東京の好立地再建築不可は、価格目線合わず購入断念。

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先日、東京で新たに検討していた再建築不可の購入については、立ち消えになりました。

ライバルの業者さんが想定以上の高値で札を入れてきたようなので、きっぱり撤収です。



あらすじ

馴染みの営業マンから物件の話を貰った

立地が良かったけど建物図面がないから現地を見に行った

戸建と言いつつ３世帯住宅仕様だったので、価格次第では取り組もうと決めた

家賃やリノベ費用をリサーチし、リノベが超高騰してて焦った

他に買付入れる業者さんがいるということで、その価格を聞いて判断することにした



細かいことは、こちらの過去ブログをご参照ください。



こちらの作戦としては、業者さんが提示した価格を仲介業者さんが教えてくれるから

それより若干でも高い金額を伝えることで購入できる、というものでした。

なので、業者さんがいくらで札を入れてくるかが話を成立させる鍵になります。



本来、不動産屋さんがエンドの私よりも高い金額を入れるなんてことはないだろうと

思いたいのですが、買取ノルマが足りなかったら高く提示してくる可能性はあります。

数字に厳しい業者さんが応札してくれることに期待したいところです。



こちらはその間に、より具体的な資金の算段に入りました。再建築不可なので

金融機関さんからの融資には期待できません。保有物件（東京３棟目）を売却して

資金を手当てする予定で考えております。



実際、売却した時にいくら残るのか。厳密な税引後の計算まではしておりませんが

抵当権のある借入の残債がこのくらいあり、抵当権のない借入の残債がこのくらいだから

抵当権のない方はしれっとそのまま借りたままにしないとダメっぽいな、とか。

できればもう１個狙っている自宅近所の再建築不可の分もこの売却で捻出できないかと

企てましたが、そこまでは厳しかったです。



ちなみに、リノベ資金を１０年で借入すると、建物を現金で購入していても返済比率が

５０％を超えてしまうことがジレンマです・・・。財務的に、むしろ無理をしてまで

買わない方がいいのか！？とも思いましたが、もう買う方向で舵を切っているので

今更止められません（笑）



どうしても返済比率的に厳しければ、定期を解約してリノベ資金の一部に入れるか、

サラリーマンの会社の持株会で持ってる株を売って資金を作るか、ですかねえ。

できればそこまではしたくないのですけど。



そうこうしているうちに、業者さんからの買付金額が決まる日がやってきました。

業者さんに電話して、いかほどになりました？と聞きますと・・・私の目線を

２００万ほどオーバーした金額で入れてきた、とのこと。ハイ残念、撤収です。



業者さんからは「いくらくらいが目線でした？」と聞かれましたので、最大でも

その金額より２００万は低い価格でした、とお伝えしました。



ちなみにその最高値を入れた業者さん、仲介業者さんに向かって「高すぎましたかね？」

とか言ってるらしいです。エンドさんに転売するつもりなのか何なのかは知りませんが

自分で入れた金額には責任もっていただきたいものです。しこらせてしまえ（苦笑）



ということで、都内好立地再建築不可物件のお話はこれにて終了ですが・・・。

もし万が一、高すぎましたかねの業者さんが取りやめとかになった場合は、私のところに

戻ってくる算段になっております。まあ期待はしていませんが、そんなことがあったら

またこの物件の話をブログで書きたいと思います。なんでかわからないのですけど、

この業者さんできればエンドに売りたいって感じが透けて見えるんですよ。

車内でそっちの方が評価高いのかしら？



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昨日のブログに書いた新規案件の話、ひとまず業者さんの買取価格が出てくるまでは

静観となります。ただ、リノベ費用の値上がりがあり、収支想定はギリギリの模様です。



立地が割と良い再建築不可の案件の話があり、冷やかし半分で見てきたら意外と良くて

これはマジになっちゃおうかなと思ったのが昨日のこと。昨日はこれに関してかなり

思考を巡らせ、情報収集も行いました。



まずは想定家賃の算出です。昨日のうちに自分なりの根拠で算出はしておりましたが、

裏を取るべく何社かヒアリングをかけました。その中で、家賃を計算する根拠となる

占有面積に対して、共用部の内階段の面積まで入れていたことに気づき、概算でそこを

差し引いた家賃にする必要があることを認識しました。間取り図もない、建物登記も

されていないという状態なので、もっと鋭く頭を働かせないといけなかったです。



次に、資金計画です。再建築不可なので銀行さんに融資打診するとかそういう話はなく

手元資金で購入する必要があります。ノンバンクさんに持っていくのも勿論やりますが

某ノンバンクさんは最近頭金４割とかすごいこと言ったりするらしいので、あまり

期待はできないなという印象を持っています。



どうやって資金を捻出するかといろいろ思案しましたが、やっぱり保有物件の売却で

至近を作るのが妥当かなと。できれば個人保有の物件を売って、今回の再建築不可を

東京法人に持たせたいという思惑があります。借地権などめんどくさい物件は対象外、

その他個別事由を勘案して考えると、東京３棟目あたりがちょうどよいのではないかと。



長期保有のタイミングだし、ロットは２部屋と小さいから、今回の物件と入れ替えると

家賃売上ベースで１．５倍以上の規模になります。立地も良くなるので、東京３棟目を

売却して、その資金で今回の案件をやるというのは資金効率が良いなと思います。



難点は、再建築可能→再建築不可と状況が悪くなってしまうこと、非常に安定した

優良物件をわざわざ手放すことになってしまうこと、でしょうか。それでも、それを

差し引いてもメリットがあるなと思うので、同時売却の形を取りたいと思います。



それからリノベ費用の確認。いつもの施工業者さんに写真でわかる範囲で概算費用を

聞いてみました。私の想定の１．４倍でした（汗）



元々想定した費用が、６〜７年前にやった東京３棟目（２部屋アパート）と東京４棟目

（４部屋アパート）のフルリノベの金額の間で、おそらく今は部材が上がっているから

東京４棟目とさほど変わらない金額ではないかという想定をしておりました。



・材料の高騰

・人工もやや単価上昇

・Ｓ造３階建なので、木造２階建より足場の費用がかかる



たぶんこの辺が私が予想した価格より高額になった理由ではないかと考えております。



ちなみに住設メーカーのＬＩＸＩＬさんは既に４月からの値上げを表明しており、

それが乗っかる前のお値段でこれだということでした。うーん、吐きそう・・・。



リノベが想定以上にかかることがわかり、収支のはじき直しが必要です。

先ほど計算した家賃と、今回計算して貰ったリノベ費用を取得額に乗せて計算すると

利回りは建物を私が希望する価格で購入できたとしてようやく１０％に乗る感じです。

ちょっとでも変われば９％台に落ちてしまいます。再建築不可なら１０％はキープしたい

と思うのが人情ですが、ちょっと何かがずれただけで１０％は切ってしまう状態です。



じゃあ見合わせるの？という話ですが・・・そこはもしかしたら低利回りでも

進めるかもしれない、という気持ちはあります。



今回の物件は立地が良い再建築不可なので、客付の容易さや部屋ごとの専有面積の広さ等

考慮すると、多少利回りが低くても買ってもいいような気はしております。前述の通り、

グロスの家賃収入は向上するので、それもメリットですね。



極東船長が以前「いいものはいつでも高い」ということを仰っておりました。

良いものはその当時の相場で考えると常に高いものである、というお話です。

まさにその通りだと思います。再建築可能なら余裕でもっと下がりますので、

この立地に再建築不可とはいえ購入できるなら多少利回りが低くても悪い話じゃない、

という考えに傾きつつあります。



あとはどうやって想定収支を上げていくか。フルリノベではなくデザインリノベに

変更して特色ある物件に仕上げることでオンリーワンを目指す作戦も考えられるし

観光地に近いことから将来的にホテルに転用する方法もあるだろうと思います。

最低限これなら仕方ないという利回りでまずは押さえて、そこから育てて家賃を

徐々に上げていく、というのも一つの考え方ですね。



そういう感じなので、やや見切り発車感は否めなかったり、最近リノベしてないから

リノベしたいなーという数字と関係ない欲求を正当化しようとしていたりする感じも

自分で理解しつつも、これは攻める方向でいきたいと考える次第です。



そうなると、物件の指値可能額がいくらになるかが争点ですが、これは元付業者さんが

今対応している業者さんからの買付がいくらになるか次第です。これが想定より

高い価格で入ると、私としてはもう終了になります。逆に、私がここまでなら妥協可能と

思っている金額の範囲での札入れであれば、元付業者さんに「プラス１０万円の買付を

入れて貰えれば通せると思います」というお話をいただいています。なんとかその線で

収まっていただきたいのですが・・・。もし業者さんが高値で入れてきたら、この話は

楽しい妄想ができたなーというだけで終了になります（苦笑）



業者さんが金額を入れてくる日取りが数日後にあるので、そこで方向性が決まります。

まずはその日を固唾を呑んで見守ります



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営業マンとの関係を作ることで良い物件情報を得られる。

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年末だからか、不動産の動きがけっこう出てきているのでしょうか。昨日も馴染みの

営業マンから今月中に契約希望の案件の話が届いたので、現地を見てきました。



東京は相場が高騰しすぎて、私の目線に合うものが全然なくなってしまいました。

最後に購入したのは２年前の今頃バタバタやってた東京１３棟目です。あれは結構

安いお値段で買えたので良かったです。



正直なところ、最近はネット検索も全然しておらず、他の勤勉な不動産投資家の皆様と

比べてかなりサボっているという自覚があります。私の情報源はもっぱら懇意にしている

仲介業者さんからの直接の情報ばかりです。でもその中にたまに当たりがあります。



特に当たりが多いのが、地元の老舗の業者さん。ここは昔ながらの昭和スタイルを

貫いているので、まず店頭に出す、次にネットに出す、という手順を踏んでいます。

そして「面倒くさいの嫌なんですよね」と公言してはばからないスタイルです。

こういうところは情報の非対称性の原理がおおいに働くので、買主としては割安に

物件を購入することができます（その分売主さんは・・・なので売主業者さんの選定は

大事なので、売る時は気を付けましょう）

過去、この業者さんからは４棟購入しております。



この地場業者さんほどではないですが、たまに当たりがあるのが両手にこだわる

ガツガツスタイルの仲介業者さん。ブツ上げ能力は高く、玉石混合ながらもたまに

市場に出る前で買取業者さんとだけやり取りしている最中の美味しいやつを先に

持ってきてくれます。



正直、この２社くらいなんですよね。最近食指が動く物件が出てきているのって。

だから、この２社との関係は大切にしなくてはと思っています。



物件を買えるかどうかは、これまでに作ってきた営業マンの方との関係性だと思います。

情報の非対称性を大いに活用し、仲介業者さんから「こいつは信用できる」「安心して

売れる」と思ってもらうこと。それが良い物件情報を得るために必要なことかと。



今回もそんな流れで物件情報が流れてきました。私が扱うにしては少しロットが大きい

再建築不可の物件。まだマイソクもなく、謄本等々が送られてきただけです。

建物面積から類推して間取りを予想し、リノベしたらこのくらい費用かかるかなと

想像して、そこから逆算して価格を考える。そんなざっくりとしたスクリーニングを

行った結果、まあもしかしたら回るかもしれないなあという印象は持ちました。

なんとなく、内見ノルマもありそうだったので、とりあえず見に行きますねと回答。

昨日現地を見てきた次第です。



見てみた感想は「あれ、これ意外と悪くないかも」でした。３階が増築されており、

ルーフバルコニー付きとして賃貸付したら少し家賃が高く取れそうな気がします。

フルリノベしたら４０平米の１ＬＤＫが２部屋と２０平米の１Ｋが１部屋。

立地としては観光地徒歩圏なので、インバウンド需要が回復すればホテル仕様でも

面白いと思います。



業者さんだけに出していて、業者さんの買取価格の目線は把握しました。

今はエンドさんと業者さんが競合したら、エンドさんに売る方針を会社が取ってると

いうことでしたので、業者さんと同じ額で買付入れれば勝てるということになります。



現在業者さんが入れている額で収支計算してみました。正直、ここ最近の材料の高騰で

リノベ価格がどのくらいになるかが想像ついていないのですが、以前東京４棟目で

４部屋アパートのフルリノベをした時の価格から少し割り引いた金額を仮に想定。

その金額と、ホームズとかでざっと見てみた家賃の相場とを組み合わせて考えると

うまくいけば利回り１２％くらいで回せそうです。これはなかなか悪くないかも。



問題は資金調達です。はっきり言って、現金はいつも手元にありません（偉そうに

言うなという話ですけど）。ただ、今回の案件はとりあえず年内に手付だけ入れて

契約してくれれば、引渡は春先になるだろうということです。登記だの測量だの

いろいろと手間がかかるみたいです。それであれば、手付だけ打って資金繰りは

じっくり後からやればいいんじゃない？という発想も。ノンバンクさんを当たる

時間もできますし、３ヶ月あれば物件を１つ２つ売って資金に充てることもできます。

（また危険なことを言ってるよこいつ、と思われること請け合いの発言）



そんなわけで、前向きに検討するために、家賃相場とリノベ金額に関して有識者の

お知恵を拝借し、もし私の想定がそこそこ妥当なら攻めの一手を打つかもです。

なーに、しくじったって手付金と仲介手数料が飛ぶだけです（充分痛いけど）。



過去にこういうバクチを打ったことがありますが、１勝１敗。

１回は見事融資をつけきれましたが、もう１回は期待していたところに振られて

手付金と仲介手数料が没収されました。ちゃんと勝ち目があるかを予想した上で

明日までに買付入れるか入れないかを回答しなくては。



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東京の再建築不可の戸建を内見。

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久しぶりに東京の売り物件を内見してきました。購入したい気持ちではあるのですが

価格がこなれてくるまで待機って感じです。



２０１９年に東京で１棟購入した後、東京での物件購入からはだいぶ遠ざかってました。

なんだかんだで毎年物件購入はできているのですが、２０２０年は仙台法人が仙台で

久々の購入（仙台２棟目）、２０２１年は仙台法人が札幌１０棟目の前面の戸建を

相場なりの価格で購入（札幌１１棟目）したのと、久しぶりに仙台法人がメインバンクで

融資を引いて札幌の新築を購入（札幌１２棟目）という感じで、仙台法人でばかり

購入をしておりました。東京法人および個人事業主としては、価格が高騰してしまい

手出しできる物件がなく・・・。



ということで、東京法人であれば２０１９年以来購入なし、個人事業主になると

２０１８年から購入していないことになります。そろそろ東京でも何か欲しいなあと

思う気持ちもなくはないのですが、最近本当に高くてね・・・。さらにウッドショックや

あらゆる建材や住設の値上がりも襲ってきてますし、当分東京で購入なんて無理でしょと

思っておりました。



そんな折だったのですが、久しぶりに安い物件を見つけました。いわゆるボロ戸建です。



自宅の近所の不動産屋さんで、これまでも物件を購入させていただいております。

東京５棟目、東京８棟目、東京１２棟目、東京１３棟目の４件を購入しており、

次期社長である専務との関係も良好です。



昔ながらの昭和スタイルな営業なので、自社で元付を取ると、ネットには掲載せず

まずは店頭に張り出します。明らかに他の物件と比べて大きく扱っているので、

見る人が見ればたぶんこれ元付だなとすぐわかる仕様です（笑）

そして家から近いので、この状態で見かけたらすぐ問い合わせをして１番手をゲットし

購入に持ち込む、というのが普段の流れです。



先日も店頭の情報を目で追っていると・・・お、なんか安い戸建が出てる。

しかもあのサイズだと元付の予感。まじまじと見ると、再建築不可の戸建でした。

それでも先日まで賃貸に出ていて、現況のまま貸したら利回り１２％はとれると

書いてあります。不動産屋さんのこの手の書いてあることは眉唾ものとしてみないと

後で痛い目を見ますので、まともに信じるつもりはありませんが・・・価格も手頃だし

住所的にも東京１２棟目の近所っぽいから、問い合わせてみる価値はあるなと判断。



早速専務に電話してみると、この物件は担当じゃないから詳しいことがわからないので

担当にきいてください、と担当さんに取り次いでいただきました。隣の家と外壁が

くっついています、再建築不可で進入路がとても狭いです、賃貸に出すにあたって

内装をやり直すのも必須です、のようなマイナス要素を並べ立てて「それでも購入を

真剣に検討されますか」と迫る担当さん。大丈夫です、ボロいのは何度も見ています。

この手の案件の再生は得意ですよ。数字さえ合えば真剣に購入検討できます、と伝え

内見の段取りになりました。



当日、現地近所で集合。進入路狭いですよと聞いてましたが、確かに狭かったです。

２方向から侵入できますが、どちらも他人様の家の間をすり抜けていく感じです。

１ｍもないですね。引越の荷物入れるのも大変だし、リフォーム時に建築資材を

運び込むのも大変です。これだけで数十万は人工代がアップしてしまいますわ。



中はボロ戸建あるあるで、一部床がブカブカになっていたり、クロスが湿気で

しわしわになっていたりと、たぶん痛みはあるでしょう。普段なら全部ひん剥いて

リノベするところなのですが、今回はそれは予算的に厳しそうです。しょうがないから

表層リフォームでうまいこと終わらせるしかないなと。



お金がかかる水廻りが綺麗だったのは嬉しい誤算でした。お風呂とトイレがピカピカ。

さすが、先日まで賃貸で人が住んでいただけのことはあります。キッチンと洗面台は

ちょっと怪しい感じでしたので、住設の値上がりが発生する前に交換すべきかな・・・。

不動産屋さんが「最低限貸すためにはこれだけリフォームが必要」という見積を

作ってくれていたので確認しましたが、キッチンは交換になっておりました。



駅からもそんなに遠くないし、何より東京１２棟目の裏手という近さが魅力です。

基本的には購入の方向で検討したいと思いました。



ただ、価格がもう一声って感じです。今の価格でも最低限のリフォーム後で１０％程度は

確保できそうですけど、再建築不可ですからね・・・もっと利回り取りたいです。

そうなると価格交渉は必須。そしてこの物件、まだ出したばかりだからいきなりそんな

大きな価格交渉となると、売主さんに嫌われてしまいます。



仲介業者さんも「専務がひろ＊さんなのでできるだけ良くしてあげてと言われている」

ということで、できれば私の希望に近づけて売却したいと思ってくれているようです。

ただ、売主さんの判断があるので、当然そううまく進まないわけで・・・。



ひとまず、こちらとしては現金で購入する準備がある、希望価格はこのくらいだけど

そこに至らないようなら応相談、ということはお伝えしました。仲介業者さんも

本音をポロリと漏らしていましたが、他の仕事も立て込んでいる中で、今回のような

少額案件なのであまり時間と手間をかけたくない、という気持ちがあるようです。

なので、過去に取引履歴があり、うるさいことを言わない私が買うのが望ましい、と。

不動産屋さんらしい思考回路ですが、私はそこにうまく乗っかって安く買っているから

むしろ好都合です（売主さんには申し訳ないと思いますけどね・・・）。



不動産屋さんにて、価格交渉できそうなタイミングが来たらすぐ連絡しますということで

今回の内見は終了となりました。もうしばらく時間を置いてからでないと、指値の話は

切り出せないという感じのようです。この辺は売主さんと直接会話されている元付さんの

シナリオに乗っかって、うまく動いていきたいと思います。



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良さげな物件は足が早いことをしみじみと感じさせられました。

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ちょっと面白いかなと思う案件はだいたい瞬間蒸発になってしまうようです。

聞いた翌日には買付が入ってしまった模様。活況だなあ。



仕事中に携帯が鳴りました。誰からかを確認すると、以前東京４棟目を購入した

某大手不動産会社さんの営業マンからです。どうしたかな？またノルマが足りないから

何か相談されるのかな？いや、そういうのは過去に１回しかなかったから違うかな。

何か良い案件の話なら嬉しいところですけど。



電話を折り返すと「ちょっと面白い案件が出たのでどうかなと思って」と言います。

おお、そうだとしたらありがたい。最近案件全然なくて困ってたのですよ。



話を聞くと、どうやら賃貸中の区分のファミリー物件だそうです。山手線内側で

値段もなかなか高め。しかし、賃貸中だから実需のお客様がつかないと思うので

賃貸が終わったら売却することで１０００万以上利ザヤを抜けると思います、と。



なるほど、その時の仲介も任せてくださいって話ですねと言うと「まあそうですね」と。

この辺、こうやって正直に言ってくれる人の方がむしろ信頼できます。取り繕った

きれいごとを言われてもねえ。本音がわかった方が話は早いです。



正直、こういう転売案件になると、やっぱり組み立てが難しいと思うのです。

宅建業を持っていない不動産賃貸業ですので、明確に転売狙いとなるとそもそも

業法違反でもありますし。



賃貸で引き直すと利回りは５％を切りますから、やっぱりまともに収益物件として

案件を組成するのは厳しいように感じます。



まあでもせっかく話を持ってきてくれたし、銀行さんと情報交換をする機会にもなるので

「銀行さんが考えてくれそうなら検討しますよ」として、資料を貰うことにしました。



資料を貰った翌日、その仲介業者さんから連絡が再びありました。

他にも内々で流した見込み客の方がおり、その中の一人が興味を示しているとのこと。

そして売主さんとの意思疎通がうまくいっておらず、スタートの価格が少し上がると。



それから３日後。担当の方から「契約成立しちゃいました」と連絡をいただきました。

早いなーほんと。早くてびっくりします。コロナ禍を乗り切る補助金やら融資やらが

いろいろと整備されていますが、人によってはその融資でむしろ手元資金が増えた人も

いるようです。そういう方が買おうとしているのかもしれません。



本格的に検討してたわけじゃないから、そこまで大きな痛手はありませんが、

モノがあると足は早いのだなと思わさせられた一件でした。



ちなみに分譲マンションだったので、駅からも近くて自分で住みたいなあと思えるような

いいものでした。資料上のスペックだけしか見てないので、実際に現地に行ったら

どう思うかはわからないですけど。あの立地なら引っ越してもいいなーって感じでした。

ま、こういう妄想してる時が一番楽しいってのが不動産投資の常です（私だけ？）



今日は用事が立て込んでるので、この辺でサクッと終了します。



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