2021年09月03日

札幌の新築、購入確定。

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札幌の建売新築の融資が通ったと連絡がありました。これでこの物件、購入確定です。

関係者の皆様をやきもきさせたと思いますが、無事決まって良かったです。



今日はまた寝坊してしまい、会社に行く時間ギリギリになってしまいましたので

細かいことは後日書くことにします。ほんと概要だけ。



札幌の建売新築、ざっくり書くと以下のようなものです。

RC4階建

地下鉄駅徒歩8分(札幌だとこれはちょっと駅から遠め)

利回り8%(駐車場はこの家賃で埋まるか微妙なので8%は割っちゃうかも?)

間取りは平均的な新築と比べて狭め(だから利回りが高め)

9月末引渡(既に4部屋埋まっているとのこと)



利回りをよくするために、駅から離れて間取りも小さくなった、って感じです。

札幌の感覚だと狭小新築と言ってもいいかもしれません。



リスクはいろいろとあるのは承知の上で購入に踏み切ったのは、関わっている方に対する

信頼に尽きると思います。札幌5棟目の管理会社さんが仲介に入ってくださったのですが

また一緒に皆さんとお仕事出来たらいいな、と思ったので。



と言いながら、企画屋さんへの義理もあるので、当面は管理は売主である業者さんに

なるのですけどね。ここも札幌5棟目の管理会社さんの社長と懇意にしているそうで

社長曰く「いい関係が作れると思いますよ!」とのことでした。

客付能力が高い会社さんと認識しているので、関係構築できれば強いと思います。

新たなお付き合いができることにもワクワクします。



しばらく今回の企画をした管理会社さんで管理委託した後、頃合いを見て札幌5棟目の

管理会社さんに管理をバトンタッチする予定です。これは両社ともその認識でいると

聞いていますので、不義理とか働くような話ではないです。



今の札幌で私がそこまで良い物件を購入できる力があるとは思っておりません。

いいものは地元の力のある大家さんが買っていくことでしょうし、そもそも私自身に

新築RCを土地から企画する能力がありません。なので、企画屋さん頼りになります。

そうなれば当然、企画屋さんと利益を山分けすることになりますから、利益の最大化は

難しくなります。



その意味では、今回購入した案件は、そういう制約の中ではまだよさげなものを

選ぶことができたのではないかと思っています。



他と比較しても仕方がないので、自分としてこの物件で数字を出せるのかという計算し、

その結果まあ何とかなるでしょうという結論に至った、と言うところです。



もっと色々書きたいところですが、時間がないので明日にします。

明日は融資条件とかにも触れたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月14日

新築やるの?やらないの?メインバンクさんと打ち合わせ。

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先日の仙台出張の際に、仙台法人のメインバンクさんも久しぶりにご訪問しました。

札幌の新築に融資いただける可能性があり、その確度の確認などさせていただきました。



仙台の金融機関さんに関しては、当初は開拓から折衝まですべて私が行っておりました。

訪問に関しては義母に同行して貰ってはいたものの、話をするのはほとんど私でした。



しかし、徐々に義母が何を話せばいいかわかってきているなあと感じ始めたので、

こちらで話すべき内容を伝えたり資料を作ったりすることを前提に、義母単独で

金融機関さんとの電話やメールの対応をして貰うことにしました。

最初はおっかなびっくりでしたが、現場に放り込むことを何回か繰り返すうちに

だんだん慣れてきて、銀行さん対応も義母だけでできるようになりました。

それに伴い、私は出番が減ってきてしまい、あまりメインバンクさんに顔を出したり

電話したりすることがなくなりました。



今回、仙台に出張するということもあり、義母とも相談して久しぶりに銀行さんに

顔を出すことにしました。もはやメインバンクさんなんて、担当の若者君に会ったことも

なかったくらいです。さすがに長いこと行かなさすぎだなと。



それに、ここでメインバンクさんに顔を出しておきたいもう一つの理由があります。

それは、札幌の新築の融資可能性を探りたいという目的です。



今、懇意にしている仲介業者さん経由で、札幌の新築に買付を入れております。

特筆すべきところはあまりない建売新築です。利回り重視で仕様が微妙なのですが

収支としてはまあ回らないことはないなと思ったので。素振りも兼ねて買付入れました。

勿論、当たれば買ってしまってもいいかな、という前提で。買う気がないのに買付を

入れるなどと言う失礼な真似はしません。



今は遠隔地の融資がなかなか難しいですが、仙台法人は札幌に支店がある金融機関さんと

お付き合いをしております。仙台の支店から融資を受けて札幌7棟目は購入しました。

メインバンクさんも札幌に支店があり、過去の支店長が「札幌での事業拡大も当行にて

ご支援します」と言っていただいておりました(その後支店長が変わって実現してない、

という状況ですが・・・)



ここ何期か、決算書も綺麗にできてきているので、金融機関さんも条件が合えば融資は

検討してくれるだろうという感触はありました。自己資金も売却やコロナ融資などで

それなりに手元にあります。この辺を活用して、できれば1棟購入したい考えでした。



札幌5棟目を売却して、札幌は少し棟数が減っています。補充は検討したいところ。

新築も昔に比べたら数字は微妙ですが、回らないことはありません。

仙台は新築となると利回りが低すぎて合いません。

東京はすみわけの関係で仙台法人で購入する想定はありません。

ということで、今は札幌の新築〜築浅を狙うか?というモードでした。



札幌の新築も7%台ばかり。よほど良い立地で持ち続けられると判断できるもの以外は

入替を前提にした方がいいだろうなと思っています。5年程度保有して家賃が下がる前に

売却する方向で検討かな、と。

銀行さんには堂々とそう言うわけにもいかないので「10年単位で方針を見直し、

必要があれば売却」という形で伝えますけど。。。



そんなことを考えている折に、札幌5棟目の管理をしていただいていた管理会社さんから

新築のご提案があったのです。立地と間取りは正直微妙ですが、利回りだけは今時の

札幌であればまあ悪くないかなという水準。



私もまたこの管理会社さんと一緒にお仕事できるならいいなと思ったので、ひとまず

購入前提に買付を入れて、銀行さんに打診をかけることにしました。



メインバンクさんと、札幌に支店があるサブバンクさんの2行に打診。

サブバンクさんに関しては、用事があって義母の家に担当の方がお邪魔した際に

義母が「こんなん打診してるんですよ」と近況報告気分で見せたところ、担当の方が

うちにも審査させてほしいと言い出したため、それじゃあということで出したそうです。



そして打診の結果は・・・

・メインバンクさん:自己資金7%+諸経費で本部に稟議をあげられる

・サブバンクさん :自己資金30%+諸経費でないと回らない



サブバンクさんに関しては「やはりそうか・・・」という感じでした。

札幌7棟目に融資してくれたのが奇跡で、普段はこのくらい厳しい見方をすると

頭ではわかっていたので、まあ予想通りだなと。札幌7棟目を融資してくださった時は

本当に優秀な担当さんがいたので、彼が頑張ってくれたから融資につながったのだろうと

考えております。彼は札幌7棟目への融資が終わってしばらくしたら、本部に異動する

前提で、某メガバンクさんに修行のための出向を命じられておりましたから。



メインバンクさんに関しては、すごく頑張って提案をしてくれたと思います。

売却まで含めて考えれば、まあ多少利益は残せるかなと。



しかし、仙台法人もそこまで自己資金が厚いわけではないから、これを買うことで

しばらく仙台法人としては物件購入はできなくなるでしょう。キャッシュフローが

貯まるまではじっとしていることになります。そして義母は手元資金が少なくなると

不安になる性格なので、本当にこの案件にこんなに自己資金を使ってしまっていいのか、

と言っております。自己資金を使うことが気になるのは私も同感ですが、私の場合は

手元に残る金額よりも、他にもっといい案件が出てきて後悔しないか、という方向で

この案件にお金をつっこんでいいのか悩んでおりました。



悩んではいたものの、やろうかなという方向に気持ちは傾いていたと思います。

仲介業者さんに「また是非一緒に仕事をさせてほしい」的なことを言っていただき、

本案件に関してもその言葉が嘘ではないことをとある行動で示してくださいました。

そういうの見せられると、私もその期待に応えないと!という気持ちになります。

(コントロールされやすいです・笑)



とはいえ、義母の気持ちも尊重しつつ、ファイナンス面も問題ないのか、などの検討は

当然ながら必要です。



案件を進めるか否かを決めるために、本部にあげられると言っているメインバンクさんと

会話して、方向性決定の一助としようと思った、というのが今回の訪問の動機です。

やっぱ、直接話をしないと肌感覚で銀行さんがどう考えているかがわからないですから。



ということで、仙台に行く機会があったので、メインバンクさんと久々の情報交換に

いそしんだ次第です。



話した感じでの見立てですが、たぶん銀行さんノルマ足りてないなと思いました。

比較的慎重な金融機関さんなのですが、本件に対して前向きな言葉が出てくるのです。

義母も会話していてそれは感じたようで、ダメな時はダメってすぐ言うのに、

今回はそれがないのよね、と訪問後に感想を述べていました。



あの物言いだと、本部を通せる自信はおそらくあるのでしょう。あとは自己資金を

追加で投入しろと本部から言われる懸念はある、ということは仰っておりました。

なんとなくですが、現場で話を聞いて理解しました。これは通る可能性が高い、と。



メインバンクさんは支店長が変わったタイミングで札幌に対して消極的になり、

何を持ち込んでも「札幌だと審査できない」と言い出したことがあります。

どうしても融資姿勢は水物なので、状況に応じて変わります。

今は「やりたい」と言っているのだから、攻めるべきではないか。

案件に対してどうするか迷っていましたが、腹は決まりました。

本部に出してもらいます。通れば買います。



さて、結果はどうなることか。結論が出るのを待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月10日

札幌11棟目(仮)の購入の準備完了、あとは当日を迎えるのみ。

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サラリーマンの仕事が超多忙な中、札幌出張に向けて手続きをいろいろとやってます。

今日は札幌11棟目(仮)の購入関連の手続きの話など。



来週水曜日に決済する札幌11棟目(仮)。札幌10棟目の隣の戸建です。

相場なりの金額での購入なので収益としては微妙ですが、2筆あわせると戸建用地として

適切な広さになるので、それを狙っての購入です。



ずっと空室になっているのは知っていたので、管理会社さんを通じて所有者さんとの

コンタクトを狙っていたのですが、なかなかそううまくはいかず。そうこうしている間に

どうやら別の法人さんが購入していたようなのですが、その法人さんも当初想定していた

使用をするに至らず、売却するということになったそうです。そしてその売却を担当する

仲介業者さんが、たまたま空室だった札幌10棟目を見て、一緒に売ったらより高く

売却できるのではないかということで、うちに声をかけてきたという展開でした。



もし札幌10棟目が空室だったら、その提案に乗っかって売却していたと思います。

しかし、ちょうどその時は入居申込が入って入居開始になるまでの間でした。

そうなると、もう契約があるのでそんな都合のいい話にはなりません・・・。

ということで、将来の高値売却を目指して、私が一旦買取をすることにしたわけです。

残置物の撤去すらしないと言っていたので、せめて残置物くらいは何とかしてほしいと

要望したところ、その片付けの分くらいの指値を受けていただけることになりました。



今回は現金決済なので、そんなに複雑な手続きはありません。

まずは仲介業者さんと決済日程の確定をしました。ちょうど売却の話もあったので

この時期なら札幌にいると思うとお伝えしたところ、それではその時に契約と

決済を同時にやってしまいましょう、ということになりました。一回で終わるなら

それが一番良いですね。



契約書の素案を送ってもらい、特に問題なしということで回答。

当日の日割り精算など、決済予定金額の明細を送ってもらいました。

仙台から現金を抱えて持っていくのはちょっと抵抗があるので、メインバンクさんの

札幌の支店でおろす手筈としようと思います。義母に連絡して、札幌支店で決済日に

現金をおろせるよう電話で手配を依頼(銀行はいきなり行って数百万単位のお金を

おろそうとすると、金庫に現金がないことがあります)。



登記簿謄本、実印、代表者免許証などの準備も完了。登記簿は最悪札幌駅前に

法務局があるので、足りなければそこで取得してもいいですね。



それから、火災保険の手続きです。火災保険はいつもの保険代理店さんにて見積依頼。

だいたいいつもの感じでお見積いただきました。安い方のプランで加入しようかな。



司法書士の先生は、札幌だといつもの先生ってわけにもいかないので、仲介業者さんが

懇意にしているところに一緒に頼むことにしました。



最後に、当日の段取りを仲介業者さんと打ち合わせました。

朝一番でお金をおろして、10時に現地集合。境界石の場所など現地で確認をした上で

仲介業者さんの店舗に移動。売契・重説の読み合わせをして、署名押印と決済を実施。

司法書士さんに書類を渡して完了と言う流れになりました。

当日、車借りないとだなあ。カーシェアの手配しておこう。



だいたい準備できたと思いますので、あとは当日つつがなくことが運ぶことを

期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月26日

かわいらしい指値が通ったようなので、購入に向けて進めます。

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札幌10棟目の前面の戸建に関して、価格交渉まとまりました。希望より弱い金額での

妥結となりましたが、まあ仕方ないと割り切れると思います。



今年に入ってから交渉を重ねている札幌10棟目の前面の戸建。

購入すれば土地が拡がり、更地にして1筆にして宅地としての出口も見えてきます。

何より、今まで「隣地を購入する」というチャンスに恵まれたことがなかったので、

そういう意味でも面白いです。初めての経験。



前回のブログで赤錆の分だけ指値もしくは売主さんで修繕いただく対応を要望する

決めて、仲介業者さんにその旨伝達しました。その電話の中で仲介業者さんから

当初、売主さんは残置物撤去の費用を出すのも渋っていた、という発言が。ほほぅ。

うろ覚えでしたが、残置物の撤去は買主負担だったようです。厳しい条件ですね。

だから相場より少し安い値段で売りに出したってことかも。



ただ、仲介業者さんもさすがに残置物の撤去をしないと言うのはどうかと思うので

その点については再交渉してみたいと仰っておりました。



この分だと赤水の出る水道管対応なんて絶対無理そうだなあと思いましたが、

言わないことには始まらないので、話を壊さない程度に相談していただきたいと

仲介業者さんに伝達。数日後に売主さんと別の案件でお会いして打ち合わせをする

予定があるとのことで、その時に切り出してみるという話になりました。



なんとなく、残置の撤去の分くらい売主さんが折れて決着、って感じかな?

仲介業者さんが説得してくれそうなので、全く折れないってのはないような気が。

こちらも今回の物件に関しては隣地という条件があるので、指値交渉はほどほどにして

まとめることに注力したいと思います。



そして数日後、仲介業者さんからメールが届きました。曰く、残置物撤去に関しては

売主様負担もしくはそれに相当する金額(15万)を値引する、とのことです。

だいたい予想できた着地点ですね。



15万値引されて、かつ最大でかかると思われるリフォームの金額を加味すると、

恐らく表面利回りは9%程度になるでしょう。現金購入の予定ですので、まあそれでも

やむを得ないかなと思える範囲の利回りだと思います。



一応、表面利回りは13.6%になりますが、内装やり直しが必要ないなら良いものの

そういうわけではないので、この利回りに意味はないと思います。

高利回り物件やでー!とマウントを取りにいく時は役に立つかもしれません(笑)



義母に報告して、これで買っていいか確認をするのと並行で、管理を任せる予定の

管理会社さんに残置物撤去や水道管修繕について具体的な数字が出せるか確認中です。



札幌に一度行って、現地見ておかないとなあ。ノールック買付している状態だし。



ということで、購入でバタバタとしそうです。買うのは楽しいからバタバタも楽しいと

思えますので、これはこれでよしとします。無事購入に至れますように。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月23日

買付玉砕!でもそもそも買付できるまでのご縁があったことに感謝しないと。

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今年一発目の買付の続報ですが・・・ざっくり言うと「全然ダメでした!」でした。

ま、そんなもんよね。次いこ、次。



冒頭に書いた内容で話は終わりで、ブログに書くことなんてたいしてないんですけど、

せっかくなので膨らませて書いてみようと思います。



結果として成就はしなかったものの、今回の物件がここまで具体的に進んだ背景は

1.少し頑張れば目線に届くかなというところも含めた幅広なチェックと定点観測

2.得意エリアの選定

3.営業マンとの人間関係

といったところがあったと思います。



1について。



前にも書いた通り、私はそんなに物件検索はしていません。やっていることと言えば

メール配信による新着物件情報の取得くらいです。真剣に毎日物件情報を検索している

人と比べれば、全然労力は割いていないと思います。



ただ、来た物件情報については、ある程度指値が通れば面白いとか、エリア的に

珍しいとか、そういうものには目をつけています。そして、自分の中でこれはたまに

物件情報が落ちたかを確認しよう、というリストに入れています。

そして月に1度くらい、そのリストをチェックして、物件がまだあるかを見ています。



今回買付を入れた物件は、そのリストの中に3ヶ月くらい残っていたものでした。

ある程度の期間残っていれば、もしかしたら値引してくれるかもという期待が

高まります。そういう物件を狙って買付を入れられないか検討しています。



2について。



割と全国どこでも検討するスタンスに見えているかもしれませんが、エリアはそれなりに

絞っております。そしてそのエリアに詳しくなればなるほど、エリア剪定が厳しめに

なっていきます。



札幌や仙台、富山といった地域はさほどエリア剪定はシビアではなく、案件によって

検討するかしないかを決める感じですが、東京都内で今私が買えそうな物件の種別と

いうことになると、けっこうシビアに得意なエリアのものばかりを狙っております。

これはたぶん、私が東京に居住しているということもあるのだと思います。

住んでいるからこそ、そのエリアの特性や利便性、人の流れなどを感覚的に把握する

ことができているというか。別に特別なことはしてないですけど、うろうろしてると

そのエリアの雰囲気とかわかっちゃうじゃないですか。そういうやつだと思います。



例えば、自宅近所であれば、線路と道路でだいたい4つの区画に分けられますが、

右上はスーパーやコンビニ、飲食店といったものが全然ないエリアなので、生活を

するにあたっては他のエリアよりやや落ちます。左上のエリアはスーパーや百均、

飲食店などもそれなりにあるので生活利便性は高いです。左下も多少店舗があり

賑やかな隣駅にほどほどに近いのでまあ悪くない、右下のエリアは以前コンビニが

あったけどつぶれてちょっと微妙な感じになったけど、別路線の駅も使える距離に

あるのでそこまで悪くはない、みたいな。



都内でも自分が得意とするエリアや居住エリアがあり、どうしてもそこの物件に

目が届きがちになります。他にもいいエリアはあるのかもしれないのですが、

パッと見て家賃設定とかわからなかったりもしますし・・・。



得意エリアがあるからこそ、そのエリアの物件だったらどのくらいの値付けなら

収益が出るか、ということが感覚的にわかる、というところはあると思ってます。

だから、すぐストライクにはならないけど、もうちょっとズレればストライクに

なりそうなボールが感覚的にわかる感じですね。



3について。



たまたまですが、この物件の担当の方がたまたま東京4棟目の仲介をしてくださった

営業マンの方でした。さすが大手仲介業者さん、いろんな物件抱えてますねー。



前に取引した時にも失礼がないよう、かつ相手がやりやすくなるように動いたつもりは

ありました。なので、悪い印象は持たれていなかったはずです。瑕疵担保などの

うるさいことは言わない、約束は守る、ちょっとした心遣いも欠かさない。

その甲斐もあってか、今回もすぐに本音ベースで話をしてくださり、割と厳しめの

指値に対しても頑張って交渉してくださいました。



この営業マンの方以外にも、過去に購入したことのある営業マンの方の大多数とは

今でも良い関係を築いております。そういった方々から、一般に出す前に提案が

届くこともたまにあります。せっかく信頼してくださっているのだから、それに

きちんと応えられる行動をしなくては、と思っています。ちゃんとできているかは

相手の本音がわからない以上不明ですが・・・そうしようという気持ちがある、

ということを買っていただければと。



上記のような3つの要素の結果が、先日の買付に繋がったのだろうなと思います。

結果としては買えなかったですが、毎回買えるわけではありませんから・・・。

買えるチャンスを増やすことが大事だろうと思っております。



さ、また次に良いご縁があることに期待して、次に行きますよ!



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