2021年02月25日

仙台法人で経営セーフティ共済に加入しました。

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特に何も節税対策をしていなかった仙台法人。決算書ノミバエが悪くならない程度に

何かやろうということで、経営セーフティ共済に加入することにしました。



特にこれまでも無茶な節税はしておらず、割と自然に任せて税金を払ってきている私。

物件購入や入替は今後も進めていきたいという思いがありますので、過剰な節税は

融資を引きにくくしてしまうのでは、という気持ちがありました。



不動産賃貸業を営んでいる他の友人と話をしていると、ここについては色々な意見が

あります。納税は銀行融資の原動力ということで、規模に見合った納税をすることが

成長につながるというタイプの方、きちんと資産が残っていることを説明できれば

いくら赤字にしたって問題はないというタイプの方(数字をきちんと把握している人や

銀行員の経験がある人はこっちのタイプが多い気がします)、サラリーマンとしての

給与所得が多いので赤字にして損益通算する人、などなど。その人の考え方が如実に

現れる領域だなと思います。



私自身は一番最初に書いた「規模に見合った納税」に近い考え方をしております。



東京法人の場合、信用組合さんが多いです。この辺の金融機関さんって、担当さんが

「社長、赤字だと融資できないです」と脊髄反射で言ってくることが多いので、

赤字にして節税という選択肢を取りづらいです。個人事業主としての立場も、信組さんと

取引しているケースが比較的多めなので、同様です。



仙台法人は環境としては赤字でもきちんと説明すればOKにしやすいのでしょうけど、

義母にその説明を全部お願いしてやってもらうというのも、ちょっとハードルが

高いように感じます。何より、私自身も細かい数字に関しては顧問税理士の先生に

お任せしているどんぶり勘定派。細かい数字を用いて説明するなんてとてもとても。

それに、最初の頃に見ていた先輩大家さんは納税やむなしと思っている人が多かったので

それが当たり前だと思っていた節もありました。



そんなわけで、これまで適度に経費をつけること以外で特別な経費化はしたことがなく

割と納税に関してはガードをしていなかったところがあります。顧問税理士の先生には

だいたいこの辺に着地させたいと伝え、あとはそちらでうまいことやっておいてねという

スタンスで臨んでいました。



その結果、仙台法人の納税が割と多くなってきており、義母がいつも「なんでこんなに

税金ばかり納めないといけないのよ」とぶつぶつ言いだす事態に。



確かに、仙台法人は大きなRCとかあるので、納税もそれなりに多くなりがちです。

少し何かやっても罰は当たらないでしょう。



東京法人で売却の利益を減らそうと言う目的で加入した経営セーフティ共済に

仙台法人でも加入する方向で顧問税理士の先生に手続きを依頼した次第です。

いわゆる倒産防止共済ってやつですね。



経営セーフティ共済は、以前ブログのコメント欄で、全額損金として計上するのではなく

掛金を一旦資産に計上して、そこから処理をすることで決算書上資産の部を増やすことが

できる、だから節税しても融資を受ける時の見栄えは悪くならない、ということを

教えていただいたことがあります。東京法人で加入した際には、顧問税理士の先生に

その方法で処理するようお願いをしており、今回もどうようのやり方を依頼します。

(先生が「ご友人の方詳しいですね」と感心しておりました、コメ主様に感謝)



節税として真っ先に名前が出てくるのが、経営セーフティ共済と小規模企業共済です。

小規模企業共済は退職金積立の目的、経営セーフティ共済は有事の際に積立金の9割を

貸付として受けることができる、というものです。ただ、ここに書いた本来の趣旨を

狙って加入する法人はあまりなく、ほとんどのケースにおいて節税のために加入する、

と顧問税理士の先生は説明しています。そしてうちの顧問税理士の先生は、きまって

このケースでは経営セーフティ共済をまず勧めます。



なんで小規模企業共済ではなく経営セーフティ共済をいつも勧めるのですか、と

聞いてみたところ、経営セーフティ共済の方が即効性があるので、法人の場合は

そちらを使うことを推奨しているとのことでした。



経営セーフティ共済は掛金がそのまま損金になるシンプルな構造だから即時性がある。

小規模企業共済は役員が加入し、役員報酬額を増額することを必要とする(つまり

期中には変えることができないということですね)、役員個人は報酬が上がるが

共済掛金は全額所得控除となるため税額は変わらず、法人は増額分損金が増えるので

結果として節税になる、ということでした。



今更こんなことを聞いて「なるほど〜」とか言ってる不動産投資歴13年の人です。

そりゃそんなポンコツじゃリタイヤなんてできないのも納得です(笑)



小規模企業共済は上限がないですが、経営セーフティ共済は800万の上限があります。

いずれ小規模企業共済も活用しないといけなくなるのでしょう。



小規模企業共済についてはもうちょっと顧問税理士の先生に聞かないとだなと思います。

小規模企業共済は役員報酬が増えても役員個人としては控除になる、と言ってますが、

役員報酬が増えた分、社会保険は増えることになるのでしょうか?たぶん増えると

予想していますので、掛金増やしすぎると結局きついんだろうなとか。



義母は社保が増えて負担が増えるのは嫌だと言っているので、あまり役員報酬を

受け取っておりません。義父の遺族年金と私達夫婦からの贈与税を納税しない程度の

贈与を使って生きていますが、それで特に困ってはいないようですし。

でも、どこかできっと役員報酬を増やす局面は出てくるでしょう。例えば私が会社を

辞めて不動産賃貸業に一本化した時とか。また、義母にも仙台2棟目で苦労して

貰っている分、もう少し報酬を増やしたいという気持ちもあります。

小規模企業共済を使って役員報酬を増やすと具体的にどうなるか、後で顧問税理士の

先生に電話して聞いてみようと思います。



小規模企業共済の話は一旦置いておいて・・・。

今回は仙台法人でも経営セーフティ共済に加入することにしました。



顧問税理士の先生に義母宛に書類を送ってもらい、義母にて書類に署名押印の上で

掛金を引落する対象の金融機関さんに書類を持参して口座振替の手続きを行い返送、

ということでお願いしていたのですが、せっかちな義母は書類を書くだけ書いて、

金融機関さんに持ち込まないまま返送。すぐやる課、仕事は早かったのですけど

やることが足りていないというオチでした(汗)



幸いにして、締切までまだ余裕があったので、書類を再送して貰い、銀行関係の

手続きも終えて、掛金1年分の振込も済ませて再度手続することで期限までに

手続きを開始することが出来ました。よかったよかった。



そんなわけで、ドタバタはしましたが2月末決算の前にやるべき手続きは終えることが

できました。サラリーマンの仕事に加えて、確定申告と仙台法人の決算とあわただしい

季節ですが、乗り切りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(1) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月09日

経営セーフティー共済の掛金減額とか新規加入とか。

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経営セーフティー共済への加入や掛金調整を行いたいと思います。

東京法人は掛金減少、仙台法人は新規加入で税金対策のボリュームを調整予定。



経営セーフティー共済。倒産防止共済とも呼ばれているやつです。

一昨年、東京法人は東京4棟目を売却したこともあり、税金がかさむだろうと予想。

顧問税理士の先生に相談して、経営セーフティー共済に全力で加入しました。

その翌期には東京9棟目も売却。これもあるので、経営セーフティー共済には引き続い

全力で加入していました。

※全力で加入=期末に翌期12ヶ月分240万を前納



ま、恥ずかしいことに、東京9棟目売却の期末に関しては、私が手続きをきちんと

把握していなかったため、経営セーフティ共済の一括納付ができなかったという

残念なオチがありましたけどね・・・あれは本当に痛かった。翌年も前納するには

事前の申請が必要だったのですが、それを完全に怠っていたのです。試しに新規加入時の

口座に振り込んでみたものの、受け付けて貰えなかったです。



で、今年は満額の20万を毎月払い続けているのですが、正直こんなに払う必要

ないよね?と思ってます。今年は売りも買いもしてないし、太陽光を新規に買ったので

償却もちょっと取れるはずだし。大きな利益が出るとは考えにくいわけです。

だったら、遅ればせながら掛金を減らす方向で考えても良いのではないか、と。



なんで今このタイミングでそんなことを考え出したかと言う話なのですが、仙台法人で

経営セーフティネット共済に加入すべきだろうと思ったこと、そしてその仙台法人は

2月末が期末なので、このタイミングで税金のことを考えなくてはなりません。



仙台法人はあまりきちんと節税ができておらず、けっこうな金額の税金が出ていきます。

納税しないと融資が得られないという問題はありますが、納税のたびに義母がブーブー

文句を言ってるので、ある程度の節税もしておかなくてはならないと思う次第です。



そこで、昨年まで加入していなかった経営セーフティ共済に加入して、軽く節税しつつ

義母が先々社長を退いて会長になったタイミングで出す退職金にでも充てようかと。



新規加入の手続きを税理士の先生経由で行うにあたり、そうだ、東京法人もこんなに

掛金払わなくても今年はいいはずだ、ということで掛金の減額申請をしようとしてます。



でも本当に減額して大丈夫かは、きちんと数字を見ないとわかりません。

細かい経費はまだ伝えきれておりませんが、少なくとも売上関係はお伝えしているので

今年の着地がどの程度になりそうか、予想をして貰うことはできるだろうと思います。

この後顧問税理士の先生に情報を提供して、ざっくりでもいいから東京法人の試算をして

どのくらいの掛金が適切かを図りたいと思います。でも少なくとも月20万は過剰なので

どこまで減らすかという検討になるだろうと思います。



過剰な節税、無理な節税をするつもりはありませんが、ある程度の節税は必要です。

そこで内部留保したものを設備に還元するなどして、入居者様の満足度向上に努める。

それが安定経営に繋がるというものです。そのための原資として、共済を有効活用する

所存です。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月20日

固定資産税の減免の要件に当てはまるかチェックした。

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コロナの影響による売上低下に対する固定資産税の減免の制度があると聞いたので、

ダメ元で確認してみましたが、やっぱりだめでした。



不動産仲間のお友達から「コロナ禍で売上が下がったら固定資産税の減免があるよ」と

いう話を聞きました。この手の情報はいつも不動産仲間の友人・知人から入手することが

多いです。自分で調べろって話なのですが、どうもその辺の感度は鈍いようです(汗)

融資の開拓はちょっとしたゲーム感覚でやれるところもあり、大好きなんですけどね。



今回教えて貰った固定資産税の減免に関しては、2020年2月〜10月までの任意の連続する

3ヶ月間の事業収入の対前年同期比減少率で判定するとのことです。

50%以上減少:全額

30%以上50%未満:2分の1



東京法人と仙台法人は、実際にコロナの影響による解約や事業撤退(民泊)を経験して

おります。そしてどちらも単月ではセーフティーネット4号認定を貰っています。

ただ「連続する3ヶ月間」のハードルをクリアできるか?に関しては微妙な感じです。



もし条件を満たして、固定資産税が半額になったとしたら、けっこう大きな話です。

特に仙台法人は高圧太陽光と札幌7棟目(9層RC)があります。これらの固定資産税は

でかいので、それが半額になると事業的には大きなプラスになると考えます。



売上が減少していることを判定したら、認定機関とやらにその認定を受けて申請をする、

という流れだそうです。認定機関(経営革新等支援機関)はいっぱいありまして、

一覧を眺めていると私がお願いしている顧問税理士の先生の事務所も名を連ねてました。

よし、話が早い。うちの先生に相談しよう。



顧問税理士の先生に問い合わせると、流れは以下のようになるとの説明がありました。

@売上減少率の確認(減免に当てはまるならAへ)

A対象家屋の確認

B対象家屋の所在地の市町村HPより申告書をダウンロードして必要事項を記入

C認定支援機関(当事務所)に提出し確認印をもらう。

D申告書と添付書類を各市町村に郵送



ちなみに、認定支援機関の確認は有償とのことでした。全ての認定支援機関が

有償なのか、うちの顧問税理士の先生のところだけが有償なのかはわかりません。

さらに、減免の対象となるのは建物にかかる固定資産税のみで土地は対象外とのこと。

もし事業収入の減少率が減免申請に該当するとしても、労力に見合う分減額されるのかを

判定する方が好ましく、前年の建物固定資産税額をリストにすることをお勧めする、

とのことでした。認定の手数料はいくらなのかと確認したところ、1万円とのこと。

それだったらリストする間でもなく効果あります。



ちなみに、固定資産税の評価額の資料を送って、先生のところで労力判定して貰おうと

思ったのですが、それは自分で判断してくださいと突き返されました。そりゃそうか。

失礼しました。締めるところはきちんと締める、厳しいところもある先生です。



@の情報を出すために、まだ先生のところに送っていない売上の情報などを送付。

会計ソフトに入力いただき、売上高の前年度対比の表を出していただきました。

そしてこの時点で一言。



「東京法人は売却が主な原因で売上が下がっています」

「コロナが原因で売上減となった旨の誓約書を出す必要があります」

「当事務所としては、コロナではなく売却が原因と把握してしまっているので、

 東京法人に関しては認定することはできません」



それ言われちゃうと、おっしゃる通りですとしか言葉を返すことができません。

制度があり、要件に当てはまってしまうなら使っちゃえばいいじゃない、なんて

軽く思っていましたが、言われて反省しました。せこい真似しようとしてしまい

失礼しました。



仙台法人は民泊の撤退が大きな要因なので、こちらは検討継続です。

しかし、売上の減少は「3カ月連続」を満たすことはありませんでした。



ちなみに個人は、前年度の成績が(買うペースが早くて埋まらなかったこともあり)

悪すぎたので、コロナ退去が出た上でも前年度より今年度の方が成績が良い、という

悲しい結果になりました。個人だと売上減少のパーセンテージまで言及されて

いなかったので、あと1ヶ月あればクリアできて総だったのですが・・・。



ということで、ダメ元でトライしてみた固定資産税減免、やっぱりだめでした。



もし心当たりがある人がいらっしゃれば、試しに計算してみるといいと思います。

今ならまだ間に合いますよ。1月末までに市町村に送ればOKとのことでしたので。



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posted by ひろ* at 07:07 | Comment(1) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月31日

法定調書ってなんだ?

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「法定調書の作成のために、昨年一年の不動産購入について情報をください」と

顧問税理士の先生から連絡がありました。あまり意識したことがないぞ、それ。



年末年始に税務関係のことをやるぞと決意したにもかかわらず、結局時間が取れずに

未だ税務関係の動きを取れていない私。まあそうは言っても、9月分くらいまでは

整理は終わっているし、個人の試算表も出して貰っているので、残り3ヶ月分であれば

そこまで大きなボリュームではないと思っていますが・・・。

でも結局、顧問税理士の先生にまだ最終的な資料を送ってないんだよなあ。

ずっと心の中でそれが引っかかり、落ち着かない気持ちであるのもまた事実。



でも今本当にサラリーマンのお仕事がめちゃ忙しくて、夜もなかなか家に帰れない状態。

朝はブログ書いて、できる範囲の雑務をやって・・・という感じで終わってしまいます。

週末は週末で割と全国ふらふらしているし(来週末は普通の旅行で鳥取〜兵庫あたりに)

空いた日はコストコに行ったりしなきゃだし、そこに休日出勤がぶち込まれることも

あるのです。その隙間に無理やり現地調査だの清掃の打ち合わせだのを入れるので、

まあとにかく時間が足りないこと。誰か時間売ってくれないかなと本気で思います。



そんなことを悶々と考えている私でしたが、そこにひょっこりと届く顧問税理士の

先生からのメール。なにやら「法定調書の提出の為に昨年法人で買った不動産があれば

取り急ぎ契約書をください」と書いてあります。



昨年買ったものとしては、東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目があります。

いずれも東京法人で購入しました。東京11棟目と東京12棟目は既に報告済みで、

あとは東京13棟目の契約書を送れば良さそうです。



でも税理士さんのメールには「6月に購入した東京12棟目以外に不動産は購入されて

いますか?」と書いてあります。あれ、東京11棟目は?送ったつもりだったんだけど

送ってない?いやいや、東京法人は6月末決算だから、さすがに送ってないってことは

ないと思うけど・・・。ちょっと不安です(私自身にも顧問税理士の先生にも)。



まあとにかく、今年買った3棟の契約書を念のため全部送って、本件は対応完了。

仙台法人では結局去年は何も購入できなかったなあ。今年は仙台法人で1棟購入を

目指したいところです。



そしてここでふと思ったのです。あれ?去年まで法定調書の連絡とか特に来た覚えが

なかったけど、例年どうなってるんだっけ?そしてそもそも法定調書ってなんだっけ?



まず、法定調書でググってぱらぱらとページを見ると、法定調書の合計表だとか

支払調書だとか不動産の使用料等の支払調書だの、いろいろな言葉が出てきます。

どうやら法定調書と言う言葉でひとくくりにされているけど、中にはいろいろなものが

あるようですね。じゃあ種類ってどのくらいあるのよ?と調べてみると、なんと驚きの

「60種類」という膨大な量が出てきました。うへー、こりゃめんどくさいなあ。

60種類の内容は国税庁のサイトに出ていましたので、ご興味あればどうぞ。



大まかに分けると「所得税法」「租税特別措置法」「国外送金等調書法」の3つに

規定されるものがあるようです。そして今回顧問税理士の先生が作ろうとして

ヒアリングしているのが、6番の「不動産等の譲受けの対価の支払調書」を提出する

必要があるのだと理解しました。



過去にそんな案内あったかな?とメールをさかのぼってみたところ、一昨年も同じように

購入物件に関して確認されていました。あはは、忘れてるだけじゃん、自分。

しかしそこからさらにさかのぼると、過去数回、うちの義母から「こんなはがきが来た」

と送られてきた写真を顧問税理士の先生に転送していることがありました。そのはがきは

「法定調書及び同合計表の提出について」という表題。まだ提出されてないから、早く

提出してね、という内容。なんだ、顧問税理士の先生も最近までルーティンになって

いなかったってことね。同類で良かった(笑)



なんで今年に限って、この質問が妙に心に残ったのかは自分でもよくわかりませんが

法定調書という言葉になぜか敏感に反応した自分が、ネット検索してまた一つお利口に

なったようです。



顧問税理士の先生に委託しておらず、かつ法人で購入されている方は、こういうのも

全部ご自身でやっているってことなんですよね?すごいわー。私には到底無理です。

今は時間が何より勿体ないから、多少お金かかってもこういうのはお任せしたいです。

専業になって時間があって暇でしょうがないなら自分でやると思いますけど、恐らく

私の場合は専業になっても全国ふらふらしているだろうし、別の事業やりたいとか

思ってしまうでしょうから、暇にはならないだろうと思うんですよねえ。だから今後も

とにかく任せられるものは他人に任せるスタイルでいくと思います。



特にオチも何もない話で恐縮ですが、法定調書というものがあるんだなということを

理解することができて良かったです。何かの役には立つでしょう、きっと。



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2020年01月23日

源泉所得税をクレジットカードで支払えるか!?

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寝坊したので小ネタで手短に。クレジットカードで納付するのに一苦労する源泉所得税と

いうやつがいます、というお話です。



顧問税理士の先生から、下期源泉所得税の納付のお知らせが届きました。源泉所得税とは

給与などの所得を支払う者が、毎月支払金額から差し引いて国に納付する税金です。

給与や報酬を払う際に天引きして、払った相手に代わって法人が国に納付します。



法人から個人に払っている給与は、東京法人、仙台法人共に基本的にはありません。

よって、私の場合は税理士報酬から差し引かれる源泉所得税のみとなります。

あとは物件を買った時の司法書士の先生への報酬とか、その辺ですね。



・・・と書いてて、あれれと思ったのですが。私、東京13棟目の司法書士の先生への

支払があったことを顧問税理士の先生に伝えてなかったです。これに対する源泉所得税の

支払が必要でしたが、払ってないことになるなあ。仕方ない、確定申告の時に資料を

一緒に送って、後追いかけで払うことにしよう。



で、それに対する支払の金額と納付書が顧問税理士の先生から送られてきました。

仙台法人は義母に管理を任せているので、あちらは口座振替で支払っているようです。

東京法人は特にそういう手続きをしていないので、この日までに払っておいてくださいと

納付書が送られてきています。



で、これって国税だよね?ということは、手数料を払えばクレジットカードで

支払うことができるんじゃないの?と思って、国税クレジットカードお支払サイト

見てみました。すると、支払可能な項目に「源泉所得税及復興特別所得税(告知分)」と

「源泉所得税(告知分)」があります。たぶんこのどちらかで払えるだろうと予想を

しましたが、念のため顧問税理士の先生にどちらで払えばよいか確認しました。



これに対する返信が届いたのですが、その内容はまさかの「通常の源泉所得税は

このサイトからは納付できません」という内容。え、そうなんすか!?



顧問税理士の先生からは、こちらのサイトに詳しいことが書いてあると案内をして

いただきました。なるほど、このサイトを見る限り、普通にホイホイと支払うのは

難しいのですね。PCにE-Taxをインストールして、そこからまず徴収高を電子送信して、

その流れで納付手続きを行う必要があると言うことを理解しました。



めんどくさいし、少額なので、今回はおとなしく金融機関さんの窓口で納付するか。

次回から徴収高を電子送信するやり方が労力に見合うかを検証したいと思います。

(とか言って普通に忘れそうですけど)



そんなわけで、手短な小ネタで本日は終了です。



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