札幌物件の融資相談、予想通りダメでした。

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札幌の軽く融資相談していた案件、案の定と言えば案の定ではあるのですが、

金額が大きかったりストレスチェックが通らなかったりでＮＧになりました。



管理会社さん変更をどうこうやっている際に、変更される側の管理会社さんから

物件情報のご提案をいただいたのが先日のこと。札幌７棟目と立地やスペックなどが

よく似ている物件で、札幌７棟目が安定稼働していることから、似たような運営が

できるんじゃないかな？ということで少し気になりました。



指値もすでにある程度通ることが見えており、その指値を無事に通せば築１０年台で

利回り８％のファミリー物件ということで、それなりにメリットはありそうだなという

イメージはできました。やっぱり悪くない気がする。



ネックになるのは金額です。でかいので札幌７棟目の倍近いお値段。正直、この金額の

融資を通せる気がしないというのが私の中での結論めいたものではあったのですが、

もしかしたら銀行さんが血迷って出してくれないかな、なんて思ったりもしたので

銀行さんの融資姿勢を図る意味合いも込めて、ちょっと打診してみることに。



義母に資料を送って、こんなんあるから銀行さんに見せて評価を聞いてみてと

お願いをしました。義母はすぐやる課の人なので、メインバンクさんとサブバンクさんに

すぐに物件資料を持ち込み、話を聞いてくれた模様です。その報告によると、両行とも

検討してみるというスタンスだったようです。どちらかと言えばメインバンクさんの方が

やる気があったとか。サブバンクさんは金額にちょっと腰が引け気味だったようです。

メインバンクさん、１年前に新築やったばかりなのに、やる気だなあ。良いことです。



メインバンクさんに関しては、どうも融資年数が２２年とか言っているらしいです。

いやいや、それだと回らないぞー。どう考えても。自己資金どんだけ入れさせる気？

義母に、それだと回らないから年数長くする方向はないのか聞いてもらいました。

色々なことが順調に進めば、場合によっては３４年までは検討できるらしいですが

今回の物件だとちょっと無理かなーという印象だったみたいです。



そんなやり取りをしていたので、あまり期待してもしょうがないかなーという感じに

考えていたのですが、昨日続々とその結論が届き始めました。



最初にサブバンクさんが白旗。そしてメインバンクさんもストレスをかけたら

ちょっと厳しいということになったようで、検討不可ということになったそうです。

まあ想定の範囲ですな。



むしろ、まだ購入して１年しか経過していないのに、メインバンクさんが多少なりとも

やる気を見せていたのが意外でした。しばらく無理っすよ〜と言われると思ってたのに

まさか検討に入るとは。意外でした。それだったら、気になるものが出たら持ち込んで

みてもいいかもしれないと思います。



サブバンクさんはむしろ札幌７棟目に融資をしてくれたのが軌跡って感じもあるので

過剰な期待はしないですが、それでも今回一応検討してみようかなというそぶりを

見せてくれたので、それなりにやるつもりはあるのかな？という風に見えました。

ハマれば出してくれるのかもしれません。



少なくとも門前払いではないことはわかりましたので、今後何か案件があれば

持ち込んでみてよさそうと判断できたのは収穫でした。築浅でうまく指値が通って

そこそこの利回りになるものがあれば、チャレンジしてみようと思います。



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札幌７棟目そっくりな物件を試しに検討してみる。

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たぶん無理だろうなーと思いつつ、札幌の新規案件を少し検討しております。

金額がでかすぎるので自己資金が足りないというオチは目に見えているのですが。



日本がワールドカップでドイツに勝つという歴史的な偉業を成し遂げた日から

数日遡ったある日。現・札幌８棟目の管理会社さんの社長から久しぶりに物件情報を

いただきました。



札幌８棟目の管理を変えるという話をしているので、こじれて関係が悪化するかと

思いきや、なんだかんだとうまく関係が繋ぎ止められています。むしろ今回の一件で

また物件情報を積極的に出してくれるようになったような。私が過去２回物件を

買っているものの、最後に買ったのが２０１８年だから、その間に物件情報を出す

ホットな相手のリストから外れていたのかもしれません。今回の騒ぎで、そういえば

この人たち物件買ってくれるんだった、と思い出してくれたのかもです（笑）



立地はまあまあだけど明らかに苦労しそうなマゾっぽい物件の情報が出てきたので、

それはパスしたのですが、次に出てきたのが今回これから書こうとしている物件です。

利回りがもう一声欲しいところですが、それでも私的にはちょっと目を惹きました。



どんな物件かと言いますと・・・札幌７棟目の近所にあるＲＣファミリー物件です。

築１５年前後で２ＬＤＫ。駐車場全戸分付き。立地だけでなくスペックも札幌７棟目に

よく似ています。



札幌７棟目は購入当初空室がそこそこありましたが、購入と同時に管理会社さんを

切り替えて、いろいろ見直したところ、無事に満室化。その後も空室が出ても

割とすぐ埋まるし、そもそもあまり退去がないという安定した物件になってます。



築年数を考えると本当はもう一声利回りが欲しいのですが、あまり贅沢を言っても

しょうがないし、少なくとも札幌７棟目と同じくらい安定運営ができるのであれば

まぁまぁアリじゃないかなと思っています。



ただ、金額が札幌７棟目の倍近くなので、頭金や融資が非常に怪しいですね・・・

実際、この物件は自己資金が多すぎるという理由で辞退する人が後を絶たないようです。

管理会社さんも「銀行さんの動向を見るために使っていただいても」という感じでした。



昨年、新築で札幌１１棟目を購入した際には、仙台のメインバンクさんで融資を

受けて購入しております。その時、札幌７棟目に融資いただいてるサブバンクさんが

義母曰く「うちもやりたかったなあ・・・」みたいな雰囲気だったそうです。

自己資金を多額に出させるような提案しかしなかったくせに、と義母は言ってましたが

それも銀行さんにストレートにぶつけたみたいで、自己資金もあまり出さなくて

いいように次は頑張る、と言っていたそうです。



サブバンクさんがどこまで本気なのか見せて貰うのもいいかもね。

具体的な案件がないと銀行さんの本当の動向はつかみづらいです。



あとは去年新築に出しちゃったからもうしばらくお腹いっぱいだろうと思いますが

メインバンクさんにもやはり礼儀として声をかける必要はあるでしょう。



その２行の状況を見るための観測気球としてぶつけるのはあり。あわよくば融資が

ＯＫになるならなおさら良し。そんな感じで銀行さんに資料を見せてみることに。



義母に頼んで資料を提示して貰った結果、メインバンクさんの方が意外とやる気を

出しているみたいです。サブバンクさんは金額がでかすぎると及び腰だったとのこと。

メインバンクさん、そんなに積極的な銀行さんじゃないはずなんだけどなあ・・・。

どうしたんだろう？まあ積極的なのはありがたいことですけどね。



表面的には利回り８％程度とまあ普通の案件なのですが、背が高い割に基地局が

屋上に乗ってなかったり、賃料にばらつきがあって伸びしろがあったりするので

もし万が一購入できたら利回りは０．５％くらい伸ばせるような気もしています。

場合によっては札幌７棟目を売却して頭金を作るという手もありかもしれません。

そうなるとサブバンクさん涙目だろうけど・・・。



そんなに大きくは期待していませんが、もし購入出来たらラッキーくらいの感じで

銀行さんの積極性を図るために今回の案件を活用したいと思います。



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なじみの営業マンから物件情報が出たので内見してきた。

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仲良くしている仲介業者さんから、お手頃価格の戸建の元付になったから、興味あれば

見に来てと言われたので、ホイホイと見に行ってきました。



昨日は事務処理デーにしようと思っていたので、午前中のブログ更新が終わった後は

少しドラクエウォークをして、嫁ちゃんと一緒にランチに出かけよう・・・

そんなタイミングで電話が鳴りました。なんだろうと見てみると、東京４棟目を

売ってくださった某大手仲介業者さんの社員さん。程よくガツガツしていて、

私はけっこう好きなタイプの営業マンです。



電話に出ると、どうやら新規販売物件を確保したとのことで、たぶんこのくらいだったら

普通に売れるだろうと思ったから、ネットに出す前に電話したということでした。

以前にもそんな感じで電話くれたことがありますが、この方ネットに出す直前に

電話してくるので、折り返しが遅れると「ネットに出しちゃいました」と言うからなあ。

今回は即日で電話に出られたのでラッキーでした。



彼曰く、元々売り出しはしていたものの、相場と離れた価格だったので引合がなく

そのまま塩漬けにされていたが、相続が発生して相続人の方が真面目に売ろうと

思ったようで、相場なりの価格に落ち着いたということでした。



値段的には、あと一息値引が入れば宅建業者さんが建売の土地として買うレベルだと

いうことです。確かに、坪単価で言えばけっこう安い感じがしました。ただちょっと

駅から遠いんですよね。あと、あまり賃料取れない地域なのも知ってます。

直感的には利回りで考えると厳しい気がしましたが、営業マンの「今日現地いるので

見に来ます？」という、なんとなく来てほしそうな雰囲気を感じたがゆえに、

どうせ事務作業するだけのつもりだったからいいかと思って、現地に行くことに。



さて、現場に到着しましたが、まあ築年を考えると奇麗な方ではないでしょうか。

床が傾いてるところもそんなにないし、雨漏りがあったと思われる箇所も１箇所しか

ありません。もっとひどい状態かなと思っていたので、むしろ拍子抜けなくらいです。

とはいえ、そのまま貸せるかと言えばそんなこともなく、畳は汚れている、壁は砂壁、

障子は破れており、お風呂もステンレスの古臭いやつ。外壁もチョークが出ているので

塗装しないわけにはいかないだろうという感じです。





やっぱり指値しないときついなあ。賃料相場も調べてみましたが、現況で満額で購入だと

利回りは９％台になります。ガッツリと新築そっくりにリノベしたとして、それに対して

上がる家賃のボリュームがそこまでではないだろうなと考えられます。何より、駅からの

距離が結構あり、たぶん日常的にはバス便じゃないときつくないかな？と思われるので

その点から賃貸における競争力は微妙であると思われます。



宅建業者さんが買って新築戸建にするのがいいんじゃないかなあ・・・。

少なくとも、焦って買う必要がある物件ではないな、やはり。



ということで、お話を持ってきていただいたのに恐縮ではありますが、これはちょっと

目線に合わないからということでパスすることにしました。



たまに電話くれるいい仲介さんだから、今度飲みに誘ってみるかなー。

前にも物件売ってくれた時飲み会やったんですよね。その後の〇欲接待付きで。

嫌いじゃないと思うし、サラリーマンの仕事が落ち着いたら聞いてみようっと。



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東京１４棟目（仮）の決済準備が整う。

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東京１４棟目（仮）の決済準備が整いました。本日決済してまいります。

決済前の高揚感と、現金が出ていく残念な気持ちと。両方が入り混じります。



東京１４棟目（仮）は自宅と東京１２棟目から近い再建築不可の物件です。

なじみの仲介業者さんが元付で情報を掲示していたので話を問い合わせたところ、

仲介業者さん的には「囲繞地」「前面通路の持ち分がない」などの条件があるため

ややこしい案件の取り扱いに慣れてない人が売ると、後でトラブルが起こりそうだから

できるだけセミプロのような人に売りたいと思っていたようで、うまく意向が合致し

指値も通って今回購入に至ることになりました。



売主さんは相続で入手しており、ここまで賃貸に出していたようです。

賃貸が退去になったので、この度売却しようということになったものと思われます。

（細かいことは聞いておりませんが、流れ的にそうなんだろうなと想像）



今回の元付業者さんは割と昔ながらの手法をしている町の不動産屋さんです。

自社店頭にまず掲示して両手を狙うスタイルです。そして私はその不動産屋さんの

近所に住んでいるから、情報をいち早くゲットできます。さらに、過去に私は

この不動産屋さんから東京５棟目、東京８棟目、東京１２棟目、東京１３棟目と

４棟購入しているので、セミプロの上得意先と認識されております。

こういった関係性があり、この不動産屋さんからは割といい情報を確保できてます。

今回の購入もそんな流れで決まった形ですね。



本日１０時からの決済を前に、昨日は最終チェックを行っておりました。



売主様は相続された息子さんと娘さん。お二人とももう定年は迎えているようで、

不動産に関して詳しいわけでもないようです。仲介業者さんからは、できるだけ

お二人が事前準備しなくていい形・・・例えば売主さんの仲介手数料や測量の費用も

こちらの購入代金で相殺する形にしたい、という依頼を受けておりました。

価格交渉にも応じていただけたので、そのくらいはお安い御用です。



ということで、昨日はＡＴＭでお金をおろした後、金種ごとに封筒にお金を詰める

作業をしておりました。



・売主さんの分の仲介手数料

・買主さんの分の仲介手数料

・司法書士の先生の登記費用と手数料

・測量しさんへの支払手数料



こういった費用をこちらで現金で持参し、測量と買主さんの仲介手数料を差し引いた

金額を売主さんに振り込む流れになっております。売主さんはお二人いるので、

それぞれの口座に振込をする形になります。手付金もそういう形で振込をしました。

端数の１円単位まできっちり等分にしてあり、割り切れない１円だけお姉様に送金と

なっていましたので、お金のことはきっちり遺恨なきよう当分にする、かつ年上を

立てる、という感じになっているのでしょうね。



それ以外の準備として、土曜日に保険代理店さんとお会いして、火災保険の契約を

行ってまいりました。こちらもつつがなく終了。当日案内された特約を急遽追加したり

しておりますが、この特約の話はまたいずれ。



振込のために個人のお金を法人に移したりして準備は完了です。



今回の物件を購入すると、２２棟１２９部屋の規模になります。

規模よりその中身が大事なのですが、無駄な借入や売却したのに返済していない

リフォームの無担保ローンなどがあったり、なかなか埋まらない部屋があって

稼働率が９０％前後と決して高くないなどの事情もありＣＦに余裕があるとは

とても言えませんが・・・それでもまあ仮に会社を辞めたとしても贅沢しなければ

食っていけるんじゃないかとは思われます。



今回の物件、買って終わりではなくリノベーションが控えております。

リノベ資金もこの後融資なり売却なりで作らなくてはならないし、リノベが終われば

次は募集が待っています。購入はスタート地点にすぎません。本日の決済後も

ぬかりなく次の準備を進めたいと思います。



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東京１４棟目（仮）の決済資金を調える。

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昨日は仕事の合間に金融機関さんをご訪問し、東京法人で作ってあった定期預金を

解約して東京１４棟目（仮）の決済用の自己資金を作ってきました。



来週に控えた決済を目の前に、当日の準備を進めております。

融資を受けないのでたいした作業はないのですが・・・。



一段大事なのは、当然ですが資金の準備です。お金がなければ取引はできませんから。

現金を用意するのが最優先です。再建築不可物件なので、せいぜい融資を引けるとしても

ノンバンクさんくらいしかありません。そして最近ノンバンクさんは昔ほど緩い融資を

してくれないようですので、自己資金で決済しちゃうのが一番早いだろうということで。



今回ノンバンクを使わなかった理由として、審査がめんどくさいということが

挙げられます。細かい借入のエビデンスやらなにやらいろいろなものを出さないと

いけないし、東京４棟目のリノベ資金の借入が不調に終わって、銀行さんから

ご提案をいただいた「ある時払いの極度額が設定されたードローン」をちょっと

つまんでいますが、そういうのも下手したら全部返せって言われますからね。

苦労の割に、前回は融資不可になってしまったので、あれが心理的障壁になって

敬遠してしまっています。



本当は、どこかの物件を売却して、その資金でそういう借入とか全部返してしまって

奇麗な体になってノンバンクさんと融資のやり取りができればいいのでしょうけど、

常に自己資金カッツカツでやってる私からしたら、そこに返すくらいなら別のところで

お金使うわって感じになってしまうのです・・・。



そんなダメ人間な事情もあり、今回は現金決済します。当日慌てないためにも、

現金を事前に準備しておかなくてはなりません。



仙台法人から個人経由で東京法人に持ってくるのと、サブバンクさんで作った定期を

解約することで、自己資金を作ろうということにしました。



本当は今週いっぱいかけてそれらの作業をやるつもりだったのですが、急遽出張が

入ってしまったため、不動産以外の予定（通院など）も含め、平日にやろうと思ってた

予定を全部詰め込んで、仕事を中抜けしながら片づけてきました。



金融機関の担当さんには、前回融資相談でお会いした時、かくかくしかじかで

決済時の自己資金として使うから定期を解約したいと申し入れ、ちょっと悲しそうな顔を

していたのには気づかないふりをして、話を進めてありました。



今回、月曜日に解約に行くと伝えたところ、お店にいるので対応してくれるとのこと。

お手間をかけさせてしまうので恐縮だと思いっつも、お願いすることにしました。



定期は全額解約はせず、一部残して解約にしました。解約した分はネット銀行に

送金をかけ、決済の時はスマホから振込をする形とします。今回は限度額の確認も

ちゃんとしましたので、当日になって振り込めないとか騒ぐことはないでしょう。



振込の手続きを済ませている間に、担当さんと今回のリノベの件の融資取組について

どんな具合か聞いてみました。支店の中では対応する道を探っているようですが、

再建築不可の物件を対象とした工事への融資という点はやはり引っ掛かりがあるようで

店内で調整をしている状況とのことです。



今のところ、メインバンクさんと今回定期を解約しているサブバンクさんが検討中で、

別のサブバンクさんは保証協会を使う形ならＯＫという連絡をいただいております。

今回のサブバンクさんはたぶんプロパーは無理じゃないかという話をしていたので、

保証協会ということになると１０年融資になっちゃいますね。その場合は返済比率が

５０％程度になるくらいの金額を借入して、残りは自己資金ということになります。



昔だったら全額借入してたと思うけど、この判断ができるようになっただけでも

なんか大人になった気がする（完全に気のせいです）



もしメインバンクさんも保証協会じゃないと無理ということになったら、その際は

今回定期を解約したサブバンクさんにお願いしようかなと思っております。

コロナ融資を除けば、サブバンクさんに最後に融資していただいたのは東京１２棟目の

リノベ資金です。これに対し、メインバンクさんは東京１３棟目のリノベ資金を、

別のサブバンクさんは札幌８棟目の屋上防水等の資金を融資いただいております。

直近の融資取引が一番過去なのが今回定期を取り崩したサブバンクさんなので、

関係維持のためにそちらに依頼するのが妥当かなと考えています。



もちろん、メインバンクさんがまさかの１５年融資を検討してくれるなら別ですけど。



いろいろ書きましたが、リノベ資金に関しては決済後の話なので、今焦る必要はなし。

とにかく昨日は決済するために必要な自己資金を手元に準備できただけで十分です。

東京３棟目が売れたら定期また作りますんでご容赦を。



来週の決済に向けての準備は、あとはお金をおろして金種ごとに封筒に分ければ

おしまいだと思います。決済に向け、手際よく準備を進めたいと思います。



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