2016年08月21日

火災保険の質権設定が改善されるようです。

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今日はあまりネタもないし、この後休日出勤しないといけないので、質権設定に関して

最近教えてもらった保険の豆知識を書いてお茶を濁そうと思います^^;



融資の際に、金融機関さんから質権を設定されている方もそこそこいらっしゃるかと

思います。かくいう私も、個人・法人問わず、自宅を含めて10件の建物に対して

有担保融資の契約を受けており、うち3件が質権設定ありの契約になっております。



質権を設定する目的は、金融機関さんが万が一の時に債権を確実に回収するための

手段の一つです。質権を設定すると、火災保険の証書の原本は金融機関さんのもとに

預けられます。仮に建物が全焼した場合も、火災保険はまず金融機関さんの元に

支払われますので、金融機関さんとしては保険金を支払われた債務者が支払いを踏み倒し

保険金を持って逃げるなどのリスクが軽減されます。



私が質権設定されている物件は、サラリーマンに優しい某金融機関さんで2件、自宅の

借入となる住宅ローンで1件となっています。

※サラリーマンに優しい某金融機関さんでは3件借りてますが、うち1件は先方が

 質権設定を忘れるというびっくりするミスがあり、質権設定なされておりません。



札幌4棟目を購入した時に、民間金融機関さんの取引で初めて質権設定されなかったので

「質権とかいいんですか?」と聞いてみたことがあります。その時の担当の方の回答は

「うちはしてないです」「今は質権設定する金融機関の方が少数派だと思います」と。

そんなもんなんですねー。



質権を設定されることでどのような弊害が出るかなのですが、今のところは特に顕著な

問題はないと思っています。大火事や全焼などといったケースの場合に、支払われた

保険金から金融機関さんが残債に充当していくくらいだろうと。だから、普段からの

日常のシーンにおいては、特に大きな問題はないものと考えます。



さて、質権設定されている物件で保険金請求対象の事故が発生した場合どうなるかです。

まず、保険金の支払いが保険会社さんにて確定されます。その後、質権設定をしている

金融機関さんに、保険会社さんから保険金を契約者に支払って良いかどうかの確認が

行われます。金融機関さんがOKすると、保険金が支払われます。



通常起こりうる範囲の事故(ポストが壊れた、入居者様の過失で窓ガラスが割れた、等)

に関して、金融機関さんが支払を拒否することはまずありません。今後収益を得られなく

なってしまうような大事故に限り、なんらかの権利を行使してくるものと思われます。



承認までの速度には金融機関さんごとにスピード差があります。サラリーマンに優しい

某金融機関さんはスピード承認してくれますが、住宅ローンを借りている金融機関さんは

のんびりしていて、保険金の支払いまでに1ヶ月半くらいかかりました。



この時間がかかる状況は仕方がないのかなと思っていましたが、先日保険代理店さんと

打ち合わせをした際に、今後の契約ではこの点が改善されるということを伺いました。

(東京海上日動の場合であり、他の保険会社さんも一律かはわかりません)



質権設定の書類の書式が変更され、破損事故や漏水事故などについては金融機関さんの

承認なしに保険金を支払ってもらえるようになったそうです。



ただし、既に質権設定が済んでいる場合は従前通り金融機関さんの承認が必要です。

今後契約する火災保険で質権設定を求められた場合は、軽微な事故は契約者のところに

保険金がすぐに支払われる、ということです。なるほど、これはいい話。これまでの

契約にも遡って適用してほしいくらいです。



普段あまり意識しない質権ですが、事故があった時に保険金の支払が遅くなる要素として

存在していること、そしてそれが今後の契約では改善されそう、ということ話でした。

さぁ、これで安心して火災保険をフル活用(!?)

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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月09日

地震保険値上がり&孤独死対応保険の登場。

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昨日のブログで書いた保険代理店さんとの打ち合わせで、新たに入手した情報などを

備忘録的にブログに残しておこうと思います。

なお、私が契約しているのは東京海上日動さんですので、その前提の情報となります。



まず、地震保険の値上がりと半損の仕組みの変更のお知らせから。



2017年1月1日より、地震保険の保険料が改定されます。ほとんどの地域では

値上がりとなるようですが、一部の地域では逆に値下がりになるということでした。



表を見せていただきましたが、私の主戦場である「札幌」と「東京」は明暗がくっきり。

東京は元々最高に高いのが、価格改定でさらに11%以上値上がりする模様です。

全国で一番高いんじゃないかな、これ。逆に札幌は元々安めだったのが、さらに安く

なりました。3%〜7%のダウンです。



最近購入できていない宮城県は、どういうわけか元々札幌と変わらない価格帯でしたが

今回の改定で11%〜13%程度値上がりということになりました。



各都道府県の詳細については、以下のリンクをご参照ください。

地震保険に関しては、どこの保険会社さんも一律で同じような対応になるはずです。

地震保険基準料率の届出について



埼玉県って、一都三県の中では比較的安いですね〜。関東ローム層のおかげなのかも?

一都三県の中では割が良いように見えました。



二つ目の話題は、東京海上日動さんの独自の保険の話です。賃貸物件で「孤独死」が

起こってしまった時に、その損害を補填する「家主費用・利益保険」「企業総合保険

(家賃補償特約)」が発売開始になりました、というお知らせをいただきました。



以下、パンフレットにあった「プランの特徴」を転記します。

(ウェブサイトが見つけられなかったので・・・)



1.孤独死対策に必要な費用を補償!

  「家主費用・利益保険」により、孤独死・自殺・犯罪史の発生に伴う家賃損失・

  費用を補償します。

2.孤独死以外の事故による家賃損失を補償!

  「企業総合保険(家賃補償特約)」により、火災、風災、給排水設備事故による

  水漏れ等による、家賃損失を補償します。

3.単独でのご加入が可能!

  建物の火災保険とは別に、ご加入いただけます。また、「家主費用・利益保険」

  「企業総合保険(家賃補償特約)」のいずれかだけでもご加入いただけます。



細かく言うといろいろあると思いますが、ざっくりと言えば以下のような感じです。



【家主費用・利益保険】

・孤独死したお部屋の原状回復費を最大100万まで支払ってくれる

・孤独死後の家賃減少分を補償してくれる(最大値引率50%まで)

【企業総合保険(家賃補償特約)】

・各種災害により家賃収入が途絶えた際に、復旧までの家賃を支払ってくれる



気になる費用ですが、意外と安いです。



例えば、月50万くらいの家賃収入のある物件で、1年の保険料は20000円強。

支払限度期間が24ヶ月の場合ですが、これを12ヶ月に変更すると17000円強に

なり、さらにリーズナブルです。そしてこの保険は1棟まるまる補償してくれます。



これまであった孤独死関係の保険って、部屋単位で入れるというメリットはあったけど

少々割高な印象がありました。それに対し、補償内容はほどほどで、価格もほどほどな

この保険の登場は個人的には悪くないなと思っています。



すべての物件にこの保険を適用する必要はないと思いますが、必要と思われる物件に絞り

かけていくのもいいのかなと思いました。



例えば、私の場合積極的に生活保護の方やそれより生活が苦しい方、高齢者などを

受け入れている札幌3棟目や東京1棟目に関して、この保険を適用すると良いような

気がしています。それ以外の物件は、今のところ孤独死のリスクがそこまで高いとは

思えないためです。



面白い保険なので、積極的に検討したいと思います。



こういう情報をタイムリーに持ってきてくれる代理店さんの細やかなフォローに、

深く感謝いたします。ありがとうございます!

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月28日

生命保険の契約名義を東京法人に変更。

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今回の確定申告の結果を踏まえ、税金対策を検討しています。先日は生命保険でお世話に

なっている代理店さんと打ち合わせました。生命保険を法人名義にするためです。



前の話ですが、一時期出張先で物件を買おうとした際に団信がかけられるのかどうか的な

話題になったことがありました。その時、とりあえず団信に入れなくても困らない程度の

生命保険を自分自身にかけたのです。だいぶ大きな額の保険でして、その契約者は

私自身になっております。個人で個人にかけている生命保険なので、当然のことながら

なんの経費になることもありません。



当時は個人で経費ではない形であっても特に問題はありませんでした。しかし、ここで

税金の問題が顕在化したことや、東京にも法人を作ったことなど、状況の変化を考えると

この支払を経費にしない手はない、ということになります。



ちょうど保険代理店さんも「法人をもう1個作ったと聞いているので、近々どんな状況か

お聞かせいただきたいです」とアプローチしてきておりました。いいタイミングなので

ここで契約名義を法人に切り替えて、この保険を半分経費化しちゃいましょう。

(半分損金にできるタイプの保険なのです)



そして保険代理店さんと打ち合わせ。この代理店さんは決算書の数字を読んで、内容を

よりよく見せるためのアドバイスなどもしてくださいます。保険代理店さんですから

当然保険のセールスも入りますが、総じて役に立つことをいろいろ教えてくれますので

たまにお会いしてお話を聞かせていただいております。



今回も生命保険の契約名義を変更する際にどちらの法人にその経費をつけるべきか、

今後総合的にどのように節税を図っていけばいいか、ご意見をいただきました。

ご提案いただいたのは、個人は物件の管理費を法人に支払い、法人に利益を集めて

そこから共済や保険、旅費規定に基づいた日当などで利益を圧縮していくのが

いいのでは?という内容です。



個人に比べて法人はできることがいろいろあるから、法人に利益を寄せていくのが

先々を考えるとやりやすいわけです。法人から役員報酬という形で個人にお金を戻し、

残りは法人の内部留保にするイメージでしょうか。



正直、今までは法人にすることのメリットをそこまで理解できていなかったし、実感を

することもありませんでした^^;

しかしこうやって具体的に、何をして節税を図ろうかと検討を始めると、法人ってやつは

非常に使い勝手がよく、便利なんだなあということを実感します。



結局、保険の契約名義は東京法人に寄せることにしました。どちらに寄せてもいいかと

思ったのですが、東京に住んでいるので東京でいいのかな、という感じのノリで、

なんとなく決めました。現在、代理店さんで手続きをしている最中です。来月は法人の

名義で支払になるものと思われます。



1年後の確定申告に向けて、今から準備を進めることは大事と思います。

残りの税金対策のアイディアに関しても、顧問税理士さんとしっかり打ち合わせをして、

妥当な形になるよう進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月22日

節税の打ち合わせと火災保険の契約と。

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昨日は保険関係の打ち合わせを2本ばかりこなしてきました。



おとといのブログで書いた通り、今年は税金をどうしていくか、もう少し真剣に検討を

していく必要があると思っています。最初に考え付いたのは、私にかけている生命保険の

掛金を払う人を個人から法人に切り替えるという内容です。



生命保険を契約する際に、法人名義でかければ半額損金計上できるという話を聞いて

おりました。その時はまだ法人は仙台のみで、しかも収入はアパート1棟分しかなく、

この法人で払ってもあまりメリットはないということで個人での契約にしました。



今は、仙台も高圧の野立て太陽光が動き始めています。東京にも法人を作り、物件も

1棟保有させました。今こそこの契約を法人に切り替える時ではないでしょうか。



この点について、担当の保険代理店さんと打ち合わせをしました。半額損金になるのは

間違いないので、あとはどの法人でそれをやるかというだけ。結局、仙台ではなく

東京の法人で支払っていくことにしました。



保険だけでなく、法人にはいろいろとやれることがあります。私もそれなりの大企業に

勤めてはおりますので、そこのいろいろな規定を見れば、確かにやれることがあるのは

わかります。出張すれば日当が出たり、徹夜勤務だと特別手当が出たり。いろいろな

手当類が職務規定で整備されています。



私がお世話になっている代理店さんは、そういった企業経営全般に助言ができる方です。

見栄えのいい決算書の作り方から、事業継承、相続、ビジネスマッチング、各種規定の

作り方の助言まで、かなり幅広く教えてくださいます。



今回、節税に関して相談した結果、まずは旅費規定など様々な規定類を整備しましょうと

いう助言をいただきました。収入を個人から法人に移し、手当という形で個人に戻す。

(もちろん実体を伴ったものにする必要があります・・・空出張とかはダメ!)

手当なら非課税ですから、税率が上がることも懸念しなくて良くなります。

良いアドバイスをいただいたので、早速規定類の整備に取り掛かりたいと思います。



あわせて、個人の収入を法人に寄せていく必要があるので、個人で持っている物件を

一度法人で管理させ、管理費をそちらに計上させることも必要になるかと思います。

仙台法人、東京法人のどちらに寄せていくかが悩ましいところです・・・。



そんな有意義な打ち合わせのあとは、移動して別の保険代理店さんと打ち合わせ。

今度購入する戸建の火災保険の契約です。一応そろそろ融資は固まっていることから、

ぼちぼち「東京5棟目」を名乗っても大丈夫かな?なんて思ったりしております。



私は基本的に戸建に対しては、再取得価格ギリギリ満額まで保険をかける主義です。

今回購入する物件は、下町で災害の危険性がある場所の物件です。そういう観点から

災害で燃えてしまって借金だけ残りました、ということにはなりたくないですから。

代理店さんもそれをわかっているので、いつものパターンで見積を出してくれます。



今回も出てきた内容に特に問題はなく、さくっとそのまま契約。保険の開始日が微妙に

ずれるかもしれませんが、その時はまたその時で訂正すればいいかと思います。



東京5棟目は結局法人で審査を通せる金融機関さんがなく、個人での購入になりました。

東京3棟目を購入した時に融資を実行してくださった金融機関さんが積極的にやりますと

言ってくださったので、そちらで融資をお任せすることにしています。できれば3月中に

実行したいと息巻いておりましたので、本当に最速で進めば今週中に決済になるかも

しれません。売主さんが来週は旅行にでかけてしまい不在になるということなので、

とにかく今週頑張ると言ってました。期末ってのは恐ろしいもんだ・・・。



何にせよ、着々と決済に向けて準備は進んでいます。さぁ、あとは実行を待つばかり。

時間だけの問題といったところです。

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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年10月06日

火災保険の切り替えは行いませんでした。

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10月から火災保険の値上げがあった、という話題は9月の後半くらいにあちこちで

話が出ていたのでご存知の方も多いのではないかと思います。



おさらいすると、10月から火災保険は超長期の契約ができなくなり(最大10年)、

保険料も値上がりする、というお話でした。特に中古RCの値上がりが顕著であったり

災害の多い地域(九州など)の保険料の値上がり率が大きい、という話でした。



私自身はあまりこの話には興味がありませんでした。

・超長期での契約は質権設定などの理由がない限りしていない

・RCの物件の保有数が少ない

という2点がその理由です。



私は超長期の契約ではなく、5年契約の年払いで保険を契約するのが好きです。

確かに割高なのは間違いないのですが、多少割高でも手元に資金を残しておきたいという

気持ちの方が強いため、年払いになるものの中で一番割安なものを選ぶようにしてます。

東京や仙台については、災害リスクも高いため、建物評価額を目一杯高くすることを

原則としています。ですので、保険料も割高になりがちなので、超長期の一括払いだと

支払金額が大きくなって負担感が増す、というところもあります。



また、私が現在保有している物件は、ほとんど木造かS造で、RCは札幌4棟目の

新築しかありません。RCの負担額が上がるだけであれば、木造やS造主体の私としては

あまり関係ないであろう、というところであまり注視していませんでした。



ちなみに私の保険の状況です。



札幌1棟目:木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

札幌3棟目:木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

札幌4棟目:RC、5年契約、質権設定なし→検討した方がいい?

東京1棟目:木造、5年契約、質権設定なし→検討しなくてよさそう

東京2棟目:S造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし

東京3棟目:木造、5年契約、質権設定なし→変更の必要なし

仙台1棟目:S造、5年契約、質権設定なし→検討しなくてよさそう

自宅:木造、超長期、質権設定あり→変更の必要なし



こんな程度なので、特に私自身が検討すべき物件はないかなと思った次第でした。



そんな折、東京3棟目の保険契約の際に、いつも懇意にしていただいている代理店さんが

「保険料が値上がりになるけど見直しをしなくて大丈夫かという問い合わせがここ最近で

 何件も来たんですけど、何かそんなセミナーでもありました?」と言うんです。

そうですね、ありました。メルマガとかで書いている人もいましたし。



「問い合わせが多いから気になって、契約してくださっている皆様の分の値上がりが

 どのくらいになるか試算してみたので、報告しますね」



おー、ありがたい!気がきく代理店さん!感謝です。

そしてその報告によれば、私の保有している不動産は特に切り替えの必要はなさそう、

ということがわかり一安心しました。



年払い計算で、一番大きな値上がりをするのは札幌4棟目のRCでした。

とはいえ、値上がりの額は2000円前後でしたので、誤差の範疇かと思われます。

東京1棟目に至っては、逆に若干ながら値下がりするということでした。



というわけで、検討しなくても大丈夫だろうと思っていたことが確信に変わりまして、

安心して10月を迎えることができました。



火災保険は保険料や保険会社さんが大事という人も多いです。そのこと自体は私自身も

否定をするつもりはありません。ただ、それと同じくらい代理店さんも重要と思います。

こちらを向いて仕事をしてくれるか、保険の申請時にどれだけ気を利かせて動いて

いただけるか、などはとても大事だと考えています。今の代理店さんにはとても満足して

おりますので、今後も保険関係はお任せしていこうと思っています。

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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 保険 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする