうそう被害があっても困ってしまうのですが、ひとまず安心です。



大家さん仲間の動向をFacebookで拝見しましたが、ご自身で除雪に赴かれている方も多く、

私自身の怠慢に少々恥ずかしい思いでした。入居者様に不便をかけてしまっていたら申し訳ない。

そんな気持ちになった今日この頃です。



ちなみに、築が新しいからと言って安心はできません。家の近所に最近できた新築の店舗物件、

この大雪でひどい雨漏りが発生して店舗が休業してしまったところがありました。まだ作って

半年しか経ってないのにそれかー、という感じです。建物って怖いです。



さて、とりあえず私に関しては特に大きな問題は発生しなかったようですが、皆様の建物は

被害などありませんでしたでしょうか？大きな被害がなかったなら何よりです。



何らかの被害が確認できてしまった方は、まずはじめに保険の適用を検討したほうが良いです。

どんな些細なことでも、まずは保険代理店さんに連絡して保険の対象になるか検討いただくよう

動く癖をつけると、何かといいことがあるのではないかと考えております。



たとえば、私は去年の大雪の時に、東京２棟目でベランダの庇が破れてしまうという事故が

発生してしまいました。珍しい素材で作られていたようで、直すには同じものを特注で作らないと

いけないと聞き、ショックを受けたものです。しかもそれが数十万もするということで、

こんなもんがなんでこんなに高いのさ！と頭を抱えてしまいました。



しかし、降雪による被害ですので、当然ながら保険の対象となります。自然災害ですから。

私自身も保険代理店さんに相談して、保険の対象となることを確認して申請をしました。

高額だったのでちょっとびびりましたが、鑑定人の方と電話で見積が安くならないのか、など

話をした結果、無事に保険が下りることになり、ほっとした記憶があります。



保険の適用範囲は意外と広く、物件の設備が盗まれたとか、風災でガラスに何か当たって

割れたとか、そういう事故も保険の対象となります。なにげなく見過ごしているものであっても

よく考えると保険の対象じゃないか、というものがあると思います。



災害の時こそ保険を思い出し、うまく活用することが求められるのではないかと思います。

何事もないのが一番ですが、何事かあったときにはリスクヘッジのための保険を活用する。

そうすれば、賃貸経営のリスクの一部をなくすことができるものと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。