2018年02月14日

名古屋出張で現地の投資家さんと情報交換。

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名古屋ではフン様と波乗りニーノさんのセミナーを受講するために行ったのですが、

せっかく行ったのだからということで、現地の不動産投資家の方と個別に情報交換など

させていただきました。



セミナーの翌日は、前日講師をしていたフン様とニーノさんにお誘いいただき、

地元の大家さんと一緒にひつまぶしを食べながら情報交換。名古屋の事情なんかも

にわか知識ながらお話を聞いてきました。



ファイナンスアレンジに特色があり、とにかく金利が安く、東京や札幌、仙台などの

水準と比べておそらく1%程度低いと思われます。その背景には自動車産業を始めとした

製造業が強く、貸倒率が低いからということもあるようです。名古屋金利なんて言葉も

あるということでした(Wikipediaにもありましたが記述古めですね)。



また、木造新築に対して全国どこでも30年(25年だったっけ?)貸してくれる

某都銀さんの支店が名古屋にあるとかいう話もあり、それだったら名古屋に住民票を

移転させて、富山とか仙台とかの木造新築に融資つけたいわー!と思っちゃい

ました。

名古屋は融資の面では恵まれた環境にあるようです。



また、なんとなく愛知県は車社会と思っていたところもあるのですが、思ったよりも

電車網が発達しており、名古屋市内は電車の便も良いということでした。その結果、

コンパクトシティ化の進行が緩く、市内なら比較的どこを買ってもそこまで悪くない、

みたいな話もありました(勿論個別性はあると思いますので、全体傾向として)。



いろいろな地域を見て回ることで、その地域ごとにどんな特色があるのかがわかります。

その内容を自分の投資している地域で応用できないかを考えることもできます。

引き出しが増えるので、今後もいろいろな地域でその地域独特のやり方を聞く機会を設け

自分自身の投資の引き出しを増やすことをやっていきたい、と思った次第でした。



フン様ニーノさん、Mさん、ありがとうございました!



夕方からは別の大家さんの物件を内覧させていただき、そのまま懇親会の流れでした。

北海道繋がりでかねてよりご縁があったものの、なかなかお会いする機会がなかった

不動産投資家の方と感動の(?)初対面をしてきました。どうせ北海道だからと

いうことで、もう一人名古屋で北海道に投資している投資家仲間の人をお誘いし、

更にその誘った人がそれぞれ北海道に投資し】ている人を誘って・・・という形で

だんだん人数が多くなり、最終的には私を含めて5名での会合となりました。



まずは大変立地のいい場所に建築された1DK(1LDK?)の物件を内覧。

おばあさんのおうちを相続され、そこに新築マンションを建てたということでした。

よっ、地主!(謎)



面白いなあと思ったのは、こちらのキッチン。



キッチン

このように、種も仕掛けもないキッチンに見えますが・・・



キッチンの目隠し

あら不思議。扉を閉めるとスッキリ。お客様をお迎えする時はこうやってキッチンを

隠すことが出来るのだそうです。使う時は開けておけばよく、普段は一番左に

まとめておくのだそうです。その一番左は物入れになっているので、扉があっても

違和感なし。なるほどねー。面白いです。機会があればパクろう。



懇親会も共通の話題である「どうやって北海道以外の地域から北海道で融資して貰うか」

について、皆様の工夫など聞かせていただきました。また、北海道ならではの高利回りを

狙える地域の話とか(もはや桁が違うとんでもない利回りの物件を購入しようと

されている大家さんの話にはぶっ飛びました)、その話を名古屋でわざわざしなくても

いいんじゃない!?と思うような話がいっぱい(笑)



勉強になりましたし、とても楽しかったです。またやりましょう!

ご同席いただきました皆様、ありがとうございました。



そして翌日。キッチンに貼ったダイノックシートをDIYが得意な友人に見せたら

「僕、あとで貼りなおしておきますね」とにこやかに言われてしまったほどに不器用な、

ボロ物件は好きだけどDIYは絶対にやらない方がいい私が、なぜかDIYの総本山、

Team BoLoのアネゴと会う約束をしてしまいまして。



だって、仙台のセミナーの懇親会で帰る寸前に「あの人アネゴなのかー!」と認識するも

名刺交換も会話もできなかったから、せっかくの名古屋だし会っときたいなーと

思っちゃったんですもの!いいじゃないですかちょっとくらい。でも話合うのかなー。

DIYなめんなと丸ノコで切り刻まれちゃったらどうしよう・・・(ドキドキ)



ホテルに迎えに行きますよと言っていただいた朝10時、アネゴにLINEすると

「到着でーす」と軽快な返信。外に出ると、あっち側にワゴンが停まってます。

あ、アネゴだ。こんにちはー・・・あれ?なぜか運転席のドアを開けず、助手席側の

ドアを開けて降りてきたぞ?



「運転席側のドア、開かなくなっちゃってー。たまにあるのよねー♪」



・・・たまにあっていいんかよ!としょっぱなからツッコミ入れざるを得ない展開(笑)

ちなみにCDプレイヤーはCDを入れたら二度と戻ってこない上に再生もしてくれない

なんの役にも立たないシロモノで、DVDは気が向くと出てくるのだそうですよ。

さすが狼旅団長から「オソロシヤ号」と名付けられるだけのことはある。



そんなオソロシヤ号に乗って、アネゴ保有のサグラダファミリア、海の家へ。

更地渡しの戸建として売りに出ていたそうですが、上物を宮大工が作ったという点が

気に入って、普通にボロ戸建として購入されたそうです。そしてアネゴ好みなリノベを

施そうとすると予算オーバーになるから、DIYで直しているのだとか。



車中で「ゆるキャラ!」と言われ続けるプレイに師事しつつ、車で20分くらい?

走ったところに「海の家」はありました。「海ないじゃん!って言われるけど、

この辺にあるのよ」とカーナビで親切に説明してくれるアネゴ、いい人というか

手慣れているというか。



そんなアネゴの海の家、ご覧ください!

工事中

スケルトン

DIYの領域超えてるから!完全に職人さんの現場ですやん!

(ついでに2枚目の写真間違えて横向きになってるけど、時間ないからこのままで)



ちなみにこの状態で、購入して1年以上経過しているそうです。ま、ガウディより

ペース早いからいいんじゃないかしら(適当)



さすが宮大工!と思ったのが、2階に通っている梁でした。

かっこいい梁1

かっこいい梁2

すんごい太いの、梁。これは絶対に見せたいとアネゴは天井の板を全部取り払い

梁をむき出しにして、梁を磨いたり塗ったりする作業に心血を注いだそうです。

この後、ロフトをつけて梁を愛でる空間を作る予定なのだとか。いいねーそれ!

次に名古屋に来た時はきっとそのロフトが完成しているに違いない(プレッシャー投入)



ちなみに1階の梁も立派です。

1階の梁



うちの東京6棟目にも梁むき出しにした部屋があるんですよ!と勢いよくアネゴに

見せてみたのですが・・・

東京6棟目の梁

「ほそっ!」「片方角材じゃねーかwww」と笑われたでござるorz

でも確かにアネゴの海の家と比べたら細いっすわ。うん。いいなー宮大工。



丸い飾り窓

こんな純和風なところもあり「これは絶対残したい」と。うんうん、すごいわかる。

この丸い窓を活かしておしゃれな和室にしたいです。



味のある建具1

味のある建具2

「新建材入れちゃうと雰囲気壊れちゃうから、建具も木材もできるだけ再利用する」

そのこだわりが素敵です。実際、一ヵ所だけ不本意に新建材を入れたところが浮いている

ように見えたのは私も感じました。異物混入イクナイ。



「DIYが好きでやってる」「業者さんに任せて早く仕上げれば?って言われることも

あるけど、早く仕上げてお金が入るようにしても、やることがなくなる」「楽しんで

DIYやってる」「海の家は1/1プラモデル」と言い切るアネゴ。



私も無駄な融資や意味のない融資を引っ張るのが大好きで、困難な物件に融資を付けて

「銀行の人との勝負に勝った!」とどや顔することに快感を感じてしまいます。

アネゴとジャンルは違うけど「趣味の領域に入ってる」という点では一致している?

と親近感を抱いた次第でした。



ちなみに買値は安いので、DIYでコストを浮かせれば表面利回りも10%超になり

投資としても十分成立するなと思った次第でした。ただ、労働力投入は必須ですが。

もうちょっと労働力入れなくて済んで、このくらいの価格の戸建が出てくるなら

現金で名古屋でボロ戸建購入もありかもしれません。



ランチはアネゴおススメの味仙へ。東京で食べた味仙はどうもイマイチだったんですが

本場で食べたら美味しかった〜!東京の味仙でもう一度今回と同じメニューを同じ手順で

食べてみて、東京の味仙の味が悪いのか、私が勘違いしているだけなのかを確認したい

衝動にかられました。台湾ラーメンのスープが美味しかったです。



味仙の詳しいくだりはアネゴのブログをご参照ください。



ちなみに味仙食べた後でこんな姿にさせられたとかされないとか・・・

スプラッタなストラップにされるワタクシ

気になる人はアネゴのブログで顛末をチェキ!



アネゴ、半日お付き合いいただき、ありがとうございました!

ロフト完成したら矢場とんテイクアウトして遊びに行きます!



そんな感じで、大変充実した出張でした。

え、出張報告の大半がアネゴの報告じゃないかって?うん、まあそうかも(笑)



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月08日

短期貸(Airbnbやマンスリーマンション)、インバウンド需要について学ぶ。

現在5位です。今日は売り物件のチェックなど。

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昨日は札幌のインバウンド受容なんかの話をいろいろと聞いてきました。



この三連休は札幌で活動をするつもりで飛行機に乗り込み新千歳空港に降り立ちました。

初日はランチミーティング、物件調査、懇親会の三本立ての予定でしたが、期せずして

期間貸し関係のことをやっている人とばかりお会いすることになり、そちらについて

最新の状況など伺うことができました。



まず、期間貸しと言えば民泊。旬は過ぎたよねと個人的に思っていますが、今後法整備が

進む中で、果たしてどうなっていくのかアンテナだけは貼っておきたいと思っています。

そんな流れで、民泊代行業者さんから最新の情報をご提供いただきました。



民泊新法の関係もあり、札幌市はルールの整備に向けて動いているということです。

有識者会議を開き、その中で民泊新法に対して自治体としてどのような方向性のルールを

課していくか?ということを札幌市として検討している状況なのだとか。



そんな動きもありつつも、札幌市の民泊のリスティング数は現状維持を続けていると

いうことでした。これが新法が本格的に動き始めた場合にどうなるか、という点は

実際に施工されてみないとわからない、と。まあそりゃそうですね。



180日ルールに対してどう対応していくかは、まだ検討を重ねている段階だそうです。

オーソドックスにやるなら、繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーマンションというのが

いいのでしょうけど、実際のところ繁忙期が双方でかぶってしまっているので、

果たしてその両立がどこまで効果がある?という点は疑問だ、と言っているように

私は感じました。



また、こちらの代行業者さんは、インバウンドも民泊やってるだけじゃダメという意識が

あるようです。ランチ中にいきなり「弊社サービスを無料体験してみませんか?」と

お誘いをいただきました。なんだろうと思ったら・・・忍者体験です。

北海道忍者道というサービスを立ち上げた、と。オープン直後の無料体験期間があるので

よかったら来てくださいというお話でした。よし、とりあえず行っちゃうぞーと

ランチでご一緒していた札幌の大家さんと二人で忍者体験してきました!



忍者衣装で記念撮影

こんな感じで衣装着させてくれて、刀や手裏剣、吹き矢の使い方を学べます。



一緒に忍者体験した海外旅行者(たぶん台湾の方じゃないかな?)は大満足といった

様子でした。NARUTO好きなんだって。日本の忍者コンテンツ、人気あるなあ。



中忍認定証

認定証も貰いました(笑)



最初はどんなもんかなーという感じでお邪魔しましたけど、なかなか楽しかったです。

ただ、やっぱり外国人の方向けのサービスである感は否めません。だって一人あたり

5000円って言われたら・・・非日常の旅行者さんなら出すと思うけど、日本人には

ちょい厳しい単価だと思います。



特に社長から聞いたわけじゃないですけど、訪日客向けコンテンツを充実させていき

自社で運営する民泊との相乗効果を狙っているのかもしれません。もしくは、このまま

民泊だけでやっていこうとすると、180日ルールで会社が傾く可能性もあるとか、

そういう危機感からの多角化なのかもしれません。ただ、インバウンド向けのお話が

少し多角化しているような印象は受けました。



さて、インバウンド需要はどうやら観光だけではないようです。

ランチでご一緒した札幌3棟目・7棟目の管理会社さんからは、もっと違った視点での

インバウンドの話があるということを伺いました。それは・・・医療です。



この管理会社さんは賃貸も売買も管理も全てオールラウンドに行っています。

この話は賃貸の部門から出てきていることだそうです。



海外の富裕層の方が、日本の高度な医療技術を見込んで、日本で治療を希望されるという

ケースが増えているのだそうです。札幌は海外の人から見て、医療機関が多くてレベルも

高いという評価らしく、札幌まで患者さんと付き添いの方が二人でいらっしゃるケースが

意外とあるというお話でした。



ただ、その際に困るのが、付き添いの方の居住地。ずっとホテルに泊まるのも費用が

かさむため、病院の近くの賃貸物件を短期で借りたいという話になるのだそうです。

言葉が通じないから、交通機関に乗っていくのは難しいので、病院の近所であることが

条件になってしまい、実際そんな都合のいいマンスリーマンションもあまりないから

入居するところがなくて困っているそうです。



なるほど、病院の側か〜・・・。今まであまりなかった着眼点でした。面白いです。

狙って買うとかはしないと思いますが、一つの武器として心の引き出しにしまって

おきたいと思います。



ちなみに、本当に偶然なのですが、この後の夜の懇親会は、たまたま札幌のマンスリー

マンション事業の最大手の責任者の方との飲み会でした(笑)

賃貸仲介をやっている頃からのお付き合いです。あれからもう何年経つんだろう。

札幌2棟目を保有している頃だから、5年以上だよなあ。時が経つのは早い。



で、言葉を話せない外国人で、病院近くならこういう需要があるんだってという話を

したのですが、言葉を話せない時点でけっこうきついですよねえ、と。



・日本で連絡の取れる携帯電話を保持しないケースが多いから何かあった時に連絡が

 取りづらいのは困る

・退去立会に来ないなどで、原状回復費を踏み倒されるリスクがある

 (そもそもわかっていないのか確信犯かは不明だけど、日本人と違って追いきれない)

・常識が異なるからか、ゴミの出し方などのマナー面で既存入居者とトラブルになる

・火災などの非常事態の時にコミュニケーションが取れずに万が一の事故が起こった場合に

 そんな人を入れたのに対策をしていなかったという観点でコンプライアンス上問題だと

 言われかねない



一つ一つ見ていけば、まあごもっともなお話ではあります。

ただ、私としては「どうやって排除するか」ではなく「どうやって受け入れるか」を

基準に考えた方が事業は伸びると思うんです。外国人に優しい札幌になった方が

インバウンドの効果を得やすいのではないかな?なんて思うので。



上記で出てきた問題って「お金」「マナー」「コンプライアンス」の3つになるんだと

思います。



お金に関しては、相手が富裕層であることを前提に、原状回復も可能なくらい最初に

デポジットを取ってしまえばいいのではないでしょうか。それを返してほしければ

ちゃんと退去立会に来ると思いますし、



マナーに関しては、民泊代行業者さんのノウハウがあると思いますので、その知恵を

借りてくればいいでしょう。ハウスルールを明確にしないからトラブルが起こるわけで、

最初の段階で、想定される入居者さんの国籍を洗い出し、それらの国の言葉で書かれた

ハウスルールのドキュメントを作ればいいと思います。悪意があってやっているわけでは

なく、単純に日本のルールを理解できていないだけだと仮定するなら、そのルールを

しっかり説明すればいいわけです。



実際、とある管理会社さんの事例では、外国人入居者様向けにこういった書面を

用意したところ、トラブルが今までの半分になったということでした。



管理担当は「外国人を入れたくない」、仲介担当は「外国人を入れたい」という立場で

せめぎあいをしがちですが、それぞれがそれぞれの立場に立って考えて解決案を見出せば

もっと売上もあがって面白いと思うんですけどね。



コンプラに関しては私はどうにもできませんが、たぶん上記2つの問題が片付けば

売上は欲しいでしょうから、目をつぶるのではないかと思います(笑)



デポジットを3ヶ月くらいとっちゃえばいいじゃない、みたいなことを軽く言ったら

うーんと考えていたので、もしかしたら少し緩和されるかも?



マンスリーも結構需要があっていい感じらしいので、今後いい立地の物件など購入したら

マンスリーでの借り上げも検討して貰おうかな、と思いました。



短期貸という観点でのマンスリーや民泊。かつてより短期貸には注目しておりました。

今後も機会があればうまく取り込んでいきたいと思います。



そういう物件が見つかったとしても、札幌のマンスリーマンションは外国人の方に対して

審査が厳しく、言葉が話せない人はほぼNGになるのだそうです。



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posted by ひろ* at 12:00 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月26日

外国人向け賃貸住宅や軍用地など、地域独自の投資について学ぶ。

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昨日に引き続き、沖縄視察を続けております。沖縄の投資は通常の賃貸住宅以外にも

いろいろなやり方があるということを改めて理解してきました。



一般的に、不動産投資と言えば購入したアパート・マンションを賃貸に出すことが

王道でありセオリーであると思うのです。そして派生形として、商業ビル投資とか

シェアハウスとか、少し賃貸住宅よりも難易度が高いものが出てきます。



どれも(需要の過多によって成功するかどうかは変わるものの、テクニックとしては)

全国どこでも再現可能な投資法だと思います。



しかし、全国どこでも再現できる投資法ばかりではありません。その地域独特のやり方で

あり、持ち帰っても全く真似することができない投資法もあります。沖縄の場合、それは

米軍基地に絡んだ投資法です。一つは外国人向け賃貸住宅、もう一つは軍用地。



外国人向け賃貸住宅は、米軍基地に勤めるアメリカ人のために用意する賃貸住宅です。

基地に近い特定の地域に集中しており、とにかく高い賃料で借りてくれるのだとか。

前述のテラスハウス方式であれば、うまく高く貸せれば2戸で40万とかの家賃に

なるという話でした。いやはや、とんでもない賃料です。



視察の中で聞いたパターンは、ファミリー向けに戸建、単身orカップル向けには

2LDKのガレージ付きテラスハウス(2世帯住宅みたいな2戸で1棟の戸建)が

あるそうです。それ以外のパターンもあるのかもしれませんが、特に視察の中では

それ以外の間取りの話題は出てきませんでした。



実際、外国人向け賃貸住宅が立ち並ぶ地域には、ナンバープレートのひらがなのところに

見慣れない「A」「Y」と書かれた車が多く停まっており、道行く人も欧米の方ばかり。

建物もどことなく東南アジアっぽい雰囲気とカリフォルニアっぽい雰囲気が入り混じる

独特の雰囲気で、なかなか日本では味わえない不思議な感覚でした。



米軍基地があるところであれば、ある程度再現する可能性はあるのでしょう。

実際、横須賀あたりでもこういった投資はあるという話を聞きかじってはおります。

おそらく岩国とか三沢あたりにも探せばあるのかもしれません。ただ、マーケットの

規模は沖縄ほど大きくないでしょう。何にせよ、地域限定の投資ということになります。



それから軍用地。

アメリカ軍基地として貸している土地の地主になるという投資法です。

アメリカ軍から賃貸収入を得るわけですね。



アメリカ軍からの賃料は毎年少しずつ・・・1%から3%くらいは上がるそうです。

ほぼ滞納も退去もないということで、利回りは低いものの人気のある投資法なのだとか。



そして見逃せないのが、毎年市場価格が上がっていること。

5年とか寝かせておくことができるまとまったお金があるなら、軍用地を購入して

・毎年の賃貸収入

・売却時の値上がり益(賃料が上がる&市場流通利回りが下がることによる利益増大)

という2点を達成することができます。

※値上がり益は必ず得られるわけではないと思いますが、過去の傾向としては

 上がっていっているそうです



そして軍用地投資にはそれ以外にもメリットがあるということを地元大家さんから

伺いました。銀行関係で割と大きなメリットがあるのですが、そこはブログ上では

割愛させていただこうかと思います。



近年、軍用地は人気が高まっており、出物がそもそもないという話でした。

地元の大家さんは情報収集をネットと新聞に頼っているということです。

新聞がある分、地元の方が有利ですね。



これもまた、沖縄でしかできない投資だと思います。

三沢や岩国、横須賀とかではなぜこの投資は行われていないのか不思議です。



投資法ではないですが、

・建物がとにかくさびやすい(築3年でも鉄部がボロボロ)

・RCの坪単価は現在70万くらい(札幌よりは高いけど一般的には安い)

など、地域性のあるお話を伺うことが出来ました。



今回、地元の大家さんと交流する機会を設けていただくことができ、大変勉強に

なりました。地域ごとに必勝法は異なるので、いろいろな地域のお話を伺っていき

自分の賃貸経営に反映できることであれば反映していきたいと思う次第です。

沖縄はちょっと難しかったけど、余裕資金があってタイミングが合えば軍用地投資は

面白いのかなと思いました。



お付き合いいただきました皆様、どうもありがとうございました!



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2017年06月25日

「満室の3倍儲かる非常識な投資法」は再現性があるのか?

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突然ですが、沖縄不動産の視察に来ました。簡易宿泊所の事例に興味がありまして、

いろいろと細かいお話を伺いたいと思った次第です。



沖縄視察の話をする前に、そもそもなぜ沖縄に視察に来ているか、そのきっかけなど。



そもそもは、健美家に執筆協力している方のみご招待いただけるパーティーに

いろいろあってお邪魔させていただいた際にお会いした沖縄の投資家、三浦弘人さんと

お話させていただいたのがきっかけでした。



三浦さんは「満室の3倍儲かる非常識な投資法」という著書で有名な方です。

からくりだけさらっと言うと、通常賃貸ではなくマンスリーマンションや簡易宿泊所への

コンバージョンなどを駆使して、あまり利回りが高くないと言われる沖縄でも大きな

利益を挙げておられます。





↑著書↑



その健美家パーティーの懇親会で会話させていただき、是非一度見学させてほしいと

言ってみたところ、あっさりOKいただきました。それじゃあということで沖縄行を

企画して、どうせなら東京にいらっしゃらない大家さんとの交流ができればいいなと思い

東京以外の地方にお住いの大家さんに「皆で沖縄に行こう」とお声がけしてみたり。

賛同してくれた人と一緒にお邪魔するアポを取った、という感じで本日に至るわけです。

なんでも図々しく言ってみるものだ・・・(笑)



そして昨日、念願の沖縄視察が実現!

全国から様々な大家さんが沖縄に集合。会うなり話が面白すぎて笑いが止まりません。

いやはや、これはすごいわー。また企画したくなるこの楽しさ!

※視察だから楽しんでばかりじゃダメですけど・・・



ひとしきりお話して自己紹介も済んだところで、いよいよ三浦さんの物件へゴー。

著書だけだとよくわからなかった簡易宿泊所の許認可とか、聞きたいことがあります。

著書を拝読す限り、区分所有で簡易宿泊所をやっている?ように見えたもので。



三浦さんには、ご自身が保有してる簡易宿泊所物件にご案内をいただきました。

どれも素晴らしい物件でしたが、その中で私が勘違いしていたことが。

私は区分を簡易宿泊所に変更したものと思い込んでおりましたが、実際はそうではなく

自己保有の物件そのものを簡易宿泊所に認定してもらい、そのうちの一部のお部屋を

宿泊用としている、ということでした。



てっきり、区分を購入して、その区分のお部屋を簡易宿泊所に変えているものと

覆いこんでおりましが、その違いまでは私は著書から読み取れずじまいでした。

区分でどうやってクリアするんだろう?と思っていたのですが、そもそも区分では

なかったのか〜、と。東京の区分でできるんだったら夢が拾ったんですけど(笑)



やはり、実際に見に来て直接オーナーから話を聞くと、いろいろな違いが見えてきます。

だいぶ違うなあと思ったのは、簡易宿泊所を認める要件の緩さ。三浦さんが運営する

沖縄の簡易宿泊所と同じ内容の物件を都内で作った場合は、おそらく簡易宿泊所として

利用する許可が下りないでしょう。それが下りるからこそ、今のこの投資が成り立って

いるものと思われます。



都内だと、区ごとに微妙に異なりますが、共用部のトイレの数をいくつにしろ、

みたいなルールが旅館業法の基本ルールに追加して設定されているそうです。

それがあるため、ワンルームマンションをコンバージョンするようなことが

難しい、という側面があると理解しています。



しかし、その要件が沖縄にはありません。だから、賃貸マンションと変わらない仕様で

簡易宿泊所として運用できる、ということになります。そしてそれこそがこの投資法の

キモなのであろうと思います。コストが通常の賃貸住宅とあまり変わらない上に、

最悪の場合に賃貸物件にコンバージョンすることも容易なわけですから。



実際、賃貸住宅としても簡易宿泊所としても、どちらでも使えるようにという感じで

準備をしていた、というのが三浦さんのお話でした。なるほど、それは実際に話を

聞いてみないとわからないポイントです。



東京だとちょっと再現性なさそうだ^^;

建設費がかさむ&レンタブル比が取れない&再販しても売りにくい(融資つかない)

という点がネックになると思われます。



全国の中には、沖縄のように観光客が多くて、簡易宿泊所の要件が緩いところも

もしかしたらあるのかもしれません。そういうところであれば、三浦さんの投資法は

再現性があるものになるのかも、などと思った次第でした。それがわかっただけでも

充分収穫であったと思います。



三浦さん、突然のぶしつけな訪問に対して快くご案内いただき、感謝します!



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2017年05月24日

現場を確認して、反省と次回の教訓を探す。

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札幌出張の中で、細かいテーマとして以下の確認もしてきました。

・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認



ここ一年以内に購入した札幌5棟目と札幌6棟目。それぞれ1部屋ずつ募集をしてます。

共に初めての募集ですが、札幌6棟目は類似物件を運営したことがあるのでなんとなく

家賃の予想がつきます。他方、札幌5棟目のようにロフトのあるお部屋を募集したことは

まだないため、こちらは手探りで家賃を調整している感じです。また、札幌5棟目は

駐車場もまだ3台空いていますので、募集をかけていかなくてはなりません。



今回の札幌出張で、そんな状況の両物件の現地確認をしてきました。

札幌5棟目は共用部の照明の交換の結果確認、札幌6棟目はリフォームの進捗状況の

確認が主な目的です。加えて、札幌5棟目の駐車場の募集でちょっと問題が発生して

おりますので、そちらの状況も確認してくることにしました。



まずは札幌5棟目。この物件、なんとなく共用部が薄暗い印象がありました。

購入前から気になっていたところなので、ガス会社さんからの協賛金を得ることが

できたことをきっかけに、共用部の照明を明るくする工事をしてもらうことにしました。



従来は普通の富士型の蛍光灯で、なぜか一部の照明が外されていたのですが、

外されているところもちゃんと点灯するように変更、かつLEDにすることで

明るさの回復と電気代軽減を実現する工事としました。



管理会社さんから、業者さんが少しサービスしてくれて、同じ富士型の蛍光灯ではなく

ちょっとおしゃれな感じの照明で施工してくれたということを言っておりました。

こんな感じの照明です(画像はパナソニックさんのサイトから拝借しました)

共用部照明器具

普通の照明器具よりおしゃれな感じなので、いいんじゃないかなーと。



札幌出張前に工事が仕上がったという連絡を受けましたので、現地を見てくることに。

昼間だったので正確な雰囲気はつかめないかもしれないと思いつつ、でも見た方が

いいだろうと思いましたので。



確認当日はさんさんと陽の光が降り注ぐ大変天気の良い日でした。外が明るくて

気持ちいい。そんな日です。



そんな明るいところから共用部に入ったせいか、第一印象は「あれ、あんま明るく

ない気がする!?」でした(汗)



蛍光灯をちょっとおしゃれなやつにしたことで雰囲気はいい感じなのですが、下ばかり

明るく横に光が拡がっていっておらず、スポットライト的に明るくなってしまっている

ような印象を受けました。特に、天井の低い入口部分はその傾向が顕著。しかも、

天井が低いので照明が出っ張って邪魔な印象を与えてしまっています。



逆に、各部屋に入る前の内階段など、天井が高い場所に設置されている照明については

光量もアップしてややおしゃれな雰囲気にすることができているように感じました。

天井が低いところは富士型の普通の照明、天井が高いところはおしゃれ照明、みたいに

場所によって照明の種類を変えた方が良かったなあ。今後の反省点です。



しかし、最初「暗いなあ」と思ったのですが、空室になっているお部屋に入って、

しばらくしてから出てきたところ、さっきより明るい印象に代わっておりました。

もしかして、太陽があまり出ていない時だと明るく感じるのかもしれません。

やっぱり夜に行ってみないと評価しづらいなあ。でも札幌にいる時って、夜はだいたい

飲みに行ってしまうからなあ・・・(笑)



設置した照明

↑こんな感じ↑



さて、札幌5棟目なのですが、実は照明以外にも確認したい事項がありました。

少し前から、駐車場の募集のぼりが何者かによって外される事案が発生しております。

1回目は清掃業者さんがその状況を発見して報告してくださいました。その時は

清掃業者さんがのぼりを立てなおしてくださったのですが、先日管理会社さんの巡回時に

また外されていて、しかも(夜だからしっかり確認できてないという前置きがありつつ)

のぼりとポールがなくなっている、という話だったのです。



2度もやられるとなると、愉快犯というよりはこの募集に対して何らかの不満がある人、

その不満の内容はわからないけど、おそらく入居者様が外しているのだと思われます。

そうやって強硬手段に出る前に、電話で相談してくれればいいんだけど・・・。



物件の周囲を回ってみると、一番裏の方に目立たないように旗とのぼりが捨てられて

いるのを発見しました。夜中だと暗くて見つけられなかったのでしょう。



のぼり

外された残骸



また立てることも考えましたが、今回はあえてこのままにしました。管理会社さん側で

何か対策を考える、ということでしたので。



嫌がっている理由がわからないのでこちらも有効な対策を考えにくいところはありますが

・駐車場の契約者がいない区画に旗を配置していることに対し、両隣の契約者が

 旗が邪魔だと思っている

・募集している=空き区画があると判断して、第三者が無断駐車するケースが増えて

 気に食わないと思っている

あたりが可能性として考えられますので、それらに対して一つずつ裏取りをしながら

対応を進めていくことになるかと思います。



ほんと、苦情を管理会社さんに申し伝えてくれるだけで、こちらはその気持ちに配慮した

募集ができるんですけどねえ・・・。その行動に至る理由をぜひ知りたいです。



その他、同行していただいた清掃業者さんが、空室の中の細かく気になる点に関して

提案させてほしいということでしたので、提案いただくことにしました。選んでいただく

ためのお部屋づくり、頑張らなくては。



札幌5棟目だけで結構書いちゃいましたが、札幌6棟目にも触れておかなくては。



こちらは1月末に決裁したのに、いまだリフォームをやっているというお粗末な感じで

やきもきしていましたが、ようやくリフォームの終わりが見えてきました。

2部屋のうち1部屋はGW前に完了し、GW中にご入居いただいております。

今回見てきたのはもう1部屋の方です。入居が決まった部屋を優先したから、

こちらの工事が遅くなっているというのはまあ理解できますので、仕方ないか。



お部屋自体はけっこういい感じの出来栄えでした。部屋の雰囲気は白を基調にして、

鴨居や長押も白で塗装。ふすまだったところはアクセント的なグレーのクロスを入れて

元和室感をかなり減らすことが出来たのではないかと思います。



リフォーム後

リフォーム後



デザインはFBで意見を求めた際に参考画像として提示していただいたものをパクって

実装したのですが、これがいい感じでした。やっぱりデザインは誰かのものを参考に

させていただくのが一番!



ただ、リフォーム前はさほど気にならなかったもう片方の和室の畳が、コストダウンで

何もしないという判断にした結果、汚さが目立つ感じになってしまいました^^;

あと、照明器具が古いままだったので、リモコンつきのシーリングライトとか買って

導入した方がいいだろうなあとも思った次第です。この辺は管理会社さんに相談しよう。



リフォームの残りは、キッチンパネルの塗装と浴室の修繕だけです。

浴室の壁がブヨブヨしちゃってるところをポリパテで埋めて平べったくする工事を

入れる予定でしたが、同じ値段でパネルを1面張り替えてくれることになりました。

管理会社さんが交渉してくれたからかもしれません。ありがとうございます。



来月、仕上がったらもう一度見てこようと思います。

(また札幌行かなきゃだ・・・購入物件のこともあるし・・・)



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posted by ひろ* at 06:56 | Comment(4) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする