2017年10月19日

フィリピンのコンドミニアムに引き合いあり。

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フィリピンのコンドミニアムに購入を検討している人が現れた、という話が業者さんから

入ってきました。ぬか喜びしない程度に、ちょっとだけ期待してみたいところです。



現在、フィリピンのコンドミニアムその2は売りに出しております。金利が高すぎて

保有するのがしんどいためです。また、何とか価格を下げずに売りぬくことができる

査定価格が出たので、それなら売ってしまってもいいのではないか、と。

現在賃貸がついているものの、それもローンの返済と比べると微々たる額ですし。



現在、2社に売却を依頼しています。日本で言う一般媒介みたいな感じです。

片方は友人の紹介で話をすることができた信頼できそうな業者さん、もう片方は

コンドミニアムの内装(家具設置)に対応して貰った業者さんで、富裕層に対して

アプローチをするのが得意と聞いております。

以降、前者をA社、後者をB社とします。



本当は専任媒介の方がいいんだろうなと思っているのですが、義理人情もあります。

いきなり絞ると角が立つような気がしたので、まずは2社に話を持ち掛けておいて

より相性がよさそうな会社さん1社に先々まとめる、という動きを取る予定でした。



ここまでの雰囲気で言うと、A社さんの方がこまめに報告や相談をしてくれてました。

内見があったら内装を見せてもらうことは可能か、とか、引き合いが今一つだから

キャンペーンを打ちませんか、とか。いろいろと声をかけてくれるあたりは好感が

持てます。



他方、B社さんは「これなら売れると思います」と最初のミーティングで言ってましたが

その後うんともすんとも連絡はありません。うーん、最初の威勢の良さはどうした?

コンドミニアムに買付を入れた頃からお世話になっている方なので、あまり変なことは

しない方だという信頼感はあるんですけどね。



人間、やっぱりまめに連絡をくれる人の方が印象は良くなるってもんです。

どうしても心象はA社さんに偏ります。そのA社さんを紹介してくれた方から、

A社さんと話をした際に私のコンドミニアムの話題になり、なかなか売れない

理由として「価格に関してもうちょっと幅を持たせてほしい」「専任でやらせて

ほしい」という2点を話してたよ、と助言をいただきました。そうなるとやっぱり

専任でA社さんに任せたくなりますよね。



というわけで、ここはA社さんに専任で任せようと思い、B社さんに連絡を取りました。

するとB社さん、「ちょうど相談したかったんです」と。どうやら私のコンドミニアムに

興味を持ってくれたお客様がいるようで、具体的な価格交渉に入ることになるかも、

ということでした。そこで、どこまで価格を下げていいか?ということを相談したいと。



私にとってはとてもありがたい話です。三下り半を突きつけるつもりだったのが、

むしろ良い話を聞いてしまった、的な。



でも、よく話を聞くと、B社さんはそもそも最初の値付けを間違っていたようです。

私が望んでいた売価の9割程度の金額で売りに出していたのだそうで・・・(><)

で、そこからさらに指値っすか?うーん、微妙・・・。



でもここは変に欲張っても仕方ないというか、こうやって引き合いがあることも

ご縁なのだろうと思うので、まずは相手がどんな金額でオファーをしてくれるかを

聞いてみようかなと思っています。我慢できる範囲だったら、金利を払うのも大変なので

売ってしまうということも考えるかもしれません。



しかしなんで出し値を間違えてしまうのだろうか・・・^^;

この話がちゃんと成立するならいいんですけど、もし成立しなかったらA社専任に

切り替えてしまおうかなと思っています。積極的に売ってくれている印象があまりなく

(来たお客様に紹介してくれているとは言ってましたが、その様子がいまいち見えない)

やる気で言えばA社さんの方があるように感じるからです。出し値も適当だし^^;



でもまあ、こうやって商談の一歩手前のところまで来ている人がいるというのは

嬉しいことです。このまま売れてくれればいいな。そしてそのまま海外不動産から

足を洗ってしまいたい。ダメな案件を掴むとほんとしんどいです。



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2017年08月03日

売却価格の最大化は正しいこと?売却に至るまでの期間を要素として加えてみる。

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先に得られるお金の方が良いお金、という考え方もあるのだと思います。

勿論、その先に得たお金で何ができるのか、という点にも依存しますが。



考えるきっかけになったのは、先日のフィリピンのコンドミニアムの売却依頼。

いくらを販売価格にして、いくらで利益確定する?



以前、売却査定を依頼した業者さんから、現時点での販売活動の状況報告がありました。

その話によると、今回早速市場に出してみたけど、反響は今一つだということです。

そこで、早期売却をかけたいなら価格を下げてはどうか、という提案がありました。

これまで何社か売却の依頼をしましたが、こうして途中経過の報告と提案が来るなんて

初めての経験です。すごい!(そこで喜ばなきゃいけない自分が悲しいけど)



日本の不動産だったら「媒介契約ほしかっただけじゃねーかコラ!」となるところですが

フィリピンのコンドミニアムとなるとちょっと話は別です。なんせインハウスローンの

金利が猛烈に高いので、持っているだけで逆ザヤです。そこも踏まえて考えるならば、

少し利益が減っても早めに売却して利益確定に持ち込むのも良いのではないかと。



私の苦手なことの中に「損切り」があります。できる投資家さんは目の前の1つの

案件だけでなく、自分が手掛けるトータルの数字で判断しますから、その案件を

損切りしても、他で取り返せばいいという考え方になります。あるいは、利益の額が

減ったとしても早めに利益確定させ、次の有望な投資にお金を入れるということを

考えることになります。しかし、私はどうもそれが頭でわかっていても、目の前の

案件の利益を(その利益を得られる期限を考えずに)最大化してしまう傾向があります。



今回提案してくださった業者さんとしては、たとえ多少減ったとしても利益を確定する

ことはいいことだ、その分別な案件に現金を回せるじゃないですか、ということで

私に多少減額して売却することを提案してくださっています。

いや、勿論自社の利益のことも考えているとは思いますが(笑)



「いつ確定できるかもわからない空想の数字にこだわりすぎているように見える」

「だったらすぐ確定できる数字から、次に現実的にどんな手が打てるかを考えた方が

 いいのではないか」

というところも助言いただきました。



さて、今回のご提案の内容を数字にするとどうなるか、分析してみることにします。

満額で売れた場合をパターン1、提案してくださっている2つのパターンを2と3と

します。2は1割引、3は2割引です。



残債とか手数料とか諸々差し引いて計算していくと、パターン1の場合とパターン3の

場合では倍くらい手残りに差が出ることになりました。パターン2はその中間でした。

ここだけ見ると提案ダメじゃんということになるのですが、ではここに時系列の要素を

入れてみたらどうなるでしょうか。



パターン1の場合は1年売却に時間がかかり、パターン3の場合はすぐ売れるとします。

パターン2の場合は半年かかるとしましょう。まあこれも単なる空想でしかないですが

価格が高ければ成約に時間がかかるということは間違いないですので。そして、

それぞれ利息を加算した結果、その差は半分まで縮みました。金利高いって怖いわ。



わかりにくいので、仮の数字を入れてみます。生の数字ではありませんので悪しからず。



共通

投下自己資金:180万

残債:430万



パターン1:

売却金額:1000万

経費:250万(=25%)

手残り:320万(売却金額−経費−残債)

利益:140万(手残り−自己資金)



パターン2:

売却金額:900万

経費:225万

手残り:245万

利益:65万



パターン3:

売却金額:800万

経費:200万

手残り:170万

利益:−10万



余談ですが、フィリピンの不動産取引では、手数料がおよそ20%〜25%かかります。

(税金とか業者さんへの手数料とか、そういった数字諸々を含んでいます)

もっと安いところもあるようですが、私がオファーされた業者さんはそのくらいです。

日本に比べると高いですね!これもフィリピン不動産の難点だと思います。



さて、では先ほど出した数字に期間の考えを追加します。



パターン1:

売却までにかかる期間:1年

売却までに支払う金利:70万

利益:70万



パターン2:

売却までにかかる期間:半年

売却までに支払う金利:35万

利益:25万



パターン3:

売却までにかかる期間:なし

売却までに支払う金利:なし

利益:−10万



パターン1とパターン3で、期間を考えなければ150万の差がありましたが、

期間を考えるとその差は80万まで減りました。それでも2割引になると利益としては

マイナスだから微妙ですけど^^;



マイナスと言っても、手元にお金は返ってきます(入れた自己資金が戻るだけですが)。

そのお金で次の投資をすることができて、そこでちゃんと稼げるなら・・・?



期間の見込みが真実ではない、というのもあると思います。

ただそれは実際に売れてみないと何が正解だったかはわかりません。

その不確定要素を持っていること自体がリスクである、という考え方もあります。

私はそういう発想がなかったので、なるほどなあと思った次第です。



冷静に考えれば、売却したら日本でも短期譲渡の39%の税金を払わないといけないと

思われますので、税法上の利益なしで売却してしまってもいいのかもしれません。

なんか考えれば考えるほど、どうしたらいいのかわからなくなってしまいます。



とりあえず、今日は考えるのを止めて会社に行きます(汗)



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2017年07月14日

フィリピンのコンドミニアムは厳しいと私が判断した理由。

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昨日のブログの最後に予告した、フィリピンのコンドミニアムに関しての私的見解です。



まずは一昨日伺ったお話から。



フィリピン在住歴30年、現地の日本人街の設立に携わり、フィリピンでのビジネスを

続けてきた方とお会いする機会がありました。今回同行いただいている方が友人として

フィリピンに行くたびに会いに行っているということでして、私もちゃっかり同行を

させていただいた次第です。



まず、昨日のブログの通りに返金されたということを聞いて、その方の反応は

「返ってきたんだ、すごいですね」でした。



法律に定められている権利を行使しただけで「すごいですね」「なかなかないです」と

言われてしまうのがフィリピンと言う国の実態なのだなと改めて感じた次第です。



その方もビジネスでコンドミニアムの半額返金(Maceda法)の関係の手続きを

手伝っているということでしたが、最大手のデベロッパーでさえ「返します」と

言ったきりなしのつぶてという事例があるとおっしゃっていました。



次に、私がフィリピンのコンドミニアム2戸目を貸し出すことに成功したと話をすると

単価はいくらですかと聞かれました。私が自分の貸した単価をお話すると、その方は

「え、そんなに高く貸せるんですか?」と。



その方も、所有されているコンドミニアムが3戸ほどあるらしいのですが、賃料が

安くなってしまって、私の貸しているような賃料は取れないということでした。

だいたい私の坪単価の6割くらいでしょうか。



勿論、立地の違いもあるので、単価が違うこと自体はおかしな話ではないです。

新築なのか中古なのか、というところもあるでしょうし、駐在員を顧客に抱えている

業者さんと、ローカルの方しか抱えていない方では、取れる単価も異なります。

ですので、一般論ではなく、あくまで私がその方から聞いた事例と、私が貸した事例を

単純に提示しているだけであると捉えてください。



その方の見解ですが、フィリピンのコンドミニアムは建築されすぎているという認識を

持たれているようでした。需給バランスで言えば、供給過剰に傾いているそうです。

立地が良ければ1.5倍くらいにはなるかもしれないけど、今から何倍にも価値が

上がるということは考えにくいんじゃないかな、と仰っておりました。



国民所得がどんどん向上して中流層がコンドミニアムを賃貸・購入できるようになって

マーケットの流動性が高まるのでは?いう話に関しても、それはないだろうという

見立てでした。なぜなら、国民の給料はこの10年ちっとも上がっていないからです。

未来のことはわからないけど、この10年ダメだったのに、次の10年で上がる可能性が

どこまであるかは未知数である、と。



そういえば、私が初めてフィリピンを訪問した際に宿泊したホテルがあった場所が

今回訪れた際には更地になっておりました。マカティのトライアングルパークの

対面にある一等地であり、商業施設とコンドミニアムが建築される?みたいです。

(きちんと確認していないので間違っていたらごめんなさい)。



今回宿泊したカジノ付きのリゾートホテル(パサイのモールオブアジアのあたり)は

埋立地だということを聞きましたが、そこも今どんどんカジノ付きホテルとショッピング

モール、そしてコンドミニアムを建築する計画があるということです。



広大な埋め立て地

ここにコンドミニアムがいっぱい建つとなると・・・ごくり。



勿論、個別性があると思いますので、全てのコンドミニアムがダメとは言えません。

しかし、日本国内ですら知らない地域だと需要を見誤ることがあります。

ましては勝手がわからない海外、そして日本人とは異なるメンタリティを持つ

フィリピンの国民のニーズをどうやってつかんだらいいのか。難しい問題です。



私自身、購入したコンドミニアムのうち1つは今回の出張で「権利放棄」という形で

決着をつけましたが、一応売却の道も探っていました。しかし、今すぐに売ろうとすると

当時の購入価格+売却にかかる諸経費を差し引いてプラスになるかと言うと、おそらく

難しいであろうという考えに至りました。



幸いにして、賃貸のついたコンドミニアムがたまたま立地が良く、想定売却価格が

購入価格+諸経費を上回りそうということもあり、全体としては何とかプラマイゼロに

持っていけそうですが、これだってその立地を狙って購入できたわけではありません。

たまたまデベロッパーさんからご紹介いただいた案件で、よさそうだったからという

だけのことです。



賃貸が付いたこと、売買の査定金額が高かったこと。

これらは周りにいる方に恵まれた幸運であり、狙ってできたことではありません。

じゃあ今から狙って儲かるコンドミニアムを買えるかと言うと、私には難しいです。



1ヶ月〜2ヶ月くらいマニラ首都圏に住んで、地元の日本人仲間を作っていくなど

地道な努力をした上で挑戦するなら、多少勝算は出てくるのかもしれません。

しかし会社員をしながらそれを行うことは不可能です。



あと考慮すべき点として、今回得た情報ソースをどこまで信じるかという話が

あると思います。



ビジネスに長く携わる、しかも海外と言う普通の感覚では生き抜けない場所でそれを

続けるということは、やはり良い評判も悪い評判も立つものです。実際、ネット検索を

その方の名前でかけてみると、いいこと悪いこと様々な内容が出てきました。ですので

それをどこまで信じるかというのは、聞き手の判断次第だと思います。



とはいえ、私としては実際にコンドミニアムを買ってみたことも含めて考えると、

フィリピンのコンドミニアムはビジネスにならないと判断しました。

あくまで得られた情報の範囲での判断であり、より広域的に情報を集めて判断した方が

いいのだろうとは思いますが、今のところは浅知恵ながらこの判断でいいかと考えます。

ここにお金を入れるなら、別な投資を考えた方がいいであろう、と。



今回賃貸が付いたコンドミニアム、そしてまだ建設中のコンドミニアムも含めて、

全部処分する方向で動こうと思います。多少の損切りは覚悟します。



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posted by ひろ* at 12:43 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月13日

フィリピンのコンドミニアム、キャンセルして頭金の半額がようやく戻ってきました。

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実は今フィリピンにおりまして。

懸案だったフィリピンコンドミニアム1戸目の頭金半額返金、ようやく成就しました。

いろいろと運が良かったと思います、ほんと。サポートいただいた皆様に感謝。



おさらい

・当時儲かると思ってフィリピンのコンドミニアムを3戸購入するも、想定通りに

 売れない&貸せない&ローンが付かないと苦しみ、一番立地が微妙な1戸は

 権利を放棄して、法律に基づいて支払済の料金の半金を返金して貰う手続きを取る

・手続きに入るも、なかなかデベロッパーさんから返事もなくやきもきしていたが、

 亀の歩みで交渉が進み、ようやくデベロッパーさんから書面が出て手続きが進む



今回、この返金を確定させるために、デベロッパーさんを訪問すべくフィリピンまで

はるばるやってきた次第です。もはや交通費考えたらどこまで得してるのか不明ですが

ここまできたら意地です、意地。



まずフィリピンに到着したら、デベロッパーさんが作成した署名に自著で署名をして

Notary Publicという日本で言う公証役場みたいな感じのところに行き、この書面が

私自身が書いたものであるという公的認証をしてもらいます。

その後、デベロッパーさんのオフィスに行き、返金の手続きをしてもらいます。

すると、6回に分けた小切手で返金が完了する、という手順です。



まず、訪問予定日の朝、デベロッパーの担当さんにメールで「今日行くからね」と

連絡をしました。すると、自動返信で「この部門は組織変更のためなくなりました」

みたいな内容のメールが。うん、最初から先行き怪しいぞ!もともとフィリピンだから

万事快調とはいかないだろうと思っていましたので、もう何が来ても驚きません。

全てをエンターテイメントとして楽しんでやる、という心構えです。



と言いつつ、不安を抱えながらの出発。今回は別のコンドミニアムの売買を依頼してる

業者さんの関係者の方に同行して貰っています。ついてきてくれるというのでお願いを

しました。ただ、細かい手順を知っているわけではないから、用心棒みたいな感じです。

基本的な交渉はすべて私が頑張る、ということです。



まず最初にNotary Publicでの書類の認証から。



フィリピンではNotary Publicは一般的なものであり、探せばあちこちにあります。

今回はグーグルマップを駆使し(と言っても「Notary Public」と入れて検索しただけ)

近場のNotary Publicを探し出して、手続きをしてもらいました。



パスポートを出してコピーを取ってもらい、待つこと数分。あっという間に書類が

出来上がりました。はやーい。いつぞやのボッタクリNotary Publicでは30分以上

待たされた挙句2000ペソとか言われましたし(実際は200ペソです)。



書類の準備が出来ましたので、いざデベロッパーさんの総本山へ。

住所を確認するためにメールを見直すと、営業時間が9:00−15:00とか

書いてあるんですよ。いやいや、全然間に合わないってそれ!もうすでに16:30だし

17時までやってるだろうって高をくくってたらこのありさま。見なかったお前が悪いと

言われれば返す言葉はないですけど、うーん・・・。



でも適当な国だから、行けば何とかなるかもね、ということでオフィスに突撃しました。

窓口で書類を出すと、ちょっと待合室で待っててと言われます。はいはい了解よ。

なんだ、15時越えても受け付けて貰えたじゃないか。



この時点で、5枚必要と言われて5枚準備していた書類がなぜか4枚しかないことに

気が付き、やや焦りました。たぶんNotary Publicで1枚保管されたに違いないと考え

気にせず4枚だけ提出して知らんぷりしてました。いろいろ緊張します。



待合室で10分ほど待っていると、デベロッパーの担当者さんが登場。

パスポートを見せてくれと言われたので渡すと、コピーを取りますと言い残して

オフィスに戻っていきました。



コピーだけだからすぐ終わるかと思いきや、さすがフィリピンクオリティ。

10分以上待たされました。なんでコピーだけでこんなに時間かかるわけさ?

日本人感覚ではありえないですが、もう慣れました。もういいです。待ちますよ。



そしてそこから書類をもって、関係部署にチェックしてもらうと。

ちょっと遅くないすか?また時間かかるんでしょ?そしてどうせあれが足りないとか

これがないとか言い出して、今日返金できないって言いだすんでしょ?

もう疑心暗鬼の塊ですよ、ええ。



こうなったら30分でもなんでも待ってやろう、FBのたまったコメントの返信でも

しておこう、とか思って携帯をいじり始めると、今度は意外なほどに早く担当さんが

戻ってきました。手には新しい書類を持っています。どうも小切手のようです。

あれ、もしかして・・・?



小切手を6枚渡され、ここにサインしてと書類を出されました。

金額をチェックしましたが、確かに私が支払済であった分の半額になっています。

うおー、本当に返ってきたー!



いそいそとサインして、小切手を鞄に突っ込んで、担当者さんと握手してサンキューと

挨拶(半分しか返ってきてないのにサンキューもないんだけど)して、相手の気が

変わらないうちにとそそくさとオフィスを後にしました。



頭金放棄して損切りしようと思っていたところ、半分お金が返ってきたということで

運が良かったです。最初の請求フォームの書き方とか指導してくれた方、今回サポートで

現地についてきてくれた方、その他支援してくださった皆様のおかげで、損失額が半分に

なりました。すごくほっとするとともに、3戸のうち1戸の処理が完了したことによる

心の枷が外れ、少し気持ちが楽になった気がします。



数年後価値がどうなるかはわからないとは言うけど、今の時点で手離れする見込みがなく

ストレスの一因になっているなら、手放してしまえという考えで今回は動きました。

もう海外は当分手は出しません。不確定要素が多すぎます。



これからフィリピンに投資しようとしている方がいれば、少し立ち止まって考えてみて

ほしいなと思います。普通にやってたら、売れない&貸せない物件を掴まさせられる

可能性は大きいと思います。全てがうまくいかないとは言いませんが、うまくいくものは

一握りで限られた物件だけではないかと考えています。実際に昨日現地でビジネスを30年

続けている方とお話をする機会がありましたが、コンドミニアムに関しては結構ショックな

お話をききました。明日はその辺を書こうと思います(時間が取れれば・・・)。



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2017年06月19日

フィリピンのコンドミニアム、キャンセル分の返金の目処が立つ。

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購入をキャンセルすることを決断したコンドミニアムで半金返金を求めていた件、

一応なんとか目処が立ちそうな状況になってきました。



まず初めに、前提をご存じない方へ・・・

フィリピンのコンドミニアム、私は調子こいて3つも購入しちゃっておりました。

それぞれのステータスは以下の通りです。



1戸目(完成済・未引渡):

キャンセルしてMaceda法に則り返金を依頼中

2戸目(完成済・引渡済):

なんとか賃貸が決まり売買査定も悪くない金額、でも金利高いので借換必須

3戸目(未完成・未引渡):

フィリピンの金融機関で融資をしてもらい、期間10年で返済中



今日の話は1戸目のことです。



Maceda法という法律がフィリピンにあり、プレビルドのコンドミニアムのように

先にお金を払っているものについては、キャンセル時に払い込んだお金の半額の返金を

求めることが出来ます。

この法律についての詳しい内容は、アジア太平洋大家の会のManachanのブログ

詳しい内容が書いてありますので、ご参考までにリンク張っておきます。



1戸目はかなりいろいろケチがついてしまったので、もうこれは諦めようと

Maceda法を申請した次第でした。それが昨年の11月。

早速3週間放置されたところまでは書いてましたが、その後のこともここで少し

書いていこうと思います。



初めてフィリピン側から返事が来たのが、こちらが申請をした1ヶ月後でした。

返金に関して意思表示を把握したので、対応しますからお待ちくださいという返信の後

なぜか融資付の時のエージェントと連絡を取りたがっているようなメールが来ました。



こっちもその後手が回っていなくて放置してしまったのですが、エージェントの方とも

改めて連絡を取り、そのエージェントの電話番号を伝達しました。こちらもこれを

伝えるのに2ヶ月かかってしまったので、ここについては遅いのは私の落ち度です。



その後、待てど暮らせど先方から返信はなし。思い出した頃にリマインダのメールを

送って、状況を教えてよと言い続けましたが、それでも何も返事はなし。なんだかなあ。



自体が動いたのが5月の中盤ごろ。申請してから実に半年が経過しております。

デベロッパーさんより返金のために必要な書面が送られてきました。5枚印刷して

サインして認証してもってこい、的なことが書いてあります。



しかしまず、半金の金額が間違っている!(汗)

元々想定していた金額の2/3くらいしかありません。

最初、英文を読み違えており、何らかのペナルティを差し引かれているのかと思って

見てましたが、管理会社さんに聞くとどうやらそうではない模様。単純に金額を

間違えているだけだと思うから、メールで指摘すればいいですよ、と。



言われるがままに、こちらの手元にある返済予定表を送付して、金額違ってるよと

伝えたところ、珍しくすぐに訂正版が送られてきました。確認したところ、今回は

こちらが想定した金額になっておりました。ふー、良かった良かった。



これにサインして認証してもらう必要があるのですが、認証はどうしたものか。

日本で認証してもらうなら、公証役場に行って認証して貰ったものを大使館に持っていき

認証してもらう、という流れになりますが、これも普通に15000円くらいの費用が

かかってしまいます。フィリピンに行って認証してもらうと、もっとコストは安く済み

そのままデベロッパーさんのところで返金もしてもらえます。



コンドミニアム2戸目の内装の出来栄えをチェックしてくる目的での渡航を考えて

いたのですが、満室になって中も見られない、管理会社の関係の方もその時期は

フィリピンにいないということで、微妙だなーと思っておりました。でも今回の

半金返却があるなら、やっぱフィリピン行っちゃおうかなあ。その方が話が早いし。

それにフィリピンとマカオに視察に行こうって誘ってもらっているし。



というわけで、現地で返金してもらう方向で調整を開始しようと思います。

少しでもお金は取り戻す!頑張っちゃいますよー。



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