2017年12月03日

仙台大家の会のオープンセミナーと懇親会に参加しました(講師として)。

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昨日予告した内容とはちょっと別の話になりますが、仙台大家の会オープンセミナー

僭越ながら講師として「遠隔地融資」の実例をテーマにお話をさせていただきました。



仙台大家の会の現地世話人、菅原さんから「ちょっとセミナーで話して貰えませんか?」

と言われたのが9月くらいだったかと思います。正直、身内のセミナーとかで実例を

話すことはしていましたが、オープンセミナーみたいな場で話すということはあまり

やりたくなかったので、気は進みませんでした。準備する時間と講師をすることの

メリットとが釣り合わないし、別にセミナービジネスをしているわけでもありません。

講師をやれるほどの器も経験が自分にあるとも思っていません。周りの人に助けられて

ようやく死なずにやっていけているだけだと実感しています。



ただ、菅原さんには仙台1棟目に関する話で色々とお世話になっておりますし、一緒に

沖縄視察に行ったり、仙台に行くと飲み会して貰ったりしており、義理もあります。

受けた恩を返す必要があるだろうと思ったので、今回は恩返しのために引き受けることに

しました。勿論、ギャラも貰う気はありません。菅原さんからはギャラいくらですかと

確認されましたが、恩返しでギャラを貰うのはちょっと違うと思ったのでタダでいいと

伝えた次第です。そうすれば参加費も安くなるでしょうし。



しかし夏休みの宿題をギリギリにならないと開始できない私。セミナーの資料が

完成したのは、菅原さんに迎えに来てもらう15分前でした(汗)

そのせいで昨日のブログを飛ばしてしまい、失礼しました。



スライドにいろいろと小ネタは仕込んでおいたのですが、よしゆきさんからは

「東北は反応が薄い」「笑いが取れない」という情報を入手してしまい、あまり変な

ネタっぽいのは入れない方がよかったなあと後悔。菅原さん曰く「東北人はシャイで

セミナー聞く方もエンジンがかかるのに時間がかかる」ということでした。

そうか、そんな地域性もあるのね・・・。



資料をまとめていてわかったのは、ここまでいろいろと何とか融資を付けて購入したり

することができた背景には、周囲の仲間からの紹介や協力が強く作用しているのだなと

いうこと。どこの金融機関さんに行くにも、やっぱり紹介から入っているんです。

金融機関さんの警戒心を解き、こちらに協力的になってもらうためには、既に取引を

している方に協力して貰うのが一番早いです。



幸い、仙台には仙台大家の会の重鎮、菅原さんがいます。大家の会のメンバーの皆様は

菅原さんに相談して、話を聞いてくれそうな担当者さんに繋いでもらうべきと思います。



その後の懇親会ではビンゴで1番になり、スーファミミニを貰っちゃいました。

今年の運は使い果たした!(あと1ヶ月で終わるからいいけど)



懇親会では、セミナーを受講された方から個別に「勉強になった」などの言葉をいただき、

私のようなスマートさに欠けるドタバタした人間のしょうもない話であっても、多少は

お役に立つことが出来たのだなとほっとしました。お声がけいただいた皆様、ありがとう

ございました。



二次会まで含め、長時間に渡る年末のイベント。とても楽しかったです。

そしてセミナー講師なんてやっぱり柄じゃないやということで!



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2017年09月10日

リスク管理ができる投資家さんと、その場しのぎな私。

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わかってはいるんです。私に決定的に足りていないこと。それはリスクを洗い出す癖が

習慣になっていないことだと思います。



この週末は、不動産投資仲間の作った新築物件を拝見させていただきに福岡に来てます。

完成時にお披露目見学会に誘っていただいたのですが、その時は平日のど真ん中であり

会社をそこだけぽこっと休んで駆けつけるのが難しかった、という事情があり断念。

それ以降ずっと見てみたいなあと思っていたので、沖縄視察(その時のブログは

こちらこちらです)の際にそのオーナーさんとご一緒したので、今度見に行って

いいですかと相談し、その場で日程調整をして今回の訪問に至った次第です。

こういう時は勢いがとても大事。



おかげさまで今回ようやく見学させていただくことができました。念願の新築見学。

なんでこの間取りなんだろうとか、なんでここでこうしたんだろうとか、素朴な疑問で

思うことは必ず建築費を下げるための理由がある、ということに驚きましたし、

しっかりと計画を立てて練りこまれた上での新築なんだなと納得した次第でした。



でも、物件そのものの話より、私がすごいなあと思ったのは、そのオーナーさんの

危機管理能力です。そこまで考えてるの!?というところまで細かく考えているのが

凄いと思ったのです。私みたいな雑な人間には到底できないことです・・・。



私は会社の中でも「『だろう運転』じゃなくて『かもしれない運転』をしなさい」と

指摘されることがあります。目の前の仕事をやっつけるのは得意なんですが、先を見通し

「ここでこれをすることで、その後の作業にどのような影響があるか?」を考察する

能力に欠けているなあと思います。



また、プロジェクト全体を上から俯瞰して「ここをこうしよう」とデザインする能力も

かなり欠如しております。パズルを見て「たぶんこれは鳥の絵だからくちばしはこの辺に

くるに違いない」と予想しながら配置するのではなく「このピースに合わせられる柄の

ピースを探そう」という動きを取ってしまいます。



それ以外にも心当たりがあります。



例えば、父が将棋好きで子供の頃よく一緒に指してましたが、何手も先のことを

考えることが不得手で、負けてばかりでした。



例えば、夏休みの宿題はギリギリにならないと始められない性格です。

車の免許の時もギリギリまでさぼりましたが、なんとか既定の時間内に卒業しました。

確定申告や決算対応もギリギリにならないとやれず、税理士さんに迷惑をかけてます。

(ただし、ここまでにやらないとという締切だけは押さえているから失敗はしない)



不動産のやり方もそういうところがあります。

7割まではしっかり考えるのですが、残り3割は「出たとこ勝負だ」「何とかなる」と

考えることを放棄し、とりあえず攻めてしまいます。そういうことをするから、

失敗するんですよ・・・ええ。



今回ご一緒させていただいているオーナーさんは「まずこれは起こらないだろう」と

思うことでも必ず想定してシミュレーションを立てています。そしてそれは不動産に

限らず、人生全てにおいてそうなのだろうと思います。北の将軍様が不穏だから、

家族旅行は仁川空港経由のつもりだったけどチケットをキャンセルして台湾経由に

変更した、という話などはまさにリスク管理だなと思いました。



何か物事を計画する。

その計画に対し、考えられる障害と発生率・影響度を洗い出す。

その計画を達成した時に得られるものの価値を整理する。

達成時の価値と障害の発生率・影響度を精査する。

発生率・影響度ともに小さいものは受容する。

発生率は小さいけど重大な問題を発生させるものや、発生確率が高いものに対して

得られる価値から逆算した「かけてもいいコスト」の範囲で対策を講じる。

対策コストと得られる価値のバランスが取れない場合は、計画を破棄する。



表面的ではありますが、リスク管理ってのはそういう話なのかなあと思ってます。

(リスク管理が苦手な人がリスク管理を語ったところで表面的な話しかできません)



前述の仁川空港の話で言えば、発生率は低いけど、発生した際に家族全員がミサイルに

被弾する重大なリスクがあり、回避するためのコストであるチケットのキャンセルに

かかる手数料は、そのリスクを回避するためのコストとして十分な価値があるものだ、

ということなのでしょう。



たぶん私がその立場だったら、そもそも北の将軍様リスクなんてことは思いつかず、

普通に遊びに行ってしまうと思います。そりゃ目的地がソウルだったら考えますけど、

今回のケースはただの乗り換えで空港滞在時間なんて1〜2時間らしいですから。



ここでそのリスク項目の洗い出しができるかどうか、が重要なのだろうと思います。

洗い出しが出来ていれば、それに対して受容するか対策を講じるか考えられます。

私は少なくともリスクを洗い出すという行為ができておらず、そういう意味では

スタートラインにすら立てていません^^;



サラリーマンのお仕事にせよ、投資活動にせよ、人生設計にせよ、計画立案することと

リスク管理を行うことの癖がつけられれば、さらに飛躍することが出来るのではないかと

考えておりますが・・・どうやって学んだらいいんだろうね。いっそサラリーマン辞めて

福岡で弟子入りすればいいのか?(迷惑だからやめなさい)



この辺がうまくやれていないから、会社でも伸び悩んでいる印象を上司に与えてしまって

いるし、ブログのクオリティも「いつもドタバタしてる人」「失敗が多いイマイチな人」

「失敗について取材するならこの人でしょ」みたいな評価になるんだと思います(苦笑)

まあブログは近況報告と自身の備忘録なので、それでいいやと思っていますけど。

※だからこのブログを真似すると失敗時のリカバリー能力ばかり高くなります・・・

 正直お勧めしませんので、参考にするなら他の人のブログがいいですよ!



人生詰まないよう、こういうところをしっかり考えらえる大人になりたいところです。

こういうのって、何か体系的な勉強とかしたら直るものなのかしら。



不動産を見に来たのに、違うところで自身を見つめなおしてしまった一日でした^^;



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posted by ひろ* at 09:50 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月04日

関東→札幌の大家会の勉強会を札幌で開催する。

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現在11位です。札幌、もはや半袖で過ごすことが出来ないレベルでした。

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この週末は、関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会、そして物件見学会でした。

開催場所は・・・いつもの東京ではなく、札幌です。



関東→札幌の大家会は、会員同士で徒党を組み、お互いに情報をシェアしながら

厳しい札幌の地での賃貸経営を生き残っていこう、という趣旨で発足した互助会です。

発足の経緯もあり、私が世話役をやっておりますが、参加されているメンバーに恵まれ

来月で結成7周年、勉強会は今回で35回目と息の長い活動をすることが出来てます。



互助会なので、会の運営で利益を上げるつもりもありません。基本、運営は手弁当です。

だから情報を積極的に発信してくれて、腹を割って話せる少人数のメンバーがいれば

それでよい、というスタイルです。会員数に上限を設け、それ以上増やしません。

会費を取って儲けるのであれば、人をどんどん増やすべきですが、そういう会では

ないので、多少閉鎖的なくらいでもいいと思っています。



とはいえ、空きが出来たら会員として入れてほしい、ということを言われることも

当然あります。また、年に1度は点呼を取って、幽霊会員さんに会から脱退して貰う、

と言うこともしています。ただ、これまである程度かかわりがあった人がいきなり

関係がなくなるというのもどうなのかな?という感覚もあります。



そこで、正会員と準会員という二つの会員制度を設け、勉強会で腹を割って情報交換を

する正会員と、懇親会的な位置づけの場にのみ参加いただく準会員、という形にして

おります。準会員の方でも、出席率が良かったり界に貢献していただけそうだったりと

判断できれば正会員になっていただきますし、正会員としての貢献度が足りない場合は

準会員となっていただくようにしています。



そんな会のメンバーで、この週末は札幌に行ってきました。

普段関東にいるとなかなか呼べないゲストをお呼びしての勉強会は、初の試みです。

(会議室の予約とかの当日の運営、はては二次会のお店探しまで、あらゆる面から

 協力いただいた札幌3&7棟目の管理会社さん、ありがとうございました!)



会として年に1度は札幌に会員の皆さんと札幌に行くようにしています。

例年は業者さんをお呼びしての懇親会とか、地元大家さんの飲み会に混ざるとか、

そういう活動形式が多かったのですが、今年は東京でやっているのと同じような

勉強会を行うことを試みました。毎年同じことをしていても飽きちゃいますしね。



土曜日はその勉強会と懇親会、日曜日はレンタカーを借りて終日物件見学会でした

いつもと違うことを試みたおかげか、例年の倍の人数が札幌に集まりました。

内容をSNSで書くわけにいかないので、詳細は省かざるを得ませんが、

勉強会も物件見学も良い刺激になり、気づきを得られたものと思います。

講師の皆様、参加者の皆様、ありがとうございました。



ちなみに物件見学会の中で、私が数ヶ月前に購入した札幌7棟目を見ていただきました

勝手に見てきた人(この人とかこの人とか)はいたものの、私が主宰して内覧会の形で

見ていただくのは初めてです。



内覧会の札幌7棟目があるという話を把握した管理会社さんが「オーナーに恥を

かかせてはいけない」と言い出し、完了していない美装を自分たちで終わらせる、

という行動に出てくれていたようです。勉強会の運営にお付き合いいただいた社長は

懇親会もそのままお付き合いいただいていたのですが、三次会の最中(けっこうな夜中)

「あ、うちの○○から美装が今終わったって連絡ありました」と。ちょ、そんな時間まで

仕事してくれてたの!?と驚いたのですが、担当の方は自発的にそれをやってくれたと

いうことでした。大変だ、もはや頭が上がらない・・・。



そんな清掃の甲斐もあり、内覧会ではお褒めの言葉を多々いただきました。

間取りも賃料もほどほどにいい感じで、そこまで居住者の属性が高くないエリアなので

内装もこのくらいでちょうどいいのではないか、と。その感覚が他の人から見ても

さほどずれていないことがわかり、良かったです。



自分で気が付いたこともありました。リフォームが一部終わっていないと思われる箇所が

あったので、管理会社さんに確認いただいたところ、施工業者さんがやり忘れていた、

というオチだったので早急に手配します、という話になりました。

やっぱり現場は見ておかないとダメですね。



その他、参考になるご助言もいただきました。見学に来てくださった皆様、この度は

どうもありがとうございました。お礼申し上げます。

そして無事に一連のイベントを終えることができ、ほっとしました。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月31日

静岡物件見学ツアーに参加。

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昨日は関東→札幌の大家会の会員さんが企画した、静岡の物件見学ツアーでした。

企画してくださった会員の皆様にまず感謝します。



近くて遠い静岡。関東圏というにはちょっと遠く、かといって手が届かない距離では

ありません。そんな静岡に、昨年〜今年にかけて会員さん数名が物件を購入されて

静岡での不動産賃貸業を開始している、ということは聞いておりました。



今回、静岡に縁がある会員さん数名のご尽力で、東京から静岡まで車で乗り合いの上

会員さんが保有しているいくつかの物件を見せていただく機会を作っていただくことが

できました。私自身が静岡に投資するのかは置いておいて、地方ごとの特色などを

しっかりつかんでおくことは大事ではないかと思っています。それが自分のエリアでの

物件の競争力につながる可能性もあります。



今回見てきた物件はいずれもファミリー物件です。

静岡市清水区、静岡市駿河区、富士市の3箇所でした。

いずれも敷金・礼金はゼロ。保証金?清掃料?みたいなのを退去時に取っているという

お話はありましたが、楽勝でホイホイ埋まる市場ではなさそうだなと感じました。

敷金や礼金が取れてない地域って、取れてる地域より競争が厳しい印象があります。



会員さんに見せてもらった物件の中には、残念ながら半年以上空室になっているものも

ありました。かなりきちんとリフォームしてあるのに・・・。

でもその隣の物件を持っている地元のオーナーさんは、問題なく満室にしています。

(間取りや構造、賃貸の条件などは似たような内容です)

この辺は地元でどれだけ活動が出来ているか、という点が影響しているのだと思います。



そもそもからして、遠隔地で物件を持つというのは不利なことです。

いつでも見に行きたいときに見に行けるということもなく、目が行き届かないことから

管理会社さんと上手に関係が作れない場合は物件がどのような状態になっているかも

はっきりとはわからない。そんな不安定な状態になっているはずです。営業だって

そう簡単にできるわけではありません。



今回は地元在住のオーナーさんにも物件を見せてもらいましたが、そちらはおおむね

満室で推移しているそうです。この辺にも強さの差が出ているのではないでしょうか。



利回りが高いからからとか、融資が出るからとか、そんな理由でご自身の知らない地方の

物件を買うこと。別にそのこと自体は否定されるようなことではありません。きちんと

収益が出る可能性だって勿論あるでしょう。でも、地元で賃貸経営するのに比べれば

他粗油不利な要素もあるということは理解しておいた方がいいかと思います。



今回見てきた中で、すぐに応用できそうな内容として挙げられるのが、琉球畳です。



とある物件の空室の内見をさせてもらったのですが、非常に凝ったものでした。

その中でも目を惹いたのが琉球畳・・・のように見えるクッションフロアでした。



琉球畳風なCFがある部屋

こんな感じのお部屋です。最初見た時は琉球畳の置き畳かと思いましたが、床にちゃんと

固定されているので、そうではなさそうです。オーナーさん自身は「クッションフロアで

作っています」と言ってました。フロアタイルに見えないこともないんですが、

いずれにしても何らかの床材であることは間違いありません。



値段がどのくらいなのかはまだ確認していませんが、なかなか面白い試みだなと

感じました。けっこうかっこいいし、ターゲットとする客層とはまるなら、積極的に

採用したいと思えるものでした。ただ、たぶん普通のCFよりは高いでしょうから

(たぶん本物の琉球畳よりは安いけど、安いCFよりは高いと予想しています)

ある程度家賃が取れるところでないと難しいと思われます。また、普通の家庭というより

少し感度が高めな家庭の方がいいだろうとか、都心部の方が郊外より受け入れられる

可能性が高いとか、その辺も考えてプランを入れた方がいいと思います。



東京のどこかで使いたいなあ・・・。今度購入することになった物件ででも使ってみる?

考えてみたいと思います。



不動産の視察だけでなく、ご当地名物の食事なども楽しみ、気の置けない会員さん同士の

交流を楽しむことができ、刺激になる視察ツアーでした。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月27日

金利リスクをどう評価するか。

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現在8位です。どこに行っても太ったと言われます。皆様、大変正しいです(汗)

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昨日は東京築古組の飲み会を主催してきました。今年に入ってからは札幌出張とか

家族旅行とかを優先してしまっているので、予定が合わず全く勉強会に参加できて

おりません。そのことを代表理事に激しく指摘され「僕がかばってなかったらとっくに

クビになっているからね」「他の理事はみんな『彼は出席率が悪いからクビでいいんじゃ

ないですか』と言ってる」「企画すると言いながら結局何もしてないでしょ?あれも

非常に良くないよ」と念入りに念押しされました・・・厳しい会です(><)



ほとんどの時間が代表理事にマンツーマンで「なぜ組の勉強会に来ない」と詰められ、

飲みに来たのか説教されに来たのかよくわからない状態になっていましたが、そんな中

金利や借入の考え方について触れたシーンがあり、そこは印象に残りました。



私の金利に対する見方は、国としてここで金利を上げると、債券の利払い額が大きくなり

国の財政を圧迫するから、おそらく上げることはできないだろう、というものでした。

代表理事もそれは一つの見方として間違っていないと言ってくれましたが、金利は

それだけで動くものではない、ということもあわせて言ってました。

例えば外圧で金利を上昇させる方向にコントロールせざるを得なくなるとか。



あがらないだろう、だからそれ以上考えなくてよい、ということではなく、もし万が一

上がってしまったら、ということを考えるのがリスク分析です。リスクが発生する

度合いが低いと判断するのはその人のセンスですが、それでも発生してしまった場合に

どう動くのか?



私のように借入メインでやっている人間は、1%の金利上昇が命取りになる可能性が

あります。バブル期は住宅ローンが8%とかすごい金利だったわけです。もしそんな

時代が万が一来たら、借入を主体にしている投資家さんは全滅に近い状態になるのでは

ないでしょうか。勿論、私も含めて。



低金利時代に慣れすぎて、金利上昇というキーワードをリスク管理の観点から外しがちに

なっていることが危険だなと感じました。



金利リスクを重視するなら、借入を増やすより返済を進めていく方が確実です。

あとはその人の考え方でしょう。



代表理事もだいぶお酒が入っていたので、詳細なところは聞けませんでしたが

金利を上げると利払いが増える状況においても、それでも金利が上がる要因が

あるかもしれないということであれば、借入することのリスクをもう少し見直さないと

いけないのかもしれません。今度お酒が入っていない場で、その辺聞いてみようと

思います。



あとはやっぱり金融庁さんの動向を気にしていました。

今みたいにホイホイ融資が出る環境はここ数年できっとなくなる、なぜなら金融庁さんが

そういうことをしないように指導しているからだ、と。ここは別の方も同じ話をして

おりましたし、金融庁さんの通達を見ていれば予想はつきます。流動性が悪くなる方向に

動くことになるので、あまりロットが大きい物件を買いすぎると、その後何かあった際に

売れなくなるリスクを抱えそうだな、と改めて感じました。



何気ない会話の中からも、自分の気づきになることはいっぱいあります。

もっとそういうことを意識して、自分の血肉になることを増やしていこうと思います。



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