2018年06月25日

気のおけない仲間と札幌に行き、視察を楽しむ。

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関東→札幌の大家会のイベントで、札幌の視察をメンバーと共にしてきました。



結成して8年を迎えるこの大家の会。互助会としてお互いに助け合おうと言う趣旨で

ここまでやってまいりました。そしてここ数年は、年に一度くらいは皆で札幌に行って

お互いの物件を見たり地元の大家さんや業者さんと交流したりすることをしようという

趣旨で、6月に札幌に皆で行く企画を入れております。



今年は先週の土日がその日に当たりましたので、有志10名で札幌に入り、勉強会や

物件見学など、いろいろと活動をしてきた次第です。



土曜日は会としてのオフィシャルなイベントの日と銘打って、事前に企画をしていた

いくつかの活動を参加者全員で行ってきました。



・会員さんの紹介でその方がお付き合いしている業者さんのオフィスで会社説明や

 売買の査定方法、管理の工夫などのお話を伺う

・会員さんの保有物件を実際に見に行って、購入時の価格や現在の運営状況などの

 実例をご説明いただく

・法整備された合法民泊に関しての勉強会を開催し、札幌での民泊の今後の可能性を学ぶ

・お付き合いのある業者さんをお呼びし、懇親会を開催する



だいたい上記のような活動をしてきました。



業者さんによる売買や管理の説明は、その内容そのものより、業者さんの考え方が

参考になりました。不動産業界だと誰もやっていないけど、他の業界から見たら

ごく当たり前のこと。そういうことを見つけ出して、ITを駆使して現場の仕事に

落とし込む。そんなことに常に取り組まれている業者さんだなと思いました。



これまでの不動産業界の悪しき慣習の洗礼を浴びて、その世界に染まっている人より

まだ染まってない他業種の人を採用して育てる方が、そのような新しいことをやろうと

するには良い、ということも納得のいく説明でした。

その志がいいなと思ったので、いつか是非お取引させていただきたいと思った次第です。



会員さんの物件見学として、今回は4棟ほど見てきました。



4〜5年前に購入された好立地で仕様も悪くない築浅巨艦RCは、当時としては決して

良い利回りとは思えない物件であったものの、相場が高騰した今となっては大変良い

物件に化けたなと感じた次第です。去年の勉強会で極東船長が言っておりました。

「いつどんな時代だって、良い物件は高いと思うものである」と。高くてもきちんと

運営して高稼働率で回せるということであれば、多少高いと思っても購入しておけば

いいのかもしれませんね。



別の会員さんの物件は、生活保護の母子家庭の方が退去された後の原状回復が未了の

物件でした。しかしこれがとにかく汚い!壁には大きな穴が3つも空いているし、

キッチンはあちこちに何か投げつけられたような跡。そして壁中にデコレーションの

シールが貼ってあったようで、その跡がくっきり残っています。ヤニかと思いましたが

タバコの臭いは全然しなかったので、お香なのか?とにかく酷い状態でした。

過失による事故で火災保険の支払対象にならないか、確認した方がいいでしょうね。



その他、新築で8%前半のファミリー物件だったり、利回り20%台の超高利回りな

ボロ木造を見せていただいたりと、色々な種類の物件を見学させていただきました。

見学OKとしてくださった皆様、ありがとうございました。



それから、民泊の勉強会。札幌は元々繁忙期にびっしり予約が入り、閑散期はスカスカと

いう状況が続いていることから、民泊の180日規制もさほど影響はないのではないか、

という見解を今回お話を伺った業者さんは持っておりました。コールセンター業務の

アウトソース、予約システムと清掃の完全な連動、Airbnbだけではなく自在家など別の

民泊サイトへの掲載も自動連係でき、いざと言う時に現地対応をすることができる体制が

組まれているということで、いい感じな予感がしました。合法化されているという

こともありますので、私も現在の空室をその業者さんにて民泊にすることを検討して

みたいと思います。



懇親会はここまでお話を伺わせていただいた業者さんに加え、比較的近しい関係にある

各業者さんにもお声がけをして、総勢20名程度で盛大に行わせていただきました。

楽しいひと時で、業者の皆様との距離も縮まったと思います。

今後ともよろしくお願い致します。



最後まで残ったメンバーが解散したのは午前3時半でした。すすきのの夜は長い(笑)



翌日の日曜日は、それぞれの会員さんが自分の予定を入れていたので特に集合で何かを

するということにはしなかったのですが、ある会員さんが売り物件の現地視察をするから

ついてくる人募集という呼びかけがあり、結局6人集まって終日行動を共にしました。



ランチして、会員さんの繋がりで民泊を運営している方に民泊の実際の部屋の見学を

させていただいたり、売り物件を見に行ったり(その会員さん、買付入れてました)、

別の売り物件(先日私が融資を付けられず断念したベニヤ板物件)を見学させて

いただき、そこに別の会員さん懇意のリフォーム業者さんをお呼びして工事が必要な

箇所を確認していただいたり、私がちょっと狙っている物件(でもたぶん融資つかない)

の現地調査をしたり、前述の業者さんが持っていた物件情報の中で気になったものを

見に行ったり、札幌8棟目のワンルームで民泊可能かを民泊に強い方に見ていただたり。



二日目はより実践的な内容になったと思います。そして私自身も、ちょっと悪くないなと

思う物件が出てきたので、検討をしてみようかなと考えている次第です。



明日も滞在する人がほとんどで、札幌で夜はパブリックビューイングに行って

サッカーを観ようとか楽しそうな話をされていました。しかし私はサラリーマンの

身分もあるので、日曜の夜の飛行機で帰京。もうちょっと皆さんと一緒に楽しんで

いたかったなあ。



こうやって、同じ感覚を持っている仲間と一緒に出掛けることが出来るのって、

とても楽しいですね。勉強になる上に楽しいなんて最高じゃないですか。

札幌にいるのに、観光も夜のお店の活動もせず、物件を見まくっているあたりが

我ながらストイックだと思いますが、それを楽しめるならそれでいいのだと思います。



来年も是非やりたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月14日

名古屋出張で現地の投資家さんと情報交換。

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名古屋ではフン様と波乗りニーノさんのセミナーを受講するために行ったのですが、

せっかく行ったのだからということで、現地の不動産投資家の方と個別に情報交換など

させていただきました。



セミナーの翌日は、前日講師をしていたフン様とニーノさんにお誘いいただき、

地元の大家さんと一緒にひつまぶしを食べながら情報交換。名古屋の事情なんかも

にわか知識ながらお話を聞いてきました。



ファイナンスアレンジに特色があり、とにかく金利が安く、東京や札幌、仙台などの

水準と比べておそらく1%程度低いと思われます。その背景には自動車産業を始めとした

製造業が強く、貸倒率が低いからということもあるようです。名古屋金利なんて言葉も

あるということでした(Wikipediaにもありましたが記述古めですね)。



また、木造新築に対して全国どこでも30年(25年だったっけ?)貸してくれる

某都銀さんの支店が名古屋にあるとかいう話もあり、それだったら名古屋に住民票を

移転させて、富山とか仙台とかの木造新築に融資つけたいわー!と思っちゃい

ました。

名古屋は融資の面では恵まれた環境にあるようです。



また、なんとなく愛知県は車社会と思っていたところもあるのですが、思ったよりも

電車網が発達しており、名古屋市内は電車の便も良いということでした。その結果、

コンパクトシティ化の進行が緩く、市内なら比較的どこを買ってもそこまで悪くない、

みたいな話もありました(勿論個別性はあると思いますので、全体傾向として)。



いろいろな地域を見て回ることで、その地域ごとにどんな特色があるのかがわかります。

その内容を自分の投資している地域で応用できないかを考えることもできます。

引き出しが増えるので、今後もいろいろな地域でその地域独特のやり方を聞く機会を設け

自分自身の投資の引き出しを増やすことをやっていきたい、と思った次第でした。



フン様ニーノさん、Mさん、ありがとうございました!



夕方からは別の大家さんの物件を内覧させていただき、そのまま懇親会の流れでした。

北海道繋がりでかねてよりご縁があったものの、なかなかお会いする機会がなかった

不動産投資家の方と感動の(?)初対面をしてきました。どうせ北海道だからと

いうことで、もう一人名古屋で北海道に投資している投資家仲間の人をお誘いし、

更にその誘った人がそれぞれ北海道に投資し】ている人を誘って・・・という形で

だんだん人数が多くなり、最終的には私を含めて5名での会合となりました。



まずは大変立地のいい場所に建築された1DK(1LDK?)の物件を内覧。

おばあさんのおうちを相続され、そこに新築マンションを建てたということでした。

よっ、地主!(謎)



面白いなあと思ったのは、こちらのキッチン。



キッチン

このように、種も仕掛けもないキッチンに見えますが・・・



キッチンの目隠し

あら不思議。扉を閉めるとスッキリ。お客様をお迎えする時はこうやってキッチンを

隠すことが出来るのだそうです。使う時は開けておけばよく、普段は一番左に

まとめておくのだそうです。その一番左は物入れになっているので、扉があっても

違和感なし。なるほどねー。面白いです。機会があればパクろう。



懇親会も共通の話題である「どうやって北海道以外の地域から北海道で融資して貰うか」

について、皆様の工夫など聞かせていただきました。また、北海道ならではの高利回りを

狙える地域の話とか(もはや桁が違うとんでもない利回りの物件を購入しようと

されている大家さんの話にはぶっ飛びました)、その話を名古屋でわざわざしなくても

いいんじゃない!?と思うような話がいっぱい(笑)



勉強になりましたし、とても楽しかったです。またやりましょう!

ご同席いただきました皆様、ありがとうございました。



そして翌日。キッチンに貼ったダイノックシートをDIYが得意な友人に見せたら

「僕、あとで貼りなおしておきますね」とにこやかに言われてしまったほどに不器用な、

ボロ物件は好きだけどDIYは絶対にやらない方がいい私が、なぜかDIYの総本山、

Team BoLoのアネゴと会う約束をしてしまいまして。



だって、仙台のセミナーの懇親会で帰る寸前に「あの人アネゴなのかー!」と認識するも

名刺交換も会話もできなかったから、せっかくの名古屋だし会っときたいなーと

思っちゃったんですもの!いいじゃないですかちょっとくらい。でも話合うのかなー。

DIYなめんなと丸ノコで切り刻まれちゃったらどうしよう・・・(ドキドキ)



ホテルに迎えに行きますよと言っていただいた朝10時、アネゴにLINEすると

「到着でーす」と軽快な返信。外に出ると、あっち側にワゴンが停まってます。

あ、アネゴだ。こんにちはー・・・あれ?なぜか運転席のドアを開けず、助手席側の

ドアを開けて降りてきたぞ?



「運転席側のドア、開かなくなっちゃってー。たまにあるのよねー♪」



・・・たまにあっていいんかよ!としょっぱなからツッコミ入れざるを得ない展開(笑)

ちなみにCDプレイヤーはCDを入れたら二度と戻ってこない上に再生もしてくれない

なんの役にも立たないシロモノで、DVDは気が向くと出てくるのだそうですよ。

さすが狼旅団長から「オソロシヤ号」と名付けられるだけのことはある。



そんなオソロシヤ号に乗って、アネゴ保有のサグラダファミリア、海の家へ。

更地渡しの戸建として売りに出ていたそうですが、上物を宮大工が作ったという点が

気に入って、普通にボロ戸建として購入されたそうです。そしてアネゴ好みなリノベを

施そうとすると予算オーバーになるから、DIYで直しているのだとか。



車中で「ゆるキャラ!」と言われ続けるプレイに師事しつつ、車で20分くらい?

走ったところに「海の家」はありました。「海ないじゃん!って言われるけど、

この辺にあるのよ」とカーナビで親切に説明してくれるアネゴ、いい人というか

手慣れているというか。



そんなアネゴの海の家、ご覧ください!

工事中

スケルトン

DIYの領域超えてるから!完全に職人さんの現場ですやん!

(ついでに2枚目の写真間違えて横向きになってるけど、時間ないからこのままで)



ちなみにこの状態で、購入して1年以上経過しているそうです。ま、ガウディより

ペース早いからいいんじゃないかしら(適当)



さすが宮大工!と思ったのが、2階に通っている梁でした。

かっこいい梁1

かっこいい梁2

すんごい太いの、梁。これは絶対に見せたいとアネゴは天井の板を全部取り払い

梁をむき出しにして、梁を磨いたり塗ったりする作業に心血を注いだそうです。

この後、ロフトをつけて梁を愛でる空間を作る予定なのだとか。いいねーそれ!

次に名古屋に来た時はきっとそのロフトが完成しているに違いない(プレッシャー投入)



ちなみに1階の梁も立派です。

1階の梁



うちの東京6棟目にも梁むき出しにした部屋があるんですよ!と勢いよくアネゴに

見せてみたのですが・・・

東京6棟目の梁

「ほそっ!」「片方角材じゃねーかwww」と笑われたでござるorz

でも確かにアネゴの海の家と比べたら細いっすわ。うん。いいなー宮大工。



丸い飾り窓

こんな純和風なところもあり「これは絶対残したい」と。うんうん、すごいわかる。

この丸い窓を活かしておしゃれな和室にしたいです。



味のある建具1

味のある建具2

「新建材入れちゃうと雰囲気壊れちゃうから、建具も木材もできるだけ再利用する」

そのこだわりが素敵です。実際、一ヵ所だけ不本意に新建材を入れたところが浮いている

ように見えたのは私も感じました。異物混入イクナイ。



「DIYが好きでやってる」「業者さんに任せて早く仕上げれば?って言われることも

あるけど、早く仕上げてお金が入るようにしても、やることがなくなる」「楽しんで

DIYやってる」「海の家は1/1プラモデル」と言い切るアネゴ。



私も無駄な融資や意味のない融資を引っ張るのが大好きで、困難な物件に融資を付けて

「銀行の人との勝負に勝った!」とどや顔することに快感を感じてしまいます。

アネゴとジャンルは違うけど「趣味の領域に入ってる」という点では一致している?

と親近感を抱いた次第でした。



ちなみに買値は安いので、DIYでコストを浮かせれば表面利回りも10%超になり

投資としても十分成立するなと思った次第でした。ただ、労働力投入は必須ですが。

もうちょっと労働力入れなくて済んで、このくらいの価格の戸建が出てくるなら

現金で名古屋でボロ戸建購入もありかもしれません。



ランチはアネゴおススメの味仙へ。東京で食べた味仙はどうもイマイチだったんですが

本場で食べたら美味しかった〜!東京の味仙でもう一度今回と同じメニューを同じ手順で

食べてみて、東京の味仙の味が悪いのか、私が勘違いしているだけなのかを確認したい

衝動にかられました。台湾ラーメンのスープが美味しかったです。



味仙の詳しいくだりはアネゴのブログをご参照ください。



ちなみに味仙食べた後でこんな姿にさせられたとかされないとか・・・

スプラッタなストラップにされるワタクシ

気になる人はアネゴのブログで顛末をチェキ!



アネゴ、半日お付き合いいただき、ありがとうございました!

ロフト完成したら矢場とんテイクアウトして遊びに行きます!



そんな感じで、大変充実した出張でした。

え、出張報告の大半がアネゴの報告じゃないかって?うん、まあそうかも(笑)



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2017年10月08日

短期貸(Airbnbやマンスリーマンション)、インバウンド需要について学ぶ。

現在5位です。今日は売り物件のチェックなど。

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昨日は札幌のインバウンド受容なんかの話をいろいろと聞いてきました。



この三連休は札幌で活動をするつもりで飛行機に乗り込み新千歳空港に降り立ちました。

初日はランチミーティング、物件調査、懇親会の三本立ての予定でしたが、期せずして

期間貸し関係のことをやっている人とばかりお会いすることになり、そちらについて

最新の状況など伺うことができました。



まず、期間貸しと言えば民泊。旬は過ぎたよねと個人的に思っていますが、今後法整備が

進む中で、果たしてどうなっていくのかアンテナだけは貼っておきたいと思っています。

そんな流れで、民泊代行業者さんから最新の情報をご提供いただきました。



民泊新法の関係もあり、札幌市はルールの整備に向けて動いているということです。

有識者会議を開き、その中で民泊新法に対して自治体としてどのような方向性のルールを

課していくか?ということを札幌市として検討している状況なのだとか。



そんな動きもありつつも、札幌市の民泊のリスティング数は現状維持を続けていると

いうことでした。これが新法が本格的に動き始めた場合にどうなるか、という点は

実際に施工されてみないとわからない、と。まあそりゃそうですね。



180日ルールに対してどう対応していくかは、まだ検討を重ねている段階だそうです。

オーソドックスにやるなら、繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーマンションというのが

いいのでしょうけど、実際のところ繁忙期が双方でかぶってしまっているので、

果たしてその両立がどこまで効果がある?という点は疑問だ、と言っているように

私は感じました。



また、こちらの代行業者さんは、インバウンドも民泊やってるだけじゃダメという意識が

あるようです。ランチ中にいきなり「弊社サービスを無料体験してみませんか?」と

お誘いをいただきました。なんだろうと思ったら・・・忍者体験です。

北海道忍者道というサービスを立ち上げた、と。オープン直後の無料体験期間があるので

よかったら来てくださいというお話でした。よし、とりあえず行っちゃうぞーと

ランチでご一緒していた札幌の大家さんと二人で忍者体験してきました!



忍者衣装で記念撮影

こんな感じで衣装着させてくれて、刀や手裏剣、吹き矢の使い方を学べます。



一緒に忍者体験した海外旅行者(たぶん台湾の方じゃないかな?)は大満足といった

様子でした。NARUTO好きなんだって。日本の忍者コンテンツ、人気あるなあ。



中忍認定証

認定証も貰いました(笑)



最初はどんなもんかなーという感じでお邪魔しましたけど、なかなか楽しかったです。

ただ、やっぱり外国人の方向けのサービスである感は否めません。だって一人あたり

5000円って言われたら・・・非日常の旅行者さんなら出すと思うけど、日本人には

ちょい厳しい単価だと思います。



特に社長から聞いたわけじゃないですけど、訪日客向けコンテンツを充実させていき

自社で運営する民泊との相乗効果を狙っているのかもしれません。もしくは、このまま

民泊だけでやっていこうとすると、180日ルールで会社が傾く可能性もあるとか、

そういう危機感からの多角化なのかもしれません。ただ、インバウンド向けのお話が

少し多角化しているような印象は受けました。



さて、インバウンド需要はどうやら観光だけではないようです。

ランチでご一緒した札幌3棟目・7棟目の管理会社さんからは、もっと違った視点での

インバウンドの話があるということを伺いました。それは・・・医療です。



この管理会社さんは賃貸も売買も管理も全てオールラウンドに行っています。

この話は賃貸の部門から出てきていることだそうです。



海外の富裕層の方が、日本の高度な医療技術を見込んで、日本で治療を希望されるという

ケースが増えているのだそうです。札幌は海外の人から見て、医療機関が多くてレベルも

高いという評価らしく、札幌まで患者さんと付き添いの方が二人でいらっしゃるケースが

意外とあるというお話でした。



ただ、その際に困るのが、付き添いの方の居住地。ずっとホテルに泊まるのも費用が

かさむため、病院の近くの賃貸物件を短期で借りたいという話になるのだそうです。

言葉が通じないから、交通機関に乗っていくのは難しいので、病院の近所であることが

条件になってしまい、実際そんな都合のいいマンスリーマンションもあまりないから

入居するところがなくて困っているそうです。



なるほど、病院の側か〜・・・。今まであまりなかった着眼点でした。面白いです。

狙って買うとかはしないと思いますが、一つの武器として心の引き出しにしまって

おきたいと思います。



ちなみに、本当に偶然なのですが、この後の夜の懇親会は、たまたま札幌のマンスリー

マンション事業の最大手の責任者の方との飲み会でした(笑)

賃貸仲介をやっている頃からのお付き合いです。あれからもう何年経つんだろう。

札幌2棟目を保有している頃だから、5年以上だよなあ。時が経つのは早い。



で、言葉を話せない外国人で、病院近くならこういう需要があるんだってという話を

したのですが、言葉を話せない時点でけっこうきついですよねえ、と。



・日本で連絡の取れる携帯電話を保持しないケースが多いから何かあった時に連絡が

 取りづらいのは困る

・退去立会に来ないなどで、原状回復費を踏み倒されるリスクがある

 (そもそもわかっていないのか確信犯かは不明だけど、日本人と違って追いきれない)

・常識が異なるからか、ゴミの出し方などのマナー面で既存入居者とトラブルになる

・火災などの非常事態の時にコミュニケーションが取れずに万が一の事故が起こった場合に

 そんな人を入れたのに対策をしていなかったという観点でコンプライアンス上問題だと

 言われかねない



一つ一つ見ていけば、まあごもっともなお話ではあります。

ただ、私としては「どうやって排除するか」ではなく「どうやって受け入れるか」を

基準に考えた方が事業は伸びると思うんです。外国人に優しい札幌になった方が

インバウンドの効果を得やすいのではないかな?なんて思うので。



上記で出てきた問題って「お金」「マナー」「コンプライアンス」の3つになるんだと

思います。



お金に関しては、相手が富裕層であることを前提に、原状回復も可能なくらい最初に

デポジットを取ってしまえばいいのではないでしょうか。それを返してほしければ

ちゃんと退去立会に来ると思いますし、



マナーに関しては、民泊代行業者さんのノウハウがあると思いますので、その知恵を

借りてくればいいでしょう。ハウスルールを明確にしないからトラブルが起こるわけで、

最初の段階で、想定される入居者さんの国籍を洗い出し、それらの国の言葉で書かれた

ハウスルールのドキュメントを作ればいいと思います。悪意があってやっているわけでは

なく、単純に日本のルールを理解できていないだけだと仮定するなら、そのルールを

しっかり説明すればいいわけです。



実際、とある管理会社さんの事例では、外国人入居者様向けにこういった書面を

用意したところ、トラブルが今までの半分になったということでした。



管理担当は「外国人を入れたくない」、仲介担当は「外国人を入れたい」という立場で

せめぎあいをしがちですが、それぞれがそれぞれの立場に立って考えて解決案を見出せば

もっと売上もあがって面白いと思うんですけどね。



コンプラに関しては私はどうにもできませんが、たぶん上記2つの問題が片付けば

売上は欲しいでしょうから、目をつぶるのではないかと思います(笑)



デポジットを3ヶ月くらいとっちゃえばいいじゃない、みたいなことを軽く言ったら

うーんと考えていたので、もしかしたら少し緩和されるかも?



マンスリーも結構需要があっていい感じらしいので、今後いい立地の物件など購入したら

マンスリーでの借り上げも検討して貰おうかな、と思いました。



短期貸という観点でのマンスリーや民泊。かつてより短期貸には注目しておりました。

今後も機会があればうまく取り込んでいきたいと思います。



そういう物件が見つかったとしても、札幌のマンスリーマンションは外国人の方に対して

審査が厳しく、言葉が話せない人はほぼNGになるのだそうです。



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2017年06月26日

外国人向け賃貸住宅や軍用地など、地域独自の投資について学ぶ。

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昨日に引き続き、沖縄視察を続けております。沖縄の投資は通常の賃貸住宅以外にも

いろいろなやり方があるということを改めて理解してきました。



一般的に、不動産投資と言えば購入したアパート・マンションを賃貸に出すことが

王道でありセオリーであると思うのです。そして派生形として、商業ビル投資とか

シェアハウスとか、少し賃貸住宅よりも難易度が高いものが出てきます。



どれも(需要の過多によって成功するかどうかは変わるものの、テクニックとしては)

全国どこでも再現可能な投資法だと思います。



しかし、全国どこでも再現できる投資法ばかりではありません。その地域独特のやり方で

あり、持ち帰っても全く真似することができない投資法もあります。沖縄の場合、それは

米軍基地に絡んだ投資法です。一つは外国人向け賃貸住宅、もう一つは軍用地。



外国人向け賃貸住宅は、米軍基地に勤めるアメリカ人のために用意する賃貸住宅です。

基地に近い特定の地域に集中しており、とにかく高い賃料で借りてくれるのだとか。

前述のテラスハウス方式であれば、うまく高く貸せれば2戸で40万とかの家賃に

なるという話でした。いやはや、とんでもない賃料です。



視察の中で聞いたパターンは、ファミリー向けに戸建、単身orカップル向けには

2LDKのガレージ付きテラスハウス(2世帯住宅みたいな2戸で1棟の戸建)が

あるそうです。それ以外のパターンもあるのかもしれませんが、特に視察の中では

それ以外の間取りの話題は出てきませんでした。



実際、外国人向け賃貸住宅が立ち並ぶ地域には、ナンバープレートのひらがなのところに

見慣れない「A」「Y」と書かれた車が多く停まっており、道行く人も欧米の方ばかり。

建物もどことなく東南アジアっぽい雰囲気とカリフォルニアっぽい雰囲気が入り混じる

独特の雰囲気で、なかなか日本では味わえない不思議な感覚でした。



米軍基地があるところであれば、ある程度再現する可能性はあるのでしょう。

実際、横須賀あたりでもこういった投資はあるという話を聞きかじってはおります。

おそらく岩国とか三沢あたりにも探せばあるのかもしれません。ただ、マーケットの

規模は沖縄ほど大きくないでしょう。何にせよ、地域限定の投資ということになります。



それから軍用地。

アメリカ軍基地として貸している土地の地主になるという投資法です。

アメリカ軍から賃貸収入を得るわけですね。



アメリカ軍からの賃料は毎年少しずつ・・・1%から3%くらいは上がるそうです。

ほぼ滞納も退去もないということで、利回りは低いものの人気のある投資法なのだとか。



そして見逃せないのが、毎年市場価格が上がっていること。

5年とか寝かせておくことができるまとまったお金があるなら、軍用地を購入して

・毎年の賃貸収入

・売却時の値上がり益(賃料が上がる&市場流通利回りが下がることによる利益増大)

という2点を達成することができます。

※値上がり益は必ず得られるわけではないと思いますが、過去の傾向としては

 上がっていっているそうです



そして軍用地投資にはそれ以外にもメリットがあるということを地元大家さんから

伺いました。銀行関係で割と大きなメリットがあるのですが、そこはブログ上では

割愛させていただこうかと思います。



近年、軍用地は人気が高まっており、出物がそもそもないという話でした。

地元の大家さんは情報収集をネットと新聞に頼っているということです。

新聞がある分、地元の方が有利ですね。



これもまた、沖縄でしかできない投資だと思います。

三沢や岩国、横須賀とかではなぜこの投資は行われていないのか不思議です。



投資法ではないですが、

・建物がとにかくさびやすい(築3年でも鉄部がボロボロ)

・RCの坪単価は現在70万くらい(札幌よりは高いけど一般的には安い)

など、地域性のあるお話を伺うことが出来ました。



今回、地元の大家さんと交流する機会を設けていただくことができ、大変勉強に

なりました。地域ごとに必勝法は異なるので、いろいろな地域のお話を伺っていき

自分の賃貸経営に反映できることであれば反映していきたいと思う次第です。

沖縄はちょっと難しかったけど、余裕資金があってタイミングが合えば軍用地投資は

面白いのかなと思いました。



お付き合いいただきました皆様、どうもありがとうございました!



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2017年06月25日

「満室の3倍儲かる非常識な投資法」は再現性があるのか?

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突然ですが、沖縄不動産の視察に来ました。簡易宿泊所の事例に興味がありまして、

いろいろと細かいお話を伺いたいと思った次第です。



沖縄視察の話をする前に、そもそもなぜ沖縄に視察に来ているか、そのきっかけなど。



そもそもは、健美家に執筆協力している方のみご招待いただけるパーティーに

いろいろあってお邪魔させていただいた際にお会いした沖縄の投資家、三浦弘人さんと

お話させていただいたのがきっかけでした。



三浦さんは「満室の3倍儲かる非常識な投資法」という著書で有名な方です。

からくりだけさらっと言うと、通常賃貸ではなくマンスリーマンションや簡易宿泊所への

コンバージョンなどを駆使して、あまり利回りが高くないと言われる沖縄でも大きな

利益を挙げておられます。





↑著書↑



その健美家パーティーの懇親会で会話させていただき、是非一度見学させてほしいと

言ってみたところ、あっさりOKいただきました。それじゃあということで沖縄行を

企画して、どうせなら東京にいらっしゃらない大家さんとの交流ができればいいなと思い

東京以外の地方にお住いの大家さんに「皆で沖縄に行こう」とお声がけしてみたり。

賛同してくれた人と一緒にお邪魔するアポを取った、という感じで本日に至るわけです。

なんでも図々しく言ってみるものだ・・・(笑)



そして昨日、念願の沖縄視察が実現!

全国から様々な大家さんが沖縄に集合。会うなり話が面白すぎて笑いが止まりません。

いやはや、これはすごいわー。また企画したくなるこの楽しさ!

※視察だから楽しんでばかりじゃダメですけど・・・



ひとしきりお話して自己紹介も済んだところで、いよいよ三浦さんの物件へゴー。

著書だけだとよくわからなかった簡易宿泊所の許認可とか、聞きたいことがあります。

著書を拝読す限り、区分所有で簡易宿泊所をやっている?ように見えたもので。



三浦さんには、ご自身が保有してる簡易宿泊所物件にご案内をいただきました。

どれも素晴らしい物件でしたが、その中で私が勘違いしていたことが。

私は区分を簡易宿泊所に変更したものと思い込んでおりましたが、実際はそうではなく

自己保有の物件そのものを簡易宿泊所に認定してもらい、そのうちの一部のお部屋を

宿泊用としている、ということでした。



てっきり、区分を購入して、その区分のお部屋を簡易宿泊所に変えているものと

覆いこんでおりましが、その違いまでは私は著書から読み取れずじまいでした。

区分でどうやってクリアするんだろう?と思っていたのですが、そもそも区分では

なかったのか〜、と。東京の区分でできるんだったら夢が拾ったんですけど(笑)



やはり、実際に見に来て直接オーナーから話を聞くと、いろいろな違いが見えてきます。

だいぶ違うなあと思ったのは、簡易宿泊所を認める要件の緩さ。三浦さんが運営する

沖縄の簡易宿泊所と同じ内容の物件を都内で作った場合は、おそらく簡易宿泊所として

利用する許可が下りないでしょう。それが下りるからこそ、今のこの投資が成り立って

いるものと思われます。



都内だと、区ごとに微妙に異なりますが、共用部のトイレの数をいくつにしろ、

みたいなルールが旅館業法の基本ルールに追加して設定されているそうです。

それがあるため、ワンルームマンションをコンバージョンするようなことが

難しい、という側面があると理解しています。



しかし、その要件が沖縄にはありません。だから、賃貸マンションと変わらない仕様で

簡易宿泊所として運用できる、ということになります。そしてそれこそがこの投資法の

キモなのであろうと思います。コストが通常の賃貸住宅とあまり変わらない上に、

最悪の場合に賃貸物件にコンバージョンすることも容易なわけですから。



実際、賃貸住宅としても簡易宿泊所としても、どちらでも使えるようにという感じで

準備をしていた、というのが三浦さんのお話でした。なるほど、それは実際に話を

聞いてみないとわからないポイントです。



東京だとちょっと再現性なさそうだ^^;

建設費がかさむ&レンタブル比が取れない&再販しても売りにくい(融資つかない)

という点がネックになると思われます。



全国の中には、沖縄のように観光客が多くて、簡易宿泊所の要件が緩いところも

もしかしたらあるのかもしれません。そういうところであれば、三浦さんの投資法は

再現性があるものになるのかも、などと思った次第でした。それがわかっただけでも

充分収穫であったと思います。



三浦さん、突然のぶしつけな訪問に対して快くご案内いただき、感謝します!



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする