2019年02月20日

計算した指値が綺麗に通ってくれました。

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今年は読みが冴えてる気がします。昨日書いた往生際悪く探した物件、買付通りました。

若干押し戻されましたが、多分この辺まで下がるかなと思った金額に近いところで。



昨日のブログに書いた通りなのですが、業者さんから週末に「新着情報あります」と

連絡いただいた物件に買付を入れました。再建築不可で利回り10%、フルリノベ済で

ファミリー間取り2戸のテラスハウスです。場所もドミナントエリアの中ですので、

(一般的に良いかは別として)個人的には決して悪くはないです。



持ち主は業者さんです。買取再販ということだと思われます。登記して2年くらい

経過しているので、利益確定売りでしょう。このパターンの場合、大幅な指値は

効かないと思われますが、相場ギリギリの範囲であれば、指値は許容される可能性が高く

無難なところでまとめられる可能性が高いと判断しました。



じゃあ今の妥当な相場ってどんなもんでしょう?

幸いにして、私は再建築不可である東京4棟目を売りに出しています。相場より高めに

出しているのですが、過去に大きく指値されて買付を入れられたことがあります。

その時、こちらが売却を依頼している業者さんから資料として提示された成約事例を

見ていると、今の東京23区における再建築不可物件の相場は10%台と思われます。

ということは、11%で指値を入れれば、ある程度押し戻されるものの最大で妥協可能な

範囲で指値が通るであろうと予想しました。



また、物件再生にかけたコストを予想しての指値でも、似たような数字を予想しました。

2戸の物件で外壁までやり直して・・・という内容ですと、恐らく私が過去に対応した

東京3棟目と似たような金額であろうと思われます。延床面積が今回の物件の方が

広いので、多少プラスになると考えてリノベ価格を予想。物件価格は私が過去に購入した

再建築不可よりも業者買取価格で安く購入しているだろうと考えれば、先に検討した

利回り11%になる価格でも恐らく業者さんの利益は確保できるだろうと考えました。



意外と考えて指値してるんですよ、私(笑)



仲介業者さんは某大手さんで東京4棟目を仲介してくださった業者さんの担当の方です。

某大手さんは担当者さんごとにスキルにばらつきがあるのですが、この担当さんは

程よく貪欲で仕事もそれなりにこなしてくれるので、私としてはお付き合いしやすいと

思っています。今回はたまたま東京4棟目売却の話もあり、いろいろとやりとりを

している中で、レインズから条件に合いそうなものを引っ張ってきてくれました。



この仲介業者さんに11%になる指値を提示したところ「〇〇〇〇万ですか〜」と

やや苦笑いされつつ「アッパーでどこまでOKですか」と探りを入れられました。

私はそこそこ通せる金額だと思っていたので、まずはぶつけてみてください、

押し戻された金額を見て考えますから、としか言いませんでした。実際、たぶん

ある程度納得のいく金額(落としどころは10%後半と見ていました)で通るだろう、

という感覚はありましたので。



そして昨日、某大手さんは会社としてはお休みだったのですが、担当さんは動いて

くださっていたようで、昼間着信がありました。仕事が終わってから折り返すと、

「〇〇万だけ上乗せして貰えないでしょうか」と。うん、悪くない感じです。

利回りは10.9%となりましたので、OKを出しておきました。



あとはノンバンクさんでこの物件に対して評価が出れば、晴れて抱き合わせBは

メインバンクさんに持ち込むことが可能になります。今日ノンバンクさんに電話して

評価の状況を確認したいと思います。評価が出てくれれば何とかなるでしょう。

担当さんに「融資否決はそうそう考えにくいですよね?」「融資特約つけられないので

そこだけお願いします」と念押しされているので、その点も含め調整してきます。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月19日

往生際が悪いので、まだ代替物件を探しています。

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タイミング良く新たな抱き合わせ物件になりそうな物件のご提案を受けましたので、

まあいいかと買付を入れることにしました。やっぱり変えたいんです、抱き合わせ物件。



ノンバンクさんとの打ち合わせの中で、一旦は抱き合わせの対象を物件Bとした私。

しかしやっぱり、Bはできればメインバンクさんに持ちこみたいのです。

今週1週間だけ粘って、代替物件が見つからなかったら諦めてBを持ち込みますが、

そこまでもうちょっと粘りたい・・・。

(抱き合わせの話とか代替物件ABCDの話とかはこちらとかこちらを参照のこと)



そういえば以前、仲介業者さんに提案して貰った借地の物件がありました。立地も

利回りも悪くなかったので詳細資料を貰ったところ、現在家賃が高すぎるために

この人が大挙したら怖いということでパスした物件がありました。その物件を少し

条件を妥協して抱き合わせにできないかと思い、再度仲介業者さんに問い合わせをして

そのついでに他にも物件あれば出してくださいねと伝えておきました。



結果として、その借地の物件はやっぱり条件が折り合わずにNGとしたのですが、

この仲介業者さんが「新着で条件を満たすものがありました」と送ってくださった物件が

ちょっと気になり、追いかけてみようという気持ちになったのです。



ざっくり言うと、再建築不可の利回り10%でファミリーのテラスハウス。エリア的には

私のドミナントエリアである自宅徒歩圏です。正直、今の東京の再建築不可の相場と

同じくらいなので、特に割安という感じはしないのですが、エリアが私の得意エリアで

あることと、3DKのファミリー間取りなので入れ替わりが少ないだろうというところが

メリットだと感じました。



フルリノベ済みで既に入居者様もおり、家賃がすぐに入るのも手間がかからず良いです。

最近は再生物件ばかりやっていて、その在庫が片付く前に次を仕込むという流れが多く

たまにはすぐに楽できる物件もいいよねと思うためです。また、ノンバンクさんに審査を

いただく際に、リフォーム分の自己資金を見せなくてよい、というメリットもあります。



抱き合わせの話がなければ、それなりに指値を入れてみたいところですが、今回は

メインバンクさんに抱き合わせ物件Bを譲り渡すための代替物件の位置づけですので

多少条件が平凡でも目をつぶろうと思います。資金効率は悪いですが、頭金2割で

利回り10%なら十分回るわけですから。



というわけで、週末物件調査。自宅の近所なので歩いて見に行けました。

満室なので中は見られず、外観はちゃんとやり直してありました。これなら追加の工事は

不要でしょう。問題なかったので、買付を入れることにしました。



昨日、会社が終わった後仲介業者さんとお会いして打ち合わせ。

通路の持分がなく、掘削の承諾書なども取得していないという点が難点だという説明を

受けました。前面の通路に配管関係は埋まっているようですが、17人も地権者がいて

全員の同意書を貰うのが厳しかったこと、リノベ工事の際に地面を掘らなかったため、

特に取得しなくても問題なかったこと、などが理由で、今回も承諾書無しでの取引に

なってしまうそうです。



配管関係でトラブルがあった時に困るという以外にデメリットがあるのだろうか。

細かいことはわかりませんでしたが、条件は呑むことにしました。その代わり価格で

少し負けてよ、ということで利回り11%になるようにかわいらしく数百万の指値を

入れてみた次第です。業者さんが持っている物件で、指値について事前に探って貰った

ところ「全く指値不可というわけではないので、紙を書いてくれれば検討します」という

スタンスだったと聞きました。私が業者さんだったら、多分このくらいで買い取って、

このくらいでリフォームするだろうから・・・と逆算して、利益が残るギリギリの線を

突いたつもりです。指値が通ればいいのですが。



この物件情報はすぐノンバンクさんに送り、差し替え可能かを見て貰うことにしました。

ついでに抱き合わせ物件Aが値下がりしたら対応できるのかも聞いていただくことに。

とにかく抱き合わせBを引きはがす作業をしたいのです。



指値がある程度通り、ノンバンクさんで評価が出ることになれば、この物件と本命の

東京11棟目(仮)で審査を進めることになります。果たしてどうなることか。



結局こういう形で自分から忙しくしてしまうから、いつになっても空室を埋める

作業に力を注ぐことができない・・・(鬱)



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posted by ひろ* at 06:42 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月13日

金融機関さんに電話し、融資に関しての打ち合わせを実施。

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週が明けて、金融機関さんと立て続けに電話で打ち合わせました。

やっぱりメインバンクさんが一番話が早そうな手ごたえ。



まず、先週末にお話が出来なかったノンバンクさんに電話して、状況伺いしました。

抱き合わせ物件の評価と個人信用情報と借入の照合でわからないことがあるか、など。



抱き合わせ物件の評価(抱き合わせ物件の詳細はこちらのブログをご参照ください)に

関しては、まずこちらが「本命+A+C」で審査してほしいと依頼したことを受けて

その組み合わせについて回答をいただきました。本命は問題なし、Aは利回りが低いため

評価が出づらい、Cも問題ないので、本命+Cで進めませんかという回答でした。



なんとなく納得はいく回答でしたし、その回答が出たらOKしようかと思っていました。

ある意味、こちらの描いたシナリオ通りの回答をしてくださったのです。

誤算だったのは、Cが別の現金のお客様にさらわれてしまったこと・・・

思い出したら悲しくなってきました。



というわけで、BとDについて、追加で評価して貰うことにしました。

Bはできればメインバンクさんにもっていきたいんだよなあ。

Dは地元の投資家さんや業者さんの話を聞いている限り、再生の労力がかかる割に

家賃や賃貸需要などの面が微妙に弱いみたいで、ちょっと気が進まなくなってきて

いるんですよねえ。悩ましい。



たぶんBは評価が出ると思うので、最悪一旦Bを出して、後からメインバンクさんにて

借り換えてしまうか?手数料が勿体ないけど、ノンバンクさんだと借り換えはある程度

織り込んで対応してくれると思いますしね。それに、ノンバンクさんだと修繕の融資が

出ないので、修繕分もある程度含めて出してくれるメインバンクさんの方が心強いです。



それから信用情報に関しては、前回借入した時よりさらに増えているので、一度対面で

内容を確認させてほしいということでした。こちらとしても、その方が話が早いので

なんとか今週金曜日に時間を作り、ノンバンクさんを訪問することとしました。



最初の頃は「他にも借入ありませんか?」みたいな探り探りの連絡だったのが、

最近はお互い何度もやり取りしていることもあり、ストレートに「〇〇社さんのって

何ですか?」みたいなざっくりとした聞き方になってきました。ノンバンクさんって

金融機関さんみたいに3年で異動とかはないようで、私はずっと同じ担当者さんです。

担当の方が変わらないと、この辺やりやすくて良いなと思います。



「いらっしゃった時に本申込も書いちゃってもらえますか」という話っぷりからは

諸々クリアできるなら融資をしたいという気持ちはあるのだと推察することができます。

なんとかうまく話を運びたいところです。



続いてメインバンクさんとお電話しました。抱き合わせBと、都内築古RCの物件資料を

「まだどうなるかわからないけど」という前置き付きでメールしておいたことに対して

折り返しの確認を先週受けていたものの、電話がすれ違いになってしまい結局何も話が

できなかったのです。その件で改めて。



抱き合わせBについては、早速店内の審査会にかけてみるとのことでした。

もしかしたら金融機関さんの縛りが発生するかもしれないことは承知しているが、

それを含みおきした形で、内々で確認しておくとのことです。



本当は、抱き合わせ物件Cをノンバンクさんが抱えてくれれば、抱き合わせ物件Bは

メインバンクさんに持っていけたのですが、Cの買付順序がひっくり返されたので

計画がパーになってしまいました。なので、Bを持ち込めるかは何とも・・・。



もう1つ、馴染みの業者さんから取り急ぎの情報ということで来ていた23区内の

私としては大型(1.5億程度で利回り8%)のRC案件を試しに送ってありました。

築27年とやや古い年式なので、普通に評価したら20年しか融資が出ず、CFが

全然でない案件になります。買うかどうかは微妙なところですが、私自身が果たして

1億超の中古物件を購入することができるのか?というところを探りたかったため、

試しに送ってみた次第です。もし色よい返事があるようなら、指値交渉しても

いいですしね。



利回りが低いのでどうするか微妙だが、メインバンクさんであれば何年融資でいくらまで

金額を出すことができるかを教えてほしい、とお伝えしました。趣旨は理解いただけた

ようで、とりあえずざっくりとしたところで金額と年数の条件がどうなるかを伝える、

ということで落ち着きました。



利回り8%だと、仮に30年フルローンで融資を引いたとしても、返済比率は60%。

金利0%台で借りられる人ならもっと返済比率は下がるでしょうけど、私の場合は

小さな金融機関さんをメインバンクとしているため、最近の金融引き締めを受けて

金利が2%後半など高くなっているためです。今回は2.7%で試算しました。



利回り9%くらいまで持ってこれれば、返済比率も50%前半まで下がります。

中古案件なので大規模修繕や設備の更新などでどの程度の費用がかかるのかを

考えておかないと、結局お金が残らなかったねという話になりかねませんので

実際の検討に関しては慎重に行わなくてはならないだろうと思っています。



まずはこの案件で1.5億でも支店レベルでは検討しますという回答があるなら、

今後はロットのやや大きめな案件とか、新築案件とかも積極的にぶつけることが

できるという目処が立ちます。その試金石として、活用したいと思います。



2月中にノンバンクさんの融資実行、果たしてできるかな〜・・・。



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2019年02月12日

抱き合わせ物件、現金のお客様に取られちゃいました・・・。

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今年一番残念な連絡が届きました(まだ一ヶ月半だけど)。

抱き合わせ物件C、買えないってさ・・・orz



抱き合わせ物件Cとは何かと言いますと、昨日のブログで書いた本命物件にセットで

取り組ませようとしている物件です。抱き合わせA〜Dまであり、少なくともA〜Cは

エリア的にも需要はわかるから、強く購入の方向で考えていたところがあります。



そのうちの1つであるCの一番手を取られてしまったのが残念でなりません。



仲介業者さんから昨日FAXが届き、いろいろと回りくどく文章が書いてありました。

たぶん一番手を取られたということが書いてあるんだろうと思ったのですが、その理由が

あまり書かれていないこと、復活の可能性があるかよくわからないことなどから、

このままだと金融機関さんに説明ができないと判断し、電話にて詳細を伺いました。



端的に言えば、元付業者さんの中で管理していたが、私の他にも問い合わせと買付が

あったので、全部売主さんに出したところ、私ではない人の買付を優先して進めるよう

連絡があったとのことでした。



「説明した」と言ってはいるのですが、他の人の買付があった場合は売主様に決めて

いただくという話は特に聞いていなかったような気もします。買付順位で動いていると

思っていたので、なんてこったいという感じになりました。



選ばれた方は現金での買付ということでしたので、まあよほどのことがない限りは

ひっくり返ることはないでしょう。残念ですが・・・。



ボロいとはいえ、現況15%。

再建築不可とはいえ、土地が広く化ける可能性あり。



美味しい話だったんだけどなあ・・・無念。



ノンバンクさんに今日連絡しておこうと思います。本命・抱き合わせA・抱き合わせCで

審査してくれているはずなので、Cを外してくださいという話をしないとです。



無念すぎてあまり長々とブログを書く気力が湧きません。今日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月29日

抱き合わせ融資の候補物件、綺麗に指値が通っちゃった。

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抱き合わせで融資額を大きくしてくれ、という金融機関さんの希望に対して、

物件情報を揃えてみたところ、その額に合わせて指値が通ってしまいました。



今日はあまり時間もないので手短に。



昨日のブログに書いた、最後に見てきた地元の不動産屋さんがたぶん元付を取ったと

思われる物件。これについては、地場の業者さんで何度も取引をしたことがあるという

あたりから、あまり駆け引きせずにズバッと「この金額なら買う」と伝えてました。



具体的なパーセンテージで言うと、20%弱オフという形の指値を入れております。

リノベして貸せば、たぶんギリギリで利回り10%は取れるだろうという金額です。



元付業者さんにもこの金額の根拠をはっきりと伝え、売り出したばかりだからいきなり

指値と言うのも難しいだろうと思うけど、何とかしてほしい、と伝えました。

心の中では、さすがにこの指値は通らないだろうと思いつつ。



仲介業者さんの話によれば、売主さんは相続でこの物件を取得されたとのこと。

これは指値が通る可能性が高くなる要素です。

そして近所に住んでいるからあまり物件を急いで売る必要を感じていないということ。

更に、売り出したばかりということ。

これらは指値が通る可能性が低くなる要素です。



「どう出るかわからないですけど、とりあえずぶつけてみます」

と元付業者さんは言ってくれました。どこまで押し戻されるかな・・・。



そして昨日の夕方頃、メールがひょっこりと入ってきました。元付業者さんです。



「売主様より希望額にて何とかご承諾いただきました」



・・・マジで?さすが元付業者さんだ。多少の指値は呑ませても、仲介手数料を

両手で取れる方が良いと判断して、交渉を成立させてきたのだと思います。



私としては嬉しい誤算です。しかもこの物件、前面の私道持分がないという疑惑こそ

あるものの、普通の再建築可能な物件です。これはこれでメインバンクさんとかに

流して、他の物件をノンバンクさんにぶつけることもできますね・・・。



ともあれ、問い合わせるつもりがなかったのに、抱き合わせ販売の関係で問い合わせを

した結果、その指値が通るという何やらラッキースケベな展開になってまいりました。

そんな感じで、待て次号。



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