2016年07月25日

セミリタイヤの試算に必須の知識「国民年金」「国民健康保険」の計算。

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「おれ、この物件を買って手取りのキャッシュフローが月100万を超えたら、

 サラリーマンをリタイヤするんだ・・・」

そんな死亡フラグバリバリの発言をしている人はいないと思いますが、実際問題として

キャッシュフローがいくらあれば安全に辞められるのでしょうか。



以下、個人事業主の場合を想定します。



キャッシュフローの計算自体はそれほど難しくありません。家賃と物件に関係する経費を

ピックアップして、足し引きしていけば自ずと算出されます。ただこれはあくまで、

税引前キャッシュフローであり、ここから税金を考慮しないといけません。



確定申告所でどこに税額を落とすかによると思いますが、所定の税率から算出した税金を

納めた後の金額が、はじめて自由に使えるキャッシュフローとなります。



例えば税引前キャッシュフローが1200万あったとします。確定申告上の所得を仮に

800万とした場合、税率は800万×23%=184万となります。1200万から

184万を引いて、816万が税引後キャッシュフローとなります。



そしてここに、国民年金と国民健康保険がかかってきます。私もここから先はあまり

詳しい分野ではありませんので、いろいろ調べてみました。



すべての自治体に適用できるわけではないのかもしれませんが、国民健康保険の

計算方法についてはこちらのサイトに細かく書かれていましたので、ご参考までに。



国民健康保険の上限金額があるというのは知りませんでした。また、自治体間で金額に

割と大きな差が出ていることもわかります。札幌市とか仙台市とか、けっこう高いです。

もし私がリタイアするとしても、住民票は東京都のままがいいのかも・・・。



以下、ご紹介した計算サイトの計算式に沿って、個人事業主の確定申告の所得金額の

合計が800万の場合にどうなるかを試算していきます。



所得割額の計算

800万−33万=767万(基準金額)

1.基準金額×6.45%=494715

2.基準金額×1.98%=151866

3.基準金額×1.50%=115050

1+2+3=761631円(所得金額)



均等割額の計算(加入者を仮に40歳以上の夫婦のみの2名とします)

5.加入者数×33900=67800

6.加入者数×10800=21600

7.加入者数×14700=29400

5+6+7=118800円(均等割額)



所得金額+均等割額=880431円



国民年金については、このような計算サイトがありました。便利ですね!

このページを見る限り、国民年金は収入に関わらず定額のように見えます。そうなの?

私、収入に応じて変わると勘違いしてました(理解が違ったら教えてください)。



厚生年金の方が支払額は多いけど、会社負担分もあるし、将来の支払額は多い。

国民年金は誰でも同一の金額で、支払いも同一(もらう時期が同じなら)。

こんな感じだということと理解しました。



先ほどの確定申告上の年収が800万とした場合は、195120円でした。

年収に関わらず、金額は同じということみたいですね。



ここまでの内容を合計しますと・・・

税引前CF1200万−所得税・住民税184万−国民健康保険88万−国民年金20万

その計算結果は908万ということになりました。



税引前キャッシュフローが1200万あっても、諸々計算していくと真のて残りは

900万くらいになってしまいます。もちろん、この900万をまるまる個人の生活に

充てていいわけではなく、その中から修繕積立金や突発的な経営リスクに備える引当金を

準備しなくてはなりません。



思ったより安全な水域じゃないよね、というのが個人的な感想です。



もちろん、確定申告上の数字からサラリーマンの所得が抜けますので、所得が800万に

なるわけないでしょという方もいるかと思います。うまく経費計上して、所得金額自体を

減らしていけば、負担額はより小さくなることでしょう。やりようはいくらでもあると

思っております。ただ、知らなければこんな感じになるのかなというイメージです。



以上、個人事業主の場合の試算でした。



法人で不動産投資をしている場合は、上記とまた勝手が違います。



細かくわからないのが、自分たちで設立した法人で社会保険や厚生年金に加入せざるを

得なくなった場合の計算方法です。



今後、マイナンバーが本格的に運用されると、おそらく社会保険の加入が必須になると

思われますので、その場合の会社負担と自己負担の比率とか、どのくらいの金額増に

なるのかといったところを確認しなくてはならないと思います。



このサイトを見たところ、社会保険には労災保険、雇用保険、健康保険、厚生年金保険の

4種類があるそうです。雇用保険は法人の代表者は加入することができないとのこと。

そして負担額は、会社側も給与所得を得る側も、ざっくり給与の15%程度ということに

なるみたいです。



時間の都合もあるのでこの辺はまた今度試算してみることにしますが、個人に出す

給与所得と、会社が負担する社会保険なども加味して、手元に残る金額の試算をする

必要があると思います。



今年はこういった社会保険関係の簡単な試算もできるようになりたいと思っていました。

本日のブログネタを書く中で自分自身も勉強になりました。間違い等あれば是非ご指摘を

お願いいたします。

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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月09日

顧問税理士さんと打ち合わせ。

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ゴールデンウィーク。会社員としては10連休をいただいた私ですが、谷間の平日は

不動産賃貸業のお仕事をしていました。金融機関さんとの打ち合わせに続いて、

顧問税理士さんとの打ち合わせも実施しました。



顧問税理士さんには、個人と仙台法人についてお世話になっております。不動産賃貸業に

しては面倒臭いと税理士さんからもお墨付きをいただいている私です(苦笑)。



昨年度の確定申告の結果、いよいよ今年は税金をしっかり考えないといけない状況に

なりそうですので、本腰を据えて税金対策を検討しようという思い、私から打ち合わせを

お願いした次第です。



今期の方向性としては、個人は今まで通りにするものの、管理委託をすることで経費を

増やしていこうという方向で。仙台法人は独立採算。東京法人に個人の利益をできるだけ

付け替えていこう、ということで考えることとしました。



個人でかけていた生命保険を法人に名義変更(売却)したので、その分を支払える程度は

管理費を計上しておきたいと思います。その分経費計上できるので、個人の確定申告に

影響を及ぼしてくれることでしょう。



税理士さんからは、法人が実際にどのような管理業務をしているのかを明確にした上で

それがわかる契約書を適切に作成することを指示されました。現実に、私自身が客付や

バリューアップに関しての企画立案、客付営業などは行っております。管理会社さんに

完全にお任せしているのは、入金管理や滞納督促といった部分ですので、役割分担は

しっかりできていると考えられます。そのことを踏まえ、契約書を作ることにします。



管理のパーセンテージですが、今回はサブリースのような契約にはしませんので、市中の

管理会社さんにお任せしているのと同等のパーセンテージにしていこうと思っています。

あまり高額の管理費にすると、その対価は何なのかという話になりかねません。実情に

即した内容にて作っていこうと思います。



個人で持っている各物件の管理をさせるのは、東京法人にするつもりです。売上の額が

まだまだ足りていないので、法人を大きくして少しでも決算書の見栄えをよくしたい。

そんなことを考えております。



それ以外にも様々なことを打ち合わせました。太陽光の消費税還付の話であったり、

今後どのように法人と個人をすみ分けていくか、仙台法人の義母の役員報酬をいかほどに

設定するか、などなど。



普段からメールでのやり取りはしていますが、やはりたまにお会いして会話をすることで

お互いに理解できる部分もあるのだろうなと思います。

今後も年に1度〜2度くらいは、お会いして話す機会を作りたいと思っています。



しかし、このゴールデンウィークで、宿題いっぱいもらってきちゃったなあ・・・。

私的な都合でなかなか不動産の時間を作りづらい状況なので、宿題が溜まる一方です。

ゴールデンウィーク、仕事ももちろんですが、家庭の都合もあり嫁ちゃんの実家に帰省を

している時間も多かったのです。宿題を消化する時間をなんとか確保しなくては!

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月20日

今年は去年より税金との戦いを意識しなくては。

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決算の結果が例年通りのところに落ち着いた話をちょっと前に書きました。

でもなんで例年通りになったんだろう?という疑問は頭から離れていませんでした。

この辺を確認するために顧問税理士の先生と電話で打ち合わせました。



中間報告の段階では、当初の着地予定金額に比べて数百万単位で上ぶれしそうな勢いで

進んでいたので、それにあわせてふるさと納税も多めに対応していました。しかし、

蓋をあけてみればいつもと同じくらいの数字のまま。はて、どうしてだろうか?



その疑問を解消するため(もちろんそれ以外もあるのですが)、税理士さんと電話で

話をしました。常々「ひろ*さんの確定申告は動きが多くて大変なんです」と言われたり

物件を買うと「今年はこれで止めましょう!」と言われてみたりしておりますゆえ、

まずは直接お電話でお礼の言葉を述べさせていただき、そこから次回の決算に向けての

改善点や、最近の購入の状況などを共有させていただきました。



その中でわかったこと。どうやら今年の決算がいい感じのところに落ち着いたのは、

過去からずっと溜め込んでいた、任意の一括償却資産を一気に吐き出したからだという

ことがわかりました。本当は当初想定していた着地点にたどり着くはずだったのを、

数百万の償却資産をぶつけて例年と同じような場所に落ち着けたというのが真実だった、

ということです。



なるほど、そうなると今年は同じ手が使えないので、事前に何かしらの対策をして

おかないと、かなりの利益が上がってしまうことになります。これはよろしくないです。



考えられる作戦・・・

東京法人や仙台法人を個人で保有している物件の管理会社扱いにして、そちらに

管理料をある程度落として分散化するとか、個人でかけている生命保険を会社にて

かけるようにするとか、共済系に入るとか。できれば現在手元から出て行っているお金を

法人に付け替えるようにしたいので、共済の前に保険と管理会社扱いでしょうか。



この辺については、顧問税理士の先生や保険代理店の方に相談をしながら決定をして

いこうと思っております。今年はさらに東京3棟目が個人で増えてしまいますので、

ここの利益も意識しながら、うまく調整していかなくてはなりません。



不動産は税金との戦いだとよく言われていますが、私自身はまだそこまでの認識を持って

おりませんでした。そんなに儲かっていなかったからだと思います(笑)

しかし、儲かっていなくても徐々に税金の重みはのしかかってくるということがわかる

ステージにはようやくたどり着いたようです。重みをかみしめながら進みたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:16 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月16日

今年も黒字決算。

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確定申告が無事に終わりました。今年は事前の速報ではかなり黒字になりそうだという

予想があったのですが、蓋を開けてみれば例年並みに収まっておりました。



私の場合、領収書類やクレジットカードの明細類、銀行口座の入出金に対して、

これは個人の経費、これは法人の経費、具体的な用途はこれ、という情報を取りまとめて

税理士さんに送るだけで、あとは税理士さんにて記帳から何からやっていただく、

という形をとっております。自分で弥生に入れたりはしておりません。



だったら別にそんなに面倒なことはないでしょ?この間まで何をヒーヒー言ってたの?

と言われてしまうかもしれませんが、そこにはちゃんと理由があります。



私は物件単位でのキャッシュフローを毎年出しております。領収書が手元からなくなると

それを作るのが面倒になるので、その領収書の用途を確認した上で、自分で作った

エクセルに明細を1つ1つ入力していくのです。そこに反映させるのが意外と大変で、

ヒーヒー言うことになります。



あとは、クレジットカードの明細と領収書で、利用用途が異なった記述になっていないか

両方比較して確認したりもしています。また、通信費(資料の郵送など)も送付先が

わからなくなりがちなので、過去のスケジュール帳から類推してみたりしています。

いろいろと地味に大変なんですよ。ほんと。



自分でやっても大変なんだから、税理士の先生にしてみたらもっと大変なことでしょう。

よく顧問税理士の先生に「今年はこのくらいで買うの止めましょう」「動きが多すぎて

決算書作るのが大変なんです」みたいなことを言われます(苦笑)

昔はこのブログも見て、事前に情報収集して覚悟をしていたみたいですが、最近はもう

諦めてブログを見ることもしなくなったという話です・・・^^;



まあそんな話は置いておいて。



税理士さんから、先週の土曜日に試算表と総勘定元帳が送られてきました。

試算表は今季の成績を確認するため、総勘定元帳は明細の抜け漏れや科目違いの確認を

こちらでするために送っていただいております。記帳いただいた内容がこちらの意図と

合致しているかを確認するために、総勘定元帳はいつも軽く目を通しております。



今回も札幌に支店登記するために賃貸で借りている物件の家賃が「支払手数料」になって

いたりしたので、そこは地代家賃に訂正してもらいました。他にも、細かい間違いが

いくつかあったので、そういうところもあわせて指摘しております。



さて、冒頭で申し上げたとおり、今年の最終的な着地点は昨年より少し利益が減るという

結果になりました。節税という観点では、今回の結果は良いものだったと思います。

しかし、銀行さんに対してのアピールという点を考慮すると、どうかなーという気持ちも

ないことはありません。



10月までの実績を入力した段階では、かなりの利益が出る計算だと言われてました。

そこからなぜこんなに利益が減る結果になったのか?正直なところ、私もまだ詳細を

見切れていないのでわかりません。ここは税理士さんに確認が必要なポイントです。



あとは利益が減った原因もちゃんと確認しなくてはならないかと思います。たぶん

今年は出張費がかさんだからではないかと考えています。昨年は頻繁に札幌に行って

いろいろとやってきておりましたので。



この辺の分析をして、総括した上で金融機関さんに情報提供をするということが

必要になります。その時間も改めて確保しなくては。



ま、とりあえず黒字はキープしたので良しとしましょう。納税もそんなにきつくないし。

後悔しているのは、予定より利益が少なくなってしまったので、ふるさと納税の効果が

だいぶ減ってしまったことくらいでしょうか^^;

もうちょっと資本的支出や資産計上を増やしておけばよかったかなあ?

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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月05日

太陽光パネルの耐用年数は9年?17年?減価償却は定額法?定率法?

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仙台法人の決算が2月末にあります。この法人、野立て太陽光発電所が固定資産として

増えたので、それに伴う決算処理がいろいろ必要になってきます。



まず、耐用年数。普通に17年で登録することになると思っていたのですが、先日

このような国税庁の見解(9年償却)を見つけ、もしかして野立て太陽光でもこの内容が

適用されるのでは!?と色めき立ったのです。だって一気に償却できた方が短期的には

メリットがあるじゃあないですか。



わくわくしながら税理士さんに確認したところ、あっさりと17年ですとの宣告^^;

これはあくまで「自動車製造をするための電気を発電する設備」という位置付けでした。

野立ての場合は世間に広く電気を供給するという目的になるため、17年だそうです。

なーんだ、残念・・・。



仙台法人はアパート1棟しか持っていない経費倒れ法人だったのと、補助金を交付して

いただく関係から、グリーン投資減税は利用できません。一括償却せず、17年かけて

普通に償却することになります。だから年数が短くなることにメリットを感じたのですが

世の中そううまくはいかないですねー。



次に、定額法か定率法か。法人の場合定率法を採用するなら届出が必要とのことですが、

定率法を選ぶこと自体は可能ということです。定率法の方が最初の税額を小さくする

ことができるので良いのかなと思いましたが、税理士さんは定額法の方が良いのでは

ないかという見解でした。



税理士さんの見解としては

・当初赤字にするメリットが感じられない

・減価償却費以外の経費が発生せず、売電額も変動が少ないので、経費も均等の方が

 経営計画を立てやすい

・定率法にして後半戦の経費が減ってきた際に、節税の方法が給与しかなくなるので

 個人の税率が上がる

といった点を考慮すると、定額法が良いのではないかということでした。



定率法にした際のシミュレーションを見てみましたが、たぶん当初赤字にはならないと

思われますので、1つ目の懸念は除外することができると思います。私も赤字にまで

するつもりはないのです。



2つ目の懸念は確かにそうかもしれませんが、当初キャッシュが残ることで新たな

不動産取得に弾みがつくなら、それはそれでいいのかなと思います。また、どっちみち

経営計画を立てても不動産を買えば計画は変わっていきます。別に今この段階での計画が

わかりやすくなるメリットって、そんなに大きくないのかな?なんて思ったりもします。



3つ目は・・・年金生活の義母がいるので、まずそこに給与として出せば節税できるし、

私も10年経てばさすがに会社員はしていないと思うから、給与所得も減っていることと

思います。嫁ちゃんに給与を出す手もありますし、小規模企業共済や倒産防止共済で

節税することもできると思います。



他にいろいろな手はあると思うので、そこまで神経質にならずに定率法を採用しても

いいんじゃないかなーと思っている次第です。



何が正解なのかはよくわからないけれど、とにかく自分の頭できちんと考えて導き出した

結論に従い、事業を進めていきたいと思います。そうすれば失敗の際にも後悔は

少なくて済むので。

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする