2019年11月11日

個人の8月末までの試算表を作ってもらい、今後の対策を練る。

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個人の確定申告、8月末くらいまでの成績を出して貰いました。昨年ほどではないものの

赤字で推移しているようなので、黒字になるよう対策を練ります。



先日のブログに書いた通り、個人の試算表作成の動きが始まっております。

何回かやり取りをした後、先日になって試算表が暫定で完成したというメールが

送られてきました。まだ不明点がいくつかあるということでしたので、それを加味して

本当の意味での完成になるのだと思います。



結論から言えば、昨年ほどではないけど多少赤字の状態でした。

赤字だと金融機関さんのウケが悪いので、黒字に持っていきたいです。

このままじゃダメですね。試算表作って貰って良かった・・・。



やっぱり減価償却がけっこう取れているからなのかしら。

相変わらずきちんとした分析はできていないのが自分としても情けないのですが、

どうしても「緊急性がないけど大事なこと」というのは後回しになってしまうもので。

時間ができればやるんだけど・・・(言い訳)



よし、ブログを書きながら分析しよう。そうしよう。



売上の4割くらいの金額の減価償却が計上されています。

保有している物件は築古ばかりなので、たぶんこんなもんか。



管理費が売上の1割強です。内訳は東京法人に払っている管理費と、自前で発注している

物件の定期清掃や巡回報告などが計上されています。あと、なぜか札幌に滞在する時に

使わせてもらっている賃貸物件の家賃もここに入ってました。謎。

まあでも、そう考えれば1割強でもおかしくはないですね。



金利の支払が売上の2割弱。これは多いのだろうか。多いような気もします。

長期の借入も何本かあるし、こんなもんなんだろうか。正直よくわかりません。



租税公課が売上の1売上の8%くらい。

個人で保有しているものは築古ボロ物件が多いので、RCのような高額の租税公課では

ありません。札幌8棟目がRCだからちょい高いくらいでしょうか。

総じて、家賃1ヶ月分くらいはRCの場合固定資産税がとられるということが多いので

そこから考えてもまあこれは妥当な水準でしょう。

あれ、ボロいのばかりの割には高いね、という見方もできるのか?これ。



支払手数料が売上の6%程度。管理会社さんへの管理費の支払はこちらに計上されて

おりました。あとは銀行手数料と、なぜか東京8棟目の地代もここに含まれてました。

まあそう考えれば、管理会社さんに平均して4%程度は払っていると思うので、それと

東京8棟目の地代とかなら、このくらいになるのは納得。



広告宣伝費が4%強。部屋を決めた時の広告料とか、物件写真を撮影いただいた時の

費用とか、そういうやつがここに含まれています。札幌物件の広告料が重いからなあ。



以降、研究研修費、支払報酬、修繕費、修繕費、地代家賃、旅費交通費と続きます。

意外と旅費交通費安いのね。マイル使ってるからでしょうね、たぶん。



減価償却費が売上の4割程度って、けっこう多い方なのでしょうか?多いようであれば

費用が出ていかない経費で赤字になっていると言うことになるので、悪い状態ではないと

判断できます。いやいやそんなもんでしょということであれば、収入が少ないのか

無駄遣いが多いのかのどちらかになりますが・・・。



今回の赤字分くらいなら何とかできるだろうと思いますので、残り2ヶ月で法人側に

経費を集中させるとか、あるいは法人に払っている管理費を止めるとか、何かしらの

方法で対応できると思います。法人に払っている管理費の分プラスアルファくらいが

赤字の幅なので、そう考えれば管理費いらないじゃんというだけなのかもしれません。

今年は東京法人で東京9棟目を売却したことに伴い、大きく黒字が出る予定ですし。



その辺、税理士さんに相談してみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月07日

あれ、今まで税務の申告にそれ入ってなかった!?

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今年はちゃんとこまめに財務状況を把握しよう、などと言っていたのですが、

今頃になってようやく個人の試算表を作ろうとしております。



昨年の悲惨な確定申告(大赤字でした)があったので、今年は少なくとも四半期に一回は

試算表を作って財務状況を確認しよう、ということを意識したいと思いました。

しかし、結果として今ようやく1回目の試算表が出来上がろうとしている状態です。

あちゃー。



いやね、ちゃんと情報は送っていたんですよ?仙台法人が2月末決算、東京法人が

7月末決算なので、それにあわせて個人分も含めて領収書の整理は行っていましたし、

それを税理士さんに提出もしておりました。だから試算表を作ろうと思えば作ることは

できたはずなんです。



実際、私はお願いしたんですよ。7月と10月に。個人の試算表お願いしますって。

7月に頼んだ時は顧問税理士さんから返信なし。私も出して安心していたところがあり

督促を特にしておらず、そのまま忘却の彼方へ。10月はメールした後やっぱり返事が

なかったので、さすがにここで作らない選択肢はないと思い、メールにて重ねての

お願いをしたところ、10月末目処で作ります、と。顧問先も多いようですから、

常にお忙しいのでしょう。そして、私の確定申告は売り買いが多くて手間がかかると

軽くぼやいていたこともありますから、恐らく片手間でやるにはしんどいなという

思いも多少は深層心理にあったのではないかと思います。



ともあれ、顧問税理士の先生が動き始めてくれたので、いよいよ試算表作成のお仕事が

動き始めました。いやー、よかったー。昨年みたいにふたを開けてみたら大赤字とか

勘弁してほしいです(勿論それは私の責任で顧問税理士の先生の責任ではないです)。



そして今、ぼつぼつと質問のメールが来ているのですが、あれれ?と思うことが。

もうすでに売却してしまった東京4棟目を買った後割とすぐ借りたリノベーション資金の

借入を見て「これは何の借入ですか?」という質問をしてきたのです。

その後も東京6棟目の借入とか、某政府系の借入とかに関して、これは何の借入ですかと

質問が来ました。



・・・あれ?どれも数年前から借入しているものばかりなんですけど。

まさかの今まで未計上だった事案!?いやいやうちの先生に限ってそんなばかな。



総勘定元帳を本当にざっとですか見てみました。うーむ、それっぽいものがない。

いやいや、ないはずはないでしょう。というか他の物件のも見つからないので、

たぶん見方が悪いだけのはず。



質問の背景が「返済予定表を送ってないから一部の処理ができていない」とかだったら

今後は返済予定表も届き次第顧問税理士の先生に転送しないとダメってことですね。

気を付けよう・・・。



あとで先生に電話して、今回の件はどういう話なのか確認してみます。

過去の年度で申告し忘れていた経費も、今年度で計上はできるはずですし、もし万が一

こちらの連携ミスということなら、今後それが起こらないような方法を先生に相談して

そのやり方で改善すればいいだけのことです。



自分で帳簿くらいつけた方が本当はいいんだろうけど、今はそんな時間取れないから

いかにして先生との連携をうまくやるかという観点で改善活動をしようと思います。



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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月30日

9月末までに納税する分の処理で意外と時間がかかってます。

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今日は短めな更新とさせていただきます。朝から時間が足りないのです。

何を朝からそんなにバタバタしているかと言うと、9月末で行う各種納税を今まさに

行っているからです。



東京法人の法人税・地方法人税(2枚)

金曜日に決算が確定して、速達でポストに投函されておりました。

土日は東京にいなかったため、今朝急いでクレジットカードで納付をしております。



東京法人の法人都民税(1枚)

東京法人の法人税・地方法人税とステータスは同じです。

こちらはクレジットカード払いをするためには手続きが必要と言うことでした。

都税クレジットカードお支払サイトを見ると、法人都民税はリストには確かにあります

ただ、よく見ると「納付書発行日当日はクレジットカード納付できません」と・・・。

やっぱ何事もギリギリじゃダメってことですね(汗)

窓口で納めるか、一日遅れでクレジットカードで納めるか。クレジットカードにすると、

たぶん消費税が2%上乗せされると思うんですよね。まあでも誤差っちゃ誤差かな?

今日なんとか納める方法がないか、この後電話してみます。



東京法人の源泉所得税(2枚)

司法書士の先生への報酬に対する税金の納付となります。購入2件、売却1件が

ありましたので、それに対しての報酬にかかっている税金をこちらで納付する、と。

これはこの後朝一番で金融機関さんに行ってくるので、その時納付します。



都内物件の固定資産税(6枚)

東京法人2枚、個人事業主4枚です。同じ区でも、名義が違えば別々に来るので

枚数が多くて意外と面倒です。こちらはクレジットカード納税です。



札幌物件の固定資産税(2枚)

仙台法人の分は仙台で払っているので、私が払うのは個人事業主として保有している

札幌物件の固定資産税です。こちらはヤフー公金支払でクレジット納付が出来ます。



で、朝のうちにクレジットカード決済で処理しようとした枚数が10枚。

国税のサイト、都税のサイト、ヤフー公金支払と3つのサイトを行ったり来たりして

同じクレジットカードの番号をせっせと入れて・・・とかやっていると、意外と時間が

かかってしまうのです。そんなわけで、今ようやく全部支払を終えましたが、この段階で

会社に行く必要あり。ということで時間がないわけですよ。



手抜き気味で恐縮ですが、そういうことで本日のブログはここまで!



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月26日

売却した物件の土地建物比率で顧問税理士の先生とやり取り。

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顧問税理士の先生と東京法人の決算についてやり取りをしております。

その中で、売却時の土地建物割合の評価について議論がありました。



東京法人、4期目の決算は9月末までに提出です。今回は割と余裕をもって仕上げる

ことができましたが、顧問税理士さんは「きっと出てくるのが遅いだろう」と予想を

したのでしょう。東京法人の決算の最終的なところは今動かれているようです。

まあ自業自得なところがありますからねえ。これに関しては。今までの行いが悪すぎた。

今回あhそんなにギリギリにならないように出していますが、どうせギリギリにしか

情報が出てこないという前提でスケジュールを組まれてしまったようです^^;



出せる情報は一通り9月初旬に出しておりましたが、今週に入って急にやり取りが

活発化してきました。預金残高だの生命保険の貸付金だの、この入金は何ですかだの

色々とやり取りを重ねております。



そんな中で、税理士さんと見解が割れて少し議論になった内容があります。

それは、売却時の土地建物比率のお話。



前期は、東京4棟目の売却をしております。契約書には土地建物比率を明記してません。

この場合、妥当な額を自分たちで決める必要があります。建物比率が高くなると、

消費税の兼ね合いが出てきてしまうので、私としては常識的に説明がつく範囲で、

一番建物が安くなる根拠を示したいと考えております。



売却前に顧問税理士の先生と話をしましたが、固定資産税評価額の割合で案分すれば

いいでしょうという感じでした。その割合で計算すると、今年は課税売上は1000万を

超えない見込だったので、消費税の課税業者にならなくて済みそうだと判断したのです。



しかし、ここに来て顧問税理士の先生が「やっぱりそれじゃダメ」と言い出しました。

固定資産税評価額で案分すると、リノベーションの費用が全く考慮されていないことに

なってしまう、というのです。



顧問税理士の先生が出してきた建物金額は、路線価に1.25を掛けて実勢価格を出し

そこから掛け目を入れた土地値を売却価格から差し引いたもの。その金額は1000万を

超えるものでした。これじゃ消費税の課税業者になっちゃうよー!?できれば課税業者に

なりたくないのですがー・・・。



こちらで路線価等を使って土地値を計算すると、もうちょっと安い金額になります。

顧問税理士の先生は掛け目を入れたと言っていましたが、掛け目をいれないで計算して

算出したら、なんとか課税業者にならなくて済みそうなんですけど・・・。



その旨返信したところ、先生からは「無接道なのでMAXの評価減、6掛で計算してる」

という説明が。しかし先生もやり取りをする中で、別に相続税の計算をするわけでも

ないのに6掛は慎重になりすぎているかもしれない、と思ってくださったようです。

掛け目を減らしてくださることになり、無事に消費税課税にならない程度の建物の売上に

していただくことができました。



顧問税理士の先生とのコミュニケーションって大事だなと思います。

丸投げでも勿論悪くはないですが、こういうところで細かく自分の要望が通せないと

思いもよらない決算になってしまいます。



不動産の規模を拡大したいから、あまり節税はしない、というスタンスであったとしても

一般的な税理士さんは税金を減らす方向に動くと思いますので、ちゃんとその方針を

伝えない限りは、思うような決算にはならないでしょう。



税理士さんはプロだから任せておけば大丈夫、ということにはなりません。

プロが良い仕事をするために、きちんと事業主がどうしたいかをお伝えする必要が

あります。細かいことは税理士さんに任せればいいのですが、税理士さんはあくまで

税務のプロであり、経営のプロではありませんので、経営に関する部分は自分で手綱を

握ってコントロールしなくてはならないです。



難しく考える必要はなく「今年の納税額はこのくらいの着地点にしたい」「徹底して

節税したい」「ある程度納税して融資に備えたい」などを伝えるだけでいいと思います。

あとはポイントごとに「課税業者になりたくない」とかを伝えれば、よしなにやって

いただけるはずです。



税理士さんとの関係、うまく作っていきたいものですね。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月24日

税務署から連絡あり(意味もなく緊張する件)。

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仙台法人、ちゃんと納税しているのに「納税していない疑惑」をかけられました。

個人の所得税の時はこんなことなかったのになあ。



毎日せっせとサラリーマンのお仕事をこなしている私。仕事中は基本的に不動産関連の

連絡は取らないですが、昼休みだったりトイレの個室に行った時とかは少し携帯を見て

簡単なことなら返事をしたりしています。



先日もそんな隙間時間でメールを見ていたら、なんか顧問税理士の先生から怪しげな

メールが届いていました。開いてみると・・・



「仙台法人の消費税が未納になっていると義母のところに税務署から電話があった」

「納付済と聞いているので、控えがあれば出してほしい」



という内容。いやいやいやいや、ちゃんと納税しましたからー!クレジットカードで

血の涙を流しながら〇百万納めましたから!



ブログに書いたかどうか忘れましたので二回目だったら恐縮ですが、仙台法人は2月末で

第7期が終わり、過去最高益を達成しています。ただ、その利益の大半が地震保険の

保険金と、札幌7棟目を購入した時の消費税還付の還付金だったりします。

売上総利益よりも営業外収益の雑収入の方が多いと言う・・・(笑)



還付一辺倒だった消費税も、今回はいよいよ納税する側になりました。太陽光発電が

ありますので、こいつが課税売上を押し上げています。今まではそれ以上に物件を

購入していたので還付を受けていましたが、昨年度は仙台法人も手元資金が切れて

大きな物件を買うことはできなかったため、今回の結果に至っています。



この決算書を武器にガンガン借りまくりたいところですが、果たしてそれに見合う物件は

出てくるのだろうか、というところは疑問です。出てきたとしても、現金があまり手元に

ないので、頭金を出せない予感もしています。まあ何か出てきたら、出たとこ勝負だな。



え、しばらく買わずに財務を立て直す宣言はどうしたかって?えーと、財務がガタガタで

借りられないのは個人および東京法人なので、仙台法人は関係なく買います(笑)

ただ物件情報が出てこないんですよね。仙台は高いし、札幌は遠隔地で融資があまり

芳しくない状態なものですから。



えーっと、相変わらず余談が長い私ですが、なんだったっけ。そうだ、消費税未納だと

連絡を受けた話だった。メールによると、義母のところに税務署から消費税が支払われて

いないという連絡があったようで、慌てた義母がなぜか私のところではなく顧問税理士の

先生に電話したようです。結果的にこの判断は正解だなと思いましたが。



顧問税理士の先生にも、ちゃんと税金は納めたということで連絡してありましたので、

未納というよりは何かの手違いだろうと判断したようです。私のところに来たメールには

納めた時の納付の情報を送ってください、という書き方になっていました。



念のため確認しましたが、ちゃんとクレジットカードで納めた控も手元にあります。

ただ、消費税はカードの限度額の関係もあり、2回に分けてカードを切ってます。

それが原因で照合できないのかもしれません。でも昨年、売却で大きく利益を出して

しまった時にも個人の所得税をクレジットカードで払いましたが、その時もやっぱり

限度額の関係で2回に分けて支払ったものの、特にお尋ねはなかったです。東京だと

似たようなことをする人が多く、東北ではあまり例がないとか、そんな感じなのか?



顧問税理士の先生が、税務署への連絡はしてくれるということだったので、控だけ

メールで送り、後の対応はお任せしました。その後、先生からは「分割して納付されて

いたため、税務署側で照合が出来なかっただけだった」と連絡があり、ほっと一息。



何も悪いことはしてなくても、税務署からの連絡って妙に緊張しますね。

しばらくは連絡無しの方向でお願いしたいです(笑)



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posted by ひろ* at 06:31 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする