2019年05月18日

融資否決!やはり財務体質の改善は必須。

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くぅ〜、ここまで引っ張ったのに結局融資NGとは痛い。東京12棟目(仮)の

メインバンクさんでの融資、こけました!(汗)



長期戦になっていた東京12棟目(仮)の融資審査。元々はリフォーム資金含めた

オーバーローンでバシッとお願いします、というつもりでした。メインバンクさんに

最近あまり案件出せてなかったので、エリア的にも近いし是非お願いします、

という感じで審査を依頼しておりました。



メインバンクさんも「頑張ります!」という感じでやる気十分だったのですが、

昨今の融資姿勢の変化もあり、本部側の反応が著しくなかったようです。頑張って

くださっていたようですが、本部を説得しきれないなあという微妙な雰囲気だけど

どうしたものかと悩んでいたようです。審査をお願いして1ヶ月半くらいの時に

進捗状況を伺ったら、そうやって悩んでいるところでした。早く言ってくれれば

融資額下げますって言えたのに。でもそんな真面目なところが良いところ。



結局、審査を2回やるくらいの時間が必要だったのは、金額を変えて組み立てを

変える必要があったから、ということになります。ある意味やむを得ない感じです。

そしてそれだけ時間がかかったのに、待っていてくれた売主さんに感謝しなくては。



仕切り直しでは、金額は最低限物件を購入デキればOKということにしました。

こうすることで、単体でも回るようにできました。融資担当の営業マンも、これなら

本部がOKする確率が上がると喜んでいるように見えました。



ただ、それでも「勝率6割くらい」という感じでした。昨年・一昨年と買いまくって

いるのでペースが早いという話や、耐用年数超過であることなどが難しくしているという

話でした。耐用年数に関しては、今までは割とそれでもサクサク融資してくれてましたが

昨今の融資情勢の変化や、今回から融資残高の関係で役員決済になったから、役員が

厳しく見ているため、ということで影響が出ているようです。



そして昨日。結果が出たということでメインバンクさんからお電話いただきました。

結論としては・・・本部で否決されてしまいました、とのこと。無念。



ペースが早いとか、物件の評価が出ないとか、その辺の理由だったと思います。

特に戸数が小さいことがネックになったようです。役員さんはそういうところを

見るのか〜。学びがありました。あとは全体で見た時にちょっと返済比率が高くて

心配、という話もあったと思います。



タイミングを図り、少し大きめの物件を持ち込めば、今回のマイナスに関しては

クリアできそうな気がします。担当さんも3ヶ月も関わらせてしまい、挙句融資の

実績にならないとか、かえって申し訳ないと思ってしまいました。



もうちょっと財務状態整えてから、また来ます!



さて、東京12棟目(仮)はどうしようか。一応、頭の中にはプランはあります。

その案で本当に大丈夫か、もうちょっと精査してみようと思います。

ここまで引っ張っちゃったので、仲介業者さんにも売主さんにも、ハイ止めましたとは

言えないですからね。きちんとやりたいと思います。



やっぱちょっと借りすぎなんだろうなあ。細かい借入、返したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月26日

東京12棟目(仮)の融資審査、確率を上げるための努力。

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東京11棟目と東京12棟目(仮)のいろいろな段取りを整える中で、金融機関さんに

東京12棟目の審査が有利に働くような情報提供を行いました。



東京12棟目(仮)。2月半ばくらいから持ち込んでいますが、未だ結論が出てません。

仲介業者さんもだいぶ待たせてしまっております。勿論売主様も待ってくれています。

プレッシャーを感じてます・・・。



融資に時間がかかっているのは、私の希望条件(リフォームも含めたフルローン)だと

単体での収支が終盤逆ザヤになるから、ということでした。このまま融資が倒れるのも

問題なので、そこは作戦変更をさせていただき、融資金額を減らして自己資金を投入する

計画にて打診し直しました(詳細は過去ブログをご参照ください)。



この打診をした後も、だいたい週に1回くらいのペースで金融機関さんにお電話をして

状況をそれとなく聞き出すようにしております。



ただ、毎週毎週「審査まだですか!?」と煽るスタイルになるのも私的には微妙なので

何かしらこちらで電話する理由を作り、コンタクトを取るようにしております。

例えば、売却に出している東京4棟目でこんな感じの打診がありました、であったり、

富山1棟目の申込がどばっと来ました、であったり。



自分のメリットだけ考えて行動しちゃいかんと思うので、できるだけ行員さんが審査を

進めやすくなるような情報提供を同時に行えるよう心掛けたり考えたりしています。

それを考えて電話すれば、自分の審査も多少有利に進むであろうと思うためです。



実際、富山1棟目のお申込に関しては、空室率が改善することは審査に良い影響を

及ぼすだろうという見解でした。金融機関の担当さんもちょっと嬉しそうな声に

なっていましたので、これは効果があったと想定されます。

ドバっとキャンセルになった話はなぜかその時思い出せず、伝え忘れている・・・笑)



こちらとしても、ただ口だけで言っているわけではないということを感じて貰うため、

管理会社さんにお願いして入居申込書をメールで送ってもらい、それを金融機関さんに

提出しました。裏取りもばっちり、といった感じです。

(そういえば、間違えてキャンセルになった部屋の分も混ぜてしまったなあ・・・笑)



そんな感じでメインバンクの担当さんとやり取りをしているので、今回は進捗状況も

把握できつつあります。仕切り直し前は「ま、何とかなるでしょ!」という感じで

割と放置していたのですが、担当さんがその間に何とか私の出した条件で通そうと

頑張りすぎてしまい、結果として見込が薄い融資のお話に時間を割かせてしまうという

申し訳ないことになっておりました。反省して、よりこまめに連絡を取ることに

した次第です。



条件変更前は「限りなく否決に近い」と言われていたのですが、今回条件を変更して

それ以外のことで良い方向に動きそうな情報提供もした結果、担当さんの口から

「五分五分よりは良い手ごたえ」という言葉を引き出しました。だいぶ確率上がったぞ。



更に確度を高めようと、例えば融資の実行条件として「この借入を繰り上げ返済する」

などの条件を付けて貰っても構わない、と伝えました。短期の借入がけっこうあるので

それらを手元資金が許す範囲で返済して、返済比率を低くすることも検討できます、

ということを伝えています。



地道な努力が実を結んでくれるといいのですが。

あとは担当さんの頑張りに期待します!



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月14日

融資の旗色悪し・・・作戦変更を図る。

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昨日から一泊二日で札幌に来ております。

昨夜変な飲み方をしてしまい、完全につぶれて前後不覚になりました関係上、

本日はブログの更新が遅れてしまいました。

今もまだちょっと辛いですが、空港から頑張って更新しております。



札幌の成果はまた別の機会にして、今日は東京12棟目(仮)の進捗状況など。

ここはメインバンクさんに持ち込んでおり、融資審査をいただいておりますが、

今回はちょっと苦戦しているようです。



状況が気になったので、先週電話で担当の方とお話をしました。

やはり進捗は思わしくない雰囲気。修繕の費用も含めたフルローンで依頼をして

おりますが、それだと単体で将来的に回らなくなるリスクがある、ということで

審査が難航しているそうです。全体で見た時も、物件が古いものが多いので流動性に

不安が残る(金融機関さんの目線で言うと融資しづらいものは流動性が悪いという

発想になるのでしょうね)、ということでした。



支店としては色々な材料を出して説得しているけど、本部さんの見立てを見ている限り、

このままいくと否決になる可能性が高い、と言うお話でした。



何とか融資を通そうと奮闘してくださっていることはとても伝わってきました。

ですので、こちらも何か援護射撃はしたいです。



流動性の観点については、東京の小ロット案件が多いことから、逆に私自身は

あまり心配をしていません。過去、東京7棟目という失敗物件を売却したことが

ありますが、あれも耐用年数は盛大に超過していたものの、特に問題なくサクッと

売却することができました。再建築不可の東京4棟目も、一度は買付が入っており、

現金で買える客層がいる限りは問題はないだろう、と考えております。



金融機関さんの目線とは異なると思うけど、事業者の目線としてはこういうことですと

説明をして、その点は本部さんに再度掛け合っていただきたい、としました。



そして、単体で回らないという話がネックになるなら、自己資金を投入しますという

ことも申し伝えました。最低限、物件の購入まで何とかしてくれれば、あとは自己資金で

片付けることもできます、という理論です。借入額が減れば、単体で回らないという

問題が発生しなくなるはずです。



あちらから減額を提案せず、何とか満額で通そうと頑張ってくださっているのは

よくわかります。その気持ちはとても嬉しいです。でもゼロになるのも困るので、

ここはリフォーム代が多少出ればいいじゃないかという発想に切り替えることに

しました。



こういった点を金融機関さんにお伝えして、審査の状況が良い方向に展開されるか

確認してほしいとリクエストをしたところ、担当さんは再度シミュレーションをして

金額いくらなら単体で回るという話にできるか早めに検討して回答する、という

お話になりました。



えー、伝えてはみたけど、自己資金のあてがあるかと言われると微妙です(汗)

まあでも、物件さえ確保できれば、あとはいずれなんとかなるでしょう。

借入が難しければ、物件売ってお金を作るのもありだと思います。

財務が傷んでいるので、物件を売って立て直しを図らないとだなあというのは

今年初めからの一連の融資の動きを見ていればよくわかります。東京12棟目を最後に

買う手を緩めて、自己の状態を立て直す作業に入りたいと思います。



でも、この案件はなんとか頑張って融資通してね!



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posted by ひろ* at 16:20 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月26日

手付放棄確定・・・そりゃ売主さんの立場になれば当たり前だ。

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延長NGと言われ、本件正式に終了しました。気持ちは切り替えたので後悔なしです。

反省して次回に活かそうと思います。



昨日のブログでもし延長できるなら云々とあれこれ書きましたが、売主さんからは

延長NGとざっくり切られ、本案件は終了となりました。手付放棄で解除で確定です。



今ようやく冷静になって思い直せば、売主さんには延長するメリットがありませんから

断られて当然だと思います。買えるかどうかもわからない人が、もうちょっと頑張るから

延ばしてと言ったところで「本当に決済できるの?」「物件売れなかったら?」などの

疑念があり、はいわかりましたと承服するのも抵抗があることでしょう。それであれば、

手付を懐に納めて次の買主を探した方がよほど良い、という判断になるのは当然です。

私が売主さんだってそうします。



ピンチの時に焦ると、そんなわかりきったことまで見えなくなってしまうのだなと

身をもって体験した次第です。焦って周りが見えなくなるのは悪い癖。なかなか

直らなくて困るのですが、せめて認識くらいは持っておきたいと思います。



仲介業者さんには、ちゃんと仲介手数料の残金をお支払いします。感情的になっていた

先日までは、買えないのに払うの!?解約の手続きと決済の手続き、同じくらいの

仕事量なわけなくない!?払った分まで返せとは言わないけど、残りも全額ってのは

ちょっと取りすぎじゃない!?とか考えていましたが、冷静になれば先方だって

取れるはずだった数字が期末に取れなくなるのはまずいだろうし、解約の通知を

売主さんに行うという苦行があり、かつ次以降に「今回のお客さんは融資つくよね?」

とか言われてしまう十字架を背負ったことになります。そりゃ先方の立場からしたら、

仲介手数料くらい欲しいわいと言う気持ちも出てくるやね、と思った次第です。



私自身だって、次にこの人に案件出しても融資つかないよね、という目で見られてしまう

枷をかけられてしまったわけです。だったら、仲介手数料はちゃんと支払って、ダメでも

理解してお金は払ってくれる人なのねという認識を持って貰った方がまだマシです。

どこか1部屋リノベしたくらいの金額です。ゴチャゴチャ言わずに払った方が長期的に

見たら良い結果になるのではないかと考えました。



昨日のブログに対して、お金より信頼を失う方が痛いでしょとコメントいただきましたが

その通りだと思います。不動産は少し頑張れば100万とか200万とかは比較的簡単に

儲けることができる業種と思います。例えば、家賃を高くしておけば、売値はすぐに

100万程度かわってしまいます。コメント主の方、ご指摘ありがとうございました。



少額とは思いませんが、他で取り返せるチャンスがあるなら、取り返せるくらいの金額は

スパッと損切りしてしまえばいい。冷静になった段階で、そんな考えができるように

なりました。



元はと言えば、情報を十分に出し切れない中でノンバンクの担当さんにご判断いただいた

こと自体が間違いの始まりだったわけで、それは自分で自分自身の管理ができていない

私の責任です。正しくない情報を基に判断すれば、正しくない結論が生まれます。

その正しくない情報を基に、融資特約無しで契約に臨んでしまった結果、今回のような

結果になってしまったというのは自業自得なのです。誰の責任でもありません。

むしろ周りの人に迷惑をかけてしまったと反省しなくてはならないと思います。



今年に入ってから、確定申告の赤字の件といい、今回の手付放棄の解除といい、

自分の置かれた状況を適切に把握できていない自分がいることに気が付きました。

急激に規模が大きくなってしまい、自分自身でそのスピードについていけてない部分が

あるのではないかと思います。



赤字になったのも、手付放棄になったのも、一度踊り場を作りなさいという天からの

啓示なのかもしれません。保有物件の稼働率の向上、返済比率の改善をテーマにして

今年は動くべきなのだろうなと思った次第です。



ま、今までもそんなこと言いながら、良いものが目の前に来たら飛びついていたので

あっという間に前言撤回になってしまうかもしれませんが・・・^^;;

でも今回は「赤字決算」という強制力があります。買いたくても買えないはずです。

今度こそ守れるかも!?(結局、強制力がないと順守できない意志の弱い私です)



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月25日

購入できないのに、手付金放棄と仲介手数料満額支払はキツイ!

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先日ローンが通らなかった物件の件で、仲介業者さんと今後のことを相談しました。

聞けば聞くほど憂鬱になります。自分の読み違いなので仕方ありませんが・・・。



先週降ってわいた某ノンバンクさんの融資が通らなかった件。私が借入の情報を全て

出しきれていない状態で某ノンバンクさんに事前の打診をしていたのも原因の一旦では

ありますので、この結果に対してどうこう言うわけにもいきません。



ただ、問題はこの融資がほぼ問題ないだろうと言う前提で、売主さんサイドや

仲介さんサイドも動いていたということ。そして3月末は期末でもありますので、

いろいろと問題も出てくるだろうということがあり、その敗戦処理が難しいです。



この契約を遂行しようとした際に、仮に融資がダメとなると現金決済のみが残された

手段となります。しかし、それをやろうにも現金は残念ながらありません。先日、

東京11棟目を現金決済してしまいましたので・・・。



3月末の期限まで残された時間がわずかしかない中、可能性として考えられるのは

現在売りに出している東京4棟目を少し安くして現金の方に購入いただき、そのお金で

決済を行うという手段です。これについては、現在売却に出している業者さんに相談して

その流れを取れないか模索しましたが、さすがにその短期間で売却先を決めることは

難しかったです。過去に現金購入を検討してくれた方に再度連絡を取っていただいたりも

したのですが、他の物件を買ってしまったとか、指値が厳しいとかで成立せず。



こうなると残念ですがどうにもなりません。諦めムードが漂います。3月末までに

何かしらの対応をすることは極めて厳しい。一応あがいてみたものの、降参です。



仲介業者さんもいろいろ話を持ち掛けたりして頑張ってくれていたようですが、

ここでいよいよ難しくなったと判断し、昨日解約の方向での打ち合わせをしました。



この仲介業者さん、法人での購入の場合はローン特約を付けることができません。

その社内ルールもよくわからないですが、今回はそのせいで白紙解約が出来ずに

困っている次第です。



仲介業者さんもどんよりした雰囲気。過去に手付放棄での解約は2度あったそうで、

1回目がなんと私が購入した東京4棟目の売主さんだったとのこと。抵当権を

期日までに外せない可能性が高まったため、とのことでした。そして2回目が私。

東京4棟目に絡むと、手付放棄が発生する呪いでしょうか(苦笑)



今回は某大手さん経由での契約ですが、ここは最近本部がやたらとうるさいそうです。

コンプラ重視の姿勢に転じているようで、何かと本部の承認が必要になるのだとか。

で、契約済みのものを解約にするのは内部的にかなりの苦労を伴う作業なんです、と

話をされておりました。



解約になると、手付金は放棄です。痛い、痛すぎる。金額もさることながら、

精神的なダメージがでかいです。



そしてもっと精神的ダメージが大きいのが、仲介手数料は不成立であったとしても

全額支払う必要がある、ということ。いやそれ、非常に納得いかないんですけどと

言ったのですが、解約するにしても仲介業者としての仕事はするわけだから、手数料は

満額貰う必要がある(by本部)という話になってしまうそうです。

泣きっ面に蜂とはこのことか。



「貰えないと、僕の立場的にも厳しいんです・・・」と若干泣きつかれてみたり、

「これが売主さんが言い出したことなら本部と戦いようもあるんですけど・・・」と

妥協できないのに妥協している感を出されてみたり。どっちみち本部がOKしないと

何も変わらないし、その時間もないでしょう。今後のお付き合いもありますので、

やむを得ず支払に同意しました。ごねても無益ですし、同意して契約したのは私だと

言われてしまえば、それまでですから。



今後、法人だと融資特約つけられないとか言われた場合は、個人で購入するなどの

対策を考えようと思います。



で、この打ち合わせをしている時はその発想は頭に浮かんでこなかったのですが、

期間を延長して物件を売ったお金で決済するという案もなくはないなあと思った次第。

FBのコメントでそう書いてる人がいて、それもそうだなと考えました。



延長して何をする?勿論、物件を売却して利益を得て、そのお金を使って現金購入です。



じゃあ現実として売れる物件はあるのか?ざっくり計算しましたが、今まさに売りに

出している東京4棟目だけ売れたとしても、借入返済や色々な支払も含めて考えると

まだ足りないと思います。



他に売れる物件を探すことになりますが、個人は課税業者になってしまったので、

売ると消費税も考える必要があり計算がややこしく、できればそこは触れたくないです。

しかも短期譲渡所得に相当する物件が多いです。ここ2〜3年で一気に買ったので。



では、東京法人の持ち物で売れそうなものがあるか・・・という検証に入ります。



東京法人では、東京4棟目の他に東京9棟目と富山1棟目、東京11棟目の4棟を

保有しています。他、東京12棟目(仮)も東京法人で購入予定です。



富山1棟目は現実的に入居率が悪いため、売っても二束三文にしかならないでしょう。

ここはきちんと埋めてから次の展開を考えるべきです。



東京11棟目は立地がいいのでホールド。

ていうか買ったばかりなので売ったとしてもあまり鞘取りできません。



東京9棟目・・・か?

再建築可能、リノベーション済み、満室稼働中、駅徒歩10分以内、角地の整形地。

売りやすい条件は整っています。難があるのは築古であるというところだけです。

10%前後の利回りで売却であれば、何とかなるような気がします。



東京4棟目と東京9棟目を両方売ると、無担保の借入を返済するなどの話を進めても

現金決済可能になりそうだ、という気配を感じます。勿論、売却金額に依存するので

絵に描いた餅になる可能性もありますけど。でも東京4棟目は再建築不可ですが

利回り10%の水準になれば問い合わせが一気に増えます。であれば、東京9棟目は

同じ価格で出したら確実に買い手がつくのではないかな、と。



とりあえず、妄想した結果何とかなりそうな気配が見えてきたので、仲介業者さんに

延長できないか相談してみることにします。ダメだと言われたら諦めます^^;



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