2017年01月23日

拝金主義vs人道主義!?投資家さんへの愛を感じた健美家さんの新年会。

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昨日書いた打ち合わせが終わった後は、移動して健美家さんの新年会に参加しました。

毎年行われる、コラムニストの方や取材協力をした方限定のスペシャル新年会です。

こんなしょーもない私でも、大家列伝で末席に加えさせていただきましたご縁があり

毎年お声がけいただいております。ありがたいことです。

(大家列伝の記事はこちらから・・・前編後編



そうそうたるコラムニストの皆様と、いろいろお話する機会が持てて楽しかったです。

初めてお会いしたたかおさんのミニセミナーは、楽天的な私の思考にカツを入れて

もらった気がします。リスクを重たすぎるくらいにシミュレーションしていく姿勢、

見習わなくては。すぐ緩い方、都合がいい方の発想に逃げてしまう私です。



意外とニアミスばかりの赤井さんとか、去年飲む約束してたけど悪天候で実現しなかった

星野陽子さんとか、前日も突発的に一緒に飲んだフン様とか。他にもいっぱいいすぎて

書ききれません。黄金さん、広田さん、長嶋さん、税理士大家の渡邊さん、渡辺違いの

よしゆきさん、母うっちーさん、くらたくさん、脇田さんなど。皆様とお話できて

楽しかったです(書いてない方ごめんなさい!健忘症でもうダメです)。



初対面の方だと、沖縄の三浦弘人さん、防人1号〜3号さん、ジム鈴木さん、

先日列伝に掲載された湘南再生大家さん、あと何回か場としてはご一緒させて

いただいているけどご挨拶したことなかったレッド吉田さん、そして健美家会長の

創業者、萩原さん。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。



萩原会長とお話をしていてすごく納得したこと。

健美家コラムニストの人選の基準は「人柄がいいこと」なのだそうです。

不動産業界、その気になればいくらでも悪いことができてしまう業界です。

そんな中でも性善説というか、いざとなっても悪いことはしなさそうな人。

そういう基準で選んでいるから、こういうアットホームな空間が出来上がるのかと

すごく腑に落ちました。



私が一時期ブログランキング1位になるきっかけになった記事があります。

スキルの低いコンサルの人もいるのねえという話。あれに出てくるような方が

健美家さんのコラムニストにいるかと言われると、確かにいません。全くいません。

お話をさせていただく方はそれぞれ皆様ひとかどの人材で、学ぶべきところが多く

かつ偉ぶるそぶりもなく大変謙虚なのです。見習うところが多すぎます。



そしてコラムニストの方や倉内社長に話を聞くと、掲載される全てのコラムに対して

プロのライターさんによる校閲と、健美家サイドでのリーガルチェックを入れている、

ということなのです。



倉内社長が話してました。健美家の価値は実はコラムにある、と。物件が高止まりする中

投資家の皆さんに健美家として提供できる情報は何なのかを考えると、投資家目線で

何かしらの気づきになるコラムが実は重要なコンテンツなのだという考えだそうです。

実際に、投資家さんと話す機会があると、コラムの充実度を褒めて貰う機会が多いと

社長は仰っておりました。



収益物件ポータルのビジネスモデルって、基本的には不動産業者さんからお金を貰って

成り立たせるものです。私たちのようなエンドユーザである投資家は、ポータルサイトに

直接お金を払うことはありません。



普通なら、直接お金をもたらしてくれる不動産業者さんの方を向いて商売したほうが

効率がいいと思います。それなのに、健美家さんはあえて投資家サイドに目を向けて

ビジネスをしています。



短期的にお金を儲けられるのは間違いなく前者でしょう。ただ、エンドユーザである

投資家の質(語弊があると思いますが、あえてそう書きます)は悪いと予想されます。

後者のモデルは収益化に時間がかかるものの、投資家の質は良いのではないかと。

長期的に見て、全員が満足できる環境の構築を目指しているのだろうと考えます。



炎上マーケティングとかアフィリエイトASPへの広告出稿とか、コラムニストを

競い合わせて潰しあいをさせて使い捨ててまでPV数を増やし、不動産業者さんからの

収益が頼りだから、多少のコンプラ違反があっても取引停止にもできないポータルと

投資家の質をじっくりと腰を据えながらあげていくため、少数ながら良質なコンテンツを

作っていくことを重視し、コンプライアンスをもって公平に各所に接するポータルと、

どちらの収益に貢献したいかと言われたら、私は絶対後者のポータルの方を選びます。



むろん、前者には前者のいいところは当然あります。前者が好きな人からすれば、後者は

仲良しクラブで慣れあっている連中にしか見えないかもしれません。そしてその雰囲気が

気持ち悪い、なんて感じることもあるのだろうと想像します。



でも、私から見たら前者はカネの為なら何でもやるぞという風にしか見えず、

取引先や顧客に対する愛が全く感じられません。CFが出なくて持ち出しになる

区分を買ったコラムとか平気で掲載してたけど、あれ初心者が真似して破産したら

ポータルの方は責任とれるのでしょうか?投資は自己責任だから当然取らないか。

リーガルチェックどころか、コラムニストがノーチェックで投稿してるらしいし、

悪いのはコラムニストで当社は悪くありません、でしょうね、きっと。



たかおさんのミニセミナーで「トランプさんは大統領になることが目的だったのでは

ないか」「今まさに目的は達せられたから、この後これを持続できずに任期途中で

投げ出してしまってもおかしくないのでは」というお話がありました。

某ポータルに関しては「上場させることが目的だったのではないか」「今まさに目的は

達せられたから、この後会社を売って投げ出してしまってもおかしくないのでは」

などといううがった見方をしてしまいます。あ、でもバイアウトしたらその購入した

会社さんのやり方次第ではかえってよくなるかも?



すみません、いろいろぐちゃぐちゃと書きましたが、あくまで好みの問題です。

人それぞれ考え方があり、私は健美家さんに賛同しますというだけのことです。



別にどこのポータルとは言ってませんが、前者的な雰囲気のポータルが好きな方には

不愉快な記事になっているかと思います。申し訳ないです。また、もし上記心当たりの

あるコラムニストの方には、陰口のようなことを書いてしまい申し訳ございません。

個人をつるし上げるつもりはさらさらなく、運営サイドの姿勢に関して個人的に

好きじゃないということを書きたかっただけです。ご容赦ください。

(でもCF出ない区分は買っちゃダメだと思います・・・)



来年もそんな素敵で居心地のいい空間が維持されることを心より願っております。

健美家さんのますますのご発展を心よりお祈り申し上げます。

ラブ健美家、ということで。



順位なんとか一桁まで戻したいなーと思っております。本日金消契約だし、ここで

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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月21日

不動産投資は3つのステージがあり、それぞれにボスがいる。

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サラリーマン大家さんをやっている方で、今すぐにでもサラリーマンを辞めたい!とか

頃合いが来たらサラリーマンを辞めたい!と考えている人の数は少なくないと思います。

ただ、本当に辞めたい時に辞めて大丈夫?というところはしっかりシミュレーションして

辞めた方がいいんじゃないかな?と思っています。



サラリーマン大家さんが規模拡大して成長していく過程を3ステージに分けるとします。

ステージ1が不動産投資スタート時、ステージ2が不動産投資でキャッシュフローが

それなりに出るようになった状態、ステージ3が不動産投資でセミリタイヤできた後、

という形に定義してみます。



この3つのステージには、それぞれ異なる種類の壁があります。それぞれのステージで

ボスとして立ちはだかる敵(?)は以下のようなそうそうたるメンバーです。



ステージ1:キャッシュフロー

ステージ2:税金

ステージ3:社会保険



ステージ1は当たり前と言えば当たり前ですね。皆さん不動産投資に何を求めるかって、

そりゃー自分が仕事しなくても入ってくるキャッシュフローでしょう。しかし今の相場で

潤沢にキャッシュフローが出る物件なんてそうそう見つかりません。大きな壁です。

一昔前だったら、1億の物件で税引前CFが200万だったら鼻で笑われてましたが、

最近だとそれでも充分というか、むしろ素晴らしいって感じになっていますし・・・。



とにかく早く辞めたくて、かつ属性がいい人は、一気に10億くらい借金して物件を買い

そのCFで辞める、みたいなことをしているかもしれませんが、このパターンって、

これから挙げるステージ2とステージ3をぶっ飛ばしてしまっているため、後々苦労を

するかもしれないなーと老婆心ながら心配しております。

(いろいろしくじって危なっかしいお前に心配されたくない?それもごもっとも^^;)



どのような形であれば、ステージ1をクリアした方には次のステージ2が待ってます。

こちらのボスはせっかくのキャッシュフローを根こそぎ持ち去ろうとする「税金」です。



頭ではわかっていても、実際に高額の税金を課されないと、この辺に意識が向きません。

(早くから対策している人は本当に素晴らしいです。私はできませんでした・・・)

そこから税金との戦いが始まります。サラリーマンで属性が高い方は高額の税金に

なりがちです。しかし会社を辞めるほどのキャッシュフローではないから、なんとか

税金対策をしつつキャッシュフローを増やすという選択肢を取ることになります。



資産管理法人の設立、太陽光などの節税商品の導入、家族を役員にして役員報酬、

各種共済や保険への加入など、具体的な手法はいろいろありますが、ここでは割愛。

この辺では顧問税理士も活躍し、いろいろな節税を試みてくれます。



ステージ2のボスを何とか倒して、これでサラリーマンを辞められるぞーと勢いよく

辞めてみたタイミングがステージ3の始まりです。もう怖いものは何もない、

ピーチ姫も助けたし、あとはエンディングを見るだけだ、と思っているでしょう?

残念、そのピーチ姫は実はキノピオですよ!



ステージ3のボスは・・・「社会保険」です。

会社を辞めると国民年金、国民健康保険に切り替わります。健康保険は組合が優遇を

してくれているから、それに比べると費用があがるのではないでしょうか。国民年金も

人によっては高くなるのかもしれません。



そして、これで安心していてはいけないのです。この時期になると当然ながら法人が

あって、その法人から役員報酬を貰っていると思います。この役員報酬を払っていると

社会保険庁があなたのところに手紙を送ってくるんですよ。社会保険に入りなさいって。



自分がサラリーマンの頃は、社会保険って安いよねという感覚があったと思います。

しかし、それって会社が半分費用負担してくれているからなんです。

50%自己負担、50%会社負担、という取り決めになっています。



サラリーマンの頃は、50%の会社負担はありがたい話だったと思います。

しかし、会社を辞めた今、会社負担も結局自分の懐から出ていくのと変わりがなく、

社会保険料が2倍になったような感じになってしまうのです。ああ恐ろしい。



社会保険を組み入れずに計算してリタイヤした人がもしいたら、どこかで確実に

それを捕捉され、社会保険で破綻しかねません。そのくらい恐ろしいボスです。

今までは割とざるでしたが、マイナンバーができて、今後はより確実に捕捉されるように

変わっていくことでしょう。怖いです・・・。



私もそれほど深く勉強できておりませんが、社会保険は税金に比べて抜け道や裏技が

少ないような印象です。社会通念上どうなのかという判断基準で見られてしまうところが

あるので、いくら理論武装していても世間一般でどうなのそれっていうところで

否認されることもあるような話を聞いたことがあります。



これだけいっぱいボスキャラがそろっている不動産投資。

あなたは今どのステージで、どのボスと戦っていますか?

そのボスがラスボスかどうか、ちゃんと確認しておきましょう。



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posted by ひろ* at 11:22 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月07日

今すぐ売るvsしばらく持って売る・・・どっちがお好みですか?

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一昔前は、売却するということ自体が「うまくいっていない」という証拠に他ならないと

思われている時代がありました。そこからすると、今は売却に関してかなり理解が

進んでいるなあと思います。むしろ出口戦略と称して売却を推奨するような空気すらも。

時代は変わったのだな、と思います。



過去に私が札幌2棟目を売却したのは2013年の頃でした。売却しようと思った動機は

とにかく入れ替わりが激しく、そのたびに広告料など出ていくために、なかなか安定した

経営にならないという点が大きかったです。また、売却しないと次の融資が受けられない

という強迫観念もあったような気がします。



この時は最終的に収支がトントンになるような感じで売却を完了させました。

詳細は過去のブログ記事をご参照ください。

大きく儲かる値段で売ったわけでもない(その値段では売れませんでした)ので、

その後短期譲渡の分離課税の支払にも苦労した記憶があります。



この頃は、売却する=失敗した、という空気が蔓延しておりました。私のようにブログを

書いている人や、コンサルとか情報商材とかでブイブイ言わせている人の収益物件が

ポータルサイトなどに掲載された日には、あいつはうまくいっていない、破綻予備軍だと

いうような扱いを受けてしまう雰囲気がありました。実際、某情報商材を出していた

不動産オーナーの物件が健美家に出ていたのを「うまくいってない」みたいな感じで

揶揄している人が飲み会にいたような記憶もあります。



不動産はインカムゲインで収益をあげ、持ち切ってなんぼ。売却なんてもってのほか。

あの頃はそういう感じがまだ残っている時代でした。1棟売却しただけで宅建業法に

抵触しているのではないか、みたいな話も出ていたような気もします。

(反復的にやってなければセーフらしいです)



しかし、物件も徐々に老朽化してきます。儲かってるとか儲かってないとかではなく

今売らないと売りにくくなくなるというタイミングも当然ながら存在するはずです。

勿論、これはその人の戦略に依存するのですが。



例えば、築30年を超えたRCなどは、築年数が20年代のものに比べると、融資期間が

伸びないために売れにくくなります。融資が付きにくい物件は売れにくい物件ですので

だんだん市場価格が下がっていってしまいます。



例えば、今販売したら1億円の物件があったとします。家賃は1000万としましょう。

築年数は25年でRC、年間キャッシュフローを200万、残債を8000万とします。

ややこしくなるので、簿価と残債はイコールということにします。

イメージ的には、築18年くらいで1億フルローンで購入、じわっと家賃が下がってきた

頃合いといったところでしょうか。



築25年だと、RCなら耐用年数を加味したら融資期間は47年−25年=22年。

最近の相場観なら、築25年で利回り10%前後なら購入する人もいるかと思います。

ということで、1億円で売れるということにしました。



これが築35年になったとしましょう。耐用年数を加味すると、融資期間は12年です。

さすがに12年融資でキャッシュフローを出す価格にまで落とせというのは酷ですし、

いろいろなルートを持っている人がそれより長い融資期間で購入するとは思いますが

10年前よりはかなり安い値段となるはずです。適当ですが、利回り11%くらいなら

注目する人はいるのかなと想像します。



そして、保有期間が長くなり、物件が古くなれば家賃収入だって下がります。

どこまで下がるかは物件次第ですが、仮に1年で10万ずつ家賃収入が減る計算とすると

10年後には900万になります。すると売却価格は900万÷11%≒8200万。



この条件で、売却するのと保有するのとで比較をしてみようと思います。

※税金等はややこしいので考えないことにします



売却する方は、1億で売って8000万を返済し、手元に2000万残りました。

単純な計算ですね。



保有する方は少し複雑です。いろいろ前提をつけていきましょう。

賃料収入については年間10万ずつ下がることにします。返済は変わりません。

そんな単純ではないですが、収入減少分の金額がそのままCF減少につながるものと

仮定します。そして大規模修繕を1回入れましょう。500万程度でしょうか。



10年でのインカムは200万+190万+180万+・・・+110万+100万。

インカムゲインは合計1500万となりました。そして残債は5000万程度に減って

いるはずなので、8200万で売却しても3200万残ります。つまり4700万の

手残りが発生します。大規模修繕の金額を差し引くと4200万ですね。



即時に2000万vs10年後に4200万。

この数字を評価するには、期間というリスクも指標に入れる必要があります。



10年の間に、物件で入居者様が孤独死したら?事件があって逮捕されてしまい

物件自体のイメージが損なわれてしまったら?火災が発生したら?大規模修繕が

思いのほかかかってしまったら?



それらのリスクを許容でき、今すぐお金がいらないということでしたら、10年後の

4200万の方がメリットがあります。

他方、10年間別の運用でお金を増やせる自信がある人なら、即時2000万の方が

メリットがあるのかもしれません。



不動産賃貸業を始めてからそれなりの年月が経過しました。四捨五入すればもう10年。

脳内はまだまだひよっこですが、確定申告の回数だけ見ればそれなりの業歴となります。

その間に、ブログに書いているようないろいろなことがありました。滞納、夜逃げ、

入居者間トラブル、逮捕、死亡、火事など。こういった事象を前向きにとらえて、

不動産賃貸業を楽しむことができるなら、長期保有が向いているのかもしれません。

それらがストレスになる方、他にやりたいことや生き方がある方、不動産賃貸業は

そこに至るまでの通過点であるという方は、売却の方が幸せなのかもしれません。



私は割と前者に近い考えで、不動産を通じて普通に生きていたら絶対に出会えない人や

遭遇することがない事象を楽しんでいるところがあります。ですので、これまでは

積極的に売買することは考えておりませんでした。



しかし、攻めすぎて抱えた負の資産を一掃して、財務的な基盤をより強固にするために

売却することは決して考えられなくはないと思うようになってきております。

この辺はごく最近発生した気持ちの変化です。



売却するとしたら、長期譲渡になっている札幌1棟目、短期譲渡だけど築浅RCで

売りやすい札幌4棟目、法人所有であまり税率に関係してこない仙台1棟目あたりが

候補になるかと思います。特に札幌4棟目は小ぶりなものが多い私の保有物件の中では

一番大きな部類に入りますから、手残りもそれなりに多くなります。

札幌1棟目と札幌4棟目が売れた後は、札幌3棟目の売却でしょうか。



今年はこれらの物件をターゲットに、売却活動をするかどうか検討していきます。

本当に売るかどうかはまだわかりませんが、果たしてどうなることやら。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月23日

不労所得ではなく苦労所得、それが不動産投資。

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昨日も新たな1行とお電話して、検討してもらう約束を取り付けました。仙台法人で

融資付けを検討してもらえるケース、これで3行まで拡大。何とかなるような気が

してきました。え、まだ相談にも言ってないのに気が早い?確かにそうですね^^;



さて、ここ数日私の物件買付からのドタバタ劇ばかり書いてきました。普段からこんなに

ばたついているわけではないですが、不動産賃貸業は決して不労所得ではないという説を

今日は書いてみようと思っています。そう、まだ上位にギリギリ残っているうちに。。。



不動産投資の大先輩がかつて言ってました。

「不動産投資は不労所得ではない。苦労所得である。」と。



不動産賃貸業は確かに労働量に対して入ってくる収入は大きいです。時給換算してみたら

効率はかなり良いものと考えます。そういう意味では、サラリーマンと兼業しても

サラリーマンの仕事に影響がない副業として成立しますので、魅力があるということは

よくわかります。



ただ、その時給を得るために何も苦労がいらないわけではありません。

・購入する前:物件検索や物件調査、業者さんとの関係作りなどで苦労する

・購入する時:融資付けや諸条件の調整などで苦労する

・購入した後:空室対策や入居者様対策、修繕、税務などで苦労する

・売却する時:税制面や条件面、売買金額の調整などで苦労する

この4か所のどこかで努力は強いられます。



勝手に想像していますが、割と多いのは「購入した後」に苦労するパターンです。

私は少なくともそうでした。典型的なのは売却済の札幌2棟目です。



札幌1棟目を提案してくれた営業マンが、こんなのもありますと持ってきた案件で

購入する前の物件調査の面での苦労は全く無し。22室中5室しか埋まっていない

物件だったのに、なぜか銀行融資も業者さんが持ち込んだ某サラリーマンに優しい

金融機関さんですんなり通り、あっさり購入することができました。



(なんであんなに空室だらけなのに買えたのか、業者さんがどんな魔法を使ったか

 今なら何となく予想が付きますが、あえて裏を取ろうとは思いません・・・)



この物件は本当に大変でした。需要がない間取りなので、普通に募集しても全く

埋まる気配がありません。三点ユニットで狭小間取りなんて、雄大な北海道の大地に

住まう方からすれば、まったく魅力がなかったのです。ほんとに破産するのではと

肝を冷やしたことが何度もあります。



散々北海道に通い、営業回りや簡単な修繕、ドレスアップなど自分でできることは

なんでもやりました。徐々にそれを支援してくれる人も増えてきて、最終的には

どうにか満室にすることができました。ただ、そこに至るまでに2年以上の時間を

費やしました。



札幌2棟目は利回り20%の高利回り物件でしたが、それよりも利回りが劣る上に

融資年数も短い札幌3棟目の方がキャッシュフローベースでは成績が良かったです。

何しろ入れ替わりが多く、そのたびに広告料の出費が尋常じゃなくかかりました。

属性も悪く、部屋はたばこのヤニで毎回クロスの交換をしていた気がします。



一年で4割の人が入れ替わった年に、うんざりして売却しました。

メンテナンスした上でほぼ満室で売却に出したので、購入価格より高く売ることができ

ほっとしたのを今でも記憶しております。売却益が出たとはいえ、当初物件再生のために

突っ込んだお金なども考えると、トータルの収支はトントンくらいだったと思います。



私が経験したのはこのパターンですが、他にもやっぱり苦労しないで購入した物件は

運営で多少苦労する傾向にあります。札幌1棟目、札幌3棟目も同様に業者さんの

ご紹介ですんなり買った物件で、比較的苦労は多いです。



余談ですが、私の場合ほとんどの物件で苦労するのが「売却するとき」だと考えます。

利回りを求めるケースが多く、借地とか再建築不可とか木造築古とかが多いのです。

市場流通性が悪いがゆえに、築20年の中古RCなどと比較したら収益性が高い。

そういうニッチなところばかり攻めるがゆえに、売却に適合した案件というのが

なかなかありません。最近の売却ビッグウェーブに乗りそびれている感じがします。

そんな感じで余談終了。本題に戻ります。



私のケースのように、運営で苦労はしたけど売却で苦労はしなかったということであれば

まあ損切りなり切り離しはすぐにできるので、まだいいのかもしれません。



ただ、逆の立場になって考えると、私が売却した札幌2棟目を購入された方は・・・?

その後どうしたかまでは存じ上げませんが、たぶん同じように運営で汗水を垂らさないと

あの物件は満室経営はできません。いいところ7割〜8割でしょう。満室でない場合は

売却も叩かれてしまいます。果たして残債以上で売ることがすぐにできるのか・・・。

そういう物件を購入すると、「購入した後」「売却する時」の両方で苦労をすることに

なってしまいます。



※買主さんもその時は喜んで買ってくださったものと思いますが、そうは言っても

 不動産投資はババ抜きで、自分も誰かの人生を悪い方向に変えてしまっているのかも

 しれないですね。背筋が寒くなりました・・・。



実感がある人もない人もいると思いますが、昔に比べて不動産投資は過熱しております。

利回りは私が始めた頃に比べて2%以上下がっているように感じています。



まだ今より利回りが高い時代に購入したものですら、私のような失敗事例があります。

ここ最近流通している低利回りな案件であれば、損益分岐点となる入居率はかなりの

高さにならざるを得ないでしょう。その稼働率を維持するためには、さらなる努力が

必要になり、結局不労所得って何なのさ?という状態になりかねません。



逆に、物件を探すときや買う時に苦労をしておくと、その後の運営は楽になります。

利回りが高い物件が探せれば損益分岐点は下がります。高利回り物件は自分で頑張って

探さないと手に入らないケースが多いと思います。また、融資も楽ではありません。



私の場合、東京3棟目や東京4棟目はこのパターンだったと思います。

自分でポータルを検索したり新着情報メールを読み込んだりして、これはリノベの

素材として使ったら高利回りになるのではないかと思うものをピックアップして

価格交渉して買付を入れます。銀行融資も自分でいくつも回り、その中で融資をして

くれるところを選び、リノベも凄腕の業者さんにお願いして新築同様にしました。



結果、入居も割とサクサク決まり(一部キャンセルなどで例外もありましたけど)

滞納もなくクレームもない、持っていることを忘れてしまうくらいの勢いです。

こういう物件であれば、不労所得に近い感覚は得られると思いますが、それは購入前に

苦労をしている分のボーナスなのだと思います。



あなたがこれから買おうとしている物件、どのタイミングで苦労をする物件ですか?



ランキングのポイントがだいぶ落ちてきちゃいました。

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2016年12月17日

利回りが低い昨今、もしこれから始めたい人はどうするべきか。

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最近お会いする「これから始めたい」「最近買いました」な方々のお話を伺うことが

あるのですが、最近はかなり利回り下がっているんだなということを実感します。

昨日もこれから不動産を始めたいという方と少しお話をしましたが、聞いてると

利回り低くて怖いなあと思うのです。



つい数日前に某業者さんのメールマガジンが流れてきましたが、今日のテーマに

ちょうどいいので、ちょいと情報を拝借致します。

※業者さんに他意はありませんので、その点ご承知おきください。



場所が私的に反応できるエリアだったので内容を見てみたのですが、築10年弱で

駅徒歩20分近いワンルームが2.4億、全額借入で税引前キャッシュフローが

業者さん予測値で310万というのがありました。利回り7%。

借入期間が30年程度だから、なんとかキャッシュフローが出ている感じです。



駅徒歩20分近いワンルーム。いくらバストイレ別とはいえ、どこまで競争力を

保つことができるのでしょうか。2.4億借金をして、年間310万ということは

経営も綱渡りにならざるを得ないように感じます。



仮にワンルームの家賃を5万と仮定すると、5部屋空いたら持ち出しになります。

稼働率は常に80%以上をキープしていないといけない計算。そして当然ながら

業者さん想定の金額よりも壊れたりするものは多いでしょうし、空室のリフォームや

広告料なども負担になります。実際は3〜4部屋空いたら苦しくなりそうです。



しかも税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローは違います。

手元に残った現金とは別の計算で、税法上の利益が発生するケースもあります。

いわゆるデッドクロスってやつですね。詳しいことはググってみてください。



2.4億借りて、ちょっと空室になっただけでキャッシュフローが苦しくなる物件。

本当に持ってて幸せになれるのかしら、心配になります。



いや、今の相場観なら中間省略の業者さんがこの価格設定で売ること自体は仕方ないと

思うんです。業者さんは売らなきゃ食っていけませんから。それに、こういう物件を

保有することで幸せになれる資産家の方もいらっしゃいます。うまくマッチングできれば

いいことなんですけど、そのマッチングを誤ると厳しいことになりそうで。



じゃあ何も買えないじゃないかと言われれば、仰る通りなんです。でもそれじゃあ

面白くないし、いつになっても不動産投資は始められません。

私自身も購入に求めるスペックの目線はだいぶ落としておりますので、割り切って

購入することも致し方ないと思います。



私自身は、この時期なのであまり大きな物件は買わないようにしております。

今年購入したのは、利回り12%の都内築古戸建と、利回り15%弱の札幌木造築古

アパートの2つですが、いずれも金額的なロットはそれほど大きくありません。



大きな物件で大きくこけるとシャレにならないので、こけるなら小さくこけよう。

それが私の考えているところです。効率は悪いですが、無茶な買い方をしていても

気合で何とかできるレベルだと思っています。



そりゃあ大きなのもやりたいんですけど、今のご時世だとなかなかねえ・・・。

札幌のRC新築だって、最近は諦めて目線を8%まで落としましたが、35年融資を

ひかないと求めるレベルのキャッシュフローに到達しません。しかも8%ですら

出物がありません。軒並み7%台。広告料負担とか考えて、それで本当に回るのか。

私だったらちょっと怖いです。



すぐ売るからいいんだという話もあると思いますが、今が仮に相場の最高値だとしたら

下がった後同じ金額で売れるとは限りません。次の価格上昇まで辛抱して持ちこたえる

ことができるレベルなのか、という点は重要だと私は思っています。



私もよく失敗するのであまり偉そうなことを他人様に言えた柄ではありませんが、

もし助言を求められるのであれば、小さめのにしておけばいいんじゃないかと

言うと思います。大きいので失敗して再起不能は後味悪いですし、かといって

買いたい気持ちは止められないというのもよくわかります。だったら小さめのを買って

CFはトントンでも黒字決算書を作る準備期間にすればいいのではないかと。



今から不動産投資を始めようという方は、1年でリタイヤとかそういう形ではなく

10年かけてこつこつと、みたいなスタンスが良いのではないかと思っております。

そのための第一歩として、業歴を作るために小さめでやられても何とかなる不動産を

購入するということなら、覚悟ができているならいいのではないでしょうか。

だって買うなって言ったって買うでしょ?欲しい欲しい病を患ってると・・・(笑)



そんなところで、お帰りの前にこちらをクリックですよ→人気ブログランキングへ

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posted by ひろ* at 11:25 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする