2019年05月04日

引き渡されたコンドミニアムをどうしたら良いか思案・・・。

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引き渡しが終わった翌日は、以前2戸目のコンドミニアムの管理をお任せしていた

管理会社の皆様と行動を共にしました。今回引き渡されたコンドミニアムも

貸すか売るか塩漬けかはわからないものの、何かしらの管理をお願いしないと

電気代や管理費、固定資産税等支払えません。



引き渡しの支援をしてくださった業者さんも管理はできるということでしたが、

以前からのご縁もあるので、そこに即決はせずに比較検討をさせていただくことに

しました。



実は、この2社さん以外にも、お友達経由で候補になりそうな管理会社さんの

情報は寄せられており、そことの比較にならとは思うのです。

ただ、今回の渡航でその全ての管理会社さんとお会いするのは難しいため、

残りは日本に戻ってから改めてコンタクトを取る形にしました。



私が管理を任せていた頃と変わった点はあるかと確認したところ、一番に出たのは

「中国の方が大量に来ていて賃貸需要が旺盛になった」という発言でした。

家賃相場も上がってきているようです。やや狭目なコンドミニアムが、

そういう客層に対して訴求するようで、意外と埋まるのだとか。へー。



プレビルドは価格が上がりすぎてオススメできない、買うなら中古が良い、という

話もありました。安心してください、私はもう買いたくありません(笑)



私が買ったコンドミニアムは、近隣の開発がまだ完了しておりませんので、

それが終わるまではあまり高く貸したり売ったりはできないだろうとのこと。

ただ、開発が終われば一気に伸びるかもしれない、という話でした。



私としては、期間リスクをとること自体が怖いと思うようになりましたので、

基本的にはさっさと売りたいです。しかし、今は2戸目の損切りを成立させてくれた

業者さんが多忙になってしまい、すぐに動けないとのこと。そうなると、しばらくの間

寝かせておくことになりそうです。



単に寝かすなら貸せばいいじゃないという話もありますが、いざ売ろうとした時に

好きな時間に内見ができないのがデメリットになると考えております。

一年以上寝かせる覚悟があるなら、貸すのも一つの選択肢と思いますが・・・



何にしても、関係者のお話を伺いながら、じっくり考えた方が良いと思ってます。

2戸目は融資に失敗して、とんでもない高金利の借入になってしまったのが厳しく、

手放す選択肢しか取りようがありませんでしたが、今回は持ちこたえられるレベルです。

前よりは選択肢が広げられると思いますので、その間に考えようと思います。



そんな感じで、これからフィリピンを出て日本に戻ります。



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posted by ひろ* at 10:12 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月03日

フィリピンのコンドミニアム、想定外にトラブルなく引渡完了。

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フィリピンに到着して、無事に(?)コンドミニアム3戸目を引き渡されました。

引き渡されてしまったよ…うーむ。



15時から引き渡し開始という段取りになっていたのですが、

いい塩梅の飛行機が予約できず、到着したのは13時過ぎでした。

飛行機の中でパスポートが行方不明になり焦りましたが、座席の隙間に

落ちているだけでした。入国できないかと焦りましたよ、ええ。



降りてから日本円を少しペソに変えて、現地のSIMカードを購入。

ネット接続確認できた頃にはもう14時を過ぎていました。

明らかに間に合わない予感しかしない。



先に引き渡しのサポートをしていただく業者さんに連絡して、多少遅れると

伝えたところ、ホテルまで迎えにきてくれることになりました。

ホテルまではホテルの送迎サービスを利用します。毎回空港からの

タクシーでボッタクリされるのが恒例行事なので、今回はそれがないよう

送迎付きのプランにしました。



…というつもりだったのですが、送迎の車の中でサインしろと言われ、

内容を見るとボッタクリタクシーと変わらない金額!

ホテルのグレードの高いプランにしたので、無料の付帯サービスと捉えてましたが

有料サービスだったみたいです…。ボッタクられ伝説、また再現してしまった。



で、ホテルにチェックインして、業者さんに迎えにきて貰って、

車に乗り込んだ時点でもう15時直前。完璧に遅刻ですが、

ここはフィリピン。どうせ30分遅れくらいが当たり前でしょう。

業者さんも気にしてない様子なので、鷹揚に構えておきます。



15時15分。物件に到着。案の定担当はいません(笑)

結局引き渡しが始まったのは15時半くらいでした。

このくらいでどうこう言ってたらフィリピンはストレスしかないですよ。

気にせず進めることにします。



さて、引き渡しです。今回は広めの1BRです。

前回のコンドミニアム2戸目と比べて、デベロッパーさんが優秀で

メジャーだと聞いていますが、果たしてどんな形になるのか。



まず共用部。フィリピンあるあるなのですが、未完成です(笑)

プールもジムも何もできておらず、エレベーターは工事中で警備員さんが

何か操作しないと動きません。廊下は穴だらけでまだまだ工事中。

人が住める環境ではありませんが、平気な顔をして引き渡しします。

これもフィリピンスタイルと割り切る潔さを求められます。



なので、引き渡しして1〜2年は家賃を下げないと決まりません。

だって住むのに不便なんですもの。日本人の感覚からしたら

まずあり得ない話ですが、郷に入りては郷に従うしかないのです。



さて、お部屋の様子はどうでしょうか。2戸目の時はコンロの調子が

悪かったり、トイレから派手に水漏れしたりしておりまして、

それを指摘したら修繕に2ヶ月くらいかかった記憶があります。



業者さんと一緒に一通りチェックしましたが、思いのほか何もありません!

驚きました。水もちゃんと出るし、漏れることも詰まることもありません。

鍵もちゃんと開閉できますし、スイッチを入れたら電気がつきます。

壁紙も剥がれてないし、床も水平です。



修繕のリストをパンチリストと呼ぶのですが、パンチリストの記載ゼロ。

快挙です、快挙。



軽微な修繕であれば、クイックリペアチームと呼ばれる職人さんが

待機しており、指摘したそばからすぐ修繕にかかってくださいます。

今までのフィリピンにはなかった驚異的な素早さ。こんなの私の知ってる

フィリピンじゃない!(笑)



ただし、クイックリペアされた後も、そんなに劇的には変わらず

あー、まー、なんかやってくれたのねー、という程度であったことだけは

申し添えさせていただきます。



そんなこんなで、思ったよりトラブルなくチェックは完了。

オフィスに戻って引き渡しのサインを粛々と進めました。

鍵を引き渡され、パンチリスト、ターンオーバーチェックリスト、

ルールへの合意書、鍵引き渡し書、電気料金の契約変更書類など

諸々にサインして引き渡し完了となりました。



その後、業者さんとミーティング。空き部屋管理、内装管理、賃貸管理等の

お話を一通り伺いました。ちゃんとやってくれそうな気はしますが、

もういくつかの会社さんにも話を聞いてみたいと思います。



この物件、どうしようか悩み中です。



すぐ売ってしまって全て精算したい気持ちもありますが、前回の損切りを

してくれた業者さんが別の案件で多忙になっており動けないため、

レスポンスが最近悪くなっています。そうすると、すぐ売ると言っても

難しい気もします。



かといって、貸してしまうと売りたい時に内見を自由に行うことができず

いざという時に機会損失を引き起こしかねません。

もう少し色々な方から話を聞いて決めようと思いますが、

しばらく塩漬けになるかなー…。とりあえず考えます。



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2019年05月02日

フィリピンに行ってきます。

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というわけで、 パソコンを忘れたので携帯から更新します。長文は書けないわー。

これからフィリピン行きますが、ホテルでパソコン借りられるかな?



昨日の夜、仙台から東京に戻りました。そしてフィリピンの準備。

渡航の目的はコンドミニアム3戸目の引き渡しのためです。

正直、引き渡されたくないです(苦笑)



フィリピンに行く前に、海外用に準備したことをいくつか書きます。



フィリピン、パソコンと携帯の充電だけなら、変圧器は不要です。

コンセントもモノによってはそのまま使えます。

念のため変換するやつは持ちましたが、たぶん出番はないでしょう。



現地は35度とか書いてありました。くそ暑いではないですか。

たまらんのでパンツも夏仕様。ハーフパンツも持参することに。



現地のタクシーはボッタクリが多いので、日本でGrabをインストール。

これはUberみたいなもので、その辺の普通の車がタクシーに化けます。

フィリピンのタクシーはボッタクリも多いのですが、Grabなら料金は明瞭。

しかもクレジットカード決済できます。現金いらずでありがたし。



あとは日本に電話する時のために050Plusも準備しました。

IP電話で、日本に電話する時に通話料が安くなります。

国際電話で着信を受けるとバカ高いので、後から050Plusでかけ直した方が

安くなるんですよね。



もう一つ、SIMフリーのモバイルルーターも忘れずに持参。

最近の旅慣れている方は現地でSIMは買わずに世界中で使えるルーターを

利用するらしいですが、私はそんなに海外に行かないので現地調達。

だいたいどこの空港にもプリペイドのSIMがありますので、それを買います。

現地の方が設定してくださるので安心です。



現地では、最後のコンドミニアムを引き渡されてきます。

そして管理会社さん候補の方に二社ほどお会いして、諸々相談予定。

では、行ってきます。



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2019年04月03日

最後のフィリピンのコンドミニアム、いよいよ引き渡しへ。

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いよいよ来ました。フィリピン3戸目の引き渡しの連絡。

10連休もあるので、そこで受け取る段取りを組み立てています。



3戸あったうち、1戸は頭金半額捨ててキャンセル、1戸は損切り売却ということで

だいぶ身軽になったフィリピンのコンドミニアム。残るはあと1戸のみです。

残っている物件は、既に融資は受けており、残金の支払は一応終わっています。

ただ、まだ完成はしていない状態で、引き渡しを待っておりました。



本来なら去年の年末くらいに引き渡しの予定であったのですが、さすがフィリピン。

また例によって音沙汰がありません。まあもういつものことなので、そういうものだと

ゆったり構えて待っておりました。



そして遅れること3ヶ月以上。

メールボックスを見ていると、DHLから「荷物届きますよ」という連絡のメール。

む、これはもしかしたら・・・?



出張から帰ると、やっぱりそうでした。フィリピンのコンドミニアムを建築している

デベロッパーさんからのお手紙。なにやら黒い高級そうな封筒を開けると、中には

コンドミニアム出来たから受け取りに来てねというお手紙が入っていました。

担当者の方のメールアドレス、いつまでに連絡をくださいという期日などの情報も

入っていましたが・・・既にその期日超過してますよ(汗)



そんな出オチのような話は一旦忘れて、とうとうコンドミニアムの引き渡しの時期が

来てしまったことに恐れおののかなくてはなりません。これで管理費とか固定資産税とか

かかっちゃうよー。賃貸がそうそう簡単につくかと言われれば、これもまた怪しいし。

もうこのまま引き渡されなくてもよかったのでは、などと思ってしまう私。

まあそういうわけにはいかないんですけど。



たぶん、海外に行って云々できるのは物理的にGWくらいしかないでしょう。

他のタイミングは渡航するには厳しいし、平日休んで海外に行くなんてのは

現実的ではありません。この辺がサラリーマンの悲哀です。GWならフィリピンは

平日なので、かなり動きやすいということでそこをチョイスしたいところです。



英語で返事を返す前に、引き渡しまでサポートしてくれると言う話になっていた、

デベロッパーさん側の通訳で動いてくださっている方に先にコンタクトを取りました。

現地でフォローをお願いできればいいなと思ったためです。



連絡を取ると「管理会社を立ち上げた」ということで、引き渡しサポートや管理の

メニューなどをパートナーの方から送ります、と。確かデベロッパーさん側のサポートの

立場でこの案件にかかわっていたと思うので、それが急に自分のビジネスの宣伝を

始めてしまうことに対してはちょっと違和感がありますが、まあ細かいことは

突っ込みません。だってフィリピンだもの。何が起こってもおかしくないです。



管理に関しては、フィリピンコンドミニアムの2戸目に対して賃貸の客付をしてくれた

管理会社さんと言う選択肢もあるので、そこは両社の話を伺った上で決定することで

考えております。



というわけで、一旦は引き渡しのサポートはお願いする、他はお話を伺ってから、

という形にしました。引き渡しサポートは日本円にして約2万円強。時間もあまり

取れないので、確実に引き渡して貰うのと、引渡時のチェックでいろいろ引っかかる

ものをやり直して貰うところとかをサポートいただくということも含めて考えれば、

まあこのくらいの出費はやむなしかなという感じです。



このサポートには、デベロッパーさんとの会話も代行するという仕事もついてくるようで

こちらの業者さんにて、デベロッパーと日程の調整をするということでした。

そしてほどなくして、GWの真ん中あたりで決定。思惑通りの日程で決めてくださり、

感謝です。



あとはそれにあわせて、ホテルや飛行機のチケットを取ったり、別の管理会社さんと

コンタクトを取って少し話をしましょうとお誘いしてみたり。



最後のフィリピン出張になればいいんですけどねー。。。

前途は多難です。はい。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(2) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月06日

フィリピン関連の税務処理終了。

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フィリピン2戸目売却の税務処理の整理がようやく終わりました。これであとは

税理士さんから結果が来るのを待つばかりになりました。



昨年損切りを済ませたフィリピン2戸目。こちらは譲渡所得のマイナスになるので

昨年売却した札幌3棟目の益金に対して損益通算できると考えました。

顧問税理士の先生に確認しても、その考えで間違いないということでしたので、

情報を取りまとめて先生に送付させていただきました。



日本と異なり、契約書を見ても土地の持分なんてどこにも書いてありません。

顧問税理士の先生と相談した結果、ここは結果的に減価償却をまだ経常出来て

おりませんでしたので、土地建物比率関係なしで購入金額と売却金額で丸々処理を

行うことにしよう、という方針で合意。



他、売買契約書を見ても契約日がわからないとか、決済日も実はよくわかっていないとか

売主さんの住所がわからないとか、いろいろと困りましたが、それっぽい情報を適用して

何とか税理士さんに情報を送ることができました。売買契約日は公証役場の認証日、

決済日はデベロッパーのインハウスローンの一括返済日(レシートがあったので

日付がわかりました)を適用することにしました。わからないからって税務処理を

しないわけにもいかないですから。



譲渡所得に関してはこれで一応OK。たっぷり損失を出してしまいましたorz



あとは不動産所得。昨年、一時期賃貸に出していた分の経費とかを計上して、

こちらもだいたい完了しました。税理士さんには、社内レートを決めて円換算してから

情報提供してほしいと言われていたので、こちらで金額を決めてそのように処理。



忘れてはならないのがフィリピン1戸目の損切りです。

こちらは売却ではなく権利放棄にしましたので、不動産所得の損失という形で

税務処理を行うという判断をしました。顧問税理士さんに必要な情報を送付して

だいたい完了したつもりです。



昨夜この処理に取り組んでいたものの、疲れからか途方もない眠気に襲われてしまい

これはダメだと早寝。朝4時に起きて今までずっと税務処理をしており、ようやく

まとまりました。これであとは税理士の先生がデータで口座のお金の流れを吸い上げた

いくつかの銀行の分について、その使途が何かをお伝えすれば本当におしまいです。

一応、その情報はなくても一旦申告書の形式までは持ってこれるはずなので、

税理士さんの作業の阻害はしないで済むでしょう。



そんなことをしていたから、今日はブログを書く時間があまり取れなかったのです。

ですので、手短にこの辺で。



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