2018年11月14日

出張するならあれもこれもと詰め込み、予定がすごいことに。

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自分から好きこのんで仕事を増やすマゾな私。今年最後の札幌出張も予定ぎっちりで

マゾ感満載の予定になりつつあります。



サラリーマンのお仕事を1日お休みさせてもらい、来週の3連休と絡めて3泊4日で

札幌に出張することにしました。雪が降らなければいいなのギリギリのタイミングです。

今年は札幌も様々な動きがありました。物件購入、リフォーム、地震など。

お付き合いする業者さんも増えたし、金融機関さんにもご挨拶したいし、など考えて

予定を組んでいくことにしました。



まず、札幌6棟目と札幌9棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせから。



札幌6棟目で元オーナーが9月末で退去されたお部屋があります。ここも他のお部屋と

同様のリノベ(と言うほど大げさじゃないですけど)をかけようとしております。



「前回と同じ仕様で」と伝えたものの、そういえば前回やってくださった担当の方は

もう退職されていないんだった・・・。新担当の方に前担当の方が対応した見積を

送付して、この内容でご対応くださいとお伝えしました。



9月末退去、10月前半に現地確認の上見積が必要な旨を管理担当者様より連絡いただき

見積が出てきたのがその1ヶ月後でした。その間、2回くらい見積まだですかと連絡を

してはいたのですが、ちょっと遅い印象です。まあ仕方ない、札幌は東京に比べて時間が

のんびりと流れる街です。いちいちカリカリしてたら身が持ちませんし、フィリピンより

数百倍早いからいいじゃないかと前向きにとらえることにします。



見積金額は以前やった2部屋と同じような金額でした。まあこのくらいであれば想定の

範囲内かなと。長年ご利用になった割には壊滅的に高い金額にならず、良かったです。



来週の札幌出張の中で、現地で見積を見ながら修繕箇所の確認をさせてほしいと

いうことを伝え、時間調整させていただきました。ついでに、札幌9棟目についても

同様に現地でリノベプランを検討させてほしい、と。決済時に社長と相談した内容は

聞いているので、それを軸にプランを作っておく、ということでした。そちらも是非

よろしくお願いします。半分空いてるので今のままだとちょっと面白くないですから。



更に、この管理会社さんに物件を預けるのが2棟目で、管理担当の方と飲みに行った

こともないなということに気が付いたので、飲み会のお誘いをしました。社長と

管理担当の方2名と私、合計4名。一度お酒を飲んでおくと、その後の連携がスムーズに

なるという日本的なお話です。勿論私がお金出します。ある種の先行投資です。



・・・あれ、今頃になって札幌6棟目の見積の項目見てますが、和室を洋室にしたいと

伝えたところが対応されてない気がします。ここだけは事前確認しておかないと^^;



それと、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんから、もしかしたら遠隔融資の可能性がある

信金さんを紹介すると言われました。普通に飛び込んでも絶対ダメじゃないかと思われる

金融機関さんなので、あまり過剰な期待はしませんが、せっかくなのでお邪魔して

融資の可能性があるか確認してきたいと思います。金融機関さんとの打ち合わせなので、

これは到着した日の一発目の予定として埋めました。



次に、札幌5棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会設定。

ここは基本的に土日はお休みですので、平日来るタイミングがあるなら、懇親会を

開催する方向で調整するのが定番です。まだお食事を一緒にしたことがないスタッフの

方もおり、社長も「まだあまり戯れてないスタッフ連れていきます」という感じで

気を遣ってくださいます。ありがたし。



次に、札幌8棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会設定。

3泊するうちの2泊分の夜の予定が埋まってしまったので、残りの1日を充てるべく

確認したところ、3連休の中日なので休みのスタッフが多く、申し訳ないのでまた後日に

させていただきたい、とのことでした。まあそりゃあそうか。日程の配慮ができておらず

かえって気を遣わせてしまいました。申し訳ない気持ちです。



札幌8棟目に関しては、この時期なら外廊下の塗装も終わっているはずなので、現地を

確認する予定を入れなくてはなりません。その際にちょっと立ち寄れるか、改めて調整を

してみようと思います。ただ、他の予定との兼ね合いもあり、金曜になるか土曜になるか

まだちょっと不透明。



次に、札幌7棟目を管理いただいている管理会社さんとの打ち合わせ的なものの設定。

ここの管理会社さんとはしょっちゅう飲みに行っているので、今回は夜はパス(笑)

昼間の隙間時間にちょっと休憩させてもらう感じで立ち寄って、お茶でもしてこようと

思っております。初日の金融機関さん訪問と札幌5棟目管理会社さんとの懇親会の合間に

お邪魔するつもりです。



次に、既存取引先の金融機関さん。



札幌6棟目と札幌8棟目に融資いただいている金融機関さんとは、半年くらい顔を

合わせていないので、今回ちょっと顔を出してこようかなと考えます。今の行員さんが

担当になってから2年以上が経過しました。彼が担当の間、札幌6棟目も札幌8棟目も

いい感じに融資してくださいましたので、とても感謝しております。融資姿勢が多少

変わっているのか、来年もう1棟くらいいけそうか、異動のタイミングとか怪しくないか

諸々ヒアリングしてこようと思います。



札幌5棟目に融資いただいている金融機関さんは、その後融資姿勢が変わってしまい

道内に本店がない法人には追加融資できないと言われています。いつ姿勢が変わるかは

わからないので、様子をうかがっておこうとは思いますが、電話だけでもいいかなあ。

まあちょっと考えます。



あ、そうそう。今年の関東→札幌の大家会でお世話になった業者さんにもお礼を兼ねて

ご挨拶に伺って来ようと思います。民泊の管理の話をしてくださった業者さんとの

ランチミーティング、会社見学させていただいた業者さんとのミーティングなんかも

予定しようとして、現在打診中。



それと、前々からご提案いただいたり情報交換させていただいている新築業者さんの

物件見学会があるみたいなので、他の予定とうまく調整がつくなら行きたいところ。

当時担当してくださっていた方、まだいらっしゃるかなあ。いるなら名刺交換でも

させていただきたいところです。



忘れてはいけないのが、札幌9棟目(仮)を紹介してくださった仲介業者さん。

ここに引き続き管理をお願いすることになるので、管理担当の方と売買担当の方と

現地打ち合わせや懇親会を開催することにしました。



管理担当の方に関しては、以前別会社にて管理をお任せしていた際に懇意にしており

人となりもわかっているのですが(今回そのご縁もあって、市場に出る前にボロ戸建の

情報を優先で出してくださいました)、売買担当の方についてはまだよくわからないので

一席設けた方が今後に繋がるだろうと判断した次第です。今後も面白い物件が出てきたら

是非優先的に紹介いただきたいという思惑も勿論あります(笑)



管理目線では、ボロ戸建をできるだけ安く直し、できるだけ安く残置物を撤去する方法を

考えなくてはなりません。その辺の知恵だしにもご協力いただきたいところです。



というわけで、ボロ戸建の現地確認と懇親会という形で進めようと思っています。



今回は日曜日の朝の飛行機で戻るので、実質的に動けるのは木曜午後〜土曜終日まで。

実質的に2.5日の滞在ですが、その間に金融機関3件、業者さん7件、見学会1件、

物件現地確認という怒涛のスケジュール。でもこれでも、まだお会いしたい人全員に

お会いできるわけではありません。専業大家だったら1週間くらい滞在してしまいたい

ところなのですが、兼業なのでやむなしです。



そんなところで、有意義な札幌出張になるようギューギューに予定を詰めてます。

あわただしいとは思いますが、来週お会いする皆様、よろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 06:35 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月27日

札幌出張もやっぱり人の温かさを感じるばかり。

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義母と嫁ちゃんを連れて、札幌に出張に来ております。



昨年、仙台法人で札幌7棟目を購入しましたが、義母はまだその現場を見たことが

ない状態でした。融資してくださった金融機関さんからも「社長も一度は見に行かないと

いけないですね」的なことを言われているようで、



それに、義母自身も「見に行かないとダメよね」と自発的に思っているようでした。

ただ、寒い時期は嫌だという話もあり、昨年の秋くらいから言い出していた話が

この時期までずれ込んだ次第です。私も夏の方が会社の休みは取りやすいですし、

冬の札幌は厳しい寒さと雪があるので、このくらいの時期が最高です。



そんなわけで、今回札幌に出張することにした次第です。

夏休みの時期なので混雑するから、3カ月前くらいから予約して準備してました。

3泊4日の出張となります。



平日に札幌に行く機会もなかなかないですし、義母と嫁ちゃんを連れてくることも

なかなかないので、それに見合った形でスケジュールを作りました。



まず優先すべきは、仙台法人で保有している物件の管理をお願いしている管理会社さんに

義母がご挨拶に伺うことと判断。法人所有は札幌5棟目と札幌7棟目の2棟です。



札幌5棟目の管理会社さんは基本土日休み(誰もいないわけじゃないけど)なので、

お会いしていないスタッフの方に会うなら平日が良いだろうと考え、到着日のランチで

皆様と会食する形で設定しました。



札幌7棟目の管理会社さんは少人数でどうとでも融通が利く感じであることから、

こちらは土曜の夜に一緒にお寿司でも食べましょうという形にしました。



また、法人保有物件2棟、個人保有物件2棟、それと法人で購入を過去に検討した物件や

現在提案いただいている物件など、いろいろと見学してくるコースも計画しました。



あまり予定を詰めすぎると、年金を貰っている年齢の義母には辛いかなと言う気も

したので(それに嫁ちゃんが間違いなく予定詰めすぎと怒り出す)、1日は安息日として

何も予定を入れない日を作りました。



各管理会社さんにその辺の日程をお伝えして予定の調整をお願いしたところ、

ありがたいことに皆様予定を開けてくださいました。感謝の気持ちでいっぱいです。

しかも、札幌8棟目の管理会社さんなんて、決済の時にそんな話をしたところ、

「じゃあうちの車使っていいですから!」と申し出てくださり、レンタカーを借りる

お金が浮いてしまいました。ありがたいを通り越して申し訳ない気持ちに。



そんな札幌出張の初日が昨日でした。



札幌8棟目の管理会社さんが車で札幌駅まで来てくださり、事務所にお邪魔して軽く

ご挨拶をした後、車を借りて札幌5棟目の管理会社さんと会食。今回のご訪問で

全てのスタッフの方とご挨拶できたので、とても有意義でした。



札幌5棟目の管理会社の社長さんと義母と私とでしばらく話していましたが、

いろいろと管理会社さんの立場での本音も伺うことができたような気がします。

仕事だからどのオーナーさんに対しても同じように接しなくてはならないと思いつつも

管理会社の立場に立って物事を考えてくれるオーナーさんに対しての方が、一肌脱ごうと

いう気持ちは強くなるし、良い案件があれば優先して紹介するよね、と。

リップサービスかもしれませんが、私は「管理オーナーの中でもトップグループ」と

言っていただけました。これもまた、ありがたいことです。



私自身も、今管理をお願いしている管理会社さんは、程度の差こそあれど、一緒に仕事を

させていただいて気持ちのいいところばかり選んでいるつもりです。まあ、選んでいると

言うよりは、結果としてそういう方が周りに残ったというべきでしょうか。波長が

合わない人はそうそう長いお付き合いにはなりません。だから一緒に食事をしていても

楽しい気持ちになるわけでして。



サラリーマンのように与えられた組織の中での仕事しかできないのと違って、

そういう関係を自分から取捨選択できるのは不動産賃貸業として自営業をしている、

というポジションの面白いところだと思います。



そして、そういうポジションでやらせてくれることに同意し、協力してくれる

家族の存在も重要です。これだけ好きにやらせてもらっているのに、基本好きなように

やらせてくれて、法人の代表になってくれたり、連帯保証人の押印をしてくれたりする。

考えてみれば、とても大きな決断を強いているにも関わらず、それに対してことさらに

主張するでもなく、一緒に歩んでくれることにも、改めて感謝しなくてはなりません。



やっぱり、周りに生かされているんですよね。人って。



だからこそ、お金を払う立場とか、身内とか友人とか、そういうことは関係なく

周りの人に敬意を払い、相手の立場に立って考え、お互いに気持ちよく良い関係を

築いていかないといけないな、と改めて思った次第です。



まあ、どれだけそう思っていたとしても、相手の立場になりきれなかったり、

想像が及ばなかったりすることで迷惑をかけてしまうこともあるのですが・・・。

そこはもしそういうことがあれば指摘していただけるような関係を目指さないと

いけないのでしょうね。相手に遠慮させてしまい、一方的な関係を強いることは

できればしたくありませんし。



札幌5棟目の管理会社の社長さんも「札幌に移住したって何の問題もないよね?

友達もいるし土地勘もあるし、どうとでも生きていけるでしょ」と言ってくれました。

実際、つながりを大事にしたからこそ、こうやって札幌で楽しく過ごせる自分が

今ここにいるのでしょう。今後もご縁を大事にしたいと思います。



本日は安息日として、各自自由行動。私はこのブログを書いた後、サラリーマンの

お仕事で休み前に残ってしまったものを少しだけやっつけようと思います。

その後は部屋風呂の温泉にでも浸かろうかな。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月25日

気のおけない仲間と札幌に行き、視察を楽しむ。

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関東→札幌の大家会のイベントで、札幌の視察をメンバーと共にしてきました。



結成して8年を迎えるこの大家の会。互助会としてお互いに助け合おうと言う趣旨で

ここまでやってまいりました。そしてここ数年は、年に一度くらいは皆で札幌に行って

お互いの物件を見たり地元の大家さんや業者さんと交流したりすることをしようという

趣旨で、6月に札幌に皆で行く企画を入れております。



今年は先週の土日がその日に当たりましたので、有志10名で札幌に入り、勉強会や

物件見学など、いろいろと活動をしてきた次第です。



土曜日は会としてのオフィシャルなイベントの日と銘打って、事前に企画をしていた

いくつかの活動を参加者全員で行ってきました。



・会員さんの紹介でその方がお付き合いしている業者さんのオフィスで会社説明や

 売買の査定方法、管理の工夫などのお話を伺う

・会員さんの保有物件を実際に見に行って、購入時の価格や現在の運営状況などの

 実例をご説明いただく

・法整備された合法民泊に関しての勉強会を開催し、札幌での民泊の今後の可能性を学ぶ

・お付き合いのある業者さんをお呼びし、懇親会を開催する



だいたい上記のような活動をしてきました。



業者さんによる売買や管理の説明は、その内容そのものより、業者さんの考え方が

参考になりました。不動産業界だと誰もやっていないけど、他の業界から見たら

ごく当たり前のこと。そういうことを見つけ出して、ITを駆使して現場の仕事に

落とし込む。そんなことに常に取り組まれている業者さんだなと思いました。



これまでの不動産業界の悪しき慣習の洗礼を浴びて、その世界に染まっている人より

まだ染まってない他業種の人を採用して育てる方が、そのような新しいことをやろうと

するには良い、ということも納得のいく説明でした。

その志がいいなと思ったので、いつか是非お取引させていただきたいと思った次第です。



会員さんの物件見学として、今回は4棟ほど見てきました。



4〜5年前に購入された好立地で仕様も悪くない築浅巨艦RCは、当時としては決して

良い利回りとは思えない物件であったものの、相場が高騰した今となっては大変良い

物件に化けたなと感じた次第です。去年の勉強会で極東船長が言っておりました。

「いつどんな時代だって、良い物件は高いと思うものである」と。高くてもきちんと

運営して高稼働率で回せるということであれば、多少高いと思っても購入しておけば

いいのかもしれませんね。



別の会員さんの物件は、生活保護の母子家庭の方が退去された後の原状回復が未了の

物件でした。しかしこれがとにかく汚い!壁には大きな穴が3つも空いているし、

キッチンはあちこちに何か投げつけられたような跡。そして壁中にデコレーションの

シールが貼ってあったようで、その跡がくっきり残っています。ヤニかと思いましたが

タバコの臭いは全然しなかったので、お香なのか?とにかく酷い状態でした。

過失による事故で火災保険の支払対象にならないか、確認した方がいいでしょうね。



その他、新築で8%前半のファミリー物件だったり、利回り20%台の超高利回りな

ボロ木造を見せていただいたりと、色々な種類の物件を見学させていただきました。

見学OKとしてくださった皆様、ありがとうございました。



それから、民泊の勉強会。札幌は元々繁忙期にびっしり予約が入り、閑散期はスカスカと

いう状況が続いていることから、民泊の180日規制もさほど影響はないのではないか、

という見解を今回お話を伺った業者さんは持っておりました。コールセンター業務の

アウトソース、予約システムと清掃の完全な連動、Airbnbだけではなく自在家など別の

民泊サイトへの掲載も自動連係でき、いざと言う時に現地対応をすることができる体制が

組まれているということで、いい感じな予感がしました。合法化されているという

こともありますので、私も現在の空室をその業者さんにて民泊にすることを検討して

みたいと思います。



懇親会はここまでお話を伺わせていただいた業者さんに加え、比較的近しい関係にある

各業者さんにもお声がけをして、総勢20名程度で盛大に行わせていただきました。

楽しいひと時で、業者の皆様との距離も縮まったと思います。

今後ともよろしくお願い致します。



最後まで残ったメンバーが解散したのは午前3時半でした。すすきのの夜は長い(笑)



翌日の日曜日は、それぞれの会員さんが自分の予定を入れていたので特に集合で何かを

するということにはしなかったのですが、ある会員さんが売り物件の現地視察をするから

ついてくる人募集という呼びかけがあり、結局6人集まって終日行動を共にしました。



ランチして、会員さんの繋がりで民泊を運営している方に民泊の実際の部屋の見学を

させていただいたり、売り物件を見に行ったり(その会員さん、買付入れてました)、

別の売り物件(先日私が融資を付けられず断念したベニヤ板物件)を見学させて

いただき、そこに別の会員さん懇意のリフォーム業者さんをお呼びして工事が必要な

箇所を確認していただいたり、私がちょっと狙っている物件(でもたぶん融資つかない)

の現地調査をしたり、前述の業者さんが持っていた物件情報の中で気になったものを

見に行ったり、札幌8棟目のワンルームで民泊可能かを民泊に強い方に見ていただたり。



二日目はより実践的な内容になったと思います。そして私自身も、ちょっと悪くないなと

思う物件が出てきたので、検討をしてみようかなと考えている次第です。



明日も滞在する人がほとんどで、札幌で夜はパブリックビューイングに行って

サッカーを観ようとか楽しそうな話をされていました。しかし私はサラリーマンの

身分もあるので、日曜の夜の飛行機で帰京。もうちょっと皆さんと一緒に楽しんで

いたかったなあ。



こうやって、同じ感覚を持っている仲間と一緒に出掛けることが出来るのって、

とても楽しいですね。勉強になる上に楽しいなんて最高じゃないですか。

札幌にいるのに、観光も夜のお店の活動もせず、物件を見まくっているあたりが

我ながらストイックだと思いますが、それを楽しめるならそれでいいのだと思います。



来年も是非やりたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月14日

名古屋出張で現地の投資家さんと情報交換。

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名古屋ではフン様と波乗りニーノさんのセミナーを受講するために行ったのですが、

せっかく行ったのだからということで、現地の不動産投資家の方と個別に情報交換など

させていただきました。



セミナーの翌日は、前日講師をしていたフン様とニーノさんにお誘いいただき、

地元の大家さんと一緒にひつまぶしを食べながら情報交換。名古屋の事情なんかも

にわか知識ながらお話を聞いてきました。



ファイナンスアレンジに特色があり、とにかく金利が安く、東京や札幌、仙台などの

水準と比べておそらく1%程度低いと思われます。その背景には自動車産業を始めとした

製造業が強く、貸倒率が低いからということもあるようです。名古屋金利なんて言葉も

あるということでした(Wikipediaにもありましたが記述古めですね)。



また、木造新築に対して全国どこでも30年(25年だったっけ?)貸してくれる

某都銀さんの支店が名古屋にあるとかいう話もあり、それだったら名古屋に住民票を

移転させて、富山とか仙台とかの木造新築に融資つけたいわー!と思っちゃい

ました。

名古屋は融資の面では恵まれた環境にあるようです。



また、なんとなく愛知県は車社会と思っていたところもあるのですが、思ったよりも

電車網が発達しており、名古屋市内は電車の便も良いということでした。その結果、

コンパクトシティ化の進行が緩く、市内なら比較的どこを買ってもそこまで悪くない、

みたいな話もありました(勿論個別性はあると思いますので、全体傾向として)。



いろいろな地域を見て回ることで、その地域ごとにどんな特色があるのかがわかります。

その内容を自分の投資している地域で応用できないかを考えることもできます。

引き出しが増えるので、今後もいろいろな地域でその地域独特のやり方を聞く機会を設け

自分自身の投資の引き出しを増やすことをやっていきたい、と思った次第でした。



フン様ニーノさん、Mさん、ありがとうございました!



夕方からは別の大家さんの物件を内覧させていただき、そのまま懇親会の流れでした。

北海道繋がりでかねてよりご縁があったものの、なかなかお会いする機会がなかった

不動産投資家の方と感動の(?)初対面をしてきました。どうせ北海道だからと

いうことで、もう一人名古屋で北海道に投資している投資家仲間の人をお誘いし、

更にその誘った人がそれぞれ北海道に投資し】ている人を誘って・・・という形で

だんだん人数が多くなり、最終的には私を含めて5名での会合となりました。



まずは大変立地のいい場所に建築された1DK(1LDK?)の物件を内覧。

おばあさんのおうちを相続され、そこに新築マンションを建てたということでした。

よっ、地主!(謎)



面白いなあと思ったのは、こちらのキッチン。



キッチン

このように、種も仕掛けもないキッチンに見えますが・・・



キッチンの目隠し

あら不思議。扉を閉めるとスッキリ。お客様をお迎えする時はこうやってキッチンを

隠すことが出来るのだそうです。使う時は開けておけばよく、普段は一番左に

まとめておくのだそうです。その一番左は物入れになっているので、扉があっても

違和感なし。なるほどねー。面白いです。機会があればパクろう。



懇親会も共通の話題である「どうやって北海道以外の地域から北海道で融資して貰うか」

について、皆様の工夫など聞かせていただきました。また、北海道ならではの高利回りを

狙える地域の話とか(もはや桁が違うとんでもない利回りの物件を購入しようと

されている大家さんの話にはぶっ飛びました)、その話を名古屋でわざわざしなくても

いいんじゃない!?と思うような話がいっぱい(笑)



勉強になりましたし、とても楽しかったです。またやりましょう!

ご同席いただきました皆様、ありがとうございました。



そして翌日。キッチンに貼ったダイノックシートをDIYが得意な友人に見せたら

「僕、あとで貼りなおしておきますね」とにこやかに言われてしまったほどに不器用な、

ボロ物件は好きだけどDIYは絶対にやらない方がいい私が、なぜかDIYの総本山、

Team BoLoのアネゴと会う約束をしてしまいまして。



だって、仙台のセミナーの懇親会で帰る寸前に「あの人アネゴなのかー!」と認識するも

名刺交換も会話もできなかったから、せっかくの名古屋だし会っときたいなーと

思っちゃったんですもの!いいじゃないですかちょっとくらい。でも話合うのかなー。

DIYなめんなと丸ノコで切り刻まれちゃったらどうしよう・・・(ドキドキ)



ホテルに迎えに行きますよと言っていただいた朝10時、アネゴにLINEすると

「到着でーす」と軽快な返信。外に出ると、あっち側にワゴンが停まってます。

あ、アネゴだ。こんにちはー・・・あれ?なぜか運転席のドアを開けず、助手席側の

ドアを開けて降りてきたぞ?



「運転席側のドア、開かなくなっちゃってー。たまにあるのよねー♪」



・・・たまにあっていいんかよ!としょっぱなからツッコミ入れざるを得ない展開(笑)

ちなみにCDプレイヤーはCDを入れたら二度と戻ってこない上に再生もしてくれない

なんの役にも立たないシロモノで、DVDは気が向くと出てくるのだそうですよ。

さすが狼旅団長から「オソロシヤ号」と名付けられるだけのことはある。



そんなオソロシヤ号に乗って、アネゴ保有のサグラダファミリア、海の家へ。

更地渡しの戸建として売りに出ていたそうですが、上物を宮大工が作ったという点が

気に入って、普通にボロ戸建として購入されたそうです。そしてアネゴ好みなリノベを

施そうとすると予算オーバーになるから、DIYで直しているのだとか。



車中で「ゆるキャラ!」と言われ続けるプレイに師事しつつ、車で20分くらい?

走ったところに「海の家」はありました。「海ないじゃん!って言われるけど、

この辺にあるのよ」とカーナビで親切に説明してくれるアネゴ、いい人というか

手慣れているというか。



そんなアネゴの海の家、ご覧ください!

工事中

スケルトン

DIYの領域超えてるから!完全に職人さんの現場ですやん!

(ついでに2枚目の写真間違えて横向きになってるけど、時間ないからこのままで)



ちなみにこの状態で、購入して1年以上経過しているそうです。ま、ガウディより

ペース早いからいいんじゃないかしら(適当)



さすが宮大工!と思ったのが、2階に通っている梁でした。

かっこいい梁1

かっこいい梁2

すんごい太いの、梁。これは絶対に見せたいとアネゴは天井の板を全部取り払い

梁をむき出しにして、梁を磨いたり塗ったりする作業に心血を注いだそうです。

この後、ロフトをつけて梁を愛でる空間を作る予定なのだとか。いいねーそれ!

次に名古屋に来た時はきっとそのロフトが完成しているに違いない(プレッシャー投入)



ちなみに1階の梁も立派です。

1階の梁



うちの東京6棟目にも梁むき出しにした部屋があるんですよ!と勢いよくアネゴに

見せてみたのですが・・・

東京6棟目の梁

「ほそっ!」「片方角材じゃねーかwww」と笑われたでござるorz

でも確かにアネゴの海の家と比べたら細いっすわ。うん。いいなー宮大工。



丸い飾り窓

こんな純和風なところもあり「これは絶対残したい」と。うんうん、すごいわかる。

この丸い窓を活かしておしゃれな和室にしたいです。



味のある建具1

味のある建具2

「新建材入れちゃうと雰囲気壊れちゃうから、建具も木材もできるだけ再利用する」

そのこだわりが素敵です。実際、一ヵ所だけ不本意に新建材を入れたところが浮いている

ように見えたのは私も感じました。異物混入イクナイ。



「DIYが好きでやってる」「業者さんに任せて早く仕上げれば?って言われることも

あるけど、早く仕上げてお金が入るようにしても、やることがなくなる」「楽しんで

DIYやってる」「海の家は1/1プラモデル」と言い切るアネゴ。



私も無駄な融資や意味のない融資を引っ張るのが大好きで、困難な物件に融資を付けて

「銀行の人との勝負に勝った!」とどや顔することに快感を感じてしまいます。

アネゴとジャンルは違うけど「趣味の領域に入ってる」という点では一致している?

と親近感を抱いた次第でした。



ちなみに買値は安いので、DIYでコストを浮かせれば表面利回りも10%超になり

投資としても十分成立するなと思った次第でした。ただ、労働力投入は必須ですが。

もうちょっと労働力入れなくて済んで、このくらいの価格の戸建が出てくるなら

現金で名古屋でボロ戸建購入もありかもしれません。



ランチはアネゴおススメの味仙へ。東京で食べた味仙はどうもイマイチだったんですが

本場で食べたら美味しかった〜!東京の味仙でもう一度今回と同じメニューを同じ手順で

食べてみて、東京の味仙の味が悪いのか、私が勘違いしているだけなのかを確認したい

衝動にかられました。台湾ラーメンのスープが美味しかったです。



味仙の詳しいくだりはアネゴのブログをご参照ください。



ちなみに味仙食べた後でこんな姿にさせられたとかされないとか・・・

スプラッタなストラップにされるワタクシ

気になる人はアネゴのブログで顛末をチェキ!



アネゴ、半日お付き合いいただき、ありがとうございました!

ロフト完成したら矢場とんテイクアウトして遊びに行きます!



そんな感じで、大変充実した出張でした。

え、出張報告の大半がアネゴの報告じゃないかって?うん、まあそうかも(笑)



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月08日

短期貸(Airbnbやマンスリーマンション)、インバウンド需要について学ぶ。

現在5位です。今日は売り物件のチェックなど。

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昨日は札幌のインバウンド受容なんかの話をいろいろと聞いてきました。



この三連休は札幌で活動をするつもりで飛行機に乗り込み新千歳空港に降り立ちました。

初日はランチミーティング、物件調査、懇親会の三本立ての予定でしたが、期せずして

期間貸し関係のことをやっている人とばかりお会いすることになり、そちらについて

最新の状況など伺うことができました。



まず、期間貸しと言えば民泊。旬は過ぎたよねと個人的に思っていますが、今後法整備が

進む中で、果たしてどうなっていくのかアンテナだけは貼っておきたいと思っています。

そんな流れで、民泊代行業者さんから最新の情報をご提供いただきました。



民泊新法の関係もあり、札幌市はルールの整備に向けて動いているということです。

有識者会議を開き、その中で民泊新法に対して自治体としてどのような方向性のルールを

課していくか?ということを札幌市として検討している状況なのだとか。



そんな動きもありつつも、札幌市の民泊のリスティング数は現状維持を続けていると

いうことでした。これが新法が本格的に動き始めた場合にどうなるか、という点は

実際に施工されてみないとわからない、と。まあそりゃそうですね。



180日ルールに対してどう対応していくかは、まだ検討を重ねている段階だそうです。

オーソドックスにやるなら、繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーマンションというのが

いいのでしょうけど、実際のところ繁忙期が双方でかぶってしまっているので、

果たしてその両立がどこまで効果がある?という点は疑問だ、と言っているように

私は感じました。



また、こちらの代行業者さんは、インバウンドも民泊やってるだけじゃダメという意識が

あるようです。ランチ中にいきなり「弊社サービスを無料体験してみませんか?」と

お誘いをいただきました。なんだろうと思ったら・・・忍者体験です。

北海道忍者道というサービスを立ち上げた、と。オープン直後の無料体験期間があるので

よかったら来てくださいというお話でした。よし、とりあえず行っちゃうぞーと

ランチでご一緒していた札幌の大家さんと二人で忍者体験してきました!



忍者衣装で記念撮影

こんな感じで衣装着させてくれて、刀や手裏剣、吹き矢の使い方を学べます。



一緒に忍者体験した海外旅行者(たぶん台湾の方じゃないかな?)は大満足といった

様子でした。NARUTO好きなんだって。日本の忍者コンテンツ、人気あるなあ。



中忍認定証

認定証も貰いました(笑)



最初はどんなもんかなーという感じでお邪魔しましたけど、なかなか楽しかったです。

ただ、やっぱり外国人の方向けのサービスである感は否めません。だって一人あたり

5000円って言われたら・・・非日常の旅行者さんなら出すと思うけど、日本人には

ちょい厳しい単価だと思います。



特に社長から聞いたわけじゃないですけど、訪日客向けコンテンツを充実させていき

自社で運営する民泊との相乗効果を狙っているのかもしれません。もしくは、このまま

民泊だけでやっていこうとすると、180日ルールで会社が傾く可能性もあるとか、

そういう危機感からの多角化なのかもしれません。ただ、インバウンド向けのお話が

少し多角化しているような印象は受けました。



さて、インバウンド需要はどうやら観光だけではないようです。

ランチでご一緒した札幌3棟目・7棟目の管理会社さんからは、もっと違った視点での

インバウンドの話があるということを伺いました。それは・・・医療です。



この管理会社さんは賃貸も売買も管理も全てオールラウンドに行っています。

この話は賃貸の部門から出てきていることだそうです。



海外の富裕層の方が、日本の高度な医療技術を見込んで、日本で治療を希望されるという

ケースが増えているのだそうです。札幌は海外の人から見て、医療機関が多くてレベルも

高いという評価らしく、札幌まで患者さんと付き添いの方が二人でいらっしゃるケースが

意外とあるというお話でした。



ただ、その際に困るのが、付き添いの方の居住地。ずっとホテルに泊まるのも費用が

かさむため、病院の近くの賃貸物件を短期で借りたいという話になるのだそうです。

言葉が通じないから、交通機関に乗っていくのは難しいので、病院の近所であることが

条件になってしまい、実際そんな都合のいいマンスリーマンションもあまりないから

入居するところがなくて困っているそうです。



なるほど、病院の側か〜・・・。今まであまりなかった着眼点でした。面白いです。

狙って買うとかはしないと思いますが、一つの武器として心の引き出しにしまって

おきたいと思います。



ちなみに、本当に偶然なのですが、この後の夜の懇親会は、たまたま札幌のマンスリー

マンション事業の最大手の責任者の方との飲み会でした(笑)

賃貸仲介をやっている頃からのお付き合いです。あれからもう何年経つんだろう。

札幌2棟目を保有している頃だから、5年以上だよなあ。時が経つのは早い。



で、言葉を話せない外国人で、病院近くならこういう需要があるんだってという話を

したのですが、言葉を話せない時点でけっこうきついですよねえ、と。



・日本で連絡の取れる携帯電話を保持しないケースが多いから何かあった時に連絡が

 取りづらいのは困る

・退去立会に来ないなどで、原状回復費を踏み倒されるリスクがある

 (そもそもわかっていないのか確信犯かは不明だけど、日本人と違って追いきれない)

・常識が異なるからか、ゴミの出し方などのマナー面で既存入居者とトラブルになる

・火災などの非常事態の時にコミュニケーションが取れずに万が一の事故が起こった場合に

 そんな人を入れたのに対策をしていなかったという観点でコンプライアンス上問題だと

 言われかねない



一つ一つ見ていけば、まあごもっともなお話ではあります。

ただ、私としては「どうやって排除するか」ではなく「どうやって受け入れるか」を

基準に考えた方が事業は伸びると思うんです。外国人に優しい札幌になった方が

インバウンドの効果を得やすいのではないかな?なんて思うので。



上記で出てきた問題って「お金」「マナー」「コンプライアンス」の3つになるんだと

思います。



お金に関しては、相手が富裕層であることを前提に、原状回復も可能なくらい最初に

デポジットを取ってしまえばいいのではないでしょうか。それを返してほしければ

ちゃんと退去立会に来ると思いますし、



マナーに関しては、民泊代行業者さんのノウハウがあると思いますので、その知恵を

借りてくればいいでしょう。ハウスルールを明確にしないからトラブルが起こるわけで、

最初の段階で、想定される入居者さんの国籍を洗い出し、それらの国の言葉で書かれた

ハウスルールのドキュメントを作ればいいと思います。悪意があってやっているわけでは

なく、単純に日本のルールを理解できていないだけだと仮定するなら、そのルールを

しっかり説明すればいいわけです。



実際、とある管理会社さんの事例では、外国人入居者様向けにこういった書面を

用意したところ、トラブルが今までの半分になったということでした。



管理担当は「外国人を入れたくない」、仲介担当は「外国人を入れたい」という立場で

せめぎあいをしがちですが、それぞれがそれぞれの立場に立って考えて解決案を見出せば

もっと売上もあがって面白いと思うんですけどね。



コンプラに関しては私はどうにもできませんが、たぶん上記2つの問題が片付けば

売上は欲しいでしょうから、目をつぶるのではないかと思います(笑)



デポジットを3ヶ月くらいとっちゃえばいいじゃない、みたいなことを軽く言ったら

うーんと考えていたので、もしかしたら少し緩和されるかも?



マンスリーも結構需要があっていい感じらしいので、今後いい立地の物件など購入したら

マンスリーでの借り上げも検討して貰おうかな、と思いました。



短期貸という観点でのマンスリーや民泊。かつてより短期貸には注目しておりました。

今後も機会があればうまく取り込んでいきたいと思います。



そういう物件が見つかったとしても、札幌のマンスリーマンションは外国人の方に対して

審査が厳しく、言葉が話せない人はほぼNGになるのだそうです。



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posted by ひろ* at 12:00 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする