2018年07月14日

家族の理解を得るには、まず家族にメリットを与えることから。

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あれやこれや忙しいとぼやいている私ですが、それでも家族の節目のイベントは

優先して対応しています。不動産の恩恵は家族皆で受けないと、ね。



不動産投資をしてみたい、という人にとって参入障壁となるのは、連帯保証人として

身内を立てなくてはならない、という点もあるのではないかと思います。

奥様のご理解を得られない、銀行さんに一緒に行ってくれない、といったお話は

割とよく聞く気がします。



そりゃあ借金の連帯保証人になって貰うなんて、普通に考えたら嫌ですよね。

家族が何か変なマルチに洗脳されたかと警戒するのも無理はありません。

一度疑うと、説明しても話が耳に入ってこなくなるのもやむをえません。



私の勝手なおもいこみかもしれませんが、家族といえども人はその行為に対して

メリットがあるかないか判断して行動しているのだと思います。その借金の連帯保証人に

なることによって、自分にどのようなメリットがあるのかを考えた結果、その選択を

するかしないかを決めるのではないでしょうか。



普段から家族のことを思い、家族と利益をシェアする、家族をねぎらうといった姿勢を

見せていれば、家族はそれに対して感謝をするでしょうし、その恩に報いたいという

ことになって、連帯保証人という難しいことでも「あなたが喜ぶなら私も嬉しい」と

いった感情面でのメリットや「これでお金が稼げるなら、私たちにもその恩恵がある」と

いった金銭的なメリットを感じて、結果として引き受けてくれるのではないでしょうか。



私自身、自分が好きなことだからやるという観点ではなく、家族が好きなことだから

やる、家族の好みに合わせる、という対応をすることもあります。それが家族のことを

思うということだから、だと私は思っているからです。

(昔はかなり自分勝手でしたが、嫁ちゃんにだいぶ指導されて矯正されました・笑)



私は旅行するなら分単位でスケジュールを刻んで、効率よく色々な観光地を回るのが

好きですが、うちの嫁ちゃんはホテルにゆっくり滞在して観光は最小限にしたいという

希望を持っています。そういうすれ違いがあるのに、自分の希望ばかり優先していたら、

相方はきっとつまらない気持ちになるでしょう。



嫁ちゃんへの今年の誕生日プレゼントは、東京のリッツカールトンで一泊宿泊でした。

誕生日や記念日のイベントは忘れないように行っていますし、その時はできるだけ

家族が喜ぶようなことをするよう心がけています。家族が喜べば自分も嬉しいですから。



そして不動産のキャッシュフローが増えるにつれて、そのグレードが上がっていくので

家族としても私が行っている不動産賃貸業に協力しようという気持ちが芽生えている、

のかもしれません(あくまでこれは推測)。



私の不動産仲間の友人の中には、家族に連帯保証人になって貰うことと引き換えに

家族が信仰する宗教に入信したというツワモノがいます。これも、相手が求めることを

理解して、自分のメリットと相手のメリットが合致するように考えた結果だと思います。

そんな彼も無事にサラリーマンをリタイヤし、専業大家さんとしてゆっくり・・・

しているかと思いきや、家族の宗教の行事をどんどん入れられてあまりゆっくりとは

できていないのだとか(笑)



もしこのブログを読んでいて、家族の理解を得られなくて困っている方がいるようなら

まず自分が家族に対して寄り添ってみてはどうでしょうか。それをやっていると、

家族の喜びと自分の喜びがだんだん一致してきて、理解をして貰いやすくなると

思います。



※勿論、それ以外の事情でなれない人もいると思いますので、決めつけているわけでは

 ありません。あくまで個人的な主観で書いているだけです。もしご気分を害された

 方がいらっしゃいましたら、お詫び申し上げます。



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2018年06月17日

キャッシュフロー軸と時間軸。

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時間は有限です。その有限な時間をどう生きるべきなのか。



最近、フン様ポールさんのサラリーマン卒業があちこちで話題になっております。

キャッシュフロー的に不安があれど、お金と時間を天秤にかけて時間を選んだフン様と

「フン様が辞めると言った翌日に辞表を出す」と宣言していた通りの行動をした

ポールさん。二人とも大きな決断をさらっとやってのけ、今はサラリーマン卒業旅行で

二人で世界一周を企てているとか。



昨日、そんなお二人に誘われて、不動産とは全然関係ないセミナーに出席してきました。

「ちょっと高いけど絶対に役に立つと思いますから、是非来てください」と、ご自身が

主催者であるわけでもないのに熱心に誘ってくださるフン様。実際に大変役に立つというか

眼から鱗なセミナーでしたし、余裕で元は取れそうだなと感じました。



熱心に誘ってくれた人がフン様だから、信じて参加しましたが・・・

これが別の人だったら「マルチか?」と疑っていかなかったかもしれません(笑)

この辺はフン様の人徳ですね、間違いなく。フン様とポールさんからは陽のオーラが

出ている気がします。良いことはどんどん周りの人と共有しようという意思を

強く感じます。その与えたものがより大きくなって返ってきた結果が、今の二人の

状況を作り出しているのでしょうね。若いうちにそれに気づいていることって、

本当にすごいことだと私は思います。私はたぶん同じ年齢の時にそれに気づけては

いなかったのではないかなあ、と。



と、二人を持ち上げてところで、本題です(笑)



二人と話をしていると「給与と言う対価を得ながらサラリーマンとして時間を拘束される

ことと、給与を捨てて自分が自由になる時間を手に入れること」を天秤にかけた結果、

お金より時間ということでサラリーマンを捨てたという選択をしたのだろうと考えます。



この辺は人によって考え方は様々だと思いますが、生活レベルを落として最低限は

やっていけて、家族もそれに納得しているのであれば、外野である私がどうこう言うのは

筋違いだろうと思います。自分で人生の選択をしたことに対して敬意を表します。



で、その選択をするために不動産投資というベーシックインカムが寄与していることは

言うまでもありません。不動産は爆発的には儲からないけど、キャッシュフローは

安定します。最低限のベーシックインカムが手に入った暁には、そこから何を選択するか

いろいろなことを考えることができます。



自身にとってのベーシックインカムを決める。

自身がなりたい姿を考える。

結果として、どうなった時に何をしたらいいかが決定される。



不動産のキャッシュフローだけで「月間のフリーキャッシュフロー100万!」とか

言い始めると、なかなかハードルは高いのですが、「フリーキャッシュフロー30万で

後は自営業として生計を立てる」「最低限のキャッシュフローがあれば、あとは田舎で

お金をかけずに静かに暮らす」などのイメージであれば、達成はそれほどハードルが

高くないと思うのです。



また、「とにかく今の会社が嫌だから辞める」だと、辞めた後何をしていいかが

わからなくなったり、勢いで辞めたけど自分の求める生活水準にキャッシュフローが

追い付かず、苦しい思いをする可能性もあります(そして共食いへ・・・?)



そういったことにならないよう、目標設定することがとても大事だと私は思っています。



そしてその目標設定に関して、概念としてはわかっていたけど、それを実際に実践して

不動産投資家にイメージを具現化してくれそうなのが、冒頭で話題にしたお二人かな、と

私自身は思っています。



不動産投資家の人がサラリーマンをリタイヤする際に「キャッシュフローがいくらだと

安心してリタイヤできるか」という軸で論じられることが今までは多かったと思います。

でもそうではなく、会社員として拘束される時間が勿体ない、自由な時間を確保したい、

だって自由な時間で全国に友人を作って、全国で飲んだくれるなどの楽しいことが

できるんだから、という軸での議論ってあまりなかったよなあと思うんです。



勿論、全国をふらふらするにはお金はかかります。

でも、マイルとかポイントとか優待券とか閑散期とか、色々な知識を駆使すれば

そこまでお金を掛けずに旅行ってのはできるものです。



私自身は、そういう彼らの姿にちょっと刺激されます。

会社員として稼いでいるお金もとても大事だけど、そのお金は自分自身が自由に全国を

ふらふらできて、様々な体験をする時間と比較してどちらが大事なのか?

サラリーマンでお金を稼ぐこと自体が実は機会損失になっていないか?とかね。



私自身は、昨年の年末に目標設定を行い、その結果として今年の年初に立てた目標は

40万のフリーキャッシュフローを増やすことでした。今のところ、千葉1棟目、

東京9棟目、札幌8棟目と買い進めておりますが、東京8棟目で追加の借入をしたので

そこを差し引いていくらプラスになったか考えないといけないところです。

たぶん、フィリピンが売れれば問題なく達成できるはず。



ただ、私はこの目標に関してはキャッシュフロー軸でしか見ていなかった部分があり、

いざ辞めた時に何をするの?という観点はあまり入っておりませんでした。

そもそも辞める前提で考えた目標と言うわけでもなかったのですがが、じゃあいざ

キャッシュフローが目標通りになって辞められる体制になり、仮に辞めたらどうするか

ということはそこまで真剣には考えていなかった節があります。

嫁ちゃんと温泉巡りしたいとか、その程度のことは考えていましたが、それだって

残りの人生ずっと巡っているわけにもいきません。



フン様のように、全国にいるお友達とちょいちょい飲みに行って親交を深めつつ

不動産のお仕事をしっかりやって、更にそれ以外の世界のことを知る機会を作る、

という時間を確保しようとした時に、その確保した時間と今のサラリーマンで

貰っているお金と、どちらがメリットが大きいのか?



フン様とポールさんの事例から、新しい分析軸を私自身得られたような気がします。



こうして、いろいろなことを考える機会ができたのも、周りにいる不動産投資仲間からの

良い影響を受けているからなのではないかと思います。お付き合いいただいている皆様に

深く感謝申し上げます。ありがとうございます。



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posted by ひろ* at 10:37 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月27日

売却を交えることで資産を大きくすることが出来る。

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業者さんのように転売しようと言う話ではありませんが、実体験からある程度の

スピードで不動産を増やすには売却は必須なんだよねえ、と思うようになってます。



物件購入を始めた頃は、インカムゲインをしっかり得ていればOKと思ってました。

そのキャッシュフローを蓄積して次の物件を買う、と。それによって少しずつ収入が

増えていき、購入するとまた収入が増えてお金が貯まるスピードが早くなります。

こうやってだんだん加速しながら、雪だるま式に収入が増え、最終的にサラリーマンを

超える収入を得られるようになる、と理解していました。



実際、私はあまり売却するということを考えずにずっと保有を続けてきました。

転機になったのは2015年〜2016年あたりの相場高騰です。周囲の人が売却を

ちらほらと始めて、キャピタルゲインでだいぶお金を稼いだという話を聞くように

なりました。でも私自身はまだ保有することしか考えておらず、その流れを横目で

見ているだけでした。



そんな私に「売らないと金持ちになれないよ」「規模を自慢することが目的ではなく

お金持ちになることが目的でしょ?」と助言をしてくださった方が何人かいました。

別に規模の自慢をしたいつもりはなかったのですが、手元にキャッシュが増えるのは

魅力だなと思う気持ちはありました。最初はあまり意識してなかったのですが、何回か

言われるとだんだんその気になってくる単純な私。いろいろとシミュレーションをして

自分を納得させ、売りに出してみることにしました。



札幌1棟目と札幌4棟目を売りに出した結果、両方とも買った時よりだいぶ高い価格で

購入していただくことができまして、手元に数千万単位の資金が残りました。

その状態で融資審査に行くと、ホイホイと融資が通るんです。びっくりするくらいに。

手元資金があることに加え、東京の金融機関さんから見ると「札幌の比率が高すぎる」

というところが気がかりだったようで、一番でかい新築RCを売ったことから東京の

物件の比率が高まり、稟議を書きやすくなったというところがあったのだと思います。



私自身が2015年に物件再生のやり方を覚えたので、それにより収益物件探しの

目線が広くなったこともあるのだと思いますが、借入額が減って現金が増えたことにより

融資が付きやすくなったことも影響しているものと思われます。あと、相場が高騰して

いることを受けて、多少目線を下げたこともあったかと思います。



結果、2017年は2棟売って6棟購入するという強烈な一年になりました。

売った分の(当時の)購入金額が1.2億強。買った分の購入総額が3億強となり

売却を経ることでより規模が拡大する、という結果になりました。



勿論、割安の時に購入した物件だったからでしょ?と言われればその通りです。

私自身のスキルというよりは、たまたま運が良かっただけであることは認識してます。

それでも、割安で買って、しばらく運用して、ほどほどで売却するサイクルを取れば

家賃として何年も待ってもらうお金を一気に貰うことができ、時間を短縮することが

できるだろうと思うようになりました。



宅建業者さんではないので、反復継続の売却は業法違反になります。

長期保有する想定で購入したものを、市場のタイミングを見て売却して、新たな物件を

購入することを業法違反というのであれば、この考え方は実施できませんが、私的には

数年保有した物件を年に1〜2棟売るくらいなら業法違反ではないだろうと考えます。



それに、目の前に欲しい物件があるのに購入する資金がないというのは悔しいことです。

だからといって、今どき自己資金なしで購入するのは厳しいです。私も今年札幌3棟目を

売却しましたが、東京9棟目の自己資金やら、いろいろな修繕やら、所得税の納税やら、

札幌8棟目の自己資金(結局数百万必要になってしまった・・・)が重なりまして、

あっという間になくなってしまいました。次に面白いものが来ても手が出ません。

東京8棟目の収益が出ていないのに支払だけが始まっていることも当然影響しています。



買い続けようと思ったら、それと同じように売り続けなければいけないのだと思います。

それが私が数年かけて実体験を積み上げて、ようやく得られた結論です。



ただし、大前提として「割安に買う」もしくは「相場で買って融資やや短め」である

ことは必要です。割高に買ってしまうと、それを売却できるところまで残債が減るのに

時間がかかってしまいます。スピード感を持って取り組みたいなら、割安に購入して

数年で売るか、相場で買って残債を早めに減らして売却するか、という感じですね。

売らない前提なら、相場で買って長く融資を引いてキャッシュフローを得る方式も

良いのだと思います。



安く買えば「持ってよし、すぐ売ってもよし」な状態になります。

相場で買えば「持ってよし、将来的に売ってもよし」になります。

高く買えば「持つしかない」になります。

なんでも売れるわけじゃないので、最初の目利きは必要になりますね。



そんなわけで、私も機会があれば売ってキャッシュを得る作戦を考えたいと思います。

ただ、私自身もさすがに保有物件の中で売れそうなものがなくなってきております。

仙台1棟目は真っ先に候補になるのですが、これを売ると仙台物件がなくなってしまい

本当に仙台の会社なのだろうかという疑問だけが残ることに・・・^^;

個人保有のものは短期譲渡になってしまうので、まだ早いよなあという感じですし、

東京1棟目は借地なので諸々の費用負けしてしまうと思います。



これから来る(と思われている)買い場に向けて、自己資金はできるだけキープしたい

ところですので、いろいろと考えてみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月07日

時間を有効に使うために私が意識していること。

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不動産投資奈赤間の友人に時間の使い方に関して聞かれたので、ブログネタにします。



よく「本当にサラリーマンやってるの?」「実は3人くらいいるんじゃない?」などと

言われることがありますが、残念ながら本当にサラリーマンを兼業でやっておりますし

分身や影武者がいるということもありません。いたって普通のサラリーマンです。

違うかもしれないのは、ちょっと多重債務者なことくらいでしょうか。



そんな私のある1日を書いてみます。



5:30

起床/ブログ執筆/不動産系の資料作りやメール対応



8:30

金融機関Aのご担当者様が自宅に来訪

先日NGになった小口融資の資料の返却、セミナーへのお誘い等



8:45

自宅出発→金融機関Bさんへ



9:15

金融機関Bのご担当者様とお打ち合わせ

東京9棟目(仮)の融資案件の進捗状況確認、東京8棟目の用途変更について打ち合わせ



10:15

サラリーマンの会社に到着、勤務開始(フレックス制度活用)



12:00

お昼休み

ランチは軽く済ませ、法務局で法人謄本取得

歩きながら各種電話

仲介業者様C:札幌8棟目(仮)の今後の進め方についての打ち合わせ

金融機関様D:札幌8棟目(仮)の融資実行までのプロセス確認



18:30

会社を出た後、東京駅で仲介業者様Eと打ち合わせ

東京9棟目(仮)売買契約締結、手付金納付



19:30

出張先に移動(前泊)

新幹線の中から電話

仲介業者様F:新規案件(札幌)関連の打ち合わせと指値確認

管理会社様G:富山1棟目の修繕内容の打ち合わせ

新幹線の中でサラリーマンのお仕事と晩ご飯



22:30

ホテル着

少しだけメール対応


24:00

就寝



特に忙しい日をピックアップしたので、いつもこんな感じではないですが・・・

詰める日はこのくらい詰めてます。ギューギューです。



時間は有限であり、金持ち父さんにも貧乏父さんにも均しく与えられます。

そしてその与えられた時間をどう活用するかは、その人の心がけ次第です。

体力が許すなら、仙台から戻った翌日に富山に日帰り出張だってやりますよ。

それが時間の有効活用だと思えば、です。



私自身が気を付けていることをいくつか挙げます。



1.だらだらとテレビやyoutubeを見ない

元々テレビ自体あまり見る方ではないので、もはやアンテナすら通していません。

ご飯を食べながら、嫁ちゃんとChromecastを使ってテレビにYoutubeを映してますが、

これもご飯や晩酌が終わったら消しています。だらだらとテレビを見てしまう時間は

勿体ないので、そこをできるだけ削減しています。



2.無暗にスマホゲームをしない

全くやらないわけじゃないです。ポケモンGOとかまだしつこくやっているし。

でも複数のゲームはやらず、1つだけに絞っています。いくつもスマホゲームを

並行でやってしまうと、それこそ隙間時間ではなくそのゲームをすることがメインの

時間になってしまいます。主従逆転しないよう気を付けています。

(その代わり、やっているゲームはきっちりやりこみます)



3.朝の時間を有効活用

前は仕事ややることが終わるまで夜更かししているタイプでした。

でもそれは効率が悪いと気が付き(嫁ちゃんの助言です)、寝る時は早めに寝る、

早起きして気持ちを切り替えた方が集中できる、というライフスタイルに変えました。

睡眠が足りなければ起きられないので、それだけ身体に負担をかけているということも

わかります。起きられなかった分のリカバリーをどうするかは問題ですが、身体に無理を

させすぎても健康を損ねますから、身体が睡眠を必要とする時は寝ればいいと思います。



4.サラリーマンの時間を犠牲にはせず、隙間時間を活用する

会社員としてのお給料を貰っているわけですから、会社員として勤務している間は

その仕事に集中し、いただいているお金なりの仕事をしなくてはなりません。

ここはぶれてはいけないと思っています。

ただ、昼休みや朝晩の時間は自由ですから、そこを活用する努力はしています。



上記を遂行することで、弊害として家族の時間や健康に気を遣う時間など犠牲に

せざるを得ない部分もあります。あと予定に少し遅れるなど相手に迷惑をかけている

現実もあるので、その点に関しては反省と改善が必要であろうと思っております。

また、紙の投資の勉強などもしてみたいと思うのですが、サラリーマンをしている以上

さすがにこれ以上の何かを追加するのは難しいです。



そういった観点から、サラリーマンの仕事を遂行する時間は「勿体ない」と思う

自分もいます。ただ、その時間を使って得られるお給料を今はまだ捨てるわけには

いかないという現実もあります。



目の前にあることを「できない」と決めずに「どうしたらできるか」を考える。

銀行融資なんかもそうですけど、できる方法を考える前向き思考が必要と思います。

そこは心掛けているところですね。



以上、私自身がどんなところを意識してタイムマネジメントしているか、でした。



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2018年04月29日

借入額や部屋数の規模なんて何の意味もない。

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借入額がいくらだからすごいとか、そういうのってあまり意味ないよねと思う私です。



懇親会とかで初めてお会いした人とかと話をすると、割とよく「何棟くらいお持ちに

なっているんですか?」「借入いくらくらいなんですか?」という質問をされることが

あります。そして皆さんけっこうパッとそれに答えているのですごいなあと思います。



私、本当にそういうの覚えてなくて、いつもその場で計算するんです。棟数や部屋数、

借入額にあまり興味がないというか。そんなん別にどうでもいいじゃないかと思って

しまうところがあります。だって、不動産賃貸業の目的や購入している物件の場所、

間取りなどによって、何が指標になるべきかが変わるじゃないですか。



例えば、以下のような2人がいたとして、パッと聞いた感じどちらに対して「すごい」と

感じますか?



1.3棟60部屋保有、借入金8000万

2.1棟1部屋保有、借入金1000万



規模的には1の方の方が立派に見えると思った方、多いのではないでしょうか。

では、ここに家賃収入の情報を加えてみましょう・・・



1.3棟60部屋保有、借入金8000万、満室想定時賃料収入720万

2.1棟1部屋保有、借入金1000万、満室想定時賃料収入720万



一気に印象が変わったのではないでしょうか。2の方、やり手に見えてきませんか?



イメージ的には、1は賃貸市場が崩壊して需給バランスが完全に供給サイドに偏った

賃貸経営がとても大変な場所にス●ガのオーバーローンで購入した人、でしょうか。

2は東京都港区のいい場所にボロ戸建を自己資金で購入して、内装費だけ借入をして

シェアハウスに改装して運営している人、といったところがモデルケースです。

資産性も税務体質も明らかに2の方がよさそうに見えてきませんか?



パッと聞いてその人の規模をざっくり図るとか、社交辞令的に話の振り出しとして

使うとかなら、こういう話も大いにありだと思います。ただ、借入がいくらとか

何棟何部屋持ってるとか、そんな指標だけで相手のことをわかった気持ちになって

「すごい人だ」とか考えるのは止めた方がいいと思うのです。だってそんな情報は

上記の例みたいなケースであれば何の意味もありませんから。



その方の経営状況は「借入額」「家賃収入」「キャッシュフロー」を聞かずして

判断することはできないのだと思います。だから「借入額」「部屋数」だけ聞いても

あまり意味がないと思うのです。借入額が大きくても利回りが低ければ儲からないし。

でも借入期間が長くて借入金利が低ければ儲かるかもしれません。だからそこまで含め

判断するなら、キャッシュフローを聞くのが一番手っ取り早いのです。



でも話をしていると「借入額が大きな人は優秀な人」みたいなイメージを抱く方も

多いような気がしています。もうね、ほんとそんなの意味ないと思うんですよ。

資金調達が上手なのと、不動産賃貸業でキャッシュフローをきちんと築いているのとは

意味が違います。借金しまくっている私が言うのだから間違いない(笑)



あと、その回答している数字も、あなたが期待している数字なのでしょうか。



例えば私に「借入いくらですか」と聞いたとしましょう。

以下の回答、全て真実です。



1.私の借入額は7.5億です

2.私の借入額は5.8億です

3.私の借入額は3.3億です

4.私の借入額は2.4億です

5.私の借入額は1900万です



1〜5の回答が全て真実だという根拠を以下に示しましょう。



1は「今後取得予定物件や自宅なども含めた、個人+仙台法人+東京法人の」借入額

2は「個人+仙台法人+東京法人から自宅とフィリピンを除外した既存の」借入額

3は「仙台法人の既存の」借入額

4は「個人事業主+東京法人から自宅とフィリピンを除外した既存の」借入額

5は「東京法人の既存の」借入額



どんな枕詞をつけるかによって、その意味は変わります。

質問する側は恐らく「2」の意味で質問する人が多いことでしょう。

でも回答する側はそれを恣意的に捻じ曲げることができるのです。



本当はそんなに借りていなくても、借入できるのは決まってるし、相手が借入額が多いと

神扱いしてくれるようだから、まあいいだろうと考えて

フリーザ様.jpg

とどや顔で言うこともできるのです。



高額塾の先生の「借入額●億」は、もしかしたら「生徒さんの借入額も含めて」

回答しているかもしれません。なんとなく、自分の考えと合致しているはず、と

勝手に解釈することで、いろいろと間違った解釈になっている可能性もあります。



暗黙の前提条件ではなく、きちんと前提条件を合わせた会話をすること。

人を見たら疑ってかかるべし、9割は悪人、などと揶揄されることもある不動産業界を

食い物にされないように歩くには、まずそんなところの心構えが必要かもしれません。

純真無垢な初心者の方は大いに気を付けましょう。



・・・今日のブログ、フ●ーザ様の画像を使いたかっただけだろって!?

ソ、ソンナコトハナイヨ(白目)



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