2017年09月10日

リスク管理ができる投資家さんと、その場しのぎな私。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。地方に行くとだいたい夜中まで飲んでる気がする。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



わかってはいるんです。私に決定的に足りていないこと。それはリスクを洗い出す癖が

習慣になっていないことだと思います。



この週末は、不動産投資仲間の作った新築物件を拝見させていただきに福岡に来てます。

完成時にお披露目見学会に誘っていただいたのですが、その時は平日のど真ん中であり

会社をそこだけぽこっと休んで駆けつけるのが難しかった、という事情があり断念。

それ以降ずっと見てみたいなあと思っていたので、沖縄視察(その時のブログは

こちらこちらです)の際にそのオーナーさんとご一緒したので、今度見に行って

いいですかと相談し、その場で日程調整をして今回の訪問に至った次第です。

こういう時は勢いがとても大事。



おかげさまで今回ようやく見学させていただくことができました。念願の新築見学。

なんでこの間取りなんだろうとか、なんでここでこうしたんだろうとか、素朴な疑問で

思うことは必ず建築費を下げるための理由がある、ということに驚きましたし、

しっかりと計画を立てて練りこまれた上での新築なんだなと納得した次第でした。



でも、物件そのものの話より、私がすごいなあと思ったのは、そのオーナーさんの

危機管理能力です。そこまで考えてるの!?というところまで細かく考えているのが

凄いと思ったのです。私みたいな雑な人間には到底できないことです・・・。



私は会社の中でも「『だろう運転』じゃなくて『かもしれない運転』をしなさい」と

指摘されることがあります。目の前の仕事をやっつけるのは得意なんですが、先を見通し

「ここでこれをすることで、その後の作業にどのような影響があるか?」を考察する

能力に欠けているなあと思います。



また、プロジェクト全体を上から俯瞰して「ここをこうしよう」とデザインする能力も

かなり欠如しております。パズルを見て「たぶんこれは鳥の絵だからくちばしはこの辺に

くるに違いない」と予想しながら配置するのではなく「このピースに合わせられる柄の

ピースを探そう」という動きを取ってしまいます。



それ以外にも心当たりがあります。



例えば、父が将棋好きで子供の頃よく一緒に指してましたが、何手も先のことを

考えることが不得手で、負けてばかりでした。



例えば、夏休みの宿題はギリギリにならないと始められない性格です。

車の免許の時もギリギリまでさぼりましたが、なんとか既定の時間内に卒業しました。

確定申告や決算対応もギリギリにならないとやれず、税理士さんに迷惑をかけてます。

(ただし、ここまでにやらないとという締切だけは押さえているから失敗はしない)



不動産のやり方もそういうところがあります。

7割まではしっかり考えるのですが、残り3割は「出たとこ勝負だ」「何とかなる」と

考えることを放棄し、とりあえず攻めてしまいます。そういうことをするから、

失敗するんですよ・・・ええ。



今回ご一緒させていただいているオーナーさんは「まずこれは起こらないだろう」と

思うことでも必ず想定してシミュレーションを立てています。そしてそれは不動産に

限らず、人生全てにおいてそうなのだろうと思います。北の将軍様が不穏だから、

家族旅行は仁川空港経由のつもりだったけどチケットをキャンセルして台湾経由に

変更した、という話などはまさにリスク管理だなと思いました。



何か物事を計画する。

その計画に対し、考えられる障害と発生率・影響度を洗い出す。

その計画を達成した時に得られるものの価値を整理する。

達成時の価値と障害の発生率・影響度を精査する。

発生率・影響度ともに小さいものは受容する。

発生率は小さいけど重大な問題を発生させるものや、発生確率が高いものに対して

得られる価値から逆算した「かけてもいいコスト」の範囲で対策を講じる。

対策コストと得られる価値のバランスが取れない場合は、計画を破棄する。



表面的ではありますが、リスク管理ってのはそういう話なのかなあと思ってます。

(リスク管理が苦手な人がリスク管理を語ったところで表面的な話しかできません)



前述の仁川空港の話で言えば、発生率は低いけど、発生した際に家族全員がミサイルに

被弾する重大なリスクがあり、回避するためのコストであるチケットのキャンセルに

かかる手数料は、そのリスクを回避するためのコストとして十分な価値があるものだ、

ということなのでしょう。



たぶん私がその立場だったら、そもそも北の将軍様リスクなんてことは思いつかず、

普通に遊びに行ってしまうと思います。そりゃ目的地がソウルだったら考えますけど、

今回のケースはただの乗り換えで空港滞在時間なんて1〜2時間らしいですから。



ここでそのリスク項目の洗い出しができるかどうか、が重要なのだろうと思います。

洗い出しが出来ていれば、それに対して受容するか対策を講じるか考えられます。

私は少なくともリスクを洗い出すという行為ができておらず、そういう意味では

スタートラインにすら立てていません^^;



サラリーマンのお仕事にせよ、投資活動にせよ、人生設計にせよ、計画立案することと

リスク管理を行うことの癖がつけられれば、さらに飛躍することが出来るのではないかと

考えておりますが・・・どうやって学んだらいいんだろうね。いっそサラリーマン辞めて

福岡で弟子入りすればいいのか?(迷惑だからやめなさい)



この辺がうまくやれていないから、会社でも伸び悩んでいる印象を上司に与えてしまって

いるし、ブログのクオリティも「いつもドタバタしてる人」「失敗が多いイマイチな人」

「失敗について取材するならこの人でしょ」みたいな評価になるんだと思います(苦笑)

まあブログは近況報告と自身の備忘録なので、それでいいやと思っていますけど。

※だからこのブログを真似すると失敗時のリカバリー能力ばかり高くなります・・・

 正直お勧めしませんので、参考にするなら他の人のブログがいいですよ!



人生詰まないよう、こういうところをしっかり考えらえる大人になりたいところです。

こういうのって、何か体系的な勉強とかしたら直るものなのかしら。



不動産を見に来たのに、違うところで自身を見つめなおしてしまった一日でした^^;



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:50 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月04日

関東→札幌の大家会の勉強会を札幌で開催する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。札幌、もはや半袖で過ごすことが出来ないレベルでした。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



この週末は、関東→札幌の大家会の勉強会と懇親会、そして物件見学会でした。

開催場所は・・・いつもの東京ではなく、札幌です。



関東→札幌の大家会は、会員同士で徒党を組み、お互いに情報をシェアしながら

厳しい札幌の地での賃貸経営を生き残っていこう、という趣旨で発足した互助会です。

発足の経緯もあり、私が世話役をやっておりますが、参加されているメンバーに恵まれ

来月で結成7周年、勉強会は今回で35回目と息の長い活動をすることが出来てます。



互助会なので、会の運営で利益を上げるつもりもありません。基本、運営は手弁当です。

だから情報を積極的に発信してくれて、腹を割って話せる少人数のメンバーがいれば

それでよい、というスタイルです。会員数に上限を設け、それ以上増やしません。

会費を取って儲けるのであれば、人をどんどん増やすべきですが、そういう会では

ないので、多少閉鎖的なくらいでもいいと思っています。



とはいえ、空きが出来たら会員として入れてほしい、ということを言われることも

当然あります。また、年に1度は点呼を取って、幽霊会員さんに会から脱退して貰う、

と言うこともしています。ただ、これまである程度かかわりがあった人がいきなり

関係がなくなるというのもどうなのかな?という感覚もあります。



そこで、正会員と準会員という二つの会員制度を設け、勉強会で腹を割って情報交換を

する正会員と、懇親会的な位置づけの場にのみ参加いただく準会員、という形にして

おります。準会員の方でも、出席率が良かったり界に貢献していただけそうだったりと

判断できれば正会員になっていただきますし、正会員としての貢献度が足りない場合は

準会員となっていただくようにしています。



そんな会のメンバーで、この週末は札幌に行ってきました。

普段関東にいるとなかなか呼べないゲストをお呼びしての勉強会は、初の試みです。

(会議室の予約とかの当日の運営、はては二次会のお店探しまで、あらゆる面から

 協力いただいた札幌3&7棟目の管理会社さん、ありがとうございました!)



会として年に1度は札幌に会員の皆さんと札幌に行くようにしています。

例年は業者さんをお呼びしての懇親会とか、地元大家さんの飲み会に混ざるとか、

そういう活動形式が多かったのですが、今年は東京でやっているのと同じような

勉強会を行うことを試みました。毎年同じことをしていても飽きちゃいますしね。



土曜日はその勉強会と懇親会、日曜日はレンタカーを借りて終日物件見学会でした

いつもと違うことを試みたおかげか、例年の倍の人数が札幌に集まりました。

内容をSNSで書くわけにいかないので、詳細は省かざるを得ませんが、

勉強会も物件見学も良い刺激になり、気づきを得られたものと思います。

講師の皆様、参加者の皆様、ありがとうございました。



ちなみに物件見学会の中で、私が数ヶ月前に購入した札幌7棟目を見ていただきました

勝手に見てきた人(この人とかこの人とか)はいたものの、私が主宰して内覧会の形で

見ていただくのは初めてです。



内覧会の札幌7棟目があるという話を把握した管理会社さんが「オーナーに恥を

かかせてはいけない」と言い出し、完了していない美装を自分たちで終わらせる、

という行動に出てくれていたようです。勉強会の運営にお付き合いいただいた社長は

懇親会もそのままお付き合いいただいていたのですが、三次会の最中(けっこうな夜中)

「あ、うちの○○から美装が今終わったって連絡ありました」と。ちょ、そんな時間まで

仕事してくれてたの!?と驚いたのですが、担当の方は自発的にそれをやってくれたと

いうことでした。大変だ、もはや頭が上がらない・・・。



そんな清掃の甲斐もあり、内覧会ではお褒めの言葉を多々いただきました。

間取りも賃料もほどほどにいい感じで、そこまで居住者の属性が高くないエリアなので

内装もこのくらいでちょうどいいのではないか、と。その感覚が他の人から見ても

さほどずれていないことがわかり、良かったです。



自分で気が付いたこともありました。リフォームが一部終わっていないと思われる箇所が

あったので、管理会社さんに確認いただいたところ、施工業者さんがやり忘れていた、

というオチだったので早急に手配します、という話になりました。

やっぱり現場は見ておかないとダメですね。



その他、参考になるご助言もいただきました。見学に来てくださった皆様、この度は

どうもありがとうございました。お礼申し上げます。

そして無事に一連のイベントを終えることができ、ほっとしました。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月31日

静岡物件見学ツアーに参加。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。これは確実に睡眠不足。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は関東→札幌の大家会の会員さんが企画した、静岡の物件見学ツアーでした。

企画してくださった会員の皆様にまず感謝します。



近くて遠い静岡。関東圏というにはちょっと遠く、かといって手が届かない距離では

ありません。そんな静岡に、昨年〜今年にかけて会員さん数名が物件を購入されて

静岡での不動産賃貸業を開始している、ということは聞いておりました。



今回、静岡に縁がある会員さん数名のご尽力で、東京から静岡まで車で乗り合いの上

会員さんが保有しているいくつかの物件を見せていただく機会を作っていただくことが

できました。私自身が静岡に投資するのかは置いておいて、地方ごとの特色などを

しっかりつかんでおくことは大事ではないかと思っています。それが自分のエリアでの

物件の競争力につながる可能性もあります。



今回見てきた物件はいずれもファミリー物件です。

静岡市清水区、静岡市駿河区、富士市の3箇所でした。

いずれも敷金・礼金はゼロ。保証金?清掃料?みたいなのを退去時に取っているという

お話はありましたが、楽勝でホイホイ埋まる市場ではなさそうだなと感じました。

敷金や礼金が取れてない地域って、取れてる地域より競争が厳しい印象があります。



会員さんに見せてもらった物件の中には、残念ながら半年以上空室になっているものも

ありました。かなりきちんとリフォームしてあるのに・・・。

でもその隣の物件を持っている地元のオーナーさんは、問題なく満室にしています。

(間取りや構造、賃貸の条件などは似たような内容です)

この辺は地元でどれだけ活動が出来ているか、という点が影響しているのだと思います。



そもそもからして、遠隔地で物件を持つというのは不利なことです。

いつでも見に行きたいときに見に行けるということもなく、目が行き届かないことから

管理会社さんと上手に関係が作れない場合は物件がどのような状態になっているかも

はっきりとはわからない。そんな不安定な状態になっているはずです。営業だって

そう簡単にできるわけではありません。



今回は地元在住のオーナーさんにも物件を見せてもらいましたが、そちらはおおむね

満室で推移しているそうです。この辺にも強さの差が出ているのではないでしょうか。



利回りが高いからからとか、融資が出るからとか、そんな理由でご自身の知らない地方の

物件を買うこと。別にそのこと自体は否定されるようなことではありません。きちんと

収益が出る可能性だって勿論あるでしょう。でも、地元で賃貸経営するのに比べれば

他粗油不利な要素もあるということは理解しておいた方がいいかと思います。



今回見てきた中で、すぐに応用できそうな内容として挙げられるのが、琉球畳です。



とある物件の空室の内見をさせてもらったのですが、非常に凝ったものでした。

その中でも目を惹いたのが琉球畳・・・のように見えるクッションフロアでした。



琉球畳風なCFがある部屋

こんな感じのお部屋です。最初見た時は琉球畳の置き畳かと思いましたが、床にちゃんと

固定されているので、そうではなさそうです。オーナーさん自身は「クッションフロアで

作っています」と言ってました。フロアタイルに見えないこともないんですが、

いずれにしても何らかの床材であることは間違いありません。



値段がどのくらいなのかはまだ確認していませんが、なかなか面白い試みだなと

感じました。けっこうかっこいいし、ターゲットとする客層とはまるなら、積極的に

採用したいと思えるものでした。ただ、たぶん普通のCFよりは高いでしょうから

(たぶん本物の琉球畳よりは安いけど、安いCFよりは高いと予想しています)

ある程度家賃が取れるところでないと難しいと思われます。また、普通の家庭というより

少し感度が高めな家庭の方がいいだろうとか、都心部の方が郊外より受け入れられる

可能性が高いとか、その辺も考えてプランを入れた方がいいと思います。



東京のどこかで使いたいなあ・・・。今度購入することになった物件ででも使ってみる?

考えてみたいと思います。



不動産の視察だけでなく、ご当地名物の食事なども楽しみ、気の置けない会員さん同士の

交流を楽しむことができ、刺激になる視察ツアーでした。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:58 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月27日

金利リスクをどう評価するか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。どこに行っても太ったと言われます。皆様、大変正しいです(汗)

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は東京築古組の飲み会を主催してきました。今年に入ってからは札幌出張とか

家族旅行とかを優先してしまっているので、予定が合わず全く勉強会に参加できて

おりません。そのことを代表理事に激しく指摘され「僕がかばってなかったらとっくに

クビになっているからね」「他の理事はみんな『彼は出席率が悪いからクビでいいんじゃ

ないですか』と言ってる」「企画すると言いながら結局何もしてないでしょ?あれも

非常に良くないよ」と念入りに念押しされました・・・厳しい会です(><)



ほとんどの時間が代表理事にマンツーマンで「なぜ組の勉強会に来ない」と詰められ、

飲みに来たのか説教されに来たのかよくわからない状態になっていましたが、そんな中

金利や借入の考え方について触れたシーンがあり、そこは印象に残りました。



私の金利に対する見方は、国としてここで金利を上げると、債券の利払い額が大きくなり

国の財政を圧迫するから、おそらく上げることはできないだろう、というものでした。

代表理事もそれは一つの見方として間違っていないと言ってくれましたが、金利は

それだけで動くものではない、ということもあわせて言ってました。

例えば外圧で金利を上昇させる方向にコントロールせざるを得なくなるとか。



あがらないだろう、だからそれ以上考えなくてよい、ということではなく、もし万が一

上がってしまったら、ということを考えるのがリスク分析です。リスクが発生する

度合いが低いと判断するのはその人のセンスですが、それでも発生してしまった場合に

どう動くのか?



私のように借入メインでやっている人間は、1%の金利上昇が命取りになる可能性が

あります。バブル期は住宅ローンが8%とかすごい金利だったわけです。もしそんな

時代が万が一来たら、借入を主体にしている投資家さんは全滅に近い状態になるのでは

ないでしょうか。勿論、私も含めて。



低金利時代に慣れすぎて、金利上昇というキーワードをリスク管理の観点から外しがちに

なっていることが危険だなと感じました。



金利リスクを重視するなら、借入を増やすより返済を進めていく方が確実です。

あとはその人の考え方でしょう。



代表理事もだいぶお酒が入っていたので、詳細なところは聞けませんでしたが

金利を上げると利払いが増える状況においても、それでも金利が上がる要因が

あるかもしれないということであれば、借入することのリスクをもう少し見直さないと

いけないのかもしれません。今度お酒が入っていない場で、その辺聞いてみようと

思います。



あとはやっぱり金融庁さんの動向を気にしていました。

今みたいにホイホイ融資が出る環境はここ数年できっとなくなる、なぜなら金融庁さんが

そういうことをしないように指導しているからだ、と。ここは別の方も同じ話をして

おりましたし、金融庁さんの通達を見ていれば予想はつきます。流動性が悪くなる方向に

動くことになるので、あまりロットが大きい物件を買いすぎると、その後何かあった際に

売れなくなるリスクを抱えそうだな、と改めて感じました。



何気ない会話の中からも、自分の気づきになることはいっぱいあります。

もっとそういうことを意識して、自分の血肉になることを増やしていこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月08日

東京R不動産のセミナーに参加してきた話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。今日からは基本的に嫁ちゃんと家でだらだら。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



少し前の話ですが、東京R不動産さんが主宰する「人気が出る物件のつくり方」という

セミナーに参加してきました。もはや10日以上前の話ですが、とりあえず備忘録として

ブログネタにさせていただこうと思います。



東京R不動産。不動産投資を始める前・・・社会人になりたての頃くらい?だったか?

とにかく昔から好きな不動産サイトです。どっからこんな面白い物件見つけてくるの?

家賃ちょっと高いから手が届かないけど、いつか住んでみたい!みたいな気持ちで

ワクワクしながらサイトを拝見していたものでした。



今でもたまにチェックしているのですが、そんな中で今回のセミナーの告知が出ており

興味津々で申し込ませていただいた次第です。けっこうお金かかる本格的なリノベを

しないと、R不動産に掲載してもらうのって難しいのだろうなあ、なんて思っていたので

その辺の話も聞けるのかなと期待して。



今回のセミナーは参加費は無料。どこで収益を取るのだろうと興味があったのですが、

家主に対して「うちにリノベの相談を是非してください」というPRをしたいというのが

意図だったようです。なるほど、販促活動の一環ってことですね。無料であることに

納得した次第です。



セミナーの内容は・・・



・どちらが人気物件でしょう?

 2枚の写真を並べてどちらが人気があるか説明。

 例えば2DKより1LDKの間取りの方が人気があるとか、色を使いすぎていない

 落ち着いたトーンの部屋の方が人気があるとか、収納がある方がいいとか。



・賃貸住宅を取り巻く社会背景の把握

 空き家は増え、人口は減り、それでも新築は相続税対策や生産緑地指定解除などの

 背景があるために建ち続ける。



・不動産賃貸業で負けないために

 コントロール権が自分にあることを理解し、パートナー選びを間違えないこと。



・人気物件の作り方

 →家主にとっては「長期に渡って競争力を持つ物件」が重要だが、ハウスメーカーは

  今の数字が大事で、建築家の方は自分の作品を世に残したいという欲求が多少なり

  あるという、家主とのスタンスの違いを理解しなくてはならない。



 →クレームを避けるために採用される、ウレタンコーティングされた画一的な

  リスクヘッジ建材による供給者目線での部屋づくりから脱却すべき。



 →奇抜なデザインで差別化するのではなく、住んでいてストレスなく心地よい生活を

  送れる部屋を提供する。素直な間取りに本物の建材、陽当たり、眺望・・・。

  デザイナーズで差別化する場合も、基本的な住みやすさは確保した方がいい。



 →「打ち放し風」「レンガ調」などの偽物はNG、偽物感が強く印象付けられる



 →無垢材を用いた本物の素材は、古くなったり傷がついたりしても、それが味になり

  100点を超える風合いを出すこともある。ワックスややすりなどで修繕することも

  可能である。



 →一気にお金をかけなくても、現状回復に+αして少しずつ良いものにしていくことも

  考えることができる。



 →レトロな味わいやヴィンテージな雰囲気を持っている物件であれば、あえてそのまま

  貸すという選択肢もある。逆に新建材でリフォームすることで雰囲気を壊す可能性も

  考えられる。



 →コストをかけたくないからDIY可とするのはNG。その賃貸住宅に住む人の年収と

  その物件に人が住めるようになるまでにかかるコストのバランスを考えて、無理の

  ない範囲での費用となるよう、家主側で基礎的な修繕は必要。



・「体感」ベースで考えよう!

 →専有面積=体感面積ではない。人が通るスペース(=物が置けないスペース)と、

  そこに立った人の視野の広がりが考えられた間取りであることが重要。表記面積と

  体感面積の差が大きいほど決まりにくい。



 →間取りと賃料から、そこに入ると思われる入居者様の属性を想像し、保有する家具が

  レイアウトできること、衣類などの物量も収まること、など検証する。内装レベルが

  想定入居者イメージに対して過剰/不足ではないか?なども考慮する。



・人気物件の事例集



そんな感じの構成でした。

ちなみに「難しいと思ったら何なりと東京R不動産にご相談ください」とのことでした。

リノベに悩んでいる方はお問い合わせしてみてはどうでしょうか。特に間取りの決め方は

どのスタッフも熟知しているので、いい回答が出せると思う、ということでした!

(素敵な無料セミナーだったのでちょっとくらい宣伝に貢献します・笑)



私が勉強になったなーと思ったのは、「体感ベースで考えよう!」のくだり。

確かに、間取りの良し悪しは考えることはありましたが、より具体的な方法論を

学ぶことが出来たのは大きかったです。間取り図に対して人間の動線になる箇所を

プロットしていき、余った空間にどのように家具を配置するの?と検討するとか。

そこまでの検証は私もしておりませんでした。



シンプルな1DKとか、振り分け型の2DKであれば、そこまでの検証をする必要は

ないのかもしれませんが、長屋型の変則的な物件とか、メゾネットとか、普通の間取りで

収まりきらないものに関しては、体感面積と表記面積にズレが生じている可能性が

あるだろうなと感じた次第です。そういうズレがなかなか決まらない物件を生み出す。

納得のいく話でした。



私自身は新建材かどうかにそこまでのこだわりは必要なのか?とやや懐疑的に思って

しまう感度の低いところがあるのですが、高級物件だったり、それなりの収入のある方を

見込める場所であれば、そういうところにこだわる必要もあるのかなと思います。

他ではない体験ができて、毎日飽きが来ない物件であれば、必然的に空きもなくなる。

そんなところではないでしょうか。



ただ、あくまで賃料が取れる都心部のマーケットだからできる話だというのもあるはず。

札幌の家賃帯(1DK3万前後)で同じことができるか?と問うならば、ノーです。

リフォームにかけたコストを回収するのに時間がかかりすぎてしまうためです。



R不動産の方は、賃料でいつリフォーム代を回収できるのか、という観点を持つべしと

いう話もされていたと思います。その辺、確かに重要な目線だと思います。



トータルとして、ためになるセミナーだったと思います。

東京5棟目に関して、今の入居者様が退去されることがあれば相談してみようかな。

主宰された東京R不動産様、ありがとうございました。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする