2019年07月07日

正攻法では攻略できなさそうな仙台築古物件の融資付け。

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仙台築古アパート、信金さん系も持ち込んだところは全滅でした。

築古物件、風当たり強いなあ。想像以上です。



仙台で購入を目指している築古アパート。購入できれば7年ぶりの仙台物件購入です。

私としても大いに期待したいところなのですが・・・なかなか道のりが厳しいのです。



まず、メインバンクさんに持ち込んでみたもののNG。これはある程度予想できたので、

まあ仕方ないでしょう。元々築古はあまりできないって言ってましたしね。



そしてそれがわかったところで、お付き合いのある信金さんに突撃してみました

地銀さんに比べたら耐用年数超過にも理解を示すであろうという目算での突撃です。



融資取引はないものの、仙台1棟目を購入する時に融資OKとしてくれた信金さんと、

先日別件を持ち込んだ信金さんの2行に持ち込んでみました。前者の信金さんは

「今の情勢だと築古物件に融資を検討することができない」とつれないお返事でNG。

期待できるのはもう片方の信金さんです。



こちらは義母に行って貰いましたが、感じが良くていろいろと話を聞いてくれたと

いうことでした。頑張ってくれそうだという感触があり、期待が持てます。

逆に言えば、ここがダメだったらどうしようかという感じもあります。



最悪、この信金さんがダメだった場合は、新築コースも考えなくてはなりません。

それを見越して、メインバンクさんに電話して、今の状況を分かってくれて、それでも

見積等協力してくれそうな業者さんを紹介してくれないか、という声掛けもしました。

こちらについては、メインバンクさんから折り返しがあり、いくつか当たったけど

協力してくれそうな業者さんはいなかった、という残念なご連絡。難しいですねえ。



たぶん、4人の高齢者の方がお住まいになっているというのがネックになっているものと

考えられます。私自身も、この方々にご退去いただいたとしても、代替の住居がどこに

なるのかと言う難しい問題が残ることは承知しております。たぶん、業者さんもそこを

気にしたのではないかという気はします。私がうまく伝えられず、立ち退きも含めて

面倒を見てくれるところ、みたいな言い方をメインバンクさんがしてしまったのかも。



正直、4人の恒例の方の立ち退きを自力でできる気がしないです。やっぱりそうなると

定期借家契約で残りを埋めつつ、自然減を待つ作戦になるのかなあと思ったりします。

なんとか中古アパートとして購入の目処を立てたいところですが、果たして・・・。



なんてことを考えていたら、義母から「信金さんNGでした」と連絡が。

ちーん。



義母経由なので細かいことはわかりませんでしたが、昨今の金融庁さんの姿勢の

問題で、築古物件に取り組む口実が見つからないという感じだったのだろうと

思われます。どの角度から練っても取り上げる理由が作れなかった、みたいな

ことを仰っていたということですので。



そこまで大きな物件じゃないので、何とかしていろいろな理由つけて無担保でも

なんでもいいから融資して貰って、残りは現金かき集めて対応するか?などと

考えてみたりもしています。どうしたものかなあ、ほんと。



義母としては、久しぶりの仙台物件なので何とか購入したい意思はあるようです。

この物件、まだ価格の交渉も始めていないので、何とかお願いして安く譲って貰う、

ある程度現金を入れて、不足している分だけ有担保無担保問わず融資を引っ張る、

という形にできないかなと色々考えております。あるいはまだ当たってない信金さんを

紹介していただき、話を進めるというのも作戦の一つかもしれません。



どういうルートがあるかわかりませんが、私以外には届いていない情報ですので

じっくり時間をかけて、いろいろな作戦を練ってみたいと思います。



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2019年06月27日

築古物件への融資はかなり厳しくなっている。

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仙台の新規購入候補の物件、早速メインバンクさんから見合わせの連絡が届きました。

まあ予想通りとはいえ、そうなっちゃうかーという感じです。



仙台の築古アパートの購入に向けて、先日メインバンクさんにまず相談してみました

地銀さんなので耐用年数とかうるさいだろうし、あまり期待はしていなかったものの

支店長さんからは何とかしたいという雰囲気を感じたということだったので、若干は

期待してみたのですが・・・かえってきた返事は「見合わせ」でしたorz



新築にするのであればまた別な展開だったと思われるものの、そうではないとなると

ここ最近の金融不祥事からくる締め付けが厳しく、非常に厳しいとのことです。

うーむ、新築の見積も取っておかないとダメかなあ・・・でも入居者さん、高齢の方しか

いないみたいだし、そんな人に立ち退きをかけるのは心が痛いです。



とりあえず築古のアパートのまま入手する方法を模索しようということで、信金さんを

当たってみることにしました。そっちのルートであれば、少しは柔軟なのではないかと。



まず当たってみたのは、仙台1棟目を購入する時に内諾を貰ったことがある信金さん。

義母の家から近いところに支店があり、一応その時口座は開いていますが、融資取引は

未だにしたことがありません。



こちらの信金さんは、電話したけど今は厳しいということで門前払いだったとのこと。

今まで門前払いなんてなかったんだけど、やっぱ金融庁さんの締め付け厳しいみたい。



続いて、少し前に囲繞地の案件の融資を検討してくれた信金さんに突撃しました。

こちらはまだその時は積極的な姿勢を見せていたので、私の中では地味に本命です。



当時の担当さんが異動になってしまったようで、別の方が対応してくださいました。

前の担当さん、不動産のことよくわかってる感じがしたので、彼が良かったなあ。

決算書とレントロール、購入物件の資料など一通り求められたようです。義母にて

資料を揃えて先方に持ち込むことになりました。



ここの信金さんがNGになると、次の一手はどうしようかと悩ましくなります。

仙台は東京や札幌と違って、信金さんが市内に3行しかありません。必然的に、

信金さんを当たるならあと1行と言うことになります。

しらみつぶしに地銀さんを当たってもいいのですが、耐用年数の話があるので、

土地として見てくれるところがどれだけあるかという問題があります。

あとは某政府系金融機関さんでしょうか。最近築古にはめっぽう厳しいという噂を

聞いているので、これもあまり期待できない気はしますけど。



そうなると、実際に立ち退きさせられるのかという問題はあるものの、新築という

路線にシフトすることも考えなくてはならないでしょう。ただ、新築をやるなら

利回りは8%以上まで何とかしたいところ。そして仙台の工務店さんをあまり把握して

いないので、その辺もどうしたものかなあという感じです。



動いてもらうなら、ちゃんと発注の可能性がある形で動きたいです。業者さんに

見積だけさせておいて実は発注する気がなかった、みたいな失礼な話には絶対に

したくないです。今は動いて貰ったとしても、数字が合うか合わないかもわからない

状態なので、あまり期待されて動かれても、その期待に応えられるかどうか・・・。



そうなると、メインバンクさんに良い工務店さんを紹介して貰って、事情を説明の上で

融資が出るかまだわからないけど見て貰う、とかがいいのかなあと思ったりしました。

メインバンクさんも新築なら融資は検討できるようなので、その前提で工務店さんを

紹介いただくなら、メインバンクさんの考えや意向も汲んでくれるでしょう。融資の

土台に乗るか、事業計画として成立するか、という点を知りたいという趣旨でも

動いてくれるところを紹介して、という頼み方にすればいいかなと。



とりあえず新築の雰囲気でも軽く動いてみるか・・・



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2019年06月19日

仙台築古アパートの購入、メインバンクさんにまずは相談。

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仙台2棟目候補となる築古アパート、義母に頼んでメインバンクさんにまず持ち込んで

いただきました。反応は案の定渋かったのですが・・・



仙台法人のメインバンクさんは、仙台1棟目と太陽光発電に融資をいただいている

地銀さんです。法人設立時に頑張って融資をしてくださったこと、当時の支店長から

金融機関さんとのお付き合いの仕方を暗にご指導いただいたこと、などありまして

融資金額の過多ではなく、気持ちとしてやはりメインバンクはこちらの金融機関さんだ、

と思っております。



最近は仙台でそもそも物件を購入することができていないので、なかなか融資を

受ける案件がなく、新規の融資は太陽光以来止まっています。もう3年以上は融資を

受けていないので、そろそろまた是非という感じはあるのですが・・・。



札幌にせよ仙台にせよ、何か案件があれば必ずメインバンクさんにまず相談する。

どうしても厳しければ他の金融機関さんに相談する。そういうサイクルでここまで

やっていますので、今回の築古アパートについてもまず真っ先にメインバンクさんに

相談しに行って貰いました。



地銀さんなので、元々耐用年数にはうるさいです。今回も築古のアパートなので、

正直あまり期待はできないよねと思ってはいました。でも、前にちらっとこの案件の

話をした時は「将来新築にできるなら考える」みたいなことを言っていましたので

少しくらいは望みはあるのかな、と。



そうそう、メインバンクさんと言えば最近支店長が変わったらしいのです。

義母が「突然自宅に支店長と担当さんが挨拶に来た」「前にいた●●支店長(私が

色々教わったと思っている方)と同じニオイを感じた」と感想を述べておりました。



身内が言うのもなんですが、義母の人間観察能力の鋭さはなかなかのものです。

その義母が、一番積極的に融資をしてくださり、仙台法人を気にかけてくださっていた

支店長と同じ雰囲気を感じたということは、今後少しは融資の芽が出てくるのかも

しれません。



そんな前触れもあり、もしかしたらもしかするのかな、とも思ったりした次第です。



そして、持ち込んでくれた義母からLINEで速報が入りました。



金融庁さんの指導が厳しくなり、耐用年数超過という段階で取り組むのが厳しく、

すぐに壊して新築にする前提でないと取り組めない、とのこと。

予想通りの回答と言えば予想通りですが、結局今までと同じか〜。



しかし、義母曰く「支店長が今日は留守だったけど、うちの会社のことを気にして

くれていて、あとで教えてくれと言っていたそうです。支店長と相談するって。」という

ちょっとだけ含みを持たせたような話もありました。あまり過剰に期待はしませんが、

もしかしたら何かいいことあるかもね、というくらいに思っておきます。



さて、次にどうするか。



ルート1

築古アパートのまま借りられそうな信金さんを当たる



ルート2

新築建てた場合の見積を取る



ルート1で債務減らして人が自然減したところで新築を建てるのが一番いいかなと

私自身は思っています。焦って動くのも嫌だし、お年寄りの方を立ち退きさせるのって

性格的に重荷を感じてしまうところもありますので。



ただ、金融庁さんの指導もあるので、築古への融資が厳しい情勢になっている可能性も

あります。それであれば、心を鬼にしてルート2の新築を検討する必要もあるのかも。



超概算ですが、今と同じ大きさの木造2階建アパート6部屋が建つとしましょう。

そこそこの場所なので、25平米1DKの新築の家賃を仮に平均6万とします。

すると、6部屋で36万、年間432万の家賃収入があることになります。

8%で作ろうとすると、土地と建物で総事業費5400万に収まればOK。

土地1500万として、建物4000万以内なら許容範囲ということに?

一部屋当たり660万〜670万で作ってね、坪単価で言えば坪90万弱よ、

という話なら現実的にあり得るような気もします。

(相場観ないので金額は妄想です)



仙台にはおしゃれな新築を作る業者さんがいて、前に内覧会に参加したことがあります。

問い合わせてみようかなあ。でもその前に仙台の大家さんに相場観を相談する方が

先かもしれません。ありえない新築計画に業者さんをタダ働きさせるわけにはいかない、

と思うためです。



今はサラリーマンの仕事が多忙なので、あまり新築とか手間のかかることはしたくない、

というのが本音なので、築古のまま融資を受けられればベストなんですけどねー。

でもどう転んでもいいよう、いろいろと動いてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月16日

7年ぶりの仙台物件取得に向けて動き出しました。

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前々から話が出ていた仙台の立地が割と良いアパート、1年3ヶ月越しで話が具体化。

購入に至れば、実に7年ぶりの仙台物件購入となります。果たしてどうなるか?



保険代理店さんよりご紹介を受けていた仙台のアパートがあります。保険代理店さんの

クライアントの方が相続で取得した物件ですが、売却を検討しているということで

私のところに話が回ってきました。それが前述の通り1年3ヶ月前の出来事です。



オーナーさんと一度お会いした際には、まだ相続のごたごたが収まっておらず、

時間がかかりそうな印象を受けました。その後たまに保険代理店さんに連絡を取って

状況聞いて貰っていたりしましたが、具体的な進展はないまま年明けを迎えました。



年明けしてちょっと経ったくらいに、保険代理店さんから「なんか修繕してるらしい」

という情報をゲット。白アリが出たからって結構な金額をかけて直したそうです。

うーん、それが販売価格に乗っかってくると困るんだけどなあ。むしろ何もしないで

引き渡してくれた方が助かるんだけど。



このあたりから、待ってるばかりじゃまずい気がしてきました。保険代理店さんに

オーナーさんの電話番号を伺い、電話してみることに。でも何回かかけたものの、

なかなか電話に出てくれません。こちらも他のことで頭がいっぱいだったりするので、

思いついた時にちょっと電話してみる、でも出ない、を繰り返しておりました。

なかなか話が進みません。



そんなこんなで、たぶん2週間に1回くらい電話して留守電残して・・・を繰り返し、

何ヶ月かした頃合いに電話がようやくつながりました。オーナーさん曰く、この番号は

あまり使っていないから、もう一つの別の番号にかけてくれた方がいい、と。

電話番号を伺って、今度はそちらにかけてみたら「おかけになった番号は現在使われて

おりません」と。ぅぉーぃ!



保険代理店さん経由でもう一度電話番号を聞いて貰ったのですが、それも同じく

「使われておりません」となり、再確認したところようやく正しい番号をゲット。

これでコンスタントにオーナーさんと電話がつながるようになりましたが、今度は

お会いできる日程を調整するのに一苦労。私がどうしても平日出張で東京にいないのが

ネックになってしまいます。



結局、連絡が本格的に取れてから1ヶ月くらいかかり、先日ようやくオーナーさんと

1:1でお会いすることが出来ました。



話を聞くと、いろいろとわかってくることがあります。

白アリの対応をしたのも、ご本人の意思ではなく管理会社さんからの依頼があって

止む無く対応したこと、ご本人の会社がまさかのグローバルな話に巻き込まれて

今ちょっと資金繰りがキツイこと、相続登記もまだ手付かずであること、など。



あまり管理会社さんとの関係は良くなさそう(というかオーナーさんが一方的に

管理会社の社長さんに苦手意識を持っている感じがします)で、物件も遠方。

特に思い入れもない。そんな状況です。



私が買うなら是非買ってほしい、という感じだったので、そこに向けての段取りを

組み立てることにしました。



まず、何が必要って、相続登記です。これができないと売買することができません。

幸い、仙台にある東北最強の司法書士事務所さんと繋がりがありますので、こちらの

代表の方(不動産超大好き)に連絡を取り、オーナーさんの相続登記をできるだけ安く

やってほしいということをお伝えし、快諾いただきました。



並行して、買取価格の査定を進めなくてはなりません。しかし、この物件のことが

何もわからない状態。わかるのは住所(住居表示)だけです。



勿論自分でもできるのですが、個人間売買もちょっと不安が残りますし、何より私に

それをやる時間がありません。そこで、今回は仲良くしている東京の管理会社さんに

間に入っていただくことにしました。ガッチリ仲介として入るか、書類作成のサポートに

徹してコンサルフィーを支払うか、どちらにするかは管理会社さんに選んでもらうと

いうことで依頼したところ、こちらも快諾いただきました。助かります。



管理会社さんにて謄本等諸々取得していただいたら、次はこちらの出番です。

土地面積から路線価と実勢価格でこんなもんだろうを割り出し、そこから解体もしくは

リフォームの費用を試算、あと現在の物件の間取りから想定家賃を計算して、

これらの要素を総合しながら、だいたいの買取可能金額を考えます。



その上で、お付き合いのある金融機関さんに、この物件に融資をするとした場合の

融資金額と融資年数をざっくりと提示していただきます。その反応を見ながら、

更に価格調整を重ねて、最終的な価格を提示しようと考えております。



仙台法人のメインバンクさんは、たぶん壊して新築にしましょうって言うでしょう。

でも、住んでいる人がおじいさんばかりという話なので、現実的に立ち退きをして

相手が住む場所があるのか?という点は疑問。時間がかかりそうな気がします。

そうなると、中古でいったん買って回して、将来の新築用地という方がいいのかなと

思うわけですが、今度はそうなると耐用年数の問題が・・・。耐用年数超過の融資に

厳しい目が向けられている今、仙台にある信金・信組さんがどこまで頑張れるか。

でも現実的なのは中古アパートとしての購入なんだと思うんですよ。はい。



この辺の開拓は義母にお任せすることにしました。とりあえずメインバンクさんから

当たってみて頂戴、と。あとは融資取引はないけど口座を開いている近所の信金さんも

ちらっと様子を伺ってきてくださいな、と伝えました。



私がお世話になっている保険代理店さんのお客様ですから、あまり無慈悲な価格には

することはできません。かといって、こちらも安く買うのが商売ですので、ある程度

根拠を持った金額で買取査定をして、お互い納得の上で購入としなくてはなりません。



そのため、こちらとしては私に売ることでこんな付加価値があるよということを

オーナーさんにそれとなく示唆しております。



例えば、実際にこれはオーナーさんに提案している内容なのですが・・・

・仲介手数料はオーナーさんは負担ゼロ

・相続登記の費用は(私に売る場合は)所有権移転登記時にまとめて精算OK

・私がお付き合いしている金融機関さんを紹介する

といったところは既にお話をして、実際に動いております。



オーナーさんは会社経営者で、貰い事故のような形で今ちょっと資金繰りが厳しい

状態にあります。できれば手元のお金は出したくないんだよね〜という話をされて

おりましたので、そのニーズを満たせるような提案をしつつ、かつお付き合いしている

金融機関さんをご紹介して、新規の運転資金を得られるチャンスを提供致しました。

たまたまオーナーさんが私と同じ区に住んでいたので、金融機関さんのご紹介も

かなりスムーズにいきました。



ちなみにこのオーナーさんの会社、メインバンクが最近不動産融資で金融庁さんから

改善命令を受けてしまった某信金さんで、資金の相談をしても、会社にすら来てくれない

状況のようです。たぶん行内が大混乱で、新規融資どころじゃないのでしょうね。



今回ご紹介した金融機関さんは、先日東京12棟目の融資で審査NGを食らってしまった

メインバンクさんです。不動産融資に偏りすぎているので、もうちょっと製造業に

融資をしなさいという本部からの命令が届いているようなので、今回のオーナーさんが

製造業だからちょうどいいなと思いました。新規顧客を獲得できれば、支店さんの

成績にも良い影響を与えることでしょうし、オーナーさんも資金繰りが安定する、

私も双方をつないだということで両方から感謝される。完璧です。



久々の仙台案件、購入に至るまで頑張ってみたいと思います。

え、物件買わないって言ってたじゃないって?うーん、まあそうなんですけど、

仙台法人は割と財務健全なので、まあいいかなって・・・(舌の根も乾かぬうちに)

それにほら、仕込んだのは買わない宣言する前だし・・・(言い訳がましい)



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2019年04月14日

融資の旗色悪し・・・作戦変更を図る。

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昨日から一泊二日で札幌に来ております。

昨夜変な飲み方をしてしまい、完全につぶれて前後不覚になりました関係上、

本日はブログの更新が遅れてしまいました。

今もまだちょっと辛いですが、空港から頑張って更新しております。



札幌の成果はまた別の機会にして、今日は東京12棟目(仮)の進捗状況など。

ここはメインバンクさんに持ち込んでおり、融資審査をいただいておりますが、

今回はちょっと苦戦しているようです。



状況が気になったので、先週電話で担当の方とお話をしました。

やはり進捗は思わしくない雰囲気。修繕の費用も含めたフルローンで依頼をして

おりますが、それだと単体で将来的に回らなくなるリスクがある、ということで

審査が難航しているそうです。全体で見た時も、物件が古いものが多いので流動性に

不安が残る(金融機関さんの目線で言うと融資しづらいものは流動性が悪いという

発想になるのでしょうね)、ということでした。



支店としては色々な材料を出して説得しているけど、本部さんの見立てを見ている限り、

このままいくと否決になる可能性が高い、と言うお話でした。



何とか融資を通そうと奮闘してくださっていることはとても伝わってきました。

ですので、こちらも何か援護射撃はしたいです。



流動性の観点については、東京の小ロット案件が多いことから、逆に私自身は

あまり心配をしていません。過去、東京7棟目という失敗物件を売却したことが

ありますが、あれも耐用年数は盛大に超過していたものの、特に問題なくサクッと

売却することができました。再建築不可の東京4棟目も、一度は買付が入っており、

現金で買える客層がいる限りは問題はないだろう、と考えております。



金融機関さんの目線とは異なると思うけど、事業者の目線としてはこういうことですと

説明をして、その点は本部さんに再度掛け合っていただきたい、としました。



そして、単体で回らないという話がネックになるなら、自己資金を投入しますという

ことも申し伝えました。最低限、物件の購入まで何とかしてくれれば、あとは自己資金で

片付けることもできます、という理論です。借入額が減れば、単体で回らないという

問題が発生しなくなるはずです。



あちらから減額を提案せず、何とか満額で通そうと頑張ってくださっているのは

よくわかります。その気持ちはとても嬉しいです。でもゼロになるのも困るので、

ここはリフォーム代が多少出ればいいじゃないかという発想に切り替えることに

しました。



こういった点を金融機関さんにお伝えして、審査の状況が良い方向に展開されるか

確認してほしいとリクエストをしたところ、担当さんは再度シミュレーションをして

金額いくらなら単体で回るという話にできるか早めに検討して回答する、という

お話になりました。



えー、伝えてはみたけど、自己資金のあてがあるかと言われると微妙です(汗)

まあでも、物件さえ確保できれば、あとはいずれなんとかなるでしょう。

借入が難しければ、物件売ってお金を作るのもありだと思います。

財務が傷んでいるので、物件を売って立て直しを図らないとだなあというのは

今年初めからの一連の融資の動きを見ていればよくわかります。東京12棟目を最後に

買う手を緩めて、自己の状態を立て直す作業に入りたいと思います。



でも、この案件はなんとか頑張って融資通してね!



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