2018年09月21日

地震保険の申請を実施。

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札幌の各物件に対して、地震保険の申請をしました。認定されるかはわかりませんが、

被害があったのだから権利を行使してみよう、というところです。



札幌には5棟目〜8棟目の4物件があります。程度の差こそありますが、どの物件も

基礎にひびが入っており、地震保険の要件を満たすのではないかと素人目には見えます。



地震保険は通常の火災保険とやや趣が異なります。

・見積は不要

・被害状況に応じ、全損/大半損/小半損/一部損の4段階の判定がなされる

・判定に応じ、建物に設定した地震保険金額の100%/60%/30%/5%が

 保険金として支払われる

・必ず鑑定人が現地に来る



2016年12月31日までの契約であれば、全損/半損/一部損の3段階であり

それぞれ100%/50%/5%の保険金割合となります。上記に記載した4段階の

パターンは、2017年1月1日以降に契約した火災保険のみとのことでした。



東日本大震災を経験されている方ならお分かりと思いますが、地震保険は修繕をせずとも

認められる被害があれば支払われます。地震保険の保険金が支払われたら、そのお金は

修繕に使わなくてはならないかというと、決してそういうわけではありません。

(まあこれは通常の火災保険の場合も同じですが・・・支払われた保険金は見積に対して

 出るのであり、その修繕を必ず行う必要があるわけではありません)



東日本大震災のころは、まだ東京に物件を保有しておらず、自宅の地震保険の申請を

しただけにとどまりましたが、その自宅も基礎のヒビ3ヶ所くらいで無事に認定された

記憶があります。その時代から大きく変わってはいないと思うのですが・・・。



当時は鑑定人さんが足りず、申請後しばらく経ってから私が立ち会って地震保険の

適用要件を満たすかのチェックをしていただいた記憶があります。関東の鑑定人さんは

出払っており、尼崎あたりから応援で来た鑑定人さんが見てくださいました。

ノリのいい方で、できるだけ地震保険が出るように頑張って基礎の被害を見つけて

くださった記憶があります。あの時の鑑定人さん、ありがたかったなあ。



今回、私の物件は恐らく一部損が限度でしょう。小半損に至るような被害は見受けられず

入居者様が普通にお住まいになっているためです。一部損認定でもそれなりの金額は

入ってきますので、それを地震で被害があった箇所の復旧に充てる予定です。



地震保険は木造系と非木造系で判定基準が異なります。私がいつもお願いをしている

保険代理店さんは、木造系の方が一部損の判定が出やすく、非木造系(SやRC)は

判定が出にくい傾向にあると仰っていました。



木造系の場合は、軸組・基礎・屋根・外壁の損傷度合いで判断されます。

それ以外の箇所の損傷があったとしても、算定の対象外となります。



非木造系の場合は、建物自体の沈下や傾斜、建具の開閉、外壁のヒビなどの度合いで

判断されるようです。



あくまで建物の主要構造部が対象になりますので、フェンスが倒れたとかブロック塀が

崩れたとか、そういう被害は地震保険では判断材料にはなりません。建物の主要構造部の

損傷状況を見る必要がありますので、被害を見極める際にはそのことを念頭に置いて

チェックされると良いかと思います。



今回、地震保険を申請するにあたり、私自身は鑑定人さんの現地確認に立ち会うことが

できないことから、懇意にしている職人さんに立ち合いに同行いただくようにお願いを

しました。立ち合い無しで鑑定人さんのみで見て貰ってもいいのですが、地震保険対象の

被害に相当する箇所がここにあるなど、こちらの立場になってPRをしていただく方が

いた方が、きっと保険も認められやすいのではないかと想像してのことです。



この辺について、また進捗があればブログでお伝えしようと思います。



被災された皆様、地震保険の対象にはならないと決めつけず、制度をざっくり理解して

申請されることをお勧めします。私自身も東日本大震災で自宅の地震保険が出た経験が

あります。普通に住めるのに一部損認定されるんだなとびっくりしたくらいでした。

意外と出るかもしれないので、まずは試してみてはどうかと思います。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月31日

孤独死保険、入ってますか?

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孤独死保険、かけてますか?ここ1〜2年で物件購入を進めてきているため、

孤独死保険をかける物件を見直して、加入しなおしました。



孤独死保険、2年前に懇意にしている保険代理店さんからのご提案をいただきました。

建物全体に対してかける保険で、孤独死が発生した際に100万〜300万の見舞金と

家賃減額分の補償をしてくれる、という内容です。



賃貸経営の名kで、孤独死は大きなリスクとなります。発見された状態によっては

莫大な原状回復費がかかってしまいますし、その後の入居付にも苦労します。人が

亡くなった部屋にわざわざ住む必要はないから、皆避けます。家賃を半額とかにしないと

なかなか次が決まらないという状況が生まれます。そして、周りに住んでいる人も

気持ち悪がって退去するなどの負の連鎖が発生しがちです。



私自身は幸いなことに、まだ自分の部屋で孤独死を経験したことはありません。

ただ、今後はそういう事案も増えていくでしょうし、孤独死を恐れて恒例の方を

受け入れないという選択が取れなくなる可能性もあると思っています。今から

そういったケースに対するリスクヘッジを考えておく必要はあるでしょう。



そこで、現在高齢者が明らかに住んでいる物件について、このタイミングで孤独死保険を

改めてかけておこう、という発想に至りました。



私の場合、孤独死保険をかける基準は以下の通りです。



【大至急孤独死保険加入】

・男性の高齢者が一人暮らししていること



【孤独死保険加入決定】

・単身物件であること(2人以上住んでいる場合は孤独死リスクは少ないと判断)

・現在、独居の高齢者がお住まいになっていること



【孤独死保険加入検討】

・50代の独居男性が多いこと



大至急の条件、なぜ男性に限定しているかと言うと、一般的な傾向として男性の高齢者は

社会から孤立していることが多いためです。女性の高齢者は案外隣近所の方とうまく

お付き合いをしており「最近〇〇さん見かけないけどどうしたのかしら」のような形で

気づいていただけるケースが多いそうです。男性はそれがあまりないのだとか。

ですので、男性の高齢者の場合は必ず孤独死保険に入るべきと考えております。



次に、加入決定となる条件について。

ファミリー物件の場合、何かあっても同居している人が見つけることになりますから、

孤独死のリスクは減ると思います。ですので、基本的にファミリー物件に孤独死保険を

かけることはしていません。一人暮らししている高齢者がいることがわかっているなら

別ですが、今後そういう方が入るかもしれないという観点ではかけることはありません。

裏を返せば、孤独死保険は単身者が住む物件に対してかけることとなります。



そして、現時点で単身の高齢者の方がお住まいになっているようであれば、その物件は

孤独死に備える必要があるものと判断します。



すぐにかけるかは微妙だけど要注意なのは、50代の男性。意外とこのくらいの年代は

突発的な病気でぽっくりと亡くなることが多いと言う話があります。仕事をしている

世代なので職場に出てこないなどで気づいてもらえると思うのですが、中には無職とか

不定期に仕事をしているとか、そういう方もいると思います。



高齢者に比べ、(物理的に)脂がのっている世代なので、孤独死があった時に・・・

いや、これ以上は言いますまい。



上記のような基準で物件をチェックしていきます。



まず、ファミリー物件は全て外します。私が保有している以下のファミリー物件は除外。

・札幌6棟目

・札幌7棟目

・東京2棟目

・東京5棟目

・千葉1棟目

※札幌8棟目は一部単身なので候補に残します



次に、残った以下の物件の中で、高齢者が住んでいるかチェックします。



・札幌5棟目:明確に確認していないが、間取りからある程度若い人が多そう

・札幌8棟目(一部):買ったばかりなので未確認

・東京1棟目:60代の独居男性がお住まい(既に孤独死保険加入済)

・東京3棟目:若い方しか住んでいない

・東京4棟目:50代の独居男性がお住まい

・東京6棟目:若い方しか住んでいない

・東京8棟目:事務所利用のみ(早く入居付しないと・・・)

・東京9棟目:高齢の独居男性がお住まい

・仙台1棟目:70代の独居女性がお住まい

・富山1棟目:いずれも法人契約のため入居者様の年齢不明



札幌5棟目、札幌8棟目はこちらで確認が必要と認識しました。札幌5棟目は確か

クレーマー体質のおじいさんがいたような気がします。クレーム来なけりゃ元気という

噂もありますが、もしこの人がそれなりの年齢なら孤独死保険も必要な気がします。

札幌8棟目は年齢と言う観点でチェックしたことがないので、これも要確認です。



東京1棟目は既に加入しているので良いとして、怪しいのは東京4棟目と東京9棟目、

そして仙台1棟目です。少なくとも東京9棟目と仙台1棟目は要加入としていいと

判断できます。東京4棟目は微妙なライン。



地味に怖いのが富山1棟目。現在入居されているいずれのお部屋も、法人契約で

社員や派遣社員が入っております。入っている方の年齢が契約書から読み取れないし、

(普通なら申請はあると思いますが)お住まいの方が入れ替わる可能性もあります。

この辺は一度管理会社さんと相談ですかねえ。



とりあえず、喫緊で対応しなくてはならないのは、東京9棟目と仙台1棟目です。

仙台1棟目はまさか70代とまでは思っていなかったのですが、購入してから6年が

経過しているから、その間に年齢を重ねてしまったということなのでしょう。

義母とも話をして、これは早々に入らなくては、ということになりました。



高齢者がいる物件では速やかに孤独死対策の保険を。今後、購入する時に高齢者の方が

いるかどうか確認して、いたら火災保険とセットで加入するような運用にしたいと

思います。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月21日

火災保険の質権設定が改善されるようです。

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今日はあまりネタもないし、この後休日出勤しないといけないので、質権設定に関して

最近教えてもらった保険の豆知識を書いてお茶を濁そうと思います^^;



融資の際に、金融機関さんから質権を設定されている方もそこそこいらっしゃるかと

思います。かくいう私も、個人・法人問わず、自宅を含めて10件の建物に対して

有担保融資の契約を受けており、うち3件が質権設定ありの契約になっております。



質権を設定する目的は、金融機関さんが万が一の時に債権を確実に回収するための

手段の一つです。質権を設定すると、火災保険の証書の原本は金融機関さんのもとに

預けられます。仮に建物が全焼した場合も、火災保険はまず金融機関さんの元に

支払われますので、金融機関さんとしては保険金を支払われた債務者が支払いを踏み倒し

保険金を持って逃げるなどのリスクが軽減されます。



私が質権設定されている物件は、サラリーマンに優しい某金融機関さんで2件、自宅の

借入となる住宅ローンで1件となっています。

※サラリーマンに優しい某金融機関さんでは3件借りてますが、うち1件は先方が

 質権設定を忘れるというびっくりするミスがあり、質権設定なされておりません。



札幌4棟目を購入した時に、民間金融機関さんの取引で初めて質権設定されなかったので

「質権とかいいんですか?」と聞いてみたことがあります。その時の担当の方の回答は

「うちはしてないです」「今は質権設定する金融機関の方が少数派だと思います」と。

そんなもんなんですねー。



質権を設定されることでどのような弊害が出るかなのですが、今のところは特に顕著な

問題はないと思っています。大火事や全焼などといったケースの場合に、支払われた

保険金から金融機関さんが残債に充当していくくらいだろうと。だから、普段からの

日常のシーンにおいては、特に大きな問題はないものと考えます。



さて、質権設定されている物件で保険金請求対象の事故が発生した場合どうなるかです。

まず、保険金の支払いが保険会社さんにて確定されます。その後、質権設定をしている

金融機関さんに、保険会社さんから保険金を契約者に支払って良いかどうかの確認が

行われます。金融機関さんがOKすると、保険金が支払われます。



通常起こりうる範囲の事故(ポストが壊れた、入居者様の過失で窓ガラスが割れた、等)

に関して、金融機関さんが支払を拒否することはまずありません。今後収益を得られなく

なってしまうような大事故に限り、なんらかの権利を行使してくるものと思われます。



承認までの速度には金融機関さんごとにスピード差があります。サラリーマンに優しい

某金融機関さんはスピード承認してくれますが、住宅ローンを借りている金融機関さんは

のんびりしていて、保険金の支払いまでに1ヶ月半くらいかかりました。



この時間がかかる状況は仕方がないのかなと思っていましたが、先日保険代理店さんと

打ち合わせをした際に、今後の契約ではこの点が改善されるということを伺いました。

(東京海上日動の場合であり、他の保険会社さんも一律かはわかりません)



質権設定の書類の書式が変更され、破損事故や漏水事故などについては金融機関さんの

承認なしに保険金を支払ってもらえるようになったそうです。



ただし、既に質権設定が済んでいる場合は従前通り金融機関さんの承認が必要です。

今後契約する火災保険で質権設定を求められた場合は、軽微な事故は契約者のところに

保険金がすぐに支払われる、ということです。なるほど、これはいい話。これまでの

契約にも遡って適用してほしいくらいです。



普段あまり意識しない質権ですが、事故があった時に保険金の支払が遅くなる要素として

存在していること、そしてそれが今後の契約では改善されそう、ということ話でした。

さぁ、これで安心して火災保険をフル活用(!?)

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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月09日

地震保険値上がり&孤独死対応保険の登場。

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昨日のブログで書いた保険代理店さんとの打ち合わせで、新たに入手した情報などを

備忘録的にブログに残しておこうと思います。

なお、私が契約しているのは東京海上日動さんですので、その前提の情報となります。



まず、地震保険の値上がりと半損の仕組みの変更のお知らせから。



2017年1月1日より、地震保険の保険料が改定されます。ほとんどの地域では

値上がりとなるようですが、一部の地域では逆に値下がりになるということでした。



表を見せていただきましたが、私の主戦場である「札幌」と「東京」は明暗がくっきり。

東京は元々最高に高いのが、価格改定でさらに11%以上値上がりする模様です。

全国で一番高いんじゃないかな、これ。逆に札幌は元々安めだったのが、さらに安く

なりました。3%〜7%のダウンです。



最近購入できていない宮城県は、どういうわけか元々札幌と変わらない価格帯でしたが

今回の改定で11%〜13%程度値上がりということになりました。



各都道府県の詳細については、以下のリンクをご参照ください。

地震保険に関しては、どこの保険会社さんも一律で同じような対応になるはずです。

地震保険基準料率の届出について



埼玉県って、一都三県の中では比較的安いですね〜。関東ローム層のおかげなのかも?

一都三県の中では割が良いように見えました。



二つ目の話題は、東京海上日動さんの独自の保険の話です。賃貸物件で「孤独死」が

起こってしまった時に、その損害を補填する「家主費用・利益保険」「企業総合保険

(家賃補償特約)」が発売開始になりました、というお知らせをいただきました。



以下、パンフレットにあった「プランの特徴」を転記します。

(ウェブサイトが見つけられなかったので・・・)



1.孤独死対策に必要な費用を補償!

  「家主費用・利益保険」により、孤独死・自殺・犯罪史の発生に伴う家賃損失・

  費用を補償します。

2.孤独死以外の事故による家賃損失を補償!

  「企業総合保険(家賃補償特約)」により、火災、風災、給排水設備事故による

  水漏れ等による、家賃損失を補償します。

3.単独でのご加入が可能!

  建物の火災保険とは別に、ご加入いただけます。また、「家主費用・利益保険」

  「企業総合保険(家賃補償特約)」のいずれかだけでもご加入いただけます。



細かく言うといろいろあると思いますが、ざっくりと言えば以下のような感じです。



【家主費用・利益保険】

・孤独死したお部屋の原状回復費を最大100万まで支払ってくれる

・孤独死後の家賃減少分を補償してくれる(最大値引率50%まで)

【企業総合保険(家賃補償特約)】

・各種災害により家賃収入が途絶えた際に、復旧までの家賃を支払ってくれる



気になる費用ですが、意外と安いです。



例えば、月50万くらいの家賃収入のある物件で、1年の保険料は20000円強。

支払限度期間が24ヶ月の場合ですが、これを12ヶ月に変更すると17000円強に

なり、さらにリーズナブルです。そしてこの保険は1棟まるまる補償してくれます。



これまであった孤独死関係の保険って、部屋単位で入れるというメリットはあったけど

少々割高な印象がありました。それに対し、補償内容はほどほどで、価格もほどほどな

この保険の登場は個人的には悪くないなと思っています。



すべての物件にこの保険を適用する必要はないと思いますが、必要と思われる物件に絞り

かけていくのもいいのかなと思いました。



例えば、私の場合積極的に生活保護の方やそれより生活が苦しい方、高齢者などを

受け入れている札幌3棟目や東京1棟目に関して、この保険を適用すると良いような

気がしています。それ以外の物件は、今のところ孤独死のリスクがそこまで高いとは

思えないためです。



面白い保険なので、積極的に検討したいと思います。



こういう情報をタイムリーに持ってきてくれる代理店さんの細やかなフォローに、

深く感謝いたします。ありがとうございます!

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月28日

生命保険の契約名義を東京法人に変更。

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今回の確定申告の結果を踏まえ、税金対策を検討しています。先日は生命保険でお世話に

なっている代理店さんと打ち合わせました。生命保険を法人名義にするためです。



前の話ですが、一時期出張先で物件を買おうとした際に団信がかけられるのかどうか的な

話題になったことがありました。その時、とりあえず団信に入れなくても困らない程度の

生命保険を自分自身にかけたのです。だいぶ大きな額の保険でして、その契約者は

私自身になっております。個人で個人にかけている生命保険なので、当然のことながら

なんの経費になることもありません。



当時は個人で経費ではない形であっても特に問題はありませんでした。しかし、ここで

税金の問題が顕在化したことや、東京にも法人を作ったことなど、状況の変化を考えると

この支払を経費にしない手はない、ということになります。



ちょうど保険代理店さんも「法人をもう1個作ったと聞いているので、近々どんな状況か

お聞かせいただきたいです」とアプローチしてきておりました。いいタイミングなので

ここで契約名義を法人に切り替えて、この保険を半分経費化しちゃいましょう。

(半分損金にできるタイプの保険なのです)



そして保険代理店さんと打ち合わせ。この代理店さんは決算書の数字を読んで、内容を

よりよく見せるためのアドバイスなどもしてくださいます。保険代理店さんですから

当然保険のセールスも入りますが、総じて役に立つことをいろいろ教えてくれますので

たまにお会いしてお話を聞かせていただいております。



今回も生命保険の契約名義を変更する際にどちらの法人にその経費をつけるべきか、

今後総合的にどのように節税を図っていけばいいか、ご意見をいただきました。

ご提案いただいたのは、個人は物件の管理費を法人に支払い、法人に利益を集めて

そこから共済や保険、旅費規定に基づいた日当などで利益を圧縮していくのが

いいのでは?という内容です。



個人に比べて法人はできることがいろいろあるから、法人に利益を寄せていくのが

先々を考えるとやりやすいわけです。法人から役員報酬という形で個人にお金を戻し、

残りは法人の内部留保にするイメージでしょうか。



正直、今までは法人にすることのメリットをそこまで理解できていなかったし、実感を

することもありませんでした^^;

しかしこうやって具体的に、何をして節税を図ろうかと検討を始めると、法人ってやつは

非常に使い勝手がよく、便利なんだなあということを実感します。



結局、保険の契約名義は東京法人に寄せることにしました。どちらに寄せてもいいかと

思ったのですが、東京に住んでいるので東京でいいのかな、という感じのノリで、

なんとなく決めました。現在、代理店さんで手続きをしている最中です。来月は法人の

名義で支払になるものと思われます。



1年後の確定申告に向けて、今から準備を進めることは大事と思います。

残りの税金対策のアイディアに関しても、顧問税理士さんとしっかり打ち合わせをして、

妥当な形になるよう進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする