海外視察中＆パソコン故障中につきブログ更新が不自由です。

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現在、視察でシンガポールにいます。この後マレーシアに移動します。

現地の不動産会社の方に会ったり、移住された不動産界隈の方と交流したりします。

海外不動産はもう懲りましたが、情報はたまに入れておいてアップデートさせないと。

そんな折なのですが・・・まさかの出張先、しかも海外でパソコンが起動しなくなる

トラブル発生で正直テンパっております。

パソコンがないとブログの更新がめちゃめちゃ大変なんですよ・・・。それ以外は

スマホでだいたい完結するのですけど。あとExcel使う仕事もダメですね・・・

旅先でブログを書けないのも嫌なのでスマホからちまちま更新してますが、普段の

文書量を書くのは不可能なので、ちまちまと短文を書くしかない状態です。

ということで、ここ数日は大変恐縮ですがブログは短めでお送りします。

ちなみに昨日はブログ更新できませんでした。なんせ深夜便でシンガポールに移動し

朝からずっと動き回っていたもので・・・更新してる時間が全く取れませんでした。

更新記録は途絶えますが、パソコンも壊れててどうにもならないので諦めます。

そんな状態なので、今日はこのくらいで勘弁してやる（勘弁してくださいが正しい）

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買付を入れた築古狭小物件の現地確認と打ち合わせ。

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今回の札幌出張の主目的である、買付が通った築古物件の内見をしてきました。

状態はこの築年ならまあこのくらいはあるかなって感じでした。



今回の札幌出張は短め日程で、本日昼の便で帰京します。特に他意があって短めにした

わけではないのですが、日曜日の夕方便が取れなかったとか、そういう都合はあります。

６月にも来る予定があるからとか、その辺も理由になるかもしれません。



昨日は午前中から動いて物件を巡回してこようと思っていたのですが、シャワーを

浴びた後でスーツケースをガサガサと探っていると・・・あれ？着替えがない！？

自宅にはスーツケースが３つあり、そのうち２つが同じ大きさで同じ色なのですが

別のスーツケースに着替えを入れてしまったようです。あちゃー、やっちまった。

そして更に別のスーツケースに出張セット一式が入っているのですが、それも

入替を忘れてしまったようで・・・洗顔フォームも髭剃りもスマホ等充電セットも

ありません。更にモバイルバッテリーや薬もかばんに入れ忘れてしまったようで

グダグダもいいところでした。



これに対するリカバリーのため、午前中はユニクロで着替えを買い出ししたり

ホテルのアメニティコーナーから髭剃りや洗顔フォームをゲットしてきたり、

そんなことをやって時間を費やしてしまいました。



嫁ちゃんにスーツケースの取り違えの話をしたら「忘れ物よりひどいじゃない」と。

いやほんとそうですね・・・何も言えねー。思いのほか金曜日の仕事が忙しくて

荷造りの時間が充分に取れなかったのが敗因です。



午後になってから行動開始。ブログに書けない隠密行動を１件こなした後は、

指値を入れて買付が通った築古木造物件の内見に行き、元付の不動産屋さんに

ご挨拶をしてまいりました。



買付を入れる前に、管理委託予定の札幌１０棟目・札幌１１棟目の管理会社さんに

内見に行って貰い、だいたいの状況は把握できていましたが・・・

やっぱり自分の目でも一応見ておきたいし、元付の不動産屋さんともご挨拶して

打ち合わせをしておかないとという気持ちになった次第で、予定を入れたのでした。



物件の程度はこんなもんかなという具合です。築年数なりで、傷み具合もそれなり。

別に悪くはないし良くもない、普通の古い物件でした。数年空室になっているとのことで

配管がどうなっているかは水を出してみないとわからない状態です。



雨漏りの跡も多少し見受けられましたが、そんなに目立つようなものでもなかったので

そこまで心配する必要はないだろうなと思います。



階段が何段か抜けそうな感じになっており、ちょっと怖いなと思いました。

管理会社さんも怖いと思っていたようで、修繕する際に対応する必要アリと認識は

持っていただいておりました。



管理会社さんの見立てでは「札幌１０棟目と同じくらいの程度」という見立ての

ようです。表層リフォームして生活保護などの低所得者層に貸すことは問題なく

できるであろう、という見立てでした。



元付の業者さんにも現地でお会いして名刺交換し、物件を内見しながらいろいろと

会話をさせていただきました。



実はこの物件、テラスハウスなんです。４部屋あるテラスハウスのうち１部屋分を

私が購入します。そして土地が共有持ち分になっているので、建て替えするにしても

全員の同意が必要という・・・実質的に建て替え不可な物件です。



売り出しに当たり、不動産屋さんの方で４区画分全部謄本をあげてコンタクトを

取ろうと試みたものの、お手紙を出しても返事がない方もいて、全部をまとめるのは

なかなか難しいのではないか、という見立てでした。



私としては、擦り切れるまで賃貸で回し続ければいいかなという思惑でしたので

まあその辺はもしうまくいけばラッキーくらいの感覚で捉えております。基本は賃貸。



決済の時期についても会話がありました。売主さんが相続登記をされていないので

それが終わってからということになります。金額も小さいので一発決済でいきましょうと

いうことでまとまりました。あと、管理会社さんからリクエストで、プロパンガスに

関する法改正が行われる前にガスの供給の契約を結んでおきたいということでしたので

６月中には決済をしたいねという話も握りました。



だいたいそんな感じで、必要な話はできたんじゃないかと思います。



その後、札幌７棟目をちらっと横目に眺め、火事の痕跡がないことを確認しました。

（やっぱ火事と言われると気になっちゃうのでね〜）



夜は同行してくださった管理会社さんとの懇親会を実施し、購入後のことについて

認識を合わせたりしました。管理会社さん、よろしくお願いします！



ということで、この後朝ご飯を食べてから荷造りしてホテルを出ようと思います。

１２時の飛行機なので１１時には空港についておきたいですね。



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仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせ。

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木曜日から仙台方面に出張中です。出張の目的の一つとして、金融機関さんと

打ち合わせをすることがありました。本日はその結果など。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと

札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して

融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期を

すり抜けた【第3回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



テレワークを活用して仙台に出張に来ました。今はどこにいてもサラリーマンの

仕事ができるのでありがたいです。コロナの数少ない良い方向の影響だと思います。

他にコロナの及ぼした好影響と言えば、私個人としてはコロナ融資で借入の条件が

少し良くなったことでしょうか。



出社しなくてもテレワークで片付く時代になり、うちの義弟は全く出社してないと

言ってました。もし仮に仙台の家を相続することがあれば、彼はきっと仙台に

移住してテレワークしているのだろうなと思います。



そんな時代になったことを喜び、最大限活用している私です。サラリーマンと

不動産賃貸業の二足の草鞋を履くのが昔に比べて楽になりました。



今回、木曜日〜日曜日で仙台法人のお仕事で出張しております。金融機関さんとの

打ち合わせをして、２月末決算の決算書の内容を確認・承認する合宿に行くのが

今回の出張の目的です。



仙台法人のメインバンクさんもサブバンクさんも担当が変わっておりまして、

今の融資状況がどうなのかとか、そういう話を聞かなくてはならないなと思って

おりました。メインバンクさんに関してはちょっと別件で相談してたのに対して

芳しくない返答もあったので、一度ひざを突き合わせて会話しないとだなと・・・。



ということで、仙台に来てメインバンクさんとサブバンクさんと打ち合わせました。



メインバンクさんは支店長代理と担当の方の２名で面談。こちらは社長こと義母と私。

お二人ともとても感じのいい方で、仕事もできそうだなあという印象を持ちました。



私たちが融資を今後も継続して受けようとするためにネックになることとして、

債務償還年数が長いことが挙げられるようです。支店レベルでは問題ないと思って

組み立てられたとしても、審査部にあれこれ言われる可能性が高い、と。



債務償還年数を減らすためには、売却が必要だろうなと思いました。ここは金融機関の

担当の方も同じ意見でした。できれば銀行として評価しやすいものを残して、

債務を減らして貰った方が取り組みやすい、と。



仙台法人が持っている物件は、仙台１棟目、仙台２棟目、札幌７棟目、札幌１０棟目、

札幌１１棟目、札幌１２棟目、千葉１棟目、太陽光発電所です。一番新しいのが

札幌１２棟目（築２年）、次が札幌７棟目（築１７年）。それ以外は耐用年数超過の

築古ばかりです。極論を言えば、札幌７棟目と札幌１２棟目を残してあとは売れば

銀行さんからの評価はとても良くなる気がします（売上規模は小さくなるけどね）。



現在、太陽光発電所は既に売りに出しています。引合はちらほらあるのですが、

まだ買付のような具体化された行動には至っておりません。他、千葉１棟目も

売りに出していますが、特に焦って売るつもりもないので高め価格でのんびりと

やっています。この辺の売却活動は継続してやりたいと思います。



札幌１０棟目、札幌１１棟目はどちらかの賃借人が退去したら、２つまとめて

土地として売却をかける方向で考えようかなと思います。ここも結構利益が出ると

見込んでおります。



追加で売却をかけようと思ったのが仙台２棟目。今までは借入行さんにたいして

遠慮していたところがありましたが、期待通りの成績が出ていないし、築古なので

担保価値も低いです。そして債務償還年数の話で言えば、期待の売上を達成できて

いないので、債務償還年数がこれのせいで長くなっている部分もあると思います。



借入行さんに対しては「今後を見据えて債務償還年数の短縮を図りたい」「４年間

運用してみたが期待通りの数字が出せていないので物件の入れ替えを考えたい」

ということで話をすれば理解は得られるのではないかと考えます。なので、この物件も

本気を出して売りに行こうかなと思いました。



この売却で得られた手元資金をどう使うかは今後考えないとですが、これによって

債務償還年数が短くなり、債務が減って身軽になるだろうと考えます。そこからまた

新たな展開をどうするかをしっかり考えればいいかと。



メインバンクさんもこの方針には賛成してくださいました。太陽光発電所に関しては

メインバンクさんのお取引先で購入したい人がいないかを探してくれるという形で

ご協力もしていただけそうです。とてもありがたいです。



こういったところを地道に取り組んで、法人の決算書をより良い形に変えていくことを

今後の目標としていきたいと思います。その方向性がわかったので、今回の打ち合わせは

貴重な機会になったと思います。



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金沢視察２日目は物件見学などをさせていただきました。

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やってまいりました金沢市。しかし昨日はたいしたことはできず情報交換の懇親会のみ。

なぜなら関東→札幌の大家会の勉強会の司会をしなくてはならなかったからです。



金沢二日目にして実質的な最終日。各種観光地の視察に加え、某埼玉Swallowsさんの

小松市にある紫電君を見学させていただきました。ありがとうございました！



今回の金沢視察は２泊３日なのですが、３日目にあたる本日は午前中のうちに

東京に戻る計画になっております。他の皆様は本日も夕方まで金沢を堪能するとの

ことでしたが、私はサラリーマンの身分で午後にはWeb会議に参加しなくては

なりません。なので、午前中のうちに新幹線の中で仕事をしながら帰宅しようと

考えているわけです。他にも午前中で帰る人や昨日もう帰った人もいますので、

皆さん人それぞれの予定で動いているってことですね。



ということで、私自身は昨日が実質最終日でした。終日びっちりと予定を入れて

石川県を堪能してまいりました。



午前中は金運アップと噂されている神社や加賀地方の大きな神社を歴訪。

家内安全と商売繁盛をたくさん依頼してきました。これだけ何回も祈ったのだから

神様もしょうがねーなーこいつはと思って多少は応援してくれると期待したいです（笑）



ランチは美味しいピザとパスタをいただき、午後は自由行動。スーパー銭湯に向かう

メンバーと物件見学に行くメンバーに分かれて行動。私は欲張りなので物件見学の

コースを選びました。



見学先は某スワさんの小松市の物件、紫電君です。中古で安く購入をされた物件で

１部屋の空室があるということで見学をさせていただきました。



外壁は・・・ちょっとあまり状態は良くないかな？というか以前見せて貰った時にも

外壁塗装した方がよさそうだと思ったんですけど、その時から特に何も変わって

おりませんでした。軒天に穴が開いている箇所もあり、ちょっと心配でしたが

某スワさんも作戦や資金の割り振りなどあると思いますのできっと大丈夫でしょう。



続いて空室を見せていただきました。内装は清潔感もあり、キッチンも新品に交換が

済んでおりました。家賃がそんなに高くないような話もありましたが、それであれば

充分すぎる内容だろうと思います。





久しぶりにIKEAのくねくねミラーを見ました。これ、１５年前くらいに大流行したなあ。

懐かしいです。衝撃的なコスパの良さで、こぞって皆さん採用されていたことを

覚えております。今はもう廃版になっていますが、根強いファンは大量購入して

ストックを持っている大家さん友達もちらほらいるのは聞き及んでおりました。

某スワさんもデッドストックを持ってるタイプでした！



外に出るとお掃除をしている方に「こんにちは」と爽やかに声を掛けられました。

一生懸命草をむしっておられ、好感度は高かったように思います。

どうやらこの方、先日の某スワさんブログに記載されていた「エロジジイにじろじろ

見られて悩んでた人」だそうです。だから中性的な恰好をされていたのかも？

声を掛けられるまで男性か女性かよくわからない感じだったので。



物件見学の後は、小松駅隣接の「こまつの杜」で大型重機に大盛り上がり。







戻る途中に大谷翔平さんにメジャー日本人ＨＲ記録に並ばれた松井秀喜さんの

松井秀喜ベースボールミュージアムを通りすがったり。



※当日は閉館でしたが、ドラクエウォーク的には通り過ぎられればアイテムが

　ゲットできるのでＯＫです（笑）



途中のパーキングエリアで奇麗な海と意図的なバエスポットに盛り上がったり。





おかげさまで楽しく視察の時を過ごすことができました。



ホテルに戻り、他のメンバーと合流して懇親会。腹筋が割れるんじゃないかというくらい

げらげら笑って過ごすことができました。ホテルでもずっと部屋飲みしながら話を続け、

日付が変わるまで飲んでしまいました。



いやー、楽しい視察でした。本当にありがとうございました！

お金を落とすことで能登の復興支援にも若干は貢献できたに違いないと思います。



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金沢初日はほとんど金沢らしいことはしておりません。

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やってまいりました金沢市。しかし昨日はたいしたことはできず情報交換の懇親会のみ。

なぜなら関東→札幌の大家会の勉強会の司会をしなくてはならなかったからです。



昨日のブログで予告した通り、昨日から金沢に来ております。仲のいい不動産仲間と

楽しいひと時を過ごさせていただいております。この事実だけでも掛け値なしに

ありがたいことだと感じます。



午前中の新幹線で移動し、お昼頃金沢に到着。本当は地元のグルメでも堪能したい

ところなのですが、あいにくそんな時間は取れず。少し早く金沢入りしていた

お友達が食べているという鎌倉パスタで昼を手早く済ませ、皆様と合流してから

レンタカーを借りに向かいました。



今回の企画はかなり自由度が高く、途中参加・途中退出ＯＫとなっております。

なので、私も関東→札幌の大家会の勉強会が被ったことから、そっちはオンライン参加を

する形で調整をしておりました。なので土曜日は晩ご飯の時間から合流という予定に

させていただきました。また、月曜の夕方まで視察は続くのですが、私自身は月曜の朝に

お暇して家に戻り、午後からはテレワークでサラリーマンの仕事をする予定です。

午後の打ち合わせの準備があるので、午前半休と言いつつ新幹線の車内で仕事をします。



テレワークと不動産のおかげで多様な働き方ができるようになったのはありがたいです。

これもサラリーマンを辞めるモチベーションが以前より下がった理由の一つかも。



ということで、レンタカーを借りてホテルから勉強会に参加するためにホテルに移動、

と思ったのですが、ここでトラブル発生。レンタカーを借りるのに手こずりました。

詳細は割愛しますが、○イムズのシステムが微妙なのと、レンタカーを借りた人が

借りた時のカードと別のカード（法人と個人の２枚がある）を持ってきてしまったことで

カウンターの方もドはまりしてしまい、１時間近く出発が遅れてしまいました。



結果、司会進行役なのに勉強会に遅刻するという壮大なネタを提供してしまいまして

到着するまでの間は別の方に司会進行をお願いする羽目になりましたとさ。

ご迷惑をおかけいたしました。



勉強会の司会進行をその後はつつがなく終えました。能登の被災状況の報告だったり

最近の売却や賃貸付けの動向事例、新築を建てるのに貸し渋りに近い理論的でない対応を

している事例など、様々な生きた情報を得ることができたと思います。



その後は合流の時間までホテル近所を散策したり、ホテル自体を散策したり。

今回泊まっているホテルはお友達が運営している無人ホテルです。私自身も無人ホテルを

運営している身なので、そういう観点でじろじろと中を見てしまいました。参考になる

こともいろいろとあり、その観点でも良い視察になっていると思います。



皆様と合流して晩ご飯を食べながらの情報交換会（およびバカ話・笑）は続きます。

お店で話した後、兼六園に夜桜を見に行って、ホテルに戻って更に皆で話を続けました。

まあよくもこれだけしゃべることがあるなあというくらいに皆話続けておりました。



そんな感じで、楽しい視察の１日目は終了。今日は物件を見に行く予定があるとか

ないとか、予定が結局定まってない感じはあるのですけど、ためになる一日に

なるだろうと思います！



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