2017年03月25日

狙うは小ぶりで高利回り!次の物件取得に向けて素振り中。

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不動産を売却した利益で、次の不動産を購入する。

無理をして買う必要はないので、条件が見合うなら。

ここまでにいくつか打診してみたものがあるので、今日はそんな話など。



狙っているのは、小ぶりな物件です。先日のブログに書いたように、流動性がなくて

収益性があるものは狙わないことにしました
。流動性があって収益性があるなら

手を出しますが、大きめの物件でそんなものはこのご時世では転がっていません。

流動性があって収益性がないものは今のところちょっと考えられません。

そこまでお金持ちじゃないです。



そうなると、考えやすいのは戸建とか小さめのアパートとかになります。

東京3棟目〜東京5棟目、札幌5棟目〜札幌6棟目みたいなやつでしょうか。

東京なら築古戸建や小ロットアパートを再生する方針、札幌なら木造ボロアパートを

購入していくようなイメージになります。小さくて古い物件なら、融資がつかずに

高利回りになる可能性が高く、それでいて数千万のロットなら現金購入を考える人も

出てくるから、そこまで流動性は低くありません。



まず考えているのが東京のボロ戸建やボロアパート。ロットが小さいやつです。



幸いにして、東京3棟目〜東京5棟目で、ボロを買ってリノベするということの

予算感は物件をパッとマイソクレベルで見て超ざっくりとですが判断できるように

なりました。最初にどんな間取りならどうなるかが頭の中で描けて、それを予算として

計算できれば、あとは家賃相場を調査するだけで最終的な利回りがイメージできます。

そこまでなら机上でおおむねやっつけることができます。



ボロの再生の場合、基本的にはDIYはしません。過去には壁紙、カッティングシート、

木部塗装、水栓交換などにDIYで取り組んだこともありますが、サラリーマンの

お仕事優先で今はそれはせず業者さんに発注しています。しかも不器用で効率悪いし。

(知っておくことは重要なので、サラリーマンを辞めたら少し練習するつもりです)



先日、城東地区の借地権の安い戸建を見つけました。1000万に満たないレベルで

都内に戸建が買えるなら上出来だろうと思い調査をしてみたのですが、私がこれまで

見てきた城東地区よりさらに家賃が安くてびっくり。こりゃ指値しないと買えないや。

借地料も払うことを考えると、今の金額ではとても合いません。



ということで、20%OFFくらいの指値を入れてみたところ、売り出したばかりだから

指値は今は受けられない、と。まあ私が売主でもそう言いますわ。投資家の方が

保有しているということでしたし。はい、転身。



次に、やっぱり都内の城東地区で1000万以下の戸建を見つけました。

駅からとても近い物件で、しかもJRの駅も私鉄の駅も使えるというグッドな感じ。

先ほど検討した借地権戸建より駅力が高く、入居付けは容易になるだろうと。

利回りは表面で10%前後とあまり振るわないですが、立地が固いのは素敵です。

しかも売主さんが実需の戸建を売却するという話なのがまたいい。指値交渉できそう。



そんな皮算用を胸に問い合わせをかけました。担当がお休みなので明日連絡しますと

いう話になり、翌日連絡を受けると・・・



「売主さんの気が変わってしまい、売却取り下げになりました」



ε=\_○ノ ズコー



ま、空振りが多いのは当然なので、淡々と気になる物件に問い合わせするだけです。



札幌の方は、仙台法人であれば耐用年数超過でも融資検討可能という金融機関さんを

3つほど押さえています。ですので、今はそういった金融機関さんの目線に合う

物件を購入していこうとしています。



先日提案があったのは、指値して利回り15%くらいが見込めるかもしれないアパート。

駅から5分、昔持っていた札幌2棟目と同じ駅ですので、営業はやりやすいエリアです。

属性は良くないエリアなので、札幌3棟目と同様にどんな人でも検討しますの方式なら

まあ普通に稼働するかなという気がしています。



こちらの収益の目線は業者さんにお伝えしたので、あとはどんな形でそれを実現するかは

業者さんの腕前にゆだねました。縁があれば価格が見合うでしょう。のんびり待ちます。



あとは札幌の新築ですね。今は利回り7%台まで落ちてしまって、全く魅力を感じない

状況ですが、懇意にしている業者さんからたまに8%半ばくらいの案件が出てきます。

そういうのなら食いついてもいいかなと。固定資産税減免、不動産取得税免除などの

特典を考えれば、5年〜10年保有して利回り10%で売却というストーリーで

利益が出せるような気もしています(要シミュレーション)。



ま、こちらは今時だと8%台もなかなか出てきませんので、ちょっと難しいでしょう。

無理はしません。だからこのルートはしばらくはないと思います。



あとはフン様とか吉川さんの真似をして、新築戸建賃貸も考えています。

どんなものなのかはふんどし王子の健美家コラムでも見ておいてください(雑)

ちなみにこのコラムに出てくる1Kに猫云々の「知り合いの投資家」は私のはず(笑)



地元の人とまともに競合しても絶対にかなわないので、少し高めでも仕方ないかなと

いう気持ちで土地探しをしています。相場より安く仕込む必要はありますが、地元の方の

情報のスピードは半端ないため、東京にいる私では確実に競り負ける自信があります。

となると、地元の人だと「悪くないけどまあ微妙だよね〜」くらいのものに目をつけるか

駐車場など別の手段でしばし回収してから建てるかのどちらかになります。



先日も戸建用地によさそうな駐車場があったのですが、さすがにちょっと高すぎたので

指値交渉をしたところ、やっぱり売り出したばかりだからまだ指値は勘弁してくれと

言われてしまいました。まあこれも深追いしても仕方がないので転身です。

縁があれば、いずれ価格が安くなる時に再度連絡が来ることでしょう。



深追いしない程度に種まきをしつつ、いろいろと検討していきたいと思います。



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2017年03月14日

大きくて流動性が悪い物件はしばらく止めておきます。

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この間まで、比較的融資付けの難易度が高く、再販も難しいから持ち切りだろうねと

思われるような案件をいくつか取り組んでいました。いずれもうまくいかなかった

(1つはまだ一応首の皮1枚生きてますけど)のですが、それらに取り組みながら

いろいろな方の意見を聞いて思ったことについて書いてみようかと思います。



最近は物件を購入してしばらく保有して高く売るようなことを目的とした物件購入を

されている方もいるように見受けられますが、私はやっぱりインカム派です。

その物件を土地値とかそれ以下で購入できれば、大きく儲からないにせよ死ぬことは

ないだろうと。



インカム主体の不動産は景気の波が来ても比較的それに左右されにくいと思っています。

無理な借入をしていなければ、金利上昇に耐えられれば、大規模修繕が突発的に

発生しなければ、など確かに不確定要素もあると思いますが、それでもインカムが

得られることが前提になっていれば、それらのリスクにも強いと思っています。



とはいえ、今のように物件が高騰している状況においては、土地値以下なんかで

購入できる物件もそうそうありません。それでもインカムをしっかり得られる物件で

今の相場の中では比較的条件がいいものなら買ってもいいだろうという進め方を

ここまではしてきました。



ただ、インカムだからといって流動性を全く無視していいのかと言われると、

そんなことはないと思います。万が一のことがあった際に現金化しやすいものを、

という考え方に基づいておく必要はあると思います。



この観点から考えると、今後融資がつきにくくなるだろうと考えられるものであったり

(狼さんが言ってた平成初期のRCなんかはまさにその好例かなと思います)

ロットが大きすぎて現金買いしてもらえないものは避けた方がいいだろうと思うように

なってきました。



確かに、私は先ほど「基本はインカム」と言いました。でも、今回の売却の経験から

爆発的に資金を増やすにはキャピタルも狙えるという観点も100%外してしまうのは

もったいない、だから流動性が多少あるものを保有した方がいいだろうと。



流動性があり(=融資がつきやすい)、土地値以下で収益性がある物件、などという

夢のようなものがあればいいのですが、そんなもの当然ながらありません。

そうなると、何を狙っていくのがいいのか?



この間までの私はインカムに重きを置いていました。かつ、一番大きな札幌4棟目を

売るのだから、少し大きなものを買ってもいいよねという気持ちがあったり、

小さい物件をいっぱい購入するよりは、大きいのを1つ買った方が効率がいい、

と思ったりしていて、流動性が低そうな大物のRCを攻めていました。



しかし、幸か不幸かその融資付けに失敗して、改めて考えました。

基本は持ちきりで考えると言いながらも、本当に何かまずいことがあった場合に

(インカム主体ならそんなまずいことはない、という気持ちもありつつも、例えば

 身内の介護でどうしてもまとまったお金が必要などの可能性は排除できません)

どこまで簡単に現金化できるか、という観点では非常に弱いな、と。



そう考えると、この市況の中で手を出す物件は小ぶりな中古の木造がいいですね。

札幌であれば、土地値くらいで購入できて、利回りも15%くらい回っちゃうやつ。

そういうのを15年くらい融資をつけて購入していく。ロットは5000万以下。

これ以上大きいと現金買いをしてもらいづらくなると思うためです。

(東京だとまた基準はちょっと変わります)



流動性に関しては、融資は確かにつきにくいだろうと思いますが、現金購入の方が

いると思いますので、ある程度保てるはずです。実際、札幌1棟目は現金でも

購入できる方がサクッと融資を引いて買っていきました。



木造ばかりだと減価償却が切れるタイミングが早いという問題もあると思いますが

そこは財務状況を見ながら見積法で当初から融資期間と減価償却を合わせるとか

そういうところで対応していけるものと思います。



また、積算が出ないので買い進められないとか、耐用年数超過の物件は事業性を

見てもらえないことがあるとか、そういう難点はあると思います。とはいえ、

キャッシュフローが出て現金が手元に貯まっていく状況が作れるのであれば、

それなりに評価してくれる金融機関さんはあります。私、メガさんから見れば

思いきり債務超過ですが、小さい金融機関さんとかでは割と融資受けてますから。



スピードはさほど早くなくても、高値トレンドになっている今は無理に大きなものを

購入せず、安値相場になった時に大物を攻められるようにしておこうと思います。



あ、でも新築とかで今後も融資が見込めるものであれば、大きくても検討します。

高値掴みにならない程度の利回りで、5年後に利回り10%で売却した際に手残りが

きちんと出るものであれば、それは検討の価値があると思います。融資がつくという

観点で流動性が確保できていますので。



ただの独り言みたいなブログになってしまいましたが、大物で流動性が低いものは

今後は自重しよう、という私なりの頭の整理ができたからよしとします。



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2017年02月22日

売却益をどうするべきか?取らぬ狸を皮算用をしてみる。

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捕らぬ狸の皮算用ってやつですが、売却した後のことを考えてみようと思います。

売却した後、その現金はどうしておくべきか。



現金の利用方法はいくつか考えられると思います。

1.借入の繰上返済

2.そのまま持っておく

3.現金で戸建など購入

4.別な資産運用をする



このどれを選ぶのがいいのかを考える前に、売却することによって生じる変化について

理解しておいた方がいいだろうと思いました。



売却によって生じる変化としては、キャッシュフローの減少が挙げられます。

売上や借入返済の減少は、結果としてキャッシュフローの減少につながります。



続いて、決算書への影響。今回売却する物件は、減価償却が切れている木造物件と

新築で建てたRCです。減価償却の観点では、あまり影響はないだろうと思います。

決算書上は、売上減少から利益が減少することになると考えられます。



こういった観点からすると、税金の減少とキャッシュフローの減少に伴う事業の

ダウンサイジングが売却後の自分の姿になるのでしょう。



その点を踏まえて、得られたお金をどう運用するか、それぞれの選択肢を見ていきます。



まず、1の借入の繰上返済という選択肢。ここには一部お金を入れたい気がしています。

キャッシュフローが減る分くらいは繰上返済しておいた方がいいのではないかと。

私、誰が見ても無担保借入をそれなりにしている人なので、金融機関さんからもあまり

その点の評価は高くないです。それであれば、今後の融資にプラスになるよう、

借入を減らしておくのも一つの作戦かなと思ってます。精神的にも安心できますし。



東京4棟目のリノベーションで借りた、金額も大きくて借入期間が短いやつがあります。

これを返すだけでも、減った分のキャッシュフローをそこそこ補てんできます。

借入期間が短いだけに、たった一年とはいえ当初借入した金額と比較して、現時点で

25%は返済が完了しています。全額返済すると、売却で手元に残る資金の1/3程度が

消えてしまうのですが、それでも一つの選択肢として考慮した方がいいかなと考えます。



また、よくうわごとのように書いているフィリピンも消込候補の一つになります。

特に高金利でどうしようもないやつが1戸あります。今後値上がりが見込めるとか、

需給バランスが崩壊するから値上がりなんて見込めないとか、いろいろな意見を

耳にします。私自身、そんなに長い期間資金を塩漬けしたくないので、ここに現金を

入れて安心するという選択肢はちょっと微妙な感じがしています。



フィリピンに関しては、最悪「もうローン払わない!捨てる!」という選択肢が

残っているのと、金融機関さんにも特に見せていないのとがあります。その観点では

フィリピンの返済に使うのは次善の策にした方がいいのかな、と考えています。

(そもそも早く売りたい・・・誰も売ってくれないし買ってくれないけど^^;)



繰上返済するなら、この2つが候補になることでしょう。あとは細かい借入を返済して

なんとなくややこしくない身体にしておく、ってくらいでしょうか。返済比率が下がり

金融機関さんの心証がよくなります(特に信販系は顕著)。



1の難点は、手元資金がやっぱり少なくなってしまうことに尽きると思います。

他の運用をして増やすことができるなら、そちらの方がいいでしょうし、いざ現金を

入れてでもほしい案件が出てきたときに対応できない、という難点もあります。

返してしまったら、同じ名目では借りられないですから。



2の現金で持っておくという選択肢は、これはこれで金融機関さんへのPRには

良いのではないかと考えている次第です。借入をいつでも返せる現金があるという

安心感を武器に、金融機関さんとの交渉が進められるだろうと考えます。



インフレヘッジができておらず、現金をそのまま持っておくこと自体がリスクという

考え方もありますが、金融機関さんは晴れている時に傘を貸す仕事が基本です。

手元資金が豊富でない人に貸すほど暇じゃない、と。



今のところ、手元資金はそれほどありませんが、小さな金融機関さんでは割と

借りることができております。これがもう少し大きな金融機関さんにまで手が出る、

という効果が見込めるのかもしれません。



また、融資が付きにくい案件への投資という形で使うことができますが、これは3の

考え方に近いので、この場では割愛します。



難点としては、キャッシュフローが今までより減ることによる全体での借入比率の増大。

例えば、これまで200万の家賃収入に対して100万の借入返済があり、合計すると

100万のキャッシュフローが出ていたとします。

そして200万の収入のうち、今回50万がなくなるとしましょう。それに対応する

借入は20万とすると、家賃収入150万、借入80万となり、キャッシュフローは

70万となります。



この状態で、前後で返済比率を見てみましょう。

前者は50%、後者は53%に返済比率が増えます。

CFが減って返済比率が上がるってどうなのよ?というところは一考の余地ありです。

※実際の数字はこれとは違いますのであしからず。



3の現金で不動産を買うという話は、2との組み合わせになるものと考えられます。

現金でないと仕込めないような古い物件や、エリア的に融資がつけられない地域の

物件などが候補になるかと思います。



特に、最近気になるのはふんどし王子吉川さんがやってる新築戸建賃貸。

健美家コラムでフン様が書いてました、この話。この間お会いした時に直接いろいろ

伺いましたし、現地も見せていただきました。これはすごいなと。安全に見て利回りが

10%に届く新築。規模が小さいものの、貸してよし売ってよしで安全な投資です。



富山エリアの地価と家賃だからできるピンポイントな技だと理解しておりますので、

やりたいと思ったら富山で融資を引っ張らなくてはなりません。ただ、エリアの

ハードルは高い・・・。というわけで、やっぱり現金があった方が強いですね。



難点としては、そういう良い物件がないとこの手は使えない、ということでしょうか。

たまたま見つかればいいんですけどねー。



4の別な資産運用に関しては、私自身は全くスキルも知識もないので基本的にはあまり

積極的には考えませんが、上澄みの一部だけちょこっと回してみるのもいいのかなと

考えております。ここはこれから勉強ですね。



基本的な路線としては、1の借入返済に走るか、2+3の組み合わせを考えるか、の

どちらかになると思います。そこに4を少しだけ放り込んでみることはあるかも

しれないですが。



勿論、1を選んだとしても、全部繰り上げ返済に使うということはないでしょう。

ある程度残しつつ、返せるものは返す。そう考えると、1をどこまで行って、残りを

2〜3で運用してうまくやっていくか、というあたりに落ち着くのかな?



この辺、お付き合いのある金融機関さんにも相談しながら決めたいと思います。

え、相談したら定期預金に固められる?うーん、そうかもね(笑)



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2017年01月23日

拝金主義vs人道主義!?投資家さんへの愛を感じた健美家さんの新年会。

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昨日書いた打ち合わせが終わった後は、移動して健美家さんの新年会に参加しました。

毎年行われる、コラムニストの方や取材協力をした方限定のスペシャル新年会です。

こんなしょーもない私でも、大家列伝で末席に加えさせていただきましたご縁があり

毎年お声がけいただいております。ありがたいことです。

(大家列伝の記事はこちらから・・・前編後編



そうそうたるコラムニストの皆様と、いろいろお話する機会が持てて楽しかったです。

初めてお会いしたたかおさんのミニセミナーは、楽天的な私の思考にカツを入れて

もらった気がします。リスクを重たすぎるくらいにシミュレーションしていく姿勢、

見習わなくては。すぐ緩い方、都合がいい方の発想に逃げてしまう私です。



意外とニアミスばかりの赤井さんとか、去年飲む約束してたけど悪天候で実現しなかった

星野陽子さんとか、前日も突発的に一緒に飲んだフン様とか。他にもいっぱいいすぎて

書ききれません。黄金さん、広田さん、長嶋さん、税理士大家の渡邊さん、渡辺違いの

よしゆきさん、母うっちーさん、くらたくさん、脇田さんなど。皆様とお話できて

楽しかったです(書いてない方ごめんなさい!健忘症でもうダメです)。



初対面の方だと、沖縄の三浦弘人さん、防人1号〜3号さん、ジム鈴木さん、

先日列伝に掲載された湘南再生大家さん、あと何回か場としてはご一緒させて

いただいているけどご挨拶したことなかったレッド吉田さん、そして健美家会長の

創業者、萩原さん。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。



萩原会長とお話をしていてすごく納得したこと。

健美家コラムニストの人選の基準は「人柄がいいこと」なのだそうです。

不動産業界、その気になればいくらでも悪いことができてしまう業界です。

そんな中でも性善説というか、いざとなっても悪いことはしなさそうな人。

そういう基準で選んでいるから、こういうアットホームな空間が出来上がるのかと

すごく腑に落ちました。



私が一時期ブログランキング1位になるきっかけになった記事があります。

スキルの低いコンサルの人もいるのねえという話。あれに出てくるような方が

健美家さんのコラムニストにいるかと言われると、確かにいません。全くいません。

お話をさせていただく方はそれぞれ皆様ひとかどの人材で、学ぶべきところが多く

かつ偉ぶるそぶりもなく大変謙虚なのです。見習うところが多すぎます。



そしてコラムニストの方や倉内社長に話を聞くと、掲載される全てのコラムに対して

プロのライターさんによる校閲と、健美家サイドでのリーガルチェックを入れている、

ということなのです。



倉内社長が話してました。健美家の価値は実はコラムにある、と。物件が高止まりする中

投資家の皆さんに健美家として提供できる情報は何なのかを考えると、投資家目線で

何かしらの気づきになるコラムが実は重要なコンテンツなのだという考えだそうです。

実際に、投資家さんと話す機会があると、コラムの充実度を褒めて貰う機会が多いと

社長は仰っておりました。



収益物件ポータルのビジネスモデルって、基本的には不動産業者さんからお金を貰って

成り立たせるものです。私たちのようなエンドユーザである投資家は、ポータルサイトに

直接お金を払うことはありません。



普通なら、直接お金をもたらしてくれる不動産業者さんの方を向いて商売したほうが

効率がいいと思います。それなのに、健美家さんはあえて投資家サイドに目を向けて

ビジネスをしています。



短期的にお金を儲けられるのは間違いなく前者でしょう。ただ、エンドユーザである

投資家の質(語弊があると思いますが、あえてそう書きます)は悪いと予想されます。

後者のモデルは収益化に時間がかかるものの、投資家の質は良いのではないかと。

長期的に見て、全員が満足できる環境の構築を目指しているのだろうと考えます。



炎上マーケティングとかアフィリエイトASPへの広告出稿とか、コラムニストを

競い合わせて潰しあいをさせて使い捨ててまでPV数を増やし、不動産業者さんからの

収益が頼りだから、多少のコンプラ違反があっても取引停止にもできないポータルと

投資家の質をじっくりと腰を据えながらあげていくため、少数ながら良質なコンテンツを

作っていくことを重視し、コンプライアンスをもって公平に各所に接するポータルと、

どちらの収益に貢献したいかと言われたら、私は絶対後者のポータルの方を選びます。



むろん、前者には前者のいいところは当然あります。前者が好きな人からすれば、後者は

仲良しクラブで慣れあっている連中にしか見えないかもしれません。そしてその雰囲気が

気持ち悪い、なんて感じることもあるのだろうと想像します。



でも、私から見たら前者はカネの為なら何でもやるぞという風にしか見えず、

取引先や顧客に対する愛が全く感じられません。CFが出なくて持ち出しになる

区分を買ったコラムとか平気で掲載してたけど、あれ初心者が真似して破産したら

ポータルの方は責任とれるのでしょうか?投資は自己責任だから当然取らないか。

リーガルチェックどころか、コラムニストがノーチェックで投稿してるらしいし、

悪いのはコラムニストで当社は悪くありません、でしょうね、きっと。



たかおさんのミニセミナーで「トランプさんは大統領になることが目的だったのでは

ないか」「今まさに目的は達せられたから、この後これを持続できずに任期途中で

投げ出してしまってもおかしくないのでは」というお話がありました。

某ポータルに関しては「上場させることが目的だったのではないか」「今まさに目的は

達せられたから、この後会社を売って投げ出してしまってもおかしくないのでは」

などといううがった見方をしてしまいます。あ、でもバイアウトしたらその購入した

会社さんのやり方次第ではかえってよくなるかも?



すみません、いろいろぐちゃぐちゃと書きましたが、あくまで好みの問題です。

人それぞれ考え方があり、私は健美家さんに賛同しますというだけのことです。



別にどこのポータルとは言ってませんが、前者的な雰囲気のポータルが好きな方には

不愉快な記事になっているかと思います。申し訳ないです。また、もし上記心当たりの

あるコラムニストの方には、陰口のようなことを書いてしまい申し訳ございません。

個人をつるし上げるつもりはさらさらなく、運営サイドの姿勢に関して個人的に

好きじゃないということを書きたかっただけです。ご容赦ください。

(でもCF出ない区分は買っちゃダメだと思います・・・)



来年もそんな素敵で居心地のいい空間が維持されることを心より願っております。

健美家さんのますますのご発展を心よりお祈り申し上げます。

ラブ健美家、ということで。



順位なんとか一桁まで戻したいなーと思っております。本日金消契約だし、ここで

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2017年01月21日

不動産投資は3つのステージがあり、それぞれにボスがいる。

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サラリーマン大家さんをやっている方で、今すぐにでもサラリーマンを辞めたい!とか

頃合いが来たらサラリーマンを辞めたい!と考えている人の数は少なくないと思います。

ただ、本当に辞めたい時に辞めて大丈夫?というところはしっかりシミュレーションして

辞めた方がいいんじゃないかな?と思っています。



サラリーマン大家さんが規模拡大して成長していく過程を3ステージに分けるとします。

ステージ1が不動産投資スタート時、ステージ2が不動産投資でキャッシュフローが

それなりに出るようになった状態、ステージ3が不動産投資でセミリタイヤできた後、

という形に定義してみます。



この3つのステージには、それぞれ異なる種類の壁があります。それぞれのステージで

ボスとして立ちはだかる敵(?)は以下のようなそうそうたるメンバーです。



ステージ1:キャッシュフロー

ステージ2:税金

ステージ3:社会保険



ステージ1は当たり前と言えば当たり前ですね。皆さん不動産投資に何を求めるかって、

そりゃー自分が仕事しなくても入ってくるキャッシュフローでしょう。しかし今の相場で

潤沢にキャッシュフローが出る物件なんてそうそう見つかりません。大きな壁です。

一昔前だったら、1億の物件で税引前CFが200万だったら鼻で笑われてましたが、

最近だとそれでも充分というか、むしろ素晴らしいって感じになっていますし・・・。



とにかく早く辞めたくて、かつ属性がいい人は、一気に10億くらい借金して物件を買い

そのCFで辞める、みたいなことをしているかもしれませんが、このパターンって、

これから挙げるステージ2とステージ3をぶっ飛ばしてしまっているため、後々苦労を

するかもしれないなーと老婆心ながら心配しております。

(いろいろしくじって危なっかしいお前に心配されたくない?それもごもっとも^^;)



どのような形であれば、ステージ1をクリアした方には次のステージ2が待ってます。

こちらのボスはせっかくのキャッシュフローを根こそぎ持ち去ろうとする「税金」です。



頭ではわかっていても、実際に高額の税金を課されないと、この辺に意識が向きません。

(早くから対策している人は本当に素晴らしいです。私はできませんでした・・・)

そこから税金との戦いが始まります。サラリーマンで属性が高い方は高額の税金に

なりがちです。しかし会社を辞めるほどのキャッシュフローではないから、なんとか

税金対策をしつつキャッシュフローを増やすという選択肢を取ることになります。



資産管理法人の設立、太陽光などの節税商品の導入、家族を役員にして役員報酬、

各種共済や保険への加入など、具体的な手法はいろいろありますが、ここでは割愛。

この辺では顧問税理士も活躍し、いろいろな節税を試みてくれます。



ステージ2のボスを何とか倒して、これでサラリーマンを辞められるぞーと勢いよく

辞めてみたタイミングがステージ3の始まりです。もう怖いものは何もない、

ピーチ姫も助けたし、あとはエンディングを見るだけだ、と思っているでしょう?

残念、そのピーチ姫は実はキノピオですよ!



ステージ3のボスは・・・「社会保険」です。

会社を辞めると国民年金、国民健康保険に切り替わります。健康保険は組合が優遇を

してくれているから、それに比べると費用があがるのではないでしょうか。国民年金も

人によっては高くなるのかもしれません。



そして、これで安心していてはいけないのです。この時期になると当然ながら法人が

あって、その法人から役員報酬を貰っていると思います。この役員報酬を払っていると

社会保険庁があなたのところに手紙を送ってくるんですよ。社会保険に入りなさいって。



自分がサラリーマンの頃は、社会保険って安いよねという感覚があったと思います。

しかし、それって会社が半分費用負担してくれているからなんです。

50%自己負担、50%会社負担、という取り決めになっています。



サラリーマンの頃は、50%の会社負担はありがたい話だったと思います。

しかし、会社を辞めた今、会社負担も結局自分の懐から出ていくのと変わりがなく、

社会保険料が2倍になったような感じになってしまうのです。ああ恐ろしい。



社会保険を組み入れずに計算してリタイヤした人がもしいたら、どこかで確実に

それを捕捉され、社会保険で破綻しかねません。そのくらい恐ろしいボスです。

今までは割とざるでしたが、マイナンバーができて、今後はより確実に捕捉されるように

変わっていくことでしょう。怖いです・・・。



私もそれほど深く勉強できておりませんが、社会保険は税金に比べて抜け道や裏技が

少ないような印象です。社会通念上どうなのかという判断基準で見られてしまうところが

あるので、いくら理論武装していても世間一般でどうなのそれっていうところで

否認されることもあるような話を聞いたことがあります。



これだけいっぱいボスキャラがそろっている不動産投資。

あなたは今どのステージで、どのボスと戦っていますか?

そのボスがラスボスかどうか、ちゃんと確認しておきましょう。



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