2020年01月11日

情報発信の効果を改めて体感し、感謝の気持ちでいっぱいに。

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インターネットって素晴らしい。情報発信も価値がある。こんな場末のブログですら

それを感じてしまうのだから、皆もっと気軽に情報発信すべきだなと思いました。



私はアラフォーなので、世間的にはおじさんと呼ばれる部類の人になると思います。

心だけはいつまでも少年のつもりなのですが、体形は完全に中年ですし(苦笑)


なので、おじさんはおじさんらしくフェイスブックを活用しています。加齢臭のする

SNSと揶揄され、今後高齢化が進み凋落していくのでしょうけど、私にとっては

友人や仲間がそこで活動している以上は、そのプラットフォームは捨てられません。



感度の高い方や若手の方はツイッターに移行しているのでしょうけど、私の交友関係は

私と同い年〜年上の方ばかり。不動産を始めてがむしゃらにセミナーや見学会に参加して

同好の士を見付けていた頃は、私まだ30代前半。そりゃあ大部分の人は自分より年上で

当たり前でした。仲間も増えて、無理に交友関係を増やさなくてもよくなった昨今では

新たな友人が増える機会がだいぶ減ったので、ツイッターに無理して移行しなくても

問題ないというところもあります。



とはいえ、ツイッターを全く無視するのも勿体ないと思うので、自動連係でブログ更新の

情報だけ流していたアカウントをちょこちょことのぞくようにして、たまにコメントや

投稿をしはじめました。これはこれで本腰入れたら面白いのかもとは思いますが、

今はまだ決まった友人とのやり取りメインでいいやということで、少ししか使ってません。



その他、大事な情報発信のプラットフォームとして、ブログがあります。

ブログもだんだん廃れていくメディアかもしれませんが、まとまった形で情報を出すには

良いメディアだと思います。ツイッターのような即時性や拡散力はありませんが、

アーカイブとして残り続けるという点では力強いメディアです。



今後もいろいろなメディアが出てくることでしょう。そういった用途に応じて、

メディアを使い分ける必要があるのでしょうね。



とりあえず今の情報発信メディアの話はこの辺にして・・・

最近投稿したブログに対して、FBで驚くほどの反響コメントをいただいた記事が

あります。そのブログはこちらの「サラリーマンを辞めるために必要な条件を考える

です。



正直、三が日なんてさすがに不動産に動きはないですから、ここ最近の心境の変化など

割と自分自身が今考えている内容をブログに吐き出しております。



サラリーマンを辞める気がさほどなく、不動産を購入して家賃で支払ができれば、

あとは時間が味方になるという感じで考えていたため、返済比率はかなり高いのです。

しかも、高いことは自覚しているものの、具体的に今の時点で何パーセントなのかは

把握できてない、月額キャッシュフローも計算していない、というザルっぷり。

勿論、今後は「辞める」と決めたのでそれに向かって活動しますけど、とにかく今は

誰もが呆れる状態になっているという自覚はあります。



このブログに対して、識者各位から様々なコメントが寄せられました。

辞めない方がいいとか、子供いないなら何とかなるんじゃないかとか、財務諸表を

こう並べてみたらいいとか、現状分析の後やれる手立てはこんなのがあるとか。

とにかくあらゆる角度からあらゆる情報が集まってきました。私もびっくりです。



そして新年会に行けば、そのブログのことで口頭で色々教えてくれたり、何だったら

情報くれれば分析しますよと言ってくださる方もいらっしゃったり。とてもありがたくて

ちょっとした感動すら覚えました。正月の独り言がこんなに大きな情報の塊として

戻ってくるなんて、全くの想定外。こういう皆様に支えられて、私はここまで生き延びる

ことができたのだなと改めて感謝しました。



また、一昨日の東京8棟目の清掃をどうしたものかとぼやいているブログに対しても

コメント、メッセージ、口頭など様々な形で清掃業者さんの情報を頂戴することが

出来ました。本当にありがとうございます。全国で汎用的に通じそうな情報もあれば

東京8棟目特化で情報をくださる方など、こちらも何件もの情報をいただくことが

できました。いただいた情報の中から、清掃業者さんを選定したいと思います。



令和2年が始まり、11日目。そのうち2日分のブログで、悩んでいたことに対して

一定の方向性が出たり、分析のための情報が集まったりという感じで、とても嬉しく

思っております。すごい打率だと自分で思ってしまいました。



今後とも情報発信は続けようと思いますので、皆様引き続きよろしくお願い致します。

私も包み隠さず情報を綴っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:07 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月05日

実家で墓の話を聞きながら、不測の事態の時のことを考える。

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まだ相続のことを考える年齢でもないのですが、もし万が一のことがあった場合に

どうしてほしいのか、メモくらいは作っておかないとだなあと思った正月のひと時。



昨日は実家に少し顔を出してきました。帰省ですね、いわゆる。義母のところには

不動産関係のこともあるのでたまに顔を出してますが、実の両親は元気なので

そんなに頻繁に顔を出していません。お正月+αくらいしか行かないのです。



とにかくよく喋る母でして・・・行けばほぼ喋りっぱなし。昔に比べてさすがに

しわや白髪は増えましたが、減らず口は相変わらず。父も70代半ばにして相変わらず

現役で仕事をしており、この年まで現役を続けようと思う気持ちがすごいなあと

思っております。しかもサラリーマンを定年退職した後、職業訓練校に通って身に着けた

畑違いの技術を使って、シルバー人材センターで現役続行ですからね。頭が下がります。



そんな両親の目下のホットな話題は「墓」。母方の祖母が檀家になっているお寺さんに

祖母からお墓の区画を買い与えられているのですが、このお墓をどうしたものか、と。

私も弟も地元に残っていないし、両親の子供世代の親戚で地元に残っているのは

たったの一人。その人も独身なので、墓守ができる次世代がいないことを考えたら

お墓を建てることは諦めた方がいいのではないかと思っているということでした。



ただ、両親の間でもまだ意見は割れており、父はそれこそ散骨でもしてくれればいいと

言っているものの、母はそのお寺さんのお墓が気に入っているようで、できればそこに

入りたいというようなことを言っています。まだしばらくこの議論は続くでしょう。

ま、続いてくれているくらいの方がボケないでいてくれるのでいいかなとは思います。



お墓に関しては、残される側の意思も尊重されるべきと私は思っております。

個人的には、散骨はちょっとなあと思うけど、お墓を守るのは頑張っても半年に一度が

限度だよねと思うので、祖母が住んでいた家の近所のお墓(車で90分以上かかる)を

維持するのも微妙かなあとは考えます。



最近は、少子高齢化と核家族化を反映してなのか、それとも時代の流れなのかは

わかりませんが、洋風の墓石に好きな言葉を刻むパターンもあるようです。この場合、

苗字の違う親族が一つのお墓に入ることもできます。他に墓守になれる親族がいるなら

母方の親族は皆同じお墓に入って貰うというのも手ではあるのですが・・・。

私が墓守するとなると、微妙に遠いし子供はいないしで、果たして守り切れるのか。



私としては、どこかの永代供養塔に入って貰えれば、そこに親がいてお参りにいけると

いう納得感が得られるのでいいのかなと思っていますが、まだ確たる結論ではないので

私としてもしばらくこの話は考えることになりそうです。



そんなお墓の話をしながら、ふと思いました。私ももう40代。人生の折り返しに

差し掛かっています。可能性は低いと言えど、万が一自分が死んでしまった時のことを

考えておかなくてはならないのでは?と。



嫁ちゃんが不動産賃貸業をそのまま引き継げるなら良いのですが、今は本人の問題もあり

それができる状態ではないと思います。それに、本人がそれを望むかはわかりません。

面倒だから現金にしちゃってよ、という話もあるかも。子供もいませんので、うちは

次世代にどう引き継ぐみたいな話が出てこないので、嫁ちゃんが生きるに困らない

金額が残りさえすれば、それでいいと思いますしね。



ただ、今すぐ終活を始めようというつもりは当然ありません。まだまだ生きるつもりで

こっちは動いていますから。そうなると、今から現金化という線はまずありません。



万が一私が今いなくなった場合に、果たして不動産賃貸業はどうなるのか。



今、私が嫁ちゃんに伝えていることは「保険代理店さんに連絡すれば物件は把握できる」

「この業者さんを頼ればなんとか処分してくれるはず」という2点のみ。最低限としては

いいと思うのですが、じゃあその物件の管理会社さんはどこ?家賃収入はいくら?

などの基本的な点が足りていないのは否めません。また、フィリピンのコンドミニアムは

どうするの?というところも情報が足りていないです。ここは保険代理店さんもさすがに

知らないでしょうから。そして仙台法人なら義母が代表、東京法人なら嫁ちゃんが代表、

個人事業主なら私が代表、という風に分散していることも、処理を難しくしている

可能性があります。わかっていないと、私が死んだなら個人事業主の分だけ何とかすれば

いいんだよ、みたいなことが判断できないかもしれません。



金融機関さん向けに国内の物件の概要を並べた一覧表とレントロールは作っております。

ここに管理会社さんの情報を加えておけば、最低限の台帳としては機能するでしょう。

あと借地の場合は、借地人の情報も付保しておくとなおよしです。そして、その台帳の

場所だけは嫁ちゃんに教えておくことが必要だろうと思います。



そしてその台帳をベースに、金融機関さんには見せないけど大事な情報を書き込む

裏の台帳を作る必要があるでしょう。例えば、この物件は手間がかかるから処分を

薦めるとか、管理会社さんが優秀だから残しておいた方がいいとか、そういう経営の

ヒントになることを書いておくといいでしょう。また、家賃が送金されている

口座の情報を書いておいて、どこにいくらお金が流れているかを把握できるように

することも必要かと思います。そして、それに伴う借入の情報も、でしょうね。

毎月何日にどこの口座にいくらお金が入ってないとダメ、という話です。

あとは管理会社さんの具体的な担当者の方と連絡先、でしょうかね。



その辺の情報と金融機関さんに見せている借入一覧などがあれば、詳しい人に

見て貰うことで、何をどうしたらいいかが見当つかないということはなくなるだろうと

期待することができます。



あと、クレジットカードの引落口座の情報とか、保険系や中小企業共済などの引落の

情報がどうなってるとか、本当はその辺も必要なのでしょうが・・・クレジットに

関しては私が死んだ時点で口座が凍結されるから不要か?法人でやってることだけを

列挙しておけばいいかなと思います。



義母より私が先に死ぬことはあまり考えたくないですが、今の情報を義母にも伝えて

万が一の時は嫁ちゃんを助けてあげて、ということは言っておいてもいいのかも。

でも義母はある程度不動産のことをわかっているから、私の借入過剰な状態を見たら

心配しだすかもしれません・・・(苦笑)



あ、あと遺言状も書いておくべきでしょうね。嫁ちゃんに全部あげます、的な。

うちの両親や弟が意地汚いことを言うとは思えませんけど、念のためにね。



正月なので普段考えないことをいろいろと考えました。杞憂でしかないと信じたいと

思っていますが、万が一の時に後に残された人に迷惑をかけないことも礼儀だと

思いますので、時間を取って資料を作ることを意識したいと思います。

(今はまだ終わっていない作業をやるのが優先ですけど)



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2020年01月04日

サラリーマンを辞めるために必要な条件を考える。

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新年の目標設定で書いたものの、サラリーマンを辞めても問題がない状態って、

一体何だろう?というのがまだまとまりません。個人の許容度に依存する部分ですし。



一般的なところで言えば、サラリーマンを辞めるには安定した財務基盤が不可欠です。

例えばそれはキャッシュフローが月いくらとか、返済比率が何パーセントとか、

そんな感じの指標が多いのではないかと想定します。



でも、その指標がどのくらいの数値であればいいのか?それは個人差があると思います。

私は割とリスク許容度が高いので、返済比率は50%程度なら何とかなりそうだと

勝手に思っていますし、キャッシュフローの純額は月100万くらいかなと以前試算して

考えておりました。



ただ、それってあくまで現時点で想像できる理想の状態です。恐らくそこに実際に

たどり着いた段階で、新たな目標が出来てもおかしくありません。そのステージに

到達しないとわからないことって、いっぱいあると思うんです。これまでもそうでした。



また、サラリーマンを辞める瞬間に、その目標を必ず達成できていなくてはならない、

ということでもないはずです。あとこれとこれをやればいい、その資金の裏付けはこれ、

みたいなところが見えていれば、辞めた後粛々とそれをこなせばいいだけのことです。



そこまで考えて、一体どういう状態になった時をサラリーマンを辞める時とすべきか。



いや、実際のところは、今サラリーマンのお仕事で抱えている案件が片付いたら

サラリーマンとしての生活は終わりにしたい、という希望は持っているのです。

というかそこで辞めないと、また次の案件が入って年単位で拘束されてしまいます。

案件の途中でそれを放り出して辞めることは、周囲に迷惑をかけるのでしたくないです。

となると、辞めるタイミングは案件の谷間であるそこしかないです。



現在従事している案件は、恐らくあと1年前後続くことと思われます。であれば、

時間的リミットがそこに既にあるので、そこに対して逆算して最低でもどの程度まで

到達しているべきか、を考えるのが妥当でしょう。



はっきり言って、今の資産背景では恐らく冒頭で書いたCF100万で返済比率50%は

無理なのだと思います。だから、どうやってそこに近づいた状態でサラリーマンを

辞めるべきか、ということを考える必要があります。

(10年やってCF100万も行ってないとかバカジャネーノプゲラという誹りは

 甘んじて受け入れます、辞める気なくて適当な借入ばかりしてましたからね・・・)



別に万全の準備を整えて奈良じゃないと辞めてはいけない、などというルールは

ありません。達成率50%でもとりあえず暮らせるならいいじゃないですか。

辞めた瞬間にとんでもない修繕が必要になったとか、そういう事件が発生したら

苦労するでしょうけど、そうでもなければ当面はどうとでもなります。そして、

より不動産の仕事に注力できるようになれば、自然とキャッシュフローは増えて

いくと思うのです。物件情報をより頻繁に見ることができるし、買付の判断も迅速に

なるでしょうから。



だいたい、どうしてもダメだと思ったら、もう一度サラリーマンをやればいいのです。

今までと同じお給料を貰わなくてもいい、その半額で構いません。一時的なつなぎです。

それこそフルコミの仲介業者さんにでも潜り込んで、不動産業界のブラックっぷりを

味わったっていいと思います(笑)



そうやって考えると、それでもさすがにここまでは到達していないとまずいよねという

水準が見極められればいいのかな、ということになるでしょう。それがどのくらいの

数字になればいいのかは、まだ考え中ですが・・・。



月のCF50万、返済比率55%くらいでも別に辞めちゃっていいかなー・・・?

(今自分のCFがいくらかわかっていないのでこう書きましたが、さすがに50万なら

 既に達成されているかもしれないですけどね〜)



ただ、本当にそうするなら、その後何年かけてどのような手段を用いて、CF100万と

返済比率50%に持っていくか、というところを真剣に考えてからでないとですね。

無計画に辞めるのは絶対ダメ。でも計画を立てても結局ずれていくところがあると

思うから、計画が立たないからって何もできないのもダメ。さじ加減が難しいですね。



まああれだ、とにかく今の案件が終わったらサラリーマンを辞めるぞと決めて行動すれば

何かしら結果はついてくると思いますので、まずは動いてみようと思います。



なんかこう、最初から辞めることを前提に組み立てていた人とかからすれば、今私が

書いていることってすごく恥ずかしいことなんだろうなあと思います。でもまあ、

事実そういう状態なのだから仕方ないですね。取り繕う意味もないので、辞められる

方向にシフトチェンジしたいと思います。



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2019年12月29日

お歳暮のススメ。

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そういえば、このネタまだ今シーズン書いてなかったなあ。今更かもしれませんが

お歳暮貰った人はお返しした方がいいし、お世話になった人には送るといいと思います。



私はお中元とお歳暮を必ず管理会社さんに送ることにしています。管理会社さん以外だと

そのシーズンお世話になった仲介業者さんだったり施工業者さんだったりもあります。

個人でやってるところは、個人的にお礼すればいいのであまり送っておりませんが、

逆にその会社さんが社員さんを抱えているようなら、送るようにしております。

この基準で行くと、保険代理店さんなんかはお歳暮送る対象から外れていますね。

(よく会ってお土産渡したりしてるし、気を遣わせるのもアレなので)



悩ましいのがガス会社さん。結構お歳暮来るんですけど、送り返したところで確実に

その方個人に渡らないような気がしてしまい、送ることを躊躇してしまうのです。

あと、担当さんが明確でないところも送りようがないですね。



いろいろ考えながら出しているんです、お歳暮。



お歳暮なんてお返ししなくてもいいし、別に気にして送る必要もない、時代遅れだ。

そんなこと考えている人が多いと思います。私も割とそう思っていましたので。

でも、そこもまた考え方を変えると、なるほど贈った方がいいかも、と思うように

なりました。先輩大家さんのお話で、それに気づかされました。



人のゆく裏に道あり花の山、とは投資系の世界でよく聞く格言です。他人と同じことを

していては儲からない、他人と逆のことをして初めて儲かるものだ、というお話です。



この間ポールさんがいいこと書いてました。



んだんだ、いいこと言うねポールさん。さすが天才。



人のやらないことって、気をつけないと本当にやばいことだったりするので、

何でもかんでも裏を行けばいいってものではないです。ただ、それがなぜやばいかを

きちんと判断した上で、そのやばさを克服できるなら、どんどん取り組めばいいのです。



例えば最近見た物件で、滞納が40万ちかくになっているアパートがありました。

利回りはいいけど、この滞納を回収できるのだろうか、というところで尻込みしてしまい

手を出さない、と決める人も多数いるでしょう。売主さんもそれをわかっているから

高利回りで売り出しているんだと思います。



でも滞納って、半年から1年かかるけど法的な手続きに則れば解消できるお話です。

あるいは、滞納督促が得意な管理会社さんにお願いしてもいいかもしれません。

今の売主さんがなぜそんなに滞納を増やしてしまったか、という点も確認した上で

追い出すか正常化させるかができると判断すれば、それは高利回り物件に化けます。

かかるお金は指値に織り込めばいいし、かかる時間は我慢すればいいだけです。



一見ダメそうでも、じっと見つめてリスクとリターンをあぶりだすと、意外とそれは

処理できるものではないか、ということになるかもしれません。そういうところが

裏であり花の山である、ということなのでしょう。



・・・お歳暮の話からだいぶ飛びました(笑)



ではお歳暮に戻りますが、お歳暮のお返しをすることで何かリスクはあるでしょうか。

特にないですよね。お金が出ていく?そこは家賃で稼いでる分の一部を経費と割り切れば

良いのではないかと。



では、皆がやらないお歳暮のお返しをすることで、何かメリットがあるかという点。

お歳暮が返ってくると思っていない人に対するインパクトを残すことができます。

インパクトがあれば、その行為をした人のことがより深く印象に残るでしょう。

印象に残れば、何かあった時にすぐに思い出してくれるし、ちょっとした便宜も

図ってくれたりするものです。あるいは、お礼のお電話やメールをいただいた際に

「そういえば・・・」と良い物件のお話や面白い商品のお話が聞けるかもしれません。



人間って恩を感じたら普通は恩で返そうとしますから。そうやって良い循環ができると、

より良い人間関係が作れて、仕事も円滑に進めることができるのだと思います。



そう考えると、お歳暮のお返しを送るのも悪い話じゃないような気がしてきませんか?

私はそう思ったので、お歳暮はこちらからも率先して送るし、想定外にいただいた場合は

お返しするようになりました。



不動産賃貸業はかなりの仕事がアウトソースできます。そしてアウトソース先が

うまくやってくれるかは、アウトソースされた先の担当さん次第なところがあります。

旧態依然とした俗人化されたビジネスモデル。それが不動産業。



だからこそ、相手と良好な人間関係を作ることが大事なのだと私は思っています。

私が遠隔地でもホイホイとノールック買付できるのって、そうやって作った人間関係を

頼って、現地で私の代わりに物件を見てレポートしてくれる人がいるからなのですよ。

ネタとしてよく書いてますけど、全く見ないで買付入れてるわけではないのです。



というわけで、もし今からでもお歳暮送ろうかな?と思った人がいらっしゃれば、

お年賀と言う形で送ってもいいのではないでしょうか。少し何かが変わるかもですよ?

(変わらない可能性も勿論ありますけど・・・笑)



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2019年12月25日

社会保険に関する問い合わせが届きました。

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東京法人に対して、社会保険庁からお問い合わせがありました。最近は社保も加入率を

上げようといろいろあの手この手で働きかけてくるようですね。



東京法人は、融資戦略を考慮して本店を別の地域に置いております。そして支店登記も

1件しております。個人で取引している金融機関さんと法人で取引ができるように

期待を込めての登記です。東京1棟目にご融資いただいている金融機関さんなのですが

こちらは私のサラリーマンの勤務先がエリアの中だからということでお付き合いを

いただいているため、サラリーマンを辞めたら取引が厳しくなってしまう、と。

だから法人でうまくお付き合いができるならいいなと思って、そうしています。



さて、その東京法人の支店は不動産関係のお友達のオフィスに置かせていただいて

おります。行政書士事務所さんの一角を使わせていただいています。



先日、その事務所の行政書士さんからご連絡をいただきました。なにやら、東京法人の

支店宛に郵便物が届いている、と。はて、なんだろう?実態としては何もしていない

支店なので、DMくらいしか来る想定はないのですが・・・。



差出人の封筒を写真で送って貰ったところ、差出人は日本年金機構さん。封筒には

「社会保険に関する重要なお知らせです。開封して内容をご確認下さい。」と

でかでかと記載されています。



中身の写真も送ってもらいましたところ「来所通知書」なるものが入っていました。

曰く、何回か文書で問い合わせをしたが、返答がないので加入についてのヒアリングを

対面で指せていただきたい、ついては〇月〇日に事務所に来ていただきたい、的な

内容が書かれていました。



まあまず、結論から言って東京法人は加入の必要はないのです。まだ役員報酬を

出していませんので、社会保険も不要という認識です。郵送で案内が来た覚えは

あまりないのですが、あまりこれを無視して変な話になるのも困りますので、

素直に連絡してうちは対象じゃなよというPRをしておこうと思いました。

文面には無視したら事務所に立入検査するって書いてありましたし、そうなると

間借りしている行政書士さんにご迷惑をかけることになります。



というわけで、昨日時間を作って年金事務所にお電話をしました。役員に役員報酬を

支払っていないので社会保険は加入不要の認識です、ということをお話させていただき

ご理解はいただいたようです。



先方からは、代表者と私の年齢、あとは私の電話番号を確認されました。なんで年齢を

確認するのかはよくわかりませんが、別にやましいことがあるわけでもないので、

素直に教えた次第です。それと、役員報酬を出していない理由を確認されました。

たぶん先方で記録する際に必要なのでしょう。営業を始めてまだ間もないから、

役員報酬を出していない、ということで記録されたようです。それに関連して、

いつ創業したかも大まかなところで確認されました。



社保担当の方は、今の状況はわかりました、その内容を記録しておきます、ということで

今回は特に加入の案内などには至りませんでした。これで一安心です。



今後、マイナンバーなど整備されていることから、社保への加入は今後更に強く

推進されることと思います。今から社保に関して考えておいた方が良いでしょう。

私の場合は、社保対策として個人に物件をある程度残しておこうと思っています。

法人にしか物件がないお友達は、個人に対して業務委託契約を締結する形で個人に

収入を発生させ、会社からの役員報酬は最小限にして社保を安く払う、という作戦を

とっていると言ってました。いずれの場合も、個人の累進課税の税率が低いところまで

個人+最低限の役員報酬で稼ぎつつ、業務に関係するものは会社の経費で賄って

トータルでの税金や社保などのキャッシュアウトを小さくする、という作戦ですね。



社保に関してはお友達の大家さんでもコストが重いと言っている人がいます。

行きつけの飲食店でも、社保が重くのしかかり経営が安定しなかったというお話を

聞いたことがあります。節税だけでなく社保をどうしていくかも、今後重要な要素に

なると思われます。知恵を絞りながら対策を練る必要があるでしょう。



社保に加入することを前提に、どう組み立てるかを考えることをおすすめいたします。



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