2020年01月20日

札幌6棟目と9棟目の募集状況などについて現地確認と打ち合わせ。

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昨日は札幌物件をいくつか見回り、管理会社さんと募集の方向性について打ち合わせを

実施しました。札幌9棟目は条件を変えて様子を見る、札幌6棟目は原状回復優先で。



現在、空室があって特に問題だと思われるのが札幌6棟目と札幌9棟目です。

札幌6棟目はまだ良いのですが、札幌9棟目のテナントは買ってからずっと空室。

今までは「結構問い合わせはあります」という管理会社さんの所感および問い合わせの

件数と問い合わせ先が記された情報などを見て、しばらく様子を見ようとしてましたが

結果が出ていない以上、もうそろそろ何かテコ入れしたいと思っておりました。



札幌に行く直前に、管理会社さんに連絡してその旨打診。ついでに、札幌9棟目の

外壁塗装の結果確認と、札幌6棟目の空室の状況確認(まだ原状回復ができていません)

をチェックさせていただくことにしました。



まずは札幌6棟目へ。以前のブログに書いたとおり、思った以上に酷い使い方を

されていました。2年と経っていないのに、クロスはヤニで黄色になっているし、

畳はカビているし、CFはめくれているし、ドアには穴が開いているし。きつい!

玉砕しているのは明らかですから、全部やり直さないとです。



管理会社さんから「ようやく見積が出ました」と受け取ったお見積は、ほぼフルリノベに

近い金額。「ここから不要なものを差し引きながら決定したい、これはあくまで

フルセットの見積なので」という趣旨だったようです。また、「入居者様に支払能力や

責任能力があるかは微妙だが、生活保護を受けている方なので、役所と掛け合って

原状回復の費用を何とか貰えるようにする」というお話をいただきました。

ゆっくりはしていられませんが、今回の状況を踏まえて検討が必要だと理解しました。



また、入居付に関しては「生活保護の方からの問い合わせが結構ある」「内装は前回と

同じような感じで行う、と問い合わせがあったら伝えている」ということでした。

問い合わせがぼちぼちあるようなので、やはりゆっくりはしていられません。

生活保護は繁忙期と無縁と思ってましたが、そうはいっても早く準備するに越したことは

ありませんしね。



続いて札幌9棟目へ。外壁は裏面だけは綺麗に修繕されておりました。素晴らしい。

見積ミスをした業者さんのしょうもないミスのせいで、非常に残念な結果になって

しまいましたが、まあそれでも台風被害ということで保険金が出たから、これで

我慢するしかないですね。次の台風で他の面が落ちた、とかそういうことにならないよう

祈ります・・・。



こちらに関してはテナントの募集問題があります。管理会社さんのところに届く前の

仲介業者さんに来ている問い合わせ内容や、どうなっていたら決まりやすいか、

といった点を管理会社さんが事前にヒアリングしてきてくれました。



やっぱり「家賃は妥当」というのが管理会社さんの見立て。問い合わせはラーメン屋と

いうところが一番多いみたいです。ただ、ラーメン屋をやるには、居抜きでついている

カウンターがちょっと低いという意見もあったようです。それ以外だと、美容室、

カフェ、飲食店、ネイルサロン、マッサージ店、トリミングサロンなどの話があったと

いうことでした。美容室やカフェはスケルトンの方が好ましいとのことです。



ライバル物件と比較すると、広告料は1ヶ月〜4ヶ月で、2ヶ月が最多。敷金は

0ヶ月〜3ヶ月で、2ヶ月が多いようです。0ヶ月は事務所利用可の住居とかで

採用されているとのことでした。札幌9棟目が相場を逸脱していることはなさそうです。



管理会社さんは賃料は妥当というけれど、実際のところ決まらないのだから、何かの

条件は動かしてみたいところです。それで反響数が変わるかどうかを確認したいです。

管理会社さんと話し合った結果、今はテナント1室と住居1室をセットにして募集して

いますが、それをテナントのみと住居のみに分けて募集してみよう、ということに

なりました。必要なら両方借りてくれればいいだけですし、テナントのみにすれば

家賃が下がったように見えるから、これで問い合わせが増えるなら面積が広すぎたか

家賃が高すぎたかのどちらかだ、ということになります。



また、スケルトンにするかどうかも判断しようと思うので、参考程度にスケルトンに

した場合にいくらかかるのかを見積して貰うことにしました。そんなにかからないなら

いっそスケルトンにしてしまうのもいいのかもしれません。



ところで、空きテナントの情報検索って普通皆さんどこで行っているのでしょう?

SUUMOとかには出ていない?ネットで自分の空きテナントの情報がどこに掲載されて

いるかを把握し、不足があれば掲載して貰うように働きかけたいのですが、テナントの

ポータルってどれがデファクトスタンダードなのかがわからず・・・。



お付き合いいただいた管理会社さんに感謝の意を表するために、ランチのラーメンを

ごちそうして、お土産を個人的にお渡ししました。管理会社の担当さん、本当は日曜は

お休みだったらしいのですが、この辺の条件の話を直接する機会がほしかったという

ことで、わざわざお休み返上で出てきていただいてしまいました。そこまでして

いただいたのだからということで、上記の通りの待遇を取らせていただいた次第です。



これで少しでも状況が上向きになることに期待したいです。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月25日

購入予定物件や保有物件の現地確認。

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札幌出張では、当初の予定通りに札幌5棟目の空室と札幌9棟目の工事進捗状況、

あとノールック買付した物件の現地調査を行ってまいりました。



ビジネスパートナーの方々と飲み食いするだけが仕事ではありません。現地を見て

工事の結果とか異変の察知とか、そんなことを行ってこその出張です。



今回は少なくとも建物に何か変更があったところを見てこようと思っておりました。

まず真っ先に、札幌9棟目の工事が本当に進んでいるのか!?というところの確認。

近隣敷地に足場を設置させていただく交渉をしており、それがようやく終わりました、

という状態だったので、本当に雪が積もる前に終わるのか!?という不安がいっぱい。

どこまで進んでいるものか、自分でチェックしないといけない気持ちでいっぱいでした。



それから札幌5棟目の空室の状態を確認することもお仕事としてカウントしてました。

なんせ、驚異の「TVドアホンの電池交換だけ」という工事見積が来ておりましたから。

あれ、そんなにあの部屋綺麗だったっけ?と悩んでしまったのです。なので、これも

自分の目で見ておいた方が無難だな、と。



この2件に関しては、土曜日のうちに確認を済ませてまいりました。

管理会社さんと清掃業者さんとのお食事会の後、札幌5棟目を管理会社さんと一緒に

現場確認。部屋に入ってみると・・・確かに綺麗!これは電池交換だけでいけます。



ていうか、どうも私、別の部屋と混同していたみたいです。春先くらいに、本当はもっと

色々やらないといけないと思っていたけど、それをやる前に入居申込が入ってくれたので

床鳴りの修理もロフトの階段化も建具の塗装もやらなくて済んで良かったね、という

オチになった部屋がありました。私、そこだと思っていたんです。でも現地を見て

わかりました。それは隣の部屋だった、と。たぶん、管理会社の担当さんも話が全然

かみ合わないなあと思っていたに違いありません^^;



防犯カメラの設置状況の確認、段差があって危ないとクレームがあった箇所への一時的な

対処の内容、防犯カメラ作動中の看板の設置状況など一通り確認しました。特に問題は

なかったので一安心です。



どこか送りますよと管理会社さんが言ってくださったので、では札幌9棟目に送って

ほしいですとお願いをしました。東に移動すれば意外と近いんです、あそこの物件。



おろしていただければいいやと思っていたのですが、管理会社の担当さんも自社管理の

物件じゃないのに確認に付き合ってくださることになりました。二人で現地へ。



現地は足場が組まれており、3人の職人さんがせっせと作業を行っておりました。

良かった、まず作業が進んでいたことに安堵しました。でもこれ、雪が本格的に

積もるまでに作業終わるのかなあ・・・。そこは相変わらず不安なまま。契約書の

作業期間を見ると、12月の末日までが作業期間になっています。本当にここまで

作業をするつもりなのだろうか。後で聞いてみるか、管理会社さんに。



現地を見てみると、他にも怪しいクラックがそこかしこにありました。やっぱり

できるなら全体を補強したかったです。あのしょーもない見積のせいで・・・ぶつぶつ。



結局、この日はそのまま札幌5棟目の管理会社さんに滞在先まで送っていただいて

しまいました。一日中お世話になりっぱなしで恐縮でした。ありがとうございました!



そして翌日は少しゆったりめな予定にしてあったので、行ったのはノールック買付を

発射した物件
の現地確認だけ。地下鉄圏内から外れたところにあるので、車を借りて

現地確認してきました。



築14年ということですが、それを差し引いてもなかなか綺麗です。大規模修繕、

一度くらいやっているのかな?コーキングも柔らかかったので、当面手間いらずです。

ファミリー物件で満室につき、中は見ることはできませんでしたが、駐車場も全戸分

ついているので安定しそうだなと思いました。



保有して、タイミングを見て売却する感じかな〜。立地が市内の中でも遠いもので。

でもまあそれ以前に購入できるのか?というのもわからないですから。ご縁があれば

きっと買えるでしょう。ご縁がなければそれまでです。



建物の状況確認はそんなところでした。

あとは最終日に札幌6棟目&9棟目の管理会社さんの社長と打ち合わせをするのですが

それはまた明日にでも(これ以上書いてると会社に遅刻しそう)。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月24日

札幌出張で人をつないで物件力強化。

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昨日は管理会社さんとの清掃業者さんの顔合わせの親睦会、各種現場確認、

管理会社さんの枠を超えての親睦会という感じで1日が過ぎていきました。



人と人とをつなぐこと。それによって面白いことが起こる時もあるし、結果として

自分自身を助けることになるかもしれない。



私自身は人と話すのも好きだし、この人とこの人は繋げたら面白いことになりそうとか

考えるのも好きです。基本的に人が好きなんだと思います。話してるのが楽しいのです。



札幌5棟目の管理会社の担当さんから、清掃業者さんと食事する機会があれば

ぜひ誘ってください、とお願いされたことがありました。札幌5棟目については

元々は管理会社さんで清掃を入れてましたが、値上げのタイミングで自前の発注に

切り替えた経緯があります。普通の管理会社さんなら、うちを切ったんだから

あとは勝手にやりなよというスタンスになりかねないところ、私の物件の担当さんは

それでも良い管理状態を維持したいと考え、自ら連携を申し出てくださいました。

正直、小銭のために切り替えたこちらが恥ずかしくなりました(^^;;



本当はもっと前に顔合わせを実現させようと思っていたのですが、台風19号のせいで

飛行機が飛ばず、中止になってしまいました。今回、改めてその場を調整しまして、

昨日のランチタイムに実現した次第です。



なんだかんだで二時間半は話した気がします。他愛もないこともあれば、物件に

関してのこともありました。お互いの人となりがわかったことで、より仕事が

やりやすくなったものと思われます。私を介さず直接やり取りできるようになり

管理の精度も上がることに期待できます。



そういえば、札幌7棟目の管理会社の担当さんも、同じことをおっしゃってました。

こちらも担当さんから清掃の方を交えてのみましょうとご提案いただき、企画した

ことがあります。仕事ができる管理会社さんは思考回路も似てるのかも。

札幌5棟目の管理会社さんと札幌7棟目の管理会社さんは私のお願いしている

札幌の管理会社さんの中でのツートップです。



夜は夜で、札幌5棟目の管理会社の担当さんと、札幌7棟目の管理会社の社長さんを

同じ飲み会の席に連れ出してしまいました。元々、札幌5棟目の管理会社の担当さんと

飲みましょうと言ってたのですが、札幌7棟目の管理会社の社長さんにいつお土産を

渡そうかと調整したら、結局その夜しかないことがわかりまして…。

だったら呼んじゃえ、確か両社は会社ぐるみで交流があったはず、と。雑な判断です(笑)



