2017年04月29日

不動産投資家(闘士家?)らしいゴールデンウィークの過ごし方。

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いよいよゴールデンウィークに突入しました。皆様どのようにお過ごしになりますか?

私は前半は不動産三昧、後半ちょっとお休みする予定です。



サラリーマンで勤めている会社は、1日と2日もお休みにしたので9連休となります。

この大型連休を不動産活動に活かさない手はない!(ある意味間違っている気もします)

というわけで、この連休中に2箇所ほど遠出します。



まず1箇所目は・・・まあこれは推測がつくと思いますが、当然札幌です。

空室対策とか業者さんとの打ち合わせとか、あと金融機関さんとの打ち合わせも。

あとは売り物件の現地調査もしてきます。



札幌3棟目で1室、札幌6棟目で1室のお申込をいただきました。札幌5棟目で1室、

札幌6棟目で1室が残りの空室になります。この両方に強そうな営業マンが一人頭に

浮かんでいるので、狙い撃ちで接待してくる予定です。びしっと決めますよ!



あと重要なのは銀行さんとの打ち合わせです。金融機関さんは5/1と5/2は営業日。

こちらは堂々と会社を休めるので、ここで行かずしていつ行くのかという話ですよ。

新規開拓1行、既存取引先2行にお邪魔してくる予定です。



個人で取引している1行(札幌6棟目で借入、札幌4棟目も貸してくれていた)には、

札幌4棟目の売却益がおいてあります。これの一部を定期に入れて、関係の修復を

図っていこうと思っています。なんせほら、4年目で札幌4棟目を売却してしまったので

本部がけっこう怒っているようでして・・・。

こちらが譲歩・反省の色を見せて、金融機関さんのメリットになることをしないと、

関係修復が進まないと思っている次第です。



法人で取引している1行(札幌5棟目で借入)には、仙台法人の決算書を持参します。

その上で、ちょっと検討している物件を1つ見せてみようかなと思っております。

本命ではないんですけど、まず決算書が出た段階でもう1棟攻められるのか、その姿勢を

把握したいという目的が強いです。物件自体は指値前提になるから・・・。



新規開拓の1行には、今本命で密かに検討している物件を持ち込もうとしています。

利回りは平凡ながら、化ける要素を秘めている物件です。狙っていけるなら是非ほしい

物件なので、メインバンクさん以外にも可能性があるところには当たっておこうと

思っている次第です。



2箇所目は北陸地方です。北陸も場所を選ばないとレッドオーシャンになりますが、

場所・間取りなどきちんと吟味すれば、まだまだ美味しいエリアだと私は思います。

まず融資がつきにくいという難点がありますので、現金買いできる物件にするか、

ちょっと珍しい金融機関さんを使って融資を得るかのどちらかになります。



こちらも2〜3社の業者さんにアポを取り、物件の内見などを予定しております。

その上でこちらの希望条件をお伝えして、見合うものを購入できるように動いていこうと

思っております。ただ、地元の方の行動量と知識があまりに豊富であり、お得な物件は

まず地元でさばけてしまうという現実もあるんですが・・・^^;



上記2箇所への出張のほかは、都内の金融機関さんを巡り、資料整理をしたりします。

札幌出張のところでも述べましたが、平日のお休みの時は金融機関さん巡りのチャンス。

先日より既存取引先と新規取引先に確定申告書を持っていくということでアポを取り、

物件売却の報告などいろいろとしてこようと企んでおります。



地味に今、狙っている物件がいくつかありますので、その辺に融資してもらえるのかも

あわせて確認してこようと思っています。また例によって借地とか再建築不可とか、

そういうゲテモノ系物件ばかりなんですけどねー・・・^^;



その狙っている物件の現地調査も、この期間にしようとしております。

今、検討している物件が3件あります。2件は借地の小さめな物件で、これらはGW中に

現地調査をしてくる予定です。もう1件は再建築不可ですが、場所がいいので昨日現地も

写真も一切見ずに焼肉食べながら買付を入れました(良い子は真似しちゃだめですよ)。

だって山手線のターミナル駅にギリギリとはいえ徒歩圏なんですもん・・・。



金融機関さんを巡るためには、資料もブラッシュアップしなくてはなりません。

売った物件、買った物件などもあります。整理してまた情報提示できるようにしないと

せっかくの訪問の効果が半減します。本当に訪問前までに整理しきるのか不安ですが

必要なことなので気合で対応していくつもりです。



前半6日間は徹底的に動き、後半3日間は徹底的に休みます(笑)



旅行に行く方とかも有用なことなので良いと思いますが、もしあまり予定もなく

家でだらっとするつもりであれば、5月1日と5月2日のどちらかくらいは、銀行さんに

足を運んでみてはどうでしょうか。もちろん、電話でアポを取ってからね!



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月27日

旅費規程は危険!?顧問税理士からストップがかかるほどの落とし穴。

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ちょっと前に書いていた旅費規程なのですが、結局今年は適用を断念しました。

顧問税理士の先生からストップがかかったためです。



旅費規程を整備しましたというブログを書いたことがあります。仙台法人では

義母が口座の管理をしているため、出張するごとに立て替えで支払っている旅費を

実費で生産しなくてはならず、領収書の整理とかいろいろ面倒なことになってました。

結局、申請が遅れて「この領収書なんだっけ・・・」ということが発生したりも。



そこで今年は旅費規程を整備し、義母にたとえば「札幌に3日間出張した」と報告すれば

あとは表を見て支払額が決まるという形にして、旅費の支払業務を簡略化できれば

いいなと思っておりました。



遅ればせながらようやく整備が終わり、昨期の分の情報を一通り整備し終わったので

支払業務に移ろうと思ったのですが、そこで税理士さんから待ったがかかりました。



待ったをかけた理由は「使用人のいない親族のみの会社であること、日当は消費税の

計算上控除対象となることなどから、税務署の目をひくのではと懸念されます。」と。



後者の理由は仙台法人特有の理由なのですが、前者は一般的な不動産賃貸業において

一様に言えることではないかと思います。



旅費支払の簡略化が目的の旅費規程なのですが、これは社員・役員による立替なので

立替分からさらに課税をすることで二重課税になるという観点から、旅費規程に基づく

支払う受け取った分は所得税・住民税の対象外になります

親族ではない人を雇用しているなら、これは納得のいく話です。



他方、仙台法人のように第三者を雇用していないケースでは、親族は経営者と同列と

税務署はみなす傾向にあるようです。そのため、法人の営業のために利用した実費を

超えた金額(ホテルや移動手段の選び方では、旅費を貰う側がそのようにすることも

できる)を個人に渡すことができる可能性がある=所得税逃れとみなされる、という

傾向もあるようです。



旅費規程を整備すること自体は法的に問題があるわけではありません。ただ、税務調査に

入られてしまった時に、否認される可能性が高く、かつ護りきれないかもしれない、

という点を顧問税理士の先生が懸念した、という感じです。



じゃあ例えば旅費規程の中身が過剰に支給される側が多くならないように調整すれば

いいのか?というところまでは私もわかりませんが・・・。この辺はもう少し相談を

顧問税理士の先生としなくてはならないと思います。



そして後者の仙台法人固有の理由です。あまり深く突っ込んで聞く時間がなかったので

何か変な勘違いをしているかもしれませんので、その際は「このバカチンがー!」と

ツッコミを入れていただけますと幸いです。



仙台法人を見ると、実は売上の大多数は太陽光発電の売電売上であり、課税売上です。

アパートもありますが小さいものでして・・・。そして太陽光もそれなりの大きさに

なるため、1000万以上の課税売上が発生することになります。すると、普通に

課税業者となります。



前々期は太陽光発電の設備投資に対しての消費税還付を受けていますので、

その要件として本則課税を採用しています。簡易課税ではありませんので、厳密に

売上消費税から仕入消費税を差し引いた金額を消費税として支払う必要があります。



旅費規定に定める出張旅費、宿泊費、日当は課税仕入として計上されます。

国税庁のホームページをご参照ください)

1つ目の理由で述べたように、社員・役員の運用方法次第で、この経費は本来かかった

経費以上に会社の負担が大きくなる可能性があります。



そして、今年はアパートを1棟購入しているというところが大きなポイントになります。

普通に課税売上の方が多い仙台法人は、アパートの建物代金の仕入代金が大きいことから

今年も消費税還付の対象になる可能性が極めて高い、ということなのです。



還付がある年に旅費規定の整備をぶつけることで、税務署の目を引くのでは?

実費精算より多い金額を支払うことになる旅費規程の整備は、課税仕入の額を増やして

消費税還付の還付額を増やすことにつながり、消費税逃れと見えるのでは?という点を

顧問税理士が非常に気にしておりました。



一般的な企業であれば、そこまで気にすることではないのかもしれません。しかし、

親族しか社員がいない状態であれば、法人から個人に非課税で所得が移転するだけと

みなされる可能性があるというのは第一の理由の中で書きました。つまり、法人の

消費税還付額を増やし、個人の非課税所得も増やすという悪質な租税逃れとみなされる

可能性がある、ということです。



正直、そこまでのリスクを冒して旅費規程を整備する必要はないと思いましたので、

今年は実費精算でいくことにしました。



法的に違法ではないので、整備するなら整備するで堂々と整備して、必要性を訴えれば

いいのだと思います。ただ、上記で書いたように、税務署から見た時は、事業者の

利便性よりも租税逃れの印象を持つ可能性が高いのもまた事実のようです。

仙台法人でそこまでの覚悟をもって旅費規程を整備するメリットはないと思いました。

まだまだ小さな法人ですし、今のところ税金の支払に苦しんでもおりませんから。



というわけで、旅費規程を整備するメリットだけでなく、そのデメリットもあるという

ことがわかりましたので、その旨だらだらと書かせていただきました。別に法律上

整備してはいけないわけではないですが、税務署につっこまれた時に堂々と問題ない旨を

主張できるようにしておく必要があるのだろうと思います。すでに整備されている方は

そういった外部からの目があることも意識しておいた方がよろしいかと思います。



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月26日

コインランドリーでもなんでも、初期費用を落とすことや取り組む順序を間違えないことが肝要。

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毎日読んでるスワさんのブログがコインランドリー祭りでブレイク中みたいです。

今順位を見たら3位まであがっています。いつぞや、私もあんな感じで上がっていって

最後に旅団長に禅譲されて1位取ったことがあったなあ・・・。



本日はスワさん順位UP応援企画で、スワさんがやっちまったコインランドリー投資の

ブログを拝読した上で、私なりに感じたことを書きたいと思います。ですので、

前提としてスワさんブログ一連のランドリーの話を読んで、ポチをした上で

こちらのブログを読んでいただければと思います(勿論ポチもよろしく!)。



私、コインランドリーは特に試そうと思ったことはないのですが、周りで取り組もうと

いろいろ勉強したり土地を探したり、はたまた実際に取り組んだ方もいますので、

そんなに詳しいとは言えないものの、基本的なところは把握しているつもりです。



数年前に、仲良くさせていただいている投資家仲間の方がコインランドリーを始めたと

聞いていたのですが、たまに収支を聞くと「まだ赤字」「今月は雨が降ったから収支が

トントンくらいになった」という感じで、儲かっているようには感じませんでした。

彼の場合は融資年数が短いというのもあるのだとは思います。その彼もスワさん同様

フランチャイズで新品の洗濯機や乾燥機を買っておりました。初期投下した資本の

内訳をざっくりと聞きましたが、新品で買った設備投資が重いんだろうなあと。



その勉強会の後、別の勉強会でもコインランドリーをやっている人がいましたが、

その方は「不動産と同じ利回りの感覚で考えてはいけない」「不動産より利回りが

出るからと言っても、コインランドリーの一般的な水準よりは今はかなり利回りが

下がっているから、新規参入には気を付けるべき」ということを言われました。

種類が違う利回りを比較してはいけないということですね。銀行金利より利回りが

高いですと投資信託や新築区分マンションを推薦されるようなものです。



前述のような友人との会話や勉強会があったからこそ、コインランドリーってのは

そういう投資対象になるんだなあと認識した私なのですが、その前にもランドリーで

ブイブイ言わせている人にお会いしたことがありました。確かサンデー毎日倶楽部の

合宿だった気がします。その名はKLC神戸さん(久々にブログ拝見したら入院されて

いるようでびっくり・・・病名はわかりませんがお大事になさってください)。



お酒の席だったのではっきりとは聞けませんでしたが、KLCさんのの手法は

中古の洗濯機と乾燥機を調達して、初期費用を落とし、かつメンテナンスもご自身で

行うという形でコストを落として収益をあげているという話だったと理解しております。

米国製の中古ランドリーマシンを採用し、ご自身もアメリカで修業を積んできたような

ことを確か言っていたような。うろ覚えですみません。



今、KLCさんの経営している神戸技研のホームページを見ていますが、Q&Aの

コーナーに「開業資金は15坪のお店で1300万くらい」と書かれていました。

スワさんのブログを見たらそのFCは2000万だと言っていたということですので

この段階でものすごいボッタクリが発生していることがわかります・・・(TT)



ちなみにもし、私の友人がしくじったフランチャイズとスワさんのフランチャイズが

同じだとしたら、数年前に始めた私の友人の初期費用よりもスワさんの初期費用の方が

高くなっているように感じます。規模とかの差もあるとは思いますけど、もしかすると

FC本部側も味を占めて素人から初期費用をふんだくってやろうという風に変質して

しまっているのかもしれません・・・。



スワさんは紳士なのでフランチャイズ名こそ出しませんが、こういう評価って徐々に

世間の一般的な評価になっていくので、いずれこういったフランチャイズ元は顧客が

つかなくなり、グーグルの広告とかで情報弱者を集めて焼畑農業をするしかなくなり、

最後はドロンするようなオチになるんじゃないかなと思います。ていうかなってほしい。



とはいえ、あれは詐欺でしょと思っている新築区分マンション投資の業者さんも、

地主さん狙いのしょうもないワンルームを作ってぼったくった上にサブリース訴訟が

起こるようなハウスメーカーさんも、まだまだ生き残っている時代です。自分自身が

きちんと勉強してノウハウをつかまないと、そういった手練れの業者さんの養分に

変わってしまうリスクがあることは肝に銘じておかなくてはならないと思います。



私もフィリピンで塩漬けになっている区分マンションがありますので人のことは

何も言えませんが、その時の新しい流れ(海外投資だったりコインランドリーだったり)

は、どっちに転ぶかわかりません。このジャンルに挑むのであれば、自己資本が

しっかりした状態で立ち向かった方がいいでしょう。



スワさんのように売却で余裕資金がある状態であれば、月20万の赤字にもなんとか

耐えられます。私もフィリピンのコンドミニアムに関しては月20万くらい支払って

いるのに1円も収入がなく、転売しようにもそもそも中古市場がなく需要もないので

今は塩漬けでお金を支払い続けているという状態ですが、他の不動産があるので

何とか暮らしていけています。



こういった余裕資金がないのに、初めての投資が赤字を垂れ流してしまったら?

怖いですね、ええ。それで詰んでしまいます。



最近は不動産も利回りが低いので、昔みたいにオーバーローンとかやっていると

全然収支が回らなくなります。それでも、立地や購入価格、間取りについては先達の

建てたアパートの稼働率や仲介業者さんへのヒアリングをすることで把握できます。

事例の少ないビジネスにいきなりチャレンジすると失敗した時のダメージが大きいので

順序としては、株なり貯金なりで種銭を作り、それを不動産に変えてキャッシュフローを

作ってから、コインランドリーや海外に目を向けていくのが良いのではないでしょうか。



あと、初期費用はとにかく落とすことだと思います。

私がもし不動産以外に何か手間のかからないビジネスをと考えるなら、初期費用が高い

コインランドリーではなく、レンタル収納やコンテナのような初期費用が少ないものを

選ぶと思います。実入りは小さいかもしれませんが、リスクも小さくなります。

コインランドリーだったら中古の機械にするなどの工夫は必要かと思います。



恥ずかしい気持ちもあるのでしょうが、それでもこうやって貴重な経験談を世の中に

発信してくれているスワさんの経験を無駄にしてはいけないと思います。読んだ方は

是非これを血肉にして、新しいジャンルに臨むときの心構えにしてほしいと思います。

スワさん、ありがとうございます。



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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月21日

まやかしのキャッシュフローではなく、出口も含めた総合の収益を意識する。

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現在8位です。税理士さんとのやりとり、ようやくひと段落。あとは領収書・・・。

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昨日のブログが思いのほか好評で、いろいろな人にコメントいただき喜んでおります。

それだったら、今日は東京の木造新築をイメージして同じような試算をしてみようと

思います。こっちも私自身がどこまで許容できるのか気になっていたものですから。



東京の自主企画新築は今までやったことがないので、そんなの妄想でしかないと

いわれるかもしれませんが、とりあえずこんなイメージの新築を想定します。



・新小岩駅徒歩10分圏内

・36坪、建蔽率80%、容積率200%の土地、坪単価100万

 (敷地延長で割安に入手するイメージ)

・構造は木造2階建て、坪単価70万くらいで延床60坪(長屋形式)

・ワンルーム20平米前後のお部屋で8部屋



なんで新小岩かって?いやほら、総武線だから需要ありそうだし、土地も安そうだし。

なんで木造かって?いやほら、東京でS造とかRC造でやろうとしたら、普通に

利回り6%とか5%になりそうなので、もうちょっとハードルを低くしたかったのと、

長期で融資が引けない場合のシミュレーションも考えた方がいいかなってところで。



さて、それじゃ試算してみましょう。



賃料は1階6.5万、2階6.8万で4部屋ずつだから、端数を端折って640万。

稼働率は90%で見ることにします。募集に際して必要な広告料は1ヶ月。

単身なので年間25%が入れ替わる想定とします。



管理費5%、修繕費を家賃の5%(新築だから少なめで)、固定資産税が・・・

あまり想像つかないというのが正直なところですが、とりあえずざっくり25万。

それ以外の諸々の経費を賃料の5%とします。



土地は3600万、建物は4200万。諸経費も含めたオーバーローンで借ります。

表面利回りは8.18%といったラインでしょうか。



融資条件は金利1%、年数は木造なので25年とします(それでも耐用年数超過)。

所得税の実効税率はやはり法人で持つ想定として24.56%とします。



さぁ、35年で似たような条件で回ってなかったんだから、今回だってきっと

回っていないと思われますが、果たしてシミュレーションの結果は・・・?



やっぱり回っていませんでしたが、それでも当初5年はギリギリでキャッシュフローは

プラスになっていました。でも5年の累計CFは23万円です。うーむ^^;



さて、それではこの物件を6年目〜10年目のどこかで売却するシナリオを描いて

シミュレーションしてみたいと思います。昨日のブログと同じで、利回り10%なら

どう頑張っても売れるであろうと想定し、このラインで計算してみます。



当初5年間は家賃下落を無しとして計算すると、家賃収入は相変わらず640万です。

利回り10%で売るには6400万という売値が必要になりますね。

それに対して、残債は約6780万ということになりました。残債以下で売ることは

6年目だとできないようです。そして累計CFもほとんどありませんので、持ち出しを

したら完全にマイナスで終わる失敗投資になります。



じゃあ10年目に売るとしたら・・・?

家賃が6年目〜10年目はそれぞれ1%ずつ下がるという計算をしておりますので

家賃収入は610万まで下がってしまいます。家賃が下がって返済は一定ですから

10年目の累計CFはマイナス25万に転落します。あちゃー。



ただ、残債は10年で5200万まで減ります。

利回り10%で売値をつければ6100万。お、売却で逆転できるんじゃ?



簿価を見ると(土地3600万+建物4200万ー減価償却890万)=6910万。

お、これなら簿価以下ですので、税金の心配はないどころか、赤字になります。

まあここでは面倒なのでその辺は計算に入れないことにして、税金はトントンと。



10年目で利回り10%で売却すると、諸経費は200万くらいでしょうから、

それを加味して、売値6100万−諸経費200万−残債5200万=手残り700万

という計算結果になりました。見た目のキャッシュフローは全然出ていませんでしたが

売却も加味して馴らすと、年間70万の手残りが出ていたことになります。



え、札幌で1億以上借入して35年融資引いた時よりも、東京で1億以下の木造を

キャッシュフロー全然出ない状態で購入した方が、累計手残りは多いってこと!?

残債の減りも貯金と考えるから、こういう結果になるのでしょうね。びっくりしました。



ちなみに、自己資金を800万ほど入れれば、累計CFは10年で320万です。

残債は4700万まで減少しますので、10年目の売却手残りは1200万。

累計CFと手残りの合計が1520万で、自己資金800万を差し引くと720万が

手元に残る計算となります。CFが多少とれる分、資金効率は悪くなりそうですね。

ただ、あまりにもギリギリ運営だと金融機関さんの評価も微妙でしょうから・・・。



仲良くさせていただいている大家さんの中に、新築を利回り8%くらいでホイホイ買って

5年〜10年くらいでホイホイ売っている人がいるんです。あの方、なんであの利回りで

あんなに羽振りよく動けるんだろうと不思議に思って説明してもらったりもしましたが

自分の中であまり腑に落ちていなかったんです。でもこうやって試算してわかりました。

おおもとの自己資金が多ければ、あとは8%の投資を自己資金を1〜2割入れて

量産していけば、キャッシュフローもそれなりに出るし、売却で自己資金+αを回収して

再投資に回せるということなのですね。すごく納得!



今までは利回り重視で、新築8%なんて全然ダメじゃんと敬遠していた私でしたが、

その物件単体でCFを出さなくても、将来の含み益として使っておこうという気持ちで

考えれば、1棟くらいこういった物件があってもいいのだなと理解できました。

いやこれ、8%くらいの木造新築でも、立地が良ければ全然検討していいな。うん。



ただし、これがまだ1〜2棟しか持っていない方だと、キャッシュフローが出ないと

いう時点で真似しちゃいけない投資になりますので、ご注意を・・・。



何の気なしに試算してみましたが、表面的なキャッシュフローばかり追いかけていては

ダメですね。売却も大事だよと言っていた人の真意を少しだけ理解した気がします。



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2017年04月20日

利回り8%の新築じゃ儲からない!利回り星人が試算してみた。

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最近、物件が高くて普通の中古とかだと全然手が出せません。それだからか、新築に

手を出す人が増えています。でも新築も本当に大丈夫なのかしら?私自身も新築は

流動性があるので考えてもいいかなと思っていましたが、ここでちゃんと試算して

買っていいものかどうか検証してみたいと思います。



今回は札幌の新築RCをイメージしてみます。東京の木造とかだとまた考え方は

変わるのではないかと思いますが、とりあえずは今一番入手できる可能性が高く

かつキャッシュフローも出しやすい札幌のパターンで。



まず、私の新築に対する捉え方ですが、まず当初5年はきちんと様子を見ます。

その上で、6年〜10年のタイミングで保有OR売却を決め、保有するのであれば

多少繰り上げ返済をする、保有しないのであれば速やかに売却する、という方針を

採用しております。



市況がどのような状態になったとしても確実に売却できそうなラインとしては、

「RCで築10年以内で利回り10%」といったところではないかと私は思います。

ですので、出口をこのラインに定めます。



札幌のRCの新築は最近利回り7%後半まで落ちてきていますが、さすがにその

利回りだと私も躊躇します。ここは8%ピッタリくらいで運よく買えたという設定で

試算してみたいと思います。総額1.2億、土地建物比率を1:3、利回り8%の

RC物件を金利1%、35年融資で購入した場合をイメージします。

簡略化のため、設備を取って定率法とかそういうことは考えないことにします。



購入時諸経費は本体価格の7%とし、それらも含めたオーバーローンで試算します。

なお、札幌の新築は一部屋あたり40平米を超えることが多く、その場合は取得税は

ゼロ円にすることができますが、ここではその設定は割愛します。計算ややこしいので。



まず、購入当初のキャッシュフローを考えます。稼働率90%、単身を想定して

25%が入れ替わり、広告料は念のため2ヶ月とします(実際は家賃設定に無理が

なければ1ヶ月でも埋まるとは思います)。管理費を3%、固定資産税はざっくり

100万(40平米以上の1DKを想定しているため、当初5年は半額になるはずですが

ここでは簡略化のため割愛)とします。



法人で800万以内の利益ということと仮定すると、法人税の実効税率は24.56%。

これで税引後キャッシュフローを試算すると、初年度は106万前後となります。

(今回の資産は法人での所有をイメージしています)

以降、元利均等の金利分が減っていくため、少しずつキャッシュフローは減ります。

そして新築なので、当初5年は家賃を維持できるものとします。



6年目に差し掛かった時点で、累計キャッシュフローは522万程度。1.3億近い

借金をしてこのくらいのキャッシュフローだとちょっと不安もありますね。

そしてここから家賃が少しずつ落ち始めるので、この物件をどうしていくか考えます。



絶対確実に売りやすいと思われる10%で売却を考えた場合どうでしょう?

この市況になる前の2012年くらいはこの価格であれば検討してもらえました。

今の景気が5年後まで続かないという想定での試算となります。



まず、残債は6年目に差し掛かった時点で1.12億になっています。5年で800万の

元本が減ったことになります。さすが35年ローン、元本が全然減ってない^^;

家賃は何とか現状維持ということで、年間960万。

それから簿価は本体価格1.2億から減価償却191万×5年を引いて、約1.04億。

これだけ数字があれば売却益が計算できます。



まず、10%で売るなら960万÷10%=9600万が売値になります。

・・・あ、もうこの段階で詰んでる。残債1.12億ですやん。

では期間を長くとることにして、10年後に売るという方針に転換しましょう。



10年目が終わった時点での残債は約9560万。時間がかかりましたが減りました。

簿価は1.01億。家賃は6年目〜10年目で年間1%下落したとして、約913万。

すると10%で売るなら9130万。あ、ここで既に10%は無理でした^^;



ただ、累計CFが950万近くあるはずなので、売価で残債を打ち消せない分については

自己資金を投入することにしましょう。諸経費は仲介手数料と登記で約300万ですね。

キャッシュアウト分は(9560万ー9130万)+300万=730万となります。

累計CFほとんど吐き出しちゃいました。



税務上は9130万で売却した場合は損失となりますので、少し税金が軽減されます。

そして手元には10年で220万のキャッシュが残りました。キャッシュフローが

100万近く出ていたような感覚でしたが、実際に売却まで含めて考えると、

キャッシュフローは年間22万でしかなかった、というお話でした。めでたしめでたし。



・・・めでたくないっすね(><)



じゃあ10年後にいくらで売れば残債以下で売れるのさ?という話です。

諸条件一切変えずに、表面利回りが8.5%になるように売価を調整しますと、

10年後の残債が約9000万になり、10%でも売却できるようになります。

どうやら8.5%であれば、まあそれまでの累計CFを手元に残して出口を取ることが

できそうだな、ということがわかりました。



8.5%以下の利回りの場合は、ある程度自己資金を入れないと流動性が確保できず

本当に苦しくなって売りたいときも売ることができないのだと思います。

昔のように、9%とか10%で札幌RC新築が購入できた時代なら、自己資金なんて

入れなくたって良かったのかもしれません。でも、今の市況でそれをやるのは無謀です。

(自己資金を入れられる資産背景があるならその限りではありません)



では、売れないなら持ち続けようという発想になったとしましょう。

15年くらいで大規模修繕の時期が来ます。その時点で累計CFは1300万くらい。

ここから500〜600万を出して大規模修繕するとなると・・・果たして?



とりあえず、私は自己資金を入れたくなるような素敵な立地でもない限りは、

8.5%以下で購入するのはちょっと怖いなという印象を持ちました。

しかもこれ、金利1%が変わらない前提ですから。さすがに10年以上経ったら

変わってしまうのではないかという気もします。勿論上がる方に・・・。



当然ですが、市況が好況なままで利回り8%で売れるよということなら、こんな試算は

意味がないことです。買った価格そのままで売れるなら間違いなく儲かりますので。

ただ、そんな簡単にことは運ばないんじゃないかなという気もします。



保守的に見た上で金利変動がないことが前提ですが、流動性を確保するなら

利回り8.5%以上の新築RC、という私の結論でした。今となってはハードルたかっ!

一度試算してみようと思っていたので、いい機会になりました。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする