2019年11月18日

繁華街でテナントを借りて二毛作で回す投資法!?

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一泊二日の富山出張の最終日。ふんどし王子の借りたテナント物件を見たかったので

見学をお願いしたら、それ以外の物件も含めて見学させてくださいました。感謝。



フン様が店舗を借りたという話、コラムだったかブログだったかFBだったか

忘れましたが、ちょっと興味ありでした。男は誰もが秘密基地を持ちたがるもの(多分)

なので、そんな感じの空間なのかなと勝手に思っていました。



借りた店舗は繁華街の一角にあるビルの一室。以前はスナックのような店舗だった

ようですが、それにしてはウッディーで山小屋のような内装。スナックなので、

窓もありません。でもその密閉された感じが意外と落ち着きます。



前の方が残していった家具類をそのまま活用。ソファの一部は持ち込んだようです。

全員着席して10名程度が限度かな?という感じでした。



ふん様バーを開くみたいなことを書いていましたので、実際どういう運営するのか

聞いてみました。基本は予約がある時だけ開ける、県外から来る人を迎える時は開ける、

お酒くらいは揃えておくつもり、調理はしない、という感じだそうです。

仲間うちで使いたい人がいれば、使わせてもらえるようです。純粋なお店というよりは

場所貸しの目的が近いということでしょう。



フン様の場合、フン様自身がコンテンツなので、そのコンテンツを求める人向けの場所を

準備するのは面白いと思います。本人も、ちょっとした勉強会をこの場所で開くことで

その時に少し会場料金を徴収すれば、支払っている家賃くらいは賄えそうです。



この場所は夜の繁華街です。夜は賑やかですが、昼間はほとんど人がいません。

昼間ここを見に来たのは私が初めて(?)のようで、フン様と一緒に街を眺めていると

いくつかの気づきがありました。



夜の街なので、昼間は駐車場が(月極もコインパーキングも)案外安い。

夜の街なので、交通利便性は良く、県外の人が来てもわかりやすい。

夜の街なので、昼間はとても静か。



意外と、昼間セミナーとかで活用するには悪くない立地です。

県外から不慣れな人が来ても、市電に乗って最寄駅までくればすぐです。



繁華街の店舗なので、当然夜のお店をやる人が多いでしょう。昼間開いている店は

ほとんどありません。しかし、時間貸しで昼間はセミナーや勉強会で活用して、

夜はバー営業とかにしたら、二毛作になって稼働する時間を増やすことができます。

ある意味、これもゆがみをついた投資になりそうです。



今回借りたところは小さな物件ですが、もう少しサイズが大きいものを借りれば

セミナールームとしての運用も現実的になるのではないかと思われます。

夜の街の昼間、意外と穴場かもしれません。



私も自分が自由に使える場所が欲しくて、東京10棟目は貸会議室形式にしました。

(作っただけで、まだ運用開始できてませんけど)

これはたまたま私がそういう物件を買えたから、というところが大きいです。

自由になる場所を買うのではなく借りるという選択肢。これもいいですね。

失敗しても気軽に撤退できるし。



東京だと、本当に夜しか動いていない街ってそんなにないから、地方都市であれば

こういうのも一つの選択肢として検討してもいいのかもしれません。スナックとしての

立地が悪い物件を格安で借りて、自分で自由にできる場所とする。それを時間貸しする。

使い道がある程度見えていないと厳しそうですが、選択肢の一つとして頭の中に

置いておくといいのではないかと感じた次第です。



この店舗以外にも、現在仕掛中のボロ戸建とか新築用地とかを見せていただきました。

フン様、お忙しい中どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月05日

土地の価値が上昇してキャピタルゲインを得られる可能性がある沖縄への不動産投資。

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その地域をよく知ることで、別の見方ができるのかもしれません。土地を早く安く

買うことで、その値上がり益を享受する。そんなバブルの時代のような話がありました。



今回、3泊4日して沖縄の不動産投資について色々なお話を伺いました。

その中でよく聞いたのが「ここ数年で坪単価がかなり上がった」というお話です。

インカムで回しても良し、売ってキャピタルを得るも良し。すごくいい状態です。



確かに日本は地価が一部地域で上昇に転じております。札幌でも場所によっては

地価がこの数年でかなり上がっていますし、倶知安あたりは爆上げということで

有名です。そして沖縄は地価上昇率が何年か連続でナンバーワンを記録しております。

だから「坪単価が上がった」という話を聞くのもまあ普通のことかもしれないと

思っておりました。



でも、聞けば聞くほど、その上がり幅が尋常ではないのです。2〜33年で1.5倍とか

2倍とか平気で上がっているようです。



今回お話を聞いた方々が敏腕投資家さんだからというのも勿論あると思います。

とにかく安く仕込んでいるはずですから。でもそれだけではなく、県として地価が

上昇していることも大きいと推察します。



沖縄全体として昨年の地価上昇率は「住宅地、商業地、工業地の全用途平均変動率が

前年比プラス9・3%で6年連続上昇し、3年続けて全国トップの伸び」とのことです。

(引用元の記事はこちら



もうちょっと細かく見ると、国際通り沿いは1年で40%近い伸び、おもろまちでは

30%強の伸びとなっています。これに対して、宮古島の西里大通りは4%強という

伸び率にとどまります。

(参考にした記事はこちら



当たり前のことですが、全ての場所で地価が上昇しているわけではありません。

横ばいの地域もありますし、大きく伸びた地域もあります。

私がお会いした皆様はその「伸びる地域」を的確に見極めて投資をした、という

ことなのでしょう。だから、沖縄県を平均すると9.3%なんだけど、投資家の方と

話をすると1.5倍とか2倍とかそういう単語が出てくるのだと思います。

そして今後もそういう地域が出てくる可能性があるのが沖縄だ、ということに

なるのではないでしょうか。



1年で3割も坪単価が高くなったら、ただ土地を持っているだけだってウハウハです。

利益確定したら年間30%の利息がついてきた、みたいな状況です。恐ろしい。

東京で仮に「北綾瀬が始発駅になったから伸びるぞ〜」となったとしても、1年で

30%伸びるかと言われたら、たぶんそれはないだろうと思うのです。その伸び率が

半端ないのが沖縄。リゾート・移住先・多拠点生活の1拠点としての人気が高い、

という背景もあるのだろうと勝手に推察しております。



実際、11月だと言うのに、エアコンは必要だわTシャツ短パンで過ごせるわで

非常に過ごしやすい環境でした。大型のリゾート開発として、ショッピングモールや

商業施設、水族館、ビーチ、公園などを作り、その近所に高級住宅街や高級マンションを

作って販売している地域もありました(こういうところも地価は倍とかになるらしい)。

まるでフィリピンのようです。そういえば渋滞が酷いとか南国であることとか、

フィリピンと沖縄は共通点が多いような気がする(笑)



これから発展する場所を見極める眼力があれば、まだ短期間で倍以上のキャピタルを得る

チャンスが沖縄には残っているような気がしました。妄想するだけで刺激的です。



あと、軍用地もこの数年異常な伸びを示しています。



軍用地は「倍率」という指標を使うのが一般的で、借地料の何倍の価格で販売するか、

というのを「倍率」で示します。



3年前に沖縄に来た時は、場所によりますが確か倍率50倍とかで取引されていると

聞いていました。それが今は市場に出ているものは70倍とかしています。

借地料年間100万の軍用地の価格は、3年前は5000万で購入できたのに、

今では7000万になっている、ということです。

※返還有無により倍率は軍用地ごとに変わるので、上記は概念的な話と捉えてください



3年前に聞いた時はもっとじりじりと上がっているという話だったのですが、3年で

爆発的に高くなっていました。恐ろしい・・・。3年前に行った時買ってればよかった。

ま、あの頃は現金なかったから買えなかったんですけど。あの時もすごく気になっては

いたんですよね、軍用地。しまったなあ。アパート売ってでも買っておくべきだったか?



実際に資本を投下するかは別として、もっと沖縄については情報を集めた方がいいなと

私は判断しました。北の大地に行くのと同様、南の楽園に行く機会も少し増やしたいと

思います。東京から移住した不動産投資仲間が何人か沖縄にいるので、その辺の方とも

情報交換をしたいと思います。



しっかし、私の友人でも数年前に既に沖縄に目をつけていた投資家さんがいたようで。

もっとアンテナ高く張って、その方々の話を聞いておけばよかったなあと反省。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月02日

飛行機トラブルで沖縄出張の予定が少し狂う。

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三連休の間、沖縄の視察を仲間と共にしてきます。で、しょっぱなからつまずいてしまい

結局空港で雑務の処理をする羽目になりましたとさ。



沖縄は以前にも視察に行ったことがあり、全国に先駆けて簡易宿泊所の認可を取って

民泊的な感じで運営しているホテルがあるという話を聞いて視察に行ったものでした。

ブログには特に書いてませんが、民泊は情勢の把握や経験のために転貸でちょこっとだけ

やっております。また、ドミナントエリアでの簡易宿泊所?旅館?の取得も最近では

視野に入れておりますので、一般的な不動産賃貸業ではなく簡易宿泊所のような施設の

視察、それに観光業の状況把握をしてみたいと思った次第です。



あとは沖縄独特と言えば軍用地投資。これも最近本が何冊か出ており、最近の相場が

どう推移しているか、など気になります。まあ私の場合軍用地を買うほどの現金は

持ち合わせていないのですが^^;



幸いにして、三連休もあります。関東→札幌の大家会でも、同様に興味を持っている方が

何人かおりましたので、会としてツアーを組んで沖縄に行くことにしました。



で、その出発が昨日だったのですが・・・まさかの飛行機が3時間近く遅れるという

ミラクルが発生しました。利用予定の機材にトラブルがあったようです。そうなると、

沖縄の美味しいお肉の居酒屋さんで前夜祭をやろうと言う話をしていたのですが、

間に合わないということになるじゃないですか!



対象の飛行機に乗る予定だった人には、2000円のお詫びのお食事券(お買い物にも

使える)が配られることになりました。もうそんなのいいからラウンジに行こうかとも

考えたのですが、話のネタになると思って貰う方向で待ってみました。しかし強烈な

行列になっていて、当分私の手元にお食事券が来る気配なし。



仕方ないので、待合スペースで行列の様子を見ながら楽天で不動産賃貸業関係の物品を

あれやこれやと発注。札幌でお仕事をお願いしている業者さんが別業態で店舗を

オープンさせたと言うことでしたので、お祝いに胡蝶蘭を手配したり、札幌10棟目で

私が発注した照明がリモコンがついておらず、壁にスイッチもないことが判明して

やむを得ずリモコン化できる装置を購入したり(結局最初からリモコンついてるやつを

買った方が安くあがったでしょうね・・・無念)。あとはメールの返信をしたり。



で、ようやく行列が減ってきたなあというタイミングで改めて並び、2000円の

チケットをゲット。もうこの段階でフライト予定時刻から1時間を超過しております。

2000円券でお茶やら現地でアテンドいただける方やらにお土産を購入して、

ラウンジに行こうかと思ったけど、あと20分もあれば登場開始になりそうなので

引き続き搭乗口前のソファに滞在。片手間でできる仕事もだいたい終わった気がするので

ゲームとかやってました。



搭乗前20分くらいで、何やら空席カウンターに行列が・・・。

システムの都合でどうしても搭乗券を再発券しなくてはならない、とのことです。

様子を見てましたが、1分で1人くらいしか捌けておらず、どう見ても20分後の

出発は無理だろう、という予感。すると、予定便と同じ機体サイズのものを確保する

ことができなかったので、2便に分けて登場になるとのこと。そして別の空席待ち

カウンターも解放されるという情報をゲット。急いでそっちのカウンターに向かい

前から10番目くらいをゲット。無事に処理が終わり、搭乗券をゲットしました。

いいポジションにいたわ、自分。ラッキー!



ただ、こんなペースでやってたら何時になるかわかりません。1分1名が1分4名に

増えたけど、結局それだけのことですし。何百人乗るんですか、飛行機。



搭乗口の地上係員さんにこっそり聞いたところ、元々予定していた時間より更に30分後

出発予定で動いているとのことでした。じゃあその間ベンチで充電しておこうっと。

機内に入ってもまだ動かなさそうだし。



予定出発時刻の10分前になって飛行機に乗り込みましたが、そこから更に30分以上

待たされてしまいました。私が乗った方が臨時便だったようですが、臨時便の手続きが

全員終わって登場するまで出発できない感じだったようです。まあそりゃそうか。



結局、派手に3時間遅れで飛行機がようやく出発。いやはや・・・。

行く前から疲れちゃった(笑)



スタッフの方もだいぶ混乱していたようですし、臨時便で設定された飛行機も

急ごしらえで準備したようで、私の前の席のCAさんと離着陸時に向かい合う席に

座っていた方が飛行機から降りる際にCAさんと話していたのが聞こえたのですが

「2時間前に呼ばれて急いで準備してきたんですよ」「何が原因だったのかなど

わからないんです」ということでしたし。



何かフライト出来ないようなトラブルが機体に発生して、それに対して何とか

リカバリして、3時間遅れとはいえ飛んでくださったことに感謝したいと思います。

海外の航空会社さんだったら平気で1日とか遅れちゃうでしょうし、LCCだったら

欠航です残念でしたでおしまいでしょう。代替便を準備して飛ぶとか絶対ないです。

こういう時、日本のフルサービスキャリアは強いなあと思いました。改めて知る、

ジャパンクオリティ。



初日を迎える前から早速のトラブルでちょっと参りましたが、なかなかできない経験が

できたということで、良かったのではないかと思います。話のネタになりますしね。



さて、今日からが視察本番です。賃貸物件、簡易宿泊所物件、軍用地など見て回ります。

学んで帰ってこようと思います!



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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月15日

札幌出張でやろうとしていたことを一日に凝縮して実施。

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札幌出張、ぎゅっと凝縮して余裕があまりない日程でしたが、最低限のやるべきことは

やれたように思います。さすがに少し疲れました。



朝起きてブログ書いてから早速出発。まず向かうのは東京5棟目です。

防犯カメラを設置しているはずなので、その確認です。



防犯カメラを設置するきっかけになったのは、鍵穴にボンドを入れられる事案が

発生したことがきっかけです。しかも何度もそれが繰り返され、とうとう入居者様は

退去に追い込まれてしまいました。そりゃあ無理もない話だと思います。



カメラを設置してから、鍵穴にボンドを入れる事案はピタッと止まったと聞いてます。

現地に行くと、確かにとても良い場所に設置されており、これなら全部屋確実に

見張ることが出来そうです。かつ、カメラ自体を壊そうとしても、死角がないため

壊す前に顔が写るのが確実。これは最強の設置場所かもしれません。



あとは抑止力として「防犯カメラ設置」みたいなポスターでも貼りたいところです。

いくつか候補になる箇所をピックアップしたので、追って管理会社さんと話をして

場所を確定させようと思います。




ランチの後、札幌7棟目へ移動。大規模修繕の出来栄えについて説明を受けました。

台風で飛行機が欠航した関係で、職人の取りまとめをしている社長は不在。

現地の職人さん2名と、社長の支援をしている投資家仲間さん、それに管理会社さんが

揃って対応してくださいました。



外壁のクラック補修、非常階段の防水工事、分電盤の塗装など対応いただいた箇所を

一通り説明いただき、私としては問題なしと判断。むしろ管理会社さんの方が

親身になって細かくチェックしてくださり、こことここは大丈夫かなど確認をして

くださいました。複数の目でチェックできるのってありがたいです。



屋上にも上ってみましたが、屋上防水はもう少し引っ張れそうです。

計画的に順次対応したいと思います。



一通り見た後、管理会社さんに迎えに来ていただき、札幌9棟目へ。モルタルの壁が

落下して大変なことになっています。こちらは台風被害と言うことが認定されて、

修繕費が出ることになっているのが救いです。



現地で施工に関して説明を受けましたが、部分補修で対応する場合の対応箇所は

事故が遭った箇所とその周りに限られるということでした。いや、勿論そうだろうと

思ってはいたのですが、それでもその工事範囲がとても狭くてびっくりしました。

そんなに狭いのにこんなに見積高いのか・・・。



現場には管理会社の社長さんも来ており、モルタルでもう一度やるくらいであれば

部分であってもサイディングに貼りなおした方がいいと思う、と。サイディングにすると

価格はモルタルと変わらず、少し施工範囲が広がるようです。しかしそれでも、

部分補修にかかる金額は全体補修の半額くらいなのに、やれる範囲は外壁の面積の

10%くらいです。なんか資金効率が悪いです。



予算は超過しちゃうけど、いっそ全面やってしまう?

その方が長期的に見ても良い気がしてきました。



ただ、このアパートは朽ち果てるまでこのまま使って、本当にダメになったら

更地にして土地で売ろうと思っていたのです。本音を言えば、あまりお金はかけたく

なかったのですが・・・。



でも、外壁塗装を終わらせたら、普通の収益物件としての出口も検討できます。

幸いにして、今は空室も残り1部屋まで来ております。外壁塗装済みで高稼働率の

アパートということであれば、買値より高い値段で売れる可能性は充分あります。



やっちゃうかー、これ。モルタルの部分補修をして、また何かおこるかもしれないと

ヒヤヒヤして、資金効率もあまり良くないというプランにするくらいなら、追加予算を

使ってでも全部やり直しちゃった方が効率貝いだろう、と言う判断をしました。



管理会社さんにお願いして、至急全面の場合の見積をお願いすることにしました。

全面だと工期も伸びるので、早く着手しないと雪の前に終わりません。

よほどのお値段にならない限りは、全面でいこうと思いますが、その判断は見積を

ちゃんと見てからにします。



その後、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんと飯を食って、少し飲んで、出張の全工程が

完了しました。短い時間にいろいろ詰め込んだからちょっと疲れましたが、充実した

出張になったと思います。現地でお会いした皆様、どうもありがとうございました。



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月14日

一日半遅れで札幌出張へ。

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予定より一日半遅れましたが、札幌に出張に来ました。気持ち的には割と萎えてたけど

そんなこと言ってたら仕事が終わりませんから。



台風で神経をすり減らした翌日は、台風一過の素晴らしい快晴。そして暑い一日でした。

お昼まで避難先のホテルでダラダラ。スイッチがオフになってしまい仕事をする気に

なれませんでしたので、ひたすらゲームしてました。



飛行機は台風が来る前にさんざん「予約→欠航→予約変更→欠航→(ループ)」を

繰り返していたので、一応確保済み。夕方の便となったので、到着は夜です。

元々入れていた2日目の夜の予定くらいはこなせるかな・・・?



本当はそのまま空港に移動して、ラウンジで雑務でもしてから札幌に行こうかとも

考えたのですが、避難時に通帳や実印の類をすべて持ってきていたので、みだりに

持ちあるくのもどうかと思ったこと、嫁ちゃんの体調が今ひとつ良くなかったことも

踏まえ、一度家に戻って被害状況の確認と荷物の整理をすることにしました。



家に戻ると、被害は特になしという安心の状況でした。出しっぱなしにしていた

布団を干すときに使う布団ばさみが崩壊していたくらいでしょうか。何事もなくて

良かったです、ほんとに。本当は東京8棟目とかも確認したかったのですが、

そこまでの余裕はなかったので諦めました。



飛行場に移動し、お土産を買って、飛行機が少し遅延するということがわかったので

ラウンジで充電とかしながら、その後の予定を調整しました。



札幌5棟目の現地確認とランチ会は中止。現地確認を一人ですることにしました。

札幌7棟目の大規模修繕の報告は予定をずらして月曜日に実施。職人の頭領さんは

不参加になりましたが、それ以外のスタッフの方と管理会社さんは調整をいただくことが

できました。

札幌9棟目の外壁補修の説明は、業者さんが地方出張でどうしても調整がつかず、

管理会社さんがその分説明を聞いて代わりに説明してくれることになりました。



午前中のうちに札幌5棟目の現地確認、14時から札幌7棟目の説明を受け、

16時から札幌9棟目の説明を受け、そのまま札幌9棟目の管理会社さんとご飯を

食べて東京に戻る、というプランになりました。



また、フライトが遅れたので、到着も遅れるということになり、その日の夜久々に

飲む予定だった方々に予約時間の変更をしていただいたりしました。



そんなことをしていたら、あっという間に時間が経過してしまい、フライトの時間に。

飛行機に乗っている間は漫画を読んだりゲームをしたり、札幌5棟目の管理会社さんの

社長から物件提案のメッセージが届いていたので、それを確認したり。



そうこうしているうちに新千歳空港に到着。バスで移動し、飲み会の会場へ。

とっても久々にガッチリ飲むメンバーでしたが、楽しいひと時でした

10年来のお付き合いなので、皆さんそれぞれに状況が変わって成長されており

10年という歳月の長さを感じたものでした。三次会までたっぷり親睦を深め、

初日の夜は更けていくのでした。



ていうか、今この時点でブログ更新しているんじゃあ、もう午前中の予定に間に合う

気がしないという問題があることに気が付きましたよ!?やばい!急いで移動します。



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