2017年01月17日

各物件の管理会社さんと交流を深める。

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札幌出張の際には管理会社さんとのコミュニケーションは欠かせません。

今回は札幌1・3棟目の管理会社さん、札幌4棟目の管理会社さん、札幌5棟目の

管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、

どうぞよろしくお願いいたします。



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管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



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ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

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今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



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確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



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また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月14日

札幌出張初日は仲介業者さん回りと金融機関さんとの打ち合わせ。

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現在5位です。ちょい寝坊気味でございます。予定間に合わないかも。

(じゃあブログ書いてるんじゃねーよと言われそうですが・・・はい)

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昨日から札幌出張に来ております。

今日も終日予定がぎっしりなので、あまり細かいブログを書いている余裕はないので

端的に昨日頑張ったことを。



午前中到着し、まず築古小ロット案件(今後「札幌6棟目(仮)とします)に融資を

してくれることになった金融機関さんをご訪問し、今後の進め方などを確認しました。

契約・決済の日取りを決めて、司法書士さんの指定がないことなど諸々確認をして

あとは仲介業者さんと金融機関さんで話をしてもらうということにしました。



その旨と決済予定日をこうしたいという意思表示を仲介業者さん経由で売主さんに

打診し、まあそれでいいでしょうということでまとまった次第です。

あとはこちらでやることは、司法書士さんへの委任状を書くことと、金銭消費契約を

締結してくることだけになりました。月末には札幌6棟目(仮)の(仮)が取れます!



その後は仲介業者さんを回りました。札幌3棟目と札幌4棟目が、方角が違うので

どこから行くか悩んだのですが、札幌4棟目のエリアの主要駅をぐるっと回ってから

札幌3棟目のエリアに移動し、最終的に札幌6棟目(仮)のエリアまで地下鉄を駆使して

移動していきました。



雪が降っていて大変でしたが、最終的に23社に営業をかけることができましたので

まあ成果としては悪くないかなと思う次第です。久々に会う仲介業者さんもいましたし

新規で開拓して感じがよかった業者さんもいました。やっぱりたまに現場は回らないと。



その後、ギリギリの時間(というかちょっとだけ遅刻)に札幌5棟目の管理会社さんとの

懇親会に臨みました。社長と専務、あとまだお会いしたことがなかった管理担当の方

2名と私で合計5名。3次会までがっちり楽しんだ次第です。



そんな感じで、初日から充実度が高いグッドな出張になりました。

今日も予定がびっちりなので、こんなとこで手短に終わりにしたいと思います。



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2016年12月30日

仙台出張を有意義なものにするために準備しています。

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現在4位です。仙台、晴れてるのに雪がちらついている変なお天気。

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年末年始もへったくれもない状況ですが、周りがお休みしている以上、休むより他に

手段はないという感じで、焦りだけが募っております。



そんな中、今できることは何かを整理していくと・・・やっぱり銀行さんを回ること。

金融機関さんは30日まで営業しています。サラリーマンの会社はお休みですから、

気兼ねなく金融機関さんとお話をするチャンスです。このハンターチャンス(柳生博)を

見逃すわけにはいかないでしょう!



おりしも、仙台の物件には空室が出ております。ここのテコ入れも必要になってきます。

さらに、仙台法人で購入しようとしている札幌の中古物件やら、札幌近隣の新築物件やら

いろいろと金融機関さんとお話をしたいネタはあります。太陽光発電の現場に関しても、

ゴミを片付けたとか枝が影になっている箇所があるとか、いろいろと確認が必要です。

さらに、内々でもらっている情報の現地調査も行わなくてはなりません。



というわけで、29日が仕事納めだった私は、30日にみっちり金融機関さんを回って

31日〜1日で新規案件や太陽光発電の現地調査、2日は空室のドレスアップを検討して

今後どうやって募集していくかを決める、という作業をするために仙台に行くことに

しました。諸々待ったなしです、現在の私。



今回、4つの金融機関さんとアポを取りました。メインバンクさんは仙台出張のたびに

顔を出しておりますが、残り3つは今回初めてお邪魔するところばかりです。



あまり節操なくあちこちを天秤にかけるような行為は金融機関さんから見て良くない、と

メインバンクの元支店長さんから教わった私は、基本的にはまずメインバンクさんに

打診してみて、ダメそうであれば他の金融機関さんというルートをとるようにしてます。

今回持ち込む案件は、中古RCが2棟に新築木造が1棟。うち、中古RC1棟と新築木造

1棟はメインバンクさんだけに先に打診し、NGだったので別の金融機関さんをあたり

今回の面談にこぎつけた形となっております。



新規に訪問する金融機関さんは、業者さんからのご紹介が1行、飛び込みが2行です。

飛び込みといっても、先に電話して概要を説明した上でアポイントを取っていますので

本当の意味での飛び込みではありません。いきなりアポなしで行っても担当の方が

不在にしている可能性もあり、やはり事前に話を通すべきと考えます。



うち1行は、これまでこちらから電話してアポを取ろうとしても「そういった取り組みは

当行では積極的に行っておらず・・・」と言われ、門前払いされてばかりでした。

今回、札幌の新築の企画業者さんの紹介で、こちらの金融機関さんとようやくお話を

することができるようになり、感無量です。紹介の力は偉大です。



事業計画書や仙台法人の紹介資料、最近のトピックスや今後の展開を記載した資料など

打ち合わせに向けた資料作りも先日より粛々と行っておりました。ここで印象を良くして

おければ、今回仮に融資に繋がらなかったとしても、次以降で花が咲くかもしれません。

金融機関さんとの関係はじっくりと構築していくべし、てなとこでしょうか。



理想は、それぞれの金融機関さんで案件がうまく分かれ、全部融資審査が通るという

シナリオですけど、まあきっとそううまくはいかないものと思います。しかし、仮に

どの案件も融資可能ということになれば、一気にキャッシュフローを増やすことが

できます。そうなるとだいぶいい感じになってくるんですけどね。



あ、そうだ。メインバンクさんには、仮に仙台1棟目を売ったら固定金利の違約金とか

心象とかどうなのか聞いてみよう・・・。あれも今売ればけっこういい感じに利益確定が

できる案件です。今までは法人が収益物件を一つも持っていない状態になるのが嫌で

考えていませんでしたが、先日札幌のアパートも購入できたので、利益確定できるなら

それも一つの方針としてありなのかな、なんて。先日の売却もありだなという話が

頭の中に残っており、そういう手もありかなと思い始めた私です。



あとは仙台1棟目の空室対策。ドレスアップした方がいいかとか、有効な募集条件は

どんなものかとか、もう一度現場に行って検討し直そうと思っています。仲介業者さんも

さすがにこの時期はお休みだと思うので、直接ご意見を伺えないのは残念ですが、

やれるだけのことはやって、年明けからスタートダッシュに結びつけたいものです。



大家さん仲間との情報交換会も企画してもらいましたので、有意義な出張になるように

学ばせていただこうと思います。みさパパさん、企画ありがとうございます!



そんなこんなで、昨夜より仙台入り。新規金融機関さんとの取引関係の構築とか、

メインバンクさんとの関係強化、既存物件や既存現場の確認など盛りだくさん。

年末年始なので、少しはお休みもしたいものですが、突っ走ります!



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする