2024年11月11日

売却益にもふるさと納税が活用できる。

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今年は高額のふるさと納税を狙っていかなくてはいけません。なぜなら、札幌9棟目が

無事に売却できたからです。この分だけふるさと納税可能額が増額されています。



ふるさと納税。いつぞやの首相が肝いりで始めたらしいと言われる政策です。

自分の住んでいる自治体以外にも寄付と言う形で納税ができ、自治体はその寄付に対して

御礼の品を送ることができる、という制度設計です。



例えば、お世話になった地元だったり、自分が何らかのかかわりがある自治体に対して

納税をしたいという気持ちになった時に活用し、活用された側はささやかな気持ちと

いうことで返礼品を送る。そんなイメージで考えていたのではないかと予想します。



しかし、実態としては、納税者は返礼品の質のみで寄付先の自治体を選ぶようになり

自治体も選んで貰えるよう返礼品の充実やお得感のアップを図るようになりました。

ただのお得なネットショッピング状態になってしまったわけです。



そしてそれが行き過ぎた時、総務省から返礼品の金額面での規制(寄付額の30%以内)

が入り、今に至っております。更にふるさと納税のサイトからふるさと納税に対する

ポイント付与禁止の話も出てきているようで、今後とも総務省が考える理想的な姿への

正常化が進むよう、プロセスが整備されるのだと思います。



初期に比べて、ふるさと納税はかなり運用が浸透してきており、自治体の対応も

スムーズになったように思います。その対応のため民間企業に業務委託をしたり

ECサイトに対して様々な費用を払ったりすることを考えると、まるまる税収増に

なるわけではないのでしょうけど(総務省が危惧しているのもこの辺だと予想します)

それでも返礼品を使うことで少しでも税収を増やし、地元企業に対してお金を

落とすことができるのであれば、意味のない制度ではないのだろうなと思います。



私はふるさと納税を活用しておりますが、基本的には何かしらご縁の合った自治体を

優先して寄付するようにしております。ヘビーにリピートしているのは高知県の

かつおのたたきです。旅行で高知を訪れた時にドハマりして、帰ってきてからも

ちょいちょい頼んでは食べています。塩で食べれるカツオがあるなんてと衝撃を

受けたものでした。



今寄付している自治体はその時も訪れておらず、実は未訪問です。でもきっと

旅をして訪れるでしょう。だから先行して応援しております。

・・・実は高知のカツオをいろいろふるさと納税して食べ比べて一番美味しかったのが

ここなんです、という理由もあるんですけどね(笑)

ということで、ご紹介しておきます。




↑アフィリエイトリンクなので気に入らない人は踏まないでください(笑)↑



あとは北海道は全般的に応援したいので、北海道のボタンエビや生うに、いくらといった

海産物を頼んだりすることも多いです。先日行ってきた釧路のボタンエビも頼んだことが

ありますが、美味しかったなあ。あとトウモロコシも頼みましたが、甘くて美味しくて

感動ものでした。



ふるさと納税を使って、能登半島地震の被災地に寄付をしたこともあります。

返礼品は貰わず、単純に復興の費用に回していただければと思った次第です。

気軽に寄付ができるインフラが整っているという考え方もできますので、いいですよね。



あとはこれはどちらかというとネットショッピング感覚の話になってしまいますが、

両親へのプレゼントをふるさと納税で頼んだこともあります。特にお花は重宝してます。

義母はオリエンタルリリーが好きなので、オリエンタルリリーを返礼品として貰える

自治体に寄付したりはしております。できるだけご縁で選びたいところではありますが

時には返礼品基準で選んでしまうこともある、と・・・。



ちなみにふるさと納税は個人の譲渡所得に対しても適用されるものですので、

物件売却をしている時は思った以上にふるさと納税を活用することが可能です。

私は今年、札幌9棟目を売却していますので、結構な金額のふるさと納税を追加で

することができることがわかりました。なので、今年は思いきってふるさと納税で

枕を新調することにしました。








嫁ちゃんが(この枕ではないですけど)枕を変えたら首のヘルニアがほとんど

再発しなくなったと喜んでいたので、枕って結構効果あるんだなと認識した次第です。

なので、お高い枕を返礼品として貰ってみることにしたのでした。

玖珠町自体も大好きな湯布院温泉がある由布市のお隣で、電車で通ったことがあります。

これを機会に湯布院に行った時に足を伸ばしてみるのもいいかなー。



ということで、ふるさと納税に関してもそろそろ考えないといけない時期になります。

ギリギリになって慌てないようご注意ください(自分に言い聞かせる観点で)。



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年09月09日

東京法人の決算対応が遅々として進みません・・・。

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東京法人の決算作業が遅々として進んでおりません・・・。思ったより時間が取れず

ちょっと焦りも出てきています。早くやらないと・・・。



9月は東京法人の決算対応をして決算書を作らなくてはなりません。7月末が

期末なので、2か月後の9月末までに、です。



当方は個人事業主・仙台法人・東京法人の3事業体で運営をしております。

個人事業主は確定申告なので3月半ば、仙台法人は2月末が期末なので4月末、

東京法人は7月末が期末なので9月末までに諸々確定させなくてはなりません。



確定申告と仙台法人は割と近いので、個人でヒーヒー言っておけば仙台法人は

そこから1〜2ヶ月分くらい追加するだけで完成するわけです。

しかし東京法人はそこから約半年後にならないと決算作業が発生しません。

ちょっと時期が遠いため、放置プレイしすぎるきらいがあり、半年分の領収書を

泣きながら整理する羽目になります。しかも期限が切れてネットからクレジットカードの

明細が取得できなくなったり、領収書のダウンロードができなくなったりしがちです。



そうなる前にやっつけろって?ごもっともなのですが・・・そういう風に計画的に

動けない性格なものでして・・・。



ちなみに東京法人の決算後に個人の確定申告が約半年後にやってきますが、

これに関しては仙台の嫁ちゃんの実家に年末年始に帰省した際にやっつけてるので

割と大丈夫です。まとまった時間がとれると、さすがにそこでやりますから。



つまり何が言いたいかというと、東京法人の決算対応がタイミング的に鬼門である、

ということです。溜め込みすぎちゃって、とにかく手間がかかっております。



できるだけそうしないように、最近はそこそこちゃんと意識しながら、途中でなるべく

やっつけようという動きは取っておりました。なので、クレジットカードの明細が

ダウンロードできないみたいなことはさすがになくなっております。



でも、じゃあ実際に領収書の整理が進んでいるかというと・・・進んでませんでした。

手が空いた週末があれば、これをやらないと!という気持ちはありましたし、

実際にやろうとしていた時もありました。でも、他の不動産系の雑務だったり、

大家の会の対応だったり、領収書がめんどくさいので他のやれることを先にやろうという

怠け心がそれを許さず、遅々として一ミリも進まない状態が続いておりました。



そうこうしているうちに領収書はどんどん溜まっていきます。紙束を見るにつれて、

ありがたいと思う反面、うんざりして余計に逃げ出したくなる気持ちに・・・。



こうして出来上がった、4ヶ月以上は何もしていない領収書の束。

さすがにまずいということで、お盆明けくらいからちまちまと処理を始めましたが

お盆前まで出張やらお出かけやらで週末に家を空けていることが多く、そのバランスを

取る意味でも家の用事とかがあればそれを優先すべきという気持ちもありまして・・・。



昨日ようやく、全部の領収書に用途とかを書き込む作業を終わらせることができました。

ここから半年近いクレジットカードの明細とこれをぶつけて、それぞれどの事業体で

処理するかを記入して、顧問税理士の先生に送るという作業が発生します。

これがまた時間がかかるのよね・・・。



今週末はちょいとお出かけしないとだし、来週末は入籍記念日と墓参りがあるしで

なかなかシャレにならないくらいに追い込まれた感じはしております。今週末は

1日だけ使えるので、そこで何としても終わらせないとまずい。あとは仕事の後か。

ご飯食べた後も時間を使って領収書対応が必要だな・・・。



とりあえず通帳はこの間記帳したので、それは送っておこう。それだけでも先生の方は

仕事が進められるはず。売上情報は送金明細で記録してくれているはずなので、

通帳の分が終われば後は本当に領収書だけになるはず。その状態には早めに持っていって

先生にかける迷惑を最小限にしておこう・・・。



ちなみに今期はホテルが好調だったので、納税も結構しないといけなさそうです。

憂鬱です〜・・・(苦笑)



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月16日

確定申告完了!速報値より少し納税額は減らせました。

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確定申告、無事に完了しました。今年は昨年より業績が良くなっておりました。

その分納める税金も増えてしまいましたが、銀行さん的には悪くないはず?



個人ではもう5年ほど物件を購入しておりません。買うなら仙台法人もしくは

東京法人だなと思って、今はそっちでの王乳を推し進めています。なので個人での購入は

特に行っておりません。



なので、個人での業績が大きく動くことは想定しておりませんでした。減価償却が切れて

どうのこうのみたいに経費が動くことはあっても、売上が大きくぶれることは

想定していなかった、というのが率直なところです。



一度、半年分くらいで数字を見て貰ったことがありましたが、その時実はもう兆候は

見えていました。なんかいつもより多くない?という感覚はあったのです。

でもその時はあまりそれを深刻に捉えずにおりました。この辺が私のセンスが

ないところなのでしょうね。もっとこの時点で注視しなくてはならなかったのだろうと

今は思います。



だから、先日私が書いた「予想外」は、実は予想できたのかもしれません。

己の不明を恥じなくてはなりませんね。



さて、そこからは少しだけ悪あがきをしました。ブログにも書いた通り、送金明細を

見直して、保険金と工事で打ち消せるものを見つけたり、家中掃除して埋もれていた

領収書を見つけ出したり。サラリーマンのお仕事も立て込んでおり、あまり多くの

活動はできておりませんが、その範囲の中でやれることはやったつもりです。

その結果、昨年より180万増の控除前所得となりました。

送金明細に表れていなかった追加の経費や、探し出した領収書などで120万くらいは

抑えることができたようです。



昨年と比較すると、売上が向上していること、修繕費が下がっていること、減価償却が

目減りしてきていること、管理費(東京法人に対して個人物件の管理委託費)は

売上が増えているので増加していること、でしょうか。



減価償却がだいぶ減ってきています。5年前に比べて25%減です。昨年から今年で

ガンと落ちてるので、何か大きな減価償却が終わって締まったのでしょう。



あまり個人で物件を買う想定はしていなかったのですが、もしかすると今年は個人で

物件購入をした方がいいのかもしれません。先日準ノールックで買付を入れた

札幌の極小物件、個人で買った方がいいのかなあ。でも義母に話したら義母も欲しそうな

雰囲気だったから仙台法人に譲らないといかんよなあきっと。悩ましい。



今年は確定申告終了の金曜日に結果が出ましたが、これでいいですねという確認は

水曜日には終わっておりました。2月末にようやく資料を提出したので、ビリになって

しまうのではと思っていましたが、そこは避けられたようです。



過去のSNS投稿を振り返ってみると、なんと5年前とか7年前とかは、残り1週間とか

そういうタイミングで資料を出しきったと満足げな投稿をしておりました。こりゃあ

先生も頭抱えるわけだしょ。今年は2月末に出して遅かったと思っているというのは

かなり改善されたと思ってよさそうだということを認識しました。よかったよかった。

先生に書ける迷惑はだいぶ軽減されたと思ってよさそうです。



さて、納税額が増えたので、泣きながら支払ってこようと思います・・・。あーつらい。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月12日

やっぱりその保険金は非課税でよかったっぽい。

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確定申告の対応を顧問税理士の先生がしてくださっておりますが、

個人なので保険金の余剰分の送金は課税カウントしなくてよさそうかな?



先日のブログで書いた通り、細かな積み重ねのおかげで想定よりも利益が上振れした

状態になりました。これ自体はいいことなのですが、税金を払うという観点から言うと

あまり具合が良くない話にも思います。



中を精査して確認していくと、東京3棟目で保険金の余剰金の送金がありました。

確かこれは、漏水事故があって、それに対して入居者様の借家人賠償責任保険を使って

保険金を支払って貰い、そこから修繕をしたという話だったはずです。そしてその

余剰金を送金してくれていたという記憶が。



確か、個人の火災保険の保険金入金は課税にはカウントしないというルールが

あったはずです。となれば、これも課税ではないのでは?という気がしました。

借家人賠償責任保険だと保険を掛けた人の名義が違うから課税カウントされちゃうのか?

などわからなかったので、ここは顧問税理士の先生に確認することに。



先生にメールで問い合わせたところ、契約者に関わらず試算に加えられた損害に対する

保険金は非課税でOKとのことでした。そうすると、今回の保険金の送金も非課税に

なりそうです。



ただし、「いつ」「どのような方法で」支払ったかを教えてほしい、というリクエストは

いただきました。そこは管理会社さんに確認しないといけないなあ。



ちなみに蛇足ですが、孤独死保険の中で遺失家賃に対して支払われた分(孤独死によって

発生した空室損と家賃が下がった分の差額を出してくれる孤独死保険に加入してました)

については課税対象になるとのことです。保険金と一口に言っても違うのね。

資産に対して損害があったかなかったかで判定すればよさそうです。



ということで、管理会社さんにこの時の修繕の情報をくださいとお伝えしました。

夜も遅い時間だったのに、割とすぐ返事が届きました(ちゃんと休んでくださいね)。



曰く、東京3棟目で漏水事故が発生したので、入居者様の借家人賠償責任保険を使って

保険金を支払って貰い、その保険金は一旦管理会社さんが受け取ったとのことです。

そこから東京3棟目の修繕を実施(入居中なので全部はできなかったようですが

やれることはやったとのこと)、全部の修繕ができなかった関係もあり、同時に

発生していた別物件(東京5棟目)の漏水事故の対応もこちらの保険金を使って

支払を実施(当時私はそれを了承しているようですが、たぶん流れでOKしたようで

あまり明確に覚えていませんでした・汗)、その残についていつまでも管理会社さんで

プールしておけないので送金した、ということでした。



むむ?東京5棟目の漏水の修繕は経費になるんじゃないの?保険金支払対象の

事故ではなく、経年劣化による漏水ですもんね。



管理会社さんもそれに気が付いたようで、そっちの金額の明細も送った方がいいですかと

聞いてくださいましたので、ぜひお願いしますと回答しました。思わぬところで経費が

増えてくれそうでよかった(?)です。



顧問税理士の先生にはその旨報告して、具体的な金額については管理会社さんから

連携を受け次第報告するとしました。今日、金額情報をいただけることになってますので

それを先生にお渡しすれば、あとは先生が何とかしてくれるでしょう。



ということで、確定申告も大詰めです。頑張ります(顧問税理士の先生が)



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2024年03月10日

予想外に上振れしていました・・・。

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個人の確定申告の現時点での速報が届きました。え、何も売買とかしてないのに

家賃収入が300万も上がっているですって!?原因はアレでした・・・。



皆様、確定申告の進捗具合はいかがでしょうか?計画的にさっさと終わらせた方、

ぼちぼち終わるよという方、未だ未着手の方・・・も若干いそうですね(お友達の方の

お顔が浮かんでまいりました・・・苦笑)。個人では物件持ってないから高みの見物と

いう方もいらっしゃることでしょう。そして税理士の先生方は鬼のような忙しさで

目が回っていることではないかと類推します。大変お疲れ様です。



さて、私の方はと言いますと、税理士先生のターンのままです。そこから先の情報が

まだ入ってきておりません。私も2月末ギリギリに全情報を提示している身なので

これに関しては偉そうなことは申すことはできません。こちらの動きが遅ければ

先生の動きも遅くなるのは必然。ここ数年は先生に迷惑をかけることも前より減って

真面目な仕事ぶりに変わってきていたのですが、今年はホテル立ち上げとかで

あまり気が回っておらず、後手に回った印象はぬぐえません。反省しないとですね。



さすがにそろそろ何か先生からくるかなと思っていたのですが、やっぱりきました。

土曜日の夕方に先生からメールが届きました。休日出勤お疲れ様です。



個人に関しては、正直あまり動きがないし、去年は火災保険の請求も個人物件では

ほとんどしていません。なので、特に質問事項もなく平和に終わるかなという

イメージでした。実際、これの資金使途は何ですかみたいな話は全然なかったです。

管理費の支払明細を送り忘れていたのでそれをくださいという連絡と、銀行からの

出金が何のためだったかの確認くらいでした。



しかし、その下に書いてある一言が私を凍り付かせました。



「家賃収入は昨年より約300万円増えています」



・・・え、どういうこと?

個人では物件購入してないんですけど・・・。増える要素が見当たらないんですが。

いやほんと心当たりなさ過ぎて意味がわからず困惑。



そんな増えるはずないから明細調べ直してください、みたいなことを思わず返事として

書きそうになりましたが、送金明細は手元にあるのだから自分で調べられるはずと

思い直し、まずはこちらで本当に家賃収入が300万増えているかを確認することに

しました。



(調査中・・・)



(もうちょっと待ってくださいね・・・)



(内容が薄いからって尺を伸ばしてる・・・わけじゃないですよ・・・たぶん・・・)



調査完了。確かに300万増えてました!どういうこっちゃねん!(なぜか関西弁)



え、茶番はもういいって?失礼しました。そいつは失礼しました。

ということで、ブログそっちのけで何がそんなに増えたのかを調査したところ・・・

売上が下がっているのは東京1棟目と東京6棟目、東京10棟目の3棟。他の6棟は

売上が上がっていることがわかりました。



東京2棟目はテナントさんの賃料が上がった分が反映されての売上アップ。

東京3棟目は漏水工事復旧の借家人賠償責任保険で出た余剰金の送金の影響。

札幌6棟目は純粋な入居率アップ(前年度の成績が悪すぎた)。

東京8棟目は礼金分くらいの差額だったので、たぶん入退去のタイミングの影響程度。

札幌8棟目は管理会社さん変更で一気に稼働率が向上したことによる上振れ。

札幌9棟目はテナントさん入居による家賃収入アップ。



物件売買をしていなくても、思ったより家賃収入って動くもんなんですね。

300万とか言われるとびっくりしますけど、いろんな積み重ねでそのくらいの家賃は

変わってくるんだなということを改めて認識しました。稼働率を高く保つのって

すごく大事だなと今改めて感じたのでした。



・・・でも税金の支払的にはこんなに売上増えたら困りますわー。

まあでもこれはしょうがないから払うしかないんかなー。

ひとまず全部入力された確定状態でどうなるかを待つしかないですね。



しっかし、キャッシュインは増えてるのに何で支払や生活は楽にならないのか(苦笑)

不動産投資は闇が深いです(お前のセンスがないからという意見は聞こえません)



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする