私の知らないところで義母と保険代理店さんがバトルしてました。

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義母が保険のダウンサイジングを自身の判断でやっていたみたいです。

生保の保険代理店さんから話を聞いて初めて知りました（苦笑）



年末にキャッシュフローがあまり芳しくないという話を認識した仙台法人。

その辺の改善を狙って、物件売却や倒産防止共済の掛金の縮小を進めてきました。

納税額が増えるので本当に楽になるかは私的には怪しいと思うところもありますが

義母は多少納税が増えても月々の資金繰りに苦労したくない気持ちが強いようだったので

その形で進めることにしました。



私自身はそこそこキツイ資金繰りに耐性があるので、個人的には別に騒ぐほどの

ことでもないように思っているのですが、義母的には余裕がないのはストレスに

なるようでしたので、ここはやむなしかなと思った次第です。

それに、納税額が増えると銀行さんの評価が上がるというメリットもありますしね。



倒産防止共済を最小金額に引き下げ、並行で物件売却を進める、あと生命保険も

少なくとも今満期が来ているやつはこれで解約する、ということで対策したので

これで落ち着いただろうと私自身は思っておりました。



義母からも資金繰りがどうこうという話は出てこなくなったので、ひとまずこれで

解決かな、あとは太陽光と仙台２棟目が売れれば手元資金もできて満足な状態に

なるだろうな、と思った次第でした。



しかし、その裏でなにやら話が進んでいたことに私はその時は気づいていませんでした。

そうくるかー！



ある日、生命保険まわりと担当して貰っている保険代理店さんから連絡がありました。



私は火災保険を担当して貰っている保険代理店さんと生命保険を担当して貰っている

保険代理店さんの２人とお付き合いをしています。団信の枠を超えてしまった時に

生命保険に入ることで団信なしでもカバーできると言われて、ただその時諸事情で

火災保険の保険代理店さんから生命保険を提案して貰うことができなかったため

その火災保険の代理店さんにご紹介いただいた生命保険の代理店さんに生命保険を

ご提案いただき、そこからのご縁でいろいろとお世話になっている次第です。



その生命保険の代理店さんからのお電話ですが、その時は仕事中だったのですぐには

電話が取れず、夜になって折り返しをしました。



曰く、義母が残りの保険も解約したいと連絡をしてきたのだが、何か知っているか、

とのことです。え、そんなこと伝えてきたのか・・・。



資金繰りから保険をダウンサイジングするという話は保険代理店さんにも通してあり

３つかけていた医療保険系の商品のうち、その時満期が来ていると連絡があった１つは

そのタイミングで解約ということで保険代理店さんも承知はしてくれておりました。

何かしらダウンサイズしないと義母もおさまりがつかないだろうと思ったためです。

先進医療課何かの保険だったので、別になくてもいいやってのはありましたし。



たぶんですが、今回の２つも満期が来たので継続の手続きを、というお手紙が

義母のところに届いたので、これも全部解約じゃーということで動いたのだろうと

思われます。お金に余裕があるなら生命保険でもなんでもいいけど、お金に余裕が

ないのにそんなのかけてられない、そもそも生命保険や医療保険自体別に不要であり

結局保険会社の方が儲かるように制度設計されているのだ、というのが義母の主張です。

最近静かだったので納得したと思っていたけど、そうではなかったようで（汗）



保険代理店さんもその辺の事情はご存じですし、うちの義母の気性も把握しています。

そんなところもあり、ゼロ回答ではたぶん納得しないだろうというのは両者の共通認識と

なっておりました。なので、何かしら対応は必要だろうけどどこまで踏み込んだ対応が

必要か？何か事前に知っていることがないかを確認したい、ということでした。



まさかのゼロ回答に保険代理店さんもびっくりしておられましたが、そうなると

ひとまず義母と話をするしかないですね、ということになり、話は終了。



なお、個人的には、もうここまできたらどう転んでもしょうがない、という心境には

なっておりました。会社のお金で個人に保険が掛けられ、手厚い補償を受けられるのも

いいと思いますし、保険がなくなって月々の支払が減って、その分税金が増えるけど

融資へのファストパスだと思うことにしようという考え方もありだと思います。

なので、ここはどっちに転んでもそれなりにまあいいやと思えるはず。



翌日、保険代理店さんから電話がありました。曰く、減額で継続ということで

まとまったそうです。



義母は全部解約を主張したとのことでしたが、全部解約すると私の医療保険が

全部なくなってしまうということを伝えたところ、それだったらということで

減額にて妥協することになったそうです。落ち着きどころとしてはいい感じかも。



・・・すんごい他人事のような書き方しちゃった（汗）



かくして、保険代理店さんと義母の仁義なき戦いは双方痛み分けという形で

幕を閉じたのでした。



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火災保険の打ち合わせおよび諸々の保険の契約更新をしてきました。

主に孤独死保険でしたが、一部火災保険も。あと値上がりの話も伺いました。



昨日のブログに書いた通り、今、火災保険の保険料はとんでもない価格になっています。

物件によっては余裕で倍以上の保険料になってしまいました。それでも火災保険は

やっぱり大事なので、かけざるを得ません。



ひと昔前なら、築浅やＲＣは火災保険が安くて固定資産税が高い、築古や木造は逆で

火災保険料が高くて固定資産税が安い、でも固定資産税の方がハードなお値段なので

結果として木造や築古の方が支払総額は少ない、なんて思っていたのですが・・・

最近の保険料高騰のせいでそれも怪しくなってきてしまいました。



物価は上がれど家賃が上がらない。そんな時代が続いている今日この頃です。

最近ようやく家賃も上昇の兆しが見えてきたので、そこだけは好材料でしょうか。



昨日はそんな中、保険代理店さんと打ち合わせをした後情報交換の会食などを

させていただきました。



サラリーマンのお仕事の後でお邪魔したので、かなり到着が遅くなってしまい

保険代理店さんには申し訳なかったのですが、お気になさらずといつもの柔和な笑顔で

迎えていただき、大変恐縮です。



以前、１０月からの保険改定に合わせていろいろな保険を再契約したことがありました。

なので、この時期は（あくまで個人的にですが）保険の繁忙期です。

個人・仙台法人・東京法人をあわせて何本の契約があったんだろう・・・

とりあえずハンコを押しまくりサインをしまくりました。

信頼関係はできているので、細かいことは言わずにテンポよく押したり書いたり。



その中でも、ポイントになるものはちゃんと手を止めて説明してくださったり、

条件を変えた方がよいと思われるものはそのように誘導してくださったり。

好みを熟知されているからこそのご提案に痛み入ります。



契約した時期によっては、孤独死保険や休業補償がついてなかったりもします。

そういうものは、これを機に他と同じようにつけますか？と確認してくれます。

しかも無理強いは絶対にしません。あくまで、最近の好みからするとこれも入れたいと

思うんじゃないかと思って、という目線と雰囲気で伝えてくださります。

ありがたすぎますね、ほんとに。



あとは電気的機械的故障特約に関しても、最近は適用できるケースがかなり減っている

という状況を鑑み、本当にこのままつけますか？という確認もしてくださいました。

こういったきめ細やかなフォローも助かります。



結果、大部分の保険は更新しましたが、いくつかの保険は再度お見積をしていただき

メールで見積書を送っていただくという流れになりました。ありがとうございます。



そんな手続きを経た後、最近決まった値上げのお話のご説明を受けました。

場所に対して水害リスクが５段階で設定され、そのランクが高くなればなるほど

保険料が高くなるとのことでした。加えて、築年数によっては免責金額がドンと上がる、

保険料も高くなる、ということでした。水害限定の話であり、かつ少し前の大きな

値上げもあったので、大幅な値上げにはならないとのことです。



何にしても値上げ基調なのはわかりました・・・残念ですが。

もはや時代の流れとして受け止めるしかないのでしょうね。



他、札幌７棟目の漏水の件の打ち合わせだったり、お友達を紹介するお話だったりをして

打ち合わせは終了。遅い時間にご対応をいただき、ありがとうございました。



打ち合わせの後は居酒屋さんで懇親会。旅行の話とかで盛り上がりました。

普通に仲良くさせていただけるのって嬉しいですねー。いつもありがとうございます。



今後も火災保険は活用していかなくてはならないと思いますので、高くなってもなんでも

その中でお得なかけ方を模索していかなくてはと思います。



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火災保険の保険料はどこも高騰している模様です。大家の会の会員さんからご相談を

受けましたが、その方もどかんと値上がりしているようでした。



賃貸経営の心強い友と言えば、やはり火災保険でしょう。万が一の火災があった時に

保険金が支払われるのはとても心強いです。私も過去に保有していた札幌４棟目で

火災がありましたが、復旧にかかる費用は保険で賄うことができました。あの時は

火災保険に大変感謝したものでした。



でも万能ではなく、先日の札幌７棟目の火災（予備バッテリーの劣化を原因とした

エレベーター基盤の火災）については「火災」ではなく「炭化」であるという認定を

されてしまい、原因が劣化なので保険金は支払えない、という判定になっちゃいました

たいした被害ではなかったので良かったのですが・・・。



他にも、入居者様が夜逃げした時に室内に明らかに入居者様が事故（故意）で開けた

穴や傷があれば、それも保険金支払の対象になりますし、雷などで何かしらの設備が

故障したとか、屋根に何かが落下したとか、屋根の瓦が台風でめくれたとか、

そういうのも保険金の支払の対象になる可能性があります。通りすがりの人が

外壁にいたずらをしたとか設備を壊した、なんてのも一応保険金支払のケースには

相当します（どう証明するの？というのはありますけど）。



漏水なんかも、水道管の復旧工事自体は１０万までのような金額制限だったり、

保険会社さんによってはそもそも対象外とかになるケースがあるような話を聞いたような

気がする（気のせいかも）のですが、その漏水によって発生した二次被害・・・

クロスの貼替やＣＦの貼替などの原状回復工事、漏水発見にかかる調査費用、

もし入居者様に何らかの補償が必要になった場合はその補償の費用など、かなり幅広く

保険金支払の対象となります。



賃貸経営のリスクを結構幅広くカバーしてくれる火災保険。入らない手はないし、

ちゃんとルールを把握して活用をすべきものであると考えております。

賃貸経営に欠かせないツールであると思います。



なのですが・・・最近の火災保険は本当にやばいくらいに値上がりが進んでおります。

私が契約している保険会社さんの場合、特に木造、築古、アパートが一番値上がりが

酷いらしく・・・全部当てはまるやん！



しかも、本日その件で保険代理店さんに詳細説明を伺う打ち合わせが予定されて

いるのですが、今度また保険料の改定が発生するらしく・・・。それによると、

今度は水害が発生しそうな地域がピンポイントで保険料が高くなるという話が

あるみたいで・・・。それもモロにうちの物件なんですけど（泣）



というわけで、地味に被害が大きい私なのですが、保険会社さんを変えたところで

状況は変わらなさそうだなということを最近感じ始めております。なぜなら、

冒頭に書いた通り、お友達の投資家さんも保険料がめちゃめちゃ高くなったという

ことで、保険代理店さんを紹介してくれないかという相談をしてきているからです。



彼の持っている物件も築古木造アパートなので、高くなりがちなやつです。

どうやら状況は変わらないみたいですねー・・・。残念ながら。



保険代理店さんの紹介自体はしますが、正直安くなるかはわかりませんよということは

申し添えておきました。安くならないなら今の保険会社さんで継続で契約しても

いいんじゃないかと思いますしね。下手にこねくり回すのはあまり得策ではないように

感じる私です。



皆様が保有されている物件も、保険料は高くなっていますでしょうか？

なんか今すごい高くなってる気がするので、限度額を低くするとかオプションを

減らすとかで対策をした方がいいのかもしれませんね。



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火災保険の保険料は高くなる一方です・・・。

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火災保険がどんどん厳しくなっていきます。私を狙い撃ちにしているの！？と

言いたくなるくらいに厳しく、泣きそうです。ターゲット変えた方がいいのかー？



私が今年に入って購入をするよう動いている物件は、札幌の築古テラスハウスと

東京の借地築古戸建の２棟２戸です。いずれも築古物件です。



今までやり慣れている利回り案件の築古物件をどうしても買ってしまいがちです。

本当はそこでもっと堪えて頭金を貯めて築浅や新築にシフトした方がいいのかな？と

思わないこともないのですが、どうもまだＢＳ中心に物事を考えるに至っておらず、

ＰＬが良化する方向を志向してしまいます。



仲間うちから「いつまでそういう手法でやるのよ？」と半ばあきれられているような

気もしますが、やっぱりＢＳを良くすることの価値が未だきちんとわかっていない、

というのが正直なところなのです。



今のような物件を買い続けていれば、築古物件なので資産価値は見込めないという

評価になり、都銀さんや地銀さんからすると債務超過という見方をされてしまいます。

規模の大きな金融機関さんとのお付き合いが見込めないというだけでもマイナスだよねと

言われれば、まあ確かにそうだな・・・と思わないこともないのですが・・・。

不動産投資開始からそういうスタンスでずーっとやり続けてしまっていることもあり

そういう手法から脱出しなくてはという気持ちが希薄なのも大きな原因なんだろうな、と

思っています。



でもたまに、このままでいいのかなーと思う時もあります。そう思う時の一つが

火災保険の関係でいろいろとやり取りをしている時です。



今回購入する予定の物件に関して、いつもお願いしている保険代理店さんとやり取りを

させていただいております。気心知れた代理店さんなので、私の好みも熟知しており

雑にお願いしても適切なプランを提案してくださるので助かっております。



しかし、ここ数年、保険代理店さんが申し訳なさそうな顔をすることが増えました。

なぜなら、保険は今全体的に自然災害リスクの高まりを受けて保険料が高騰しており

特に「築古」「木造」「共同住宅」が集中的に狙われている状況だからです。



ここのところの保険料の高騰はすさまじく、数年前に一気にガツンと値上がりしたことが

ありました。その時も「築古」「木造」「共同住宅」が一番値上がりの幅が大きく

辛かったことを記憶しております。しかも長期の保険はもはやかけられないという

状態になってしまいまして、最長５年とかになってしまいました。



その後も保険見積を見るたびに「以前よりかなり高くなったよなあ・・・」と思うことが

続いていたのですが、今回のお見積でまたそれが一段と進んだように思います。



札幌の築古テラスハウスの方は「高くなったなぁ〜」という感想だけでしたが、

もう片方の東京の借地の築古戸建に関しては、とうとう５年契約の１年払いすら

できなくなり、１年契約のみになってしまったのです。



なんでも、築５０年を超えた物件に関しては、１年契約しかできないルールに

なってしまったということでした。そこまできちゃいましたかー・・・。

完全に築古はロックオンされております。



更に、秋からはまた価格が値上げの方向に改訂されてしまうというお話もあるようです。

先日、ヒロ君が作った温泉の視察に行ったことを書きましたが、この時保険代理店さんも

ご一緒しておりました。ちょっと話をしている時に、代理店さんからそういう話が

今後出てくるので、また改めてお打ち合わせの番を設けさせてほしい、と・・・。

そしてこれは「水害リスクを考慮した価格改定」らしく、私が東京で持っているエリアが

ドンピシャで当てはまってしまいます（泣）



火災保険に関しては、適用される基準も渋くなるわ、保険料も高くなるわ、しかも

私が持ってるタイプのものばかり値上がりしていくわで踏んだり蹴ったり感が

半端ないです。投資スタイルを転身しろと言われているのだろうか・・・。



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保険会社さんも電子化が進んでいる（そして私がだらしないのは変わっていない）

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最近は保険会社さんも書類の手続きをクラウドサイン等々使ってネットで完結できるよう

仕事を変えてきているようです。保険契約に九ラウンドサインが出てきてびっくり。



突然ですが、私は基本的に「夏休みの宿題はギリギリにならないと動けない」人です。

何回もこの話ブログに書いてるからすでにご存じの方も多いと思いますが、そういう

だらしないやつなのです。不動産投資で融資を受けてる人としては微妙な特性です。

自分でもそう思っていますが、なかなかそういうダメな習慣ほど変えられないですね。



今も大家の会のタスクを溜め込んでしまっておりますし、サラリーマンの会社の仕事も

締切が近づいてしりに火が付いたころにようやく着手するといったダメ具合です。

でも、本当にここを越えたらヤバいという締切だけは厳守しているので、なんとか

ここまで人生大過なく過ごせているのだと思います。思えば、学生の頃通った教習所も

途中からサボりだし、さすがにこれ以上サボると卒業できないぞというタイミングで

一気に通いはじめ、教習所の期限の３〜４日前に卒業検定をクリアしたのでした。



そんな調子なので、銀行返済やカードの返済の引落なんかも当日になってから

口座にお金を入れに行く生活をしております。まあ何もかもギリギリな人生です。

返済比率とかもギリギリですしね（それはその問題とは別）



出張の飛行機なんかも、だいたいいつもギリギリになってから予約しているし、

出張先で誰と会うとかどうするとか、そういう話もギリギリになってから調整を

始めます。札幌７棟目の管理会社の社長さんにも「もっと早めに予定教えてくださいよ」

と言われたことがあります。いやはや、面目ないであります。でもそれも口だけで

たいして行動は変わってないんですよねー・・・（苦笑）



あ、それで思い出した・・・月末の札幌出張のこともある程度は決めていたけど

決まってない部分もあったのでした。そこもぼちぼち決めていかないとだなあ。



・・・えっと、別に今日はだらしない自慢をしたいわけじゃないんですよ。

保険の契約がクラウドサインになってびっくりした話を書こうと思ってたのですよ。



昨日、ちょっとした勉強会風な会食がありまして、そのメンバーの中に保険代理店さんも

いらっしゃったんですよ。帰り際にその保険代理店さんに声をかけられ、ちょっとだけ

立ち話したのですが、メール送ってるので見ておいてくださいね、ということでした。



・・・あ、そういえばこの間メールの通知で保険代理店さんからメール来てるなと

思った覚えはあります。でもその時仕事中だったので、後で見ようと思ってたのでした。

そしてそのまま忘却の彼方へと・・・（汗）

この辺のだらしなさが冒頭のギリギリにならないと動けない話に起因しております。



今朝になってメールを改めて確認すると、保険の契約に関するメールを送ってあったけど

有効期限を伝えるのを忘れていた、期限切れになっているので再送するから対応を

お願いします、的な内容でした。



・・・過去のメールを遡ってみると、なんかメール来てました。クラウドサインから。

これかー！通知来なかったんだなたぶん。だから広告メールに紛れて見落としてたわ。

大変失礼いたしました・・・。



今回は孤独死保険の更新だったのですが、これまでは郵送とか対面で書類を書いて

返送したりしてましたけど、とうとうクラウドサインで更新できるようになったのかと

ある種の感動を覚えました。保険会社さんなんて銀行ばりにガチガチの業界という

イメージだったので、そういうところでもクラウドサイン使ってるんだという

単純な驚きがありました。時代は変わっていくものなのねー。



まだまだベンチャーで、ベンチャー企業だけが使っている印象があったクラウドサインを

お堅い超大手企業が使っているんだなあというこのギャップ。なんだろう、例えが良いか

わかりませんが、郵便局でゆうパックを発送する時の支払にビットコインが使えたら

今回のような驚きを感じるのではないかと思いました（勿論、実際には使えませんよ！）



試しにぽちっと押してみましたが・・・当然期限切れでリンクは開きませんでした。

ということで、再送をどうぞよろしくお願い致します・・・。



果たして、人としてこんな適当でいいのだろうか。

（いいと思ってるから直らないんでしょ、と言われたら返す言葉はありません）



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