2019年06月04日

コンドミニアムの管理会社さんを選定中。

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フィリピンのコンドミニアム、貸すか貸さないかは別として、管理会社さんを探す必要が

あります。固定資産税や共益費を払うため。6月中に決めるべく動いております。



一時期は3戸あったフィリピンのコンドミニアム。様々な痛みを伴いながらですが、

ファイナンスアレンジに失敗して毎月手元資金を食いつぶすものは処分を進め、

ようやく残り1戸まできました。だいぶ大きな金額を失いましたが、高い勉強代と

いうことで自分を慰めるより他にない、って感じです。



残った1戸は普通の形で融資を引くことができたので、今までの2戸と比べると

緊急性はありません。金利は高いですが、普通に10年の元利均等返済という形に

なっているため、辛抱すれば一応残債も減っていく形になっています。

インハウスローンだった2戸目なんて、金利は16%だし謎のバルーン返済みたいな

感じで元本全然減らないしで、かなりひどい状態でした。それに比べればマシです。



残ったコンドミニアムも、即時売却して楽になるという選択も考えられるのですが

2戸目を損切り売却してくださった業者さんが今すぐ動ける状態ではないようなので

当面保有しておくことにならざるを得ません。賃貸に出してしまうと売却のための

内見がしづらくなるなどの弊害もあるので、何もせず保有しておくか、賃貸に出すか、

思案しなくてはならないところです。



で、どちらにしても管理会社さんを選定しなくてはなりません。



フィリピンのコンドミニアムでは、私が知る限りでは共益費や固定資産税の請求が

自分の物件のポストに投函される形で届きます。ですので、ポストを定期的に確認して

支払の通知が来ていたらその費用を支払う、という作業が必要となります。



さすがに毎月フィリピンに行ってポストを確認するわけにもいきませんから、

誰かにお願いして確認して貰わなくてはなりません。そういった役割があるからこそ

賃貸に出すかどうかは別にして管理会社さんに管理委託する必要があります。



どうせお願いするなら、賃貸付に強いところにお願いした方が、将来的にどうするかの

選択肢は広がります。今までの私は特定少数の業者さんしか把握していませんでしたので

もう少し業者さんと会って幅を広げた方がいいだろう、ということを考えました。



候補にしている管理会社さんは、2戸目の管理と賃貸付をしてくださった管理会社さん、

3戸目(今回の対象物件)の引渡サポートをしてくださった管理会社さん、そして

健美家コラムをきっかけに知り合った投資家仲間の方が別物件の管理で利用している

管理会社さんの3社が既に明確に出てきております。その他、フリーの形で投資家さんの

サポートをしている知人経由でもう1社くらい紹介して貰うかもしれません。



引渡の為にフィリピンに滞在している間に、2社の方とはすでにお会いして管理条件や

想定家賃などヒアリング済みです。残る1社(投資家仲間の方が別物件の管理を委託)と

投資家さんをサポートしている方の2組に一昨日〜昨日で会ってきました。



一昨日は海外に移住して投資家さんのサポートをされている知人と会い、ざっくばらんに

現状の確認。今までと比較して融資が綺麗な形で引けているので、しばらく保有して

売却した方が損失は少ないかもしれない、という感覚でした。その他、現地の作法や

最近のフィリピンには中国の人が流入しているので、賃貸需要は依然と比べて多いかも、

などの話を伺いました。色々参考になる話をありがとうございます。管理会社さんの

紹介に関しては、必要ならするという感じで先方から積極的に切り出されることは

なかったです。



そして昨日は会社が終わった後紹介いただいた業者さんのところへ行って、管理について

お話を伺ってきました。こちらの業者さんは管理からスタートして、工事や売買も

自社で行える体制を構築してきているという説明がありました。売買もあるというのは

ちょっと心強いかも。



管理もシステム屋さんに依頼してオーナー報告用のシステムを作っているそうです。

実際に画面を見せていただきましたが、これだったら社内レートだけ決めて税理士さんに

URL投げたら、税務処理を終えられそうな予感。便利かもしれないと思った次第です。



管理戸数も500戸とかあるという話で、中にはサービスアパートメントとして

運用を受託してサブリースしている部屋もあるのだとか。



主要な日本人スタッフがフィリピンに常駐しており、ローカルの方ができないことは

日本人スタッフが出て処理するという体制の説明も好感が持てました。



今回たまたま日本に出張してきていたので、お会いしましょうと言うことで話を

しましたが、今回の日本出張はどうやら今回お会いした方がCPMを取得したので

IREM JAPANの総会に参加するための出張だったということ。なるほど、

道理で金融電卓出してきたり、IRRとかその手の横文字ワードを出してくるわけだ。

真面目に取り組んでいるんだなということがわかりました。



そしてご本人も投資家として、ローカル向けのコンドミニアムを購入して運営したり

しているということでした。投資家の目線を持ち合わせていることも強みと思います。



結構インパクトあったなあ。有力な候補として考えてみたいと思います。



家具家電の設置と内装を誰に依頼するか。

管理を誰に依頼するか。

6月中には結論を出して話を進めたいと思います。

決めずにズルズルしてると、ポストの中に請求書が溜まってしまう・・・。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月04日

引き渡されたコンドミニアムをどうしたら良いか思案・・・。

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引き渡しが終わった翌日は、以前2戸目のコンドミニアムの管理をお任せしていた

管理会社の皆様と行動を共にしました。今回引き渡されたコンドミニアムも

貸すか売るか塩漬けかはわからないものの、何かしらの管理をお願いしないと

電気代や管理費、固定資産税等支払えません。



引き渡しの支援をしてくださった業者さんも管理はできるということでしたが、

以前からのご縁もあるので、そこに即決はせずに比較検討をさせていただくことに

しました。



実は、この2社さん以外にも、お友達経由で候補になりそうな管理会社さんの

情報は寄せられており、そことの比較にならとは思うのです。

ただ、今回の渡航でその全ての管理会社さんとお会いするのは難しいため、

残りは日本に戻ってから改めてコンタクトを取る形にしました。



私が管理を任せていた頃と変わった点はあるかと確認したところ、一番に出たのは

「中国の方が大量に来ていて賃貸需要が旺盛になった」という発言でした。

家賃相場も上がってきているようです。やや狭目なコンドミニアムが、

そういう客層に対して訴求するようで、意外と埋まるのだとか。へー。



プレビルドは価格が上がりすぎてオススメできない、買うなら中古が良い、という

話もありました。安心してください、私はもう買いたくありません(笑)



私が買ったコンドミニアムは、近隣の開発がまだ完了しておりませんので、

それが終わるまではあまり高く貸したり売ったりはできないだろうとのこと。

ただ、開発が終われば一気に伸びるかもしれない、という話でした。



私としては、期間リスクをとること自体が怖いと思うようになりましたので、

基本的にはさっさと売りたいです。しかし、今は2戸目の損切りを成立させてくれた

業者さんが多忙になってしまい、すぐに動けないとのこと。そうなると、しばらくの間

寝かせておくことになりそうです。



単に寝かすなら貸せばいいじゃないという話もありますが、いざ売ろうとした時に

好きな時間に内見ができないのがデメリットになると考えております。

一年以上寝かせる覚悟があるなら、貸すのも一つの選択肢と思いますが・・・



何にしても、関係者のお話を伺いながら、じっくり考えた方が良いと思ってます。

2戸目は融資に失敗して、とんでもない高金利の借入になってしまったのが厳しく、

手放す選択肢しか取りようがありませんでしたが、今回は持ちこたえられるレベルです。

前よりは選択肢が広げられると思いますので、その間に考えようと思います。



そんな感じで、これからフィリピンを出て日本に戻ります。



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2019年05月03日

フィリピンのコンドミニアム、想定外にトラブルなく引渡完了。

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フィリピンに到着して、無事に(?)コンドミニアム3戸目を引き渡されました。

引き渡されてしまったよ…うーむ。



15時から引き渡し開始という段取りになっていたのですが、

いい塩梅の飛行機が予約できず、到着したのは13時過ぎでした。

飛行機の中でパスポートが行方不明になり焦りましたが、座席の隙間に

落ちているだけでした。入国できないかと焦りましたよ、ええ。



降りてから日本円を少しペソに変えて、現地のSIMカードを購入。

ネット接続確認できた頃にはもう14時を過ぎていました。

明らかに間に合わない予感しかしない。



先に引き渡しのサポートをしていただく業者さんに連絡して、多少遅れると

伝えたところ、ホテルまで迎えにきてくれることになりました。

ホテルまではホテルの送迎サービスを利用します。毎回空港からの

タクシーでボッタクリされるのが恒例行事なので、今回はそれがないよう

送迎付きのプランにしました。



…というつもりだったのですが、送迎の車の中でサインしろと言われ、

内容を見るとボッタクリタクシーと変わらない金額!

ホテルのグレードの高いプランにしたので、無料の付帯サービスと捉えてましたが

有料サービスだったみたいです…。ボッタクられ伝説、また再現してしまった。



で、ホテルにチェックインして、業者さんに迎えにきて貰って、

車に乗り込んだ時点でもう15時直前。完璧に遅刻ですが、

ここはフィリピン。どうせ30分遅れくらいが当たり前でしょう。

業者さんも気にしてない様子なので、鷹揚に構えておきます。



15時15分。物件に到着。案の定担当はいません(笑)

結局引き渡しが始まったのは15時半くらいでした。

このくらいでどうこう言ってたらフィリピンはストレスしかないですよ。

気にせず進めることにします。



さて、引き渡しです。今回は広めの1BRです。

前回のコンドミニアム2戸目と比べて、デベロッパーさんが優秀で

メジャーだと聞いていますが、果たしてどんな形になるのか。



まず共用部。フィリピンあるあるなのですが、未完成です(笑)

プールもジムも何もできておらず、エレベーターは工事中で警備員さんが

何か操作しないと動きません。廊下は穴だらけでまだまだ工事中。

人が住める環境ではありませんが、平気な顔をして引き渡しします。

これもフィリピンスタイルと割り切る潔さを求められます。



なので、引き渡しして1〜2年は家賃を下げないと決まりません。

だって住むのに不便なんですもの。日本人の感覚からしたら

まずあり得ない話ですが、郷に入りては郷に従うしかないのです。



さて、お部屋の様子はどうでしょうか。2戸目の時はコンロの調子が

悪かったり、トイレから派手に水漏れしたりしておりまして、

それを指摘したら修繕に2ヶ月くらいかかった記憶があります。



業者さんと一緒に一通りチェックしましたが、思いのほか何もありません!

驚きました。水もちゃんと出るし、漏れることも詰まることもありません。

鍵もちゃんと開閉できますし、スイッチを入れたら電気がつきます。

壁紙も剥がれてないし、床も水平です。



修繕のリストをパンチリストと呼ぶのですが、パンチリストの記載ゼロ。

快挙です、快挙。



軽微な修繕であれば、クイックリペアチームと呼ばれる職人さんが

待機しており、指摘したそばからすぐ修繕にかかってくださいます。

今までのフィリピンにはなかった驚異的な素早さ。こんなの私の知ってる

フィリピンじゃない!(笑)



ただし、クイックリペアされた後も、そんなに劇的には変わらず

あー、まー、なんかやってくれたのねー、という程度であったことだけは

申し添えさせていただきます。



そんなこんなで、思ったよりトラブルなくチェックは完了。

オフィスに戻って引き渡しのサインを粛々と進めました。

鍵を引き渡され、パンチリスト、ターンオーバーチェックリスト、

ルールへの合意書、鍵引き渡し書、電気料金の契約変更書類など

諸々にサインして引き渡し完了となりました。



その後、業者さんとミーティング。空き部屋管理、内装管理、賃貸管理等の

お話を一通り伺いました。ちゃんとやってくれそうな気はしますが、

もういくつかの会社さんにも話を聞いてみたいと思います。



この物件、どうしようか悩み中です。



すぐ売ってしまって全て精算したい気持ちもありますが、前回の損切りを

してくれた業者さんが別の案件で多忙になっており動けないため、

レスポンスが最近悪くなっています。そうすると、すぐ売ると言っても

難しい気もします。



かといって、貸してしまうと売りたい時に内見を自由に行うことができず

いざという時に機会損失を引き起こしかねません。

もう少し色々な方から話を聞いて決めようと思いますが、

しばらく塩漬けになるかなー…。とりあえず考えます。



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2019年05月02日

フィリピンに行ってきます。

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というわけで、 パソコンを忘れたので携帯から更新します。長文は書けないわー。

これからフィリピン行きますが、ホテルでパソコン借りられるかな?



昨日の夜、仙台から東京に戻りました。そしてフィリピンの準備。

渡航の目的はコンドミニアム3戸目の引き渡しのためです。

正直、引き渡されたくないです(苦笑)



フィリピンに行く前に、海外用に準備したことをいくつか書きます。



フィリピン、パソコンと携帯の充電だけなら、変圧器は不要です。

コンセントもモノによってはそのまま使えます。

念のため変換するやつは持ちましたが、たぶん出番はないでしょう。



現地は35度とか書いてありました。くそ暑いではないですか。

たまらんのでパンツも夏仕様。ハーフパンツも持参することに。



現地のタクシーはボッタクリが多いので、日本でGrabをインストール。

これはUberみたいなもので、その辺の普通の車がタクシーに化けます。

フィリピンのタクシーはボッタクリも多いのですが、Grabなら料金は明瞭。

しかもクレジットカード決済できます。現金いらずでありがたし。



あとは日本に電話する時のために050Plusも準備しました。

IP電話で、日本に電話する時に通話料が安くなります。

国際電話で着信を受けるとバカ高いので、後から050Plusでかけ直した方が

安くなるんですよね。



もう一つ、SIMフリーのモバイルルーターも忘れずに持参。

最近の旅慣れている方は現地でSIMは買わずに世界中で使えるルーターを

利用するらしいですが、私はそんなに海外に行かないので現地調達。

だいたいどこの空港にもプリペイドのSIMがありますので、それを買います。

現地の方が設定してくださるので安心です。



現地では、最後のコンドミニアムを引き渡されてきます。

そして管理会社さん候補の方に二社ほどお会いして、諸々相談予定。

では、行ってきます。



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2019年04月03日

最後のフィリピンのコンドミニアム、いよいよ引き渡しへ。

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いよいよ来ました。フィリピン3戸目の引き渡しの連絡。

10連休もあるので、そこで受け取る段取りを組み立てています。



3戸あったうち、1戸は頭金半額捨ててキャンセル、1戸は損切り売却ということで

だいぶ身軽になったフィリピンのコンドミニアム。残るはあと1戸のみです。

残っている物件は、既に融資は受けており、残金の支払は一応終わっています。

ただ、まだ完成はしていない状態で、引き渡しを待っておりました。



本来なら去年の年末くらいに引き渡しの予定であったのですが、さすがフィリピン。

また例によって音沙汰がありません。まあもういつものことなので、そういうものだと

ゆったり構えて待っておりました。



そして遅れること3ヶ月以上。

メールボックスを見ていると、DHLから「荷物届きますよ」という連絡のメール。

む、これはもしかしたら・・・?



出張から帰ると、やっぱりそうでした。フィリピンのコンドミニアムを建築している

デベロッパーさんからのお手紙。なにやら黒い高級そうな封筒を開けると、中には

コンドミニアム出来たから受け取りに来てねというお手紙が入っていました。

担当者の方のメールアドレス、いつまでに連絡をくださいという期日などの情報も

入っていましたが・・・既にその期日超過してますよ(汗)



そんな出オチのような話は一旦忘れて、とうとうコンドミニアムの引き渡しの時期が

来てしまったことに恐れおののかなくてはなりません。これで管理費とか固定資産税とか

かかっちゃうよー。賃貸がそうそう簡単につくかと言われれば、これもまた怪しいし。

もうこのまま引き渡されなくてもよかったのでは、などと思ってしまう私。

まあそういうわけにはいかないんですけど。



たぶん、海外に行って云々できるのは物理的にGWくらいしかないでしょう。

他のタイミングは渡航するには厳しいし、平日休んで海外に行くなんてのは

現実的ではありません。この辺がサラリーマンの悲哀です。GWならフィリピンは

平日なので、かなり動きやすいということでそこをチョイスしたいところです。



英語で返事を返す前に、引き渡しまでサポートしてくれると言う話になっていた、

デベロッパーさん側の通訳で動いてくださっている方に先にコンタクトを取りました。

現地でフォローをお願いできればいいなと思ったためです。



連絡を取ると「管理会社を立ち上げた」ということで、引き渡しサポートや管理の

メニューなどをパートナーの方から送ります、と。確かデベロッパーさん側のサポートの

立場でこの案件にかかわっていたと思うので、それが急に自分のビジネスの宣伝を

始めてしまうことに対してはちょっと違和感がありますが、まあ細かいことは

突っ込みません。だってフィリピンだもの。何が起こってもおかしくないです。



管理に関しては、フィリピンコンドミニアムの2戸目に対して賃貸の客付をしてくれた

管理会社さんと言う選択肢もあるので、そこは両社の話を伺った上で決定することで

考えております。



というわけで、一旦は引き渡しのサポートはお願いする、他はお話を伺ってから、

という形にしました。引き渡しサポートは日本円にして約2万円強。時間もあまり

取れないので、確実に引き渡して貰うのと、引渡時のチェックでいろいろ引っかかる

ものをやり直して貰うところとかをサポートいただくということも含めて考えれば、

まあこのくらいの出費はやむなしかなという感じです。



このサポートには、デベロッパーさんとの会話も代行するという仕事もついてくるようで

こちらの業者さんにて、デベロッパーと日程の調整をするということでした。

そしてほどなくして、GWの真ん中あたりで決定。思惑通りの日程で決めてくださり、

感謝です。



あとはそれにあわせて、ホテルや飛行機のチケットを取ったり、別の管理会社さんと

コンタクトを取って少し話をしましょうとお誘いしてみたり。



最後のフィリピン出張になればいいんですけどねー。。。

前途は多難です。はい。



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