2019年04月15日

札幌出張で現地の状況確認。

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札幌出張、行ってきました。今回は野暮用もあったので、不動産関係の活動は最小限。



今回のミッションは、札幌5棟目・札幌8棟目のの現場の確認をすることです。

札幌5棟目は2部屋の退去があったので、それに対してのリフォームの必要性の確認。

札幌8棟目は漏水の原因を確認するためです。



札幌5棟目は2部屋の原状回復が必要で、1部屋は重症、1部屋は軽傷と聞いています。

運よく原状回復前にお申込が入り、結果的に36万の見積が20万まで減ったという

ラッキーがあったので、現場のチェックは必須ではなくなりました(過去ブログ参照)が

現地を見て管理会社さんと話すのは大事だと思うので、そのまま実行することにしました。



当日、現地で管理会社さんと待ち合わせ。防災関連の方も連れてくると言っていたので、

何か防災関連でまずいことあったかな?と思い起こすも、あまり記憶がはっきりせず。

まあ当日になればわかるだろうと気楽に構えることにしました。



防災関連の業者さんは、消防点検の結果の報告でした。まじめな業者さんだなと。

一通り説明を聞いて、この辺はこうしたらいいだろうとか、今後こんな形で毎年の

防災点検をすることで、物件のこの辺を改善することができる、などのご説明を伺い

ご提案いただいた方式で了承。よろしくお願い致します。



防災屋さんが帰った後、管理会社さんと原状回復の必要な2部屋の状態のチェック。



片方は短期での退去でしたので、特に気になるところはありませんでした。

普通に綺麗で、クロス洗浄で対応すればおしまいという感じ。網戸がないので、

それを新たにつけましょうというご提案は良いと思ったので採用しました。

総額4万くらい。リーズナブルです。



もう片方は長期入居の末の退去なので、部屋はやり直さないとダメだなあという感じ。

木部がタッチアップくらいで済むレベルではないボロボロさなので、木部塗装が

必要であるという認識は持ちました。クロスも洗浄でどうこうなるレベルではないため

普通に貼り直しにせざるを得ないでしょう。



CFは張り替えないと本来なら厳しいでしょうけど、幸いにして入居者様からお申込を

いただいておりますので、これ幸いということで張り替え無しにしました。

他、何点か見積から管理会社さん判断で落として貰っていますが、その判断も妥当。

内容的にはこれでやるしかないねという感じでした。



あとは懸案の駐車場。先日1台お申込をいただきましたが、現地に看板を掲示しても

外部からの反響がなかなか取れません。



この駐車場、6台停められますが、実際に6台停めるとかなり取り回しが厳しいです。

幅が狭いのでちょっと怖い感じに。そして物件の入口も思いきり塞いでしまいます。

敷地の形状の問題なので現状だと仕方ないのですが、縦の幅が短く、大きな車は

そもそもはみ出してしまうという問題もあります。



考えているのは、6台→5台に減らして、停めやすい形にするとともに、余った敷地を

ゴミステーションや駐輪場として活用する、という内容。その内容に従い白線を引き直し

使いやすいものにするといいのではないか、と考えます。



管理会社さんともその案は共有し、すぐではないけど追々検討しましょうということで

問題点の共有は図ることが出来ました。



その後、管理会社さんの担当さんとオサレカフェでお茶しながら打ち合わせ。

いろいろな話はありましたが、やっぱり担当の方のまじめに仕事に取り組む姿勢が

良いなあということと、仕事以外の趣味の話が合う人は楽しいなあというところが

印象に残った次第です。



札幌5棟目の管理会社さんとここでお別れして、次の目的地である札幌8棟目へ。

こちらは先日謎の漏水が発生したということで、原因を推測するために関係者で集まり

今後の進め方を検討しましょう、というステータスになりました。



今回、管理会社さんと、札幌8棟目の修繕に対応してくださったベテランの職人さんに

集まっていただき、現場でいろいろ会話。可能性としては、上の部屋で水を出したままに

してしまって、オーバーフローしたのではないか?という可能性が高いと思うという

お話になりました。



・管理会社さんにて、その線で上階の入居者様にヒアリングをする

・もし上の階の人ではないということであれば、壁を壊して水の跡を確認

・被害箇所の写真を撮影して修繕の見積を作っていただき、火災保険の適用を打診



という流れで進めることとしました。



この職人さん、札幌5棟目のちょっとした修繕にも対応していただきました。

そこにあった放置バイクに興味を示していたので、管理会社さん経由で所有者が

いないことを確認して、職人さんにプレゼントしたことがあります。



今回、その回収したバイクを自分で修理してまた乗れる状態にしたよ、と写真を見せて

くださいました。軽いエンジンの焼き付きがあって、乗れなくなって修理するのも

勿体ないと放置したようで、自分で修理して乗り回しているそうです。

こういった遊び心があり、わざわざ報告してくれる律儀な職人さんは大事にしたいです。

私もほっこりさせられました。



そんな感じで、札幌出張はちゃんと成果を出して終わることができたと思います。

次は札幌6棟目と札幌9棟目のてこ入れに行かないとだなあ。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月04日

札幌で打ち合わせや現地確認など諸々こなす。

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土曜日にセミナーに参加する為に札幌入りしていたので、翌日の日曜は札幌関連の

打ち合わせや現地確認をしておりました。



セミナーの興奮の余韻を残した翌日。安定の深夜稼働を予想して昼からのスタートに

しましたが、予感は的中でそれでもギリギリの時間になってしまいました。



ちなみにセミナーの感想に関しては、フン様のブログがキーワードをきちんと拾って

書かれているので、参考になりました。二回目聞いてもちゃんとこれだけ吸収されて

いるのは素晴らしいことだと思います。私もその姿勢で聞かなくてはならなかったです。

衝動が足りないとか言ってる場合じゃなかった。



あと、夜のガチホモ画像は安定のポールさんのお仕事でした(笑)

うまく役割分担してるよね、この二人。



管理会社さんが宿泊先まで迎えに来てくれるということでしたので、お言葉に甘えて

しまいました。いつもありがとうございます。せめてもの感謝の気持ちということで

お土産を個人的に担当さんに渡しておきました。



ランチを食べながら札幌10棟目のリフォームについて打ち合わせ。この物件は

できるだけ安く表層リフォームだけで終わらせ、安い賃料で貸してしまう作戦を

取ろうとしています。外壁や屋根などの外回りに関しては、雨漏りが現在進行形で

1ヶ所見つかっているので、その原因を煙突だろうと仮定。煙突から雨水が吹き込まない

ような工事を行い、プラスアルファで屋根を一通り塗る?というところで見積を依頼して

いる認識です。



ここからは管理会社さんの報告。

煙突の補修をしてくれる業者さんが少なく、煙突をやれると言うところから全ての工事の

見積を取得したが、私が求める予算をだいぶオーバーしている状態だそうです。

ここまでは不要だろうと思える部分は外し、あまりコスト的に安くないと感じられる

部分は、その部分だけまとめて別の業者さんに見積をかけているとのことでした。

また、目標予算を考えると、お風呂はプロパンガス屋さんで費用をもってもらわないと

厳しいだろうということでした。



こちらから目標予算は提示しているので、何とかそこに合わせようと頑張ってくださって

いることがよく伝わってくる話でした。ありがたいです。



プロパンガスに関しては、管理会社さんや懇意にしている業者さん経由で、お風呂改修の

費用負担をいただく前提での供給依頼を行いましたが、各社ともにNGでした。

ここで諦めかけていましたが、某プロパンな星からいらっしゃった方からコメントで

「横のつながりを使ってもう少し頑張った方がいいんじゃない?」とご指摘をいただき、

確かにそうだねと思ってもうひと頑張りしたところ、友人が管理委託している会社さんを

経由して、1社検討してくださるところが見つかりました。札幌9棟目と抱き合わせが

条件になりましたが、その辺は柔軟に対応します。



ただ、この交渉がなかなか進まなくて・・・。

私→友人→友人が委託する管理会社さん→プロパンガス業者さん

という流れで伝言ゲームをしていることもあり、状況がダイレクトに伝わってきません。



基本的にはやりたいということで進んでおり、2週間前くらいにはガス会社さんの

営業担当が札幌10棟目の現場確認をしたい、と友人を通じて連絡をしてくださって

いるため、札幌9棟目と札幌10棟目の管理会社さんの連絡先と担当の名前を

お伝えしました。その後、札幌10棟目の管理会社さんには連絡が行ったようですが

札幌9棟目の管理会社さんには未だ連絡なしです。



お風呂のことが決まらないと内装にも着手できないということもあり、どうにも

煮え切らない打ち合わせになってしまった感じは否めません。

もう一度友人を通して聞いて貰おうかなあ。



とりあえず、お互いに今は進められることを進めましょう、ということでまとめて、

残置物の撤去が終わった現場へゴー。残置物が撤去されたので、だいぶ広々とした

空間に感じられました。最初は狭いなあという印象でしたが、たんすや家具がなくなると

それもだいぶ広がった印象です。



床は傾きが感じられるものの、レベル調整すればどうにかなるでしょう。

(レベル調整、見積に含まれていたっけ・・・?要確認)

表層リフォームして3DKで作りこむか、少し予算をかけて2LDKに間取り変更を

かけるかは思案のしどころですが、駐車場がないので3DKのままで安く仕上げて

生活保護の人に入って貰う方がいいのかな?両パターンで見積もって、予算見合いで

検討する形にしようと思います。



この日の札幌は昼間けっこう陽が出ており、屋根に積もった雪が溶け、雪解け水が

屋根を伝ってバシャバシャと落ちていました。この状態でも雨漏りはどこからも

していなかったので、やっぱり煙突の可能性が濃厚と判断できます。安心材料ですね。



その後、札幌7棟目の管理会社さんと軽く打ち合わせをしました。

満室なので特に話題もなく、この春〜夏にかけて修繕やりますという連絡のほかは

最近の賃貸の動向などについての情報交換に終始。管理担当の方と「ずっとこの調子で

満室続いてほしいですよね〜」と言い合って帰ってきました。



あとは札幌8棟目の各種工事(館銘板設置、共用部電灯交換)の確認をしました。

看板自体はいい感じに出来上がって設置もされていました。ただ、管理会社さんの

看板がそのおしゃれな雰囲気をやや損なっているなあ、とも。この看板、設置作業を

依頼した際に場所の変更を依頼しており、管理会社さんもそのこと自体は快諾して

くださっております。工事完了の連絡の際に写真が送られてきておりましたが、

その時に管理看板が移動してなかったので、これの移動はいつですかと質問を

していたのですが・・・。もう一度確認しようと思います。



この移動の間、札幌10棟目の管理会社さんは「僕もそっち方面に用事ありますので」と

運転を買って出てくださいました。大変ありがたいと思うと共に、少々申し訳ない

気持ちにも。今度飲み会やっておごらなきゃなあ。



というわけで、毎度おなじみ弾丸札幌出張でした!



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月15日

富山でIoTアパートを見学してきた話。

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富山出張の中で、IoTを駆使したアパートを見せていただく機会がありました。

初めて見たので、その雑感など。



IoT。モノのインターネット(Internet of Things)と呼ばれるもので、今までは

インターネットにつながることはなかったデバイスが、インターネットに接続され

相互に制御されるようになること。



例えば、IoT対応のエアコンであれば、家に帰る前にスマホから冷房や暖房の

スイッチを入れておくことができるといった身近な部分の話もあれば、産業用の

工場の設備の稼働状況をインターネットに送り、データ解析してその設備の状態を

可視化するような産業系の話もあります。



最近よく話が出てくるようになったのが、スマートスピーカーだと思います。

アレクサやグーグルホームを使って、声を入力デバイスとしてインターネットを

活用(ニュースを聞く・天気を調べるなど)したり、音楽やテレビ、映画を見たり

することができます。更に、スマートスピーカーに対応した家電の操作をすることも

できます。



ホテル業界にはIoTを駆使したスマートホテルを名乗るブランドも一年前くらいから

出てきております。例えば&HOSTELシリーズとかはそれにあたります。こちらは

以前見学させてもらったことがありますが、専用のスマホをチェックイン時に渡され

照明やテレビ、エアコンをスマホにてコントロールする、といったものでした。

一年以上前だったので、今はもっと進んでいるかもしれません。



私自身は、まだIoTがどこまで定着して一般化するかはよくわかっていません。

とはいえ、これだけアマゾンやグーグルがスマートスピーカーに力を入れているのを

見ていると、将来的には一般化する可能性もありそうとは思います。



私自身は生活の中にまだIoTはそれほど取り入れられておりません。自分で積極的に

導入したいという気持ちになったことはあまりないです。ただ、先日購入したルンバを

スマホから外出先でオンにして、自分がいない間に床を清掃して貰う、というのは

とても便利で病みつきになりそうでした。便利なデバイスが出てくれば、一気に

スターダムにのし上がる可能性があると感じています。引き続き、動向を注視したいと

考えております。



前置きが長くなりましたが、そんなIoTを積極的に導入したアパートを大家仲間の

ド田舎大家Tさんが作ったという話を伺い、見学させていただくことにしました。

お忙しい中、時間をわざわざ割いていただきありがとうございます。



場所は富山市内某所。良い場所ですが、最近ちょっとアパートが乱立している地域で

激戦区になっている印象があります。それはTさんも認識されており、差別化の為に

IoTデバイスを使ったスマートアパートを作ると決め、1年近く構想を練っていた、

ということでした。



ざっと箇条書きにすると、以下のようなことをされていました。



・物件一棟に対してインターネットを導入し、各部屋に利用者が使う無線LANと

 IoTデバイス用のLANを準備する

 (IT的に言うと、HUBからVLANを切って各部屋に2つのセグメントを準備し

  片方はIoTデバイス用、片方はユーザ利用として、IoT側へのユーザからの

  干渉を防いでいる)

・各種IoT家電をアレクサを用いて操作できるようにする

 捜査可能なのは照明/エアコン/TVドアホン/給湯器/テレビ

・夏場の打ち水もIoTデバイスで温度を見ながら自動で行う



モデルルームが準備されており、実際にアレクサを使って照明を点灯したりエアコンの

ON/OFFを操作することができました。また、デモ用のスマホも置いてあり、

アレクサではなくスマホからの操作を試すこともできました。



こんなのあるんだとびっくりしたのは、スマホで応答をすることができるTVドアホン。

え、家にいないのにスマホから応答して意味あるの?と思ったのですが、宅急便が届いた

際に不在だと、後から不在票を見て再配達の手配をしたりすることになって面倒だから、

その場で「今いないから●時以降お願いします」と話をつけることができるでしょと

言われ、なるほどなあと思った次第です。



「IoT打ち水」も斬新でした。井戸を掘っているので水は豊富にあるから、夏場は

打ち水まで自動でやらせてしまおうという発想です。一定の温度を越えたら水を流す

配管が作られていました。でも、今書いててわからなくなってしまったのですが、

その場では「これもIoT機器ですよ」と説明されて納得していたのですが、別に

インターネットに繋いでなくないかい?と思ってしまった私です。

ご本人から後でフォローして貰って補足するか・・・。



あ、あとルンバ入れなかったのはコストに見合わないからですか?と聞くのも忘れてた。

これも後でご本人にもう一度聞いてみようっと。



IoTはまだまだ黎明期なので、機器や制御用ソフトウェアのバージョンアップが発生し

使い勝手が頻繁に向上することがあるそうです。他方、今まで設定したコマンドを

設定し直さなくてはならなくなるケースもあるようです。この辺、継続的なメンテが

必要になるかもしれず、多少負荷になりそうと感じました。



IoTなんていらない、という方向けに、入居時にIoTデバイスの有無を確認して

不要の場合はアレクサなどを取り付けない、という配慮もしているとのことでした。

また、IoT機器を使う場合は別途覚書を取り交わすことにしているそうです。

アマゾンは商用利用不可としているので、入居者様に贈呈する形にしているとのこと。

法的な部分にも気を配らないといけないというのは盲点でした。



あくまで私の所感ですが、「IoTがあるからこの物件にする!」というほどの強さは

なさそうですが、複数ある物件の中でどれにしようか迷った時の決め手にはなりそう、

と思った次第です。



ちなみに、本物件は12部屋のアパートで表面利回りは11%強とのことでした。

土地を安く購入できているのが大きいと思います。だからこそ、IoTを導入しても

これだけの利回りを新築で叩き出せているのだろうと思いました。



それから、IoTを導入することによる一部屋あたりのコストアップは10万以下。

とはいえ、12部屋あるアパートなので120万はかかっています。しかもTさんは

インターネットは自分で導入・設定しているということなので、DIYでコストを

削っている部分もあるだろうと推察します。



実際のIoT活用事例を学ぶ貴重な機会をいただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月09日

富山出張の段取りを整える。

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今週末に控えた富山1泊2日の出張の内容調整をしておりました。

例によって、短い時間で色々詰め込みました。



富山1棟目の稼働率は相変わらずの低空飛行。今年は稼働率を高くしようと決めたので

このまま放置しておくわけにもいきません。東京の空室はある程度手を打ったつもりだし

札幌もまだ全然足りていないものの、一度反響を見てみましょうというところまでは

家賃設定など持ってきたつもりです。となると、手を打ってないのは富山ということに。



田舎なので引合が少ないのは承知しています。でも、それにしたって地域最安値に

なっているわけなんですから、もう少し動きがあってもいいんじゃないかと思うのです。

何かしら対策が必要な状態なのを気づかず放置している状態と仲介業者さんが考えて

いるのではないかと考えております。



やっぱり、この辺は現場に行って足で稼ぐしかないなと。本格的な繁忙期に入る前に

顔を出して、どんな状態か聞いて回り、改善テーマを考えるべきだなと思いました。



部屋は綺麗になっており、内見に来ても恥ずかしくない状態になっております。

外壁こそやや汚いままであるものの、リフォームは全部屋済んでいますから。

ただ、空室になって長いので、トラップの水が切れて悪臭を放っていないか、

虫の死骸等転がっていないか、といったところは心配です。管理会社さんも忙しいと

思うので、うちの物件をこまめに回ってその辺のチェックをするとかは難しいだろうと

考えられます。



いろいろ書きましたが、とにかく今実行すべきことは現場の状態を把握することです。

そして2月〜3月の繁忙期のピークに入る前に、問題のある箇所を直して少しでも

決まりやすい状態を作ることが必要です。いつまでも放置プレイしてちゃダメです。



今週末の富山出張では、仲介業者さんをとにかく回って改善すべきポイントを把握し、

管理会社さんと問題点の把握や対策の検討を行うこととします。あとは都合がつく方と

懇親会もできればいいなというところです。



それだけだと時間が余るので、ガス交換に尽力いただいたガス会社さんの担当の方とも

一度お会いして(今まで電話でしかやり取りしたことがなかったのです)ご挨拶を

させていただこうと思ってました。先方も「富山に来る時は声をかけてください」と

仰っていたので、声をかけてみようと思った次第です。



また、ド田舎大家TさんがIoTアパートを作ったという話をされていたので、

新しもの好きとしてはこれも拝見したいなと思っていたところでした。先日ルンバを

購入して試していますが、外出していても携帯から起動できたりして面白いなあと

思ったので、そういう設備をふんだんに導入したアパートというところを見てみたいと

思った次第です。



これらのやりたいことを満たすために、各所に連絡を取って日程の調整を行いました。



富山入りしたらすぐにガス会社さんとお会いして、ランチ及び会社訪問をします。

その後管理会社さんまで送ってくださるということなので、お言葉に甘えて送って貰い、

そこから管理会社さんのリーシング担当の方と一緒に営業に出発。できれば現地も見て

状態を把握したいと思います。終わったら管理会社さんで結果のフィードバックと今後の

進め方の確認、そして懇親会を行い、初日は終了。

二日目は午前中定期清掃に関する打ち合わせを行い、その後ド田舎大家Tさんの

IoTアパートを見学させていただき、ランチをして富山出張終了。



いい感じに充実しているのではないかと思います。詰め込みすぎのきらいはありますが

そこはいつものことなので仕方ありません(開き直り)。



成果を出せるように、しっかりやってきたいと思います。

そうそう、手土産の東京ばな奈も忘れないようにしなきゃ。



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posted by ひろ* at 05:45 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月24日

簡易宿泊所やリフォームなど色々な方と色々な討議を重ねる。

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現在18位です。あっという間の札幌滞在でした。実質的には本日が最終日。

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札幌出張2日目。民泊・簡易宿泊所関連の話題と、既存の札幌6棟目と札幌9棟目の

リフォームの方針について意見を交わしてきました。



朝一番で関東→札幌の大家会の札幌遠征でお世話になった業者さんをご訪問。

昨今の融資情勢や当方で購入している物件情報など、いろいろとお話をしました。

前回は会の幹事だったこともあり、あまりゆっくりとお話ができなかったものですから

今回様々な方向で話ができて良かったと思います。あと、私が購入している物件の目線も

業者さんにご理解いただいたと思われるので、今後良い感じの情報が入ってくる・・・

かも!?



次は、札幌8棟目を4部屋民泊として借りてくださっている不動産業者さんと合流して

ランチミーティングを決行。超・行列している洋食屋さんを諦めて、レアのハンバーグを

食べられるお店で情報交換会をしました。



民泊をやるにあたり、消防の指摘に適合させる必要がありますが、そこについては現在

こちらでご紹介した札幌8棟目管理会社さんと懇意にしている防災業者さんと組んで

適合にできるように消防からの対応依頼の見積を取っているところとのことです。

消防立ち合いの元、やるべきことが明確になり、それに対応すべく動いているなら

良かったです。



いろいろ話をしていくうちに、立地が良くてずっと気になっているけど価格が高くて

手が出せずにいる全空アパートの話になりました。業者さん、それを聞いたら身を

乗り出してきて「全空なら簡易宿泊所で行けるんじゃないでしょうか」「立地が良いので

民泊もしくは簡易宿泊所で回せるような気がします」「購入されるなら管理しますから」

と怒涛の勢い。そ、そんなに!?



でもずっと気になっていた物件なので、もし収益化の目処が立つなら是非取り組みたい。

そう思った私は、早速元付業者さんに連絡を取り、鍵を入手して内覧する手筈を

整えることにしました。



元付会社さんまで鍵を取りに行き、現地へゴー。元付業者さんも建物謄本を持っておらず

(家屋番号がわからず取れていないとのこと)部屋の広さもわかりません。水廻りの

状態も、リフォームがどのくらいかかるかを把握するために必要です。いろいろ調べて

概算の売上想定金額を作っていただかなくては。



現地に到着して、さあいざ建物の中へ・・・



封鎖されておる



え!?

建物の入口が封鎖されている!!



これには内覧に来た一同呆然。そして笑いが。いや、なんでそこそんなんなってるの!?

面白すぎてちょっと何が起こっているのかわかりません。元付業者さんに確認したところ

その事実は把握しておらず「浮浪者対策でオーナーさんがつけたのかも・・・」と。

いやはや、ちょっと驚きました。業者さんも「長年不動産屋をやってるけど、こんな

ケースは初めてだ」と失笑。



建物をくまなく回ってみたところ、なぜか窓の鍵が開いているお部屋がありました。

手を伸ばして室内写真を撮影して、とりあえず部屋の広さは推定。まあこの情報だけで

一旦は検討するしかないですね。帰ったら資料作成に入ってみようと思います。

でも簡易宿泊所って検査済証がないとコンバージョンが大変らしいと聞いてます。

この物件そんなのないだろうし現実的には厳しいのかなあ。



ここで業者さんとお別れ。元付の業者さんに戻り、鍵を返しつつ建物が封鎖されていた

話をしたり、3D写真で遊んだり(仕事中に付き合わせてしまいすみません)した後、

札幌6棟目と札幌9棟目の管理会社さんにピックアップして貰って現場へゴー。



札幌6棟目は現場で見積の項目とそれに対応してどこをどう工事するか確認。

やりたいことで漏れていることがあったので、追加して貰いました。

全体的には特に問題もなく、こちらの意思と管理会社さんの作業内容がうまく

すりあったのではないかと思います。



続いて、札幌9棟目に移動。

費用対効果なども考えながらどうするか管理担当の方と一緒に検討をしました。

部屋をつなぐリフォームをして家賃を高くするか、初期費用を抑えて家賃を下げて

貸すか。方向性を決める日です。



現場を見ながら、部屋をつないで広くして貸すとなると、桝風呂のままじゃ入居は

決まらないのではないか、というごもっともな意見が飛び出し、お風呂の交換も

含めて間取りをちゃんと整えたら、けっこうな金額がかかるなあと。それに見合った

家賃が取れるのかというと、非常に微妙でした。



仮に100万かけたとして、そこで上がる家賃ってそんなに多くありません。

全力で家賃を下げてそのまま貸した場合と比較すると、その賃料差は12000円。

14.4万のプラスに対して100万かけると、表面利回り14.4%で回収までに

7年近くかかることになります。なんか微妙です。



そうなると家賃を下げるだけ下げて貸してしまうか?そうすると、満室時の返済比率は

元々の51.3%に対して、56.4%まで増えます。でも10年返済の元金均等で

一番返済が高い時期に対してこの数字なら、まあ許容範囲と言えるかなとも思います。



お金かけるのもしんどいし、このまま安くして貸しちゃってもいいかなあ。

そんな気持ちになりました。



管理会社さんの事務所に戻り、社長とそんな話をしたところ「お風呂変えないで

ドアだけつけて繋ぐ形にしてはどうですか?」と。キッチンも二つあるままにして

トイレとお風呂も2つずつで貸すと割り切ってしまう、という案です。ドアをつける

だけなら10万もあればできるし、試してみてダメでもそこまで痛くない金額では

ないかという案でした。



たぶん、この案でも家賃は若干上がります。そして広さがあるので、安くすれば

確かに借り手はいるのかもしれません。うーん、それも一つの案として考える?

もう一度管理担当さんと相談してみようと思います。



その後、管理会社さんと懇親会で、帰ってきたのは夜中の1時半でした。

連日肝臓や胃を酷使している気がしますが、あと1日なので頑張ります!



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