札幌出張に行ってきます。

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本日より火曜日まで、しばし札幌に行ってまいります。民泊立ち上げ関係の話と

札幌８棟目の管理会社さんとの懇親会が主目的です。札幌１０・１１棟目売却問題も？



突然ですが、最近マイルで取るチケットも高く（＝必要マイル数が多く）なりましたね。

安く飛ぼうとすると、変な時間のフライトとか朝早いフライト、夜遅いフライトを

選ぶしかなくなります。少し前まではマイルは一律だったのに、ここ数年で様変わり。

某社長が目立ってるホテルみたいに人気がある時は高く人気がない時は安く、と

変動するようになってしまいました。



変動自体はしょうがないかなと思いますが、それにしたって昔は往復１５０００マイルで

札幌まで飛べてたのが、安いタイミングを選んだとしても１５０００マイルで飛ぶのは

なかなか難しく、これはただの値上げなのでは？と思わなくもありません。

物価高だから仕方ないのだろうとは思いますがねえ。



そう考えると、ユナイテッド航空は需要に応じたマイル数の変動もなく、ＡＮＡと

同等くらいに予約できるので、これはとてもありがたい仕組みだなと思っています。

やっぱいいよね、ユナイテッド。ＡＮＡのステータスも獲得したので、今後とも

しっかり利用させていただこうと思います。



などと言いつつ、今日のフライトはそれができなかったのでＪＡＬマイルで予約を

しているんですけどね・・・（笑）

必要マイル数の少ないフライトを選んだので、始発で家を出る羽目になりました。

空港の近くに住んでる人が妙に羨ましくなる瞬間です。



さてさて、そんなわけで私は今機上の人です。眠い目をこすって札幌に行く飛行機の中で

このブログを書いてます。なので、たぶん早々に力尽きてブログを切り上げて練ると

思われます。ご容赦ください。



今年に入ってから、札幌にはまだ１回しか行っておりません。１月のくそ寒い時期に

雪で転ぶことにおびえながら、転貸民泊の候補物件を見に行ったのが最後です。

なにかと忙しくて、出張してる暇がありませんでした。



札幌８棟目の管理会社さんとご無沙汰しているよなあ、と思ったので、たまにはその辺と

交流しておきたい気持ちもあり、４月くらいから札幌入りを狙っていたのですが・・・

まあとにかく時間の調整ができず、結局５月のこの時期になってしまいました。



意外とサラリーマンの会社の出張が曲者なんですよね。あれがちょいちょい入るので、

そっちに引きずられて時間がなくなっていくという。昔よりこれでも出張は減ってると

思うんですけど、老化で昔より活動時間の限界が来るのが早くなっているのでしょう。

なかなか時間を有効に使えていないように感じております。なので結局活動できてない。



・・・愚痴ってもしょうがないですね。なんとか時間を作ることができたので、

ふらっと札幌に行く予定を確保。札幌８棟目の管理会社さんの管理スタッフの方にも

お声がけして、接待用のお店も二次会まで確保しました。よきかな。



せっかく行くならということで、何か他にやることをと思っていたところ、転貸民泊の

現場確認を一緒にやるメンバーと一緒に実施することになりました。私が行くと

聞きつけた友人が、タイミングを合わせて札幌に飛んでくれることになったのです。

運営会社さんとミーティングや懇親会をやり、現場のリフォーム内容の確認も

する予定になっております。



あとはお友達と少し飲みに行く約束を取り付けたり、昼間物件を見に行く予定を

入れたりしております。でもまあ昔に比べたらけっこうゆったりめのスケジュールに

しているあたり、多少は余裕が出てきたということなのでしょう。



できれば札幌１０棟目・札幌１１棟目の売却の話で何社かお話を聞く機会を作れれば

よかったのですが、今回はたぶん厳しいかな・・・。いきなりアポ取って大丈夫そうな

業者さんがいたら、空き時間にアポ取ってみようかなと思います。



そんな感じで、もうさっきから書きながら居眠りしてる状態なので、この辺で終了です。

目が覚めたら北の大地かなー。



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富山出張でいい話をいっぱい聞かせていただきました。

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一泊二日の富山出張です。偉大なる先人や活きのいい若手との交流を楽しみつつ、

富山１棟目の売却に関しての動向も打ち合わせたりしました。



富山にはたまに出張してきています。富山１棟目の動向や関係する業者さんとの

打ち合わせをしないといけない時もあるし、ただ単にできる大家さんのトレンドを

学びに来ることもあります。優秀な投資家さんがいっぱいいる土壌なので、

話をすると刺激になったり勉強になったりすることも多いのです。



今回の富山出張は、１ヶ月くらい前に思い立って調整を始めました。

今回は刺激を求める旅。お友達大家さんが富山のレジェンドに会いたいような話を

していたので、私もそれに乗っかって皆様とお話をしてきたいなと思ったのが

きっかけでした。そしてどうせなら、富山１棟目の売却をお願いしている

業者さん（これまた投資家仲間の方です）にもお会いして、状況の確認と次の一手を

会話してもいいなと思ったのでした。



ということで、春の富山出張が昨日盛大に実施されたのでした。



富山１棟目は現在満室。立地がいいとは言い難い場所にあるので、どっかで売却して

現金に換えたい気持ちはあります。この点は私も認識しております。

他方、キャッシュマシーンとして満室で今は回っていることもあり、その動きを真剣に

取れていない自分もいます。大局的には売ってお金に換えて新築に取り組むとかに

した方がいいのだと思いますが・・・。



この辺に関しては、某・著作も多く出されている大御所の投資家さんといろいろ個別に

話をさせていただき、いつまで満室が続くかわからないのだから早めに売却をして、

その分の資金で土地を購入、遠隔でも私の場合は某地銀さんで融資が得られる可能性が

あるので、そのルートを狙うのがいいのでは？というアドバイスをいただくことが

できました。親身に相談に乗っていただき、ありがたいです。



それから、売却をお願いしている業者さんにして投資家仲間の方とも会話をしまして、

裏で売却活動をやるにも限界がありそうなので、広く表に出してもいいかという

相談をいただきました。私としては一向にかまいませんという回答になります。

売れるなら売ってもらった方がいいですからね。



ただ、そうなると気になることがあるみたいです。管理会社さんとの関係があるから、

そっちが表向きに出すことをどう感じるか、みたいなところが気になるとのことでした。

富山は商圏が狭いし、投資家としての顔もあるから、そういった観点で気を遣うところが

あるのでしょうね。なんとなくそんな風に察しました。



場合によっては一般で両社で対応することも考えるという話でしたので、この辺は

業者さんのやり方に一任することにしました。ご自身の仲介手数料よりも大事な

関係性の維持があるということであれば、私はそれに従うことにします。



他にも、久しぶりの面々にお会いすることができたり、新たな出会いがあったりで、

有意義な富山出張になったと思います。



お会いしたいなあと思ってお声がけしたベテラン大家さんは、自分の目標が何かを

明確にしておけば、無駄な規模拡大をしなくても十分幸せに生きていけるということを

お話されておりました。それは確かにあると思います。



私自身は不動産が半ば趣味みたいになってしまっているので、買ったり売ったり直したり

作ったりすること自体を楽しんでしまっているきらいがあるのですが、そうではなく

自分がなしえたい夢のために不動産をツールとして使うという考えの人であれば、

その夢を実現するのに必要な分だけの不動産収入があれば十分なわけです。



人間の欲望は際限がありません。私自身も感じていますが、収入が増えればそれに応じて

生活水準も上げていくようになります。そしてまたお金が必要になります。

その繰り返しで欲望が成長していきます。



どこでその連鎖を終えるのか。それは自分自身で判断することです。

上を見ればきりがありません。高い車を買ったり愛人を囲ったりする人がいたとしても

その上にはプライベートジェットを使って旅行する超富裕層がいるわけです。

（イメージがつかないので貧困なたとえで恐縮です）



自分が何をしたかったのか。そこに立ち戻って考えることで、そういった際限がない

連鎖から抜け出すことができるのかもしれません。足るを知る、でしょうか。



何気ない話でしたが、私はすごくいい話を聞いたなと思ったのでした。

自分がどこまで何を求めるかを明確にしておくことが、欲望に呑まれないコツなのかなと

感じた次第です。



お付き合いいただいた皆様、どうもありがとうございました！

また遊んでやってください！



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沖縄で投資家の方と会ったり物件を見せて貰ったり。

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沖縄にきました。せっかく来たのでと色々人と会う予定を詰め込みました。

結果、お安い区分をお安く直して貸した現場を内覧させていただくことができました。



誰もが一度はあこがれる（かもしれない）沖縄の別宅。沖縄に家を持てるとか、

ちょっとリゾート感あっていいですよね。正直、私もあこがれちゃいます。



成功した優秀な大家さんの中には、沖縄の区分マンションを保有して別宅や民泊として

使っている方もいると聞いております。あとはキャピタルが出るからと売却したり。



でもそういったことをしたくても、金額が大きすぎて難しい・・・というのが

私がいろいろ見てきた中での結論でした。地の利のある東京なり札幌なりでコツコツと

地味な物件を購入するのが、手馴れているのでやりやすいという考えです。



ただ、富山１棟目みたいに、アパート１棟５００万以下で買えるとかであれば

話は別かなあと思ったり・・・。いろんな問題は出るにせよ、安さはそれを上回る

輝きを私にもたらします。融資で悩まなくて済むし、安いのはだいたい高利回りだし、

最悪損切りするにしても痛みが少ないし。



そんな私がうらやむほどにお安い値段で沖縄の区分を購入されている東京の投資家さんと

沖縄でお会いして現地内覧会と情報交換会を開催しました。



現地にお邪魔すると、そこには築５０年オーバーのかなり古めなマンション。

なかなか痺れるファサードです。リゾート感は正直全くありません（笑）

占有部に入るドアもかなり古めかしく、渋みを感じます。



しかし入ると、でっかいワンルームのように改装されたお部屋が現れました

元々は２ＤＫみたいな感じで細かく区切られていたのでしょう。

全体的にこぎれいにリフォームされており、好印象でした。素敵なお部屋です。



購入価格はそもそも相場が安くて５００万〜１０００万の価格帯なのに、そこから更に

相続案件とかで早期現金化を考えていたということで、指値も通って相場よりも

めちゃ安く購入されたとのこと。恐ろしい・・・。そんなん私のポケットマネーでも

買えてしまいますやん（現金カツカツまで使ってしまうのでいつも金欠勢です）。



ちなみになんでそんなに安いのかと確認したら、古いのと借地権だからというのが

あるみたいです。なるほど、借地権ね・・・それだったら確かに割安になるかも。



しかもリフォームも激安。なんと東京から沖縄に通ってＤＩＹしたのだとか。

ＤＩＹができるだけでも尊敬ものなのに、沖縄でそれをやっちゃうのがすごすぎる。

恐ろしい子・・・！（ガラスの仮面風に白目をむくイメージでお読みください）



他にも沖縄で民泊とかをやっているとのことで、自分が沖縄に来た時のセカンドハウスと

しての需要も考えているとのことでした。なので普通賃貸ではなくマンスリーで貸すと。

民泊はＮＧのマンションということで、マンスリーにしたということでした。



それでも管理人の方からは、マンスリーのサイトに掲載されているのを見つけられて

うちは民泊はダメだと散々言われたりして大変だったそうです。民泊とマンスリーは

異なるものだし、マンスリーがダメとはどこにも書かれていないし、と反論しても

耳を貸さないとのこと。管理組合がダメと決めたとおっしゃるので、管理組合って

誰が組織してるんですかと聞き返したら「私と清掃の人」と。二人とも地権者じゃ

ないんですけどー！という話は私的には爆笑ものでした。勿論、当の本人は冗談じゃ

ないと思っているのはわかっているんですけど、それでも面白すぎて・・・。



結局、地権者の方が出てきて、マンスリーと民泊は違うからいいんですよと管理人さんに

説明してくれて、事なきを得たとのことでした。



そういった努力の上に成り立つ、妄想利回り２０％〜５０％の世界。ロマンですねー！

マンスリーの稼働率次第とはいえ、既に２ヶ月くらいは予約もあり、そこそこ回りそうな

雰囲気は感じました。高利回りのロマンを追い求めたいというその強い思い、

私も利回り星人なので（だから成長しない説あり）、その気持ちはとてもわかります。

でもＤＩＹはしないです！というかできないです！なのでそこは圧倒的に負けます。



何より、そんな物件情報をネットでひょいっと見つけてくることもすごいですよね。

私は最近もっぱら仲のいい業者さんからの紹介案件ばかりなもので・・・

物件検索とかすごくサボっております。やる気が足りません（苦笑）



沖縄に来ても内覧とかして盛り上がってる私もだいぶアレだとは思いますけど、

それ以上にアレな方で（誉め言葉）とても楽しかったです。ありがとうございました。



その後はダブルヘッダーで地元の大家さんと飲み会。先の会合で不動産に関しては

十二分に話をしてしまったので、こっちの会合では不動産成分薄めで旅行の話とかで

盛り上がっていました。あと私の鈍感力自慢。ちょっと呆れられたかもしれません（笑）



お付き合いいただいた皆様、楽しいひと時をありがとうございました！



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全国どこに行っても遊んでくれる人がいるのはとてもありがたい。

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全国どこをふらふらしても、どこかしらにお友達がいる状態ってすごく理想ですね。

今回の出張でもそれを実感させていただいております。



先週末〜週明けくらいまで札幌にいました。札幌は民泊にできるかできないか、

みたいな話を詰めに行ってました。民泊は転貸でもできるのが気軽でいいですね。



この話の時も、現地の管理会社さんとか運営会社さんとか、そういう方と楽しく

お仕事の話をしながら食事やお酒を楽しむことができましたし、一緒に視察に

きれくれた大家さんのお友達との親睦も深まったと思います。

交流を持ち、それが仕事に結びつきながら楽しくコミュニケーションを取れる。

こういうの、とてもいいよねと思ってます。



私自身は最近あまり積極的に新しい知り合いを作ろうという動きが取れていませんが

ここまで仲良くしてくださった皆さんが全国にいらっしゃいますので、出かける際には

そういった皆様にお声がけして飲みに行ったりという活動は比較的積極的に行ってます。



今回はサラリーマンのお仕事で鹿児島に宿泊する機会がありましたので、どうせならと

鹿児島の大家さんお二人ばかりに飲みに行きましょうと声をかけてみたのでした。

お二人とも快くＯＫしてくださり、昨夜は地元大家さん行きつけの小料理屋みたいな

感じのところでおおいに宴を楽しみ、そのままちょこっと夜の街にも繰り出したり。

お会いするのはお二人ともすごく久しぶりなのですが、ＳＮＳで交流しているからか

全然そんな感じもなく、楽しく過ごしたのでした。



せっかく来たんだからということで、地元大家さんが所有している繁華街の中にある

ソシアルビルの住居部分を見せていただきました。ソシアルビルの上層階にオーナーが

お住まいになっているような作りのやつです。中廊下にあるオーナー住居への入口から

入ると、なぜか外に出ます。そしてすごく暗くて急な階段を登っていくと、上層階に

屋上に対して増築したようなペントハウスが現れます。へー、ソシアルビルの中って

こんな感じになってるのか！と新鮮な驚きがありました。たまにオーナーさんが

お住まいになってるソシアルビルがあるけど、どこもこんなノリなんだろうなあ。



普通にリフォームしたら確実に費用負けするやつだと思ったのですが、それは

所有者さんも同じ考えのようで、このまま借りてくれる人がいたら格安で貸す、

という形を考えているそうです。売却した札幌９棟目と同じ考え方ですわ。

気持ちはよくわかります。



ちなみに立地の割にかなりお安い値段で賃貸募集しているようでしたので、民泊とかで

回せないかな？とか一瞬思ったんですけど、やっぱりあの暗くて急で下手したらコケが

ふかふかした絨毯のように生えている階段を旅行者の人が登るのは無理だなと思って

考えることを止めたのでした（笑）



でも、もしかしたらあれもリスティングに事前に情報開示をして、アトラクションだと

割り切ってもらうような流れが作れるなら、回せる可能性もあるかもしれないなあと

思ったのでした。屋上に増築されたペントハウスなので、屋上スペースであれば

タバコを吸っても問題はないし、屋上でＢＢＱとかやって騒いでも、手前の道路が

繁華街だから問題ないだろうし、目の前に某ディスカウントストアがあるので

外国からの観光客の人へのウケもいいと思います。



１２０平米あるので全部にきちんと家具を入れようとすると厳しいと思いますけど、

割り切って安く泊まりたい人向けに貸すのはもしかしたらアリなのかもしれません。

とにかく階段が急で暗くて怖いこと。これが唯一のネックです。これさえ工夫して

クリアできるなら、十分に賞賛があるのかもしれないなあと思いました。



そういえば、この間札幌に視察に行ったメンバーの中に、桜島で民泊をやるって

言ってる人もいたなあ。場所的に桜島には遠いでしょうけど、鹿児島で民泊の

運営代行をやる会社さんもいるってことですからね。



誰か興味がある人がいれば、大家さんにおつなぎします（笑）



そんなわけで、物件見学に美味しいお料理で楽しいひと時を過ごさせていただきました。

お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！



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消防の問題がありそうだけど、転貸民泊をやれるならやりたい。

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札幌で物件を転貸して民泊をやることができるのか。一緒にやるかもしれない人達で

現地を視察したり、ハードルになることがあるのかを確認したりしました。



今回の札幌出張が決まった直接的な目的は、札幌で民泊を転貸でやるかやらないかを

決めるための現地視察でした。人のご縁で民泊をやるかやらないかを検討できる状況に

なったことについて、お話をつないでくださった友人に改めて感謝したいと思います。

なんでそんな話になったかについては過去ブログで書いてるのでよかったらどうぞ。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/509489117.html



今回は、転貸民泊やりたいメンバーで一度会って打ち合わせたいというメンバーの要望と

オーナーさんサイドがふわっとした状態でもいいのでやっぱり現地を一度見ておきたいと

思う私の思惑などに加え、たまたまオーナーさんとのパイプを持ってるお友達大家さんと

新年会をしていた（新年会のその場で飛行機取りました）といったところが重なり、

実施にこぎつけることができました。



それぞれ参加者にも異なる思惑があり、オーナーさんとのつなぎになっている方は

札幌の市場調査と仮に賃貸で埋めるとしたらどうなのかというお話、管理会社さんを

変更するのであればどういう選択肢があるかといった調査を主体に考えておられます。

他のメンバーは民泊をやることに対してどうかという観点ですが、それもまた細かい

思惑は異なっており、私はホテルとして自分が泊まれるなら収益はやや少なくても

気にしないがリフォームなどを自分で手配して快適にすることができるかを確認したいと

思っていますが、ある人はとにかく３６５日なんとか回したいので民泊ではなく

ホテルにできることを重視していたり、別のある人は消防など地方特有のローカルな

ルールがある部分がどうなるかを確認できることを重視していたり、それぞれ力点を

置いている場所が異なっています。



三人寄れば文殊の知恵と言いますし、注目するポイントが異なっているのであれば

多様な見方ができて視察もはかどりそうだなあ、などと気楽に考えておりました。



昨日の最初の動きは、オーナーさんのために管理会社さんのご紹介をという話が

あったので、私がお願いしている管理会社さんの方をご紹介して会食を設定しました。

カレーを食べながら札幌の市場動向や今の管理会社さんが設定している賃料設定が

妥当なのか、リフォーム内容の妥当性はどうか、定期清掃はいくらくらいが相場か、

といった話をできていたように感じたので、場を設定してよかったのかなと思います。



会食の後、場所を変えて現地でもいろいろと皆で話をしましたが、私が抱いた感想は

「オーナーさんと管理会社さんでコミュニケーションロスが発生しているんだろうなあ」

ということでした。



オーナーさんの代理で来ている私のお友達の大家さんは、入居様をもてなすために

細部にわたってきちんとしたものを提供できるように動きたいと考えていると思います。

その目線で言えば、これだけリフォームしてるのにコンセントプレートの交換を

していないのはどうなのか、新しいところと古いところがちぐはぐになっているのが

現場でわかるなら追加のリフォーム提案をしてちぐはぐさを解消すべきではないか、

というあたりから管理会社さんの仕事があまり良くないのでは、という感想を抱いている

ように見えました。



それを聞きながら感じたのですが、こうやってオーナーがきちんと自分の意思を持って

コミュニケーションできれば、管理会社さんだってちゃんとそれに応えてくれるはずで、

今そうなっていないのはオーナーさんがそういう気持ちを表現できていないから、

管理会社さんとしては余計なことを提案して高いとかなんとかで怒られたくないという

気持ちが働き、コストをかけない最低限のところで無難な提案をしているんじゃ

ないかなーということでした。



ガッツリとフルリフォームしているお部屋はかなり強気の家賃でしたが、それでも

管理会社さんはきちんとその家賃で入居付けをしてくれていました。賃料設定も

そんなに違和感はない内容だったし、私から見れば結構ちゃんとやってるんじゃないかと

感じられました。その管理会社さんにオーナーさんがきちんと意思表示をできていない

ことにより、管理会社さんのポテンシャルを引き出せていないんだろうなあ、などと

思ったのでした。オーナーさんは東京在住だそうで、札幌が遠隔地になってしまうので

他に情報入手の手段がなく勘所がない、というところもありそうな気はします。



現地視察の後、１社目の管理外syさんとお別れした頃合いで、民泊やりたいメンバーが

続々と現地に到着。そして私が知っている民泊の運営代行会社さんで札幌で活動されてる

方も現地に到着。さらには複数の管理会社さんから話を聞いてオーナーさんに報告したい

というお友達大家さんのリクエストに応じて、私がお願いしている別の管理会社さんも

予定より早く現地入り。このメンバーで改めて内覧をしました。



管理会社さんに関しては、最初の管理会社さんとだいたい一緒の話になっていたので

ある種の裏取りもできたのではないかなと思います。



民泊やりたいメンバーは、４パターンある間取りのどれが一番宿泊人数を増やせるか、

消防関係はどうなのか、運営した時の収支の予測はどうなるのか、みたいな話を

皆でワイワイとしました。私だけだとそこまで確認しないだろうなあということを

メジャー片手にチャッチャッと始める人もいて、手馴れてるなあと感心したのでした。



運営会社さんが現地に来てくれたことで、いろいろと運営方針や勘所などの話が

できたのもよかったです。現地で運営会社さん候補と民泊やりたい人たちが物件に

一堂に会して会話できたこと。よかったと思います。意義のある時間を過ごせました。

消防がネックになりそうだなという感覚を持ちつつ、そこがクリアできるなら

やる価値もありそうだという話でメンバーはまとまりました。



消防関係でもし自火報とかつけなくてはならなくなるようだと、一気にコストが

跳ね上がるので見合わなくなるようにも思います。この辺をどうしたものかというのは

今後の悩みとして出てくると思います。この点、運営会社さん候補の方に確認して

いただいているところです。



その後、運営会社さんとは現場で別れ、管理会社さんその２と出張組で懇親会を

すすきので実施。美味しいものを食べながら、様々な意見が出て意見集約に一役買う

大事な場となったと思います。



基本的には「民泊やりたいね」の方向性で一致したものの、具体的には消防の関係が

クリアできるか、というところがポイントになります。ここについて確認しながら

話を進めていきたいと思います。



ご参加いただいた皆様、どうもありがとうございました！



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