2020年07月13日

行動力と感謝の気持ち。

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発表資料を作っていて改めて思ったこと。私の場合は、センスや才能にあふれている

わけではないけど、行動力と周りの人への感謝の気持ちでそれを補っているのだな、と。



プレゼンするための資料って、自分の考えをまとめるためにも有効だなと思います。

私は計画的に行動するのが苦手なところがあり、その日やその場のノリや思い付きで

行動してしまうきらいがあります。最初に整理して、やることを決めてから動くのが

本当は良いのでしょうけど、走りながら目の前に起こる事件に対応するやり方で

動いてしまうことが多いです。そういった行動を後で振り返ると、そこに気づきが

あったりします。



今回のプレゼン資料をまとめながら、札幌2棟目のピンチを乗り切れた理由は何だろう?

と改めて考えてみました。



一番大きかったのは「行動力」だったと思います。当時は部屋数も少なく、稼働率が

低いままだと借入返済ができない状況でした。とにかく必死でした。埋めないことには

自己破産になってしまう、という危機感から行動せざるを得ない事情はあったにせよ、

それでもサラリーマンをしながら頻繁に札幌に行って営業まわりをしたり、金曜の朝は

メールを仲介業者さんにまとめて送ったり、トラブル対応したり、モデルルーム作ったり

今考えたら「しんどいなあ」と思うボリュームの作業をよくやっていたものです。



やらないとまずいという焦り、やらないと勿体ないという貧乏根性、やらずに後悔は

したくないという感情、やってないと不安になる焦燥感。そんなものがミックスされて

行動力の源泉になっていたのではないかと思います。



今はこの頃に比べれば規模も大きくなり、どこかがダメでも他で稼げばトータルで

何とかなりそうという状態になっています。だから、あの頃みたいにがむしゃらに

とにかく行動しないといけないという状態ではないだろうと思います。それゆえに、

行動量が落ちているような気もします。休みの日もなんかゲームしてダラダラしてる

ことが多いし(コロナのせいで出張できなくなったからといって、事務作業をその分

やっているかというと・・・やってないです)。



行動力、もっと増やしていかないとなあ。まだやれるでしょ。うん。



それから、周りの人への感謝の気持ちを持つことも大事なことだと思います。



自分一人では不動産賃貸業はできません。購入するだけでも、金融機関さんの力や

不動産仲介業者さんの力、司法書士んさの力、保険代理店さんの力などが必要です。

運営するなら管理会社さんの力や各種施工ができる職人さんの力が必要になります。

賃貸募集するには仲介業者さんの力が必要です。そして何より、物件に入居して

いただく入居者様の力も必要です。



自分一人で賃貸経営しているわけではありません。周りの人に支えられて、はじめて

家賃収入を得られることができます。そういった周囲の人への感謝の気持ちを持つこと。

それも大事なことだろうと思っています。



感謝の気持ちがあれば、相手にその感謝を伝えるために何をしたらいいだろう?

ということも自然と考えるようになります。



私自身は、どこまでうまくいっているかは別にして「三方よし」な取引ができるよう

常に考えているつもりです。事業なので自分が儲からないのは問題ありだと思いますが、

関係する皆さんと比較して相対的に利益を取りすぎないことも大事だと考えます。



将来にわたって持続可能な関係を作るには、誰かが一方的に疲弊するような条件で

取引をしてはいけないと思います。相手の利益はどこにあって、その利益を得るのに

必要な行動やコストは何かを考えると、そこは見えてくるのではないでしょうか。



入居者さんには、適切な家賃で適切な設備の物件を提供すること。

仲介業者さん及び管理会社さんには、入居者様募集や契約など、入居促進活動の中で

動いていただいた人件費に見合う手数料をお支払いすること。

大家は、適切な家賃を受け取ること。



意外と大家さん自身がこのバランスを崩しているケースがあると思っています。



見積はただじゃないのに、業者さんに何回も見積をさせ、挙句その見積を持って

別の業者さんに「これより安くならないか」と持ち掛ける行為。これは見積に動いた

業者さんのコストを無視して、自分だけが良い思いをしようとしていることになります。

営業活動の一環として見積は発生しますし、失注することだって当然あるでしょう。

でも、発注する側が「業者の見積はタダなんだから」という気持ちで何度も見積を

させてしまうのは、ちょっと違うのではないかと。



私だったら、相見積を取るなら同時に動いて貰い、相手の見積を見せるようなことは

しません。それはフェアじゃないし、大家の利益最優先でバランスが悪いと思います。

ヨーイドンで一斉に出して貰い、価格と提案内容で決める。それで失注するのであれば

相手も仕方ないと納得してくれるのではないかと。



上記はあくまで一例です。他にもそういったケースはあることでしょう。



相手の業界の常識や儲けを出すポイントがわからず、配慮しきれていないこともあると

思いますので、私も偉そうに言える立場ではないかもしれません。ただ、自分がわかる

範囲においては、そういった失礼はないように動いているつもりです。



相手を尊敬し、相手に感謝していれば、自然と失礼を働きたくないと思うように

なるものです。だから、「三方よし」の精神で向き合うことは、相手への感謝と尊敬を

もって接することに繋がるのではないかと思っています。



耳の痛いことも、単に批判と捉えて封じるのではなく、そう言われる原因が自分に

あるのではないかと考えると、批判してくださった相手の方にも感謝の気持ちが

芽生えます。こういう問題を自分が認識せずに持っていたんだなということに

気づかせてくれたこと、40も越えてるいい年したオッサンに、わざわざ労力をつかって

忠告していただけること、そういうことに感謝しようという気持ちになります。



先日、ブログのコメントで「それしか報酬を出さないなんてケチすぎる」という

内容の書き込みをいただきました。勿論批判的なコメントをいただけば感情の面では

凹むのですが、自分の尺度で十分とおもったことが、別の人から見たら不十分に

見えるのだなということも勉強になりましたし、もし自分の取引相手が同じように

不十分と捉えているのか、その兆候の有無を今後のやりとりから把握する必要が

あるのだなということ、もし兆候があれば別の形でフォローが必要だなということも

感じました。そういう意味で、わざわざコメントをしていただけたことに対して

ありがたいと思う気持ちも芽生えております。



失敗を繰り返しながらも、ここまで何とか生きてこれている理由を自分なりに考えると

「行動力」「感謝の気持ち」なのかな、と思った次第です。なので、セミナーの資料にも

そういったことを書かせていただきました。



さて、今週もはじまりました。新たな1週間を迎えられたことを感謝しながら、

サラリーマンのお仕事の時間以外でうまく不動産の仕事をこなせるよう調整しながら

感謝の気持ちを忘れず行動をしたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月05日

過去を思い出すことで今に活かしたりフレッシュな気持ちになったり。

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ニーノの部屋のミニセミナー資料を作っています。初心者が多いようなので初心者向けに

資料を作ってますが、初心を思い出すには良い作業ですね。



あまりセミナーとかお誘いを受けても、めんどくさいのでやらないことが多いのですが、

お世話になった方であればそれは別。ニーノさんにはよく遊んでもらっていましたし、

今後も遊んでいただくことになるでしょう。そういう方からのお誘いであれば快諾です。

こんな返済比率が高くて10年以上やってもサラリーマンをリタイヤできない人の話で

良いのであれば、やらせていただきます。条件とか内容とか一切聞いてませんでしたが、

とりあえずOKです。



で、どんな人が聞きに来るんですかと聞いたら、初心者の人が割と多いとのこと。

であれば、失敗談だけは他の人の何倍も持っている私が、初期の失敗について

赤裸々に語るのが良いでしょう。ということで、札幌2棟目の失敗談を中心にした

資料の構成とすることにしました。



過去を思い出しながら資料を作ってますが、あの頃は物件も少なかったので一つ一つの

お部屋に対して本当に全力投球していたなあ、と懐かしく思い出します。仲介店さんへの

営業もしたし、部屋のモデルルーム化もしました。営業マンへの謝礼、管理会社さんとの

頻繁なミーティング、DIYなどなど。戸数が少ない頃はとにかく満室にならないと

ダメだという思いが今以上に強く、そして今より一つの部屋にかけるコストに厳しく

吟味しまくって決めたものでした。



翻って現状ですが・・・そこまで一つ一つの部屋に丹精込められているとは言い難く、

コストのかけかたも適当になっているし、営業もほとんど行ってません。DIYなんて

もってのほか。とにかく不器用なので、やったらかえって邪魔をしてしまいます。



あの頃とは違って、全体のボリュームが大きくなっているから、多少大きなお金が

リフォームでかかっても何とかなる、という事情はあります。だからコストに関しては

少し余裕を持って臨むことができます。過去の自分なら、東京1棟目のBT分離工事は

絶対にやってなかったと思います。かけたコストに対して、家賃がそこまで上がらなくて

メリットがない、という判断になったことでしょう。でも今なら、BT分離をすることで

今まで決まりが悪かった部屋が早く決まるようになる、というメリットを考えて

分離する決断ができます。費用対効果はさほど高くないですが、他の部屋の家賃収入が

その部屋にかけるお金の原資となってくれました。



昔、大規模な大家さんの内覧会に参加した時「なんでこんなにコストかけるんだろう?」

と不思議に思ったことがありましたが、今ならなんとなく理解できます。他の部屋の

キャッシュフローも大きいから、1つの物件にかけられる経費が多くなっているのと、

少ない費用で試行錯誤して埋まらずに手間がかかるより、手間をかけない方法を

採用したいという意図もあったのだろうな、と。



このように、その時のステージが変われば、やり方やかけるお金も変わってきます。



また、リーシングを自分で行くなった、というのも、手法の変化があるかと思います。



初期は中古物件をそのまま貸していたのでリーシングに手間をかける必要がありました。

今は特に東京がそうですが、中古を徹底的にリノベーションして新築同様にしてから

貸しておりますので、普通に写真だけで競争力があります。何もしなくても決まる、

という状態が生まれるわけですね。



それから、管理会社さんによりしっかりお願いするということを重視するように

なったからとも言えるでしょう。今はお願いしている管理会社さんの特徴をそれぞれ

掴んでいると思うので、この人ならこうお願いすれば大丈夫とか、この人にはまるっと

任せるとか、そういうさじ加減がわかってきた気がします。だから、管理会社さんに

お願いすればうまく対応してくれる、という好循環も生まれているのでしょう。

管理会社さん、いつもありがとうございます。



そんな考察をだらだらとしてきたわけですが・・・

じゃあ、過去のステージで考えていたことは今はもう役に立たないかと言えば、

決してそんなことはないと思います。札幌2棟目の頃は自作マイソクも作ってましたが

その時の経験は東京8棟目に活きています。管理会社さんが作るマイソクはどうしても

不動産屋さんとしてのマイソクなので、ペット共生というテーマがあまり協調されない

結果になるのは当然。それを自分でペット共生がより活きる形に作り替える。それが

できたのも、過去に自分でマイソクを作った経験があるからだと思います。



あとは単純に新鮮な気持ちになれることでしょうか。当時の自分を思い出して、

がむしゃらだったあの頃を思い出し、気持ちを新たにする。そんなことも効果として

見込めるであろうと思います。



たまに振り返って初心を思い出す。それもまた良いこと。そんなきっかけを与えてくれた

ニーノさんに感謝したいと思います。



というわけで、ニーノの部屋は来週7/11(土)20:00-です。よろしければどうぞ。

(極東船長をお迎えするのにお客様が少ないとか申し訳ないので・汗)

ニーノの部屋



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posted by ひろ* at 12:01 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月24日

今年中にサラリーマンを辞めるのは現実的ではなさそう。

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今年中にサラリーマンを辞めるぞと心に決めていたものの、今年中はちょっと厳しいか?

返済比率が高い、新型コロナウィルスが読めない、プロジェクトが今年で終わらない。



今年の年初目標として「サラリーマンを辞めても大丈夫な状態にする」という内容を

掲げておりました。これに対して今気持ちが変わっているわけではなく、やっぱり

サラリーマンを続ける選択肢は取れないという思いは引き続き持っています。



実際、会社でも折を見て「自信がなくなった」「エンジニア辞めたくなった」と

冗談半分のトーンでぼやいたりして、意識的に「そういえばあいつ・・・」となるよう

周りへの刷り込みを行っています。サラリーマンの仕事より不動産の仕事の方が

楽しいと思う気持ちは変わっておりません。マインドとしては、今すぐ辞めていいと

言われれば喜んで辞めてしまうと思います。



ただ、その一方で会社に迷惑をかけたくない気持ちも当然のように持っております。

今やっているプロジェクトを途中で放り出してまで辞めるか?と自分に問うならば

それはないなあ・・・と思ってます。ただでさえ、病んでプロジェクトを離脱する人が

後を絶たない状況です。私自身も、離脱したメンバーが決めた内容を把握しきれずに

なぜそうなったかわからないと悩む仕様がいっぱいあります。そういう思いを他の

メンバーにさせたくないという気持ちは強いです。



別に私がいなくたって、会社組織はどうとでもなります。代わりはいくらでもいます。

でも、目の前にいるメンバーに迷惑をかけることが明白なのに、底から無責任に

離脱するのは性に合いません。その無責任さは、巡り巡って人生のどこかで自分に

返ってくるに違いない、と考えています。



ですので、プロジェクトが終わったタイミングで綺麗に会社を辞めることを考えて

いるのですが・・・。そのプロジェクトが年内でとても終わる雰囲気ではなくなって

きています。挙句、保守フェーズにも少し引っ張ると宣言されてしまいました。

うーん、厳しいなあ。保守は嫌ですって言ったのですが、ずっと保守というつもりは

ないから最初は入ってくれとマネージャに言われてしまい、すぐにプロジェクトを

離脱するのは無理だなと言う状態に。これで年内に辞めるのは難しくなりました。



そもそも、キャッシュフローだってそこまで潤沢ではありません。私の借入は

他の不動産賃貸業の方と比べ、短期の物が多いです。物件担保の借入よりも、

リフォームの借入の方が年数も短いので、返済比率は必然的に高くなります。

これ書いたら危ないとか飛ぶぞとか言われそうですが、ようやく自分で計算をすることが

できまして・・・返済比率60%超でした!たかっ!辞めてる場合じゃないぞ、と。



55%くらいまでは下げたいですね、返済比率。となると、物件を売って現金を作って

それを元手に返済するルートが有力ですが、それを去年やろうとして現金を作ったけど

違う物件に化けてしまったので・・・。現金を持つとそうなっちゃうんですよね・・・。



個人的には、富山1棟目あたりが次の売却のターゲットなんですけど、あれを売ると

いよいよ東京法人の収入が細々としたものになってしまうという問題もありますので

ホイホイ売る前に何か別のものを購入したくなります。



なんかもう、ポートフォリオの組み立てで迷子になっちゃってる感じです。



そしてそこに降ってわいた新型コロナウィルス。社会情勢が不透明であり、手元に

ある程度資金がないと危険だという思いが強くなりました。よって、その分の

手元資金を準備したくなります。また借ります。また返済比率が高くなります。



10年や15年で借入して、5年や7年のものを返せばいいという考えはあるから

新コロが何事もなく過ぎてくれるなら逆に財務は良い方向に転がるものと思います。

でも、良くない方向に転がったら、それどころではない・・・。



なんとなく、不確実な要素が増えている感じがするので、慌てて今辞めるのも

どうなのかな?という気持ちが出てきていることも否めません。どうせ辞めても

ステイアットホームであまり皆さんと遊びに行くことも出来なさそうですし。

(私、けっこう真面目に守ってますよ!出張もしてないしテレワークだし)



うん、自分で書いてて思いましたけど、迷子ですね。迷子。

こういうのって、第三者に財務状況を開示して診断して貰って、どう戦略を描くか

客観的なアドバイスを貰った方がいい状態だと思います。



関東→札幌の大家会の仲間の中に、メガバンクの銀行員さんがいらっしゃいます。

前々から「キャッシュフロー分析しますよ」と言ってくれておりましたので、

いい機会だしお願いすることにしました。銀行マンの目線でどこを改善したらいいか

判断できると、今後の戦略も立てやすくなるのではないかと考えています。



色々な人に相談すると、それはそれで「船頭多くして船山に上る」の状況に陥ります。

シンプルにキャッシュフロー分析をして貰い、現状と1年後の目標を立案してから

適切にその目標に向かって歩む。そんな流れを取りたいと思います。



1.会社辞めるの遅れそう

2.現状把握のためキャッシュフロー分析を依頼した。



この2点を書くだけなのに、よくもまあダラダラと長文にできるものだな、自分(笑)



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月02日

新コロに対して不動産賃貸業者が取れる自衛策を考える。

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昨日のブログで不動産賃貸業も新コロの影響を大いに受け、下手したら家賃が

入らなくなるかもと書きました。本日はその対策について書きたいと思います。



最悪のシナリオとして、ビルだけでなくレジデンス系でも家賃の減免要求が国から

依頼されてしまうことを考えています。あるいは、国が要請しなくても、入居者様が

それを住居にも当てはまると考えて要請してくるとか。その要請が、試しに言ってみて

家賃減ったらラッキー程度のものなのか、はたまた本当に苦しいのか、その判断は

つきかねます。そうだとすると、突っぱねて本当に苦しくさせてしまったら、

後味が悪い結果になりかねません。



ではどうするか。一つの解として、大家さん側から家賃が公的な仕組みで補填される

アイディアを出してあげることは有効と思います。本当に苦しい方ならそれで助かる

わけですし、実は言ってみただけの人だったら、それ以上主張する根拠を失うことに

なりますから。



以下の内容は、株式会社ハウスメイトパートナーズ 営業本部東京営業部 課長の

伊部尚子さんのFacebookから転載させていただきました(ご本人の許可はえてます)。

ちょっと長いですが、全文転載しますので、是非読んでみてください。



新型コロナウイルスの影響が大きくなって来ていますね。
複数の大家さんから、今後の滞納が心配という声を聞きました。
私はリーマンショックの時に賃貸住宅の管理の現場担当をしており、その時の経験が今の状況の参考になるかもと思ったので書いてみます。

2008年9月に起きたリーマンショックの影響で、製造業を中心にいわゆる「派遣切り」が多発し、家賃を滞納する人が増えました。
2008年の年末に日比谷公園に出来た「年越し派遣村」のニュースを記憶している方も多いのではないかと思います。

その状況を受けて、住む場所を失った人や失う恐れのある人を救うため、2009年10月に厚生労働省が「住宅手当緊急特別措置事業」を開始し、全国の市区町村を窓口にして、最長9カ月間の住宅手当を支給しました。
当時私は新宿区の支店に勤務していましたが、住宅手当を受給するための代理納付の書類に印鑑を求める入居者さんが何人も来られました。
各自治体から振り込まれる住宅手当と入居者さんが振込む差額を合わせて大家さんにお支払いするのですが、「 シンジュクク」から一様に振り込まれて来るものを誰の分なのか突き止めるのが結構大変だったのを覚えています。

仕事を失ったことを理由に家賃が支払えなくなっている入居者さんで、この制度のことを知らない方には、物件所在地の自治体の福祉担当部署に相談に行くように勧めていました。
申請から支給開始まである程度の時間がかかるので、入居者さんの貯金が尽きる前に支給が始まるためには、早め早めに動かなければなりませんでした。

そして、この時の「緊急特別措置事業」が2013年4月に「住宅支援給付制度」となり、今は2015年4月に施行された生活困窮者自立支援法に基づく制度の一つである「住居確保給付金」となっています。
この制度は、職を失ったことが原因で生活保護受給者になってしまう人を減らし、自立を支援することを目的としており、一時的に家賃が支払えなくなってしまった場合に家賃相当額を一定期間助成してもらえます。

申請するためには、世帯収入、貯蓄額、本人が主たる生計維持者であること、ハローワークで求職活動を行うことなど満たすべき要件がいくつかありますが、厚生労働省が2020年3月9日付で各自治体の担当部署に出した事務連絡によれば、新型コロナウイルスに関連した住居確保給付金の活用については、面談や面接が困難な状況を鑑み、当面の間要件緩和がされるとのことです。
支給期間は原則3ヵ月、状況により最長9ヵ月まで延長可能となっています。

これから先、入居者さんで職を失うような方が出てしまった場合、その方の貯金が尽きてしまう前にこういう制度を利用できれば、就職活動のための時間と心の余裕が生まれ、滞納が発生したり、退去に繋がらなくて済むかもしれません。
リーマンショック の時に私が出会った「住宅手当緊急特別措置事業」を利用した入居者さんは、多くの方が生活保護受給者になることもなく、悪質な家賃滞納者になることもなく、新たな就職先を見つけたり、安い物件に引っ越したり、実家に帰るなどされていました。

もしこれを読んだ大家さんの物件に家賃支払いが困難になりそうな入居者さんがいらしたら、是非この制度を教えてあげて下さい。
大家さんは、「所有物件所在地の自治体名+住居確保給付金」で検索して、窓口を調べてみて下さい。
離職や廃業でなくても、収入が大幅減になり住まいを失う可能性のある人は相談してみて下さい。
住宅確保給付金の支給要件に満たなくても、他の支援策が受けられる可能性もあります。

住まいは生きるための基盤です。
貸す人も借りる人も一丸となって、みんなでこの難局を乗り越えましょう!




ざっくり言えば、「住居確保給付金」という制度を自治体が持っておりますので、

失業して家賃が払えないと言う方はこの制度を使って一時的に国から賃料を払って貰う、

という選択肢があると言うことになります。



失業した人がハローワークで仕事を探していることなどの要件はありますけど、

新コロの影響で業績が悪くなり、整理解雇や倒産などで職を失い、家賃が払えないという

ケースは今後出てくると思うのです。そういったパターンには対応できるかと思います。



振り返ってみると、札幌2棟目とか埋めてた時代に、求職中の人は家賃の保護が

6ヶ月出るという制度を活用して、職のない方でも半年の給付を貰うことを条件に

半年の定期借家契約を締結し、半年後に職についていたら普通の契約をする、みたいな

やり方をしていたことがありました。これは今思うとこの制度だったのかも。



国からして「家賃は減らしてあげなさいよ」と補償もないのに言い出しかねない状況。

不動産賃貸業だってビジネスです。家賃が入らなければ、破産して生活保護などの形で

国に迷惑を掛けます。それだったら、今の段階で知恵を絞り、行政から得られる支援が

現行制度であるならそれを活用するべきではないかと考えます。



それから、金融機関さんへの対応も考える必要があります。



健美家ファミリーでもある、福岡の野中周二さんがこの点に関しては素晴らしい案を

作られているので、そのブログ記事にリンクを貼らせていただきます。



お取引金融機関様へ 弊社コロナウイルスによる経営対応に関しご依頼事項



ざっくり言うと、顧客の要望に応じて家賃を下げる事例が発生した場合には、

それに伴い金融機関さんにも支払を猶予していただけるように今のうちに取り計らって

いただきたい、という要請をしております。



金融機関さんとの信頼関係も必要でしょうし、金融機関さんの中でのレーティングが

下がるリスクも当然あります。ただ、こういったことを事前に金融機関さんに通告し

リスクヘッジを図ることができるのは、経営者としての資質を金融機関さんにPRする

良いきっかけとなるだろうとも思います。



私は野中さんに連絡をして、この内容を参考にさせて貰うことを許可いただきました。

この週末で文章を作って、週明けから金融機関さんにお話をさせていただこうと

考えております。



あとは、各種コロナ対策融資の相談も並行で進めるべきでしょう。とにかく手元に

現金がないと、本当に苦しい事態になりかねません。策を講じたうえで、どうしても

ダメなら手元の現金で何とか凌ぐしかありません。凌ぐための現金を確保するには、

既存取引先の金融機関さんに何か使える融資制度がないか、運転資金の融資を

お願いできないか、など積極的に相談すべきでしょう。



公庫のコロナ融資も、本当に苦しい人が使うべきなのは百も承知ではあるのですが、

自分の手元資金を厚くしておかないと、万が一の時に爆死してしまうと思うのであれば

要件に当てはまるか調査し、必要に応じて融資を得るべきと思います。火事場泥棒的に

頭金を公庫から引っ張るんだ!みたいな話であれば自重すべきでしょうけど、真剣に

向き合った結果、手元資金が必要だという判断であれば、躊躇せず申込に行くべきと

思っています。新コロ融資を攻め(購入の頭金とか)に使うのはどうかと思いますが

守り(いざと言う時の為の備え)に使うのなら許容範囲ではないかと。



先行きが不透明な時期だからこそ、考えられる対策をまずは今のうちにとっておく。

それが大事ではないかと考えます。



私も、自粛疲れというか、家から出ない日々に辟易しているところもありまして、

なんとなくやる気が出なくなってしまっています。でも、だからと言って何もしないと

まずいことになるのは請け合い。幸か不幸か、出かける予定はキャンセルしてあるので

サラリーマンのお仕事から解放される週末は不動産賃貸業の仕事をすることができます。

そこをうまく使って、新コロによる世の中の激変に備えられるよう準備を進めます。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月01日

新コロ起因の不動産賃貸業クライシス、ひょっとしたら本当にあるかも?

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コロナの影響が不動産賃貸業にも波及する可能性を感じさせる記事が掲載されてました。

私みたいに返済比率が高めな人だと、これもまた死活問題なのではないかと・・・。



昨日、大家さん仲間の方が投稿している記事を見て、考えさせられました。



テナント賃料猶予を要請 ビル所有者に通知



ざっくり言えば、コロナの為に苦しくなってしまったテナントさんに対しては、

寛大な気持ちで家賃を猶予するよう求めたい、ということのようです。



国としては、家賃を払えず商売をたたまれると、法人からの税収が減ることになります。

また、雇用していた方が失業することになり、社会保険や所得税の収入源となります。

そして国民の生活を守れなかったと非難されることになり、ろくなことがないです。

そうならないよう先手を打って要請しているのでしょう。



私としても、今回の一時的な新コロ騒動の中で、行きつけのお店が家賃を払えなくなり

閉店するなどということになったら悲しいので、いち消費者としては反対する理由は

特にないなあと思います。



家賃の支払いが苦しいテナントさんが増えていることは事実でしょう。

実際、海外ではアディダスが家賃を一時的に払うのを止めたいと言い出したことが

ニュースになっております。



アディダス「家賃の支払い待って」 ドイツで非難殺到



アディダスほどの大企業がそう言わざるを得ない状況になってしまうのか、という衝撃を

私自身は受けましたが、ニュースの感じだと大企業が何を言ってるんだというトーンの

批判にさらされているようです。

世間が「アディダス>ビルオーナー」というパワーバランスと見ているから、弱いものを

コロナに便乗していじめているような構図に見えたのかな、と思いました。



アディダスの場合は店子さんがグローバルな大手企業だから上記のパワーバランスに

なりますが、一般的なパターンだとどうでしょう。恐らく、パワーバランスは逆に

「ビルオーナー>テナント」になるのだと思います。そうなると、家賃を普通に

貰うことが弱い者いじめだ、という論調が生まれかねません。

冒頭で書いた、国が検討しているビルオーナーにテナント賃料を減免するよう要請する、

という発想自体がその証拠だと思います。不動産オーナーは不動産を持っているのだから

お金もあるはず、だから弱いものに対して寛容であれ、と。



こういったお話はビルオーナーだけではなく、徐々に住居系にも波及してくるはずです。

例えば、こんな記事を見かけました。



家賃を払えないときは無理して払わないでください。諦めて住居を出ることもしないでください。



リーマンショックの頃に、年越し派遣村というのが話題になったことがありました。

ああいう形でニュースになれば、国も何らかの支援をせざるを得なくなるから、

そうなるように家賃を払わない運動を行いましょう、国は住居費に対して補償をする

方向を向いていないから、そこに気持ちを向けさせましょう、というのが著者の方の

意思なのだろうと推察は出来ます。



ただ、この記事を表面的に見れば、ただ単に新コロで苦しい人は家賃を払う必要なんて

ありません、と煽っているようにも見えかねません。



この記事は「オーナー>入居者」という構図を前提として書かれているのだと思います。

そしておそらく、これは世間一般の認識とそうズレてはいないでしょう。

しかし、一般的に思われている以上に不動産オーナーは保護されていないし、

こういった危機に弱い側面があると私は思っています。



地主さんもサラリーマン大家さんもですが、金融資産を潤沢に持っている人は少数で

大多数はその資産を不動産として所有しています。そしてその不動産にも、大部分は

借入がついて回っています。家賃が月に100万入るマンションを持っていたとしても

その100万がまるまる利益になると思ったら大間違い。銀行さんへの返済、管理費、

固定資産税、リフォーム代など様々な経費を差し引かれれば、手元に残るお金は

その半分とか、下手したら3割くらいとかになってしまいます。これは地主さんでも

状況は同じで、彼らは相続税対策と言う名のもとに利回りが高くないアパートを

建てている傾向があり、借入の返済を行っている立場です。



私も昔は、大家さんって何もしなくても家賃が入って、左うちわでウハウハだなあと

思っていた時期がありましたが、実際にやってみて大間違いだなあと思いました。

普通に資金繰り計算してひーひー言ってる時期もありました(汗)



その目減りした収入の中から、更に家賃を払えないと言う人が出てきたら・・・

不動産オーナーと言えども家賃が入ってこなければただの謝金大王です。

苦しい生活になるのは目に見えております。



不動産を売ればいいじゃないか、何もない庶民に比べたら恵まれてるでしょ?

確かにそういう一面はありますし、否定はしません。ただ、不動産の換金は時間が

かかります。最短で売っても1ヶ月以上、普通にやれば半年くらいの長丁場となります。

現金化するまでの間に生活が破綻したら?そもそも他の不動産オーナーも貧困化して

買い手がつかなかったら?



今手元にある貯金10万円と、不動産が売れたら売れたら手に入る現金1000万円。

下手したら、今ある10万の方が強いという状況かもしれません。不動産の売却なんて

所詮は捕らぬ狸の皮算用。たらればの世界です。



不動産オーナーが比較的恵まれた立場であることは決して否定しません。

今まさにお客様が減少して生活が苦しい事業主の方に比べれば断然マシです。

だから不動産オーナーがなぜ保護されないんだと声高に叫ぶつもりはありません。

ただ、皆さんが思っている以上に不動産オーナーも強者ではない。それだけです。

でも世間はそう思わない。まず事業者はそのギャップを理解しておかなくてはならない。

未曾有の危機に対して、強者たる不動産オーナーは弱者たる庶民を助けるべき、

という姿勢で世論や政策が動く。その覚悟を持っておくことが必要と思います。



そりゃあ、不動産関係者以外の人がこれを読んで、大家さんって自分たちと同じように

大変なんだなって思ってくれればありがたいですけど、こんな場末の不動産に特化した

ブログを門外漢の一般の方が読む余裕はないだろうと思うんです。

だからもう、事業をしている各人が覚悟を持つしかないよね、と。



保証会社さんを入れているから滞納に対しては安心できる、と思っている人がいれば

それも改めた方がいいでしょう。2008年に破産したリプラスという保証会社さん、

10年選手の不動産オーナーさんならご存知だと思います。保証会社の大手が破綻し

現場は大混乱に陥ったことがありました。家賃の代位弁済が保証会社さんの想定以上に

増えれば、同じような破綻劇だって起こるかもしれません。もはや万全なものなどなく

非常事態に陥ってしまうと悲観的に捉えるべきと思います。



政府だって冒頭のようなことを言い出すわけだから、オーナー保護なんて期待するのは

まず無理でしょう。だいたい、所得補償を一律ではなく所得制限を設けるっていう

ナンセンスなところが既に期待できません。去年まで高給取りだった人が会社から

新コロで激しく給料を減らされても、きっと補償されないでしょ?去年の年末段階で

お金持ちだった人にはお金は出しません、自助努力で解決してください、その峻別に

時間かけるからお金ない人もあと何ヶ月か待ってください、なんて悠長なことを

言ってるわけですから。とっとと一律でお金払うべきだと私は思いますけどね・・・。



おっと、政治のことと野球のことは書かない主義なのに、思わず書いてしまった。

政治的なところは色々な意見があると思うので、個人の便所の落書きと思ってください。

議論するつもりはないです。



というわけで、新コロが長引くと借入のあるオーナーは本当に苦しくなるかもしれない、

という危機感を持つことが重要だと思います。そして、世間から見られている自分の

立場を認識し、実際の自分の財務とのギャップも認識することが必要です。

その上で、新コロに対して社会全体で立ち向かうために、苦しい中で自分にできることは

何かを考える必要があります。自分が死ぬわけにはいきませんので、自衛策が必要です。

家賃を払えないという話になった場合、入居者さんが便乗減免なのか本当に払えないのか

判断する術も余裕もなくなるはずです。要請を受ける前提で、どうするかを今から

考えておく必要があります。



で、私も2つばかりこの危機に対してどうするべきかを検討しております。

具体的に何をしたらいいかというと・・・



長くなってきたので明日に続きます。

(引っ張ってるわけじゃないですからね!長すぎると論旨がぼやけるからです)



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする