2023年03月13日

納税額が増えたのは売上額が増えたから。

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入居率も改善を見せてきた今日この頃。その証拠は確定申告にも表れているようです。

去年より納税額が多いのは売上が上がっていることが原因である、と。



先日、確定申告の結果が出たとブログに書きました。その時は想定より少し多い金額での

着地だと書きましたが、最終的には特に調整をしなくても大丈夫そうでした。



顧問税理士の先生からの報告金額は青色申告控除を含めない金額だったようで、

昨日届いた最終報告の中ではそこから青色申告控除分が差し引かれていました。

覚悟していたより少ない金額だったので、これだったらOKだなと判断した次第です。

ということで、特別な調整はせずにこのまま素直に出して終了となります。



先生からは、私がきっと「今年の納税額が増えている要因は何ですか」と聞かれると

思ったのでしょう。先回りして、去年より納税額が増えている理由を説明して

くださいました。



それによると、賃貸収入が昨年に比べて200万ほど増えているとのことです。

そりゃそれだけ増えたら売上と言うか所得も増えて、納税額も増えますねー。

これは過去がいかに稼働率が悪かったか、そしてそれが今ようやっと正常化を

迎えつつあるということの証左であると考えます。



2017年〜2018年が私にとっての大きな飛躍の年でした。この2年で12棟の

収益物件を購入できたので、我ながらどうなっているんだと思うくらいのペースでした。

金融情勢も良かったですし、あときっと成長曲線がぐぐっと伸びるタイミングで

あったのだろうと思います。



成長曲線って、本人は一次関数のグラフのようにまっすぐ伸びているイメージを

持っていますが、実は二次関数のようにぐいっと曲がった曲線になるのだそうです。

だから、取り組み始めてすぐ結果が出ずに諦めてしまうのは勿体ない、それは成長曲線の

二次関数っぽい曲線のところにいるだけで、辛抱していると一気に追いつくタイミングが

必ずある、ということになります。ま、この話自体受け売りなのですけどね(笑)



ただ、成長曲線の代償もあると思います。私の場合はそれが稼働率だったと思います。

この頃買った物件が稼働率が上がらずに足を引っ張りました。例えば札幌8棟目、

札幌9棟目、富山1棟目あたりはその傾向があります。また、東京8棟目も立ち上げに

時間がかかり、収益化までに少し時間を要しました。



いっぱい買ったため、空室もいっぱい増えて、稼働率は全体として大きく低下。

そして「高利回りだから埋まらなくてもそこそこいける」と踏んで買った物件が

当然ながらすぐ満室にはならないので、これらが稼働率の低下傾向をより鮮明にします。



そう考えると、稼働率が下がって収入が下がるのは当然だったのかもしれません。

物件は増えた、借入は増えた、それに見合う収入が増えてない、といったところですね。



結局、この状態を脱するのに3〜4年はかかってしまった、ということになるのだと

思います。数字的にはようやく90%中盤くらいまで稼働率が盛り返してきてるので

2017年〜2018年の身の丈以上の成長にようやく他の部分が追い付いてきたのだ、

と理解しております。子供の成長痛みたいなものなのだろうな、と。



今回の確定申告で、その辺が是正できたのだと思えば、税金も気持ちよく払えると

いうものです。いや、気持ちよくは言いすぎかな・・・。顔で笑って心で泣きながら

払うというのが正しい気がします(笑)



今年は新たなステージを目指し、売却を進めていかないとと思っています。

そのための分析資料の準備が必要ですが、結局まだ資料の整理がついておらず。

借入一覧を最新化しないといけないのですが、お正月にやりきれなかったことが

ここでまだ響いている状態です。なんとか3月中には対処したいものだな・・・。

あと仙台法人が2月末決算だったので、3月中にいろいろまとめてまた先生に

送付しなくてはなりません。やっぱりやることに追われてる(汗)



今年の目標を適切に達成できるよう、ちゃんと仕事しようと思います。



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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年03月11日

確定申告、想定よりちょっと多めの黒字でほぼ終了。

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個人の確定申告の着地点出ました。思っていたより少し利益が多めになってしまい

