現場視察の鉄則７か条。

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昨日予告しちゃったので、本日は「現場視察の鉄則７か条」を書きます。

無理やりひねり出してるのもあるので、変なのがあってもご容赦ください。



リフォームでもリノベでも新築でもいいのですが、現場を見に行くのは大事なことです。

その場がどんな状態か。資材が乱雑に置いてあったり、作業終了後にあまざらしになる

場所に置いてあったりする現場は、施工もなんとなくそのレベルだろうなと予想が

ついてしまいます。その業者さんのクオリティを推して知るためにも必要と思います。

また、何をわかっているわけでもなくても、施主が現場を見に行くという行為は、

その場で働いてる職人さんの気持ちをピリッと引き締めます。一般的な感覚があれば

依頼主が来るとなれば、いいところを見せないとという感情は働くはずです。



私もそんな理由で、できる限りリノベ現場に最低１回は足を運ぶようにしています。

仕事や作業が立て込んでいて、現場に行くことができない時もありますけど、

行けるときはなるべく行くようにしています。家から近い現場が多いので、それが

やりやすいと言うのもありますね。



私なりに考えた「正しい現場視察」について本日は書こうと思います。

異論反論勿論あると思いますが、私の個人的な意見と言うことでご容赦を。



では、まず最初に現場視察の鉄則７か条です。



１．差し入れを持っていくべし

２．差し入れは飲み物（コーヒーとお茶）

３．ナショナルブランド

４．コーヒーはブラック

５．２０本とかできるだけいっぱい

６．責任者の人に断りと感想を

７．視察は日曜日（現場がお休みの日）



その１：差し入れを持っていくべし

職人さんだって人間です。何か貰ったら嬉しくなりますし、仕事にも力が入ります。

いい現場にしたいなら、職人さんへの差し入れは是非しておきたいところです。

人間、一宿一飯の恩は忘れないものですから。



その２：差し入れは飲み物（コーヒーとお茶）

差し入れに持っていくなら飲み物がおすすめです。飲み物なら間違いなく消費します。

特に夏場なら熱中症予防のために水分は必須。いっぱい持っていきましょう。

お菓子とかだと食べない人もいるかもしれませんし、好き嫌いがわかれるものも

どうかなと思います。やはり私的には飲み物が最強かなと思っています。



甘いものは好みがわかれますので、甘くないものがいいと思います。

私はブラックコーヒーと緑茶のペットボトルを１０本以上持っていくことにしてます。

数が多い方がインパクトありますし、しばらく職人さんが飲み物を買わなくて済むので

職人さんのお財布にも優しいです。



その３：ナショナルブランド

飲み物はケチらずにナショナルブランドのものを買った方がいいと思います。

プライベートブランドのお茶を買ってコスト節約を否定するつもりはないですが、

なんとなく「これだけの工事を頼んでる施主さんなのにケチだな・・・」と思われたら

微妙だからなあと思うんですよね。ちょっと見栄を張っているのかもしれません。

少しでも「俺たちのためにわざわざいいものを買ってきてくれた」と感じて貰える

可能性があるなら、そうしたらいいんじゃない？という感覚です。



私の場合は、複数のナショナルブランドを混ぜて持っていきます。ブランドに

こだわりのある職人さんもいるかもしれないので、いくつかの種類を入れておけば

どれかしら当たるだろう、といったところです。



その４：コーヒーはブラック

前述のとおり、甘いものが苦手な人がいると思うので、コーヒーはブラックにします。

もし甘党の方でブラックコーヒーを飲めない場合は逆に微妙になってしまうのですが

そこは現場が自分たちで解決するということで。誰に聞いたか忘れちゃいましたが、

ブラックが飲めなければ自分でお砂糖を入れるから大丈夫、と言われたことがあります。

冷たいコーヒーに自分でお砂糖入れるか！？と思ったのですが、ガムシロップなら

入れられないこともないかな・・・。正直、私自身もこの話は半信半疑なのですけど、

そう言われたことがあるというのを拠り所に、ブラックを差し入れしています。



