2017年03月12日

次の融資はいつから可能?金融機関さんの動向を探る。

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昨日、新千歳空港から羽田空港に戻り、駅に向かって早歩きで進んでいく最中に

「東日本大震災の犠牲者のために、これから30秒の黙とうをささげます」という

館内放送が流れました。時計を見ると14:46直前。あの日、東北地方の皆様とは

比べ物にならないまでも、関東地方の私たちも大変な思いをしました。先日はまだ

余震が続いていることもわかり、過去にしてはいけない話だと認識を新たにしました。

歩みを止め、私も黙とうをさせていただきました。なにとぞ、安らかに。



それはそれとして、今回のブログは全然別のテーマです。

札幌で決済が終わった後、金融機関さんとの関係づくりのための動きを取ってました。



まず、決済の前に、不動産仲間から紹介してもらった某金融機関さんにアポイントを取り

ご挨拶をさせていただきました。田舎新築の件で相談に乗って貰っておりました。

エリア的には大丈夫だけど、取得ペースが早いからという理由でNGになったのです。



今回訪問したのは、電話でしか話していなかったからということでのご挨拶に加えて

いつくらいになれば「ペースが早い」と言われなくなるのか?を伺うためでした。



結局、その質問に対する回答は明確には出してもらえなかったものの、法人としての

評価は問題がないので、また何かあれば持ち込んでください、というスタンスなのは

確認できました。面白いものがあれば持ち込んでみようと思います。



なお、あわよくば口座作れないかなと思って、色気を出して話を振ってみたのですが

はぐらかされてしまいました(笑)

私的には、この金融機関さんの持っているエリアに魅力があるのと、仙台に支店が

ないので札幌の支店さんで口座を作るしかないというところから、作れるなら作って

既存取引先風な顔をしておこうと思ったのです。目論見は外れましたが、今後も

良好な関係を作れるように動いていきたいと思います。



決済を挟んで、次は札幌4棟目と札幌6棟目の融資をしていただいている金融機関さんへ

お邪魔してきました。札幌6棟目の融資を相談している時に、審査が有利になるよう

定期預金くらい作りますよという話をしておりました。今回、平日に来れましたので

ここで作ろうと思った次第です。



担当の行員さんからは、4月になればもうちょっと有利な定期預金商品ができること、

今はそれほど有利な商品がないので、4月の平日に来れるならその後でもいいですよ、

ということを言っていただきました。そうやって気を遣っていただけるのはすごく

ありがたいと思った次第です。



私「その有利な商品にすると、金利差ってどのくらいになるのでしょうか?」

行「・・・大きくは変わらないです・・・」

私「・・・じゃあ今作るってことで構いません、金利目当てじゃないですから」

行「ありがとうございます(汗)」



お気遣いをいただいたことに感謝したいと思います。



そして帰る前におずおずと、札幌4棟目を売りに出していることを伝えました。

行員さんは「売却している方が最近多いんですよ」と。こちらも残高を通告なしに

減らすのは申し訳なかったので、事前に言うことができて良かったです。

売却益の一部を口座に残すなどの配慮はする、ということはお伝えしましたので

先方に対して信頼を失うようなことをせずに進めていきたいと思います。



打ち合わせが終わった後は、札幌5棟目の融資を受けた金融機関さんへ。

こちらでは積金を作ってきました。融資取引と預金取引の両輪で取引した方が

小さな金融機関さんは喜びます。お金が先方口座に貯まったら、銀行さんから見た

実質的な金利が上がるから、先方としては嬉しいのです。



逆にそれは、こちらが金利交渉する際に「実質金利高いでしょ?」と話をする

武器にもなるという側面もあります。だから、現金を強制的に積み立てておくのは

こちらにしても悪い話ではないと思います。



実質的な金利の話については、赤井さんの健美家コラムに詳しく書いてあります

読んだことがない方は参考にされるとよいと思います。



こちらの金融機関さんからは、担当の方が3月末をもって退職になってしまうことを

先日連絡いただいておりました。たまたま訪問した日に辞令が出たようで、支店に

残留することが決まった別の行員さんが次の担当になってくれることになりました。

その方とも顔合わせしてご挨拶。札幌1棟目、札幌3棟目の管理会社さんも取引があり、

新担当の方はそこの担当もしているということでした。これは良い雰囲気です。



話の中で、次の融資はいつ頃から取り組めそうか聞いてみました。先日案件を

持ち込もうとしたときは「ペースが早い」ということでNGになったものですから。

こちらもあまり明確に先方から回答しようとはしなかったのですが、こちらから

決算書を持ち込んだタイミングくらいならどうでしょうと振ってみたところ、

そのタイミングならやりやすいです、との回答。これでタイミングは見えました!



もうちょっと突っ込んで、仮に他行さんで物件を買っていた場合、ペースが早いと

言われてしまうの?というところも確認しました。そこは自行のみで判断するようで

他行で買った分は気にしないという話でした。いい回答です(笑)



そんなこんなで、今後の融資姿勢やタイミングに関して、情報を収集することも

札幌出張の間にこなしてきた次第です。一度行ったら時間は無駄にしません!

たまには観光くらいしたい気もしますが、時間がもったいなくてできません^^;



いずれこれらの動きが実ることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:25 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月17日

各物件の管理会社さんと交流を深める。

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札幌出張の際には管理会社さんとのコミュニケーションは欠かせません。

今回は札幌1・3棟目の管理会社さん、札幌4棟目の管理会社さん、札幌5棟目の

管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、

どうぞよろしくお願いいたします。



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今回は札幌1・3棟目の管理会社さん、札幌4棟目の管理会社さん、札幌5棟目の

管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

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管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、

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2017年01月14日

札幌出張初日は仲介業者さん回りと金融機関さんとの打ち合わせ。

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(じゃあブログ書いてるんじゃねーよと言われそうですが・・・はい)

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昨日から札幌出張に来ております。

今日も終日予定がぎっしりなので、あまり細かいブログを書いている余裕はないので

端的に昨日頑張ったことを。



午前中到着し、まず築古小ロット案件(今後「札幌6棟目(仮)とします)に融資を

してくれることになった金融機関さんをご訪問し、今後の進め方などを確認しました。

契約・決済の日取りを決めて、司法書士さんの指定がないことなど諸々確認をして

あとは仲介業者さんと金融機関さんで話をしてもらうということにしました。



その旨と決済予定日をこうしたいという意思表示を仲介業者さん経由で売主さんに

打診し、まあそれでいいでしょうということでまとまった次第です。

あとはこちらでやることは、司法書士さんへの委任状を書くことと、金銭消費契約を

締結してくることだけになりました。月末には札幌6棟目(仮)の(仮)が取れます!



その後は仲介業者さんを回りました。札幌3棟目と札幌4棟目が、方角が違うので

どこから行くか悩んだのですが、札幌4棟目のエリアの主要駅をぐるっと回ってから

札幌3棟目のエリアに移動し、最終的に札幌6棟目(仮)のエリアまで地下鉄を駆使して

移動していきました。



雪が降っていて大変でしたが、最終的に23社に営業をかけることができましたので

まあ成果としては悪くないかなと思う次第です。久々に会う仲介業者さんもいましたし

新規で開拓して感じがよかった業者さんもいました。やっぱりたまに現場は回らないと。



その後、ギリギリの時間(というかちょっとだけ遅刻)に札幌5棟目の管理会社さんとの

懇親会に臨みました。社長と専務、あとまだお会いしたことがなかった管理担当の方

2名と私で合計5名。3次会までがっちり楽しんだ次第です。



そんな感じで、初日から充実度が高いグッドな出張になりました。

今日も予定がびっちりなので、こんなとこで手短に終わりにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:11 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする