関東→札幌の大家会の勉強会を実施しました。

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会でした。ご時世柄、オンライン参加が多く

オフライン組は会のメンバーの運営するレンタルスペースで情報交換。楽しかったです。



不動産投資を始めた初期の頃であれば、著名な不動産投資家の方から学んだり

塾的なところに入って学ぶのも悪くはないと思います。とはいえ、今は情報がネットに

氾濫しているので、ネットの情報を丹念に紐解いていけば、誰かに教わる必要も

特にないような気もしていますけどね。それこそ狼さんのブログを最初から最後まで

http://siokaraiookami.blog.fc2.com/

じっくり読めば、かなりの知識が身につくものと思います。

（こんな場末のブログを　見に来てる人なら、そのくらい当然やってるのでしょうけど）



そのフェーズが過ぎると、今度は生の情報が欲しくなるものです。ネットには書けない

本音の部分とか、ネットに書かれてない普通の投資家さんの普通な話とか失敗談とか、

そんなのを知りたくなるのではないでしょうか。



私はまだここまで情報が氾濫していない時代に不動産投資を始めました。当時は

ブログくらいしか情報収集できるツールがなく、業者さんのプロモーションや

今でいう高額塾みたいな感じのポジションの人はメルマガでの勧誘が全盛期でした。

著名な投資家さんが発行するメルマガはだいだい誰もが購読していたし、投資家さんの

個人ブログの更新を一日に何回も確認しに行ったり。少ない情報をいかにして得るか。

そんなことに血道をあげていました。書籍なんかもそこまで大量に出てなかったので

出た書籍を全部読むくらいの勢いだったと思います。



あの頃に比べたら、今は本当に情報も豊富で恵まれていると思います。

まあそれは、裏を返すと、儲け方を誰もがすぐ把握できる時代になったということで、

それだけ一般化すると儲けの幅も小さくなってしまうということではあるのですが。



昔は今より断然利回りも高く、フルローンでもオーバーローンでも普通に収益が出る

物件はゴロゴロしておりました。あの頃の自分に何か一つアドバイスできるとしたら

「とにかく何でもいいから山ほど物件買っとけ！」だと思います。正直、何を買ってても

今の時代まで踏ん張れれば間違いなく利益が出ていたものと思いますから。

今は資材も人工も土地も高騰しており、そして競争相手も多くなっておりますので、

なかなかそんな物件には出会えません。



昔ちょっとブームになったあの広告じゃないんだけど・・・

「うわっ・・・最近の利回り、低すぎ・・・？」



とか言いたくなるくらいに最近は利回り低いですからね・・・ほんと。



えっと、なんだっけ、また話が逸れたぞ。

そうだ、情報交換がいいよねって話だ。見事にずれてしまいました。



もう１０年以上前のことになりますが、札幌にしか物件を持っていなかった私は、

同じように札幌が地元ではないのに札幌に収益物件を購入している人と情報交換したくて

関東→札幌の大家会なるものを立ち上げました。あの頃は都銀さんやス〇ガさんで

遠隔地にもバンバン融資が出ていたし、札幌はＲＣが収益還元の考えで利回り設定されて

販売されていたから、積算もそれなりに出て耐用年数の問題もクリアできている物件が

多かったんですよねえ。今ではもう考えられない投資法になりますが、あの頃は

札幌に不動産を買ってるサラリーマン大家さんは多かったのです。



有償の大家の会にするつもりもなく、互助会的なものを目指しておりましたので、

とにかく腹を割って包み隠さずすべての情報を話せる人の集まりにしたいと思い

いろいろとルールの整備をして、運営も工夫をしました。おかげさまで、メンバーにも

恵まれて、大変有意義な情報交換ができる会になりました。



ただ、最近はちょっと会の勢いにも陰りが見えているなあと自分自身思ってます。

コロナ禍でなかなか集まれない、売却によって札幌に物件がなくなったけど新規に

購入するのはハードルが高い、そもそも情報が氾濫しており会で情報を集める必要が

なさそう、不動産投資より別の投資を志向するようになった、１０年以上経過して

相続を意識するフェーズになったので情報交換の趣旨が合わなくなった、などなど

様々な事情はあると思います。とにかく感じるのは、昔に比べて勢いがないなと

いうことです。



活動としては年６回の勉強会で、会員持ち回りで発表をするスタイルです。

昨日もその勉強会がありました。昨日は参加者が久々にかなり多かったのですが、

世相を反映してかオンライン参加が多く、リアル参加は一桁台。普段使わせて貰っている

勉強会のスペースが今回予約できなかったので、会員さんのご厚意で運営している

レンタルスペースを提供していただきました。普段なら収容人数が足りないキャパだけど

今回はギリギリ入れる人数だったので、ちょうどよかったです。



勉強会の内容は会員さんそれぞれの活動状況の報告になるので、ブログ上では

その内容を書くのは差し控えようと思います。ただ、それぞれ活発に動いており、

こんなご時世でも売買を繰り返しているのだなという点で刺激になりました。



また、失敗談も包み隠さず話してくれるので、そこも大変ありがたかったです。

信頼関係がある仲間だからこそ、失敗談もあけすけに話してくれるし、それを聞いて

爆笑しても許されるのだろうと思います。いやほんと、あんなに腹を抱えて笑ったのも

久しぶりじゃないかな、というくらい昨日の失敗談は爆笑ものでした。



やっぱり、こういう場は維持できるなら維持したいですねー。孤独じゃないなあと

思えるし、ここまで作ってきた関係をせっかくならキープしていきたいという風に

改めて思った次第でした。



懇親会まで参加した人も「こんなご時世だけど、やっぱりリアルはいいね」と

満足そうにしていました。コロナは周りに迷惑をかける可能性があるので、そこは

注意が必要ですが、なるべくそういう機会を今後も作っていければいいなと思います。



昨日ご一緒した皆さま、どうもありがとうございました！



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１０月から築古の共同住宅は保険料がかなり厳しくなりそう。

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義母と保険代理店さんとで打ち合わせをして、その後ランチをしてきました。

火災保険、いろいろ大きく変わりそうな感じで、総じて私にとっては不利な改正です。



以前より、１０月からの火災保険の改定があるという話を聞いておりました。

これに関して打ち合わせをしたいと保険代理店さんから打診を受け、こちらとしても

義母がちょうどその頃来る予定だったのを思い出し、義母が来るタイミングで

お願いしようということで日程打診し、昨日その打ち合わせをしてきた次第です。



打ち合わせで伺った内容をざっくりと書いてみようと思います。



・今までは築年数は関係なかったが、今後は築年数で保険料が変わる

　築古になればなるほど高くなる

・区分、戸建、共同住宅で保険料が変わる

　共同住宅は一番高い
　
　登記ではなく実態を見るみよう（登記上共同住宅になっているかは関係ない）

・電気的機械的事故の特約は築年数が新しい（１０年以内？）ものしか付与できない

　今付与されているものを更新時に継続で付与することは可能だが、保険料はかなり
　
　高くなってしまう（その上なかなか保険料が支払われないと思われる）

・屋根材または樋に関する被害は火災保険が出にくくなる

・築古になると免責金額０円や５０００円といった契約ができなくなる

・保険金を支払われると、その次に同様の事故があった場合は免責金額が増える

　（単純な回数だったか、回数＋種類ごとだったかは失念）



築古で何回も保険金支払対象の事故が発生している物件を持っている人にとっては

だいぶ厳しい改定となりそうです。保険代理店さんも「小規模の築古の共同住宅を

持っている人が一番割を食うと思う」と言ってました。ていうかそれ、私じゃん！

特に東京に持ってる物件そんなのばっかりですよ。



この改定の裏には、おそらくですが、単純に保険金支払が増えたというだけでなく

事故を装って修繕を持ち掛ける業者さんと、それに乗ってしまう賃貸物件のオーナーを

狙い撃ちにしてしまったのではないかと思われます。



保険代理店さん曰く、これまでの保険金支払は性善説でできるだけ支払おうという

スタンスで対応をしてきたのではないかと思っているが、今後は一つ一つの事故に対して

きちんと状況把握をして精査するということなのではないか、とのことでした。

これまでは「あまり調べずに保険金を支払っていた」だけであり、今後は「ちゃんと

確認して適切な金額の支払いをする」という話なのだろうと考えているそうです。

よく巷で「保険金の支払が渋くなった」と言うのは少し感覚が異なり「今までが緩すぎ」

だったのだということでした。



個人的には、適切な保険金請求をしている大部分の大家さんが、一部の不適切な

保険金請求をする業者さんのせいで割を食ってしまっ構図と感じられてしまい、

なんだかなあという気持ちになりました。でももう変わると決まってしまった以上、

その中でどう振る舞うかを考えるしかないですね。



保険代理店さんと協議して、ここ１〜２年くらいで保険契約が終わる分に関して

１０月を迎える前に保険の更新をしておくのはどうか評価してほしいということで

動いていただくことになりました。実際に見積を作れるようになるのはもう少し先と

言うことだったので、それまで待つことにします。

私は基本的に５年契約の年払いで保険契約をしていますので、２０１７年〜２０１８年

あたりに購入した物件の保険が中心になるはずです。



保険代理店さんが一覧表を作ってくれたのを見ていて気が付いたのですが・・・

東京１２棟目（２０１９年購入）と東京１４棟目（２０２２年購入）は似たような

スペックなのですが、保険料が２５％くらい上がっていました。木造の共同住宅で

２戸で、床面積もだいたい同じくらいです。この４年の間に、保険料が高騰しているのを

すごく感じました。その上でさらに上がるのか・・・。



自然災害が増えているような感覚はあるし、保険会社さんも収支は厳しいだろうと

いうのもわかりますので、ある程度は仕方ないのかなと思います。でも、ここまでにも

徐々に上がっていて、さらに今回どーんと上がるということになると、なかなかキツイ。

じわじわ上がる感じがまるで社会保険料のようです・・・。こりゃ可処分所得が

どんどん減るのも納得ですわ。



制度が変わることはもう確定なので、あとはそれにどう追随させていくかということを

考えるべきだなと思った次第です。



保険代理店さん、お忙しい中お時間を割いていただきありがとうございました。



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物件見学して健康になる！？健脚お散歩見学会を実施。

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昨日はお友達の不動産投資家の方を私の保有物件見学ツアーにご案内しました。

東京では歩いて行ける範囲にドミナントしてるので、こういう企画もできちゃいます。



この週末、何も予定がなくてちょっと暇でした。家にいればそれなりにやることは

あるのですが、今年に入ってからはオミクロンだのまんぼうだのあったとは言っても

あまり人と会って話をしていないなあ、と急に思ったのです。



ご時世柄、あまり積極的に人と会ったり会食するのはいかがなものかと思いますが、

もはや食べ物ブログのネタも尽きてしまいそうなくらいに人と会っていないことを

考えると、たまには誰かと会って思いきり不動産トークしたいなあという気持ちに。



リアルでは話してないけど、ＳＮＳではコメントや投稿を通じて交流があります。

先週もいつものようにＳＮＳを巡回して回っていたのですが、お友達の大家さんが

私のドミナントエリアに持っている物件が空室になったということで写真を計算して

いるのを発見。場所は知ってるけど中を見たことなかったなあと思い、見学していいかと

相談をして快諾いただきました。週末は散歩しながらこの物件見せていただこうっと。



そこに並行で、最近の融資情勢ってどう？みたいな話題を振ってくるお友達が。

それに関してもやり取りをしたのですが、そのメッセージの最後にまた集まりましょう、

と。あ、今週末暇ですよ〜お友達の物件見に行きますよ〜なんならきます？と

声をかけてみたら、行く行くと二つ返事で参加表明。よし、週末は散歩と物件見学だ！

そこからお友達が何人か声をかけて、うち１人が来ることになり、３人でツアーと

なりました。



せっかく来ていただくのだから、私の持ってる物件も見ていただいた方がいいなと。

東京１２棟目は空室があるので、そことお友達の物件の２つを回るプランに。

外観だけ見れる物件も近所にあるので、プラン組んでみました。



東京１２棟目→買付入れた再建築不可物件→東京５棟目→東京１棟目→友達の物件

→東京３棟目→お茶して解散



私の物件、全国あちこちに持ってて分散しているイメージがあると思いますが、

東京に限っては割と密集しているのです。徒歩や自転車で行くのが厳しいのは

東京６棟目くらいで、あとは自宅のある電車の沿線４駅以内に固まっています。

意外とドミナントしています。災害があったらやばいのですが、そこは札幌とか

仙台とか遠方に持っている物件でリスクヘッジすればいいかなって感じで。



なので、３時間くらい歩く覚悟があれば、東京６棟目以外の保有物件は徒歩で全部

回りきれちゃうのです。北から南に自分の物件を徒歩で回るとしたら・・・

東京１１棟目→東京８棟目→東京１２棟目→東京１３棟目→東京５棟目→東京１棟目

→東京３棟目→東京１０棟目→東京２棟目、って感じになります。



更に、このエリアでお友達が保有している物件もある程度把握はしております。

４人くらいは物件の場所までわかっているし、場所はわからないけど聞けば場所を

教えてくれそうなお友達も２〜３人は浮かんできます。それも含めてツアーにすると

さすがに１日で回るにはしんどいことになりそうですけどね。



昨日、その流れで見学ツアーを実施しました。１〜１．５時間くらいは歩いたかと

思いますが、皆さん元気いっぱいでした。この倍くらいは余裕で歩けそうです。

東京１２棟目の出来栄えも褒めて貰ったので満足です（笑）



見学お散歩会の後は、ちょっとおしゃれなカフェで閉店まで話してました。

ケーキ食べちゃったので歩いたの台無し、そしてケーキと紅茶だけで２時間は

余裕で居座ってしまう図々しさ（笑）

でもほんとに店員さんに「ラストオーダーです」って言われるまで、時間の経過を

忘れてしゃべってたので、わざとじゃないんですよ・・・。



住宅ローンの話とか、最近の融資情勢の話とか、全然物件出ないよねと言う話とか、

旅館やってると補助金狙えるよとか、リフォームの値段が爆上がりでやばいねとか。

よくもまあ（私も含め）不動産のことだけ延々としゃべり続けられるもんですが

おかげさまでとても楽しいひと時でした。ありがとうございました。



自分の運動にもなるので、この手のお散歩見学会はたまにやってもいいなと思いました。

お友達の中でご興味ある方がいらっしゃれば、企画しますのでお声がけくださいませ。

歩いた後は、スイーツもしくはビールが美味しいと思いますよ（笑）



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東京都心部の稼働率が下がっている気がしていたは私の勘違いではなかった模様。

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昨日は久しぶりの情報交換会でした。今年に入ってからサラリーマンの仕事以外で

他人と接触したのは初めてかもしれません。こんな時代でもたまには対面するのが大事。



本当にたまたまというか、私があまり積極的に企画しなかったからというか。

コロナ自粛ってつもりでもなかったんですけど、今年に入ってから情報交換のために

人と会う予定が全くありませんでした。元々、サラリーマンの仕事で１月とか多忙で

出張先から戻れないんじゃないかと思っていたから、というのもありましたので、

予定は自重していたところがあります。そこにオミクロンがいよいよやってきたので

他の皆様からもあまりお声がけされることがなく、意外と自宅で事務作業を進める

週末を繰り返していた気がします。



１週間前くらいでしょうか。お友達の投資家さんから声をかけていただき、久々に

（と言っても１ヶ月ぶりくらいですけど）リアルでの情報交換の会合が実現しました。

なんかほら、会社の仕事以外で人と会うのが久しぶりなもので、楽しみだなーという

感覚が強かったです。



開口一番「１月に入ってから賃貸やばいよね」という意見がどーんと。あーそれわかる。

１２月くらいまではぼちぼち動きがあったのが、１月になったら動きが一気に減った、

そんな感じは私もしていました。１１月くらいは２部屋ぽんぽんと埋まって調子がいいと

思ったんですけど、あれは幻だったのかと思うくらいに動きがありません。



皆さんその辺の感覚は同じだったようで、ある人は「入居より退去の方が多い」、

また別の人は「稼働率が一時期盛り返していたけどまた下がってきて８０％台」、

という具合です。



コロナ禍がようやく落ち着きを見せ始め、社会活動も健全化しようと動いていた矢先の

オミクロン。誰もが「いずれ来る」とわかってはいたことでしょうけど、実際に来ると

なぜか自治体が慌てだし、やれ緊急事態宣言だのマンボウだの言いだして行動制限が

始まってしまう。一時期持ち直していたのに、またこれのせいで国民のマインドが

落ち込んでしまう、と。



このタイミングで、頑張っていた人もいよいよ諦めて地元に戻る決断をしているようで

前述の友人曰く「退去の理由が『実家に帰る』が多くて・・・」と言っておりました。

東京２３区は転出超過になっているというのも、それを裏付けているような気がします。



具体的な事例も書いてあるニュースがありましたので貼っておきます。

コロナ禍“東京一極集中緩和”23区は初の転出超過 この先は…?



２３区でも、立地のいいところの方が苦戦する傾向が大きいようです。港区みたいな

ブランドのある立地がなかなか決まらず、２３区の中でも比較的田舎扱いされる区は

そこまで落ち込んでない、みたいな感じです。私の保有物件もその傾向は強く、

主戦場にしているエリアは都内では比較的田舎扱いされる場所ですが、こちらの稼働は

なかなか堅調です。厳しいのがいつも書いている東京６棟目。ここは巨大なビジネス街が

あるターミナル駅まで徒歩圏という好立地ですが、家賃も５０００円以上下げているのに

なかなか埋まりません。正直厳しいです。



私の持ってる物件だけだとサンプルとして少ないですが、友人が何人か集まっても

同じ傾向であるということがわかったので、それでもまだサンプルは少ないものの

全体傾向として「コロナ禍によるテレワーク利用企業の増加に伴い、都心部→都心外郭に

人が移動している」ということは言ってもよさそうです。



東京６棟目は、オフィス的な利用も許可した方が埋まるんじゃないかという意見も

聞かれましたので、その辺も意識しながら募集してみようかなと思いました。



私は投資スタイルが東京一極集中ではないので、東京が仮に多少地盤沈下したとしても

他の地域でなんとかリカバリーするように動けばいいかなと思っています。



やはり、たまに人と会って情報交換するのは大事だなと思いました。

コロナ禍でもあるので感染防止対策をきちんと講じつつ、対面での情報交換も

ほどほどにやっていければと思います。



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週末の金沢視察も充実しておりました。

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富山まで行く用事もあったので、そのまま金沢に足を伸ばしてきました。

お友達の経営している宿泊施設に宿泊し、気付きを得た週末になりました。



東京１３棟目という戸建をリノベして１棟貸しする無人ホテルを運営しています。

基本的には運営会社さんに丸投げしていますが、自分でも運営をできるように

なっておく必要はあると思っています。いきなり自分でやるとかやらないとか

言い出すのは大げさなのですが、少なくとも次の手を打つためのマーケティングは

運営会社さん任せではなく自分でも考えなくてはならないだろうと思います。



また、私自身は無人ホテルを運営しているにも関わらず、実際の無人ホテルには

数えるほどしか泊まったことがありません。特に、私が運営している東京１３棟目と

同様の「築古戸建を改装した宿泊施設」への宿泊経験はゼロです。運営しているのに

商品のことをよくわかっていないと言われても仕方ない状態す。



そんなある日、お友達の大家さんが金沢で宿泊施設を運営し始めたという話をキャッチ。

話を聞くと戸建を改装した一軒家の貸切型ホテルだというではありませんか。

実際に泊まって体験しようと決めて予約を入れました。



実際に泊まってみると、知識としてわかっていたものの租借しきれておらず、

腑に落ちていなかった部分がすっと腹落ちした感があります。



・築古戸建は断熱がしっかりしていないから寒い？

　→確かに夜は寒かったですが、エアコンを点けていればむしろ熱いと思うことも。

　　逆にエアコンを点けていなかった寝室は最初すごく寒かったです。



・チェックイン

　→事前に案内を貰い、キーボックスを開けて鍵を取り出し入館します。

　　東京１３棟目の運営会社さんは「現地キーボックスだとセキュリティ面で不安を

　　感じるケースがあり、レビューに響く可能性がある」と言われていたので、

　　東京１３棟目はキーボックスではなく暗証番号を遠隔操作できるデジタルキーを

　　採用しました。今回キーボックス型を経験してみて、確かに普通のホテルとは

　　全然違うので、ホテルのつもりでいるとびっくりすることもありそうでした。



・アメニティや室内設備

　→東京１３棟目も同じですが、シャンプーやタオルなどは準備してくれますが

　　歯ブラシなどのツールは用意されておりません。そして長期滞在を見越して、

　　電気ケトルだの炊飯器だのが置いてあります。基本的な構造は東京１３棟目と

　　同様でしたが、少し違ったのは油などの調味料が既に置いてあったことでしょうか。



戸建ホテルだと、グループで泊めることができるし、夜中までバカ騒ぎしたとしても

周りの目を気にする必要もありません。普通のホテルとは全く違う良さがあると

思いますので、うまく使い分けることで快適な旅になるのだなと理解しました。

前から分かっていたものの、実際に複数名で無人ホテルに泊まるという体験を

今回したからこそ、使い分けについてより自信を持って話ができる状態になったと

自分でも思います。百聞は一見に如かずとはよく言ったものです。



さて、金沢で泊まったことで気が付いた話としては、行政が観光に力をどれだけ

入れているかという点において、地域の温度差があることです。



金沢では金沢市が「金沢美味クーポン」なるものを運営しており、今回の予約でも

その美味クーポンを使って良いということで渡していただきました。

細かい計算はわかりませんが、私は６０００円分のチケットをいただいております。



美味クーポンはＧＯＴＯトラベルと併用が可能です。ＧＯＴＯトラベルで宿泊料が

３５％割引になり、１５％のクーポン券が配られるのに加え、更に美味クーポンが

行政独自に配られるという大盤振る舞い。旅行のコストをかなり落とすことが

できておりました。



金沢は観光で産業が維持されているという側面もあるとのこと。そのため、行政も

観光には力を入れており、この美味クーポンも観光振興の一つの策なのだそうです。



東京ではこんな話全然なかったなあ。東京は特別に観光にだけ力を入れなくても、

それ以外の手段で税収が確保できるから、そこまで必死にならなくても良いという

ことなのかもしれません。



そして東京に比べて、金沢は狭い箇所にぎゅっと観光地が凝縮されており、観光を

楽しむには程よいサイズであることもよくわかりました。２泊もすれば車がなくても

たいがいの市内の観光地は回りきれそうです。東京だと、都内でも場所が離れて

いるから、そうはいかないなあと思いました。この辺も美味クーポンなど作って

観光に取り組もうと行政が考える理由の一つなのかもしれません。



今回の美味クーポンの一件がなければ、行政と連携して特典を増やすみたいな話は

そもそも気づきすらしなかったのではないかと思います。そういうアプローチが

できないか、気をつけて見張っておかなくてはならないのだなということを学ぶことが

できました。



もっとアンテナを高く掲げないといけないなあ、ということを実際の他の行政地域の

策をもって理解することができた、というのも収穫の一つだと思います。



今回は気のおけない友人と少人数で金沢を視察して回りましたが、友人も同業者さんと

いう側面があるため、不動産談義にも花が咲きました。その面でも勉強になりました。

刺激が多く、充実した視察になったので満足です。ご一緒してくださった皆様、

宿泊時にいろいろと面倒を見てくださった女将さん、ありがとうございました。



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