2020年09月04日

今は物件を買うタイミングではない(勿論探してはいるけど)。

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コロナによる世界の激変で、不動産価格も激変するかと少し期待していましたが、

むしろ高値で踏みとどまってしまっている印象を受けています。



私自身は、新規物件を買うよりも既存物件の稼働率の立て直しの方が急務なのと

築浅物件の頭金をキープしておきたいのとで、東京での物件探し(築古リノベ要な

相続系の戸建や小規模アパート)を少しお休みしています。



でも、そうは言っても新着物件情報は軽くチェックしておりますので、築古の情報も

チェック自体はしております。そしてその価格は、どちらかというと上がっています。



恐らく、融資が締まったことで大きな物件を購入できなくなり、手元の現金で

対応できる小ぶりな物件を求め始める流れができたのだろう、と思っております。

加えて、コロナ融資で手元資金を大きく拡充した方が、その運用先として不動産を

購入しているのではないか、とも考えています。



中古をリノベする手法で東京の物件を買い始めたのが2014年頃から。

あの頃は、月に1件くらいは見合うものがありましたが、今は全然です。

ちょっと高いよねーと思うものばかり。東京5棟目くらいまではネットに出ていた

物件に少し指値を入れて購入できていましたが、東京8棟目以降は元付さんを

知っていて、市場に出る前に情報を貰ったとか、ずっと売れ残っていたのをガッツリと

指したとか、そういうパターンでしか購入デキておりません。過熱気味の価格です。



じゃあ地方はどうか。札幌の新築・築浅なんてキーワードで最近は探していますが、

これもまた全然出てこないです。まあ、全然とはいえ、私が声をかけている会社さんが

さほど多くないというのも当然あるとは思っています。でも、どの会社さんも口を揃えて

「土地が出ない」「土地が高い」と言っています。そして建築費もそこそこ高止まり。

(それでも本州に比べたら圧倒的に安いですけどね)



遠隔融資の道がかなり厳しくなった今、誰がそんな高いの買ってるのよと思ったのですが

地元の投資家さんで回っているようです。意外だ。

「他に買うものがないからじゃないですかねえ」と営業マンの方が仰っておりましたが、

ある程度財を成した投資家さんなら、頭金を入れて新築RC建てれば充分回る水準です。

そういう人が購入しているんだろうなと思いました。



スルガショックで不動産融資が締まったことで、価格は下落局面に入ると思ってました。

買える人が減るから、プレイヤー減で需要減、価格も減という展開だと思ったのですが

当ては外れて、意外と高止まり。



コロナ禍で狼狽売りや資金繰り売りが出るかと思いきや、手厚いコロナ融資や過去の

狼狽局面の教訓を活かしたホールドが多く、むしろコロナ融資のために手元資金が

増える人続出という展開で価格は高止まり。



素人が浅知恵で都合の良い期待をしてもダメですねー(苦笑)



※あくまで個人の主観ですので、全然違うよと思う人もいると思いますがご容赦を。



無理をしてしょうもない物件を買っても仕方ないので(金融緩和で融資ゆるゆる時代に

買った札幌8・・・げふげふ)、待つときはじっくり待つことを心がけようと思います。

今のところ今年は一棟も購入しておりません!物件を全く買わなかったのは2014年が

最後ですので、もしこのままフィニッシュすれば6年ぶりのボウズです。



今はそういう踊り場があった方がいいのかもしれません。私もそんなに買うぞ買うぞと

目を血走らせている感じではないので。



キーワードはじっくり構えること。これで進めようと思います。

ネットの情報に目を光らせるよりは、各営業マンの方との人間関係の構築に力を

費やした方がいいだろうなあ。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月03日

コロナの影響による退去の第二波が来た?

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周りの話を聞く限り、コロナの第二波と思われる動きが増えてきております。

退去予告の中に「コロナの影響」を感じさせる内容がある、と複数の知人が言ってます。



9月に入り、第二繁忙期と呼ばれる季節がやってきました。この第二繁忙期の動きは

まだ全然読み切れていないのですが、今年はコロナ禍という特殊要因もありますので

今までとは違う形の動きになるのだろうなと予想しております。



そろそろヒアリングをしながら条件の調整など行った方がいいのかな?と思いつつ

いろんな作業を溜めこんでしまい、何もできていない状態が続いております(汗)

保険の話とか、東京12棟目の結論とか・・・。考えている余裕があまりないというか。

今は千葉1棟目に気持ちがだいぶ移ったので、こいつを何とかしないとねというのが

目下の悩みと言うことになります。で、現地に行こうと思っているけど、週末は

すごい台風が来るとかなんとか。関東圏はルートから外れているようですけど、

なんとあんくソワソワするのは変わらないです。悪天候を予想して、カーシェアで

車を調達しておこうかな?



で、この繁忙期の状況ですが、私は先日1件お申込をいただくも、諸事情を顧みて

お申込をお断りすることになってしまいました。これで振出しに戻りました。

現在の空室は以下の通りで、決して好ましい状態ではありません。



東京:3室(10棟目1室、12棟目2室)

札幌:9室(5棟目2室、6棟目1室、8棟目3室、9棟目3室)

仙台:0室

富山:1室(1棟目1室・・・加えて1室退去予告あり)

千葉:1室(1棟目1室)



稼働率は90%を割っており、あかんなーこれという状態です。特に札幌が厳しい。

物件を大胆に入れ替えるなら、札幌が間違いなくその候補になりそうです。

東京はきちんと決めて募集開始するとか、家賃を下げるとかすれば、まあ問題なく

決まるだろうと思っています。千葉はこれからの作り方次第、富山は・・・頑張れ!



今のところ、富山1棟目以外で退去予告は来ていないのですが、最近になって

ちらほらと不安になる話を聞くようになりました。



冒頭に書いた通り、コロナが理由での退去と言う事例が周りから聞こえてきています。



学生さんが後期もオンライン授業になるのが確定したので、家を借りる意味が

なくなったから退去する、という事例だったり・・・

社会人さんがテレワーク前提になったので今の住居にいる意味がないから退去する、

という事例だったり・・・。



コロナによる困窮での退去、という話ではなく、新しい生活様式に伴う生活の変化が

引き金となって退去に至るケースがここにきて増えているように感じております。



私の物件では幸いにしてそういうお話は今のところ出てきておりませんが、・・・

一番危ういのは東京6棟目でしょうか。オフィス街徒歩圏という立地を売りにして

おりましたので、通勤が不要になると弱含みになってしまうのでは、と懸念しています。

幸いというか幸か不幸かというか、オフィス街特化型の物件や学生特化型の物件は

基本的に持っていませんので、それ以外の物件で大きな影響は出ないだろうと

思ってはおりますが・・・。強いて言えば仙台1棟目もか?立地はいいけど物件の

スペックは微妙なところもありますし。



この変化がより大きなものになるのか、それとも一過性のものになるのか。

パソナが淡路島に本社移転というニュースもあり、今後企業が都心離れをしていくのか。

はたまた、それは一過性のブームみたいな感じで終わるのか。



かく言う私も、テレワーク化の流れを少し感じたことがあります。

原則テレワークで勤務しているのですが、先日、サラリーマンの会社に久しぶりに

出社しました。ランチタイムに外に出てお店を探しましたが・・・以前より明らかに

お店が空いている感じがします。いつも長蛇の列だったお店の行列が短くなってたり

行列なしでふらっと入れたり、客入り微妙だなと思っていたところが閉店してたり。



オフィス街でもあり学生街でもある立地なので、学生さんのオンライン授業の影響も

あるんだろうと思います。だから余計そんな印象が強くなった部分もきっとあるかと。

それにしても、ランチタイムは1時を過ぎても行列だったお店が、12時半に行ったら

ほとんど行列がなかったので、驚きました。テレワークと言うけどどこまでの企業が

実際に導入できてるのよ?と思っていましたが、意外と多いのかな・・・。



コロナ禍の中で総理が電撃辞任し、次期総裁が半月後には決まるという激動の時代。

新総理がアベノミクスを継続するのかしないのか、といった点も不動産や社会生活に

影響を及ぼすことでしょう。



今後の賃貸業の未来を考えるなら、社会情勢も含めて注視する必要があると思います。

私も関心を持っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月25日

今後の学生さん向け物件の動向は・・・?

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コロナ禍によって、生活様式は一変しました。賃貸住宅の動向もきっと変わると

思いますが、私自身は学生向け物件の入居率が下がると予想しております。



コロナにより、生活が一変したこの世界。致死性が低いウィルスでも、未知であり

ワクチンもない、詳細がわからないということは人をパニックに陥れるに充分である、

ということを強く感じました。昨日までの常識は明日からの非常識。こんなに劇的に

かつ強制的に価値観を変えさせられる厄災があるとは。



私自身も、転職など外的環境を変えていないにも関わらず、こんなに会社に出社せず

自宅で仕事する日が来るとは思っていませんでした。サラリーマンの勤め先は

現在テレワーク中で、荷物を片付けるために先日行った以外はずっと自宅で仕事。

周到な準備もなく、いきなり変わってしまったので変な感じでしたが、今はすっかり

慣れてしまいました。会社行かないのって楽でいいなー。



今後もずっとテレワークということになるかは不明ですが、SEという業種柄もあり

テレワークにして困っていることが今は特にありません。お客様のところにパソコンを

持ち込んで、自社のサーバに繋いで仕事することが普通なので、自宅で仕事と言われても

すぐ対応できてしまいます。



新しい人を迎えるとか、プロジェクトの立ち上げとか、そういう時期にオンラインのみと

なってしまうと、雑談などからわかるその人の志向や性格などの情報が得られないので

ある程度人間関係が作れてからテレワークに移行、みたいな話にしていかないと厳しい

部分はあるのでしょうから、完全テレワークではなく週に1回くらいは出社日を設けて

リアルなコミュニケーションを図る、というのが良いのではないかと考える次第です。



先日、上司と少し話をしましたが、コロナが落ち着いた後も会社としてはテレワークを

勤務形態の一つに組み込むつもりがあるようです。同様に考える企業もいるでしょうから

テレワークは今後一つの形として定着するのだろうと思います。



要はですね、コロナに直面する中で人は気づいてしまったのだと思います。

行くことが常識だったのに、実は行かなくても何とかなってしまうことに。



結果、オフィスの床面積が減るとか、多少便が悪くても安いところに引っ越すとか、

そんな動きも徐々に出てくるんじゃないかなと思ったりしています。

でもそんな都心のビル事情なんて私には無縁なので、もっと身近なところで何が起こるか

考えてみようと思います。



最近気になるのは、大学もオンライン授業を今はしているということ。一人暮らしも

経済的に厳しいご家庭だと、オンライン授業で実家から授業を受けさせたいという

ニーズも出てくるような気がします。実験がある理系だと厳しいかもしれませんけど、

文系であれば完全オンラインも可能じゃないか?なんて勝手に思っています。



個人的には、オンラインで大学ってのもどうなのかなーとは思いますけど・・・

人間関係を作ったり、アルバイトなどの社会経験をしたりするのも大学生活の醍醐味と

思いますので、それがないのはちょっと無味乾燥な感じがしてしまいます。



でも、私が大学の経営者なら、オンライン授業を前提とした割安なプランとか考えると

思うんですよね。普通のプランの学生さんに対して不公平にならないような料金体系や

設備の利用制限など、考えることはいろいろあるとは思うのですけど。



そんなことを想像していると、学生向け物件って少し空室になる可能性が高くなって

いるんじゃないか?と思うのです。



社会全体としても給与所得があまり伸びず、経済的に楽ではない家庭が増えているように

感じています(あくまで物件への申込をしてくる人の給与所得とかを見ただけの感覚で、

データを調べたりはしてないです)。経済的に楽ではないから、できるだけ実家から

通わせたい。オンライン授業などのプランがあるなら検討したい。そういう層が

増えてくるんじゃないかなー?と。そうなると、一人暮らしのニーズが減るのでは?



コロナ禍においても、レジものは比較的影響が少なかったような感覚はあります。

私の物件でも退去はそこそこあったものの、そのほとんどが民泊をやるために借りた人が

回らなくなって退去したというケース。実家に帰るなどの理由で退去する人もいましたが

逆に転職で一人暮らしを始めるみたいなパターンもあり、入居付に関しては今は普段と

さほど変わらないのではないかと感じております。



レジものの賃貸業をベースとして、そこにリスクがあるけど収益性が高いものを組み込み

万が一の事態が発生しても損失は限定的なものにする。そんなやり方を志向したいですが

そこに学生さん向けの物件を組み込むのは果たして・・・。学生さんの一人暮らしが

だんだん減っていってもおかしくない、でも学生街ってだいたいアパートの供給過剰が

発生している、そうなると苦しいんじゃないだろうか、と。リスクを抑えたつもりが

実はそんなに抑えられていなかった、みたいな。



勝手な妄想なので当たるかどうかもわかりません。でも、そんなことももしかしたら

あるかもしれないなあと思うと、学生さん向けの物件を積極的にやろうという気持ちには

なれないかな〜、と思った次第です。



当たるかどうかもわかりませんが、自分なりに仮説を立てて動く癖をつけようと

思ったので、今回うだうだと考えたことを書いてみた次第でした。

当たるかな〜。当たらないかな〜。それは神のみぞ知る。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月21日

自分の強みを考えると、たぶんコミュニケーションと粘り強さと行動力。

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人とのつながり、人とのコミュニケーション。それが好きで、それが苦にならない。

それが自分の強みの一つだと思っております。



これまでの失敗の数々や、ブログに書いている冴えない結果、浅知恵などを見て

皆様薄々お気づきだと思いますが、私はあまり基本能力は高くない人間です。



長期的な目線を持つ、戦略的に物事を考えるというプランニングの力はありません。

行き当たりばったりに物件を買って、その時面白いとか興味があるとか思ったことに

邁進して、全体のバランスを崩すこともしばしば。失敗王として君臨しています。



DIYをやれば、壁紙は剥がれ、ダイノックシートはダメだしされ、水栓を交換したら

交換した傍から水がドバドバ溢れ、塗装すれば養生が下手でガタガタになります。

シャンデリアを設置しようとして、うまくハマらず動かしていたら、シーリング側の

爪が欠けてしまったことがあります。さすがにあれは不器用にもほどがあると

自分で苦笑してしまいました。



仕事の組み立ても決して上手ではなく、集中できないからあちこちに意識が散ります。

どれも中途半端になり、なかなか仕上がりません。

(でも不思議と締切スレスレで終わらせることはできる人です)



そんな自分ですが、不動産賃貸業の荒波にもまれ、余計なものに手を出してお金を溶かし

何やってんのこの人状態でも、まだしぶとく生き残っております。不思議なものです。



なぜ生き残れているのか。自分で自分を分析した結果、出てきたのは2つです。

1つが、コミュニケーションをとるのが好きで、あちこちで仲の良い人を作れること。

もう1つが、粘り強さと行動力。

この2点に尽きると思います。



1点めのコミュニケーションですが、私自身いろいろな人の話を聞くのが好きですし

お酒を酌み交わしながら意見交換するのも好きです。どちらかと言うと聞き上手ではなく

つい自分が話してしまいがちなのですが、なんとなく皆様にいじり倒して貰えて

構って貰えるポジションにいるのは間違いないです。



今でこそ、物分かりも良く人当たりのいいキャラクターですが、結婚前は酷かったです。

かなり自分勝手だったんですよ。自分さえ良ければそれで良い、と。



蕎麦アレルギーがある人と飲んでるのに、自分が食べたいからって蕎麦頼んじゃったり

付き合ってる彼女がいるのに、彼女も好きな音楽イベントに別の女子友達と行こうと

したり。今ならわかるんですが、酷いものでした。

今でもそういう面がないわけではないと思うので、無意識に自己中心的なことを

しでかしているんじゃないか?と心配になる時があります。



そんな私を変えてくれたのは、嫁ちゃんでした。

お付き合いしている時はもう喧嘩が絶えなかったです。今考えれば私が自分勝手なことを

しているのをいさめようとして話してくれていたんだなとわかるのですが、最初はそれが

全く理解できず、電話すればほぼ喧嘩。そんな酷い状態だったのを、辛抱して付き合って

なんとかわからせようと嫁ちゃんが諦めずに頑張ってくれたおかげで、ある日急に

自分が勝手なことを言っているのを理解できました。あれは不思議な感覚でした。

昨日まではわけがわからないとしか思わなかったことが、ある日急にすっと理解が

できるようになったんです。何故なんだろう・・・。不思議。



そんな嫁ちゃんのおかげで、新卒の会社の同期には「あいつが真人間になった!」と

ある種の衝撃をもって迎えられました。嫁ちゃんを紹介した時、同僚がなぜか

嫁ちゃんにお礼を言っているという・・・(汗)



相手のことを思い、相手が何を求めているかを考える。そんな考えをするように

なれたのは、嫁ちゃんのおかげです。本当に感謝しています。ありがとう。



生来、温厚で人と話すのは好きなキャラだったのですが、ここで悔い改めることで

「あまり人に嫌われない」「相手のことを考える」スキルが追加されました。

これが人間臭い不動産賃貸業で大きく活きているのだと思っています。



相手のビジネスの根幹は何か?儲けの源泉は何か?今お願いしようとしていることは

相手の想定の利益の範囲内なのか?といったことを考えながら話ができるようになり、

相手からは(相対的に)付き合いやすいオーナーという立ち位置になりました。

(勿論、想像が至らずに勝手な行為で迷惑をかけていることもあると思いますが)



手前味噌とは思いますが、だから失敗しても周りの人が助けてくれて、結果として

なんとか死なない程度に生きてこれているのだと思います。



先日、札幌か富山で新築・築浅をやりたいと書いた後、業者さんにコンタクトを取り

話をしたところ、次に案件が出てきたら優先で出しますとか、銀行さんに事前に

当たってみますとか、そういった話は続々といただけました。でもこれは業者さんなので

顧客になりそうなら言うのは当たり前です。ビジネスですからね。

(でも銀行さんに代わりに事前アタックまでしていただいたのは、ビジネス以上の

 行為だったと思うので、とても嬉しいし感謝しております)



嬉しかったのは、同じ立場でご自身も建てたいであろう富山の投資家さんから、

それじゃあ土地を探してあげますよとか、いいのが出たら回しますとか、そんな話を

いただいたこと。リップサービスかもしれませんけど、本来そんないいものがあれば

自分で買うでしょうに、損得抜きでそう言ってくださることが嬉しかったです。

感謝感激。



そして更に嬉しかったのは、前のめりになってないか心配して、あえて逆に抑える

コメントをしてくださる方がいらっしゃったこと。あんな奴どうなってもええやん、

みたいなことは言わず、親身になって諫めてくださる方がいること。頭が固くなった

40代に対して、そうやってマイナスなことをあえて言ってくださるのって、

むしろ褒められるより嬉しいことじゃないかと思うのです。

(別にマゾだから怒られて快感って言ってるわけじゃないですよ!)



周りの方に恵まれたと思っています。ありがとうございます。感謝。



こういう好意を「それが私の強みです」と言うのって、なんとなく失礼な気がしますが

周りの人に助けられて生かされるようなコミュニケーションを取れることが強み、

ということを言いたいということでご容赦ください。。。



もう一つの粘りとかそういうのは、ブログを毎日書くとか、銀行融資を諦めずに

何行でも可能性を求めてアタックするとか、手を変え品を変えて方法を模索するとか、

そういうことなのだと思います。あとその粘りを具現化する行動力ですね。

自分でもフットワークは軽めだと思います。



ま、こっちの話はそんな深掘りする内容はないからいいや(笑)



私はあまり能力はないけど、周りに能力の高い人がいて、助けてくれるというのが

武器だと思います。だったら、その武器を最大限活かして、不動産賃貸業を進めれば

きっと今後も死なない程度に細々とうまくいくのではないかと思います。



無茶な物件を買っても、優先的に客付を頑張ってくださる仲介業者さん。

私の物件をえこひいきしていい形に管理してくださる管理会社さん。

他の人に先行して売買案件をご提案いただける仲介業者さん(ここはまだ弱いかな〜)。

温かい目で見守ってくださる投資家仲間の皆さん。

取り巻く皆様に感謝しつつ、皆様が仕事しやすい環境を整えていきたいと思いますので

今後ともサポートどうぞよろしくお願い致します。



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2020年08月19日

その築古高利回り、本当に高利回り?

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最近思うのは、利回りとリスクは表裏一体だなということです。利回りが高いのには

それなりの理由があり、その理由を克服できる人が果実を得られるのだろう、と。



最近の札幌物件で特に顕著なのですが、私は今空室率が高い状態になっております。

稼働率が思うように伸びない理由は色々あるでしょう。家賃設定、立地、設備などの

様々な要因があるとは思うのですが、物件自体の古さというものが多少なりとも

影響していることは否めないかなと思っています。



古いから入居が厳しいというつもりはありません。古くても立地が良いものであれば

入居率は良くなることと思います。古くてもきちんとリノベーションされていて、

室内が古さを感じさせない仕様になっていれば、これも入居率は良くなることでしょう。

(東京ではそういう物件を作っており、実際の入居率も悪くないです)



しかし、そうではない普通の古い物件は、やはり競争力という面で乏しいところが

あるのだろうと思います。



間取りも今風ではない、設備も古くて不便、なんとなく部屋の内装も古臭さを感じる、

という物件をそのままにしていれば、当然ですが現在のニーズに合致しないことになり

入居者様からのウケは良くないでしょう。そしてそういう物件は家賃を下げて市場の

ニーズに合う費用対効果を生み出せるようにして、入居申込にこぎつける構図です。

そして、感覚的にはそういう消去法的な感じで選ばれる物件は、人気のある物件と比べ

成約までに時間がかかっているような気もします。



時間を掛けずに決めるなら、内装をリノベーションしたり設備を刷新したりすると

今風になって良いのだと思いますが、それを札幌で行うのもコストの面からは

あまり好ましくないと考えます。東京だったらやる価値があるのですけどね。



例えば、東京のワンルームであれば、リノベーションをして家賃5.5万のところ

7万取れるようになった、みたいな事例は普通にあると思います。月1.5万の家賃が

取れるなら、リフォームにかけた費用を表面利回り10%で回収したいとすれば、

180万まで予算を取ることができます。



他方、札幌のワンルームであれば、リノベーションをしても家賃2.5万のところ

3万くらいしか取れないだろうと思います。すると、差額は月に5千円となります。

同様に、リフォームにかけた費用を表面利回り10%で回収したいとすれば、

60万しか予算が取れないことになります。



上記のように、家賃が安くなればなるほど、かけられるお金が減っていくので、

地方の家賃が安い物件になると、バリューアップも難しくなってしまうと思ってます。

だから私は札幌でリノベーションはやっていません。



こういった部分のストレスをかけていくと、築古高利回りと言っても、実はそんなに

美味しくないのでは?というケースも割とあるはずです。



充分にストレスをかけて、空室が埋まるのも時間がかかり、稼働率は80%くらいで

固めに見ておけば良い。それは確かにその通りです。築古は減価償却も短期で取れるし、

借入期間も短くなるでしょうから、債務償還年数が短くなることでしょう。

私も築古高利回りはこんなこと書きつつも好きなので、良い点があるのはその通りです。



で、最近新築主体の大家さんと話していて感じたのは、新築と築古ではトラブルの量が

歴然として違うということ。新築主体の大家さんは、私がブログで数々のトラブルの

ことを書いているのを「大変そう・・・」「辛くないのかな・・・」という感じで

心配してくれておりました。そのくらいトラブルと無縁だということなのでしょう。



築古は設備も古いので故障しやすい、新築はむこう10年くらいはトラブルフリー。

確かにそういう面はあると思います。私が保有している物件で一番新しいものは、

札幌7棟目の築14年ですが、この物件は確かに設備関連のトラブルが少ないです。

他方、築古物件はいろいろ起こります。仙台1棟目ではポンプが壊れ、札幌10棟目では

便器が壊れ、富山1棟目ではネズミが出ました。設備は劣化するものですので、

年数が経過すればそう言うことが起こる確率も高くなります。そしてその修繕費も

購入時のシミュレーションにざっくり積んでおかなくてはならないです。



また、新築大家さんの話を聞いていると、滞納や夜逃げなどの入居者様トラブルも

極めて少ないとのこと。こちらも前述の札幌7棟目ではそういう事案は少ないです。

築古になると、滞納や明渡訴訟といったトラブルが増える傾向は感じています。



こういった点をうまく対応しきれて、期待通りの集積を出せる大家さんであれば、

築古で利益を最大化できるのでしょう。でも私はそこまでの器はないようで、空室も

それなりにあり、空室期間もちょっと長くなっています。



そうなると、せっかく高利回りの物件を買っても、安定している築浅低利回りと

結果として同じくらいしか儲からないってケースもありそうだなあ・・・と。

期待利回りと実際の利回りが乖離しているような印象を持っています。



最近、新築や築浅のことをしきりに書いていますが、上記のようなことを考えたのも

その理由の一つです。



見立てを誤らなければ、築古高利回りはすごく良い投資だろうと私は思ってます。

実際、ここまでその路線で進めてきていますし。でも、それと新築とをうまく

組み合わせて、バランスを取りながら運営すれば、もっと良いのではないかなあと

思い始めています。高利回り至上主義からの心境の変化、でしょうか。



見る人が見れば、一面しかみてないなあとか、稚拙なこと書いてるなあと思うでしょう。

でもいいんです。結局のところ、今の自分のレベルだとこのくらいしか考えられない、

それであれば、それに従って行動してみて、体験して学べばいいと思います。

いつでも挑戦者。いつでも闘志家。クールでスマートなキャラじゃないですから。



今は新築築浅にシフトしてみて、実際に何が起こるのかを確認したいと思います。

起こったことを見ながら、考え方や行動を補正していきます。



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