ただいま沖縄出張中です。

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花粉のない沖縄に出張に来ております。花粉ないの最高ですねー！盛り上がってます。

建築物の視察や売り物件の視察、他の大家さんとの交流など盛りだくさんでした。



沖縄に行こうと誘われたのはまだ冬のある日のことでした。コロナ禍前に最後に

出張したのは沖縄でした。あの頃は民泊最盛期でした。猫も杓子も民泊って感じで

沖縄にも別荘が山ほどできて「普段は民泊で貸して行きたい時は自分で使う」

なんて売り文句で販売されていました。セカンドハウスローンでこれ欲しいなとか

思ったのですが、コロナでそんな雰囲気は吹っ飛んだのでした。



ようやくコロナも山を越えて落ち着いた昨今。このタイミングでまた沖縄視察の話が

出てきたのも偶然ではないのかもしれません。誘ってくださったのは当時のメンバーとは

また別の面々です。大家仲間と一緒に行く音楽フェスが目的で、その前後であれこれと

視察したり懇親会をしようって感じの企画ですね。



私は木曜日の仕事が終わってから飛行機で沖縄に移動。昼休み中に空港に移動して、

木曜午後は仕事を空港ラウンジで片づけました。ＪＡＬのサクララウンジでは

トライアルで一部にテレワークブースができており、テレビ会議可能という形に

整備されていました。これはテレワークやってる私としてはとてもありがたかったです。

サラリーマンの仕事でどうしても会議を主宰しなくてはならなかったのですよ。

滞りなく会議を遂行してから飛行機に乗り込んだのでした。



沖縄で泊まるのはお友達の大家さんが運営しているアパートの一室のホテル。

ロフトを使って大人数の宿泊に対応しているのが興味深いです。これを見ただけでも

面白いし勉強になったと思います。視察したなー感（笑）



そんな空間でＷＢＣの日本戦を見ながら大家仲間との語らい。宅飲み。楽しいひと時は

あっという間で、気がついたら夜中になっていました。ＷＢＣ終わった後どんだけ

話し込んでたんだ、私たちは（笑）



そして昨日は建築の参考にすべくカフェ巡りと売り物件巡り。

同行者の中にカフェを作りたいという方がいらっしゃって、そのインプットのために

おしゃれカフェを巡っておりました。



コロナ前の視察では沖縄北部を巡ってましたが、今回は沖縄南部を中心に。

手がけたのは移住した人なのか地元の人なのかわかりませんが、やたらとおしゃれな

カフェが増えている印象があります。こんな田舎に！？と驚く場所にも。

そしてそんな田舎に建つ売り戸建、新築で３０００万とかすごいお値段です。

確かにオーシャンビューだけど、生活とても不便そうなんだよなあ・・・。



でも、やっぱり沖縄って魅力ありますね。美しい海を見るとテンション爆アガりです。

出身県に海がないから余計そう感じる部分もあると思います（笑）

あと花粉がないの最高です！マスクしなくても鼻がぐずぐずしないし目もゴロゴロせず

気温も程よくて過ごしやすいことこの上なし。多少湿気があるくらいかな？



しかしカフェ楽しそうでいいなー。おしゃれなカフェとか私もやってみたいです。

オーナーとしてであり、現場に立つ気はないですけどね（他力本願字）



月曜日に東京に戻る予定なので、それまでは学びも遊びも全力投球でいきます！



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札幌８棟目・札幌１２棟目の管理会社さんの現場スタッフの方と親睦を深める。

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昨日は札幌８棟目・札幌１２棟目の管理会社さんの現場スタッフの方と一席設けました。

まだ顔合わせしたことがなかったスタッフの方とも話ができて有意義な時間でした。



札幌滞在は本日までですが、本日は午前中に札幌発の飛行機に乗る予定なので、

実質的に昨日が札幌最終日でした。最終日はあまり予定を入れず、ホテルに籠って

借入一覧の更新や勉強会の資料作成、サラリーマンを辞めた後やりたいことの整理など

普段家にいるとサボりがちなことをいろいろとやりました。



私、昔からそういうところがあるのですが、家だとついサボってしまいがちです。

大学受験の時はとにかく図書館に通って、図書館の自習室で勉強しておりました。

家だと集中できないんですよ。誘惑が多すぎて。そしてその習性は今も変わっておらず

家にいるとついゲームとかして遊んでしまいがちなので、環境を変えることで

緊急ではないけどやらなくてはならない大事なことを片づけやすくなると考えました。

そんなわけで、札幌に来ているけどあえてホテルから動かずに仕事をした次第です。



本当は領収書の整理とか売却した場合のＣＦ推移のシミュレーションあたりも

やりたかったのですが、今回そこまで手は回らず。でも借入一覧の最新化はできたので

今の残債がどのくらいなのかが把握できるようになったから良しとします。



夕方からは、ホテルのラウンジでお友達みたいな感じになっている管理会社さんの

スタッフの方と少し雑談。泊まってるホテルのラウンジを使う権利が宿泊時に

与えられるのですが、その権利を１つも使わないままチェックアウトになりそうなので

もしよかったらラウンジ使ってくださいということでお呼びした次第でした。

他愛もない話で盛り上がる中、次の予定の時間が来てしまったので管理会社さんの

スタッフの方に残りのラウンジチケットをプレゼントして私は本日一番の目的である

札幌８棟目・札幌１２棟目の管理会社さんとの懇親会へ。



管理スタッフは札幌８棟目担当が３名、札幌１２棟目担当が３名いるそうですが

今回はそのうち５名が集まってくださいました。月末で忙しい時期だからということで

全員は集まれなかったので、全員揃う会はまた別途やりましょう！



普段はだいたい誰かしら偉い人が混ざるものですが、今回はそれは無し。

現場の人だけで飲みましょう、という話で企画しました。

これは割とインパクトあったみたいで「専務がいないのにオーナーと飲むってのは

なかなかない機会です」と喜んでいただけたと思います。



やっぱり、会社を運営する経営者再度と、会社で働く従業員サイドの意見って

違うと思うんですよね。更に、上司との相性とかもあり、うまくいってないケースが

ないわけでもないだろうと勝手に予想していました。



現場スタッフの皆さんだけの方が、そういう会社の中で経営者や上司に対して

思うところもあるぞーみたいな話が聞けるかなと思ったのですが、見事に正解。

割と大きい会社さんなので、やっぱり組織の中でいろいろと思うところはあるんだなと

感じた次第でした。



私も今のサラリーマンの会社でそういう不満を抱えているところもありますので、

ここぞとばかりに「それわかります〜」と類似の例を出して共感してみました。

共感を得ると人は親近感を覚えがちです。今回の飲み会で現場スタッフの方との距離は

割と縮められたんじゃないかなと思います。



居酒屋の後は女性に接客して貰えるお店で二次会。不動産屋さんはそういう店が

基本的に大好きということはこれまでの経験則で把握していますので、二次会まで

事前に手配しておきました。皆さんに楽しんでいただけたようで何よりです。



そういう空間・時間を共有したということで、顔もわからずＬＩＮＥの中で文字だけで

やり取りするオーナーではなく、顔の見えるオーナーにランクアップできただろうと

思います。相手からしたら、顔の見えないオーナーより顔の見えるオーナーの方が

仕事を頑張らなくてはという気持ちになってくれるはずだと思います。



あとは単純に、二次会まで含め全部こちらでお金を出しているので、それに対しての

謝意とかも感じてくれて、より客付を頑張ってくださるのではないかなーと。



こういった積み重ねが、スタッフの方から「オーナーの物件早く決めないとって

思います！」という嬉しい言葉につながってくるのだと思います。リップサービスの

側面もあるとは思いますけど、それでもそう言って貰えると期待が持てます。



札幌８棟目も反響はちらほらと出てきているようです。ペット可にする計画も

既存入居者様にアンケートを投函したが１つも返ってこないので同意したとみなして

ペット可で募集を開始しようとしているとのこと。資料もしっかりしたものを

作って各仲介業者様に配布したりしており、準備は整ってきているようだという

雰囲気を感じました。



満室になったらまたお祝いしましょう！なので早期満室よろしくお願いします！



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札幌出張二日目は投資家仲間やホテル運営業者さんとの会合。

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札幌出張２日目は大家さん仲間とかホテル系経営者さんとの会合を楽しんできました。

皆さんそれぞれ活動されていて、話をするだけで刺激になります。



半分はサラリーマンのお仕事のテレワークにして、残り半分を不動産活動に使った

二日目の札幌出張。今回のテーマは管理会社さん以外の人に会うことです。



午前中はサラリーマンのお仕事にいそしむ、お昼にラーメンを食べてからスタート。

雪で転ばないように気を付けながら食後のお散歩をしつつ、アポを取った社長が待つ

喫茶店へ行きました。



民泊が流行っていたコロナ前の頃・・・それこそ民泊なんて言葉自体がなかった頃から

いち早く民泊に着目し、民泊物件のオペレーションを請け負う形で大きく業績を伸ばした

ベンチャー企業がありました。私もこの会社さんにお仕事をお願いし、まだ民泊という

言葉がない時代にお試しで民泊を行い、結構な売上を立てさせていただいたことが

あります。



民泊という言葉がつけられ、法整備が行われることで、民泊はコモディティ化しました。

創世期ほどの大きな利益を上げることが難しくなり、アーリーアダプターが民泊を捨て

別の事業に移る中、民泊運営を事業の柱の一つとして推し進めているこちらの社長とは

たまに札幌で会って情報交換をしていたものでした。ちなみに私もこの頃はまだ民泊を

多少はやっていましたが、大きな収益があがらなくなっていたので、徐々に撤退の方針で

舵を切っておりました。民泊部屋の譲渡・売却などで整理をしていく中で、こちらの

社長の会社とのお取引は一旦終了したのですが、その後もたまに会ってた気がします。



私が撤退完了してしばらくしてから、コロナ禍が始まりました。

各社一斉に業績が悪化。新興民泊業者さんが一斉に淘汰され、市場は屍累々。

当然ながら、今回お会いした社長の会社も苦境があったと思うのですが、そこであえて

民泊・ホテル以外の事業を他社に事業譲渡し、無人ホテルのオペレーションに経営資源を

集中させ、逆張りでコロナ禍を乗り切った・・・とＳＮＳなどで発信されていたのを

見ておりました。



コロナ禍の真っ最中に会って話すというのもちょっとはばかられると思ったし、

事業が苦しく忙しい中で時間を割いてもらうのも申し訳ない、更に言えば私の方も

サラリーマンの仕事がありあまり余裕がない、そんな状態だったのでここ数年は

社長と会うこともなく来てしまいました。



今回、久しぶりにお会いして話が出来たらいいなと思い、私から声をかけました。

コロナ禍を乗り切るためのストーリーも興味があるし、イノベーターとして次はどんな

事業展開を考えているのかにも興味があります。何をしようとしているか興味があり

久しぶりに会いませんかと声をかけ、快諾いただきました。



具体的な話の内容は割愛しますが

・いかにコロナ禍を乗り切ったのか

・あえて経営資源を集中させたのはなぜか

・最近の宿泊事業の業績推移

・民泊運営会社選定時に「宿泊費を上げる努力をしてくれるか」を見分ける１つの基準

・フィリピンのコンドミニアムの話

・あなた会社辞めるんじゃなかったっけ？まだ働いてるの？

・事業やるなら●●さんに相談するのがいいよね（からの某社さん礼賛）

・私のITの仕事の話

といった内容で盛り上がり、予定時間を少しオーバーしてしまいましたが話し足りない

感じでした。今度はもうちょっと時間を取って会話できればいいなー。



お忙しい中、お時間を割いていただきありがとうございました！



その後は銀行で記帳したり、銀行の近くにある管理会社さんに顔を出して油を売ったり

冬靴いいのないかなと靴屋を見たりして、そこからホテルに戻り少し事務作業をしてから

大家さん仲間との懇親会に突入しました。



こちらも久しぶりに会う人から少し前に会った人まで、総勢４名。

直前で某親分が札幌入りしているらしいと聞いて、なんとか席作れないかなと

調整したのですが、お店のキャパ的に無理でした・・・断腸の思いでお誘いせずに

元々予定していた４名で決行。



美味しいお料理を食べながら、投資の話や車の話、仕事の話など。

今回は現役サラリーマン大家が多かったので、会社の話なんかも飛び出しました。



今まさに企画進行中で札幌の好立地新築ＲＣ利回り８％というすごくいい案件を

抱えている方がいたり、札幌の好立地に解体費を売主さんから貰って戸建をゲットする

廃墟不動産的なやつをやっちゃう人がいたり、皆さん本当に優秀で素晴らしいなあと

思ったものでした。



どちらの方にも共通しているのは、自分が業者のような動き方をしていること。



新築ＲＣの投資家さんは企画屋さんに頼らずに土地を仕込んでいますから、企画屋さんが

乗せる手間賃の分が自身の利回りになるので、企画屋さん案件より高収益となります。

簡単に言うけど、企画屋さんを出し抜いて土地を確保するのって相当大変ですからね。

今回の土地は指値が大きく効いたことが功を奏したようです。素晴らしい。



お金貰って戸建をゲットした方は、業者免許も持っているので不通に業者さんです。

売主さんの懐に飛び込み、競争なしで物件をあげてくるスタイル。市場に流通する前とか

そんなレベルではなく、売り物件を自ら動いて作り出しています。



今の時代に安く買える人は、一般の人とは違う動き方をしている人なんだなと

しみじみ思ったのでした。私も頑張らないとなー。



大変刺激になった一日でした。お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました！



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札幌物件を一通り巡回（一部物件を除く）。

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くそ寒い中、札幌に出張に来ております。保有物件を一通り現地確認してきましたが

細かいことで気が付いたことがいくつかあり、やはり現場に来るのは大事と思った次第。



昨日の昼から札幌入りしました。今回の出張はイツメンとの会合を基本的には避けて

普段あまり話ができてない人を中心に会おうというコンセプトです。大家さん仲間や

ホテル系の方などとの会合を予定しています。



それに加え、普段はちょっと距離があって見に行きづらい札幌１２棟目を見たり、

管理変更で担当者が増えた札幌８棟目・札幌１２棟目の管理会社さんの現場スタッフの

皆様とご飯を食べに行ったりもしたいと思っております。札幌９棟目・札幌１２棟目の

管理会社さんとの会合はだいたいいつも専務と一緒に飲むことが多かったのですけど、

そろそろ現場の方ともう少し親睦を深めていきたいなというところでの企画でした。



あとは、家にいるとどうしてもサボってしまいがちな事務処理系の仕事をホテルに籠って

やっつけたいというのも、ちょっと優先順位は低いけどあります。特に確定申告に向けて

領収書の整理と、借入一覧の更新あたりはこのタイミングでやってしまいたいところ。



そんな感じで出張の目的を定義し、今回の出張スタートとなりました。



初日は札幌物件の巡回です。冬場の運転は不安しかないので、申し訳ないなと思いつつ

札幌１０棟目・札幌１１棟目の管理会社さんの担当の方に他の物件も含めて一緒に

回ってほしいですとお願いして快諾いただきました。



各物件の巡回結果です。



札幌６棟目

雪庇ヤバい、つららヤバい、雪で窓が割れないか心配



札幌７棟目

管理が行き届いていて問題なし



札幌８棟目

問題なさそう、原状回復はちゃんとできてて水栓の封もしてあった



札幌９棟目

問題なさそう



札幌１０棟目・札幌１１棟目

時間切れで巡回できず



札幌１２棟目

細かいところで気になる点はあった



現場チェックしてて気になったのは札幌６棟目と札幌１２棟目でした。



札幌６棟目は先日のブログに書いた通り除排雪や雪庇落としが必要かもしれないと

戦々恐々でしたが、案の定必要な状態になっておりました。雪庇はせせり出しており

少し気温が高くなったのか、その雪庇からばかでかいつららが・・・。

足元の雪はさほどでもなかったのですが、雪庇は落としておいた方が安全な気がします。

ここは管理会社さんに報告しておいた方がいいだろうなあ。



あとは接道面の雪の積もり方も激しく、接道している側の１階窓にベニヤ板が

立てかけてありました。雪の重みで窓ガラスが割れるのを防ぐためです。



例年、雪には悩まされる札幌６棟目ですが、今年もひりひりする冬になりそうです（汗）



そして札幌１２棟目です。こちらは満室なのと他物件から少し離れた場所にあるのとで

今まであまり来る機会がありませんでした。特に冬に訪れたことは一度もありません。

どんな感じになっているのか確認したい意図もあり、連れてきてもらいました。



ロードヒーティングが入っているので駐車場は除雪された状態と同等になってました。

ロードヒーティングがない前面道路との段差ができてしまうのは仕方がないことですね。



雪庇は少しできていましたが、雪庇落としをしなくてはならないというレベルでは

ありませんでした。ただ、雪庇ができる面にエアコンの室外機が壁付けで設置されており

雪庇が落ちることで室外機が壊れたりしないかな？という心配は少しあります。

実際、室外機の上に割と雪が積もっており、これたぶん上から落ちてきたんだろうなと

想像できる状態になっておりました。



それと、共用部の管理状態がきめ細かになされているとは言い難い感じでした。

ポストの下にチラシの束が放置されていたり、ゴミ収集のカレンダーが昨年の９月で

終わっていたり。



管理会社さんは自分自身で「うちは客付特化なので管理に多少甘いところはあるかも」と

仰っていたので、そういう意味ではその通りなんだなと認識できたって感じですね。

埋まってるからあまり細かいことは目くじら立てるつもりはありませんが、今回の出張で

お会いした際にゴミ収集カレンダーの張り替えくらいはお願いしておこうと思います。

放置チラシは車を出してくれた別の管理会社さんが回収してくれました（感謝）



前述のとおり、各物件に連れてってくれた札幌１０棟目・札幌１１棟目の管理会社さんは

他社管理の物件に一通り同行してくださいましたが、肝心の自社管理物件については

「行かなくていいですよね！遠回りになるし！」という話で行かずじまいでした（笑）



少し離れた札幌１２棟目まで車を出してくださったため、会社に戻る時間とかを考えると

逆サイドにある札幌１０棟目・札幌１１棟目まで行くのはちょっと厳しいと考えたのと、

入居者様から先日設備に関する要望を受けたのを突っぱねているから、下手に現地で

入居者様と鉢合わせでもしたら、直接オーナーにリクエストされてしまうリスクがあり

微妙だと考えてのことだそうです。



なんか、本当にただドライバーとして動いてもらっただけになってしまったので

とても心苦しいですが・・・その分は夜の飲み会でしっかりお返ししました（笑）

管理状況については直接伺いましたのでＯＫということで。



やっぱり、たまに現場に行くと気づきがあっていいですね。私の場合は行くべき物件と

行かなくても大丈夫な物件がはっきりしているように思うので、頻繁にではなくても

たまに必要な物件を巡回することを心がけたいと思います。



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札幌出張で管理会社さんに一通りお会いしてきました。

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管理会社さんとの会合を重ねた札幌出張、それなりに成果もあったと思います。

物件情報貰ったり、融資関係の新しい情報を貰えたり。



闇雲に動いてよくわからないところからよくわからない成果をあげるのが割と得意な

私なのですが、最近はあまり闇雲な動きはしていないなあと感じております。



札幌に出張しても、だいたい会う人は同じってパターンが多いです。基本的には

管理会社さんとお会いしているだけという感じです。

昔はそこに別なパターンをいろいろと織り交ぜていました。売買系の業者さんだったり

紹介していただいた業者さんだったり、あるいは民泊系などやや近い別ジャンルの

運営をしている方だったり。同業他社となる大家さん仲間と会うのもその一つでしょう。



最近足りてないのは、そういう雑多な方々と会うことだろうなあと考えております。

しかし、そうは言ってもそれができるのは出張回数が多かったからという要因もあり、

今年はとにかくコロナだのサラリーマンの出張だのといろいろあったせいで、

あまり人と会うことができなかったというところは正直あります。



今回の札幌出張も、日程から逆算して選ぶと、結局いつものメンバーと会うパターンに

なってしまいました。４ヶ月ぶりだから、やっぱ管理会社さんと話をしておきたいと

思うわけなんですよ。優先順位からすればしょうがないのですよ。



でも、不動産投資を普通にやるには利回りが下がりすぎているので、新しい形での

不動産投資あるいはその近辺にあたることをしたいなあと考えた時には、いろいろな人に

お会いすることは必須だと思うのですよね。



そうなると、出張回数を増やすという選択肢が有効だと思いますが・・・

足枷になるのはサラリーマンのお仕事の出張の多さです。この間まで平日はほぼ全部

お客様先に足を運ばなくてはならない状態でしたから、出張する時間も取れない感じで

大変でした。１月から出張が緩和されるようなので、そこに期待したいですね。



ということで、今回はいつものように管理会社さんとの打ち合わせに終始しました。

打ち合わせ、懇親会でワイワイして親睦を深め、現状把握に努めるってところです。



相手によって、昼の会合にするか夜の会合にするかは変えております。

あまり飲みに行く雰囲気ではない管理会社さんなら、昼間お邪魔してランチを

ご一緒するとか、保有物件を巡回する時に同行してもらうとか、そんな形にして

コミュニケーションを増やすようにしております。夜の会合が好きな管理会社さんとは

全力ですすきのに繰り出し、何時まででもご一緒しております。



今回も札幌６棟目、札幌８棟目、札幌９棟目の管理会社さんとは平日昼間に打ち合わせや

現地確認などをご一緒させていただきました。札幌７棟目、札幌１０棟目、札幌１１棟目

札幌１２棟目の管理会社さんに関しては、夜の会合をご一緒する形で親睦を深めました。

元・札幌５棟目の管理会社さんとは、経営陣とは夜の懇親会、スタッフの皆様とは

昼のオフィス訪問で親睦を深める形をとりました。



融資付に難があるけど、取り組めたら面白そうな物件のお話とかを飲み会の場で

いただいたり、もしかしたらどさくさに紛れて融資が出るかもしれない金融機関さんの

情報をゲットしたりもしました。お会いしてなかったら特に情報としてこちらに

回ってくることもなかったのではないかと思います。ありがたいですねー。

会うことで出てくる情報や、その人のパーソナリティとか。そういうのもあるので

お会いする回数を重ねるごとにお仕事がやりやすくなるのを感じる次第です。



基本、人と会うのが楽しいタイプなので、リアルなコミュニケーションが取れるのは

いいことだと思っています。楽しくお仕事できているなあと自分でも思います。

向いてる仕事です。



実質的に本日が札幌出張ラスト。あえてあまり予定を入れてなかったのですが、

たまたま札幌に来ている大家さん仲間のお友達とお茶したり物件視察したり、

たまたまＳＮＳでやり取りしたのでちょっとお会いしましょうという話になったりで、

色々やる予定が増えていきました。楽しくやらせていただいており、ありがたいです。



最後の一日、楽しく有意義にしたいと思います。



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