2018年07月26日

買付受領!フィリピンのコンドミニアム、損切り確定か?

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フィリピン物件、買付入りました!損切りですが、損切り上等!

キャッシュフローが大きく改善されます。



先日、売却に向けて諸々の体制を整えていたフィリピンのコンドミニアム。

鍵の引渡等々を急いでいたのは、内見があるからその準備のためということでした。



そして先日、その内見の結果が不動産業者さんから届きました。結果は買付受領!

正直、買ったときよりやや安いくらいの金額ですが、私としてはインハウスローンの

支払金額がかなりのものだったので、この支払を止めたいという気持ちが大いに

ありましたので、それでよしとしました。



未来のことはわかりません。もしかしたら、フィリピンのコンドミニアムも人口が増える

ボーナスの効果だったり、所得の増加だったりで、不動産が上がっていく可能性だって

あると思います。逆に、コンドミニアムの過剰供給で相場が下落する可能性もあります。



ただ、それを待っている間にも金利16%のローンの支払が続くのです。そこを考えると

多少の損切りになっても、一刻も早く手放した方が良いだろうという判断になりました。

未来の投機に賭けたとしても、その間の金利による損失の方が大きいのではないかと。



また、フィリピンでは圧倒的に新築のコンドミニアムを売る業者さんばかりです。

中古を売るよりそっちの方が楽で手っ取り早く儲かります。中古はややこしいです。

そのややこしい物件を薄利の為に真剣に取り組む業者さんが見つかるのか・・・。

結局、価格が上がっているということも絵に描いた餅になるのではないか。

そんな恐怖感もありました。



現金を入れると言う選択肢も勿論あると思いますが、虎の子の資金を入れることは

あまり気が進みませんでした。何年塩漬けになるかわからないし、それが確実に利益を

産み出すわけではないのですから。



余剰資金で現金買いして、じっくり待てる人なら問題ないのだと思います。

私はそのステージではありませんでした。自分のポジションに見合わないものを

購入すれば、苦しくなるのは明白。戦略のミスであったと思います。



指値を入れられつつも受諾した金額は、購入時の9割弱くらいの価格でした。

そこに対してVATや仲介手数料などの諸経費が発生します。その額は合計すると

おおむね売却金額の20%〜25%程度とのことでした。つまり、購入価格に対して

30%程度の損失を出して、この投資は終了となります。その他経費に関しては

厳密に計算してないですが、家具代や諸経費と家賃で相殺かちょっとマイナス程度の

成績だろうと思われます。



ま、いい経験が出来たということで、これもまた受け入れるべき結果なのでしょう。

人生何事も経験です。貴重な経験がこのくらいの損失でできたことは決して悪い

ことではない、と思うことにします。



それに、今年は札幌3棟目の売却で利益が出ております。その利益と相殺できるので

日本での売却益が圧縮できます。転んでもただで起きる気はありません。



手続きは業者さんに委任して、あとは粛々と進めていただこうと思います。

この業者さん、ちゃんとお客様を(値段が安いとはいえ)見つけてきてくれましたし

なんかとっても親切で、売却が実際に終わる前に、この業者さんでお金を立替で

私に支払ってくれるようなのです。これが当たり前なのか、よくしていただいて

いるからなのかはわかりませんが、とにかくこちらとしてはありがたい話です。



1戸は昨年キャンセルして半金を取り戻し、1戸は損切り売却が進んでいます。

残るはあと1戸。これはまだ完成していないので、しばらく放っておこう・・・。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月19日

フィリピンのコンドミニアム、売却の体制が整う。

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フィリピンのコンドミニアムに内見が入りそうです。いけー、決まれー!



以前のブログで書いた通り、コンドミニアムは賃借人の退去がありましたので、

本格的に売り出しの体制を整えております。

手出しなく売れればいいです。欲張りません。毎月の支払の方がきついのは明白です。



私がお願いしている管理会社さんでは、賃借人の退去の後は、精算業務や原状回復を

行って、次の募集をかけるという流れになっております。ただ、今回は売却をするので

賃貸での募集は行わないということにしました。内見が出来ないことの方がマイナスに

働くからです。



他の方の紹介で、売却をお任せする業者さんを1社決めて依頼する形を取りました。

まずこの業者さんから鍵を渡してほしいという依頼を受けましたが、管理会社さんに

確認すると、まだ美装やコンロの修理が終わっていないとのこと。



コンロに関しては、いくらなんでも壊れるタイミングが早すぎだろうと言うことで

デベロッパーさんなどあちこちに掛け合ってタダで直して貰うことを考えていたようえ

工事に着工するに至っていなかったようです。あと、電熱線のコンロだとキッチンの

引き出しのところがかなり熱くなるらしく、そこも検証して場合によってはIHに

変えた方がいいのではないか、など色々と検討の余地があり、まだ工事の発注にまでは

動いていなかった、とのこと。



また、鍵を渡すのは勿論構わないが、室内の物品が仮になくなったりした場合に

責任の所在がはっきりしなくなることを懸念されておりました。



売却を依頼している業者さん的には、内見が自由にできないことはマイナスなので、

できるだけ早めに鍵を渡してほしい気持ちだそうです。フィリピンだと「明日見たい」

「今から見たい」みたいな問い合わせが結構あるみたいです。

コンロに関しても、うちでも見積を出させてほしいということを仰っておりました。



両社と相談して、以下の取り決めで鍵を渡すことになりました。

・コンロについては買主が決まった後、買主の希望に合わせてどうするか決める

・コンロ修理をどちらの業者さんに依頼するかは、当方で決定する

・管理会社さんにて美装が終わった状態で鍵を渡す

・管理会社さんとの管理契約は継続し、各種費用の支払は引き続き行っていただく

・物品のリストは、両社立ち合いの下で写真を撮って、鍵引渡時のリストの代替とする



どうやら内見が決まったようで、鍵を渡して貰うことを急いでいたようです。

良い結果に繋がれば良いのですが。



それと、売却の仲介業者さんから、デベロッパーの担当者を探してほしいという依頼が

ありましたので、そちらも並行して動いておりました。



なぜデベロッパーの担当者が必要なのかという話ですが・・・

この物件、デベロッパーさんのインハウスローンで融資を引っ張っております。

この状態だと、物件価格の全額はまだ払っていないという扱いになり、登記上の名前が

デベロッパーさんのままになっているのだそうです。だから、売却をするにしても

デベロッパーさんに何かと許可を取らなくてはならない、とのこと。



こちらは購入の時にデベロッパーさん側の窓口となった方や、送金に関しての

やりとりをしているデベロッパーさんのフィリピン人の担当の方などに連絡をして

登記変更などの担当は誰なのかを確認して貰っておりました。



ただ、ここがまたフィリピンクオリティなので、話がちっとも進みません。

結局、売却を担当する仲介業者さんでも、直接デベロッパーさんにあたって貰い

担当者さんを探して貰うことになりました。



最終的に何とか担当の人を探すことができたのですが、この担当の方にメールをしても

これまた音沙汰がないんです。ほんと、フィリピンの人にメールしても、3回くらい

督促しないと返事がきません。もう慣れたけどね・・・。



結局、仲介業者さんが業を煮やして直接デベロッパーさんに乗り込んで担当の方と会い

いろいろ話をして手続き全般について確認してくださいました。



元々、フィリピンの物件を売却するにあたり、仲介手数料やVAT(税金)などが

20%以上かかるのは理解していました。しかし、仲介業者さんがデベロッパーさんに

聞き出したところ、それ以外にも事務手数料的なものが10万円前後かかることが

わかりました。他のデベロッパーではこんな手数料聞いたことない、と仲介業者さんも

びっくりしていました。なんかこのデベロッパーさん、ハズレだったみたいです^^;



あと、退去された賃借人の方が、4月以降電気代と水道代を払っていなかったらしく、

仲介業者さんから「デベロッパーに電気代と水道代が払われていないと言われた」と

指摘がありました。



管理会社さんに確認したところ、水道代は確かに払われていなかったので、まだ精算が

終わっていない敷金から相殺する形で支払っていただきました。電気代はまだ請求が

来ていないということでしたので、ここは仲介業者さん経由で再度デベロッパーさんに

確認していただくことにしました。あと、インターネット利用料金も払われておらず、

これも敷金から相殺する形で管理会社さんが代理で支払ってくれました。



色々とありますが、まあフィリピンなので仕方ありません(悟りの境地)

フィリピンですから、メールが来ないとか請求が変とか、何があってもカリカリしては

いけないのです。これを経験したことで、日本で多少管理会社さんの動きが微妙でも

全然気にならなくなりました。心が広くなりましたよ(笑)



さて、あとは内見が無事うまくいくことに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:02 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月16日

コンドミニアム2戸目の売却、今年中に終わらせたい。

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フィリピンのコンドミニアム2戸目、売却に向けて動き始めました。



今年はフィリピンを売却すると心に決めていた私。実は6月前半をもって、賃貸で

お住まいになっていた方が退去されておりまして、そこから売却への動きを加速させて

いる次第です。



1月から3月の間は、もしかしたら高く売れるんじゃないかという淡い期待を胸に、

キャピタルゲインが出る価格で出しておりましたが、無しのつぶてでした。



その後、某有名ブロガーさんが心配してくれて、その方の人脈を使ってコンドミニアムの

販売をしてみようかと声をかけていただきました。早速お願いすると、国内で働く

フィリピン人の方に声をかけてくださったものの、これは高い、騙されている価格だ、

地元の人はこの値段では絶対に購入しないので日本人かアメリカ人に売るしかない、

と言われてしまった・・・という結果だったとのことです。

(某ブロガー様、その節は動いていただきありがとうございました)



実際に3ヶ月売り出しても、その価格で売れない。

某有名ブロガーさんの夜の国際交流のつてを頼っても、その価格は高いと言われる。

そういった事実関係が揃ってくると、高く売れないなら早く売って楽になろう。

そんな気持ちになるのも必然かと思います。現金で買っているなら、もうちょっと

粘って高く売るパターンもあるのかもしれませんが、先のことなんてわかりませんし、

何より今この毎月の大きな出費を止めたいという気持ちの方が大きいです。



価格も残債が消せるならとりあえずそれでいい、と割り切ることにしました。

いつも欲張ってしまう私ですが、もうこの件に関しては欲張りません。

売れればそれで良い、というスタンスでいきます。

その方針転換の裏には、今年損切りしておければアパートの売却益と損益通算できる、

という腹積もりもありました。



これまで販売していた業者さん等全て一旦白紙にして、実績のある友人から紹介して

いただいた業者さんに販売を一本化して、早期売却を目指すことにしました。

ただ、その業者さんからは、いつでも自由に内見が出来ないのでは売れないから

まずはその状態を作ってくれ、と言われます。賃借人がいるのにそれは難しいよと

いう話をしたものの、見られないなら売れないと言われてしまいました。



賃貸借契約書を見直すと、6月の前半には賃貸の契約が終了します。フィリピンだと

オーナーの力が強いので、ここで契約更新しなければ室内を見ることが出来るように

なるだろうと判断。管理会社さんに確認して貰ったところ、先方から退去するという

通達が来ていたことがわかりました。日本だったらそんなだったらブーイングですが

フィリピンなので「まあ仕方ないよね」と寛大な気持ちで捉えられます(笑)



それであれば、賃借人が退去してから本格的に売却活動に入ろう、という方針を

掲げることにしました。半年以内の早期売却を目指して動きたいと思います。

そして6月9日をもって退去となりましたので、今急ピッチで話をまとめています。

賃貸も民泊もしないので、仲介業者さんに鍵を渡してしまっても大丈夫か、渡すまでに

管理会社さん側ですべき仕事は何か、それが終わるのはいつになるのか、など。

売却側も写真撮影や現地不動産業者さんとの打ち合わせなどを入れているということで

ここから一気に巻き返していきたいと思います。



全ての海外がダメと言う気は微塵もないのですが、私のようなチンケな属性の人が

融資をあてにして法整備やマーケット流動性が十分でない海外不動産を買うのは

あまりにリスクが高すぎました。目の前のことに熱中しすぎて視野が狭くなる悪い癖が

思いきり裏目に出たと思います。国内不動産でちまちま稼ぎたいと思います^^;



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(1) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月02日

1年ちょっとでクッキングヒーターが故障した高級コンドミニアム。

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賃貸中のフィリピンのコンドミニアム2戸目でトラブルが発生しました。

クッキングヒーターが故障とのことです。



フィリピン2戸目は一昨年引き渡しを受けて、昨年賃貸がついたお部屋です。

立地が良いのとあまり期待していなかったのとで、けっこう強気な値段設定での

賃貸付けを依頼していましたが、管理会社さんが見事に結果を出してくださいました



入居いただいた後は特に何もなく平穏な日々が続きました。いくらなんでも新築で

引き渡されたコンドミニアムだし、いきなりそんな大きなトラブルは起こらないよねと

高をくくっていた私がいたように思います。



しかし今回、そんな楽観的な私をあざ笑うかのような事件が・・・。

やっぱりフィリピンはフィリピンクオリティになってしまうのか・・・。



先日、管理会社さんからLINEでひょこっとメッセージが届きました。

「ひろ*さんのお部屋の件ですが、トラブルです」

・・・続きを読みたくないorz



管理会社さんのご報告によると、どうやらキッチンのクッキングヒーターが故障した、

という話のようです。引渡時に見ましたが、ガスとかではなく、かといってIHでも

ないような、よくわからないクッキングヒーターだった記憶があります。

クッキングヒーター

クッキングヒーターをスイッチON

やたらと熱くなるのが早くて、触ったら火傷するよと言われたんですよねえ。



で、これが壊れたということなんですよ。まだ引渡してから1年3ヶ月なのに。



入居者様から故障という話があり、管理会社さんからコンドミニアムの担当エンジニアに

連絡をして修理をお願いしたところ「もう直せないので交換してください」と言われた、

ということでした。エンジニア、ほんとかよ!?仕事増やすために適当なことを

言ってるんじゃないかと疑ってしまいます。お国柄が違うので、日本のように誠実に

仕事をしてくれるかというと、やや疑問符が付くんだよなあと思っています。



管理会社さんは言います。引渡後1年以内なら保証対象になると思うのですが、と。

正確な引渡日の記録が残っていないけどわかりますかと聞かれたので、答えましたよ。

一昨年の11月だから、1年は微妙に過ぎています、と。



・・・ソニータイマーかよ!(泣)



仕方がないので、キッチン交換の見積を作ってもらうことになりました。

いやー、ブログネタが増えて楽しいな〜・・・な、泣いてなんかいないんだから!



コンドミニアムの管理をしているところに、いくらなんでも壊れるの早すぎるから

何とか無償で直してよと言えないですか?と管理会社さんに聞いたのですが、

それは既に交渉済みでNOだったそうです。日本だったらサービスで何とかするという

回答を引き出せるパターンなのに・・・。



購入の時にいろいろ骨を折ってくださったエージェントさんのコネでどこか上層部と

交渉して貰えないかという相談もしましたが、引渡後はデベロッパー本体の管轄では

なくなってしまうので、プロパティマネジメントの部門と直接会話するしかない、

ということでした。フィリピンって縦割りなんだよなあ、こういうところはすごく。



だったら私が最後にダメ元でタダにしてくださいと懇願してみようかなと思いまして、

メールアドレスを管理会社さんに聞いたのです。そしたら返ってきたのが電話番号。

「ダメもとで電話できますか?」と。うー、ごめんなさい。電話はちょっときついっす。

メールなら頑張るんだけど・・・。



まだ見積は出てきていませんが、クッキングヒーター交換っていくらくらいかかるのか

今からソワソワしてしまいます。何十万とかかったらシャレにならないですよ。

怖いですわ・・・。



フィリピンに関しては、2戸目を現在売却に出しています。たまに引合があったりも

する
のですが、結局いつの間にかフェイドアウトしていたりで、売却につながりません。

今年は損切りでもいいからこの物件は手放そう、と考えております。いつか値上がりする

その日までのんびり待つ・・・というのは厳しいです。金利が高すぎるため。



昨年、A社さんとB社さんに依頼しておりましたが、A社さんは現場の意見を総合的に

判断すると、買値以下でないと売れないということを連絡してきました。B社さんに

そのことを話すと、いくら何でも安すぎるからこちらで頑張って売ります、と。



ただ、今年中に絶対に売らなくてはならないと思っておりますので、期限を切って

3月末まではB社さん一本でお任せしますので、買値以上で売ってくださいと

お願いをしました。そしてその期限が先日到来しましたが、引合等特に話は出ず。



B社さんに状況をもう少し伺わないといけないですが、もうここは損切りモードに

移行し、A社さんに売れる金額で売ってOKと伝えるべきと判断しています。

だらだらやっても金利による損が増えるだけ。早く解放された方がいいでしょう。



ちなみに、某有名投資家の方から「私の友人に聞いてみましょうか」と提案いただき

お願いしたのですが、その方の判定も「その買値は高すぎる」だったようです。

ローカルの人はその値段だと絶対買わないから、日本人かアメリカ人に売るしかない、

ということでした。うーん、ダメぽ。



4月から気持ちを切り替え、別な目線での売却活動にいそしみたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月19日

フィリピンのコンドミニアムに引き合いあり。

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フィリピンのコンドミニアムに購入を検討している人が現れた、という話が業者さんから

入ってきました。ぬか喜びしない程度に、ちょっとだけ期待してみたいところです。



現在、フィリピンのコンドミニアムその2は売りに出しております。金利が高すぎて

保有するのがしんどいためです。また、何とか価格を下げずに売りぬくことができる

査定価格が出たので、それなら売ってしまってもいいのではないか、と。

現在賃貸がついているものの、それもローンの返済と比べると微々たる額ですし。



現在、2社に売却を依頼しています。日本で言う一般媒介みたいな感じです。

片方は友人の紹介で話をすることができた信頼できそうな業者さん、もう片方は

コンドミニアムの内装(家具設置)に対応して貰った業者さんで、富裕層に対して

アプローチをするのが得意と聞いております。

以降、前者をA社、後者をB社とします。



本当は専任媒介の方がいいんだろうなと思っているのですが、義理人情もあります。

いきなり絞ると角が立つような気がしたので、まずは2社に話を持ち掛けておいて

より相性がよさそうな会社さん1社に先々まとめる、という動きを取る予定でした。



ここまでの雰囲気で言うと、A社さんの方がこまめに報告や相談をしてくれてました。

内見があったら内装を見せてもらうことは可能か、とか、引き合いが今一つだから

キャンペーンを打ちませんか、とか。いろいろと声をかけてくれるあたりは好感が

持てます。



他方、B社さんは「これなら売れると思います」と最初のミーティングで言ってましたが

その後うんともすんとも連絡はありません。うーん、最初の威勢の良さはどうした?

コンドミニアムに買付を入れた頃からお世話になっている方なので、あまり変なことは

しない方だという信頼感はあるんですけどね。



人間、やっぱりまめに連絡をくれる人の方が印象は良くなるってもんです。

どうしても心象はA社さんに偏ります。そのA社さんを紹介してくれた方から、

A社さんと話をした際に私のコンドミニアムの話題になり、なかなか売れない

理由として「価格に関してもうちょっと幅を持たせてほしい」「専任でやらせて

ほしい」という2点を話してたよ、と助言をいただきました。そうなるとやっぱり

専任でA社さんに任せたくなりますよね。



というわけで、ここはA社さんに専任で任せようと思い、B社さんに連絡を取りました。

するとB社さん、「ちょうど相談したかったんです」と。どうやら私のコンドミニアムに

興味を持ってくれたお客様がいるようで、具体的な価格交渉に入ることになるかも、

ということでした。そこで、どこまで価格を下げていいか?ということを相談したいと。



私にとってはとてもありがたい話です。三下り半を突きつけるつもりだったのが、

むしろ良い話を聞いてしまった、的な。



でも、よく話を聞くと、B社さんはそもそも最初の値付けを間違っていたようです。

私が望んでいた売価の9割程度の金額で売りに出していたのだそうで・・・(><)

で、そこからさらに指値っすか?うーん、微妙・・・。



でもここは変に欲張っても仕方ないというか、こうやって引き合いがあることも

ご縁なのだろうと思うので、まずは相手がどんな金額でオファーをしてくれるかを

聞いてみようかなと思っています。我慢できる範囲だったら、金利を払うのも大変なので

売ってしまうということも考えるかもしれません。



しかしなんで出し値を間違えてしまうのだろうか・・・^^;

この話がちゃんと成立するならいいんですけど、もし成立しなかったらA社専任に

切り替えてしまおうかなと思っています。積極的に売ってくれている印象があまりなく

(来たお客様に紹介してくれているとは言ってましたが、その様子がいまいち見えない)

やる気で言えばA社さんの方があるように感じるからです。出し値も適当だし^^;



でもまあ、こうやって商談の一歩手前のところまで来ている人がいるというのは

嬉しいことです。このまま売れてくれればいいな。そしてそのまま海外不動産から

足を洗ってしまいたい。ダメな案件を掴むとほんとしんどいです。



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