あと、私の飲み友が実家の都合で最近頻繁に札幌に来ているという話があり、

こっちではいつも一人だから来るなら飲みましょうという話があったので、

その方もついでに呼んで、皆でワイワイ楽しく飲ませていただきました。



皆さん波長の合う方ばかりで、一緒にいて楽しいひと時でした。いやー、笑いすぎた。

腹筋が鍛えられたこと間違いなしです。



こうやって、人と人とを繋いでいくの、大好きです。そこから新しい何かが生まれると

思うんですよ、本当に。だから今後も思いつきで人を引き合わせていきたいと思います。



お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 10:11 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月21日

今週末の札幌出張に向けて段取り整えてます。

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今週末は札幌出張です。今月は沖縄・富山・札幌と北から南までせわしないです。

札幌では工事状況の確認や台風で中止になった予定をこなしていこうと思います。



JALマイルで取れる日が今までは2ヶ月先までだったのですが、ちょっと前に

1年近く先まで取れるようになりました。それもあって、とりあえず先の出張まで

適当にザクザクと埋めております。今週末はその埋めた出張の一つで札幌行きです。

あっちはもう雪が降っているということなので、しっかり冬支度していかないと。

ゴアテックスの靴なら悪路の視察も問題ないはずです。買っておいてよかった。



今回の札幌出張の目的は・・・

・札幌9棟目の外壁工事の進捗状況確認

・札幌5棟目の空室の確認

・札幌7棟目のエレベーター確認

・ノールック買付した物件を一応ルックする?

・前回流れたランチ会

あたりがメインになるかと思います。



札幌9棟目はなんかモヤモヤするけど、あの状態で冬を越せないので仕方なくゴーを

かけた外壁修繕
の進捗状況を確認してきたいと思います。先日、工事の請負契約書が

送られてきましたので、ついでにこれを持っていってしまえばいいんじゃないかなと。

今回の見積に関しての反省と、次回はこの業者さんはないよという話でもしてくるか?



札幌5棟目は確か空室が出ておりましたが、鍵穴ボンドトラブルのせいで短期退去に

なってしまったがゆえに、TVドアホンの電池交換以外に工事するところは無し。

ブラボーな状態でした(というかこの状況で更に修繕かかるとか言われたら泣きたく

なるところでした)。



防犯カメラも一部故障して動いていなかったようで、近々交換工事を行います。

購入したネット通販のお店は、カメラに不具合はなかったと言っており、私の都合で

交換という扱いにされてしまいました。当然ながら、再設置の業者さんの人工も

私が負担。でもこれが施主支給におけるリスクなんですよねえ。安くなる可能性は

あるけれど、ひとたび何かあると高くつく。そこをわかって施主支給をする必要が

あるのだと思います。頭でわかっていたことを実際に体験できて勉強になりました。



ちなみに、防犯カメラをつけたら鍵穴ボンドはピタッと止まったそうです。

ちっ、足を付けてくれれば警察に突き出してやったのに。



まああれです、とにかく現地は一度見ておこうと思っています。

前回行った時とそんなに変わり映えはしないと思いますが(笑)



ここまでできれば、最低限は良いと思います。



あとは時間があると思うので札幌7棟目のエレベーターに防犯カメラがついたことを

確認してこようかな、と。写真では既に報告を受けているので、それ以上何があると

いうこともないとは思いますけどね。



それから、ノールック買付した札幌の物件を見てこようかなとも思ってます。

駅から遠い物件なので、車を借りないとたどり着けないだろうなあ、きっと。

こちら、入札で10月末で結論が出るはずだったのですが、まだ結論は出ていないと

いうことでした。果報は寝て待ての精神に則り、寝て待ちます。



台風で中止になった札幌5棟目管理会社さん&清掃業者さんとのランチミーティングも

今回改めて調整して開催することになりました。清掃業者さんとより連携を取れると

管理がしやすい、という管理会社さんサイドからのご提案です。こういうご提案をして

いただけることがとても嬉しいです。土曜昼間、全力でアレンジしました!



土曜夜は、管理会社さんの女性スタッフの方々とお食事会です。たまたま札幌に来ている

飲み友女子がいて、飲もうかという話をしていたのですが、どうせなら札幌の人も

呼ぼうという話になり、声をかけてみた次第です。札幌5棟目と7棟目の管理会社さんが

参加してくれるということで、管理会社さん同士の情報交換なんかもしていただける場に

なりそうです。



日曜は・・・あまり予定入れてないので、札幌9棟目の関係で管理会社さんに声をかけて

みようかなと思っています。この日、飛行機めちゃ遅いんですよねえ。マイルの都合で

どうしてもそこしか取れず。



というわけで、有意義な出張にしてきたいと思います。



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2019年11月18日

繁華街でテナントを借りて二毛作で回す投資法!?

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一泊二日の富山出張の最終日。ふんどし王子の借りたテナント物件を見たかったので

見学をお願いしたら、それ以外の物件も含めて見学させてくださいました。感謝。



フン様が店舗を借りたという話、コラムだったかブログだったかFBだったか

忘れましたが、ちょっと興味ありでした。男は誰もが秘密基地を持ちたがるもの(多分)

なので、そんな感じの空間なのかなと勝手に思っていました。



借りた店舗は繁華街の一角にあるビルの一室。以前はスナックのような店舗だった

ようですが、それにしてはウッディーで山小屋のような内装。スナックなので、

窓もありません。でもその密閉された感じが意外と落ち着きます。



前の方が残していった家具類をそのまま活用。ソファの一部は持ち込んだようです。

全員着席して10名程度が限度かな?という感じでした。



ふん様バーを開くみたいなことを書いていましたので、実際どういう運営するのか

聞いてみました。基本は予約がある時だけ開ける、県外から来る人を迎える時は開ける、

お酒くらいは揃えておくつもり、調理はしない、という感じだそうです。

仲間うちで使いたい人がいれば、使わせてもらえるようです。純粋なお店というよりは

場所貸しの目的が近いということでしょう。



フン様の場合、フン様自身がコンテンツなので、そのコンテンツを求める人向けの場所を

準備するのは面白いと思います。本人も、ちょっとした勉強会をこの場所で開くことで

その時に少し会場料金を徴収すれば、支払っている家賃くらいは賄えそうです。



この場所は夜の繁華街です。夜は賑やかですが、昼間はほとんど人がいません。

昼間ここを見に来たのは私が初めて(?)のようで、フン様と一緒に街を眺めていると

いくつかの気づきがありました。



夜の街なので、昼間は駐車場が(月極もコインパーキングも)案外安い。

夜の街なので、交通利便性は良く、県外の人が来てもわかりやすい。

夜の街なので、昼間はとても静か。



意外と、昼間セミナーとかで活用するには悪くない立地です。

県外から不慣れな人が来ても、市電に乗って最寄駅までくればすぐです。



繁華街の店舗なので、当然夜のお店をやる人が多いでしょう。昼間開いている店は

ほとんどありません。しかし、時間貸しで昼間はセミナーや勉強会で活用して、

夜はバー営業とかにしたら、二毛作になって稼働する時間を増やすことができます。

ある意味、これもゆがみをついた投資になりそうです。



今回借りたところは小さな物件ですが、もう少しサイズが大きいものを借りれば

セミナールームとしての運用も現実的になるのではないかと思われます。

夜の街の昼間、意外と穴場かもしれません。



私も自分が自由に使える場所が欲しくて、東京10棟目は貸会議室形式にしました。

(作っただけで、まだ運用開始できてませんけど)

これはたまたま私がそういう物件を買えたから、というところが大きいです。

自由になる場所を買うのではなく借りるという選択肢。これもいいですね。

失敗しても気軽に撤退できるし。



東京だと、本当に夜しか動いていない街ってそんなにないから、地方都市であれば

こういうのも一つの選択肢として検討してもいいのかもしれません。スナックとしての

立地が悪い物件を格安で借りて、自分で自由にできる場所とする。それを時間貸しする。

使い道がある程度見えていないと厳しそうですが、選択肢の一つとして頭の中に

置いておくといいのではないかと感じた次第です。



この店舗以外にも、現在仕掛中のボロ戸建とか新築用地とかを見せていただきました。

フン様、お忙しい中どうもありがとうございました。



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