2018年02月04日

自己資金を最大限有効に活用することを意識する。

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札幌で新築RC利回り8.5%のお話が出てきましたが、駅から遠いので見送りました。

去年の自分だったら買ってたかも・・・。



今年のテーマは無理なくキャッシュフローを積み上げることなので、その投下した

自己資金を繰上返済に使った場合に、どちらがCFの増強に有利かを見極めながら

物件購入をするスタンスに変えていこうとしています。先日購入の決断をした

千葉のテラスハウスは、フルローンで融資を引くことができたので、それを確認してから

正式に買付を出しました。融資が出ずに自己資金となった場合に、他の短期の借入を

繰上返済した方がCF改善には有利に働くと判断したためです。



そんな基準でやっているので、新規の案件が来た時も自己資金の投下がどの程度になり、

その投下した資金に見合うだけのCFが得られるのか、という点は注目しながら

購入対象とするかどうかを判断することになります。



先日、懇意にしている業者さんからご提案を受けた札幌の新築RCなんかも、数字の

条件は良かったのですが、自己資金をどれだけ入れることになるかというところが

わからなかったため、すぐに買付を入れることはせず、保留にしております。

(それ以外に、駅から遠いという点を考慮して保留している部分もありますが)



5年くらい前の札幌の新築は、部屋の広さが35平米〜40平米くらいの4層EVなし

1LDKのRCというのが主流でした。利回りは9%〜10%くらいです。

部屋が広めなので不動産取得税もかからず、当初5年は固定資産税も減免されるので

投資対象としては決して悪いものではなかったと思います。5年後に10%で売却して

出口を取る、という作戦でそこそこ利益を残せる形になっていました。



私の買った札幌4棟目もそんな感じでした。融資が25年しか出なかったので、

キャッシュフローはさほど出なかったんですけど、4年で売却した結果、かなりの

利益を残してくれました。ただ、それも私の実力云々ではなく、現在の相場の高騰も

あって、購入時よりもかなり低い利回りで売却することが出来た、というだけです。

市況の流れがたまたまラッキーな方向に吹いていたということにすぎません。



翻って、現在の札幌の新築のトレンドです。

土地の価格も建築費も高騰しており、新築RCの利回りは7%台が主流になりました。

部屋の広さも30平米前半が多く、普通に不動産取得税がかかってしまう水準です。

お付き合いしている業者さんに話を聞いても、だいたいそんな数字が多いですね。



銀行融資が閉じてきているので、徐々に価格は下がると思いますが・・・

それでもたぶん昔のような9%や10%で仕込める時代はなかなか来ないか?

などと想像しています。



そんな中、先日久しぶりに新築で8%を超えて、不動産取得税もかからない広さの

案件をご提案いただきました。ただ、駅からとにかく遠い。10分以上かかります。

札幌の徒歩10分は東京の感覚だと徒歩15分〜20分。なぜなら冬は雪が降るので

吹雪になったり積雪で悪路になったりします。そんな中を10分歩くのは大変。

P有のファミリー物件とかならありかもしれませんが、単身はきついです。



去年までの私でしたら、それでも5年後に8%で売却できればいいかなあとか、

札幌の事情を知らない人なら買ってくれるかもしれないなあとか、そんな甘い目測で

購入していたかもしれません。買うのって楽しいですから。



でも、昨年はそうやって節操なしに買い進めた結果、せっかく売却で得た自己資金が

全部別な物件に化けてしまったわけです。別に無駄遣いしたわけじゃないんですが、

そこはもう少し考えて手元資金を残すなり、より効率よくお金を使うよう動けばよかった

と思っているところです。



仮に、1億の物件を購入しようとしたとしましょう。自己資金1割+諸経費で7%なら

1700万の自己資金が必要になります。



利回り8%とすると、家賃収入は800万です。月収は66万としましょう。

金利1.5%、期間30年、9000万の借入として、返済は月31万です。

年間にすると372万。返済比率は50%を切っているので、一見悪くなさそうです。



固定資産税を家賃1ヶ月分くらいとすると66万、管理費は5%で40万、

稼働率90%とすると80万を差し引きすると186万が経費。他、修繕なども

あるでしょうから、仮にそれらを合計して経費が200万とします。



800万−200万−372万=228万が1億の物件を購入した時の税引き前CF。

(税引き後だとまた変わりますが、とりあえずそれはここでは考慮しません)

1700万の自己資金に対して、月19万を稼いでくれることになります。

自己資金に対する利回りは13.4%。8年かけて自己資金を回収します。



裏を返すと、これより効率がいい自己資金の回し方があるとするならば、無理に不動産を

購入しなくてもいいんじゃないの?ということになります。



例えば、私の場合は修繕のための短期の借入がいろいろとあります。

500万くらいの借入残で、月7万〜8万の返済をしている借入を、この物件に投入する

自己資金で完済してしまったとしましょう。物件を購入するよりも自己資金に対する

利回りは高くなるのではないでしょうか。500万で7万の返済をなくせるとすれば、

1500万あれば21万の返済をなくせます。この時点で、空室やリフォームなど

不確実性が高い不動産を購入するよりも、より堅実に確実に運用できることになります。



これが不動産が底値だったら、不動産を買うことによる将来の値上がりなどの

良い方向のリスクもあることでしょう。ただ、今の市況は恐らく今後下がるだろうと

思う人が多いわけですから、悪い方向にリスクが顕在化する可能性が高いと思います。

それだったら、不動産購入と比較してリスクの低い繰上返済を悪くないのでは?



これは私が置かれている状況がそうさせるだけなのかもしれません。そんなに短期の

借入をいっぱいしている人は世の中多くないでしょうから^^;

ただ、私はサラリーマンの立場があるから、別に不動産は楽しく購入してそこそこ

儲かればいい、みたいな甘い気持ちでやってたところがあります。なので、困ったら

とりあえず借りておこう、そこまでCF出なくても会社を辞める頃には年金替わりに

なっているだろう、みたいな意識がありました。



今年はそれを止めて、自分が考えうる中で、何にお金を投下することが良いのかを

もう少しちゃんと考えてやっていきたいと思っています。だから8%超のRCも

自己資金1割と言われるだろうから見送ろうと思っています。



・・・フルローンやオーバーローンで買えるなら買いますよ!買うの好きだから(笑)

そこはもう趣味みたいなものということで・・・。



というわけで、今年はもう少し自分を律し、自己資金を最大限有効に使うということを

強く意識しながら購入や繰上返済を進めていきたいと思います。



はいそこ、いつまで続くやら、どうせすぐ買うよ、ってニヤニヤしてるでしょ!

でも、そこは今までの行動からしたらそう思われるのは仕方ないです(笑)

行動の蓄積が人のイメージを作るから、そこは甘んじて受け入れます!



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2017年12月17日

大家同士の情報交換も、所属次第で内容のレベルが変わる。

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孤独になりがちな不動産賃貸業ですが、今はインターネットのおかげで様々な形で

情報交換やノウハウの吸収をすることが出来ます。ただ、そのやり方によっては、

得られる情報のレベルが変わってしまうのではないかと思っています。



私が世話役をしている関東→札幌の大家会では、この時期に来年の年間予定を登録したり

在籍確認のアンケートを取ったりしています。あまりこちらのブログには書いては

いないのですが、実はけっこう真面目に活動していて、最近はサラリーマン卒業の方も

だいぶ増えてきております。



関東→札幌の大家会は年会費はいただいておりません。手間暇は無償、完全割り勘主義。

会費も取らずにこの会の運営をしているのは、孤独になりがちでマイノリティーである

関東地方在住で北海道の不動産を購入している賃貸経営の仲間を引き合わせ、お互いが

積極的に情報を発信して交換し、切磋琢磨しながら厳しい札幌の地の賃貸経営を成功させ

皆で幸せになろう、という趣旨があるからです。そこから得られる情報はプライスレスで

私も経営上いろいろと助けていただきました。



売却した札幌4棟目と札幌6棟目の融資を受けた金融機関さんも、この会で紹介をして

いただいたからこそ取引が出来たわけですし、この会を通じて懇意になった仲介業者様も

います。逆に、私が購入しないと判断したけど悪くないと思う物件の情報を流して、

別の方が購入したという事例もあります。



この会、人数はかなり絞っています。元々定員30名ということでやっていました。

今はもうちょっと増えてしまいましたが、40名に満たないと思います。

入会申込はストップしてますし、再開の予定もありません。うかつに人数を増やしても

取り回しが辛くなるだけですし、情報発信の濃度が薄くなってしまうと思うためです。



素性がわかる人同士の会だからこそ、会員同士の属性や戦略、所有物件、金融機関、

キャッシュフローといった個人的な情報も包み隠さず話をすることが出来ます。

その代わり、営利的な目的でこの得た情報を使うことは禁止としています。



たまに「大家同士の情報交換で得られた内容を有償のコンサルに使って何が悪い」的な

ことを書いている人もいますが、私はそれはちょっと違うなあと思っています。

その相手が有償で使われてもかまわない、自分も有償で提供する、みたいなスタンスで

あれば、別に構わないのです。でもそう思っていない人の情報まで使うと、覚悟がない

人は怒ります。



有料な仕事に生かす情報収集を友達に対して行うこと自体は問題ありませんが、

有料の塾やコンサル業務に活かすことを事前に相手と説明して了解を得なければ

それは相手の同意がないまま情報を有料で提供するということにつながるので、

そうなれば相手の人が不愉快になるかもしれません。



こんなのは宗教と同じで、その人が何を信じるかです。宗派が違う人を無理やり

宗派替えさせようとする行為は私自身はする気はないですが、私の宗派はあくまで

無償での情報交換をして、自分の不動産賃貸ビジネスに役立てたいし、その知識を

自分自身の不動産に投下することでお金に換えるべきと思っています。ですので、

同じスタンスの人と情報交換をしたいという気持ちで、関東→札幌の大家会を

運営しています。

(東京築古組に所属しているのも同じ理由です)



他人様の運営する有償の塾やコンサルの方を否定する気はさらさらありませんが、

関東→札幌の大家会、そんじょそこらの有償の塾とかよりも全然レベル高いですよ。

参加されている人がハイレベルなので、そこは自信あります。

(建築のプロとかそういう系の方はいないですけど)

そうなっているのも、得られた情報で塾やコンサルなど不動産賃貸業者に対して

利益を取ることを禁止しているから、というのも一面としてはあると思います。



そして、アクティブな人以外は退場して貰う仕組みも作っています。

年に1度のアンケートで、保有物件の棚卸を全会員の前でしてもらうことを翌年も

継続して参加するための条件にしております。できない人は退会いただいております。

あと、北海道の物件がなくなって1年以上経過した方にも退会いただいております。



居心地が良いため、新陳代謝はあまりありません(笑)

そのため、この数年で不動産賃貸業を開始し、今後ガツガツと買っていきたい人が少なく

空室対策の情報交換などが不活発になっていることがちょっとした悩みです^^;



別に自分が世話役をしている大家の会の自慢をしたかったわけじゃないんです。

こういう会も世の中にはあるんだよ、ということを書きたかっただけです。

きっと探せばそういうスタンスの会もあると思います。ただ、表には出てこないです。

だって表に出るメリットがないんですもの。



でも、そういう会を探し当てて参加することが、成功に近づくルートだと思います。

だって有償の塾や有償のコンサルさんって、それで食ってるわけですもん。

本音の情報交換ではなく、商品の売買です。そしてその商品知識がどこまで最新化されて

いるのでしょうかという疑問もあります。コンサルや塾のあがりの方が多くなってきたら

わざわざ借金して不動産を買うリスクを取るでしょうか?初心者の人なら古い知識でも

なるほどど吸収してくれるわけですから、古いままで困りません。



業者さんが融資までパッケージしてくれるサンタメ物件は簡単に購入できますが

利益は薄く、自分で開拓する物件は探すのは大変だけど利益はちゃんと取れます。

有償の塾やコンサルと、無償で仲間うちの情報交換をするのも、そういう関係なのでは

ないだろうかと思う私です。



物件は「買う前」「買う時」「買った後」のいずれかで苦労するという話があります。

大家同士の情報交換も「入る前」「入る時」「入った後」のいずれかで苦労するもの、

と置き換えて、ご自身のスタンスに合う仲間を見つけていただければと思います。



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2017年12月11日

取引業者さんへの贈り物のススメ。

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昨日はお歳暮の調達をしておりました。毎年書いてますけど、お世話になった業者さんに

お歳暮送ってみてはどうでしょうか?



私もふと気が付くと、今年は3棟売って(うち1棟はまだ売契)6棟購入してました。

(こんな時期に買うなんて馬鹿なんじゃないの?という意見は甘んじて受け入れます)

当然ながら、これだけ色々やるとなると、管理会社さんや仲介業者さんなど、

今までお付き合いしていなかった業者さんとのかかわりも増えてきます。逆にこれまで

取引があったけど、売却によって取引なくなっちゃった、というパターンもあります。



私の場合は、札幌4棟目の管理会社さんとは完全に取引がなくなってしまいました。

できれば復活させたいところなのですが、新築の値段がもう少しこなれてこないと

それは難しいのかなと思っています。新築建てるのが得意な会社さんですので。



逆に札幌6棟目、富山1棟目の管理会社さんとは新規に取引が始まりました。

札幌6棟目は売買仲介、管理、リフォーム全般を、富山1棟目も同様に売買仲介、管理、

リフォームをいただいております。今は関係を作る時期だからそれでいいと考えます。

(将来的には相見積とか取ってコストを落としていくことをする予定)



札幌7棟目は以前売主さんをグリップしきれずに取引不成立になってしまった時の

元付業者さんが「あの時にご迷惑をおかけしたので、一番に情報を持ってきました」と

いう触れ込みで出してくれた物件でした。いろいろ経緯もあり、管理は別の会社さんに

お願いしましたが、こちらの会社さんとも末永くお付き合いをしていきたいと考えて

おります。



東京6棟目はいつも管理をお願いしている管理会社さんからの購入。

東京8棟目は家の近所の地場の不動産業者さんから2度目の購入。

ここは引き続き関係を強化していきたいという思いがあります。



東京7棟目は新規の業者さんからの購入ですが、おそらく今後も同様の物件が出るかは

ちょっと怪しいなと思っているので、そこまでお付き合いは深めなくてもいいかな、と。



あとは東京8棟目のリノベをお願いする業者さん。新規ではなく、3度目の依頼です。

今後もきっと仕事をお願いする機会があると思いますし、何より既にお歳暮を頂戴して

しまっているという。



それだけお付き合いしているところがあるし、それらの会社さんからお中元が来るという

現実がある以上、同じようにお中元を返した方がいいんじゃないか、と思うわけです。



お中元は相手が業者さんなら当たり前じゃない?別に無理に返さなくていいよね?

まあ大半の人はそういう考え方になると思います。でもそこで人と違う考え方をして

お歳暮を返す、もしくはこちらから率先して送るということをすると、送られた側は

どう感じるでしょうか。きっと目立つでしょうし、嬉しいと思ってくれるはずです。



人と違うことをして目立ち、相手に対して印象を残す。そういうことをすることで

また新しい何かが生まれたり、今までよりワンテンポ早く思い出して貰えたり。

きっといいことがあると思うんですよね。



というわけで、是非お歳暮を贈りましょう。贈られた側も喜ぶし、その金額以上の

いいことが返ってくる可能性があると思います。まあそもそも、見返りを求めてと

いうよりは、相手に喜んでもらえるというところをメリットと思うべきなんですけどね。



私も昨日、お歳暮を調達しておりました。あそこの会社はオーソドックスに、

あそこの会社は人数が多いからドカッと入ったものにしよう、あそこの会社は

笑いがわかるから見た目のインパクトを重視しよう、など各社の特徴を考えながら

選んでみたつもりです。喜んでくれるといいのですが。



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2017年10月07日

本を書いてる=信頼できる凄い人、とは違う。

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本を書いてるからすごい人?んなわけないない。権威をつけるためのツールです。



冒頭から断定的に書いてしまい恐縮です。

実際のところ、そうではない人もいるにはいるのですが・・・



目の前にいる不動産投資家の方や業者の方から名刺をもらった時に「本を書いています」

と言われたら、ちょっとすごいなと思うんじゃないでしょうか?



その本、お金さえ出せば誰でも書けます!素直な心で接してはいけません。

本には権威があります。著者というだけで、なんとなく裏事情を知らない人からしたら

凄い人に見えるという魔法の力があります。それを集客や自身の権威付けに利用しようと

している人がいる、ということを忘れないようにしていただきたいのです。



全ての著者がそういう人だとは申し上げません。

思い出作りのため、純粋に本を書くことが楽しいため、そういう人がいることも

当然理解していますし、周りの不動産投資家の方でもそういう純粋な気持ちで本を

書かれている人がいっぱいおります。



でも、そうでもない人もいます。自身が提供するサービスに誘導したい、自身が提携する

業者さんの集客に協力している、などのケースもあります。



別にそれが悪いとは申しません。ビジネスですから、あらゆるツールを駆使してお金を

儲け、社員を養う。そして税金を納め、国に貢献する。そのこと自体は素晴らしいです。

費用に見合うサービスを提供できなければ、そのサイクルが崩れるだけですから。

(不動産の場合は一階で動く金額が大きいので、できるだけそういう業者さんには

 自然淘汰を待たず、速やかに退場願いたいという気持ちはありますけどね・・・)



私が言いたいのは、本を書いているからといって特別視しなくていいんだよということ。

および、本を書いている人=人格者で誠実なビジネスをしている=信頼できる

という構図を持っている人は、それを改めた方がいいんだよということです。



最近、仲良くさせていただいている司法書士の太田垣先生が以下のようなブログを

アップされておりました。



こういう人大嫌い



こちらのブログの内容をかいつまんで言うと・・・

・民泊の本を書いていて、賃貸住宅フェアにもブースを出した業者さんが家賃滞納

・友人関係にもあったので、電話で早く払った方がいいよと伝えたところ、無視

・ギリギリの局面になって、謝罪もなくただお金を振り込む

という誠実さのかけらもない内容です。悪質であり、最初から自分のことだけを考え、

ギリギリまで粘って、最終的にやばくなる前にギリギリで逃げる。その間に周りの人に

かかる迷惑なんて微塵も考えてません。



こういう人でも、本を書いて講演をしているんです。

だから「本を書いているからすごいんだ〜」と思うことをとにかく止めてほしいんです。



友人の中に、いわゆるゴーストライターを仕事として請け負っている人もおります。

5〜6時間のインタビューに応じるだけで、それが本になってしまうんです。

本人は何もしなくても、です。



今は出版不況ですから、自分から「お金は出すから出版させてくれ」と持ち掛ければ

出版社はウェルカムで本を出してくれます。たった半日の時間と自分がインタビューに

応じる労力、そしてそれにかかる費用(これだって広告宣伝費ですし、不動産を1棟

仲介すればすぐ取り返せるくらいの金額でしょう)をかければ、あなたも著者です。

出版した本を見込み客の方にプレゼントすれば、純粋なお客さんならすぐ信じてしまう

ことでしょう。



繰り返しますが、全員が全員そういう輩ではないと思います。

普通にビジネスで出版している人だって、きちんと対価に見合うサービスを誠実に

提供されている業者さんもいることでしょう。趣味で本を出している人も実際います。

でも、そうでない人も少なからず混在しています。



今日のブログで言いたいのは、とにかく本を出しているからといって簡単にその人を

信頼できる高潔な人と思わないでほしい、という一点に尽きます。

自営する能力を身につけましょう。



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2017年10月01日

不動産相場が高い時の考え方。

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札幌7棟目の融資をしてくださった銀行員さんの助言、もう少しだけ掘り下げてみますか。



私がまた新しい物件を買おうとしているんですよという話をしている時のことです。

おもむろに彼は聞いてきました。「購入スタンスはどんな感じで考えていますか?」と。



それに対する私の回答は、相場が高めに推移している時であっても、相場が安い時で

あっても、基本的にはその時代なりに悪くないものを買っていきたいと思ってます、と。

ドルコスト平均法ってわけじゃないですが、そんな感じで買っていき、10年とかの

単位で物件を入れ替えて利益確定し、そのお金を別の物件の頭金としたい、というような

回答をしました。



以下、その金融機関さんの考えと言うわけではなく、その行員さん個人の考え方です。



銀行員さん、それに対して考え方はそれでもいいと思うんだけど、気になるのは

案件を持ち込むペースの早さだと言ってました。これが市況が明らかに悪くて不動産が

割安な時期ならまだしも、今はどう見ても相場的には一番高い時期。そして融資が

厳しくなることで、これから下落するんじゃないかという雰囲気です。そこで焦って

購入しなくてもいいんじゃないですか?と。



その行員さん、ご実家が不動産賃貸業を営んでいるそうです。しかも祖父の代とかから

脈々と続いているのだとか。規模はわかりませんが、先祖代々の土地を守っていると

いうよりは、適宜入れ替えもして攻めている感じでした。ご両親も私のように相場に

関わらず、その相場観で買えるものは買っているというスタンスだったそうです。



古くからやっているから、バブル崩壊のさまも近いところで間近で見ていた、と。

そしてそうやって、相場が高い時期に仕込んだ物件で大変な苦労をしている状況も

見ていたそうです。そういう原体験があるからこそ、あまり高い時にハイペースで

物件を購入しすぎない方がいいんじゃないでしょうか、と。



私はリーマンショック後からのスタートの人間です。ゆえに、相場が高騰している

タイミングと、それが下落するタイミングというものは体験したことがありません。

それゆえに、下落局面の怖さを知らないというのはあるのだと思います。



かつてのバブル崩壊の頃は、インカムゲインという発想はなく、キャピタルゲインのみが

追及されていました。だからこそ、崩壊した後はキャピタルを当てにしていた人が

借入を支払えず、どんどん破たんしていったと理解しています。



今の不動産の購入は、インカムゲインがどれだけ出るかという観点も含まれています。

それに、政府だってかつての教訓を活かして、一気に融資の蛇口を締めるようなことは

せずに、ソフトランディングできるように調整するだろうとは考えられます。



でも、当時と状況が異なるとはいえ、高い時期に必要以上に購入を進めるのは果たして

良いことなのか?と問われると・・・まあ決していいことではないのでしょうね。



勿論、今が高いというのがそもそも間違いで、今後も外貨の流入などで不動産価格は

上昇する、という考え方もあるのかもしれません。そこは日本の将来、不動産市況の

将来をどう読むかという話であり、人によって判断は異なるでしょう。



私の判断としては、相場が高くても安くても購入自体はしていく、そのために

インカムゲインという考えがある、です。ただ、確かに銀行員さんが言うように

高い時期に無理していっぱい購入する必要はないよね、とも。貧乏性なので、目の前に

案件が出てきてしまうと、つい条件反射で検討してしまう悪い癖があります・・・。

そこは気を付けないといけないところです。



インカムで回るなら高い時期に買ったっていいじゃない、って思ってる人もいますよね。

でも高い時期に購入すると、以下のような点で不利になります。



・空室耐性が低い。稼働率が高くないと借入を返済できなくなる。

・CFが少ないため、大規模修繕の費用まで勘案すると本当に儲かっているかわからない

・残債が多いので、売却時に利益が少ない、もしくは売却したくても追い銭が必要になる



金融機関さんとの関係をつなぐために、継続して購入していきたい。

始めたばかりなので、できるだけCFを増やすためにいっぱい購入したい。



気持ちはよくわかります。ですが、上記のようなリスクもあるということは理解した上で

購入するかどうかを考えてほしいものです。



ちょいちょい買ってるお前に言われたくない、と思う方もいることでしょう。

私が逆の立場だったらそう思います^^;

だからこれは自戒の意味を込めて書いてます。買いたい気持ちはわかった、でもその物件

そこまで無理をして購入すべき物件か?何か特別な良い点があるのか?というところを

自問自答しながら考えなくてはなりません。



自分を律するのが苦手なタイプなので、肝に銘じながら進めていきたいと思います。



他にもいい話がいくつかあったのですが、それはまた機会を見て紹介します。



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