2019年08月20日

情報を積極的に収集することが人生を豊かにする。

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情報を制するものは人生をより豊かにすることができる。無知は損をする。

その代表的な例が航空会社のマイルではないかと思っています。



昨日は札幌からの帰りにちょっと秋田に寄り道して、地元大家さんの所有する

スポーツカーに乗せていただき、美味しい稲庭うどんを食べて物件を見学させて

いただいてきました。お付き合いいただき、どうもありがとうございました。



そんな思い付きで秋田に行って、お金かかるんじゃない?と思われるかもしれません。

でもこれ、全部マイルです。しかも消費されるマイルは新千歳〜東京に直行で行くのと

変わりません。途中下車してもその先のチケットが有効、と捉えて貰えればと思います。



マイルってなに?それって食べれる?と言う方もいるかもしれませんので念のため。

マイルは航空会社が発行しているポイントで、飛行機に乗ったり買物をしたりすると

溜めることができます。一定以上溜まると特典航空券という形でタダで飛行機に乗れます。



私自身、クレジットカードのポイントに関しては、不動産を始める前から興味があり

ポイント還元率の高いクレジットカードを作ってみたりしておりました。ちまちまと

ポイント稼いで、どうやって使おうかワクワクしていたものです。でもその頃はマイルに

興味は持っていませんでした。今みたいに全国に友達がいるわけでもなかったので、

特にマイルであちこち行きたいという欲求が乏しかったのです。



マイルに興味が出てきたのは、札幌に足しげく通うようになってからです。

初期のころは札幌に行く飛行機代も重かったので、これがマイルでタダで行けるように

なったらいいなと思った、というのが直接的なきっかけでした。

そこから航空会社のクレジットカードを作り、そのカードで決済するようにしました。

今は航空会社のクレジットカードより使い勝手がいいカードがあるので、あまり

航空会社のクレジットカードを使わなくなりましたが^^;



不動産投資はマイルやクレジットカードのポイントと親和性が高いです。

リフォーム用の部材を買う、税金を払う、など、普通に暮らしている人と比べても

高額の支払をする機会が多いと考えられます。その一部でもマイルに還元することが

できれば、そのマイルを使ってちょっと飛行機で旅行に行くとか、そんなことも

できますし、遠隔地に物件があれば飛行機代が浮くことになります。



また、法人でそれらの部材や税金を支払ったとしても、マイルは個人に対して

付与されます。ある意味、課税なしで個人にお金を還元できているようなものですので

面白い話だと思っています。



更に、旅費規定が整備されていて、みなしで旅費を法人から個人に払う仕組みであれば、

チケットは個人でマイルで取り、法人から旅費や手当を現金で支給して貰うことで

法人から個人にお金が非課税で移る、というのもメリットだと考えます。

(ちなみに、うちの法人はまだ旅費規程の運用を開始しておりません)



今年の出張は8割がたマイルで対応できているので、飛行機代はあまり経費として

計上しておりません。昨年は結構な額の税金をクレジットカードで払ったので、

JALやANAなど日系エアラインのように期限があるマイルは早く使わないと

いけないです。だから積極的にマイルで航空券を取得しています。



航空会社の「お得意様」になることで、よりマイルでチケットを取りやすくなります。

私はJALに関しては「お得意様」に昇格しているので、JALのチケットをマイルで

とることがおおいです。ただ、JALの場合今回のような新千歳→秋田→東京という

ルートは、新千歳→秋田と秋田→東京で別料金になってしまうので、こういう時だけは

別の航空会社さんを使っています。



あまりこの場でマイルの詳細をあれこれ語ることはしませんが、もし興味があれば

マイルの勉強をしてみると、いろいろと面白いのではないかと思います。



もしマイルに関してあまり詳しくなければ、法人から個人に非課税でお金を渡すことや

飛行機でちょっとした寄り道をできることなどを知らずに、損をしているかも・・・。

知らなければ絶対にできないことです。そしてこういうことができるという話については

先輩大家さんの行動などを見て疑問を持ち、そこに対して仕組みを質問することで

理解が進みます。



常に情報を収集する姿勢を持つことが大事であり、それがないとせっかくのチャンスを

逃してしまうことになりかねません。チャンスを逃さないよう、情報を収集する

アンテナを高く掲げてみることをお勧めします。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月08日

利回り10%の太陽光発電を今やる価値があるかを考える。

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もうすぐFIT制度も変更になり、ますます投資対象として厳しくなる太陽光発電。

一括償却もできないですが、税制面から利用価値があるのか検討してみたいと思います。



買取価格はどんどん落ち、今となっては投資家さんが見向きもしない太陽光発電ですが

ちょっとした税金の繰り延べであれば利用価値はまだある?などと妄想してみました。

前みたいに派手に一括償却は難しいですが、定率法を用いることで当面数年間の償却は

大きくなります。これと元利均等での借入を組み合わせると、そこそこ経費が取れると

想像しております。



勿論、数年たって償却が小さくなる頃には、逆に税金は重くなります。それでも、

この数年をキャッシュを貯める期間と考える人であれば、これはこれでいいような

気がします。



早速検証してみましょう。



例)

1500万の太陽光発電所(低圧)

年間発電売上150万円、利回り10%

信販会社でフルローン、2.5%、15年



上記のような案件があった場合、節税の額はいかほどになるでしょうか。



まず、減価償却を計算してみます。こちらのサイトで計算をしてみたところ、

初年度は177万の減価償却となりました。売上より大きな金額を取れています。

2年目も156万ですが、それ以降ぐいぐいと下がり、5年目には107万。

そして10年目には60万となり、以降最後まで60万のまま推移します。



次に金利です。これも同じくこちらのサイトで計算をしてみたところ、初年度は

36.5万という数字になりました。2年目は32万、5年目は28万、10年目は

15万、15年目の最後は1.8万です。

ちなみに年間の返済金額は120万となります。



売電収入も徐々に下がりますが、1年目・2年目を150万、5年目を146万、

10年目を144万、15年目を142万、と言う感じで減衰させます。



償却資産税も一応計算しておきましょう。内訳は色々ありますが、ここでは簡易化して

1500万全部を減価償却対象とします。計算式は以下の通り。



初年度:  償却資産税評価額×0.936×0.014

2年目以降:償却資産税評価額×0.873×0.014



これで計算すると、初年度の償却資産税は19.6万。2年目が17.1万で、

5年目が11.4万、10年目が5.7万、15年目が2.9万という形になりました。



さて、計算です。初年度の成績はこんな感じになります。



キャッシュフロー

初年度

売電価格150万−返済総額120万−償却資産税19.6万=10.4万

2年目

売電価格150万−返済総額120万−償却資産税17.1万=12.9万



5年目

売電価格146万−返済総額120万−償却資産税11.4万=14.6万



10年目

売電価格144万−返済総額120万−償却資産税5.7万=18.3万



15年目

売電価格142万−返済総額120万−償却資産税2.9万=19.1万



償却資産税が下がっていくので、徐々にキャッシュフローは向上していますね。



税務上の利益

初年度

売上150万−減価償却177万−金利36.5万−償却資産税19.6万=▲83.1万

2年目

売上150万−減価償却156万−金利32万−償却資産税17.1万=▲55.1万



5年目

売上150万−減価償却107万−金利28万−償却資産税11.4万=3.6万



10年目

売上150万−減価償却60万−金利15万−償却資産税5.7万=69.3万



15年目

売上150万−減価償却60万−金利1.8万−償却資産税2.9万=85.2万



当初4年くらいまではマイナスになりますが、それ以降はどんどんプラスに転じます。

15年目なんて、キャッシュフローは19.1万なのに、決算書上は85.2万の

黒字ということで、勘定合って銭足らず状態になっております。



ただ、85.2万に対してかかる税金は、ざっくりですが800万超でも約34%。

だいたい29万くらいなので、実質的なマイナスは10万円以下です。

まあそれだったら別にいいんじゃないかなあという感じはしますね。利益が出ている方が

金融機関さんに対しては見栄えがいいですし。



裏を返すと、初年度83.1万の節税と言っても、こっちもざっくり28万くらいしか

節税はできません。キャッシュフローと合わせても38万です。果たしてこのために

頑張る必要あるのか?と言われれば、それもまたそうだなと思います。その83.1万を

節税せず納税した方が、決算書の見栄えは良くなるんじゃないかと言われれば、

まあ確かにそうかもしれないねと。



ただ、節税云々は置いておいて、15年間少なくともマイナスにはならないですし、

残り5年のボーナスステージにはけっこうお金が入ると考えれば、ありかな?と

個人的には思った次第です。



ただ、パネルの廃棄処分の費用などは考慮しないとです。

こちらの資源エネルギー庁の資料のP17によれば、廃棄費用は2019年認定の

14円案件なら1万円/kWと書いてあります。これが実際に技術的にかかる

費用なのかはわかりません。あくまで国が積み立てさせようとしている費用のように

見えますが、とりあえずこれをベースに考えることにします。



低圧であれば50kW以下のはずですが、最近のパネルは安くなっているので

過積載で100kWとか載せてるケースもあります。仮に100kWだったとしたら

100万くらいは廃棄費用として見込んでおけばいいのかな?(この辺あまり自信ない)

そうだとすれば、廃棄費用も含めて考えても採算は取れそうです。



というわけで、個人的には10%程度の太陽光でも、税務面や借入返済後の手残りを

考えれば、ありかなという感じはしました。この辺は個人個人の判断になると思いますが

上記に関してメリットを感じるなら、取り組んでみるのも良いのではないかと思います。

(でも投資は自己責任ですよ〜)



なお、利回りの根拠となる発電量はNEDOベースで計算されていることが前提です。

そうでない場合は下振れの可能性があるので、そこはご留意を。



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2019年08月06日

今後どういう戦略を描いて事業展開するか?

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先日も勉強会で会話しましたが、今は現金がないと物件を買いづらい時期です。

私も作戦を練り直すタイミングのようですが、結果オーライかもしれません。



昨年、一昨年はご存知の通り融資がジャブジャブ出ており、物件も結構購入することが

出来ていたと思います。周囲の聡明なる投資家の皆様は「こんなに高い相場で買うのは

自殺行為でしょ」と静観している人が多かったのですが、私はあまり関係なく物件を

購入していました。危なっかしいやつです。



基準としては、東京なら相続モノの小ぶりな耐用年数超過物件を狙い撃ちしてました。

リノベして10%オーバーで回る物件、という基準で探したら、それなりに出てきたので

融資を受けて買い進めた次第です。



札幌では、地元でない以上購入できる物件が限られるため、銀行さんが好むタイプの

中古RCとか、某政府系を使っての高利回り木造耐用年数超過とか、そういうのを

買っていました。融資して貰えるものの中から、比較的マシなものを選んで購入、

という感じでしたので、正直札幌ではそんなに良い物件を買い進めたとは思ってません。

利回り10%の平成初期もののRCとか、たぶんまともな感覚の人なら罰ゲームとしか

思わないでしょうが、融資を30年引っ張れたので、1つくらいあってもいいかと

購入しました。全体のボリュームがなかったら買ってないと思います。



さて、スルガ銀行さんや西武信金さんが金融庁さんから業務改善命令と言う名の

行政処分を受ける前後から、融資の風向きは大きく変わってきました。



まず、スルガ銀行さんの処分で不動産融資に大きく歯止めがかかりました。

これにより、札幌の物件を融資を受けて買うことが非常に困難になりました。



私自身は、スルガ銀行さんの一件で本部が厳しくなったという理由で、複数の地銀さんの

札幌にある支店さんから、札幌に住んでいない場合は融資が出来なくなった、という

お話を伝えられました。これは取引行であろうが非取引行であろうが変わらずです。

不動産の融資に一定の歯止めが必要、でも全部止めたら仕事にならない、じゃあ比較的

異端なところを止めればいい、という考え方で、真っ先に私のような地元にいない

人間がやり玉に挙がったものと思われます。



これは都銀さんでも同じようで、例えば仙台法人で取引には至らなかったものの

話を聞いていただいていた某都銀さんは、札幌案件を当初は問題なしと見ていたのに

最近は「支店の目の届く距離間の案件しか扱えない」と言い出しました。

私の友人も札幌案件を既存取引先の都銀さんに持ち込んだら、札幌はNGと言われた

ということです。



その後、西武信金さんの一件があってから、東京で取引している信金さんや信組さんの

融資が一気に厳しくなりました。具体的には、耐用年数超過はとにかく融資が出ず、

出たとしても10年がいいところ、という状況に陥ったのです。個人的にはこちらの方が

ダメージが大きかったです。東京12棟目も正直融資が出ない案件と思ってなかったので

NGで現金決済と言われてしまった時はやや唖然としました。



私自身の得意な分野も、こうして徐々に融資が塞がれてきています。

いつまでも従前の視線を引っ張り続けるわけにもいきませんので、作戦の練り直しが

必要な時期に来ているわけです。



そこで私は売却を行い、小口の融資を繰上返済することで返済比率を下げる作戦に

今は出ております。ここに来て明確にサラリーマンを卒業して不動産賃貸業+αの

自営業になるという目標を決めたので、まず財務基盤を整えることを先決にしよう、

という気持ちになったためです。



それもあり、新規物件の取得は一旦見合わせています。ただまあ、私が得意としていた

東京の低価格小ロット築古案件は、融資が出なくなったことの影響か、最近はむしろ

値上がりしているので、なかなかこれぞという物件に出会えないという事情も。



財務を整えることで、金融機関さんからも状況が改善されたように見えるはずです。

整理してみたら、無担保借入だけで8000万近い残債がありましたので、ある程度

削らないとさすがにダメだよねという感じにはなっています。むしろよくここまで

借りられたものです。



金融機関さんは金融緩和前の姿に戻ったと考えれば、決算書をきれいにして頭金を

入れるという王道のスタイルに立ち戻るしかないでしょう。

東京は頭金を入れて短い期間で買う、札幌は現金以外当面諦める、です。



以下、東京の融資戦略です。



今までだと、1000万を20年2.5%とかで借りることができていました。

フルローン前提です。(金利高いなーとか言わないで・笑)

月の返済は約53000円。利回り10%だと約8.5万の収入で、決して

返済比率は余裕がある数字ではないものの、まあ一部こういうのがあってもいいかと

考えられる数字ではありました。



同じことを10年融資で行うと、月の返済は約94000円。これだと逆ザヤです。

頭金3割入れると約66000円の返済。4割だと約56000円です。

このくらいの頭金は考えないと、同様のビジネスモデルはできないことになります。



でも、今はそういう王道物件を積み上げるしかないのでしょう。

買い進めるには現金が必要なので、含み益のある物件を売却して、次の物件を仕込む

種銭にしなくてはならないのだと思います。



割安に購入できていれば、市場価格で売却するだけでも利益は出ます。

そうやって、少しずつ資産を増やしていくことになるのかな、と想像します。



売却をうまく織り交ぜ、自己資金+融資のハイブリッド型で作戦を立てること。

それが財務健全化を達成した後の私のスタイルということになりそうです。

(フルレバ時代が懐かしいです・笑)



札幌はそうやって得た現金を使って、新築用地となる中古物件を現金購入して

しばらく中古のまま回して寝かせておき、金融情勢が変わったところで融資を受け

新築を建てる、でしょうかねえ。



そんなところで、今後のやり方を妄想してみた次第でした。

皆様はどんな成長戦略を描いていますか?良かったら教えてください!



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月01日

返済比率を下げよう大作戦。

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今年も全賃フェアに参加できなかった私が、再来年には大手を振って全賃フェアに

参加できるよう、どうしたら財務が改善できるか数字をいじりながら検討中です。



今年は全賃フェアの会場が青海に変わり、オープンしたての時間は事前予約していた

人の方が超大混雑という謎の状態になっていたという噂を耳にしました。会場が変わると

混乱は発生するから仕方ないとして、会場が変わるのだから少し余計に人を配置するなど

主催者さん側もリスク対応を配慮しておけばよかったのではないかと部外者の立場で

適当な考察をしてみます(自分がそういうの一番苦手なのは棚に上げて)。



で、何が言いたかったかと言えば、そんな全賃フェアにもう何年も出席できていない!

というサラリーマンの悲哀を叫びたかったのですよ。もうね、FBとか見てるとね、

みんなリア充でウェイウェイしてるわけですよ。コンパニオンのお姉さまと一緒に

写真撮って満面の笑みとか、全国の大家さんが青海で誰に会ったとか誰と飲んだとか、

終電はクソとか糖質制限とラーメンの神とか、木造の床が抜けそうとか、セミナーが

超満員とか、なんかやたらクオリティ高い講師のセミナー中の写真がアップされるとか。

なにこの楽しそうな学園祭のノリは!仲間外れ感バリバリっすよ、旦那!

誰もフェアの展示や内容について触れないやーん!仕事しろ仕事!(八つ当たり)



・・・取り乱しました。失礼しました。



とにかくですね、私はもうサラリーマンを1〜2年目処でリタイヤする宣言したので、

再来年のフェアにはきっと参加できるはずなのですよ。そう信じたいと思います。



そこで、本日はブログを書きながら、金融機関さんに提示している資料を傍らに置いて

どうしたらリタイヤできるかをより具体的に数字をいじりながら考えることにしました。



数字で考えるリタイヤの目標は、東京法人の返済比率が50%以下になった頃です。

仙台法人はおまけとしようと思っています。独立採算制が良いだろうと思うため。



現在の返済比率は59%弱。高いです。はっきり言って破産予備軍です。

サラリーマンをやる前提の元で、金融緩和の波に乗り豪快に借入しまくりましたが

その分返済比率にその無理が出てきている感じです。まず問題点はこれですね。



短期の借入が多いので、これを返済して50%以下に持っていくのが目標です。

そのために、お金を作る必要がありますので、物件を売りに出す方向です。



今まさに売りに出している東京9棟目が売れるとどうなるか。

単純に有担保の分を返済するだけですと、返済比率は62%とむしろ上がります。

よって、短期借入の返済をしなくてはなりません。



手元に残る資金は納税分を別にして考えると、固めに見て1500万程度。

ここからいかに効率よく返済して返済比率を落とすかを考えます。



ここで「返済効率」を考えます。私が今勝手に考えた言葉ですが、借入返済をする

コストに対して、年間の支払がどれだけ減るかで、その資金がどれだけ効率よく

運用されているかを図るものです。



返済効率(%)=年間返済額÷残債×100



返済効率は利回りのようなもので、例えば残債500万の借入で年間50万の

返済が発生しているなら、500万を繰り上げ返済することで利回り10%と

同じ効率の投資になります。



これを無担保借入に対して適用すると、早期に繰り上げ返済した方が良いものが

可視化されます。あとはそれを返すことでどれだけ返済比率が下がるかを計算して

目標に達するならそれでOK、達しないなら他の売却物件を探す、という流れで

計算することになります。



先ほど挙げた予算に合致させる形で計算していくと、おおよそ52%まで返済比率を

引き下げられることがわかりました。悪くない数字に見えてきました。

となると、これ以上無理やりに売る必要はないかな?



でも、この資料も金融機関さん向けに多少都合よく書いているところがあります。

例えば東京10棟目の友人に貸しているところは、東京法人が共同で借りている形にして

普通に募集した時の家賃で書かれていますが、実質的な数字はもっと少ないという点とか

民泊前提で借りてくれているところが家賃を押し上げているので、それが崩れた時に

返済比率が高くなるとか。それ以外にもリスク事項は正直なところあります。

また、個人の借入を法人物件の売却で返済となると、給与所得という形になり

所得税などがかかる可能性もあります(ここは顧問税理士さんと要相談)。



でも、方向性としてはやっぱり細かい借入を返して身体を綺麗にすることが大事と

思いますので、その観点で推し進めていくことが大事かなと思う次第です。



自由への扉が見えてきたぞー!(気が早い)



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2019年07月24日

SNSのトレンドが変わりつつある。

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情報を発信することで全国に友人を増やす。ここまではそんな形が作れていました。

時代が変わり、その方法のトレンドが以前と変わってきているような印象があります。



昨日は波乗りニーノさんが出張先の某所に潜伏中という情報をキャッチしたので、

ちょっと飯食いましょうとお誘いしてお食事会。気がついたらご飯おごっていただいて

しまいました。誘っておいて奢ってもらうとか酷い話ですが、ありがとうございました。

「東京オリンピックの宿が高い頃合いに事務所安く泊めてね!」とのことでしたので、

寝袋持参なら好きなだけ寝ていただいて結構です。スペースマーケット運用もその頃には

開始していると思うので、それとの兼ね合いでにはなりますけどね!



さて、ニーノさんと話していて、最近感じていることと符合したことがあったので

それについて書きたいと思います。コミュニケーションツールの変化です。



私は今、不特定多数への情報発信をブログで行いつつ、友人とのコミュニケーションは

Facebookを用いて行っています。FBに移行する前はミクシィでした。

その前はホームページと掲示板、Webチャット、一部IRCなんかも使っていました。



私自身はイノベーターでもアーリーアダプターでもなく、アーリーマジョリティと

自分では思っています。ミクシィからFBに乗り換えた時期も2012年頃で、決して

早くはなかったです。実名SNSが日本で根付くことに懐疑的な見解を持っていました。

移行するのも様子を見ながらという感じでしたしね。

※言葉の意味がわからない方はイノベーター理論を参照



で、最近すごく感じるのが、大家さん業界の若い層と情報に敏感な層がツイッターに

移行していること、そしてYoutubeを使った発信を行う大家さんが増えてること。

そろそろアーリーアダプターの領域を超えてきている気がしています。



私の周りの従来から仲良くしている大家さん層は、特に現状と変わらずFBを使って

コミュニケーションをしている人が多いです。情報発信や近況報告はFBを使い、

個別のやりとりはFBメッセンジャーもしくはLINEというのが最近のパターンです。



一方、その従前のコミュニケーション方法の枠の中でやり取りしている方の一部の方が

ツイッターを併用し始めています。不動産ブログ上位ランカーの方の中を見てみると、

狼さんポールさんはツイッターをだいぶ利用しているように見受けられます。

情報発信に重きを置いている狼さん、年代的に若手のポールさんがツイッターを活用して

情報収集やコミュニケーション、情報発信をしている。情報に敏感な層がこの手の動きを

していることに注目をしていました。



で、昨日ニーノさんと話をした内容です。ニーノさんもだいぶツイッターは使っているし

ポール&ふんどし王子よろしくYoutubeチャンネルを開いています。戦略的に

コミュニケーションや情報発信を考えている人だと思っているので、その辺に関して

最近感じていることを聞いてみると「やっぱTwitterがすごいよ」「セミナーの

客層もだいぶ若い人が多くて代替わりしている」などといった話が飛び出してきます。



もしかすると、ミクシィがFBにとってかわった時のように、FBからツイッターに

主軸が移る時期が来るのかもしれません。でもミクシィとFBみたいに似たような

コンセプトならそういう動きもわかりますが、ツイッターとFBだと性質がそもそも

異なると思うので、どちらかと言うと二刀流が増えるのかもしれないと思った次第。

アプローチするターゲットや情報の種類によって、それぞれのソーシャルメディアを

うまく使い分ける時代に入ろうとしているのだろうと思っています。



広く情報発信・情報収集したいならツイッター。

ツイッターをフックにしてより深い内容を公開するならブログ。

若手との個人的なコミュニケーションにLINE。

年寄りとの個人的なコミュニケーションにFB。

動画で発信するならYoutube。



個人的には今までツイッターをあまり活用できていなかったのですが、ここに来て

そんなことを意識し始めたこともあり、参議院議員選挙の開票速報や候補者動静などの

情報収集で試しにツイッターを使ってみました。うん、確かに情報のボリュームは

あります。精度は見極めが必要ですが、多様な情報を手軽に入手するには確かに良い。

短文前提なので、気軽に投稿できることから、情報が蓄積されるのでしょう。

そして速報性が高いのも面白いです。玉石混合な印象もあるので、見極める力は

必須だなというのも同時に感じました。



こういった時代の波に取り残されないように、私もツイッターやYoutubeといった

メディアに親しんでいかないとだなあ、と思っています。そんな気付きを得た夜でした。



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