2017年12月15日

自宅にいいかも?都内の築古ビルを内覧してきました。

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東京で気になるビルの売り情報が出てきたので、内見をしてきました。



自宅から2駅程度都心側に進んだ駅から3分程度のところにある物件。

耐用年数はギリギリ超過していないくらいの古い物件で、幹線道路沿いに立地してます。

計画道路にかかっており、将来的に土地の一部が収容されてしまう問題がありますが、

まだ事業が決定したわけではないので、当分は今の状態で使えるものと思われます。

店舗・事務所と住居の混合物件で、住居部分の間取りはファミリー形態です。

現況は全空ということでした。



利回りはそこまで高くないのですが、それでも都内で幹線道路沿いで8%以上取れるなら

とんでもなく悪いとは思いません。ファミリー部分の面積も大きいため、場合によっては

自分で住んでもいいなと思える感じでした。



図面だけ見て妄想していたのは、自宅として利用して住宅ローンを使うことです。

住宅ローンなら耐用年数の縛りは割と緩くなりますし、金利も期間も優遇されます。

今の自宅から2駅で近いですから、金融機関さん的にもステップアップの住み替えと

見てもらえるでしょうし、実際に住むなら今の最寄駅よりグレードが高い駅になるという

メリットもあります。間取りもいい感じで利用イメージがわきやすかったですし、

店舗部分の家賃で住居費を賄えれば、住宅ローンの支払もほぼなくなるはずですので

結構メリットがあるなあと思った次第でした。



早速問い合わせして、会社の帰りに現地を内見してきました。



リフォームは全面的にやり直しで、1000万くらい見ておいた方がいいと言われて

おりましたので、けっこう構えて現地に行ったのですが、なんてことはなく普通に

表層リフォームすれば十分じゃないの、という感じでした。確かにちょっと古めの

設備もあるけど、そのままでも何とかなりそうな気がします。



店舗にまだ残置物があったり造作が残っていたりしていましたが、それも原状のままで

購入してほしいとのこと。相続で取得した物件で、オーナーさんは管理会社さんに管理を

丸投げをしていたようで、あまり詳しいことはわかっていないということでした。

とにかく手切れよく、現状有姿・瑕疵担保免責・確定測量無しで買ってほしい、と。

大丈夫です。そういうの得意です(笑)



よく歩いている街なので、だいたいのイメージはつかめました。想定している家賃も

店舗部分こそよくわからなかったものの、住居部分はだいたい私が考えていた家賃と

元付の仲介業者さんが査定した金額は似たようなところに落ち着いておりました。



営業マンの方の対応も良く、いろいろと細かい話が聞けました。

街の老舗の不動産屋さんが管理会社として入っていたようですが、そことの酷い話も

ちょこっと聞かせていただき、あの不動産屋さんとは絶対取引しないぞと心から

思った次第でした。



3階まで階段で登らないといけないので、老後まで考えると今の物件が住宅として

正解かと言えばノーだと思います。でも、どっちにしても計画道路がかかっているから

ずっと住むというわけにはいかないでしょう。計画道路が通った段階で、隣地に売却して

出口を取ればいいと思います。そこからまた終の棲家を探せば良いでしょう。



条件がいいようで、他にも購入希望者はいるようです。すでに買付も何本か入っており

売主さんに持っていくタイミングをはかっているということでした。持っていく前に

内見できてよかったです。とりあえず私も買付を入れました。あとはどう判断して

いただけるか、だと思います。そのためには融資を事前に固めておかなくては!



すぐに電話で東京2棟目の借り換えをやってもらっている金融機関さんに電話して、

この物件の話をした上で、30年以上融資を引かせてほしい、住宅ローンでも

構わない、そしてとにかく最速で支店でまとめてほしいということを伝えました。

以前このパターンで痛い目を見たことがあるので、今回は支店に出向いて複数の

担当の方にこの話をしたいと思っております。



自宅住み替え計画としてもいいし、収益としても悪くない案件。

なんとか競争をモノにしたいところですが・・・さてどうなることやら。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月24日

高利回りボロ物件の物件調査!ダメと切り捨てるのは簡単だけど・・・?

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札幌出張の際にお会いして一席設けた営業マンの方から、その場で利回り30%くらいの

ボロ物件の情報をご提供いただいておりました。帰る前に現地調査してきました。



札幌の近所、千歳市。新千歳空港と自衛隊を擁する千歳市に利回り30%の物件がある、

という情報を入手した我々特派員(誰だよ)は、忙しい旅程の合間を縫って、千歳市も

ギリギリ管理範囲かもしれない管理会社さんの関係者を伴い、現地に赴いた!



