2024年04月20日

仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせ。

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現在9位です。温泉宿で役員同士で決算について語り合いました。

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木曜日から仙台方面に出張中です。出張の目的の一つとして、金融機関さんと

打ち合わせをすることがありました。本日はその結果など。



【番宣】

健美家に私と5050さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ*さんと

札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】


仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ*さんはいかに戦力化して

融資を引いたか【第2回】


外国人解禁で民泊売上月70万!新法前から始めた民泊はうまくコロナ期を

すり抜けた【第3回】




昔は宣伝=売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが(お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑)、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



テレワークを活用して仙台に出張に来ました。今はどこにいてもサラリーマンの

仕事ができるのでありがたいです。コロナの数少ない良い方向の影響だと思います。

他にコロナの及ぼした好影響と言えば、私個人としてはコロナ融資で借入の条件が

少し良くなったことでしょうか。



出社しなくてもテレワークで片付く時代になり、うちの義弟は全く出社してないと

言ってました。もし仮に仙台の家を相続することがあれば、彼はきっと仙台に

移住してテレワークしているのだろうなと思います。



そんな時代になったことを喜び、最大限活用している私です。サラリーマンと

不動産賃貸業の二足の草鞋を履くのが昔に比べて楽になりました。



今回、木曜日〜日曜日で仙台法人のお仕事で出張しております。金融機関さんとの

打ち合わせをして、2月末決算の決算書の内容を確認・承認する合宿に行くのが

今回の出張の目的です。



仙台法人のメインバンクさんもサブバンクさんも担当が変わっておりまして、

今の融資状況がどうなのかとか、そういう話を聞かなくてはならないなと思って

おりました。メインバンクさんに関してはちょっと別件で相談してたのに対して

芳しくない返答もあったので、一度ひざを突き合わせて会話しないとだなと・・・。



ということで、仙台に来てメインバンクさんとサブバンクさんと打ち合わせました。



メインバンクさんは支店長代理と担当の方の2名で面談。こちらは社長こと義母と私。

お二人ともとても感じのいい方で、仕事もできそうだなあという印象を持ちました。



私たちが融資を今後も継続して受けようとするためにネックになることとして、

債務償還年数が長いことが挙げられるようです。支店レベルでは問題ないと思って

組み立てられたとしても、審査部にあれこれ言われる可能性が高い、と。



債務償還年数を減らすためには、売却が必要だろうなと思いました。ここは金融機関の

担当の方も同じ意見でした。できれば銀行として評価しやすいものを残して、

債務を減らして貰った方が取り組みやすい、と。



仙台法人が持っている物件は、仙台1棟目、仙台2棟目、札幌7棟目、札幌10棟目、

札幌11棟目、札幌12棟目、千葉1棟目、太陽光発電所です。一番新しいのが

札幌12棟目(築2年)、次が札幌7棟目(築17年)。それ以外は耐用年数超過の

築古ばかりです。極論を言えば、札幌7棟目と札幌12棟目を残してあとは売れば

銀行さんからの評価はとても良くなる気がします(売上規模は小さくなるけどね)。



現在、太陽光発電所は既に売りに出しています。引合はちらほらあるのですが、

まだ買付のような具体化された行動には至っておりません。他、千葉1棟目も

売りに出していますが、特に焦って売るつもりもないので高め価格でのんびりと

やっています。この辺の売却活動は継続してやりたいと思います。



札幌10棟目、札幌11棟目はどちらかの賃借人が退去したら、2つまとめて

土地として売却をかける方向で考えようかなと思います。ここも結構利益が出ると

見込んでおります。



追加で売却をかけようと思ったのが仙台2棟目。今までは借入行さんにたいして

遠慮していたところがありましたが、期待通りの成績が出ていないし、築古なので

担保価値も低いです。そして債務償還年数の話で言えば、期待の売上を達成できて

いないので、債務償還年数がこれのせいで長くなっている部分もあると思います。



借入行さんに対しては「今後を見据えて債務償還年数の短縮を図りたい」「4年間

運用してみたが期待通りの数字が出せていないので物件の入れ替えを考えたい」

ということで話をすれば理解は得られるのではないかと考えます。なので、この物件も

本気を出して売りに行こうかなと思いました。



この売却で得られた手元資金をどう使うかは今後考えないとですが、これによって

債務償還年数が短くなり、債務が減って身軽になるだろうと考えます。そこからまた

新たな展開をどうするかをしっかり考えればいいかと。



メインバンクさんもこの方針には賛成してくださいました。太陽光発電所に関しては

メインバンクさんのお取引先で購入したい人がいないかを探してくれるという形で

ご協力もしていただけそうです。とてもありがたいです。



こういったところを地道に取り組んで、法人の決算書をより良い形に変えていくことを

今後の目標としていきたいと思います。その方向性がわかったので、今回の打ち合わせは

貴重な機会になったと思います。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月15日

金沢視察2日目は物件見学などをさせていただきました。

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やってまいりました金沢市。しかし昨日はたいしたことはできず情報交換の懇親会のみ。

