なじみの営業マンから物件情報が出たので内見してきた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１０位です。今月はずっと出張です。

応援クリックよろしくお願いします→



仲良くしている仲介業者さんから、お手頃価格の戸建の元付になったから、興味あれば

見に来てと言われたので、ホイホイと見に行ってきました。



昨日は事務処理デーにしようと思っていたので、午前中のブログ更新が終わった後は

少しドラクエウォークをして、嫁ちゃんと一緒にランチに出かけよう・・・

そんなタイミングで電話が鳴りました。なんだろうと見てみると、東京４棟目を

売ってくださった某大手仲介業者さんの社員さん。程よくガツガツしていて、

私はけっこう好きなタイプの営業マンです。



電話に出ると、どうやら新規販売物件を確保したとのことで、たぶんこのくらいだったら

普通に売れるだろうと思ったから、ネットに出す前に電話したということでした。

以前にもそんな感じで電話くれたことがありますが、この方ネットに出す直前に

電話してくるので、折り返しが遅れると「ネットに出しちゃいました」と言うからなあ。

今回は即日で電話に出られたのでラッキーでした。



彼曰く、元々売り出しはしていたものの、相場と離れた価格だったので引合がなく

そのまま塩漬けにされていたが、相続が発生して相続人の方が真面目に売ろうと

思ったようで、相場なりの価格に落ち着いたということでした。



値段的には、あと一息値引が入れば宅建業者さんが建売の土地として買うレベルだと

いうことです。確かに、坪単価で言えばけっこう安い感じがしました。ただちょっと

駅から遠いんですよね。あと、あまり賃料取れない地域なのも知ってます。

直感的には利回りで考えると厳しい気がしましたが、営業マンの「今日現地いるので

見に来ます？」という、なんとなく来てほしそうな雰囲気を感じたがゆえに、

どうせ事務作業するだけのつもりだったからいいかと思って、現地に行くことに。



さて、現場に到着しましたが、まあ築年を考えると奇麗な方ではないでしょうか。

床が傾いてるところもそんなにないし、雨漏りがあったと思われる箇所も１箇所しか

ありません。もっとひどい状態かなと思っていたので、むしろ拍子抜けなくらいです。

とはいえ、そのまま貸せるかと言えばそんなこともなく、畳は汚れている、壁は砂壁、

障子は破れており、お風呂もステンレスの古臭いやつ。外壁もチョークが出ているので

塗装しないわけにはいかないだろうという感じです。





やっぱり指値しないときついなあ。賃料相場も調べてみましたが、現況で満額で購入だと

利回りは９％台になります。ガッツリと新築そっくりにリノベしたとして、それに対して

上がる家賃のボリュームがそこまでではないだろうなと考えられます。何より、駅からの

距離が結構あり、たぶん日常的にはバス便じゃないときつくないかな？と思われるので

その点から賃貸における競争力は微妙であると思われます。



宅建業者さんが買って新築戸建にするのがいいんじゃないかなあ・・・。

少なくとも、焦って買う必要がある物件ではないな、やはり。



ということで、お話を持ってきていただいたのに恐縮ではありますが、これはちょっと

目線に合わないからということでパスすることにしました。



たまに電話くれるいい仲介さんだから、今度飲みに誘ってみるかなー。

前にも物件売ってくれた時飲み会やったんですよね。その後の〇欲接待付きで。

嫌いじゃないと思うし、サラリーマンの仕事が落ち着いたら聞いてみようっと。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１４棟目（仮）の決済準備が整う。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。決済のために午前半休もらいました。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１４棟目（仮）の決済準備が整いました。本日決済してまいります。

決済前の高揚感と、現金が出ていく残念な気持ちと。両方が入り混じります。



東京１４棟目（仮）は自宅と東京１２棟目から近い再建築不可の物件です。

なじみの仲介業者さんが元付で情報を掲示していたので話を問い合わせたところ、

仲介業者さん的には「囲繞地」「前面通路の持ち分がない」などの条件があるため

ややこしい案件の取り扱いに慣れてない人が売ると、後でトラブルが起こりそうだから

できるだけセミプロのような人に売りたいと思っていたようで、うまく意向が合致し

指値も通って今回購入に至ることになりました。



売主さんは相続で入手しており、ここまで賃貸に出していたようです。

賃貸が退去になったので、この度売却しようということになったものと思われます。

（細かいことは聞いておりませんが、流れ的にそうなんだろうなと想像）



今回の元付業者さんは割と昔ながらの手法をしている町の不動産屋さんです。

自社店頭にまず掲示して両手を狙うスタイルです。そして私はその不動産屋さんの

近所に住んでいるから、情報をいち早くゲットできます。さらに、過去に私は

この不動産屋さんから東京５棟目、東京８棟目、東京１２棟目、東京１３棟目と

４棟購入しているので、セミプロの上得意先と認識されております。

こういった関係性があり、この不動産屋さんからは割といい情報を確保できてます。

今回の購入もそんな流れで決まった形ですね。



本日１０時からの決済を前に、昨日は最終チェックを行っておりました。



売主様は相続された息子さんと娘さん。お二人とももう定年は迎えているようで、

不動産に関して詳しいわけでもないようです。仲介業者さんからは、できるだけ

お二人が事前準備しなくていい形・・・例えば売主さんの仲介手数料や測量の費用も

こちらの購入代金で相殺する形にしたい、という依頼を受けておりました。

価格交渉にも応じていただけたので、そのくらいはお安い御用です。



ということで、昨日はＡＴＭでお金をおろした後、金種ごとに封筒にお金を詰める

作業をしておりました。



・売主さんの分の仲介手数料

・買主さんの分の仲介手数料

・司法書士の先生の登記費用と手数料

・測量しさんへの支払手数料



こういった費用をこちらで現金で持参し、測量と買主さんの仲介手数料を差し引いた

金額を売主さんに振り込む流れになっております。売主さんはお二人いるので、

それぞれの口座に振込をする形になります。手付金もそういう形で振込をしました。

端数の１円単位まできっちり等分にしてあり、割り切れない１円だけお姉様に送金と

なっていましたので、お金のことはきっちり遺恨なきよう当分にする、かつ年上を

立てる、という感じになっているのでしょうね。



それ以外の準備として、土曜日に保険代理店さんとお会いして、火災保険の契約を

行ってまいりました。こちらもつつがなく終了。当日案内された特約を急遽追加したり

しておりますが、この特約の話はまたいずれ。



振込のために個人のお金を法人に移したりして準備は完了です。



今回の物件を購入すると、２２棟１２９部屋の規模になります。

規模よりその中身が大事なのですが、無駄な借入や売却したのに返済していない

リフォームの無担保ローンなどがあったり、なかなか埋まらない部屋があって

稼働率が９０％前後と決して高くないなどの事情もありＣＦに余裕があるとは

とても言えませんが・・・それでもまあ仮に会社を辞めたとしても贅沢しなければ

食っていけるんじゃないかとは思われます。



今回の物件、買って終わりではなくリノベーションが控えております。

リノベ資金もこの後融資なり売却なりで作らなくてはならないし、リノベが終われば

次は募集が待っています。購入はスタート地点にすぎません。本日の決済後も

ぬかりなく次の準備を進めたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１４棟目（仮）の決済資金を調える。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１０位です。今日は久しぶりの朝移動で出張です。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は仕事の合間に金融機関さんをご訪問し、東京法人で作ってあった定期預金を

解約して東京１４棟目（仮）の決済用の自己資金を作ってきました。



来週に控えた決済を目の前に、当日の準備を進めております。

融資を受けないのでたいした作業はないのですが・・・。



一段大事なのは、当然ですが資金の準備です。お金がなければ取引はできませんから。

現金を用意するのが最優先です。再建築不可物件なので、せいぜい融資を引けるとしても

ノンバンクさんくらいしかありません。そして最近ノンバンクさんは昔ほど緩い融資を

してくれないようですので、自己資金で決済しちゃうのが一番早いだろうということで。



今回ノンバンクを使わなかった理由として、審査がめんどくさいということが

挙げられます。細かい借入のエビデンスやらなにやらいろいろなものを出さないと

いけないし、東京４棟目のリノベ資金の借入が不調に終わって、銀行さんから

ご提案をいただいた「ある時払いの極度額が設定されたードローン」をちょっと

つまんでいますが、そういうのも下手したら全部返せって言われますからね。

苦労の割に、前回は融資不可になってしまったので、あれが心理的障壁になって

敬遠してしまっています。



本当は、どこかの物件を売却して、その資金でそういう借入とか全部返してしまって

奇麗な体になってノンバンクさんと融資のやり取りができればいいのでしょうけど、

常に自己資金カッツカツでやってる私からしたら、そこに返すくらいなら別のところで

お金使うわって感じになってしまうのです・・・。



そんなダメ人間な事情もあり、今回は現金決済します。当日慌てないためにも、

現金を事前に準備しておかなくてはなりません。



仙台法人から個人経由で東京法人に持ってくるのと、サブバンクさんで作った定期を

解約することで、自己資金を作ろうということにしました。



本当は今週いっぱいかけてそれらの作業をやるつもりだったのですが、急遽出張が

入ってしまったため、不動産以外の予定（通院など）も含め、平日にやろうと思ってた

予定を全部詰め込んで、仕事を中抜けしながら片づけてきました。



金融機関の担当さんには、前回融資相談でお会いした時、かくかくしかじかで

決済時の自己資金として使うから定期を解約したいと申し入れ、ちょっと悲しそうな顔を

していたのには気づかないふりをして、話を進めてありました。



今回、月曜日に解約に行くと伝えたところ、お店にいるので対応してくれるとのこと。

お手間をかけさせてしまうので恐縮だと思いっつも、お願いすることにしました。



定期は全額解約はせず、一部残して解約にしました。解約した分はネット銀行に

送金をかけ、決済の時はスマホから振込をする形とします。今回は限度額の確認も

ちゃんとしましたので、当日になって振り込めないとか騒ぐことはないでしょう。



振込の手続きを済ませている間に、担当さんと今回のリノベの件の融資取組について

どんな具合か聞いてみました。支店の中では対応する道を探っているようですが、

再建築不可の物件を対象とした工事への融資という点はやはり引っ掛かりがあるようで

店内で調整をしている状況とのことです。



今のところ、メインバンクさんと今回定期を解約しているサブバンクさんが検討中で、

別のサブバンクさんは保証協会を使う形ならＯＫという連絡をいただいております。

今回のサブバンクさんはたぶんプロパーは無理じゃないかという話をしていたので、

保証協会ということになると１０年融資になっちゃいますね。その場合は返済比率が

５０％程度になるくらいの金額を借入して、残りは自己資金ということになります。



昔だったら全額借入してたと思うけど、この判断ができるようになっただけでも

なんか大人になった気がする（完全に気のせいです）



もしメインバンクさんも保証協会じゃないと無理ということになったら、その際は

今回定期を解約したサブバンクさんにお願いしようかなと思っております。

コロナ融資を除けば、サブバンクさんに最後に融資していただいたのは東京１２棟目の

リノベ資金です。これに対し、メインバンクさんは東京１３棟目のリノベ資金を、

別のサブバンクさんは札幌８棟目の屋上防水等の資金を融資いただいております。

直近の融資取引が一番過去なのが今回定期を取り崩したサブバンクさんなので、

関係維持のためにそちらに依頼するのが妥当かなと考えています。



もちろん、メインバンクさんがまさかの１５年融資を検討してくれるなら別ですけど。



いろいろ書きましたが、リノベ資金に関しては決済後の話なので、今焦る必要はなし。

とにかく昨日は決済するために必要な自己資金を手元に準備できただけで十分です。

東京３棟目が売れたら定期また作りますんでご容赦を。



来週の決済に向けての準備は、あとはお金をおろして金種ごとに封筒に分ければ

おしまいだと思います。決済に向け、手際よく準備を進めたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１４棟目（仮）のリノベプランができてきたよー！

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１０位です。夜更かししてしまったので朝の時間の余裕があまりないです。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１４棟目（仮）のリノベ図面があがってきました。さすが手馴れております。

いい感じに仕上がっています。あとは細かいところをどうするかですねー。



ホテルにした東京１３棟目を購入したのが２０１９年のことでした。ざっくり３年ぶりに

東京で購入することになりそうな気配の東京１４棟目（仮）。なかなかしびれる

再建築不可物件です。仲介業者さんとしっかりグリップできていたので、最終的に

そこそこ希望の価格まで値引交渉を成立させて購入することができそうです。



仲介業者さんから当日の清算書も届き、決済の準備を着々と進めております。

決済は一週間後となります。今週のうちに定期を解約して現金化、それをＡＴＭに入れて

必要な現金を手元に残して・・・といった準備をしなくてはなりません。

出張もあるので今日中にそれをやらないと！



そんな折、リノベをやっていただく施工業者さんからリノベ後の図面が届きました。

この物件はリノベで２世帯住宅風に改装しようとしております。２部屋作って、

それを両方賃貸に回そうという魂胆です。



元々は普通の戸建として賃貸する予定でしたが、リノベの見積のため現地を見て貰った

施工業者さんから、２部屋に割った方が収益性良くなるんじゃない？と提案されたので

なるほどと思ってそれに乗っかってみることにしました。



東京１４棟目（仮）は増築されまくっているので、登記簿上の面積と実際の面積が

全然違います。リノベ融資を相談した金融機関さんが現地を見に行ったときに、

登記簿とあまりにも違いすぎて戸惑っておられました。たまたま隣に平屋の戸建が

あるため、この平屋が今回対象の物件？でも公図見る限りその奥の２階建だと思うけど？

と混乱させてしまっておりました。



ざっくりとではありますが、１階は４０平米程度、２階は２５平米程度のお部屋に

仕上げられる見込みです。玄関入ったところに１階と２階それぞれのドアをつけて

別の導線で部屋に到達してもらう形になります。



１階は共用部分（室内の各部屋用のドアとか）で多少面積食われるので、３５平米程度。

２階は２５平米程度という形になりました。



１階はちょっとした庭のついた１ＬＤＫという面白い仕様になります。

２階は１Ｒもしくは１Ｋですね。



施工業者さんからは１Ｒと１Ｋの両方の案が届いています。どっちでもできるから

好みの方を選んでね、ということでした。



管理会社さんにも相談してみたのですが、普通に賃貸の引きの良さを考えるなら１Ｋが

いいだろうとのことです。ただ、部屋が広くて内見時の印象が良いのは１Ｒではないか、

という感じでした。ここは好みで決めるしかないかなーと思います。



個人的には広々１Ｒは好きですが、検索で引っかかりにくくなるのもわかります。

今までは迷ったら１Ｒよりの広い間取りを選んでいましたが、今回はどうするか。

悩ましいですね・・・。もうちょっと考えようっと。

こうやって図面を見てどうしたものかといろいろ考える時が楽しいですね！



施工業者さんとは先日ご飯食べながら軽く打ち合わせもしました。外観については

金沢の茶屋街みたいな印象のものにしたいと話をして、基本黒色で朱色の格子つけたら

それっぽくなるかな？と話をしました。エクステリアにこだわったことは今まであまり

ないので、今回初挑戦です。金沢出張も何回かしていますが、そのたびに町家の持つ

日本的に魅力を表現した賃貸住宅が作れたらいいなと思っていました。今回それが

試せそうなので、これもまた楽しみです。



そんなこんなで、久々のリノベが楽しみになってきました。頑張ろう！おー！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京１４棟目（仮）のリノベ資金の融資相談。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１０位です。１２章エピローグまで含めてクリア（ドラクエウォーク）。

応援クリックよろしくお願いします→



東京１４棟目（仮）のリノベ資金について、お取引のある各行に向けて融資のご相談を

させていただいております。返答は各行それぞれです。



売買契約を行い、２週間後に決済となる東京１４棟目（仮）。これに関しては、

リノベーションを行う必要があります。リノベ資金を作るために、物件の売却と

融資の２本立てで話を進めております。



売却に関しては実際に市場に東京３棟目（仮）を売り物件として登録するところまでは

行っていただきました。市場の反応を見ながら下げたり調整したりをやっていこうと

思っております。



そして融資に関しては、久しぶりに取引行さんすべてを対象とした形で選定をしようと

試みております。



今回の東京１４棟目（仮）は再建築不可です。リフォーム資金だったら関係ないでしょと

思うところはあるのですが、最近は金融機関さんも諸条件ちょっとうるさくなっており

たとえ担保に取らないにしても、再建築不可はＮＧというところも出てきています。

以前そう言ってたところが、そういうの気にしませんと言い出したり、以前大丈夫だった

ところが、急に再建築不可はＮＧですと言い出したり、流動的に情勢は変わっています。

変わる理由は金融庁・本店・支店長といったどれかが理由になることが多いです。



普段なら、今回はここの金融機関さんと決めて特命で打診するスタイルなのですが、

この辺の最新の情報を入手しておきたいと考えたのが、取引行さん全行に対して一斉に

打診をする形をとった意図の一つでした。



また、今回は金融機関さんに少し無茶なことを言っています。

リノベ資金を普通に組み立てると、保証協会で１０年融資という組み立てになると

思われるけど、できればそうではなく、もっと長い期間の融資を検討してほしい、と。



今回の物件はリノベ資金が物件購入資金の倍以上です。２／３以上を借入するのに

１０年融資ではとてもキャッシュフローが適正な額になるとは思えません。

というかキャッシュフローを期待した経営にはなりません。



これが一等地の再建築可能ならそれでもいいんですけど、再建築不可の案件です。

やはりキャッシュは産んでもらわないと困ります。

ということで、できれば１５年〜２０年といった長期の融資を検討してほしいです。



担保も取れずに長期の融資なんて無理でしょと言われるだろうとわかってはいますが

もしどこかで奇跡的にこれに取り組めるようなら、全額借入してもキャッシュフローは

悪化しないことでしょう。その方向で何とかする金融機関さんが出てきてくれれば

特大ラッキーです。なので、そういう方向性ができるなら是非お願いしたいという形で

各金融機関さんにはお伝えしています。



もちろんですが、それぞれの金融機関さんには上記条件を伝え、できればＣＦ重視の

長期融資で多少金利は高くなってもよいということ、それが難しいようなら保証協会で

取り組めるかを回答してほしい、その回答内容をもって、どの金融機関さんにお願いを

するかを考える、普段のような特命ではない、ということはお伝えしています。



今回融資相談しているのは以下の金融機関さんです。

・メインバンクさん（東京２、３、５の物件取得、東京３、１３のリノベ）

・サブバンクさん１（東京８の物件取得、東京８、１２のリノベ）

・サブバンクさん２（東京１０の物件取得、細かい融資いろいろ）

・サブバンクさん３（東京１の物件取得）

・サブバンクさん４（コロナ融資とカードローン）

・サブバンクさん５（コロナ融資）



それぞれ個人の確定申告書を送り、ついでに東京１４棟目（仮）の売買契約書と

リノベの見積を送ってあります。



サブバンクさん２と５はＦＡＸのみ、他はメールが使えるので、メール可のところは

メールで送って先方の電話を待ち、メール不可のところは電話して手ごたえありそうなら

直接持参することにしました。



一番回答が早かったのはサブバンクさん５。電話した時点で再建築不可だと担保設定の

有無にかかわらず取り組めないです、ということでした。ついでにいろいろ聞きましたが

再建築可能なら保証協会を使ったリフォーム融資の相談は可能、借地などでもＯＫ、

取得は古いものはちょっと厳しい、今は法人しか取引してないけど個人で持ち込んでも

検討可能、ということでした。まあまずここまで聞ければよいでしょう。



次に回答がきたのはサブバンクさん２です。ここは本部に持っていく形式だと

厳しく見られてしまうので、保証協会でないと検討が難しいということでした。

逆に言えば、保証協会を使うなら融資は検討可能ということです。これはこれで

一つの回答として助かります。



次に返答があったのはサブバンクさん３、そしてサブバンクさん４です。

これらはいずれも再建築不可に関しては店内で検討したけど融資ＮＧということでした。

残念ですが、これもまた仕方ないことです。そういう姿勢であることがわかった、と

いうことが収穫ではないかと思います。サブバンクさん３はもっと保守的かと思いきや

「法人の資金を個人宛に出すことは可能でしょうか」などとやる気のあることを

質問してきていました（ここは個人でしか今は取引していません）。意外でした。



まだ回答をいただいていないのはメインバンクさんとサブバンクさん１です。



サブバンクさん１は門前払いはなく検討するステータスになっていますが、東京法人の

試算表を出してほしいという要望が来ているので、その辺対応しなくてはなりません。

顧問税理士の先生に試算表を頼んだら水曜日まで待ってくれとのことでしたので、

そこから進展することになります。



メインバンクさんはお電話いただいているものの、仕事で電話に出られないタイミングで

折り返したら今日はお休みですみたいな感じで、すれ違いが続いております。

たぶん再建築不可はＮＧなんですよ〜で終わりだろうと予想はしていますが、

できればうれしい誤算があることに期待したいです。



このままいくと、サブバンクさん２で保証協会の線が濃厚です。そうなると売却益を

ある程度入れてＣＦを正常な範囲に収める必要があります。そうなると売却を真剣に

やらないといけなくなりますね（今も真剣にやってますけど）。



先手先手を打って、いい形にまとまるよう努力したいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。