2019年09月13日

コンドミニアムの内装工事のための送金でバタバタするの巻。

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フィリピンのコンドミニアム、内装終わったみたいです。ちょっとゴタゴタもしましたし

まだ写真も届いていないので何とも実感がなく、お金だけ消えていった印象です(汗)



5月に購入したものの、放置プレイになっているフィリピンのコンドミニアム。

賃貸で貸すか、損切りで売却するかも悩んでいる状態なので、そりゃあ手付かずにも

なりますよ。国内案件も並行で動かしているし、国内の方がお金にはなるし。



でも内装はどう転ぶにしてもやっておかなくてはならないと思うのです。

賃貸にせよ、売買にせよ。



コンドミニアム3戸目の購入に関して、最初の抽選から引渡までサポートいただいた方が

いらっしゃいまして、その方が内装業者を立ち上げたというお話がありました。

管理会社もやっているので、内装や管理に関してご用命があれば是非というお話になり

それではということで内装は依頼することにしました。管理は別の方から紹介いただいた

別の管理会社さんに決めていたので、そちらは申し訳ないと思いつつ断りました。



内装プランを5月に現地に行った時に決めて、あとはこちらが送金すれば動き始める、

という状態に持ってきていましたが、そこからの私の動きがとっても悪くて・・・。

内装しなきゃいけないのは頭でわかっているものの、自分のフィリピンの口座に送金して

そこから業者さんの口座に送金する、というステップに踏み出せません。



・海外送金の時に金融機関さんに電話で指示をする必要がある

・海外の自分の口座に着金した後、ネットで業者さんの口座に送金する必要がある



この2つを行うことをおっくうに感じてしまいます。



前者については、電話をかけなくてはならないというプロセスが面倒だと思うのです。

会社員をしていると、昼休みくらいしか電話を掛けられるタイミングがありません。

他にも電話しないといけないところがある、すぐに収益化されるかわからない、

などの要素もあり、優先度がどうしても下がってしまいます。



後者については、海外の送金ってそんなに楽にできないでしょという印象が強くて

たぶん手続きが面倒なんだろうな、やったことないしおっくうだな、と思う気持ちが

前面に出てしまっておりました。

以前買ったコンドミニアムの時は何十枚と先日付小切手を書かされましたので、

そのくらいの手間がかかるのが普通なんだろうという勝手な思い込みがありました。



しかし、この調子だといつになっても内装が始まりません。

8月に入ると、業者さんは送金があるはずと見込みで作業を始めているようです。

さすがに送金しないわけにもいかないよね、と重い腰を上げることにしました。



ただ、ちょうど売却の時期が近かったので、そのお金が入ってから送金しようと思い

8月末送金、ということで先方にはお話をしました。



そして東京9棟目の売却が終わった後、そこから送金開始。

まずはフィリピンへの送金を行っている金融機関さんの口座に所定の金額を振込完了。

この送金先は一時保管される口座で、こちらで金融機関さんに指示をしてどの口座に

送金するかを決める必要があります。直接は送金できない感じですね。



過去に送金した時は、あちらから電話がかかってくることが多かったので、今回も

きっと電話が来るだろうと思ってましたが、その日は電話が来ず。しまった、待たずに

電話しなくてはならなかったか・・・。



電話番号を調べていたところ、メールでも良いという記述をホームページに発見。

おお、これなら時間関係なく対応できる。ちょっとハードルが下がりました。

というわけで、私のフィリピンの口座に送金してくださいとメールを打ちましたら

しばらくして「手続きを承りました」とメールで連絡が。よしよし、これでOK。



次に自分のフィリピンの口座からの送金ですが・・・って、あれ?口座を確認しても

着金してないんですけど?どういうこと??



慌てて送金完了のメールを見ると・・・なんか全然違う口座に送金されてるー!

いやいや、ちゃんと支店名まで指定して送金指示してるのに、なんでそうなるよ?

たぶん過去にコンドミニアム購入の関係で送金した口座に送金されているようです。



送金間違いって、日本の感覚だと戻したりするのめんどくさいはずだよなあ・・・

うわー、なんかややこしいことになった!頭が痛い。



とりあえず、間違えてただろとか言うのもアレだったので、金融機関さんにやんわりと

「口座にお金が入金されていないのですが、状況確認いただけますか?」とメール。

それに対しての返事は来なかったものの、その数時間後には訂正された送金結果の

メールが届きました。おいー!そんなにあっさり訂正できるんかいー!

ほっとしたけど、やっぱり新興国は怖いなあと思った次第です。



ここまで来たので、あとは自分の口座からの送金。英語で書かれていますが、

なんとなくの雰囲気はわかります。たぶんここでこうやれば送金できるでしょう。

はい、ポチっとな・・・。案外あっさりと終わりました。構えてて損した気分。



ただ、リアルタイムに着金するわけではない?ようです。

業者さんに送金したよと連絡したら、着金があったら領収書を送りますと言われ、

1週間以上経過しても未だ領収書は届きません。ただのフィリピンクオリティなのか

本当に送金に時間がかかるのかはわかりません。たぶん前者かな・・・。



領収書と共に内装写真も送って貰うようお願いをしましたが、そっちもまだ来ません。

なので、終わった実感がないんですよねえ^^;



ともあれ、とりあえず内装だけは終わったということで。

フィリピンならマイルでひょいっと飛んでいけそうだし、宿は自分のコンドに泊まれば

いいので、今度ふらっと行ってみようかなー。使わないと勿体ないし(笑)



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2019年08月07日

フィリピンのコンドミニアムの管理会社さんを決める。

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後回しにしまくっていたフィリピンの最後のコンドミニアムの管理会社さんを

先日ようやく決めました。とりあえず税金とか払っておいて貰うだけの予定です。



フィリピンのコンドミニアムに関しては、6月中に管理会社さんを決めなくてはと

思っておりました。あちらではポストの中に共益費や固定資産税の請求書が届くので、

それらを代理で支払っておいていただくためにも、管理会社さんは何かしら入れないと

まずいという認識です。



ただ払ってもらうだけだったらどこでもいいと思うのですが、先々やっぱり賃貸に

出そうと考えるかもしれませんし、売却をするにしても2戸目をお願いした業者さんに

そのまま頼めない可能性も将来的にはあると思います。その辺を考えた時には、

やっぱり信頼できる業者さんを選んでおく必要があるだろうと考えます。



今回、3つの会社さんが候補に挙がっておりました。詳細はこの件に関しての

前回のブログ
をご参照いただければと思いますが、どの業者さんもそれぞれに

いいところがあり、どうしたものか非常に悩みました。



そして最終的に、今まで何の仕事も頼んだことがない、紹介でコンタクトを取らせて

いただいた業者さんに決定することとしました。



決め手になったのは、管理の部門を統括する日本人が現地にいることでしょうか。

あとは私の「少しでも頼れる人が現地に増えた方がいい」という考え方もあります。



まず前者ですが、3社を比較して「管理を担当する日本人」が「現地に常駐している」

ことは大事だと思っています。実業務は現地で雇用したフィリピン人スタッフが

やるのでしょうけど、ちゃんと監督していないと、現地の人はフィリピンクオリティの

仕事になりがちです。それを防ぐためにも、現地で日本人スタッフがちゃんと目を

光らせていることが大事なのではないかと考えます。



今回比較した3社ですが、「日本人は経営サイドと現場サイドの両方にいるが、

現場の人は若くて経験が浅く、経営サイドはたぶん現場を見ていない」「日本人は

経営サイドに複数名いるが、主に見ている人は日本とフィリピンを往復しているので

常にフィリピンという感じではない」「日本人は経営サイドにいて、フィリピンを

本拠地として動いている」という感じでした。



フィリピンの方は「こんな感じでよろしく」とお願いしても、その通りに仕事が

なされない国民性なので、やっぱり日本人で現地スタッフを管理できる人が

現地にいた方が安心できるなあと思った次第です。



あとは単純に、今までお付き合いしたことがない業者さんと繋がりを作ることで、

売却の際のチャネルがより広がるのではないかというところも期待した次第です。

今までお付き合いのあるところは楽だし話が早いのですが、フィリピンに関しては

あまりにも相談できる人が少ないので、こういう時に相談可能な人を増やすべきと

判断した、というのもありました。



あとは、フィリピンで不動産をやるのにわざわざCPMの資格を取得している、

というのもちょっと珍しいと思ったから、というところもあります。



複数ある選択肢から1つだけ選ぶのはあまり得意ではないのですが、今回はそういった

諸条件を考慮して決めた次第です。



6月中に決めなくては、と言っていたにも関わらず、サラリーマンの仕事がどうにも

ならないレベルでくそ忙しくなってしまい、結局3ヶ月もかかってしまいました。

気持ちがとてもじゃないけど向かなかった、というのが正直なところです。

気持ちさえ振り向けていれば、すぐ決められたのだろうと思いますが・・・。

何かが忙しくなると、他のことを放置してしまう悪い癖が出てしまいました。



各社には管理委託するしないをそれぞれ連絡しました。管理委託を決めた会社さんからは

顧客シートのようなものが送られてきて、まずはこれに記入してねというお話でした。

一通り書いて返送したので、今後は鍵の渡し方やデポジットの送金方法などについて

打ち合わせることになると思います。



とりあえず、しばらく塩漬けという状況は変わりませんが・・・

現地で話ができるパートナーさんを1社多くした、ということで効果ありのはず。

良い業者さんであることを祈りたいと思います。



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2019年06月04日

コンドミニアムの管理会社さんを選定中。

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フィリピンのコンドミニアム、貸すか貸さないかは別として、管理会社さんを探す必要が

あります。固定資産税や共益費を払うため。6月中に決めるべく動いております。



一時期は3戸あったフィリピンのコンドミニアム。様々な痛みを伴いながらですが、

ファイナンスアレンジに失敗して毎月手元資金を食いつぶすものは処分を進め、

ようやく残り1戸まできました。だいぶ大きな金額を失いましたが、高い勉強代と

いうことで自分を慰めるより他にない、って感じです。



残った1戸は普通の形で融資を引くことができたので、今までの2戸と比べると

緊急性はありません。金利は高いですが、普通に10年の元利均等返済という形に

なっているため、辛抱すれば一応残債も減っていく形になっています。

インハウスローンだった2戸目なんて、金利は16%だし謎のバルーン返済みたいな

感じで元本全然減らないしで、かなりひどい状態でした。それに比べればマシです。



残ったコンドミニアムも、即時売却して楽になるという選択も考えられるのですが

2戸目を損切り売却してくださった業者さんが今すぐ動ける状態ではないようなので

当面保有しておくことにならざるを得ません。賃貸に出してしまうと売却のための

内見がしづらくなるなどの弊害もあるので、何もせず保有しておくか、賃貸に出すか、

思案しなくてはならないところです。



で、どちらにしても管理会社さんを選定しなくてはなりません。



フィリピンのコンドミニアムでは、私が知る限りでは共益費や固定資産税の請求が

自分の物件のポストに投函される形で届きます。ですので、ポストを定期的に確認して

支払の通知が来ていたらその費用を支払う、という作業が必要となります。



さすがに毎月フィリピンに行ってポストを確認するわけにもいきませんから、

誰かにお願いして確認して貰わなくてはなりません。そういった役割があるからこそ

賃貸に出すかどうかは別にして管理会社さんに管理委託する必要があります。



どうせお願いするなら、賃貸付に強いところにお願いした方が、将来的にどうするかの

選択肢は広がります。今までの私は特定少数の業者さんしか把握していませんでしたので

もう少し業者さんと会って幅を広げた方がいいだろう、ということを考えました。



候補にしている管理会社さんは、2戸目の管理と賃貸付をしてくださった管理会社さん、

3戸目(今回の対象物件)の引渡サポートをしてくださった管理会社さん、そして

健美家コラムをきっかけに知り合った投資家仲間の方が別物件の管理で利用している

管理会社さんの3社が既に明確に出てきております。その他、フリーの形で投資家さんの

サポートをしている知人経由でもう1社くらい紹介して貰うかもしれません。



引渡の為にフィリピンに滞在している間に、2社の方とはすでにお会いして管理条件や

想定家賃などヒアリング済みです。残る1社(投資家仲間の方が別物件の管理を委託)と

投資家さんをサポートしている方の2組に一昨日〜昨日で会ってきました。



一昨日は海外に移住して投資家さんのサポートをされている知人と会い、ざっくばらんに

現状の確認。今までと比較して融資が綺麗な形で引けているので、しばらく保有して

売却した方が損失は少ないかもしれない、という感覚でした。その他、現地の作法や

最近のフィリピンには中国の人が流入しているので、賃貸需要は依然と比べて多いかも、

などの話を伺いました。色々参考になる話をありがとうございます。管理会社さんの

紹介に関しては、必要ならするという感じで先方から積極的に切り出されることは

なかったです。



そして昨日は会社が終わった後紹介いただいた業者さんのところへ行って、管理について

お話を伺ってきました。こちらの業者さんは管理からスタートして、工事や売買も

自社で行える体制を構築してきているという説明がありました。売買もあるというのは

ちょっと心強いかも。



管理もシステム屋さんに依頼してオーナー報告用のシステムを作っているそうです。

実際に画面を見せていただきましたが、これだったら社内レートだけ決めて税理士さんに

URL投げたら、税務処理を終えられそうな予感。便利かもしれないと思った次第です。



管理戸数も500戸とかあるという話で、中にはサービスアパートメントとして

運用を受託してサブリースしている部屋もあるのだとか。



主要な日本人スタッフがフィリピンに常駐しており、ローカルの方ができないことは

日本人スタッフが出て処理するという体制の説明も好感が持てました。



今回たまたま日本に出張してきていたので、お会いしましょうと言うことで話を

しましたが、今回の日本出張はどうやら今回お会いした方がCPMを取得したので

IREM JAPANの総会に参加するための出張だったということ。なるほど、

道理で金融電卓出してきたり、IRRとかその手の横文字ワードを出してくるわけだ。

真面目に取り組んでいるんだなということがわかりました。



そしてご本人も投資家として、ローカル向けのコンドミニアムを購入して運営したり

しているということでした。投資家の目線を持ち合わせていることも強みと思います。



結構インパクトあったなあ。有力な候補として考えてみたいと思います。



家具家電の設置と内装を誰に依頼するか。

管理を誰に依頼するか。

6月中には結論を出して話を進めたいと思います。

決めずにズルズルしてると、ポストの中に請求書が溜まってしまう・・・。



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2019年05月04日

引き渡されたコンドミニアムをどうしたら良いか思案・・・。

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引き渡しが終わった翌日は、以前2戸目のコンドミニアムの管理をお任せしていた

管理会社の皆様と行動を共にしました。今回引き渡されたコンドミニアムも

貸すか売るか塩漬けかはわからないものの、何かしらの管理をお願いしないと

電気代や管理費、固定資産税等支払えません。



引き渡しの支援をしてくださった業者さんも管理はできるということでしたが、

以前からのご縁もあるので、そこに即決はせずに比較検討をさせていただくことに

しました。



実は、この2社さん以外にも、お友達経由で候補になりそうな管理会社さんの

情報は寄せられており、そことの比較にならとは思うのです。

ただ、今回の渡航でその全ての管理会社さんとお会いするのは難しいため、

残りは日本に戻ってから改めてコンタクトを取る形にしました。



私が管理を任せていた頃と変わった点はあるかと確認したところ、一番に出たのは

「中国の方が大量に来ていて賃貸需要が旺盛になった」という発言でした。

家賃相場も上がってきているようです。やや狭目なコンドミニアムが、

そういう客層に対して訴求するようで、意外と埋まるのだとか。へー。



プレビルドは価格が上がりすぎてオススメできない、買うなら中古が良い、という

話もありました。安心してください、私はもう買いたくありません(笑)



私が買ったコンドミニアムは、近隣の開発がまだ完了しておりませんので、

それが終わるまではあまり高く貸したり売ったりはできないだろうとのこと。

ただ、開発が終われば一気に伸びるかもしれない、という話でした。



私としては、期間リスクをとること自体が怖いと思うようになりましたので、

基本的にはさっさと売りたいです。しかし、今は2戸目の損切りを成立させてくれた

業者さんが多忙になってしまい、すぐに動けないとのこと。そうなると、しばらくの間

寝かせておくことになりそうです。



単に寝かすなら貸せばいいじゃないという話もありますが、いざ売ろうとした時に

好きな時間に内見ができないのがデメリットになると考えております。

一年以上寝かせる覚悟があるなら、貸すのも一つの選択肢と思いますが・・・



何にしても、関係者のお話を伺いながら、じっくり考えた方が良いと思ってます。

2戸目は融資に失敗して、とんでもない高金利の借入になってしまったのが厳しく、

手放す選択肢しか取りようがありませんでしたが、今回は持ちこたえられるレベルです。

前よりは選択肢が広げられると思いますので、その間に考えようと思います。



そんな感じで、これからフィリピンを出て日本に戻ります。



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2019年05月03日

フィリピンのコンドミニアム、想定外にトラブルなく引渡完了。

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フィリピンに到着して、無事に(?)コンドミニアム3戸目を引き渡されました。

引き渡されてしまったよ…うーむ。



15時から引き渡し開始という段取りになっていたのですが、

いい塩梅の飛行機が予約できず、到着したのは13時過ぎでした。

飛行機の中でパスポートが行方不明になり焦りましたが、座席の隙間に

落ちているだけでした。入国できないかと焦りましたよ、ええ。



降りてから日本円を少しペソに変えて、現地のSIMカードを購入。

ネット接続確認できた頃にはもう14時を過ぎていました。

明らかに間に合わない予感しかしない。



先に引き渡しのサポートをしていただく業者さんに連絡して、多少遅れると

伝えたところ、ホテルまで迎えにきてくれることになりました。

ホテルまではホテルの送迎サービスを利用します。毎回空港からの

タクシーでボッタクリされるのが恒例行事なので、今回はそれがないよう

送迎付きのプランにしました。



…というつもりだったのですが、送迎の車の中でサインしろと言われ、

内容を見るとボッタクリタクシーと変わらない金額!

ホテルのグレードの高いプランにしたので、無料の付帯サービスと捉えてましたが

有料サービスだったみたいです…。ボッタクられ伝説、また再現してしまった。



で、ホテルにチェックインして、業者さんに迎えにきて貰って、

車に乗り込んだ時点でもう15時直前。完璧に遅刻ですが、

ここはフィリピン。どうせ30分遅れくらいが当たり前でしょう。

業者さんも気にしてない様子なので、鷹揚に構えておきます。



15時15分。物件に到着。案の定担当はいません(笑)

結局引き渡しが始まったのは15時半くらいでした。

このくらいでどうこう言ってたらフィリピンはストレスしかないですよ。

気にせず進めることにします。



さて、引き渡しです。今回は広めの1BRです。

前回のコンドミニアム2戸目と比べて、デベロッパーさんが優秀で

メジャーだと聞いていますが、果たしてどんな形になるのか。



まず共用部。フィリピンあるあるなのですが、未完成です(笑)

プールもジムも何もできておらず、エレベーターは工事中で警備員さんが

何か操作しないと動きません。廊下は穴だらけでまだまだ工事中。

人が住める環境ではありませんが、平気な顔をして引き渡しします。

これもフィリピンスタイルと割り切る潔さを求められます。



なので、引き渡しして1〜2年は家賃を下げないと決まりません。

だって住むのに不便なんですもの。日本人の感覚からしたら

まずあり得ない話ですが、郷に入りては郷に従うしかないのです。



さて、お部屋の様子はどうでしょうか。2戸目の時はコンロの調子が

悪かったり、トイレから派手に水漏れしたりしておりまして、

それを指摘したら修繕に2ヶ月くらいかかった記憶があります。



業者さんと一緒に一通りチェックしましたが、思いのほか何もありません!

驚きました。水もちゃんと出るし、漏れることも詰まることもありません。

鍵もちゃんと開閉できますし、スイッチを入れたら電気がつきます。

壁紙も剥がれてないし、床も水平です。



修繕のリストをパンチリストと呼ぶのですが、パンチリストの記載ゼロ。

快挙です、快挙。



軽微な修繕であれば、クイックリペアチームと呼ばれる職人さんが

待機しており、指摘したそばからすぐ修繕にかかってくださいます。

今までのフィリピンにはなかった驚異的な素早さ。こんなの私の知ってる

フィリピンじゃない!(笑)



ただし、クイックリペアされた後も、そんなに劇的には変わらず

あー、まー、なんかやってくれたのねー、という程度であったことだけは

申し添えさせていただきます。



そんなこんなで、思ったよりトラブルなくチェックは完了。

オフィスに戻って引き渡しのサインを粛々と進めました。

鍵を引き渡され、パンチリスト、ターンオーバーチェックリスト、

ルールへの合意書、鍵引き渡し書、電気料金の契約変更書類など

諸々にサインして引き渡し完了となりました。



その後、業者さんとミーティング。空き部屋管理、内装管理、賃貸管理等の

お話を一通り伺いました。ちゃんとやってくれそうな気はしますが、

もういくつかの会社さんにも話を聞いてみたいと思います。



この物件、どうしようか悩み中です。



すぐ売ってしまって全て精算したい気持ちもありますが、前回の損切りを

してくれた業者さんが別の案件で多忙になっており動けないため、

レスポンスが最近悪くなっています。そうすると、すぐ売ると言っても

難しい気もします。



かといって、貸してしまうと売りたい時に内見を自由に行うことができず

いざという時に機会損失を引き起こしかねません。

もう少し色々な方から話を聞いて決めようと思いますが、

しばらく塩漬けになるかなー…。とりあえず考えます。



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