2019年03月21日

ローンブレイク、手付金ブレイク、ハートブレイク・・・。

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いやー、参った。東京13棟目(仮)、結局某ノンバンクさんで融資が出ませんでした!

ここまでにかけた時間と手付金がパァですよ、ええ。ガッカリです・・・。



だいぶ時間がかかっていたノンバンクさんでの審査。実際のところ、なぜ時間が

かかっていたのかと言えば、担当の方が私の膨大な資料を整理するのに時間を要して

いたことが理由です。申込そのものは2月の後半に終わっていましたが、あの資料が

足りないとか、この資料はどうなっているとか、そこを担当の方が整理するのに

時間を要していました。



確かに、細かい物件をいっぱい持っている私は、金融機関さんから見たら全容を

捉えるのが大変だろうと想像します。私自身、この借入って何ですかと聞かれて

パッと答えられなかったりしてしまったこともありますから



実際、最初にこれで全部ですと出した私の情報があり、それに対してこれならたぶん

通せるだろうと某ノンバンクの担当さんは言ってくれたのですが、結局本申込をした後で

担当さんが信用情報を見たところ、一本提示し忘れていた借入があったりしました。

私の方にも時間を掛けさせてしまった落ち度はあると思います。



そしてその借入が計算外だったということもあり、最初の「たぶん通せます」が

トーンダウンして「頑張ってみます」に変わってしまいました。ここが私にとっての

想定外だったと思います。でも身から出た錆です。



この時買付を入れていた東京13棟目(仮)ですが、某大手仲介業者さんを介しての

買付でした。この仲介業者さん、法人で買付を入れると融資特約を付けられないという

社内規定(?)があるらしく、特約無しでいいですよねと聞かれていました。私自身は

担当さんの「多分大丈夫です」と聞いていたので、特約無しで大丈夫ですと伝えており、

結果としてこれが命取りになりました。



実際のところ、担当の方は最初の資料を整えて整理するところに時間をかかってたものの

何とか通そうと踏ん張ってくれていたことは伝わってきています。休日出勤されて、

全部資料を整えて、通った場合の決済の段取りも事前に行い、こちらがなかなか時間の

融通がきかないのをわかって、職場の近所まで夜来てくれたり、いろいろなところで

ご配慮をいただきました。ですので、今回通すことができなかったことに対してどうこう

言うつもりはありません。私が自分の情報を正確に把握して最初に開示できていたなら、

先方も通せると思うという回答はしなかったことでしょう。



実際、審査は途中までは調子よく進んでいました。いや、調子良くというほどでも

ないんですけど、担当さんからは「基準になる返済比率は若干超えてしまっているが

その分融資の減額などで対応できないかと審査側から提案があった」などの話があり

ゼロ回答ということはなさそうだ、という手ごたえはあったようです。担当さん曰く

最終審査でひっくり返されゼロ回答になってしまった、とのことでした



担当さんも融資特約つけてないのは把握していたので、非常に申し訳なさそうな感じで

連絡をされてきました。もう電話の声を聴いただけで「あ、ダメだったのね・・・」と

察せるくらいの落ち込んだ感じの声でした。時間かけて審査して、結局生成期にならず、

というご自身の都合も勿論あったとは思いますが、それだけではなく、ここまで色々と

一緒に頑張ってきたのに、結果を出せずに申し訳ないという気持ちもあったように

感じました。もうこの担当さんとも5年のお付き合いですからねえ。



さて、私が手付金を失うのも勿論痛いのですが、仲介業者さんからしてみたら成績が

期末に急に1本なくなるわけで、これも当然痛い話になります。更に言えば、今回は

仲介業者さんから「3月中決済でないと困る」という話をされておりました。

恐らく売主の法人さんも(決算か資金繰りかはわかりませんが)3月中に売却が

できないと困る事情があるような気がしています。でももうどうにもなりません。

嫌なことこそ早く伝えないと・・・。気が重い中、担当さんの携帯に電話をかけました。



勿論、担当さんも「え・・・」という感じで絶句。そりゃ絶句になりますよね。

本当にごめんなさい。私がふがいないばかりに・・・。



担当さん、しばらく考えた後「東京4棟目、現金で●●●●万なら買ってくれる人が

いるんですが・・・」と。あ、そういうこと言っちゃいます?確かにそれをやれば

決済はできますけど・・・。こちらも確かに責任を感じているところはありますから

多少妥協して3月中決済で現金作るという手は考えます。でもその購入額、現時点で

市場に出している金額の15%オフですからねえ。さすがにそこまではちょっと・・・。



結局、私の中では「元々ここまでなら妥協もやむなしと考えた金額から、手付金を

放棄した場合に出る損失の金額を差し引いた金額」であればやむなしということを

先方に伝えました。この時点で、現金での購入希望者との金額の乖離は150万。

手付金+150万を妥協するとなると、私的にはちょっと許容できる範囲を超える

気がしています。そこまでは妥協できません。



心の中でちょっと思っているシナリオ・・・

売主さんも売らねばならぬやんごとなき事情があり、仲介業者さんがあと150万

下げてくれと交渉してきて、成立するパターン。金額的なつじつまは合うと言えば

合います。売却で150万損をして、購入で150万得をする。損得ゼロ。



もしくは、現金で買うと言っている方がプラス150万だしてくれるか、ですが

こちらの方が可能性は薄いだろうと思います。



私の中ではもう手付放棄やむなしという気持ちになっており、気持ちは切れてしまって

おります。仲介業者さんがどこまで色々考えて立ち回るか、ですかねえ・・・。



ノンバンクさんが「抱き合わせ物件持ってきて」と言い、それに振り回された挙句

結局どれにも融資が出来ない上にノンバンクさん要望で頑張って見つけてきた物件の

手付金を放棄せざるを得ない、というむしろマイナスの結果になってしまいました。

これだったら最初から現金決済しておけばよかったなあ。とほほ。

赤字ショックの次は手付放棄ショックで、この3月はある意味忘れられない月に

なりそうです(泣)



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posted by ひろ* at 06:21 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月26日

ノンバンクさんの本申込をしたり、メインバンクさんと書類のやりとりをしたり。

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東京13棟目(仮)の本申込と、東京12棟目(仮)の審査に必要な書類の作成に

対応する仕事が終わりました。後は行員さん次第。よろしくお願いします。



東京13棟目(仮)は再建築不可なのでノンバンクさんで対応して貰う形です。

基本的にはメールで情報は送ってあり、先方もそれに従って検討はしてくださっている

状態です。いけるでしょうという判断を支店さんレベルでしてくださったということで

今回本申込をするに至りました。



事前に「これを持ってきてください」という一覧を貰っていましたが、それを見てると

一般の金融機関さんとはだいぶ異なるチェックをしているなあと思った部分もあります。

とにかく個人属性を徹底的にチェックしたがるところです。



まず、信用情報を見る内容が非常に細かいです。こんなに細かく見るところは、

今までの経験上ほぼなく、他に1行しか知りません。

給与明細の原本、金融資産がわかるもののエビデンスなど、個人が持っているお金に

関する情報はとにかく根こそぎ持ってきてね、という感じを受けました。



メインバンクの信用組合さんとか、ほとんどその辺を見ていないような気がします。

物件が事業的に大丈夫か、という観点のチェックの補助資料として個人属性を

確認している、という程度のチェックしかしていないと思います。



あえてアレな言い方をすれば「金貸し」なんだなあ、と思った次第です。

物件の事業性は補助的なもので、基本はその人がちゃんと返せる資産背景を持って

いるのか、と言うことを重視しているのでしょうね。



今回は東京法人での購入ですので、代表社員をして貰っている嫁ちゃんにも面談に

ついてきてもらいました。印鑑証明書とか法人の謄本とかを取りに行く作業も

お願いすることができ、多少こちらが楽になりました。ありがたい。



面談では条件提示もあり、支店としては「期間は30年で何とか本部と調整します」

という嬉しい発言も聞こえました。「自己資金など必要な条件さえきちんと揃えば

まだまだ貸せます」という発言も。ただ、この担当さんがそろそろ異動になっても

おかしくないという話はあるようで、後任の方がどう判断するかは別の話になると

思われます。次も話が分かる担当さんが来るといいのですが。



時間がなくて持っていった原本のコピーを取りきれなかったことから、不足分を

こちらでスキャンして改めて送ることになりました。先方では、今回集めた情報を

整理して、稟議書を書いてみて、こうしてほしいという部分があれば連絡する、

ということで、今週いっぱいで支店内審査完了、来週本部審査の流れで進むことに

なりそうです。



それから、東京12棟目(仮)の融資審査で、メインバンクさんとも電話で話を

しました。金曜日の段階で、収支シミュレーションと現在の借入一覧、物件一覧を

送ってほしいという話があったため、それらの資料を整理してメールで送付しました。

あわせて、売買契約書と重要事項説明書も送付した次第です。



昨日その件でメインバンクさんから電話があり「今回は法人での購入なのですね」と。

前回現金客にとられた物件の時に「法人の方が審査しやすい」と言われていたので、

それにあわせたつもりでしたが、そういわれると明確に伝えてなかったです。

「東京法人の最新の決算書もお願いします」ということでしたので、そちらもメールで

送らせていただきました。



支店としては取り上げたい、今のところ違法性などの問題も見受けられないので

大丈夫だと思う、というのが担当さんの見解。こちらも何とかお願いします!



そしてついでに、一緒に参考情報として送っていた都内の中古RCについても

仮にやりたいと言った場合に、どんな条件になりそうかを聞いてみました。



築27年のRCなので、法定耐用年数の残は20年。でも20年だととても回らないので

何年くらいまでメインバンクさんなら引っ張れるか聞いたところ「25年なら出せると

思います」「最大で35年まで何とかなるかも」とのこと。35年ですと!?

それだけでちょっと心が揺らぐレベルです。



今は東京12棟目(仮)に集中しないといけませんが、もしそれがひと段落して、まだ

この物件の情報が残っているようだったら、ちょっと検討しちゃおうかな・・・

まあその前に売れてると思いますけど。



とりとめもなく書いてしまいましたが、とりあえず昨日もサラリーマンの時間以外で

これだけ活動しましたよ、といったところです。そりゃ寝不足にもなりますわ。



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posted by ひろ* at 07:02 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月25日

東京13棟目(仮)の売買契約が完了しました。

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昨日は保険契約と東京13棟目(仮)の売買契約を締結してきました。



平日と同じような時間に起床し、諸々準備を整えてから出発。契約を行う不動産屋さんの

近所のカフェまで保険代理店さんにご足労いただき、まずは保険の契約から実行。

代理店さんは、土曜日福岡出張だったので、そこから仙台に飛んで、義母の家まで

来てくださったようです。売れっ子の代理店さんだから、動く量が半端ないですわ。



契約は仙台法人、被保険者が私なので、基本的な契約は仙台で既に締結済み。

私は被保険者のところに名前を書くだけの簡単なお仕事でした。これで2月末の決算に

間に合わせることが出来ました。良かった良かった。



次に控える不動産の契約の時間までしばし談笑しましたが、抜け目なく義母にも

養老保険を提案してきたらしいです。さすが、やり手の代理店さんはすごいわ。



その後、不動産屋さんに移動して売買契約へ。

今回は某大手さんを介して、別の宅建業者さんが保有している物件の取引となります。

こちらが綺麗な指値を通すことができた再建築不可物件です。



某大手さん、社内のチェックがかなり厳しくなっているらしく、前日になってもまだ

契約書について本部の承認が下りないと担当の方が騒いでおりました。契約時間が

変更になるとかだと困るんだけどなあ、ノンバンクさんは売買契約しないと本審査に

進んでくれないからなあ、と心配していました。



結局、懸案事項であった「裏手の境界石は本当にあるのか」という点について、

朝一番で担当の方が現地確認して、無事に境界石を発見。どうにか本部承認が下りる

目処が立ったということで、予定通り契約をする流れになりました。



約束の時間になってお邪魔し、重要事項説明書の読み合わせ。通路の持分がない問題は

実は全然関係ない場所の話だったということもわかり、普通の再建築不可物件という

扱いで済みそうです。



重要事項説明書が終わったところで売主様とご対面。そしてこの段階で、まだ契約書の

承認は下りていませんでした。もう変わらない前提で説明受けちゃってるんですが(汗)



売主さんから付帯設備に関しての説明を受けている間に、ようやく契約書文言について

買い側仲介さんの本部からOKが出たと連絡が入り、一同安堵。ようやく署名押印に

入ることができます。



買い側仲介の大手の担当者さんがファイリングや書類の整理など諸々やっている間に

売り側仲介の方としばし歓談。今回購入した地域では、簡易宿泊所の許可が下りやすいと

いう話で、戸建が多少高くなってきているようです。実際、その業者さんも簡易宿泊所で

借りたいというお客さんを抱えており、その場合は家賃が倍とかでも借りてくれるとか。



本当だとしたら、私が今購入予定の東京12棟目(仮)もその線で進められるのか?

気になってしまったので、私の今度購入予定の物件情報を送るので、簡易宿泊所として

借りて貰えるか、その場合家賃はいかほどで、リフォームの内容をどうすればいいか、

など査定していただくことにしました。



あとは「この物件は指値を呑む予定はなかった」という話も売主様から伺いました。

今回、買い側に入った大手さんが、常々物件情報を提供してくれているという点を

考慮して、顔を立てるために指値OKとしたそうです。本当は私が指した値段よりも

高い値段の買付も入っていたけど、それも蹴っていたそうです。たぶんそれ、両手で

取引できたパターンだと思うので、今回のだと指値は受け入れるわ片手だわで、

すっごく微妙な感じになっちゃってるのかなあ・・・と申し訳なくなりました。



でも、両手が常に良いというわけでもないんだなということは一つの気づきでした。

いろいろなケースがあるんだなあ。



一応、その某大手の買い側仲介の担当さんがいない場での会話でしたので、単純な

リップサービスではないのだろうと思います。まあ、私の口から伝わることを想定し

話している可能性もありますが。不動産業界、タヌキがおおいですからね(笑)



そんなこんなで、無事に売買契約終了。融資特約ついてないので、ドキドキです。

ノンバンクさんの支店レベルでの事前審査では問題ないだろうと言っているので、

まあきっと平気だろうとは思いますが・・・。



で、帰ってからノンバンクさんに出す書類の整理。これがまた時間がかかりました。

返済予定表とか通帳原本、送金明細、源泉徴収票、決算書、給与明細、金融資産の

原本エビデンス、納税証明書、住民票、印鑑証明書など。これらの印刷だけでも

2〜3時間は余裕で使いました。しかも途中で、ノンバンクさんに伝え忘れている

返済があることが発覚。うーむ、これを追加したら融資NGとか言われたら・・・

などと考えると胃が痛くなります。



ま、ここまで来たらノンバンクさんだって話は通したいはず。あとは明日相談だ。

先に盛れていた返済の情報だけメールで送りました。あとは今日電話で確認します。



結局、確定申告の話が全然進みません・・・。やばい。

一応、あとは通帳をスキャンしたやつを送って、それぞれの資金使途のメモを作り、

12月分の領収書とクレジットカード明細の照合をして、フィリピンの収支を送れば

基本的には完了できます。9月分までは一通り処理は終わっているので、そこまで

大量に残っているわけではありません。出張先で頑張って、2月中に全部情報を

出せるようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月22日

レオパのせいで迷惑しております。

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ノンバンクさんと話をする傍ら、昨日はメインバンクさんとも少しやり取りをしました。

レオパ問題で本部がいろいろうるさくなったようです。こんな時だけ早いのね。



これまでのあらすじ

昨年末に某ターミナル駅徒歩5分の既存不適格物件に買付が通ったのがすべての始まり。

建蔽率超過なのでノンバンクさんに融資を依頼するも「金額が安すぎる」という衝撃の

理由で、抱き合わせ物件を連れてこいと言われる。

頑張ってA〜Dの4つを探したものの、抱き合わせ本命のCが現金客にさらわれる。

Bなら抱き合わせOKとなるも、できればこれはメインバンクさんに持ち込みたい。

ギリギリでまた物件を探すと、まあまあの再建築不可物件が見つかり、指値も多少

通ったので、抱き合わせをそちらに差し替えできないか交渉中。



どうしてもノンバンクさん中心に話が動いていますが、一応メインバンクさんにも

今回の話は絡んでほしいのです。抱き合わせBをノンバンクさんから引きはがすので

それを融資していただけないと困ってしまいます。



ノンバンクさんよりメインバンクさんを使いたい理由は・・・

1.リノベーション資金も含めてある程度融資してくれるはずだから

  (ノンバンクさんだと頭金2割と言われている)

2.金利が少し安い(ただし期間はノンバンクさんの方が取れる)

3.最近案件を持ち込めていないので、ここで一発持ち込んで関係をつなぎたい

という3点です。担当さん変わってから、まだ新規融資が成立していないのが

気になるし、持ち込んだ案件結構前向きだったのに、売主さんが現金の人に売っちゃう

パターンが結構多くて、ご迷惑をおかけしたケースが多かったのです。



抱き合わせ案件のことは既に伝えてあり、先方でも現地を見てきたりとかして

準備を進めているようです。その連絡があってから1週間くらい経つので、そろそろ

進展あったかなと思って電話してみました。



あいにく担当の方は不在でしたが、融資課長が代わりに電話に出てくださいました。

今回お願いしているのは以下の2点です。

1.抱き合わせBは取り組めそうか

2.参考程度に、1.5億、利回り8%の23区内中古RCの情報を添付したけど

  私はこのくらいのロットのものでも融資検討いただけるのか



1については支店としては前向きに取り組みたい意向のようですが、昨今のレオパ問題が

あってからと言うものの、本部がいろいろと不動産案件にうるさいことを言ってくる

ようになったそうです。レオパなんて今に始まったことじゃないだろうにね〜。



スルガショック後も、うちのメインバンクさんは「金利があまり安くできなくなって

しまいました」というくらいで、大きな影響はなかったようなのですが、その後も

継続的に不動産に対するネガティブなニュースが出ているため、その点がマイナスに

作用していることは否めないようです。



私がリノベーションする物件は、内部は全部スケルトンにして、基礎の補強だとかを

しっかりやってくれる工務店さんを選んで工事しております。ですので、界壁がないとか

ウレタンがどうとか、そんな問題は発生しません。ちゃんと品質がいいな工務店さんを

選んでいますし、過去に現場にお邪魔しても綺麗にスケルトンにして工事を進めている

状態を見て取ることができました。費用的に余裕がない現場で、表層での対応を依頼した

現場ですら「やっぱり不安なので」と監督判断である程度壁や床をはがして工事をして

いただいていたこともあります。こういった真面目な業者さんがいるにも関わらず、

レオパみたいな手抜き業者のせいで全体の評判が下がるのはやや納得がいきません。



えっと、なんか話が逸れましたが、私の物件に限っては建物の問題は起こりません、

と勢いで断言してしまいました^^;

弱気にならず、是非しっかりと融資審査を進めていただきたいところです。



2については、金融機関さんとしては正直こっちの方がやりやすいということでした。

綺麗な物件の方が評価は出やすいし、本部の説得もやりやすいということだそうです。

抱き合わせ物件とかだと、木造築古なので金融機関さんとしては説得が大変とのこと。

そんなこと言いつつ、今まではしっかり説得してくれてたじゃないの、と心の中では

思いつつ、評価が出るなら億単位の融資もいけそうなのねということはわかりました。



担当さんには融資金額と融資期間、指値交渉のまとまり次第では購入検討しますと

伝えておりますが、担当さんがいないので具体的にどこまでその話を詰めているかは

わからない状況でした。



前よりも本部の締め付けがきつくなっているようなので、せっかく無理してひっぺがしに

かかっている抱き合わせBにまさかの融資否決とか入らないだろうね・・・と若干不安が

よぎりましたが、これまでの実績など勘案いただき、何とか成立させていただきたいと

強く願う次第です。



そしてノンバンクさんとも電話で打ち合わせましたが・・・この話は明日のブログで。

これはこれでちょっとしびれる展開で、資金繰り大丈夫かなとやや不安になりました。



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posted by ひろ* at 06:42 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月20日

計算した指値が綺麗に通ってくれました。

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今年は読みが冴えてる気がします。昨日書いた往生際悪く探した物件、買付通りました。

若干押し戻されましたが、多分この辺まで下がるかなと思った金額に近いところで。



昨日のブログに書いた通りなのですが、業者さんから週末に「新着情報あります」と

連絡いただいた物件に買付を入れました。再建築不可で利回り10%、フルリノベ済で

ファミリー間取り2戸のテラスハウスです。場所もドミナントエリアの中ですので、

(一般的に良いかは別として)個人的には決して悪くはないです。



持ち主は業者さんです。買取再販ということだと思われます。登記して2年くらい

経過しているので、利益確定売りでしょう。このパターンの場合、大幅な指値は

効かないと思われますが、相場ギリギリの範囲であれば、指値は許容される可能性が高く

無難なところでまとめられる可能性が高いと判断しました。



じゃあ今の妥当な相場ってどんなもんでしょう?

幸いにして、私は再建築不可である東京4棟目を売りに出しています。相場より高めに

出しているのですが、過去に大きく指値されて買付を入れられたことがあります。

その時、こちらが売却を依頼している業者さんから資料として提示された成約事例を

見ていると、今の東京23区における再建築不可物件の相場は10%台と思われます。

ということは、11%で指値を入れれば、ある程度押し戻されるものの最大で妥協可能な

範囲で指値が通るであろうと予想しました。



また、物件再生にかけたコストを予想しての指値でも、似たような数字を予想しました。

2戸の物件で外壁までやり直して・・・という内容ですと、恐らく私が過去に対応した

東京3棟目と似たような金額であろうと思われます。延床面積が今回の物件の方が

広いので、多少プラスになると考えてリノベ価格を予想。物件価格は私が過去に購入した

再建築不可よりも業者買取価格で安く購入しているだろうと考えれば、先に検討した

利回り11%になる価格でも恐らく業者さんの利益は確保できるだろうと考えました。



意外と考えて指値してるんですよ、私(笑)



仲介業者さんは某大手さんで東京4棟目を仲介してくださった業者さんの担当の方です。

某大手さんは担当者さんごとにスキルにばらつきがあるのですが、この担当さんは

程よく貪欲で仕事もそれなりにこなしてくれるので、私としてはお付き合いしやすいと

思っています。今回はたまたま東京4棟目売却の話もあり、いろいろとやりとりを

している中で、レインズから条件に合いそうなものを引っ張ってきてくれました。



この仲介業者さんに11%になる指値を提示したところ「〇〇〇〇万ですか〜」と

やや苦笑いされつつ「アッパーでどこまでOKですか」と探りを入れられました。

私はそこそこ通せる金額だと思っていたので、まずはぶつけてみてください、

押し戻された金額を見て考えますから、としか言いませんでした。実際、たぶん

ある程度納得のいく金額(落としどころは10%後半と見ていました)で通るだろう、

という感覚はありましたので。



そして昨日、某大手さんは会社としてはお休みだったのですが、担当さんは動いて

くださっていたようで、昼間着信がありました。仕事が終わってから折り返すと、

「〇〇万だけ上乗せして貰えないでしょうか」と。うん、悪くない感じです。

利回りは10.9%となりましたので、OKを出しておきました。



あとはノンバンクさんでこの物件に対して評価が出れば、晴れて抱き合わせBは

メインバンクさんに持ち込むことが可能になります。今日ノンバンクさんに電話して

評価の状況を確認したいと思います。評価が出てくれれば何とかなるでしょう。

担当さんに「融資否決はそうそう考えにくいですよね?」「融資特約つけられないので

そこだけお願いします」と念押しされているので、その点も含め調整してきます。



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