2020年02月24日

旅館業視察と新型コロナウイルスと私。

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昨日も沖縄出張でした。せっかく来たので、業者さんが案内してくださるものとは別に

自分たちでもピックアップして見てくることにしました。



業者さんの視察ツアーの翌日はノープランだったのですが、まだ沖縄に残る人で

カフェに行ったり旅館を視察したりしよう、ということを懇親会中に話して決めました。

みんなフットワーク軽くていいね!



業者さんが車で送ってくださるという話だったので、送るついでに一緒に行動して

貰えませんかと図々しく依頼し、それはそれでOKをいただいてしまいました。

そして結局一日中連れまわすことに(汗)



一緒に行った不動産投資仲間の友人が、今帰仁村にいいところを知っているということで

見学をしようとしましたが、三連休の中日なので予約が入っているようでした。

まあでも、迷惑にならないようなら外から見ようという話になりました。話によると

ガラス張りで外から中がよく見えるようなので。



それ以外にも、沖縄で民泊や旅館をやっている友人がいますので、それぞれ確認をして

見学させてもらえないかと聞いて回りましたが、いずれの施設も予約が入っていて

中は見られないということでした。繁盛してますね、沖縄の民泊や旅館。三連休だから

当然ってところなのかしら?でも比較的外国人がターゲットだと思うんですけどね。

連休関係ない気もするし、その辺の因果関係は謎です。



最終的に、今回お世話になった業者さんが北部に強いということもあり、北部の

観光資源を見学しつつ、外から雰囲気がわかる民泊的な旅館を見るという旅程に決定。

旅館見学→その近所の有名なカフェを見学→古宇利島でランチ→那覇に戻る、という形で

一日の旅程を終え、懇親会をして視察日程は終了となりました。



今帰仁村を見てきた感想ですが、旅館が林立しているなあと。民泊の延長にある

旅館が非常に増えているように感じました。一般的な戸建を宿泊施設に変えているのが

なんとなく外から見ていてわかるんです。そして販売中の旅館も散見されました。



私が東京で運営委託しようとしている業者さんは、今帰仁村でも管理を受けています。

今帰仁村の調子はどうですかと聞いたところ、前より予約が入りにくくなっていると

いうことでした。それらの情報を総合すると、今帰仁エリアは旅館が少し飽和気味かも、

と感じた次第です。



今回、既に旅館業を営んでいる不動産投資家さんも多く、私もこれから東京で参入を

計画しているので、自然と旅館の話に花が咲きました。その中で皆さんがやはり

気にしていたのが新型コロナウイルスの影響。既に運営を開始している方の中にも、

キャンセルが出ているとか、新規の予約が全く入らないとか、そういう話がぽろぽろと

出てきておりました。



桜の季節なのに予約がぱたっと途絶えてしまった、既存のお客様から新型コロナの

影響を聞かれる、予約サイトが新型コロナに関するキャンセルは無料としてしまったので

キャンセル料も取れない、新規の予約が全く入らない、などなど。



懇親会の最中にも、新型コロナでキャンセルしたいという問い合わせがリアルタイムに

届いており、キャンセルポリシー通りにキャンセル料はかかりますよという返信を

その場でされている投資家さんもいらっしゃいました。



今回の新型コロナ、なんとなく長引きそうな予感はします。

沖縄ではマスクをしている人はあまり多くなく、これだけ観光客が来ているのに

警戒感があまりないなあという印象を持ちました。どこか他人事のような。

でも既に新型コロナは蔓延していると思うんです。特に東京は満員電車があるので

濃厚接触しまくりではないかなと。今はまだ思ったほどの感染者は出ていないように

思いますが、いずれインフルエンザと同レベルで感染者が増えるのかなあ、なんて。

(とりあえず私もマスクと手洗いうがいはしっかりやってます)



そして新型コロナの影響で建材も入ってこないという話が出ています。

これにより、恐らくですがリノベの完了も遅れることでしょう。

そこは覚悟しました。



4月中にリノベが終わらない場合、逆算すると旅館として7月半ばにスタートするのは

厳しいです。オリンピックには間に合わない可能性が出てきました。そして仮に

間に合ったとしても、そもそも新型コロナで人が来ないのでは?という気もします。



気をもんでも仕方ないので、なるようになるしかないなと割り切って進めるしか

ないのでしょうね。



今回の視察、大変勉強になりました。お付き合いいただいた業者さん、一緒に視察に

来てくださった気のおけない投資家仲間の皆さん、改めてお礼を申し上げます。



学んだこと

・観光地沖縄だけど、旅館業は決して楽じゃない

・セカンドハウスローンで自身の拠点を増やすという活動も面白そう

・つながりを大事にすると、意外なところで意外な面白い結果が返ってくる



本日は東京に戻るだけなので、ステーキか沖縄そばを食べて帰ろうと思います。

それでは!



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posted by ひろ* at 09:26 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月23日

とても充実した沖縄視察でした。

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沖縄視察、してきました。顔なじみの札幌の業者さんが沖縄で何をやっているのかに

興味があっただけですが、思った以上に色々取り組んでてびっくりした次第です。



昨日のブログに書いた通りの理由で企画した沖縄視察の旅。昨日はその本番となる

沖縄北部の視察でした。沖縄は名護市を中心とした北部、沖縄市を中心とした中部、

那覇市を中心とした南部があり、今回はそのうち、アテンドしてくださる業者さんが

得意としている北部エリアの視察となりました。



ホテルに迎えに来ていただき、視察開始。

自社で新築したRCの単身向け賃貸物件、旅館として運営している中古戸建、管理を

委託されているマンションの区分所有の販売案件、北部での収益別荘の開発案件、

運営されているコンドミニアムの見学と宿泊、といった形で盛りだくさんの内容でした。

結構本気の視察でしたよ!視察と言う名の観光旅行とは一線を画す内容でした。



普通の収益物件は、せいぜい利回り5%くらいしかないというのにまず衝撃を受ける

ところから洗礼スタート。なるほど、そりゃあ皆さん旅館で運用するわけだ・・・。

とんでもない利回りの低さです。室内に乾燥機を家主側で設置しておくのが普通、

というのも地域性を感じた次第です。



旅館業に関しては、北部地域の稼働率と中部地域の稼働率がだいぶ違うというのも

よくわかりました。場所に依存するので、一概にすべてがそうとは言い切れませんが

北部に関してはこの業者さんの販売案件だと、今のところは稼働率40%〜50%で

収支計画が組まれているようです。それに対して、中部で現在運用されている旅館は

稼働率80%の実績を誇っているのだそうです。



分譲地の一部を会社として購入し、そこに別荘を建築して販売している案件も見せて

いただきました。先日から私の中で盛り上がっているセカンドハウスローン熱が

より強くなってしまいました(笑)

視察の車の中で「買いましょう!」と迫ってくる業者さんと、「あなた今そんなの

買ってるステージじゃないでしょ」と諭してくれる投資家さん仲間とのせめぎあいの

一幕もありました。私はすぐ目的と手段を取り違えてしまうので気をつけないと。



ちなみに、セカンドハウスローンに関しては、この業者さんにルートがあるようで、

相談できる可能性はあるようです。それもまた勉強になりました。

そして沖縄の住宅ローンは最大50年!80歳−実年齢もしくは50年の短い方が

最大の年数として採用されるようです。なにその大盤振る舞い。

サラリーマンの身分があるうちにセカンドハウスローンを引きたいです!

(ほらまた目的と手段が変わってきたよ)



あとは、元々一棟ものだったRCマンションを、当時の販売業者さんが区分に切り分けて

台湾の投資家さんに販売したものの、管理組合も何も作らずにそのまま売りっぱなしで

フォローがないまま放置された物件に、建物の管理会社として入った案件もありました。

札幌の収益物件を保有している台湾人のオーナーさんに頼まれて引き受けたそうです。

台湾のオーナー全員と連絡を取り、台湾で説明会もやって、管理費と修繕積立費を

徴収することを認めて貰ったのだとか。いやはや、頭が下がります。



総じて、思っていた以上に真面目に沖縄に取り組んでいらっしゃるのだなと感じました。

(失礼な言い方、かつ上から目線ですみません)



こちらの業者さん、以前保有していた物件の管理会社さんに創業メンバーが在籍しており

私の物件もだいぶ管理でお世話になったという個人的なつながりがあるものの、会社との

取引という観点では一度も行っていませんでした。今回いろいろと見せていただき、

当時お世話になったスタッフさんとの交流や、当時挨拶できなかった督促担当の方と

初めてじっくり話ができたことなど、懐かしい気持ちになりながら話をすることができて

とても楽しかったです。



あと、業者さん主体の視察にしたのに、無理やりお友達の投資家さんが購入された物件を

見に行く旅程も入れていただきました。オーシャンビューの素敵な物件でしたので、

再生されたらまた是非遊びに伺いたいと思う次第です。今回の業者さんが拠点にしている

事務所の近くに購入されていること、同じエリアで宿泊業を今後営むことになることなど

相互に情報交換して損はない関係だと私も思ったので、両者をつなげたいという思いも

あり、日程に組み込むことをお願いしたのですが、懇親会でお友達の投資家さんと

業者さんのスタッフの方でだいぶ色々情報交換ができたようでした。良かった!



人は一人では生きていけず、支えあって生きていくことになります。

全国各地で人と人とをつなげられるのって、自分にとってもすごく幸せなことなので

今後もそんな機会があれば積極的につなげていきたいものです。



そんなこんなで、とても充実した沖縄視察の旅でした。

ご一緒してくださった皆様、アテンドしてくださった皆様、ありがとうございました。

そして勿論、快く送り出してくれた嫁ちゃんにも感謝。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月22日

札幌の業者さんと巡る沖縄視察という謎の取り合わせ。

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昨年11月に続いて、また沖縄に視察に来ました!今回は都心ではなくリゾート系の

投資に関して、実際にやっている業者さんに見せていただくのが目的です。



前回、沖縄を堪能している間に、私はあることを思い出し、札幌の業者さんに

コンタクトを取っておりました。そして今回の沖縄視察が実現することになるのです。



連絡を取った札幌の不動産業者さんは、過去の札幌三部作(札幌1棟目〜3棟目)の

管理でお世話になった管理会社さんのナンバー2が独立されて作った業者さんです。

独立後は特に取引はなかったものの、独立した社長が同い年で、オーナー対応を当時

やっていたことから、独立後もしばらくの間はご挨拶に行ったりご飯食べに行ったり

していました。ただ、あちらの会社さんがどんどん業容拡大していく中で、お付き合いが

徐々に薄くなっていき、最近は社長とあまり話してないなあという感じです。



ナンバーツーの独立時、そっちについていった女性社員さんがいらっしゃいまして、

その方とは今もSNSなど通じてたまにコミュニケーションを取っています。

ちょっと前には、他の業者さんとの飲み会に参加して貰ったこともありました。

その社員さんも今は個人的に3棟くらいアパート持ってるそうで、素晴らしい。



前にこの女性社員さんとお会いした時に、この会社さんが沖縄でコンドミニアムを

作ったり売ったりしているらしいということは聞いておりました。札幌から沖縄って

なかなか大胆だなあと思ったものでした。



思い出したというのはこの業者さんのこと。私も知らない中ではない業者さんが

沖縄投資をしているのであれば、それはちょっとどんなことをしているのか知りたい。

そう思って、女性社員さんにコンタクトを取り、視察とかできないですかと相談。

あとはとんとん拍子に今回の視察が実現された次第です。



業者さんに動いてもらう以上、あまり少人数だとアレだよねと思いましたので、

まず前回の沖縄ツアーに行った関東→札幌の大家会の面々に声をかけて、ある程度の

人数を確保。その後、気のおけない不動産仲間にも声をかけ、最終的に10人強の

視察参加メンバーが揃いました。みんな好きね〜(笑)



せっかく行くのだからということで、私も自分の持っている大家さんネットワークを

フル活用。沖縄の幹事能力の高い大家さん仲間の方にお願いして、視察前日は那覇で

地元大家さんとの懇親会を企画しました。たまたま旅行に来ていた札幌の大家さんが

その噂をかぎつけ、参加させてと言う話になり、北は北海道から南は沖縄まで

全国津々浦々・・・ではないけど、北海道・東京・沖縄の不動産投資家飲み会が

企画されるに至りました。



また、視察に行く北部地域に投資をもくろんでいる、本土から移住された投資家さんが

視察値域の近隣に物件を買ったという情報もキャッチしたので、見学をさせていただく

手筈も整えました。どうせ行くなら、詰められるだけ詰め込んだ方がいいと考えてしまう

貧乏性な私です。



そんな感じで企画された沖縄ツアー、昨日から始まりました。私はお昼過ぎに沖縄入り。

沖縄に住んでいる大家さん仲間のお友達がお勤めになっている会社で提供している

無料インターネットの導入を検討しているので、その会社さんで東京8棟目に

ネット無料環境を導入するかどうかの打合せ(この辺はまた別途ブログネタにします)。

その後ホテルにチェックインして、沖縄大家さんとの懇親会に臨みました。

大いに盛り上がり、結局ホテルに戻ったのは午前3時でした^^;

〆のラーメンまで食べちゃったよ・・・。



さぁ、今日から視察本番。楽しみです!札幌の業者さんと沖縄でビジネスの話をする。

不思議な感じです。お付き合いを続けているとこういうこともあるものなのですね。

人生って時々こういう謎の融合が起こるから楽しいものだと思います。



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posted by ひろ* at 09:03 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月20日

札幌6棟目と9棟目の募集状況などについて現地確認と打ち合わせ。

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昨日は札幌物件をいくつか見回り、管理会社さんと募集の方向性について打ち合わせを

実施しました。札幌9棟目は条件を変えて様子を見る、札幌6棟目は原状回復優先で。



現在、空室があって特に問題だと思われるのが札幌6棟目と札幌9棟目です。

札幌6棟目はまだ良いのですが、札幌9棟目のテナントは買ってからずっと空室。

今までは「結構問い合わせはあります」という管理会社さんの所感および問い合わせの

件数と問い合わせ先が記された情報などを見て、しばらく様子を見ようとしてましたが

結果が出ていない以上、もうそろそろ何かテコ入れしたいと思っておりました。



札幌に行く直前に、管理会社さんに連絡してその旨打診。ついでに、札幌9棟目の

外壁塗装の結果確認と、札幌6棟目の空室の状況確認(まだ原状回復ができていません)

をチェックさせていただくことにしました。



まずは札幌6棟目へ。以前のブログに書いたとおり、思った以上に酷い使い方を

されていました。2年と経っていないのに、クロスはヤニで黄色になっているし、

畳はカビているし、CFはめくれているし、ドアには穴が開いているし。きつい!

玉砕しているのは明らかですから、全部やり直さないとです。



管理会社さんから「ようやく見積が出ました」と受け取ったお見積は、ほぼフルリノベに

近い金額。「ここから不要なものを差し引きながら決定したい、これはあくまで

フルセットの見積なので」という趣旨だったようです。また、「入居者様に支払能力や

責任能力があるかは微妙だが、生活保護を受けている方なので、役所と掛け合って

原状回復の費用を何とか貰えるようにする」というお話をいただきました。

ゆっくりはしていられませんが、今回の状況を踏まえて検討が必要だと理解しました。



また、入居付に関しては「生活保護の方からの問い合わせが結構ある」「内装は前回と

同じような感じで行う、と問い合わせがあったら伝えている」ということでした。

問い合わせがぼちぼちあるようなので、やはりゆっくりはしていられません。

生活保護は繁忙期と無縁と思ってましたが、そうはいっても早く準備するに越したことは

ありませんしね。



続いて札幌9棟目へ。外壁は裏面だけは綺麗に修繕されておりました。素晴らしい。

見積ミスをした業者さんのしょうもないミスのせいで、非常に残念な結果になって

しまいましたが、まあそれでも台風被害ということで保険金が出たから、これで

我慢するしかないですね。次の台風で他の面が落ちた、とかそういうことにならないよう

祈ります・・・。



こちらに関してはテナントの募集問題があります。管理会社さんのところに届く前の

仲介業者さんに来ている問い合わせ内容や、どうなっていたら決まりやすいか、

といった点を管理会社さんが事前にヒアリングしてきてくれました。



やっぱり「家賃は妥当」というのが管理会社さんの見立て。問い合わせはラーメン屋と

いうところが一番多いみたいです。ただ、ラーメン屋をやるには、居抜きでついている

カウンターがちょっと低いという意見もあったようです。それ以外だと、美容室、

カフェ、飲食店、ネイルサロン、マッサージ店、トリミングサロンなどの話があったと

いうことでした。美容室やカフェはスケルトンの方が好ましいとのことです。



ライバル物件と比較すると、広告料は1ヶ月〜4ヶ月で、2ヶ月が最多。敷金は

0ヶ月〜3ヶ月で、2ヶ月が多いようです。0ヶ月は事務所利用可の住居とかで

採用されているとのことでした。札幌9棟目が相場を逸脱していることはなさそうです。



管理会社さんは賃料は妥当というけれど、実際のところ決まらないのだから、何かの

条件は動かしてみたいところです。それで反響数が変わるかどうかを確認したいです。

管理会社さんと話し合った結果、今はテナント1室と住居1室をセットにして募集して

いますが、それをテナントのみと住居のみに分けて募集してみよう、ということに

なりました。必要なら両方借りてくれればいいだけですし、テナントのみにすれば

家賃が下がったように見えるから、これで問い合わせが増えるなら面積が広すぎたか

家賃が高すぎたかのどちらかだ、ということになります。



また、スケルトンにするかどうかも判断しようと思うので、参考程度にスケルトンに

した場合にいくらかかるのかを見積して貰うことにしました。そんなにかからないなら

いっそスケルトンにしてしまうのもいいのかもしれません。



ところで、空きテナントの情報検索って普通皆さんどこで行っているのでしょう?

SUUMOとかには出ていない?ネットで自分の空きテナントの情報がどこに掲載されて

いるかを把握し、不足があれば掲載して貰うように働きかけたいのですが、テナントの

ポータルってどれがデファクトスタンダードなのかがわからず・・・。



お付き合いいただいた管理会社さんに感謝の意を表するために、ランチのラーメンを

ごちそうして、お土産を個人的にお渡ししました。管理会社の担当さん、本当は日曜は

お休みだったらしいのですが、この辺の条件の話を直接する機会がほしかったという

ことで、わざわざお休み返上で出てきていただいてしまいました。そこまでして

いただいたのだからということで、上記の通りの待遇を取らせていただいた次第です。



これで少しでも状況が上向きになることに期待したいです。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月25日

購入予定物件や保有物件の現地確認。

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札幌出張では、当初の予定通りに札幌5棟目の空室と札幌9棟目の工事進捗状況、

あとノールック買付した物件の現地調査を行ってまいりました。



ビジネスパートナーの方々と飲み食いするだけが仕事ではありません。現地を見て

工事の結果とか異変の察知とか、そんなことを行ってこその出張です。



今回は少なくとも建物に何か変更があったところを見てこようと思っておりました。

まず真っ先に、札幌9棟目の工事が本当に進んでいるのか!?というところの確認。

近隣敷地に足場を設置させていただく交渉をしており、それがようやく終わりました、

という状態だったので、本当に雪が積もる前に終わるのか!?という不安がいっぱい。

どこまで進んでいるものか、自分でチェックしないといけない気持ちでいっぱいでした。



それから札幌5棟目の空室の状態を確認することもお仕事としてカウントしてました。

なんせ、驚異の「TVドアホンの電池交換だけ」という工事見積が来ておりましたから。

あれ、そんなにあの部屋綺麗だったっけ?と悩んでしまったのです。なので、これも

自分の目で見ておいた方が無難だな、と。



この2件に関しては、土曜日のうちに確認を済ませてまいりました。

管理会社さんと清掃業者さんとのお食事会の後、札幌5棟目を管理会社さんと一緒に

現場確認。部屋に入ってみると・・・確かに綺麗!これは電池交換だけでいけます。



ていうか、どうも私、別の部屋と混同していたみたいです。春先くらいに、本当はもっと

色々やらないといけないと思っていたけど、それをやる前に入居申込が入ってくれたので

床鳴りの修理もロフトの階段化も建具の塗装もやらなくて済んで良かったね、という

オチになった部屋がありました。私、そこだと思っていたんです。でも現地を見て

わかりました。それは隣の部屋だった、と。たぶん、管理会社の担当さんも話が全然

かみ合わないなあと思っていたに違いありません^^;



防犯カメラの設置状況の確認、段差があって危ないとクレームがあった箇所への一時的な

対処の内容、防犯カメラ作動中の看板の設置状況など一通り確認しました。特に問題は

なかったので一安心です。



どこか送りますよと管理会社さんが言ってくださったので、では札幌9棟目に送って

ほしいですとお願いをしました。東に移動すれば意外と近いんです、あそこの物件。



おろしていただければいいやと思っていたのですが、管理会社の担当さんも自社管理の

物件じゃないのに確認に付き合ってくださることになりました。二人で現地へ。



現地は足場が組まれており、3人の職人さんがせっせと作業を行っておりました。

良かった、まず作業が進んでいたことに安堵しました。でもこれ、雪が本格的に

積もるまでに作業終わるのかなあ・・・。そこは相変わらず不安なまま。契約書の

作業期間を見ると、12月の末日までが作業期間になっています。本当にここまで

作業をするつもりなのだろうか。後で聞いてみるか、管理会社さんに。



現地を見てみると、他にも怪しいクラックがそこかしこにありました。やっぱり

できるなら全体を補強したかったです。あのしょーもない見積のせいで・・・ぶつぶつ。



結局、この日はそのまま札幌5棟目の管理会社さんに滞在先まで送っていただいて

しまいました。一日中お世話になりっぱなしで恐縮でした。ありがとうございました!



そして翌日は少しゆったりめな予定にしてあったので、行ったのはノールック買付を

発射した物件
の現地確認だけ。地下鉄圏内から外れたところにあるので、車を借りて

現地確認してきました。



築14年ということですが、それを差し引いてもなかなか綺麗です。大規模修繕、

一度くらいやっているのかな?コーキングも柔らかかったので、当面手間いらずです。

ファミリー物件で満室につき、中は見ることはできませんでしたが、駐車場も全戸分

ついているので安定しそうだなと思いました。



保有して、タイミングを見て売却する感じかな〜。立地が市内の中でも遠いもので。

でもまあそれ以前に購入できるのか?というのもわからないですから。ご縁があれば

きっと買えるでしょう。ご縁がなければそれまでです。



建物の状況確認はそんなところでした。

あとは最終日に札幌6棟目&9棟目の管理会社さんの社長と打ち合わせをするのですが

それはまた明日にでも(これ以上書いてると会社に遅刻しそう)。



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