2019年10月31日

事業で扱うお金が大きくなっても、自分の懐に入るお金はそこまで大きくなっていない。

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扱う金額の桁が徐々に変わってきて、その桁に順応している自分がいるのがわかります。

これにあわせて生活レベルを過剰に上げないよう、自制しなくては・・・。



私はたまたま時流にうまくしがみつくことができたので、2000年代後半から

不動産投資を開始し、少ない自己資金ながらレバレッジを利かせることができて

それなりに規模を大きくすることができました。何棟か売ったりしているので

今の正確な数字はわかりませんが、ちょっと前まで7億くらいの借入があったはずです。



正直なところ、あまり棟数とか規模とか借入額に興味はないのです。自分の得られる

キャッシュフローがいくらかが大事であり、大きな借金をしたことよりも、その借金から

何を得られるのかということが大事だと考えています。規模だけ自慢されても仕方なくて

その実態となるお金の出入りがどんなもので、手残りはどのくらいなのかが重要です。



まあ、自分のことを自慢したくなる気持ちは当然誰しも持っているものですから、

その中で「俺様のキャッシュフローは〇〇〇〇万だぜ!ヒャッハー」と言い出すのは

日本人の感覚としてはやや生々しいから「俺様の規模は〇〇棟〇〇〇室だぜ!ドヤァ」

「ミーは借入〇〇億ざます、ヲホホ」と言う形で自己を少し誇らしげに紹介したくなる

気持ちはわかります。だから、規模自慢も別にいいじゃないと言われればそうかも?



こんな偏屈爺さんみたいな考え方をしている私ですので、定義があいまい、かつ

規模を誇っているように感じる「メガ大家さん」とか「ギガ大家さん」とかいう呼称も

必然的に興味はありません。



でも最近は、金融引き締めの影響もあり、メガだのギガだの規模を誇るような論調は

だいぶ影をひそめるようになってきましたね。最近はボロ戸建をいかに安く買うか、

下手したらお金貰って家を引き取るような取引をしていることが素晴らしいという

風潮に変わってきているなあというのは感じます。ま、融資引けないんじゃ必然的に

そうなりますやね。



えっと、話が思いきり逸れました。書きたかった内容に戻そう・・・。



ある程度の規模になると、扱うお金も大きくなります。私自身も不動産投資を始める前は

車を買うために頭金の現金50万を持つだけで手がプルプルしていました。不動産投資を

始める前にFXで50万ほど溶かしましたが、この時も脂汗をかいたものでした。

自己資金を100万用意するのも大変で、すごくいろいろな計算をしては、どうやって

お金をかき集めようかと考えていたものでした。



最初に購入した東京1棟目がファミリー物件で、退去した後の原状回復の費用が

10万以上かかるのに頭を痛めていたのは今でも覚えています。想定していた

キャッシュフローが10万も減ったら大変なことだ!なんて不動産は儲からないんだ!

と思ったものでした。



そして不動産投資を開始してから10年以上が経過。今は扱う桁も大きくなりました。

1000万円単位の現金決済とか、自己資金数百万とかの会話は勿論のこと、日常的に

動かしている返済額も1行あたり数十万とかのもあり、お金を動かす桁がいつの間にか

1桁増えており、それが当たり前と思うようになったと感じます。



高速道路で最初にスピードを出す時は、80キロでもちょっと早いなあと思うのに

いつの間にかそれに慣れてスピードが上がっている、あるいは高速を降りて一般道に

入った時に50キロを以上に遅く感じる、というのと似ているのかもしれません。

その環境に置かれると、人はそれを当たり前と思うようになるのでしょう。



で、その時に本当に気を付けなくてはならないのは、動いているお金が自由になるお金と

勘違いをして、日常生活のレベルを上げすぎないことだと思います。



キャッシュフローがあるから多少生活のレベルを上げるのは別にいいと思うのです。

(スタートしたばかりの人がキャッシュフローに手を付けるのはNGですけどね)

例えば、飲み会5000円予算が7000円になるとか、1万のバッグで悩んでたのが

3万くらいでも躊躇せずに買えるようになるとか。私も嫁ちゃんが温泉好きなので、

温泉に行く回数が増えたり、一回当たりの宿泊単価が1万円台から2万円台に

上がったり、というあたりで昔より奮発するのが当たり前になっていますから、

ここは生活レベルが上がってしまった部分なのだと思います。



ただ、それを上げすぎて、毎週のように高級ホテルとか、毎週高級フレンチとか、

そういう生活にしてしまうと、そのレベルから戻れなくなってしまうと思うのです。

そして不動産でいざ何かが起こってしまった時、生活レベルは下げられないわ、

収入は減るわで悲惨なことになってしまうのではないか、と。



事業として動かしているお金の桁と、生活のために使えるお金の桁を混同しない。

そうやって自分自身を戒めておかないと、財布の紐がどんどん緩んでしまうような

気がしております。過剰な節制をするというわけではないですが、意識しておくことで

自分自身にブレーキを掛けることもできるでしょう。気にすると気にしないでは大違い。



定期的に、そんなことを考えて自分を律するようにしています。

自分の考えをアウトプットすることで、自分自身が更にその考えを深く理解できる、

ということもありますので、ブログにこうしてちまちまと書かせていただきました。



順調に規模を大きくしている方だと、いつかお金の桁が変わる時が来ると思います。

その時、ああ、あれってそういう意味だったのか、と納得するのではないかと。

私もより高いステージを目指して、諸先輩方がやっていることが腑に落ちる時が

来るのだと思います。人生常に勉強と研鑽。そんな謙虚な気持ちを忘れないように

心にとどめながら、引き続き不動産賃貸業とその周辺事業に取り組んでいきたいと

思います。勿論サラリーマンのお仕事も辞めるまでは同じような気持ちで頑張ります。



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2019年10月27日

財務指標としてBSをどう意識すればいいのか。

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自分の状態を判断するための指標って何をベースにしていますか?BS?PL?CF?

私はCF>PL>BSになっていますが、凄腕大家さんにBSも大事よと諭されました。



※この記事内では以下のように言葉を定義します。念のため。

 BS・・・貸借対照表(B/S)

 PL・・・損益計算書(P/L)

 CF・・・キャッシュフロー



昨日は元銀行員の大家さん、事業会社社長の大家さん、フリーランスの大家さんと

じっくりと飲んできました。後半戦はだいぶお酒も入ってしまい、何を話したかを

あまり覚えていないのですが、前半戦は非常に勉強になるお話が多かったです。

例えば、本当に価格が下がるのは来年だという主張(納得できる根拠がありました)や

金融機関さんの対応が変わるであろう時期(元銀行員さんだけに内情をよくご存じで

これも非常に納得)など。美味しい料理と素晴らしいお話。ありがとうございました。



さて、そんな中で冒頭の財務の指標のことが話題になりました。債務償還年数の話と

セットで出てきた記憶があります。BSに関しては捨ててるでしょ?とご指摘を

いただきました。確かに捨ててます。それも豪快に。今だって返済比率云々と申して

おりますが、CFベースの考え方で話をしていますから。あくまで返済比率が一定の

水準に来ることを目標にしています。そこにはBSやPLの考えはありません。



金融機関さんから融資を受けるために、PLがちゃんと黒字になっていることは

重視しています。これも、きちんと財務諸表分析ができる行員さんであれば、

必ずしも黒字でなくていいという話はあるようですが、私が取引している小さな

金融機関さんですと、そこまで分析する前に「社長、なんで赤字にしちゃったんですか」

と言われてしまうので、PLはプラスになるように考えております。



CFの考えは資金を貯めるために必要なので重視しています。

PLの考えは融資を円滑に進めるために必要なのでやや重視しています。

BSの考えは・・・正直全然意識しておりません。



これに対し、元銀行員の大家さんはBS>PL>CFの順で重視しているとのこと。

ちなみに事業会社の社長の大家さんはPL>BS>CFの順だそうです。



アーリーステージの大家さんであれば、CFを重視するのは仕方ないことだけど、

ある程度ステージが進んだらBSを綺麗にすることを考えた方がいいですよ、という

アドバイスをいただきました。銀行員さんはBSも見ているし、仕事を辞めようと

考えているなら、なおさらBSは大事だ、と。そんなもんなんですかねー。

この話、お酒の席の内容でもあったので、その後は別の話題に流れていきました。

商業簿記2級くらいは経営者なら持ってないと、みたいな話題だったかな。

それはそれで持ってないです(汗)



さて、BSを見ることで債務超過かどうかの判断ができるというのはわかります。

また、自己資本比率も判断できるのはわかります。それ以外にどんなところを

見ているのか、私もネットで財務諸表に関して調べてみたものの、ピンとはきて

いない状態です。結局何もわかってない感じになってしまいましたが、BSに関しても

定期的に目を通して、自己資本比率がどのくらいになっているかをチェックする

習慣をまずは身に着けようと思います。



他の皆様が財務諸表についてどうお考えなのか、よろしければ教えてくださいませ!



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2019年10月04日

飲みニケーションのススメ。

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不動産業者さんと親睦を深めることも大事なことだと思っています。売買にせよ、

賃貸にせよ、管理にせよ。札幌だけでなく、東京でもその活動は行っています。



札幌や富山は遠隔地なので、行ったら誰かしらと親睦を深められるよう毎回手配を

しております。ところが、東京は意外とそれをやっていません。いつでも会えるという

ホームの安心感が、逆にそうさせてしまうのかもしれません。いつでも誘えると言う

心理状態が、いつか誘おうという油断を産み、結局誘わない、というオチになる。

そんな傾向は正直あります。



一応、そういう機会はたまに作るようにはしています。少し前には、私が好きな

飲食店にお世話になっている業者様各位をお招きして、私がお金を出してパーっと

飲み食いしていただいたことがあります。



でも、それは既に信頼関係が生まれている方に対して、それをより強固にするためと

いう話よりも、単に皆様といて楽しいというところもあります。少なくとも新規開拓の

意味合いはそこにはありません。



そういう意味で言うと、新規開拓の意味合いになる懇親会ってあまり開いてないなあ。

これはあまり好ましいとは言えません。



では、東京で今関係を作っておいてよい方向に転がる人と言えば誰だろう・・・。



いました。売買系の業者さんが。東京5棟目、東京8棟目、東京12棟目の元付の

業者さんです。思いっきり地場の業者さんで、私の自宅のすぐ近所。そして担当さんが

辞めた後は、社長の息子さんが担当になっていますので、たぶんこのまま社長になって

ずっと会社にいるものと思われます。関係を作っておけば、確実に良い方向に転がる。

そんな気がします。



しかも好都合なことに、私がよくお願いしている司法書士さんとも面識があるという

ことですので、その方も交えて皆で飲みましょうという話にすれば、話もしやすいです。



今後も元付物件を公開する前に紹介して貰いたいなあという思惑、先々どこかできっと

管理もお付き合いでお願いしなくてはならなくなるだろうから、その時にどんな感じで

管理をやっているのかをヒアリングする、いつ社長になるのかなどちょっと込み入った

お話をしれっと聞く、などできればいいなと思う次第です。



というわけで、まずは共通の知人である司法書士の先生に連絡を取り、飲み会に

お付き合いいただけるか相談。ご快諾いただきましたので、日程の候補日をいくつか

挙げていただき、その中で私が大丈夫そうな日を選んで、業者さんにぶつけました。

その中の日程で業者さんとも合意が取れたので、これで本決まり。

来週一席設けてこようと思います。



この令和の時代に飲みニケーションとか古いでしょ、と思う方もいると思います。

実際、そういうのを好まない人もいるのはわかっています。

でも、不動産業界はそういうの好きな人が多い傾向にあるので、誘えば意外と

乗ってきてくれるものですよ。場を共有するだけでも、その後の関係はだいぶ変わると

思いますので、もしいいなと思う業者さんがいたら、騙されたと思って飲み会を

企画してみてはどうでしょうか。



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2019年08月20日

情報を積極的に収集することが人生を豊かにする。

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情報を制するものは人生をより豊かにすることができる。無知は損をする。

その代表的な例が航空会社のマイルではないかと思っています。



昨日は札幌からの帰りにちょっと秋田に寄り道して、地元大家さんの所有する

スポーツカーに乗せていただき、美味しい稲庭うどんを食べて物件を見学させて

いただいてきました。お付き合いいただき、どうもありがとうございました。



そんな思い付きで秋田に行って、お金かかるんじゃない?と思われるかもしれません。

でもこれ、全部マイルです。しかも消費されるマイルは新千歳〜東京に直行で行くのと

変わりません。途中下車してもその先のチケットが有効、と捉えて貰えればと思います。



マイルってなに?それって食べれる?と言う方もいるかもしれませんので念のため。

マイルは航空会社が発行しているポイントで、飛行機に乗ったり買物をしたりすると

溜めることができます。一定以上溜まると特典航空券という形でタダで飛行機に乗れます。



私自身、クレジットカードのポイントに関しては、不動産を始める前から興味があり

ポイント還元率の高いクレジットカードを作ってみたりしておりました。ちまちまと

ポイント稼いで、どうやって使おうかワクワクしていたものです。でもその頃はマイルに

興味は持っていませんでした。今みたいに全国に友達がいるわけでもなかったので、

特にマイルであちこち行きたいという欲求が乏しかったのです。



マイルに興味が出てきたのは、札幌に足しげく通うようになってからです。

初期のころは札幌に行く飛行機代も重かったので、これがマイルでタダで行けるように

なったらいいなと思った、というのが直接的なきっかけでした。

そこから航空会社のクレジットカードを作り、そのカードで決済するようにしました。

今は航空会社のクレジットカードより使い勝手がいいカードがあるので、あまり

航空会社のクレジットカードを使わなくなりましたが^^;



不動産投資はマイルやクレジットカードのポイントと親和性が高いです。

リフォーム用の部材を買う、税金を払う、など、普通に暮らしている人と比べても

高額の支払をする機会が多いと考えられます。その一部でもマイルに還元することが

できれば、そのマイルを使ってちょっと飛行機で旅行に行くとか、そんなことも

できますし、遠隔地に物件があれば飛行機代が浮くことになります。



また、法人でそれらの部材や税金を支払ったとしても、マイルは個人に対して

付与されます。ある意味、課税なしで個人にお金を還元できているようなものですので

面白い話だと思っています。



更に、旅費規定が整備されていて、みなしで旅費を法人から個人に払う仕組みであれば、

チケットは個人でマイルで取り、法人から旅費や手当を現金で支給して貰うことで

法人から個人にお金が非課税で移る、というのもメリットだと考えます。

(ちなみに、うちの法人はまだ旅費規程の運用を開始しておりません)



今年の出張は8割がたマイルで対応できているので、飛行機代はあまり経費として

計上しておりません。昨年は結構な額の税金をクレジットカードで払ったので、

JALやANAなど日系エアラインのように期限があるマイルは早く使わないと

いけないです。だから積極的にマイルで航空券を取得しています。



航空会社の「お得意様」になることで、よりマイルでチケットを取りやすくなります。

私はJALに関しては「お得意様」に昇格しているので、JALのチケットをマイルで

とることがおおいです。ただ、JALの場合今回のような新千歳→秋田→東京という

ルートは、新千歳→秋田と秋田→東京で別料金になってしまうので、こういう時だけは

別の航空会社さんを使っています。



あまりこの場でマイルの詳細をあれこれ語ることはしませんが、もし興味があれば

マイルの勉強をしてみると、いろいろと面白いのではないかと思います。



もしマイルに関してあまり詳しくなければ、法人から個人に非課税でお金を渡すことや

飛行機でちょっとした寄り道をできることなどを知らずに、損をしているかも・・・。

知らなければ絶対にできないことです。そしてこういうことができるという話については

先輩大家さんの行動などを見て疑問を持ち、そこに対して仕組みを質問することで

理解が進みます。



常に情報を収集する姿勢を持つことが大事であり、それがないとせっかくのチャンスを

逃してしまうことになりかねません。チャンスを逃さないよう、情報を収集する

アンテナを高く掲げてみることをお勧めします。



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2019年08月08日

利回り10%の太陽光発電を今やる価値があるかを考える。

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もうすぐFIT制度も変更になり、ますます投資対象として厳しくなる太陽光発電。

一括償却もできないですが、税制面から利用価値があるのか検討してみたいと思います。



買取価格はどんどん落ち、今となっては投資家さんが見向きもしない太陽光発電ですが

ちょっとした税金の繰り延べであれば利用価値はまだある?などと妄想してみました。

前みたいに派手に一括償却は難しいですが、定率法を用いることで当面数年間の償却は

大きくなります。これと元利均等での借入を組み合わせると、そこそこ経費が取れると

想像しております。



勿論、数年たって償却が小さくなる頃には、逆に税金は重くなります。それでも、

この数年をキャッシュを貯める期間と考える人であれば、これはこれでいいような

気がします。



早速検証してみましょう。



例)

1500万の太陽光発電所(低圧)

年間発電売上150万円、利回り10%

信販会社でフルローン、2.5%、15年



上記のような案件があった場合、節税の額はいかほどになるでしょうか。



まず、減価償却を計算してみます。こちらのサイトで計算をしてみたところ、

初年度は177万の減価償却となりました。売上より大きな金額を取れています。

2年目も156万ですが、それ以降ぐいぐいと下がり、5年目には107万。

そして10年目には60万となり、以降最後まで60万のまま推移します。



次に金利です。これも同じくこちらのサイトで計算をしてみたところ、初年度は

36.5万という数字になりました。2年目は32万、5年目は28万、10年目は

15万、15年目の最後は1.8万です。

ちなみに年間の返済金額は120万となります。



売電収入も徐々に下がりますが、1年目・2年目を150万、5年目を146万、

10年目を144万、15年目を142万、と言う感じで減衰させます。



償却資産税も一応計算しておきましょう。内訳は色々ありますが、ここでは簡易化して

1500万全部を減価償却対象とします。計算式は以下の通り。



初年度:  償却資産税評価額×0.936×0.014

2年目以降:償却資産税評価額×0.873×0.014



これで計算すると、初年度の償却資産税は19.6万。2年目が17.1万で、

5年目が11.4万、10年目が5.7万、15年目が2.9万という形になりました。



さて、計算です。初年度の成績はこんな感じになります。



キャッシュフロー

初年度

売電価格150万−返済総額120万−償却資産税19.6万=10.4万

2年目

売電価格150万−返済総額120万−償却資産税17.1万=12.9万



5年目

売電価格146万−返済総額120万−償却資産税11.4万=14.6万



10年目

売電価格144万−返済総額120万−償却資産税5.7万=18.3万



15年目

売電価格142万−返済総額120万−償却資産税2.9万=19.1万



償却資産税が下がっていくので、徐々にキャッシュフローは向上していますね。



税務上の利益

初年度

売上150万−減価償却177万−金利36.5万−償却資産税19.6万=▲83.1万

2年目

売上150万−減価償却156万−金利32万−償却資産税17.1万=▲55.1万



5年目

売上150万−減価償却107万−金利28万−償却資産税11.4万=3.6万



10年目

売上150万−減価償却60万−金利15万−償却資産税5.7万=69.3万



15年目

売上150万−減価償却60万−金利1.8万−償却資産税2.9万=85.2万



当初4年くらいまではマイナスになりますが、それ以降はどんどんプラスに転じます。

15年目なんて、キャッシュフローは19.1万なのに、決算書上は85.2万の

黒字ということで、勘定合って銭足らず状態になっております。



ただ、85.2万に対してかかる税金は、ざっくりですが800万超でも約34%。

だいたい29万くらいなので、実質的なマイナスは10万円以下です。

まあそれだったら別にいいんじゃないかなあという感じはしますね。利益が出ている方が

金融機関さんに対しては見栄えがいいですし。



裏を返すと、初年度83.1万の節税と言っても、こっちもざっくり28万くらいしか

節税はできません。キャッシュフローと合わせても38万です。果たしてこのために

頑張る必要あるのか?と言われれば、それもまたそうだなと思います。その83.1万を

節税せず納税した方が、決算書の見栄えは良くなるんじゃないかと言われれば、

まあ確かにそうかもしれないねと。



ただ、節税云々は置いておいて、15年間少なくともマイナスにはならないですし、

残り5年のボーナスステージにはけっこうお金が入ると考えれば、ありかな?と

個人的には思った次第です。



ただ、パネルの廃棄処分の費用などは考慮しないとです。

こちらの資源エネルギー庁の資料のP17によれば、廃棄費用は2019年認定の

14円案件なら1万円/kWと書いてあります。これが実際に技術的にかかる

費用なのかはわかりません。あくまで国が積み立てさせようとしている費用のように

見えますが、とりあえずこれをベースに考えることにします。



低圧であれば50kW以下のはずですが、最近のパネルは安くなっているので

過積載で100kWとか載せてるケースもあります。仮に100kWだったとしたら

100万くらいは廃棄費用として見込んでおけばいいのかな?(この辺あまり自信ない)

そうだとすれば、廃棄費用も含めて考えても採算は取れそうです。



というわけで、個人的には10%程度の太陽光でも、税務面や借入返済後の手残りを

考えれば、ありかなという感じはしました。この辺は個人個人の判断になると思いますが

上記に関してメリットを感じるなら、取り組んでみるのも良いのではないかと思います。

(でも投資は自己責任ですよ〜)



なお、利回りの根拠となる発電量はNEDOベースで計算されていることが前提です。

そうでない場合は下振れの可能性があるので、そこはご留意を。



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