2024年06月09日

札幌13棟目(仮)の決済に向けて動き出す。

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札幌13棟目(仮)の先方の相続登記が20日前後に完了するとのことでした。

決済に向けた段取りを進めていかないと・・・。



札幌13棟目(仮)は買付を入れていた築古狭小物件です。さすがにもう崩れることは

ないだろうと思うので、少し細かいことも書いてみようかなと思います。



なんということはない、ただの築古テラスハウスです。しかも土地の持分が共有なので

再建築は実質的に難しいだろうとのこと。仲介業者さん曰く、他の所有者さんの中には

連絡が取れない人もいるとのことでした。テラスハウス自体は4区画あり、建物は

それぞれの所有者の単独名義なのですが、土地が4人の共有名義になっておりまして。

全員の合意がないと建て替えができないことから、実質的に再建築不可だろうなと。



メールで届いていた新着情報でこの物件を発見しました。なんとなく個人の減価償却が

欲しいなあと思っていたので、これはこれで悪くないかもと思った次第です。

利回りは12%だか13%だかありますしね。



建て替えの道がほぼないことから、今ある建物を活用して賃料収入を得ることが

活用の道となります。リフォームをいかにうまく安くやるかという話になるので

事前に札幌10棟目、札幌11棟目の管理会社さんに内見をしていただきました。

予算50万と先に伝えておいたのですが、イメージ的にはその範囲でいけるんじゃ

ないかとのこと。配管のリスクも含めてそれなりの数字にはなりそうだったし、

狭いながらもファミリー間取りなのでつぶしも効くだろうということで購入の方向に

舵を切ったのでした。そして若干の指値を通していただき、購入に向けて話が

回り始めたのでした。



小さい物件なので現金で決済します。いつ頃決済想定ですかと仲介業者さんに

確認をしたのですが、相続登記が終わっていないのでしばらく先になるとのこと。

その一方で、プロパンガスの契約をできれば6月中に巻いておきたいという意向も

管理会社さんからは出ていますので、それらを踏まえて6月中に契約・決済を

行うことにしよう、というところまで握りました。



6月に入りましたので、そろそろ相続登記がどうなったかわかる頃合いかなと

思っていたところに、仲介業者さんからメールが届いておりました。20日前後に

相続登記が終わる見込みなので、何とか月内決済できそうということです。

となると、日取りとかを真面目に考え始めないとだなあ。



その辺の日程を見ると、札幌9棟目の売却決済とか、会社の出張とか、ご飯を食べに行く

予定とか、義母が東京に出張に来るとか、いろいろな予定が既にありまして・・・。

動ける日がかなり少なかったです。うーむ。どうしようかな。でも月内決済は確実に

推敲したいところです。ガスの契約もありますので。



関東→札幌の大家会の札幌視察が来週末ありますので、その時に契約とかできないか

聞いておこうと思います。元々、契約と決済は同日で実行という話にしていたのですが

20日以降で札幌に行こうとすると日程がタイトになりそうなので、先に契約だけして

当日は不在で振込だけするような形で調整できればいいな、と・・・。

その方向で調整できないかをメールでまずは投げかけてみました。



併せて、管理会社さんに連絡をして、決済時期が見えてきたので先にガス会社さんを

動かしておいてほしいということを伝達。決済したらすぐガスの契約を巻けるよう

調整して貰うことになりました。



あとは火災保険の手配もしないと。築古だから保険料高いんだろうなあ。しょうがない。

保険代理店さんに見積を依頼しました。



司法書士の先生は仲介業者さんに一任しました。相続登記をやっている先生に

そのまま依頼する形でいいかと確認があったので、それでOKと返した次第です。



あとは何かあるかなー・・・そんなところ?これでとりあえず進めてみます!



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2024年05月27日

東京で買付を入れた借地権の物件、個人or法人のいずれで買うべきか。

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東京で買付が成立した借地権付建物については、個人名義での購入とすることに

しました。減価償却とか売却時の税率とか、いくつかの理由を考慮しました。



東京3棟目の地主さんであるお寺さんの借地管理人さんから収益物件のご提案をいただき

買付を入れた話。借地管理人さんとしては、将来的に周辺の区画をくっつけて、

戸建分譲できるサイズにして借地権を売却したい思惑があると聞いております。

それまでの間トラブルなく賃貸で回してくれる人に売りたいというご意向にピッタリと

ハマったのが私でした。



指値もある程度までは交渉できると思う、ということだったので、内見して事業計画を

検討して、このくらいのリフォーム代にこのくらい賃料になるだろうから、このくらいの

金額でどうでしょうと買付を入れました。そして買付は成立。融資条件付ではあるものの

私が一番手として動くことになりました。



そこから、メインバンクである金融機関さんとやり取りを本格化。契約書の雛型だったり

セットバック後の面積がどのくらいになるかだったり、そんな情報を求められたので

仲介業者さんにお願いして情報を出して貰い、金融機関さんに開示したりしました。



そんなやり取りを繰り返す中で、金融機関さんおよび仲介業者さんから「個人もしくは

法人のどちらで購入するのですか?」という質問をいただきました。



購入の可能性があるのは、個人事業主もしくは東京法人のいずれかです。

仙台法人はエリアが違うので除外。



ここ数年は問答無用で東京法人で購入しておりました。法人の規模が小さすぎたので

もう少し大きくしたいという気持ちがあり、東京法人を増やしていったという経緯です。



あれから何年か経過し、東京法人もだいぶ物件は増えてきました。

東京11棟目、東京12棟目、東京13棟目、東京14棟目、東京15棟目、富山1棟目

合計6棟17部屋です。え、まだ小さい?そうだね、確かに。



対して個人は東京1棟目、東京2棟目、東京3棟目、東京5棟目、東京6棟目、

東京8棟目、東京10棟目、札幌6棟目、札幌8棟目、札幌9棟目で10棟53室です。

これだけ見たら断然個人の方が規模が大きく、今回も東京法人で購入すべきという

考えが正しいような気もします。



しかし、売上額に着目すると、保有物件の規模ほどの差はなくなってきている、

という実態もあります。なぜなら、東京法人はホテル物件があるためです。

インバウンド復活でホテル物件は絶好調。1部屋で売上90万とかたたき出すことも

あります。勿論、浮き沈みがあるので常にそうだとは言いませんが、それでも平均的に

良い数字をたたき出していることは間違いありません。その意味で、必ずしも東京法人に

寄せなくてはならないということはないような気もしております。



それから、減価償却の観点です。個人はそろそろ減価償却が欲しいところです。

個人では何年も物件を購入しておりませんので、減価償却が切れてしまっている物件も

出てきています。例えば札幌9棟目あたりですね。そうなると税額が大きくなるので

もう少し減価償却をとれるようにしたいという気持ちがあります。



もう一つの観点として、今回の物件は10年以内の売却が既定路線であることです。

地主さんのご意向は、今の小さい区割りを改め、戸建分譲に適したサイズに変更して

戸建として長く住んでくれる方に貸したい、というものと類推しております。

私がこのまま保有し続けることはあまり考えていないというか、できれば隣地が

売却になった時に一緒に売却してほしいという気持ちを持たれていると理解しています。

であれば、売却は既定路線なのですから、5年以上であれば売却時の税率が20%に

固定される個人での購入も視野に入れてもいいように思いました。



きちんと数値で検証したわけではないのですが、上記のような理由を考慮した結果

今回は個人かなというイメージを持ったので、個人で購入することにします、と

金融機関さんおよび仲介業者さんにお伝えした次第です。



その後、金融機関さんからは簡単でいいので事業計画書を出してほしいという依頼を

受けましたので、こちらで収支のシミュレーションを作って提供をした次第です。



借地管理人でもある仲介業者さんからも、早めに銀行の結果を知りたいということで

話を受けています。何にしても、早めに方向性が見えてきてほしいところです。

相談した時点では、支店長は「まあそんな大きな金額ではないし大丈夫でしょう」と

仰っていましたので、そこまでの心配はしておりませんが・・・本部が何を言いだすかで

急に話が変わったりもしますからね。



ということで、しばし待ちたいと思います。



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2024年05月07日

借地の戸建に買付を入れてみた。

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東京3棟目の地主さんの借地管理人さんから提案いただいていた物件について、

指値をした上で1番手で買付を入れました。果たして融資はどうなるかなー。



東京3棟目の地主さんはお寺さんです。そのお寺さんの借地管理人さんと最近よく

話をしております。元々のきっかけは、私が色々あって地代の金額を勘違いしてしまい

ややこしくしてしまった件に対しての状況把握と結局いくら払えば落ち着くのか、

みたいな話からコンタクトをとったのですが、先方は先方で昨今の固定資産税の

値上がりを鑑みて地代を上げたいという意図があったり、別の借地人さんが売却を

したいという話をしたいなどの意図もあり、4月に1回、5月に1回打ち合わせを

させていただいております。



その中で、借地管理人さんから別の区画の借地を買わないかと持ち掛けられている件

検討中です。この話はまだふわっとしたところも多いのですが、まだ表に出る前に

私のところに来ていることや、ある程度の指値は前提としているという発言がちらっと

借地管理人さんから出ていたことから、もしかしたら化ける可能性は指値次第では

ありえるのかもしれないなあと思っております。



前回のブログでは収支をはじいてみたところ6掛けくらいで指値を入れないと

回らないかもという結論でしたので、この辺の考え方を借地管理人さんにぶつけて

シミュレーションを精緻化することを考えたいと思ったのでした。



ということで、ゴールデンウィーク中に恐縮とは思いつつも、借地管理人さんに

お声がけをして、少し打ち合わせできませんかと持ち掛けました。先方もOKな日が

ありましたので、お互いの都合が合う日に対面で打ち合わせをした次第です。



今回ご提案いただいた物件のおさらい

今回提案いただいている物件は3区画ある借地の右端

真ん中はあと5年〜10年くらい住み続けるだろう

左端は既に更地だが単体だと戸建用地としては狭すぎる

3区画くっつけて2区画の戸建用地として将来的に販売をしたい

売却するまで投資として回して貰いたい



借地管理人さんが「儲かる」と言っていたのが、どういう想定なのか。

たぶん具体的な話をしないと先方も具体的な話で返してくれないかなと思ったので

私なりにシミュレーションをした資料を作って持っていきました。

そこで打ち合わせた結果、先方と私のイメージが違っていたところがいくつか

出てきたのです。



まず、出口の売却価格は私の想定より高いはずという認識でした。直近で管理している

借地の取引事例があり、それは私の想定より高かったです。なるほど、ここでまず

ずれが発生しているのね。出口の価格が変われば、だいぶ収支は変わります。



次に、賃貸の家賃設定です。私は東京5棟目の戸建と同じ価格としましたが、

それよりはだいぶ安い金額で貸すイメージだったとのこと。ここは逆に私の方が

上振れしていた場所になりますね。



そしてリフォームです。私はある程度リフォームの予算を見込んでいましたが、

そこまでやらなくても貸せると思うという話でした。確かに、リフォーム費用が

安くなることで、収支はより良化することになります。



物件と打ち合わせ場所が近かったので、そのまま現地を内覧することになりました。

確かに、大事にしながら住まわれていたのだろうなと感じさせられる状態でした。

水廻りは必要に応じて適宜リフォームされており、リフォームされていない箇所も

古臭さはあるけど実用に耐えうる状態でした。確かに、これだったら軽く表層だけ

リフォームしたらすぐ貸せそうです。畳の表替えや擦れてるクロスの貼替くらいで

いけるんじゃないかな?



あと、なんか古いけど趣があったんですよね。いい雰囲気だなと感じました。

感覚的なものになってしまいますが、なんとなく「悪くないな」という印象を

抱いたのです。何がどうなのかと言われると答えづらいのですが、なんとなく

そんな感じがした、ということで。



内見の後、いただいた情報をもとに再検討しましたところ、先方のおっしゃることを

反映したら、2割くらいの指値でも5年保有して売却したら何とかなりそうだという

ことがわかりました。まるっと信じていいのかを判断するのは私自身でしかないですが

そのまま保有していても損はなさそうなくらいにキャッシュフローも出ますし、

減価償却も取れるので悪くないような気がしております。



個人で買うか、東京法人で買うかについてはもう少し考えないといけないですね。

個人の減価償却が減ってきていて少し補充したい気持ちと、個人の方が5年超で

売却した時の税率が有利ということを考えると、個人で買ってもいいのかなあ。

法人の売上を大きくしたいという話に関しては、ホテルを2つ稼働させたことで

結構大きくなったと思いますので、個人の入れ替えを進めてもいいのかも。



あと、現金で買うにはちょっと今そこまで余力がないので、ある程度融資で賄う

方向で考えたいと思っており、その点もメインバンクさんに相談しないとです。

担保余力がないとか色々言われそうですけど・・・。



細かいことはまだ考えないといけないと思いますが、ひとまず一番手で買付は

入れてみました。今日の昼休みにでも早速支店長に融資相談してこようと思います。

(テレワークってこういう時超便利ですね)



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2024年05月03日

東京3棟目の借地の地主さん(借地管理人さん)からのご提案。

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東京で物件のご提案をいただいたのですが、果たしてこれはどうなのかなー・・・。

指値しても目論見通りにいくかは微妙な案件ですが、会話は続けたいと思います。



先日、東京3棟目の借地料が値上がりするという話を借地の管理人さんから打診され

やむなく呑んだ東京3棟目。出費がまた増えるのはキツイですが、まあしょうがないと

思っております。止むを得ません。固定資産税が上がっていると聞かされた日には

それはそうですねと言うより他に手がありません。



この打ち合わせの中では3つの話題がありました。

1つは固定資産税の値上げ(たぶん先方のメインテーマ)、1つは地代に関する

現在の支払額と余剰についての確認(これが私のメインテーマ)、そして最後に

その地主さんが持っている借地の中で売りに出る物件があるので検討しないかという

ご提案でした。今回は最後のテーマについて少し掘り下げてみようと思います。



借地管理人さんは不動産屋さんで、借地に関して基本的な管理を一任されてます。

なので、管理している借地の売却や活用などの相談も承っているようです。



ここの借地は戸建の建売をする業者さんに売却することも多いようで、一部の借地は

新築の戸建が建築されています。まだ大多数は昔ながらの古い戸建が建っていますが

中にはそうではない場所もある、という感じでしょうか。



借地管理人さん曰く、昔ながらの小さい戸建・・・坪にして10坪に満たないくらいの

大きさの土地が3区画あり、うち1区画は更地、1区画は売却の意志ありという状態で

真ん中の1区画だけがまだ住み続けたい意向を示しているそうです。しかしその方も

もう高齢なので、あと5年〜10年くらい住むので手一杯であろうとのことでした。



借地管理人さんとしては、できれば3区画まとめて戸建の建売業者さんに借地権を

譲渡して、新築戸建にしたい意向であるとのことです。ただ、真ん中の方がすぐに

売らない以上、今すぐそうすることはできません。そこで、私に賃貸でしばらく回す形で

購入して貰えないかというお話でした。売却の時は協力してほしいということです。

まだ外には出しておらず、いくらなら買えるかという形で検討してほしいという

お話でした。



とてもありがたいお話なのですが、売却が前提になることからいつものような

フルリノベはできません。また、民泊などの手段もここはNGです。地主さんというより

近隣の反発がすごいことが予想されるので、おいそれと踏み出すことは危険だという

判断です。そしてそもそもフルリノベをしないと高い宿泊料も得られません。

となると、現状のまま最低限のリフォームをして貸し出すこととなります。



仮に5年持って売却するとしたら・・・という前提でシミュレーションをしてみました。

(某業者成りしたお友達大家さんにもご支援いただきました、感謝です)



まず、戸建用地として売却する場合の相場が正直よくわかりませんでしたが・・・

近隣を見ていると、捨て看で所有権の土地の売却の情報が出ておりました。なるほど。

借地権だと路線価の借地権割合を掛ければそれっぽい金額が出てくるかな。



次に、前述のお友達大家さんから某大手建売戸建屋さんの相場観を聞きました。

最初は路線価ベースの価格で提案してくるので、それを断るとじゃあいくらなら

売るんですかという形で話が進んでいくということでした。そして建物価格は

誤差はあれどだいたい1200万くらいで建っているらしいということも把握。



だいたいこの辺の情報から類推した出口の価格を算出しました。



次に、購入時の費用と賃貸保有時の収支を算出します。この辺はいつもやってる

ことなので目星は付けられます。賃料も東京5棟目と同じような物件と考えれば

それなりに予想はつきます。表層リフォームを150万くらいでかける前提で

収支を算出しました。



借地なので注意しなくてはならないのは保有時の借地料と売却時の名義変更料です。

これを忘れると事業収支が大幅に狂うので要注意。



ということで、ザクザクっと収支を出してみましたが・・・今言われている価格の

6掛けくらいでようやく最終の収支がトントンになるという結果になりました。

民泊で回せれば多少違うんだろうけど、それをやると地主さんの固定資産税も上がるし

近隣からややこしい話が出てくるし、初期費用もかさむしなあ。そこまでの手間は

できればかけたくないです。



地主さんがOKしてくれるなら、民泊やりたい人に高めの家賃で貸すのが一番かも

しれません。近隣との話も全部借主さんが決着させてくれるということで。

正直、借地全体を見ると声を挙げる人はいるだろうなと思うんですけど、説明義務がある

範囲の人でそういうことを言う人がいるかはわからないです。いないかもしれません。



まあでも、こういう可能性は価格が普通賃貸ベースで妥結された上で、地主さんも

民泊OKと言うとか、そういう話がまとまってからのことです。今は考えないように

しておこうと思います。



ということで、5年で売却する前提で最低限収支がトントンになる想定価格は、

借地管理人さんが提示してきた価格の6掛けでした。うん、これはたぶん話が

まとまらない価格だろうな。



ただ、このシミュレーションには意図的に減価償却の考えを省いていますので、

実際のところは減価償却が取れる分もうちょっと収支は良化するだろうと思います。

そう考えれば、指値が通るなら購入も悪い話ではないのかもしれません。

あと、5年以上という縛りが確定できるなら、個人で保有して売却時の税率を

20%に軽減するということで手残りを増やすこともできるかも、と思います。



何にせよ、この辺は売主さんが首を縦に振るか否かの話でしかありませんので、

借地管理人さんには私なりに検討した内容をご提案して、判断を仰ごうと思います。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月26日

買付を入れた札幌の築古狭小物件は現金決済の方針で動きます。

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札幌の築古狭小物件の買付が通った件、某政府系金融機関さんに融資を打診したけど

あまり伸びなそうなので現金でやることにしました。決済はしばらく先になりそうです。



最近なんか色々なことの対応をしなくてはならなくて、しかもサラリーマンの仕事も

(以前よりはかなり楽だけど)何かと気忙しい感じになっており、なかなか余裕が

ない日々を過ごしております。この状態が続くのはちょっと嫌だなという気はします。

そうならないよう、たゆまぬ努力で改善を続けないといかんなあと思う今日この頃。



雑多に色々話が来ている中の一つに、札幌で先日買付を入れた狭小築古物件の話も

あります。こちらは指値して買付が通ったところから、某政府系金融機関さんで

融資を打診してみようか、というところで話を進めておりました。



最近はネットから申込で、昔みたいに担当の人に電話してどうこうという感じでは

なくなっているのですが、まずはやっぱり電話で様子を聞きたいと考え、お取引を

している支店さんにお電話してみました。



窓口の方から担当の方に変わるかと思いきや、窓口の方が借入状況などを調べて

「ちょっと借入額が多い印象はありますね〜」などのコメントをしてくださいました。

今までだと、電話に出た方はほぼ確実に取次しかしてくれなかったのですが、

こうやって対応してくれるようになったとは。時代は変わったもんですねー。

とてもいいことだと思います。



借入が多いというのは理解できます。コロナ融資で全力で借りましたから・・・。

あそこで枠を使いきっている可能性は極めて高い、と私自身も思います。

一応あれから数年返済はしていますけど、絶対額が多いですからねえ。



ということで、今回はあまり期待せずに一応申し込んでみるという感じにしました。

ダメなら現金決済しよう、大きな金額ではないし、と。



そんな気持ちでかるーくお申込をしてみた某政府系さん。ネットで申し込んだものの

2週間経っても何のリアクションもありません。こっちから電話してみようかな?

と思った頃合いに、ようやく先方からご連絡をいただくことができました。

この時も入れ違いの連続で、結局話ができたのは3営業日くらい経過してからだった

気がします。私も結構出かけたりしていたので折り返しがなかなかできなくて。



担当は前回の融資の時と同じ方でした。この方は割といい感じなのでラッキー。

過去2回ほど対応して貰っていますが、いずれも融資は希望通りに出ています。



本来なら面談なのですが、その前にちょっと確認したいことがありまして・・・

と切り出された内容は、一言で言えば「今回は希望には達する見込みがない」

という話でした。勿論、こんなにストレートには言わずに、めちゃめちゃ丁寧に

オブラートにくるんで言ってくれてます。



窓口で言っていた通り、既存の借入額が大きいことがネックになりそうでした。

また、それにより返済比率もストレスをかけると回らない数字になってしまいそうと

コメントされていました。最近はストレスも結構きつめにかけているようなことを

言っていたように思います。融資ができないわけではないけど、希望の金額や年数には

大きく届かないくらいになってしまうだろう、という話でした。



その少額を借りるために労力をかけて、更に返済比率を上げていくのは果たして

如何なものかなあと思ったので、それなら現金でいいかなと判断した次第です。



ということで、某政府系金融機関さんの審査は自分から取り下げという形で幕引き。

先方も手間がかからなくていいでしょう。



これで現金を準備することが確定になりましたので、少し時間をくださいという旨を

仲介業者さんにお伝えしなくては・・・。



状況をご連絡して現金を準備するから少し時間をくださいという話をしたところ、

売主さんも相続登記が終わっていないとか色々あるみたいで、むしろ時間を貰える方が

ありがたい、みたいな話になりました。それならお互いに少し時間をおいて対応に

当たった方がよさそうですね。利害が一致してよかったです。



契約がないのでどこかでひっくり返される可能性はあるなあという点は気になりますが

仲介業者さんも私のそのふあんは理解してくれており、きちんとグリップしておくのでと

いうニュアンスのことは仰っておりました。



決済はだいぶ先になりそうですが、とりあえず方向性は決まったのであとは粛々と

進めるだけかと思います。淡々とやります。



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