2017年01月05日

フィリピンのコンドミニアムをAirbnbで回すために小切手を書く。

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引き渡しが完了したフィリピンのコンドミニアム、ひとまず固定費+αくらいの儲けを

出すために、Airbnbで回していこうと思っております。また、その固定費の支払について

お知らせが来たりしておりましたので、その辺についても書いてみようと思います。



まず、私の場合の大前提として・・・

恐らくAirbnbをしようが何をしようが、キャッシュフローはありません!(断言)

現金で買っているなら支払も少ないので良いでしょうけど、私はローンな上に

海外の高金利なやつですから、間違いなく支払の方が上回ること請け合いです。

ですので、チャンスがあれば早く売りたいというのが今のところの本音です。



ノリと勢い、あとは将来性を信じて購入しましたが、物件の将来の値上がりよりも

今の自分の安定の方が欲しくなってしまうくらい、払うことばかりで入ることが

ありません。5年後には値上がりして売却益が得られるのかもしれませんが、

そこまで我慢できるのかと自問自答すると、ちょっと怪しい感じがします。



インカムは期待せずに、現金で1戸買って、将来の値上がりに期待するという

スタンスならいいのでしょうが、月々のキャッシュフロー目当ての投資で考えると

完全に失敗です。当初の予定では、引渡前に売却できて、最悪売れなかったとしても

賃貸でインカムゲインが得られて何とかなるというつもりでしたから、両方とも

あてが外れてしまった、ということになります。



速やかに手放すべく、売却というところも一緒に動いておりますが、そうは言っても

当座の稼ぎを作っておかないと、電気代や固定資産税などがかさみ、本当にただの

赤字垂れ流しになってしまいます。そういうことを考慮し、今回は利益が少額でも

Airbnbで運用していくということを考えた次第です。



しかし当たり前ですが、Airbnbだって初期費用は必要です。家具家電の調達に

リスティングの準備、運営委託した場合の運営手数料も当然ながらかかります。

その初期費用を捻出して、果たして回収できるのかと言いますと・・・微妙かも?



しかし、売却するにも家具家電があった方が高く売れるという話もあります。

正直、お金をかけずに安く売っちゃった方がいいのではないかという気持ちも

なくはないのですが、どうせ売るにも家具があった方がいいということであれば

Airbnbをやるかやらないかに関わらず内装が必要になります。であれば、リスティングの

費用を負担するだけでAirbnbもできますという捉え方もできることでしょう。

何も入らないのも残念なので、運用することにした、という次第です。



上記のようなことを考えた上で運用代行会社さんを探し始めました。

しかし、そうは言いましてもAirbnb運用への対応ができて日本語対応できる業者さんは

かなり限られてしまいます。ここは昔からのお付き合いを頼り、日本人向けにAirbnbを

やってくれる業者さんに依頼することにしました。



そしてこちらの業者さんは、固定資産税や毎月の電気代などの共益費の支払も

代行してくれるというサービスを行っています。こちらもあわせて依頼することに

しました。



私の購入したコンドミニアムでは、諸々の支払の通知がポストに入るということです。

ポストを見ないで放置していると、支払が未払になり、ペナルティがどんどん膨らむと

いう罰ゲームのような話が待っています。それを防ぐためにも、ポストの中をしっかり

見てくれるサービスは是非付加したいところです。



そんなわけで、それらのサービス一式を契約することにしました。

そして当然ながらそのサービスの対価を支払う必要があります。



私はフィリピンの現地口座があることから、業者さんには「小切手」で払ってもらいたい

とリクエストがありました。小切手・・・現地でデベロッパーさんへの分割払の小切手を

一生懸命書いた記憶がよみがえります。



日本にいるとなかなか馴染みのない小切手。こちらの書き方をブログにもメモを兼ねて

書いておきたいと思います。



小切手には「支払相手(Ex: Pay To The Order Of)」「日付(Date)」「金額」「サイン」

を書く欄があります。これらをすべて埋めると、小切手を受け取った人が銀行の窓口で

小切手を書いた人の口座から現金を受け取ることができます。



金額は数字だけでなくローマ字でも書く必要があります。

例えば、15万ペソであれば「One Hundred Fifty Thousands Pesos ONLY」と書きます。

このローマ字で書くところがすごくめんどくさい・・・いつも間違えます。



もう一つ、私がわからなかったのが日付の概念。

日付の日と全く同じでないとお金を引き出せないのであれば、かなり慎重に日付を

決めなくてはなりません。しかし、その心配は杞憂でした。有識者に確認したところ、

日付は記載した日以降であれば有効ということです。極論を言えば、本日日付を書けば

だいたい事足りて安心、ということになります。



日本だと振込が多いので小切手ってあまりイメージがありませんが、そんな感じです。

海外での取引をする際にはきっと出てくると思いますので、誰かの参考になれば

いいなと思っております。少なくとも未来の自分には役に立ちそうです(笑)



Airbnbの準備費用と、月々の光熱費や固定資産税の前払金額を小切手に書いて、

業者さんに送付するところまでは対応しました。あとは口座にお金を送金して、

いつでもそのお金を換金できるようにすれがこちらの作業は完了です。



参考までに、フィリピンでの固定資産税の計算方法は以下の通りです。

まず、国からそのユニットの評価額がいくらか書いた書面が送られてきます。

(参考までに、フィリピンの固定資産評価額の計算方法はこちらにあります)

この評価額の2.5%を固定資産税として支払う、ということでした。

基本、12月に評価額が送られてきて、1月に一括で支払わなくてはならない、

というルールになっているそうです。



普通に生きてたら、海外送金とか小切手とか絶対に関わり合いはなかっただろうと

思いますので、今こうしていろいろな体験ができることを喜ばなくてはならない、

という風に無理やり良い経験風にまとめ、本日のブログを終わりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月30日

半分返してとメールしたのに、3週間放置プレイされています・・・。

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以前損切りを決めたと書いたフィリピンのコンドミニアムのうちの1戸。

こちらに関して、フィリピンのMacada法に則り、今までに払ったお金の半分を

返してもらうよう働きかけているところです。こちらの進捗状況について、今日は

ブログに書いてみようと思います。



とは言ったものの・・・進捗ゼロ!という悲しい状況が続いているのが現在です。

レスポンスがやたらいい時もあれば、全然ダメな時もあるのがフィリピンってところ?



まず、Macada法を適用してもらうためには、キャンセルの意思表示が必要です。

かつ、その時にMacada法に則って半金返してねということも伝えなくては

なりません。



フィリピンって、お手紙には直筆の署名をつけるのが一般的です。ワードで作った文書に

サイン欄があり、そこにサインを書いて送る、と。管理会社さんがWordのひな形を

提供してくださったので、その内容を確認の上、印刷してサインを書いて再度スキャンし

デベロッパーの方に送付しました。



デベロッパーの担当者が誰だかわからなかったので、そこは今回のコンドミニアムの

代理店の方に確認。3名分くらいのアドレスを指定されたので、その通りに書いて

送付をした次第です。しかし1名分はいきなり宛先無しのメールが返ってきてしまい

幸先悪いなあという感じでした^^;



それから1週間が経過。本件に関しては、うんでもすんでもなく返信が一切ありません。

まあフィリピンだし、のんびり待つかということで、この時点で一度リマインダ的に

メールを送りました。返信まだですかー?と。



そこからさらに2週間が経過しました。未だに一通の返事もありません^^;

迷惑メールにでも入ってしまったのかとみてみましたが、その雰囲気もありません。

ちょっとちょっと、いくらなんでもサボりすぎじゃないすかね?



もう一度リマインダのメールを打つとともに、代理店の方(日本人です)に再度

メールを打ち、申し訳ないけど代理店さん側からも突っついてもらえないか、と。

前に手数料払ってるわけだし、ここは最後までサポートしていただきましょう。

きちんと返ってくるその日まで、しつこくやり取りします!



残り2戸のコンドミニアムについても、売却できるか、売却できるとしたらいかほどに

なるのかというところを情報収集しております。それなりに重たい金額にはなるので

やっぱり手放せるなら手放した方がいいだろうなあという気持ちにもなっています。

(フィリピンに行くとやっぱり持っちゃおうかなーとか思ってしまうので危険・笑)



さすがに3戸は多すぎたし、2戸でもまだ重たい感じは正直あります。

売れるなら売るのが一番いいはず。1戸くらいだったらまあ将来に期待して保有しても

いいのだとは思いますし、1戸であれば財務的にも気持ち的にも負担は減ります。

まずはそこを目指していこうかな?と思っております。

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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月24日

売却?賃貸?バケーションレンタル?いずれにしてもまずは内装から。

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フィリピンのコンドミニアムをAirbnbにする&売却するための打ち合わせをしました。



先日ようやく引渡となったコンドミニアム。このまま寝かせていても何も産みません。

むしろ、光熱費などが出ていく一方で、産まないどころかマイナスになります。

売却、賃貸、Airbnbの3パターンで早々に何かしらの形でお金を産んでもらえるように

動かなくてはなりません。



そして、このいずれの動きを取るにしても、部屋に家具を設置する必要があります。

Airbnbの場合は勿論ですが、フィリピンは賃貸や売買の時も家具がついていることが

好まれるということを現地の業者さんが言っておりました。

(勘違い、聞き間違いかもしれないので、そうじゃなかったらぜひご指摘ください)



ですので、どう動くにしても家具の設置が重要です。ここをある程度安くやってくれる

業者さんはいないのかしらと思っていたところ、管理会社さんから、今回買った

コンドミニアムのエージェントの人が、最近内装業も始めていること、何回か発注を

したけど、割安にいいものを作ってくれたことを教えてくださいました。それであれば

何度もお会いして気心知れたエージェントの方に依頼したほうがいいでしょう。



そんなわけで、管理会社さんと段取りを打ち合わせ。エージェントの方に頼む部分と、

管理会社さんに頼む部分を切り分けて、そこまでどう持っていくかをこちらで調整する、

ということに合意しました。



内装にかかわるので、引渡時の不備の修繕状況の管理と、修繕官僚後に内装をする部分は

内装業者さん(=エージェント)にて管理し、すべて完了した後で管理会社さんに

引き渡してAirbnbの準備を進める、という流れで進めることに。



本当はこの段取りに応じてフィリピンで打ち合わせをする予定だったのですが、

エージェントの方が体調を崩してしまい、打ち合わせできずじまい。その後はこちらが

仕事で忙しくしていたため、なかなか電話することができずにおりましたが、昨日

ようやっと連絡を取り打ち合わせることができました。



部屋の広さ、鍵の管理方法、お部屋のテイスト、ざっくりした金額などを話しました。

納期は年内目標とのこと。早くても1ヶ月は見てほしいということです。この辺も

新興国タイムですね。郷に入っては郷に従え、ってことでしょう。



家具家電の話が終わった後、売却についても相談しました。以前より売却の依頼は

かけておりましたが「引渡になってない物件を売るのは難しい」という見解があり

なかなか話がうまく進んでおりませんでした。



今回、こちらの懐事情としてキャッシュアウトがかなり大きいことも説明して

売れるのであれば売りたいという話を切実に訴えかけました。先方も金額の大きさは

理解してくれたようで、引渡後であれば即入居可能として売りに出せるから、

今までより大きな反響が見込めるということを言っておりました。



フィリピンの方は割とガッチリ指値をしてくることが多いから、まずは相場の額で

売り出した方がいいです、との助言を受け、まずは素直にそれに従うことにしました。

来年になると金利がガッツリ上がるので、それまでには何とか売りたいところです。

この辺についてもまめに情報交換していければと思います。



あと、金利の話をしたら、別のフィリピンのコンドミニアムを購入した際に融資を

受けた金融機関さんで、もう1戸分融資を受けられるのでは?というご意見でした。

なるほど、それは確かにやってみる価値はありそうです。今の支払金利はアホらしい。

借り換えできるなら、そこにはメリットが生じます。



売却、賃貸、Airbnbと並行して、借り換えられそうならそこも目指すことにしました。

ただ、実際に借り換えに向けて動き出すのは、諸事情により年明けでないとまずいです。

ですので、年内は売却と家具家電の設置をしていく、ということで進めていきます。



未来の儲けはあるかもしれないけど、目先が辛いことを考えれば、早く売れるなら

それに越したことはない、という考え方になりました。そこに基づいて、話を粛々と

進めていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月12日

フィリピンのコンドミニアム、1戸損切り!そしてMacada法へ・・・。

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いろいろ無理だなと思ったので、1戸フィリピンのコンドミニアムを損切りすることを

決意しました。キャンセルするけどお金を半分取り戻すぞ大作戦を行います。



今回キャンセルを決断したのは、融資承認が出たのに1年半経っても実行されずに、

何回も審査のやり直しをするという意味の分からないプレイを強要されている

コンドミニアムです。



3戸のうち一番立地が悪く(とは言っても将来的には化ける可能性は大いにあります)

その分安い物件です。3戸の中で唯一の2BRでしたので、ちょっと勿体ないという

気持ちはあったのですが、いろいろと検討した結果、やっぱり止めることにしました。



銀行融資の件でケチがついて、結局もう一度融資審査をやり直さざるを得ないという

厳しい状況になってしまったことも勿論ありますが、それ以上に大きかったのは、

デベロッパーさんに想定以上の金額を持っていかれる可能性があることでした。



この物件、ターンオーバーの時期は確かに事前にわかっていたのですが、手続きの

お知らせが来たのが引渡(ターンオーバー)の1〜2ヶ月前。銀行融資を考える人は

到底間に合わないスケジュール感でした。情報が来てから急いで融資審査にあたろうと

フィリピンの銀行の日本支店に行ったものの、どこもこのコンドミニアムの融資は

取り扱っていないと。で、最後にデベロッパーさんからあっせん融資の話が出たのが

フィリピン本国での融資の話。時間がかかるので、当然間に合いませんでした。



そしてデベロッパーさんは、期日までに支払いができなかったからということで、

機械的にペナルティを課してきました。最終支払の金額に対して一定のパーセンテージを

かけた金額なので、当然ながらペナルティの金額も段違いです。



事前にスケジュールを渡していたでしょと言われればそれまでなのですが、詳細な案内の

タイミングが遅すぎるデベロッパーさんにも責任の一端はあるんじゃないですか?と。

新興国は交渉したもの勝ちというところがありましたので、とりあえず交渉をしてもらい

ペナルティは無しにしてねということを伝えました。



デベロッパーさんも「ペナルティ無しにできるよう稟議を挙げる」と言ってくれました。

しかし、次に出てきた言葉は「いったん全部ペナルティ含めて払ってね、稟議が通ったら

返金するから」というセリフ。いやいや、それって稟議通らなかったらアウトでしょ?

こちらとしては稟議を先に通して、ペナルティ免除を確定してほしいわけですよ。



いろいろと交渉してもらいましたが、最後まで先方の主張が変わりませんでした。

勿論、最終の分以外で完全に私の過失でのペナルティもありましたので、そこは

既に支払いを済ませております。最後の一発分だけなんだから、もう少し何とかして

くれてもいいんじゃないかと思ったのですが、先方は折れてくれませんでした。



並行で金融機関さんと話をしていきましたが、一度OKが出たから書類を送ったのに

しばらく何も言ってこないと思ったら、なぜかもう一度審査をやり直すという話に

なってしまったり。あちらのプロセスの不明瞭さに翻弄され続けました。

こちらが最初の一発目の書類を出すのが遅くなってしまったという点は問題点として

あったと思うので、そこは私の反省点なのですが、それにしても稚拙な対応でした。



結局、公証役場やフィリピン大使館で認証を取ること3回。1回やるだけで1.5万は

確実にかかるのに、それを3回やらされた挙句、もう一度融資審査をやり直すとか。

何が何だかわけがわかりませんでした。ほんと、意味がわからなさ過ぎて困惑です。



そうやって時間ばかりが経過していく中、ペナルティも順調に積みあがっていきます。

(ペナルティは支払っていない分に対して毎月一定のパーセンテージかかります)

ふと気が付くと、本来支払うべき金額の1.5倍にまで膨れ上がっていました。



こうなると、ますますそれを全額払って稟議の結果を待つなんて怖くてできません。

仲介業者さんをエージェントとして交渉をしてもらいましたが、やはり一度払えの

スタンスは変わりません。これはもうダメだと思い、損切りすることにしました。



こういう結末に至ったのは、私が現金で買うというオプションを覚悟して準備をして

おかなかったこと、お知らせが来る前に自分から積極的に銀行融資を開拓しておく

努力を怠ったことが根本的な原因ですので、デベロッパーさんや金融機関さんに対して

恨み節を吐くことはしません。投資は自己責任。私の危機管理能力不足から発生した

損失であり、甘んじて受け入れます。無念。



さて、これまで支払った分割の頭金はどうなるの?というところがあったのですが、

どうやらフィリピンの法律で、こういうケースの時には半額返しなさいという

ルールがあるようです。



アジア太平洋大家の会の会長、Manachanのブログに良い記事がありました。

フィリピン物件の損切り法、というタイトルの記事です。

これによると、Maceda法という法律で、半分返金が義務付けられているという

話だそうです。情報収集してみたところ、実際にこの法律でお金が返ってきた人が

いるということがわかりました。



手続き自体は、簡単な英語の読み書きができれば、フィリピンのデベロッパーさんと

自分で直接やり取りできるようです。半額返金をデベロッパーさんに求めることで

先方から書類を書きなさいと言われるので、それを一つずつやっつけていくと、

無事に返金を受けることができるということでした。特に手数料はかからないそうです。




私が今回やり取りしたデベロッパーさんの場合、小切手で返金されるそうです。

この辺については、先日引き渡しを受けたコンドミニアムを管理してくださる会社さんが

うまいこと何とかしてくれるということでしたので、盛大に甘えることにしました。

管理会社さんにフォローしてもらいながら、私がやり取りして返金を目指します。



管理会社さん、返金の手伝いのフィーはいかほど?と聞いたところ、無料でいいですと

優しい一言。管理の付帯サービスって感じで考えてくれているようです。ありがたい。



そんなわけで、これからはお金を取り戻す戦いです!

なーに、フィリピンで単身被害届をゲットしてきたことのある私です。

(その様子を過去のブログに書いてますので、よかったらどうぞ:前編後編

メールのやり取りくらいならどうとでもなる!取り戻すぞー!

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posted by ひろ* at 12:18 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月06日

残りのコンドミニアムをどうしていくか、現地を見ながら考える。

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フィリピンでは、引き渡しを受けたコンドミニアム以外の、引渡前の物件の状況も

あわせて確認してきております。



3戸のうち1戸の引き渡し(ターンオーバー)が終わり、残るは2つです。

1戸は融資トラブルでごちゃごちゃしており、完成してから1年半以上経過するも

未だ引き渡しが行われていない物件、もう1戸は2018年まで完成しない物件です。



今回、せっかく行ったのだからということで、その2戸についても外観や状況などを

見てくることにしました。



まず、融資トラブルでごちゃごちゃしている方の物件。こちらは今回引渡を受けた

物件と同じデベロッパーさんで、グレードは少し落ちます。その分価格も割安で、

立地的にはしばらくもっていれば化けるかもしれない、という感じのものです。



複数棟+共用部という構成なのですが、現時点で2棟ターンオーバーを迎えているのに

共用部の設備がろくに出来上がっていない&ショッピングモールも全然できていない、

という残念な状態なのが、この物件。賃貸に出そうとしても、こういった部分がしっかり

機能していないと高くは貸せないです。強い需要はありません。



どうもこう、とにかく金になる部分から先に作ってしまおうという雰囲気を感じます。

売ってしまえばオッケー!という姿勢に思え、ちょっとがっかりです。



でも、今回引渡を受けた物件に関しては、共用部もあらかた出来上がっていました。

同じデベロッパーさんなのに、この差はいったい何なのか。力の入れ具合が違う?

どうも釈然としないです。



今回、その1戸目の別間取りのユニットを見せてもらう機会を作ってもらいました。

内装のグレードは確かに今回引渡を受けたコンドミニアムより劣ります。エアコンの

メーカーが知らないところでしたし(引渡を受けたコンドミニアムはダイキン製でした)

バルコニーの広さも引き渡された物件の方が広々としておりました。エアコンの室外機も

見えないところにうまく隠してありましたが、見学した物件はバルコニーにどかんと

置いただけ。照明もダウンライトか裸蛍光灯かという差がありました。



共用部の完成見込みは来年とか言われているそうです。なんだかなーって感じです。

ショッピングモールと共用部、あとは前面道路の整備が済めば、けっこう悪くない

状態になると思うんですけどねえ。もったいない。



とはいえ、やっぱり立地面での優位性は多少あるかなというところと、将来的に

化ける可能性があるという点は感じます。都心部が少し広がれば、この物件は

ビジネス街に含まれる立地なものですから。



この物件に関しては、二つの道があります。

・もう一度融資審査を受けて、なんとか確保する

・諦めてキャンセルし、半金を戻してもらう手続きをする

どちらにするかを大至急決めないといけない状態で、その判断のための情報収集も

今回の渡航の目的の一つです。



厳しい支払いを耐え忍び、将来の値上がりに期待するか?

今すぐ損切りして、支払額を減らしていくか?

正直、まだ決めきれていませんが、早々に判断しなくては・・・



もう1戸については、すでに銀行融資も固まり、支払が始まっております。

しかし物件が完成するのは2018年の後半という具合。のんびりしすぎでないかい?



どうやら現地には併設のショッピングモールが既に完成しているということだったので

そちらを視察しながら、工事の進捗状況を確認してきました。



現地に到着すると、確かにモールの一部になる路面店は出来上がっており、店舗も

けっこうな数が営業をしておりました。周囲はガンガンに工事中でしたが(笑)

しかもこのモールがまた雰囲気がいいです。ポートボニファシオのハイストリートを

訪仏させる上品さ。水と緑が目に優しい感じなのです。

グリーンベルトみたいな巨大モールとも違います。やっぱハイストリートが近いかな。



その街区自体をきれいに再開発しようとしている意図が見える、良い雰囲気でした。

当面収入がないのはきついけど、これなら将来的には売却や貸出も容易な気がします。

うん、ここは多少きつくても手放すのは最後にしよう、と心の中で決定。



現地で中古物件の売買をしている人とも少し話をしたのですが、数年前に引渡になり

当初は全然売れなくて苦労したコンドミニアムが、この時期にきてじわじわと販売が

進み、在庫がなくなってきているそうです。街区が完成して便利になったことや、

認知度が上がったことがその理由なのかもしれませんが、詳細は不明とのこと。

ただ、事実として分譲当初の価格の2割増くらいで売れているようなのです。



そういう話を聞くと、多少今きつくても保有するという選択肢もあるのかも。

ただ、将来の不確実な儲けのために、今を台無しにするのは得策ではないですし。

政治も経済も不安定で、3年後どうなっているかなんて全く不明瞭です。

しかも、相変わらず再販ルートは不明瞭ですし。

(フィリピンではREINSのような仕組みがないので、エージェントの人脈と

 口コミに頼らざるを得ないというところがあると理解しています)



可能性に賭けるか、損切りするか。

現地を見てきたがゆえに悩むことが増えてしまったような気がします^^;

こういうことで悩むタイプだから、株とかFXは向いてないんですよねえ。

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