義母が買付を入れていた新築は撤退することになりました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。未踏破都道府県がこれで残り２つになったぞっと。

応援クリックよろしくお願いします→



今日こそ週末のブログの続きを書こうかなと思っておりましたが、義母が狙っていた

仙台の新築から撤退するという話が出てきたので、そちらを書かせていただきます。



先日来より話が出ている義母が買付を入れた仙台の新築の件です。



仙台２棟目を売却した業者さんから紹介いただき、レントロールより家賃が伸びると

業者さんや銀行さんから言われて買付を入れるも、３番手になってしまいました。

どうやってマクるか考えていたところに第三者の管理会社さんに意見を求めたところ

家賃は元のレントロールくらいじゃないかと助言を受けて一気に気持ちが下火に。

撤退するか進めるか義母が決めあぐねていたので、私を悪者にして指値をしたら

どうですかとアドバイスをしたのでした。



詳しくは過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３

その４



義母が悩んでいた理由が、銀行さんが割と前向きな姿勢だったというのもあるかなと

予想しております。融資が難航しそう、しかも利回りが想定よりちょっと低いとなれば

普通はサクッと撤退の判断をすると思うのですが、そうしなかったということは

銀行融資が出るうちに買っておきたいという考えもあったのではないかと推察します。

サブバンクさんなんてフルローンを出すって言ってましたからね。

そしてそれを聞いたメインバンクさんが金利を下げて自己資金の必要額も下げる、と。



どちらかと言えば、高利回り案件で銀行融資に苦労することが多かったので、

低利回りでも新築だとこんなにすんなりと話が進むのか・・・とびっくりしました。

銀行さんって新築の方が好きなんだなとしみじみ実感。



そんな状態なので、義母が「買えるなら買ってしまった方が・・・」と「低利回りの

物件を買っていいのか」というところで思考が堂々巡りしてしまったのが今の状態で

あろうと推察しております。



私だったらどうするか。同じように揺らぐでしょうねー・・・。悩ましく思います。

でもたぶん、基本的な発想が利回り星人なので、撤退するかなあという気がします。

家賃があげられると聞いた時点で第三者と話をするとは思うんですけどね（笑）

義母はそこがちょっとタイミングが遅かったと思うので、今後は気を付けましょうと

コメントをしておきました。



んで、今は義母が交渉中というステータスと思っていましたが、昨日思わぬ方向から

「撤退する」という宣言を私に送ってきました。



指値が通らなかったのかなと思ったのですが、そっちについては特に言及なし。

指値交渉がどうなったかはわからないですが、別な要因での撤退宣言でした。

何かというと「警戒区域」です。



細かいことは聞き出しておりませんが、該当の新築が何らかのハザードマップに

かかっているそうです。サブバンクさんの本部がそれに気が付き、別の物件の方が

いいのではないかと進言してきたとのことでした。



義母的には、昨今は災害も多いのでハザードマップにかかっている物件は避けたいと

考え、撤退の決断を下したようでした。



どちらかと言えば、撤退か推進かどちらも微妙で迷っていたところに、マイナスの

材料が出てきたのでそれに乗じて撤退って感じなのかなーとも思いました。



撤退の判断は問題ないのですが、そうなった時に気になるのは美しく撤退できるか、

ということです。



・メインバンクさん

・サブバンクさん

・仲介業者さん



この３者が関わっていますので、いずれにも遺恨を残さないように撤退戦をする

必要があります。意外と撤退戦は難しいんですよねえ。私はこういうの割と得意ですが。



義母には各所に遺恨を残さぬよううまく撤退をお願いします、と伝えておきました。



今回の新築はこれでおしまいですが、仙台の新築案件であれば木造でもそこそこ数字は

合わせられることはわかったので、今後はそれも意識して進めていこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京の借地案件の融資をサブバンクさんにも相談。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。台風の影響がなければいいんだけどなー。

応援クリックよろしくお願いします→



東京で購入検討している借地物件、メインバンクさん以外にも少しぶつけています。

思わぬところから興味がある反応を受けたりもしました。当たってみるもんですね。



買付が通り、融資審査街の東京の物件があります。東京３棟目、東京１６棟目の

借地権物件と同じ地主さんの借地で、建物面積が比較的大きい戸建となります。

利回り９％後半になるような形でリノベーションをして賃貸に出す予定です。



個人事業主および東京法人のメインバンクさんが、こういうちょっとややこしい系の

案件にも（金利は高いですが）柔軟に対応してくれて２０年融資とかつけてくれるので

借地案件はメインバンクさんで対応して貰うことが多いです。他に持ち込むでもなく

メインバンクさんにとりあえず持っていく、そんな流れができておりました。



今回も同じ流れでお願いするつもりでしたが、ちょっと困ったことにメインバンクさんが

忙しいようで、年内の審査完了は厳しいと言ってきているのです。もしかすると、

年内の数字は見えていて、第四四半期に数字を温存したい意図があるのかな？とも

思ったりもしたのですが、どのような理由にせよできないと言われていることを

何とかしろというのは心苦しいため、仲介に入る借地管理人さんや売主さんとは

審査に時間がかかる旨を伝え、了承をいただいております。



ただ、先日お会いした時に借地管理人さんが「時間そんなにかかるんですかね？」と

微妙そうな顔をしてはいたので、他の取引行さんにもあたってみますよということは

お伝えしたのでした。ある種のガス抜きみたいなものですね。



正直、２０年融資を借地で出せる金融機関さんはそう多くないと思っております。

その意味でメインバンクさんの優位は今のところ動かないと思っています。

奇跡的にやってくれる金融機関さんが出てきたら、それはそれでとてもラッキーで

手持ちのカードが増えるなあという期待がないわけではないですが。



そんなわけで、あまり真剣な動きではないものの、他行さんにもあたっています。



最初に当たったのは東京１０棟目のサブバンクさん。そういえば積金が満期に

なっていたなあというのを思い出し、その手続きをしたいんだけどという話と共に

こんな案件あるけどどうですかという話をしてみました。



資料を一通り送ってご検討をいただいたのですが、翌日には「今回は難しいです」という

回答をいただいてしまいました。借地であること自体は問題はなかったものの、

道路付けが悪いことがネックになったとのことでした。まあ確かに道路付けはあまり

良くない物件ですから、これは仕方ないかなと思います。



さて次はどこに当たろうかな、と思っていたところに、あまりお取引が活発絵はない

サブバンクさんから電話がかかってきました。留守電を聞くと、本日の引落の入金を

お願いしますと言う内容（恥ずかしながら、だらしないので当日入金してます）と、

東京法人の本社投棄をしている区の制度融資がまた出てきたので興味があれば

折り返しのお電話をお願いしますという内容でした。



このサブバンクさんからこういう形で融資のご案内が来たのは初めてです。

そういえば担当の方も初めてお電話する方でした。担当さんが変わって既存取引先の

掘り起こしでも始めたのかな？



ちょうどいいと思って、入金を済ませた後電話してみました。

制度融資も興味あるし、ちょうど今こんな案件を抱えてまして、と伝達すると、

なかなかいい食いつきを見せてくれました。上席交え検討して、方向性をお伝えしますと

いうことでした。来週アポをとりましたので、その時にでも方向性を伺いつつ、

それ以外の融資の話や今の融資姿勢などについて会話ができればいいなと思ってます。



その後、一緒に石垣島に来ている大家の会のお友達にその話をしたところ、少し前に

その金融機関さんと話をしたけど積極姿勢だったから、全体としてそうなのかもね、

というお話でした。なるほど、それはあり得るかも。



たまにはいつもと違う動きをしてみるのも面白いですね。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

メインバンクさんの矜持と対面の人が悪者にならない技術。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。まだ多少出ますが、だいぶ咳が収まりました。抗生物質万歳。

応援クリックよろしくお願いします→



義母が買付を入れた新築に関して、義母的にはかなり揺れ動いているようです。

銀行さんにも動きがあり、メインバンクの矜持ってやつを感じたりもしました。



最近連載状態になっている仙台の新築に義母が買付を入れた話の続編です。



あらすじ

仙台２棟目を売却した時の仲介業者さんに仙台の新築を紹介された

利回り６％台だが、家賃が安すぎるので引き直したら７％になると言われ買付を入れた

しかし３番手になってしまったので買える気がしなくなった

２番手が諦めたため２番手に繰り上がった

メインバンクさん、サブバンクさん共に悪くない返事をいただけそう

ただ第三者にヒアリングすると家賃はそこまで伸ばせないのではという意見もあり

ここで義母が萎えてきている　←イマココ



詳しくは過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３



だいぶ萎えている義母でしたが、断るかどうかは思案しているようでした。

なんとなく明るい材料を探して購入に結び付けたいような雰囲気を感じつつも、

今の６％台の物件を購入するのは納得いかない、というところで葛藤しているように

見受けられました。



ただ、私も正直６％台の物件を是非買うべしと推すのはどうかなと思っています。

返済比率も６０％に到達しているわけですし・・・。正直なところで言えば、

その利回りで買うなら札幌のＲＣの方が再販性が高いのでいいんじゃないかなと

思ってしまうところがあります。



でも、仙台で物件を増やしたいという義母の気持ちもわからなくはないですからねえ。

義母が欲しいと思うのであれば、まあそれはそれで・・・かな・・・とも思います。



義母は「どう思う？」みたいな感じで、なんとなく私にどうすべきか決めてほしそうに

メッセージを投げてきますが、私自身も上記のような感じなので、明確にこうという

スパッとした返答ができずにいます。



一番手がこけた時に気持ち指値を入れて購入するくらいにしておけばいいのではとも

思いますが、私自身が売却の時に融資が付いた後しれっと指値を入れられて頭にきた

こともありましたので、おいそれと言えないわなー・・・。



そんな中、別件で街に出るのでついでにメインバンクさんに立ち寄ってこようと思うと

義母が言うので、いくつか質問事項を並べておきました。

その中でも、サブバンクさんの方が条件がいいのでそっちで買うことも視野に入れて

おりますので、その辺に関連する質問（あちらで買った場合にその後の融資取引に

どのくらい影響するか、など）を入れておきました。



メインバンクさんとの打ち合わせの後、義母から結果報告のＬＩＮＥが届きました。



私が聞いた質問に関連するところですと、サブバンクさんにはこの案件を渡したくないが

フルローンは無理なので、金利を下げて自己資金を入れる額を減らす形で対応したい、

という話が出たそうです。



金利を０．２％くらい下げて、投入する自己資金を半額にする、年数は変わらずだが

そこまでは頑張るのでうちでお願いしたい、みたいな話だったようです。



計算してみると、先方が提示した条件でも返済比率は６０％強でした。なるほどね。

やっぱり銀行さんの行内稟議を通すためには返済比率は６割まで、みたいなのが

ありそうだなと感じた次第です。



また、内諾を出してから買えませんというのは大問題になるので、内諾を出す前に

確実に買える状態にしておいてほしいと言われたらしく、仲介業者さんに対して

３番手だが融資がつくのでひっくり返せないかを確認しているとのことでした。



・・・えっと、指値の話は？（汗）



指値について確認すると、そこまでは会話していないということでした。

うーん、どうなんだろうそれ。



指値はどうするのか聞いたら、私には判断つきかねるので決めてくれという乱暴な

振りが返ってきました。いやそこぶん投げますかー？（汗）



ぶん投げられるのであれば、ダメ元で指値について聞いてみたらいいんじゃないかと

思います。話が壊れる可能絵師はありますけど、壊れるなら縁がなかったという

ことではないかな、と。よくも悪くも、義母案件と思ってあまり思い入れもなく

心も込めてなかったので、ドライな判断ができそうです。



私を悪者にしていいので、指値について相談してみてという回答をしました。

私は買う気満々なのに、うちの義理の息子が家賃相場は安全を見るべきと言って

元のレントロールで考えた方がいい、それだと利回りが足りないとか言ってる、

と他人のせいにして相談してください、としました。これで義母の立場が悪くなることは

ないんじゃないかなと思います。



さーて、どうなるかなー。指値通ればラッキー。ま、通っても７％いかないけど。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

仙台の買付を入れた新築、義母の心変わりが。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。今回処方してもらった抗生物質、当たりかも。咳が減った！

応援クリックよろしくお願いします→



仙台の新築案件ですが、昨日までの盛り上がりとはうって変わって義母のテンションが

ダダ下がりです。他の人の意見も聞いたらもっと安いでしょうという話だったようです。



先日よりブログに書いております通り、義母が自分で見つけてきた案件に買付を

入れています。利回り７％くらいになる新築木造ということです。

発見編

融資進捗編



ここは義母主体で進めているところと私は思っているため、アドバイスをするに

とどめておりました。個人的に気になっていたのは、新築時の購入であれば木造でも

３０年とか３５年の融資が出るらしいということですが（これ自体かなりビックリ）、

果たしてそれが５年後に売却する時も同じような条件で買主様に融資が出るのか？

という点、それと本当に家賃相場が妥当なのか、という２点でした。



前者については銀行さんにヒアリングをすればいいことだし、最悪保有し続ければ

いいことなので、あまりツッコミは入れまいと思っておりました。ただ、後者については

やっぱりちょっと気になったんですよね。新築の企画をした業者さんがこのくらいの

想定と仰っている以上に取れるはず、と仲介業者さんが仰っていることにたいして

義母も金融機関さんも乗っかっている状態です。冷静に見て、本当にその家賃で

いけるのか、という第三者の評価が必要ではないかと思っておりました。



私から義母に、売却した仙台２棟目の管理会社さんに家賃が妥当か聞かなくてもいいか

確認したのですが、「銀行さんも安すぎると言っている」という回答でしたので

たぶん聞いてほしくないんだろうなと思ったのでした。それじゃあお友達の大家さんに

家賃が妥当かを聞いてみるくらいはしてもいい？と聞いたら、そうですねという回答を

貰えたので、誰かに聞かなきゃ・・・と意識はしていたものの、そこから見事に

風邪をひいてしまい、聞くところまで頭が回らずじまい。



そんな状態で放置してしまっていたのですが、先日義母が仙台２棟目の管理会社さんに

新築案件の家賃の確認で電話するようなＬＩＮＥを打っていました。あれ、どうした？

聞かないつもりだったのかと思っていたのに。



翌日、義母から「想定賃料は妥当なようです」「新築だからといって高くすると

後できつくなる懸念があると」という連絡がありました。最初これの前半だけ見て

家賃が妥当ならよかったですねと思って昨日のブログを書いていたのですが、後でよく

見直してみると、元々のレントロールが妥当という見方もできるなと思いまして。

真意を確認したところ後者だったそうです。



えーっと、そうすると６％中盤ってことでしょうかね。ちょっと微妙な話になったぞ？



義母も「やめたくなった」とテンションダダ下がりです。最初に家賃相場を確認して

おけばよかったのに、とも思いましたが、それを言ったらきっとキレだすことでしょう。

余計なことは言わず「断るなら早い方が相手にも迷惑がかからないです」と伝えました。



「どう思う？」と義母。なかなか難しい質問をしてきますねー。一番手が融資ＮＧになり

私たちだけが残った時に、そのタイミングで指値で釣り合うようにできないか、という

ことを考えているようです。



指値に関しては多少の額なら可能性はあると思いますが、大きな額・・・それこそ７％に

乗せるような指値は難しいのではないかと思うこと、木造だとリセールバリューが

低いのではないかということ、銀行さんは返済比率６０％くらいを目線にしてるように

思われるので、返済比率が６０％に乗っかる金額の指値を通しての融資であれば

ついてきてくれるんじゃないかということ、出会いはご縁なので買える時に買うのも

一つの戦略ではないかと言うこと、そういった話をお伝えしました。



義母は「価格納得いかないよね」と言っていたので、指値をして通らなければ

スルーするような流れになりそうな気がします。あまり仲介業者さんにご迷惑を

おかけしないようにうまく動いてほしいところです。



さてさて、新築案件はどうなることか。周りの方にご迷惑をおかけせず、義母が納得の

いく形で収束すればいいなと見守っております。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

買付を入れた仙台の新築の状況は・・・？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。明後日から旅立てるのかしら・・・風邪うつしそう。

応援クリックよろしくお願いします→



仙台で買付を入れた新築物件、一番手を取れなかったようです。その一方で銀行さんは

やる気十分って感じのようですね。そして各行さんの条件を比較して気づいたことも。



今朝は昨日までに比べるとだいぶ咳が楽になった気はします。まあ普通に咳は

出ているのですが、相対的にマシになったかなという感じで。正常な健康状態とは

残念ながら言えないくらいにゲフゲフと咳き込んでいるのは変わりません。

薬が切れたのでもう一度病院で薬を貰ってくる予定です。別な病院に行く予定と

被ってますので、終わるのが遅ければ別な病院はまた後日かな・・・。



そんな病気ＰＲからスタートした本日のブログですが、正直なところ最近は風邪で

気力も減退している感もあり、気持ちが乗ってこない感じがしています。

他方、義母はやる気十分。やっぱり健康状態でこの辺の気持ちって変わるのかなあ。



義母は今、新築案件の融資付に動いております。先日自分で見つけてきた利回り７％で

場所はそこそこ悪くない木造の新築案件です。金融機関さんからもやるならこのくらいの

条件で、みたいな話も出てきているとのこと。今の相場観で利回り７％の新築であれば

買った瞬間で含み益が少し出ている状態と言ってもいいでしょう。融資が一番の

問題ですが、各行さんともに新築木造に３０年は出せる状態になっているようですので

ＣＦの面でも死ぬことはないと考えてよさそうです。ということで、進めちゃって

大丈夫ですと話をしました。



細かいことは過去のブログをご参照ください。



その後、義母からの連絡内容を総合すると、状況は・・・

☆買付は現在２番手（元々３番手だったが２番手が融資つかず降りた）

☆メインバンクさんも条件が出てきたがサブバンクさんの方が条件よさそう

☆１番手の方の動向は不明

といったところです。



正直、この状態で融資なんかつくんかいなと思っていたのですが、仙台の法人なので

仙台の案件になると少し話は変わるのかもしれませんねえ。これが札幌案件だと

地元じゃないからということで少し厳しくなるのではないかなと予想。



メインバンクさんは３０年で金利２％弱。金利はじわっと上がっているようでして

メインバンクさんも以前と比べると０．５％くらいは上がったなという印象です。

これからは金利があるのが前提の時代なので、気を付けないといけないですね。

自己資金は１０００万＋諸経費くらいを想定されているようです。



サブバンクさんは驚きの３５年融資。もはやＲＣと変わらないね・・・すご。

金利もわずかながらメインバンクさんより安かったです。そして３５年だから

フルローンというか若干オーバーローンです。加熱してるなあ。



ちなみに、両行の条件を計算してみると、どちらも返済比率６０％強くらいに

なりました。どうやら今どきの金融機関さんは返済比率が６割くらいまでは許容する

姿勢みたいですね。条件は違うものの、結果としての返済比率が同じくらいの水準に

落ち着くあたりは銀行さんの横並び感を感じる結果でした。



家賃相場に対して過剰に高くなっていないかという観点については、義母が売却済の

仙台２棟目の管理会社さんに聞いた感じだと、まあこんなもんじゃないかなという

イメージでよさそうだったとのことです。



気になることとしては、今後は金利が上昇傾向に転じるであろうということと、

新築プレミアムが剥がれた時にどのくらい家賃が落ちるのかということです。

瞬間風速で返済比率が６割だったとしても、家賃下落と金利上昇の影響があれば

あっさりと６５％とか７０％になってしまう可能性は否めません。



物件は高い、金利は高い。この状態だと不動産賃貸業もなかなか厳しそうだなあ。

借入して規模拡大ってのも考え物かもしれません。

（と言いながら買いますけどね・・・）



ま、いろいろと書きましたが、結局１番手の方の動向次第なので、１番手がこけた時

すぐ動けるよう準備をしています、というだけですね。こけなければ何も変わらず

購入はできませんということです。さてどうなることやら。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。