調整可能か相談は仕様と思いますが・・・許容範囲だし、これでいくしかないかなー。



今年は去年より少し遅かったけど、それでも数年前の自分から見たらかなりの早さで

確定申告に必要な情報をお渡しできました。昔はとんでもない劣等生でしたが、

最近はきちんと頑張ってるんですよ。いつも私のせいでブービー賞、他の先生が

終わったねーって感じになってる時に必死で私の確定申告の処理をしている、という話を

所長から聞いてしまったので、さすがにやらないわけにいかないなということで・・・



それに、着地が蓋を開けてみるまでわからないってのも問題あるなと自分でも思うように

なった、というところもあります。もう明日申告しないとなのに大幅な赤字になったとか

逆に想定以上の納税額になったとか、そんなことが続いたので、こりゃあかんと思って

ちゃんと期中にある程度の数字がわかるよう、こまめに情報を出さなくてはいけないと

考えたのでした。



今年の分は、本当はお正月にある程度やっつけるつもりだったのですが、三が日が

暦の関係であまり休める時間がなく、それほど仕事ができないまま終了。結果として

半年近く領収書の整理を溜め込んでしまいました。これは反省点。そのせいで

処理に時間がかかりましたから。来年は正月休みでちゃんとやるぞー。



結局今年は資料を提出できたのが2月の最後の週末。ここ数年では一番遅い出来でした。

まあ仕方ないです、と自分を甘やかす私。



一応、領収書は届いていない状態でしたが、売上と過去の経費の雰囲気からすれば、

だいたい私が想定している若干のプラスってところには乗っかってくるんじゃないか、

という予測にはなっておりました。ただ、私の場合は売り買いもそこそこしているし、

その意味であまり過去の予測があてにならないらしく、実際にいろいろ出てこないと

確定的なことは言えないようです。とはいえ、半年分よりもう少し多めのデータから

そんな感じと話が出ているのであれば、それなりに信憑性はあるでしょう。

今年はそこまで数字がどうなるかわからないとおびえる必要はなさそうです。



私のターンは終わり、顧問税理士の先生のターンになったからと、確定申告のことは

すっかり忘れて日常生活を過ごしていたのですが、ふと我に返ると、もう既に

3月前半も終わろうとしています。まだ来ないのかな、確定申告の結果・・・。

例年ならこれは何ですかって質問がいっぱい届く時期なのに。



そんなことを思った矢先に、顧問税理士の先生から質問が届きました。

思ったより質問少ないな・・・。4つしかないぞ。例年もっといっぱいあるんだけど。

質問が少ないってのはいいことだ、日ごろの行いが良くなったからだろう、と

思うことにして、一通り質問に回答しました。



あと源泉徴収票届いてないって指摘もあったので、それにも対応。

「既に退職していたので令和4年分はないとか??」などと軽いジョークまで

挟んでくれてたので、今年もそんなに切羽詰まった状態にしないで対応できたのかな、

と思いました・・・いやもしかして本気で聞いてるかな・・・サラリーマンの勤怠状況は

別に伝えていなかったし・・・(汗)



その情報を出した後少し経過した昨日、届きましたよ確定申告の結果。

私の考えていたよりもう少し利益は増えていました。増えちゃったなあ・・・うーん。

法人・個人どっちつかずの分を個人に押し込んだらもう少し利益減らせるかなあ。

どうせ東京法人は赤字をたたき出した時があって、しばらくは税金かからないし。

調整できそうならもう少し調整して貰うけど、無理そうならこれで出すかー。



着地予想より数十万プラスになったとはいえ、だいたい予想の範疇と言えば範疇です。

少し調整して、どういう結果になってもそれで提出で官僚だな、うん。



ということで、今年もギリギリにならず少しだけ余裕をもって確定申告を終わらせる

ことができました。たったの5日の余裕でそんなどや顔して言われても困るって?

それはごもっとも。失礼しました。



顧問税理士の先生、いろいろとご尽力いただきありがとうございました。

確定申告終わったらゆっくり休んでくださいませ。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月20日

源泉所得税もクレジットカードで納付できます。

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源泉所得税を納付しました。クレジットカードで納税するには少し工夫が必要なので

そこも含め顧問税理士の先生に対応していただきました。恐縮です。



毎年この季節になるとやってくる源泉所得税の納付。税理士報酬や司法書士さんへの

登記の謝礼などにかかる税金を事業者側が払う、というやつです(と理解しているが

違ったらすみません)。



これに関しては毎年顧問税理士の先生からメールで連絡をいただき、金融機関さんの

窓口で納付しておりました。税理士先生に聞いても「告知分のクレジットカードでの

納付はできません」って言われ続けていたのでそういう動きになっておりました。



そして顧問税理士の先生が毎年送ってくる口座振替の用紙は無視して捨ててました(汗)

いつかクレジットカードで払える時が来たら口座振替なんかしたくなくなると思うし、

管理能力の低い私は毎月引落とかになるものでないと管理しきれず残高不足になるのが

目に見えているし・・・だから口座振替はしたくないなーと思っていたのです。



今年も納付の季節がやってきて、顧問税理士の先生から源泉所得税の税額についての

連絡、そして今年こそ口座振替の書類を返送してほしいといつもよりかなり圧強めの

メールが届きました。「今度こそ記入押印の上返送頂きたい!と思います。」と。

ビックリマークと「今年こそ」のあたりにかなりの圧を感じました(苦笑)



将来簡単にクレジットカード納付ができるようになったとしても併用できるし、

事務所としては納付書作成の手間が省ける、私も金融機関さんに出向く必要がなくなる、

と言う形で損はしないので口座振替にしてください、とのことでした。



例年になく圧が強いので、これはそろそろ観念して登録しないとダメかなあと思い

今年は返送する方向で考える、と伝えてしまいました。圧に負けた瞬間でした(笑)



その連絡をいただいたのが年初くらいだったのですが、このタイミングでようやく

重い腰を上げて口座振替の手続きを金融機関さんにやりに行こうかなと思っていた

その時でした。他の件で顧問税理士の先生との過去メールを探していたら、なにやら

源泉所得税をカード納付してるような雰囲気のタイトルのメールが目に留まりました。

あれ?と思ってその内容を見ると・・・e-Taxで申請した後、送信結果のお知らせから

クレジットカードで納付できるような感じのことが書いてあるじゃないですか。

そして私、その方法で昨年源泉所得税を納付しているじゃないですか。



これはと思って、顧問税理士の先生にe-Taxを使って昨年クレカ納付してるみたいですが

今年はそれは使えないのでしょうか、と連絡をしてみました。回答は「可能」でした。

告知分はできません!のやり取りを何回かした後、昨年は確かにe-Taxからクレカで

払って貰っていた・・・と気づいてくださったようです。



ということで、早速先生に申告していただき、そこからe-TaxのWeb版にログインして

送信結果のお知らせから該当のお知らせを確認、下の方にあるクレジットカード納付の

ボタンを押して納付させていただきました。これで窓口に行く手間が省けたぞー。



このまましれっと口座振替の用紙を送らずに終わらせようかとも思ったのですが、

念のため口座振替の用紙送らなくていいですよね?と確認をすることにしました。

裏事情を聞くと、どうやら所長が全顧問先から口座振替に対応して貰うように

号令がかかっているのだそうです。それで圧が強かったのね・・・と納得した次第。



なので、私が対応しないことで顧問税理士の背根氏が所長から怒られるのは申し訳ないと

思ったのです。所長から取ってこないとは何事だと言われてしまうのであれば、

口座振替に登録するだけして、振替される前にさっさとクレジットカードで納税すれば

いいかなと思ったので。



今はその問いかけに対する返事待ちです。必要って言われたらやっぱり口座振替の

手続きはしてこないとだな。うん。



ということで、源泉所得税もクレジットカードで納付できますよ!ということを

周知させていただく次第です。



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posted by ひろ* at 09:20 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月14日

インボイス制度への対応。

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インボイス制度、皆様対応の方向性は決まっておりますでしょうか。

私は個人と東京法人は登録申請せず、仙台法人だけ登録申請することにしました。



インボイス制度が始まります、とアナウンスされていますが、あまり浸透している

雰囲気はなく、これ本当にちゃんと始められるのかな?と他人事のように感じている

今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか。



私は例によってギリギリになってから考えようなどと怠惰なことを考えていましたが

顧問税理士の先生より「こんな感じでいいんじゃないでしょうか:という連絡を

いただく形で先手を打たれてしまい、今から考えざるを得なくなりました。



ちょうどいいタイミングで、幹事をしている関東→札幌の大家会でインボイス制度に

関する勉強会を開催することになっていましたので、そこで学んで回答すれば

税理士先生に迷惑をかけなくても済むだろうなと思っていました。



えっと、そもそもインボイスって何?という方もいらっしゃると思います。

そういう方向けに簡単に・・・説明しようと思いましたが、私の能力では簡単には

説明できそうにありませんので、各自ググってください(投げやり)



ここからは、制度の概要をわかっている前提で書きます。



不動産賃貸業の場合は以下の2パターンだと思います。

・家賃のみで課税売上がない

・家賃がメインだが一部課税売上があり、その規模は1000万未満

 (テナント、駐車場、民泊、ランドリー、自販機、太陽光など)

※1000万以上の人は既に課税業者のはずなので登録一択



課税売上がない場合は、登録は不要だろうと思いました。

売上を計上する相手が個人だし、そもそも課税取引がないのだから非課税業者のままで

何ら問題はないだろうと言う考え方です。ただし、リフォームなどで仕入が発生した際に

発注した業者さんに嫌がられる可能性はあると思います。売上側も仕入側もインボイスの

発行ができるような登録をしていないと仕入税額が控除できないからです。

この辺は相談が来た時に改めて調整ということになるのでしょうね。



一部課税売上がある場合は、その規模がどのくらいか、また、誰に対して売上を

計上しているかによって、対応が分かれそうです。

あくまで私の判断ですが、相手が困るかどうかで決めればよさそうだと感じました。



例えば、太陽光発電なんかは売上相手が電力会社になります。

大手企業さんが多いので、当然のようにインボイス制度に従い登録をしているはずです。

売電してくれる相手(つまり私たち)が登録していなければ、消費税の仕入控除が

出来なくなってしまいます。これはおそらく困るでしょう。あの手この手で登録を

促すことでしょうし、場合によっては「消費税分は支払わない」と言い出す可能性も

あるかと思います。



ですので、太陽光を持っているのであれば、インボイス制度の登録をしておいた方が

無難ではないかなと思います。



民泊・ランドリー・自販機などの場合は、相手が個人になるので、仕入控除とかは

基本的には必要ないと言われるはずです。なので、別に登録しなくても問題はないはず、

と考えております。



駐車場やテナントは微妙なところですね。借りてくれてる相手がインボイス制度に

登録している法人さんだと、仕入控除できなくて困るという話は出てしまうかも

しれません。それに付き合って登録するのか、消費税の仕入控除できない分を

値引などの形で対応するのか・・・。ケースバイケースになると思います。



私の場合は、個人事業主は課税売上はほぼないのでインボイス登録はしない、

東京法人は宿泊業で課税売上があるが相手が個人なのでインボイス登録はしない、

仙台法人は太陽光で既に課税業者なのでインボイス登録する、ということでいいだろうと

判断しました。顧問税理士の先生も同じ判断をしていますので、問題はないだろうと

考えております。



インボイス制度の登録は思った以上に進んでいないようで、国もここに来て慌てて

特例をいろいろ作って登録を促しているようです。例えば非課税業者がインボイスの

登録をした場合、当初3年間は経過措置として受け取った消費税の2割だけを

納税すればいいそうです。この時、課税業者登録はせず、インボイスの登録だけを

する形にしておかないと、特例は適用されないようです。

また、インボイス登録の期限を3月末から9月末に延長しているそうです。

もうちょっと情報が出そろうまで様子見でもいいのかもしれませんね。



まったくもって、余計な制度を追加してくれたものだ・・・と思わずにはいられませんが

とりあえず私はこうしようという対策が決められたので良かったです。



勉強会の中でもいろいろな質問が出ていましたが、たぶんこれ、細かいところは

浸透しないまま見切り発車されて、運用が始まってからいろいろと混乱を招きそうだなと

勉強会に参加して感じたものでした。



どうなるんだろうなー、これ。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月09日

予定納税3回目、義母はイライラ。

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また予定納税ですよー。仙台法人ですよー。昨年売った太陽光発電の分ですよー。

義母が怒り狂っておりますが、私にはどうすることもできなかとです・・・。



昨年、あまり儲かっていなかった低圧の太陽光発電所を売却しました。

販売した業者さんが残債+αで買い取ってくださいました。そこまで責任をもって

対応してくれる会社さんはそうそうないと思うので、この点は大変ありがたいと

感じた次第です。



ただ、ここで大きな落とし穴がありました。仙台法人は課税業者なので、低圧の

太陽光発電所を売却すると、売上消費税がガッツリ乗っかるんですよ。

今までは賃貸用不動産の仕入れがあったので、相殺されていたのですが・・・

非課税売上を立てる仕入は相殺できないということになり、ガッツリと全額納税に

なってしまったのです。いやね、これほんと痛かった。500万以上納税しましたもん。

たいして儲かってないのに。そりゃ義母も怒り狂いますわ。私は憂鬱な気持ちになり

天を仰いだものでした。



そしてこの余波が今年になっても襲い掛かってきております。そう、予定納税です。

昨年の課税売上で納めた消費税と同じくらいまた納めるだろうという仮定の元で、

ガンガンに消費税の予定納税がやってくるのです。これもかなり憂鬱。



義母は予定納税の用紙が来るたびに怒り狂い、なんなのよくれは、ふざけんな税務署、と

毒舌のオンパレードです。どうせ今年はそんなに課税売上ないんだから、これちゃんと

戻ってきますから、と言っているのですが、やっぱり感情的に収まらないみたいでして。

わかっているけど文句を言わずにいられない、という状態です。



とりあえず、文句言っても何かが変わるわけじゃないから・・・ということで、粛々と

納税をしております。あほくさいなあと思いますが、それを考えたら負けです。たぶん。

カードのポイントが稼げて、お金が後で戻ってくると考えれば、悪いことじゃないです。

金利も若干ながらついて戻されますしね。。。



などと慰めのように言っても、義母的には税務署ふざけんなしか言わない感じなので

その稼いだポイントを使って温泉にでも連れて行ってなだめることにしようと思います。



さて、年末仙台にいる間に、最後の予定納税の通知が届きました。3回目です。

これで最後ですが、毎回大きな金額を払わさせられて辛いなあと思っています。

義母は「また来たわよ」とお怒りモード。そりゃ怒ったら予定納税がなくなるんだったら

怒っていいと思いますけど、なくなるわけじゃないしなあ・・・。だったらそこで

怒らない方が疲れなくていいじゃない、と思っちゃいます。省エネ運転。



とりあえず義母をなだめすかして、口座の残高で払えるか確認。メインの口座は

度重なる支出ですっからかんよとぶつぶつ言ってます。でも別の銀行の口座には

それなりに自己資金がありますから、まあ支払に困るってことはなさそうですね。



義母には、こちらでカードを使って払えば、温泉旅行の旅費の足しになるし、

カードの請求が来るまでお金は手元から出ていかないから、ということを話して

こちらでクレカ払いするよということで承諾を得ました。まあずっと税務署に対して

ぶつぶつ文句は言ってましたけどね・・・その間も。



税金を1%で還元できるユナイテッドセゾンカードで払うのが一番効率はいいですが

ここはあえてマリオットアメックスで払うのもいいかなと。0.5%還元になりますが

年間400万使えばプラチナ会員扱いになって、マリオット系のホテルに泊まったら

自動でアップグレードされたりする特典があります。そっちを狙ってもいいかなーと。



支払うのはあまり嬉しくないですが、どうせ支払うなら楽しく効率よく支払って

せめてもの付加価値をつけたいところですからね!



ということで、月末にはまた大きな金額の支払が来るので憂鬱だなーと思いますが

それはそれとして仕方ないのでルールに則ってきちんと払おうと思います。



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