2017年06月21日

業者さんを紹介される側の心得。

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昨日書いたブログネタに多少関わる話ですが、今日は私が意識している

「紹介された時のふるまい」について書いてみようかなと思います。



仲良くなった大家さんにお願いして業者さんを紹介してもらったとしましょう。

リフォーム業者さんでもいいし、管理会社さんでもいいです。特にこだわりません。



紹介する側は、まずその業者さんに「こういうことで困っている人がいるから、相談に

乗ってあげてください」と連絡をするものと思います。これを聞いた時の業者さんの

反応、その人が重要顧客であればあるほど「ああ、この人がわざわざ紹介するんだから

この人にとっても大切な人なんだろう。しっかりやらなくては!」と思うはずです。



紹介している側の人がそこまで思っていなかったとしても、紹介された相手は意外と

重く受け止めるものです。重要顧客の友人なら重要顧客の顔に泥を塗ってはいけない、

という心理が働くのもまあ当然と言えるのではないでしょうか。



ですので、紹介された側は全力で動くと思われます。

(もしそうでもないなと感じたなら・・・それは紹介者が・・・げふげふ)



さて、そんな業者さんをご紹介いただく側です。

紹介される業者さん側で書いたことで、紹介される側も意識しないといけないことが

あるのはおわかりでしょうか?



正解は「紹介者のメンツをつぶさないこと」です。

少なくとも私はこのことを強く意識しております。



紹介されるのは業者さん側だけではありません。紹介した人から見たら、私たちも

「紹介される側」です。業者さんだけが紹介者のメンツをつぶさないよう注意して

私たちがそれを意識しなくていいなどということは絶対にありません。



私が過去に「紹介しなきゃよかった・・・」と思った事例をここでご紹介します。



リフォーム業者さんを何社かご紹介したのですが、あとでその業者さんから電話があり

「あの人、正直もう付き合うの辛いです」と泣きが入りました。



・あれこれ言って何回も同じ現場の見積をさせる

・他社の見積を見せて、更なる値引を要求する

・発注する側が偉いと言わんばかりの言動



わざわざ状況を電話で伝えてくれて「でもひろ*さんの紹介だから多少損してでも

頑張らないといけないと思っている」と言われた日には、気軽に紹介してしまったことを

申し訳なく思ったものでした。勿論「無理なら引き受けなくていいです」と言ったのは

いうまでもありません。



業者さんも商売なので、見積しないことには注文が取れません。だから見積は無料と

いうのは当たり前です。ただ、それはあくまで営業経費として処理しているだけで、

実態としてはお金はかかっています。本来、そのかかったコストは価格に転嫁される

はずですが、こういったお客さんはそこまで考えておりません。



また、他社をだしにして値引を引き出すのも常套手段だとは思いますが、相手からしたら

面白くない話ですし、自分ばかり儲ければいいのかといういらだちを感じることも

感情面では理解できます。私たちだって、リフォーム業者さんが高いと思えば不愉快に

なります。それは自分の利益を阻害されるから。リフォーム業者さんだって同じです。

過剰に発注金額を叩かれれば、同じように利益を阻害されたという気持ちになります。



そして、俺様が発注してやってるんだ、仕事ほしいんだろ?安くしろよ!という態度。

圧倒的な力を持つ大地主さんとか、その地域にドミナント戦略でいっぱい保有する

メガ大家さんなどならそういう態度をとっても業者さんはついてくるでしょう。

しかし、さして規模も大きくない大家さんがそんな態度をしていたら・・・。



業者さんだって人間です。今後どこまでその人とのビジネスが発展するかという打算的な

気持ちと、人間として付き合いたいかというところを天秤にかけたくなるでしょう。

その結果、付き合いたくないと判断すれば、以降この業者さんは仕事は受けません。



そんな風に、業者さんにネガティブな印象を持たれてしまうと、紹介した側に対しても

「あんなひどい人を紹介された」という評価がつきまとってしまいます。

紹介された人がコストダウンできて独り勝ち、みたいな感じです。



そんなことも過去にあり、最近はそれなりに付き合いの長い人にしか業者さんの紹介は

しなくなりました。紹介するにしても、業者さんにも大家さんにも「気に入らなかったら

私の顔を立てたりしないですぐに断ってください」と伝えるようにしております。



そして、私自身も紹介で業者さんに当たる時は、気を遣って接するようにしています。



・相見積する時は事前に許可を取り、相互の見積をぶつけて競争させることはしない

・値引を要求するのは、自分の予算感とどうしても合わなかった時に1回だけとする

・紹介者さんにもこまめに状況報告する



紹介された業者さんにも利益が出る形にまとめ、紹介者さんの株を上げること。

そして自分は業者さんを独自に探す時間が省け、コストもそこそこに安くできること。

このくらいのところで落とせるよう意識しております。



所詮私は、金利が上がるか空室率が高まるかしたら吹き飛んでしまう零細大家です。

セルフリフォーム、セルフ客付、セルフ地上げなどができるわけでもありません。

その道のプロに頼るしかないわけです。そのプロに対して失礼な態度で接するなど

ありえないことだと思います。ビジネスパートナーとして対等でありたいです。

発注する方がお金を出すんだから偉い、なんて思う人の気が知れません。

(逆を言えば、業者さんが上から目線で来ると、対等じゃないと思って逃げます)



業者さんとも共存共栄、皆が利益が出る関係。そんな関係を意識することは、

紹介に限らず大事なことではないかと思います。



売買の業者さんにさんざん情報出させておいて、最終的に「安く買えるかも」と

元付業者さんに突撃する人。

銀行さんに金利交渉を仕掛けておいて、最終的に「他でもっと安い提案があった」と

他行さんで融資実行してもらう人。

リフォーム業者さんにさんざん見積を出させておいて、最終的に「他が安かった」と

別のところにリフォームを依頼する人。



別にそれ自体を否定するつもりはありません。その業者さんとはもう付き合わない、

というつもりで一回一回最高の条件を引き出すんだ、という主義であると自覚している、

もしくはアフターフォローで他の案件をお願いするなり、バーター取引するなりする、

などのフォローが出来て、双方納得しているなら良いと思います。



自分の主義を通して、そのリスクも理解している人であれば、ってとこですね。

そういう主義だとわかっていれば、紹介する側も事前にそれを紹介される側に伝えて

おくことができますから。



自分のやっていることがどれだけ相手に迷惑をかけることかを意識していない人が

一番危険だと思います。そういう人に紹介をすると、結果として自分にしっぺ返しが

来てしまいます。



このように、紹介ってけっこういろいろ気を遣うことなんですが、いい人を紹介できれば

その業者さんから見た自分の株も上がります。だから、私としては今回ブログに

書いたようなことを意識できている方に紹介するのは大歓迎です。



紹介の心得、何かの参考になれば幸いです。



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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月20日

幹事をすることで、新たな繋がりを得たり既存の繋がりを強化したりできます。

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積極的に幹事を引き受けたりイベントを企画したりするようにしております。

それが巡り巡って自分のためになるという理解をしているためです。



昨日は特に幹事仕事が多い1日でした。具体的には、昨日だけで以下の会合に関しての

セッティング対応をしました。



・沖縄視察ツアーの旅程調整

・沖縄視察ツアーの後の懇親会の調整、お店予約

・仙台法人で保有する太陽光発電の見学ツアー企画立案

・全賃さんの取材対応のための日程調整、お店予約

・関東→札幌の大家会の7月勉強会の調整

・関東→札幌の大家会の9月勉強会in札幌の会議室探し



自分で言い出したものもあれば、やるけどどうしようと困っているところに自分から

動いて首を突っ込んだもの、相談されて動いたものなど、きっかけはいろいろです。

私、食べ物ブログもやっていまして、お店をいろいろ知っている人という認識を

持たれており、お店の相談をされることも多いのです。



幹事をやるのも決して楽ではないですし、昨日くらいいろいろなことが重なると

ほんとに幹事をするだけでその日の作業が終わってしまうこともあります。

※と言いつつ、融資相談のための書類記入と押印、メール対応などやりましたけどね!



幹事はただの飲み会であればお店の予約と出欠の確認、ドタキャン時にどうするかの

決めごとの決定くらいで良いですが、勉強会も加わる場合は講師の招へい、テーマ設定、

演目の調整、会議室の確保などの作業も加わります。人数によっては事前振込制にして

当日の手間を減らすなどの考慮も必要となります。当然、損はしないようにしますが

勉強会で儲けるつもりもないので、実費のみでせっせと調整しています。



そんな手間のかかる幹事を引き受けることで、何かメリットあるの?という人も

もしかしたらいるかもしれませんが、私としては大いにメリットがあると考えています。

単純に人が集まる場を作って交流することが好き、というのも当然あるのですが、

「新たな人との繋がりの確保」「自分自身の知識の蓄積」「いざという時の引き出し」

といった効果が見込めるものと思っています。



私は不動産関連のお仕事は自分一人では到底何も達成できないと思っております。

賃貸物件の募集をするなら賃貸の仲介業者さん、物件の購入や売却をするなら

売買の仲介業者さん、物件管理なら管理会社さん、リフォームをするなら建築士さんや

工務店さん、簡易宿泊所や民泊を考えるなら運営代行業者さん、などなど。

いかに素晴らしいパートナーを見つけられるかが賃貸経営の成功のカギと考えます。



いろいろな勉強会や懇親会を企画し、それらの方とお話をする。

それによって、頼りになるパートナーを見つける近道ができるかもしれません。



それが大家さん仲間であれば、その方がお付き合いしている、実績のある業者さんを

本当に必要になった時に紹介して貰えないか相談することが出来ます。初対面の人に

相談するのは図々しい感じもありますが、ある程度何回も顔を合わせていて気心が

知れている人であれば、多少のお願い事は聞いてもらえるかもしれません。



それが業者さんであれば、その業者さんにお願いすることができるでしょう。

ある程度顔を合わせている相手であれば、その業者さんが何ができるかもおぼろげには

わかると思いますし、悪意を持って手抜きの仕事をされることもないでしょう。



前にも何かで書いた気がしますが、その人と顔を合わせた回数だけ、心の距離は

縮まります。会って楽しい時を共有することで、その人との絏が生まれます。



私自身は一人で全てを企画運営して生きていけるほど頭脳明晰ではないですし、

優秀でもありません。いかに周りに頼れる方を作り、その方々と気持ちよくお仕事が

できる関係を作るか、というところが勝負と思っています。



かといって、気負って「人脈を作るぞー!」と、大家さん懇親会で名刺を配りまくるとか

そういうことをするつもりもありません。でも、名刺交換をして1〜2分話しただけで、

それでその人との関係が出来たと思うのはおかしいと思うんです。その時に会話して、

面白いなあと思った人には後日自分からアプローチして飲み会にお誘いするとか、そういう

アフターフォローがあってこそ、初めてその人とのつながりが得られるのだと思います。



そんな懇親会って都合よく作られるものではないですから、自分から幹事を買って出て

作りこんでいくのが早道だと私は思っています。



そんなことをしているからだと思うのですが、最近購入している物件はそのつながりで

うまくいっている案件が多いです。



札幌3棟目:関東→札幌の大家会で紹介して貰った業者さんに管理委託

札幌5棟目:札幌の大家さん仲間に紹介して貰った業者さんから購入・管理委託

札幌6棟目:関東→札幌の大家会で紹介して貰った業者さんから購入・管理委託

札幌7棟目:関東→札幌の大家会で紹介して貰った業者さんに管理委託

東京2棟目:東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京3棟目:東京築古組で知り合った建築士さんにリノベーションを依頼

      東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京4棟目:東京築古組で知り合った建築士さんにリノベーションを依頼

      東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京5棟目:東京の大家さん仲間経由で知り合った業者さんにリノベーションを依頼

      東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京6棟目:東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんから購入・管理委託

      ※現在やり取りしている都内好立地再建築不可、まだ購入していません

札幌全般 :札幌の大家さんが立ち上げた清掃業者さんに定期清掃委託

      札幌の大家さんが立ち上げた巡回サービスに業務委託



ほとんど知り合いの人経由です、こうやって改めて見てみたら。

全くのゼロからではなく、下地があるので、あまり変な対応をされることもありません。

ありがたいことです。感謝。



また、大家さん仲間との交流が深まるからこそ新しいチャレンジをすることもできます。



今回私は新規物件を北陸で取得予定ですが、その管理会社さんをどうするかなどの助言を

現地で仲良くさせていただいている大家さんから得ることができました。新たな地方に

進出しようとした際に、いろいろな方に助言してもらえるというのは大きいと思います。



あと、最近やろうとしている簡易宿泊所案件も、その運営の妥当性を先達の大家さんや

設計経験がある建築士さん、簡易宿泊所運営経験者の方など、いろいろな方からお話を

伺うことが出来ました。大変心強く思います。



というわけで、昨日は幹事としての対応が大変だったことと、それを行うことによる

いいこともあるよ、ということを書き連ねてみました。だから誰か代わりに幹事を

よろしくお願いします!(笑)



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月29日

自由を得るための目標設定を行う必要が・・・。

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自分で自分のゴールを設定できていない私ですが、さすがにそれもよくないと思うので

自分が「会社員を辞めてもいいかな」と思うゴールを考えてみることにしました。



当面のゴールは「時間・場所・経済的な自由を得ること」と定義しようと思います。

会社の仕事も楽しくないわけではないのですが、正直やっぱり不動産関係のことを

やっている時の方がアドレナリンが出てワクワクするし、自分の頑張りがストレートに

収入という形で返ってくるのも魅力だと思うためです。また、夏は札幌で過ごすとか

そういう自由もきくようなスタイルがいいなと思っているのもあります。



不動産以外の事業も手掛けてみたいと将来的には思いますが、そこはまだ自分の中には

見えていないので、まずは自由を得ることを最初の目標にしてみようと思う次第です。



では、実現のために何が必要か。

不動産から得られるキャッシュフローから、所得税と住民税、社会保険を差し引いた

手残り金額をどう得るか、ということになるのだと思います。税金と社会保険に関しては

わりと忘れられがちですが、これも加味して考えないと真の手残りはわかりません。



まず、キャッシュフロー。



私の場合、サラリーマンのお給料を除くと、個人事業主・仙台法人・東京法人の

3つのキャッシュポイントがあります。まず、ここから得られるキャッシュフローを

把握することが必要です。



安心して過ごすには、月平均100万くらいは必要かと思うので、年間で得られる

キャッシュフローの総額が1200万、諸々リスクを込にして年間1500万くらい

出せればいいのかなと思っています。



このうち、仙台法人に関しては義母にも協力していただいているので、その分報酬を

支払わなくてはならないと考えてます。その分も考えると、さらにキャッシュフローは

多く得なくてはならないですね。



元々は仙台の金融機関さんと取引するために義母に社長になってもらったのですが、

当初考えていた以上に積極的に不動産賃貸業に関わってくださっています。

「社長なんだし、決算書の数字のことをもっと理解しないといけないと思って、

 減価償却の本を読んで勉強している」と聞いた時、素直にすごいなと思いましたし

感謝の気持ちでいっぱいになりました。



できれば、義母にも仙台法人から得られるキャッシュフローの半分とか1/3とかは

出さなくてはならないと考えております。今は無報酬ですが・・・^^:



次に税金です。

個人事業主として払う分はそれで完結するのでわかりやすいのですが、法人の場合は

個人に支払う役員報酬と、会社として納める税金の2つに分けて考える必要があります。



役員報酬をどれだけ出すかによって、個人にも所得税がかかります。

会社で支払った方がお得なのか、個人の所得税の方が税率が低いのか。

そこも考えながら役員報酬の額を調整していくべきと思います。



役員報酬の額によって、社会保険の負担額もまた変わります。

報酬を出すということは、基本的には社会保険の対象になるということです。

社会保険は会社負担分と個人負担分をそれぞれ出さなくてはならず、不動産投資家の持つ

資産管理法人だと、結局負担が倍になってしまいます。ここを把握しないまま会社を

辞めてしまうと、社保の支払で想定以上に苦しくなってしまうかもしれません。

よい

こういった要素をどう調整していくか。法人から得る役員報酬は基本的には社会保険が

最低水準になる程度の金額として、あとは個人事業主で稼いだお金で暮らすというのが

実は悪くなかったりするのかな?というのが今の私の考えです。



会社員を辞めれば個人の所得はぐっと落ちますので、個人事業の税金も減るはずです。

社会保険の負担は国民年金と国民健康保険になると思いますが、そこを法人から給与を

出して、社会保険に切り替えることで意外と安くなったりするのではないかな、と。

試算してないから正しいかはわかりませんが・・・。



この辺のゴールを決めると、個人で買うべきか法人で買うべきかも見えてくるでしょう。

今はなんとなく法人で持てるなら法人がいいなというくらいでしか切り分けてないですが

個人でいくらの収入、法人でいくらの収入で役員報酬がこれだけ、という形を決めれば

そこに向けて個人OR法人の判断がしやすくなると思います。



長期的な目標を立てるのが苦手な私ですが、いい加減そういうことにも取り組んで

苦手意識をなくしていかなくちゃなあ・・・と思っています。

目標が具体化しないから、目の前にあるものをパクパク考えなしに食べちゃうわけです。

計画的にやる癖をつけていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月19日

心の距離を縮める情報発信のススメ。

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昨日は健美家コラムでおなじみの渡辺よしゆきさん主催の焼肉大会に参加してきました。

東北からもわざわざ参加された方がいらっしゃったり(とはいえ、皆さん顔見知りだし

今度仙台とか秋田で会いそうなのであまり会話せず・笑)、お家大好きさんと初めて

ちゃんと話しをする機会があったものの「なんでフィリピン買っちゃったの?」

「なんで札幌買っちゃったの?」と責められてみたり。そりゃ当時は儲かると

思ったからですよ、としか言えませんでした(笑)

肉もやたらと美味しかったりで、大変楽しいひと時を過ごしました。

ご一緒した皆様、ありがとうございました。



本当は二次会にも行きたかったんですけど、本日朝締切の札幌7棟目(仮)の本審査用の

資料作成があったので、そそくさとお暇して自宅でせっせと資料作りしてました・・・。

仮眠をとりつつも、夜を徹して何とか資料作成完了です!間に合ってよかった。

宿題はギリギリにならないとできないタイプです。



さて、そんな楽しい飲み会の中でふと思ったことがありました。

情報発信することで、相手の心は開かれるんじゃないかな?ということ。



情報発信というと、すごくハードルが高いことのように思えますが、別にそんなに

難しいことを言っているつもりもありません。別にブログとか使って世界中に情報発信を

しましょうと言うつもりもないです。むしろ、そんなプラットフォームで変なことを

書いた日には大炎上になってしまい、心がポッキリ折れてしまう可能性もあります。

そんな大それた情報発信をしようというのは本日のテーマではありません。



そんなこと書いてて突然思ったことがあるのでちょっとだけ脱線(いきなりかよ)。



ブログで情報発信しながらビジネスを進めている人って

・皆が納得する知識もあり、ネットリテラシーも高いすごい人

・知識もリテラシーもあまりなくて叩かれたり炎上したりするけど、そんなことは

 意にも介さない強心臓の人

のどっちかなんだろうなと思います。



例えば、前にブログランキング一位を一時的に取らせていただくきっかけとなった

残念なコンサルタントの方の話ですが、こういう方って基本的には自分がどれだけ

実績がありすごいのかを周りにPRしなくてはなりません。そして、その自己評価と

現実の評価のギャップや、風評被害などと常に戦っていく必要があると想像します。



本当にスキルのある方だって、10人コンサルして満足度が低い人が1人でもいれば

その人からの批判を避けられません。自分自身を商品にして、自己PRをする以上は

それを批判する人を避けることはできません。



それがましてや、ある程度の熟練者が見たらスキルがないと思う人であったら?

期待に応えられない可能性はさらに高まり、周囲の熟練者からの評判も著しくない。

そんな状況になってしまうことは請け合いです。



私は人を不愉快にさせたり、人の期待に応えきれないことがストレスになるタイプです。

ですので、仮にどれだけ自分にスキルがあったとしても、コンサルタントという職業は

絶対に選びません。全力で頑張ったとしても、全員に満足してもらうのは困難だと

思うからです。チキンハートなだけかもしれませんが、そう思うのだから仕方ないです。

残念なコンサルさんの強心臓っぷりが羨ましいですし、尊敬に値すると思ってます。



はい、完全に脱線しました。元の話に戻ります。

情報発信をしよう、でも別に無理に全世界にPRする必要はないよ、というところで

脱線しましたね。続き書きます。相手に心を開いてもらうための情報発信って何でしょ?



人間はコミュニケーションを大事にする動物だと私は理解しています。

だから、コミュニケーションが活発に取れると、その相手に親近感を抱きます。

そして、コミュニケーションを取る第一歩として、自分自身のプロフィールを相手に

理解してもらうことって、とても重要なのではないかと思うんです。



そう、自分のこと、特に自分自身のこれまでの背景や現在おかれている立場などを

適度に話すことが、相手に親近感を持ってもらえる早道なのではないかと思います。



例えば、よく飲み会でお会いするAさんとBさんがいたとしましょう。

AさんもBさんも話が面白い人で、飲み会などで顔を合わせる機会があれば話す方です。

でも、自分で気の置けない仲間と飲もうとした際に、AさんではなくBさんが先に

頭に浮かんできて、つい声をかけてしまうのです。さぁ、この差は何でしょうか。



Aさんは時事ネタとか周りの人の話とか、いつも当たり障りない話をしています。

SNSには何も書かず、もっぱらROMかコメントだけです。




Bさんはそういった話に加え、自分の出身地のことや仕事のこと(大家さんの飲み会なら

どこに物件を持っていて、この間滞納で大変だったとかでしょうね)などを話します。

SNSにもちょこちょこと投稿をしています。



この差です。これが一つの要因です。



別にデリケートなことを包み隠さず話す必要はないですし、常に自分のことを話し続けて

いる必要もないです。たいしたことじゃなくていいんですけど、多少パーソナルなことを

たまに織り込む。私はこういう人間ですよという自己紹介を要所要所で織り交ぜている。

こういう話をしてくれる人って、なんとなく勝手に親近感抱くんですよ。



たぶんですが、自分のことを話すというのは、周囲からしたらその人が話さない限りは

知りえない情報を自分のために発信してくれている、という気持ちになるのではないかと

思うんです。だからそういう態度に対して親近感を抱くのだろう、と。



自分のことを話さない人は、ともすれば自分のことは隠して他人の情報だけ得てやろう、

という姿勢に見えかねず、警戒心を抱かれてしまうのではないかと思うのです。

ちょっと大げさかもしれませんけど。



いつも話をするけど、この人ってそういえば何物なんだっけ・・・?

ちょっとSNSを見てみたけど、特に何も書いてない。

大家さんと言うことだけは知ってるけど、どのくらい規模があるのか、専業なのか

兼業なのか、といったこともよくわからない。うーん、なんか誘いづらいなあ。



そんな感情を抱くのも自然だと思いませんか?



SNSにくだらないことを書くなと言う人もいると思いますが、私は食べたご飯のことや

家族のこと、その日のちょっとしたミス、満室になった喜びの声などをSNSによく

投稿しています。邪魔かもしれませんが、それでも相手との心の距離が少し縮まるような

気がするので、なんとなくSNSで報告してしまいます。



やっぱね、人間一人じゃ生きていけませんから。

誰かに理解してもらいたいし、誰かに共感してほしい。

そんな思いもあるのだろうなと思っています。



もし心当たりのある方がブログを読んでくださっている方の中にいらっしゃるならば、

少しでいいので相手に対して自分の話をしてみませんか?ずっと自分の話ばかりだと

ただの痛い人なので、そこのバランスは考えつつ(笑)

管理会社さんや仲介業者さんとの心の距離を縮めるという意味でも有効だと思います!



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月12日

過去の成功体験に縛られず、マインドセットを時代にあわせて切り替える。

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昨日の予告通り、今回の物件は今までに比べると低利回りな案件ということもあり

自分の今までの買い方と違うなと思うところがあるのです。マインドセットの変化が

必要になる案件だと思っています。



かつて、札幌は新築RCが10%弱くらいで建築できる時代がありました。

今は8%を切って7.5%くらいに落ち着いています。この水準から考えると、

平均して利回りは2%〜3%くらいは落ちているものと考えられます。



中古RCだったら、築20年〜25年くらいで12%〜13%程度が相場なりで

あっただろうと思います。あまり着目してなかったでうろ覚えと言うか記憶がほぼ

ありませんが、流れ的には築10年くらいであれば利回り11%くらいが相場かな?

今から考えるととんでもなく安い時代でした。あの頃の自分にアドバイスできるなら

「今すぐ目の前のでかい物件全部買え!5年後に億万長者だぞ!」と言いたいです(笑)



あの頃の高利回りの頭があるので、どうしても今回のような低利回りに関しては

抵抗があるというのが正直なところです。ただ、それもきちんと数字を分析していくと

確かに収益性は落ちるけど、それなりに戦える余地はあるのだなと判断できます。



低利回りでも死なないようなマインドセットを作るために考えるべきことを

いくつか挙げてみようと思います。



その1

ディフェンシブな考えとして、何年持てば相場で残債無しで売り切ることができるかを

きちんと把握しておくこと。



5〜6年前は「収益不動産は持ち切りできるくらいのものを買う」「売るなんて

破産しそうなやつがやることだ」という風潮も多少あったと思っております。

この部分については、時代が変わって売却も利益確定の重要なプロセスという認識が

世の中に生まれてきた気がします。



多少低利回りでキャッシュフローが残らないとしても、元本返済は進んでいます。

返済予定表を作り、家賃下落のボリュームを想定して、その年数での売却した際の

残債利回りをじっと見ていると、あるところで「この値段なら売れるな」と思える

ポイントがあるはずです。そこを目標にして、家賃の維持を試みる。低利回りだと

思うからこそ、ただ漫然と保有するのではなく、将来計画を見据えておくことが

必要なのだろうと思います。



その際に、今の相場観で売りぬくことを考えてはいけないと思うのです。

5年前のような高利回り時代が来ていることも想定して、どこで売却できるか。

そういう観点で見ていく必要があると私は考えております。



金融機関さんとは上手に話をしておかなくてはならないですけどね・・・^^;

基本は「最後まで持ち切る人に融資をする」が建前ですから。



その2

イールドギャップを考えれば、そこまで低利回りとも言えないことに気付くこと。



かつての市況と違う点は

・利回りが2%〜3%低い

・金利が1%〜2%低い

という2点になると思っています。



イールドギャップという観点で見ると、金利が下がっていることを背景にすれば

実はネット利回りは1%しか変わっていない、ということになります。



金利が安いから、月々の支払が安くなる。だから利回りが下がった分はそこでも

吸収することができる、という考え方を取り入れると良いのだと思います。



今回の物件で計算をしてみてびっくりしたのですが、低利回りであるにも関わらず

(自己資金を1割入れるからというのもありますが)返済比率は50%を切ります。

え、むしろ今まで買ってた高利回り物件より返済比率低いってどういうことなの!?と

びっくりしました。昨日出していただいた融資条件が今までと比較してもかなり良かった

というのがあるのだと思います(35年で1%前半)。



参考までに、札幌4棟目はRCの新築でしたが、25年で2%半ばくらいで融資を受けて

おりました。今回購入予定の築浅RCと比べ、利回りは1.5%以上高かったのですが

返済比率は60%近くになっており、キャッシュフローと言う考え方だと今回の物件に

軍配が上がるという状況でした。融資条件って本当に大事ですね。



(とはいえ25年だからダメということもないと思います。年数が短かったからこそ

 元本返済が進み、売却時に手残りが大きく取れたという側面もありますから)



今や、カタカナ銀行さんですら4.5%ではなく3.5%で融資をする時代です。

洗練された方なら1%も余裕で切っています。私ですら1%台で融資を受けることが

できるのだから、今の金利下落は相当なもの。その分、多少利回りが下がったとしても

キャッシュフローは得られるのだなと理解できました。



なお、これらの前提は金利が上がると破たんするということも頭に入れておかなくては

ならないと思います。インフレなしに金利上昇が起こると思う方は、こういう借り方は

怖いと思うことでしょう。賃料は努力次第で維持できる(勿論それなりにお金もかかる)

けど、日本の金利動向は自分ではコントロールできません。ここにリスクがあるという

指摘に関しては事実だと思います。



私自身は経済や国際情勢には疎いので何とも言えませんが、政府が明日から金利を

上げますと言った時、今の国債の利払いができるのか?ということを考えると、

短期的には金利を上げられないんじゃないかという気がしています。ですので、

あと5年〜10年くらいは低金利時代が続くとみているところもあります。



時代の流れにあわせて、自分自身の考え方も変えていかないと、取り残されてしまうと

思った次第です。しかし、過去の成功体験やノウハウから逃れることもまた難しく、

本当にこんな利回りで買っちゃっていいのかな?をつい自問自答してしまいます^^;

数字を見れば、稼働率が維持できる環境であれば問題ないということがわかるのですが

気持ちはそわそわ。これもまた、自分で超えないとならない壁なのでしょうね。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする