2019年12月03日

検討していた仙台物件、残念ながら他決してしまいました。

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久しぶりに購入検討していた仙台物件、残念ながらすい星のごとく登場したライバルに

あっさりとさらわれる結果となりました。ま、しょうがないね。次いこう、次。



仙台1棟目を取得したのが2012年。それ以来7年もの間取得が叶っていない

仙台物件。今年に入ってたまにチャンスはあったのですが、どれもなかなかうまく

話が進まず、ライバルに取られたり相続関係で話がストップになったりしていました。



年末も近くなって、久しぶりに出てきたサンタメさん流れの中古RC。業者さんの

メルマガから情報をキャッチし、取り急ぎ現場を義母に見てきてもらいました。

立地がどうなのかなという話はあったものの、建物に関してネガティブな意見は

出てこなかったので、賃貸需要次第で攻めてみようかと思っていました。



それから、懇意にしている仲介業者さんに需要があるかの確認をしていただきまして、

その中でその物件の管理会社さんが「賃貸でも両手」に非常にこだわる会社という

ことがわかりました。その仲介業者さんが管理会社さんに問い合わせを掛けたところ

「満室です」という回答があり、内見できなかったとのこと。未だにいるんですね、

そういう化石みたいな業者さん。でもそのおかげで、なぜこの物件が満室にならずに

三分の一も空室になっているかはわかりました。管理会社さんを変えれば埋まりそう。



義母にその辺の説明をして、銀行さんに案件を出してきて貰いました。

仙台1棟目に融資していただいているメインバンクさん、新規開拓の信金さん、

口座だけはあるけど融資取引に至っていない信金さんの3行に声をかけています。

一番やる気を感じるのは新規開拓の信金さん。ここはご縁があれば是非お取引をさせて

いただきたいと思っています。仙台1棟目を購入した時も対応良かったんですけど

実績がなくて取引に至らなかったんですよねえ。今はそれなりの実績と決算書を

持っているので、やりたいと思ってくれているようです。



・・・という感じで動いていたのですが、昨日の夜、案件を紹介してくださっていた

仲介業者さんから「融資特約なしの買付が入ったため売り止めになった」という

連絡が入ってしまいました。サンタメ業者さんがシコらせた案件なので、早く確実に

手放せる人を優先したということでしょう。気持ちはわかります。でも残念。

「素振りのつもりで」なんて最初書いてましたが、やっぱり人に動いてもらっている以上

その方々のためにも取得できるところまで持っていきたかったなあ、という気持ちも

出てきておりましたので・・・。



まあしょうがないです。こういう案件が出てくるようになったのだな、ということを

喜ばしいことと捉え、次に進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月28日

仙台のサンタメ物件(たぶん損切り?)の検討を行う。

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業者さんのメルマガも多少取っているのですが、今回久しぶりにちょっと目を惹く

情報が出てきました。資料請求してみたところ、充分ではないけど回せそうな予感。



出てきた情報は、仙台市のRCマンションです。築17年で利回り12%です。

仙台で復興バブル以降この数字でこの年式のRCを見たのはほぼ初めてです。

昔はこのくらいの物件ゴロゴロしてたし、これじゃ利回り低くて怖いよねなんて

言っていたものでしたが、あんな超高騰時代を経験すると、この物件もオトクに

見えてしまうのが不思議です。



積算以下の金額で、価格も5000万以下とお手頃。25平米以上の単身物件で、

現況の稼働率は賃料から類推するに75%くらいでしょうか。5層あるので、

たぶんエレベーターもついているかな?そうなると収益は経費率が高そうな印象。



駅から20分以上という遠さが気になりましたが、ここは細かい住所を見てみないと

評価できません。仙台は割とバスが充実しているので、駅から遠くてもバス便が

いい感じなら住む人はいます。たぶん、義母の家から車で10分〜15分くらいの

立地だと想像するので(細かい住所が出ていなくて、区単位でしかわからない)、

義母的には管理しやすいんじゃないかというところはプラスです。



義母にメールを転送して、興味あるかと聞いてみました。返答は「興味あります」。

70も近いのに肉食系です(笑)



この業者さん、メールで問い合わせたことが過去何回かあるのですが、一度も資料が

送られてきたことがありません(笑)

今回は電話にするか。電話ならさすがに資料送ってくるでしょう。



担当さんにお電話しましたが、電車なので折り返すという自動応答のSMSが

返ってくるばかり。2回電話して2回とも電車ってこたぁないだろうから、自動応答の

設定解除してないのでしょう。大丈夫かー?しょっぱなから心配な感じの出だしです。



夜になってようやく連絡がつきました。聞けばこちら、なんとサンタメ案件とのこと。

サンタメさん生きてたのかー。息してるか心配してました(適当)

サンタメ案件なので銀行によってはNGだから、打診する時はそこも確認してほしい、

取引優先順は融資確定順になる、ということを聞き出して終了。



届いた資料を見ると、だいたいこの辺かなと予想した通りの場所でした。我ながら

鋭いな。うん。この辺、そんなに賃貸需要良くない場所だけど、まあやりようは

あるかなと思います。



レントロールを見ていると、現在の家賃が高い人がけっこういらっしゃいます。

そして水道代が表面利回りの計算に含まれています。さすがサンタメ案件だ、

この辺の騙しのテクニックには長けている。水道代を差し引き、更に現在の募集賃料で

引き直しをしたら、利回り9.1%まで下がりました。まあやっぱりそうなるよね。

この時点で、個人的には購入意欲減退。



ただ、元々の価格から1500万引いているようなので、サンタメさんもそこまでの

儲けはないだろうなと思われます。売れなくてトントンでいいから売るみたいな感じに

なっているのでしょうね。



やっぱりエレベーター付でしたので経費率はちょっと高めを予想します。仙台の場合は

管理会社さんを入れずに義母が自主管理するので、多少の経費は吸収できるとは

思っておりますが、先ほどの引き直し賃料だと利回り9%というところも含めて

考慮すると、積極的に買わなくてもいいかな〜と思う今日この頃。



ただ、銀行さんの最近の融資姿勢を図るという意味では、ぶつけてもいいなと思います。

仙台でなかなか物件購入が実現しないから、次に来るかもしれない良い波に乗るために

今から素振りしておくことも必要ですね。



素振りのつもりで当たっちゃったら・・・どうしましょ。それは当たってから悩むか。



ともあれ、義母に現地調査に行ってもらうと同時に、馴染みの仲介業者さんに賃貸需要や

適正家賃の相談をして、検討を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月25日

札幌物件の入札案件に安定のノールック買付。

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札幌5棟目の管理会社さんから、札幌物件でおすすめのものがあるので入札しませんかと

お声がけをいただいておりました。検討の結果、入札してみることにしました。



今年は、序盤に仕込んだ2物件(東京11棟目、東京12棟目)以外は購入は見合わせ

既存物件の満室化と売却による財務基盤の健全化を志して動いております。

稼働率は90%前半まで回復し、2物件を売却して手元資金を厚くすることに成功。

この後この資金を繰り上げ返済に使って、返済比率の削減を目指そうとしております。



そういうルートを模索していたためか、ここまで「これぞ!」という案件には

出会っておりませんので、購入するにも至っておりません。ちょっといいかなと

思ったものも、割とサクッと蒸発していく傾向も続いていますしね。



札幌も低価格案件なら現金で攻めてみてもいいかなと思うのですが、なかなかそんな

都合のいい案件があるわけでもありません。どちらかと言えば札幌はアパート案件が

多いので、現金で攻めようにも手に負えないところがありますから。都内のボロ戸建の

方が可能性があります。



そんな事情もあり、札幌案件はノーマークでここまで動いていましたが、ここに来て

ちょっと面白そうな案件のご提案をいただきました。札幌市内のアパートでして、

築15年くらいの木造アパートで、ほぼ全戸駐車場付きのファミリー物件。価格は入札に

なりますが、管理会社さんがヒアリングをする感じだと、15%くらいの利回りになる

金額で入札すれば、落札できそうというお話です。



このくらいの案件だと、今の札幌なら12%〜13%で売却できそうです。

それでいてファミリーなので安定したキャッシュフローが見込めます。

地下鉄の駅からは遠いですが、直感的に悪くなさそうだなと思いました。

売って良し、貸して良しの案件です。最初から売る気満々ってわけじゃないですが、

ここ数年の経験で売却できるものを売却して資産を入れ替えるのは大事なことと

理解しましたので、流動性もある程度見ないといけないと思うようになりました。



先日の札幌出張絵現地を見る時間があればよかったのですが、あいにくの台風のせいで

出張日程が大幅に縮まってしまったので、現地を確認する時間的余裕がなくなりました。

そこで、管理会社さんが「状態はいいですよ」と言うのを信じることにしました。

久しぶりに発動させますか、ノールック買付!(管理会社さんとの信頼関係があるから

できることであり、良い子は絶対に真似しないでください)



ただ、この物件は融資特約NG。現金のあてがない場合は入札するのは危険です。

3月末に見切り発車で買付を入れて、結局融資審査が通らず手付金放棄の憂き目を見た

ことを思い出します。そして管理会社さんからの新情報によれば、想定外に高めの

入札をしている人がいるようですので、私は2番手の状態みたいです。ただ、一番手が

現在融資付に奔走しているということなので、そこが崩れれば勝機はある感じです。



仙台法人の厳密なお金の状況は義母が握っています。義母に今かき集めたらいくらの

お金が出せるかを確認して、そこに私の手元資金を乗せて、富山1棟目と札幌9棟目の

修繕の分を差し引いて、場合によっては経営セーフティー共済に納めた分から貸付金を

受けちゃって・・・など計算していくと、ギリギリで入札金額に届きそうな感じに。

よし、いっちゃうか。



札幌5棟目の管理会社さんの社長に資金が揃った旨をお伝えし、あとは祈るばかり。

買えたらラッキー、買えなくてもまあ痛くはない。そんな感じでゆったり構えて

結果を待ちたいと思います。



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2019年10月18日

仙台物件を検討したけどパスした話。

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仙台の新規物件購入が滞っている中、お手頃な戸建の話があったので検討しました。

ただ、義母はあまりお気に召さなかったようで、パスとなりました。



仙台物件は以前、検討していた築古アパートのお話があったものの、こちらが相続関係で

一旦ストップになってしまいました。先方の整理がついたら再び価格交渉の予定ですが

思っていた以上に相続人が増えてしまったということで、恐らくご本人の取り分が

減ってしまうだろうから、価格は安くならないだろうと予想します。そうなったら

すっぱりと撤退ですね。



と言う感じだったので、結局仙台物件は2012年に購入した仙台1棟目のみで、

それ以降全然増えておりません。東京1棟目の次に古い物件になっております。



義母は「私も儲けたい」「仙台1棟目を売りたい」と一時期言ってました。

いや、今もたまに思い出したように言ってますね。でもこれを売ると仙台の会社なのに

仙台に1棟も物件がないことになるし、そもそも売るには機を逸しているという

ところもあるため、今のところ売らないつもりです。



んでまあ、そんな仙台物件のことは頭の片隅にもない状態で、ふらふらとFBを見てたら

坂東鶏三郎さんが「物件売ります」と投稿しているじゃないですか。しかも利回りが

けっこう高い!利回りが高いということは、当然ながら再建築不可!あーこれたぶん

ブログに書かれていた戸建だなー。草刈り開墾するところとかリアルタイムに読んだよ。



戸建なのでお値段もお手頃。利回りもそこそこ高い。購入するだけの現金もあります。

仙台で物件が増えるのは悪いことじゃないと思ったので、義母にこんな話あるよと

持ち掛けてみました。



義母は坂東鶏三郎さんとも面識があります。彼の本業のお仕事を何回か依頼したことが

ありまして、その中で義母の家に坂東鶏三郎さんが来たこともあります。



仙台法人で物件を取得する時は、必ず義母に相談をします。

法人の代表を務めて貰っているのだから、それをないがしろにするのは良くないです。

義母も最近は数字をある程度読めるようになってきているので、このくらいの利回りなら

いいわねとか、そういうことを理解しています。こちらで投資分析して、その数字と

立地や建物の雰囲気、諸条件を考えて意見を言ってくれます。ちゃんと会話した上で

決めると言うプロセスを経ることで、義母も経営に参画しているんだと思って貰えれば

本人も嬉しいはず。だから独断専行せず、必ず相談します。



また、特に仙台物件の場合は、義母が自主管理を行います。立地的に車でそこに

行きやすいかどうかは重要です。あまり狭い道だと嫌だとか、あの辺は土地勘がないから

微妙とか、そういうところは割とこだわります。数字としてどうしても欲しい物件なら

ごり押しすることもありますが、基本的には義母があまり好まないと言った物件について

それでも何とかと言うことはあまりしていないです。それで事故を起こしたり違反を

とられたりしたら困りますから。



で、今回の再建築不可。義母的にはまず「土地勘がない」「どんな場所かわからない」

から始まりました。グーグルマップやストリートビューを使って、周りの雰囲気を説明。

また、嫁ちゃんは仙台出身で土地勘がありますので、その辺の雰囲気を義母に伝えて

くれました。あまり人気がある場所ではないけど、その地域中では比較的良い方の

場所じゃないか、と。



再建築不可なのも義母的には引っかかっていたようです。いやまあそれはわかるけど、

再建築不可をNGにしていたら何も買えないよねー、と思う私。でも口は出さず、

そこは義母の判断を尊重しようと思っています。



結局、義母の判断は、その立地で再建築不可だと将来性がないよねということで

あまりそそられない、ということでした。ま、それならそれで良いと思います。

私自身は鶏三郎さんから購入するというちょっとしたブログネタが出来て美味しいなと

思ったのですが、その方向にはなりませんでした。久々の仙台物件取得という流れは

なかなか遠いです。他の東北の大家さんみたいに、仙台以外の地域にも目を向けて

取得を目指すべきなのだろうか・・・。



今回のことに限らず、義母にはとても感謝しております。

私、割とサラリーマンのお仕事で忙しかったりするもので、義母がいろいろと

私の代わりに動いてくれるのは大変助かっています。再来週、義母が東京に来るので

私の東京物件を見ていただき、もっと知識をつけて貰おうと思います。

東京12棟目がリノベ中なので、そこでも見ていただこうかな〜。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月02日

久しぶりの業者さんからのご提案を受けました。

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久しぶりに太陽光発電所の用地を購入させていただいた業者さんよりお電話を

いただきました。物件自体は見送ったけど、久々に話が出来て良かったです。



先日、仕事中に携帯がブルブルと震えました。仕事中の電話は基本出ないという

マイルールがありますので、いつものように放置。そしてその日は仕事が割と

遅めに終わったので、折り返す暇がなし。でも形態を見るとショートメールが

残っておりました。読むと、太陽光発電所の土地を売ってくれた業者さんの担当の方で

物件の提案がしたいので明日また電話する、とのこと。ほほー。



太陽光の土地・・・あれは本当に大変な取引でした。太陽光ブローカーみたいな

おじさんからの紹介でグリップしているはずが、実際に業者さんに問い合わせをしたら

全くグリップできていない、そこからこっちで急遽仙台に行って交渉して1番手確保、

ただ太陽光全体をどうアレンジするかが決まらない(一人でやりたかったけど土地が広く

融資がつかないのではないかという懸念あり、金融機関さんのハンドリングも当時の私は

あまりうまくなく、先方も動きづらかったようでなかなか結論が出ない)、その間に

横から交渉して安くできるという売主さんの親族が現れ、逆にそれが先方の不興を買い

破談になりかかるも、担当さんの頑張りで何とか取引継続、という感じで色々な

ドラマがあった取引でした。



その大変だった取引の後は、特にご提案もなく関わりがない状態でした。しかしそれが

今回急に連絡してくるとは一体?もう5〜6年もコンタクトを取っていない状態です。

理由はわかりませんが、それでもこうして連絡を取ってくださったことはありがたい。



翌日お電話を折り返すと、まずはやっぱり「あの時以来ですね」「あの時は大変でした」

という思い出話から。太陽光発電所の土地は某地場の大手企業さんが保有していたもので

あの取引をうまく成約させたことで、その企業の担当さんとの関係も非常に良いものに

なって、今でも良くしてもらっているということでした。こちらも購入させていただいた

土地の上に載せた太陽光が良い感じの収支になっていることを報告。お互いにメリットが

あってよかったですね、としばし歓談。



で、本題の物件ですが、なぜか「福岡県」「商業ビル」「新築」という謎の提案。

あれ、仙台の会社ですよね、御社・・・。



「ひろ*さんは札幌とかあちこちに物件を持っておられますから、地方もOKかと」

「立地は良いけど利回りがさほど高くないので、他の物件があって全体で回せる方以外は

 提案しづらいんです」



なるほど・・・そういう趣旨でしたか。仙台かそれ以外か、というくくりで言えば、

私も「それ以外」の部類ですから、こういう提案に引っかかるというのはわかります。

でも、地方と言っても土地柄を理解している場所と理解していない場所があるので、

一概にどの地方でも取り組めるというわけじゃないんですよねえ・・・。



ところで、なぜ仙台の業者さんが福岡の新築物件の情報を?と聞いてみました。

どうやら親交のある業者さんから回ってきているみたいです。片手案件で水面下で

動いているようでした。何回か「情報の取り扱いには注意してください」と言われたので

たぶんそういうことなのでしょう。



せっかくのお電話だったので、資料をくださいと言ってみましたが、福岡は土地勘がなく

あまり食指が伸びないお話というのが本音でした。でもこうやって、担当さんの中に

「こういう案件ならひろ*さん」とインプットされており、それを思い出してくれると

いうことであれば、ちゃんとした条件を与えれば何か良い情報は出るのかもしれません。



今回の件はお断りをしようと思いますが、これをきっかけにもうちょっと密な付き合いが

できるようにうまくやりたいと思います。



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