物件見学して健康になる！？健脚お散歩見学会を実施。

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昨日はお友達の不動産投資家の方を私の保有物件見学ツアーにご案内しました。

東京では歩いて行ける範囲にドミナントしてるので、こういう企画もできちゃいます。



この週末、何も予定がなくてちょっと暇でした。家にいればそれなりにやることは

あるのですが、今年に入ってからはオミクロンだのまんぼうだのあったとは言っても

あまり人と会って話をしていないなあ、と急に思ったのです。



ご時世柄、あまり積極的に人と会ったり会食するのはいかがなものかと思いますが、

もはや食べ物ブログのネタも尽きてしまいそうなくらいに人と会っていないことを

考えると、たまには誰かと会って思いきり不動産トークしたいなあという気持ちに。



リアルでは話してないけど、ＳＮＳではコメントや投稿を通じて交流があります。

先週もいつものようにＳＮＳを巡回して回っていたのですが、お友達の大家さんが

私のドミナントエリアに持っている物件が空室になったということで写真を計算して

いるのを発見。場所は知ってるけど中を見たことなかったなあと思い、見学していいかと

相談をして快諾いただきました。週末は散歩しながらこの物件見せていただこうっと。



そこに並行で、最近の融資情勢ってどう？みたいな話題を振ってくるお友達が。

それに関してもやり取りをしたのですが、そのメッセージの最後にまた集まりましょう、

と。あ、今週末暇ですよ〜お友達の物件見に行きますよ〜なんならきます？と

声をかけてみたら、行く行くと二つ返事で参加表明。よし、週末は散歩と物件見学だ！

そこからお友達が何人か声をかけて、うち１人が来ることになり、３人でツアーと

なりました。



せっかく来ていただくのだから、私の持ってる物件も見ていただいた方がいいなと。

東京１２棟目は空室があるので、そことお友達の物件の２つを回るプランに。

外観だけ見れる物件も近所にあるので、プラン組んでみました。



東京１２棟目→買付入れた再建築不可物件→東京５棟目→東京１棟目→友達の物件

→東京３棟目→お茶して解散



私の物件、全国あちこちに持ってて分散しているイメージがあると思いますが、

東京に限っては割と密集しているのです。徒歩や自転車で行くのが厳しいのは

東京６棟目くらいで、あとは自宅のある電車の沿線４駅以内に固まっています。

意外とドミナントしています。災害があったらやばいのですが、そこは札幌とか

仙台とか遠方に持っている物件でリスクヘッジすればいいかなって感じで。



なので、３時間くらい歩く覚悟があれば、東京６棟目以外の保有物件は徒歩で全部

回りきれちゃうのです。北から南に自分の物件を徒歩で回るとしたら・・・

東京１１棟目→東京８棟目→東京１２棟目→東京１３棟目→東京５棟目→東京１棟目

→東京３棟目→東京１０棟目→東京２棟目、って感じになります。



更に、このエリアでお友達が保有している物件もある程度把握はしております。

４人くらいは物件の場所までわかっているし、場所はわからないけど聞けば場所を

教えてくれそうなお友達も２〜３人は浮かんできます。それも含めてツアーにすると

さすがに１日で回るにはしんどいことになりそうですけどね。



昨日、その流れで見学ツアーを実施しました。１〜１．５時間くらいは歩いたかと

思いますが、皆さん元気いっぱいでした。この倍くらいは余裕で歩けそうです。

東京１２棟目の出来栄えも褒めて貰ったので満足です（笑）



見学お散歩会の後は、ちょっとおしゃれなカフェで閉店まで話してました。

ケーキ食べちゃったので歩いたの台無し、そしてケーキと紅茶だけで２時間は

余裕で居座ってしまう図々しさ（笑）

でもほんとに店員さんに「ラストオーダーです」って言われるまで、時間の経過を

忘れてしゃべってたので、わざとじゃないんですよ・・・。



住宅ローンの話とか、最近の融資情勢の話とか、全然物件出ないよねと言う話とか、

旅館やってると補助金狙えるよとか、リフォームの値段が爆上がりでやばいねとか。

よくもまあ（私も含め）不動産のことだけ延々としゃべり続けられるもんですが

おかげさまでとても楽しいひと時でした。ありがとうございました。



自分の運動にもなるので、この手のお散歩見学会はたまにやってもいいなと思いました。

お友達の中でご興味ある方がいらっしゃれば、企画しますのでお声がけくださいませ。

歩いた後は、スイーツもしくはビールが美味しいと思いますよ（笑）



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昨日は久しぶりの情報交換会でした。今年に入ってからサラリーマンの仕事以外で

他人と接触したのは初めてかもしれません。こんな時代でもたまには対面するのが大事。



本当にたまたまというか、私があまり積極的に企画しなかったからというか。

コロナ自粛ってつもりでもなかったんですけど、今年に入ってから情報交換のために

人と会う予定が全くありませんでした。元々、サラリーマンの仕事で１月とか多忙で

出張先から戻れないんじゃないかと思っていたから、というのもありましたので、

予定は自重していたところがあります。そこにオミクロンがいよいよやってきたので

他の皆様からもあまりお声がけされることがなく、意外と自宅で事務作業を進める

週末を繰り返していた気がします。



１週間前くらいでしょうか。お友達の投資家さんから声をかけていただき、久々に

（と言っても１ヶ月ぶりくらいですけど）リアルでの情報交換の会合が実現しました。

なんかほら、会社の仕事以外で人と会うのが久しぶりなもので、楽しみだなーという

感覚が強かったです。



開口一番「１月に入ってから賃貸やばいよね」という意見がどーんと。あーそれわかる。

１２月くらいまではぼちぼち動きがあったのが、１月になったら動きが一気に減った、

そんな感じは私もしていました。１１月くらいは２部屋ぽんぽんと埋まって調子がいいと

思ったんですけど、あれは幻だったのかと思うくらいに動きがありません。



皆さんその辺の感覚は同じだったようで、ある人は「入居より退去の方が多い」、

また別の人は「稼働率が一時期盛り返していたけどまた下がってきて８０％台」、

という具合です。



コロナ禍がようやく落ち着きを見せ始め、社会活動も健全化しようと動いていた矢先の

オミクロン。誰もが「いずれ来る」とわかってはいたことでしょうけど、実際に来ると

なぜか自治体が慌てだし、やれ緊急事態宣言だのマンボウだの言いだして行動制限が

始まってしまう。一時期持ち直していたのに、またこれのせいで国民のマインドが

落ち込んでしまう、と。



このタイミングで、頑張っていた人もいよいよ諦めて地元に戻る決断をしているようで

前述の友人曰く「退去の理由が『実家に帰る』が多くて・・・」と言っておりました。

東京２３区は転出超過になっているというのも、それを裏付けているような気がします。



具体的な事例も書いてあるニュースがありましたので貼っておきます。

コロナ禍“東京一極集中緩和”23区は初の転出超過 この先は…?



２３区でも、立地のいいところの方が苦戦する傾向が大きいようです。港区みたいな

ブランドのある立地がなかなか決まらず、２３区の中でも比較的田舎扱いされる区は

そこまで落ち込んでない、みたいな感じです。私の保有物件もその傾向は強く、

主戦場にしているエリアは都内では比較的田舎扱いされる場所ですが、こちらの稼働は

なかなか堅調です。厳しいのがいつも書いている東京６棟目。ここは巨大なビジネス街が

あるターミナル駅まで徒歩圏という好立地ですが、家賃も５０００円以上下げているのに

なかなか埋まりません。正直厳しいです。



私の持ってる物件だけだとサンプルとして少ないですが、友人が何人か集まっても

同じ傾向であるということがわかったので、それでもまだサンプルは少ないものの

全体傾向として「コロナ禍によるテレワーク利用企業の増加に伴い、都心部→都心外郭に

人が移動している」ということは言ってもよさそうです。



東京６棟目は、オフィス的な利用も許可した方が埋まるんじゃないかという意見も

聞かれましたので、その辺も意識しながら募集してみようかなと思いました。



私は投資スタイルが東京一極集中ではないので、東京が仮に多少地盤沈下したとしても

他の地域でなんとかリカバリーするように動けばいいかなと思っています。



やはり、たまに人と会って情報交換するのは大事だなと思いました。

コロナ禍でもあるので感染防止対策をきちんと講じつつ、対面での情報交換も

ほどほどにやっていければと思います。



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週末の金沢視察も充実しておりました。

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富山まで行く用事もあったので、そのまま金沢に足を伸ばしてきました。

お友達の経営している宿泊施設に宿泊し、気付きを得た週末になりました。



東京１３棟目という戸建をリノベして１棟貸しする無人ホテルを運営しています。

基本的には運営会社さんに丸投げしていますが、自分でも運営をできるように

なっておく必要はあると思っています。いきなり自分でやるとかやらないとか

言い出すのは大げさなのですが、少なくとも次の手を打つためのマーケティングは

運営会社さん任せではなく自分でも考えなくてはならないだろうと思います。



また、私自身は無人ホテルを運営しているにも関わらず、実際の無人ホテルには

数えるほどしか泊まったことがありません。特に、私が運営している東京１３棟目と

同様の「築古戸建を改装した宿泊施設」への宿泊経験はゼロです。運営しているのに

商品のことをよくわかっていないと言われても仕方ない状態す。



そんなある日、お友達の大家さんが金沢で宿泊施設を運営し始めたという話をキャッチ。

話を聞くと戸建を改装した一軒家の貸切型ホテルだというではありませんか。

実際に泊まって体験しようと決めて予約を入れました。



実際に泊まってみると、知識としてわかっていたものの租借しきれておらず、

腑に落ちていなかった部分がすっと腹落ちした感があります。



・築古戸建は断熱がしっかりしていないから寒い？

　→確かに夜は寒かったですが、エアコンを点けていればむしろ熱いと思うことも。

　　逆にエアコンを点けていなかった寝室は最初すごく寒かったです。



・チェックイン

　→事前に案内を貰い、キーボックスを開けて鍵を取り出し入館します。

　　東京１３棟目の運営会社さんは「現地キーボックスだとセキュリティ面で不安を

　　感じるケースがあり、レビューに響く可能性がある」と言われていたので、

　　東京１３棟目はキーボックスではなく暗証番号を遠隔操作できるデジタルキーを

　　採用しました。今回キーボックス型を経験してみて、確かに普通のホテルとは

　　全然違うので、ホテルのつもりでいるとびっくりすることもありそうでした。



・アメニティや室内設備

　→東京１３棟目も同じですが、シャンプーやタオルなどは準備してくれますが

　　歯ブラシなどのツールは用意されておりません。そして長期滞在を見越して、

　　電気ケトルだの炊飯器だのが置いてあります。基本的な構造は東京１３棟目と

　　同様でしたが、少し違ったのは油などの調味料が既に置いてあったことでしょうか。



戸建ホテルだと、グループで泊めることができるし、夜中までバカ騒ぎしたとしても

周りの目を気にする必要もありません。普通のホテルとは全く違う良さがあると

思いますので、うまく使い分けることで快適な旅になるのだなと理解しました。

前から分かっていたものの、実際に複数名で無人ホテルに泊まるという体験を

今回したからこそ、使い分けについてより自信を持って話ができる状態になったと

自分でも思います。百聞は一見に如かずとはよく言ったものです。



さて、金沢で泊まったことで気が付いた話としては、行政が観光に力をどれだけ

入れているかという点において、地域の温度差があることです。



金沢では金沢市が「金沢美味クーポン」なるものを運営しており、今回の予約でも

その美味クーポンを使って良いということで渡していただきました。

細かい計算はわかりませんが、私は６０００円分のチケットをいただいております。



美味クーポンはＧＯＴＯトラベルと併用が可能です。ＧＯＴＯトラベルで宿泊料が

３５％割引になり、１５％のクーポン券が配られるのに加え、更に美味クーポンが

行政独自に配られるという大盤振る舞い。旅行のコストをかなり落とすことが

できておりました。



金沢は観光で産業が維持されているという側面もあるとのこと。そのため、行政も

観光には力を入れており、この美味クーポンも観光振興の一つの策なのだそうです。



東京ではこんな話全然なかったなあ。東京は特別に観光にだけ力を入れなくても、

それ以外の手段で税収が確保できるから、そこまで必死にならなくても良いという

ことなのかもしれません。



そして東京に比べて、金沢は狭い箇所にぎゅっと観光地が凝縮されており、観光を

楽しむには程よいサイズであることもよくわかりました。２泊もすれば車がなくても

たいがいの市内の観光地は回りきれそうです。東京だと、都内でも場所が離れて

いるから、そうはいかないなあと思いました。この辺も美味クーポンなど作って

観光に取り組もうと行政が考える理由の一つなのかもしれません。



今回の美味クーポンの一件がなければ、行政と連携して特典を増やすみたいな話は

そもそも気づきすらしなかったのではないかと思います。そういうアプローチが

できないか、気をつけて見張っておかなくてはならないのだなということを学ぶことが

できました。



もっとアンテナを高く掲げないといけないなあ、ということを実際の他の行政地域の

策をもって理解することができた、というのも収穫の一つだと思います。



今回は気のおけない友人と少人数で金沢を視察して回りましたが、友人も同業者さんと

いう側面があるため、不動産談義にも花が咲きました。その面でも勉強になりました。

刺激が多く、充実した視察になったので満足です。ご一緒してくださった皆様、

宿泊時にいろいろと面倒を見てくださった女将さん、ありがとうございました。



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昨日はお友達の物件を見学させていただきました。ＧＯＴＯを使っての遠出でしたが、

出かけて他の人の物件を見るのって楽しいですねー。気づきがありました。



セミナーで遠出していたので、そのまま帰るのも勿体ない。そのエリアでしばらく

会ってないお友達に会いたいなあと思って、頭に浮かんできた友人に声を掛けたら

時間があるということで会ってくれることになりました。ありがたいです。



お昼頃に移動して、現地でお友達に拾って貰って、まず昼ご飯。新しくできた商業施設に

行ってきましたが、１３時近くなのにどの店も待ち行列。けっこう人出も多くて、

コロナと共に気をつけながら生きることが前提になってきているように感じました。

マスクしてれば、自分の飛沫が飛び散りにくくなるということは浸透しているようです。



そういえば、東京で感染者が２００人とか３００人とか報道されても、以前に比べて

ざわつかなくなったような気もします。コロナと共に生きる社会、という受け入れざるを

得ない状況に一般庶民が順応しているのか、あるいはコロナが長期化してだんだんと

麻痺してきているのか・・・そんな風に思いました。



ご飯の後は、別の友人が運営する宿泊施設を見学→一緒にいる友人の築浅物件を見学

→一緒にいる友人の新築用地を見学、という流れで午後まるまるお付き合いをして

いただきました。お忙しい中、お時間取っていただきありがとうございました。



居住地域以外の場所に行っても、その地域のお友達が相手してくれるというのは

とても幸せなことだと思います。ブログを書いていることや、セミナーに足を運んで

いること、そもそも持っている性格、などなど・・・そのような状況になるに至った

要因はいろいろあるのだと思いますが、いずれにしてもそうなれるように行動したことが

この結果を生んでいるのだと考えています。



居住地域以外の人と話すと、その地域の感覚や常識がおぼろげながら伝わってきます。

それが自分の地域での賃貸経営に繋がるものか、繋がらないものかはわかりませんが、

少なくとも知識のストックにはつながります。引き出しが増えれば、今後現れるシーンで

その知識を使えることになるかもしれません。



今回お話したお友達は、札幌でも投資しているとか、ＤＩＹはあまりしないとか、

スタイル的には私との共通項が多い方です。そういう方の話を聞くと、参考になることが

多いものです。半日じっくりと話をすることができ、刺激を得ることが出来ました。



札幌や富山などに出張する時は、管理会社さんとの懇親を深めることが多いため、

大家さん同士でじっくり交流する機会は出張回数の割に多くないように思います。

ＧＯＴＯキャンペーンもあるので、密を回避するとかマスクや手洗いの励行とか、

基本的な感染症防止対策を取りながら出張も増やしていきたいと思いました。



お付き合いいただき、ありがとうございました！



某波乗りニーノさんも言ってます。

移動距離とクリエイティビティは比例する、と。

コロナ禍の中であまり大きな声でそれを言うのも空気的には微妙ではありますが、

そこの折り合いをうまくつけながら、徐々に移動を増やしていこうと思います。



ということで、ちょっと手短ですがこの辺で。



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蛇の道は蛇。その道のプロに聞くのが一番手っ取り早い。そんなことに改めて気が付いた

セミナーでした。



久しぶりにリアルでセミナーを聞いてきました。オンラインセミナーも便利なのですが、

それでもやっぱり顔と顔を合わせて聞くリアルなセミナーの魅力はとても大きいです。

コロナ禍になったからこそ、その当たり前の事実に気が付けたというところもあると

思います。



セミナーの内容は口外無用というか門外不出というか、墓場まで持っていく系だと

判断したので書けませんが、やっぱり物事はその道に精通した人に聞いた方がよく

我流で進めてもあまり効率は良くないのだな、という感想を抱きました。



一つだけ、セミナーで話が出た差し障りがなさそうな例を書いてみようと思います。



広告料は、ただ闇雲に積めばいいと言うものではない。



大家サイドとしては、自分の物件を紹介してほしいから、仲介業者さんに広告料を

提示して紹介を促進することになります。ではその広告料はいかほどにするべきか。



単純に考えれば、高ければ高いほど仲介業者さんは成功報酬を狙って頑張って

紹介するだろうと考えます。だから相場以上の広告料を設定すれば、目を惹くかな？

と思うのが大家さん側の自然な発想です。私自身も最近札幌９棟目の広告料を相場より

さらに１ヶ月上積みしたばかりです（詳細は過去ブログを参照ください）。



しかし、そこに落とし穴があるぞ、と。



今回のセミナーでは現役の仲介営業マンが講師だったのですが、講師曰く広告料は

確かに紹介のきっかけにはなるものの、それは過剰に高い必要はない、と。

あくまで相場を満たす金額か、あるいはそれよりちょっと高いくらいで良いそうです。



その心は・・・

最後に選ぶのはお客様なのだから、過剰な広告料をかけるくらいであれば、そのコストを

使ってお客様に選んでもらえる条件を整えることを優先すべきである、ということでした。



いくら広告料が高い物件だと言っても、それだけをお客様にぶつけて成約させるのは

かなり難易度が高いでしょう。それであれば、いくつかの候補物件の中から比較検討して

選んでもらうために、部屋の設備のグレードを少し上げるとか、初期費用を軽減するとか、

そういう話に持っていく方が得策だ、というわけです。



当たり前のことなのですが、確かにそんな目線が欠けた状態で広告料ばかり上げても

決まらないよね、というのは納得です。



そういえば、うちの嫁ちゃんがリーシングの仕事をしていた頃、なかなか埋まらない

ファンド物件は東京なのに広告料が４ヶ月とか６ヶ月とかすごいことになっていたと

言ってました。それでも決まらないのだそうです。家賃が高すぎるからというのが

明白な原因であるものの、ファンドも都合があって家賃は下げられない、だから広告料で

釣るけど、それもうまくいかない。そんな展開になっていたようです。



さて、この話を自分の物件に当てはめると・・・

自分が条件変更した札幌９棟目は果たしてどうなのか。顧客に選ばれやすい条件を

備えた上での条件変更だったのか。自問自答してみる必要があるなと思いました。



まあ、そもそもがどうしようもない部屋なので、もはや広告料以外に目を惹かせる

条件が作れない、というところはあるんですけどね・・・。初期費用はゼロにして、

広告料マシマシという形になっています。



なんせ、駅から遠い、長屋形式の入口で中の階段が急、在来工法の枡風呂、かろうじて

バストイレは別だけど、家賃が安すぎて和室を洋室に変える予算も取れないですから。

とにかく家賃と初期費用を安くし、広告料をマシマシするくらいしか思いつかず。

（なんでそんな物件を買うんだね君は、というツッコミは甘んじて受け入れます）



物事には全て理由があるし、その道のプロはその理由を知っている。

だから聞いてしまうのが一番早いのでしょう。我流や思い込みで遠回りな道を選ぶのは

ナンセンスだなと改めて思った次第です。勿論、そのプロを見極める目が教わる側には

必要なのですが（実はそこが難しいんじゃないかなと思っています）。



そんな気付きを与えてくださった久しぶりのリアルセミナーでした。

講師の方、参加した皆様、主催の皆様、ありがとうございました。



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