千歳駅からとても徒歩では歩けない距離。広い道路を渡ってだいぶ進んだところ。

住所を見るとこの辺のはず・・・我々隊員は慎重に車を進めていくと、どうやら目的地と

おぼしき物件を前方に発見!そこに待ち受けていたのは・・・



軒天に穴

穴!軒天に穴空いてるよー!



鉄部ボロボロ

鉄部がボロボロだよ!



チョーキング

外壁、完全に賞味期限切れ!チョーキング出すぎ!



高利回り物件には罠がある。当たり前ですけど、改めて認識しました。

ちなみに1K6部屋の物件ですが、4部屋しか駐車場がありません。この段階で厳しい。

今も3部屋しか稼働していません。



ただ、裏を返せば4部屋なら埋められるということ。大規模修繕の費用も含めて4部屋で

収支が回る価格で指値をぶち込めばいいだけのことではないか?と。



ただ、富山1棟目の再生も全く終わっていないのに、新規で購入するのはきついです。

ボロ木造なので購入に関しての融資は出ないでしょう。某政府系金融機関さんで

修繕の分くらいなら出るかもしれませんので、それを基準に考えればいいかと。



外壁修繕は200万、屋上防水は150万、内装とかで150万として500万。

500万の修繕で4部屋満室想定で利回り15%くらい取れるならアリかなあ。

そうなると、今の価格から更に4割引きを要求しなくてはならないという・・・。

さすがにこの指値は無理だろうなあ。でもこれで買えるんだったら、無しではない。

(だから富山を何とかしてからにしろと・・・)



この物件、その営業マンが自分で指値を入れて購入しようとした物件なんです。

その方はDIYで直す想定だったようなので、私はそれを外注しなくてはなりません。

その分指値は厳しくしなくてはならないと思っています。

「僕は取引に入らなくていいので、興味があれば購入して再生してください」

「そして転売したらけっこう儲かると思います」と言われました(笑)



まだ元付の人と話をしたわけでもないので、実際に進めるかどうかはわかりませんが

とりあえず頭には入れて、一応い連絡は取ってみようかな〜と思っています。

(だから富山1棟目が先だろうよと・・・)



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月19日

課税業者という大きな罠。

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水面下で買付を入れてみたりしていた物件の売主さんがすっとぼけた人で、少し指値が

入ってゴールと思っていたところ、定価以上の価格でないと売れないという話に!?



札幌で面白そうな案件があり、融資先開拓の意味もかねて都銀さんに当たったところ

金額は足りないものの融資可能という話にまでは持っていくことができました。

その際に既存物件を共同担保と言う形で活用する手もあるということを学びました。



今回はこの話の続きです。



足りない自己資金部分をいろいろな手を駆使して埋めることが出来るかもしれないと

いう可能性を作り出して(仲介業者さんにも手数料を頑張っていただくなどの協力を

していただけることに・・・)、あとは金策に走るだけという状況まで持ってきました。



自己資金を削減する方法として、指値も当然ながら考えておりました。

(元付さんでしっかりグリップできているため、金融機関さんの目処が立ってから

 買付を入れるという形で進めておりましたので、まだ買付は入れておらず)

仲介業者さんも、雰囲気からしてある程度の指値はできるだろうと踏んでいたようで

私もその前提で何とか資金繰りをできると判断しました。



満を持して、というほどの自信はないものの、仲介業者さんもそこは理解の上で

買主さんと価格の交渉に入ってくださいました。報告によれば、売主さんは金額を

やや不満に思っているようですが、税理士の先生と手残り額を確認した上で返事をする、

という感じだったそうです。脈がないわけじゃないな、これは。



しかし、その予想はバッチリ裏切られることになります・・・。



仲介業者さんから着信があったので電話に出ると「税理士の先生からの回答が想定外」

という声とともに、状況の説明がありました。売主さんご自身も把握されていなかった

ようなのですが、この方は課税業者さんだったようです。そのため、消費税の支払が

追加で発生するため、その分を見越すと指値はおろか今の物件価格では売れない、と。



いろいろと交渉してみる、ということで仲介業者さんが作戦を練り直して再度売主さんに

挑みましたが、結局こちらが望む金額はおろか、元々出していた価格にすらも戻らずに

玉砕の雰囲気が濃厚になってしまいました。



今日この話をブログで書いたのは、お前さん残念だったねえと言って貰いたいわけでは

なくて、去年〜今年あたりに売却して儲かった人は、来年とか再来年とかに課税業者に

なっているはずだよということです。



私の場合、仙台法人は太陽光発電の大きめのがあるため、常に課税業者です。

だから消費税のことは意識して考えております。でも、普通の大家さんは課税売上は

持っていないはずなので、その点が意識から外れてしまう可能性もあると思います。



課税業者になっている間は、基本線としては不動産は売らない方がお得なはずです。

売る場合も、消費税を支払ってどうなるかという点を意識して、それでも儲かるなら

売るという選択肢を取ればいいと思います。今回の売主さんみたいに、消費税を計算に

入れていないというのが一番厳しいので、そこだけ気を付けていただければと・・・。

私のように皮算用したけどがっかりするパターンがなくなるよう、切にお願い致します。



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2017年10月21日

いよいよ都銀さんと取引なるか!?と思ったら・・・

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銀行さんの融資姿勢が厳しくなっている、という話題はあちこちで見かけます。

全体の傾向として、その方向性は回避しようがないものになっています。



先日、懇意にしている業者さんから、ちょっと面白そうな物件情報が出てきました。

築浅で積算もしっかり出ているし、こんなご時世にしては利回りも割と出ております。

間取りはファミリーでバリアフリー仕様だから、高齢化社会にもばっちり対応可能。

しかも借り上げで空室の心配もない、という。ただし立地は微妙なんですけどね。



この物件に融資が付くか試してみようと思いまして、仙台法人で買付を入れました。

メインバンクさんに持ち込んでみたところ「仙台の店舗から札幌に出すのは難しい」と

つれない返答。いや、実際にはちゃんと検討して、上と掛け合っていただいたりして

貰いましたので、つれないなんて言っちゃだめですね。失礼しました。



前からメインバンクさんには札幌はきつそうということは言われていたのです。

だからダメで当たり前。話を持ち込むことで、メインバンクさんを優先して考えている、

ということをPRしている気持ちもあります。義理人情は大事ですし、こうやって

相手を立てておくと、いざという時に助けてくれるかもしれません。一回一回の

積み重ねが、相手に対して恩を売るようなイメージになっているはずですし。



というわけで、ちゃんとメインバンクさんからも「他に持っていくのも致し方なし」と

思っていただいたところで、新規行の開拓に入ります。今回は札幌と仙台に支店があって

取引したことがない、いくつかの金融機関さんの扉を叩いてみることにしました。

(1行だけ、その条件に当てはまらない金融機関さんもありましたが)



持ち込んだ金融機関さん全体の傾向として「渋い」感じがありました。元々渋かった

金融機関さんは仕方がないと思うのですが(紹介で行ったけど渋いことには変わらず)

ここ1年くらいけっこう名前を聞いていた某金融機関さんが「地元以外の不動産融資が

厳しくなっている」というところまで厳しくなっているのはびっくりしました。

確実に融資の波は引いている。そんな印象を持ちました。



勿論、個別で見れば、これまで関係を作ってきている人とかはきちんと融資が出ると

思うんです。あくまで全体の雰囲気の話であり、私は融資が出てます!みたいな人が

いるのは当たり前。金融機関さんはお金を貸すのが仕事だから、貸せなかったら商売

あがったりになってしまいますからね。融資が出ている人からは、その秘訣を聞き出して

その真似をするといいと思います。あ、でも変なコンサルさんに聞く意味はないですよ!

大家仲間の横のつながりを頼りにすることを推奨します。



で、今回唯一「融資します」と言ってくれたのが、某都銀さんでした。

個人では絶対に取引できない都銀さん。なぜなら、私が個人で保有している物件は

耐用年数超過だの再建築不可だの借地だの、そんなのが多いからです。都銀さんは

耐用年数を超過したものは収益をゼロとみなし、借入だけを評価に含めますから。

そしたら、私なんかただの借金大魔王ですよ。そりゃ相手してくれません。

でも信金さんや信組さんはそういった物件からのCFもちゃんと判定してくれます。

だから私は個人では都銀さんではなく、信金さん・信組さんをターゲットにしてます。



金融機関さんにはそれぞれ全体のCFの見方に特徴があります。

前にどこかのコラムで「事業計画書なんて意味はない、書くだけ無駄」ということを

書いている方がいたような気がします。都銀さんや大手地銀さんを相手にするなら

それは真実ですけど、信金さんや信組さんの場合は事業計画書を書くことが出来る、

という定性評価もとても重要なのです。自分の知っている世界だけで断定的なことを

書いてしまうのって、ちょっと違うよねと思いながらそれを読んだ記憶があります。



まあ、私のブログも更なるハイレベルの有識者から見たら「バカなこと書いてるな〜」

と思われているのだとは思います。もうこれは仕方ないことですね。だからこそ、

おごらずに謙虚にブログを書くことも大事だと思っています。



あ、ちょっと話がそれました。



仙台法人は耐用年数超過の木造物件が1棟あるものの、他はちゃんと耐用年数の

範囲に収まっています。だから、都銀さんでも審査して貰える可能性があると判断して

今回持ち込んでみました。そしてその結果はバッチリ出ました。都銀さんから融資を

してもらえるという判定が出るなんて、素敵だなあ。



ただし、やはり金融庁さんの出した号令は確実に効いているようです。

残念ながら、金額は希望をだいぶ下回ってしまいました。ですので、取引ができる、

ということが確認できただけで終わってしまいそうです。その自己資金は出せないよ!



ただ、都銀の担当者さんも、できれば融資したいと思ってくれているようで・・・

「毎年の修繕費の情報はありませんか?」と聞かれました。話を聞くと、それがないから

行内のルールに則って再調達価格からどうのこうの計算をして算定しているそうです。

その金額が現実からかなりかけ離れているということで、適切な修繕費に落ち着けば

評価が上がるかもしれない、ということでした。



また、借上にしなかった場合の家賃も算定して提出して貰えれば、それも評価を

押し上げる結果になるかもしれない、ということも教えていただきました。



こうやって、融資を出したいと思っていただける時は、会話のどこかにヒントが

ちりばめられていることがあります。それを聞き逃さないことも大事なことと思います。



というわけで、この結果を元付業者さんに伝えて、そういった資料を入手して貰うよう

お願いをしました。元付業者さんも趣旨を理解し、資料を作ると言っていただきました。

あとは価格交渉も多少仕掛けてみる、と。この辺が全てうまくいけば、もしかしたら

逆転もありうるかもしれません。様子をしっかり見ていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月08日

賃貸併用住宅の物件探しをスタートさせました。

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問い合わせてみたところ、既に終わった案件でした。うーん、残念。



地元の不動産屋さんの壁の張り紙に気になる物件を発見しました。

利回りはそこそこなんですけど、立地が割と良くて間取りもファミリーと店舗です。

そしてなにより、自分で住み替えるにも適しているという。



最近になってですが、自宅になる物件も探しています。自宅は既にあるのですが、

賃貸併用住宅に住み替えることで自分の家賃の支払が減らせるのではないか、

という目論見です。実際のところ、そうそう住み替えたいと思える物件が出てくるかと

言われると、簡単には出てこないんですけどね。だからこそじっくり探す必要がある、

というところです。



ちょうど年齢的に、住宅ローンを35年引けるリミットが近いと思っています。

それもあり、ここ1年くらいでいいものが見つかるなら、それに越したことはない、と。

そして長く住むことを考えると、自宅部分は1階にしたいのです。年を取った時に

階段のある家はできれば避けたいのです。



勿論、今は不動産が高い時期です。焦って買う必要はありません。

ただ、自宅となると場所も吟味したいですよね。だからじっくりと探そうと思ってます。



で、地元の不動産屋さんでたまたま条件にそこそこ合致しそうな家を見つけました。

1階が店舗、2階が賃貸住宅、3階がオーナーズルーム。広さも十分です。

1階という条件は満たせてませんが、店舗さんが退去した後にリノベして引っ越す、

という技が使えそうだなと。立地的にも、今の家の近所です。



この不動産屋さんからは東京5棟目を購入していますので、営業マンとも仲良くして

おります。というわけで、気軽に電話してみました。壁に貼ってあったあの物件、

興味があるんですけど・・・と切り出したところ、残念ながら既に終了していると。

けっこう早めに終わりました、ということでした。うーん、残念。ていうかそれなら

はがしておいてよー。



代わりに土地情報を貰いましたが、ちょっと小さいんですよね。その坪数だと、

上に伸ばすしかないので、今の家とあまり変わらないんですよ。



というわけで、今後地道に探していこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする