2018年12月30日

年の瀬にとんとん拍子に買付が通った件について。

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その地域では最高の駅、その駅の中でも2番目くらいに良い立地の町の駅近物件に

それなりの指値で買付を入れたところ、そこそこ希望が通ってしまいました。



都内のボロ物件は割と毎日チェックしているのですが、見ているのはメールで新着が

配信されるところだけ。他は特に見てませんでした。そんな中、見ていなかった

ポータルサイトにこんな物件出てるよ、と不動産仲間の友人が声をかけてくれました。



価格的にはちょっと高めですし、間取り的にも私がいつも探している一部屋あたり

30平米の1LDKに改装できるものではありません。頑張ってリノベしても1Kにしか

ならないでしょう。そういう意味では競争力に不安が残ります。でも、その区内では

賃貸需要が旺盛な某駅から徒歩5分という立地はぐっと来るものがありました。

土地は狭いけど、立地から見ると価値がある場所です。将来もしかしたら上がるかも

しれません。



雰囲気的には東京3棟目と同じような工事内容で仕上げられそうだと判断しました。

その時の工事の金額と、今回取れるであろう家賃とを比較して考えると、2割くらいの

指値は必要であろうと考えた次第です。最悪、12%程度の指値が通れば利回りは

10%で仕上がると思うので、2割指値入れてそのまま通れば良し、押し返されて

12%〜20%の範囲に入ればまあ良し、それを越えるなら撤退。そんなシナリオで

取り組むことにしました。



しかし、今の私のサラリーマン業の忙しさから考えると、とてもじゃないけど電話を

している時間が取れません。そこで、懇意にしている業者さんに、片手入って貰うことを

条件に、代わりに問い合わせをして貰うことにしました。そしてその結果は「専任媒介で

まだレインズに掲載していない状態だから仲介には入れない」という残念なご連絡。

新着だからまだレインズに載せてないのでしょうね。載せない1週間の間に自社で両手を

狙っているのかもしれません。



こうなると自分で連絡するしかないということで、サラリーマンのお仕事がお休みに

なったタイミングである一昨日、自分で電話しました。相手の業者さん曰く、既に

内見の申込が2件あるので、その順番を順守したいという意向でした。よって私は

3番目ということになります。



最近、立て続けに現金客に横からさらわれる事例が発生しているので、今回みたいに

順番を守ってやりますよという意思表示をしてくれる業者さんはある意味助かります。

これで金融機関さんに「途中でもっていかれちゃいました」と報告しなくて済みます。



そこで伺った話としては、前所有者様が家の中でお亡くなりになり、当日ヘルパーさんに

発見されているということ、お風呂は全部屋ついていないということでした。

お風呂はリノベ前提なので問題ないし、当日発見であれば告知事項には相当しないと

考えられます(ここは管理会社さんの判断に従うつもりなので、告知するならするで

2年限定とすればいいと思っています)。



人がお亡くなりになったというところで、前に並んでいる人が多少引いてくれて

私のところに回ってきたらいいなと思っていましたが、夕方になってその業者さんから

「1番手の方が『検討する』ということで素気になりませんでした」という連絡が。

あれ、2番手の人はいいのかな?まあいいか、私に回ってきたので気にしません。

今から見に行きますと返答し、すぐに現地に移動しました。



元付業者さんと合流し、現地へゴー。1階のお部屋にはまだ納骨が済んでいない

前所有者さんの遺骨がありました。合掌して「大事にします」とご報告(気が早い)。

ちなみに残置物は売主様で撤去いただけるとのことでした。



建物の状態は、よくある築古だなと感じました。昔損切りした東京7棟目のように

建物が見るからに傾いていたり、サッシが歪んで開かなかったりということは

ありません。たぶんこのくらいの状態なら、いつもの施工業者さんで綺麗にリノベを

してくれるものと想像します。今回、全く事前相談してないので、もしかすると

東京7棟目のような悲劇もありうるかもしれませんが・・・そうなったらその時だ。



雨漏りしているだろうなと思われる箇所が1ヶ所ありましたが、まあこのくらいの

年式であれば雨漏りやシロアリはお友達と考えて差し支えないでしょう。

雨漏りもガムテープで抑えれば大丈夫!

ガムテープで応急処置ワロタw



売主さんはお亡くなりになったおばあさんの妹さんということでした。相続系であれば

うまくすれば指値通るんじゃないか?という期待感はあります。



サッシの立て付けが悪いところがないかだけざっと確認して、1ヶ所怪しいところが

あるのを把握。まあ1ヶ所なら許容範囲かしら?細かい状態はよくわかりませんでしたが

多少狭いものの土地としての価値があることは間違いないので、買付を入れる方針を

固めました。



古家付土地として売りに出ていたので、建物面積の情報がなかったため確認したところ

「融資は一般の銀行では難しいと思います。建蔽率オーバーなので。」と衝撃の発言。

げ、そうですか・・・。取引している某信金さんから歩いてこれる立地だったので、

その信金さんに軽く振ったらやる気だしてたんですけど、振れないことがわかりました。

となるとノンバンクさん一択?うーむ。個信が超汚いから自信がないです・・・(汗)



まあでも逆に、ノンバンクさんなら30年融資も検討してくれることでしょう。

金利は高いものの、キャッシュフローベースでは良くなると思われます。



諸々考えた上で、当初予定していた20%の指値で買付を入れたい旨を話しました。

元付業者さんは「売主さんも飛び込みでうちに来たから、どう反応するか正直なところ

わからない」と微妙な表情。売出価格は土地の相場の値段ということでしたので、

そこから建物の解体費を差し引いたらこんなもんだという説得でどうかと伝えたところ

「●●区の空き家条例で補助金が出るから、更地にはほぼ無料でできるということを

 売主さんが把握しているんですよ」と。う、ただの相続案件と思っていましたが、

ちょっと手強そうな気がしてきました。



なかなか「持っていきます」と言いたがらない回りくどい仲介業者さん。これ、私と

同類の人だなあと思いながら、私も回りくどくこの金額の買付で何とか持っていきたいと

話をします。10分ほど回りくどい押し問答を続けた結果、先方とは元々想定していた

金額より少し上げた金額で買付を入れるということで合意。この回りくどい会話、

義母あたりが聞いてたらイライラしただろうなあ・・・(笑)



買付を書きながらいろいろ話をしましたが、この辺は建蔽率オーバーの物件が多いとか

私が作った東京8棟目のことを知っていたりとか、意外と話が盛り上がりました。

元付さんもワンちゃんを飼っているらしく、私の行動範囲にある動物病院さんに

たまに通っているらしいです。もしかしたらすれ違っているかもしれないですね。

東京8棟目も面白いコンセプトだと思って情報をファイルに保管しているとのこと。

昔ながらの町の不動産屋さんなので、あまり期待はしないですが、何かのご縁なので

そちらの客付も是非よろしくお願いします。



これで今年の買付活動はおしまい。あとは来年結果が届いてからの動きになるだろうと

思っていましたし、たぶん通らないだろうなという予想をしていました。

ところが、予想を裏切られることになります。



昨日、東京9棟目の孤独死部屋のリノベ完了後の最終確認をして、家に帰る途中です。

携帯が鳴ったのでディスプレイを見ると、元付業者さんでした。あれれ、どうした?

今日まだ営業してたんだ・・・不動産屋さんはみんな28日で営業終了と思ってました。



電話に出ると「指値の件ですが・・・」と切り出されます。この元付業者さん、

たぶん50代のおじさんなんですが、声が一本調子で感情の起伏が電話だとよくわからず

良い知らせなのか悪い知らせなのか何とも判断しがたいです。



「さすがにご提示の金額だと、元々出した値段と乖離がありすぎるということで・・・」

うん、そうでしょうね。恐らく、売り出したばかりだからもう少し様子を見たいので

今回はごめんなさいという言葉が続くのでしょう。



「(自主規制)万くらいまでであれば値引に応じても良いのですが、とのことでした」

え、マジで!?それ、私が利回り10%でいけると話してたギリギリの数字です。

元付業者さんにもこのくらいまでならなあという話をしていたので、恐らくですが

この元付さん、それを頭に入れて交渉したんじゃないかと思います。思いのほかやり手?



この立地なら10%ギリギリで既存不適格でも買う価値はあります。再建築不可では

ないのだから、最後は土地として出せば良いです。ノンバンクさんで30年で引っ張れば

リノベ部分は10年〜15年融資だとしても、ある程度のCFは出せるでしょう。



その金額で進めますと伝え、急いで各所に連絡。物件情報を教えてくれた友人、

リノベをお願いする予定の施工業者さん、管理を委託予定の管理会社の社長さんに

報告をして、諸々段取り整えました。



年明け、ノンバンクさんに打診しないとだなぁ。この間「個信もうちょっと綺麗にして

おいて貰えるとやりやすいです」と言われてしまいましたが、全然変わってないどころか

むしろかえって汚くなってる気がするんですよ・・・。うまくいくかとっても不安です。

まあでも頑張りますよ!この立地ならいけると思います。



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posted by ひろ* at 09:36 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月26日

ハードルが高いほど燃える!?民泊前提の戸建を検討中。

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ひとつのチャレンジとして、現在札幌市内の戸建を民泊前提の収支計画で取得することを

試みております。合法になったとはいえ、民泊前提での融資は果たして出るのか?



札幌ではいろいろな業者様と交流し、常にアンテナを張っている私。不動産賃貸業だけに

とどまらず、民泊など似ているけどやや異なる業種の方とも交流を深めております。



先日、懇意にしているいくつかの民泊運営業者様のうちの1社から、自社で取得を

検討している案件があるものの、自社での融資付に時間がかかっているので、

よかったら検討してくれないかということで情報提供を受けました。



札幌市内で、戸建としてはまあ悪くない立地です。駅からやや遠いものの、車庫も

ありますので、ファミリーが住まう分には問題はないでしょう。多少癖のある地域という

イメージがあるものの、あくまで比較論です。昔、賃貸で検討したこともありますが、

特に大きな問題があるわけではないと考えます。



建物はRCで築10年程度。耐用年数も十分です。そして通常の賃貸で回すとなると

収支的には厳しいだろうと予想されるものの、民泊であれば大人数が宿泊できるので

客単価が上昇し、収支は良化するであろうと考えられる場所だと判断しました。



賃貸で回らない物件を持ち込むと、万が一民泊がNGになった場合に辛いだろうという

ことも考えられますが、築年数の浅さを考えると通常の戸建として再販できる水準で

あろうと考えられます。地下鉄徒歩圏の戸建でRCということなら、恐らく損失は

最小限に食い止められると考えます。

(この辺は一度裏を取らないと、とブログ書いてて思いました)



民泊前提で果たして融資が出るのかな?という純粋な興味もあり(いろいろと手段と

目的を取り違えていないかと言われると、あながち否定できない)、民泊であれば

180日規制がかかっていても収益は出せそうと判断し、試しに持ち込んでみようと

考えた次第です。



私の中で民泊に強そうなイメージがあるのが、先日秘密兵器からやや降格気味になった

某金融機関さん
。ここは以前より社内で民泊勉強会を開いているという話を聞いており

理解があると思っています。



早速義母経由で持ち込んでいただいたところ、割と乗り気な感じだったようですが、

しばらくしてから「この場所だと住宅街なので騒音問題が発生して、民泊を継続する

ことができないのではないか」という懸念を示されたそうです。



ほほう。なんとなくイメージでそんなこと言ってるようですけど、裏付けまでは特に

取ってないでしょうね。であれば、こちらがデータを揃えてそんなことはないという

話を組み立てて説得してみせようじゃないですか。障害が高くなるほど燃えますよ、私。



まずはデータ集めです。



民泊運営業者さんに、合法化後のクレーム件数を出して貰いました。6ヶ月でたったの

5件しかクレームは来ておらず、うち4件は同一人物。つまり延べ人数で言うと2名しか

クレームを受けていないことになります。この業者さん、札幌市内では結構な戸数の

民泊物件を管理していますので、割合としてはかなり低いと思います。



ただ、これだけだとまだ弱い。もっと客観的なデータが欲しいところです。



ネットを調べるといくつか使えそうなデータが出てきました。



まず、札幌市に寄せられているクレームの件数がわかる記事が見つかりました。

こちらのサイトによれば、札幌市に寄せられた苦情は2.5ヶ月で68件とのこと。



次に、民泊届出件数です。

こちらのサイトによれば、札幌市の届出件数は1295件ということでした。



ここから、民泊運営会社さんのシェアを算出し、そのシェアに対して理論上何件の

クレームが発生するはずかを札幌市のクレーム件数から割り出します。

それと、実際に運営会社さんが受けているクレームを比較すると、理論値を下回るという

結果になります。ここから、運営が優秀であることからクレームが少ない、よって今後も

クレームは少ないであろう、という形での説得を試みてみたいと思います。



また、札幌市が受けているクレーム自体もさほど多くなく、このクレームから派生して

民泊の運営を停止せざるを得ないレベルに追い込まれる可能性も極めて少ないだろう、

という推論が成り立つと思います。



今回調べてみて感じましたが、思ったよりクレームって少ないのだなという印象です。

合法化される前はクレームによる撤退が相次いでいた認識ですが、今回合法化したことで

違法だから即撤退しなさいという指導ではなく、ちゃんと基準を満たし、法による認可も

得ている状態になっているから、即取り潰しというよりは指導を経て正常化させる方向に

国が舵を切っているのかな?なんて想像した次第です。



運営会社さん的には、札幌は180日規制がかかってもまだ儲けが出る地域という

判断をされているようです。私も生の売上データや経費を見たことがありますが、

その物件は合法化以降単価が1〜2割上がっておりました。合法化前の稼働率が

60%〜70%程度のようですので、50%に下がったとしてもそこそこ収益性が

保てるというのは納得がいきます。だから札幌市は民泊の届出件数が他に比べて

多いのだろうなと納得しました。



今後、需給バランスがどう推移するかによって、民泊事情も大きく変わる可能性が

高いと思います。法律が変わり、更に稼働日が下がるなどの可能性も懸念されますし、

ホテルが乱立して民泊の収益が悪化する可能性も無視できません。ただ、観光客の増加と

いうプラスの側面もあるでしょう。正直、数年後が全く読めないという点は怖いです。

ある程度棟数があるからこそのチャレンジという位置づけになるのだと思います。



できれば簡易宿泊所として365日運営できる形にしたいよね、これ・・・。



まだ試したことがないので、できれば入手して色々やってみたいところですが、

果たしてどうなることか。まずは金融機関さんの説得からスタートです。



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posted by ひろ* at 06:40 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月10日

2回連続で現金のお客様に持っていかれてしまいましたorz

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残念なことは続きます。あとは融資が固まるだけだと考えていた都内の借地権戸建が

別の現金の方にさらわれてしまいました。



以前、都内でリフォーム済の借地戸建が出ておりまして、希望の指値が通らず

現地を確認してリフォームを追加でする必要がないことを目視してから、改めて

買付を入れておりました。



まだそれでも、こちらの希望価格と先方の売値に開きはあったのですが、何とか社内を

まとめられるように動いてみます、と担当の方が仰ってくださったので、こちらも

金融機関さんと話を詰めておりました。



業者さんの再販案件で、私が買付を入れた後ネットから情報が消えたので、社内を

うまくまとめる目処が立っているのだろうと、この段階でちょっと思い込んでました。

(これが昨日の残念な結果につながります)



金融機関さんも「支店としてはいけると思っています」というニュアンスの発言を

されておりましたので、ある程度これで安心できるな、と。ただ、担当の方が

年金旅行の添乗員をしたり、他の案件で手を取られたりで割と忙しかったようで、

早ければ11月末で結果が出るはずだというところ、12月の2週目くらいまでは

考えておいてほしい、と言うことで1ヶ月以上審査にかかっておりました。



審査が遅いなあというのはちょっと気がかりだったものの、やると言ったらやってくれる

金融機関さんなので、あとは融資が出るのをゆっくり待とう、と構えておりました。



そんなところに1通のメールです。送信者は売主の業者さん。

「現金で満額の方が出たので、そちらに売却させていただくことをご理解いただきたい」

ぎゃふん、やられたー!



いやね、確かにここまで「社内まとまりました」という連絡は来ていなかったのです。

ちょっと気になっていたものの、たぶん便りがないのは良い知らせだろうと考えて

そっちの状況確認を怠っていたのが敗因と思います。



金融機関さんにはせっかくここまで時間をかけていただいたのに、またしても現金客に

物件をさらわれる結果となってしまい、申し訳ない気持ちでいっぱいです・・・。

やっちまったなあ・・・。



業者さんには「高い値段で売却が決まり、おめでとうございます」「また良い案件が

ありましたら、是非ご紹介ください」というメールを出しておきました。この業者さん、

買取で怪しい物件をちょいちょい抱えていそうな雰囲気があるので、引き続き仲良く

させていただき、買取しきれないやつとか買取再販には微妙なやつとかを流して貰える

関係を作っておきたいと思います。次につなげないと、ね。



以上、詰めが甘い私の残念なお話でした。さすがにもう年内は購入できないと思うので

今年は6棟購入で2棟売却ということで確定な感じです。

昨日の忘年会で「お金があるとすぐ頭金にしすぎだから半分くらいは現金で持っとこ」と

アドバイスいただいたので、できるだけ自重したいと思います(どうせ買うけど、ね)。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月09日

秘密兵器が秘密兵器ではなくなってしまった日。

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今まで「秘密兵器だ!」と言っていた金融機関さんにも少し変化が出てしまったようで

もはや秘密兵器とは言えないかも・・・。



少し前に札幌出張した際に、簡易宿泊所に良いかもと思える建物を見てきたことを

書きました。その後、サラリーマンが多忙であったのでやや放置プレイになって

おりましたが、今回ようやく「ここならもしかしたら・・・」と思える金融機関さんに

当ててみる作業を行うことが出来ました。



この金融機関さんは、仙台法人であれば札幌市の物件が融資対象になるのは確実です。

そして何年か前ですが、築古木造で全空近い物件に対して、リノベすることを前提に

20年で建物購入分はほぼ満額融資をして貰えるところまで話がついたことがあります。

結局売主さんと価格の折り合いがつかずに流れたのですが、築30年以上の木造物件に

それだけの年数が付くなら、多少金利が高くてもありだなと思ったものでした。

(ちなみに金利は驚きの●ルガ超えでしたが・・・)



それ以来、この金融機関さんは「秘密兵器」として温存しておりました。



その後も、利回りの高い札幌の木造をたまに持ち込んでいたのですが、10年ならと

言われたりしてしまい、なかなか色よい返事は貰えず。あの時なんで20年で内諾を

取れたんですか?と聞いたら「新築同様にリノベするから新築と同じ期間という

論法を使った」と仰っておりました。



その会話をふと思い出したのです。今回の物件も全空なので、全部屋修繕を入れることに

なります。その形で進めるなら、秘密兵器の出番なんじゃないか、と。



しかも、簡易宿泊所や民泊前提であっても理解のある金融機関さんだと聞いています。

前に札幌で民泊の運営代行をやっている業者さんとランチした時、そこの社長が

その金融機関さんで民泊についての勉強会の講師をしたことがある、と伺ってます。

そうなると、民泊や簡易宿泊所前提の事業計画でもそれなりに検討してくれるのでは、

という思惑も出てきます。もうね、この物件の為に秘密兵器は温存されていたのではと。

これでダメなら何を融資して貰えばいいのかわかりません。



早速義母に物件情報を送って、金融機関さんに打診するようにお願いしました。

義母からは「一応資料は見るけど、ちょっと物件古いんじゃないかと言われた」みたいな

ことを言われたので、収益に関しては簡易宿泊所の形式で上振れするから利回り20%を

見込める(ちょっと盛ったかもしれないけど)、物件はフルリノベするから新築同様に

なる、ということを送る際に伝えてくださいとしました。



そして数日後、義母から「お断りの電話が来ました」と爆弾マーク付きのメッセージ。

理由を確認すると「価格が高い」「立地がもう少しよければ」「古すぎる」「今現在

収入が取れていない」とのこと。うーん、一等地ではないにせよ、ビジネスホテルも

近所にあるから決して悪い立地だとは思わないし、収入が取れている案件だったら

こんなに安くならないし、まあ土地値からしたらちょっと高めかもしれないけど、

価格だってべらぼうに高いということはないし、古いのはリノベするから問題ないって

論法が前は通じたと思うんだけどそこも考慮されていないし。



「いつか使えるかも」と思って、せっせと積金してましたが・・・

この調子だとしばらくは使えなさそうですね。残念です。

まあでも、エリア的にはうちの法人と親和性が高いし、ここで選択肢を捨てたりはせず

もうちょっと粘ってみようかと思います。粘ると言ってるのは、今回の案件ではなく

この金融機関さんとのお付き合い、の意味ですよ!



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2018年12月03日

微妙な位置関係の売り物件が出てきた。

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札幌8棟目の斜め裏のアパートが売りに出ている、という連絡を管理会社さんから

いただきました。斜め裏とはまた微妙な位置関係ですが・・・。



札幌8棟目は現在満室稼働中。民泊のために民泊運営代行業者さんに一括で借りて

いただいたお部屋に関しても、先日の札幌出張時にヒアリングしたところ、順調に

稼働しているということでした。外階段なので冬場の稼働は大丈夫か心配ですが、

それを気にして共用廊下に長尺シートを敷いたわけだし、何とかなっていただきたい

ところではあります。



来年、外壁をやり直そうかなと思っていましたが、今年、最低限の補修は行ったので

しばらく様子を見てもいいような気がしてきました。来年は札幌7棟目の震災からの

修繕が発生します。その点も考慮すると、お金は温存してもいいような・・・。



とまあそんな感じで、今年ある程度修繕すべき箇所は片付いて、あとは滞納さえ

片付けば落ち着く状態になりました。安定稼働に向けて調子よく進んでくれればと

思っております。あ、物件のサインとポストの交換の検討が残ってたか・・・。



そんな昨今でしたが、管理会社さんからひょっこりと連絡を受けた内容に、若干心が

ざわつきはじめました。



連絡の内容は・・・「札幌8棟目の斜め裏のアパートが売りに出ています」というもの。



隣地の不動産は多少高くても買っておいた方がいい、というのは不動産のセオリーです。

特に地続きであれば、不動産の価値や活用方法が増えると思うため、なおさらです。



今回売りに出た物件は・・・残念ながら隣地ではなく、私の所有している土地と隣接は

しておりません。位置関係については以下の図をご参照ください。

関係図



これ、地続きだったら絶対攻めるんだけど、このくっつきそうでくっつかない感じが

何ともかんともなのです。惜しい・・・惜しすぎる。



隣地の角地は今まさに建て替え中なので、数十年は購入できないことと思います。

そうなると、裏手のアパートを購入できない限りは、今回売りに出ているアパートを

購入しても地続きになることはないわけで・・・。あまり意味ないかなーという気が。



でもやっぱりちょっと気になるので、情報を取り寄せてもらいました。

競争力に乏しいロフト付き1Rとメゾネットの組み合わせ。札幌5棟目と同じような

物件ですが、立地は断然札幌5棟目の勝ちです。そして現在半分空室という状況。

普通に見てたらたぶん買わない物件です。既存物件の近所と言うところだけが

気になる理由、というところで。



土地値程度で買えるとかならまだ考えますが、45坪という土地の広さも微妙に狭いし

土地値より高い値段だしで、これまた微妙。収益還元で見ると、若干検討する余地は

ありそうですが、現状が半分空室ということを考えると、それも厳しいように思います。



・・・待てよ、札幌8棟目で民泊として借り上げてくれている業者さんがもしこれを

借りてくれるようであれば、購入を検討してもいいのでは?



早速その線で聞いてみたところ、立地的には問題ない場所だという話でした。

空き部屋の内容を見てきたいので、鍵を借りられないか、と。

お、もしかしたらそういうパターンで満室化できちゃうケースですかね?これ。



もし民泊の借り上げが成立するようであれば、どこかから融資を引っ張ってきて

購入したい気持ちになります。ただ、築古木造なので融資が微妙なんですよねえ。

この間、個人として某政府系金融機関さんでの融資を札幌9棟目で受けてしまったので、

直近でもう1棟くださいはさすがに難しいと思います。可能性があるとしたら東京法人の

某政府系金融機関さん利用か、仙台法人で某金融機関さんを利用するかという感じですが

札幌8棟目を個人で持っている関係で、できれば個人で購入しておきたいところでもあり

悩ましいなあ・・・。



どちらにしても、価格交渉が成立しないと購入する気はないので、そちらの話が優先と

思われます。無理してまで買う必要がある案件ではないので、その辺は流れに任せて

進みそうなら進める、といったところでしょうかね。



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