なぜなら関東→札幌の大家会の勉強会の司会をしなくてはならなかったからです。



金沢二日目にして実質的な最終日。各種観光地の視察に加え、某埼玉Swallowsさん

小松市にある紫電君を見学させていただきました。ありがとうございました!



今回の金沢視察は2泊3日なのですが、3日目にあたる本日は午前中のうちに

東京に戻る計画になっております。他の皆様は本日も夕方まで金沢を堪能するとの

ことでしたが、私はサラリーマンの身分で午後にはWeb会議に参加しなくては

なりません。なので、午前中のうちに新幹線の中で仕事をしながら帰宅しようと

考えているわけです。他にも午前中で帰る人や昨日もう帰った人もいますので、

皆さん人それぞれの予定で動いているってことですね。



ということで、私自身は昨日が実質最終日でした。終日びっちりと予定を入れて

石川県を堪能してまいりました。



午前中は金運アップと噂されている神社や加賀地方の大きな神社を歴訪。

家内安全と商売繁盛をたくさん依頼してきました。これだけ何回も祈ったのだから

神様もしょうがねーなーこいつはと思って多少は応援してくれると期待したいです(笑)



ランチは美味しいピザとパスタをいただき、午後は自由行動。スーパー銭湯に向かう

メンバーと物件見学に行くメンバーに分かれて行動。私は欲張りなので物件見学の

コースを選びました。



見学先は某スワさんの小松市の物件、紫電君です。中古で安く購入をされた物件で

1部屋の空室があるということで見学をさせていただきました。



外壁は・・・ちょっとあまり状態は良くないかな?というか以前見せて貰った時にも

外壁塗装した方がよさそうだと思ったんですけど、その時から特に何も変わって

おりませんでした。軒天に穴が開いている箇所もあり、ちょっと心配でしたが

某スワさんも作戦や資金の割り振りなどあると思いますのできっと大丈夫でしょう。



続いて空室を見せていただきました。内装は清潔感もあり、キッチンも新品に交換が

済んでおりました。家賃がそんなに高くないような話もありましたが、それであれば

充分すぎる内容だろうと思います。



くねくねミラー

久しぶりにIKEAのくねくねミラーを見ました。これ、15年前くらいに大流行したなあ。

懐かしいです。衝撃的なコスパの良さで、こぞって皆さん採用されていたことを

覚えております。今はもう廃版になっていますが、根強いファンは大量購入して

ストックを持っている大家さん友達もちらほらいるのは聞き及んでおりました。

某スワさんもデッドストックを持ってるタイプでした!



外に出るとお掃除をしている方に「こんにちは」と爽やかに声を掛けられました。

一生懸命草をむしっておられ、好感度は高かったように思います。

どうやらこの方、先日の某スワさんブログに記載されていた「エロジジイにじろじろ

見られて悩んでた人
」だそうです。だから中性的な恰好をされていたのかも?

声を掛けられるまで男性か女性かよくわからない感じだったので。



物件見学の後は、小松駅隣接の「こまつの杜」で大型重機に大盛り上がり。

こまつの杜

こまつの杜



戻る途中に大谷翔平さんにメジャー日本人HR記録に並ばれた松井秀喜さんの

松井秀喜ベースボールミュージアムを通りすがったり。

松井秀喜ベースボールミュージアム

※当日は閉館でしたが、ドラクエウォーク的には通り過ぎられればアイテムが

 ゲットできるのでOKです(笑)



途中のパーキングエリアで奇麗な海と意図的なバエスポットに盛り上がったり。

夕陽とハッシュタグ



おかげさまで楽しく視察の時を過ごすことができました。



ホテルに戻り、他のメンバーと合流して懇親会。腹筋が割れるんじゃないかというくらい

げらげら笑って過ごすことができました。ホテルでもずっと部屋飲みしながら話を続け、

日付が変わるまで飲んでしまいました。



いやー、楽しい視察でした。本当にありがとうございました!

お金を落とすことで能登の復興支援にも若干は貢献できたに違いないと思います。



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posted by ひろ* at 06:49 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月14日

金沢初日はほとんど金沢らしいことはしておりません。

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やってまいりました金沢市。しかし昨日はたいしたことはできず情報交換の懇親会のみ。

なぜなら関東→札幌の大家会の勉強会の司会をしなくてはならなかったからです。



昨日のブログで予告した通り、昨日から金沢に来ております。仲のいい不動産仲間と

楽しいひと時を過ごさせていただいております。この事実だけでも掛け値なしに

ありがたいことだと感じます。



午前中の新幹線で移動し、お昼頃金沢に到着。本当は地元のグルメでも堪能したい

ところなのですが、あいにくそんな時間は取れず。少し早く金沢入りしていた

お友達が食べているという鎌倉パスタで昼を手早く済ませ、皆様と合流してから

レンタカーを借りに向かいました。



今回の企画はかなり自由度が高く、途中参加・途中退出OKとなっております。

なので、私も関東→札幌の大家会の勉強会が被ったことから、そっちはオンライン参加を

する形で調整をしておりました。なので土曜日は晩ご飯の時間から合流という予定に

させていただきました。また、月曜の夕方まで視察は続くのですが、私自身は月曜の朝に

お暇して家に戻り、午後からはテレワークでサラリーマンの仕事をする予定です。

午後の打ち合わせの準備があるので、午前半休と言いつつ新幹線の車内で仕事をします。



テレワークと不動産のおかげで多様な働き方ができるようになったのはありがたいです。

これもサラリーマンを辞めるモチベーションが以前より下がった理由の一つかも。



ということで、レンタカーを借りてホテルから勉強会に参加するためにホテルに移動、

と思ったのですが、ここでトラブル発生。レンタカーを借りるのに手こずりました。

詳細は割愛しますが、○イムズのシステムが微妙なのと、レンタカーを借りた人が

借りた時のカードと別のカード(法人と個人の2枚がある)を持ってきてしまったことで

カウンターの方もドはまりしてしまい、1時間近く出発が遅れてしまいました。



結果、司会進行役なのに勉強会に遅刻するという壮大なネタを提供してしまいまして

到着するまでの間は別の方に司会進行をお願いする羽目になりましたとさ。

ご迷惑をおかけいたしました。



勉強会の司会進行をその後はつつがなく終えました。能登の被災状況の報告だったり

最近の売却や賃貸付けの動向事例、新築を建てるのに貸し渋りに近い理論的でない対応を

している事例など、様々な生きた情報を得ることができたと思います。



その後は合流の時間までホテル近所を散策したり、ホテル自体を散策したり。

今回泊まっているホテルはお友達が運営している無人ホテルです。私自身も無人ホテルを

運営している身なので、そういう観点でじろじろと中を見てしまいました。参考になる

こともいろいろとあり、その観点でも良い視察になっていると思います。



皆様と合流して晩ご飯を食べながらの情報交換会(およびバカ話・笑)は続きます。

お店で話した後、兼六園に夜桜を見に行って、ホテルに戻って更に皆で話を続けました。

まあよくもこれだけしゃべることがあるなあというくらいに皆話続けておりました。



そんな感じで、楽しい視察の1日目は終了。今日は物件を見に行く予定があるとか

ないとか、予定が結局定まってない感じはあるのですけど、ためになる一日に

なるだろうと思います!



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月13日

週末は金沢視察に行ってきます。

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今日から大家さん仲間のお友達と金沢でに行ってきます。復興支援はお金を落とすのも

効果的なので、現地でお金をしっかり遣ってこようと思います。



私は旅行も結構好きです。仕事で行く視察だったとしても、遠出するのだから旅行気分で

過ごさないとと思えば旅行気分で過ごすことができます。木曜日もサラリーマンの

お仕事の一環で少し遠出していましたが、これはこれで旅行気分で楽しんでいました。

お客様のご紹介でご当地グルメの美味しいものも食べられましたしね。



どうせ同じことをやるなら楽しくやった方がお得、という感覚は自分でも持ってるなあと

思っています。人生は長いようで短いというか、この年になると1年があっという間に

過ぎ去ってしまいます。そんな感じであっさり終わってしまいそうな人生なのだから、

無駄なことをしている余裕はないだろうと思います。そしてそこには、無駄なことを

一切やらないという選択の他に、無駄なことでも楽しむことで人生を充実させるという

やり方も考えられると思います。私は今のところ後者ですかねえ。そういう性分であり

そういう性格だからというだけなのですけど。



ちなみに、私にとっては、不動産は仕事であると共に趣味でもあると言えます。

なので、不動産の現地調査とか視察とかは普通に楽しいです。わくわくしちゃいます。

これも大変お得な性分だと思います。同業他社さんとの情報交換(要は大家さん同士で

お会いして話したり飲み食いしたりってことです)も大好物で楽しんでおります。



まあ要は、不動産が絡めばだいたい楽しいということではないかな、と。

身もふたもなく言えばそういうことだと思います。



この週末は、仕事でもあり視察でもあり大家さん同士の交流でもあり旅行でもある

楽しいイベントに参加してきます。つまり何かといえば「金沢に大家さん仲間と一緒に

出かける」ということです。



先日「北陸応援割」というものが発表され、瞬殺で完売となりました。行政から

補助金的なものが出て割安に旅行ができるというやつです。私はできるならお得に

行きたい気はするけど、この手の争奪戦に対してのアンテナをあまり真剣に張る気持ちが

薄いため、いつもスルーしてしまいますが・・・こういったものに対する感度の高い

大家さん仲間のお友達が、何人かの分をまとめて確保してくださいました。それであれば

やっぱ活用したいですよね。割安で視察に行けるわけだし。



先日、能登半島地震の復興支援ボランティア活動を1日だけやってきましたが、

能登半島方面は本当に酷い有様でした。復興どころか復旧すらままならない状況です。

震災の傷跡は生々しく残っており、とてもじゃないけどすぐには復興しそうにない

印象を持ってしまいました。



他方、その時宿泊した金沢は、何事もなかったかのようでした。むしろ観光客の方に加え

復興のための作業をしている業者さんが現地入りしている関係で、震災前よりも混雑して

ホテルも高騰しているように感じました。



能登に行くのは復旧作業の邪魔になるし観光地としての機能が失われているから

選択肢としてないと思いますが、金沢はむしろ活況なので、金沢に行くのはありです。

そして石川県というくくりで見れば、能登も金沢も同じ石川県。石川県の復興を

支援するということであれば、金沢でお金を遣ってくるのは石川県が潤うことになり、

その成果が能登半島に波及するだろう、という風に考えております。



ということで、土日はお友達大家さんと一緒に金沢を楽しんでこようと思います。

サラリーマンの仕事やら何やらにかかりきりで、正直なところ今回の金沢視察に関しては

お友達大家さんに企画から何からぶん投げっぱなしできちんと内容の把握ができて

いなかったりするのですが、物件見学ツアーもあるみたいです。問題なく経費の対象に

なりそうだということだけは把握しました。



ということで、今日はこれから荷造りしないといけないのでブログはこの辺で。

気を付けて行ってまいります。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月16日

台湾視察のレポート(その2)。

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昨日のブログに引き続き、台湾レポートを書いてみたいと思います。



観光に力を入れている様子だったのもあり、観光地には観光客が少なからずいました。

観光に関しても北>南、西>東の雰囲気はあり、台東で訪れたかつての鉄道駅を

芸術村として再構築した場所はあまり観光っぽい人はいませんでした。ただ、

そもそもタクシーの運転手さんが名前を聞いても場所がわからなかったので、

もしかしたらそもそもものすごくマイナーな場所だったのかもしれません・・・。



台北の街にも行きました。西門(シーメン)という渋谷とか原宿のような若者が集まる

街を視察したのですが、大混雑でした。活気がすごかったです。23時でも大混雑。

たぶんですが、一目見て外国人とわかる人はあまり多くない印象を持ちましたので、

地元の若者があの辺で遊んでいるのでしょうね。



23時頃の視察でしたが、とにかくそれでも混んでいたし、お店もいっぱい開いている

状態でした。ユニクロが23時前まで営業している街なので、基本的に夜型なのでは

ないかと思います。そういえば、台湾と言えば「夜市」という夜しかやってない市場も

あります。元々、夜型の民族なのかもしれません。



それも関係してかもしれませんが、夜道の一人歩きはさほど怖さを感じませんでした。

不通に日本みたいにふらふらできるなあという感覚を持った次第です。治安はいいと

思います(少なくとも私が見た範囲では)。



日本とあまり変わらないと思う部分もあった台湾ですが、トイレ事情は異なりました。

場所による落差が大きいと言えばいいでしょうか・・・。



初日に泊まった高雄のホテルはウォシュレット付きでした。特に注意書きがなかったので

トイレットペーパーも水溶性ということでいいのだと思います。

二日目に泊まった台北のホテルはトイレの中に「紙を流さないで」という注意書きが

ありましたので、紙は流せないタイプのトイレでした。ウォシュレットなんて

当然ですがありません。当たり前ですね。ないのが普通なのが外国です。



それでも、ホテルには紙が常備されているだけマシだったと思います。

観光で訪れた新竹の廟のトイレは流すどころか紙すら置いていませんでした。

トイレの前に紙の自販機があり、そこで10元払って紙を買う仕組みでした。

気づかずに用を足してから「・・・紙がない」と絶望しました(苦笑)

日本みたいにどこでも紙が置いてあると考えてはいけないですね。



日本のトイレはレベルが高いということはこれらの事例からも明らかですので、

民泊施設にはウォシュレットを完備した方がいいだろうと私は思いました。

東京15棟目、ケチって2箇所のトイレの片方だけにウォシュレットをつけようと

思いましたが、やっぱり両方設置することにします。台湾での体験からの気づきです。



あと、台湾でご飯を食べた時に思ったのが、水が出てこないことでしょうか。

そもそも水道水は飲用に適さないですしね。この辺も日本の食事処だと必ずお水は

出てきます。こういったところにもお国柄や習慣の差が出てくるのでしょうね。



そして今回の視察で割と困ったのが「意外と現金が必要」であることでした。

Uberで呼ぶタクシーはカード決済できましたが、その辺で客待ちしているタクシーは

現金決済。バスはそれらしきカードを持っていればキャッシュレスで乗れたようですが

外人の私はそんなの持ってないので現金払い。屋台も現金払い。九份で入ったそこそこ

立派な店構えのレストランも現金払い。高速バスのチケットも現金払い。最終的に

現金がカツカツになりひやひやしました。思った以上にキャッシュレスが進んで

おりません。中国なんかすさまじく進んでるのですがねえ。意外でした。



悠遊カードを買ってあれば、交通系はキャッシュレスで通せたのだろうと思います。

そりゃ訪台客歓迎キャンペーンの悠遊カードの在庫も切れるわけだ。



今回、観光地をいろいろと巡ってみましたが、自然に関するアクティビティは

東側に少しあっただけで、全体としてみるとそんなに多くないのかなと感じました。

夜市に代表される食べ物系と、昔の建物を再利用した施設みたいなのが多かったように

感じます。たまたま調べて立ち寄った場所がそうだったというだけかもしれませんけど。

あとは廟(寺院なのかな?それとも神社なのかな?)に関する観光地が多かったかなと。



日本も食べ物に関してはレベルが高いし、寺社仏閣の観光地も多いと思います。

また、自然に関する観光地も多いので、そういうところを訪日客に紹介するような

ガイドブックをホテルに配備するのもいいのではないかと思った次第です。



不動産の情報も少し見てきましたが、新竹市では1坪22万NTDということで

販売されておりました。超ざっくりで言えば1NTD=5JPYくらいですので

日本円にして坪110万といったところです。新竹市自体は日本の政令指定都市より

ちょっと下がるくらいの地方都市って感じのイメージ(と私が人口動態から勝手に

判断しました)の場所なので、日本に比べたらやっぱり高めなのかなと思います。

台北の不動産はヤバい状態で、台湾の地元民でも買えないから、周りの新北市が

ベッドタウン化している、という話があったように思います。今回の総統選挙も

ニュースサイトによれば不動産高騰問題もクローズアップされていたようですね。



つらつらと台湾のことを書きましたが、台湾のことをより知ることができたので

賃貸でもホテルでも台湾からのお客様をお迎えしやすい体制が作れるような気がします。

その意味では、行ってよかったな、と。勿論、普通に観光としても楽しかったですので

お仕事抜きで再訪したいなという気持ちにもなりました。



サラリーマンの仕事を休む時間を最小限にしたいという気持ちから、かなりの強行軍で

視察をしましたが、お付き合いいただいたり計画立案に協力してくださった、

お友達大家さん達にも深い感謝をささげたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする