2017年08月19日

地域ごとにプロパンガス会社さんの対応も異なる。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。オールナイトしてたので更新が遅くなりました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



プロパンガスにも地域性ってあるんだなあ、と思いました。

自分の理解している常識は、ある一定の地域を超えると非常識になるのですね。

何かといいますと、プロパンガスです。



9月決済予定の北陸物件で、プロパンガスへの切り替えを検討していた話を前に

書きましたが、法規面から断念と言う結論になっておりました。



しかしその後、管理委託予定の会社さんから連絡がありまして、再度法規面の検討をして

もしかしたらこの置き方ならいけるかもしれないというやり方を検討しているから、

再度プロパンガスの業者さんに当たりたい、という連絡をいただきました。

私としてはコストが下がる可能性があるなら否定する理由はありません。



しばらく時間がかかるということで、1ヶ月以上待ちました。

そして出てきた回答は、電気温水器を全部置き換えるよりは安いと考えられる価格。

ここでコストを削減して、他のところで入居者様の目を惹く設備を入れた方が

トータルで見て入居付の競争力になるかな?と思いましたので、基本的にはプロパン案で

いこうかなと思っています。



とまあこれだけであれば、コストが下がってよかったねというお話なのですが・・・

私がここで思ったのは、地域ごとに常識って異なるんだなという感想です。



東京ではプロパンを使ったことはないのですが、札幌では割とプロパンのお世話に

なることもあります。札幌や仙台の雰囲気と北陸では、だいぶ印象が異なりました。



以降「北陸」と一括りにするのも地域差が出てしまうかもしれないと思いますので

実際の購入都道府県である「富山」ということで書いていこうと思います。

(今後は北陸物件改め富山1棟目(仮)とでもしましょうか)

そして、あくまで私の経験からの話でしかないので、一般化されたものではないという

前提でお読みいただければと思います。



札幌・仙台では「都市ガス→プロパン」の切り替えをやった、もしくはやろうとして

寸前まで行ったことがあります。今回の富山もそのパターンですので、同じ条件で

比較してみます。



札幌と仙台は割と雰囲気が似ています。

・切り替えは無料でやってくれる

・お風呂、給湯器は無償でつけてくれる

・ガス代は既存入居者様に関しては都市ガスと同等価格でお願いできた

・相談して現地調査後、対応可否が出るには1〜2週間程度



富山の場合は・・・

・切り替えも有償

・お風呂、給湯器も当然のように有償

・ガス代はまだ相談していないから不明

・相談して現地長あs後、対応可否が出るのに1ヶ月以上かかった



有償という点については、交渉を何もしなければ、という前提となります。

今回は管理会社さんが交渉をしてくれて、ガス給湯器の設置と配管カバーなど一部の

工事に関しては無償にしてくださいました。ただ、ガスの配管などはこちらで負担が

必要になります。



札幌・仙台に比べてなぜ価格が高いのだろうかと不思議に思いましたが、もしかすると

競争がさほど激しくないから安くする必要がないのかもしれないですね。あくまで

想像ですけど・・・(どなたか理由がわかる方教えてください!)



思ったこととしては、ある地域でノウハウとして確立した自分がわかっていることは

他の地域に行って通用するかはわからない、ということです。プロパンガスにしても

そうだし、富山だと融雪装置が井戸水で賄われているか、公共水道で動いているかで

冬のランニングコストが違うとか、そういう細かい差もあります。札幌だと融雪装置で

水なんか流したらアイスバーンです(笑)



自分の地域がこうだから、他の地域も同じだろう。そんな風に高をくくって、あまり

知らない地域に投資をするということはやや危険を伴うなあと感じています。

どうしてもやるなら、小さな物件でまずは多少ダメージを受けても大丈夫なくらいが

いいのではないかと。いきなり億単位の物件とか地方で買って、プロパン切り替えたら

とんでもない金額がかかりました、なんてことがあったらリカバリーがききません。



投資に失敗はつきもの。

死なない程度のダメージで済む投資を心掛ける、ということで。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 15:10 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月15日

札幌の戸建を内覧し、ざっくり査定して指値をぶち込む。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。お盆休みなのですが、東京法人の決算対応しないと。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



せっかく札幌に行ったので、どうせならということで売り物件も見てきました。

札幌ではまだ買ったことのないボロ戸建です。



某ポータルサイトの新着情報を取っているんですが、珍しく札幌の戸建でアンテナに

引っかかるものが出てきました。だいたいいつも、安い戸建って街の外れの地域にしか

出てこないので、私の手には負えないと判断してスルーすることが多いんですけど、

今回のは住所的にギリギリオッケーな場所です。JRとはいえ駅徒歩圏。しかも先日

購入した札幌7棟目から車で10分くらいの場所です。都会ではないけど田舎でもない

ちょうど需要があってもおかしくないエリアです。



概要を見る限り、一般の戸建が欲しい方のニーズには合わないだろうなあと思いました。



・駐車場がない(厳密にいえばあるけど、超小さい車じゃないと入れられない)

・旗竿敷地

・建物がどんなに頑張っても25坪くらいにしかならない



うん、これだとよほど安くない限りは無理だと思います。

となると、おそらく購入に走るのは投資家層でしょう。



そんなに強くほしいわけじゃなかったんだけど、せっかく札幌に行くタイミングで情報が

出てきたので、何かのご縁だと思って見に行くことにしました。



札幌3棟目&7棟目の管理会社さんにお願いして、札幌7棟目の打ち合わせの後、

札幌3棟目に移動する前にそちらの戸建に立ち寄ってもらいました。仲介業者さん曰く

内部は16日以降にならないとみられないということでしたので、とりあえず外観のみ。



まず、旗竿部分がスーパー草ボーボー。手入れされていない感じが伝わってきます。

売却理由が相続したけど使わないからということだったので、さもありなんという感じ。



旗竿部分が狭く、ギリギリで再建築不可にならない2m程度のものでした。

頑張れば軽自動車を旗竿部分に入れることはできると思いますが、普通の感覚だと

ここに入れるのはちょっと怖いなと思う幅です。



建物の状態は当然良くないです。どうも持主の方がラーメン屋をどこかでやっていたと

思われる残置物がちらほら。業務用のダクトとか、ラーメンのメニュー看板とか。

そして玄関先には自分の会社の名刺が貼ってあり、そこにもラーメン屋2店舗分の

住所と店名が書いてありました。そしてその社長の名前は、謄本上の持主と同じ。



玄関先には督促状が放置されており、おそらく事業はあまりうまくいってなかったものと

考えられます。食べログなど見てみたところ、お店は既に閉店。いつ閉店かは不明ですが

飲食店ってやっぱり難しいんだろうなと思いました。



売却理由が相続ということでしたので、おそらく名刺の主はお父様orご主人だろうと

予想されます。所有者が亡くなり、相続登記をする前に売却の話をしているものと

想像しています。事業系の借金もあると思われるので、相続放棄か今回の物件を売って

完済して残りを貰うのか。細かいところはわかりませんが、たぶんそんな感じでしょう。

そうなると、指値がどこまで通るかは債務がどの程度あるかに依存すると思います。

少なくとも物件には抵当権はついていませんでしたが、無担保の債務はあるでしょう。



外構にプロパンが置いてなかったから、たぶん都市ガスだと思われます。

プロパンだったら切り替えとかいろいろ考えられるんだけどなあ。



外から眺めた感じ、間取りは2LDKか3DK。専有面積や駐車場設置不可の状況から

考えると、生活保護の母子家庭がターゲットになると思います。なんかそんなセリフを

札幌6棟目や札幌7棟目の1階でも言ってる気がする・・・(笑)

あとはペットの多頭飼いの方なんかもターゲットにしていいかなと思います。

出ていく時ひどい状態になる可能性が少なからずあるので怖いですが。



仮に購入して再生して売却するにしても、それほど大きな利益は見込めません。

なぜなら一般の方が実需で購入したがる案件ではないから。そうなると投資家さんを

相手にすることになり、利回りでの販売になるからです。



仮に生活保護の母子家庭(子供1人)が入ったとすると、家賃は43000円が上限。

利回り12%で売るとしたら、売却価格は430万くらいになります。

まあこのくらいなら売れるだろうから、買った時点でこれより総事業費が安ければ

少なくとも損はしないということになります。



外壁は捨てて、内装リフォームで150万。

都市ガス→プロパンへの切り替えでお風呂とキッチン、トイレは負担して貰う。

諸経費諸々考えて、100万以上の利益を取れるようにする指値は・・・

だいたい物件価格の半額くらいでした。



というわけで、売り出していきなりこの価格で指したら怒られるかなと思いつつ

仲介業者さんにその値段を告げました。後日、内見希望者がいるということでしたので

その方の回答を待って、どの話を売主さんにぶつけるか決定するとのことです。

きつめの指値なので通らないだろうと思いますが、まあもし通るようなら頑張ります。

全く期待はしていませんが、ご縁があれば話が来るでしょう。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 12:55 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月08日

9月は決済の季節・・・8月予定が延期に。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。魔法の鍵取れました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日はサラリーマンのお仕事で終日会議ばっかりしてました。

決済予定の都内築古木造物件の営業マンからの着信や、某金融機関さんからの着信が

ありましたが、とても電話に出られる状態ではなかったです。



9月はいろいろな不動産関係のことが重なりそうで、けっこう怖いです。

都内築古リノベ済好立地再建築不可(2棟一括)の決済が8月から9月に延期になって

しまったので、北陸物件とあわせて3棟の決済が行われることは確実になりました。

サラリーマンのお仕事も9月は追い込みをやっていると思うので、きつそうです。



決済が9月になった背景として、登記情報が間違っていたことがあります。

謄本をまじまじと見ると、土地の謄本の地番と、建物の謄本の所在の地番がずれている、

ということがわかりました。これは売主さんが購入する以前からずれていたということで

今回の売却にあわせてそのずれを補正していただくということになっていました。

2棟一括購入のうちの片方だけがその状態です。



この話を金融機関さんにしたところ、その更正登記が終わるまでは決済はできないと

いうことを条件にされてしまいました。2棟のうち1棟だけそういう形になっているから

先に1棟だけ決済できないかと相談したものの、本部に2棟一括実行という形で稟議を

あげてしまっているから、それはできないそうです。



売主さんに相談して貰ったのですが、1棟は8月に予定通り決済してほしいというのが

基本的な要望でした。とはいえ、無い袖は振れませんし、現金で実行してしまうとなると

またいろいろややこしくなってしまうことは火を見るより明らかです。



そこで仲介業者さんからの提案。

売主さんもそこでお金が入ることを期待していたわけだから、一部でいいから中間金と

いう形で支払ってはどうか、と。一部なら支払えますので、その案で交渉してもらう

ことにしたところ、無事にそれでOKとなりました。よかったー。交渉してくださった

仲介業者さん、ありがとうございました。



とまあそんなこともあり、9月にいろいろなことが集中してしまいそうです。

直近で契約した築古物件だって、10月初旬決済って言ってるけど、もし境界の立会が

早く終われば、9月に決済できる可能性だって残っています。



アップアップにならないように、早めに準備をしていかなくては・・・。

(だから本当はドラクエとかポケモンとかやってる場合じゃないんだけど・・・^^;)



今日もあんまり筆が進まない日なので、手短ですがこの辺で終了です。。。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月01日

融資承認!厳しくなったと言われる某政府系金融機関さんにてOK出ました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在9位です。ドラクエ11やる時間が確保できませんorz

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



某政府系金融機関さんの融資審査の結果が出ました。無事に審査OKとなりましたので

融資いただく手続きに入りました。



以前のブログで、某政府系金融機関さんと北陸物件の購入およびリフォームの資金調達の

相談をしに行った
と書きました。あまり手ごたえはよくなかったし、金額は申込時典から

削られにかかるし、いろいろと面談内容も微妙だしで、これは果たしてどうなんだろうと

不安を覚えておりました。



とはいえ、借入してもキャッシュフロー的には何ら問題ない水準ではありますので、

そんなに大きな問題になるとは思っていません。私が担当者であれば、これは固いと

喜んで通す方向で進める案件です。



面談からだいたい1週間で結論が出ると言われていたのですが、1週間経過しても

何も連絡がありません。メールで当日提出できなかった資料を送付していましたが

返信がなかったので、もしかしたら届いていない?それで審査が進まない?基本的に

金融機関さんってメールの返信してこないものだと思っているから、あまり気にしては

いなかったのですが・・・ちょっと不安になり、こちらから電話してみました。



担当さんが電話に出てくれまして、書類は届いていること、少し時間がかかっているけど

支店としては前向きに取り組む方向で本部に稟議をかけているのでもう少し待ってほしい

というコメントをいただきました。ちょっと安心。

でも少額だから、本部稟議まで行くような案件じゃないはずなんだけどなあ・・・。

細かいところでいろいろツッコミを入れたくなってしまいます。



そして数日経過後、見知らぬ番号から着信。これはもしやと思って電話に出ると、

案の定某政府系金融機関さんの契約担当の方でした。融資OKです、と。

リフォーム分全額、9年8ヶ月、1.66%(全期間固定)という条件でした。

無担保・無保証なのが素晴らしいです。本当はもう少し金額を伸ばしたかったのですが

厳しくなったと言われる中で承認が下りたということで、まあ上出来です。



しかし融資期間が中途半端だなあ・・・。

こちらで希望したのは10年で、うち8ヶ月を据え置き期間にしてください、という

内容でした。なんせ空室率が高いので、来年冬の繁忙期までは満室化は難しいだろうと

考えていたのです。だから、それまでは据え置きにしてほしい、と。

その審査の結果、8ヶ月の据え置きと9年の融資期間ということになったみたいです。

確かに担当の方は「据え置き分は融資期間から差し引く形で、10年+据え置きでは

ありません」と言っていたので、まあ仕方がないのかなと思っています。



さて、条件にはある程度満足しましたので、契約に進みます。

契約は面前でする必要がなく、郵送で気軽にできちゃいます。担保も提供しないので

書類が受理されたら口座に振り込まれます、というお気楽な感じ。



借用証書を書く、印鑑証明書を取得する、返済用口座の口座振替の書類を金融機関さんで

押印して貰う、1000円の印紙を買って貼り付ける、などの手続きを進めていきます。

法人での借入なので、印鑑証明書は法務局で取らなくてはいけないし、返済用口座の

手続きのために金融機関さんの窓口に行かなくちゃだし、地味に手間はかかりました。

全部近いところにあればいいんだけど、そうもいかないですからね。



会社を午前半休して、必要な書類を一通り揃えてポストに投函。

不備がなければこれで数日後には口座にお金が振り込まれることでしょう。

まだ振り込まれてはいませんが、ひとまず無事に資金調達できそうでよかったです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月30日

都内築古木造物件の契約をしてきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在6位です。今日は静岡に行ってきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



話が一気に進み、都内の築古物件の契約を昨日してきました。



半額の指値が通った(ということはそれだけ元の値段が高かったということですけど)

中古物件の契約をしてきました。日程を合わせるのに苦労した結果、場所は売主さんの

ご自宅でということになりました。



手付金と実印をもって、指定された住所に向かいます。普段あまり降りることのない

駅で降りて、そこから歩いて15分くらい。天気もやや悪くなってきた感じの中で

ようやく到着すると、仲介業者さんがそこのマンションのエントランスで待っていて

くださいました。



売主さんのご自宅で契約するのは、北陸物件以来2度目のことです。今回の場合は

仲介業者さんが妙に契約を急ぐ中、私の日程(土曜の夕方までしか今週末は空きがない)

と売主様の日程(土曜日は遠出することができないが日曜は空いている)を勘案して

売主様のご自宅ということになりました。



お邪魔すると、人のよさそうなご夫婦と娘さんがお出迎えしてくださいました。

不動産をどうこうするようなタイプの方ではなく、相続で持ってしまった物件を

持て余しているような。そんな雰囲気が伝わってきます。



重要事項説明、売買契約書の説明が終わり、署名押印と儀式は進んでいきます。

一通り署名押印が終わり、仲介業者さんがコピーを取るために近くのコンビニに行くと

言い残して離席し、室内には私と売主さんご夫妻が残されました。



雑談とか自己紹介風味なこととか、そんな話をしていく中でさりげなく売却理由を

聞き出してみました。相続したけど興味がないからということは効いてましたが、

実際に相続してからだいぶ時間が経っての売り出しなので、その間に何か心境の

変化でもあったのかな?と興味もありましたので。



相続した時点で全空状態だったのと、そういうことに興味が全くなかったのとで

気にはなるものの放置していたそうです。奥様としては多少気になっていたものの、

ご主人が相続されたものだし、ご主人の家計の資産に対して嫁がいろいろと口を出すのも

はばかられるということで、これまでも何度もブツ上げの連絡が来ていたのを断っていた

ということでした。



気が変わったのは、空き家対策特別法が整備され、テレビでも盛んに空き家問題が

取り扱われるようになってからだそうです。今回放置している物件も空き家問題に

引っかかるのかなと思って、今まで以上に気になり始めたそうです。



そして決定的だったのは、区役所からの電話だったのだとか。

空き家をどうにかしてください的な電話が区役所からかかってきたということで

これはまずいと売りに出す決意を固めたということでした。



だから、今回私がサクッと素早く購入を決断したことは、先方からするととても

ありがたいことだったみたいです。半額の指値をぶち込んだので、さぞかし気分を

害しているのではないかとやや緊張していたのですが、そういうことは全くなくて

「むしろありがとうございます」とまで言われてしまいました。

売主さんとしては、今までずっと気になっていた使っていない物件が手元から離れて

多少のお金になるというだけでも十分嬉しいことだったみたいです。



今回のようなケースであれば、売主さんも(言い方悪いですが)厄介払いができて

幸せ、買主も(修繕が想定以上にかからないことを前提に)やや割安に物件の仕入が

できて幸せ、仲介業者さんも仲介手数料を稼げて幸せ、ということになるのでしょう。

ゼロサムゲームではなく、全員がプラスになる誰も不幸にならない取引ができるのが

不動産取引の面白いところではないかと思います。



売主さんも「あの古い物件がどう生まれ変わるのか楽しみです」と仰っていました。

完成したら是非見に来ていただきたいものです。



境界石が一部抜けているところがあり、そこに石を入れる作業が必要になることや

建物の保存登記・表示登記をしなくてはならないことなどもあり、決済日は10月の

初旬と言う形でだいぶ余裕を持たせて設定されました。購入はしばらく先になりますが

今から順次リノベーションのプランを考えていきたいと思います。

あとは融資付けですね。手元の現金減らしたくないですし。



8月 :都内築古リノベ済好立地再建築不可×2

9月 :北陸地方築古木造

10月:都内築古未リノベ自宅近所再建築可能所有権



3ヶ月で4棟の決済が待っています。自分でもなんかちょっと異常なペースだと思うので

売れる物件を売って調整してもいいのかなという感じがしてきています。来年になると

東京1棟目と東京2棟目が長期譲渡のタイミングになるから、東京1棟目あたりは

入れ替えてしまうのもいいのかもしれません。ただ、借地だからかなり買いたたかれる

ことになるんだろうなあとは思いますが。どこかで査定して貰おうかな。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする