2020年03月15日

新型コロナウィルスから想像できる不動産の買い場。

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世間は新型コロナウィルスによる恐慌に突入するのではという様相を呈して参りました。

そんな中、どういう戦略を取るべきか。素人の浅知恵ですが私の考えを書きます。



不動産投資家にとっては、これからチャンスがやってくると私は考えております。

その時に備えてウォーミングアップや準備をしておくべきであろう、と。



今回の新コロパニックがすぐに収まるものではなさそうだ、ということは私ごときでも

なんとなく想像がつきます。中国から2ヶ月遅れること、ヨーロッパやアメリカに

飛び火しました。またここからアフリカなどに渡っていくものと思われることから、

もうしばらくこの騒動は続くことと考えられます。



武漢の例を見ても、中央集権型の国家で抑え込みに2〜3ヶ月を要しているのですから

国民の人数や国土の広さなど色々な要素はあるものの、個人の主権が大事にされて

あまり強制力を伴う措置がとれない国家であれば、それ以上に時間がかかるでしょう。

そうなると、この新コロパニックは長期化し、下手したら恐慌になる可能性もあります。

世界的にすべてが収束するのは、新コロに有効なワクチンが作られる時でしょう。



足元を見ると・・・

恐慌かどうかは別にして、足元では観光業や飲食業が大打撃を受けている状況です。

エンターテイメント系も同様に興業の自粛などで打撃が大きいと考えられます。

また、自粛ムードが引き起こす消費の冷え込みから、様々なビジネスに悪影響を

与えていることも想像がつきます。



そこで、予想できる展開。



資金繰りが苦しくなった中小零細企業が、資金確保のために保有している不動産を

売却したいと言い出す可能性があります。しかも、急ぎであればあるほど割安に。

あまりに割安なものは転売業者さんが買ってしまうかもしれませんが、そういう

掘り出し物が今後出てくる可能性はあります。



旅行・観光需要の落ち込みにより、民泊や宿泊施設中心に運営されている投資家さんが

苦しくなって損切りで売り出す可能性があります。ここ数年でデビューされた方は

利回りが低いのを民泊や宿泊施設にすることで改善しているという話を聞いたことが

あります。そういう方が、宿泊客減少によるキャッシュフローの落ち込みに耐えきれず

割安に売りに出すことがあるのではないかと想像しています。



余談ですが、民泊や宿泊施設と不動産賃貸業の利回りを同等に考えるのは危険です。

民泊は事業なんだから、何も営業努力をしなくてもそれなりにお金が入り、金額の

増減もない不動産賃貸業と同じ物差しで測るのはナンセンスだと私は思ってます。

民泊前提で利回り8%とか、ダメ、ゼッタイ!の世界です。

(あくまで私の考えであり、例えば沖縄なんかだと事情は違うと思いますけど)



こういった形で、割安な物件が世の中に出てくるのではないかと私自身は考えます。

その割安物件を拾うには、恐らく手元資金と銀行とのコネクションが必要であろう、

ということも考えられます。



いざ欲しいものが出てきた時、今の金融情勢だとある程度の自己資金が必要と

言われてしまうのは目に見えてます。特に規模の大きな銀行さんになればなるほど

その傾向が強くなっていると聞いてます(私自身が確認したわけじゃないです)。

信金さんや信組さんはある程度柔軟に対応してくれると思いますが、そうは言っても

昔みたいにフルローン前提とかは厳しいでしょう。



今できることは、決算書や確定申告の内容を磨き、手元資金を作り、禁輸機関さんと

密に連絡を取り合い、自分の与信を把握して、きたるべき決戦に備えることなのでは

ないかと考えます。



私に欠けているのは・・・現金と与信枠(汗)



昨年売却して作った現金も、残りがだいぶ少なくなってしまいました。困ったものです。

倒産防止共済や生命保険からの借入でもして、現金増やしておいた方がいいかも。



決算書に関しては、法人は悪くないですが、個人が昨年悲劇の赤字になってしまったので

そこを改善しなくてはなりません。実際、信組の担当さんが、決算書をベースにして

ストレスをかけるとCFがマイナスになってしまうと仰っていました。



今年は試算表を半年前に出しているので、その時の数字から見たら黒字にもっていくのは

可能だと思います。個人から法人への管理費の支払を止めたりして、個人側の決算書が

改善されるように少し動きましたので。



それが形になるのはいつ頃なのかと言うと・・・あれ、そういえば顧問税理士の先生から

いつもの質問ラッシュが未だに届いておりません。これは後回しにされてしまったか!?

顧問税理士の先生に状況を聞いたところ、来週から着手しますということでした(汗)

私の日ごろの行いが悪いので、自業自得ですが・・・(^^;;;



私自身も、来年サラリーマンを辞めたいと考えて行動しております。

変災比率を圧縮する活動、手元資金を作る活動、キャッシュフローを増やす活動など

バランスよく取り組みつつ、いざと言う時に飛び出せるよう準備をしたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月12日

紹介したり人をつないだりすることで作られる無形資産が大事。

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人と人とをつなげることで、つなげた人が幸せになるなら、これに勝る喜びはないです。

巡り巡っていずれそれが自分に何かの形で返ってくる可能性もそこそこありますしね。



ここ最近、たまたまなのでしょうけど、紹介してほしいというお話が多いです。



先日は買付を入れた案件の融資がつかず困っているので、金融機関さんを紹介して

貰えないかという相談がありました。私も最近あまり新規の融資は開拓してないですし

そもそも居住エリアが違うので直接私が取引している支店さんの紹介はできません。

私、基本的に信組さんや信金さんといった小さな金融機関さんとばかり取引してまして

あのくらいの規模のところって、居住エリアで支店が決まるという考え方が強いから

難しいんですよねえ。



支店登記してあれば、ビジネスの拠点がそのエリアにもあるということで、取り合って

貰えるケースもありますが、昔と違ってそれも今は実態をけっこう強くみられるように

なっているそうです。バーチャルオフィスはダメとか、そんなところも見られちゃうと。



私は友人であれば東京10棟目のお部屋に支店登記OKとしています。少し家賃は

いただいていますが、使っていない時間なら普通にオフィスとして使っていただいて

OKということで組み立てているので、実態のある支店ということで扱えます。



もしそうしないなら、自分の今の拠点から近い支店さんを私の取引支店さんに頼んで

紹介して貰う、という形になります。既存顧客からの紹介という扱いになりますので、

飛び込みよりは多少マシって程度だと思いますが、ないよりは良いでしょう。



今回紹介を依頼された方には、どっちのルートにするか選んでいただきました。

自宅近所を選択されたので、いくつかの金融機関さんに掛け合い、エリア的に

対応できる支店がある金融機関さんをご紹介させていただきました。



金融機関さんも業績向上が見込めるし、紹介した方も融資取引ができるかもしれない。

私も「あの人は紹介とかしてくれる人だ」と認識され、支店内で多少優遇して

いただけるかもしれない。そんな感じで、誰も損しない取引だと思います。



それから、別の不動産仲間で業者ポジションも持っている人から、札幌の物件の

評価というか、この物件だったらどのくらいの目線なら購入する?という話を

持ち掛けられたこともありました。



ちょうど沖縄視察の最中で、周りには私と同様札幌の物件を持っている人もいたし

アテンドしてくれた業者さんの本社も札幌だったので、皆でワイワイと話をしながら

勝手な評価をつけさせていただきました。



投資家の目線だとこのくらい、という金額はだいたい周りの皆も一致していましたが

業者さんはいろいろなお客様を抱えているので、そこまで厳しい目線にしなくても

このくらいの金額なら売れるんじゃないか、という少しマイルドな指値になってました。



それから数週間が経過。急にその時の業者さんからメッセージが届きました。

札幌物件の件、売主さんが売る気満々にモードが変わった、と。私の希望価格は

厳しいけど、その時一緒にいた業者さんの価格であればOKになりそうなので、

もしよかったらその業者さんを紹介してくれないか、と。



そして、その業者さんもタダ働きってわけにはいかないので、仲介手数料の取り分を

相談させてほしいとのことでした。私のお友達の業者さんに買い仲介で入って貰い、

その仲介手数料3%の一部を紹介料として収受したい、という意思があるようです。

そこは業者さん同士でうまいことやって貰えればいいので、その条件も含めて買い仲介を

やりますか、と沖縄にアテンドいただいた業者さんにお伝えしました。



ちなみに、最初はこの話を持ち掛けてきた業者さんからは、私も含め1%ずつ3等分で

仲介手数料を分けませんかと持ち掛けられましたが、私は業者ポジションではないし

そこでお金を貰うことで何かバランスが崩れるような気もしたから、お断りしました。

1億以上の案件だったので、100万貰えたんだよなあ・・・。惜しいことをしましたが

ただ繋げただけの実働をほとんどしない人間がそんな大金を貰うのは、実働している方に

失礼だと思いますので。それに、こういうのに味を占めると、それこそお金だけを

目的として相手のことなんて考えないエセブローカーに流れてしまうかもしれない、

という気持ちもありました。



そして双方に紹介を進めるために情報を出していたら、持ちかけてきた側の業者さんが

もしかしてその相手の業者さんって、〇〇さんですか?と。あら、知ってたんですね。

聞けば別件で先日お茶会をして顔見知りになったのだとか。世の中狭いですね〜。

だったら直接やってもらうのが早いです。私が間に入る意味がないですから。

そして強欲なことも言わなくてよかった(笑)



あとは最近だと転売価格に近いけどどうしても必要で業務用の大きなロットでマスクを

購入せざるを得なかった方と、転売に近い価格でもいいからマスクが必要だと言う人を

つないで、あとは個別交渉という形でご紹介したことがあります。

これも当然ながら私はマージンは貰いません。友人が使い切れないマスクを抱えてるから

それが少しでも減ればハッピーだろうし、買う方もいろいろと事情があって買わないと

いけないけど店頭に在庫がなくて困っている方なので、高くても買えればハッピーだし。



無償でいいんです。その時その時全ての機会をお金に変える必要はありません。

捨てるところ、捨てないところをバランスよく考えていけばいいのだと思います。



お友達であれば無条件に無償で自分の出せるものを出します。業者さんだとしても、

その時は無償であっても、巡り巡って、その時作ったつながりで私が儲かることも

あるかもしれません。だから、無償で受けるかお断りするかのどちらかです。



業者さんが困っていたり頼んできたことがあったりすれば、その時頼まれたことが

自分の中でのコアの事業でなく、かつコアの事業の観点でその業者さんに好印象を

持たれることでコアの事業にとって有益になると判断できるなら、無償でやって

しまえばいいと思うのです。



私の今の時点でのコア事業は不動産賃貸業と考えています。この事業を育てることが

まず第一優先。紹介料ビジネスはコアではありません。ですので、私が紹介料を貰って

その瞬間の小銭を稼ぐことよりも、その紹介料の分は業者さん自身が儲けていただき、

業者さんが自発的にその見返りになる不動産賃貸業の良い話を持ってきたいと

思っていただく関係を築くことが大事だと思います。



お金と言う有形資産と、人とのつながりという無形資産のどちらを大事にするのか、

という話なのかもしれません。私はお金で買えない無形資産の方が大事だと無意識に

考えているから、そういう行動になるのかもしれません。



今回繋いだご縁が、いずれ大きくなって私に返ってきますように(笑)

ああいや、返ってくることを期待してやっているわけじゃないから、別にそれはいいか。

やりたいことをやれるだけのお金が手元にあり、楽しくワイワイと人生を送れれば、

それが一番の幸せだと思いますから。老後の話し相手になってくれれば充分です(笑)

しかもきっと、その話の中にはノウハウやスキル向上、ビジネスにつながる話が

たくさんあるはずですしね!



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月11日

情報発信の効果を改めて体感し、感謝の気持ちでいっぱいに。

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インターネットって素晴らしい。情報発信も価値がある。こんな場末のブログですら

それを感じてしまうのだから、皆もっと気軽に情報発信すべきだなと思いました。



私はアラフォーなので、世間的にはおじさんと呼ばれる部類の人になると思います。

心だけはいつまでも少年のつもりなのですが、体形は完全に中年ですし(苦笑)


なので、おじさんはおじさんらしくフェイスブックを活用しています。加齢臭のする

SNSと揶揄され、今後高齢化が進み凋落していくのでしょうけど、私にとっては

友人や仲間がそこで活動している以上は、そのプラットフォームは捨てられません。



感度の高い方や若手の方はツイッターに移行しているのでしょうけど、私の交友関係は

私と同い年〜年上の方ばかり。不動産を始めてがむしゃらにセミナーや見学会に参加して

同好の士を見付けていた頃は、私まだ30代前半。そりゃあ大部分の人は自分より年上で

当たり前でした。仲間も増えて、無理に交友関係を増やさなくてもよくなった昨今では

新たな友人が増える機会がだいぶ減ったので、ツイッターに無理して移行しなくても

問題ないというところもあります。



とはいえ、ツイッターを全く無視するのも勿体ないと思うので、自動連係でブログ更新の

情報だけ流していたアカウントをちょこちょことのぞくようにして、たまにコメントや

投稿をしはじめました。これはこれで本腰入れたら面白いのかもとは思いますが、

今はまだ決まった友人とのやり取りメインでいいやということで、少ししか使ってません。



その他、大事な情報発信のプラットフォームとして、ブログがあります。

ブログもだんだん廃れていくメディアかもしれませんが、まとまった形で情報を出すには

良いメディアだと思います。ツイッターのような即時性や拡散力はありませんが、

アーカイブとして残り続けるという点では力強いメディアです。



今後もいろいろなメディアが出てくることでしょう。そういった用途に応じて、

メディアを使い分ける必要があるのでしょうね。



とりあえず今の情報発信メディアの話はこの辺にして・・・

最近投稿したブログに対して、FBで驚くほどの反響コメントをいただいた記事が

あります。そのブログはこちらの「サラリーマンを辞めるために必要な条件を考える

です。



正直、三が日なんてさすがに不動産に動きはないですから、ここ最近の心境の変化など

割と自分自身が今考えている内容をブログに吐き出しております。



サラリーマンを辞める気がさほどなく、不動産を購入して家賃で支払ができれば、

あとは時間が味方になるという感じで考えていたため、返済比率はかなり高いのです。

しかも、高いことは自覚しているものの、具体的に今の時点で何パーセントなのかは

把握できてない、月額キャッシュフローも計算していない、というザルっぷり。

勿論、今後は「辞める」と決めたのでそれに向かって活動しますけど、とにかく今は

誰もが呆れる状態になっているという自覚はあります。



このブログに対して、識者各位から様々なコメントが寄せられました。

辞めない方がいいとか、子供いないなら何とかなるんじゃないかとか、財務諸表を

こう並べてみたらいいとか、現状分析の後やれる手立てはこんなのがあるとか。

とにかくあらゆる角度からあらゆる情報が集まってきました。私もびっくりです。



そして新年会に行けば、そのブログのことで口頭で色々教えてくれたり、何だったら

情報くれれば分析しますよと言ってくださる方もいらっしゃったり。とてもありがたくて

ちょっとした感動すら覚えました。正月の独り言がこんなに大きな情報の塊として

戻ってくるなんて、全くの想定外。こういう皆様に支えられて、私はここまで生き延びる

ことができたのだなと改めて感謝しました。



また、一昨日の東京8棟目の清掃をどうしたものかとぼやいているブログに対しても

コメント、メッセージ、口頭など様々な形で清掃業者さんの情報を頂戴することが

出来ました。本当にありがとうございます。全国で汎用的に通じそうな情報もあれば

東京8棟目特化で情報をくださる方など、こちらも何件もの情報をいただくことが

できました。いただいた情報の中から、清掃業者さんを選定したいと思います。



令和2年が始まり、11日目。そのうち2日分のブログで、悩んでいたことに対して

一定の方向性が出たり、分析のための情報が集まったりという感じで、とても嬉しく

思っております。すごい打率だと自分で思ってしまいました。



今後とも情報発信は続けようと思いますので、皆様引き続きよろしくお願い致します。

私も包み隠さず情報を綴っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:07 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月05日

実家で墓の話を聞きながら、不測の事態の時のことを考える。

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まだ相続のことを考える年齢でもないのですが、もし万が一のことがあった場合に

どうしてほしいのか、メモくらいは作っておかないとだなあと思った正月のひと時。



昨日は実家に少し顔を出してきました。帰省ですね、いわゆる。義母のところには

不動産関係のこともあるのでたまに顔を出してますが、実の両親は元気なので

そんなに頻繁に顔を出していません。お正月+αくらいしか行かないのです。



とにかくよく喋る母でして・・・行けばほぼ喋りっぱなし。昔に比べてさすがに

しわや白髪は増えましたが、減らず口は相変わらず。父も70代半ばにして相変わらず

現役で仕事をしており、この年まで現役を続けようと思う気持ちがすごいなあと

思っております。しかもサラリーマンを定年退職した後、職業訓練校に通って身に着けた

畑違いの技術を使って、シルバー人材センターで現役続行ですからね。頭が下がります。



そんな両親の目下のホットな話題は「墓」。母方の祖母が檀家になっているお寺さんに

祖母からお墓の区画を買い与えられているのですが、このお墓をどうしたものか、と。

私も弟も地元に残っていないし、両親の子供世代の親戚で地元に残っているのは

たったの一人。その人も独身なので、墓守ができる次世代がいないことを考えたら

お墓を建てることは諦めた方がいいのではないかと思っているということでした。



ただ、両親の間でもまだ意見は割れており、父はそれこそ散骨でもしてくれればいいと

言っているものの、母はそのお寺さんのお墓が気に入っているようで、できればそこに

入りたいというようなことを言っています。まだしばらくこの議論は続くでしょう。

ま、続いてくれているくらいの方がボケないでいてくれるのでいいかなとは思います。



お墓に関しては、残される側の意思も尊重されるべきと私は思っております。

個人的には、散骨はちょっとなあと思うけど、お墓を守るのは頑張っても半年に一度が

限度だよねと思うので、祖母が住んでいた家の近所のお墓(車で90分以上かかる)を

維持するのも微妙かなあとは考えます。



最近は、少子高齢化と核家族化を反映してなのか、それとも時代の流れなのかは

わかりませんが、洋風の墓石に好きな言葉を刻むパターンもあるようです。この場合、

苗字の違う親族が一つのお墓に入ることもできます。他に墓守になれる親族がいるなら

母方の親族は皆同じお墓に入って貰うというのも手ではあるのですが・・・。

私が墓守するとなると、微妙に遠いし子供はいないしで、果たして守り切れるのか。



私としては、どこかの永代供養塔に入って貰えれば、そこに親がいてお参りにいけると

いう納得感が得られるのでいいのかなと思っていますが、まだ確たる結論ではないので

私としてもしばらくこの話は考えることになりそうです。



そんなお墓の話をしながら、ふと思いました。私ももう40代。人生の折り返しに

差し掛かっています。可能性は低いと言えど、万が一自分が死んでしまった時のことを

考えておかなくてはならないのでは?と。



嫁ちゃんが不動産賃貸業をそのまま引き継げるなら良いのですが、今は本人の問題もあり

それができる状態ではないと思います。それに、本人がそれを望むかはわかりません。

面倒だから現金にしちゃってよ、という話もあるかも。子供もいませんので、うちは

次世代にどう引き継ぐみたいな話が出てこないので、嫁ちゃんが生きるに困らない

金額が残りさえすれば、それでいいと思いますしね。



ただ、今すぐ終活を始めようというつもりは当然ありません。まだまだ生きるつもりで

こっちは動いていますから。そうなると、今から現金化という線はまずありません。



万が一私が今いなくなった場合に、果たして不動産賃貸業はどうなるのか。



今、私が嫁ちゃんに伝えていることは「保険代理店さんに連絡すれば物件は把握できる」

「この業者さんを頼ればなんとか処分してくれるはず」という2点のみ。最低限としては

いいと思うのですが、じゃあその物件の管理会社さんはどこ?家賃収入はいくら?

などの基本的な点が足りていないのは否めません。また、フィリピンのコンドミニアムは

どうするの?というところも情報が足りていないです。ここは保険代理店さんもさすがに

知らないでしょうから。そして仙台法人なら義母が代表、東京法人なら嫁ちゃんが代表、

個人事業主なら私が代表、という風に分散していることも、処理を難しくしている

可能性があります。わかっていないと、私が死んだなら個人事業主の分だけ何とかすれば

いいんだよ、みたいなことが判断できないかもしれません。



金融機関さん向けに国内の物件の概要を並べた一覧表とレントロールは作っております。

ここに管理会社さんの情報を加えておけば、最低限の台帳としては機能するでしょう。

あと借地の場合は、借地人の情報も付保しておくとなおよしです。そして、その台帳の

場所だけは嫁ちゃんに教えておくことが必要だろうと思います。



そしてその台帳をベースに、金融機関さんには見せないけど大事な情報を書き込む

裏の台帳を作る必要があるでしょう。例えば、この物件は手間がかかるから処分を

薦めるとか、管理会社さんが優秀だから残しておいた方がいいとか、そういう経営の

ヒントになることを書いておくといいでしょう。また、家賃が送金されている

口座の情報を書いておいて、どこにいくらお金が流れているかを把握できるように

することも必要かと思います。そして、それに伴う借入の情報も、でしょうね。

毎月何日にどこの口座にいくらお金が入ってないとダメ、という話です。

あとは管理会社さんの具体的な担当者の方と連絡先、でしょうかね。



その辺の情報と金融機関さんに見せている借入一覧などがあれば、詳しい人に

見て貰うことで、何をどうしたらいいかが見当つかないということはなくなるだろうと

期待することができます。



あと、クレジットカードの引落口座の情報とか、保険系や中小企業共済などの引落の

情報がどうなってるとか、本当はその辺も必要なのでしょうが・・・クレジットに

関しては私が死んだ時点で口座が凍結されるから不要か?法人でやってることだけを

列挙しておけばいいかなと思います。



義母より私が先に死ぬことはあまり考えたくないですが、今の情報を義母にも伝えて

万が一の時は嫁ちゃんを助けてあげて、ということは言っておいてもいいのかも。

でも義母はある程度不動産のことをわかっているから、私の借入過剰な状態を見たら

心配しだすかもしれません・・・(苦笑)



あ、あと遺言状も書いておくべきでしょうね。嫁ちゃんに全部あげます、的な。

うちの両親や弟が意地汚いことを言うとは思えませんけど、念のためにね。



正月なので普段考えないことをいろいろと考えました。杞憂でしかないと信じたいと

思っていますが、万が一の時に後に残された人に迷惑をかけないことも礼儀だと

思いますので、時間を取って資料を作ることを意識したいと思います。

(今はまだ終わっていない作業をやるのが優先ですけど)



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2020年01月04日

サラリーマンを辞めるために必要な条件を考える。

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新年の目標設定で書いたものの、サラリーマンを辞めても問題がない状態って、

一体何だろう?というのがまだまとまりません。個人の許容度に依存する部分ですし。



一般的なところで言えば、サラリーマンを辞めるには安定した財務基盤が不可欠です。

例えばそれはキャッシュフローが月いくらとか、返済比率が何パーセントとか、

そんな感じの指標が多いのではないかと想定します。



でも、その指標がどのくらいの数値であればいいのか?それは個人差があると思います。

私は割とリスク許容度が高いので、返済比率は50%程度なら何とかなりそうだと

勝手に思っていますし、キャッシュフローの純額は月100万くらいかなと以前試算して

考えておりました。



ただ、それってあくまで現時点で想像できる理想の状態です。恐らくそこに実際に

たどり着いた段階で、新たな目標が出来てもおかしくありません。そのステージに

到達しないとわからないことって、いっぱいあると思うんです。これまでもそうでした。



また、サラリーマンを辞める瞬間に、その目標を必ず達成できていなくてはならない、

ということでもないはずです。あとこれとこれをやればいい、その資金の裏付けはこれ、

みたいなところが見えていれば、辞めた後粛々とそれをこなせばいいだけのことです。



そこまで考えて、一体どういう状態になった時をサラリーマンを辞める時とすべきか。



いや、実際のところは、今サラリーマンのお仕事で抱えている案件が片付いたら

サラリーマンとしての生活は終わりにしたい、という希望は持っているのです。

というかそこで辞めないと、また次の案件が入って年単位で拘束されてしまいます。

案件の途中でそれを放り出して辞めることは、周囲に迷惑をかけるのでしたくないです。

となると、辞めるタイミングは案件の谷間であるそこしかないです。



現在従事している案件は、恐らくあと1年前後続くことと思われます。であれば、

時間的リミットがそこに既にあるので、そこに対して逆算して最低でもどの程度まで

到達しているべきか、を考えるのが妥当でしょう。



はっきり言って、今の資産背景では恐らく冒頭で書いたCF100万で返済比率50%は

無理なのだと思います。だから、どうやってそこに近づいた状態でサラリーマンを

辞めるべきか、ということを考える必要があります。

(10年やってCF100万も行ってないとかバカジャネーノプゲラという誹りは

 甘んじて受け入れます、辞める気なくて適当な借入ばかりしてましたからね・・・)



別に万全の準備を整えて奈良じゃないと辞めてはいけない、などというルールは

ありません。達成率50%でもとりあえず暮らせるならいいじゃないですか。

辞めた瞬間にとんでもない修繕が必要になったとか、そういう事件が発生したら

苦労するでしょうけど、そうでもなければ当面はどうとでもなります。そして、

より不動産の仕事に注力できるようになれば、自然とキャッシュフローは増えて

いくと思うのです。物件情報をより頻繁に見ることができるし、買付の判断も迅速に

なるでしょうから。



だいたい、どうしてもダメだと思ったら、もう一度サラリーマンをやればいいのです。

今までと同じお給料を貰わなくてもいい、その半額で構いません。一時的なつなぎです。

それこそフルコミの仲介業者さんにでも潜り込んで、不動産業界のブラックっぷりを

味わったっていいと思います(笑)



そうやって考えると、それでもさすがにここまでは到達していないとまずいよねという

水準が見極められればいいのかな、ということになるでしょう。それがどのくらいの

数字になればいいのかは、まだ考え中ですが・・・。



月のCF50万、返済比率55%くらいでも別に辞めちゃっていいかなー・・・?

(今自分のCFがいくらかわかっていないのでこう書きましたが、さすがに50万なら

 既に達成されているかもしれないですけどね〜)



ただ、本当にそうするなら、その後何年かけてどのような手段を用いて、CF100万と

返済比率50%に持っていくか、というところを真剣に考えてからでないとですね。

無計画に辞めるのは絶対ダメ。でも計画を立てても結局ずれていくところがあると

思うから、計画が立たないからって何もできないのもダメ。さじ加減が難しいですね。



まああれだ、とにかく今の案件が終わったらサラリーマンを辞めるぞと決めて行動すれば

何かしら結果はついてくると思いますので、まずは動いてみようと思います。



なんかこう、最初から辞めることを前提に組み立てていた人とかからすれば、今私が

書いていることってすごく恥ずかしいことなんだろうなあと思います。でもまあ、

事実そういう状態なのだから仕方ないですね。取り繕う意味もないので、辞められる

方向にシフトチェンジしたいと思います。



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