2023年11月18日

保険会社さんも電子化が進んでいる(そして私がだらしないのは変わっていない)

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最近は保険会社さんも書類の手続きをクラウドサイン等々使ってネットで完結できるよう

仕事を変えてきているようです。保険契約に九ラウンドサインが出てきてびっくり。



突然ですが、私は基本的に「夏休みの宿題はギリギリにならないと動けない」人です。

何回もこの話ブログに書いてるからすでにご存じの方も多いと思いますが、そういう

だらしないやつなのです。不動産投資で融資を受けてる人としては微妙な特性です。

自分でもそう思っていますが、なかなかそういうダメな習慣ほど変えられないですね。



今も大家の会のタスクを溜め込んでしまっておりますし、サラリーマンの会社の仕事も

締切が近づいてしりに火が付いたころにようやく着手するといったダメ具合です。

でも、本当にここを越えたらヤバいという締切だけは厳守しているので、なんとか

ここまで人生大過なく過ごせているのだと思います。思えば、学生の頃通った教習所も

途中からサボりだし、さすがにこれ以上サボると卒業できないぞというタイミングで

一気に通いはじめ、教習所の期限の3〜4日前に卒業検定をクリアしたのでした。



そんな調子なので、銀行返済やカードの返済の引落なんかも当日になってから

口座にお金を入れに行く生活をしております。まあ何もかもギリギリな人生です。

返済比率とかもギリギリですしね(それはその問題とは別)



出張の飛行機なんかも、だいたいいつもギリギリになってから予約しているし、

出張先で誰と会うとかどうするとか、そういう話もギリギリになってから調整を

始めます。札幌7棟目の管理会社の社長さんにも「もっと早めに予定教えてくださいよ」

と言われたことがあります。いやはや、面目ないであります。でもそれも口だけで

たいして行動は変わってないんですよねー・・・(苦笑)



あ、それで思い出した・・・月末の札幌出張のこともある程度は決めていたけど

決まってない部分もあったのでした。そこもぼちぼち決めていかないとだなあ。



・・・えっと、別に今日はだらしない自慢をしたいわけじゃないんですよ。

保険の契約がクラウドサインになってびっくりした話を書こうと思ってたのですよ。



昨日、ちょっとした勉強会風な会食がありまして、そのメンバーの中に保険代理店さんも

いらっしゃったんですよ。帰り際にその保険代理店さんに声をかけられ、ちょっとだけ

立ち話したのですが、メール送ってるので見ておいてくださいね、ということでした。



・・・あ、そういえばこの間メールの通知で保険代理店さんからメール来てるなと

思った覚えはあります。でもその時仕事中だったので、後で見ようと思ってたのでした。

そしてそのまま忘却の彼方へと・・・(汗)

この辺のだらしなさが冒頭のギリギリにならないと動けない話に起因しております。



今朝になってメールを改めて確認すると、保険の契約に関するメールを送ってあったけど

有効期限を伝えるのを忘れていた、期限切れになっているので再送するから対応を

お願いします、的な内容でした。



・・・過去のメールを遡ってみると、なんかメール来てました。クラウドサインから。

これかー!通知来なかったんだなたぶん。だから広告メールに紛れて見落としてたわ。

大変失礼いたしました・・・。



今回は孤独死保険の更新だったのですが、これまでは郵送とか対面で書類を書いて

返送したりしてましたけど、とうとうクラウドサインで更新できるようになったのかと

ある種の感動を覚えました。保険会社さんなんて銀行ばりにガチガチの業界という

イメージだったので、そういうところでもクラウドサイン使ってるんだという

単純な驚きがありました。時代は変わっていくものなのねー。



まだまだベンチャーで、ベンチャー企業だけが使っている印象があったクラウドサインを

お堅い超大手企業が使っているんだなあというこのギャップ。なんだろう、例えが良いか

わかりませんが、郵便局でゆうパックを発送する時の支払にビットコインが使えたら

今回のような驚きを感じるのではないかと思いました(勿論、実際には使えませんよ!)



試しにぽちっと押してみましたが・・・当然期限切れでリンクは開きませんでした。

ということで、再送をどうぞよろしくお願い致します・・・。



果たして、人としてこんな適当でいいのだろうか。

(いいと思ってるから直らないんでしょ、と言われたら返す言葉はありません)



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月11日

休業補償に助けられ、休業補償に泣かされる。

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太陽光の休業補償の保険を活用して盗難事件を乗り切ることができたのですが、

その分、更新時の保険料のお値段がかなり高くなってしまいました。



これまでに比べてかなり厳しくなってしまったとはいえ、やっぱり火災保険は

不動産賃貸業を営むにあたりとても重要な要素だと思います。私も過去に幾度となく

火災保険で助けられました。外壁が台風で落ちたとか、火事で1部屋丸々焼けたとか

そういう大きな事故は勿論のこと、入居者様の子供が扉に穴をあけたといった件も

保険を使って修理したことがあります。意外と火災保険の適用範囲は広いので、

何かトラブルが起こったら保険活用できないかをまず真っ先に考えるといいと思います。



私は火災保険の他に、休業補償と施設賠償責任保険の3つに加入するようにしています。



休業補償は対象設備の故障などで売上が立たなくなった時に、その売上を補填する

ものです。賃貸物件であれば、火災で該当のお部屋が長期にわたり使えなくなったとか

そういう時にその分の家賃収入を補填して貰うことができます。あるいは太陽光であれば

先日実際にありましたが銅線の盗難によって売電不可の状態が生まれてしまった時に

復旧までの売電収入を保険で補填いただくことが可能です。



施設賠償責任歩ケなh、第三者に対して損害を与えてしまった時に保険金が支払われる

ものです。例えば、物件から何かが落ちて近所を歩いていた車に直撃したとか、

そんな時に保険金が支払われます。



※上記いずれも一般論として書いただけなので、個別に適用されないケースもあるかも



火災保険は自動車保険などとは異なり、何回使っても次の保険料が高くなることは

基本的にはないのですが、休業補償に関しては利用することで次の更新から保険料が

高くなるケースが出てきます。私自身の実例をこの後書きたいと思います。



前述のとおり、太陽光発電所でケーブルの盗難事故がありました。窃盗団がケーブルだけ

切り取って盗んでいった事件です。施工業者さんにご相談をして動いていただき、

先日ようやく復旧しましたが、復旧までの間全く発電がない状態になってしまいました。



事故が発生すると同時に保険代理店さんにはご連絡をして、物損に関しては火災保険を、

発電されない期間の売上に関しては休業補償を申請しました。



火災保険は割と大きな金額になりましたが、盗難届があったためなのか、鑑定人さんが

現場に来ることもなく、すんなりと保険金が支払われることになりました。



休業補償は現在進行形で保険会社さんが金額の査定をしているところです。

年度によって天候で発電量が変わるので、こちらから過去数年分の月ごとのデータを

提示して、過去実績も考慮の上で被害額を算出してほしいとお願いをしました。

決算書の売電売上を均等割りされたらたまったものではありません。盗難されていた

期間は売電量が多い時期ですので、その時期の実績にあわせて金額を算出して

いただかないと・・・。



休業補償に関しては、保険会社さんから質問が何回か届いており、都度それに回答を

しております。今まで求められた情報は以下のようなものがありました。

・復旧工事の工程表

・売電金額の資料(損失期間、損失期間の前3ヶ月、損失期間の前年同月)

 →この期間だけで判定してほしくないので、こちらからもっといっぱい出しました
 
 →出した資料に対して、日付の意味の確認やマイナスの理由確認などもありました

・直近会計年度の決算書類(損益計算書)

・休業期間中における日ごとの発電量(0であること)を確認できるデータ



全く出ないということはないと思いますので、査定結果が出るのを待ちたいと思います。



これと並行して、翌年の休業補償の更新保険料のご連絡があったのですが・・・

4万円も値上がりしておりました(汗)



休業補償を申請したので、割増保険料が加算されているのだそうです。

使ったら使っただけ保険料が増えるタイプかー・・・。

いやまあ知ってましたけど。前にパワコン壊れた時に休業補償使ったら翌年以降

保険料の値上げと長期契約ができず単年度契約になったことがありましたから。



保険代理店さんとも話をして、なんとかオプション外してもっと安くする方法はないか

確認したのですが、補償額や補償期間を下げるなどの方法しか見当たらず。そこまでは

したくないなあ、今回盗難事故あったばかりだし・・・などと考えると、この金額で

承知するしかなさそうな気もしております。



しかし本当に保険料高くなりましたね。昔と比べて何割値上がりしたのかな?

