2024年03月16日

確定申告完了!速報値より少し納税額は減らせました。

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確定申告、無事に完了しました。今年は昨年より業績が良くなっておりました。

その分納める税金も増えてしまいましたが、銀行さん的には悪くないはず?



個人ではもう5年ほど物件を購入しておりません。買うなら仙台法人もしくは

東京法人だなと思って、今はそっちでの王乳を推し進めています。なので個人での購入は

特に行っておりません。



なので、個人での業績が大きく動くことは想定しておりませんでした。減価償却が切れて

どうのこうのみたいに経費が動くことはあっても、売上が大きくぶれることは

想定していなかった、というのが率直なところです。



一度、半年分くらいで数字を見て貰ったことがありましたが、その時実はもう兆候は

見えていました。なんかいつもより多くない?という感覚はあったのです。

でもその時はあまりそれを深刻に捉えずにおりました。この辺が私のセンスが

ないところなのでしょうね。もっとこの時点で注視しなくてはならなかったのだろうと

今は思います。



だから、先日私が書いた「予想外」は、実は予想できたのかもしれません。

己の不明を恥じなくてはなりませんね。



さて、そこからは少しだけ悪あがきをしました。ブログにも書いた通り、送金明細を

見直して、保険金と工事で打ち消せるものを見つけたり、家中掃除して埋もれていた

領収書を見つけ出したり。サラリーマンのお仕事も立て込んでおり、あまり多くの

活動はできておりませんが、その範囲の中でやれることはやったつもりです。

その結果、昨年より180万増の控除前所得となりました。

送金明細に表れていなかった追加の経費や、探し出した領収書などで120万くらいは

抑えることができたようです。



昨年と比較すると、売上が向上していること、修繕費が下がっていること、減価償却が

目減りしてきていること、管理費(東京法人に対して個人物件の管理委託費)は

売上が増えているので増加していること、でしょうか。



減価償却がだいぶ減ってきています。5年前に比べて25%減です。昨年から今年で

ガンと落ちてるので、何か大きな減価償却が終わって締まったのでしょう。



あまり個人で物件を買う想定はしていなかったのですが、もしかすると今年は個人で

物件購入をした方がいいのかもしれません。先日準ノールックで買付を入れた

札幌の極小物件、個人で買った方がいいのかなあ。でも義母に話したら義母も欲しそうな

雰囲気だったから仙台法人に譲らないといかんよなあきっと。悩ましい。



今年は確定申告終了の金曜日に結果が出ましたが、これでいいですねという確認は

水曜日には終わっておりました。2月末にようやく資料を提出したので、ビリになって

しまうのではと思っていましたが、そこは避けられたようです。



過去のSNS投稿を振り返ってみると、なんと5年前とか7年前とかは、残り1週間とか

そういうタイミングで資料を出しきったと満足げな投稿をしておりました。こりゃあ

先生も頭抱えるわけだしょ。今年は2月末に出して遅かったと思っているというのは

かなり改善されたと思ってよさそうだということを認識しました。よかったよかった。

先生に書ける迷惑はだいぶ軽減されたと思ってよさそうです。



さて、納税額が増えたので、泣きながら支払ってこようと思います・・・。あーつらい。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月12日

やっぱりその保険金は非課税でよかったっぽい。

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確定申告の対応を顧問税理士の先生がしてくださっておりますが、

個人なので保険金の余剰分の送金は課税カウントしなくてよさそうかな?



先日のブログで書いた通り、細かな積み重ねのおかげで想定よりも利益が上振れした

状態になりました。これ自体はいいことなのですが、税金を払うという観点から言うと

あまり具合が良くない話にも思います。



中を精査して確認していくと、東京3棟目で保険金の余剰金の送金がありました。

確かこれは、漏水事故があって、それに対して入居者様の借家人賠償責任保険を使って

保険金を支払って貰い、そこから修繕をしたという話だったはずです。そしてその

余剰金を送金してくれていたという記憶が。



確か、個人の火災保険の保険金入金は課税にはカウントしないというルールが

あったはずです。となれば、これも課税ではないのでは?という気がしました。

借家人賠償責任保険だと保険を掛けた人の名義が違うから課税カウントされちゃうのか?

などわからなかったので、ここは顧問税理士の先生に確認することに。



先生にメールで問い合わせたところ、契約者に関わらず試算に加えられた損害に対する

保険金は非課税でOKとのことでした。そうすると、今回の保険金の送金も非課税に

なりそうです。



ただし、「いつ」「どのような方法で」支払ったかを教えてほしい、というリクエストは

いただきました。そこは管理会社さんに確認しないといけないなあ。



ちなみに蛇足ですが、孤独死保険の中で遺失家賃に対して支払われた分(孤独死によって

発生した空室損と家賃が下がった分の差額を出してくれる孤独死保険に加入してました)

については課税対象になるとのことです。保険金と一口に言っても違うのね。

資産に対して損害があったかなかったかで判定すればよさそうです。



ということで、管理会社さんにこの時の修繕の情報をくださいとお伝えしました。

夜も遅い時間だったのに、割とすぐ返事が届きました(ちゃんと休んでくださいね)。



曰く、東京3棟目で漏水事故が発生したので、入居者様の借家人賠償責任保険を使って

保険金を支払って貰い、その保険金は一旦管理会社さんが受け取ったとのことです。

そこから東京3棟目の修繕を実施(入居中なので全部はできなかったようですが

やれることはやったとのこと)、全部の修繕ができなかった関係もあり、同時に

発生していた別物件(東京5棟目)の漏水事故の対応もこちらの保険金を使って

支払を実施(当時私はそれを了承しているようですが、たぶん流れでOKしたようで

あまり明確に覚えていませんでした・汗)、その残についていつまでも管理会社さんで

プールしておけないので送金した、ということでした。



むむ?東京5棟目の漏水の修繕は経費になるんじゃないの?保険金支払対象の

事故ではなく、経年劣化による漏水ですもんね。



管理会社さんもそれに気が付いたようで、そっちの金額の明細も送った方がいいですかと

聞いてくださいましたので、ぜひお願いしますと回答しました。思わぬところで経費が

増えてくれそうでよかった(?)です。



顧問税理士の先生にはその旨報告して、具体的な金額については管理会社さんから

連携を受け次第報告するとしました。今日、金額情報をいただけることになってますので

それを先生にお渡しすれば、あとは先生が何とかしてくれるでしょう。



ということで、確定申告も大詰めです。頑張ります(顧問税理士の先生が)



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月10日

予想外に上振れしていました・・・。

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個人の確定申告の現時点での速報が届きました。え、何も売買とかしてないのに

家賃収入が300万も上がっているですって!?原因はアレでした・・・。



皆様、確定申告の進捗具合はいかがでしょうか?計画的にさっさと終わらせた方、

ぼちぼち終わるよという方、未だ未着手の方・・・も若干いそうですね(お友達の方の

お顔が浮かんでまいりました・・・苦笑)。個人では物件持ってないから高みの見物と

いう方もいらっしゃることでしょう。そして税理士の先生方は鬼のような忙しさで

目が回っていることではないかと類推します。大変お疲れ様です。



さて、私の方はと言いますと、税理士先生のターンのままです。そこから先の情報が

まだ入ってきておりません。私も2月末ギリギリに全情報を提示している身なので

これに関しては偉そうなことは申すことはできません。こちらの動きが遅ければ

先生の動きも遅くなるのは必然。ここ数年は先生に迷惑をかけることも前より減って

真面目な仕事ぶりに変わってきていたのですが、今年はホテル立ち上げとかで

あまり気が回っておらず、後手に回った印象はぬぐえません。反省しないとですね。



さすがにそろそろ何か先生からくるかなと思っていたのですが、やっぱりきました。

土曜日の夕方に先生からメールが届きました。休日出勤お疲れ様です。



個人に関しては、正直あまり動きがないし、去年は火災保険の請求も個人物件では

ほとんどしていません。なので、特に質問事項もなく平和に終わるかなという

イメージでした。実際、これの資金使途は何ですかみたいな話は全然なかったです。

管理費の支払明細を送り忘れていたのでそれをくださいという連絡と、銀行からの

出金が何のためだったかの確認くらいでした。



しかし、その下に書いてある一言が私を凍り付かせました。



「家賃収入は昨年より約300万円増えています」



・・・え、どういうこと?

個人では物件購入してないんですけど・・・。増える要素が見当たらないんですが。

いやほんと心当たりなさ過ぎて意味がわからず困惑。



そんな増えるはずないから明細調べ直してください、みたいなことを思わず返事として

書きそうになりましたが、送金明細は手元にあるのだから自分で調べられるはずと

思い直し、まずはこちらで本当に家賃収入が300万増えているかを確認することに

しました。



(調査中・・・)



(もうちょっと待ってくださいね・・・)



(内容が薄いからって尺を伸ばしてる・・・わけじゃないですよ・・・たぶん・・・)



調査完了。確かに300万増えてました!どういうこっちゃねん!(なぜか関西弁)



え、茶番はもういいって?失礼しました。そいつは失礼しました。

ということで、ブログそっちのけで何がそんなに増えたのかを調査したところ・・・

売上が下がっているのは東京1棟目と東京6棟目、東京10棟目の3棟。他の6棟は

売上が上がっていることがわかりました。



東京2棟目はテナントさんの賃料が上がった分が反映されての売上アップ。

東京3棟目は漏水工事復旧の借家人賠償責任保険で出た余剰金の送金の影響。

札幌6棟目は純粋な入居率アップ(前年度の成績が悪すぎた)。

東京8棟目は礼金分くらいの差額だったので、たぶん入退去のタイミングの影響程度。

札幌8棟目は管理会社さん変更で一気に稼働率が向上したことによる上振れ。

札幌9棟目はテナントさん入居による家賃収入アップ。



物件売買をしていなくても、思ったより家賃収入って動くもんなんですね。

300万とか言われるとびっくりしますけど、いろんな積み重ねでそのくらいの家賃は

変わってくるんだなということを改めて認識しました。稼働率を高く保つのって

すごく大事だなと今改めて感じたのでした。



・・・でも税金の支払的にはこんなに売上増えたら困りますわー。

まあでもこれはしょうがないから払うしかないんかなー。

ひとまず全部入力された確定状態でどうなるかを待つしかないですね。



しっかし、キャッシュインは増えてるのに何で支払や生活は楽にならないのか(苦笑)

不動産投資は闇が深いです(お前のセンスがないからという意見は聞こえません)



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年02月25日

確定申告の準備がだいたい整い、税理士さんにバトンタッチ。

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確定申告の準備を進めています。昨日でだいたいの準備はできました。今日返済予定表と

通帳を送る準備ができれば、あとは投函するだけです。



数年前まで、確定申告はギリギリになってようやく準備を始めるのがいつもの私でした。

このスタイルは顧問税理士の先生に多大なる負荷をかけます。そして自分の税務にも

思いきり跳ね返ってきます。赤字とか黒字とかが確定申告の終了日になるまで

わからないというのが常態化しておりました。



確定申告最終日の19時とかに「○円の黒字です」と言われて納税額に絶望したり

「○円の赤字です」と言われてしまい、どちらとも取れる経費は別の法人につけたりして

調整する時間も取れずに受け入れるしかなかったり。全部自分の怠惰が招いた事態なのは

理解しているので何かを言う気はないのですが、やっぱりこれはいかんよなと・・・。



何回か痛い目を見たので、さすがに反省して仕事のやり方を変えました。

定期的に税務処理をして、なるべくこまめに先生に情報を送るように変えました。

これにより、一番最後のギリギリまでわからないということはなくなりました。

ここ数年は最終日までもつれ込むこともなくなり、事前にある程度の着地予想が

できるようになったので良かったです。



え、それが当たり前?まあそう言わずにー。当たり前ができない人もいるんですから。



今年はインボイスの処理がすごいめんどくさかったです。10月からは全てのネットで

買ったものの領収書を提出するよう言われておりまして・・・。今まではクレカ明細で

処理してくれてたんですけどねえ。しかもその領収書が登録番号が入っているかも

確認しなくてはならないし、事務の手間が増えてしまいました。しんどいわー。

誰だよこんな制度考えたやつはー。



ぶつぶつ言っても仕方ないことなので、今年はせっせとその流儀に従って処理しました。

領収書をダウンロードして保存して、それとクレカ明細の照合をかけて・・・

みたいな作業が増えた分、時間がかかってしまいました。でもこれ、税理士先生も

余計な時間を明らかにかけさせられる仕様になってますよねえ。そりゃ顧問料も

値上がりするわけだ。こんなん喜ぶ人いるんかいな。まったく。



今年はまだ半年分しか提出できておらず、4ヶ月分くらいは整理していたものの

郵送していない状態でした。私は2ヶ月分だけやればいいけど、先生は一気に半年分

処理しなくてはならないのか・・・これは悪いことをしてしまった気がします。

もっとこまめに送るべきだったと反省。



昨日はそれ以外にも東京15棟目のライフライン(ガスと水道)の開通作業なんかも

やってましたし、必要な記帳もしておりました。なので、そんなに集中して作業ができた

わけではないのですが、晩ご飯の後もちまちまと作業を続け、なんとか全部終わらせる

ことができました。



残作業としては、通帳の写真を撮って先生に送ることと、返済予定表をスキャンして

整理して送付することでしょうかね。それが終われば次は先生のターンです。

一旦、肩の荷が下りる形になります。早く荷を下ろしたいわー。



税理士先生が頑張ってくださっている間に、私は東京15棟目の作業を終わらせるよう

動かないといけないですね。まだもうちょっと作業が残っております。ガスと水道の

開通作業、写真撮影、館銘板作成あたりは私のボールになりそうですので、適宜対応を

進めていきたいと思います。



ということで、確定申告が早く終わりますように(自分が遅いくせに何言ってんだか)。



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posted by ひろ* at 10:51 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年11月02日

賃貸用不動産の仕入税額控除の件の補足その1。

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昨日のブログのこと、顧問税理士の先生に改めて聞いてみたところ、多少補足した方が

いいかなと思うことがあったので、本日のブログで追記しておこうと思います。



昨日のブログは、たまたま売却で課税業者になってしまった私が、物件購入において

消費税還付をするとても細い抜け道があるよと顧問税理士の先生に教わったことから

書いたものです。



端的に言えば、1000万以下であれば、非課税売上をもたらす賃貸不動産の仕入でも

売上消費税と仕入消費税を相殺できる、という話でした。



1000万以下の建物の物件なんて、戸建とか耐用年数切れの田舎のアパートとかしか

ないような気はしますので、現実的な使い道はなさそう・・・とか思う人がほとんどかと

思いますが、私の東京法人が東京で買う物件はドンピシャでこういうのが多いので、

課税業者になった年にうまく物件を購入することができれば、仕入消費税と売上消費税を

ぶつけて相殺、あわよくば還付できるということになります。



・・・いつまでもそんな規模の小さい取引やってんじゃねーよ、と?

まあそれは言わない約束で(苦笑)



ちょうど東京15棟目が決済になったところで、リノベも今期中に行います。

これはうまくすれば消費税を払わない、あるいは還付になるのでは?と期待できるなと。



ということで、うちの物件の具体的な内容で顧問税理士の先生に聞いてみました。

総額1000万以下の賃貸用不動産を購入し、1000万以上のリノベをかけたら

対象になる?みたいな感じです。

その結果、わかったことをあれこれと書いていきたいと思います。



・建物価格が1000万以下であれば、資本的支出であっても仕入税額控除可能

・資本的支出となる工事も、1000万以下であれば仕入税額控除可能

・条件として、取引相手がインボイス登録業者であることが必要

・資本的支出が1000万オーバーであっても、宿泊施設なら仕入税額控除可能



といったところが今回わかりました。



修繕費と判定して一発で経費計上する分には、今回の法律は無関係ということです。

まあ言われてみればそりゃそうかって感じですね。資本的支出であってもOKというのは

今回とてもありがたい感じがします。



1000万以下でないといけないようなので、もし私のように1000万超の

リノベをするのであれば、外壁300万・内装800万みたいな形に分けておけば

この要件を満たすことになるのかな?あとここで言ってる1000万という数字は

消費税を含むのか含まないのかもわかっておらず(たぶん含まない?)、それも含め

追加で顧問税理士の先生に聞いてみようと思います。



インボイス登録業者さんでないとダメというのはわかりますね。そりゃそうでしょうと。



あとは課税売上が計上される宿泊施設であれば、そもそも今回の特例に関係ないと

いうことから類推すると、賃貸用不動産であっても事業用であれば特例は無関係に

仕入税額控除できるのかしら?例えば自分で民泊はしないけど民泊やりたい人に

消費税込の価格で賃貸するとか。そこも顧問税理士の先生に聞いてみようっと。



ということで、聞いた結果がわかったらまたブログに書こうと思います。

今日は起きたのが遅くて時間があまりないので、この辺で終了です。



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