2020年01月19日

ぺんたさんのセミナーを受講し、気付きを得る。

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不動産界隈での有名ブロガー、ぺんたさんのセミナーを拝聴しに札幌まで来ました。

いいセミナーでした。来てよかったです。



築古再生系の大家さんであるぺんたさん。地方都市にドミナントして難あり物件を

高利回りで再生。その卓越した手腕がブログに掲載されると、またたく間に注目され

気が付くと不動産ブログランキング第一位にまで上り詰められました。そして気が付くと

健美家コラムも執筆開始。コラムの方が体系立ててわかりやすく書かれており、

両方とも愛読させていただいております。



健美家コラムニストの謝恩祭でお会いしてお話をしたことがあるので面識はありますが

そこまでガッツリとお話をしたわけではありません。ブログやコラムでつづられる

分析力や問題解決能力からは、真面目なエリートという印象を私は持っていましたが

実際のぺんたさんは物腰柔らかく優しそうな印象でした。普通にその辺にいても、

オーラを感じないというか(失礼)。



あまり表に出たがらないぺんたさんが、DX@母ちゃんの熱意に負けて(圧に負けたと

いう説もあります)セミナーをすることをOKしてしまったことをきっかけに、

過去に熱心に誘ってくださった方に限って一度だけセミナー講師を引き受けるという

お話で今回の極東船長プレゼンツシリーズの講師になることが決まったそうです。



私もぺんたさんのお話を体系立てた形で聞いてみたいと思ったので、募集開始された後

さくっと申込をさせていただきました。



セミナーはとても素晴らしいものでした。まず、ぺんたさんの資料の作り方がとても

上手で、話の一つ一つが鮮明に入ってきます。絵や写真は文字よりも多い情報量が

入っていますが、その写真や絵、グラフなどを非常に効率的に使っていらっしゃいます。

すごいなあこれ。



ブログなどで書かれている銀行訪問セットの実物もセミナー中に公開されていましたが、

これまた非常にわかりやすい。紙芝居形式(パワポでわかりやすく書く、不動産賃貸業を

あまり理解していない担当さん向け)と、レポート形式(審査部に自分がプレゼンして

いるかのように伝えるためのワードでの文書)の両方とも、素晴らしい出来栄えでした。



私もぺんたさんの言うレポート形式のものは作っていますが、文字ばかりであまり

ビジュアルに訴えかけるものはありません。数字と文字ばかりです。それでも担当の方は

充分に喜んでくれるのですが・・・ぺんたさんのはクオリティがさらに高かったです。



これらの資料を作るのに、だいたい一日かけているそうです。うん、あれだけ絵を使って

資料を作るなら一日仕事だと思う。私の文字だらけのやつだって、そこそこ時間かかるし

あれに絵を入れたら一日かかっちゃいます。



また、ガラガラ物件を再生するための空室対策は、とにかくしつこくやることだ、と。

商品力(部屋の設備や募集条件)×広告リーチ(ポータルでの扱い)×販売力(扱って

くださる店舗の拡大)で成約するか否かは決まる、それぞれのカテゴリで、当たり前の

ことを当たり前に行い、あとはトライ&エラーで反響を分析しながら進めるだけだ、と。



富山1棟目がなかなか埋まらず、どうしたものかと思っていたのですが、今回の話を

聞いて、まだやっていないことはあるなと思いました。例えば、ポータルサイトに

どのように掲載されているか、というのは当初確認したものの、今はあまり確認して

おりません。例えば、外壁塗装後の写真に変わっているか、諸条件は適切に掲載されて

いるか、そもそもサイトに掲載されていないということはないか、などの確認は

もっと頻繁に行わなくてはならないと思います。



また、仲介店舗の営業を通じて「地域最安値だから価格は問題ない」と思い込んで

いましたが、もしかしたら価格がそれでも高いと思われているのかも、という可能性は

考えておりませんでした。リーチが伸びないのは田舎だから仕方ないと、どこか諦めに

似たものがあったのですが、どっちみちリーチがないなら更に家賃を下げてみるとか

そういうトライがあってもいいのではないか、と。



あるいは、1部屋だけ試しにウォシュレットをつけてみる、ステージングをしてみる、

などの形で少し目先を変えてみるとか。全部屋やるのはきついから、1部屋だけ試しに

やってみる、というのも一つの方法なのではないかなあ、なんて思わさせられました。



その状況が長く続くことで、私自身の考え方も少し凝り固まっていたところがあったと

今回のセミナーで気づかさせられました。ぺんたさんに感謝しなくては。



セミナーの内容の中でも、自分にとっての気づきがあったところに絞って書きましたが

全体的に「問題はどうしたら解決できるか」という目線を持つことが再生を行うには

肝要なんだなということをよく理解できました。



その後の懇親会では、ぺんたさんの意外とラフな一面なんかも見ることが出来まして、

これは是非サラリーマンを辞めたらぺんたさんのドミナントエリアにお邪魔して

実際に物件を見せていただかなくては、と思った次第です。サラリタ後の楽しみが

また一つ増えました(辞めるのは来年だろうけど・・・)。



ぺんたさん、船長、事務局の皆様(ダブルブッキングで来れなかったニーノさんを除く)

貴重な学びの機会をいただき、本当にありがとうございました!



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2019年12月15日

仙台大家の会のオープンセミナーでゴンさんのお話を拝聴してきました。

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仙台大家の会のオープンセミナー&大忘年会に参加してきました。講師は関西大家の会の

ゴンさんこと松田ひであきさんです。



仙台大家の会では2年前の同じ時期のオープンセミナーで私が登壇してお話をさせて

いただいたことがあります。みさパパこと菅原さんにお願いされると、いろいろと

お世話になっていることもあり、普段断ることでも引き受けてしまうんですよねえ。

今回のゴンさんも「普段ならセミナーは受けない」と言っていたのですが、菅原さんに

三顧の礼で頼まれ、引き受けたということでした。



私もゴンさんとは何回もお会いしておりますが、札幌でセミナーを受講している時に

同じ場にいるけどそんなに深く話したことないなあという感じで、比較的ガッチリと

話したのは恒志堂15周年セミナーの懇親会が最初でした。私と同じように(と言うと

ゴンさんに失礼かもしれませんけど)遠隔地から札幌に投資を進めているという境遇。

一体どんな投資をしているのか、ブログから見える断片的な情報ではなくセミナーと

いう形で聞けるというのに興味がわき、今回お申込をさせていただいた次第です。



セミナーの詳細は割愛しますが、これまでのステージ別のゴンさんの投資法と方向性、

融資を受けるために行っている工夫、物件再生の事例、直近の購入事例などでした。

ここ最近でもそんないい物件を入手しているのかとびっくり。でもそれもセミナーの

内容を聞いていれば納得です。



ゴンさんのセミナーを聞いて感じたこと。ゴンさんがここまで上り詰めた秘訣は

自分の基準をぶらさずに長きにわたって維持することと、人の何倍も不断の努力を

継続すること、問題に直面した際に回避せずにその理由を突き詰めて解決に導くことを

愚直に続けたことの積み重ねなのでしょう。直接そう話されたわけではありませんが、

言葉の端々から出る類推できる内容や、その話の行間にあるものに着目すれば

それはおのずとわかることでした。



そして、それらの行動を維持していることに対してかけているエネルギーが、

(本人は当たり前と思っているかもしれないけど)膨大であり非凡であるなあと。

そんなことを感じた次第です。



ゴンさんはセミナーの中で、毎日収益物件サイトを見て表に出ている情報に対して

指値を入れた買付を出している、ということでした。99.9%はNGを食らうけど

0.1%でも指値が通る物件があればいい、と。



簡単に言ってましたけど、これ結構大変だと思うのです。



指値を入れるまでのプロセスって、資料請求をして、質疑応答をして、買付を入れる、

という段階を踏みます。メールなら3〜4往復、電話でも1〜2回は必要でしょう。

一日に5件の新着情報が出て、それに対して必ず同じプロセスを踏んでいるとしたら、

この指値を入れるまでに結構な時間を費やしているはずです。正直、私にはできません。

だからこそ、市中に出ている物件を割安に購入できるのだろうと思います。



あとは、私も知識としては知っていたけど、そんな情報ソースからそんなにいい物件が

買えることがあるんだ!とびっくりした内容もありました。数ヶ月前にもほぼ競争相手

なしで、築34年で利回り20%のRCを購入されていました。これもまた愚直な努力が

実を結んでいる事例だと思います。他人が見ない情報まで網羅的に見て、果実を得る。

頭でわかっていてもなかなか実践できません。



また、ゴンさんは札幌の多くの大家さんがとっている新築という手法ではなく、高積算の

築古を高利回りで取得しています。新築の方が楽だと思うのですが、恐らく積算評価が

高い物件を買うことで銀行から債務超過と見られないようにすることを重視しているため

新築に手を出さずに築古高積算に絞っているのだろうと。そしてデッドクロスを避ける

ために、高利回りを狙っているのだろうと感じました。



私だったら、新築の方が楽に儲かるなと思ったら、それまでの評価基準を捨てて

新築に乗り換えてしまいそうです。基本、節操がない人ですので。それをせずに、

最初に決めた基準を守り続けること。これもまたパワーのいることだと思います。



ゴンさんのやっていることはシンプルなのですが、そのシンプルな方向性を維持する

ために行っている努力は並々ならぬものがあると感じました。すごい人です。



ゴンさん、刺激になるお話をありがとうございました。

主宰された仙台大家の会の菅原さん、スタッフの皆様にも感謝いたします。



最後に・・・

健美家の赤井さんとゴンさんの対談も是非読んでみてくださいね!



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2019年12月05日

豪華講師による不動産セミナーに参加することにしました。

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新年一発目の参加セミナー決めました。無事に抽選にも当選したので良かったです。

主催者のDX@母ちゃんにこっそり聞いたら、まだ入れるみたいなので情報をシェア。



最近はセミナーへの参加もすっかりご無沙汰になっております。自分なりのスタイルを

確立できたから闇雲にセミナーに出る必要がなくなったことと、過去にセミナーなどを

通じて仲良くなった仲間が皆さんそれぞれどんどん成長されていて、そういったお話を

聞くだけで知識のアップデートができるようになったことの2点が大きいと思います。



セミナーで参加しているのは、最近はもっぱら健美家パートナーセミナーばかりです。

健美家コラムを書いている方が主宰されるセミナーで、バックエンド商品も特にないし

参加者のレベルも高い、懇親会まで馴染みの顔が誰かしらいるから居心地がいい、などの

理由で参加しております。



健美家パートナーセミナーを積極的に開催されている有名投資家さんと言えば、

真っ先に名前が挙がるのは極東船長さんでしょう。極東船長のセミナーの事務局を

運営しつつ、ご自身でもたまに健美家パートナーセミナーを開いているのは、おなじみ

波乗りニーノさん。そして最近開催数を増やしているのがDX@母ちゃん

(「母ちゃんさん」と書くのも変なので「母ちゃん」と書いてますが、呼び捨てに

 したくてそう書いているわけではありません・・・)



以前、神戸に行く用事があったので、DX@母ちゃんにお声がけしたところ快諾いただき

ランチをご一緒したり、運営されているゲストハウスを見学させていただいたり

したことがあります。その時もランチだけでなく物件もいろいろと見せていただき、

大変勉強になりましたし、母ちゃんの懐の大きさを感じたものでした。



その時に、なんでセミナー企画してるんですか?と聞いたことがあります。

その回答は「遠出できない人のために、地元で学びの場を提供したい」とのことでした。

そういえば仙台大家の会もそんな理念だったなあ。誰か他人のために自分の時間を

使って場を提供する。なかなかできることではありません。



すごくいいなあと思いつつも、なかなか日程も合わずお邪魔する機会がなかったのですが

今回ようやく母ちゃん主催のセミナーに日程的に参加できそうなタイミングが来ました。

それが今回紹介する来年1月のセミナーです。



2020年の不動産賃貸業界を大予想!佐藤元春さんセミナー&新春座談会&新年会

令和1月25日(土)14:00〜

参加費15,000円(懇親会含む)




講師が佐藤元春さん!心に情熱の炎をともすのが半端なく上手な方です。

いや、彼の持っている熱量が周りの人に伝播する、という方が正しいかな。

年に1回くらい話を聞いて、自分の気持ちを良い方向に盛り上げられればいいなと

思っていたので、良いタイミングでセミナーをしていただけることがありがたいです。



パネルディスカッションも、元春さんに加えて極東船長さん・赤井誠さん・ゴンさんと

そうそうたるメンバー。そしてファシリテーターに天野真吾さん。大御所そろい踏み。



神戸なんて新幹線に乗って新大阪までいければ、あとはちょっと電車に乗るだけです。

新幹線代とホテル代がかかる?いやいや、得られる熱量に比べたら微々たるもの。



確かにこれは豪華なメンバーなので、抽選になる可能性もありうるなあと思って

一人でこっそり応募してこっそり当選したた次第です(器が小さい)。

しかし、サイトを見るとどうもまだ募集しているっぽいので、それだったら

他の皆様にもお知らせして、この熱を感じて貰いたいなあと思った次第。

なのでブログ記事にしてみました。



勝手に応援してるだけなので、バックマージンは特に貰ってないですよ!(念のため)



というわけで、令和2年一発目のセミナー参加は神戸に決まりました。

参加される皆様、どうぞよろしくお願い致します。

当日の神戸の借金総額はすごいことになりそうです(笑)



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2019年10月05日

ドミナントエリアの宿泊施設を見学。

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ここ最近の流行りである簡易宿泊所や旅館といったホテル業への投資。

友人の友人が実践されているということで、現場にお邪魔してまいりました。



昨夜。東京都内某所。不動産投資開始初期からの友達に久々にお声がけいただきました。

下町にある旅館物件を見学する機会があるけど、良かったら来ないか、と。

仕事帰りに行きやすい場所だったし、久しぶりにお会いしたいしということで

勿論快諾。しかも住所的に東京10棟目と大変近い。見学させていただかなくては。



というわけで、やってきましたよ!宿泊施設。私もやってみたい気持ちがあるし、

しかも私のドミナントエリアでの参考事例。これはきっと良い視察になると思い

ちょっとわくわくしながら現場に足を運びました。



この物件を作ったのは、飲食店のオーナーを長いこと勤められている経営者の方。

プロフィールを聞く限り、かなりのエグゼクティブな方です。住む世界が違うなあ。

お話の内容や発想が一般庶民のサラリーマンとはちょっと違う感じがしました。

それでいて嫌味のない素敵な方なのがまた、天は二物を与えちゃったなあという

感じです。やり手だわー。



そんなオーナーさんが作った物件は、過去にインバウンド向けの飲食店をやろうとした

経験が内装に詰まっているものでした。和風なペンダントライト、葛飾北斎のレプリカ、

浮世絵、漆の漆器などが展示されており、障子には花札が貼られているという。

この花札、かなりおしゃれですね!すごいなあ。いい感じ。

障子に花札



物件自体は普通に実需向けに販売されそうな戸建でした。再建築可能で、売主さんが

10年前にリフォーム済み。築年数の古さを感じさせない物件でした。建物自体は

何の手間も不要。私みたいに何かしらの難あり物件をとにかく安く買うという

スタイルとはだいぶ趣が異なる買い方。だからむしろ新鮮な印象すら持ちました。



また更に驚いたのは、自前でチェックインのシステムまで組んでしまっていること。

なんでも、ベンチャー投資も手掛けているそうです。そのベンチャーの中にITの

会社があるので、そこでシステムを作って貰ったとのこと。



そういえば、外資系金融機関に勤めていた不動産仲間が、良いと思った賃貸客付の

営業マンを引き抜いて会社を作った、と言う話も過去にはありました。投資家ってのは

きっとこういう方々を言うのでしょう。私なんてただの不動産賃貸業。投資家なんて

とても名乗れません。零細企業の個人事業主です。



簡易宿泊所をやるために必要なことや物件選定の参考になる見学会でした。

オーナーさん、招待してくださったお友達の投資家さん、ご一緒した皆さん、

どうもありがとうございました!



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2019年08月19日

極東船長プレゼンツ「元サラリーマン大家さんボロ戸建ての伝道師セミナー」に参加。

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昨日は極東船長プレゼンツ「元サラリーマン大家さんボロ戸建ての伝道師セミナー」に

参加してまいりました。



ロックフェス疲れで起きられず遅刻しての傘下になってしまいましたが、到着すると

ルイさんが先行でお話の真っ最中。続いて長岡Wayさんのセミナーと続きました。



会場には健美家ファミリーの皆様もずらっと揃っておりましたが、それ以上に驚いたのは

真ん中の席も含めての超満員だったこと。いや、これはすごい。やはりトレンドが融資を

使わずに小さく始める方向になっているのだな、と改めて認識した次第です。



初心者が融資を引いてドカンと買い進めることが難しくなってきた今だからこそ、

歩みはゆっくりでも自己資金でまず始める手法が注目されているのだと思います。

(だから最近私が狙う東京の相続系戸建や小規模アパートが高騰しているんだなあ)



ほどほどの田舎で購入することで、大資本とは戦わず、物件価格が安いから小資本で

事業を始められること。自分の労働力を投入することでコストダウンを図りながら

着実に成果を出せる。融資が出ない状況でも、両親などから支援を受けて、家庭内で

レバレッジをきかせる。そんな感じのコンセプトのお二人ですが、その大きな方法論は

変わらないものの、個別の技術は全く異なるものでした。



ルイさんは猛烈な行動力でとにかく直す!残置物処理、各種リフォームなどを

自分の力でかなり対応しています。私だったら、こんなに毎日壁紙貼ってたら多分

飽きてしまうと思います。そのストイックさがルイさんの強み。そして行動力も抜群。

専業になって時間が出来て、物件をすぐ見に行けるからむしろ買う量が増えたという

恐ろしいことを言ってました。



他方、長岡Wayさんはコミュニケーション能力に長けており、いかにして業者さんに

好かれるか、黙っていても助けて貰えるか、というところが非常に強い方です。だから

黙っていても業者さんが「これ買います?」とボロ物件を持ってくるのだとか。

近隣挨拶も欠かさず行っているようですが、爽やかな好青年なので近所の方もきっと

好印象を抱くことでしょう。



ルイさんはストイックな職人、Wayさんは人たらしの司令官、って感じでしょうか。

同じボロを買っていても、中身がこれだけ違うってのは面白いなあと思った次第です。



他にも思ったことはあったのですが、ちょっと今日は時間がないので割愛!

さぼってしまってすみません。いやもうフライトの時間が目前なものでして。



時代にあった手法を選択しながら柔軟に事業規模を大きくしていく。

ある意味時代が求めているお二人のセミナーだったのかもしれません。

(でもルイさんはもうちょい税金のこと考えましょう・笑)



懇親会も含め、刺激のある1日でした。フェス疲れで少々ぼーっとしてましたが、

もうちょっと疲れてない時に参加したかったです。いや、疲れてるから本当はこの日は

休養にしようと思っていたけど、そこを無理して参加して良かった、と言った方が

いいかな。うん。



お会いした皆様、お話できた皆様、どうもありがとうございました!



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