2019年01月15日

富山でIoTアパートを見学してきた話。

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富山出張の中で、IoTを駆使したアパートを見せていただく機会がありました。

初めて見たので、その雑感など。



IoT。モノのインターネット(Internet of Things)と呼ばれるもので、今までは

インターネットにつながることはなかったデバイスが、インターネットに接続され

相互に制御されるようになること。



例えば、IoT対応のエアコンであれば、家に帰る前にスマホから冷房や暖房の

スイッチを入れておくことができるといった身近な部分の話もあれば、産業用の

工場の設備の稼働状況をインターネットに送り、データ解析してその設備の状態を

可視化するような産業系の話もあります。



最近よく話が出てくるようになったのが、スマートスピーカーだと思います。

アレクサやグーグルホームを使って、声を入力デバイスとしてインターネットを

活用(ニュースを聞く・天気を調べるなど)したり、音楽やテレビ、映画を見たり

することができます。更に、スマートスピーカーに対応した家電の操作をすることも

できます。



ホテル業界にはIoTを駆使したスマートホテルを名乗るブランドも一年前くらいから

出てきております。例えば&HOSTELシリーズとかはそれにあたります。こちらは

以前見学させてもらったことがありますが、専用のスマホをチェックイン時に渡され

照明やテレビ、エアコンをスマホにてコントロールする、といったものでした。

一年以上前だったので、今はもっと進んでいるかもしれません。



私自身は、まだIoTがどこまで定着して一般化するかはよくわかっていません。

とはいえ、これだけアマゾンやグーグルがスマートスピーカーに力を入れているのを

見ていると、将来的には一般化する可能性もありそうとは思います。



私自身は生活の中にまだIoTはそれほど取り入れられておりません。自分で積極的に

導入したいという気持ちになったことはあまりないです。ただ、先日購入したルンバを

スマホから外出先でオンにして、自分がいない間に床を清掃して貰う、というのは

とても便利で病みつきになりそうでした。便利なデバイスが出てくれば、一気に

スターダムにのし上がる可能性があると感じています。引き続き、動向を注視したいと

考えております。



前置きが長くなりましたが、そんなIoTを積極的に導入したアパートを大家仲間の

ド田舎大家Tさんが作ったという話を伺い、見学させていただくことにしました。

お忙しい中、時間をわざわざ割いていただきありがとうございます。



場所は富山市内某所。良い場所ですが、最近ちょっとアパートが乱立している地域で

激戦区になっている印象があります。それはTさんも認識されており、差別化の為に

IoTデバイスを使ったスマートアパートを作ると決め、1年近く構想を練っていた、

ということでした。



ざっと箇条書きにすると、以下のようなことをされていました。



・物件一棟に対してインターネットを導入し、各部屋に利用者が使う無線LANと

 IoTデバイス用のLANを準備する

 (IT的に言うと、HUBからVLANを切って各部屋に2つのセグメントを準備し

  片方はIoTデバイス用、片方はユーザ利用として、IoT側へのユーザからの

  干渉を防いでいる)

・各種IoT家電をアレクサを用いて操作できるようにする

 捜査可能なのは照明/エアコン/TVドアホン/給湯器/テレビ

・夏場の打ち水もIoTデバイスで温度を見ながら自動で行う



モデルルームが準備されており、実際にアレクサを使って照明を点灯したりエアコンの

ON/OFFを操作することができました。また、デモ用のスマホも置いてあり、

アレクサではなくスマホからの操作を試すこともできました。



こんなのあるんだとびっくりしたのは、スマホで応答をすることができるTVドアホン。

え、家にいないのにスマホから応答して意味あるの?と思ったのですが、宅急便が届いた

際に不在だと、後から不在票を見て再配達の手配をしたりすることになって面倒だから、

その場で「今いないから●時以降お願いします」と話をつけることができるでしょと

言われ、なるほどなあと思った次第です。



「IoT打ち水」も斬新でした。井戸を掘っているので水は豊富にあるから、夏場は

打ち水まで自動でやらせてしまおうという発想です。一定の温度を越えたら水を流す

配管が作られていました。でも、今書いててわからなくなってしまったのですが、

その場では「これもIoT機器ですよ」と説明されて納得していたのですが、別に

インターネットに繋いでなくないかい?と思ってしまった私です。

ご本人から後でフォローして貰って補足するか・・・。



あ、あとルンバ入れなかったのはコストに見合わないからですか?と聞くのも忘れてた。

これも後でご本人にもう一度聞いてみようっと。



IoTはまだまだ黎明期なので、機器や制御用ソフトウェアのバージョンアップが発生し

使い勝手が頻繁に向上することがあるそうです。他方、今まで設定したコマンドを

設定し直さなくてはならなくなるケースもあるようです。この辺、継続的なメンテが

必要になるかもしれず、多少負荷になりそうと感じました。



IoTなんていらない、という方向けに、入居時にIoTデバイスの有無を確認して

不要の場合はアレクサなどを取り付けない、という配慮もしているとのことでした。

また、IoT機器を使う場合は別途覚書を取り交わすことにしているそうです。

アマゾンは商用利用不可としているので、入居者様に贈呈する形にしているとのこと。

法的な部分にも気を配らないといけないというのは盲点でした。



あくまで私の所感ですが、「IoTがあるからこの物件にする!」というほどの強さは

なさそうですが、複数ある物件の中でどれにしようか迷った時の決め手にはなりそう、

と思った次第です。



ちなみに、本物件は12部屋のアパートで表面利回りは11%強とのことでした。

土地を安く購入できているのが大きいと思います。だからこそ、IoTを導入しても

これだけの利回りを新築で叩き出せているのだろうと思いました。



それから、IoTを導入することによる一部屋あたりのコストアップは10万以下。

とはいえ、12部屋あるアパートなので120万はかかっています。しかもTさんは

インターネットは自分で導入・設定しているということなので、DIYでコストを

削っている部分もあるだろうと推察します。



実際のIoT活用事例を学ぶ貴重な機会をいただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月09日

富山出張の段取りを整える。

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今週末に控えた富山1泊2日の出張の内容調整をしておりました。

例によって、短い時間で色々詰め込みました。



富山1棟目の稼働率は相変わらずの低空飛行。今年は稼働率を高くしようと決めたので

このまま放置しておくわけにもいきません。東京の空室はある程度手を打ったつもりだし

札幌もまだ全然足りていないものの、一度反響を見てみましょうというところまでは

家賃設定など持ってきたつもりです。となると、手を打ってないのは富山ということに。



田舎なので引合が少ないのは承知しています。でも、それにしたって地域最安値に

なっているわけなんですから、もう少し動きがあってもいいんじゃないかと思うのです。

何かしら対策が必要な状態なのを気づかず放置している状態と仲介業者さんが考えて

いるのではないかと考えております。



やっぱり、この辺は現場に行って足で稼ぐしかないなと。本格的な繁忙期に入る前に

顔を出して、どんな状態か聞いて回り、改善テーマを考えるべきだなと思いました。



部屋は綺麗になっており、内見に来ても恥ずかしくない状態になっております。

外壁こそやや汚いままであるものの、リフォームは全部屋済んでいますから。

ただ、空室になって長いので、トラップの水が切れて悪臭を放っていないか、

虫の死骸等転がっていないか、といったところは心配です。管理会社さんも忙しいと

思うので、うちの物件をこまめに回ってその辺のチェックをするとかは難しいだろうと

考えられます。



いろいろ書きましたが、とにかく今実行すべきことは現場の状態を把握することです。

そして2月〜3月の繁忙期のピークに入る前に、問題のある箇所を直して少しでも

決まりやすい状態を作ることが必要です。いつまでも放置プレイしてちゃダメです。



今週末の富山出張では、仲介業者さんをとにかく回って改善すべきポイントを把握し、

管理会社さんと問題点の把握や対策の検討を行うこととします。あとは都合がつく方と

懇親会もできればいいなというところです。



それだけだと時間が余るので、ガス交換に尽力いただいたガス会社さんの担当の方とも

一度お会いして(今まで電話でしかやり取りしたことがなかったのです)ご挨拶を

させていただこうと思ってました。先方も「富山に来る時は声をかけてください」と

仰っていたので、声をかけてみようと思った次第です。



また、ド田舎大家TさんがIoTアパートを作ったという話をされていたので、

新しもの好きとしてはこれも拝見したいなと思っていたところでした。先日ルンバを

購入して試していますが、外出していても携帯から起動できたりして面白いなあと

思ったので、そういう設備をふんだんに導入したアパートというところを見てみたいと

思った次第です。



これらのやりたいことを満たすために、各所に連絡を取って日程の調整を行いました。



富山入りしたらすぐにガス会社さんとお会いして、ランチ及び会社訪問をします。

その後管理会社さんまで送ってくださるということなので、お言葉に甘えて送って貰い、

そこから管理会社さんのリーシング担当の方と一緒に営業に出発。できれば現地も見て

状態を把握したいと思います。終わったら管理会社さんで結果のフィードバックと今後の

進め方の確認、そして懇親会を行い、初日は終了。

二日目は午前中定期清掃に関する打ち合わせを行い、その後ド田舎大家Tさんの

IoTアパートを見学させていただき、ランチをして富山出張終了。



いい感じに充実しているのではないかと思います。詰め込みすぎのきらいはありますが

そこはいつものことなので仕方ありません(開き直り)。



成果を出せるように、しっかりやってきたいと思います。

そうそう、手土産の東京ばな奈も忘れないようにしなきゃ。



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posted by ひろ* at 05:45 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月24日

簡易宿泊所やリフォームなど色々な方と色々な討議を重ねる。

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現在18位です。あっという間の札幌滞在でした。実質的には本日が最終日。

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札幌出張2日目。民泊・簡易宿泊所関連の話題と、既存の札幌6棟目と札幌9棟目の

リフォームの方針について意見を交わしてきました。



朝一番で関東→札幌の大家会の札幌遠征でお世話になった業者さんをご訪問。

昨今の融資情勢や当方で購入している物件情報など、いろいろとお話をしました。

前回は会の幹事だったこともあり、あまりゆっくりとお話ができなかったものですから

今回様々な方向で話ができて良かったと思います。あと、私が購入している物件の目線も

業者さんにご理解いただいたと思われるので、今後良い感じの情報が入ってくる・・・

かも!?



次は、札幌8棟目を4部屋民泊として借りてくださっている不動産業者さんと合流して

ランチミーティングを決行。超・行列している洋食屋さんを諦めて、レアのハンバーグを

食べられるお店で情報交換会をしました。



民泊をやるにあたり、消防の指摘に適合させる必要がありますが、そこについては現在

こちらでご紹介した札幌8棟目管理会社さんと懇意にしている防災業者さんと組んで

適合にできるように消防からの対応依頼の見積を取っているところとのことです。

消防立ち合いの元、やるべきことが明確になり、それに対応すべく動いているなら

良かったです。



いろいろ話をしていくうちに、立地が良くてずっと気になっているけど価格が高くて

手が出せずにいる全空アパートの話になりました。業者さん、それを聞いたら身を

乗り出してきて「全空なら簡易宿泊所で行けるんじゃないでしょうか」「立地が良いので

民泊もしくは簡易宿泊所で回せるような気がします」「購入されるなら管理しますから」

と怒涛の勢い。そ、そんなに!?



でもずっと気になっていた物件なので、もし収益化の目処が立つなら是非取り組みたい。

そう思った私は、早速元付業者さんに連絡を取り、鍵を入手して内覧する手筈を

整えることにしました。



元付会社さんまで鍵を取りに行き、現地へゴー。元付業者さんも建物謄本を持っておらず

(家屋番号がわからず取れていないとのこと)部屋の広さもわかりません。水廻りの

状態も、リフォームがどのくらいかかるかを把握するために必要です。いろいろ調べて

概算の売上想定金額を作っていただかなくては。



現地に到着して、さあいざ建物の中へ・・・



封鎖されておる



え!?

建物の入口が封鎖されている!!



これには内覧に来た一同呆然。そして笑いが。いや、なんでそこそんなんなってるの!?

面白すぎてちょっと何が起こっているのかわかりません。元付業者さんに確認したところ

その事実は把握しておらず「浮浪者対策でオーナーさんがつけたのかも・・・」と。

いやはや、ちょっと驚きました。業者さんも「長年不動産屋をやってるけど、こんな

ケースは初めてだ」と失笑。



建物をくまなく回ってみたところ、なぜか窓の鍵が開いているお部屋がありました。

手を伸ばして室内写真を撮影して、とりあえず部屋の広さは推定。まあこの情報だけで

一旦は検討するしかないですね。帰ったら資料作成に入ってみようと思います。

でも簡易宿泊所って検査済証がないとコンバージョンが大変らしいと聞いてます。

この物件そんなのないだろうし現実的には厳しいのかなあ。



ここで業者さんとお別れ。元付の業者さんに戻り、鍵を返しつつ建物が封鎖されていた

話をしたり、3D写真で遊んだり(仕事中に付き合わせてしまいすみません)した後、

札幌6棟目と札幌9棟目の管理会社さんにピックアップして貰って現場へゴー。



札幌6棟目は現場で見積の項目とそれに対応してどこをどう工事するか確認。

やりたいことで漏れていることがあったので、追加して貰いました。

全体的には特に問題もなく、こちらの意思と管理会社さんの作業内容がうまく

すりあったのではないかと思います。



続いて、札幌9棟目に移動。

費用対効果なども考えながらどうするか管理担当の方と一緒に検討をしました。

部屋をつなぐリフォームをして家賃を高くするか、初期費用を抑えて家賃を下げて

貸すか。方向性を決める日です。



現場を見ながら、部屋をつないで広くして貸すとなると、桝風呂のままじゃ入居は

決まらないのではないか、というごもっともな意見が飛び出し、お風呂の交換も

含めて間取りをちゃんと整えたら、けっこうな金額がかかるなあと。それに見合った

家賃が取れるのかというと、非常に微妙でした。



仮に100万かけたとして、そこで上がる家賃ってそんなに多くありません。

全力で家賃を下げてそのまま貸した場合と比較すると、その賃料差は12000円。

14.4万のプラスに対して100万かけると、表面利回り14.4%で回収までに

7年近くかかることになります。なんか微妙です。



そうなると家賃を下げるだけ下げて貸してしまうか?そうすると、満室時の返済比率は

元々の51.3%に対して、56.4%まで増えます。でも10年返済の元金均等で

一番返済が高い時期に対してこの数字なら、まあ許容範囲と言えるかなとも思います。



お金かけるのもしんどいし、このまま安くして貸しちゃってもいいかなあ。

そんな気持ちになりました。



管理会社さんの事務所に戻り、社長とそんな話をしたところ「お風呂変えないで

ドアだけつけて繋ぐ形にしてはどうですか?」と。キッチンも二つあるままにして

トイレとお風呂も2つずつで貸すと割り切ってしまう、という案です。ドアをつける

だけなら10万もあればできるし、試してみてダメでもそこまで痛くない金額では

ないかという案でした。



たぶん、この案でも家賃は若干上がります。そして広さがあるので、安くすれば

確かに借り手はいるのかもしれません。うーん、それも一つの案として考える?

もう一度管理担当さんと相談してみようと思います。



その後、管理会社さんと懇親会で、帰ってきたのは夜中の1時半でした。

連日肝臓や胃を酷使している気がしますが、あと1日なので頑張ります!



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月23日

昨今の金融情勢からすれば当然ですが、邪道への融資は厳しい。

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札幌出張初日は金融機関さんを主にめぐってきました。わかってはいましたが、

やっぱり遠隔地融資という異端については、この局面だと難しい感じがしますね。



昨日は3件の金融機関さんを回ってまいりました。



1件目は、札幌6棟目&札幌9棟目の管理会社さんからご紹介を受けた金融機関さん。

「東京在住の方でも札幌に法人を作れば融資できますと言ってました」ということを

仰っていましたので、その前提でアポを取っていただきました。この段階で拒否を

されなかったので、これはもしかしたら?という期待をしつつお邪魔しました。



しかし結果としてはあまり良い感じな話にならず、資料も受け取って貰えませんでした。

先方の担当者さん曰く、確かに札幌の法人であれば対象になるのはなるが、実務上は

きわめて厳しいという感じである、と。スルガショックで一段と引き締まったので、

本部的にはあまりそういうのをやりたがらないだろうという見解があるとのことでした。



更に言えば、私自身の借入額が大きすぎてちょっと引いていた感じも受けました。

「当行がついていくことができない」みたいな発言もあり、ちょっと期待できない感じ。



仮にハードルを越えたとしても、自己資金が2割とか、融資期間はRCでも35年から

経過年数を差し引くとかだったので、基本渋い感じになるんだろうと想像できました。



少額の融資でもとか、まずは積金からとか、いろいろと言ってみたんですけれども

総じて色よい雰囲気の返事はなかったので、ここは諦めることに。せっかく印刷した

資料も無駄になっちゃいました。重たいから貰ってほしかったなあ(苦笑)



その次は、札幌6棟目と札幌8棟目に融資してくださっている既存取引行さんへ。

各物件の稼働状況を報告して、最近買った物件の話などもさせていただきました。

既存に関しては成績が良いので、金融機関の担当者さんもほっとした表情でした。



新規の融資を次はいつくらいから考えて貰えそうか、という観点で少し話をしましたが

「ちょっと渋そうだな」が今のところの印象です。一段階引き締めの度合いが上がり、

はっきりとは言わないけど「既存の遠隔地の人は今までも何とか融資対象としてこれたが

今後新規はどうなるかちょっと微妙」というニュアンスの発言をされておりました。



今の担当者さんになってから、2棟融資していただいておりますので、もう1棟くらい

異動前になんとかしたいなあという気持ちはありますが・・・。果たしてどうなるか。

また頃合いを見て何かぶつけてみようと思います。



最後に、札幌5棟目を融資してくださっている金融機関さんへ。この金融機関さんは

いち早く本部から「北海道に本店がない法人への新規融資は行わない」と言われてしまい

内々定していた融資までひっくり返ったことがありました。



今もその姿勢は変わっておらず、現金で買う予定の戸建の修繕の費用とかはどうかと

聞いてみたものの、それも店長に確認したが難しい、金額の過多ではない、という

お話でした。うーん、残念。



また、審査自体も掛け目をより厳しく見るようになったようで、金額は伸びない傾向に

あることも感じました。「うちは期間で何とか他と差別化を図っている」という話の通り

耐用年数超過でも15年出すという姿勢はあるものの、下手をすると自己資金が2〜3割

必要になってしまう状況であるようです。投資効率は決して良くないなあと思いました。



その他、札幌7棟目の管理会社さんにあたっていただいていた別の信金さんからも、

やっぱり経営者が道内に住民票を有していないと難しいという話だったようです。



東京に住みながら札幌の物件に融資を受ける。その邪道な試み、なかなか厳しいです。

たまたまご縁があった金融機関さんは本当に大切にしなくてはならないと思いました。



回った後は、札幌7棟目の管理会社さんで打ち合わせ。エレベーターのいたずらが

多発しているようで、防犯カメラの提案をエレベーターの管理会社さんから受けていると

聞かされました。管理会社さんとしては、つけて貰えれば嬉しいけど、金額もそれなりに

なるので、必須ではないという形で説明を受けています。他、2点ほど安全対策の提案を

エレベーター業者さんから受けたものの、金額と私の保有戦略からすると不要だろうと

言うことで、一応説明はしてくれたものの「いらないと思います」と。何でもかんでも

提案したりせず、私の保有戦略とこれまでの傾向から要否を類推して必要なものだけ

中抜きせずに提案してくれる管理会社さん、本当にありがたいです。



そしてその後、札幌5棟目の管理会社さんと懇親会。高級ジンギスカンがたまらなく

美味しかったです。社長、管理担当の方、今まで一度も懇親会をご一緒しなかった方の

3名と私で5時間以上たっぷりとお話をすることができました。感謝いたします。



ちょうどこちらの会社さんから小ぶりで良さそうな物件情報をいただいていたので、

今回各金融機関さんにあててみたものの、融資は厳しいですわーと報告をしたところ

「あ、その物件今日現金で買付が入っちゃいまして・・・」とのことでした。

残念ですが、まあ融資が付くかもわからない私のところでグズグズさせるわけにも

いきません。社長も、売主さんのニーズが高値で確実に売れることなのだから、

それに反してまで私のところで止めるのは売主さんの信頼に反することになる、

ということを仰っており、フェアな人だなあと改めて感じた次第です。また面白い

物件があったら提案してくださいね。融資つくかわかりませんが(苦笑)



こちらの管理会社さんは、少し前から管理が担当制になりました。私の担当になった方は

CPMとか持ってて向上心が高い方だなあと思っていましたが、先日物件の管理の側面で

機転を利かせてくださった事案があり、机上の学問だけでなく現場対応も臨機応変に

できる方なのだなということも理解したところでした。今回、じっくりと話をできたので

とても良かったです(と言っても半分以上社長が話してましたけど・笑)。



またこういう場を持ちたいと思いますので、是非よろしくお願い致します。



さて、本日も過密日程ですが、頑張りますよー!



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月22日

3泊4日、久しぶりに弾丸ではない札幌出張だけど、中身は弾丸。

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これから札幌に出張してきます。なんか雪が降ったとか路面が凍結したとか言ってるので

重装備で臨んだら、東京で暑くてしょうがない(汗)



札幌出張の目的は以前のブログで書きました。結構詰め込んでます。ギューギューです。

今日は到着したら速攻で金融機関さんをご訪問しなくてはなりません。それも3件。

うち1行は新規の金融機関さんなので、確定申告3期分、決算書3期分、紹介資料、

現状レントロール、借入状況などを説明しなくてはなりません。



しかし、この書類がまた全然アップデートされておらず(汗)

昨日は夜中の3時まで資料の最低限のアップデートと印刷作業に追われてました。



あとは、金融機関さんに行く以上、何かしら当てる物件を持ち込む必要もあります。

その当てブツの資料の印刷もしていました。ほんと、メールで送ることができれば

楽なんですけどね。この辺の作業。



ちなみに、本日有給休暇を取得するため、今週はかなり頑張ってサラリーマンの仕事を

こなしました。毎日晩酌もせずに夜中まで資料を作ってたので、結構疲労困憊気味です。

でも好きなことのためなら苦にならないので、札幌でも元気に過ごしたいと思います。



今回は管理会社さんを含めた不動産業者さんへのアポが8件、金融機関さんへのアポが

3件という状態で、大家さん仲間の方に声をかける隙間ゼロでした。3泊するのにね。

肝臓がフォアグラにならない程度に頑張りたいと思います。



購入予定のボロ戸建の状況把握、札幌8棟目の修繕後の状況把握、札幌6棟目の

リフォーム内容の詰め、札幌9棟目のリバイバルプラン(と書くと逮捕されそう!?)の

策定など、やることはモリモリてんこ盛りです。気合を入れないと。



現在、札幌の物件の稼働率は・・・

札幌5棟目:16/16

札幌6棟目:3/4

札幌7棟目:17/17

札幌8棟目:12/12

札幌9棟目:7/12

ということで、決して悪くありません。買ったばかりの札幌9棟目を除けば。



札幌5棟目は埋まらない駐車場とクレームが入るゴミステーションをどうするかという

課題があります。駐車場はどう外向けの貸出の宣伝をするか、今ちょっと狭いので

割り振りを変えるか、エントランスにあるゴミステーションが入口を狭くしたり

ハエがわく状況を作っているのをどうするか、といったところです。

駐車場を1台減らして、一つ一つの区画を少し広くして、ゴミステーションを余った

場所に移動させるのが最良の一手かなとは思っています。スペースが勿体ないから

追加でバイクガレージでも置けたらいいなあ、とか。この辺は来春の課題です。



札幌6棟目は大型滞納で裁判により退去いただいた入居者様のお部屋をリフォームして

次の方に貸す作業が待っています。今までやった仕様を踏襲すればいいでしょう。

お金がかかること以外の問題はありません(笑)



札幌7棟目は来春震災復興の修繕を行います。ここは昨日のブログに書いたので省略。



札幌8棟目も来春大規模修繕が必要かなと思っています。ただ、一番目立つ共用部は

今年ある程度何とかできたので、そういう意味では緊急性は薄れたかもしれません。



札幌9棟目は、競争力がなさすぎる間取りでもあるので、思いきって部屋をぶち抜いて

部屋数を減らして面積を増やすという方向性を検討しています。管理会社さんとその辺を

今回打ち合わせる想定です。



あとは購入するボロ戸建の契約とリフォームの方向性の打ち合わせも必要ですね。

外壁をまともに修繕すると、利回りが14%くらいまで落ちてしまうのが難点。

札幌は家賃が安いので経費負けするんですよねえ。この辺のバランスが悩みどころ。



そんなところで、いざ札幌へ行ってきます!



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