2018年12月24日

お歳暮の手配が完了しました。

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割とギリギリのタイミングになってしまいましたが、今年もようやくお歳暮の発注が

完了しました。ギリギリにならないと動けない私です。



三連休の中日。クリスマスイブはどうしてもサラリーマンのお仕事になってしまったので

クリスマスイベントを昨日行いました。一昨日は狼旅団セミナーを受講していたので、

三連休はたいしたお仕事もできずじまい。短い時間の間で何をするかを検討した結果、

季節的に今やらないとまずいお歳暮の発注業務をしよう、ということになりました。



私は不動産関係の方にはお中元とお歳暮を出す派です。お世話になっている方に対して

感謝の気持ちを込めて贈らせていただいております。個人間だと好みとかあると思うので

やや選択が難しいのですが、会社に対して贈る分には、多少好みと違ったとしても

誰かしら好きな社員さんはいるだろうし、来客の時のお茶請けに使うこともできるものと

思われますので、メジャーで無難なお菓子など選んで贈るようにしています。



お歳暮やお中元は今の日本ではやや廃れてきているような気がしているのですが

(特に私がサラリーマンの仕事で勤めているIT関係は全然その風習がありません)、

廃れているからこそ逆張りでお歳暮を贈ることで、他の人と比較してインパクトを

与えられるのではないか、という気持ちも若干はあります。



まあ、大きな会社になると、贈っても担当の方まで行きつかない可能性もあります。

そういう意味では、贈ることの効果ってどんなもんなんだろう?と思うこともありますが

迷うなら贈った方が気持ちがいいかなとも思うので、あまり考えずに贈る方向としている

次第です。



今回は奇をてらわず、管理会社さんと施工業者さん、それに顧問税理士の先生が

所属していらっしゃる税理士事務所さんにお歳暮を贈りました。それだけでも13件も

贈り先がありました・・・。かなりのボリュームです。札幌は管理会社さんだけでも

5社あるので、そこでまず送り先が多くなってしまう傾向にあります。そこに加えて

富山で1社、東京で3社ですので、これだけで合計9社。結構な数ですね、これだけで。

その他、東京の物件を面倒見て貰っている施工業者さん、札幌8棟目をまとめて借りて

くださっている法人さん、税理士事務所さん、民泊関連の業者さんといったところに

贈っています。



これでもちょっと絞りまして、清掃をやってくださっている業者さんや売買系業者さんは

今回お歳暮は贈れずじまいでした。なんとなく自分の中で、管理会社さんだけは毎回

きちんと出さないとだけど、他は2回に1回でいいかなとか思っていたりするんです。

贈るに越したことはないんだけど・・・。



あとはフィリピンの損切り売却でお世話になった業者さんにも送りたかったのですが、

海外の業者さんなのでさすがに贈ることが出来ず。日本にいる関係者の方に代表で贈る

ことを考えたものの、住所がわからないのでご本人に直接確認中です。聞いちゃうのも

いかがなものかなあと思いつつ。



不動産業界はどちらかと言えば昔かある業種で、まだまだ古い習慣も残っています。

いつまでもFAXを使っている業界ですからねえ・・・。だから、廃れかけている習慣も

廃れずに残っていると思うんです。郷に入りては郷に従え。お歳暮、贈ってみても

いいんじゃないかと思う私です。この辺は昔、先輩大家さんに「貰って嬉しいものなら

贈った方がいいでしょ」と言われ、なるほどと思ったので、それ以降実践しています。



贈ると案外喜ばれるかもしれませんよ、お歳暮。



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2018年12月23日

管理会社さんに頼み、自主管理しない派です。

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超・無風状態の東京4棟目。先日ちょっとした修繕が発生したようですが、

管理会社さんがすぐ対応してくれて、私は結果を聞くだけでした。助かります。



私、こう見えてけっこうサラリーマンのお仕事が今猛烈に忙しいんですよ。

出張は多いし、朝早くから夜遅くまで仕事がビッチり入ってるし、お休みの日も

出勤になるし(今週も月曜のクリスマスイブは祝日ながら出勤です)。

金融機関さんにお邪魔しようとしても、平日ほとんどどこかしらに出張しているので

月曜の朝一番くらいしか時間が確保できません。



サラリーマンなんか辞めちゃえばいいじゃないと言う人もいますが、今自分に任されてる

お仕事を放りだして辞めるのはどうしても自分自身に納得がいかないので、少なくとも

自分に与えられた仕事が終わって、その仕事の関係者に迷惑をかけないタイミングに

ならない限りはそういうことは考えたくないのです。そりゃ、会社には代用の歯車と

なる人はごまんといるのはわかってます。自分じゃなきゃ回せない仕事なんて基本的には

ありません。でも、だからと言って無責任に仕事を投げ出していいわけじゃないです。

その無責任な態度はいつか別の形で自分に返ってくると思います。そういう気持ちを

私は持っていたいと思ってます。



なんか早速話が逸れました・・・。今日の話題は東京4棟目のことでしたね。



東京4棟目は現在満室です。夏前に空きが1部屋出たものの、その後1〜2ヶ月程度で

次の入居者様も決まり、滞納なども特にありません。無風状態です。ありがたい。



ちなみに、けっこうな高値で売却にも出していますが、こちらも無風状態です。

これはありがたくないです(笑)



さて、そんな東京4棟目。先日管理会社さんからテナントの空室に申込が入った連絡を

いただきましたが、その際に「それ以外にもちょっと悪い話がありまして」と。



管理会社さん曰く、東京4棟目で入居者様から「悪臭がする」という連絡があり、

現場の調査を行った結果、キッチン下(かな?)の排水の立ち上がりのところに

隙間ができていたので、処置を行って問題ない状態にした、というお話でした。



「若干の出張費がかかってしまうのですが・・・」ということでしたが、そのくらいは

全然オッケーです。人が動いた以上、お金が発生するのは当然のことですので。



冒頭で書いた通り、今の状態では不動産の仕事を片手間ですら出来ない状況です。

今もなお、やることは山ほどあるけど、どれも棚上げしてしまっています。お正月に

やっつけようと思っていますが、たぶん全部は終わらないだろうなあ・・・どこまで

頑張れるかな?と自分でも不安になるレベルです。



そんな中、それこそ入居者様から「●●の調子が悪い」「隣の部屋の音がうるさい」など

問い合わせが来てしまうと、対応しきれずに入居者様にもご迷惑をかけてしまいますし、

こちらとしてもストレスになってしまうと思うのです。昼間は昼休みくらいしか電話は

出来ない状態ですから。職人さんの手配とか自分でできるとは到底思えません。



今回みたいに、問題があった時に管理会社さんに話が伝わり、ある程度いい感じに対応を

しておいてくださるというだけでも、多忙な状態の私としては助かります。



私は少なくとも今の状態で自主管理をしようとは思いません。自主管理をした方が

コストカットの側面では優れており、自分自身のスキルアップという観点では好ましく、

基本的に良いことが多いのは認識しています。財務がタイトだったり購入した物件の

利回りが低いとか返済比率が高いとか、そういう状態であれば自主管理にすることで

管理費が削減でき、事態が改善するのは間違いないことです。それでも自主管理を

しようとは思っていません。



代理で色々と電話を受けたり支払ったりしてくれる専属秘書的なポジションで、

月々の対応の費用は月額家賃の5%。例えば、家賃収入が20万の物件であれば、

1万円が管理会社さんへの業務代行費用の支払となります。そう考えると、月1万で

秘書を雇えるなら安いような気もしてきます。



他方、キャッシュフローベースでみてみると、管理費はやや割高になります。

ここでは銀行返済だけを一旦取り上げます(実際は他の費用もかかりますし、税金も

意識しなくてはなりませんが、面倒なので単純化して銀行返済のみに絞ります)。



先ほどの例で家賃収入を月額20万とします。管理費は5%なので1万円。

銀行返済の返済比率を50%として、月10万を払うとすると、手元に残るのは

10万円。ここから1万円の管理費を払うことになるので、管理費の負担は体感的に

10%に跳ね上がります。もし返済比率が75%だとしたら、20万の家賃収入に対し

15万の返済が必要なので、手残りは5万。そこから更に1万を支払うことになるので、

体感的な管理費の負担は20%となってしまいます。



こうやってみると、高値掴みしてしまった、もしくは金融機関さんから長期の融資を

得られなかった場合は、極力自主管理をした方がいいのだろうという気がしてきます。



私自身は変な小口の借入がちょいちょいあるので、決して返済比率は低いとは

言えないです。本来なら自主管理した方がいい側面もあるのだと思います。

でも状況的にそれをやる余裕がないので、お金を払うのは致し方ないと考えます。



そして、管理会社さんには「代行してくれる」以外の良い面もあります。

管理をお願いしているがゆえに、私のところにこれを買いませんかと情報が回ってくる

ケースもあるのです。



管理会社さんは管理をしているので、管理物件を売ろうと言う流れの時には基本的に

声がかかる存在です。状態も把握している中で、価格交渉も売主さんとダイレクトに

行うことができる。そんな状態のインサイダー情報を優先的に持ってきてくれるとしたら

多少手数料を払っても管理会社さんにお願いするメリットはあるのではないでしょうか。



現に、私は管理会社さんから紹介されて購入している物件がいっぱいあります。

東京6棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、札幌10棟目がそれにあたります。

それ以外にも、購入に至らなかったものの優先的に持ってきてくださった案件は

数知れずあります。そういう意味では、管理会社さんに支払っている費用は別の物件を

購入するチャンスを得るための費用と考えることもできます。



私が管理会社さんに委託する理由は

・サラリーマンが忙しすぎて不動産活動に時間が割けないことがあるため

・管理会社さん経由で物件情報を貰うため

という2点だと言うことになります。



今回のブログ記事ですが、「自主管理と管理委託のどっちが正解か決着をつけよう」

という意図は全くありません。人それぞれ、好きなように選べばいいじゃないかと。

自主管理でも物件情報を集めて購入している人もいますので、必ずこの結論が正しいとは

思いません。ただ単に、今の私の能力と状況から考えると、この選択が私にとっては

最適というだけです。能力が高く、自主管理をどんなに忙しくてもやれる人は尊敬に

値します。私もそんな能力が欲しいです。基本、周りの人に何となく助けられて

ふわふわと生きているだけの私ですので、能力高くない自覚はあります。



一応、周りの人に頼らなくてはならない自覚はあるので、頼る相手の立場に立って

こんなことされたらいやだろうなとか、こういう風に動いた方が望ましいだろうなとか、

考えながら動いてはいるつもりです。東京5棟目の管理会社さんには「ひろ*さんは

うちの管理スタッフの中でも人気トップクラスですよ!」と(リップサービスかも

しれませんが)言っていただいているので、それなりに間違ってはいないのかなと

思っています。



以上、私は管理会社さんとの関係をこんな風に考えています、という話題でした。

管理会社の皆様、今後ともご支援いただけますようお願い致します。



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2018年12月16日

ポールさんの疑問に対して、自分なりに回答してみた。

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ポールさんから問題提起のあった「都心は利回り10%でどうして回るのか」という点、

私も体感でしかわからなかったので、シミュレーターを使って検証してみました。



最近ブログランキング1位を突っ走っており、勢いがあるポールさん

そんなポールさんから、東京だと築古RCでも利回り10%程度しか出ないらしいけど

そんなんでお金残るの?
という疑問が呈されました。



私、築古RCは持っていませんが、都内築古木造にリノベかけて10%〜15%程度で

回しています。木造だと固定資産税が少ないのと、20年融資を引っ張ってくることで

まあ何とか回している、というところがあります。リノベは15年しか引けないので、

正直そんなにたんまりとキャッシュが出るかと言われると微妙です。リノベ分もあわせて

計算すると、返済比率が割と高いです^^;



例えば、東京8棟目なんかで言えば、借地なので地代も返済とみなして計算すると

物件購入分の返済比率が35%、リノベ分の借入が25%、地代が9%となりまして、

返済比率は69%にも達してしまいます。これでも利回り11%以上で回してますが、

ちょっと仕上げることに失敗気味であることは否めません。



正直、この物件に関してはいろいろな誤算があったため、私の保有物件の中でもかなり

返済比率が高いのです・・・お恥ずかしい。

借地なのでもっとうまく仕上げてキャッシュマシーンにしなくてはならなかったのですが

そこは作戦を誤ったと自覚しています。細かい借入もあるので、それらを返済して

返済比率を下げないといけないよなあ、と思ってはいます。



えっと、自分の失敗トークはとりあえず置いておいて、都内の築古RCのお話でしたね。



まず最初に、今の東京だと築古でも利回り10%のRCはなかなか出てきません・・・。

でも最近ようやく、耐用年数超過寸前とかであれば、利回り10%も目にするように

なってきました。以前、私が買付を入れて敗れた東京の耐用年数切れのS造ビルは

利回り9%ちょっとでした。今、こいつは転売に出ていて、利回り6%くらいに

なってます。さすがに売れないよねとは思いますが、それでも9%で仕込めれば転売が

出来てしまうという恐ろしい市場です。



というわけで(?)、以下の条件でシミュレーションをしてみました。

過去に似たような案件を検討したことがあるので、その数字をある程度流用。



・築28年S造

・金額7200万

・利回り10%

・固定資産税は満室想定家賃1ヶ月分の70%

・土地建物比率は土地6:建物4

・フルローン、期間20年、金利2%

・管理費は年間実質家賃の5%

・年間の入れ替わり20%、広告料1ヶ月分

・修繕費は年間実質家賃の5%

・その他経費を年間実質家賃の3%

・家賃を6年〜10年、16年〜20年の間で家賃収入総額から1%ずつ減少

・減価償却12年

・入居率90%



結果、減価償却が切れる12年まではギリギリでキャッシュフローがプラスでしたが、

そのプラスも年間30万とか悲しくなるレベル。家賃下落や減価償却切れなどから

13年目からマイナスに転じて、16年でこれまでの累計CFを吹っ飛ばしました。

ポールさんがブログで書いたところまでのマイナスではないですが、それでも10%だと

厳しいと言う結論になりました。



ちなみに、これを25年融資に置き換えると、18年目からキャッシュフローが

マイナスに転じますが、25年の返済の間に累計のプラスのキャッシュフローをすべて

吐き出すと言うことはないです。ただ、長期返済にすればCFは確保可能という考えに

ついては、残債が減らないので必然的に長期保有にならざるを得ないという問題が

ありますから、立地が良く長期保有可能であることを見極めないと危険であると

いうことは意識する必要があるでしょう。



では20年でこれを購入するのが全くダメかと言われると、そんなことは決してなく

売却を絡めることで手元に多少残せるのかなと考えています。

勿論、この値段で売却できる、という目利きができることが前提ですので、万人に

おすすめできるわけではありませんけど。



前述の20年のケースですが、10年経過すると残債は当初借入額の54.5%まで

減っております。金額にして4000万弱としましょう。

そして東京であれば、築古でも利回り12%あれば売れるだろうと予想します。

利回りから割り戻した売却想定金額は5100万〜5200万程度。

ここで売却すれば、CFがほとんど出なかったとしても、強制的に積み立てていた

元本返済分が収益として手元に戻ってくることになり、トータルするとプラスで終われる

という結果になるのだと思います。

(減価償却が終わっている分とか税金とか加味すると、また結果は変わりますが

 今回はそこは議論の対象としません)



では、同じ利回りで田舎のRCだったとしたら・・・?



東京と地方の違いとしては、以下が挙げられると思います。

1.東京は家賃が高く、地方は家賃が安い

2.東京は土地が高く、地方は土地が安い

3.東京は流動性が高く、地方は流動性が低い



1については、体感的に東京と札幌を比較すると、家賃の坪単価は倍くらい違うと

思われます。どことどこを比較するかでこの辺変わりますが・・・。



2は東京の土地が高いということで何となくわかると思います。

これも場所にもよりますが、23区であれば中くらいのところでも坪200万とか

いっちゃいますが、札幌だとアパート用地なら坪30万〜40万くらいがいいところ。

必然的に、土地建物比率において建物の比率が高まります。ある意味減価償却には

良いのだと思いますけどね。



1と2から、東京の方がコンパクトな建物で同じ収益を出せます。建物がコンパクトに

なれば、部屋数も面積も減るので、結果として修繕費が安くなります。



例えば、家賃8万取れる部屋と、家賃2万しか取れない部屋では、同じ換気扇の故障でも

家賃に占める比率が異なります。換気扇の修理で2万かかるとしたら、家賃2万の部屋は

月の家賃が吹っ飛びますが、家賃8万の部屋だと余裕がある、ということになります。



更に、東京だと土地が高いので、建物に価値がなくなってもそれなりの値段で売れます。

地方は土地の値段が低いので、土地値から解体費を引いたら雀の涙程度にしかお金が

残らない可能性が高いような気がします。しかも3に書いた通り流動性が低い。

出口を取るのが厳しく、不動産と添い遂げる覚悟が必要になるかもしれません。



こんなところを考えながら、地方物件の場合のシミュレーションを考えてみました。

基本は先ほど出した内容と同じですが、以下のパラメータをいじっています。

いずれも建物が東京より大きくなることを意識しての調整です。



・土地建物比率は土地4:建物6

・固定資産税は満室想定家賃1ヶ月分

・修繕費は年間家賃の10%

・その他経費を年間実質家賃の5%



これで見ると、借金完済時には累計のCFマイナスが1000万近くになります。

東京だとCFマイナスは300万くらいだったんですけど、その3倍以上です。

しかも売却しようとしてもあまり高く売れないわけだし、減価償却で建物価値分が

1円に下がっており、売却益もガッツリ取られる構造になっているし。



ちなみに、CFマイナス300万くらいで収めるにはどのくらいの利回りが必要かを

計算してみました。これまでのパラメータはいじらず、家賃だけ上げていった結果、

どうやら利回りは11%必要のようです。意外と差がなくてびっくり。建物の大きさを

もっと大きくしないといけなかったかな?この辺はパラメータのいじり方で変わるので、

私の試算が正しいとは限りません。読者の皆様も自分なりに計算されると良いでしょう。



そしてこの数値も地方の状況によって変わると思います。札幌だとここに広告料の考えを

入れないとだから、更に利回りが必要ということになるでしょう。



というわけで、ポールさんの疑問に対しての回答は・・・

・ポールさんの試算ほどに悪くはないけど、マイナスになるのは間違いない

・売却までセットにして考えないと儲からない

ということになるのかな?と思いました。



全然違うとか、この辺が甘いとか、そういうのありましたら是非つっこんでください。

私も自分の考えがいつも正しいというつもりはありません。感覚的に思っていることを

いい機会なのでシミュレーションツールに落としてみたらこうなった、というだけで、

もっと違った考え方があれば、それを取り入れた方が自分の器が広がると思いますから。



んならのー!(パクリ)



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2018年12月13日

買うか売るか、売る理由は何か・・・。

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アンケートを取った結果、ここ数年はやっぱり売り時だったのだな、と思わされました。

売却の大相場に乗って、思い切った動きを取った人も多かったようです。



幹事をやっている関東→札幌の大家会で、正会員向けに年1回アンケートを取ってます。

趣旨としては、会員要件である北海道の物件を保有しているかの確認をすることや、

人数を絞ったクローズドな互助会と言う性質から、会員同士では情報を隠すことなく

さらけ出してほしいという趣旨で現在の保有物件や投資スタンス、自身が貢献できる

スキルなどの情報を開示していただいております。



会員さんの中でも「北海道を積極的に攻めたい」人もいれば「現状維持」の方もいます。

スタンスの違いは抑えておいた方が当然いいでしょう。中には北海道は今後買い増しは

しないけど、会の居心地がいいので何らかはキープしておくとか、売っちゃったけど

会員権代わりに小さな区分を持っておく、とか、そんな感じの方もいらっしゃいます。

これはこれで大変ありがたいことだと思います。



で、今年も例年のごとくアンケートを取りました。

まだ全員から返ってきているわけではないのですが、この数年で保有している不動産の

構成が大きく変わったり、下手したら保有物件を全部売った方もいらっしゃいました。



不動産を売って太陽光に組み替えている人。

不動産を売り場とみて全て売ってしまった人。

終活の一環で資産整理の売却を進めている人。

(何らかの理由で)賃貸経営を縮小する決断から売却している人。



それぞれ理由は異なりますが、ある種ここ数年が「売り場」と見ての行動でしょう。

私のようにちょっと売って作ったお金を「再投資」と称してせっせと頭金にして物件を

購入し続けるのとはまた全然違った動きで、なるほどと思いました。



ここ数年の相場だったら、無理に購入する必要は確かになかったのだろうと思います。

私は銀行さんと交渉して借入を行うことが楽しいとか、コンスタントに不動産を

購入し続けることが楽しいとか、他の資産運用を勉強する時間的余裕がないから結局

手慣れた不動産を続けるのが一番効率がよさそうとか、そんな理由で買い進めてました。

見る人が見たら、非効率的なことをしていると思ったことでしょう。



関東→札幌の大家会にも、事業と捉えてこの地合いでも積極的に買い進める人もいれば

凍死の目線で売り時と見て派手に売っている人もいます。

その人の考えるスタンスの差でしょうね。



売却している理由も、単純な利益追求だけではないことに驚きました。



私も不動産賃貸業を開始して10年近いキャリアとなりました。それなりに長い時間を

不動産賃貸業に割いていますし、その頃からずっと交流があるメンバーも多いです。

そりゃあ2010年から活動している関東→札幌の大家会のメンバーの中にも、

終活を考える人が出てきてもおかしくはないよね、ということは頭では理解できます。

でも、友人としてお付き合いしている方の中にもそれを考える人がいるとは。



私も今は「買うのが楽しい」といういい加減な理由で、難物を買ってはリフォーム代を

借入して再生して、結果として返済比率が上がって「売却しないと儲からないね〜」的な

状態でヘラヘラしていますが、60代とかになった頃にはどうしたらいいのか、仮に私が

事故で突然死してしまったら、うちの嫁ちゃんにこれを切り盛りさせるのが本当に

良いことなのか、みたいなことを少し考えてしまいました。



うちは子供がいません。嫁ちゃんがどうしても子供は作りたくないということを言うので

そこについては私自身は納得して、二人で添い遂げるということで決めています。

そうなると、不動産賃貸業の事業継承をする人もいません。今はまだ40歳なので

どうとでもなると思いますが、50歳、60歳と年齢を重ねるごとに、そこについては

もっと真剣に考えなくてはならないだろうと思わさせられました。



高く売れる物件を売っぱらって、借入を少し減らしておいた方がいいのかなあ・・・。

実際ちょっと返済比率高すぎる物件とかもありますし。でも手元資金も残したいし、

悩んでしまいますね。



手元にしっかりお金が残っているのは仙台法人で、個人事業主は適当な借入を連発して

いるから、そんなに大きく手元には残っていません。この辺の財務をもうちょっと

真剣に考えないと、いざ会社を辞めようと思った時に苦労しそうだなと感じています。



ただのアンケートでしたが、いろいろと考えさせられることが多かったです。

同業者さん同士での情報交換って、こういうところでも有用だなと思った次第。



何が正解か自分でもよくわかりませんが、長期での計画をもっときちんと考えて

実行できる体制を整えた方がいいんだろうなあと思った次第です。どうしても目の前の

切った張ったが好きで、そっちを一生懸命やってしまう傾向にあります。時間を設けて

先のことを考えるようにすることを意識しないと・・・。

すぐにはできないだろうけど、まずはこういうことを書くことで自分に意識させるよう

書いてみようと思った次第でした。



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2018年11月26日

成長曲線を実感した。

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成長曲線という単語がありますが、言われてみるとその成長曲線の通りに私自身の

不動産の規模は拡大しているなあ、ということに気が付きました。



ちょっと前に参加した佐藤元春さんと天野真吾さんのセミナーで、佐藤元春さんが

成長曲線の話に言及されておりました。また、東京築古組の勉強会で赤井誠さんからも

同じようなお話が出ておりました。



ネットで同じような話をしている人がいないか探したところ、こちらのサイト

同一の趣旨の記載がありましたので、まずはご参照ください。



ざっくり言うと、自分が思い描いている成長のスピードと実際のスピードは異なっており

初期はイメージより遅く、あるタイミングで追いつき、その後はイメージより早くなる、

ということです。



成長曲線

先ほどのサイトから拝借してきました画像です。絵の方がわかりやすいですね。

最初のころは努力した分だけ返ってくるわけではなく、途中から二次曲線的に加速する

イメージです。



私自身も、成長スピード=規模と仮にとらえるなら、同じような経験をしております。

(規模が大きいから成長したということではないとは思っていますが・・・)



最初のころは、1年に1棟のペースがせいぜいでした。しかし、あるタイミングを境に

そのペースが一気に加速したのを実感しました。



2009年:1棟購入・合計1棟

2010年:2棟購入・合計3棟

2012年:3棟購入:合計6棟

2013年:1棟購入・1棟売却・合計6棟

2015年:2棟購入:合計8棟

2016年:2棟購入:合計10棟

2017年:6棟購入・2棟売却:合計14棟

2018年:6棟購入・2棟売却:合計18棟

※2018年の購入棟数には、11/30決済予定の札幌10棟目(仮)を含む



ここ2年、購入のペースが一気に拡大している感じを自分でも受けています。

2016年までの通算購入棟数が11棟でしたが、2017年と2018年の2年だけで

12棟購入ということで、それまでの通算を一気に上回りました。



金融機関さんが融資をしてくれるので、なんだかうまいこと購入できています。

たまたま安い時期に購入出来ていたとか、市況の波が買いやすかったり買いにくかったり

していた部分も勿論あると思いますが、それでもこの購入のペースは多少の波はあれども

2016年後半〜2017年前半が一気にブレイクした時期であろうと考えられます。



具体的に何があったのかと言われると、自分でもよくわかりません。しいて言えば、

札幌4棟目(新築RC)を売却したことで、債務が減って手元資金が増えたという

個別の事情はあると思います。その時期は2017年3月でした。



でも、そこで短期譲渡でも売却に踏み込めたのは、売却を織り交ぜた方がいいという

アドバイスを(時間がかかったものの)自分なりに納得して受け入れ、行動したからだと

考えます。知識を実践に変えるだけの自分なりの納得感があったということです。



その納得感を得るための下地となる知識の積み重ねがあったからこそ、と考えれば

やはり成長曲線は正しいのかなと思いました。



なかなか結果が出せずにいる方も多いと思いますが、失敗ばかりの私ですらも、腐らずに

コツコツと努力を続けた結果(購入と言う観点では)成果を出すことが出来ました。

腐らず、諦めず、努力を続けることが大事であり、それを続けることでいつか成果は

ついてくるのだなあ、と思った月曜の朝でした。



ただ、その努力を続けるのって、そのことが好きでないと難しいですよね・・・^^;

私も不動産は好きなので苦になりませんでしたが、割り切ってお金の為にと思っている

方は、成果が出ない間も努力を続けるのは辛いことだろうと想像します。

対象を好きになることも大事なことなのかな、と思いました。



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