2017年07月25日

個別の物件購入の際に検討すべきポイントは?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。継続していないから力にならない・・・そして筋肉痛。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日のブログで書いた通り、プラスの要素もマイナスの要素も考えて、それでも今は

不動産をやると決めたとします。では、不動産を購入する時に何を考えればよいのか?



不動産は世の中に一つしかありません。個別性が大いにありますので、条件を吟味しないと

うまくいかない可能性もあります。目利き力は重要だと思います。



昨日も書いた通り、環境的には不動産投資は決して適していない状況です。

この状況で物件を購入するということは、以下のような内容を慎重に検討しないと

後で痛い目を見る可能性が高まります。



【インカムゲインの目線】

・エリアや間取りなど、その物件に安定したインカムゲインは期待できるか?

・ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスになるか?

 (固定資産税や管理費など必要経費は全て計上し、稼働率や家賃を少し落として計算)

・大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後キャッシュフローは

 プラスになるか?

・近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるか?

・経費になるけどお金は出ていかない減価償却と、経費にならないけどお金が出ていく

 元本返済のバランスは適切に取れているか?

 (=デッドクロスは起こらないか?)

・将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるか?



【リスクヘッジの目線】

・その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか?

 (=何かあった時に処分できるか?)

・次の人がその物件を購入できる要素は揃っているか?

 (売却金額、耐用年数、市場動向など考慮)

・金利上昇が起こった際に、どこまで耐えられるか?

・空室率が上昇した際に、どこまで耐えられるか?

・突発的な災害や事故、火災などが発生した際、対応する術は揃えているか?

・物件価値を下げる事故(孤独死や反社会勢力など)があった場合に耐えられるか?



全てを満たすことはないと思いますので、どこに重きを置いてどれは妥協するか。

その観点で検討していくことが大事なのかなと思っています。



今回購入する予定の都内好立地再建築不可について考えてみます。

まだ売買契約もきちんと締結できてない案件ゆえ、細かい数字はぼかします。

(逆算すればわかりますが、その数字は各自の頭の中でとどめておいてください)



・5000万以内の再建築不可

・8割の融資を3.9%、30年で引く

・耐用年数超過なので原則4年で減価償却、リノベするので見積法に則って調整は可能

 →いったん、15年で減価償却する形にする

・利回りはとりあえず10%とする

・税率は24.75%とする(法人を前提だが、個人でも23%くらいまでで

 調整できるだろうと思われることから、この数字を採用)

・土地建物比率は1:1(リノベの費用があるので建物比率はそれなりに高く取れる)

 →根拠がないとダメなので、気を付けてください

・稼働率は90%を前提

・家賃は6〜10年目、15〜20年目で年1%ずつ下落

・広告宣伝費は広告料1ヶ月で年間一部屋が入れ替わる想定

・修繕費および諸経費として実質家賃年収の10%を計上

 →リノベ済なので躯体はお金はかからず、入退去時のリフォームくらいのイメージ

・固定資産税は実額を設定

 →木造築古なのでこれが安いのはメリットです



立地や間取りについては、30平米前後のワンルームでバストイレ別、新築同様、

山手線ターミナル駅徒歩圏内という好条件ですので、問題ないことと判断します。

最寄駅の人気度合いとか、地方だと駐車場の有無とか、その立地や間取りで問題は

ないのかチェックするポイントは、購入する地域により異なります。まずはそこに

習熟するのが最低限の条件。あとは仲介業者さんへのヒアリングなどを行って、

入居付けができるかどうかを判断します。今回は管理会社さんの査定も活用しました。



次に、ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスに

なってくれるかという点についてです。ストレスをかけなければ当然問題はないですが

少しストレスをかけると終盤の税引後キャッシュフローがマイナスに転じる場面が

あることがわかりました。



例えば、稼働率75%にすると、18年目から税引き後キャッシュフローがマイナスに

転じます。30年が経過した時点で、累計の税引後キャッシュフローは532万。

ピーク時は700万近くまで累計税引後CFが出ますが、その後は落ちる一方です。



18年目が終わる段階で、だいたい元本は半分くらいまで減っています。

その後どうするか。ここで売って利益確定というのも一つの道かもしれません。

残債で売れば利回り20%になりますので、まあ売れないことはないでしょう。



ストレスをかけると全期間でCFがプラスになることはないが、リスクヘッジの

方法が見えているので、ここは許容することにします。



次に、大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後CFは

プラスになるかという点です。今回、大規模リノベーションをした上での引渡と

なりますので、当面15年程度は大規模修繕は不要でしょう。



90%稼働を前提とした15年後の累計CFは1260万。ここで大規模修繕を

300万かけて入れたとしても、特に問題が出る状況ではありません。

75%稼働だったとしても、700万に対しての300万ですから、捻出可能です。

よって、この検討はクリアできると見ました。



次に、近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるかという点です。

都内で山手線のターミナル駅に歩いて行けるという点は強みです。どちらかと言うと

ビジネスマンが多いので、若くて属性のいい方が自転車通勤とかするようなイメージが

あります。部屋は30平米くらいあり、バス・トイレも別。使いやすい仕様と思います。

私もここに住んでねと言われれば、それなりに納得して住めるくらいの場所です。

今後もすたれることはない立地ということで、ここも恐らく問題ないでしょう。



デッドクロスについては、90%稼働なら30年間起こりません。

75%稼働だと19年目から税引後CFがマイナスになります。

この点に対しての対策は、前述の通り売却と言う方法が考えられますので、許容の

範囲ではないかと思っています。



将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるかという点も

ここまでのシミュレーション自体を5〜10年、15〜20年で年1%下落していく

シナリオで考えておりますので、特に大きな問題にはならないでしょう。



ただ、ここまで書いていて、やっぱり自己資本の回収が遅いなあという印象はあります。

正直なところ、この点は微妙だなと感じました。購入するにしても改善の必要はある、

という気がします。それを補うため、売却というシナリオを描いてみます。



ストレスをかけずに計算します。



仮にこの物件が12%で売れると仮定しましょう。そうすると、売却金額は満室想定の

家賃収入から判断できます。仮に5年が経過して6年目に売却するとしましょう。

残債と比較すると、残債<売却価格となりました。諸経費や違約金などを差し引くと

だいたい40万くらいの手残りになります。



次に、簿価を見てみますと、だいたい残債と同じになりました。ですので、売却益の

課税は考えなくて良いということになります。



これらを総合して考えた結果、6年目で売却した場合でもどうやら自己資金は全額は

回収できないということがわかりました。じゃあいつならできるのか?

計算していくと、丸6年が終わった段階・・・つまり7年目で売却すると、自己資金が

全額回収できることがわかりました。自己資本利回りは16.6%ということですね。

これがいいのか悪いのかは人それぞれの判断によるでしょう。私自身は今の自分の

知識の中では、このくらいであれば許容範囲と思います。



持ち続ける場合、順調に推移すれば回収に8年かかります。この場合、期間リスクが

発生しますが、そのリスクを許容できるなら、長期で保有した方がいいということに

なります。



では、リスクをどこまで許容できるかという話に移ります。



その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか、

と言う点については、ここまでで考察した通り、おそらく処分は問題ないだろうと

見ています。再建築不可とはいえ、5000万以内の手ごろな価格で山手線ターミナル駅

徒歩圏の物件が購入できるなら、手を挙げる人はいるでしょう。



ただし、誰にでもホイホイ売れるような物件ではありません。

再建築不可、耐用年数超過という大きな壁があります。

利回りは高いけど野ざらしになって売れ残るというリスクもあります。

そこは許容するしかありません。いつの時代も、再建築不可は融資はつきづらいです。



とはいえ、ここ10年以上安定してノンバンクさんが再建築不可に融資をしてます。

恐らくその観点からすれば、10年後もどこかしらの金融機関さんがリスクを取って

再建築不可に融資をすることでしょう。賭けではありますが、分は決して悪くない

賭けだろうと思います。



そして金利上昇リスク。私自身は金利はそう簡単に上がらないと思っていますので

この点については許容します。これもある種の賭けですね。

ちなみに金利が6%になると、17年目から税引後CFがマイナスに転じます。

10年以内に金利が上がった場合は、まだ逆ザヤになるまでに時間があるので

その間に対策を考えることができるでしょう。



空室率については前述の高察のとおりです。75%だと18年くらいで逆ザヤになるので

やはり90%を死守していくことが大事になります。ここについては、立地が良いので

問題なく達成できることでしょう。



突発的な災害や事故、火災などが発生した際に備え、火災保険や施設賠償責任保険、

休業補償など考えられる保険商品には加入するつもりです。これまでも火災や地震、

漏水など様々な事故がありましたが、いずれも保険でヘッジできています。この点に

ついては、あまりリスクはないものと考えます。



物件価値を下げる事案・・・入居者様が部屋で孤独死したとか、チェックをすり抜けて

反社会勢力が入居したとか、ものすごいクレーマーが入居したとか、そういう事態が

発生した場合です。これはもう確率が低いと割り切って受容するしかないでしょう。

このリスクが怖いなら、短期で売却するくらいしか手はないと思います。

このリスクを取りたくないなら、早く売却できるような価格で購入する必要があると

思います。



なお、孤独死については火災保険の特約などである程度リスクヘッジはします。

全ての物件では加入せず、高齢者や単身者が入る可能性が高い物件のみに絞って

孤独死対応の特約や保険に加入する、という方針を取っています。

この辺は常に情報収集を怠らないようにする、ということが肝要と思います。



このくらいの分析をした上で、自分なりに納得して購入するという意思表示を

している、ということを今回は伝えたいと思い、長々と書いた次第です。



現在の市況を考えると、物件価格が高いので手元に残るキャッシュフローは相対的に

少ないと考えられます。そして価格は現在がピークで基本的には下がる方向になると

予想しています。そうなると、考えられるリスクとして、稼働率の低下などで

持ちこたえられなくなった時などに、処分したくても物件価格の相場が下がってしまい

残債を打ち消す価格で売却できない、という可能性が出てきます。



稼働率低下だけではありません。突発的にお金が必要になる状況がないとも言えません。

健康面の問題、介護や教育にかかる費用の問題など、世の中にはいきなりお金が必要に

なるシーンというのも出てくるものと思います。



また、銀行融資も厳しくなる方向ですので、積算評価額が高いとか、抜群の収益性とか、

金額が手ごろ(高すぎるとチェックする人が増えるので融資は出にくくなります)とか

そういうプラスの要素が少ない場合は、融資がつかないというリスクも考えられます。



今は「安く購入する」のが難しい時代ですので、購入した物件の残債利回りなどは

事前にしっかりチェックし、どのタイミングでどのくらいの利回りで売却できるか、

というところは抑えておきたいものです。そして、自分が売りたいと思った時は、

物件価格の相場は今より安くなっている、という仮定を置いておく方がリスクに対して

強い状態を維持できるのではないかと考えられます。



というわけで、長々と連載してしまいましたが、今はこのくらい考えて物件購入を

しているんだよ、というお話でした。参考になれば何よりです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:23 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月24日

今の物件が高騰している時代に不動産投資でいいのか?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。寝不足の朝が来たー。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日予告した、結論に至るまでの思考プロセスの話です。



なぜ不動産投資をするのか。

きっかけはやはりお金に対しての将来不安でした。つまり、付随する条件はいろいろと

ありますが、究極的に言えば「お金が欲しい」が当初の動機です。



いろいろな方法がある中で、不動産投資にたどり着いたのは、サラリーマンが副業として

お金を稼ぐための手段として有効だったからです。そして、私が不動産投資を開始した

2000年後半という時期は、リーマンショックの後ということもあり、今と比較して

不動産投資でキャッシュフローを得やすく、かつ(結果論ですが)そこが底だったという

こともあり、キャピタルゲインも出やすい環境でした。他にも様々な要因はありますが、

妥当な判断であったものと考えます。



では、今もその方針を引き継いで不動産投資をするのが正しいのか?

正直なところ、この観点で物事を考えたことはありませんでした。時代は変われども、

不動産投資はその時代に応じたやり方でうまくいくと思っていたためです。

手慣れている、やってて楽しい、などの理由も勿論あります。



今回は、不動産投資という投資がどこまで今の時代でも妥当なのかを考えてみます。



不動産全体を取り巻く市況・・・個人の努力でどうにもならない内容に関しましては

1.相場は高止まり、数年前に比べて物件購入価格は高騰し、利回りは下がっている

2.空前の低金利で、イールドギャップは取りやすい

3.金融機関の融資動向はゆるやかに引き締めの方向に向かっている

4.賃貸住宅の市場は供給過剰の方向に進んでいる

というところになっていると思います。



1と3は相関関係があり、3が緩くなると融資が出やすくなり、物件購入に適した

環境になります。その結果、1の相場が上昇(利回りが下がる)します。

逆に、3が厳しくなると、1の相場は下落(利回りが上がる)します。



今の状況から考えると、3の融資に関しては、総論としては金融庁の通達に従い

徐々に締まっていくと考えています。勿論、個別金融機関さんの事情のの違いは

あると思いますし、ここまで良好な取引関係ができているとか、資産背景に優れていると

いう方であれば、そんなの関係なく融資はしてくれるでしょう。あくまで総論というか

方向性としてそういう感じだよ、という捉え方をしてください。



また、金融庁は金融機関同士の合併も推進?しています。そうなると、融資相談に行く

金融機関さん自体が減ることになり、数を打とうにもその数が減ってしまう、という

展開も考えられます。



現時点での私見としては、不動産価格はここ数年で下落局面に入るであろうということ、

また、金融機関さんの融資の扉がなかなか開かなくなり、購入できる人も減ることから

流動性は悪くなるであろう、といったところです。



2に関しては、国の施策に依存します。これはあくまで私見にすぎませんが、

金利は当分上げられないだろうと思います。日銀の緩和により、企業の投資が

促進されるかと思いきや、思うように市場にお金は流通していきません。このお金を

市中に届けるには、低金利は当面維持せざるを得ないだろうと考えております。

また、金利を上げると、国の利払いの額が増えるという点も、金利を上げづらくする

要因の一つになるであろうと考えています。



上がるにしても、国がコントロールできている限りは、一気に8%とかに上げるような

暴挙はしないと思います。そんなことしたら破たんする人が続出し、大混乱です。



上記のような予想をしているので、金利リスクはさほど高くないだろう、と。

そんなイメージでとらえております。



4は空室率の急上昇とか地主さんの相続対策の賃貸住宅着工数が増えているとか

ハウスメーカーの業績は好調とか、そんな感じのニュースを目にすることも多く

なんとなく肌で感じているのではないでしょうか。供給数が増えれば、競争相手が

さらに増えてレッドオーシャンになります。個別性はありますので一概に言うことは

できませんが、全体としては稼働率は下がる方向で推移すると考えられます。



上記に書いた内容から、私の捉えている市場のおかれた状況は

・金利は低金利がしばらく維持される

・不動産価格は今がピークで下落する

・融資は受けづらくなる

・賃貸住宅は増加し、供給過剰状態が続く

と分析します。金利以外明るい材料はないですね。つまり、不動産投資に適した時期かと

考えると、決してそうではなさそうだ、ということがわかります。



不動産の魅力は資産性・安定性とレバレッジがかけられることであると思います。

ただし、爆発的にお金を増やす力はありません。1億借りて年間200万とか残れば

御の字というのが今の市況。自己資本ではなく他己資本であることがメリットですが

事業系の方から見れば、それだけお金入れてこれしか儲からないのか・・・となります。

(しかも借入金を抱えるという不安材料も抱えます)

あるとすれば上昇相場に乗っかって転売をかける時くらいだろうと思います。



資産性や安定性があるから銀行からお金を借りることができるのだと思います。

担保設定もしてくれますし、最悪不動産を処分すればOKということになります。

一晩で資金がゼロになるようなことはありませんから、そこは安心できます。



少ない資金で多額の借入をすれば、自己資本回収比率(=CCR)は高くなり、

自己資金の回転率が良いということになります。その自己資本回収比率が、別の投資で

更に高く達成できるということなら、不動産に資金を塩漬けにする必要はありません。

前述の通り、大局的には不動産投資にはあまり好材料はないわけですから。



ただし、自己資金はあるけど投入せずフルローンやオーバーローンで借りる、

ということができる人であれば、自己資金の投資効率は無限大になりますので、

不動産投資という選択肢も面白いと思います。



あまり不動産投資にとって明るい時代ではないというのが今の感想です。

では、私の場合はなぜ今でも不動産投資に傾倒しているかと言うと、

・ベーシックインカムはある程度安心できて継続性のある事業で構築したい

・株やFXなどは得手としないので、不動産以外に資金を増やす方法を知らない

という2点があるのだろうと自己分析します。



知識不足もありますが、投資商品って常に変化していくものなので、長期に渡り

安定してお金を得られる必勝法みたいなのがないという認識を持っています。

投資案件であっても、10年も同じ条件で配当がつくものはそうそうないように

思えます(せいぜい数年でしょう)し、自分で株やFXで何かやろうとすると

攻略テクニックは常に市況に合わせて変えていかないといけないでしょう。



ベーシックインカムは、利幅が多少少なくても長期で安心できるものがいい、

と思っています。だから不動産はそれにマッチしている、と。



ベーシックインカムが満たされた状態で、不動産より資金が増える可能性がある

投資が出てくる(かつ、自分でその投資の内容を理解し、ある程度いけるという

判断ができる)なら、それは一考の余地があるのだと思います。



では、目標とするベーシックインカムは?

・・・私はここが定まっていないので、ある程度勝手がわかる不動産に資金を

投入していくことになってしまうのでしょう。



人生行き当たりばったり、投資も行き当たりばったり。サラリーマンの仕事でも

長期計画を立てるのが苦手な傾向にあると上司によく言われております。耳が痛い。

私はまずこの辺から計画をきちんと立てられる人間にならないといけないです。



ベーシックインカムを定義し、人生設計を検討し、必要な金銭や収入がいくらなのかを

考えること。そのグランドデザインが描けた時、本当に不動産投資を行うことが

正しいのかがわかるのだと思います。



今はまだそこまで考えることはできていないので、とりあえず目先の不動産は買います。

だって他の手段はわからないですし、不動産の世界にありがちな泥臭いやり取りとかも

別に嫌いじゃないですから。



ただ、今後のことはきちんと考えないといけないです。

実際、「不動産を買うことが目的じゃない」と、所有物件を全て売った先輩大家さんも

知っています。その決断、私にはできませんでした。目標がないから変化することに

対しての動機がないんです。今だって儲かってるんだからいいじゃない、と。



いろいろ考えた上で、今は不動産を買う。

そう思うから、隣地の話が出た時もまずは手を挙げたのです。



では、そんな時代に不動産を購入するにあたり、何を考えればいいのか?

パーフェクトな物件はありませんので、何かを犠牲にして何かに妥協することで

優先すべき指標については目標値を満たす、ということになります。

明日はその内容について考えてみたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月10日

金融機関さんごとの特徴や癖を理解する。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。3週間ぶりにジムに行って、振り出しに戻る感を味わう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日はひたすらお部屋のお掃除でした。山積みになっている書類をなんとか整理して

税理士さんに送るべきものはスキャンして送り、所定の場所にしまったり、しまうための

場所を作ったり、そんなことをしていました。



しかし全部は終わらず、机の上を片付けきれなかったので、予定していた新パソコンの

設置まで到達せず・・・。片付けながら、昨日のブログに書いていた簡易宿泊所の

購入版の計画
を少し描いてみたり、運営会社さんからより詳細な情報を引き出して

計画に反映させたり、現在進めている都内好立地再建築不可のノンバンクさんでの

本審査を進めるための資料を準備したり。寄り道しながら進めていたので、時間が

かかってしまった、というところです。



明日から返金や売却関係の話をするため、フィリピンに旅立たなくてはならないため

(会社の夏休みをこの話に費やすのが悲しい)、パソコン設置はまだまだ先になりそう。

やっぱ予定詰め込みすぎてるのかなあ。



そんな前置きをしながら、最近ノンバンクさんや地銀さん、信金さんなどとやり取りを

していて、それぞれ癖があるなあと思うことがあったので、なんとなく書いてみます。



審査時にきっちりと定量評価をしているのは、都銀さんとノンバンクさんだと思います。

地銀さんはきっちりやるところとそうでないところがあるような感じがあり、信金さんや

信組さんはより定性的な評価を重んじる印象です。



ノンバンクさん、審査は緩いと思うかもしれませんが、意外と厳しいところもあります。

個人信用情報にある借入と思われるものは全てチェックし、当初出した情報の中にそれが

ない場合、これは何かと確認されます。信用情報を直接見せたりはしませんが、雰囲気で

「だいたいいくらくらいの借入なんですけど」とか言って誘導してきます。



全部きちんと把握しようという心構えはノンバンクさんが一番はっきりしています。

自分でも「え、そんなのあったっけ」と忘れているような借入も見つけてきます。

それらを全て把握した上で、返済可能なラインを緩めに設定して審査を通している。

そんな印象を持っています。



ノンバンクさんには、基本的に借入を全て情報開示しておいた方が良いかと思います。

ちゃんと最初に全部出して、それでも回ってますと話ができるのであれば、融資の扉は

それほど苦労なく開くのではないでしょうか。勿論金利は高いし、ことあるごとに謎の

手数料を取られるので、微妙なところはありますが。



同じように、普通に忘れていた情報を開示しないままに審査に出したことがありますが

地銀さんや信金さんでは、それに対してとやかく突っ込まれることはなかったです。

(たまたまかもしれません)



都銀さんあたりは独自の評価基準があるので、それに合致しないとすぐ断られます。

耐用年数超過だと収入は見ないで返済だけ見るとか。私なんか絶対に相手して貰えない

身体になっていること請け合いです。実際、都銀さんには住宅ローンの借り換えすらも

NG出されますから(苦笑)



こういうところは持ち込まれた情報から自社内でシミュレーションをかけ、その結果が

全てになります。だから、頑張って事業計画書を作ったりとか、定性評価で底上げを

狙おうとか、そういう作戦は残念ながらあまり役に立たない印象です。



都銀さんと付き合うなら、耐用年数がほどほどに残っていて積算もそこそこあるRCを

購入し続けることが必要になるのではないかと思います。そして頑張って現預金を作る。

私にはちょっとハードルが高かったです。



地銀さんに関しては、規模の大小や地域性もあると思うので、あまり一律でこうだと

言い切りづらいところがあります。私の場合、関東では信金・信組さんがメインで、

札幌や仙台などになると地銀さんとの取引が多くなります。ですので、関東の地銀さんが

どんな判断をするのかはよくわかっていないのですが、印象として都会に来れば来るほど

そして大きければ大きいほど、都銀風な審査をしている?ような気もします。



先日、札幌7棟目に融資して貰った金融機関さんも、義母のところに早速出向いて

「投資信託を是非買ってほしい」と頼んでいったそうです。投信の手数料収入を狙うって

動きは、都銀さんとかに似てるよなあと思います。

そして組織がそれなりの規模なので、信金・信組さんと比較すると、支店長が出てこない

印象を持っています。



逆に、信金さんや信組さんだと、割とすぐ支店長が顔を出してくれます。新任ご挨拶とか

そんな感じで、担当の方がひょっこり支店長を連れてきて名刺交換だけさせる、的な。

そしてロックオンされると、普通に支店長が打ち合わせにひょこひょこ出てきます。



こちらの書いた事業計画書もしっかり読んでくれて、そこにある内容を参考に稟議を

組み立てているのがわかるので、多少金利は高いけど信金さんや信組さんとお付き合いを

するのが、個人的には相性がいいのかなと思っている部分はあります。



いろいろな金融機関さんを開拓すると、どんな話をそこに持っていくのがベストなのか、

何を持っていくといい感じに見てくれるのか、という勘所が養われてきます。

そんな考察をしながら、どの案件をどこの金融機関さんに持っていくかを考えるのも

地味に楽しい作業だったりします。うん、我ながらそれを楽しいと言っちゃうところが

マニアックだなあと思います^^;



と言う感じで、特にオチもなく取りとめもない話は終了です。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月04日

火災保険の使い道は意外と広い、という話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。温泉でぬくぬく。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



不動産賃貸業を行うにあたり、欠かせないのが火災保険。

活用していない人もいるかもしれませんが、それはもったいないと思います。



不動産を購入するにあたり、必ず入ることになるのが火災保険です。

不動産を保有していて、その不動産が火災保険に入っていないという方、もし居たら

今日のブログを読んでいただき、是非早めに火災保険にご加入ください。



融資を使おうとするとほぼ確実に金融機関さんから火災保険の証券のコピーの

提出を求められます。金融機関さんにとっても、万が一その物件に何かがあった際に

とりっぱぐれがないよう、保全の意味で火災保険に入っておいてほしい、という

ことなのだと思います。



中にはそこからさらに一歩踏み込んで、火災保険に質権を設定する金融機関さんも。

家裁保険の保険金を請求する権利に対して質権を設定することで、万が一火災などが

あった際にも、確実に資金を回収できるように計らっているのです。



ちなみに質権とは・・・

債権の担保として、債務が返済されるまでの間、物品や権利書などを債務者または

第三者から、債権者が預かり、債務を返済できない場合はそれらを売却等して

優先的に弁済を受けることができる権利、だそうです。

この辺のサイトを参考にしました)



物件に万が一のことが起こらないとも限りません。私も過去に保有していた物件で

火災を経験しており、一部屋復旧させるのにかなりのお金がかかりました。

そのお金も全部火災保険で賄うことができたのですから、優秀だと思います。



また、火災保険の適用範囲は思いのほか広く、え、これも火災保険でOKなの!?

というようなものも火災保険のお見舞金が出たりします。入居者さんが間違えて

壊してしまった共用部の火災報知器のボックスの修繕資金なんてのも過去には出ました。

「突発的に発生した物損を伴う事故」が対象になりますので、覚えておくと意外と

いろいろなケースで保険金が出ることになります。



対象外なのは経年劣化です。例えば、まったく修繕をしていなかった屋根から

漏水が発生した、などの事案はおそらく保険適用の対象外となることでしょう。

これに対し、あくまで経年ではなく雪害や風害など突発的な事故によって漏水が

発生したのであれば、火災保険の対象になります。



また、仮に経年劣化であったとしても、その事故で発生した室内の汚損・破損については

火災保険のお見舞金が出たような記憶があります。漏水で壁紙がブヨブヨになり、

貼り替えが必要とかであれば、その分は保険の対象になったような。



また、火災保険のオプションに「電気的・機械的事故特約」というものもあります。

本来であれば補償されない機械も保険の対象になる特約です。エアコンや電気温水器、

受水槽などお金のかかる機械が設置されている物件であれば、付保しておいた方が

万が一の時に助けてもらえる可能性が高まります。



これ、周りでも入っている人は多いんですけど、具体的な例がうまく出せないんです。

私の理解が足りていないというところでもあるのですが・・・。



例えば、エアコンが落雷で壊れた場合って、おそらく電気的・機械的事故特約がなくても

通常の火災保険で賄えるはずなんです。落雷以外の事故だと電気的・機械的事故特約が

役に立つということなのですが・・・。



ネットで検索したところ、こんなサイトが見つかりました。ここを見る限り、落雷以外は

電気的・機械的事故特約のようですが、では入居者様が誤ってエアコンにぶつかり、

エアコンが故障した場合は機械的事故なのでしょうか?これって、入居者様が備品を

破損させたということで、普通の火災保険のような気もします。



通常は保険対象として認められない事故も対象になるということなので加入してますが

正直なところ私はあまりよくその意義がわかっていなかったりして・・・^^;

詳しい方、その辺の違いを是非教えていただければと思います。



なんか話が脱線しちゃいました。火災保険の話に戻りましょう。



とにかく、思ったよりいろいろな事故に適用できるのが火災保険なのです。

だから、入っているだけではなく、何か問題が発生した時に「これって火災保険で

補償して貰えるのかな?」と考える癖を身に着けると、少し賃貸経営が楽になるかも。



しかも火災保険が素晴らしいのは、どれだけ事故の申請をして保険金を受領しても

次の契約の時に費用が上がらないことです。自動車保険だと、保険を1回使うごとに

3等級くらい下がって保険料が上がるじゃないですか。そういうのが建物に対しての

火災保険ではありません。何度申請しても、値段は据え置きです!



ちなみに太陽光発電の設備の場合は、状況によって保険料が上がる可能性があります。

なんで住宅の扱いと違うのかは私もよくわかりません。お気を付けください。



という感じで、火災保険の素晴らしさを書いてきたわけですが・・・。

入ることの重要性はわかったけど、それが火災保険で補償される事故なのかわからない、

という方もいると思います。そんなあなたは、まず最初に信頼できる代理店さんを

見つけてはいかがでしょうか。



親身になって対応してくれて、大家さん側の味方になってくれる代理店さんを見つけると

「これって火災保険で補償される事故でしょうか」と照会をかければ、判断してくれて

保険会社さんに対しての交渉なども引き受けてくれます。私もそういう良い代理店さんを

見つけることができたため、保険金をいろいろなケースで支払ってもらいました。



火災保険加入時にかかる費用が安いことを重視される方もいるようですし、それも一つの

判断材料と思います。ただ、私の場合はそれよりも事故があった時に自分で交渉せずに

代理店さんがうまく対応してくれることを望みたいので、加入時の費用はあまり気にせず

代理店さんが扱っている商品の中から加入するようにしています。



頼りになる代理店さんの見つけ方ですが、大家さん同士の横のつながりで評判のいい

代理店さんを選ぶといいと思います。インターネットを徘徊していると、有名大家さんや

コンサルタントの方が保険代理店さんを紹介するサービスなんかも展開されていますが

その紹介者には間違いなくバックマージンが入っています。バックマージンが大きいから

クオリティはわからないけど紹介しちゃえ!というパターンも考えられますので、

その点理解の上で利用を検討されることをおすすめします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月03日

不動産を購入するリスクもある。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。いろいろリフレッシュ中。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日物件をいっぱい仕込んでいますという話をブログに書きましたが、購入することで

逆にリスクを抱える側面もあるよね?ということにも言及しておこうと思います。

買うだけが全てじゃない。



まず、購入するときに残債利回りや減価償却の期間などについてシミュレーションせずに

購入してしまうと危険だと思います。



必ず物件を売却しなくてはならないということではないのですが、実際に私もここまで

3棟の売却をしました。購入した物件を必ず持ち切らなくてはならないわけではないし、

売却して資産の組み換えをすることでBSの評価が上がることもあります。売却して

その投資をクローズできるなら、するに越したことはありません。



では、そのクロージングがいつできるか?ということを考えるのに必要なのが、

残債利回りの考え方だと思います。残債と同額で売却した場合の利回りが残債利回りで、

要は手出しなしでその物件を処分でき、ここまでのインカムがその投資で得られた

収入と言えるにはいくらで売ることが出来るか、というお話になります。

※売却時も諸経費はかかりますし、キャピタルが出れば税金もかかります。

 その分も加味して計算しましょう



購入前に収支シミュレーションをして、3年後、5年後、10年後の残債をチェックし

家賃収入にもストレスをかけてだんだん下落させていく、その状態においていつの時点で

どのくらいの利回りで売却できるかを知っておくこと、市況の流れは常に上がったり

下がったりしているので、その残債利回りで売れるようになるのはいつなのかを把握し

そこに備えることは重要だと思います。そういったことが出来ずに買っている人は

やや危ないかなと思います。



次に減価償却です。

借入をする不動産賃貸業において、勘定合って銭足らずに陥ることはしばしばあります。

なぜそういった事態が発生するかと言えば・・・



元本返済:お金は出ていくけど経費にならない

減価償却:お金は出ていかないけど経費になる



この2つの金額がずれるからよくわからないことになります。



減価償却費と借入期間が合致しない。

減価償却額と借入の元本返済金額が合致しない。



新築RCであれば、減価償却は47年です。対して借入は最大35年が多いでしょうから

期間はずれてしまいます。



土地と建物の両方を購入するということで借入が発生します。元本返済は土地と建物を

合算した金額に対して発生、対して減価償却は建物のみに対して発生します。

だから、金額は元本返済の方が大きくなりがちです。



この辺で勘定合って銭足らずな状況が発生します。それも帳簿上の利益の方が実際の

キャッシュフローより多く、課税額が増えて余計キャッシュフローが減るという

負のスパイラルに陥るケースがあるのはなんとなく想像できます。



この辺をうまく考えて調整していけるか。そういったところがコントロールできないまま

今の市況(決して収益物件は安くない)で買い進めることは危ないように感じます。

今よりさらに相場が落ち込んだら?残債利回りで売れない状況で、何らかの理由で

賃貸付けがうまくいかなくなったら?



あと、これもまた長期でお金を借りておいて言うのもアレな話なのですが・・・

長期間物件を保有することによる期間リスクもあると思います。



時代はめまぐるしい勢いで変わっています。10年前にはインターネットで気軽に

動画を見たり、ツイッターが炎上して国政レベルも動いたりする時代が来るなんて

想像できていた人はごく少数ではないでしょうか。EUからイギリスが離脱したり

トランプ大統領が誕生するだなんて考えていた人もほぼいないだろうと思います。



不動産賃貸業だって、いつどこでどんな変化があるかわかりません。

想像しやすいところでは大規模修繕の発生や自然災害、事故などの不確実性があります。

あるいは近隣工場や学校の移転など、集客に影響する突発的な事案もあることでしょう。

シェアリングエコノミーの発達によって、賃貸という概念すらもなくなっているかも

しれません。



そういった時代に生きる以上、もしかすると今の賃貸経営と言うスキーム自体が

成り立たなくなるリスクもはらんでいるのではないか、とも思います。

そんな中、30年とか35年とかの長期の借入をして、その期間の間ずっと安定して

保持できるのか?ということもネガティブ要素として考えないといけないと思います。



仙台なんかも、東日本大震災に翻弄された地域です。

震災後は閑散としていたのが、1年後には復興特需で家賃がどんどん上がり、空室を

探す方が大変という状況になりました。そして今、その復興特需がひと段落して

家賃は元の水準に戻っております。家賃が高い時期に購入した人は、今の相場を見て

何を思っているのだろう・・・と。



上記のようなリスクはいろいろ考えられますが、私はそれでも購入を進めています。

手掛けている案件が全て格安に購入できていて流動性も高く、買ったらすぐ転売して

利益になるものばかりなら良いのですが、そんなものは業者さんがいったん買って

市場価格で転売をかけるに決まっているので、何かしらの難はあります。それを

許容できるか、そのリスクとリターンを天秤にかけて検討し、購入しています。



残債利回りを見て、減価償却は建物割合が低かったり期間が合わないようであっても

なんとか持ちこたえられるかを判断し、立地もいろいろあったとしても何とかなると

思える、あるいは利回りが高いから期間リスクを取らずに投下資本を回収できる、

(札幌7棟目のような例外はあるけど)5000万以内の小ぶりな物件をあえて選び

現金で買っていただける方をターゲットにできるようにして流動性高める、などの

判断を一応はしております。



とはいえ、市況は水物ですし、将来のことは誰にもわかりません。

不動産賃貸業が衰退産業になることも当然考えられますから、その時は売れないわ

貸せないわの物件を抱え、借金を返せずに破産する可能性もあると思います。



ただ、100%うまくいくものなんて世の中にはないんだから、自分が努力して

改善できる余地がある不動産が一番成功する可能性が高い、と思って購入してます。

それより金融商品や事業投資の方が上手な方であれば、そちらを選ぶ方がいいかも

しれない、という感覚もないわけではありません。私は苦手である自覚があるので

やるとしてもポートフォリオの一部に加える程度とは思いますけど。



いつもイケイケ、不動産を買うことこそが正義!みたいな感じでブログを書いて

しまっていたので、たまには違う目線から書いてみたつもりです。

何かの参考になれば幸いです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:39 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする