現在６位です。入籍１８周年記念日が終わり、１９年目開始です。
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レントロールを見直し、安すぎる家賃に関しては少しずつ上げていく努力をしないと
苦しい経営になってしまうのは目に見えております。そろそろ動き出す時です。
不動産賃貸業を始めたのは２０００年台後半なので、１５年以上はゆうに経過してます。
その間、入居者様との関係で一貫して感じていたのは「大家さんの立場の弱さ」でした。
借地借家法に縛られ、一度契約したら不平等な状態を強いられてしまいます。
家賃も上げられませんし、滞納しても追い出せません。３ヶ月以上滞納してから
訴訟を起こして強制執行の権利を勝ち取り、多額の費用をかけて追い出したとしても
荷物は一定期間大家さん負担で保管しなくてはならないし、その間の遺失家賃や
原状回復費もすべて取りっぱぐれます。とんでもない損失になってしまいます。
借地借家法はベースになる中身が明治時代に作られており、当時は地主さんの方が
力が強かったことから、借家人保護の意味合いの強い法律になっていたと認識してます。
時代は変わり、今や賃借人さんと地主さんの力関係も変わってきております。今の法律は
入居者様の権利が過剰に強く、大家さんは理不尽に耐えるしかないところがありました。
私の周りの凄腕の大家さんの中には、そんな環境下においてもたくましく活動をして
家賃適正化に向けて動いている人もいました。そういう方がいるのは確かなのですが、
大多数の大家さんは現状のまま何もせずにいたのではないかと思います。
結局、入居者様が拒否すれば何も変わらないわけですしねえ。
しかし、ここにきてそんな立場の大家さんも動かなくてはならなくなったと思います。
このまま何もせずに手をこまねいていると、じわじわとゆでガエルのように苦しくなる。
そんな未来が見えてきた気がしています。
とにかく大きな要因として挙げられるのは「物価高」です。
（この物価高、インフレではなくスタグフレーションなのが辛いところ・・・）
全てのものが高くなっている現在において、家賃が据え置きになるというだけで
売上は変わらず経費が高くなるという現象が起こります。
例えば、物価高で大家業にどんな影響があるか。
わかりやすいところで言えば、リフォーム代の上昇ではないでしょうか。
リフォームは材料と人工の組み合わせで価格が決まるのですから、材料が上がれば
全体の費用も上がります。昨今の物価高より前・・・ウクライナとロシアの戦争が
始まって少ししたくらいにガツンと一気に建材の値段が上がった記憶があります。
元々上昇傾向だったところに、全体的な物価高が追い打ちをかけ、下がる要素が
全くない状態に陥っております。
また、リフォームというカテゴリであれば、働き方改革による影響もあります。
今迄みたいにサービス残業して無理して終わらせろ、コンプラなんて知らん、という
時代ではなくなり、順法性のある働き方が求められます。今まで９時間働けた人が
７．５時間しか働けなくなれば、その１．５時間分は翌日に回すことになります。
そうすると工期が長くなり、お金もその分かかるようになります。
この辺は管理会社さんなんかも同じでしょうね。札幌８棟目の管理会社さんは
とうとう管理部門が土日休みの週休２日制になったそうです。休んでいる間は
コールセンターなどに外注しているのだと思いますが、不動産業界にも働き方改革の波は
確実に訪れており、それはすなわちコストアップを意味することになります。
物価高が間接的に影響している分野として、固定資産税および火災保険も挙げられます。
固定資産税はインバウンドなど別の要素もあると思いますが、物価高により土地価格も
多少上がっている側面があるのではないでしょうか。とはいえ、上がらないところは
全然上がらないのですから、需給バランスの方が大きな要因だとは思いますけどね。
そして土地の価格が上昇すれば、固定資産税もセットで上昇していくわけです。
これもじわじわと重荷になっていくことでしょう。
余談ですが、私は自宅として土地から注文住宅を建てようとしているところです。
この土地も１５年前と比べたら倍くらいのお値段になっています。不動産投資を
はじめる前に買った自宅の倍以上のお値段で新築しているという・・・。
冷静に考えるとくらくらします。
火災保険も、保険会社さんの中の人件費アップや物価高による経費の上昇などが
火災保険の保険料アップの影響の一つであろうと考えられます。火災保険の場合は
昨今の自然災害の増加という事象の方が強く影響しているようには思うのですが、
いずれにしても賃貸経営に与えるダメージは小さくありません。
木造築古アパートなんて、倍どころじゃない火災保険料になっていますからねえ。
１５年前であれば３５年の保険とかもありましたが、今となっては５年が最長です。
それだけリスクを許容する体力がなくなっているのだろうと思われます。
あと、物価高というよりは国策の影響ですが、消費税率の上昇による負担増と
借入金利上昇による負担増も見逃せません。
消費税率が２％上がったことで、単純に２％の負担が発生しております。
そして大家業による家賃収入は非課税になるため、仕入の経費が純粋に上がっただけで
それを転嫁する先がないという悲惨な状態になっているわけです。
消費税還付も封じられ、大家さんから見たら消費税は悪の税金にしか見えません。
（いっそ家賃も課税にしてくれー！）
そして日銀が政策金利を上げたことによる借入金利上昇もかなり重くなってきています。
私は平凡な大家さんなので、機械的に金利があがった返済予定表が送られてきます。
中には数回にわたる金利上昇で１％以上金利が上がったケースもありました。
ちょっと高めの金利で借りてたところなんて、４％を超えたやつがあります。
昔の某カタカナ銀行さんばりの金利になってきてしまいました。恐ろしい。
こういった様々な要因により、不動産賃貸業の収益性は確実に悪化してきております。
打開するには「経費を減らす」「家賃を上げる」のいずれかになりますが・・・
世間が値上げラッシュである今なら、家賃の値上げも許容されるのではないでしょうか。
というわけで、最近レントロールを見直して、古い入居者様で家賃が安いところについて
管理会社さんに家賃アップの交渉をお願いしようかと思っております。
上記のように、経営を圧迫する理由は山ほどあります。これらを大家さんが一人で
背負うのはやや理不尽と思いますので、申し訳ない気持ちはありますが、入居者様にも
少しご負担をいただかなくてはならないと考える次第です。
週末と昨日の祝日で、レントロールを最新化した上で家賃を見直してみました。
リストアップしていくと、東京２棟目、東京５棟目、東京６棟目、札幌７棟目、
札幌８棟目あたりは家賃が明らかに低い入居者様が見受けられました。
まずはこの辺から徐々に交渉を進めていく必要があると思います。
各管理会社さんと連携を取りながら、交渉を進めていきたいと思います。
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