2019年04月21日

サンデー毎日倶楽部氷見まつりに参加しました。

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サンデー毎日倶楽部氷見まつりに参加しています。おかげ様で楽しい一日になりました。


幹事の皆様、お話いただいた皆様、ありがとうございます。




年に一度開催されるサンデー毎日倶楽部の温泉合宿。今年も大人気で、かなり高い倍率の


抽選となったようですが、なんとかかんとか当選となり、昨日から富山入りして参加を


している次第です。




氷見まつりはその名の通り寒ブリで有名な富山県氷見市の温泉に一泊して、投資家同士で


親睦を深めたり情報交換したりしましょう、という類のイベントです。全国津々浦々、


新興系不動産投資業界の著名人の方が参加されています。




立山連峰と富山湾


晴れ間がのぞくことが少ない北陸で奇跡の快晴。立山連峰が美しい。




今年は極東船長がセミナー講師を務めました。船長のセミナーを拝聴するのは、


関東→札幌の大家会の札幌遠征の時以来です。信頼関係をとても大事にする、あくまで


一人勝ちせず利益を皆で享受する、ご自身のストロングポイントを見極め、それに応じた


戦略を立てる、船乗り時代の経験を賃貸業に活かす、物事には2倍程度の目標と、


それを達成する期限が必要、などなど。人生の大先輩から送られる、事業家としての


心構えの数々。貴重なお話を伺う機会を得られたことを感謝します。




そこから大宴会を経ての倒れるまでの二次会。


私自身は2時くらいまで皆様とお話をさせていただきました。気付きを得る場となり


感謝いたします。そして「以前お会いしています」と何回も言われてしまい、非常に


恥ずかしい限りです。でもほんと、人の顔と名前を覚えられないタイプなので、


今後お会いした時も「誰だっけ」って顔をしていたら、サンデー毎日で会っただろ!と


辛抱強くご指摘をいただければと思います。




なかなか泊りがけで投資家仲間と出かける機会ってなく、ましてや同じ宿で大部屋に


相部屋なんてサンデー毎日の合宿くらいしかありません。普段だったらあまりこういう


形態の旅を自分からしようとは思わないのですが、たまには良いですね。しかも、


一緒にいる人が多かれ少なかれ同じような志向を持っているわけですから、楽しくない


わけがない。大人の修学旅行、といった趣でしょうか。




話しかけてくださる皆様が口をそろえて「富山1棟目満室おめでとう!」と言って


くださるのですが、その次に出てくるのが決まって「今が売るチャンス!」でした。


そんなにダメですか〜?あ、だって2年近く満室はおろか50%にも稼働率が到達しない


状況を見せつけられていたら、そりゃあそう思うかもしれません。納得。




今年はさすがに財務体質を改善しないといけないなと思っています。融資も出づらく


なってしまいましたし、自分でも返済比率が高水準になりすぎていることは感じてます。


この状況から適正化を図るには、売却して資金を作り、無駄な借入を返すことが必要と


いうのもごもっともかもしれません。ただ、富山1棟目、買値が安すぎたので、


その意味では利益を取るにしてもたかが知れているというところはありますけど。




売ったお金で富山に土地買って新築やりなよ、という意見もいただきました。


一端立ち止まった方が金持ちになれる気がするよ、というご助言もいただきました。


極東船長にはセミナー中にご自身が保有するバンコクのコンドミニアムの話になると


決まって「海外の失敗と言えばひろ*くんでしょ」とネタ的に扱っていただけきました。


こういったお話をしていただけるのって、それだけ私のことを気にかけてくださっている


ということの裏返しだと思います。ありがたいことです。




私はどちらかと言うと「大丈夫なの?この人」と心配されるのが似合っていますので


このポジションはある意味美味しいと思ってます(笑)


その道の権威となることも、大家さん相手のビジネスをすることも目的ではないです。


プライドも比較的低いので、笑われることも特に気になりません。等身大のダメな自分も


含め、自分自身をオープンにさらけ出し、皆様から心配や共感をして貰い、構って


いただけるなら本望です。




今回のサンデー毎日倶楽部氷見まつりでご縁が出来た皆様、末永く良い縁となるよう


今後ともよろしくお願い致します。




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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月08日

目的と手段を間違えないように気を付けないと・・・。

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設定した目標を忘れずに、目標から外れそうになったら振り返るタイミングを作る。

当たり前のことかもしれないけど、大事なことなんだなと改めて認識させられました。



関東→札幌の大家会は、著名講師を呼んで講演するなどの活動はあまり行っておらず

メンバーの体験や経験、知見を持ち寄って、互助会としての活動を行っております。

週末は昨日書いた健美家さんのパーティーの前に勉強会が予定されていたため、

そちらにもダブルヘッダーで参加してきました。



一人は金融機関さんが法人の内容をどう判断しているかというロジカルな説明、

一人は不動産投資の規模を縮小しようと言う判断をしている理由の説明でした。



両方とも心に残る発表だったのですが、特に「不動産投資を縮小する」という決断を

下したプロセスの話は、人により事情が異なるんだなということを理解させられるには

充分な内容でした。



私自身は不動産投資に対して何らストレスを感じることはなく、いろいろと大変なことは

あれど、基本的には楽しく仕事をしております。客付をどうするか、管理会社さんと

良い関係をどう築くか、購入時の指値の駆け引き、金融機関さんとの折衝などなど。

ガラガラの物件を買っても、それなりに入居率を上げて満室にもっていくことは

苦手ではないと思いますし、維持運営あるいは売却することもできると思います。

(富山1棟目とか東京8棟目とか言われると、それはちょっと耳が痛いですけど)



しかし、自分としては当たり前にできるそれが、人によってはできないんだなと

いうことに改めて気づかされました。



発表した方(仮にAさんとします)は、元々は「会社の給料にプラスアルファで

10万稼いで、ちょっと贅沢をできればいい」という感覚で不動産投資に参入。

区分所有を現金で購入して、その目標を達成しようとしていたそうです。

そこから一棟ものにシフトし、規模を一気に拡大。一時期は80部屋以上の規模に

なったということでした。



しかし今、売れる物件はどんどん売っているそうです。特に利益を出す価格でもなく

購入した時点から損をしない程度で売れればいい、という割り切りで売却活動をしており

総戸数は半分まで減らしたとのこと。引き続き、全ての物件を売りに出している、

ということでした。



不動産投資を始める前は、株などの紙の資産運用を中心に行っていたそうです。

あまり人とかかわるのが得意ではないという自覚があり、一人で完結できる資産運用を

行ってきたものの、少し趣を変えて「人や社会と関わることをしたい」という気持ちが

芽生え、不動産投資をやってみようと言うことになったそうです。



当初の目標は10万のプラスアルファ。貯金で区分を購入した段階で、ある程度

その目標に近づいていたのですが、だんだん当初の目標から外れた一棟ものを購入して

規模の拡大に努めるようになりました。購入することが楽しくなってしまったのかなと

聞いてて思った次第です。



しかし、ここで運営がなかなか思うようにいかないということに悩み始めるそうです。

空室がなかなか埋まらない、修繕でお金がかかる、というところが大きな悩みだった、

と振り返っていただきました。



空室に関しては、管理会社さんとうまく関係を作ることが得意ではなかったようです。

どうしても感情的になってしまい、埋まらないことに対して文句を言ってしまったり、

北海道時間で動いている業者さんを東京の感覚で「仕事が遅い」と怒ってしまったり。



ご本人も感情に任せて発言してしまうことは良くないと理解しており、カッとしても

10分置いて深呼吸してから対応しようとか、いろいろ考えてやってみたようです。

でもやっぱり、一日置いてもムカムカが収まらず、結局文句を言ってしまう、と・・・。

まあそうなると、管理会社さんから見ても「うるさいオーナー」「めんどくさい人」

という判定になってしまい、空室を埋める優先度も上がらなくなってしまいます。



他の大家さんが「管理会社さんと飲み会を設定して関係を作る」ことでうまくやっている

というところも試したようですが、お酒を飲んだらより本音が出てしまい、かえって

関係が悪化してしまったそうです^^;



後者に関しては、実際に修繕が発生しているかどうかもあるのですが、修繕が発生して

しまうのではないかという恐怖感から、お金を使うこと自体が怖くなってしまった、

ということでした。



お金に不自由しない生活を送りたいと思って始めた不動産投資。それなのに、一棟ものを

保有してからというものの、外食もあまりしなくなり、洋服も前みたいに買えなくなった

という本末転倒な結果になっている自分に気が付いたそうです。



人間関係に苦しみ、空室がストレスになり、お金を使うことに恐怖を感じる。

当初の目標であった「サラリーマンの仕事+10万で小金持ち」を達成しようとした時、

今の状態はどう考えても正常ではない。

結果、過剰な規模拡大はかえって目標から遠ざかると判断し、一旦足を洗うことにすると

決断した、ということでした。



関東→札幌の大家会では、年に1回アンケートを取っています。

北海道物件に対して積極購入か現状維持か撤退気味か、などの設問もあるのですが

そのアンケートの頃からAさんの回答は「売却」「手じまい」「撤収」のような言葉が

並んでおり、半年前くらいにあんなに元気に購入していたのがどうしたんだろう!?と

びっくりしたものでした。今回、Aさんが勉強会に参加できるということだったので、

その辺の心境の変化を聞かせてくださいとお願いして、発表いただいた次第です。



私自身もそうだったのですが、不動産投資は小さく始めてだんだん大きくするのが

時間はかかるけど結果としてはいいのではないかと考えています。小さく始めた時に

この仕事に向いているかを判定するタイミングができると思うので、そこで向いてると

判断したら、規模の拡大に動くといいのではないか、という発想です。



過去には「賃貸でクレーム対応するのが辛い」「やってみたけどまどろっこしいから

一気に稼げる事業の方が向いている」などの理由で不動産投資を止める、もしくは

拡大しないと決めた方も周りにはいらっしゃいました。私は特にストレスを感じずに

やれているので、適性があったのだろうと思います。



適性がなく、ストレスを感じる状況であれば、無理にそれを続ける必要はないと

思うのですが、始めてしまうと撤退するにも手間暇がかかります。だから、小さな

物件から始めて、小さいうちに判断をすればいいと私は考えます。



今回のような発表って、なかなか聞くことができない話だと思うんです。

わざわざ人前で失敗談を発表するって、儲けたいと思っている人はまずしないし、

儲かってない人はそもそも人前に出る余裕がなかったりするでしょうし。

そういう貴重な話を本音ベースで伝えてくれる会に参加できていることに感謝したいと

思います。



Aさんの撤退がうまくいき、現金区分数戸で小金持ち大家さん達成で心穏やかに

過ごせることを祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:30 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月07日

健美家さんのコラムニストパーティーに参加しました。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会に顔を出した後、健美家さんのコラムニスト限定の

謝恩祭の末席にお邪魔させていただきました。楽しいひと時をありがとうございました。



私、別に健美家さんでコラムを書いているわけではないのですが、過去に大家列伝なる

インタビュー企画に応じたことがあったり、恥ずかしい失敗の話を赤裸々に書いたりと

単発もの・企画もので少しお手伝いをさせていただいております。



大物大家さんの皆様のように、優れた手法や安定の王道で安心感を与え、参考にしたい

大家さんと尊敬を集めるような方であれば、コラムニストとしてコラムを書くべきだと

思いますが、私はこの通り思慮が浅く危なっかしさの固まりで、とりあえず見切り発車で

手を出して失敗するケースも多く、皆様からの尊敬を集めるなんて確実に無理です。

どっちかというと「大丈夫?この人・・・」「いつか飛ぶぞあれは」と言われる側です。

なので、コラムを書く器ではないのですが、そういう教訓めいたものが不要である

失敗談や経験談なら書くことができるので、お願いされたら書くことにしております。

美人編集長にもお世話になっているので、頼まれたらやらないわけにいきません。



そんなご縁もあり、例年コラムニスト限定のパーティーにお呼びいただいております。

私ごときが足を踏み入れていいのかと思いつつも、スキルのある投資家の皆様の

ためになる話や面白い話が伺えますので、図々しくお邪魔しております。



今年はそのパーティーが昨日だったので、勉強会を途中で切り上げてお邪魔しました。



謝恩パーティー看板

コラムニストではないですが、お呼びいただきありがとうございます、と心の中で

謝辞を申し述べていると、スタッフの方が「ひろ*さん、こっちです」とわざわざ

誘導してくださいます。健美家の社員さんも温かい人が多くて、ほっとします。



会場に入り、顔なじみの皆様とご挨拶していると、なんとなく視界の中にちらちらと

違和感のある何かが・・・。目をそちらにやると・・・



ポールさんのハードゲイ画像



・・・コンプラ的に大丈夫なのか、健美家さん(汗)



コラムニスト限定パーティーは、まず1時間程度のコラムニストによるミニセミナーが

あり、その後立食パーティーと言う流れです。今回はふんどし王子ポールさん

世界一周旅行のセミナーでした。



前半はポールさんが語る世界一周珍道中の具体的な中身についてのお話。

世界中でクレイジーマインドは無敵であることを証明してみせ、地元のガイドさんにも

ユーはクレイジーだと言われた武勇伝(?)、爆笑ものでした。ほんと面白かったです。



ブログでリアルタイムに読んでたんですけど、本人の口から写真付きで語られると

また違った面白さがあります。腹を抱えて笑ってしまいました。エンターテイナーです。



後半はふんどし王子による「世界一周をいくらくらい使って達成したのか」という話。

旅費は基本的にマイルで賄い、ホテルとか現地での食費とかいろいろ積み上げていくと

このくらいでした、マイルはこんな具合に貯めました、パッケージツアーに乗っかると

この3倍くらいかかると思うけど、DIYで組み立てるとこのくらい安く済みますよ、

というお話でした。活舌が良かったのが高ポイントでした(笑)



懇親会の立食パーティーでは、赤井誠さんのビデオメッセージで開幕。

ああそうか、なんか今年足りないなあと思っていたんだけど、赤井さんがいないんだ。

レギュラーで毎年いらっしゃるのに、いないからなんか寂しい感じでした。



立食パーティーでは、著名コラムニストの方とのお話というより、声をかけてくださった

健美家社員さんとの話の方が印象に残りました。



何回か参加させていただいていますが、基本的に社員さんは進行を妨げないように、

各コラムニストの方と名刺交換して少し話して、また別のコラムニストの方のところに

行くとか、和に入れていないコラムニストの方をフォローするとか、そういうお仕事で

参加されている印象でした。ですので、何回もお会いしていて、この人社員さんだよねと

わかったとしても、そんなにガッツリ話すことはこれまではありませんでした。



しかし、今回は数名の社員さんから「私も投資してるんです」「ひろ*さんのブログを

いつも読んでます」と言われる、といういつもと趣の違う感じがありました。



お世辞で言ってるわけでもなく、どうも本当に読んでくださっているようなんです。

けっこう前の話とか、あの薄いビルの詳細はとか、一夜漬けでガーっと読んで出てくる

内容とはちょっと違う話が多かったのです。こんな失敗ばかりのポンコツブログなのに

読むのに時間を割いていただき、かえって申し訳ないと思ってしまいました。



で、皆さん結構ご自身でも個人投資家として活動されているようなのです。

私と同じように悪球打ちが得意な社員さんとお話をしましたが、都内で再建築不可を

高利回りで購入して、某ノンバンクさんから数億引っ張っているとか、再建築不可を

購入したら通路面の所有者さんが建替をすることになって、セットバックで再建築可に

なりそうとか、こっちも聞いててワクワクするような話ばかりでした。



投資家目線で話ができる人が多いからこそ、投資家サイドに立った形での営業が

できるのかもしれないなあ、と思った次第です。



健美家さんの基本スタンスは、お金を貰う相手こそ不動産業者さんですが、業者さんから

お金を貰うために、エンドユーザへの啓蒙活動を大事にしている、と理解しています。



この業態だと、不動産業者さんの方を向いて、そちらに都合がいいような営業に

なりがちです。そうなると、エンドユーザは何でもいいから数を集めて勝負、みたいな

方向に走ってしまいかねません。しかし、健美家さんはエンドユーザの数より質で

勝負するという方針をとっているように見えます。



その方針があるからこそ、エンドユーザ向けのコンテンツであるコラムを充実させ、

エンドユーザの質の向上に努め、それを企業の商品価値と考えているのだと思います。



思惑はどうあれ、エンドユーザとしては勉強する為の材料がそこに転がっているのだから

大いに活用すれば良いと思います。コラム、私の分は置いておいて、他の方に関しては

勉強になるものが多いので、あまり読まれていない方は是非ご一読ください。



と、健美家さんの回し者のようなことを書いてしまいましたが、私自身は今まで一度も

健美家さん経由で提案された物件を買ったことがありません(汗)



懇親会は結局三次会まで続き、姫路の超大規模たたき上げ大家さんの大川護郎さんとか

ブログランキング上位常連のジャンクの女王さんとお話をさせていただいたり。

大川さんに「姫路」と「愛媛」を勘違いして声をかけたのは、酒のせいだということに

しておいていただければ幸いです(汗)

ジャンクさんは二次会でポールさんとのSMプレイ風な何かが激しすぎて、遠目にしか

眺められませんでしたが、三次会でちょこっとお話できて良かったです。

あと、ラジオ聞く習慣がないので申し訳ないのですが、人気DJのサウザーさんとも

ご挨拶させていただきました。ラジオとか動画とかあまり見る方ではないのですが、

せっかくのご縁ですし今度聞いてみようと思います。フン様も出演されているという

ことですが、ラジオなんかに出て活舌大丈夫かしら・・・(笑)



すっかり楽しんでしまい、最寄駅までは帰れず、そこそこ近い駅からタクシーで

帰宅しましたが、後悔なし!来年も呼んでいただければ嬉しいなと思います。

お声がけいただき、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月03日

札幌で不動産賃貸業仲間と交流を深めてきました。

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昨日は極東船長プレゼンツ、佐藤元春さんと天野真吾さんのセミナーに参加しました。

健美家さんに近い系統の方が山ほどいらっしゃり、楽しく過ごさせていただきました。



セミナー自体は、天野さん1時間・元春さん1時間・質疑応答や座談会で1時間という

感じの構成でした。天野さんは福岡セミナーの内容をベースに新規事業の状況を

アップデートしたバージョン、元春さんは福岡セミナーの内容を凝縮した内容でした。

質疑応答は事前に参加者の皆様から募っていた質問と、途中からは天野さんが

元春さんに対してインタビューする形式?みたいな雰囲気で進んでいきました。



2度目ということと、時間が短かったことがあり、正直なところを言ってしまうと、

福岡セミナーで受けた衝撃よりは衝撃度は小さかったです。でも今回初めて受講した

友人は「すごい内容だった」と感動していたので、初めて聞いた人は私が福岡で感じた

衝撃や熱さを感じていたのではないかと思います。



懇親会では、久しぶりにお会いする方、ちょいちょいお会いしている方、初めて会う方も

含めて皆様と楽しく交流を深めさせていただきました。ホテルでの開催と言うこともあり

ビュッフェの料理も手抜きなし。こういう懇親会では料理の質が微妙なことが多いですが

そういうことが一切ないのが船長のホスピタリティだと思います。

そして私自身も、友人から「この人はすごいから是非紹介したい」と何人かの凄腕の

大家さんをご紹介いただきました。こういう形でつながりが増えるのって嬉しいです。

ありがとうございます。



二次会では夜のすすきのから強引に引き戻されたフン様のふんどしの舞、そして

フン様とポールさんのガチホモ疑惑を助長する安定の二人でジャグジーイン。

(写真は自主規制させていただきますが、そのうちポールさんのブログに載るでしょう)



結局5次会の〆のラーメンを終え、防人1号さんと固い握手で再会を約束して別れたのが

3時半とかそんな時間でした。一日よく頑張った、自分。



最近はサラリーマンの仕事が大変なのもあり、セミナーには参加できておりません。

特に無料セミナーなんてもう久しく参加していないです。でも、時間がなかったとしても

どうしても出たいと思えば無理やり調整するのだと思います(それもできないことは

当然ながらあるので、泣く泣く諦めるケースも多いですが)。



調整を必死に試みるかどうかは、テーマに対する興味も勿論ありますけど、懇親会付の

セミナーであれば、どんな主催者がどんな意図でそのセミナーを開くのか、という

ところも重要な要素になるだろうと考えています。



自分がそのセミナーに求めるものは、単純にそのセミナーを受けることで知識をつける、

あるいはその主催サイドのサービスを受ける、ということであれば、主催者側の実績や

知識などを見て判断すれば良いのだと思います。

もし知識だけではなく、参加者とのつながりを作ることも重視したいと思うならば、

主催者が参加者同士の交流を願っているか、主催者のレベルやステージ・主催の意図は

何か(これを図ることで、セミナー参加者のレベルがわかるはず)という要素も

加える必要があるでしょう。



今回のセミナーであれば、セミナーの内容はもとより、主催者がそのセミナーで

期待することが自分の欲しいものと一致している(カモを見つけることでもなく、

後進を育成することなので、セミナーや懇親会を通じて成長してほしい意図)ので、

積極的に参加したいと言う気持ちになりました。幸いにして、だいぶ前から日程が

告知されていたので、それにあわせてスケジュールを調整することができました。



今回のセミナーは、知識というより新たな刺激がないか、自分より上のステージの先輩の

考えを参考に整理する場だったと思います。そして全国から集まった精鋭の大家さんとの

交流をすることで、また刺激を受けることになりました。



船長主催セミナーはまた今年も継続して行われるようなので、時間が合う場合は是非

参加させていただきたいと思います。お世話になった皆様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 12:26 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月10日

新築の内覧会に参加し、大いに刺激を受ける。

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現在20位です。本日は東京12棟目(仮)の契約です。

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昨日は引き落としのお金の入金や通帳の記帳など済ませた後、新築見学会へ!

見応えのある物件でした。



本当は昼間もっと色々やりたかったのですが、気持ちが乗らずダラダラしてしまい

金融機関さんのATMに行って、週明け分の引落の口座残高調整と各種記帳程度しか

対応することができませんでした。たまには休みなさいと言われているのだと理解して

ダラダラしましたが、そもそも締切が迫ってこないと動けない体質なのがダメだよなと

いう気持ちもあり、やや複雑です。



取引行も増えたし、小口借入も増えたし、口座の残高にいつも追われている状態の自分を

「もっと安定させないとダメだよなあ」と思ったりもしますが、かといって全然ダメとも

思っていないので、それを変えようと言う真剣みもなく・・・。まあ、本当に困ったら

整理するだろうと思います(適当)



で、そういった作業が終わった後で、都内某所へ向かいました。友人が建てた新築物件を

見学させていただくためです。私が得意としているエリアでの新築案件、興味津々です。

都内では東京1棟目が一応新築だったものの、結果的に建売状態で購入しているため

新築やった感はなく、それ以外はボロの再生しかやったことがありません。新築、興味は

とてもあるのですが、まだよくわかっていない感じです。



どうしてもボロの小さいやつを探す目線に慣れてしまっているので、大きい物件だったり

土地だったりといったものを探す嗅覚がまだ備わっていないように思います。ボロ系だと

パッと見た時に「ん?」と違和感が働くし、新着物件の情報もボロを探しやすい条件しか

入れておりません。この辺、もっと工夫をしないとなかなか難しいのかなと思います。



で、今回見せていただいた物件は、16坪の幹線道路沿い商業地域の借地に目いっぱい

上まで伸ばして建てた物件です。商業地域とはいえ、16坪でしょ?建蔽率80%として

1フロアにつき40平米ちょっとしか取れないじゃないですか。そこに更にエレベーター

つけてるっていうんだから、本当に収支合うのか?とソワソワしてしまいます。



でも、ちゃんと収支が合う状態で建築されてました。利回りはちゃんとは聞いてないけど

ざっくりした土地・建物価格と募集家賃から8%くらいは取れているのかなと思います。

1フロア1部屋でEVまでつけて6階建ということを考えると、驚異的です。



こんな狭い敷地でも、これだけの物件を作ることができるとは!という点での衝撃も

ありましたが、それ以外にも、屋上はスペースマーケットで貸せるように電飾や鍵の

工夫をしてたり、場所柄簡易宿泊所として借りたい人もいるかもと想定して、ある程度

そこにも対応した形の設計にしていたり、そういったビジネス感覚にも優れている

物件でした。うーん、参りました。



実際に、ホテルとして1棟借りをしたいという問い合わせもあるようでして、その場合は

逆に高く借りて貰う形で話しているようです。本当にそうなれば、余裕で利回り10%を

超えてくるというのだから強烈です。借地とはいえ、23区内新築S造で利回り10%。

鼻血出ますよ、鼻血。



屋上からスカイツリーを臨む

これだけ見事なスカイツリービューなら、ホテルでもお客様つくでしょうねえ。



設備の面ではオーソドックスで住みやすい形式だなという感じで、目立つ装飾などは

特にありませんでしたが、それが普遍的な良さにもつながるのだろうと思います。

各フロア1部屋しかないというのも、入居を考える側からすればメリットですね。

部屋によっては建築基準法の関係?道路拡幅の関係?のどちらかはわかりませんが、

かなり広いルーフバルコニーがありました。花火大会を見ながらビールを飲む、

なんてこともできそうな物件です。



施工上の苦労などで言うと、建物を上に伸ばすことでコストが思っていた以上に

かさんでしまったと言うのがあったようです。



例えば、同じ40平米4部屋を作るとします。

田んぼの田の形に平屋で4部屋作るのと、4階建で積み重ねるのとを比較しましょう。

前者は部屋1つに対して壁が2面、屋根が1面、合計(2+1)×4=12面。

後者は部屋1つに対して壁が4面、屋根が全体に対して1面、合計4×4+1=17面。

明らかに壁が多くなっており、その分施工の費用も掛かります。



それに、上に伸ばせば伸ばしただけ、階単位の建設コストもアップします。

具体的に何が要因でアップするかはわかってませんが、感覚的にも建物を高くしたら

その分いろいろと安定させるためのコストはかかりそうだな、と感じます。



「普段作っている物件より明らかに坪単価が高かった」と施主さんは仰ってました。

最低でも1フロア2戸はないと、よほど安く土地を買わない限りうまくいかないだろう、

と感じた次第です。



それから、スカイツリーのおひざ元あたりの下町って、杭をとにかく打たなくてはならず

高層のS造やRC造はお金がかかる印象があります。今回その辺をどうしたのか伺った

ところ、杭を打たずにベタ基礎で対応したのだとか。え、そんなのできるの!?と

びっくりしましたが、新しい技術?基準?を使えばできる可能性もあるようです。



覚えているのは、ボーリング調査ではなく別の調査で地盤をチェックし、その数字から

計算した結果、上物を軽くすればベタ基礎でもなんとかなるという算出をしたのだとか。

理論としてはわかるけど、建築確認を出す機関も「本当に杭打たなくていいのか?」と

なってしまい、時間がかかったそうです(笑)



杭を打つよりは安いけど、たぶんその基礎にもいろいろ工夫したり、建物全体を軽く

仕上げるための工夫をしたりで、大きくコストダウンできたわけでないようです。

とはいえ、新しいことにチャレンジできた、手持ちのカードが増えた、という

技術肌の満足感はあったんだろうなあ、と感じました。



その後の懇親会も含め、大変充実した一日となりました。

ご参加していた皆様、施主様、本当にありがとうございました。

最近、サラリーマンの仕事が多忙で、あまり週末は他の方の見学会などにも参加できず

刺激を受ける機会も少なかったのですが、今回の見学会は有意義であったと思います。

新築やりたーい!と思いましたし、楽しいひと時を過ごせましたし。充実感いっぱい。



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