2017年03月02日

超・崖っぷち!早くも融資NGの回答を貰ってしまいました。

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悪あがき中の関東圏中古RC、アンコール?ロスタイム?であたっている金融機関さんの

2行のうち1行が早くも崩れる残念な展開になってまいりました。真の崖っぷちです。



昨日は、先日融資NGの判定をいただいた金融機関さんにお邪魔して、具体的な理由の

説明を受けておりました。それによると、大きな理由は物件の問題だったようです。

支店としては取り組もうということで前向きにOKが出て本部に流れていったのですが

本部側からは場所の問題(この金融機関さんのエリアのギリギリ端っこだから遠い)と

前面私道の状態が悪いことが挙げられたとのこと。駅からの距離もネックになったと

いうことでした。



個人属性に関しては「ちょっと弱いね」とは言われたようです。物件が弱いのを

ひっくり返すほどの個人属性ではなかった、ということだと思います。



個人に関しては「小さくて収益性が高く、その分流動性が低い物件を買っている」

「それほど借入残高が大きいとは言えない(=まだ貸せる)」という評価でした。

あがってくるキャッシュフローを蓄積して金融資産を増やしてもらえれば、さらに

融資はやりやすくなる、という感じだそうです。



この金融機関さんは、中古のRCが得意ということもあり、なかなか見合う物件が

出てこないという難点はあります。しかし、今回案件を持ち込んだことで、個人属性を

よりしっかり見ることができたので、次以降やりやすくなったという効果はあります。

検査済証がなくても見てもらえるということもわかりました。もし見合う物件が

出てきたら、積極的に持ち込んでみようと思います。



しかし、結局のところ残念ながら融資NGだったという事実は変わりません。

追加で融資を検討していただいている2つの金融機関さんのうち1行は、先行して

取り組んでいる金融機関さんがNGだったら、本格的に本部に稟議をあげるように

動くと言っておりました。そちらの金融機関さんに結果を伝えなくてはなりません。



電話口で先方の担当の方をお願いし、取り次いでもらいます。電話に出るなり先方は

「持ち込んでいただいていた物件の本部での担保評価が出ました」と発言されました。

(この金融機関さんは本部で担保評価を行うということです)



さて、気になる担保評価額は・・・どーん!物件価格の半額以下!

思わず「低いですね・・・」と言ってしまいました。



行員さんも「1000万とかの差なら稟議の書き方や手元資金などでフォローも

できるのですが、これだけ離れると厳しいです・・・」と。最近そういうところが

減ったなあと思ってましたが、この金融機関さんはまだ積算をしっかり見ている、

ということがわかりました。久しぶりですもん。担保不足って単語自体が。



これで最後の切り札として検討いただいていた2行のうち1行があえなく撃沈。

残り1行になりました。こちらは現在担当の方が資料の読み込みをしてくださって

いるところです。質問事項をまとめたら面談に来てほしい、ということを言われて

おりますが、今のところまだ具体的な日程の連絡はありません。



ここでダメだったら本当にリリースだな・・・うん。

あとはもう祈るばかりです。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月25日

融資NG!融資が破壊的に緩いとされる中、ここまで融資を受けられないとは・・・。

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関東圏中古RC、第一弾として審査に動いていた中で唯一残っていた金融機関さんから

融資可否についての返事がようやく来ましたが・・・残念ながらNGという回答でした。

なかなか融資がつかない難物とは聞いてましたが、まさにその通りでしたorz



この物件との出会いは、社長とたまたま親交がある業者さんが面白い金融機関さんを

使っているらしいという情報を仕入れたため、社長にお願いして担当の方と情報交換

させていただいた際にご紹介してもらった案件です。条件的に微妙な面はありましたが

数字的にこれなら十分デメリットを補って回るだろうと判断し、融資付けを開始。



あたれる金融機関さんをリストアップして、感触をうかがいつつ現地調査を実施

既存取引行には破産した時回収しやすい場所しか融資しないって本部に言われたと

身もふたもない感じの本音トークをされたのをはじめとして、ことごとくNGを

くらってしまいました
。そして残ったのが最後の1行となる某第二地銀さんでした。



まあ、この第二地銀さんも「本部に持っていきました」から始まって2週間音沙汰が

ないという・・・かなりやきもきしました。途中で電話したところ、どうやら地味に

旗色が悪いようで、本部からは前面私道(他人の持ち物で通行権はありますす)の

管理状況がよくないとか、個人の資産背景が弱いとかごちゃごちゃと言われているという

お話でした。



それを聞いて、本部的にも当落線上にある感じで、他と比較しながら残すか落とすかを

考えつつキープしているのかなあと思いました。でも本部自体には成績はないから、

そこまで考えない?いや、会社の業績って意味では考えるか。



上記の話を聞く前だったのですが、時間がかかっていることからもしかしたら厳しい?

と思った私、気持ちを切り替えて紹介待ちにしてあった2行にもアポを取り始めました



うち1行は紹介を待たずに以前相談したことのある支店さんへ。ブログに書いた通り、

融資を検討いただくことになりました。もう1行は昔からエリアの縛りが信金さん以上に

厳しく、最初に紹介してくださった方は支店エリアでNG。次に紹介を依頼した方には

エリアで散々泣いていることを強調してもらい、なんとか泣き落とし的な感じで相談に

乗っていただくことに成功しました。本日資料を送付し、来週早々に面談してこようと

思っています。



そんな動きを並行して取っているよということを審査中の金融機関さんに伝えたところ

「うちも正直厳しいかもしれないので、進めていただいて構いません」とのこと。

ああ、なんかもう自信なくなってない?この感じ。心配だ。



そこからさらに数日して、昨日の「本部から正式にNGの回答が来てしまいました」

につながるわけです。うー、無念です。担当の方にはかなり頑張っていただいたと

思っているのですが・・・私の力及ばず。



元々、いくつかの要因で本物件は融資が難航しております。検査済証がないのをはじめ、

いくつか問題点はあるのです。そんな難あり物件だからこそ、金額がガッツリと下がって

面白い物件になった、というところがあります。



まあそれだけおいしくなったからこそ、他にライバルも出てきているわけです^^;

本来、私が一番手を確保できていたのですが、融資が難航して時間がかかりました。

その間に、私以外に2名の方が買付を入れています。そして会社的には早く売らないと

専任媒介を切られてしまうかもしれないというところもあるようで、その3名のうち

融資内諾が早かった人に売却しますという話に途中から変わりました。



他の人の中で、私が当たってそれなりに物件に対しての評価はしてくれた金融機関さんが

あり、そこに行くと言っている人がいるというのも聞いていました。だから、私に

残された時間は少ないだろうと思っていたわけです。しかし、まだその方も融資は

ついていないということです。まだチャンスはありそう。



追加で打診した金融機関さんで何とか融資が決まるかどうか。

さすがの私ももう持ち駒がありません。この2行でNGだったら断念せざるを得ない。

そんなひりひりした状況をどこか楽しんでる自分もいるような気がします。

銀行さん攻略ゲーム、みたいな。いや、決していいことではないのかしれませんけど。



たいした才能もない凡人の私ができることは、とにかく粘り強く、そして行動力を

最大限に投入していくことだけです。今後も愚直にそれを繰り返していこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月18日

往生際の悪い私は、新たなる金融機関さんにアプローチを始めた!

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最後の1行の審査が進んでいる関東圏中古RCですが、先を見据えて一手打ちました。

その一手とは、さらなる金融機関さんへの融資打診です。え、まだカードあったの?

だったら先に出しておけって?いや、いろいろ理由はあるんですよ。



説明する前に、最後の1行の審査状況について簡単にコメントしておきます。

現在、本部での審査が進んでいる状況で、約1週間強が経過しております。

今のところまだ本部から返答がないということで、行員さんも待ち状態とのこと。



一番つっこまれそうなのは物件所在地までの距離ですねと言っていたので、個人的に

一番気がかりだった個人属性などはうまいこと作文してくれたのだろうと思います。

けっこう借入多いし、無担保分とか合わせると返済比率も高いんですけどねえ。



ただ、ここも1週間以上審査にかかっていることを考えると、良い返事が来ない

可能性は大いにあります。そしてここがダメだと、おそらく2番手以降の方が融資を

つけてしまい、私の手元からは離れることになるでしょう。



ただ、もし二番手以降の人も融資がつかなかったら・・・?



可能性は低いかもしれませんが、そういうことも考慮しておいたほうがいいかと思い

改めて当たる予定の銀行一覧を眺めてみました。すると、今後紹介してもらう予定に

なっていて、第一弾ではあたっていなかった金融機関さんが2行ほどあります。



紹介を待つより、突撃しちゃおうか。

紹介を受けられた段階で支店を変えるという手もある。



あ、でもこの間、お友達の大家さんから「融資つかなかったら紹介しろやー!

わしが買ったるで!ガハハ!!」って言われてたなあ(セリフはだいぶ脚色あり)。

その人も待ってるし、どうしよう。



ま、今回の案件に限らず、今後の関係づくりにもなるよね。やっぱ行っちゃおう。



というわけで、追加で2行あたってみることにしました。ダメ元の突撃は得意です!

あたって砕けたからって何がなくなるわけじゃないし。プライド?そんなのないです。



さて、そうは言いながらも、紹介待ちの中で早めに紹介いただけそうな雰囲気の方には

一度確認してからがいいかなと思ったので、メッセージを入れてみました。

結果としては、そちらはすぐに動いてくださり、紹介経由で話ができることに。



ただ、紹介された支店さんが、私の居住地がエリア外ということで難しい、と。

いつもそうなんですよ、この金融機関さん。前にも何回かあたろうとしてたんですが

いつも私の居住地がエリア外って言われて、たらいまわしにされるんです。

3つ支店があって、どれも範囲外ってどういうことよー!どこならワタクシの面倒を

見てくれるのさー!



結局、食い下がったけどうちの支店じゃ無理なんですごめんなさいの姿勢は変わらず。

どうしようと思ったとき、別の支店さんで取引している友人の顔が浮かんできました。

早速コンタクトを取ったところ、強く後押ししてくれたようで、月曜日に連絡を

いただけるということになりました。まあでも、エリアがどうこうまた言われて

ダメかもしれないなー、と疑ってしまう私もいます^^;



もう片方のご紹介はたぶん時間がかかるだろうなと思ったので、特にお声がけをせず

前に持ち込んだことがある支店さんに突撃することにしました。その頃の担当さんは

すでに転勤になっているということは把握していたので、新規の飛び込みになります。



電話して前任の方の名前を告げると、転勤してしまいましたという回答。

ここまでは予定通りの動きです。では、融資の担当の方をお願いしますという形で

依頼をかけて、出てきてくださった方といろいろ会話し、持ち込みOKに。



そんなとこで、昨日会社に行く前に行ってきました。そちらの金融機関さん。

出てきてくださったのはたまたまかもしれませんが副支店長さんという肩書の方。

電話に出たのもこの方でした。



余談ですが、銀行さんの肩書ってよくわからないですよね。調べてみたところ、

副支店長さんは本当にナンバーツーみたいです。支店長代理が実はそんなに偉くない、

というのが罠としてあるのを知ってたので、念のため調べた次第です。余談でした。



副支店長さん、慎重な姿勢を見せつつもいろいろ話を聞いて組み立ててくれている模様。

法人より個人の方が資産の組み換えという形で話を通しやすいかな、とか、やり方を

考えてくれているようです。金額は物件価格が上限、金利もこの辺かな、みたいな

ベースラインを考えてくれて、そこに向かっていけるよう審査を進めます、と。

なんかちょっと力強いです。最初からここ来ればよかったかな?



ただ、耐用年数の範囲でしか融資が出せないということなので、年数は微妙です。

平成元年築のRCなので、18年しか引けません。うーん、せっかくだから20年以上

引ければいいなと思うのですが・・・。まあ短いなら残債が減るのが早いということで

それはそれでよしとするか。



90分にわたる長い打ち合わせになりましたが、なんとなく手ごたえがありそうです。

早速本部に担保評価を出し、支店内で下準備だけしておく、ということでした。



あと、できれば現在審査が進んでいる金融機関さんの動向を見ながらにしたい、

本部に出してしまうと、承認が出たらやってほしいということになるから、先方の

金融機関さんでOK出たからそっちにしますという流れはちょっと辛い、と。

まあそりゃあそうですね。本部に持っていく前に今の金融機関さんの結論が出るなら

それに越したことはないし、出ないようならその辺ちゃんと説明して仁義を切ってから

依頼します、ということにしました。



さてどうなることやら。できればこの金融機関さんの出番がなく、今の金融機関さんで

決まってしまうのが一番いいのでしょうけどねー。いずれにせよ、今後の足掛かりに

なるように動いていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:10 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月16日

次々と砕けゆく希望の星(訳:買付入れた案件がいよいよ融資の目途が立たず玉砕し始めた)。

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いくつか抱えていた買付入れた購入案件、融資のあてがなくなりそうです(><)



しょっちゅう書いているのでもう飽き飽きかもしれませんが、私が現在買付を

入れている案件は3つあります。札幌築古RC、関東圏中古RC、田舎新築です。



このうち、関東圏中古RCについては、最後の1行が審査を進めてくださっている

はずなのですが、今のところ融資可否の連絡はありません。最後に連絡を貰ったのは

金利が多少高くなってもいいでしょうかという少し期待できそうな話だったのですが

その後良いも悪いも連絡がないまま1週間が経過。やきもきしております。



我慢できないので、今日ちょっと様子を聞いてみようと思います。追加で融資に

有利になるはずのネタもあることですし。



正直、この金融機関さんがNGであれば、もうダメかなと思っておりました。

なぜなら、他に融資の目途が立ちそうな2番手、3番手がいるという話があり、

そちらに融資が付いたら1番手はひっくり返されると聞いていたからです。

今から新規のところにあたっても間に合わないよね、と。



ただ、昨日仲介業者さんに状況確認したところ、まだどなたも融資審査中ということで

もしかしてみんなこけるんじゃないの?などと思う気持ちも出てきました。それだったら

ここがダメだった時のために動き始めてもいいんじゃないかなあ、って。

頭の中に3つくらい浮かんでいますので、そこに連絡してみようかなと思います。

(諦めようとか思ってたくせに、つくづく往生際の悪い私)



続いて札幌築古RC。こちらはファミリー間取りで利回りもそこそこ高いのですが、

いかんせん旧耐震になっちゃうくらいの築古っぷりが融資の障害になっておりました。

メインバンクさんでは耐用年数以内の融資しかできないという連絡をいただき、

それだったらということで別の金融機関さんに打診をしておりました



こちらは昨日連絡がありましたが、この物件に関してはNGという残念なお知らせorz

古いこともあるのですが、どちらかというと前面道路がちょっと狭いことが資産価値を

落としているということを気にしていたように思います。耐用年数を超えてこれを

保有するということが本当にいいことなにかがわからない、的なニュアンス。



一番期待していたところにNGを突きつけられ、非常に苦しくなりましたが・・・

まだ一応もう1行打診しているところが残っています。昨日軽く電話してみたところ、

稟議書は作っているものの、感覚的には耐用年数を超えるのは難しそうな印象だと

いうことを仰っておりました。何か有利に働く材料の提供が必要であれば、できる限り

準備するので連絡してくださいと伝えましたが・・・なかなか厳しそう。



そして仲介業者さんの方で、別の金融機関さんにあたってくださっておりましたが

こちらも耐用年数の関係でNGになってしまいました。旧耐震の物件だと融資を

しづらい、ということのようです。うーん、いよいよ暗礁に乗り上げてしまいました。



とりあえず、最後の1行の連絡待ちとしますが、なかなか厳しそうです。はい。

どうしたものでしょう。ここがダメならもうリリースするしかないかなあ。



最後に田舎新築。こちらはそもそもエリアの関係で融資の可能性がある金融機関さんが

かなり少ないという難点がありました。メインバンクさんに持ち込んだところ、

エリアが離れているのでNGという話に。それならということでその町に支店がある

金融機関さんに紹介で持ち込んでみましたが、こちらも残念ながらNG。けっこう

こってりと自己資金を求められてしまいました。



最近緩いという噂の金融機関さんにも打診してみたのですが、こちらも購入の

ペースが早いということでNG。ただ、物件自体は面倒を見てくれそうな雰囲気でした。



建設会社さんでもいろいろと動いてくださったのですが、ご紹介いただいたところも

エリアの関係でNG。仙台法人なので、札幌に支店しかない点が引っかかったようです。

たぶん、私が札幌に住民票を移していれば、融資通るんじゃないかなあという気がして

いるのですが、たらればの話をしても仕方ありません。



こちらはまたもうちょっとエリアがはまる案件が出たらご提案しますね、ということに

なりました。残念ですが、今回の田舎新築は断念して、次の機会を待つことにします。



ここまでの流れで収穫だったのは、いくつかの金融機関さんを開拓できたことです。

特に仙台法人に関しては、状況次第で新規に取引できる可能性があるところが

いくつか増えたということになります。たぶん、新築とかなら通ると思います。

そういうところを狙っていけば、新規案件でキャッシュフローを伸ばしていくことは

できるのかなと思いました。



関東圏の個人としても、今回最後まで審査に付き合ってくれている金融機関さんは

今後も類似の案件があれば話は聞いてくれそうです。それ以外にも、新たな取引が

できそうなところが見つかったので、今度お邪魔して面談してこようかと思います。



その経験から何を得るかは、その人の心がけ次第。

得られるものをより多くできるよう、アンテナを高く張っていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月10日

当たって砕けた金融機関さん、まだ砕けてない金融機関さん。

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関東地方中古RC、9回裏ツーアウトまで追い詰められましたが、最後の一打で

逆転勝利をもぎ取れる可能性がまだ残っているような気もしています。



以前、融資をしてくれそうなところを改めて開拓しているということを書きました。

今回、その手法で電話した金融機関さんは実に14行。頑張ったなあ、自分。

東京1棟目の時は40行近い金融機関さんに電話したので、それに比べたらまだまだ

しょぼいし、頑張りきれていないなあと思いますが、当時と今じゃ事情も違うので

これはこれで頑張っている方だと思います。



本来、メインバンクさんがあり、その担当いただける範疇でまずは限られたところに

融資を申し込む方が王道なのだということは認識していますが、今回はメインとなる

金融機関さんがエリア外でNGという話を早々に出してきたので、割り切って新規の

金融機関さん開拓のために活用しよう、という気持ちになった次第です。



さて、電話にて問い合わせたor紹介して貰う人に聞いてもらったor仲介業者さんに

代理で連絡して貰った、などの形でコンタクトを取った金融機関さん14行のうち

13行からは昨日時点でNGもしくはOKだけどとても購入に値しない条件での

承認というところが確定してしまいました。



NGの内訳を確認すると、門前払いが6行、事前審査に乗せてみたけどNGになったのが

7行。そして現在本部審査中が1行という状況です。



門前払いのところの理由は、物件のあるエリアが遠いという話や、そもそも不動産融資に

積極的ではないという話、初回取引だと難しい、といったところが多かったです。

変わったところでは「うちは1棟目専門です」みたいなことを言うところもありました。

そんなこと言ってると、もし個人の物件全部売ったら話を聞いてくれるんだな!?(笑)



審査してNGになったところのうち、既存取引行(積金などの預金取引も含めて)は

2行ありました。両方とも都内にしか支店のない小さな金融機関さんなので、むしろ

審査してくれるんだ!ということにびっくりしたくらいです。片方は特に理由は言わず

総合的にNGと言われましたが、面談の時に個人の残債が多いことを気にしてたので

それが理由だろうと思います。もう片方は、前にブログに書いた通りです



今回は広域に営業エリアを持つ民族系金融機関さんにもあたりました。

積算評価と収益還元で評価が低い方に合わせて融資する、という基準を語っていた

金融機関さんは、物件価格の55%程度の融資額、しかも期間10年という極めて

それで買えって無理だろ!みたいな条件を提示してきました。勿論お断りしました。

別の民族系金融機関さんは、ちょっと前なら融資が出せたようですが、今は姿勢が

変わってしまい、新規には難しいという話が出てきてしまっておりました。

あと数ヶ月早ければな〜。。。まあ、たらればは禁物ですが、営業エリア的に

こことはお付き合いできればいいなと思っておりましたので。



最近緩いと噂を聞く金融機関さんにもあたってもらいましたが、残債が多いとか

ペースが早いとか、なんだかんだ言われてあまり色よい返事はもらえませんでした。



紹介で当たらせてもらい、事前審査の土俵に乗った金融機関さんも3行ほどありました。

1行は個人としてはまあ入口時点で土台には乗るけど、対象物件に難ありということで

NG判定になりました。1行はたぶん個人属性でNG。昨日返事いただきたてほやほやの

新鮮なNG判定でございます。さあ召し上がれ(何)



唯一残っている金融機関さんが、以前ご紹介いただいたところです。融資取引としては

ご縁がなかったものの、いろいろと話をした感じ頑張ってくれそうだなあという印象を

持っておりました。今回、そういえばあそこの金融機関さんもギリギリでエリアに

入っていることを思い出したので、電話してコンタクトを取ってみた次第です。



不動産業者さんにも行員さんから積極的にヒアリングしてくれたりしていたので

もしかしたらいい感じかも、と思っていましたが、この金融機関さんは金融資産が

いくら以上みたいな基準があると聞いていたので、そこで足切りされそうだなあ、

なんて心配もしていました。



その金融機関さんから昨日お電話をいただきました。

現在本部に持ち込んでやり取りをしているが、これまでの借入平均金利から考えて

もっと金利を高くしてもいいのではないかと本部に言われてしまったらしく、

多少金利が高くなっても許容いただけますか?という確認でした。



金利の話が出るということは、もしかしてけっこう確度高いのかな?

勿論、多少金利が高くても大丈夫です、という回答をさせていただきました。

お付き合いする中で、もうちょっと安くなりませんかと言う機会はあるはず。

まずは借入して既存取引先になり、物件を確保することが優先です。



たぶん、この金融機関さんの結果も近々出てくると思います。

もしここがNGだったら、次の金融機関さんということになりますが・・・

たぶんその前に別の人が融資つけてきちゃうだろうなあと。既に買付は何本か

入っており、あまり時間がかかるようだと番手変更すると宣言されています。

というわけで・・・頼む、ここで通ってくれー!(祈)



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