2017年10月07日

本を書いてる=信頼できる凄い人、とは違う。

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本を書いてるからすごい人?んなわけないない。権威をつけるためのツールです。



冒頭から断定的に書いてしまい恐縮です。

実際のところ、そうではない人もいるにはいるのですが・・・



目の前にいる不動産投資家の方や業者の方から名刺をもらった時に「本を書いています」

と言われたら、ちょっとすごいなと思うんじゃないでしょうか?



その本、お金さえ出せば誰でも書けます!素直な心で接してはいけません。

本には権威があります。著者というだけで、なんとなく裏事情を知らない人からしたら

凄い人に見えるという魔法の力があります。それを集客や自身の権威付けに利用しようと

している人がいる、ということを忘れないようにしていただきたいのです。



全ての著者がそういう人だとは申し上げません。

思い出作りのため、純粋に本を書くことが楽しいため、そういう人がいることも

当然理解していますし、周りの不動産投資家の方でもそういう純粋な気持ちで本を

書かれている人がいっぱいおります。



でも、そうでもない人もいます。自身が提供するサービスに誘導したい、自身が提携する

業者さんの集客に協力している、などのケースもあります。



別にそれが悪いとは申しません。ビジネスですから、あらゆるツールを駆使してお金を

儲け、社員を養う。そして税金を納め、国に貢献する。そのこと自体は素晴らしいです。

費用に見合うサービスを提供できなければ、そのサイクルが崩れるだけですから。

(不動産の場合は一階で動く金額が大きいので、できるだけそういう業者さんには

 自然淘汰を待たず、速やかに退場願いたいという気持ちはありますけどね・・・)



私が言いたいのは、本を書いているからといって特別視しなくていいんだよということ。

および、本を書いている人=人格者で誠実なビジネスをしている=信頼できる

という構図を持っている人は、それを改めた方がいいんだよということです。



最近、仲良くさせていただいている司法書士の太田垣先生が以下のようなブログを

アップされておりました。



こういう人大嫌い



こちらのブログの内容をかいつまんで言うと・・・

・民泊の本を書いていて、賃貸住宅フェアにもブースを出した業者さんが家賃滞納

・友人関係にもあったので、電話で早く払った方がいいよと伝えたところ、無視

・ギリギリの局面になって、謝罪もなくただお金を振り込む

という誠実さのかけらもない内容です。悪質であり、最初から自分のことだけを考え、

ギリギリまで粘って、最終的にやばくなる前にギリギリで逃げる。その間に周りの人に

かかる迷惑なんて微塵も考えてません。



こういう人でも、本を書いて講演をしているんです。

だから「本を書いているからすごいんだ〜」と思うことをとにかく止めてほしいんです。



友人の中に、いわゆるゴーストライターを仕事として請け負っている人もおります。

5〜6時間のインタビューに応じるだけで、それが本になってしまうんです。

本人は何もしなくても、です。



今は出版不況ですから、自分から「お金は出すから出版させてくれ」と持ち掛ければ

出版社はウェルカムで本を出してくれます。たった半日の時間と自分がインタビューに

応じる労力、そしてそれにかかる費用(これだって広告宣伝費ですし、不動産を1棟

仲介すればすぐ取り返せるくらいの金額でしょう)をかければ、あなたも著者です。

出版した本を見込み客の方にプレゼントすれば、純粋なお客さんならすぐ信じてしまう

ことでしょう。



繰り返しますが、全員が全員そういう輩ではないと思います。

普通にビジネスで出版している人だって、きちんと対価に見合うサービスを誠実に

提供されている業者さんもいることでしょう。趣味で本を出している人も実際います。

でも、そうでない人も少なからず混在しています。



今日のブログで言いたいのは、とにかく本を出しているからといって簡単にその人を

信頼できる高潔な人と思わないでほしい、という一点に尽きます。

自営する能力を身につけましょう。



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2017年10月01日

不動産相場が高い時の考え方。

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札幌7棟目の融資をしてくださった銀行員さんの助言、もう少しだけ掘り下げてみますか。



私がまた新しい物件を買おうとしているんですよという話をしている時のことです。

おもむろに彼は聞いてきました。「購入スタンスはどんな感じで考えていますか?」と。



それに対する私の回答は、相場が高めに推移している時であっても、相場が安い時で

あっても、基本的にはその時代なりに悪くないものを買っていきたいと思ってます、と。

ドルコスト平均法ってわけじゃないですが、そんな感じで買っていき、10年とかの

単位で物件を入れ替えて利益確定し、そのお金を別の物件の頭金としたい、というような

回答をしました。



以下、その金融機関さんの考えと言うわけではなく、その行員さん個人の考え方です。



銀行員さん、それに対して考え方はそれでもいいと思うんだけど、気になるのは

案件を持ち込むペースの早さだと言ってました。これが市況が明らかに悪くて不動産が

割安な時期ならまだしも、今はどう見ても相場的には一番高い時期。そして融資が

厳しくなることで、これから下落するんじゃないかという雰囲気です。そこで焦って

購入しなくてもいいんじゃないですか?と。



その行員さん、ご実家が不動産賃貸業を営んでいるそうです。しかも祖父の代とかから

脈々と続いているのだとか。規模はわかりませんが、先祖代々の土地を守っていると

いうよりは、適宜入れ替えもして攻めている感じでした。ご両親も私のように相場に

関わらず、その相場観で買えるものは買っているというスタンスだったそうです。



古くからやっているから、バブル崩壊のさまも近いところで間近で見ていた、と。

そしてそうやって、相場が高い時期に仕込んだ物件で大変な苦労をしている状況も

見ていたそうです。そういう原体験があるからこそ、あまり高い時にハイペースで

物件を購入しすぎない方がいいんじゃないでしょうか、と。



私はリーマンショック後からのスタートの人間です。ゆえに、相場が高騰している

タイミングと、それが下落するタイミングというものは体験したことがありません。

それゆえに、下落局面の怖さを知らないというのはあるのだと思います。



かつてのバブル崩壊の頃は、インカムゲインという発想はなく、キャピタルゲインのみが

追及されていました。だからこそ、崩壊した後はキャピタルを当てにしていた人が

借入を支払えず、どんどん破たんしていったと理解しています。



今の不動産の購入は、インカムゲインがどれだけ出るかという観点も含まれています。

それに、政府だってかつての教訓を活かして、一気に融資の蛇口を締めるようなことは

せずに、ソフトランディングできるように調整するだろうとは考えられます。



でも、当時と状況が異なるとはいえ、高い時期に必要以上に購入を進めるのは果たして

良いことなのか?と問われると・・・まあ決していいことではないのでしょうね。



勿論、今が高いというのがそもそも間違いで、今後も外貨の流入などで不動産価格は

上昇する、という考え方もあるのかもしれません。そこは日本の将来、不動産市況の

将来をどう読むかという話であり、人によって判断は異なるでしょう。



私の判断としては、相場が高くても安くても購入自体はしていく、そのために

インカムゲインという考えがある、です。ただ、確かに銀行員さんが言うように

高い時期に無理していっぱい購入する必要はないよね、とも。貧乏性なので、目の前に

案件が出てきてしまうと、つい条件反射で検討してしまう悪い癖があります・・・。

そこは気を付けないといけないところです。



インカムで回るなら高い時期に買ったっていいじゃない、って思ってる人もいますよね。

でも高い時期に購入すると、以下のような点で不利になります。



・空室耐性が低い。稼働率が高くないと借入を返済できなくなる。

・CFが少ないため、大規模修繕の費用まで勘案すると本当に儲かっているかわからない

・残債が多いので、売却時に利益が少ない、もしくは売却したくても追い銭が必要になる



金融機関さんとの関係をつなぐために、継続して購入していきたい。

始めたばかりなので、できるだけCFを増やすためにいっぱい購入したい。



気持ちはよくわかります。ですが、上記のようなリスクもあるということは理解した上で

購入するかどうかを考えてほしいものです。



ちょいちょい買ってるお前に言われたくない、と思う方もいることでしょう。

私が逆の立場だったらそう思います^^;

だからこれは自戒の意味を込めて書いてます。買いたい気持ちはわかった、でもその物件

そこまで無理をして購入すべき物件か?何か特別な良い点があるのか?というところを

自問自答しながら考えなくてはなりません。



自分を律するのが苦手なタイプなので、肝に銘じながら進めていきたいと思います。



他にもいい話がいくつかあったのですが、それはまた機会を見て紹介します。



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2017年09月20日

台風の被害は大丈夫でしたか?

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週末、せっかくの三連休を見事に台無しにしてくれた空気の読めない台風18号。

台風一過の今日この頃、皆様の物件には被害はなかったでしょうか?

もし被害に遭われた方がおりましたら、火災保険が適用されないか検討いただくと

良いのではないかと思います。



私は不動産を保有している拠点として、札幌・仙台・東京・富山の4箇所があります。

今回の台風では、購入したての富山1棟目がある北陸地方は暴風域に入っていました。

また、札幌市を含む北海道エリアでも台風は猛威を振るったということです。



富山に関しては、たまたま台風が来ていた日に私も物件の近くに宿泊しておりました。

翌日、様子を見に行ってみましたが、何か目立った被害があるような雰囲気には

見えませんでした。とはいえ、サイディングが剥がれてるような気もしましたので、

管理会社さんに現地調査をしていただくことにしました。一応、入居者様から特に

不具合の連絡はありませんでしたので、そこはほっとしました。



札幌に関しては、管理会社さんに伺ったところ、風雨はそこまでではなかったとのこと。

ただ、雷がけっこう鳴っていたということでしたので、その観点も含めて建物に問題が

ないかを一度回っていただくことにしました。札幌3棟目と7棟目の管理会社さんには

その旨伝達済み。札幌5棟目の管理会社さんとは、台風による入居者様からの問題点の

報告など特になかった、という連絡を受けております。巡回の時に確認いただけるものと

思いますが、こちらは大丈夫そうですね。札幌6棟目は先日外壁塗装やらリノベやらを

したばかりなので、それこそ問題があるようだと困ります。一応管理会社さんに対して

状況の確認をしてもらうようメールしました。



総じて大きな被害はなさそうなので良かったですが、もし被害に遭ってしまっていたら

どうするべきか。勿論、これは風災などの天災扱いになりますので、火災保険に加入して

いるなら、保険で対応していただけるはずです。



火災保険は、突発的に発生した事故に対しての支払を行ってもらうことが出来ます。

経年劣化の場合は対応して貰えません¥ので、その点は注意が必要です。報告の仕方を

ひとつ間違うと、出る保険も出なくなりますので要注意です。



被害金額が大きくなると、見積を提示した施工業者さんに確認のお電話が入ったり、

現地に鑑定人の方がいらっしゃったりします。保険対応に慣れている業者さんなら

特に問題はないと思いますが、たまに保険の適用要件を知らずに「経年劣化」という

単語を出してしまい、保険が承認されなかったという事例があったとも聞きます。

保険申請の際には、その辺も根回ししておいた方がよさそうですね。



ともあれ、私のところは大きな問題はなさそうでほっとしました。

皆様のところも被害がなかったことをお祈りいたします。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月07日

いよいよ下落相場なるか?金融機関さんの融資姿勢に変化が。

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いよいよ金融庁が本格的に指導に入りはじめました。物件価格、たぶん下がるかも。



札幌に先日行った際に地元の方と情報交換をさせていただいたのですが、札幌の地場の

金融機関さんもだいぶ融資を締めはじめている、というお話がありました。

今年の3月末くらいまでがゆるゆるの最盛期で、その後は徐々に締まってきている、と。



金融庁さんからの指導が大手にも中小にも入っているようです。入ったところは軒並み

融資額を絞ったり、サラリーマン向けの融資を絞ったり、という対応になっていると

いうことでした。



私自身はまだそこまで厳しさを感じていないのですが(それ以前に「仙台が本店で

札幌に支店がある」という構成のせいでなかなか対応してくれる金融機関さんが

少ない、というところで引っかかっています)、複数の方が仰っているのだから

おそらく事実なのだろうと思います。



融資が絞られると、買える人が少なくなります。買える人が少なくなれば、物件の価格は

下がる傾向になります。これまで高止まりしていた物件が安くなる。楽しみである反面、

果たして自分に融資が引けるのだろうか、という不安も抱えることになります。



物件が安くなるこの局面が、心理的にも一番割安に物件を買った気分になれるのだと

思っています。底値安定の時期とか、上昇局面とかだと、実際に買った値段云々ではなく

心理的に「得をしたな〜」と思うことは少ないはず。なぜなら、人間は相対的に物事を

判断するからです。



先日の札幌での勉強会で、なるほどと思うことがありました。

何かというと「物件はいつでも高い」という内容です。



不動産を検討するということは、まずその時の時流に沿った相場があり、その相場から

比較して高いか安いかを判断する、ということになります。その時の相場が高ければ

高いなりにその中で割安なものを探しますし、相場が安ければ安い中でより安いものを

購入しようとします。



今になって振り返れば、なんで5年前に築20年ちょっとで利回り13%の単身RCを

「単身でこの利回りだと怖いよね〜」なんて言ってスルーしていたことが悔やまれますが

これもその時の相場に対してどうだという判断しかしていなかった、ということです。



不動産自体の相場が安いと思うなら(その時の評価基準で)ダメな物件でも購入して

相場が上がるまでじっくり寝かせる、という買い方もありなのかもしれませんね。

でもその観点で言うと、今は絶対に購入には向いていない時期だと思います。



むしろこれから下がり始めた時が地味に危険ではないかというのが私の考えです。

今までの高い相場に慣れた目で見ると「あ、今までより割安だ!」と見える物件が

今後増えてくるはずです。でもそれ、一番高い時の相場と比較して割安というだけで、

不動産全体の波でとらえれば十分高値なのですから。結果、その時はちょっと割安に

見えても、高値掴みをしている可能性はあります。



そんなことを一通り含んだ言葉が「不動産はいつでも高い」なのだと思います。深い。



高値相場でも買ってる印象が強い私ですが、たまにはそんな慎重なことを書いておこう。

そんなこと言いながら、相変わらずちょこちょこと物件を検討はしているんですけどね!

言行不一致な私です。



検討中物件のお話はまたそのうち書きますね。

まだ利回りがわからないけど入居は手堅そうな新築、駅からとても近いので長期保有も

検討していいかなと思う新築、借上がリスクでもありメリットでもある築浅RC、

土地として見たら面白い好立地築古アパート、自宅の住み替えに面白そうな賃貸併用住宅

などが候補に挙がっております。まあだいたい検討している中で話がポシャることは

多いんですけど(笑)



というか、新規の話よりも現在決済待ちで所有権移転が間近な東京6棟目(仮)と

富山1棟目(仮)の空室を埋める活動や、札幌5棟目、札幌6棟目、札幌7棟目、

東京3棟目の空室対策を頑張るべきですね・・・(苦笑)



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2017年09月03日

金融機関さんを訪問することは怖いことではない。

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先日、仲の良い不動産仲間とメッセンジャーで銀行への持ち込みに関しての話題で

盛り上がりましたので、その内容をブログにも書いておこうと思います。



内容としては、サンタメでス〇ガさんとかで購入する方ではなく、もう少し自分で

金融機関さんを探してきたりする人向けになっています。



お悩み

銀行さんに行って融資相談をするのが恥ずかしい



Q:なぜ恥ずかしい?

A:あまり良いとは言えない属性をすべてさらけ出さないといけないのが恥ずかしい

  さらけ出した上で断られたら、全てを否定されたような気持になり、立ち直れない



これに対して、私の個人的見解として以下のような内容を述べました。



・金融機関さんに情報を開示することは決して恥ずかしいことではない。むしろ貸出先に

 困っている金融機関さんを助けるんだ、くらいの図々しい気持ちで構わない。実際、

 小さな金融機関さんほど貸出先がなくて困っている傾向にある。アベノミクスで日銀に

 お金を置いても金利がつかないんだから、我々事業者が協力して貸出先になるんだ、

 というくらいの気持ちで良い(ただし上から目線にならず、対等なパートナーという

 気持ちを忘れることなかれ)



・特に、信金/信組さんのような小さな組織は、元々は互助会として会員同士が助け合う

 精神で作られているんだから、最初から素晴らしい属性でなくても、地域貢献したいと

 いう気持ちがあれば、そこから先は一緒に考えてくれるはず。最初から素晴らしい

 感じでなくても、共に成長していきたいとPRすれば良い。



・前に信組さんの応接室で話していたら、近所の八百屋のおばちゃんが野菜をもって

 おすそ分けしに来たところを見たことがある。八百屋さんとかそういう業種にも

 地域振興のために支援して融資をしているのが信金/信組さんの役割と考えれば

 多少零細でも気にしない担当者さんが多いと思う。



・仮に全否定されても、それは人格否定のようなものではなく、ダメだという判断基準を

 得ることができた、という捉え方をすれば良い。何を改善すればより土台に乗りやすく

 なるかは、うまく聞けば教えてくれることが多い。そういうところを少しずつ修正して

 成長した私を再評価して、という感じで何回でも持ち込めば良い。



・支店長の好みで融資スタンスや好みの属性は変わる。一度断れて全否定されたからと

 いって、一生門前払いと言うわけではない。支店長が変わる、トップが変わるなど

 何かしらの変換があった時に、改めて相談に乗ってもらえる可能性はある。

 (A行はサラリーマン属性が好き、B行は定性評価も重視、など審査方法は異なるので

  単にアタックしたところの好みではなかっただけ、他に行ったら大好きになって

  くれるかもしれない)



・全否定ではなく、物件の評価が伸びないなどの理由であれば、あらゆる手段を講じて

 自分の属性をPRすることで改善する可能性がある。例えば金融資産であったり、

 身内の年収だったり、事業者の目線でその物件の定性的・定量的な評価をPRしたり。

 稟議書に書く内容の材料をこちらから与えることで、担当者さんがやりやすくなる。




私が思うに、銀行マンの方をお役人か何かと勘違いしている人も多い気がするんです。

彼らだって営利企業であり、できるだけ売上を達成したい人たちです。営利企業です。

ビジネスのネタをこちらから持ち込むことに対して、審査結果はともあれ嫌がることは

基本的にはないはずなのです。



私も決して素敵な属性ではありません。ボロ物件をリノベ・借地権・再建築不可的な

案件も多く、都銀さんや大手地銀さんに行くと「うーん・・・」という顔をされて

しまいます。でも、そんな私にどこが融資をしてくれるだろうか、みたいな感じで

いろいろともがいてみて、最終的に融資OKと言ってくれる金融機関さんを見つけた

時の快感ってなかなかですよ。そういうゲームを楽しんでいる感覚も自分の中には

あるような気がします。



銀行は怖いところではありません。是非足しげく通って、メインバンクと呼べるような

支援してくれる金融機関さんを見つけられると、その後の進め方が楽になります。

是非怖がらずに、頼れる金融機関さんを見つけましょう。



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