大家のプーさんのセミナーに参加してきました。

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昨日は久しぶりにセミナーに参加してきました。馴染みの面々との懇親会も楽しめたし

セミナーの内容も刺激のあるものだったので、とても良かったです。



最近すっかりセミナー系にご無沙汰になっている私です。手癖で仕事していて、

新しいことができていないということになります。いや、周りの優秀なお友達の

大家さんのやってることを真似させていただくなどの形で動いてはいますが、

それでも斬新な考えを得るには至っていないと自分では感じております。



少し前に、某ＤＸ＠母ちゃんが大家のプーさんのセミナーやるよという話をされて

おりました。なかなか表に出てこない方が出てくるのは、さすが母ちゃんって感じです。

是非参加させていただこうと思い、お申込をさせていただきました。



セミナーの内容をどうこう細かく書きすぎるわけにはいかないのですが・・・

事業家マインドだなと聞いてて強く感じました。事業家の方だからこそ、売却で

利益確定を狙っていくのだろうなあという感じがしました。



私が動いていた頃の時代は「サラリーマン大家さん」という言葉が一般化していた通り

属性のいい大企業のサラリーマンが、その属性を活かして不動産投資をするというのが

一般的でした。時代背景的に不動産価格は下落するのが当然という認識だったので、

キャピタルゲインなんて考えもせず、とにかく保有して家賃でキャッシュフローを

積み重ねていこうという発想だったと思います。



今は時代背景が全く変わってしまいました。

不動産は上昇局面だし、サラリーマンは属性がかなり高くないと融資が出ない状況、

そしてそもそも利回りが出ないのでキャッシュフローをきっちりと得るには頭金を

いっぱい入れなくてはならないという感じです。



こういった時代背景を考えれば、売却を前提にするというのは妥当かなと思います。

そしてプーさんがすごいなと思ったのは、その活動量。週休５日なんて書かれていますが

そこに至るためにその前段でものすごく努力をしているんだろうなということが

よくわかるセミナーでした。



私個人としても、得るものが多くありとてもいいセミナーでした。

（得たものを書きたいところですが書いちゃいかんと思ったので内緒にします）



懇親会でも久しぶりに会話した人も多く、初対面の方もたくさんいて楽しい場と

なりました。二次会についていったらプーさんもいらっしゃり、セミナー以上に

こってりめなお話を伺うことができました。今日はテレワークなので、残念ながら

途中で退席しましたが、もうちょっと長居したかったわー。



ということで、たまにはセミナーに行くのも大事だなと思った次第でした。

お世話になった皆様、ありがとうございました！



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東京の新築の家賃ってすごいわ。

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地域をひとくくりにするのも良くないし、築浅と築古を一緒くたにするのもダメ。

賃料設定って難しいよねと思わさせられた週末の内覧会でした。



この週末は領収書のプレッシャーをひしひしと感じつつも、何もできないままに

終わりました。別に遊んでたわけではないのですが、土曜はサラリーマンの出張で

新潟に金曜宿泊で出張しており、午前中は新潟から移動するだけで終了。

嫁ちゃんと合流してご飯を食べて、ちょっと買物なんかもして、家に戻って洗濯物やら

何やらの出張の後片付けをして、少し休憩したらすぐ家を出て、いつもお世話になってる

お友達投資家さんの内覧会にお邪魔して、そのまま夜中まで飲んで終了。

日曜はほぼ終日、家の必要品の買い出しでコストコに行って終了でした。



不動産活動らしい活動と言えば、まさにその内覧会だけですね。

今回お邪魔したのは東京２３区の南部にある某駅から徒歩圏内の物件です。

新築ＲＣが建築されており、当日は気のおけないお友達投資家の皆様と楽しく

過ごすことができ、大変有意義な一日でした。



内覧会を主催した施主のお友達大家さんは、業者さんとして工務店も経営して

いらっしゃいます。それゆえに、物件を作る際にも自社施工することで利回りが

最大化できるというメリットを当然享受しております。もし仮に私が同じ土地を買って

同じ業者さんに依頼しても、そこに会社の利益が乗っかるので同じ利回りでは

建築できないでしょう。でも、その分を１％くらい加味したとしても、今の時代なら

やる人も多いだろうなというくらいの利回りをたたき出せているのが素晴らしいです。

業者だからできる物件というわけではなく、業者というポジションを最大限利用して

最大のボーナスを得ている、といったところかと。



いつも私の東京のリノベ物件でお世話になっている業者さんでもあり、気のおけない

お友達大家さんでもある方です。私が今東京でリノベをやってるのも、手法としては

こちらの大家さん仲間の社長から教わってやってることですから。感謝しております。

東京１７棟目（仮）も買えそうならよろしくお願いします。



私自身は東京では東京１棟目を建売の形で購入した以外は新築はやったことがないです。

新築には縁遠い男なのですが、どういう土地を買ったら新築ができるのかもよくわからず

手馴れた中古物件のリノベーションばかりやっている発展性のない私。

そんな現状の殻を打破するきっかけになるかと思いましたが、やっぱり新築は難しいなと

思うだけで終わってしまいました（苦笑）



ただその中で、家賃相場が私が思っている以上に高いということに気づいたのは

収穫だったような気もしております。



今まで、リノベ案件や中古案件ばかりやっていたこともあり、新築の相場観が

あまりなかったのです。ドミナントエリアの近隣でも新築がバカスカ建ってた時期が

ありまして、こんな賃料で建築して本当に埋まるの！？といつも思っていました。

どことなく、現実的なものに見えてなかったような気がしております。



しかし今回は、なじみの凄腕投資家さんです。これは間違いなく埋まる賃料を

設定しているものと思われます。ということは、すごく参考になる価格設定のはず。



賃料設定を見ると・・・

２０平米の１Ｒタイプで８万半ばくらい、２８平米の１ＬＤＫタイプで１１万半ばくらい

という賃料になっておりました。場所がいい新築だと１Ｒで８万半ばなのかー。

うちの近所でやったら、リノベ案件でもう少し広い２５平米前後でも６．８万でした。

新築ってそれより１．５万いじょう万も高く取れるのね。さすがだわー。

あと４０平米オーバーの１ＬＤＫでも７．５万でしたので、新築になると相場が

跳ね上がるんだなということも改めて認識。ま、私のやってるエリアは２３区の中では

田舎なので、今回の新築をやっているそこそこ都会のエリアに比べたらそもそもの

賃料水準が違うと言う話はありますけどね。



なんて思ってたら、別のお友達大家さんが「管理費更に別に取ってるのか！」と

驚愕しておりました。むむ？と思ってよーく資料を見ると・・・右の方に小さく

いろんな費用のことが書いてありました。



・管理費：１２，０００円

・更新料：新賃料の１ヶ月分（更新事務手数料１１，０００円）

・解約予告：２ヶ月前

・安心サポート：月額１，７００円

・短期違約解約金：１年半未満賃料の１ヶ月分

・クリーニング費用：１Ｒ４９，５００円、１ＬＤＫ５５，０００円

・鍵交換費用：２３，１００円

・エアコン内部洗浄日：１６，５００円



管理費さらに１万以上乗せるのかー！つまり１Ｒでも１０万クラスってことですね。

やばいなこれ。そんなに新築プレミアムは高く取れるのか。中古物件ももっと強気の

賃料設定にしないといけないのでは？などと思ってしまいました。

（でも強気にするとなかなか決まらない悲しい我がドミナントエリア）



短期解約違約金も強気だし、更新料に手数料はついてるし、クリーニングも高めだし、

更に鍵交換とエアコン洗浄まで退去時に費用負担して貰うとは・・・。

いやまじで新築すごい。びっくりしました。強烈。



新築も中古も自分で実際にやってこの家賃帯の違いなどを体感しないと、真の意味で

自分の血肉にはならないんだよねえと思うと、なんか新築もちゃんと１棟くらい

やってみたいなという気もしてきました。まあそういう気がするとか言ってるうちは

本気ではないので取り組まない（取り組めない）気しかしないですが。

でもそういうチャンスがあるなら、前向きにやってみるのがいいんだろうなあ。



ということで、新築やってない勢的には刺激になる内覧会でした。

関係者の皆様、どうもありがとうございました！



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参加できなくてもメリットを享受できる全国賃貸住宅フェア。

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東京では全国賃貸住宅フェアが開催されております。イベントのおかげで各地の

大家さんが東京に遊びに来てくれており、おかげさまで楽しいひと時が過ごせています。



全国賃貸住宅フェア。全賃（ぜんちん）などと略されて表現されることも多いですが

個人的には賃住（ちんじゅう）の略称を推しております。文字通り全国から大家さんと

いう名のちんじ・・・げふげふ（自主規制）



私も時間がとれる時は参加するようにしているのですが、サラリーマンのお仕事の

兼ね合いもあり、なかなか参加できない時が多いです。お客様先に常駐している

時期であれば、まず抜けることができませんし、そもそも東京にいないことも多いです。

今年は健康診断に抜けられない会議、あと神奈川方面のお客様訪問なんかも重なり

一縷の隙もありませんでした・・・。



去年はとても久しぶりに参加することができて、現地で何んかのお友達大家さんと

お話をすることもできました。今年もチャンスがあればと思っていたのですが、

火曜日（昨日）に神奈川出張を入れられてしまったため、ジ・エンド。無念でした。



ただ、本丸のちんじゅうフェアに出られなくても、そこを目指して全国からお友達の

大家さんがいらっしゃっているという事実には変わりはありません。そういう方々と

交流を育むことも楽しみの一つです。



ということで、３日前はセミナーと懇親会に、昨日は招待生の非公式前夜祭に、

昨日は別の情報交換の飲み会に参加をさせていただき、交流を深めた次第です。



３日前のセミナーの話は、２日前のブログをご参照ください。



一昨日の前夜祭は、気のおけない大家さん仲間主催のイベントでした。彼の友人を中心に

全国の大家さんが集結。美味しいお肉を食べつつ、いろいろなトークに花が咲きました。

大荒れの相場だったにも関わらず、皆さん余裕があるなあと感じたことを昨日のブログで

書かせていただきましたが、不動産の良さってその安定感なんでしょうね。その分、

爆発的な儲けや数日で●倍みたいな夢はないですけど。堅実でいいと思います。



一昨日はなんせ人数が４０人とか５０人とかいましたので、全員と話すなんて

とてもじゃないけど無理でした。そしてあちこちに行って乾杯して歓談して・・・

という流れを繰り返していたせいか、珍しくしこたま酔っぱらいました。

家に帰るのも一苦労、帰った後も床で寝てしまっていたようで、嫁ちゃんには大変な

迷惑をかけてしまいました。反省。



久々にお会いする大御所大家さんから、各地の凄腕大家さんまで、久々のメンバーと

ワイワイ楽しくやらせていただき、感謝しております。



そして昨日は打って変わって少人数でしっぽりと飲み会でした。遠路はるばる

東京にちんじゅうフェアのためにやってきた大家さんを囲む会です。



はじめましての人も２人ばかりいらっしゃりまして、いろいろとお話を伺うこともでき

有意義であったと感じております。



人数が少ないからこそ、こってりした話もできるもので・・・

しかしベテラン大家さんが多かったがゆえに、不動産の話がむしろ福神漬け程度の

ボリュームでしかなかったという（笑）

皆さんが何に興味を持っているのか、その話題の多様性を興味深く拝聴させて

いただきました。



お金に余裕ができると人間は次に何を目指すのか。

災害・天災・天変地異に対するリスクヘッジをどう考えるか。

他の大家さんから相談を受けることに関しての意見や悩み。

この荒れた相場をどう乗り切っていくのか（追証食らった人がいました）



普通に、東京都内の立地事の特性とか、昨今の賃貸トレンドみたいなお話もありましたが

なんせ多岐にわたるお話が出てきて、余裕がある大家さんはいろいろな話題に興味を

持っているのだなと感心することしきりでした。



そんなこんなで、いつも飲んでるメンバーとは異なる大家さんとのこってりした

飲み会が続いたわけです。ちんじゅうフェアに参加できなかったのは残念ですが、

副次的な効果としてこの時期はいろいろな方とお会いしてインプットできるという

良い面もあるなと改めて感じました。来年以降もちんじゅうフェアには期待して

おりますので、是非続けていただければと思う次第です。ありがとうございます！



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とても久しぶりにセミナーに参加してきました。

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とても久しぶりにセミナーに参加してきました。普通の不動産賃貸業ではない、

ちょっとフックをきかせた事業展開に関するヒントを得られたように思います。



すっかり出不精になってしまっている私。お出かけする時はイツメンとの情報交換会や

視察が多く、セミナー等々はすっかり足が遠のいてしまいました。



不動産投資を始めたばかりの頃は毎週狂ったようにセミナーに出かけていました。

ある程度の規模になった後も、何かしら新しい情報が得られるチャンスがあるはずと考え

多少頻度は落ちたものの、貪欲にセミナー等々参加しておりました。



サラリーマンのお仕事でやたらと出張・・・いや、出張の度を越えて地方都市への

常駐状態が続いた時がターニングポイントであったのかもしれません。あの頃から

セミナーに行かなくなりました。平日の仕事が大変だったもので。



そしてコロナもありました。コロナの頃はオンラインセミナーも流行っていたと

思いますが、一度足が遠のいた私はオンラインセミナーを聴講することすら面倒と

感じるようになってしまいました。そこには「セミナーの醍醐味は懇親会」という

気持ちが割と強くあったからというのもあると思います。



お友達のサラリーマン大家さんがいろいろな会場でセミナー講師を務めるようになり

そういうところにも遊びに行ってくればいいのに「まあ知ってる人だしな〜」などと

完全に向上心がなくなっている今日この頃でした。



そこには多分、かれこれ１５年以上不動産賃貸業に携わってきたというおごりも

あるんじゃないかなと思っています。今更学ばなくても、だいたいのことはわかる。

そんな気持ちが奥底にあるがゆえに、怠け心を甘やかす結果になっているのだろうなと。

私、かなり怠け者なんですよ・・・。



そんな私が久しぶりにセミナーに行こうと思ったのは、主催が盟友の渡辺よしゆきさんで

あったこと、全賃のタイミングで全国から参加者の方がいらっしゃるであろうと

想像ができることからでした。少なくともよしゆきさんのセミナーはネタが随所に

仕込まれていて面白いことは間違いないですからね。あとはよしゆきさんのお友達限定の

クローズドなイベントだったこと、他の２名の講師の方も興味があったり関りがあったり

する方だったからというところがありました。



申し込んでしばらくしてから、全賃の二日間ともサラリーマンの会社のお客様訪問で

あったり社内の会議であったりで、全賃に参加できないことが確定的になったので

余計にこのセミナーで遠方の方とお会いしておかなくては、という気持ちになりました。



セミナーの内容にもちょっとだけ触れておこうと思います。



人口減少や高齢化が著しい現代社会。政府はろくな少子化対策も打たず、事態は

悪化する一方です。人口が減ると言うことは、大きなくくりで言えば不動産賃貸業も

顧客が減るので斜陽産業ということになります。それなのに新築の着工数は横ばい。

このままいけば市場の飽和は待ったなしです。



そんな時代にわざわざ不動産賃貸業をやっている私たち。本当にこのままでいいの？

もっといろいろとやれることややらなくてはならないことがあるのでは？

そんな観点で、ただの不動産賃貸業ではない、もっとフックの効いた事業展開を

されている大家さんや業者さんをお招きして、ご自身の手法について語っていただく。

そんな場でした。



今は第二次民泊ブームが訪れています。私も２棟２室で旅館業法に則って許認可を得て

民泊（ホテル）をやっております。それを転貸でブイブイ言わせて複数室を運営する

大家さんの実録体験記は、現場の苦労などうなづかせられるものがいっぱいありました。



高齢者。賃貸の中ではあまり好まれない客層です。孤独死リスク、滞納リスク、

認知症リスクなど。こういったところをどう対処していくか。今後大きなパイとなる

高齢者を積極的に受け入れるために大家が工夫できることは何か。そんなアプローチの

ヒントになることをいっぱい話されておりました。



テーマ設定が絶妙ですよねえ。今後の大きな流れになるであろう二つのテーマ。

両方とも通常の不動産賃貸業と親和性は高く、ちょっと応用できればすぐに着手できる

案件ではないかと思います。



私も両方とも既に取り組んでいる内容でしたが、考えの整理ができたり、新しい情報を

得ることができたりと、いいことがたくさんありました。参加してよかったです。



懇親会も超満員で多くの人が参加されており、とても久しぶりの大家さんだったり

遠方の大家さんだったり、いろんな方とお話をすることができて大変よかったです。

やっぱり懇親会が本番ですね（笑）



ということで、久しぶりにセミナーに参加してきたお話でした。

たまにはこういう場に足を運ぶのもいいかもねー。



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スワさんの埼玉の物件を見学させていただきました。

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昨日はスワさんの埼玉ＲＣ物件を見学させていただきました。見たことなかったので

結構興味深かったです。駅から遠くても稼働率がいいという話でした。



私とスワさんはブログ書き始めの時期も割と近く、不動産歴も今となっては

近しいタイミングなので、懇意にしていただいております。



なぜ「今となっては」なのかというと・・・これが１０年前とか１５年前であれば

１年程度の差は大きな差だったのでしょうけど、時の流れがそれを曖昧にしてくれた、

みたいな意味合いです。だってブログ開始から３年が経った時点で、どっちかが

どっちかの１年前からスタートしてれば「１年も先輩」という言い方になるのが

自然じゃないですか。でも１５年とか経ってると、１年の差なんてどうでもよく

なるのですよ。高校くらいだと１個上の先輩が絶対権力を持つけど、中年サラリーマンは

１年くらいの年齢差は誤差である、ということです（伝わってるのだろうか）



なので、スワさんとは不動産を始めた頃合いもブログを書き始めた頃合いも同じくらいと

いうことで、仲良くしていただいているということです。



スワさんの物件はいっぱいお邪魔させていただいております。

石川県の物件は全て見学させていただきました。

北海道の物件は１１棟北海道道央ＡＰ以外は全部見せていただきました。

埼玉の物件だけは全部見ていませんでした。

あ、戸建も道東の戸建以外は見てないかも。

戸建を加味すると、７棟１戸を見せていただいたのに対して、４棟３戸を見ていないと

いうことになりました。あれー、もっと見てると思ったけど意外と数字が拮抗してた。

数字にしてみると体感とイメージが違うって、割とよくありますね・・・。



先日、スワさんから「埼玉ＲＣ見てなかったよね？見学会やるけど来る？」と

お声がけをいただき、喜んで参戦してきました。日程的にはちょっとしんどかったですが

興味のある物件だったのでなんとか調整してはせ参じた次第です。



埼玉の南部の物件で駅から遠いという前情報はありましたが、それ以外の情報は特に

ないまま参加表明したのですが、後から届いた参加案内を見ると、集合は都内の駅に

なっています。南の方だから都内ってことかー。そしてタクシーで１０分程度という

案内に、本当に駅から遠いんだなということを感じたのでした。



当日は福岡から戻ってきて直行でしたので、スーツケースをゴロゴロさせながら

集合場所の駅に到着。先日釧路にてご一緒した方の顔が。知った顔だと思って

会話しているうちにスワさんも登場して見学会の始まりです。



リフォーム前のお部屋とリフォーム後のお部屋を見せていただきました。

いずれも２ＬＤＫの間取りです。



リフォーム前の方はかなり玉砕気味でした。入室すると空室独特のあの臭い。

タバコのヤニ、謎のシミ、壁にパンチ、結露など考えられる範囲であらゆる生活上の

不具合のオンパレードになっておりました。

キッチンは取り外されていたので、汚くて処分が確定になっているのでしょう。







小さなお子様がいらっしゃって、１０年くらいお住まいになっていたとはいえ、

だいぶハードな状態だなと感じました。



原状回復のお見積が２００万オーバーということでしたが、管理会社さんと調整して

必要なところと不要なところを明確にして、必要な分については工事を行うという

段取りで現在進めているとのことです。



見せていただいた北海道道東ＡＰよりは状態はいいけど、再生させるのも大変だろうなと

想いながら見学させていただきました。



そしてリフォーム済みの同じ間取りのお部屋へ。おー、奇麗になってますねー！

さっきのお部屋がなかなかハードだったので、普通に仕上がっていても感動する

マジックです（笑）





このタイル風の壁紙、いいなと思いました。本物のタイルと錯覚するんですよ。

あれ？と思って触ってみたら、普通の壁紙でした。質感があっていいなあ、と。

どこかで真似したいと思いました。



物件取得の経緯などもお聞かせいただき、ためになる見学会でした。

ありがとうございました。



その後、タクシーがアプリを使っても全く捕まらずに、ちょっと遠い別の駅に

バスで向かってから懇親会の会場に向かうというアクシデントがありましたが

なんとかギリギリオンタイム（正確には若干遅刻）で懇親会へ。

はじめましての方も多く、また、このご時世でもものすごい勢いで買い進めている方も

いらっしゃり、刺激を得た時間でした。そういった方とも是非今後交流を深めて

いければいいのかなーと思っております。



スワさんおよび幹事の皆様、今回はどうもありがとうございました。

勉強になりました！



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