2018年10月18日

不動産取得税がまとめて届いてしまった。

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今年購入した物件の不動産取得税がこのタイミングでぞろぞろと届き始めました。

わかってはいたんだけど、重い!かなり重いです!



今年は以下の通り物件を購入しております。

2月:千葉1棟目(仙台法人)

5月:東京9棟目(東京法人)

6月:札幌9棟目(個人)

8月:東京10棟目(個人)

10月:札幌9棟目(仮)(個人)



今月に入ってから、千葉1棟目、東京9棟目、札幌9棟目の3件分一気に不動産取得税の

納付書が届きました。うぅ、まとめて来られると辛いなあ(涙)



千葉1棟目は木造築古テラスハウスなので、たいした金額ではありませんでした。

2月に買ったのが8ヶ月かかって今頃届くとは、千葉県の某市はお金持ちで余裕が

ありますなあ、とか思ってみたり。



これまでの印象としては、札幌市と東京都であれば札幌市の方が税金の話が来るのが

早いような気がしておりました。固定資産税が4月早々に納付書が送られてきて

1回目の納付が4月末というスケジュールなのに対し、東京都は1回目の納付が6月末。

この辺も結構違うものなんだなあと思った記憶があります。



だから、札幌の方が早く税金を納めるイメージだったので、今回の不動産取得税が

両方同時に来たことに逆にびっくりしました。あ、意外と同じタイミングで来るんだ、

と思った次第です。イメージ的には札幌がさっさときて、東京が少し遅れてくるような

印象でしたけど、こっちはほぼタイミング変わらなかったなあ。



東京はなぜか「家屋」の分しか不動産取得税が入っていませんでした。

築古物件なので、土地の方が取得税が高いんですけど、その本丸が入ってないってのは

どういうことなんだろう?今まで、不動産取得税は土地建物が同時に来たことしか

なかったので、ちょっと不思議な感じです。そのうち土地のも来るのかな。



建物だけだと、築古なのでとてもお安いお値段でした(●万円)。

土地の分、来なければいいんだけどなあ(きっと来ると思うけど)。



これに対して、札幌9棟目は中古のRCなので不動産取得税が高いこと・・・。

家賃2ヶ月分くらいの納付書がポンと届きました。うん、わかっちゃいるんですよ。

でもやっぱ高いですよね。RCの税金。融資が良い条件で出るからRCを買うわけで、

そのメリットがなかったらRCを買うメリットはあまりないなと思っています。

火災保険が安い、入居者様に選ばれやすいイメージがある、というところくらいですね。

それ以外は圧倒的に木造の方が保有コストが安いので、私は木造が好きです。



不動産取得税の納付の用紙と一緒に、平成30年北海道胆振東部地震で被災した人は

道税の期限の延長や軽減などの措置があります、というアナウンスが入っていました。

案内されたホームページを見る限り、私の場合はあまり適用されないようにも見えますが

ダメもとで電話してみようと思います。



また、札幌市は不動産取得税をクレジットカードで納税できないようです・・・。

東京都は不動産取得税もクレジットカードで納税できるので、マイルが貯まるのですが

札幌市はホームページを見る限り固定資産税はOKだけど不動産取得税には対応して

いないように見えます。うーん、これもまた地味に痛い。●●万の納税になりますので

マイル換算したら札幌片道くらい余裕で賄えてしまいそうなのですが・・・。

ここは是非不動産取得税もクレジットカードに対応いただきたいところです。



え、nanacoにチャージしてポイントがたまるクレジットカードを使ってnanacoポイントと

クレジットカードのポイントを両取りすればいいじゃないって?うーん、まあ確かに

そうなんですけど、リクルートカード作って1.2%還元させても、いつ改悪されるか

わからないし、nanaco複数枚持たないといけないからそれもめんどくさいし。

苦労の割に還元率が1.5%(nanacoで1%、クレカで0.5%)なのを考えるとねえ。



でも●●万円だと●千円分くらいのポイントになるからなあ。札幌市の固定資産税の

支払にTポイントは充当できるから、現金で払うくらいなら納付書分割して貰って

ちまちまとやるのもありなのかなあ。でもそうすると、nanacoの上限が1枚5万って

書いてあったから、全部払おうとすると10枚以上は持たないといけないですし、

クレジットカードでのチャージ上限は20万って書いてあったから、1ヶ月で全部

納めきれないことになるし。ファミマTカードとローソンJMBPontaカードと

ヤフージャパンカードの3枚を使えば60万までチャージできるけど・・・。



うん、やっぱり面倒だから止めよう・・・。



なんか最後の方は違う話題になっていますが、とりあえず不動産取得税が3物件分

一気に届いてしまい、萎えているというお話でした。



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posted by ひろ* at 07:26 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月17日

期限も利益もギリギリで確定申告完了。

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確定申告を期日内に提出することが出来ました。今年も例年通りギリギリになってしまい

税理士さんにご負担をおかけしてしまいました。申し訳なく思います。



2017年はかなりの棟数の購入と売却をしました。

1月に個人で札幌6棟目を購入、3月に個人の札幌1棟目と札幌4棟目を売却、

6月に仙台法人で札幌7棟目を購入、9月に個人で東京6棟目と東京法人で富山1棟目を

購入、10月に個人で東京7棟目を購入、12月に個人で東京8棟目を購入、といった

具合になっております。



税理士さんに資料を送付した時に、まず絶句されたのがこの棟数の売り買いでした。

「こんなに売り買いして何やってるんですか」的なことを口走られておりました。

ま、まあ確かにそれを言われても仕方ないですね・・・ハイ。でも目の前に美味しそうな

何かが転がっていたら、やっぱ食べたくなるのが人情でありまして・・・。



例年、2月に入ったら「今年こそ早く処理するぞ!」と思うのですが、今年は特に

サラリーマンの仕事がきつく、週末もどこかしらに出かけていることが多かったので

全くはかどりませんでした。だから直前で全てやろうとするからいけないわけで、

ちゃんと一定期間で仕事をしていればこんな有様にはならないんです。それを

よくわかっているのに、なぜかできないという・・・。切羽詰まらないと行動を

起こせない、悪い癖が出ているなあと思いました。



3月第一週の週末に購入物件と売却物件、あと銀行口座の通帳の情報を送付して、

3月第二週の週末にクレジットカードの明細と一番動いている銀行口座の情報を送付。

フィリピン関係も第二週の週末に出しました。この段階で、顧問税理士の先生に

残されている日程はあと4日・・・。やっぱり提出がギリギリすぎますよね。

ほんと申し訳ありません。



先生からは、フィリピンは円貨に換算した情報を送ってほしいと言われました。

社内レートを決めて、そのレートに従って円貨にした情報をそのまま入れます、と。

なるほど、レートって任意にこちらで決めちゃってもいいものなのですね。ふむ。

昨年1年の平均値を計算し、その値で日本円の表を作りました。



ちなみに、購入の部分については先生から「もう間に合いません」「今年は家賃と

経費だけ計上して、減価償却や取得時経費は来年の確定申告時に後追いで計上します」

と宣言されました^^;



その辺のやりとりが終わったのが確定申告終了の2日前。さすがに当日ギリギリではなく

前日には速報値が来るんじゃないかと思っていましたが、結果はおろか質問すらも

来ません。確か電話した時「わからないことだらけで入力担当のスタッフが泣いてます」

と言われたんだけど・・・(汗)



もしかして入力が終わっていないのでは!?と思い、、送りっぱなしジャーマンに

なっていた銀行口座について、こんな感じですと補足説明を作って送りました・・・。



確定申告締切当日。先生からメールが届きます。

「まだ入力が終わっていません」

嫌な予感は的中。



昼間もあれこれと質問事項が届きます。もうその情報送ってるよと思うものもいくつか

ありましたが、そりゃこの短期間であれだけ資料送ったら精査しきれないですよね。

申し訳ない気持ちになりながら、仕事の合間を縫ってこそこそと対応しておりました。

職場の同僚から見たら、なんであいつあんなに頻繁にトイレに行ってるんだ?という

印象だったと思います^^;



質問メール自体はおやつの時間前後くらいまででストップし、あとはひたすら沈黙。

ホテルに戻ってメールをずっと見ていましたが、何時になっても完了の連絡が来ません。

今年はやばいんじゃないかとそわそわしながら待ちます。



19時47分。税理士さんからメールが届きました。



「ひろ*様

 控除前所得 XXX,XXX でいかがでしょうか。」



めっちゃシンプルなメール!そして青色申告控除を差し引いたら今年も利益ゼロ!(汗)

もうここまで頑張っていただいたら、私は何も申し上げられません。詳細一切不明ですが

それでOKですと伝えました。もう時間的にも無理だろうし、これ以上先生にご負担を

かけさせるわけにはいきません。



本当は青色申告控除を除いて100万プラスくらいの利益に持っていきたかったのですが

そんな調整をする余裕もなかったですし、そもそも今年は札幌に頻繁に飛んでいたので

その交通費も馬鹿にならない金額だったと思います。私、基本的に築古ばかりなので、

減価償却はけっこう取れるし、フィリピンの支払利息がアホみたいに高いのでその経費も

全部計上できるし、まあ割と確定申告時に税務上の利益が出ない体質なのです。

(一応税引前CFは計算して、そこそこ手残りはあるのは確認しております・・・)



最低限黒字になっているので、これで良しとします。



その後、クレジットカードで納税完了。手数料は取られましたが、1%からそれ以上の

還元率のカードを使ったので、多少マイルが戻ってくるものと思います。

サラリーマンの手取り金額以上の支払、なかなか痺れました。売却の分離課税、こわっ。



今度はこの確定申告を持って、あちこちの金融機関さんを行脚しないとなあ。

出張族でなかなか時間が取れませんが、その辺きちんとやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月12日

確定申告、とりあえず税理士さんに全て投げるところまでは終了。

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ようやく確定申告の作業が終わりました。税理士さんに情報を全部渡した段階までだから

確定申告の全工程が終わったということではないのですが、ひとまずひと段落。



Q:なんでそんなに時間がかかるの?

A.常日頃から整理しておかないから・・・



Q.なんで常日頃から整理しておかないの?

A.切羽詰まらないと仕事に取り掛かれない人だから・・・

  毎年「次はこんな苦労しないよう事前にやろう」と思うんだけど・・・



Q.税理士さんが記帳してくれる契約なんだから、とりあえず送っちゃえばいいんでね?

A.税理士さんには「領収書に使途を書いてください」「打ち合わせや会食の場合は

  誰と行ったかも書いてください」と指示されているから、それを書く時間も必要だし

  法人経費と個人経費の色分けもしないとだから、クレジットカードの明細と

  領収書の突合せもしておきたいし、自作の物件単位のキャッシュフロー表に経費を

  つけたいので、あとでそれができるようどの物件の何号室とかメモしておきたいし。



Q.効率悪い作業してるんじゃないの?

A.通帳記帳してスキャン、わかりにくい項目に補足

  ネットバンク系はCSV出力して法人個人の色分けをしながら使途を記述

  領収書に手書きで使途を書き、クレジットカードの明細と領収書を突き合わせて

  クレジットカード明細しかないものはその場で使途を記述

  購入時の売買契約書、諸経費領収書、返済予定表を揃えて提出

  売却時の売買契約書、諸経費領収書を揃えて提出



  こんな感じなんですけど、効率悪いんですかねえ・・・



Q.全部投げたとしても、税理士さんから質問って返ってくるよね?

A.返ってきますね、間違いなく・・・。フィリピン関連なんて自分で口座の動き見ても

  整理しきれてないこともあるし。



Q.毎年税理士さんから「今年もオーラスでした」と言われる気分は?

A.「来年こそ早めに出そう」と毎年この時期は思うんですけど・・・orz



Q.今年は輪をかけて遅かったんじゃない?

