東京の借地権の案件、３度目の指値で通る可能性が出てきました。

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少し前に書いた東京３棟目、東京１６棟目と同じ地主さんの借地権案件について

３回目の指値で仲介業者さんが売主さんに話を持っていってくれることになりました。



今年は小さい物件を２つほど購入しました。札幌の築古テラスハウスと、東京の

築古狭小戸建です。購入は２棟２室。これに対して、売却したのが札幌９棟目と

仙台２棟目で２棟２７室。差し引き２５室のダウンサイジングとなりました。

返済比率を下げる、債務償還年数を下げる、手元資金に余裕を持たせる、みたいな観点で

進めてきたことなので、そんなに悪くない結果のはずと思っております。

（本当に数値がちゃんと計算していませんけど・・・笑）



特に急いで購入を進める必要はないと思うのですが、それでもやっぱり購入案件は

気になります。物件を購入するのが好きという困った病気だからです（苦笑）

ましてやそれが、多少のご縁のある方からのお話であればなおさらです。



前にブログに少し書いた案件ですが、今回ここでいう「ご縁のある方」は、とある借地の

借地管理人さんです。お寺の借地を管理されている方で、地代の話などをこの方と

することになります。



東京３棟目を購入した時に、このお寺さんの土地の借地契約がついてきました。

全部借地権というわけではなく、接道部分だけ借地権でした。この借地がないと

再建築不可になってしまうのです。



購入時と今では借地管理人さんが後退しております。前の借地管理人さんはそんなに

フレンドリーなタイプではなく、ややとっつきにくい印象がありました。必要最小限の

やり取りしかなかったと記憶しております。



この方が亡くなって、弟さんが借地管理人さんとなりました。弟さんは先代に比べて

とっつきやすく、コミュニケーションをとりやすい印象を持ちました。



初めてお会いしたのは東京３棟目の地代の話でしたが、私が不動産投資をしていると

理解すると、これまでトラブルなく運用している実績を買っていただき、同じ借地の

案件を優先的に紹介してくれるようになったのです。その結果購入に至ったのが

東京１６棟目でした。



ご縁がご縁を紡いでいく。そんな形でやれることが増えていく。割と理想的です。

こういう良い関係をあちこちで作っていければいいなと思っています。



で、今回は同じ地主さんの借地で別の案件が出てきたということで、借地管理人さなｋら

ご連絡をいただくことができました。１発指値を入れるも借地管理人さんのレベルで

ＮＧとなり、プランを再検討して新たな指値をいれようというところまでは過去ブログに

書いてありますので、そちらをご参照ください。



今日はその続きです。



管理会社さんから返答があった賃料査定は私が考えている溶離は渋いものでした。

渋い理由は築年数だとのことです。内装がフルリノベであっても、築年数で割り引かれ

同等の広さの築浅アパートに比べると高い賃料にはならないのでは、ということでした。



管理会社さんは安全ラインを想定して出してくるので、私がリスクを取れるのであれば

もう少し値上げした賃料で攻められるだろうと思っております。それを差し引いても

１０万の家賃はチャレンジ案件になってしまいそうだと判断。９．５万で計算して

指値をすることにしました。



結果として、前回の指値より１００万の買いあがりで再度借地管理人さんにぶつけて

反応を伺いました。結論としてはこの指値もＮＧだったのですが、前回と比べると

ゴールが近づいたのかなと感じる返答でした。



前回の指値の時は、この段階で前回はその金額では無理ですという回答だったのですが

今回は売主さんに債務があるので債務を残すわけにはいかない、大規模修繕となると

増改築承諾料が地主さんに対して発生する、その金額はおおむね売買金額の５％である、

今回は過去の実績を考慮して増改築承諾料を取らないようお寺に便宜を図ってもらうよう

相談するので、その分を売主さんに還元してあげてくれないか、という内容でした。



・・・これはゴールが近いとみていいですよね？暗にこのくらいの指値なら受けられると

仰っているように感じました。手ごたえありと見ていい気がします。



ただ、前回も大規模修繕はしたものの、増改築承諾料なんて取られなかったよね・・・。

そこはツッコミを入れたかったけど、やめておきました。藪蛇になっても困ります。



ということで、更に５０万の上乗せで３回目の買付。今回は借地管理人さんからも

この価格なら売主さんと交渉できます、という回答をいただきました。おそらくですが

これで買付は成立するのでしょうね。売主さんの説得は頑張ってくれると思います。



結局、利回り９％前後まで落ちてしまいましたが、まあもうしょうがないですね。

家賃を頑張ってあげられるよう間取りや仕様を工夫しましょう。そして今後の

家賃上昇に期待しましょう。



ひと昔前だったら借地で利回り９％とかあほらしくてやってられないレベルでしたが

時代は変わったものですね・・・。怖いわー。



ここまで来たので、私はメインバンクさんに融資のご相談。借地権の案件なので、

メインバンクさん以外で通すのが骨が折れるからという理由でメインバンクさんに

つい持ち込んでしまいます。



メインバンクさん、今案件が立て込んでて忙しいみたいです。なので急いで審査を

進めてくれと言われると対応しきれないということでした。この点、事前に売主さん側に

伝えておかなくてはなりません。



とはいえ、メインバンクさんも謄本とか確認申請とか必要そうな書類を見繕って

早めに頂戴と仰ってくれているので、できる範囲で頑張ろうとしてくれているのは

伝わってきます。ありがたいことです。



買付の成立を待つ、融資の審査を待つ。

それでご縁があれば購入できることでしょう。

購入できるなら購入したいなと思っているので、できることをやろうと思います。



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東京１７棟目になるのか？二度目の指値の準備を進める。

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東京１７棟目になるかわかりませんが、東京３棟目、東京１６棟目と同じ地主さんの

借地案件を検討しております。素材としては面白いと思うのですけど、収支がねー。



最近の収益物件価格の高騰は目を覆わんばかりです。ほんと値上がりしてますよね・・・。

１０年前がいかに天国だったかを思い知らされます。



不動産を買い始めた頃・・・およそ１５年くらい前になるでしょうか。あの頃は

そもそも収益不動産が値上がりするなどという未来があると思っていませんでした。

古く成ればどんどん物件は安くなる。値上がりなんてありえない。だからこそ、

インカムゲインを大切にしなくてはならない。それが常識でした。



今はどっちかと言えばキャピタル重視の不動産投資が展開されているように思います。

民泊で種戦稼ぎをして、不動産を買って、ほどほどで値上がりした頃に売る。

そういう買い方をされているような方が多いような気もしております。

これはこれで時代の流れに沿った買い方だと思うので、うまく時流に乗っているなあと

思っております。単に、１０年〜１５年前とは全く違う環境になったなあ、ということを

認識しなくてはならないぞ、と思っているという話です。



ただまあ、その一方で、今の流れがおかしくなることも多少念頭に置いておいた方が

いいんじゃないかなという気もしなくはありません。コロナによって第一次民泊ブームが

壊滅したところをまざまざと見せつけられた経験が私にもあります。不動産価格が

古くなれば古くなるほど安くなっていくところも過去には見てきました。

何が起こるかわからない世の中なので、過去に学ぶことも大事ではないかと思います。

心構えがあるかないかでだいぶ変わりますからね。



ただ、それは「過去に囚われる」こととは明確に区別する必要があります。

今の市況はこの相場だけど、昔はこんな相場じゃなかった、昔と比べると高すぎて

何も買えない。そんな風になってしまうと、それはむしろ逆効果だと思います。

我々は過去に学ぶ必要はありますが、アップデートも必要なのです。片手落ちに

ならないよう気を付けなくてはなりません。



などと偉そうに書きましたが、一番アップデートできていないのは私かもしれません。

借地の中古物件のフルリノベーションで利回り１０％を下回りたくない、という気持ちに

見事に囚われております（苦笑）



では早速ですが案件概要です。



某駅徒歩７分圏内

借地２５坪くらい

８０平米の４ＬＤＫ戸建

昭和末期築

諸条件相談可



まあ単なる借地権の戸建ですが、私にしては新しい物件というのはプラスです。

東京３棟目の道路を挟んで反対側の家でして、東京３棟目を購入した頃から、

空き家なら売ってくれないかなあと思っていた物件でした。



ただ、想定坪単価で計算した金額だと、どう頑張っても収支が合うきがしません。

リノベーションで魔改造して４部屋のアパートにしちゃったらどうかなと考えたのですが

割とごつねの指値をしないと難しそうでした。



借地管理人さんにその旨お伝えしたところ、売値が少し下がっているので一応指値を

ぶつけてみてもいいと言われました。ただ、相手にも都合があるのでこれ以上の指値は

厳しいと言うラインはあるとのこと。それではということで、先ほどの魔改造プランで

リノベーションして利回り１０％をわずかに切るくらいの価格で指値を入れたところ、

その金額だと難しいと跳ねられてしまいました。



この辺が私がアップデートできていないところで・・・フルリノベで借地であっても

利回り１０％を狙うのは厳しい環境にあるということを頭でわかっていても、どうにも

昔の相場で買おうとしてしまうわけです。



建材の高騰、人件費の高騰、金利上昇、不動産価格自体の上昇など、不動産投資家と

呼ばれる属性の人は今とても難しい状況に立たされていると思います。投資に見合う

物件がそう簡単には見つからない状態だと思っております。



なので、多少妥協して仕入れるしかないと思いますが・・・

借地という信用を毀損しかねない資産価値の低いものを低利回りで購入してどうする、

という気持ちも同時に芽生えてしまうのですよね・・・。



そんなわけで、往生際の悪い私はリノベをいつもやってくれてる建築士さんに昨日少し

相談をしてきました。この物件、もうちょい別の方法で料理できないでしょうかね、と。



３部屋に分ける、２部屋に分ける、そのまま戸建でリノベする、などいくつかの案が

出てきましたが、住宅設備の数が減る分、４部屋への魔改造よりはコストが下がると

いうことは間違いなさそうです。それぞれのパターンでおおよそいかほどになるか、

概算はその場で聞くことができたので、あとはその部屋割にした時にいかほどの家賃が

取れるか計算して、収支を考えればよさそうです。



直感的にですが、２部屋にするパターンが一番競争力が持てて家賃も取れるような

気がしました。４０平米の１ＬＤＫ、フルリノベして内装はほぼ新築であれば、

ヤングファミリー、ＤＩＮＫＳ、同棲といった需要にも応えることができます。

ニーズも見たしやすいのではないかなと。客付に苦労しなさそうなのが魅力です。



実際、１ＬＤＫ３０平米の東京３棟目が８万くらい家賃がとれているので、４０平米なら

もう少し高く家賃が取れそうだなという感覚があるのもこの案の後押しになりました。

９万くらいは家賃取れるんじゃないかな、と。



ということで、その方向で管理会社さんに家賃相場を見ていただくのと並行で、

私自身もＳＵＵＭＯなどを使って今出ている物件の家賃相場を調べてみました。

木造、１ＬＤＫ、駅徒歩７分以内・・・あれ、結構家賃高くない？築浅だったら

余裕で１０万オーバーの家賃です。



内装は新築同様とはいえ築古であることを差し引いたらここまで取れないにしても、

ひょっとして１０万くらい家賃取れちゃったりする？そうだとすれば、建築費の

下がった分とのバランスで考えても、ギリ１０％くらい乗っかる？？

計算してみましたが、提示していた指値に＋１００万くらいしても、家賃１０万取れれば

前回計算したのと同じくらいの利回り・・・１０％をちょい切るくらいのラインに

落ち着いてくれそうです。



銀行融資がつくかは微妙なところだけど、先方の借地管理人さんも知らない人よりは

知ってる人に売った方が安心だからということで、できれば受けられる範囲の指値に

落ち着いてくれることを期待しているようですので、ここはひとつ頑張らないとかなあ。

今あんまり自己資金ないからなあ。どの程度入れられるか怪しいけど・・・

やれるだけのことはやってみましょうかね。



ということで、まずは管理会社さんの家賃相場の回答を待って、指値金額をお伝えする

動きを取りたいと思います。



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札幌の築浅案件は他の人が融資を付けてしまったそうです。

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先日融資相談をしていた札幌の築浅物件、他の人が融資内諾を得てしまったと

いうことでした。メインバンクさん、意外と前向きっぽかったので残念です。



前回の札幌出張の時に、ご紹介いただいていた築浅案件を金融機関さんに試しに

持ち込んでおりました。当たればラッキーの感覚で素振りというイメージでした。

当たってくれれば嬉しいし、当たらなくても今の銀行さんの融資姿勢がどんなもんか

わかりますからね。次につながるってわけです。



どんな物件を持ち込んだかは過去ブログをご参照くださいませ。



２行持ち込み、サブバンクさんは門前払いに近い状態だったというところまでは

前回のブログで書いております。メインバンクさんに関しては、検討するということで

支店レベルでの審査をしていただいておりました。



しかし、前回この話をブログで書いたのが５／２４ですから・・・２週間経っても

何も返答がないというのは、やる気があまりないということなのか。



義母と別件で電話した時に、ちょっと銀行さんに状況聞いてみてくださいとお願いを

しました。どのくらいグリップできているものなのかもわからないので、早いに

越したことはありません。義母も了承してくれたので、ヒアリング結果を待ちましょう。



そして義母から、銀行さんへのヒアリング結果が返ってきました。やりたいとは

思ってくれているようで、もう少し時間が欲しいという回答だったそうです。

その気持ちはすごくありがたいのですが、なんでこんなに時間かかってるのかな？

物件概要書しか出してないから、本審査まではしていないと思うんですけどねえ。

本部含めて本審査してるとかだったら、ちょっと先走りすぎてる感じがしますが

その辺はどうなんだろう・・・。もう一度義母に聞いてもらおうか。



メインバンクさんにははっきりとした指値の可能額は伝えていなかったのですが

具体的にどのくらい指値が通るものなのかを聞かれました。ここまで通るとは

聞いてるよという値段を義母に伝えると、義母の方がびっくりしていました。

そんなに指値通るんだ！すごいじゃん！みたいな。まあ指値通っても７％ですけどね。



そんなやり取りをした次の日でした。仲介業者さんから連絡があり、別の方が

融資付に成功してしまったので販売終了になってしまったとのことでした。

案件情報貰ってから３週間は経過していたから、それもまあ仕方ないか・・・残念。

仲介業者さんは恐縮そうにしていましたが、こっちがもう少し加速させられなかったのが

悪いので、むしろ申し訳ありません。



という状況にはなってしまいましたが、このことはメインバンクさんには今は伏せて

引き続き検討をしてもらった方がいいだろうと考えております。今後の融資案件が

どの程度の確度で通るのかを見るいい機会だと思うからです。金融機関さんって、

目の前に具体的な案件がないとなかなか動いてくれないので、今回はこの機会に

似たような築浅案件を持ち込んだら自己資金や条件がどうなるかを図るのに良い

サンプルになるかなと思いまして。銀行さんの手間を考慮しない自己中な考え方かも

しれませんが、そこはご容赦を・・・。



義母んも物件は売れてしまったことを伝えつつ、そんな感じなのでメインバンクさんには

まだ伏せておいてほしいとお願いをしておきました。



今回の案件自体は入居率も高めで推移できそうだったので、取りこぼしは残念ですが

銀行さんが思ったよりやる気がありそうということがわかったのは収穫だったかも。

似た王な案件があったらもう少し踏み込んで攻めてもいいかなと思った次第です。



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札幌の築浅物件を銀行さんに持ち込んでみてます。

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札幌出張中に２件ほど築浅の売り物件を見てきました。片方は買付入れてもいいなと

思ったので、銀行さんに打診中ですが・・・義母的には手ごたえイマイチみたいです。



札幌出張にふらっと行った目的の一つに、売り物件を視察するというものがありました。

今年はあまり買う気力もやる気も持ってなく、どちらかと言えば売って自己資金を作る

方向に頑張りたいと思っているのですが、提案された物件に関しては話は別です。

札幌１２棟目を仲介してくださった管理会社さん（夏までには札幌１２棟目の管理を

こちらの会社さんに移管しようと思っている）から築浅物件のご提案があったので

それに関しては検討してみようと思ったのでした。



ご提案いただいた物件は２件。両方とも築５年前後の築浅物件で、表面利回りは

６％後半。札幌もここまで来てしまったか、という価格帯ですが、最近の市況だと

このくらいが普通みたいです。割とうんざりしちゃいますね。



仲介業者さんからは、指値がある程度通るので利回りは７％前後まで向上すると

説明をいただきました。今は築浅で７％届くなら上出来って感じの市況ですから、

一般的な水準からすれば悪くはないということになってしまいます。このレベルで

悪くないって言っちゃうのもちょっと抵抗あるんですけど、まあ仕方ないですね。

絵に描いた利回りであっても、利回りが高い方がロマンがあって好きな利回り星人です。



正直なところ、築浅物件は見に行っても特に面白くないし、満室だから中も見れないし、

ノールックでもいいくらいです。でもまあ、現地に行けばやることはいっぱいあるから

とりあえず行って見てこようかな、というくらいの気持ちで現地確認をしました。



１つは昔保有していた札幌２棟目と同じ最寄り駅。札幌２棟目の悪い印象もあって、

この駅の物件はそんなに気乗りしないなあと思っています。積極的に選ぶ理由に乏しい

駅なんですよねえ。



もう１つは札幌１２棟目と同じ最寄り駅。札幌１２棟目は大変引きがいいし、

今は単身の賃貸はかなり盛り上がっている地域です。そして札幌１２棟目よりも

駅に近いし大通りもまたがないから、こっちの方が立地は勝る印象です。

ロードヒーティング付きでスペックも札幌１２棟目と似ています。部屋の広さだけ見れば

札幌１２棟目を上回るスペックですね。



ということで、計算できそうなのは後者の物件だなと思い、レントロールを調査。

たぶん平均して２０００円くらいは家賃上げられそうな気がします。全員入れ替わると

いうファンタジーの上での妄想利回りは７．３％まで持っていけるんじゃないかなと

想定しました。



今どきの相場から考えれば、なんとなくいけそう感。



↑これは「いけそう缶」↑



早速義母に伝えて銀行さんに持っていくよう依頼しました。自己資金どーすんのよ、

手元資金すっからかんにするのはダメよ、銀行がいいって言う気がしないわよ、みたいな

ネガティブモードな言葉責めは華麗にスルーし、とりあえず持ってってみて、

細かいことは後からどうにか考えりゃいいから、と伝えて銀行さんに行って貰いました。



最近、修繕は多発するし（ようやく戻ってくるけど）太陽光を前期売った分の消費税の

予定納税でガッポリ持っていかれて手元にお金がないとブツブツ言ってることが多く、

手元資金の余力が少ないストレスに晒されているようです。二言目にはお金がかかるとか

お金がないとか言ってます。義母的には数千万単位の残高がないと嫌みたいで・・・

他方、私は手元にお金がある方がお金を有効活用できてないんじゃないかと不安になる

タイプなのです。なので、ここは義母の感覚が理解できないわけです。相容れない二人。

まあそのおかげで仙台法人は綱渡り運営をしなくて済んでいるわけですけど。



仙台法人で札幌物件を購入できる可能性がある金融機関さんは今のところ３行ほどです。

うち１行は築浅だと金利で負けてしまうので、実質的に２行で勝負となります。



１行は持っていったけど、実質的に門前払いに近かったそうです。金額が大きすぎる、と

言われてしまったのだとか。どうもここはしばらくダメっぽいですね。ネガティブな

要素を見つけて断る方向に気持ちが傾いているように見えます。元来慎重な銀行さんだし

仕方ないか。こういうところは無理に押してもいいことないので、今後も情報を投げつつ

姿勢の変化があるのを待つのがいいでしょう。



あとはメインバンクさんに持ちこんでいますが、義母の感触ではあまり期待できないと

いう感じだったそうです。義母は正直だから、銀行さんに行ってもネガティブモードで

微妙な発言したりしてないかー？と軽く思ったりもしましたが・・・。

ただまあ、新築が好きな金融機関さんなので、築浅だと融資期間がそもそも長く取れない

可能性もあり、その意味ではちょっと期待が持ちづらいのかなという気はしてました。



仮にＯＫだったとしても、今度は自己資金問題で義母を説得する必要がありますので、

できるだけ銀行さんには多く融資をしていただきたいという気持ちになります。



そういったハードルをどこまで乗り越えられるか？何とも言えません。

でもスペック的には悪くない物件なので、できるだけのことはしようかなって感じです。



たまにこうして物件持ち込んでみないと、銀行さんの姿勢がどう変わったかなどの

生の情報が得られないので、こういう機会は貴重です。首尾よくゴールとなればいいなと

期待をしたいところです。



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札幌物件の融資相談、予想通りダメでした。

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札幌の軽く融資相談していた案件、案の定と言えば案の定ではあるのですが、

金額が大きかったりストレスチェックが通らなかったりでＮＧになりました。



管理会社さん変更をどうこうやっている際に、変更される側の管理会社さんから

物件情報のご提案をいただいたのが先日のこと。札幌７棟目と立地やスペックなどが

よく似ている物件で、札幌７棟目が安定稼働していることから、似たような運営が

できるんじゃないかな？ということで少し気になりました。



指値もすでにある程度通ることが見えており、その指値を無事に通せば築１０年台で

利回り８％のファミリー物件ということで、それなりにメリットはありそうだなという

イメージはできました。やっぱり悪くない気がする。



ネックになるのは金額です。でかいので札幌７棟目の倍近いお値段。正直、この金額の

融資を通せる気がしないというのが私の中での結論めいたものではあったのですが、

もしかしたら銀行さんが血迷って出してくれないかな、なんて思ったりもしたので

銀行さんの融資姿勢を図る意味合いも込めて、ちょっと打診してみることに。



義母に資料を送って、こんなんあるから銀行さんに見せて評価を聞いてみてと

お願いをしました。義母はすぐやる課の人なので、メインバンクさんとサブバンクさんに

すぐに物件資料を持ち込み、話を聞いてくれた模様です。その報告によると、両行とも

検討してみるというスタンスだったようです。どちらかと言えばメインバンクさんの方が

やる気があったとか。サブバンクさんは金額にちょっと腰が引け気味だったようです。

メインバンクさん、１年前に新築やったばかりなのに、やる気だなあ。良いことです。



メインバンクさんに関しては、どうも融資年数が２２年とか言っているらしいです。

いやいや、それだと回らないぞー。どう考えても。自己資金どんだけ入れさせる気？

義母に、それだと回らないから年数長くする方向はないのか聞いてもらいました。

色々なことが順調に進めば、場合によっては３４年までは検討できるらしいですが

今回の物件だとちょっと無理かなーという印象だったみたいです。



そんなやり取りをしていたので、あまり期待してもしょうがないかなーという感じに

考えていたのですが、昨日続々とその結論が届き始めました。



最初にサブバンクさんが白旗。そしてメインバンクさんもストレスをかけたら

ちょっと厳しいということになったようで、検討不可ということになったそうです。

まあ想定の範囲ですな。



むしろ、まだ購入して１年しか経過していないのに、メインバンクさんが多少なりとも

やる気を見せていたのが意外でした。しばらく無理っすよ〜と言われると思ってたのに

まさか検討に入るとは。意外でした。それだったら、気になるものが出たら持ち込んで

みてもいいかもしれないと思います。



サブバンクさんはむしろ札幌７棟目に融資をしてくれたのが軌跡って感じもあるので

過剰な期待はしないですが、それでも今回一応検討してみようかなというそぶりを

見せてくれたので、それなりにやるつもりはあるのかな？という風に見えました。

ハマれば出してくれるのかもしれません。



少なくとも門前払いではないことはわかりましたので、今後何か案件があれば

持ち込んでみてよさそうと判断できたのは収穫でした。築浅でうまく指値が通って

そこそこの利回りになるものがあれば、チャレンジしてみようと思います。



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