トルコのカッパドキア方面の不動産投資の市場を視察。

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トルコ出張の中で得た知見をブログに書き出してみようと思います。

本日はカッパドキア近辺のエリアのお話です。



今回のトルコですが、前半はカッパドキアのエリア、後半はイスタンブールのエリアを

見て回る予定になっております。私より断然事業規模も大きい優秀な某デラックスな

お姉様を中心とした視察団が結成されております。



最初の２日間はカッパドキアの観光資源を視察して、旅館業と観光業の親和性や

観光資源を有効に使うすべを学んだのですが、昨日は「現地の不動産を勉強しよう」と

いうコンセプトで、実際の投資用の売り物件を現地エージェントの方にお願いして

見せていただきました。



カッパドキアは火山灰が堆積して作られた起伏の多い土壌が特徴です。

古くはヒッタイト人の時代から洞窟を掘って人が住むようになり、ギリシャ正教に

迫害されたキリスト教徒の方々がやはり洞窟を掘って地下都市や洞窟住居を作って定住、

キリスト教徒の力が強くなると牧師さんの修行の地として発展を遂げました。

オスマントルコ帝国が設立されると、地下に隠れなくても良い生活になったため

地下都市は放棄されたようです。



今でも洞窟住居に住む住人の方も多く、そういった洞窟物件が投資家によって

ホテルに改装される事例が多くなっているとのことでした。



洞窟と言っても、完全に洞窟だけではありません。洞窟の前面に石積みの家が

作ってあり、家の奥が洞窟スタイルになっているというものです。外から見れば

斜面に建っている普通の家です。



洞窟に泊まるというプライスレスな体験が評判となり、カッパドキアのエリアには

たくさんの観光客が訪れるようになりました。カッパドキアの観光名所が数多く

点在するネヴシェヒル市は人口にして１２万人程度の小さな町ですが、ここに大量の

観光客が訪れ、ホテルの数もどんどん増えているそうです。特に洞窟住居が売りに出ると

ホテルとして買い取られ、リノベーションや増改築を経てオープンするケースが

後を絶たないとのことです。



そんな人口ボリュームのエリアで不動産投資は成り立つのか？

今回はエージェントの方にいろいろな物件を見せていただきました。



大きく分けると

・３〜４階建ての集合住宅の区分投資

・洞窟ホテルへの投資

の２種類の投資があることがわかりました。



前者に関しては、一般の住居への投資です。

今回見たエリアは戸建はあまりなく、小さな集合住宅が多かったです。

親戚とか一族郎党で１つの物件に住むことが一般的で、それぞれの家庭が別の入口を持ち

独立して暮らしている感じです。二世帯住宅とか三世帯住宅とか、そんな感じですね。



こういった身内同士で住むパターン以外に、集合住宅を区分所有して住むケースも

あります。こういった物件が区分として売りに出るケースは多いようです。

表面利回りはものによりますが６％〜９％くらいでしょうか。



このエリアの売り物件をいくつも見せていただきましたが、計算してみると坪単価は

４０万〜６０万くらい（だったと思う）、。３ＬＤＫで２０００万〜４０００万と

値付けもバラバラでした。それぞれ事情はあるのでしょうけど、相場よりも安く出る

物件もちらほらとあるのかなという印象です。土地は外国人でも所有権が持てる模様。



日本の不動産投資と利回りや価格帯が似ているなと思いましたが、トルコの場合

今は強烈なインフレがきているようで、１年寝かせたら結構価格が上がりそうだという

感覚を地元の方は持っておりました。日本も寝かせれば上がりそうな状況に見えるので

スピードが違うけど雰囲気は似ているのかなと感じました。



他方、管理の概念はまだ弱く、仮に私たちが購入したら管理はどうなりますかと聞いたら

エージェントの人が「経験がないけど僕がやるのかなあ・・・」みたいなことを

仰っておりました。地主が自分でやるスタイルが基本みたいなので、遠隔で外人が

取り組むには少しハードルが高い印象を持った次第です。



お買い得な物件もあり、ちょっと心は揺らぎましたが、たぶん同じくらいの利回りなら

インカムを期待するなら日本の方がいいだろうという結論に最後は落ち着きました。

トルコは腰を据えて管理にオーナーが取り組む前提で、インカムも取りつつキャピタルも

取るという感じなのだろうなと思ったのでした。



もう一つの投資が洞窟ホテルへの投資です。

既に完成しているホテルのオーナーチェンジもあれば、洞窟がある一軒家を購入して

リノベーションなどをして洞窟ホテルとして運営をするパターンもありますが、

総じて「特色あるホテルを運営する」という投資です。



いちからリノベーションをすると、超ざっくりですが購入価格の２倍くらいは

覚悟しておいた方がいいそうです。中古なのでどんな問題が潜んでいるかわからないし、

長い間使われていない物件も中にはありますので、リノベーションの期間は長期を

見ておいた方が良い、予算も購入金額の２倍くらいは見ておいた方がいい、との

ことでした。



完成されて運営中のホテルのオーナーチェンジ案件や、これからリノベーションをして

ホテルにする案件などいろいろと見せていただきました。夢はあるし、洞窟ホテルの

オーナーという所有欲・名誉欲（？）は満たされるだろうと感じましたし、儲けも

出そうだなと感じました。



ただ、今後も雨後の筍のように洞窟ホテルが増えていくであろうということであったり

絶対額の高さ（銀行融資が使えない状態で億単位は私には無理）などがあるため、

取り組める人は富裕層に限られるだろうなとも思った次第です。



夢のあるものを見せていただいたという意味ではすごく楽しかったのですが、

自分がやれるかという話になるとまた別ですから・・・。



仮に１０年後に自分が億単位のお金を動かせるようになったとしても、その時には

洞窟ホテルは１０億単位になっているんじゃないかな？と思ったりもします。

縁がなさそうです（苦笑）



トルコのカッパドキアエリアの不動産投資、面白いし腰を据えて取り組めば儲かっても

おかしくなさそうと思いましたが、人口ボーナスの少なさや現地での体制をきちんと

構築する必要があることなどを考慮すると、やっぱりちょっとハードルは高いかなと

感じてしまうのでした。



何かの間違いでお金が転がり込んできたらやってみたいです（笑）



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フィリピンのコンドミニアムの残った１戸の借入を一括返済しました。

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１つだけ残っていたフィリピンのコンドミニアム、残債が残っていたのを売却益を使って

完済しました。売却もできればいいんですけど、当面難しいかなー。



私、だいぶ前ですがフィリピンのコンドミニアムでだいぶやらかしております。

これからは海外だ！と身の程をわきまえずにフィリピンのコンドミニアムを１室購入。

この時の業者さんが今一つで割とトラブル気味になったので、万が一この業者さんが

ダメになった時の現地のつてを残したいという観点で別のコンドミニアムを別の

業者さんから購入。さらにその業者さんからもう１つ未公開案件みたいなのを

持ち掛けられて購入。お金は最後に一括払いというプレビルドあるあるの支払い方で

問題を先送りしながら購入するというダメダメ極まれる買い方でした。



最終的には３戸中２戸を損切りして、損失を確定させて終了したのでした。

まあこれによっていろいろな経験ができたので、今となっては人生のスパイスだなと

振り返れる経験になったと思う次第です。



この辺はもう振り返ると恥ずかしくなるので、健美家さんに寄稿した失敗談のコラムでも

ご一読いただければ幸いです。

その１

その２

その３

その４

その５

その６

その７



さすがにもうナンピン買いするような気持ちはゼロ。もうあとは残った１戸を

粛々と持っているだけという感じでした。



この１戸も賃貸しようかと思って動いていた時期もあるのですが、フィリピン流の

５０枚も６０枚も書類にサインをしなくてはならない、しかも夫婦の連名で、という

ところがハードルになり（嫁ちゃんが「え、こんなにサインするの！？」とすごく

嫌そうな顔をしたので一度引っ込め、その後書類の束の下に契約書が追いやられて

いつの間にか私もめんどくさくなってしまい放置プレイになりました・・・）、

何もせずにただホールドしているだけになっています。収益？１円も産んでませんが？

（偉そうに言うな）



まあつまり、ポンコツダメ投資家であるということを如実にさらけ出している

フィリピンのコンドミニアム事案なわけですが・・・フィリピンで残った物件は

融資をつけて買っており、その融資の残高の支払もまあそれなりにあります。



売却益ができた時、もうこれ返しちゃおうかな、そしたらなにも気にしなくても

良くなるし・・・という気持ちになったのでした。たまに発生するやり取り自体が

ストレスになっていたところもありましたし。



ということで、一括返済を金融機関さんに申し入れたところ、売却の契約書と

売主様の本人確認書類と売却益が入金された通帳の写を３ヶ月分送ってくれと

言い出します。いやそれ必要！？いらなくね？と思って、なんで必要なのか、

特に売主様の身分証明書なんて今更貰えないですよ、と返信。結局売主様の身分証明書は

撤回されましたが、売却益に関してはマネーロンダリングの可能性なども考慮しないと

いけないので出してほしいのだそうです。なるほど、海外だとそういうのも気にしないと

いけないのか・・・。まあそこは納得することにしました。



売買契約書と売買代金が入金された口座のスクリーンショットなどを送付し、

先方にてＯＫとなったので送金・・・と思ったのですが、なんか急に勿体ないような

気持ちにもなってきてしまいました。そんなんで何日かもたもたしていたら、

金融機関さんからまだかまだかと督促。しょうがないと腹をくくって一括返済しました。



着金が確認できたので、手続きを進めますということで金融機関さんからはご連絡を

いただいておりますが、まあフィリピンクオリティなので歩みはゆっくりでしょう。

そのクオリティに乗っかって私もかなりルーズな対応をしてきたので仕方ありません。

そこはもうお互い様ということで。というかフィリピンの人にきっちりした仕事を

求めてもたぶん何も出てこないと思うので・・・。



このコンドミニアムも売りたいなー。売って楽になりたいなあと思う今日この頃。

買った時に比べたら円安だし、為替差益出るのかなと思ったりもします。

でもなんかもうすべてがめんどくさくて、このまま放置しっぱなしになるような

気がしております・・・。



興味がなくなると本当にどうでもよくなってしまう私の悪い癖が如実に出ている

フィリピンのコンドミニアム。最近ネタにすることすらなくなっていましたが、

そんな状況です。たぶんこれでまた数年何もせずネタにもせず忘れ去られていくと

思います（苦笑）



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フィリピンのコンドミニアム、内装完了。

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フィリピンのコンドミニアム、内装が完成しました！良い感じになったと思います。

せっかくだから、自分で一日くらい泊まってみようかなあ？なんて思ったりして。



フィリピンのコンドミニアム３戸目。１戸目は権利放棄、２戸目は損切りと動き、

最後に残った１戸です。こちらはまだ支払が２戸目みたいにきつくはないので、

頃合いを見て動くけど今はとりあえずいいか、という状態になっております。

２戸目は全くファイナンスが出来ず、酷い高金利の借入をしていましたので・・・。



フィリピンのコンドミニアム３戸目は、１０年の期間でフィリピンの金融機関さんから

借入をしています。残り６．５年くらいですね。なんだかんだで、そこそこは返して

きているようです。



そして、売るにしても貸すにしても、何をするにも家具は必要でしょうという判断から

家具家電を導入し、内装を行うことにしました。手続きをして、内装が終わりそうなので

払ってくださいと言われてお金を払って、終わった後のレポートをお待ちしていますと

話をしたのが９月の半ば。完成の連絡が届いたのが１１月の半ば。

フィリピンだし遅いのは仕方ないでしょう（もう慣れました）。



それにしても、９月段階でほぼ完成くらいの勢いの話を聞いていたので、そこから２ヶ月

かかったのはさすがに解せないなあと思い、理由を聞いてみました。すると、一般的な

家具を使った内装は９月段階でほぼ完了していたものの、特注の家具の調達に時間が

かかってしまったために遅くなった、ということでした。なるほど。



ともあれ、これで完成で良かったと思っていましたが・・・その数日後、先方から

「もう少し時間をいただきたい」という連絡が。理由を聞くと、特注の家具の出来栄えで

納得いかない箇所があるので、作り直しをしたいとのこと。カーテンの長さが足りない、

ダイニングテーブルが想定より少し小さい、という２点が気になったとのことです。

費用負担はかからないということでしたので、作り直しで対応いただくことにしました。



そして１ヶ月が経過した１２月半ば頃。内装が今度こそ完成した、という連絡と共に

内装完了のレポートが送られてきました。今度こそ正式なレポートだったので、

作り直した家具の問題も解消したということなのでしょう。良かったです。



だいたい雰囲気はこんな感じです。

（家具を入れ替える前の写真なので、少し違うかもしれませんが）









なかなかいいですよね。単純なのでちょっと盛り上がりました。お金は垂れ流される

一方だと言うのにね（苦笑）



でも、一度くらい自分で使ってみてもいいかなとも思いました。何日か泊まって

生活を体験してみてもいいなあ、と。



そういえばこの物件、未だに管理契約締結していなかった・・・。やばいなあ。

年末年始で何とかサインしてしまおう。そうしよう。嫁ちゃんが膨大な量の書類に

サインしたくないと言いそうだけど、何とか許して貰おう。うん。



というわけで、久しぶりのフィリピンネタでした。



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コンドミニアムの内装工事のための送金でバタバタするの巻。

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フィリピンのコンドミニアム、内装終わったみたいです。ちょっとゴタゴタもしましたし

まだ写真も届いていないので何とも実感がなく、お金だけ消えていった印象です（汗）



５月に購入したものの、放置プレイになっているフィリピンのコンドミニアム。

賃貸で貸すか、損切りで売却するかも悩んでいる状態なので、そりゃあ手付かずにも

なりますよ。国内案件も並行で動かしているし、国内の方がお金にはなるし。



でも内装はどう転ぶにしてもやっておかなくてはならないと思うのです。

賃貸にせよ、売買にせよ。



コンドミニアム３戸目の購入に関して、最初の抽選から引渡までサポートいただいた方が

いらっしゃいまして、その方が内装業者を立ち上げたというお話がありました。

管理会社もやっているので、内装や管理に関してご用命があれば是非というお話になり

それではということで内装は依頼することにしました。管理は別の方から紹介いただいた

別の管理会社さんに決めていたので、そちらは申し訳ないと思いつつ断りました。



内装プランを５月に現地に行った時に決めて、あとはこちらが送金すれば動き始める、

という状態に持ってきていましたが、そこからの私の動きがとっても悪くて・・・。

内装しなきゃいけないのは頭でわかっているものの、自分のフィリピンの口座に送金して

そこから業者さんの口座に送金する、というステップに踏み出せません。



・海外送金の時に金融機関さんに電話で指示をする必要がある

・海外の自分の口座に着金した後、ネットで業者さんの口座に送金する必要がある



この２つを行うことをおっくうに感じてしまいます。



前者については、電話をかけなくてはならないというプロセスが面倒だと思うのです。

会社員をしていると、昼休みくらいしか電話を掛けられるタイミングがありません。

他にも電話しないといけないところがある、すぐに収益化されるかわからない、

などの要素もあり、優先度がどうしても下がってしまいます。



後者については、海外の送金ってそんなに楽にできないでしょという印象が強くて

たぶん手続きが面倒なんだろうな、やったことないしおっくうだな、と思う気持ちが

前面に出てしまっておりました。

以前買ったコンドミニアムの時は何十枚と先日付小切手を書かされましたので、

そのくらいの手間がかかるのが普通なんだろうという勝手な思い込みがありました。



しかし、この調子だといつになっても内装が始まりません。

８月に入ると、業者さんは送金があるはずと見込みで作業を始めているようです。

さすがに送金しないわけにもいかないよね、と重い腰を上げることにしました。



ただ、ちょうど売却の時期が近かったので、そのお金が入ってから送金しようと思い

８月末送金、ということで先方にはお話をしました。



そして東京９棟目の売却が終わった後、そこから送金開始。

まずはフィリピンへの送金を行っている金融機関さんの口座に所定の金額を振込完了。

この送金先は一時保管される口座で、こちらで金融機関さんに指示をしてどの口座に

送金するかを決める必要があります。直接は送金できない感じですね。



過去に送金した時は、あちらから電話がかかってくることが多かったので、今回も

きっと電話が来るだろうと思ってましたが、その日は電話が来ず。しまった、待たずに

電話しなくてはならなかったか・・・。



電話番号を調べていたところ、メールでも良いという記述をホームページに発見。

おお、これなら時間関係なく対応できる。ちょっとハードルが下がりました。

というわけで、私のフィリピンの口座に送金してくださいとメールを打ちましたら

しばらくして「手続きを承りました」とメールで連絡が。よしよし、これでＯＫ。



次に自分のフィリピンの口座からの送金ですが・・・って、あれ？口座を確認しても

着金してないんですけど？どういうこと？？



慌てて送金完了のメールを見ると・・・なんか全然違う口座に送金されてるー！

いやいや、ちゃんと支店名まで指定して送金指示してるのに、なんでそうなるよ？

たぶん過去にコンドミニアム購入の関係で送金した口座に送金されているようです。



送金間違いって、日本の感覚だと戻したりするのめんどくさいはずだよなあ・・・

うわー、なんかややこしいことになった！頭が痛い。



とりあえず、間違えてただろとか言うのもアレだったので、金融機関さんにやんわりと

「口座にお金が入金されていないのですが、状況確認いただけますか？」とメール。

それに対しての返事は来なかったものの、その数時間後には訂正された送金結果の

メールが届きました。おいー！そんなにあっさり訂正できるんかいー！

ほっとしたけど、やっぱり新興国は怖いなあと思った次第です。



ここまで来たので、あとは自分の口座からの送金。英語で書かれていますが、

なんとなくの雰囲気はわかります。たぶんここでこうやれば送金できるでしょう。

はい、ポチっとな・・・。案外あっさりと終わりました。構えてて損した気分。



ただ、リアルタイムに着金するわけではない？ようです。

業者さんに送金したよと連絡したら、着金があったら領収書を送りますと言われ、

１週間以上経過しても未だ領収書は届きません。ただのフィリピンクオリティなのか

本当に送金に時間がかかるのかはわかりません。たぶん前者かな・・・。



領収書と共に内装写真も送って貰うようお願いをしましたが、そっちもまだ来ません。

なので、終わった実感がないんですよねえ＾＾；



ともあれ、とりあえず内装だけは終わったということで。

フィリピンならマイルでひょいっと飛んでいけそうだし、宿は自分のコンドに泊まれば

いいので、今度ふらっと行ってみようかなー。使わないと勿体ないし（笑）



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フィリピンのコンドミニアムの管理会社さんを決める。

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後回しにしまくっていたフィリピンの最後のコンドミニアムの管理会社さんを

先日ようやく決めました。とりあえず税金とか払っておいて貰うだけの予定です。



フィリピンのコンドミニアムに関しては、６月中に管理会社さんを決めなくてはと

思っておりました。あちらではポストの中に共益費や固定資産税の請求書が届くので、

それらを代理で支払っておいていただくためにも、管理会社さんは何かしら入れないと

まずいという認識です。



ただ払ってもらうだけだったらどこでもいいと思うのですが、先々やっぱり賃貸に

出そうと考えるかもしれませんし、売却をするにしても２戸目をお願いした業者さんに

そのまま頼めない可能性も将来的にはあると思います。その辺を考えた時には、

やっぱり信頼できる業者さんを選んでおく必要があるだろうと考えます。



今回、３つの会社さんが候補に挙がっておりました。詳細はこの件に関しての

前回のブログをご参照いただければと思いますが、どの業者さんもそれぞれに

いいところがあり、どうしたものか非常に悩みました。



そして最終的に、今まで何の仕事も頼んだことがない、紹介でコンタクトを取らせて

いただいた業者さんに決定することとしました。



決め手になったのは、管理の部門を統括する日本人が現地にいることでしょうか。

あとは私の「少しでも頼れる人が現地に増えた方がいい」という考え方もあります。



まず前者ですが、３社を比較して「管理を担当する日本人」が「現地に常駐している」

ことは大事だと思っています。実業務は現地で雇用したフィリピン人スタッフが

やるのでしょうけど、ちゃんと監督していないと、現地の人はフィリピンクオリティの

仕事になりがちです。それを防ぐためにも、現地で日本人スタッフがちゃんと目を

光らせていることが大事なのではないかと考えます。



今回比較した３社ですが、「日本人は経営サイドと現場サイドの両方にいるが、

現場の人は若くて経験が浅く、経営サイドはたぶん現場を見ていない」「日本人は

経営サイドに複数名いるが、主に見ている人は日本とフィリピンを往復しているので

常にフィリピンという感じではない」「日本人は経営サイドにいて、フィリピンを

本拠地として動いている」という感じでした。



フィリピンの方は「こんな感じでよろしく」とお願いしても、その通りに仕事が

なされない国民性なので、やっぱり日本人で現地スタッフを管理できる人が

現地にいた方が安心できるなあと思った次第です。



あとは単純に、今までお付き合いしたことがない業者さんと繋がりを作ることで、

売却の際のチャネルがより広がるのではないかというところも期待した次第です。

今までお付き合いのあるところは楽だし話が早いのですが、フィリピンに関しては

あまりにも相談できる人が少ないので、こういう時に相談可能な人を増やすべきと

判断した、というのもありました。



あとは、フィリピンで不動産をやるのにわざわざＣＰＭの資格を取得している、

というのもちょっと珍しいと思ったから、というところもあります。



複数ある選択肢から１つだけ選ぶのはあまり得意ではないのですが、今回はそういった

諸条件を考慮して決めた次第です。



６月中に決めなくては、と言っていたにも関わらず、サラリーマンの仕事がどうにも

ならないレベルでくそ忙しくなってしまい、結局３ヶ月もかかってしまいました。

気持ちがとてもじゃないけど向かなかった、というのが正直なところです。

気持ちさえ振り向けていれば、すぐ決められたのだろうと思いますが・・・。

何かが忙しくなると、他のことを放置してしまう悪い癖が出てしまいました。



各社には管理委託するしないをそれぞれ連絡しました。管理委託を決めた会社さんからは

顧客シートのようなものが送られてきて、まずはこれに記入してねというお話でした。

一通り書いて返送したので、今後は鍵の渡し方やデポジットの送金方法などについて

打ち合わせることになると思います。



とりあえず、しばらく塩漬けという状況は変わりませんが・・・

現地で話ができるパートナーさんを１社多くした、ということで効果ありのはず。

良い業者さんであることを祈りたいと思います。



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