あと、昔は蓋のできる缶のブラックコーヒーを持っていってましたが、最近は

ペットボトルのコーヒーにしています。蓋ができた方が現場で取り回しがいいだろうと

思って蓋つきにしています。あと、ペットボトルの方が量が多いので、そっちを選ぶ

ようになりました。



その５：２０本とかできるだけいっぱい

前述のとおり、本数はできるだけいっぱい持っていくようにしています。

私は今回の現場には２０本持っていきました。正直、重たくて大変です（笑）

それだけ重たい思いをして俺たちのために持ってきた、みたいなことを感じて

いただければ儲けものってとこでしょうか。



あと単純に、量が多い方がインパクトが大きいと思うからです。

差し入れがいっぱいあるぞ、と喜んでくれればいいと思っています。

職人さんも飲み物をしばらく買わなくてよくなるので嬉しいでしょうしね。



その６：責任者の人に断りと感想を

現場を見に行く前に、私は責任者の方に一言お断りを入れてから行くようにしてます。

いきなり来られても困るかもしれませんのでね。



施主が抜き打ちで見に行くからこそ現場の真の姿が見える、という意見も理解できますし

私自身もそれは否定しません。ここは施主のポリシーに依存するところだと思います。



私の場合は、アポなしで行ってご迷惑をおかけすることがあったら嫌だなと思うことと、

予告したから奇麗にした、みたいな形でもいいので、現場を奇麗にするきっかけに

なった方がいいと思っているので、事前に告知をするようにしています。

施主さん来るならいい感じに仕上げておかないと、みたいな動機でも、その瞬間に

被る部分はいい仕事をしてくれるはずですから。



あと、今は依頼する業者さんがある程度固定されて、そこまで性悪説でいかなくても

いい仕事をしてくれるのがわかっているから、というのもあると思います。



そして、現場にもし職人さんがいて、何か微妙なところがあったとしても、現場では

そのことは口にしません。現場で口にするのは褒める言葉だけ。現場のモチベーションを

下げるのは得策ではないと思うからです。

※その７で書きますが、私は基本的に現場に人がいない日を選ぶので、現場の方に

　直接どうこう伝えるシーンは原則的にないですけどね



思うところがある場合は、現場では口にせず、終わった後で責任者の方にだけ伝えます。

そうなっている理由が実はあるなら、そこで説明して貰えます。改善が必要であれば、

責任者の方から現場に伝えて貰った方がいいでしょう。指揮命令系統は単一がいいです。

あちこちから指示が出ると現場は混乱します。



その７：視察は日曜日（現場がお休みの日）

これも意見は分かれると思いますが、私は日曜日など現場が動いていない日に

現場を見に行くようにしています。



単純にサラリーマンの仕事があると平日動きづらいというのもあるのですが、

なんだかんだで素人の施主が現場をうろうろしてると気を遣うところもあるだろうと

思うので、あまり職人さんにご迷惑をおかけしないよう、稼働していない日を選んで

お邪魔するようにしてます。



勿論、施主さんが直接職人さんと話をすることの良い効果もあると思います。

顔が見える施主さんと顔が見えない施主さんの仕事、普通の人ならどちらを頑張る？

と問うなら、たぶん顔の見える施主さんになるだろうと思いますから。



ただ、私は顔を見せなくても差し入れで存在感を発揮して、あれだけ気前よく差し入れを

してくれる施主さんのために頑張ろう、みたいな気持ちが芽生えてくれればいいかなと

思うので、現場の邪魔をしないことを優先しています。



やや強引にひねり出した現場視察の鉄則７か条、いかがでしたか？

俺の考えと違う、というところはあると思いますが、まあこういう意見もあるんだなと

参考にしていただければと思います。もしいいなと思うところがあれば、どんどん

パクっていただいて結構ですので！



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金利上昇局面がやってきた。

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金利が再度上昇したようですね。不動産投資界隈もこの話題が増えております。

特に意見も持論もないのですが、ネタもないので金利の話でも書きましょうか。



昨年くらいから金利上昇の話がちらほらと出てきております。

昨年は０．１５％の政策金利上昇。これに合わせて各行の金利が上がりました。

うちの借入行もほとんどが０．１５％上昇。固定のところと長プラ連動のところ以外は

ほぼ足並みをそろえて同じような上がり方をしました。



そして今年の１月、日銀は更なる政策金利の利上げを決定。この動きに追随する形で

各行は更なる金利上昇を打ち出してくるだろうと思っていましたが、昨日義母から

仙台の取引行から金利を上げる連絡がきたと連絡を貰いました。やっぱそうなるかー。



仙台法人はそこそこ安い金利で借りれているのですが、メインバンクさんの金利は

２．５％を少し超えてしまいました。初期に借りたやつが金利高かったからなあ。

何本か借入していますが、全部同じ金利になったわけではないと思います。

細かいことは義母に確認しないとわからないですが、だいぶお高い金利になったなあと

いう印象は否めません。



サブバンクさんの金利は１．９％。個々は元々１．５％で借りていたので、２回の

政策金利上昇で０．４％上昇してしまったことになります。ここは元々の借入金利が

割と安くなってたので、今もそれなりに低い水準と言えるかなと思います。



上を見れば、今までＴＩＢＯＲ連動で借りていたとか、１％を切っていたとか、

そういう方もいらっしゃるので、こんな高金利で借りてどうすんのと言われてしまうのも

あると思います。まあそれはそれでしょうがないですね。」



他方、東京法人を見ると、なんともう最初から３％とかの借入もありますので、

そこから見れば十分に低い水準だなとも思います。



上を見たらきりがないし、下を見てもきりがないです。

今与えられた環境をいかにしてうまく使いながら、少しずつ良くしていくか。

他者との比較の前に過去の自分より今の自分を良い形に。それに尽きます。

（単に他人に興味があまりないというだけという話も！？）



さて、大半の不動産投資家の方が経験したことがない「金利上昇」という局面。

ＳＮＳなど見ていると様々な意見があります。繰り上げ返済をするかしないか？

という観点でも、する派としない派の意見が見受けられます。



私個人としては、最低限の手元資金は大事にしたいので、今はまだ繰り上げ返済は

しないと思います。いい物件が来た時に種銭がないと涙を呑むことになるので。

あと突発的にお金が必要になったりする可能性もありますからね。



確かに、金利が上がると返済の負担が増します。それはそれで困ります。

とはいえ、私の場合は保証協会などを使った短期の借入が返済比率を圧迫している

構造なので、物件担保の借入が多少上がったとしても、まず短期の借入を処理した方が

効果が高いということがわかっています。であれば、物件購入時の借入を無理して

繰り上げする必要はないだろう、という考えです。



完全に私個人の特殊事情ですね。そうですね。参考にならずすみません。



でもまあ、各人のおかれた状況によって、最適解は変わるということです。

塾の先生がこう言ってた、ＳＮＳやＹｏｕＴｕｂｅで誰かがこう言ってた、

だからそうする。そんな考え方をしているのはダメだと思います。

自分なりにその人の言ってることを理解し、自分に当てはめて検討して、

そこで出てくる答えが正しい答えである可能背が高いわけで。自分の事情を

きちんと落とし込まずに、言いなりになっているのは良くないと考えています。

それこそ新築１Ｒ投資をやってる人と変わりません。



まずは自分の頭でこの事象を捉え、自分の意見を考えること。

他人の意見は参考意見でしかありません。完コピするのも一つの判断ですが、

自分なりの検討結果としての完コピという形で考えるべきかと思います。



こういう考えだから、私はよく周りの人に「言うことを聞かない」と言われます（笑）



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管理会社さんとのお付き合いで一番大事と私が思っていること。

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あまりにも書くことがないので、今日は私が管理会社さんとのお付き合いの中で

心がけていることでも書いてみようと思います。



平和であることはとてもいいことです。私は現在東京８棟目の１室と札幌６棟目の１室、

合計２室のみが空室になっております。久しぶりの完全満室がちょっと見えてきており

その意味ではとてもわくわくしております。



設備のトラブルも年末年始は私の耳には入ってきておりません。管理会社さんのところで

対応してくれている案件はもしかしたらあるのかもしれませんが、直接報告はないので

私から見れば何もない状態です。



トラブルフリーであること。これ、とても価値があることだと思っております。

気持ちの上でのストレスがありません。まあ元々ストレス耐性は高い方なので、

報告を受けたくらいでストレスになることもあまりないのですが（笑）

それでも報告がないということは素晴らしいことです。



自分で対応をしなくてはならなくなった時が一番ストレスが溜まると思います。

民泊の備品交換とか修理の手配とかがそのパターンですね。仕方のないことですが

これは正直めんどくさいしストレスになります。なんせ自分の時間を費やして

楽しくもないことに対して動かなくてはならないということ。これはかなりの

ストレスだなと最近わかってきました。



不動産賃貸業の場合、その人の手法にもよりけりではあるのですが、その気になれば

完全に管理会社さんにお任せにでき、自分は判断するだけという世界も作れます。

そこがとてもいいところですね。私にとってのストレスフリーを実現しやすいです。

これは民泊をやってみて実感したことなので、その意味では昔よりも更に管理会社さんに

対する感謝の気持ちは増えていると思います。



ブログネタに事欠くくらいにうまく管理会社さんが対応してくださっていること。

そのことにまずは感謝をしたいと思います。ありがとうございます。



不動産業界の中で、管理というポジションは立場があまり高くないというのが

一般的な認識です。売買仲介＞賃貸仲介＞管理というヒエラルキーがあるように

感じております。



そしてそもそも管理という仕事が、お客様に褒めて貰えない仕事だと思います。

何事もないのが当たり前、何かあると責められる。そういうポジションであると

いうことは念頭に置いておく必要があると思います。



ちなみに後者に関しては私もよくわかります。私は元々ＳＥでプロジェクトに

従事していましたが、プロジェクトはうまくいくのが当たり前、うまくいかないと

お客様に怒られて社内での評価も下がるという減点法のお仕事でした。

それこそ、無茶苦茶な採算が合わない数字で営業が受注してきたとしても、

プロジェクトの現場はそれを何とか正しい方向に是正しながら進めなくてはなりません。

その過程でお客様とも侃々諤々になり、下手すれば上層部にクレームがいきます。

クレームになる前にいかに上を巻き込んでこちらの味方になってもらうか、みたいな

社内政治も必要になります。でも結局「予定通りうまく回した」という評価です。

残念な案件を取ってきた営業の方が評価されかねません。なんだかなあ、と思うことも

よくありました。



そんな自分自身の体験と、管理会社さんのおかれた境遇がリンクするような気が

しております。だからこそ、管理会社さんに対してシンパシーが芽生えるのかも

しれません。あんなに報われない仕事を真面目に一生懸命こなしているのですから。

もっと報われてほしいと個人的には思っております。



私自身は、管理会社さんに対して常に感謝の心を忘れず、ちょっとしたことでも

なるべくそれを口に出すように心がけております。



管理会社さんの担当の方は、自分たちの気持ちをわかってくれて感謝してくれる

オーナーさんに出会うと嬉しくなるでしょうし、もっと頑張ろうという気持ちに

なってくれるのではないかと私自身は考えております。私が管理会社さんの立場なら

そう思うから、というだけなのですけどね、根拠は。



まずはとにかく気持ちからです。小手先のテクニックだけでは気持ちがこもってないと

見透かされるかもしれませんよ。



管理会社さんの日常を想像してみてください。

上の階がうるさい、設備に不備が出た、この見積はおかしいと言われた、などなど。

管理会社さんのところに届く話題の９５％くらいは何らかの不満を伴うものだと

思うのです。まずはこれだけでもかなりのストレスだろうと思います。



更に、それをオーナーに報告した時に、さも当たり前のような態度を取られたり

何でこんなこともできないんだと叱責されたりしてみた日には・・・どこもかしこも

敵だらけでうんざりして、メンタルも病んでいくレベルではないでしょうか？



管理会社さんのそんな立場をおもんばかり、管理会社さんから連絡があった時は

その裏でどんなやり取りが発生したかを想像し、これだけの対応を代わりにやって

くれたんだなと感謝する。そうすると自然と「ご対応ありがとうございます」という

言葉が出てくるのではないでしょうか。



そして管理会社さんが一番欲しいのはその言葉だと思います。

誰のためにこんなしんどい対応をしているのか。

機械的な対応しかしてくれないオーナーさんの仕事と、常に温かい言葉をかけてくれる

オーナーさんの仕事と、仕事に身が入るのはどちらでしょうか。自明ですね。



ということで、私自身が管理会社さんと円滑な関係を構築するために心がけている

一番大事なことは「相手の仕事に想像を巡らせる」「感謝の気持ちを常に抱く」

という２点です。あまり即効性のあるテクニックではなく恐縮ですが、やっぱりこれが

一番大事だと思うので。



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取引先様に御歳暮を贈りました。

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遅ればせながら、御歳暮の手配をしました。管理会社さん、施工業者さんなど

日頃お世話になっている業者さんに心ばかりの贈り物。今後ともご贔屓願います（笑）



私の所属しているサラリーマンの会社はＩＴ系です。ＩＴ系は御中元や御歳暮といった

商習慣は死滅しており、その手のお気遣いを会社の中ではしたことがありません。

今はそういう時代であることが当たり前なのでしょう。古い業界であれば今でも

そういう慣習が残っているのかもしれませんが、比較的歴史の浅い業界だと、

そんな習慣は存在しないということではないかと思います。



私自身の思い出は特にないと言えばないのですが、子供の頃実家によく御中元や

御歳暮が届いていたのをふと思い出しました。私が子供の頃はまだバブルの時代でした。

年末になるといろんな贈り物が届くんだな、とぼんやり思っていた覚えがあります。

うちの父は昔ながらの製造業の会社に勤めていたので、そういう慣習が色濃く

残っていたのではないかなと想像します。



そんな遠い世界の出来事のようだった話が、急に身近なことになってしまったのが

不動産投資を始めてからのことでした。ガス会社さん、管理会社さんなどから

御中元や御歳暮が送られてきた時は、かえって戸惑ったものでした。

そんなの貰ったことないんだけどどうしたらいい！？みたいな感じで若干テンパった

記憶があります。



最初の頃は御礼だけ伝えて終わりにしていたのですが、ある時先輩大家さんから

お返しをしたらいいよとアドバイスをいただきました。誰もそんなことやってないから

印象に残るし目立つよ、と。なるほどと思って、それからはこちらからも御中元や

御歳暮を贈るようにしたのでした。



私自身はできるだけお菓子を贈るようにしています。会社に届くものなのに、

調理が必要なものを贈ってもかえって迷惑になるでしょうから、生ものは基本的には

贈らないようにしています。気軽につまめるお菓子類がいいでしょう。



贈る相手ですが、顔と名前が見えないレベルの担当の人には贈っておりません。

お世話になっていることがわかっており、かつその人に確実にわたるものを贈るように

しています。ガス会社さんは正直誰に送っていいかもわからないので贈らない、

大手管理会社さんもその人宛に贈ったとしても会社全体で処理されてしまうので

基本的には贈らない、という感じでやっています。どうせお金を使うなら、より

効果が高いところに使った方がいいだろうという発想です（打算的）。



じゃあ貰うものって何なの？という話をたまには書いてみましょうか。

過去にもこのネタは何回も書いてますが、その時はあげる話ばっかりだったので。



ガス会社さんはワンパターンで、これと決めた物が毎回贈られてくる傾向が強いです。

ある会社さんはお煎餅かクッキー、ある会社さんはジュースの詰め合わせ、など。



他方、管理会社さんから贈られてくる品物は多岐にわたっております。

３〜４品をローテーションで贈ってくる管理会社さん、毎回違うものを贈ってくださる

管理会社さん、いいものが手に入った時だけ贈ってくる管理会社さん、などなど。



贈られてくるものは、お菓子もありますがどちらかと言えばおかずになるものだったり

お肉だったりが多いような気もします。個人的に仲良くしている管理会社さんに

なればなるほど、いろいろと趣向を凝らして贈ってくださるところが多いですね。



そんなのを見ていると、私も趣向を凝らさないといけないなあと思い始めてしまい

楽天で美味しそうなスイーツを探しては贈る、という風に私も最近動いています。

ただ、見つけてあったスイーツもそろそろネタ切れなので、新しいものを探さないと

同じもののローテーションになってしまう時期が来ております・・・。



ちなみに私があまり考えずに条件反射で贈っているところはだいたいがラスクです。

ガトーフェスタハラダのラスクは間違いないですから。

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今年もトルコ旅行から帰る日の空港ラウンジでせっせと御歳暮の手配をしておりました。

御歳暮のタイミングとしては遅すぎるという話もありますが、その辺は適当なので

礼儀的にはダメなのかもと思いつつ、雑に贈っております。



やっていない人が多いからこそ、やる価値がある。

別にやらなくてもマイナスにはなりませんが、やったらプラスになる可能性があるなら

やった方がいいんじゃない？という感じですね。



ということで、引き続き来年以降も御中元・御歳暮は続けようと思います。



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投資における皆様のゴールってどこでしょうか？最近の言い方であればＦＩＲＥってのが

ゴールになるのかもしれませんが、人生はその先が長いわけで・・・。



私は今トルコ視察に来ています。トルコってなかなか気軽に来れる場所ではないです。

飛行機で１０時間以上飛ばないといけない場所ですからねえ。結構大変です。

それに一泊二日ってわけにもいきませんので、まとまった期間自宅を空けることに

なります。



サラリーマンをしながらトルコに行こうとすると、お金と休みが問題になります。

お金は貯金すればいいのでしょうけど、それでも数十万単位で平気でかかります。

時間はもっと大変で、会社と調整しながら休めるタイミングを図り、引継なども

近づいたらシャキッと行い、何とか休みを取る・・・という手間がかかります。

時期によっては休みが取れない可能性もあります。私の場合サラリーマンの仕事の

繁忙期が９月に設定されますので、８月〜９月はお盆休み以外の長期休暇を取るのは

ちょっとはばかられるかなという印象です。



私自身は、別に仕事を辞めることが最終目標ではありません。社会とのつながりを

持ち続けたいし、働くこと自体は嫌ではないので、サラリーマンを辞めたとしても

自営業で何らかの新しい仕事を始めるんじゃないかなと思っております。



働きたいけど自分が休もうと思った時はすぐ休めること。やりたいと思ったことが

あったらお金や時間を気にせずすぐに取り組めること。この２点が私にとっては

とても大事だと思っています。



逆に言えば、お金に困らないことと時間の融通が利くことが達成できるのであれば

別にサラリーマンでも困らないということになってしまいます。

（その結果が今の辞める辞める詐欺です）



私が不動産を始めた頃の言い方であれば「経済的自由を得てサラリーマンをリタイア」の

「経済的自由」だけがあり、リタイアは時間の自由が得られない場合の副次的な手段と

いう位置づけになります。



なので、私自身はＦＩＲＥしたいとは思っておりません。ＦＩＲＥという言葉は

「Financial Independence, Retire Early」です。経済的に独立し、早期リタイアする。

私にとっては前者は大事ですが、後者のリタイアは別に大事ではありません。

今回のトルコ行きのように、少し苦労は伴うものの、時間の自由を得やすい環境に

なりましたので、会社を辞めることは優先度が低くなってしまいました。



・まずは家族を大事に

・サラリーマンの仕事も別につまらなくないし、それなりにやりがいもある

・経済的自由と時間的自由が得られれば良い

・暇でぼーっとするくらいなら仕事をしたい

・時間に自由が利く仲間と一緒に楽しく過ごしたい

・老後資金は自営業やってりゃ何とかなるでしょ、身体が動くうちにお金を使おう



ま、こんなところでしょうかね。私の将来像のイメージ。

時間の自由が・・・というところが「年に３回は海外」とかになってきたら、

サラリーマンの仕事を辞める気がします。調整がめんどくさくなるし、会社にも

迷惑をかけることになってしまいますから。



ちなみに、皆様の将来像ってどんな感じなのでしょうか？



昔よく見かけたのは、サラリーマンを辞めることが目的になっていて、いざ辞めた後

何をしたらいいかわからないという状態が生まれてしまっている人でした。

サラリーマンを辞めた後何をするの？という点が抜けてしまっていたのだと思います。

今の苦しいサラリーマンの生活から抜け出したい。これは立派な動機です。

ただ、そこから抜けた時に何をするのかというビジョンはおぼろげでもいいので

考えておかなくてはならなかったのだろうと思います。



子供や孫に課金、惜し活、ぐうたら生活、事業家になる、趣味に没頭する、勤め人を

継続する、旅人になる、など様々な選択をされている人を周りでは見かけております。

自分自身のやりたいことがきちんと見いだせている人は皆さん一様に素敵です。

尊敬します。



皆様も計画性のない私に言われたくないと思いますが、是非人生設計の中において

手段であるＦＩＲＥなどではなく「何をしたいのか」「どう過ごしたいのか」を

先に考えていただけるといいのではないかな？と思います。



ということで、早朝のトルコからポエムをお届けしました！

（時差６時間、ただいま朝６時）



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