2017年02月15日

事業計画書の書き方の勉強会を開き、自分自身も新たなな気付きを得る。

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事業計画書の書き方について、私自身も勉強をさせていただきました。



以前のブログで、事業計画書の書き方はこんなことを意識しているという内容を書いて

サンプル見たい人がいたら見せますよ、みたいな感じで書いたことがあります。

その時に「事業計画書を見たい」と言ってくださった方と勉強会をしてきました。



私の事業計画書の説明をする場になるのかなーと思いきや、勉強会なんだから

双方向に意見交換しようと言ってくださった方もおりました。そういう方は、現在

ご自身が使われている事業計画書などもご提供くださいました。これがまた勉強になると

言う感じで、ありがたかったです。



事業計画書を書く目的は、当然ながらその事業が妥当であることを示し、金融機関さんに

その事業に対しての融資を得ることです。融資が得られやすくなるような事業計画書が

必要になりますが、ではどうやったら融資を得やすくなるのでしょうか。



昨日の勉強会で感じたのは、自分自身が得意であったり強みがある分野については

なるべく詳細に記述し、不得意な分野にはそこまで触れない、みたいな抜き差しが

必要なのだろうな、ということでした。



例えば、自己資金をいっぱい持っている人なら、それをPRした方が当然いいので

金融資産一覧表であったり、決算書とは別にB/S風な資料を作ってあげて、

それを見せてみたりすることは効果があるのだろうと思います。



これが自己資金がない人になると、それを見せることでかえってマイナスに働く

可能性もあるわけです。それであれば、そこはさらっとしか書かずに、別のところを

推していけばいいのだと思います。物件の利回りなり、これまでの物件の稼働実績なり。



購入予定物件のPRにしても同じです。

いいことは全力で前面に出し、都合があまり良くないことは後ろに引っ込めつつ、

それをどうやって克服するから問題がないかを前面に出す、などの工夫があると

いいのではないかと思っています。



例えば、昨日の勉強会で話した一例。

駅から遠い物件を買う場合、当然ながら金融機関さんも「こんな遠くて平気?」と

首をかしげることになります。そこに対しては、実際に自分で調査して確信を得た上で

遠くても埋まる根拠をきちんと書いてあげることが融資を得るために必要と思います。



「駅からの距離は確かに遠いが、近所に工業地帯があるからそこの需要が見込めるので

 経営上問題はない」

「ターゲットを生活保護の単身者と考えるため、駅を利用する人は想定顧客ではない。

 生活保護の人が重宝する施設が近隣にいっぱいあるため、問題はない」



例えばこんな感じでしょうか。



私の事業計画書を見て、参加された方がすごく細かく書かれているとびっくりする

シーンもありました。その反面「大きな金融機関さんだとあまり役に立たないかも」

というコメントをされていたのは印象に残りました。



そうなんですよねえ。大きなところは事業計画云々というよりは、金融資産と

保有物件がどれだけあり、今回の物件がどうだから、出せますとか出せませんとかで

終わってしまいます。一生懸命事業計画書をもっていっても、そこにはあまり興味がなく

定量的な数値でだいたい決まってしまいます。



私のような、金融資産もさほどなく、属性も中の上くらいのサラリーマンで、

物件も古いものが多い人にとっては、そういう金融機関さんで勝負してもなかなか

勝つことは難しいと自覚しています。だから、できるだけ小さな金融機関さんに

詳細な事業計画書を持ち込み、一緒に本部に出す稟議書を考えるくらいの勢いで

頑張ってもらう方が、結果として融資は得やすい感覚があります。



私の書いている事業計画書は、そういう観点でブラッシュアップしているので

意味のある金融機関さんと、そうでもない金融機関さんがあるのだと思います。

ノンバンクさんに融資を打診するときは、こういう計画書は一切書きませんしね。

相手の特性によって使い分けることも必要でしょう。



私自身も「このページ意味あるかな?」と思いながら作っていたところについて

皆様に意見をいただけたりして、とても勉強になりました。やはり情報は発信して

なんぼなんだなーと思った次第です。ありがとうございました!



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2017年02月12日

キャッシュフローゲームでファイナンシャルリテラシーを向上させる。

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ノリと勢いでキャッシュフローゲームに参加してきました。



キャッシュフローゲームと言えば、不動産投資家の皆様にとってはおなじみのあの本、

金持ち父さん貧乏父さんのロバートキヨサキが開発したファイナンシャルリテラシーを

向上させてくれるボードゲームです。この本、よく不動産投資を始めるきっかけに

なったという話に挙がる有名な本ですので、知らない人は要チェック。

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ま、そんなこと言いながら私はロバキヨを一切通らずに不動産投資を始めましたけどね!

自宅をローンで購入したはいいけど、冷静に考えるとこれがあったら貯金なんて絶対に

できなくないか?という強烈な危機感が原動力でした。今は普通に不動産の仕事を

することが楽しいというモードになっているし、まがりなりにも家賃が入ってくるように

なったので、その危機感自体は消えました。



このように、私の人生には微塵も引っかかってこないロバートキヨサキさんなんですが、

他の名だたる投資家さんは影響を受けている人も多いです。考え方自体はとても勉強に

なると思いますので、良いのではないでしょうか。お金に働いてもらうことで、最終的に

自分が働かなくて良いようにする。金額やキャッシュフローなどアメリカ的な要素は

イメージがつきにくい側面もあると思いますが、納得できる内容ですよ。



その「金持ち父さん貧乏父さん」の考えをゲームで学べるのがキャッシュフローゲーム。

前述の通り、私は基本的にロバキヨを通っていないので、キャッシュフローゲームも

ほぼ未経験。過去に1度だけ、友人がFacebookで募集していたところに参加して

遊んだことがありますが、それだけです。



ファイナンシャルリテラシーを高めようと考えている、あるいはすでに高い人と会話を

するのは楽しいことですし、勉強になります。今回のゲーム会は、その後にお茶会も

あるということだったので、そこも含めて参加してきた次第です。



ちなみにこのキャッシュフローゲーム、ネットワークビジネスとかマルチ商法の勧誘に

使われることが多いそうです。ゲーム会の皮をかぶった勧誘というケースも割とあると

いうことなので、その点はお気をつけください。今回参加したゲーム会は、少なくとも

仲良くしている投資家さんが企画したものなので、マルチ商法には関係ないということは

裏が取れていたので、純粋に楽しんできた次第です。



蛇足ですが、ネットワークビジネス自体を否定するつもりはさらさらありません。

私が嫌なのは、お友達に騙されたという後味の悪い思いをすることだけです。

友人と思っていた人が実はMLMへの勧誘のためだけに付き合っていた、断ったら

縁を切られた、みたいなのはあまり面白くないですから。あるいは純粋に友人だったのに

ネットワークビジネスにはまって執拗に勧誘してくるようになり、縁を切らざるを得なく

なってしまった、みたいなのも愉快ではありません。



私の周りには、既存の人間関係を壊さず、上手にネットワークビジネスをやっている

友人もいます。絶対に勧誘してこないし(というか商材的に私を勧誘する意味がないか)

「代理店開拓」という形で、ビジネスの話とプライベートの話をわけて動かれてます。

その人を見ていると、ネットワークビジネスとひとくくりにせず、個別にやり方を

見ながら判断する必要があるなあと感じます。



もちろん、友人のように近づいてきて、キャッシュフローゲームや懇親会を通じて仲良く

なったところで、しれっとMLMに勧誘するようなことをする人とは仲良くしたいとは

思いません^^;

大家さん仲間として近づいてきて、ノウハウを散々吸収した後で、不動産コンサルとして

華々しくデビューしちゃうような方に対して感じる「なんだかな〜」感と同じかも?



常々、私自身は周りの人に恵まれていると思っており、そういった皆様の知恵や応援で

危なっかしいながらも、ここまで不動産賃貸業を続けることができたと感じております。

自らがマルチのネズミとなり、そういった恩のある方を陥れることはしたくないですし

不動産賃貸業のあがりだけで今は満足できていますから、そういうことをする必要も

ないです。収入を増やしたければ物件で勝負すればいい、が信条です。



過去には、ゲームを使ってのマルチへの勧誘が多かったという話も聞いております。

キャッシュフローゲームに行った=あいつマルチちゃうんか、と思われるのも嫌なので

私のネットワークビジネスに対する捉え方を書かせていただく次第です。



脱線しましたが、今回のキャッシュフローゲームも無事にファーストトラックに

移ることができました。前回もファーストトラックに移動できたので、二回連続です。

ランダムに与えられた職業が、看護婦(この書き方自体に時代を感じますね)だったので

生活にかかる経費が少なく、不労所得をあまり多く重ねる必要がなかったです。



ゲームを知らない人のために超簡単に補足。

・職業を選ぶ(職業によって収入と支出が異なる)

・給料を貰いながら止まったマスの指示に従い、株や不動産取引、無駄遣いなどを行う

・不労所得>経費になったら経済的自由になり、ファーストトラックで夢を実現

簡単すぎかしら。まあいいか。



計算がけっこう面倒くさいのでスピーディーに進まないのですが、何も知らない人が

これをやったら、さらに計算のスピードは遅いだろうなあと思います。何を買ったら

お金持ちになれるか、というのもわからなくて右往左往することでしょう。



2回やってみて思いますが、なかなかよくできたゲームだなあと思います。

現実世界にこんなにホイホイ貸してくれる銀行なんかないぞ、とか、トイチまでは

行かないけど、月に10%も利息を取るなんて闇金じゃねーか、とか、つっこみたい

ところはそれなりにありますけど、まあそこはご愛嬌(笑)



株などで頭金を作り、それを元手に不動産を購入する。市場が良い時に不動産を高く売り

その頭金でさらに大きな不動産やビジネスを購入する。そうやって、資産を雪だるま式に

大きくしていく、という基本的な考えが身につくのではないかと思います。



もし未経験の方がいらっしゃるなら、ぜひ一度経験していただくといいかなと思います。

特にこれから不動産を始めるとか、資産運用って何さ?みたいな方にはオススメです。

不動産中上級者の方は・・・モノポリーとか桃鉄とかをやりにくる感覚で(笑)



参加された皆様、主催いただいた皆様、ありがとうございました!

(ご参加されたY夫妻、サラリーマン卒業おめでとうございます!)



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2016年11月28日

東京築古組の総会に参加&情報発信のすすめ。

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週末は東京築古組の年に一度の総会+勉強会+懇親会(忘年会?)に参加してきました。

それに絡めて、情報発信についても併せて書いてみようと思います。



東京築古組とは、大家さん同士の互助会です。メンバーになると、年に一度は何かしらの

アウトプットを出さないといけません。できない人はクビという鉄の掟がある会です。

宣伝や営業目的の業者さん(不動産・建築関係の業者さんは勿論のこと、情報商材や

塾など大家さんがサイドビジネスでやりがちな内容の営業も含まれます)は入会不可。

入会も基本的には紹介制。大家さんと大家さんが膝を突き合わせて情報交換し、

お互い高めあっていくことを目的としています。



歴史は古い会で、創始者は別の方です。そこから運営が今の理事4人態勢に移行して、

中にいるメンバーもだいぶ入れ替わりました。私もその入れ替わった頃から参加を

させていただいております。古参の方からみたら新参者です。



私自身は自分が世話役をやっている関東→札幌の大家会の運営もしているのですが、

東京築古組とけっこう似たような運営方法を取っています。

むやみに人は増やさない、会員同士の情報交換や事例発表の勉強会を定期的に行う、

アクティブでない人は退会、などの手法が似ておりますので、居心地は良いです。



今年の活動として、私は組内で「社会保険に関する勉強会」を主宰しました。

自分が知りたいことでもあったので、他にも知りたい人はいるのではないかと思い

企画しましたが、けっこう人数も集まり盛況でした。

勉強会の内容などは、もし機会があれば書きたいと思います。



話は東京築古組の勉強会の話に戻ります。

今回は6名の方が勉強会で発表をされておりました。新築RCの売却、風力発電、

戸建のリフォーム、セルフリフォームと民泊、カラーコーディネート、シェアハウス、

電子錠の安い買い方と設置方法、などなど。やっぱり実際に動いている人の話って

机上の空論ではないので参考になります。



内部のメンバー同士での情報交換の方が勉強になる、という話は、関東→札幌の大家会で

経験したことがあります。昨年は外部講師を招く場を意識して例年より多く作りましたが

そうした結果「内部のメンバーの発表を聞きたい」という声が割と挙がりました。

有名講師より近所のオーナーの等身大の話。これ、潜在的なニーズがあるのです。

話をする方も、自分の考えを整理したり意見を貰う機会になり、双方勉強になります。



さて、ここからは情報発信の勧めのお話にも移ってきます。



私は素人だから発表することがない、先輩大家さんからしてみたらつまらないのでは、

みたいに尻込みする人も多いようですが、そんなことはないです。例えば物件を買った

話であれば「最近はこのくらいの利回りで売れる」「融資はここが出す傾向がある」

などの情報がインプットされ、自分の物件を売る時の参考情報になります。どんな

発表からも勉強できることはあるのです。



「話を聞く一方で与えられる情報がない」と不安に思う方もいるようですが、

聞いたことを実践して報告して貰うだけでも、とても大きな学びになります。

今でもそのノウハウは通じるのか、年数が経過して多少変わっているのではないか、

など、ノウハウ提供者に対して最新の事情をフィードバックすると、その情報を基に

さらにノウハウが洗練されていきます。



とりとめもない話になっている木もしますが、ともあれ、あまり遠慮せずにいろいろと

積極的に情報を聞いたり発信したりするのがいいのではないかということです。

発表するために整理することが、自分自身の知識の再整理にもつながりますし、

新しい何かに気づくチャンスでもあります。このブログなんかも、ブログネタを

書こうとしてもう一度情報を整理することになり、結果としてやり残しがあるとか

気が付いたりすることもあります。発表はする人もされる人も勉強になるのです。



発表の場はなんでもいいんです。大家の会に所属してもいいし、所属しなかったとしても

大家さん仲間同士でルノアールの貸会議室でも借りて、そこで発表しあったって

良いと思います。情報をアウトプットすることを心がけると、自分自身のレベルアップに

つながるのではないかと思います。ブログやFacebookで情報発信するのも良いですね。



続かなかったら続かないで仕方ないですが、とりあえず情報発信に挑戦してみると

いいのではないでしょうか、という話で〆。

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2016年11月16日

フィリピン不動産のセミナーに参加してきました。

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ここしばらくフィリピンに行って引き渡しを受けたり諦めて権利を放棄したり

何かと動きが多いフィリピンのコンドミニアム。当面しんどいからということであまり

新しい情報は入れてませんでしたが、そういえば最近のフィリピンのプレビルドって

どんな状況なんだろう?とふと気になり、情報収集のためにセミナーに行ってきました。



先日、引き渡しのために渡航した際に、たまたま同じタイミングでフィリピンに来ていた

不動産仲間と合流してご飯を食べたんですが、その時にその仲間が来ていた理由が

フィリピンのコンドミニアムの見学でした。主催は光文堂インターナショナルさん。

こちらの社長さんが同行されており、その場で会話して知識が豊富だなあと感じました。



帰国後、その光文堂インターナショナルさんがフィリピン不動産セミナーを開くと

告知しておりましたので、冷やかしでいいですかと社長に先に確認した上で参加して

きました。最近のプレビルド事情ってどうなんだろう?というのが興味ありまして。

今持っている物件の購入価格と、最近新規販売開始となった物件の購入価格の差を

見れば、もしかしたら少し気持ちがほっとするかもしれないと思ったのです^^;



セミナーは光文堂インターナショナルの滝島社長がほとんどのパートを受け持ち、

一部はフィリピンの最大手デベロッパー、アヤラランドの方が話すスタイル。

通訳入りでしたが、とても聞き取りやすい発音だったので、あまり通訳なしでも

なんとなく話を聞くことができました。英語力が向上している!?



なぜ海外不動産なのか、なぜフィリピンなのか、海外不動産で選んではいけない物件、

そして今回お勧めするフィリピンの物件の概要、といったお品立てでした。



・なぜ海外不動産なのか?

要は日本は成長していないから、成長ボーナスが得られないということでした。

別に日本がダメというわけではないのでしょうけど(現に滝島社長も日本の不動産を

条件がいいものであれば購入しようとしています)、買った時が最高価格の日本と

買った時が最低価格の海外では、投資の方法を変えるべきだということなのだと

理解しました。



日本は為替相場では1ドル110円弱(2016年11月現在)ですが、実質実効為替

(物価を加味した為替)は現在1ドル280円くらいであり、かなりの円安とのこと。

世界の平均GDP成長率に比べ、日本のGDP成長率が低いことが、実質実効為替相場の

低下を後押ししている状況のようです。



日本には豊富な家計のストック(≒預金)があるという話もありますが、家計貯蓄率も

昨年はマイナス、今年は若干のプラスみたいな感じで、ほとんど増えていません。

そういった観点から、日本は緩やかに衰退していると言えるだろう、というのが

滝島社長の分析でした。



・なぜフィリピンなのか?

フィリピンは伸びる要素が多いということです。

HSBCのレポートによれば、フィリピンは今後間違いなく伸びると分析されており

GDPは16倍にも達するであろう、と(いつ達するかはメモし忘れました・・・)。



為替もアジアの中ではかなり安定している部類で、それでいて消費がけっこう強い。

平均年収は日本円にして40万くらいなのですが、OFW(外国に出稼ぎしてる人)の

割合が多く、そういった人の送金で潤っているということです。

道理で平均年収の割に高級モールに人が多いと思った。



・フィリピン不動産の非常識

あくまでセミナーで言ってたことを書いているだけですので、そこはご容赦を。



日本人が建てているので安心・・・×

仮に日本で、外国のブランド力のない会社が建ててるマンションを積極的に買いたい?



完成1年前で60%販売済み・・・×

プレビルドなのですでに3年販売していて60%しか売れてません



大都市から車で10分・・・×

10分も車で走ったらド田舎です



大手デベロッパーだから・・・×

日本みたいにデベロッパーは多くないし質も高くない

トップ3でも怪しい、トップ10の中位以降なんて、本当に建つか心配するレベル

光文社インターナショナルはトップ企業のアヤラしか扱わない



だいたいこんな感じでした。個別の物件紹介のところは省略。

おおむね、そうだなーとうなずけるところは多かったと思います。



印象に残ったのは、マレーシアの話。

急に外国人の購入最低価格を引き上げたことは記憶にあるかと思います。

これでマレーシア不動産が一気に下火になり、フィリピンに業者さんが押し寄せてきた、

ということもありました。



引き上げた理由はマレーシア政府が不動産バブルを懸念したからということなのですが

そのバブルを引き起こしたのが中国の富裕層だとのことです。超富裕層が買った後、

一般的な富裕層(この数がかなり多い)が一気に不動産を買いに来て、結果として

バブルが起こりそうになりマレーシア政府がそれを止めた、と。

この富裕層がフィリピンにもうすぐ不動産を買いに来るはずだということでした。



(だから今フィリピン不動産は買いだよ!という宣伝かもしれません・笑)



富裕層の方、うちのコンドミニアムも買ってください・・・(笑)



全体的に、いいものを丁寧に売ろうと試みているようなセミナーに感じました。

実際に取引したことはないので何とも言えませんが、フィリピンにすでに持っている

身としては、今後ともこちらの会社さんからの情報も追いかけていこうとと思った次第。



なお、気になる販売価格ですが、私が購入した2011年〜2013年くらいから

比較すると、分譲価格の平米単価が1.2〜1.3倍になっていました。

物件が違うので一概に言えませんが、たぶん経済成長とともに不動産価格が上がると

いうこと自体は間違っていないのだと思います。もうちょっと辛抱して、リセールの

市場が作られれば一発逆転が狙えるのかな〜。そんな淡い期待を持っておきます(笑)

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2016年10月24日

物件価格以上の超大規模修繕を行った事例の見学。

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昨日は、不動産賃貸業仲間の友人が購入した物件を見学させていただきました。



前々から、ものすごい金額(購入金額の2倍近く!)をかけてリノベーションをした

物件があるという話は伺っており、関東→札幌の大家会で事例発表もしていただいた

不動産賃貸業仲間の方の物件。ちょっと場所が遠い(房総半島の方)のですが、

完成見学会を開くというご案内をいただいたので、時間を作って参加してきました。



元々はどこかの企業の寮だったようで、食堂や管理人室、ロビースペースなどと

バストイレ共用の部屋がついている棟と、普通の3DK、2DKタイプの棟の

2つがくっついたような物件です。



積算評価額の半分くらいで、超高利回りで仕込むことができたという話は以前も

伺っておりました。ただ、その状態のままにしておいて、擦り切れるまで使おうと

思っていたものの、新規の入居はつかないし、既存の方は年月を経るにつれて

どうしても出て行ってしまうしで、経営状況はじわじわと悪化。ジリ貧になってしまうと

危機感を抱いたオーナーが、大規模修繕を企画したという感じです。



ただ、その大規模修繕は物件の購入金額の倍どころではないお金がかかってしまいます。

空室がいっぱいの状態で、それだけの修繕を融資を引いて行おうとしたら、完全に

キャッシュアウトになってしまう、と。



そこで、まずは普通に使いやすい2DKと3DKの個室のある棟のみ修繕するという

方針を打ち出したそうです。お部屋も空室すべてのリノベーションはせず、10室のみ

先行で対応し、そこが埋まったら次を行う、という流れにしたとのこと。現実的に、

融資を引いて修繕するなら、そうせざるを得ないといったところでしょうか。



外壁塗装、屋上防水、屋上に太陽光設置、内装フルリノベーションなどを実施して

現在客付を行っているということでした。早く採算ラインに乗ることを祈ります。



今回、この修繕に関してはかなり融資に苦労されたということで、その苦労話も

惜しみなく語ってくださいました。端的に言うと、普通に持ち込んでもほぼNGを

くらってしまったので、提携ローンのある業者さんに修繕を依頼することで、

そういったローンを活用して何とか資金を用立てる、という手法に落ち着いたとの

ことでした。



確かに、私も提携ローンは利用したことがあります。かなり審査は楽でした。

銀行さんに融資の持ち込みをすると、融資が通るのか通らないのかひやひやしながら

待つことが多いのですが、信販会社さんの提携ローンだとそういう心配があまりなく

気持ち的にやりやすいというところはあると思います。



埋まれば破壊力のある物件ですが、今のところリノベーションをした10部屋のうち

申込が入ったのは2部屋とのこと。営業活動が急務であろうと考えられます。



また、寮形式になっている棟に関しては、手つかずで放置状態になっていました。

活用方法のアイディア募集ということでしたので、デイケアの施設に貸すとかだと

どうでしょうかというアイディアを提供させていただきました。



1階の広々とした食堂や管理人室は、デイケアの施設がいろいろなサービスを

提供するための場所として利用してもらい、2階以降はデイケア利用者さんに

安価に貸し出したり、職員の方に住んでいただいたりする、というプランです。



エレベーターがないのがネックですが、いす式階段昇降機などを設置することで

安価に最低限のフォローはできるのではないかと考えます。

いす式階段昇降機でググってみたところ、こちらのメーカーさんのサイトが動画なども

あってわかりやすいかと思いますので、リンク貼っておきます。

(別に回し者じゃありません・笑)



共用部照明

この照明、おしゃれだったな〜。



そんな話をしながら、気のおけない不動産仲間と不動産トークして、そのまま懇親会でも

お酒を飲みながら不動産やそれ以外のことをいろいろと語らったり。楽しいひと時を

過ごさせていただきました。お招きいただき、ありがとうございました。

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