天災も多くなっているので、やむを得ないところがあるのは理解しますが・・・。

まあちょっと辛いですよね(泣)



やっぱ太陽光はそういうのを考えても売り時なのかもなー・・・。

などと思ってしまう今日この頃でした。

(賃貸物件だって事故があれば同じでしょ、とセルフツッコミしつつ)



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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年10月30日

火災保険の値上がりがすごい。

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今に始まったことではないですが、保険がものすごい勢いで値上がりしておりますね。

以前のように気楽に保証額を最大額にするとかしづらくなってきました。



突然ですが、私が持っている物件を数字で出してみますと・・・



【東京】12棟

築浅:1/築古:11

木造:10/S造:2/RC:0



【札幌】7棟

築浅:2/築古:5

木造:3/S造:0/RC:3



【仙台】2棟

築浅:0/築古:2

木造:0/S造:1/RC:1



【富山】1棟

築浅:0/築古:0

木造:1/S造:0/RC:0



【千葉】1棟

築浅:0/築古:1

木造:1/S造:0/RC:0



上記を合計しますと・・・

【全体】23棟

築浅:3/築古:20

木造:15/S造:3/RC:4



という感じで、棟数だけ見ると圧倒的に木造と築古が多い感じになっております。

木造かつ築古の物件も相当数あるのは想像に難くないことでしょう。実際そうです。



個別の物件により、リノベーションしてるから新築同様のものもあればリアル・ボロも

ありますので、一概にどうこうとは言えませんが・・・数字で見れば木造の古いものが

多いのだろうなということは見て取れます。



ちなみに、地域差もかなりあり、東京はひたすら木造の築古ばかり、札幌は築浅のRCも

ありそうということが見えてきます。これは、その地域で購入するには何を買うべきかを

「買いやすさ」で選んでいるということになります。「戦略」ではなく「戦術」を多用し

「買うべきもの」ではなく「買えるもの」を買っているわけですね。これ、良い子は

真似をしちゃいけないやつです。自分のあるべき姿を見据え、そこにたどり着くには

どう物件を購入するのがいいか、という観点で不動産賃貸業のビジネスを推し進めるのを

お勧めします。私みたいなやり方は「とりあえず買えればよかろうなのだ〜」という

ことであり、そこには戦略のない行き当たりばったり感だけが存在しています。



話を戻して・・・

こうして数字を出してみると、何かお気づきになることはないでしょうか。

本日の冒頭で書いた「保険」・・・つまり火災保険の観点で見てみましょう。

私が持っている物件は、火災保険の観点では圧倒的に費用がかかるのです。



保険料はRC造<S造<木造の順番で高くなり、築浅<築古の順番で高くなります。

木造かつ築古なんて、盆と正月がいっぺんに来たくらいのお祭り価格です。

そこに「共同住宅」という属性が加わると、無敵の高さになります(泣)



ということで、基本的に超高い保険料を払っている私、ということになります。



それでも昔はまだ許容できる範囲だったような気がするのですが・・・

ここ5年くらいは値上げに次ぐ値上げで保険料もだいぶ高騰しております。

それだけ災害リスクが高まっているということなので、やむを得ない部分はあるのは

頭では理解しております。でもマジで価格上がりすぎじゃない?と。



わつぃが不動産投資を始めた2000年台後半とかは、築古木造であっても20年とか

30年で火災保険をかけることができました。それが長期の火災保険がかけられなくなり

災害が増えたことで保険料も徐々に値上がり。そして昨年10月からの保険料の

大幅かつ一斉に値上がりを経て、本当に倍どころじゃない保険料になっているんじゃ

ないかなと。数えていませんけど。



昨日も大家さん仲間と情報交換会をしていましたが、そこでも「火災保険が重い」という

声は聞こえてきました。昨年10月に皆さん切り替えているケースが多く、今年10月の

支払額がなかなか凶悪な金額になっているという話も耳にします。というか私自身も

そのパターンです。保険ばっかりです(苦笑)



今までは何も考えずに物件の評価額上限ギリギリまで補償額を増やし、フルオプションで

加入するのが当然と思っていました。しかし、ここまで保険料が高くなってしまうと、

それが果たして正解なのかも疑問符がついてしまいます・・・。もっと頭を使って

保険をどうかけるかを考えなくてはならない時期に来ているのかもしれません。



外してはならないオプションと、外してもいいオプションがあると思いますので、

そこはバランスを見ながら考えないといけないでしょう。いろいろと悩ましいですが、

この辺もっと整理して費用を無理なく圧縮できるように動いた方がよさそうです。



皆様は保険のかけ方で工夫されておりますでしょうか?

何か面白いことをやってる人がいれば、是非お聞かせください。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(1) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月27日

火災保険の質権設定の手続きを進める。

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先日、火災保険の早期更新をした話を書きました。その事後処理で、質権設定の

手続きをしております。融資時に質権取ってる金融機関さんが多少あるので。



火災保険が10月から大幅に改定となり、人によってはかなりの値上がりになります。

私もかなりガッツリ値上がりすることがわかっていますので、事前に中途解約して

再契約する形にしました。結構な金額の出費です(汗)



契約も終えたし、あとは支払に備えればオッケー・・・と思いましたが、銀行さんから

融資を受けている私としては、まだもう少しやらなくてはならない事務手続があります。

すべての融資に対してではないですが、質権設定されている融資に関して、質権の

再設定の手続きをしなくてはなりません。



質権設定とは、住宅ローン等の借入金の担保として、火災保険の保険金請求権や

返還保険料請求権に対して質権を設定することをいいます。

損保ジャパンのサイトより引用)



火災などの保険金支払対象の事故が発生した時、金融機関さんが借入金を遅滞なく

回収できるよう、質権を設定しているってとこですかね。火事が起こった、物件は

燃えてしまいお金を返せない、火災保険の保険金は事業者に振り込まれる、そのまま

バックレ、みたいな構図にならないように質権を設定している、ということです。



金融機関さんの中にも、そこまでは縛らなくていいという考えもあるようです。

住宅ローンとかだと別でしょうけど、事業性のローンでまで質権を取らなくても

いいんじゃないの、という感じになっているところも多いようですね。

そんなことを東京法人のメインバンクの支店長が言ってました。

(そう言いつつ質権をさらっとつけるんですけどね・笑)



今回、火災保険を中途解約して新規に契約する物件のうち、質権設定があったのは

東京1棟目と東京8棟目でした。これらに関しては、金融機関さんから解約時の

質権解除を申し入れなくてはなりません。そしてそれを伝えるということは、

新規契約時に改めて質権設定をさせてほしいという話とセットになるわけです。



質権設定されると、火災保険のちょっとした事故で支払われる少額の保険金であっても

金融機関さんの承認が必要になります。だからちょっとまどろっこしいんですよね。

面倒だなとは思いますが、貸したお金を保全するための金融機関さんの措置ですから

これはやむを得ないかな、とも思います。別に数日保険金の支払が遅くなったからと

いって、資金繰りが狂うわけでもないでしょうし。



ということで、私から東京8棟目と東京1棟目の借入金融機関さんにお電話して

火災保険を中途解約して新規契約する旨を伝え、手続きを依頼することになりました。

とっかかりだけやれば、あとは保険代理店さんが処理してくださるとのことです。

保険代理店さんにおかれましては、いろいろと骨を折っていただき感謝申し上げます。



どちらの金融機関さんも「あぁ、火災保険ですね」と。事情はわかっている雰囲気で

他にも同じような動きをしている人が多々いるのだろうなと類推できました。

いずれの金融機関さんも、保険代理店さんが直接連絡してくれて構わないとのこと。

連絡先と担当さんの情報を保険代理店さんにお伝えして、手続きを進めていただくことに

なりました。



その後、保険代理店さんからは金融機関さんから預かった質権設定と解除の書類を

自宅に送るので、署名押印して返送してほしいという依頼が。最近は平日ずっと

出張してるので、週末対応しますということで返信。帰ってきたら書類が届いて

おりましたので、記入と押印をして返信しておかないと。



これで本当に火災保険関係の作業は終了です。5年間の繰り延べにしかなりませんが

5年限定とはいえ、ある程度節約できることはやっておかないとです。はい。

これでしばらくは安心かなー。



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posted by ひろ* at 09:27 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月18日

火災保険、かなり値上がりするよ!(私の場合は)

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本日、火災保険の中途解約と再契約をしてきます。10月からの火災保険の改定に伴い

保険料が上がったりでいろいろ大変になるので、ダメージを最小限にするために。



以前、火災保険の改定の前に見積を取って比較しなきゃというブログを書きました。

保険代理店さんから、ここ1〜2年で更新される保険に絞って、9月末で中途更新を

した場合と、10月に更新した場合での火災保険の金額の差を確認していただきました。



今回対象になった物件は、東京1棟目、東京8棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、

札幌10棟目、仙台1棟目、千葉1棟目、そしてもともと9月に更新になっていた

富山1棟目です。



今日はだらだら書かずに、いくつかの物件の実際の数字をズバッと書きます。



私の基本的な契約は、5年契約の年払いです。更新後も同じ条件にしています。

地震保険も全物件つけています。再調達価格はMAXが基本です。



例1)東京8棟目

2棟で4部屋+3部屋の合計7部屋。築古木造です。



現契約  :203,000円/年

9月更新 :237,110円/年 16.8%高騰

10月以降:318,860円/年 57.1%高騰



そもそも火災保険が年々じりじり値上がりしているのに、さらに10月以降は

どーんと高くなるという恐怖のプランが見えてきたと思います。怖いわーほんと。

今回の契約更新で5年は延命できますけど、しょせんは延命であり、6年後には

もうこのくそ高い保険契約を受け入れるしかなくなります。大打撃ですね。



例2)東京1棟目

3部屋で築10年ちょっとの木造物件です。



現契約  :35,950円/年

9月更新 :52,800円/年 46.9%高騰

10月以降:50,740円/年 41.1%高騰



築10年〜15年くらいの物件は改定後に保険料が下がるケースがあるようです。

ただ、免責5万円が強制的に設定される(私が契約している保険会社さんの場合)ので

保険料の安さよりそっちが不安だから、更新しちゃうつもりです。



例3)札幌8棟目

平成初期築のRC12部屋です。



現契約  : 91,480円/年

9月更新 :125,590円/年  37.3%高騰

10月以降:223,360円/年 144.2%高騰



・・・すごい値上がりでドン引きします。これほんと売っちゃった方がいいかもしれん。

入居率も微妙だしね。



例4)札幌10棟目

築古の戸建です。



現契約  :17,330円/年

9月更新 :24,090円/年 28.1%高騰

10月以降:40,120円/年 56.8%高騰



戸建の方が共同住宅より上がり幅が緩やかと聞いていましたが、そんなに変わらないなと

いう印象を持ちました。



土の物件も、10月以降は4割〜倍以上という強烈な火災保険の掛金の値上がりが

見込まれますので、収益物件保有者各位におかれましても、一度チェックされた方が

いいかと思います。ただ、今は代理店さんも異常な忙しさのようですので、持ってる物件

全部見てくれ!とか棟数がある人がやると死んでしまうと思うので、様子を見ながら

直近で更新される分とかここ1〜2年以内に更新される分とか、そういうのを対象に

チェックすると、相手にとってもいいんじゃないかと思います。



どんどんコストばかり増えていくのに、家賃に転嫁できないの勘弁してほしい〜。



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