2016年09月28日

マンション名を変更したら役所への届出が必要みたいです。

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物件を購入するたびに、必ずアパート名を変更している私なのですが、役所に名称変更を

届け出ないといけないということを初めて知りました^^;



これまで、購入した物件は一通り名称を変更してきました。賃借人の方には申し訳ないと

いつも思うのですが、勝手ながら私のこだわりポイントなので、オーナー特権で強行して

いる次第です。



これまでは、入居者様への通知をして、旧館名をしばらくは並行で掲示しておく程度で

良いと思っておりました。ゼンリンの地図は調査員の方が定期的に調べて、地図情報に

反映してくれているようですので、特に申請は不要だろうという認識です。郵便局や

電気・ガス・水道関係の届出は入居者様が対応するという感覚でしたので、オーナー側で

何かする認識はありませんでした。



あ、でも電気や水道に関しては、共用部の電気代や戸別メーターがない物件の水道代の

請求書を見て、名前がおかしい場合は口頭で伝えて変更してもらっていました。そういう

意味では、本来はオーナー側で届け出た方がいいのでしょうね。



・・・というくらいの認識だったのですが、入居者様からのご指摘によって、それが

盛大に間違っていることを初めて知りました。恥ずかしい。



きっかけは東京4棟目の入居者様のお父様から管理会社さんに届いた連絡でした。

この入居者様は、お父様が契約者となり、実際に住んでいるのは娘さんという形態です。

入居前から鍵を追加してほしいとかいろいろとご要望をいただいておりました。娘さんが

かわいいので一人暮らしさせるのが心配なのでしょうね。



で、今回いただいた指摘が、住居表示に関する話でした。住民票を取りに行くとか、

その手のお話の中で、区役所に変更した建物名の登録がなされていないということで

お父様から管理会社さんに指摘の電話があった、と。



その時の私の認識ときたら「届出が必要なんだ!」と驚いたくらいの低いものでした。

管理会社さんに細かいことを教えてもらい、自分でネット検索したところ、それらしき

記述がある足立区役所のページを見つけました。



・マンションなどの名称を変えたり出入口を変えたりした場合の住居表示の手続きは?

・新築、建替えで住居表示の届出をしないとどうなるのか。



別に足立区に物件があるわけでもないのですが、一番わかりやすかったのでリンクを

貼らせていただきました。足立区さん、ありがとうございます。



必要性については理解しました。そして東京4棟目につきましても、管理会社さんにて

届出をしていただきましたので、これで問題は無くなりました。よかった。



しかしそうなると、他の建物については大丈夫なのかしら?という点が気になります。



東京2〜4棟目は管理会社さんにて変更した記憶があるとおっしゃっていましたので

きっと問題はないでしょう。東京1棟目は管理会社さんが違うので、要確認です。

仙台1棟目は絶対に何もしていない自信があります。だって自主管理だし・・・。

札幌1〜4棟目も確認した方が良さそうです。



いや、これほんと知らなかったので、びっくりでした。今後は意識したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年09月11日

重大な手続き忘れに今ようやく気がついて焦ってます。

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自主管理分の火災保険の一斉点検を行っています。



私はサラリーマンの仕事があるので、基本的に自主管理は行いません。ただ例外として

仙台1棟目と東京1棟目の一部屋だけ自主管理をしています。仙台1棟目は義母が仙台に

いるので、そちらにお任せすることで管理費分は役員報酬として義母に渡し、生活費の

足しにしてもらおうと思ったため、東京1棟目は友人に借りてもらっているためです。



そんな自主管理のお部屋で、この間ちょっとまずいことに気がつきました。同じような

ミスをしている方がいると好ましくないと思うので、経験をシェアしたいと思います。



調べることがあり、ガサガサと札幌1棟目関係の書類をチェックしていた時に、ふと目に

入った契約書。何の気なしに目を通すと・・・あれ、契約終わってる!?しまった、

更新の手続きとか全くしていない(汗)



この部屋は友人に貸している部屋だからまだよかったけど、全く知らない人に貸している

場合は、けっこう問題だったと思います。更新の時期を忘れるわ、更新料は取れないわ。

今回は友人なので更新料を取ることもしないつもりでしたから、契約だけの問題かと

思われます。



・・・あれ?よく考えてみると、火災保険とか入居いただく時に入ったっけ?

全然覚えがありません。うへー、今までみ保険だったみたい!?(大汗)



友人に連絡して、こちらで更新用の契約書を作り、先方に渡しました。併せて火災保険も

懇意にしている代理店さんにお願いして、手配をしていただきました。ふう、よかった。



さて、東京1棟目はこれでいいですが、仙台1棟目も同様の問題があることになります。

仙台は法定更新の慣習なので、更新料や契約書のまき直しなどは発生しません。しかし、

火災保険や保証契約は確認しておかないと危険です。



この春入居されたお部屋は問題ないから良いとして、問題はそれ以外のお部屋です。

仙台1棟目は入れ替わりが少なく、私が購入して4年が経過しますが、入れ替わったのは

2部屋のみ。うち1部屋は今春なので保険は有効。残り1部屋は状況がわかりません。



こちらに客付いただいた仲介業者さんに電話をして、契約当時のことを確認しました。

仲介業者さん、事情は把握してくれたようで「私が聞いておきます」と。ありがたい!

保証会社の契約は更新されていなかったようですので、改めて更新の手続きをとるよう

仲介業者さんからフォローいただくことになりました。火災保険は入居者様が懇意に

している代理店さんで締結しているということでしたので、こちらから依頼をして証券の

控えを送ってもらうよう手続きをとりました。



残り5部屋については、私が購入する前の方々なので、仲介業者さんを通じての

フォローは難しい状況です。よって、義母より各入居者様にご案内を出してもらい、

火災保険の証券のコピーを提示してくださいという連絡をしてもらうことにしました。



火災保険は入居者様を守るものでもあり、必ず加入していただかなくてはなりません。

火災によって原状回復にものすごい現状回復費用がかかってしまう時に、保険が

入居者様を助けてくれます。また、貰い火など自分に責任がない状態で家財の被害が

発生しても、保険が出て助けてくれます。別に大家さんや不動産会社さんが儲けたい

わけでもなく、本当に困った時のことを考えての措置なのです。



ネットを検索したらスーモの記事がありましたのでリンク貼っておきますね。



そういうことを説明した上で、火災保険への加入を依頼してもらっています。

こちらはまだ配布を始めたばかりですので、こまめにフォローしてもらおうと思います。



自主管理をメインでやっている方がこんなしょうもないミスをするとは思えませんが、

ちょっとだけ自主管理とか中途半端にしている人は、一度見直してみると良いのでは

ないでしょうか。

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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月28日

換気扇が立て続けに故障しています・・・。

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最近、やたらめったらと壊れるんです。換気扇が。



いや、やたらめったらは言いすぎました。そこまで何件も壊れていませんでした。

でも、1ヶ月のうちに51室中2室の換気扇が壊れたら、全体の4%程度が集中して

壊れたことになるじゃないですか。ちょっとまとめて壊れた気分になりませんか?



我ながら雑な前振りですみません。まあでもとにかく、2部屋一気に換気扇が壊れて

ちょっとショックだよというお話です。



壊れたのは、1件は札幌1棟目、もう1件は仙台1棟目です。札幌1棟目は管理委託を

しているので、管理会社さんからの連絡で事態が伝わってきました。仙台1棟目は

自主管理なので、入居者様から義母に直接連絡がありました。



両方ともスイッチを入れても回らないという類のものでしたので、恐らく経年劣化と

考えて差し支えないでしょう。入居者様の生活に至急の影響があるわけではないと

思いますが、ここはさっさと手配して交換しておかないと、入居者様に申し訳ないです。



札幌1棟目に関しては、ざっくりとした金額をその場で聞いて、じゃあお願いしますと

依頼して終了。変に色気を出した見積を出すような管理会社さんではないので、信頼を

置いております。任せて(ある程度)安心。



問題は仙台1棟目です。こちらは自主管理なので、修理してくださる業者さんを自力で

探さなくてはなりません。さてどうしようか。義母に私から指示を出す必要があります。



お付き合いしている業者さんは3社あります。いろいろなツテを持っている不動産の

営業マン、仙台大家の会のメンバーから紹介いただいた一人親方の職人さん、義母が

自宅を建て替えた頃からのお付き合いのなんでもやれる業者さん。さて誰に発注を

かけましょうか。



どの業者さんもいい仕事をしてくださるのは間違いありません。過去の実績からも、

そこは信頼できます。そんな中、今回は一人親方の職人さんにお仕事をお願いするよう

義母に伝えました。なぜかと言えば、ここしばらくお仕事を発注できていないから。

定期的に仕事を出しておかないと、私たちの存在が小さくなってしまうと思ったのです。



義母から職人さんに連絡していただいたところ、素早く動いていただき、さくっと直して

くださいました。ありがたいです。状況を伝える写真も撮ってくれたのですが、何がどう

壊れているのかよくわからない写真でしたけど(笑)



リーズナブルな価格で賃貸経営にご協力していただける業者さんの存在は貴重です。

設備の故障は決して嬉しいものではありませんが、関係する業者さんにお仕事を出す

チャンスという前向きな捉え方をして、困難を乗り切っていければと思います。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年06月25日

生活保護の家賃の改定の影響を確認しました。

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7月1日より、生活保護の方に支給される家賃の上限額が改定されるとのことです。



ちらほらとネット上で話は聞いていたのですが、先日の札幌出張の中で仲介業者さんと

飲んでいる時に、彼らからその話を切り出してきました。生活保護に強いNPO法人と

関係のある仲介業者さんなので、彼にとっても一大事なのだと思います。



細かい話はわからなかったものの、どうも生活保護の支給額が下がる模様でした。

正直、札幌に関しては普通に働いている人より生活保護の人の方が家探しの条件が

贅沢になってきているというおかしな状況だったので、支給額を下げること自体は

民間の賃料相場にあった適正な支払金額になる、ということで悪くないと思います。



しかし、家賃を貰っている事業者としての立場で見ると一大事です(苦笑)



うちの物件には生活保護の方がけっこうな割合でお住まいになられております。

特に多いのが札幌1棟目、札幌3棟目、東京1棟目の3物件です。この辺の物件の

家賃が根こそぎ寝下がったら、経営的にはダメージは大きいです。



まずは情報収集ということで、生活保護の方にご入居いただいている物件に関して

管理会社さんにコンタクトを取り、何か情報を持っているか確認してみました。



東京1棟目の管理会社さんからは、今のところ何も聞いていないので、問題ないのでは?

という旨の回答を頂戴しました。役所から連絡があればすぐにご報告します、と。

今のところ具体的な話はきていないようなので、一旦静観するしかなさそうです。



札幌1棟目と札幌3棟目の管理会社さんは、区役所に電話して確認するなど、情報を

積極的に集めて提供してくださいました。それによると、札幌市は以下のような

状況だそうです。



7月から15平米以下にお住まいの単身者、および二人世帯は上限額がそれぞれ

3000円減額されます。 役所の方によると、居室が15平米以下であっても

浴室、台所、トイレが別にある場合は +8平米出来るので、この場合は給付額に

変更はない、ということです。



少なくとも、単身の家庭に関しては、15平米以下のお部屋に住んでいない限りは

影響はなさそうです。問題は2人住まいの生活保護の案件になりそうです。

※あくまで札幌市の事例であり、他の市区町村でどうなのかは不明です。



現段階では、うちの場合札幌1棟目が家賃減額の対象になっているお客様を抱えており

そこだけ注力していていけば良さそうであることがわかりました。

管理会社さんとそこについて対策を考えましたが、こちらも当面は静観するより他に

手はなさそです。減額の通知を受けた入居者様がどう動かれるか、だと思います。



保護費の減額は札幌に限った話ではないので、生活保護の入居者様がいらっしゃる

大家さんは確認をされた方が良いかと思いました。ご参考まで。

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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(2) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年04月04日

本日時点での稼働率。

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本日時点での各物件の稼働率を大公開!

気がむいた時に書いている現在の稼働率ですが、本日時点でのものを記載したいと思います。



札幌1棟目 5/5(100%)

申込0、退去予告1(申込/退去予告ベースの稼働率:80%)



無風状態だった札幌1棟目、残念なことに退去が発生してしまいました。学生のルームシェアが

1部屋あったのですが、そこが卒業に伴い退去です。この物件は家賃を下げないよう頑張って

いるせいで、埋まるまでに時間がかかるのです。今回はうまく入居者様が見つかればいいのですが。



余談ですが、札幌1棟目は2DK×5部屋の小さなアパートですが、4年3ヶ月で退去は3回だけ。

ファミリー物件って安定していていいなあと思います。



札幌2棟目 18/22(81%)

申込3、退去予告1(申込/退去予告ベースの稼働率:91%)



3月にどばっと出て、4月にどばっと決まるのが例年の札幌2棟目の動きです。現在の稼働率は

落ち込んでいますが、退去はあるけど入居もあるのがこの時期なので、きちんと営業をしていけば

心配はないレベルと思っています。実際、先日は一気に3部屋のお申込が来ていますしね。



その3部屋のうち、2部屋は保証会社様の審査がOKになりました。よほどのことがない限りは

入居確定ということで問題はないでしょう。早期満室目指して頑張ります。



札幌3棟目 14/16(稼働率:87.5%)

申込2、退去予告0(申込/退去予告ベースの稼働率:100%)



札幌2棟目に比べて動きが少ない札幌3棟目。部屋数の違いもあるでしょうけど、物件の仕様が

札幌2棟目に比べて良いのが、定着率が高い秘密なのかなと想像しています。



先日の保証人さんがいない方のお申込も、その前のお申込も、保証会社様の審査がOKになりました。

こちらもほぼ入居確定と考えて問題はないでしょう。満室って響きは素晴らしいですね〜。



東京1棟目 3/3(100%)

申込0、退去予告0(申込/退去予告ベースの稼働率:100%)



3月末に怒涛の家賃下げ&プロの撮った写真に切り替え&AD奮発の3連発でようやく満室に

返り咲くことができた東京1棟目。正直しんどかったですが、良い経験になりました。

仲介業者様との関係も、前に比べて作ることができたのではないかと思います。あとはせめて

1部屋くらいは更新料を取れる程度の長期入居になってほしいです・・・。



東京2棟目 5/5(100%)

申込0、退去予告0(申込/退去予告ベースの稼働率:100%)



東京は2物件とも満室になりましたので、現在は無風状態。東京2棟目は大規模修繕も終わり

当分は手間がかからない状態になったはずです。更なる収益性の向上を目指して、引き続き

作戦を練っていきたいと思います。



仙台1棟目 7/7(100%)

申込0、退去予告0(申込/退去予告ベースの稼働率:100%)



こちらも6部屋の単身部分に動きはありませんでした。無風状態です。元オーナーズルームが

想定より高めの家賃で貸し出すことができたので、利回りも地味に向上していることが確認でき、

けっこうなほくほく顔になっています。



仙台だけは法人で所有していますので、額の安い1棟だけだと正直法人の維持などにかかる

諸々の経費を考えれば、経費倒れしてしまってもおかしくありません。緊急の課題は規模の拡大と

判断し、収益性はそれほどでもないですが仙台2棟目の取得に向けて現在義母と協力しながら

動いているところです。



トータルだと52/58で稼働率は89.7%。

申込/退去予告ベースだと55/58で稼働率は94.8%となります。

札幌が落ち着けば完全満室を達成できそうなので、頑張ります!

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 各物件共通 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする