札幌の築浅案件は他の人が融資を付けてしまったそうです。

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先日融資相談をしていた札幌の築浅物件、他の人が融資内諾を得てしまったと

いうことでした。メインバンクさん、意外と前向きっぽかったので残念です。



前回の札幌出張の時に、ご紹介いただいていた築浅案件を金融機関さんに試しに

持ち込んでおりました。当たればラッキーの感覚で素振りというイメージでした。

当たってくれれば嬉しいし、当たらなくても今の銀行さんの融資姿勢がどんなもんか

わかりますからね。次につながるってわけです。



どんな物件を持ち込んだかは過去ブログをご参照くださいませ。



２行持ち込み、サブバンクさんは門前払いに近い状態だったというところまでは

前回のブログで書いております。メインバンクさんに関しては、検討するということで

支店レベルでの審査をしていただいておりました。



しかし、前回この話をブログで書いたのが５／２４ですから・・・２週間経っても

何も返答がないというのは、やる気があまりないということなのか。



義母と別件で電話した時に、ちょっと銀行さんに状況聞いてみてくださいとお願いを

しました。どのくらいグリップできているものなのかもわからないので、早いに

越したことはありません。義母も了承してくれたので、ヒアリング結果を待ちましょう。



そして義母から、銀行さんへのヒアリング結果が返ってきました。やりたいとは

思ってくれているようで、もう少し時間が欲しいという回答だったそうです。

その気持ちはすごくありがたいのですが、なんでこんなに時間かかってるのかな？

物件概要書しか出してないから、本審査まではしていないと思うんですけどねえ。

本部含めて本審査してるとかだったら、ちょっと先走りすぎてる感じがしますが

その辺はどうなんだろう・・・。もう一度義母に聞いてもらおうか。



メインバンクさんにははっきりとした指値の可能額は伝えていなかったのですが

具体的にどのくらい指値が通るものなのかを聞かれました。ここまで通るとは

聞いてるよという値段を義母に伝えると、義母の方がびっくりしていました。

そんなに指値通るんだ！すごいじゃん！みたいな。まあ指値通っても７％ですけどね。



そんなやり取りをした次の日でした。仲介業者さんから連絡があり、別の方が

融資付に成功してしまったので販売終了になってしまったとのことでした。

案件情報貰ってから３週間は経過していたから、それもまあ仕方ないか・・・残念。

仲介業者さんは恐縮そうにしていましたが、こっちがもう少し加速させられなかったのが

悪いので、むしろ申し訳ありません。



という状況にはなってしまいましたが、このことはメインバンクさんには今は伏せて

引き続き検討をしてもらった方がいいだろうと考えております。今後の融資案件が

どの程度の確度で通るのかを見るいい機会だと思うからです。金融機関さんって、

目の前に具体的な案件がないとなかなか動いてくれないので、今回はこの機会に

似たような築浅案件を持ち込んだら自己資金や条件がどうなるかを図るのに良い

サンプルになるかなと思いまして。銀行さんの手間を考慮しない自己中な考え方かも

しれませんが、そこはご容赦を・・・。



義母んも物件は売れてしまったことを伝えつつ、そんな感じなのでメインバンクさんには

まだ伏せておいてほしいとお願いをしておきました。



今回の案件自体は入居率も高めで推移できそうだったので、取りこぼしは残念ですが

銀行さんが思ったよりやる気がありそうということがわかったのは収穫だったかも。

似た王な案件があったらもう少し踏み込んで攻めてもいいかなと思った次第です。



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札幌の築浅物件を銀行さんに持ち込んでみてます。

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札幌出張中に２件ほど築浅の売り物件を見てきました。片方は買付入れてもいいなと

思ったので、銀行さんに打診中ですが・・・義母的には手ごたえイマイチみたいです。



札幌出張にふらっと行った目的の一つに、売り物件を視察するというものがありました。

今年はあまり買う気力もやる気も持ってなく、どちらかと言えば売って自己資金を作る

方向に頑張りたいと思っているのですが、提案された物件に関しては話は別です。

札幌１２棟目を仲介してくださった管理会社さん（夏までには札幌１２棟目の管理を

こちらの会社さんに移管しようと思っている）から築浅物件のご提案があったので

それに関しては検討してみようと思ったのでした。



ご提案いただいた物件は２件。両方とも築５年前後の築浅物件で、表面利回りは

６％後半。札幌もここまで来てしまったか、という価格帯ですが、最近の市況だと

このくらいが普通みたいです。割とうんざりしちゃいますね。



仲介業者さんからは、指値がある程度通るので利回りは７％前後まで向上すると

説明をいただきました。今は築浅で７％届くなら上出来って感じの市況ですから、

一般的な水準からすれば悪くはないということになってしまいます。このレベルで

悪くないって言っちゃうのもちょっと抵抗あるんですけど、まあ仕方ないですね。

絵に描いた利回りであっても、利回りが高い方がロマンがあって好きな利回り星人です。



正直なところ、築浅物件は見に行っても特に面白くないし、満室だから中も見れないし、

ノールックでもいいくらいです。でもまあ、現地に行けばやることはいっぱいあるから

とりあえず行って見てこようかな、というくらいの気持ちで現地確認をしました。



１つは昔保有していた札幌２棟目と同じ最寄り駅。札幌２棟目の悪い印象もあって、

この駅の物件はそんなに気乗りしないなあと思っています。積極的に選ぶ理由に乏しい

駅なんですよねえ。



もう１つは札幌１２棟目と同じ最寄り駅。札幌１２棟目は大変引きがいいし、

今は単身の賃貸はかなり盛り上がっている地域です。そして札幌１２棟目よりも

駅に近いし大通りもまたがないから、こっちの方が立地は勝る印象です。

ロードヒーティング付きでスペックも札幌１２棟目と似ています。部屋の広さだけ見れば

札幌１２棟目を上回るスペックですね。



ということで、計算できそうなのは後者の物件だなと思い、レントロールを調査。

たぶん平均して２０００円くらいは家賃上げられそうな気がします。全員入れ替わると

いうファンタジーの上での妄想利回りは７．３％まで持っていけるんじゃないかなと

想定しました。



今どきの相場から考えれば、なんとなくいけそう感。



↑これは「いけそう缶」↑



早速義母に伝えて銀行さんに持っていくよう依頼しました。自己資金どーすんのよ、

手元資金すっからかんにするのはダメよ、銀行がいいって言う気がしないわよ、みたいな

ネガティブモードな言葉責めは華麗にスルーし、とりあえず持ってってみて、

細かいことは後からどうにか考えりゃいいから、と伝えて銀行さんに行って貰いました。



最近、修繕は多発するし（ようやく戻ってくるけど）太陽光を前期売った分の消費税の

予定納税でガッポリ持っていかれて手元にお金がないとブツブツ言ってることが多く、

手元資金の余力が少ないストレスに晒されているようです。二言目にはお金がかかるとか

お金がないとか言ってます。義母的には数千万単位の残高がないと嫌みたいで・・・

他方、私は手元にお金がある方がお金を有効活用できてないんじゃないかと不安になる

タイプなのです。なので、ここは義母の感覚が理解できないわけです。相容れない二人。

まあそのおかげで仙台法人は綱渡り運営をしなくて済んでいるわけですけど。



仙台法人で札幌物件を購入できる可能性がある金融機関さんは今のところ３行ほどです。

うち１行は築浅だと金利で負けてしまうので、実質的に２行で勝負となります。



１行は持っていったけど、実質的に門前払いに近かったそうです。金額が大きすぎる、と

言われてしまったのだとか。どうもここはしばらくダメっぽいですね。ネガティブな

要素を見つけて断る方向に気持ちが傾いているように見えます。元来慎重な銀行さんだし

仕方ないか。こういうところは無理に押してもいいことないので、今後も情報を投げつつ

姿勢の変化があるのを待つのがいいでしょう。



あとはメインバンクさんに持ちこんでいますが、義母の感触ではあまり期待できないと

いう感じだったそうです。義母は正直だから、銀行さんに行ってもネガティブモードで

微妙な発言したりしてないかー？と軽く思ったりもしましたが・・・。

ただまあ、新築が好きな金融機関さんなので、築浅だと融資期間がそもそも長く取れない

可能性もあり、その意味ではちょっと期待が持ちづらいのかなという気はしてました。



仮にＯＫだったとしても、今度は自己資金問題で義母を説得する必要がありますので、

できるだけ銀行さんには多く融資をしていただきたいという気持ちになります。



そういったハードルをどこまで乗り越えられるか？何とも言えません。

でもスペック的には悪くない物件なので、できるだけのことはしようかなって感じです。



たまにこうして物件持ち込んでみないと、銀行さんの姿勢がどう変わったかなどの

生の情報が得られないので、こういう機会は貴重です。首尾よくゴールとなればいいなと

期待をしたいところです。



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札幌物件の融資相談、予想通りダメでした。

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札幌の軽く融資相談していた案件、案の定と言えば案の定ではあるのですが、

金額が大きかったりストレスチェックが通らなかったりでＮＧになりました。



管理会社さん変更をどうこうやっている際に、変更される側の管理会社さんから

物件情報のご提案をいただいたのが先日のこと。札幌７棟目と立地やスペックなどが

よく似ている物件で、札幌７棟目が安定稼働していることから、似たような運営が

できるんじゃないかな？ということで少し気になりました。



指値もすでにある程度通ることが見えており、その指値を無事に通せば築１０年台で

利回り８％のファミリー物件ということで、それなりにメリットはありそうだなという

イメージはできました。やっぱり悪くない気がする。



ネックになるのは金額です。でかいので札幌７棟目の倍近いお値段。正直、この金額の

融資を通せる気がしないというのが私の中での結論めいたものではあったのですが、

もしかしたら銀行さんが血迷って出してくれないかな、なんて思ったりもしたので

銀行さんの融資姿勢を図る意味合いも込めて、ちょっと打診してみることに。



義母に資料を送って、こんなんあるから銀行さんに見せて評価を聞いてみてと

お願いをしました。義母はすぐやる課の人なので、メインバンクさんとサブバンクさんに

すぐに物件資料を持ち込み、話を聞いてくれた模様です。その報告によると、両行とも

検討してみるというスタンスだったようです。どちらかと言えばメインバンクさんの方が

やる気があったとか。サブバンクさんは金額にちょっと腰が引け気味だったようです。

メインバンクさん、１年前に新築やったばかりなのに、やる気だなあ。良いことです。



メインバンクさんに関しては、どうも融資年数が２２年とか言っているらしいです。

いやいや、それだと回らないぞー。どう考えても。自己資金どんだけ入れさせる気？

義母に、それだと回らないから年数長くする方向はないのか聞いてもらいました。

色々なことが順調に進めば、場合によっては３４年までは検討できるらしいですが

今回の物件だとちょっと無理かなーという印象だったみたいです。



そんなやり取りをしていたので、あまり期待してもしょうがないかなーという感じに

考えていたのですが、昨日続々とその結論が届き始めました。



最初にサブバンクさんが白旗。そしてメインバンクさんもストレスをかけたら

ちょっと厳しいということになったようで、検討不可ということになったそうです。

まあ想定の範囲ですな。



むしろ、まだ購入して１年しか経過していないのに、メインバンクさんが多少なりとも

やる気を見せていたのが意外でした。しばらく無理っすよ〜と言われると思ってたのに

まさか検討に入るとは。意外でした。それだったら、気になるものが出たら持ち込んで

みてもいいかもしれないと思います。



サブバンクさんはむしろ札幌７棟目に融資をしてくれたのが軌跡って感じもあるので

過剰な期待はしないですが、それでも今回一応検討してみようかなというそぶりを

見せてくれたので、それなりにやるつもりはあるのかな？という風に見えました。

ハマれば出してくれるのかもしれません。



少なくとも門前払いではないことはわかりましたので、今後何か案件があれば

持ち込んでみてよさそうと判断できたのは収穫でした。築浅でうまく指値が通って

そこそこの利回りになるものがあれば、チャレンジしてみようと思います。



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札幌７棟目そっくりな物件を試しに検討してみる。

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たぶん無理だろうなーと思いつつ、札幌の新規案件を少し検討しております。

金額がでかすぎるので自己資金が足りないというオチは目に見えているのですが。



日本がワールドカップでドイツに勝つという歴史的な偉業を成し遂げた日から

数日遡ったある日。現・札幌８棟目の管理会社さんの社長から久しぶりに物件情報を

いただきました。



札幌８棟目の管理を変えるという話をしているので、こじれて関係が悪化するかと

思いきや、なんだかんだとうまく関係が繋ぎ止められています。むしろ今回の一件で

また物件情報を積極的に出してくれるようになったような。私が過去２回物件を

買っているものの、最後に買ったのが２０１８年だから、その間に物件情報を出す

ホットな相手のリストから外れていたのかもしれません。今回の騒ぎで、そういえば

この人たち物件買ってくれるんだった、と思い出してくれたのかもです（笑）



立地はまあまあだけど明らかに苦労しそうなマゾっぽい物件の情報が出てきたので、

それはパスしたのですが、次に出てきたのが今回これから書こうとしている物件です。

利回りがもう一声欲しいところですが、それでも私的にはちょっと目を惹きました。



どんな物件かと言いますと・・・札幌７棟目の近所にあるＲＣファミリー物件です。

築１５年前後で２ＬＤＫ。駐車場全戸分付き。立地だけでなくスペックも札幌７棟目に

よく似ています。



札幌７棟目は購入当初空室がそこそこありましたが、購入と同時に管理会社さんを

切り替えて、いろいろ見直したところ、無事に満室化。その後も空室が出ても

割とすぐ埋まるし、そもそもあまり退去がないという安定した物件になってます。



築年数を考えると本当はもう一声利回りが欲しいのですが、あまり贅沢を言っても

しょうがないし、少なくとも札幌７棟目と同じくらい安定運営ができるのであれば

まぁまぁアリじゃないかなと思っています。



ただ、金額が札幌７棟目の倍近くなので、頭金や融資が非常に怪しいですね・・・

実際、この物件は自己資金が多すぎるという理由で辞退する人が後を絶たないようです。

管理会社さんも「銀行さんの動向を見るために使っていただいても」という感じでした。



昨年、新築で札幌１１棟目を購入した際には、仙台のメインバンクさんで融資を

受けて購入しております。その時、札幌７棟目に融資いただいてるサブバンクさんが

義母曰く「うちもやりたかったなあ・・・」みたいな雰囲気だったそうです。

自己資金を多額に出させるような提案しかしなかったくせに、と義母は言ってましたが

それも銀行さんにストレートにぶつけたみたいで、自己資金もあまり出さなくて

いいように次は頑張る、と言っていたそうです。



サブバンクさんがどこまで本気なのか見せて貰うのもいいかもね。

具体的な案件がないと銀行さんの本当の動向はつかみづらいです。



あとは去年新築に出しちゃったからもうしばらくお腹いっぱいだろうと思いますが

メインバンクさんにもやはり礼儀として声をかける必要はあるでしょう。



その２行の状況を見るための観測気球としてぶつけるのはあり。あわよくば融資が

ＯＫになるならなおさら良し。そんな感じで銀行さんに資料を見せてみることに。



義母に頼んで資料を提示して貰った結果、メインバンクさんの方が意外とやる気を

出しているみたいです。サブバンクさんは金額がでかすぎると及び腰だったとのこと。

メインバンクさん、そんなに積極的な銀行さんじゃないはずなんだけどなあ・・・。

どうしたんだろう？まあ積極的なのはありがたいことですけどね。



表面的には利回り８％程度とまあ普通の案件なのですが、背が高い割に基地局が

屋上に乗ってなかったり、賃料にばらつきがあって伸びしろがあったりするので

もし万が一購入できたら利回りは０．５％くらい伸ばせるような気もしています。

場合によっては札幌７棟目を売却して頭金を作るという手もありかもしれません。

そうなるとサブバンクさん涙目だろうけど・・・。



そんなに大きくは期待していませんが、もし購入出来たらラッキーくらいの感じで

銀行さんの積極性を図るために今回の案件を活用したいと思います。



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なじみの営業マンから物件情報が出たので内見してきた。

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仲良くしている仲介業者さんから、お手頃価格の戸建の元付になったから、興味あれば

見に来てと言われたので、ホイホイと見に行ってきました。



昨日は事務処理デーにしようと思っていたので、午前中のブログ更新が終わった後は

少しドラクエウォークをして、嫁ちゃんと一緒にランチに出かけよう・・・

そんなタイミングで電話が鳴りました。なんだろうと見てみると、東京４棟目を

売ってくださった某大手仲介業者さんの社員さん。程よくガツガツしていて、

私はけっこう好きなタイプの営業マンです。



電話に出ると、どうやら新規販売物件を確保したとのことで、たぶんこのくらいだったら

普通に売れるだろうと思ったから、ネットに出す前に電話したということでした。

以前にもそんな感じで電話くれたことがありますが、この方ネットに出す直前に

電話してくるので、折り返しが遅れると「ネットに出しちゃいました」と言うからなあ。

今回は即日で電話に出られたのでラッキーでした。



彼曰く、元々売り出しはしていたものの、相場と離れた価格だったので引合がなく

そのまま塩漬けにされていたが、相続が発生して相続人の方が真面目に売ろうと

思ったようで、相場なりの価格に落ち着いたということでした。



値段的には、あと一息値引が入れば宅建業者さんが建売の土地として買うレベルだと

いうことです。確かに、坪単価で言えばけっこう安い感じがしました。ただちょっと

駅から遠いんですよね。あと、あまり賃料取れない地域なのも知ってます。

直感的には利回りで考えると厳しい気がしましたが、営業マンの「今日現地いるので

見に来ます？」という、なんとなく来てほしそうな雰囲気を感じたがゆえに、

どうせ事務作業するだけのつもりだったからいいかと思って、現地に行くことに。



さて、現場に到着しましたが、まあ築年を考えると奇麗な方ではないでしょうか。

床が傾いてるところもそんなにないし、雨漏りがあったと思われる箇所も１箇所しか

ありません。もっとひどい状態かなと思っていたので、むしろ拍子抜けなくらいです。

とはいえ、そのまま貸せるかと言えばそんなこともなく、畳は汚れている、壁は砂壁、

障子は破れており、お風呂もステンレスの古臭いやつ。外壁もチョークが出ているので

塗装しないわけにはいかないだろうという感じです。





やっぱり指値しないときついなあ。賃料相場も調べてみましたが、現況で満額で購入だと

利回りは９％台になります。ガッツリと新築そっくりにリノベしたとして、それに対して

上がる家賃のボリュームがそこまでではないだろうなと考えられます。何より、駅からの

距離が結構あり、たぶん日常的にはバス便じゃないときつくないかな？と思われるので

その点から賃貸における競争力は微妙であると思われます。



宅建業者さんが買って新築戸建にするのがいいんじゃないかなあ・・・。

少なくとも、焦って買う必要がある物件ではないな、やはり。



ということで、お話を持ってきていただいたのに恐縮ではありますが、これはちょっと

目線に合わないからということでパスすることにしました。



たまに電話くれるいい仲介さんだから、今度飲みに誘ってみるかなー。

前にも物件売ってくれた時飲み会やったんですよね。その後の〇欲接待付きで。

嫌いじゃないと思うし、サラリーマンの仕事が落ち着いたら聞いてみようっと。



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