A.会社の仕事が年度末進行で、暇を作るのが大変で・・・



Q.そうは言いながらも、ちょいちょい飲みに行ってたんじゃない?

A.会社の人には「確定申告でしんどいから飲まずに帰る」とも言えないですし・・・。

  不動産関係の飲み会は割と断ってましたよ。一部行きましたが。



Q.着地点の予想は?

A.昨年はJALのJGCが取れるくらい札幌にたくさん行ったので、例年より経費は

  多いんじゃないかと予想しております。いつも通りちょい黒を目指しますけど、

  どこまで持っていけるかな〜。フィリピンの超高金利の支払に起因する赤字感も

  半端ないですし。



Q.今の気持ちは?

A.昨日は確定申告の作業が終わった後も、3時近くまで放置していた仕事を

  やっつけてたので、とにかく早寝したいです・・・。



以上、ある一人のサラリーマン大家さんへの、確定申告後のインタビューでした。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月29日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例、併用できました。

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先日大騒ぎしていた1000万控除と先行取得土地等の特例が併用できるかどうかという

話につきまして、最終的な解決を見出せました!結論としては「できる」みたいです。

(ただし所轄の税務署に問い合わせはすべき)



いろいろとブログやFBでご意見をいただきましたので、その内容を顧問税理士さんに

メールでぶつけました。そして返信を待ちましたが、丸一日経っても返信が来ません。

あれ、もしかして忘れられた!?ちょっとちょっとー、こっちはふるさと納税をするか

しないかというところがあるんだから、そこんとこ頼みますよー。



仕方がないので、昨日仕事の合間を縫って電話しましたよ、顧問税理士の先生に。

話してみると、どうやらこの件でいろいろと情報を集めていてくださったようです。

ただ、決定的な内容はタックスアンサーにも掲載されておらず、どちらともとれるし

税理士さん同士で情報交換をしても、できるという先生とできないという先生の

どちらもいて、果たしてどう回答したものかと思案していたとのこと。



顧問税理士の先生は「今すぐ結論出なくても大丈夫ですよね?確定申告までに話を

整理できれば」と仰ります。税務的には確かにそうなんですが、私的にはふるさと納税を

できるだけ効率よくやっておきたいという思惑もありまして、それだとちょっとなあと

思うわけなのです。



そんな中、ふとひらめきました。もうこうなったら直接税務署の方に相談した方が

早いのではないか?と。顧問税理士の先生にもそれを提案したら、それが確実だと

いうことでした。しかもこれ、納税者本人が問い合わせないと回答してくれないとの

ことなのです。税理士さんが問い合わせても回答してくれないと・・・。

ということであれば、私が自分で問い合わせるべきですね。



この時、12月28日の16時45分。あと15分で税務署終わっちゃいます。

そしてここを逃すと来年になってしまいます。急いで税務署に電話しました。



最初は税務相談ダイヤル的なところにて確認したのですが、それだったら所轄の税務署の

資産課税課の人に聞いた方がいいよ、と。きー、使えない!時間ももうわずかなのに

いきなりたらいまわしかよ!と若干憤慨しつつ、改めて資産課税課に連絡を取りました。

この時点で16時55分。もうギリギリのタイミングです。



資産課税課の方に電話がつながり、状況を説明。前年度で先行取得土地等の特例を

使っている物件に対して、翌年度で1000万控除の特例を併用することは可能か、

という形で確認をしたところ、調査の上折り返す形になると言われました。



「今日中に回答・・・ほしいですよね」と資産課税課のお姉さんから確認されたので

「年度末の閉庁後に申し訳ないのですが、できれば本日で・・・」と回答。

調査の上折り返しをいただけることになりました。



そこから10分〜15分くらいでしょうか。税務署の電話番号から着信。これを逃すと

もうアウトのタイミングです。仕事場をさっと抜けて、電話を取りました。



税務署のお姉様の回答は「できます」という内容でした。いやー、良かった!

年度が同じだと併用はできないけど、年度が違えば併用可能というようなことを

仰っていたような気がします。確かに、顧問税理士の先生も、年度が同じ場合は

使えませんよということを前に言ってました。



これにより、課税所得から1000万をマイナスすることが出来ます。ありがたい。

札幌3棟目は個人の長期譲渡なので、1000万を控除できれば、200万の税金を

減らすことが出来ます。小さくない金額なので、大変ありがたいです。



ほっと一息で年を越すことができそうです^^



本日の教訓

困った時は、ググるのも大事だけど最後は税務署に問い合わせしましょう。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月27日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例は併用できない!?

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すみません、今日は完全に質問モードでブログ更新してしまうのですが・・・

先行取得土地等の特例と1000万控除は併用不可と顧問税理士さんに言われました。

ネットを探しましたが、そういう記述がうまく見つけられないのですが、どなたか

この件に関して詳しい方、教えていただけないでしょうか。



先行取得土地等の特例と1000万控除の特例については、こちらの過去記事

ご参照ください。いずれも平成21年〜平成22年の間に不動産を取得した人が対象の

制度で、先行取得土地等の特例は他物件を売却した際の課税の繰り延べが出来る制度、

1000万控除は該当物件を売却した時に土地利益から1000万を控除できる制度と

なっております。



私の保有物件の中では、札幌3棟目がこの特例を利用できます。購入当時、申請も

きちんと出しております。このため、札幌3棟目は長期保有になるまで売却しないと

決めておりました。



そして今年、私は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しました。来年3月の確定申告では

先行取得土地等の特例を用いて税額を圧縮しておこうと思っておりました。



手放して利益が出そうな物件は上記の通り売却が完了したし、不動産価格の高騰も

一服されてきているので、そろそろ札幌3棟目も売却してしまおうか?と考えました。

その旨、顧問税理士さんに伝えて手残り額の計算をしてもらったところ、計算結果に

明らかに1000万控除の内容が追加されていないのです。



「1000万控除も追加して計算いただけますか?」とメールしたところ、冒頭にある

「1000万控除と先行取得土地等の特例は併用できない」という回答があり、

あれれ?と思って今このブログを書いている、という状況です。

前に顧問税理士さんと確認した際には、私の想定している使い方でOKと聞いていたと

思っていたのですが・・・。



例を用いて説明します。



前提

物件A:2017年売却、特例利用前の売却益500万、土地:建物=1:1

物件B:2017年売却、特例利用前の売却益1000万、土地:建物=3:1

物件C:2018年売却(2010年購入)、特例利用前の売却益2000万、

    土地:建物=3:1



私のイメージ



@物件Aを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益500万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は250万

 土地利益の60%である150万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



A物件Bを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益1000万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は750万

 土地利益の60%である450万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



B物件Cを売却し、1000万控除の特例を適用

 特例利用前の売却益から、物件Aと物件Bの先行取得土地等の特例の分を差し引くと

 売却益は2000万+150万+450万=2600万

 ここから1000万控除を行い、2600万−1000万=1600万が課税対象



しかし、顧問税理士さんによれば、Bの最後で1000万を差し引くことが出来ない、

という話でした。そうなると、1年課税を繰り延べしただけになってしまいます。



もし本当に併用できないのであれば、1000万控除だけ使う方が効率がいいような。

札幌3棟目を保有し続けるのであれば、先行取得土地等の特例をガンガン使って、

土地の簿価がなくなるまで保有し続けた方がお得だと思うのです。擦り切れるまで使って

最後は壊して新築を建てるとかした方が効率がいいことになります。



前にこの件については顧問税理士さんとすり合わせを行ったつもりだったのですが、

ここにきて認識と違う話をされてしまい、ちょっと梯子を外された感じになりました。

もし1000万控除のみに切り替えるなら、追加のふるさと納税をしないといけないとか

年内にやるべきことが増えてしまいます。頭が痛いです。



というわけで、顧問税理士さんに再確認を依頼しておりますが、もしこちらのブログを

ご覧になっている方で、この件について詳しい方がいれば是非ご教示願います。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする