2021年11月23日

北陸の観光地を視察し、観光需要の復活を認識。

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富山1棟目の様子を見るのがメインの北陸出張でしたが、ホテルを持つものとして

観光の動向を把握するのも必要ということで、ホテル仲間と情報交換や視察もしました。



週末の北陸出張。目的は富山1棟目の旧管理会社さんとの交流と新管理会社さんとの

管理契約締結でした。そしてどうせ行くならということで、お友達が金沢でやってる

一軒家の宿に宿泊させていただき、同業者さんと観光需要の動向やホテル運営に関しての

情報交換もしよう、という感じで企画。ホテル経営者3名を含む総勢5名での研修旅行と

いうことになりました。



このタイミングでコロナが下火になっているかは、企画した時点においては正直なところ

全く読めなかったのですが、下火になっていればどのくらい観光需要が回復しているか、

下火になっていなければコロナ禍における観光地の賑わい具合がどうなのか、という

確認をすればいいかなと思っておりました。



結果として、コロナが下火になっていたので、観光地はどこもごった返しでした。

特にすごかったのが金沢です。駅とか気持ち悪いくらい人であふれておりました。

駅の飲食店なんか、どこを見ても行列しかしていないし、日曜の19時に行ったら

既に並ぶことすら拒否される(既に名前を書いてる人でいっぱい)という状況。

旅行需要が今までの反動で一気に押し寄せている印象をひしひしと受けました。



1日休みを取れば4連休になる週末の土曜日と日曜日に、富山・石川・福井を

巡ってみましたが、雰囲気としては金沢がダントツに混んでおりました。元々の

観光地としてのネームバリューやポテンシャルを考えたら当然かとは思いますが。

福井は丸岡城や東尋坊、永平寺を見てきましたが、東尋坊はそれなりの混雑具合。

金沢に比べれば人出は少ないものの、そこそこ人がいるねと思えるくらいの観光客が

いらっしゃっておりました。富山は氷見の番屋街に行きましたが、こちらはまあ

混んでないことはないけどそれなりかなという感じ。ネームバリューの差はあると

思いますが、東尋坊や永平寺に比べれば人出は少なめでした。



富山は元々観光地がばらけており、富山市はビジネス出張のニーズの方が強いので

少し毛色が違うかもしれません。木曜日に宿泊したビジネスホテルは満室に近く

朝食会場が混雑する旨をホテルのフロントで言われました。そういう特性の違いを

考えると、単純な比較はできませんが・・・それでも全体的に感じるのは、環境需要が

戻ってきているなということ。ホテルを運営している私としては良いことです。



一緒にいたホテルオーナーさんのところにも、今週末泊まれますか?みたいな

予約状況の確認の電話が鳴っていました。12月いっぱいまで、週末は既に予約で

いっぱいで、平日のみ空いている状況だそうです。東京13棟目のホテルはそこまで強い

引合はなく、相変わらず安めの宿泊料にしていると直前で埋まる、みたいな感じです。

あまり観光需要の高まりが感じられないのは地域性の問題なのでしょうか。不思議だ。



他のホテルオーナーさんは一様に補助金とか助成金をうまく使ってバリューアップを

図ったりしておりました。私はそういうこと一切しておらず・・・機会損失してる?

運営に対する取り組みの意識の低さを露呈してしまいました(汗)



そうそう、以前このホテルの内装写真をブログに掲載したところ、女将から「ホテル名等

宣伝してくれてよろしくてよ?」と圧・・・げふげふ、リクエストを頂戴してました。

お世話になったお礼にホテルの公式サイトをご紹介させていただきます。



ArtHotelてまり庵



古民家をリノベした物件で、1日1組限定。6人くらいまでは宿泊できますので、

お友達グループや大家族、二世帯での旅行などに最適かと思います。専用駐車場も

ありますし、ひがし茶屋街や金沢城、兼六園などの観光地にも近く、その割に閑静で

落ち着いた滞在ができるかと思います。



そんなわけで、東京13棟目にこの観光の波が届くのはいつになるのでしょう。

そう遠くないとは思いますが、できれば1年半程度我慢を重ねてきたホテル運営が

一気に花開くタイミングが早く来ることを祈らずにいられません。



視察にご同行いただきました皆様、どうもありがとうございました。

また定期的に情報交換できればと思いますので、引き続きよろしくお願いします!



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2021年11月20日

仲介担当さんとの懇親会なのに社会保障費の話とかしちゃうやつ。

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富山1棟目の管理会社さんの仲介担当の方、及び地元の投資家さんとの懇親会。

楽しいひと時でした。私が楽しむんじゃなくて相手を楽しませなきゃなのに(汗)



昼間はサラリーマンのお仕事に従事し、仕事終わるか終わらないかが怪しすぎる状態から

何とか自分の持ち分だけは終わらせました。本当は他の人の分が終わるまで見届ける

べきだったのですが、そんなことしてたら設定した懇親会ができなくなってしまいます。

スマホから進捗見届けることにして、自分は飲み会に出かけました。

(その後ちゃんと見届けましたが、休日出勤になっておりました・・・)



そんな落ち着かない状態ですが、なんせ懇親会のホストなので行かないわけにも

いかないです。できれば遅刻もしないで早めに到着しておきたいくらいですが、

結局着いたのは割とギリギリでした。



元々は管理契約が切れる管理会社さんの仲介担当の方に、今まで頑張って貰った

ことに対するお礼の意味での会を開こうとしていました。でもそこで思ったのです。

どうせならオーナーさんと直接話をする機会があった方が面白いのではないかと。



以前、札幌でいっぱい決めてくれた仲介業者さんをお誘いして飲みに行ったことが

ありましたが、その時のその仲介さんの反応が「オーナーさんと直接話すの初めてです」

みたいな感じだったのです。自社管理物件でも、意外とオーナーさんのことは知らない

ケースが多いみたいでして。それだったら、不動産投資を志すような変わり者の

オーナーは何を考えているのかを直接話して知ってもらうのも、仲介営業マンの彼に

とっても悪い話ではないんじゃないか?と思ったのです。



そこで、あまり厳しいことを言わなそうで、かつ市内に物件を持っているオーナーさんに

声をかけて集まっていただきました。あまり人数増やしすぎると、本来の目的である

仲介業者さんの慰労という目的から離れてしまいます。バランスに悩みましたが、

ご時世柄密を避けた方がいいだろうというとこもあり、管理会社さんに物件管理を

お任せしているお友達のオーナーさん+αくらいで小さく開催した次第です。



まさかその管理物件があるオーナーさんとも「はじめまして!」だとは思って

いなかったのですが・・・(笑)



渡代は多岐にわたりましたが、中でも社会保障費の高さに関しては印象に残りました。

日本は年収が上がっていないというのはよく話に出ますが、年収が上がってないのに

プラスして、毎年社会保障に関する費用・・・社会保険や国民健康保険といったものが

じわじわと上昇しています。だから、実質的な手取りは下がっていることになります。

そりゃ購買力も下がりますよね。



労働者にとって社会保障費が高いのもそうなのですが、それは会社にとっても同じです。

会社は社会保障費の半分を負担しなくてはならず、従業員の給与を上げると、それに伴い

負担する社会保障費も増大します。体力に乏しい法人さんはその負担が苦しいわけです。

もしかしたら、社会保障費が毎年じわじわと上がっていく分が、賃上げ余力を奪っている

側面もあるんじゃないかなあ、なんて思ったり。



じゃあどう改革したらいいの?という話題になると、そこに妙案があるわけではないので

コメントは難しいですが、日本のサラリーマンが実質的に貧乏になっているんだな、

というのは話をしていてしみじみと思ったものでした。



こんな話、仲介担当の若い方には酔っぱらいのおじさんの小うるさい社会情勢の話としか

聞こえなかったかもしれません。そこは少し心配ですが・・・それでも話題にしたのは

先々彼にとっても知っておいた方が良い知識じゃないかなあと思ったためです。



不動産屋さんはいずれ独立する可能性もある業種だと思うので、基礎知識として

知っておいて損はないんじゃないかなと思いましたし、サラリーマンとして貰う

給与以外に会社はこんなに負担してくれているんだよということを知ることで、

より会社に対して貢献しなくてはと思う気持ちも生まれるかもしれないなあと

思ったのです。



いい仲介営業マンになってほしいな、そしていずれ売買もできるようになって、

いい物件を紹介してほしいな、という多少の下心も込めて、話題にしたのでした。

まああれです、受け止めて貰えなくてつまらん話だと思われたとしても、それなりに

いいお店でご飯おごったんだから許して、ということです(笑)



それ以外の話も楽しく、やっぱリアルで会って話すのっていいなあと思いました。

コロナが落ち着いたのは日本だけみたいなので、今後またいつ第●波がくるか

わかりませんが、この隙に人と会って楽しむことを活性化させたいと思った次第です。



お付き合いいただいた皆様、ありがとうございました!

仲介業者さん、また仕事で絡める日を楽しみにしています。



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月25日

保険代理店さんとの親睦を深め、別のホテルに泊まって引き出しを増やしてもらう。

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昨日に引き続き、義母の東京出張をアテンドして回った一日でした。保険代理店さんとの

会食や、友人が経営しているホテルへの宿泊など。楽しんでくれたようで良かったです。



一昨日の夜から昨日の昼にかけて、義母には東京13棟目に泊まっていただきました。

宿泊した結果の感想は昨日のブログに書いた通りです。これらはこの後運営会社さんと

共有して、対策を練ることにします。



ホテルをチェックアウトした後、仕事ばかりじゃ恐縮なので少しばかり東京観光を・・・

と思っていたのですが、朝ちょっとドタバタしてしまったので月島でもんじゃランチの

企画は中止。自宅近所の美味しいお蕎麦屋さんで食事をした後、嫁ちゃんと3人で豊洲の

チームラボというところに行ってきました。テレビで見て気になっていたようです。

ここは不動産ブログなのでその感想は割愛しますが、想像していた以上に楽しかったので

機会があれば行ってみてくださいませ。



義母は東京のバスがどれだけ乗っても一律210円であることに驚いたり、歩く街並みや

バスから見える街並みに「東京は色々なものがあって面白いわね」と言ったり。

全体としては楽しんでくれていたと思います。



そして夜は保険代理店さんとの懇親会。義母は保険代理店さんのことが好きなようで、

お会いできるのを楽しみにしていたようです。



これは義母のすごいところだと思いますが、書類を送付する時に必ず送り状代わりに

お手紙を同封しているとのことです。顧問税理士の先生も「お手紙を貰うのが楽しい」と

言っておりましたし、保険代理店さんも同じ感想を仰っておりました。

確かに、手書きのお手紙が入ってると、無機質な感じを受けにくくなります。

私にはできないな、そんなまめなこと。



なので、文通相手と久しぶりに会った、みたいな感覚になっているのでしょう。

楽しそうにお話をしておりました。



保険代理店さんも、ご夫婦で義父が亡くなった時、告別式のためにわざわざ仙台まで

足を運んでくださったことがありました。わざわざ東京から来てくれるなんて、と

感激したものでした。こういうところ、私も見習わなくちゃいけないなと思います。



21時ギリギリまで飲んだ後は、ホテルに移動です。お友達が経営しているホテルで、

東京13棟目のように戸建ホテルを運営されています。このホテルは築年数が新しく

屋上のテラスからスカイツリーを独り占めできる借景が素晴らしいのです。



義母は「なんか勝手に泊まるところ決められた」「この歳になって景色くらいで

そんなに盛り上がらないわよ」と最初ちょっと不満そうにしてました。

でも、この景色はここでしか見られないので泊まる価値があると思ったし、お友達の

ホテルにお金を落とすことができるし、社長としていくつかの宿泊施設を比較できるよう

体験して貰うことも大事だろうと思っていたので、まあそう言わずに・・・となだめなつつ

現地に連れてきました。



お友達のホテルはベッドパッドに西川のAIRを採用しており、義母はまずそこが

気に入ったようです。うちのホテルにはベッドパッドがなかったのが不満だったそうで

寝心地がよさそうだと喜んでおりました。



そして屋上に上がった義母。眼前にドーンとそびえるスカイツリーを見て「わー」と

テンションがいきなり上がり、写真を撮り始めました。予想はしてたけど、見事な

手のひら返し(笑)



そのまま保険代理店さんと一緒に屋上でスカイツリーとお話をつまみに二次会開催。

義母も楽しんでくれたようで良かったです。そして私の方が寝不足と飲み過ぎで

居眠りを始めたことをきっかけにお開き。結局2時間くらいテラスで話をしていたと

思いますが、楽しかったなあ。



義母は明日帰ります。保険代理店さんが「もっとゆっくり東京にいればいいのに」と

言ってましたが、義母的には私と嫁ちゃんが空いてないとつまらないから帰るとのこと。

私は確かにサラリーマンの仕事があるので空いてないけど、嫁ちゃんはお付き合いが

できるのになあ。でもまあ、その頭数に入れて貰えているのは素直にありがたいし、

嬉しく思います。実の息子ではなく義理の息子なのにそう言って貰えるのは光栄です。

(さんざん「人使いが荒い」と言われましたが・・・苦笑)



コロナも少し収まって、義母もずっと希望していた東京行きが実現して満足そうでした。

よかったです、ほんと。賃貸物件の視察、保険代理店さんとの懇親会、宿泊施設の視察。

充実した東京出張になったことと思います。今後のお仕事の糧となりますように。

あと、長生きしてくれますように。



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2021年10月04日

地元でもない札幌で毎食会食できちゃったことに感謝。

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札幌出張のが台風で予定外の延長となったのですが、札幌にいる間は人に恵まれ

割と誰かしらと会っていることが多かったです。ありがたいことです。ご縁に感謝。



元々、札幌出張を少し長めにしていようと思っていたのです。昨今はテレワークという

強い武器もあります。札幌のホテルから仕事をして、夜は誰かしらと情報交換のための

懇親会を開催、というのを考えておりました。



しかし、サラリーマンのお仕事でどうしても出社しなくてはならない話が出たため、

そのプランは捨てて一泊二日の弾丸出張に切り替えた次第でした。なんのかんの言っても

サラリーマンを並行で行っている以上は、サラリーマンのお仕事に引きずられるのは

仕方がありません。逆に言えば、それが嫌なのでサラリーマンを辞めようと思っていると

いうことでもあります。



なので、当初は29日だけ有給休暇を取り終日札幌の不動産に関する活動を展開。

翌30日はチェックアウトまでホテルでテレワークして、その後は札幌12棟目の

仲介業者さんのオフィスを借りてテレワークをさせていただき、その日の夜東京に戻る

予定を立てておりました。



ところがどっこい、ここで台風の話が飛び出します。サラリーマンの会社の仕事が

「台風なので出社を見合わせる」ということになりました。おや、そうすると

当初の予定通り札幌に滞在できるじゃないですか。というかそもそも、台風が来る

時間にもしかすると飛行機がかぶるかもしれないなと。大気が安定しない時の飛行機は

揺れが怖いし、酔いそうです。それも嫌だし、最悪着陸できずに引き返された時に

めんどくさいです。



ということで、台風が間違いなく過ぎ去るまで延泊してしまおうと決めた次第です。



ただまあ、急に決めたことなので、当初の青写真のように毎晩誰かと会って懇親会、

という予定は組めないだろうと思いました。それはもう仕方ないな、と。



そんなことを思っていましたが、いい意味で予想は覆されました。

1日目昼:札幌10&11棟目管理会社さんとスープカレーランチ(予定通り)

1日目夜:札幌12棟目管理会社さん&仲介業者さんとお寿司懇親会(予定通り)

2日目昼:札幌12棟目仲介業者さんとハンバーグランチ(予定通り)

2日目夜:健美家コラムニストの方と中華懇親会(予定外)

3日目昼:ソロランチ(テレワーク中なのであえて誰もお誘いしなかった)

3日目夜:札幌7棟目管理会社さんと居酒屋懇親会(予定外)

4日目昼:不動産投資家仲間とお寿司懇親会(予定外)



意図的に誘わなかったゾーンを除いたら、全部予定が埋まりました。当日になって

声をかけたのにわざわざ来てくださった方や、逆にこちらが札幌にいることを嗅ぎ付け

声をかけてくださった方など、人とのご縁って本当にありがたいです。感謝致します。



2日目夜の健美家コラムニストの皆様とのお食事会は、ゴルフで札幌に来ていた

波乗りニーノさんとまさかの同じ宿であることがわかったことがきっかけでした。

私がFBにホテルの写真をアップしたところ、ニーノさんから同じホテルだよと

コメントをいただき、更には今夜ご飯でもどう?と声をかけていただいた次第です。



誰が来るか知らずにホイホイと集合場所のホテルのロビーに行ってみたら、そこには

ニーノさんだけでなく防人レボリューションさんも。あー、ゴルフに来てたのね。

そして中華屋さんに行くと極東船長さんも登場。船長お久しぶりです!



話の流れで私の購入した札幌12棟目の物件概要書を見ていただくと、数字を見ながら

あれこれ分析して、最終的に机上では及第点というコメントをいただいちゃいました。

今時だと、この場所でこの利回りなら上出来、立地は道路一本分反対側の方が

より良かったけど、多少距離があっても●●駅に徒歩圏であることが強みになるし

道路の反対だとこの坪単価では購入できないだろう、など。なるほど、勉強になります。



今回物件を買った地域、札幌の中では初めて購入するエリアだったので、正直なところ

エリアの雰囲気をつかめていませんでした。大変勉強になったと共に、今後の運営も

より自信を持てる形になりました。



その後、船長の秘密基地で深夜までおおいに不動産談義で盛り上がりました。

当日ひょいっと誘ってくださったニーノさん、お付き合いいただいた防人さん、

いろいろとアドバイスいただいた船長さんに改めてお礼申し上げます。



極東船長さんの健美家コラムはこちら

波乗りニーノさんの健美家コラムはこちら

防人レボリューションさんの健美家コラムはこちら



三日目の夜は、当日になって何人かのお友達や業者さんに声をかけてみたものの

札幌にいない、予定がある、ワクチン打つ日だから、などの理由で振られました。

最終的に拾ってもらったのが管理会社さんでした。今回お会いする予定がなかった

札幌7棟目の管理会社さんです。こちらも気心知れた間柄ですので、肩肘張らずに

楽しく話をすることができました。



札幌7棟目の入居者さんのことや清掃のことなど、お仕事に直結する話であったり

最近買った札幌12棟目に関連して、単身物件のエリアバランスや現場での動きなど

間接的に参考になるお話も伺うことができました。半分くらいは雑談でしたけど

(その更に半分くらいはゴルフの話でした、私もゴルフ練習しようかな?)、雑談も

管理会社さんとの信頼関係を作るための大切なことだと思います。それが甘いと

遠隔地での不動産投資は怖いものになります。



管理会社さん、急なお誘いに応じていただき、ありがとうございました!



帰宅する日の昼も、当日朝ちょっとSNSでコメントをやり取りしていた地元大家さんが

諸事情で札幌駅の近くにいるということでしたので、ランチ会の運びとなりました。

こちらも最近の市況の話とか昔の相場って良かったよねみたいな懐古的な話まで、

情報交換の内容は多岐にわたりました。



地元でもなんでもない場所で、毎食誰かしらとお付き合いいただける人生なんて

昔の自分には想像できなかっただろうなあと思います。不動産投資を通して、

心も財布も豊かになっているような気がします。そこには感謝しかありません。

関わる全ての皆様に感謝。



改めて振り返ると、とても良い札幌出張であったと思います。

テレワークを駆使することで、会社の仕事に穴を開けずに札幌で不動産のお仕事を

することができるのも今回確認できました。動き方の選択肢が増えたと思います。

応用できそうな内容なので、早速活用したいと思います。



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2021年09月29日

札幌出張行ってきます。

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これから札幌に行ってきます。札幌12棟目の引渡前のオーナー検査を中心に、

他にもいくつか現場確認してこようと思います。



ただいま札幌行きの飛行機の中からブログ書いてます。ブログだけでなく税理士先生への

メールの返信とかもやろうと思っています。サラリーマンの仕事?先日の休日出勤の

代休を貰いました。



今回は、明日決済を控えた仙台法人で購入する予定の札幌12棟目の現地視察です。

ノールック買付は得意技ですが(真似してはいけません)、さすがに1回くらいは

現地を見ておこうと思いまして。



あと、今回は管理会社さんが初めてのお付き合いの業者さんですので、そちらとの

顔合わせもしておかないといけないと思っています。ずっと仲介業者さん経由で会話を

していましたので、まだ相手のキャラが私も理解できておりません。ご紹介いただいた

札幌5棟目(売却済)の管理会社さんがご縁をつないでくださいましたので、特段の

問題はないどころか、むしろ相性はいいはずだと思っていますけどね。



新たなビジネスパートナーさんとのつながりは、新しいビジネス展開や面白い化学反応を

誘発するはずです。その意味でも大変楽しみです。



新築は明日決済と引渡が同時に行われます。既に19部屋中14部屋は成約済とのこと。

私個人としては、引渡時に8割、1ヶ月後に満室というのが家賃設定的にはベストな

バランスと思っていますので、このラインできれいに決めてくれるのはさすが客付に強く

相場をわかっていらっしゃるなあと思います。素晴らしい。



夜は軽くお食事会も開催されるとのことですので、しっかりと懇親を深めてきます。



それから、札幌11棟目の戸建のリフォーム状況の確認を行ってきます。

こちらはリフォーム工事が終わって募集中のステータスです。リフォームの出来栄えを

確認してこようと思います。



リフォーム代は札幌10棟目に比べて高くついてしまいました。若干のグレードアップを

しているのも原因ですが、一番大きいのは水道管がダメだったこと。水道管はやっぱり

高くつきます。まあもう仕方ないですね。一時期本当に「リフォームしないで放置して

売却まで寝かせておこうか・・・」と思っていましたが、さんざん動いていただいた

管理会社さんに申し訳ないので、それは止めました。パートナーさんのご協力がないと

成り立たないビジネスなので、パートナーさんの利益を失わせるようなことは、

わかる範囲で行わないように心がけているつもりです。勿論、至らないところもあるので

自分が気が付かないところで失礼を働いている可能性もありますが・・・。



ともあれ、戸建のリフォームを管理会社さんと共に確認して、ランチしてくる予定です。

札幌駅で待ち合わせして拾ってもらうことになっています。よろしくお願いします。



その後、札幌8棟目のリフォーム済のお部屋をチェックしてきます。

なんか、リフォーム終わったのにクロスのゴミがまだ残っていることが清掃業者さんの

報告写真でわかりました。管理会社さんに聞くと、1ヶ月前に美装も含め完了していると

仰っております。ちょっと心配になりましたので、現地見てこようと思います。

管理会社さんには現地に行くことは伝えました。一瞬で終わると思うので、お付き合いは

していただかなくていいかなと。そんな短時間のために調整いただくのは恐縮です。

自分で確認してフィードバックかけて対応していただこうと思います。



札幌8棟目の次は札幌6棟目に移動し、リフォームの内容の説明を受ける予定です。

100万オーバーのリフォームなので、ちょっと慎重にやらないとなあと思ってます。

札幌8棟目まで管理会社さんが迎えに来てくれるので、そこから車に同乗して移動。

現地で見積の内容を削ったりできないかという点を話し合う予定です。



札幌6棟目での仕事が終わったら、新築の売買仲介業者さんに拾ってもらって、

札幌12棟目(仮)の現地確認、管理会社さんとの顔合わせ、懇親会といった

流れになります。



・・・書いてて気が付きましたよ。名刺忘れた(汗)

顔合わせなのに締まらないなあ・・・。だいたいいつも何かしら忘れ物してます。

だらしない性格です。



本日は札幌に1泊して、明日は終日テレワークを札幌で行い、東京に戻ります。

ある意味ワーケーションってやつかもしれません。



今日は5時過ぎに起きたので、さすがに今ちょっと眠いです。

ブログ書き終わったらひと眠りしよう・・・。



では、弾丸出張に行ってきます。



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