2018年11月10日

情報発信の威力をかみしめる(サブタイトル:東京10棟目入居決まりました!?)

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先日、出張先でたまたま波乗りニーノさんが同じ地域に滞在していたこともあり、

重要なミーティングをしてまいりました。その時思った徒然など。



まずは、不動産投資をやっているおかげで、全国津々浦々いろいろな地域の方と

お友達になれたことに感謝したいと思います。北は北海道から南は沖縄まで、

その地域に遊びに行ったら誰かしら相手にしてくれる環境と言う、かなりすごい

境遇を手に入れた私。相手にしてくださる皆様に感謝したいと思います。



正直なところを言えば、たぶん不動産投資をやってなくても同じような状況には

なっている自信はあるんです。昔からインターネットを使った情報発信は行っており

その時々で常に遠方の友人がおりました。



学生の頃は全国とまではいかないものの、名古屋、大阪、福島、広島といった場所に

音楽関係の友人がおり、青春18切符でふらふらと遊びに出かけることも多かったです。

ウェブチャットのオフ会にもよく遊びに行ってました。こっち関係でも岩手やら

名古屋やらの友人ができて、遊びに行ったりしたものです。



社会人になって生活環境が変わり、音楽はあまり携われなくなったものの、熱帯魚を

飼い始めてからそれに関する情報発信をインターネットで行い、少し年上の熱帯魚が

好きな友人が増えました。ブラウザゲーム(サーバに負荷をかけるので有名だった

「箱庭諸島」です)のオフ会にもよく遊びに行ってました。ウルティマオンラインの

ギルドを作って、ギルドのホームページとか運営してましたし、ネトゲ廃人を堪能しつつ

ギルドのオフ会とかもやったりしてました。まだ仙台に住んでた嫁ちゃんと出会ったのも

ウルティマオンラインです。



ミクシィ全盛期の頃も共通の趣味がありそうな人とか日記が面白い人とかを見つけては

マイミクになって、ふらふらと遊びに行ったりしておりました。足跡とか必死に見てた

私でした(笑)



そんな感じで20年以上前のことを振り返るインターネット老人会な私なのですが、

こうやって常に何かしらの情報発信をしておりましたので、不動産投資に関係なく

何かしら打ち込んでいることがあれば、それに関するブログなどの情報発信はしていた

ものと思います。たまたま情報発信のツールが不動産だっただけです。



他の趣味と違うのは、不動産投資はお金を生んでくれること。この収益があるから

ふらふらと遊びに行く頻度が高くなっても金銭的な不安がないのが嬉しいところです。



ニーノさんとも話しましたが、人とのつながりという無形資産が全国にあるというのは

とてもありがたいことです。先日も高知県に沢田マンションを見に行きましたが、

地元の大家さんとお茶をしたり、たまたま旅行に来ていた富山の投資家さんと

趙ニアミスしたり(結局会えなかったけど同じ時間にひろめ市場にいた模様)で

楽しく過ごさせていただきました。サラリーマンの仕事の出張先に不動産仲間が

勤めていたこともあります(しかも思いきり私が訪問していた部署でした)。



やや手薄なのは関西・中国・四国ですが、それだって全くいないわけではないです。

想定的に少ないというだけ。特に物件を保有している北海道、東北、北陸においては

多数の皆様と仲良くさせていただいております。



・・・え、一方的に思い込んでるだけ?そ、そんなことはないよ・・・たぶん。



これからはフン様の俺クラファンみたいに、ありえない方法で資金調達をすることが

できるようになるのかもしれません。その時に大事なのが個人個人の情報発信能力。

私自身は情報発信をお金に変えるつもりはないですが、人とのつながりという無形資産を

作れるというメリットもあるので、今後も情報発信を続けることと思います。

名刺代わりと思っていますので、どうぞお付き合いくださいませ。



あ、そしてニーノさんから、東京10棟目の1室を波乗りニーノ事務所東京支店として

借りていただくことになりました!(飲み会の勢いで終わらせず既成事実化する企み)

実はこの東京10棟目、別のとある著名投資家さんにも借りていただくことになって

おります。それぞれ目的は違うけど、この場所がニーズに適合したということに

なります。年明けに1室リノベ予定ですが、終わるのが楽しみです。



顔見知りの方にだけしか具体的なお話はできませんけど、こういった

謎の客付も情報発信をしていたことによる副産物と思います。だって私が発信した

情報がなければ、こういったお話は絶対に生まれなかったわけですから。



これからも楽しみながら情報発信を心がけていこうと思います。



明日は皆様大好きなノールック買付のお話を書きます(予告)



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月06日

応用することを意識して取り組みたい。

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人の振り見て我が振り直せ。あらゆる場面で通じることだと思います。

サラリーマンの仕事で感じたことを不動産に活かすことだって可能なわけです。



サラリーマンの仕事で担当しているお客様がおります。お客様の責任者の方は

私達に対して「出入りの業者」という感覚で接してくるため、結構無茶な注文を

してくることが多いです。



守秘義務もあるので細かいことは書けないのですが、こちらの都合はお構いなしで

土日出て終わらせればいいとか、時間がないなら残業して時間を作れとか、そういう

ことを平気で言い出してしまいます。



全てお客様が悪いとは思いません。うちの会社にも脇の甘さがあったり、伝えるべき

ことを適切に伝えられていない状況があったものと思われます。とはいえ、お客様からは

「お前らは出入りの業者、俺達は金を払っている客なんだから言う通りにしろ」と

言わんばかりの発言が多く、お客様>私達、という関係を強く意識させられてしまう

状況です。対等なパートナーではないのだな、と。



そうなるとやはり、「この会社の為にできることは全力で頑張ろう」「可能な範囲で

サービスしよう」という気持ちにはなかなかなりづらく、「お金をいただいた範囲で

言われた仕事をきちんとやろう」というメンタルになってしまう自分がおります。



別に、ここで会社の愚痴をこぼしたくてこの話を書いたわけじゃないんです。

これって不動産賃貸業の場面でも同じことが言えるのではないかなと思ったから、

わざわざ今日この場でブログに書き綴っているんです。



不動産賃貸業の場合、私はサラリーマンのお仕事とは逆に「お客様」の立場になります。

発注する施工業者さんや職人さん、管理会社さんといった方々がサラリーマンの仕事に

おける私のポジション、と言うことになります。



サラリーマンの自分だったら、発注者が対等なパートナーと認めてくれるのであれば

「この人のために頑張ろう」という気持ちになり、役務範囲を超えた提案やサービスを

提供したいと考えることでしょう。裏を返すと、不動産賃貸業における発注者の私は

業者さんにそう思っていただけるよう、パートナーとして彼らを尊重し、対等な立場で

あるということを意識しなくてはならないのだと思います。それが業者さんに対して

失礼のない接し方だし、パフォーマンスを最大限に発揮して貰う方法だと思います。



そういう気持ちがあれば、過度な値引交渉も相手のパフォーマンスを下げるものと

いうことはおのずとわかると思います。物事には「原価」「適正価格」があります。

相手が市場価格より高い値段を言ってきているなら別ですが、そうではなく適正な

市場価格であるなら、それを更に値引をしろと言われた方は困ることでしょう。

利益を限界まで削って受注するとしても、貰っている費用は最低限なのですから、

材料や人工を減らせるところは減らしたいと考えるはずです。また、現場の職人さんも

決して士気は上がらないことでしょう。そうなれば、クオリティに影響が出てしまい、

結果として安物買いの銭失いになる可能性が高いです。



業者さんがボッタクる場合は、発注者は消費者であり被害者であるという風潮です。

発注者さんがボッタクる場合は、特に騒ぎにはなりません。

でも、やってることって一緒ですよね?

だいたい、不動産賃貸業という事業を営んでいるんだから、その段階で消費者とは

少し違うような気がします。事業者と事業者の間で、片方がボッタクっていると

いう関係が長続きするかと言えば、絶対に続かないと思います。



あと、サラリーマンの会社のお客様を見ていて思うのは、こちらがやっている仕事の

内容に対して知見があれば、あんな言い方にはならないだろうに・・・ということ。

これも裏を返せば、私達不動産賃貸業者と業者さんとの間で話を円滑に進めるためには

相手が何をやっているのかをある程度知っておくことが、相手に無理なオーダーをせず

相手と良い関係を築くためのポイントになるのだと思います。



自分でクロスを貼ってみれば、クロスの材料代がいくらで、どんな作業をするから

このくらい時間がかかるので、職人さんの単価を考えるとこのくらいの金額が妥当で

ここを下回ると原価割れする、みたいなことがわかるようになります。

基本、私は不器用なのでDIYはできないですが、建具塗装・クロス貼り・水栓交換・

ダイノックシート貼り・室内物干し設置・高圧洗浄といった作業は過去に経験を

しております。こういう作業をしたことにより、職人さんが何をしているのかが

おぼろげながらイメージができるようになりました。



不動産賃貸業は外注することが多い仕事です。いかに気持ちよく、かつ適正価格で

お仕事をしていただけるか。という点は事業の成功に大きく関わると思います。



偉そうなことを書いてますが、私自身もこういった動きを完璧にできているかと

問われれば、決してそんなことはないと思います。不勉強な領域に関しては、

無茶なことを相手に押し付けている可能性もありますし、失礼な振る舞いになって

しまっている場面もあるかもしれません。でも、わかる範囲では心がけている

つもりです。



サラリーマンの仕事を通じて経験したことを不動産賃貸業に活かす。

それもまた、自分自身のスキルアップのために意識した方が良いことだと思います。



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posted by ひろ* at 06:54 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月27日

不動産賃貸業を楽しんでいる、ということなのだろうと思います。

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楽しいことをしてお金を稼げればそれが一番なのかなあと思っている私です。

多少忙しくなっても、楽しいことであれば頑張れますから。



不動産投資は本来そんなに自分自身の力を割かずに所得を得られる仕事なのですが、

どういうわけか私はいつもバタバタしております。いや、どういうわけかじゃなくて

理由はわかっているんです。自分から忙しくするように仕向けている傾向があります。

欲張ってやることを増やしているだけ。



買わない方がお金が増えるのに、つい目の前にちょっと面白そうなのが出てくると

買付に走ってしまうし、普通に募集していれば普通に埋めるところを、コンセプトを

入れたり変わったリフォームをしたりして、自分が少し営業やマイソクに工夫をする

必要ができたり(勿論その分高く決まります)。



時間効率を重視する人であれば、やらないのではないかと思います。時給を考えたら

あまり効率のいい作業ではないような気もするし、購入だって諸経費や頭金などの

お金はかかるし、再生系ならリフォーム費用も掛かります。お金を貯めるという目的に

特化するなら、無理に買わずに資金を貯めた方が良いケースだって大いにあるはず。

私は買いすぎで自転車操業です(笑)



つい忙しく予定を入れてしまうので、メールの返信がなかなかできなかったり。

専業大家だったらこのくらいの作業量はどうということはないのでしょうけれども、

私はまだサラリーマンをやりながらの兼業大家さん。かなりしんどい時もあります。



自分からつい自分を追い込んでしまうのはなぜなのか。

貧乏性で目の前の利益機会を遺失したくない気持ちが強いのだということの他に、

不動産投資ではなく不動産賃貸業という事業を楽しいと思っているからなのでは

ないかと考えております。



不動産を割安で購入すること。金融機関さんとのプレゼンテーション対決を制して

資金を用立てて貰うこと、創意工夫を凝らして価値ある物件を作り出すこと、

家賃設定など自分で考えた内容がハマって入居が決まること、ご入居いただいている

入居者様に喜んでいただけることなど、そのすべてが楽しいと思えるからこそ、

多少しんどくても推進してしまうのだろうなあと。



本当に効率よくお金を稼ぐなら、もっと違ったやり方もあるのだろうと思います。

でも、そうではなく好きだからという理由で不動産賃貸業を選んでいるのだと思います。



だから、不動産投資という言葉でくくられると違和感を感じてしまいます。

不動産賃貸業という事業であり、投資じゃないんだよねえ、と。

楽しいことを仕事にしている感覚です。



他の事業と違うなと思うのは、自分が働かないという選択肢を持てること。

不動産賃貸業は、仕事を楽しむ観点で手間暇をかけたり物件を買ったりすることで

仕事量を増やすこともできますし、意地に徹することで仕事量を減らすこともできます。

仕事量を減らしても入ってくる金額は現状維持とすることができます。

その余った時間を家族との時間に充てることもできますし、他の楽しいことをする

時間とすることもできるでしょう。一般的な他の商売だと、自分が働かないとお金が

入ってこないので、仕事量を減らすと収入ダウンに直結することが多いと考えます。



ワークライフバランスを調整しやすい仕事が不動産賃貸業だと私は思っています。



そして不動産賃貸業は一般的には孤独な仕事ですが、インターネットが発達した

今であれば、孤独どころか仲間との和を作りやすい職業になっていると思います。

SNSやブログなどの情報発信をする、情報発信している人とコンタクトを取る、

セミナーや懇親会で気の合う仲間を作るなど。そして皆さん同じように時間を

コントロールできるので、行動を共にする際の調整が容易ではないかと。



不動産賃貸業のみならず、類似する事業に進出している大家さんも中にはいます。

そういう人に刺激されると、自分の中の何かが動き出し、より刺激のある人生に

なるような気もしています。望むなら、不動産賃貸業以外の事業の世界に飛び出す

こともできることでしょう。



今日もそんなセミナーに参加するために、今まさに福岡に向かっています。

明日は家族の都合があるので弾丸ツアーになりますが、そういう楽しみ方ができるのも

不動産賃貸業の魅力の一つではないかと思います(ここは私の趣味嗜好ではないかと

言われるとそうかもしれないので、一般的な話ではないかも)



いずれにせよ、私がこうしてふらふらできるのは不動産賃貸業のおかげです。

良い仕事を見つけたと思いますし、サラリーマンとの両立もできるので、

しばらく不動産賃貸業でギチギチに詰めていきたいと思います。



もしサラリーマンを辞めることがあれば、それ以外の事業や投資を勉強したいですね。

そうなる日はいつなのやら。



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月23日

融資が締まった割には価格はさほど落ちていない現在のマーケット。

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日々届く物件情報を見ていると、不動産マーケットがだいぶ変わってきた印象を

受けます。他の方のブログで既出の話題も多いですが、私が感じるところをまとめて

みました。



私の主戦場は札幌と東京です。他、仙台や富山、千葉などにも物件はありますが、

比較的注力できていて情報も入ってきやすいのは東京と札幌なので、その2拠点について

コメントしようと思います。



まず札幌です。



新築RCに関しては、そもそもあまり情報が入ってこなくなった印象があります。

入ってくる情報も、まだ利回り8%を下回っている感じがしますので、大きく崩れている

印象は今のところありません。とはいえ、じりじりと下落傾向になっている気はします。



スルガ銀行問題に端を発するエビデンスチェックの厳格化など、金融機関さん側も

姿勢を変えているところがあると思います。今後、新築RCへの融資は自己資金が

必要になり、これが価格の下落圧力になるものと想像しています。



築浅RCは、築5年〜10年で利回り8%〜8.5%くらいに下落した印象があります。

こちらも思ったほどは落ちていません。リーマンショックのようにドカンと落ちるのでは

なく、相変わらず強気の売主さんが強気の価格で出すも、サラリーマン大家さんが

買えなくなってなかなか買付が入らず、今後じりじりと値を下げるという状況に

なるのかな?と想像しています。



私も、銀行融資の目処が立つことを前提に、1億前後の新築RCがそこそこの場所で

利回り8%以上で出てくるなら、1棟購入したい気持ちはあります。ただ、まだそこに

至る物件は出てきていないですね。



木造築古系の中古物件は、そこまで大きく値段が変わっていないような気がします。

フルローンでの銀行融資が出づらくなり、小ロットの案件に自己資金を入れている

状況なのではないかと推測しています。とはいえ、そこそこ良い立地の耐用年数超過の

木造で13%とかは出てきているので、14%〜15%くらいまで利回りが変われば

15年融資で回せるくらいになるので、いいかなあと思っています。



私の場合、どうしても遠隔地融資という形になるので、耐用年数超過のボロ木造を

15年引っ張って回すという形での融資が引きにくいです。かといって、新築RCは

自己資金が多額に必要となりますので、投資効率がいまいちです。出せないわけでは

ないですが、出したくない・・・^^;



札幌に関しては、札幌8棟目に融資してくださった金融機関さんで来年以降に

新築を検討する(今年はもう融資出しちゃったから待ってくださいと言われてる)、

築古は多少難があってもいいので高利回り案件に限り某政府系や、金利は高いけど

エリアが広い広域金融機関さんなどで検討をする、という形で進めようと思います。

築古高利回りがもっと増えるといいんだけど・・・。



次に東京です。



新築〜築浅の相場観は正直よくわかりません(汗)

東京で土地から新築とか考えようと思ったことがないというのが正直なところです。

だから土地の探し方もよくわからないし、アンテナも張れておりません。

まず、金融機関さんに自分の与信を把握するところからかなあ・・・。

何億まで取引できるのかよくわからないので。



私が東京で購入しているのは、耐用年数超過のボロ物件ばかりです。

リノベして綺麗にして貸し出す、という戦略です。



最近感じるのは、リノベ素材となる物件が逆に高騰している気がする、ということ。

札幌のところでも書きましたが、自己資金を入れられない大家さんが小ロットの案件に

逃げてきているのかな?と感じます。東京だと、スルガ銀行さんが業務停止になった今、

某ノンバンクさんにかなりの案件が集中していると聞いたことがあります。難物系の

小ロットものを某ノンバンクさんで融資を引いて買う人が増えているのでしょうね。

私的にはいい迷惑です(苦笑)



昨日、ちょっと気になる借地の小さな戸建案件がありましたので、業者さんと並行で

メインバンクさんに相談したところ「是非持ち込んでください」とのことでした。

少なくとも、私のお付き合いしている金融機関さんに関しては、金融庁云々の影響は

ないようです。ただ、見合う案件が少なすぎる・・・。



よくよく考えると、2015年頃にこの手法を始めた時は、戸建に毛が生えたような

ニコイチ案件だのヨンコイチ案件だとが多かったのですが、最近はそういうのが

価格が見合わず、東京8棟目や東京9棟目(いずれも7部屋)のように大型化してきて

います。そっちの方が収益性が見合うからです。



不動産価格は金融庁による圧力で下落傾向にあるはずなのに、小さなボロ物件は

値段が下がるどころかやや上昇傾向、という不思議な現象が起こっています。

他に買えない人が買っている、というだけなんでしょうけど。



ある程度融資はついてくると思うので、それなりの案件を見かけたら指値して

折り合うものを見つける、という作業を地道に続けることにしようと思います。



年末くらいまでに小さめのをもう1棟仕込みたいなあ・・・

(既存のを埋めてからにしなさい、と言われそうだけど)



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2018年10月17日

物件資料に隠された事実を読み解けないと痛い目を見る。

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先日、大家仲間の友人から「これ、ひろ*さんのエリアの物件じゃない?」と

情報提供をいただきました。確かに一見魅力的だったのですが、よく見ると罠が!



割と最初の頃からの不動産投資仲間の友人から、メッセージがひょっこり送られて

きました。何かなと思って開くと「これ知ってますか?」と物件情報が。

東京都内の城東地区で利回り10%超。お、なんかパッと見てよさそうな物件です。

エリア的にも私が物件を保有しているエリア内です。ここなら目が届きやすいです。

単身でゆったりめの間取りだから、競争力もそれなりに保てることでしょう。



外壁塗装などの状態にもよりますが、ある程度修繕を見込んだ上で価格交渉できれば

面白いような感覚を持ちました。



木造で耐用年数超過とはいえ、所有権で10%超が出てくるようになったのね、相場が

だんだん下がってきてるんだなあ、と思った私ですが、何となく価格に違和感が。

良く見ているエリアだからわかるのですが、単身にしては妙に物件価格が高めです。

物件価格が高いということは想定家賃が高いということ。私の知っているエリアの

家賃から考えると、ここまで高くはならないと思うんですよね。



そう思いながら改めて資料を見てみます。レントロールがないので、想像するしか

ないのですが、やっぱり高い。どうしてこんなに高いんだ?と思って更によく資料を

見ると・・・わかった!これか!



「民泊として運用中」



これが原因だー!たぶん、手残りじゃなくて売上ベースで書いていると思われます。

民泊普通にやったって、180日規制があるからそんなにうまくいかないでしょうと

私は思っています(地域により差があるので、この見解は東京の場合)。

利回りの罠ですね・・・。



これ、気づかずに買ってしまう人がいそうだなと思いました。パッと見て表面利回りが

10%なら、むむむと食いついてしまうと思います。この物件ならメインバンクさんの

やりやすいエリアだから、たぶん融資も問題ないだろうということで、けっこう積極的に

検討しちゃおうかなと思っていたところでした。危うく引っかかるところでした。



妥当な金額は、この出ている金額の2〜3割ダウンくらいだと思います。



よーく吟味しないと怖いですね。今回は相場を分かっているエリアだったので違和感に

気が付きましたが、たぶん気が付かない人も多いと思います。



あの手この手で商品に対して目を惹かせようとする仲介業者さん。民泊で想定家賃を

かさ上げすること自体は別に騙しているわけではなく、民泊と言う事実をそのまま

書いているだけだと思います。だから仲介業者さんに対してどうこう言うつもりは

ありません。それに気が付くよう、ちゃんと資料を読み込んで、自分の基準に合致するか

チェックすることを適切に行えばよいだけです。



物件の販売資料(マイソク)には、読み込んでいくことで初めてわかる事実も

このように書かれています。そこも含め、物件の購入検討をしたいですね。

私も初心にかえって、こういったところの読み飛ばし等しないよう留意します。



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