2017年12月29日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例、併用できました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。仕事納めできたので、年末は温泉でゆっくりしてきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日大騒ぎしていた1000万控除と先行取得土地等の特例が併用できるかどうかという

話につきまして、最終的な解決を見出せました!結論としては「できる」みたいです。

(ただし所轄の税務署に問い合わせはすべき)



いろいろとブログやFBでご意見をいただきましたので、その内容を顧問税理士さんに

メールでぶつけました。そして返信を待ちましたが、丸一日経っても返信が来ません。

あれ、もしかして忘れられた!?ちょっとちょっとー、こっちはふるさと納税をするか

しないかというところがあるんだから、そこんとこ頼みますよー。



仕方がないので、昨日仕事の合間を縫って電話しましたよ、顧問税理士の先生に。

話してみると、どうやらこの件でいろいろと情報を集めていてくださったようです。

ただ、決定的な内容はタックスアンサーにも掲載されておらず、どちらともとれるし

税理士さん同士で情報交換をしても、できるという先生とできないという先生の

どちらもいて、果たしてどう回答したものかと思案していたとのこと。



顧問税理士の先生は「今すぐ結論出なくても大丈夫ですよね?確定申告までに話を

整理できれば」と仰ります。税務的には確かにそうなんですが、私的にはふるさと納税を

できるだけ効率よくやっておきたいという思惑もありまして、それだとちょっとなあと

思うわけなのです。



そんな中、ふとひらめきました。もうこうなったら直接税務署の方に相談した方が

早いのではないか?と。顧問税理士の先生にもそれを提案したら、それが確実だと

いうことでした。しかもこれ、納税者本人が問い合わせないと回答してくれないとの

ことなのです。税理士さんが問い合わせても回答してくれないと・・・。

ということであれば、私が自分で問い合わせるべきですね。



この時、12月28日の16時45分。あと15分で税務署終わっちゃいます。

そしてここを逃すと来年になってしまいます。急いで税務署に電話しました。



最初は税務相談ダイヤル的なところにて確認したのですが、それだったら所轄の税務署の

資産課税課の人に聞いた方がいいよ、と。きー、使えない!時間ももうわずかなのに

いきなりたらいまわしかよ!と若干憤慨しつつ、改めて資産課税課に連絡を取りました。

この時点で16時55分。もうギリギリのタイミングです。



資産課税課の方に電話がつながり、状況を説明。前年度で先行取得土地等の特例を

使っている物件に対して、翌年度で1000万控除の特例を併用することは可能か、

という形で確認をしたところ、調査の上折り返す形になると言われました。



「今日中に回答・・・ほしいですよね」と資産課税課のお姉さんから確認されたので

「年度末の閉庁後に申し訳ないのですが、できれば本日で・・・」と回答。

調査の上折り返しをいただけることになりました。



そこから10分〜15分くらいでしょうか。税務署の電話番号から着信。これを逃すと

もうアウトのタイミングです。仕事場をさっと抜けて、電話を取りました。



税務署のお姉様の回答は「できます」という内容でした。いやー、良かった!

年度が同じだと併用はできないけど、年度が違えば併用可能というようなことを

仰っていたような気がします。確かに、顧問税理士の先生も、年度が同じ場合は

使えませんよということを前に言ってました。



これにより、課税所得から1000万をマイナスすることが出来ます。ありがたい。

札幌3棟目は個人の長期譲渡なので、1000万を控除できれば、200万の税金を

減らすことが出来ます。小さくない金額なので、大変ありがたいです。



ほっと一息で年を越すことができそうです^^



本日の教訓

困った時は、ググるのも大事だけど最後は税務署に問い合わせしましょう。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月27日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例は併用できない!?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。いろいろと綱渡りですわ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



すみません、今日は完全に質問モードでブログ更新してしまうのですが・・・

先行取得土地等の特例と1000万控除は併用不可と顧問税理士さんに言われました。

ネットを探しましたが、そういう記述がうまく見つけられないのですが、どなたか

この件に関して詳しい方、教えていただけないでしょうか。



先行取得土地等の特例と1000万控除の特例については、こちらの過去記事

ご参照ください。いずれも平成21年〜平成22年の間に不動産を取得した人が対象の

制度で、先行取得土地等の特例は他物件を売却した際の課税の繰り延べが出来る制度、

1000万控除は該当物件を売却した時に土地利益から1000万を控除できる制度と

なっております。



私の保有物件の中では、札幌3棟目がこの特例を利用できます。購入当時、申請も

きちんと出しております。このため、札幌3棟目は長期保有になるまで売却しないと

決めておりました。



そして今年、私は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しました。来年3月の確定申告では

先行取得土地等の特例を用いて税額を圧縮しておこうと思っておりました。



手放して利益が出そうな物件は上記の通り売却が完了したし、不動産価格の高騰も

一服されてきているので、そろそろ札幌3棟目も売却してしまおうか?と考えました。

その旨、顧問税理士さんに伝えて手残り額の計算をしてもらったところ、計算結果に

明らかに1000万控除の内容が追加されていないのです。



「1000万控除も追加して計算いただけますか?」とメールしたところ、冒頭にある

「1000万控除と先行取得土地等の特例は併用できない」という回答があり、

あれれ?と思って今このブログを書いている、という状況です。

前に顧問税理士さんと確認した際には、私の想定している使い方でOKと聞いていたと

思っていたのですが・・・。



例を用いて説明します。



前提

物件A:2017年売却、特例利用前の売却益500万、土地:建物=1:1

物件B:2017年売却、特例利用前の売却益1000万、土地:建物=3:1

物件C:2018年売却(2010年購入)、特例利用前の売却益2000万、

    土地:建物=3:1



私のイメージ



@物件Aを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益500万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は250万

 土地利益の60%である150万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



A物件Bを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益1000万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は750万

 土地利益の60%である450万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



B物件Cを売却し、1000万控除の特例を適用

 特例利用前の売却益から、物件Aと物件Bの先行取得土地等の特例の分を差し引くと

 売却益は2000万+150万+450万=2600万

 ここから1000万控除を行い、2600万−1000万=1600万が課税対象



しかし、顧問税理士さんによれば、Bの最後で1000万を差し引くことが出来ない、

という話でした。そうなると、1年課税を繰り延べしただけになってしまいます。



もし本当に併用できないのであれば、1000万控除だけ使う方が効率がいいような。

札幌3棟目を保有し続けるのであれば、先行取得土地等の特例をガンガン使って、

土地の簿価がなくなるまで保有し続けた方がお得だと思うのです。擦り切れるまで使って

最後は壊して新築を建てるとかした方が効率がいいことになります。



前にこの件については顧問税理士さんとすり合わせを行ったつもりだったのですが、

ここにきて認識と違う話をされてしまい、ちょっと梯子を外された感じになりました。

もし1000万控除のみに切り替えるなら、追加のふるさと納税をしないといけないとか

年内にやるべきことが増えてしまいます。頭が痛いです。



というわけで、顧問税理士さんに再確認を依頼しておりますが、もしこちらのブログを

ご覧になっている方で、この件について詳しい方がいれば是非ご教示願います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:58 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月06日

確定申告、わかっちゃいるけど事前に動けず、溜め込んで大変なことに。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。おとといくらいから花粉がひどい感じがします。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



確定申告の準備、進んでますか?私は残り4ヶ月分ですが、終わらずヒーヒーしてます。



法人で買っている方は別として、個人だと必ず通らなくてはならないのが確定申告。

この時期は税理士さんも超繁忙期ということで、大変な状態になっていると聞きます。



私は領収書を送れば帳簿も含めてつけていただける形で税理士さんと契約しておりますが

その領収書もけっこうな量になるので、これが何の用途、飲み会の場合は誰と飲んだ、

など全部説明を書いてから送らないといけないので、けっこうな手間になります。



さらに、私は独自にExcelで収支の情報をつけておりますので、そちらへの転記も必要に

なることから、さらに作業は膨大になっていきます。独自につけてるならそのまま弥生に

帳簿つけちゃえばいいじゃないという話もありますが、あくまで独自Excelは物件ごとの

キャッシュフローを見るためにつけているので、物件に帰属しない共通費(税理士さんの

費用とか)はつけません。当然、懇親会の費用とかも明確に物件に帰属しない場合は

入れないので、やっぱり作業量は減るわけです。



今年は法人に管理費を支払うようにしたこともあり、また小さいながら個人でも物件の

購入をしましたので、利益はそこまで大きく出ないはずです。8月くらいまでの情報は

既に送ってあり、その中で出てきた成績で言えば、それなりに税金は抑えた形での

着地になりそうというところが見えています。



今のところそんなに税金に苦しんでいないというのは、(偶然もあると思いますが)

それなりに税務対策がうまくいっているのか、それともそもそも儲かってないのか。

なんか自分でもその辺よくわからないところがあります^^;

何かと外食が多いところもあり、会議費や交際費は毎年けっこうな額になっています。

あと、旅費なんかも札幌やら仙台やらちょくちょく行ってる関係で多いですね。



税理士さんに領収書を送付するまでの私の作業内容は以下のような感じです。

1.領収書を月ごとに分け、カード控えがあるものはそれと領収書をホチキス止めする

2.それぞれの領収書に使途を記載する(会合の場合はお会いした人の名前も)

3.個人、仙台法人、東京法人のいずれに属するか区分けする

4.カードの明細と照合して、カード明細側にも同じことを記述する

5.レターパックにまとめて郵送する



これ以外に、銀行の通帳やら明細やらをPDFでスキャンして送付したり、購入した

物件の契約書などもスキャンして送付したりします。基本、領収書以外はメールでの

やり取りをしています。



この辺って、皆さんどういう風にやっているんでしょう?

あまり効率よくないやり方をしているのか、たまに心配になります。

昨日も領収書と格闘していましたが、思いのほか時間を取られてしまいました。

もっと効率よくやるために方法があるのか・・・もし思うところがある方がいれば

是非ご助言いただけますと嬉しいです。



ともあれ、領収書の整理は結局まだ終わっていません。2の作業を残り4ヶ月分について

やっているのですが、なかなか終わらず難産しています。



そんな事情もあり、本日ブログちょい短めに切り上げて、また領収書の作業に戻ります。

ギリギリにならないと夏休みの宿題が始められない私らしい状態です。税理士さんにも

「ひろ*さんが一番最後です」って毎年言われています・・・。

確定申告、皆さん頑張りましょう!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:25 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年07月25日

セミリタイヤの試算に必須の知識「国民年金」「国民健康保険」の計算。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在26位です。ポケモン散歩してる人の人数が多くてびっくり。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



「おれ、この物件を買って手取りのキャッシュフローが月100万を超えたら、

 サラリーマンをリタイヤするんだ・・・」

そんな死亡フラグバリバリの発言をしている人はいないと思いますが、実際問題として

キャッシュフローがいくらあれば安全に辞められるのでしょうか。



以下、個人事業主の場合を想定します。



キャッシュフローの計算自体はそれほど難しくありません。家賃と物件に関係する経費を

ピックアップして、足し引きしていけば自ずと算出されます。ただこれはあくまで、

税引前キャッシュフローであり、ここから税金を考慮しないといけません。



確定申告所でどこに税額を落とすかによると思いますが、所定の税率から算出した税金を

納めた後の金額が、はじめて自由に使えるキャッシュフローとなります。



例えば税引前キャッシュフローが1200万あったとします。確定申告上の所得を仮に

800万とした場合、税率は800万×23%=184万となります。1200万から

184万を引いて、816万が税引後キャッシュフローとなります。



そしてここに、国民年金と国民健康保険がかかってきます。私もここから先はあまり

詳しい分野ではありませんので、いろいろ調べてみました。



すべての自治体に適用できるわけではないのかもしれませんが、国民健康保険の

計算方法についてはこちらのサイトに細かく書かれていましたので、ご参考までに。



国民健康保険の上限金額があるというのは知りませんでした。また、自治体間で金額に

割と大きな差が出ていることもわかります。札幌市とか仙台市とか、けっこう高いです。

もし私がリタイアするとしても、住民票は東京都のままがいいのかも・・・。



以下、ご紹介した計算サイトの計算式に沿って、個人事業主の確定申告の所得金額の

合計が800万の場合にどうなるかを試算していきます。



所得割額の計算

800万−33万=767万(基準金額)

1.基準金額×6.45%=494715

2.基準金額×1.98%=151866

3.基準金額×1.50%=115050

1+2+3=761631円(所得金額)



均等割額の計算(加入者を仮に40歳以上の夫婦のみの2名とします)

5.加入者数×33900=67800

6.加入者数×10800=21600

7.加入者数×14700=29400

5+6+7=118800円(均等割額)



所得金額+均等割額=880431円



国民年金については、このような計算サイトがありました。便利ですね!

このページを見る限り、国民年金は収入に関わらず定額のように見えます。そうなの?

私、収入に応じて変わると勘違いしてました(理解が違ったら教えてください)。



厚生年金の方が支払額は多いけど、会社負担分もあるし、将来の支払額は多い。

国民年金は誰でも同一の金額で、支払いも同一(もらう時期が同じなら)。

こんな感じだということと理解しました。



先ほどの確定申告上の年収が800万とした場合は、195120円でした。

年収に関わらず、金額は同じということみたいですね。



ここまでの内容を合計しますと・・・

税引前CF1200万−所得税・住民税184万−国民健康保険88万−国民年金20万

その計算結果は908万ということになりました。



税引前キャッシュフローが1200万あっても、諸々計算していくと真のて残りは

900万くらいになってしまいます。もちろん、この900万をまるまる個人の生活に

充てていいわけではなく、その中から修繕積立金や突発的な経営リスクに備える引当金を

準備しなくてはなりません。



思ったより安全な水域じゃないよね、というのが個人的な感想です。



もちろん、確定申告上の数字からサラリーマンの所得が抜けますので、所得が800万に

なるわけないでしょという方もいるかと思います。うまく経費計上して、所得金額自体を

減らしていけば、負担額はより小さくなることでしょう。やりようはいくらでもあると

思っております。ただ、知らなければこんな感じになるのかなというイメージです。



以上、個人事業主の場合の試算でした。



法人で不動産投資をしている場合は、上記とまた勝手が違います。



細かくわからないのが、自分たちで設立した法人で社会保険や厚生年金に加入せざるを

得なくなった場合の計算方法です。



今後、マイナンバーが本格的に運用されると、おそらく社会保険の加入が必須になると

思われますので、その場合の会社負担と自己負担の比率とか、どのくらいの金額増に

なるのかといったところを確認しなくてはならないと思います。



このサイトを見たところ、社会保険には労災保険、雇用保険、健康保険、厚生年金保険の

4種類があるそうです。雇用保険は法人の代表者は加入することができないとのこと。

そして負担額は、会社側も給与所得を得る側も、ざっくり給与の15%程度ということに

なるみたいです。



時間の都合もあるのでこの辺はまた今度試算してみることにしますが、個人に出す

給与所得と、会社が負担する社会保険なども加味して、手元に残る金額の試算をする

必要があると思います。



今年はこういった社会保険関係の簡単な試算もできるようになりたいと思っていました。

本日のブログネタを書く中で自分自身も勉強になりました。間違い等あれば是非ご指摘を

お願いいたします。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年05月09日

顧問税理士さんと打ち合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。今日も1日頑張りましょう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



ゴールデンウィーク。会社員としては10連休をいただいた私ですが、谷間の平日は

不動産賃貸業のお仕事をしていました。金融機関さんとの打ち合わせに続いて、

顧問税理士さんとの打ち合わせも実施しました。



顧問税理士さんには、個人と仙台法人についてお世話になっております。不動産賃貸業に

しては面倒臭いと税理士さんからもお墨付きをいただいている私です(苦笑)。



昨年度の確定申告の結果、いよいよ今年は税金をしっかり考えないといけない状況に

なりそうですので、本腰を据えて税金対策を検討しようという思い、私から打ち合わせを

お願いした次第です。



今期の方向性としては、個人は今まで通りにするものの、管理委託をすることで経費を

増やしていこうという方向で。仙台法人は独立採算。東京法人に個人の利益をできるだけ

付け替えていこう、ということで考えることとしました。



個人でかけていた生命保険を法人に名義変更(売却)したので、その分を支払える程度は

管理費を計上しておきたいと思います。その分経費計上できるので、個人の確定申告に

影響を及ぼしてくれることでしょう。



税理士さんからは、法人が実際にどのような管理業務をしているのかを明確にした上で

それがわかる契約書を適切に作成することを指示されました。現実に、私自身が客付や

バリューアップに関しての企画立案、客付営業などは行っております。管理会社さんに

完全にお任せしているのは、入金管理や滞納督促といった部分ですので、役割分担は

しっかりできていると考えられます。そのことを踏まえ、契約書を作ることにします。



管理のパーセンテージですが、今回はサブリースのような契約にはしませんので、市中の

管理会社さんにお任せしているのと同等のパーセンテージにしていこうと思っています。

あまり高額の管理費にすると、その対価は何なのかという話になりかねません。実情に

即した内容にて作っていこうと思います。



個人で持っている各物件の管理をさせるのは、東京法人にするつもりです。売上の額が

まだまだ足りていないので、法人を大きくして少しでも決算書の見栄えをよくしたい。

そんなことを考えております。



それ以外にも様々なことを打ち合わせました。太陽光の消費税還付の話であったり、

今後どのように法人と個人をすみ分けていくか、仙台法人の義母の役員報酬をいかほどに

設定するか、などなど。



普段からメールでのやり取りはしていますが、やはりたまにお会いして会話をすることで

お互いに理解できる部分もあるのだろうなと思います。

今後も年に1度〜2度くらいは、お会いして話す機会を作りたいと思っています。



しかし、このゴールデンウィークで、宿題いっぱいもらってきちゃったなあ・・・。

私的な都合でなかなか不動産の時間を作りづらい状況なので、宿題が溜まる一方です。

ゴールデンウィーク、仕事ももちろんですが、家庭の都合もあり嫁ちゃんの実家に帰省を

している時間も多かったのです。宿題を消化する時間をなんとか確保しなくては!

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:44 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする