火災保険の値上がりがすごい。

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今に始まったことではないですが、保険がものすごい勢いで値上がりしておりますね。

以前のように気楽に保証額を最大額にするとかしづらくなってきました。



突然ですが、私が持っている物件を数字で出してみますと・・・



【東京】１２棟

築浅：１／築古：１１

木造：１０／Ｓ造：２／ＲＣ：０



【札幌】７棟

築浅：２／築古：５

木造：３／Ｓ造：０／ＲＣ：３



【仙台】２棟

築浅：０／築古：２

木造：０／Ｓ造：１／ＲＣ：１



【富山】１棟

築浅：０／築古：０

木造：１／Ｓ造：０／ＲＣ：０



【千葉】１棟

築浅：０／築古：１

木造：１／Ｓ造：０／ＲＣ：０



上記を合計しますと・・・

【全体】２３棟

築浅：３／築古：２０

木造：１５／Ｓ造：３／ＲＣ：４



という感じで、棟数だけ見ると圧倒的に木造と築古が多い感じになっております。

木造かつ築古の物件も相当数あるのは想像に難くないことでしょう。実際そうです。



個別の物件により、リノベーションしてるから新築同様のものもあればリアル・ボロも

ありますので、一概にどうこうとは言えませんが・・・数字で見れば木造の古いものが

多いのだろうなということは見て取れます。



ちなみに、地域差もかなりあり、東京はひたすら木造の築古ばかり、札幌は築浅のＲＣも

ありそうということが見えてきます。これは、その地域で購入するには何を買うべきかを

「買いやすさ」で選んでいるということになります。「戦略」ではなく「戦術」を多用し

「買うべきもの」ではなく「買えるもの」を買っているわけですね。これ、良い子は

真似をしちゃいけないやつです。自分のあるべき姿を見据え、そこにたどり着くには

どう物件を購入するのがいいか、という観点で不動産賃貸業のビジネスを推し進めるのを

お勧めします。私みたいなやり方は「とりあえず買えればよかろうなのだ〜」という

ことであり、そこには戦略のない行き当たりばったり感だけが存在しています。



話を戻して・・・

こうして数字を出してみると、何かお気づきになることはないでしょうか。

本日の冒頭で書いた「保険」・・・つまり火災保険の観点で見てみましょう。

私が持っている物件は、火災保険の観点では圧倒的に費用がかかるのです。



保険料はＲＣ造＜Ｓ造＜木造の順番で高くなり、築浅＜築古の順番で高くなります。

木造かつ築古なんて、盆と正月がいっぺんに来たくらいのお祭り価格です。

そこに「共同住宅」という属性が加わると、無敵の高さになります（泣）



ということで、基本的に超高い保険料を払っている私、ということになります。



それでも昔はまだ許容できる範囲だったような気がするのですが・・・

ここ５年くらいは値上げに次ぐ値上げで保険料もだいぶ高騰しております。

それだけ災害リスクが高まっているということなので、やむを得ない部分はあるのは

頭では理解しております。でもマジで価格上がりすぎじゃない？と。



わつぃが不動産投資を始めた２０００年台後半とかは、築古木造であっても２０年とか

３０年で火災保険をかけることができました。それが長期の火災保険がかけられなくなり

災害が増えたことで保険料も徐々に値上がり。そして昨年１０月からの保険料の

大幅かつ一斉に値上がりを経て、本当に倍どころじゃない保険料になっているんじゃ

ないかなと。数えていませんけど。



昨日も大家さん仲間と情報交換会をしていましたが、そこでも「火災保険が重い」という

声は聞こえてきました。昨年１０月に皆さん切り替えているケースが多く、今年１０月の

支払額がなかなか凶悪な金額になっているという話も耳にします。というか私自身も

そのパターンです。保険ばっかりです（苦笑）



今までは何も考えずに物件の評価額上限ギリギリまで補償額を増やし、フルオプションで

加入するのが当然と思っていました。しかし、ここまで保険料が高くなってしまうと、

それが果たして正解なのかも疑問符がついてしまいます・・・。もっと頭を使って

保険をどうかけるかを考えなくてはならない時期に来ているのかもしれません。



外してはならないオプションと、外してもいいオプションがあると思いますので、

そこはバランスを見ながら考えないといけないでしょう。いろいろと悩ましいですが、

この辺もっと整理して費用を無理なく圧縮できるように動いた方がよさそうです。



皆様は保険のかけ方で工夫されておりますでしょうか？

何か面白いことをやってる人がいれば、是非お聞かせください。



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火災保険の質権設定の手続きを進める。

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先日、火災保険の早期更新をした話を書きました。その事後処理で、質権設定の

手続きをしております。融資時に質権取ってる金融機関さんが多少あるので。



火災保険が１０月から大幅に改定となり、人によってはかなりの値上がりになります。

私もかなりガッツリ値上がりすることがわかっていますので、事前に中途解約して

再契約する形にしました。結構な金額の出費です（汗）



契約も終えたし、あとは支払に備えればオッケー・・・と思いましたが、銀行さんから

融資を受けている私としては、まだもう少しやらなくてはならない事務手続があります。

すべての融資に対してではないですが、質権設定されている融資に関して、質権の

再設定の手続きをしなくてはなりません。



質権設定とは、住宅ローン等の借入金の担保として、火災保険の保険金請求権や

返還保険料請求権に対して質権を設定することをいいます。

（損保ジャパンのサイトより引用）



火災などの保険金支払対象の事故が発生した時、金融機関さんが借入金を遅滞なく

回収できるよう、質権を設定しているってとこですかね。火事が起こった、物件は

燃えてしまいお金を返せない、火災保険の保険金は事業者に振り込まれる、そのまま

バックレ、みたいな構図にならないように質権を設定している、ということです。



金融機関さんの中にも、そこまでは縛らなくていいという考えもあるようです。

住宅ローンとかだと別でしょうけど、事業性のローンでまで質権を取らなくても

いいんじゃないの、という感じになっているところも多いようですね。

そんなことを東京法人のメインバンクの支店長が言ってました。

（そう言いつつ質権をさらっとつけるんですけどね・笑）



今回、火災保険を中途解約して新規に契約する物件のうち、質権設定があったのは

東京１棟目と東京８棟目でした。これらに関しては、金融機関さんから解約時の

質権解除を申し入れなくてはなりません。そしてそれを伝えるということは、

新規契約時に改めて質権設定をさせてほしいという話とセットになるわけです。



質権設定されると、火災保険のちょっとした事故で支払われる少額の保険金であっても

金融機関さんの承認が必要になります。だからちょっとまどろっこしいんですよね。

面倒だなとは思いますが、貸したお金を保全するための金融機関さんの措置ですから

これはやむを得ないかな、とも思います。別に数日保険金の支払が遅くなったからと

いって、資金繰りが狂うわけでもないでしょうし。



ということで、私から東京８棟目と東京１棟目の借入金融機関さんにお電話して

火災保険を中途解約して新規契約する旨を伝え、手続きを依頼することになりました。

とっかかりだけやれば、あとは保険代理店さんが処理してくださるとのことです。

保険代理店さんにおかれましては、いろいろと骨を折っていただき感謝申し上げます。



どちらの金融機関さんも「あぁ、火災保険ですね」と。事情はわかっている雰囲気で

他にも同じような動きをしている人が多々いるのだろうなと類推できました。

いずれの金融機関さんも、保険代理店さんが直接連絡してくれて構わないとのこと。

連絡先と担当さんの情報を保険代理店さんにお伝えして、手続きを進めていただくことに

なりました。



その後、保険代理店さんからは金融機関さんから預かった質権設定と解除の書類を

自宅に送るので、署名押印して返送してほしいという依頼が。最近は平日ずっと

出張してるので、週末対応しますということで返信。帰ってきたら書類が届いて

おりましたので、記入と押印をして返信しておかないと。



これで本当に火災保険関係の作業は終了です。５年間の繰り延べにしかなりませんが

５年限定とはいえ、ある程度節約できることはやっておかないとです。はい。

これでしばらくは安心かなー。



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火災保険、かなり値上がりするよ！（私の場合は）

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本日、火災保険の中途解約と再契約をしてきます。１０月からの火災保険の改定に伴い

保険料が上がったりでいろいろ大変になるので、ダメージを最小限にするために。



以前、火災保険の改定の前に見積を取って比較しなきゃというブログを書きました。

保険代理店さんから、ここ１〜２年で更新される保険に絞って、９月末で中途更新を

した場合と、１０月に更新した場合での火災保険の金額の差を確認していただきました。



今回対象になった物件は、東京１棟目、東京８棟目、札幌８棟目、札幌９棟目、

札幌１０棟目、仙台１棟目、千葉１棟目、そしてもともと９月に更新になっていた

富山１棟目です。



今日はだらだら書かずに、いくつかの物件の実際の数字をズバッと書きます。



私の基本的な契約は、５年契約の年払いです。更新後も同じ条件にしています。

地震保険も全物件つけています。再調達価格はＭＡＸが基本です。



例１）東京８棟目

２棟で４部屋＋３部屋の合計７部屋。築古木造です。



現契約　　：２０３，０００円／年

９月更新　：２３７，１１０円／年　１６．８％高騰

１０月以降：３１８，８６０円／年　５７．１％高騰



そもそも火災保険が年々じりじり値上がりしているのに、さらに１０月以降は

どーんと高くなるという恐怖のプランが見えてきたと思います。怖いわーほんと。

今回の契約更新で５年は延命できますけど、しょせんは延命であり、６年後には

もうこのくそ高い保険契約を受け入れるしかなくなります。大打撃ですね。



例２）東京１棟目

３部屋で築１０年ちょっとの木造物件です。



現契約　　：３５，９５０円／年

９月更新　：５２，８００円／年　４６．９％高騰

１０月以降：５０，７４０円／年　４１．１％高騰



築１０年〜１５年くらいの物件は改定後に保険料が下がるケースがあるようです。

ただ、免責５万円が強制的に設定される（私が契約している保険会社さんの場合）ので

保険料の安さよりそっちが不安だから、更新しちゃうつもりです。



例３）札幌８棟目

平成初期築のＲＣ１２部屋です。



現契約　　：　９１，４８０円／年

９月更新　：１２５，５９０円／年　　３７．３％高騰

１０月以降：２２３，３６０円／年　１４４．２％高騰



・・・すごい値上がりでドン引きします。これほんと売っちゃった方がいいかもしれん。

入居率も微妙だしね。



例４）札幌１０棟目

築古の戸建です。



現契約　　：１７，３３０円／年

９月更新　：２４，０９０円／年　２８．１％高騰

１０月以降：４０，１２０円／年　５６．８％高騰



戸建の方が共同住宅より上がり幅が緩やかと聞いていましたが、そんなに変わらないなと

いう印象を持ちました。



土の物件も、１０月以降は４割〜倍以上という強烈な火災保険の掛金の値上がりが

見込まれますので、収益物件保有者各位におかれましても、一度チェックされた方が

いいかと思います。ただ、今は代理店さんも異常な忙しさのようですので、持ってる物件

全部見てくれ！とか棟数がある人がやると死んでしまうと思うので、様子を見ながら

直近で更新される分とかここ１〜２年以内に更新される分とか、そういうのを対象に

チェックすると、相手にとってもいいんじゃないかと思います。



どんどんコストばかり増えていくのに、家賃に転嫁できないの勘弁してほしい〜。



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火災保険が１０月から改定されるので、その前に見積を取って比較。

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火災保険の更新に関していろいろ動いています。１０月からの改定の前にやれることを

やってしまわないと、という感じです。１０月の出費がすごそうです・・・。



すでにご存じとは思いますが、火災保険が１０月から大きな転換を迎えます。

免責が必ずついたり、築古になると保険料が高くなったり。細かいことは過去に書いた

ブログをご参照ください。



正直、築古中心にやってる私としてはかなりの痛手になりそうです。

今回の改定で一番痛手を被るのが「小規模の築古の共同住宅」と保険代理店さんは

仰っていました。東京の物件とか、そんなのばかりなので、私は今回の改定に関して

爆心地ということになってしまいます（汗）



でも、火災保険はなくてはならないものですから・・・。私も札幌や仙台では

築古物件が多いので、割と事故も多いです。火災保険にはだいぶ助けられてきました。

なので、負担が大きくなるのは残念ですが、やらざるを得ないと思っております。



ということで、保険代理店さんには、１０月になる前に中途解約して再契約する

パターンと、普通に１０月以降に更新するパターンの両方で見積を出して貰いました。

全物件それをやると、代理店さんもしんどいと思いましたので、事前に打ち合わせて

効果がありそうなものだけ選んで対処をお願いした次第です。



まずはっきりしたのは、１０月の前に更新したとしても、これまでより高くなっている

ケースがほとんどである、ということでした。火災保険自体が徐々に値上がりしてます。

ゆでガエル状態であまり気づいていなかったことですが・・・地味に上がっています。

これだけでも痛手です。



次に、９月更新と１０月更新で比較してみました。１０月更新の方がほとんどのケースで

保険料は高かったですが、唯一東京１棟目（築１０年くらいの木造）だけは１０月以降の

保険料の方が安かったです。築古の方が高くなるという話と合致するのかな？



ただ、１０月以降で契約すると、風災、雹災、雪災、盗難、水漏れ、破損等、

電気機械事故の免責金額が５万円になってしまいます。１０年を超えると、ここから

設備がいろいろ壊れてくる頃合いなので、やっぱり５万の免責は辛いよね・・・。



結局、私が出した結論は「全部９月で更新する」でした。更新時期がかぶると出費も

一気に来るので精神衛生上辛いところですが、やむをえません。



保険代理店さんに、全部９月で更新する旨をお伝えして、手続きをお願いした次第です。

８月中に契約しちゃうことになると思います。



もしまだ火災保険の見直しとかしてないようでしたら、早めに動いて９月末に

中途解約の上で再契約した場合の見積と、１０月以降に更新する場合の見積の

両方を貰った方がいいと思います。すでにそういう問い合わせでパンクしていて

見積すらやってくれない代理店さんも出てきていると、お友達の大家さん仲間からは

聞いたりもしました。早めに動かれることを推奨いたします。



しっかし、なぜこれだけコストアップ要因があるのに、家賃には転嫁できないのか。

飲食店の値上げにはやむを得ないという姿勢を示してくれるのに、家賃の値上げには

それが通用しないんですよねえ。火災保険だって今回見たように結構な値上げがあり

負担は上昇しています。リフォームの部材だって高騰しています。家賃に転嫁できるなら

転嫁したいですよ、ほんとに。



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滑り込みセーフの法則発動！全損の生命保険に加入。

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また私の悪運の強さが証明されてしまいました。滑り込みセーフになる法則、発動。

全損の生命保険に加入となりました。



お付き合いしている代理店さんにお願いして、私の友人向けに全損の生命保険のお話を

少し前にして貰ったことがありました。皆さん「全損」という言葉が大好きなようで、

勉強会にはけっこうな人数が集まってくださいました。



知らない人のために軽く説明・・・。

法人向けに、全額損金となる生命保険商品が販売されております。

全額損金なので、保険料は全額損金算入可能。その分税金を払わずに済みます。

保険なので当然ですが、万が一の時の死亡保障がついていることもメリットですし、

一定期間経た後に途中解約すると、解約返戻金＋節税効果＞払込金額という形で

払戻をして貰える、という感じの商品です。



この系統の商品に関して、先日生命保険大手４社が一斉に販売を停止しました。

そして、それ以外の保険会社さんもこの流れに続き、続々と販売を停止しています。

なぜそんなことになったかは、こちらの記事に詳しく書いてあるので、ご興味のある方は

ご一読をいただければと思います。



で、翻って私のケースです。

仙台法人の決算が２月末なので、今年はもう少し節税を考えた方がいいかなという

気持ちはありました。昨年もそこそこの利益が出ていますし、交際費等あちらの法人は

あまり使っていないため、経費にできることが乏しいという側面もあります。



そんな時に、お付き合いしている保険代理店さんから全損の保険の案内がありました。

なるほど、税率がどの程度になるかでメリットの差は出るでしょうけど、基本的には

やっておいて損はなさそうだなと感じた次第です。前向きに検討しますという話にして

その場は解散しました。



その数日後です。ヤフーニュースを見てたら、全損の保険を大手４社が販売停止する、

というニュースが流れていました。他の生命保険会社さんもそれにならって販売停止と

いう流れになっているようです。あれ、これってこの間提案して貰ったやつも含まれる？



翌日、代理店さんから電話が来ました。やっぱり販売停止になったそうです（汗）

「ただ、今仕掛中の案件だけは継続して良いと本部から通達がありました」

出たー、いつもの悪運強いパターン！私、こういうの多いんです。

大学は最後の最後で受かる、早期退職希望も最後まで粘って一番割増退職金が多い

タイミングで辞める、太陽光は認可が厳しくなるギリギリに滑り込みセーフ、などなど

枚挙にいとまがありません。今回も法則発動してしまった・・・。



こうなると、やらないわけにいかないという気持ちになるのが人間の不思議なところ。

今しか加入できない、みたいな期間限定感があるため、急いで結論を出して手続きを

しなくてはならない、という気持ちになりました＾＾；



正直、税率が本当に最大税率になるのかというと、ならない可能性が高いです。

とはいえ、２０％台の法人税率だったとしても、メリットがないわけではないので

そこはまあ良しとしようと思います。



また、過去にさかのぼって損金の訂正を迫られるリスクもありますが、うちの場合は

そこまで莫大な利益が出ているわけでもないし、掛金もさほど大きくないことから、

そこは最悪の最悪で追徴課税されたとしても、何とかなるだろうと考えました。



今回の保険の概要を保険代理店さんと一緒に固めた後、義母に内容を報告して

問題ないかを確認して貰い、支払金額の調整（義母が心理的に負担にならないように

金額が多すぎるようなら減らしてくださいと伝える儀式です）を実施。

内容がまとまったので、今週末保険代理店さんが仙台に行ってきてくれるそうです。

代表印は仙台にあるので、私だけの判断で何かをすることはできない仕組みです。



そんな感じで、今回もギリギリ間に合いました。いつも滑り込みセーフな私。

今回の滑り込みも良い話になるであろうと信じることにします。



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