2017年04月17日

立地のいい借地に突撃し、あえなく玉砕した話。

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コツコツと買付入れてます。入れては玉砕を繰り返しながら、いつか購入できることを

期待しつつ、といった感じです。



何日か前に見つけた面白そうな物件。借地権ですが、立地は良く賃貸併用住宅と

書いてありました。だいたいこう、賃貸併用住宅とか書いてあるやつって、一般には

売れにくいから、意外と安い値段で残ってたりするんですよね。どれどれと興味をもって

その情報を見てみると、3部屋の風呂無し1Rと2DKの自宅、あと店舗という構成。



うーん、風呂無しかあ・・・。風呂がボロイとかなら、20万コースで風呂の交換が

考えられるのですが、風呂がないとなると、その配管を作ったりいろいろしなくては

ならなくなり、さらに値段が上がります。せめて古い風呂があってくれればなあ。



しかも借地料がかなり高く、この坪数でこの金額かよ!とツッコミたくなるレベル。

これがうちの近所とかだったら、間違いなく手を出さないレベルです。



ただ、場所的に山手線でも頑張れば帰れなくないくらいの立地なので、今まで私が

購入している物件は、山手線から歩いて帰れる案件はありませんでした。そう考えると

これまでの物件と比較しても、客付競争力が高そうな案件に仕立てられるんだよなあと。



とりあえず、迷ったら問い合わせだなということで、業者さんから資料を受領しました。

仲良くしてもらっている一級建築士さんにも図面を見てもらい、会話しながら概算の

リフォーム費用を計算。やっぱり、ある程度のリフォーム費用は必要です。指値を

入れないと、こちらも回しきれません。現況できれいになっているということなら

無理に指値はしないんですが、なんせ風呂無しだし部屋は汚いらしいし・・・。



借地料を支払った上で、手残りがある程度残せそうな金額ということになると、

提示されている販売金額の20%オフくらいまでは落とさないといけなくなります。

しょっぱなからこの指値をぶつけるのはさすがにチャレンジャーだなと思ったので

買付はいきなり入れず、こんなくらいの金額だったら相談乗ってもらえそうか

確認したいという形で、メールを入れた後少し時間をおいて電話をしました。



いろいろ会話しましたが、わかったこととして

・売主さんは端数を落とすくらいの指値しか受けてくれないように思われる

・地主さんは完全収益だとNGで、自分が住んで上を収益とかでないとOKしない

という2点がわかりました。うーん、完全収益のつもりだし、なかなか微妙です。



端数を落としたくらいの金額だと、ある程度の自己資金を入れないと回せません。

これが所有権だったらそれも考えるのですが、なんせ借地権。そして地主さんが

これぞ昔からの地主!という感じのタイプの方だという話も聞きましたので・・・

奥の手として隠し持っている外国人留学生向けシェアハウスへの転用なんて、

おそらく一発NGでしょう。地主さんが遠くにお住まいならまだしも、今回のケースは

真裏にお住まいだということです。リスクを取ることができません。



そんなところを総合的に検討した結果、今回は見送ろうということにしました。

焦って高値掴みする必要はありません。まだもっといい物件が出てくるかもです。

焦らずにゆっくりと。



高くなったとはいえ、探せばまだリノベまで含めて10%を超えるような案件は

ちらほらと出ています。物件情報を見て、良い素材になるものがあるのではないかと

毎日目を光らせていきたいと思います。新着情報の配信メール、ほんと助かるわ。

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2017年04月13日

買付を入れては玉砕する日常の一コマ。

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淡々と指値、淡々と買付。それもまた日常の光景です。

もはやいちいちブログで報告したりもしないのですが、この間も1件築古物件に

買付を入れてきて、玉砕してきました。



情報を持ってきてくださったのは、札幌6棟目の元付をしてくださった業者さんです。

この業者さん、ブツあげが上手なので、私好みの古めの物件とかも割とちょくちょく

扱ってくれます。持ってくる時は、だいたい相手の顔色を見ながら落としどころまで

シナリオを練ってくるので、話が早くて助かります。



今回のお話は、2棟の築古アパートが隣同士に並んでいる物件でした。

駅から徒歩5分で、昔持っていた札幌2棟目と同じ駅だから勝手がわかります。

馴染みの仲介業者さんもそこそこいる場所なので、新しく物件を買った後に認知させる

作業は楽勝だろうなあという感じのところです。



間取りは単身向けの少し狭い間取りでした。狭いと言っても25平米はありますが、

札幌は全体的に東京より部屋が広いので、25平米だと東京なら20平米くらいの

感覚だと思っておいて貰えればいいのかな、という具合です。



余談ですが、4年前に手放した札幌2棟目は、18平米3点ユニットという間取りで、

家賃2万でもお客さんを紹介してもらえないくらいの不人気間取りでした・・・。

東京感覚で買って大失敗した恥ずかしい事例です。地方にはその地方のニーズがあるので

初めての地域に購入をする場合は、そこをしっかりヒアリングすることを推奨します。



話が逸れましたが、とにかくそんな築古物件を提案してきてくださった業者さん。

まだ媒介契約も締結していない状態ということでしたので、内々での打診だそうです。

だいたいの落としどころはこの辺だろうという価格を聞いたので、それで回せるかを

検証する作業に入りました。



耐用年数超過の木造だと、融資はおそらく15年が限界です。その範囲で回そうとすると

15%くらいは利回りが欲しいところ。もしそれに満たないなら、土地としての魅力や

立地の優位性など、何らかの付加価値が必要になります。



今回の物件は、使いきった後で新築を建てるにも悪くない土地でした。広さといい、

条件(角地です)といい、駅からの距離といい悪くありません。その将来性を見込んで

15%より少し低めの価格で仕込むことを許容することにしました。



しかも、レントロールに記載されている家賃が相場よりだいぶ安いのです。

これ、ちゃんと引き直して貸したら化けるかもしれないよね?という感じもあり、

なんとなく将来性がありそうな物件に見えてきたのです。

(という話を別の馴染みの業者さんに話したら「ひろ*さんほんと脂っこい物件ばかり

 好んで攻めますね・・・」と呆れられました・笑)



続いて、物件を埋められるかヒアリングです。ネットを見ても情報が出ていないので、

その駅のあたりで長く仲介をやっている業者さんにヒアリングしてみました。

すると「2棟もうち1棟は風呂無しだった気がする」という衝撃的な発言が!

いやー、さすがの私も札幌で風呂無しは埋められる気がしません。



ここで一度仲介業者さんにその旨伝え、そっちのアパートだけ土地で切り売りするなどの

方法を検討してもらうことにしました。ちなみに、まだ媒介契約前につき、業者さんも

内見していない状態なので、風呂無しなんですかーと残念そうな声を出していました。

広さの割に異常に家賃設定が安かったのは、それが理由か・・・。



しかし、その後業者さんが売主さんに確認したら、風呂はあると。これは現地を

見てくるしかないねということで、業者さんが物件の空室を内見してくることに。

その結果、お風呂あるじゃん!ということで話が進展することになりました。



部屋はパンチカーペットだったりリフォームが古臭かったりするので、そこが原因で

決まらないのだろうということに。広さはそれなりにあるから、今風に普通の原状回復を

してあげれば、十分相場で埋まりそう、という感覚を業者さんは持たれておりました。

ここの業者さん、管理を欲しがるからそんなに現実とかい離したことは言わないです。

その業者さんがそう言うなら、いけるだろうと踏んで改めて価格を検討しました。



最終的に、利回り14%くらいになるところで指値を入れることに。元付さんとしては

おそらくそこから若干交渉の上で着地するだろうという腹積もりでいたようです。

そこでまとまるならまあ妥協できるところかなと思ったので、ゴーサイン出しました。



それから1週間くらい経過して、その仲介業者さんから着信あり。電話に出てみると

「売主さん、また気が変わっちゃいました」とがっかりしたような声。どうやら、

前にその方と会話した時より高い金額じゃないと売らないと言い出したようなのです。

奥様の方が欲を出してしまったみたいで、その金額じゃ売れないだろーって感じの

高値を出してきたのだとか。金額を聞きましたが、確かにそれじゃ無理ですわ。



「そんな値段じゃ売れないから他を当たってください、って思わず言っちゃいました」

「また別なの探して提案します」ということで、なんとなく手に入るんじゃないかなと

期待していた物件は流れてしまいました。無念。



5000万くらいまでの小ロットで利回り15%くらい達成できる物件であれば

耐用年数に関わらずいくつか持ち込める金融機関さんのあてがあります。そのうち1つは

新規の取引行で、しかもここと取引を開始できると、エリアがけっこう広がるという

特典付きなので、そこに話を持っていく絶好のチャンスだったのですが・・・。

また似たようなものを探してもらおうと思います。



えっと、ブログを読んでくださっている業者の皆様、そんな物件があればご提案を

よろしくお願いします!瑕疵担保免責、現状渡しで手間はかけさせませんので〜。

札幌、仙台のどちらも対応できます。東京も対応できるけど、東京なら20年引けるので

12%くらいから話は聞けます!リノベ素材もお待ちしています!



っと、こんなところで宣伝しても、さすがに見ている業者さんの方が少数ですね^^;

また地道に物件を探していこうと思います。



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2017年04月06日

まだ終わっていなかった関東圏中古RCの最後っ屁。

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実はまだ最後の1行が首の皮1枚程度で生きてるんです、関東圏の高利回りRC。

もうとっくに終わったと思ってたでしょ?話題にもしなくなってたし、この市況の間は

あまり大きな物件は買わない宣言も出していたし。私もすでに積極的に検討するつもりは

なくなっていますが、残っている分に関してまでこちらから止めるつもりもないのです。



最後に残った金融機関さんは、某不動産仲間からご紹介を受けた方です。耐用年数以内の

融資しかしないということで、年数が短いのがネックですが、検討いただいております。



もう1つの金融機関さんがNGを出したのと同時くらいに資料が出ていき、内容を

読んだ上で質問事項を面談形式でぶつけさせてくださいと言われてから2週間くらい

経過。面談のめの字もありません(汗)

気になってこちらから電話するも、携帯は出ない、お店にもいないという。



ようやく連絡が取れたら開口一番「なかなか厳しい回答なんすよー」と。

え、面談もなにもないまま終了っすか!?どうやら本部では難点その1が引っかかり

担保評価が出ないようなんです。結局他の金融機関さんと同じか〜。



しかし、この担当さんは「もう少し粘ってみたい」「本部と交渉するので、時間は

まだあるか」ということでした。元付業者さんに確認したところ、他もまだそこまで

具体的に進んでいないということなので、引き続きお願いしますという話をしました。



金融機関さんが嫌がったのが、裏に崖があること。その崖が崩落危険区域的なものに

指定されているから、崩れたら何を担保にしていいのかわからない、と。

それに対抗する武器も必要だろうと考え、火災保険の代理店さんに保険見積を

お願いして、損害がいくらまでなら保険で担保できますよという資料を作り、

金融機関さんに提出しました。



その後、またしばらく音沙汰なし(笑)

何回か確認の電話をして、ようやくつながりました。

「いや、本部厳しいんすよー」「火災保険は担保にできないって」

いやいや、質権でもなんでも取ればいいのに・・・



結局本部は説得しきれなかったようですが、その中で次以降につなげようと思って

いろいろ会話していく中で、そういえば売却の話ってどうなりましたか?と質問を

いただきました。はいはい、無事に2棟ほど売れて残債がこのくらい減ってて残りが

このくらい出ましたよ、という話をすると「え、それはだいぶ属性変わりましたね」

「今までの属性でもうちはオッケーだったんですけど、それもっとやりやすいです」

「ちょっとその属性の話をもう一度本部に持っていっていいですか」と。



なんかいいですね、この担当の人の粘り腰。妙に親近感を覚えます。でももう少し

武器はきちんと作っていった方がいいと思いますけど・・・(竹槍でB29感満載)

あとしゃべり方が軽いのも改善した方が・・・(笑)



今年の確定申告と、売却した事実が分かる通帳のスクリーンショットやスキャンした

データをメールで送り、再度交渉をしてもらうことになりました。とはいえ、

工員さん本人も「あまり期待しないでください」「確率は低いと思いますんで」と

前置きしている状態なので、まあそんなに過剰な期待はしていません。

買えちゃったらラッキー、ってくらいです。



ちなみに元付さんに聞くと、なんか売主さんがあまりに売れないので諦めて媒介契約を

4月末でいったん終了し、友人に安く売るみたいなことを言っているらしいのです。

多少減額でもいいから融資が通れば、更に安く買える可能性があるのでは・・・。

取らぬ狸のなんとやらですし、流動性に乏しい物件は危ないという認識もあります。

無理して追いかけない程度に、もうちょっとだけ追ってみようと思います。



あと、この担当さん面白いので、今回の案件がダメだった場合は東京2棟目の修繕の

借入の相談をしてみようかなと思っています。既存取引行になっておこう計画。



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2017年03月02日

超・崖っぷち!早くも融資NGの回答を貰ってしまいました。

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悪あがき中の関東圏中古RC、アンコール?ロスタイム?であたっている金融機関さんの

2行のうち1行が早くも崩れる残念な展開になってまいりました。真の崖っぷちです。



昨日は、先日融資NGの判定をいただいた金融機関さんにお邪魔して、具体的な理由の

説明を受けておりました。それによると、大きな理由は物件の問題だったようです。

支店としては取り組もうということで前向きにOKが出て本部に流れていったのですが

本部側からは場所の問題(この金融機関さんのエリアのギリギリ端っこだから遠い)と

前面私道の状態が悪いことが挙げられたとのこと。駅からの距離もネックになったと

いうことでした。



個人属性に関しては「ちょっと弱いね」とは言われたようです。物件が弱いのを

ひっくり返すほどの個人属性ではなかった、ということだと思います。



個人に関しては「小さくて収益性が高く、その分流動性が低い物件を買っている」

「それほど借入残高が大きいとは言えない(=まだ貸せる)」という評価でした。

あがってくるキャッシュフローを蓄積して金融資産を増やしてもらえれば、さらに

融資はやりやすくなる、という感じだそうです。



この金融機関さんは、中古のRCが得意ということもあり、なかなか見合う物件が

出てこないという難点はあります。しかし、今回案件を持ち込んだことで、個人属性を

よりしっかり見ることができたので、次以降やりやすくなったという効果はあります。

検査済証がなくても見てもらえるということもわかりました。もし見合う物件が

出てきたら、積極的に持ち込んでみようと思います。



しかし、結局のところ残念ながら融資NGだったという事実は変わりません。

追加で融資を検討していただいている2つの金融機関さんのうち1行は、先行して

取り組んでいる金融機関さんがNGだったら、本格的に本部に稟議をあげるように

動くと言っておりました。そちらの金融機関さんに結果を伝えなくてはなりません。



電話口で先方の担当の方をお願いし、取り次いでもらいます。電話に出るなり先方は

「持ち込んでいただいていた物件の本部での担保評価が出ました」と発言されました。

(この金融機関さんは本部で担保評価を行うということです)



さて、気になる担保評価額は・・・どーん!物件価格の半額以下!

思わず「低いですね・・・」と言ってしまいました。



行員さんも「1000万とかの差なら稟議の書き方や手元資金などでフォローも

できるのですが、これだけ離れると厳しいです・・・」と。最近そういうところが

減ったなあと思ってましたが、この金融機関さんはまだ積算をしっかり見ている、

ということがわかりました。久しぶりですもん。担保不足って単語自体が。



これで最後の切り札として検討いただいていた2行のうち1行があえなく撃沈。

残り1行になりました。こちらは現在担当の方が資料の読み込みをしてくださって

いるところです。質問事項をまとめたら面談に来てほしい、ということを言われて

おりますが、今のところまだ具体的な日程の連絡はありません。



ここでダメだったら本当にリリースだな・・・うん。

あとはもう祈るばかりです。



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2017年02月25日

融資NG!融資が破壊的に緩いとされる中、ここまで融資を受けられないとは・・・。

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関東圏中古RC、第一弾として審査に動いていた中で唯一残っていた金融機関さんから

融資可否についての返事がようやく来ましたが・・・残念ながらNGという回答でした。

なかなか融資がつかない難物とは聞いてましたが、まさにその通りでしたorz



この物件との出会いは、社長とたまたま親交がある業者さんが面白い金融機関さんを

使っているらしいという情報を仕入れたため、社長にお願いして担当の方と情報交換

させていただいた際にご紹介してもらった案件です。条件的に微妙な面はありましたが

数字的にこれなら十分デメリットを補って回るだろうと判断し、融資付けを開始。



あたれる金融機関さんをリストアップして、感触をうかがいつつ現地調査を実施

既存取引行には破産した時回収しやすい場所しか融資しないって本部に言われたと

身もふたもない感じの本音トークをされたのをはじめとして、ことごとくNGを

くらってしまいました
。そして残ったのが最後の1行となる某第二地銀さんでした。



まあ、この第二地銀さんも「本部に持っていきました」から始まって2週間音沙汰が

ないという・・・かなりやきもきしました。途中で電話したところ、どうやら地味に

旗色が悪いようで、本部からは前面私道(他人の持ち物で通行権はありますす)の

管理状況がよくないとか、個人の資産背景が弱いとかごちゃごちゃと言われているという

お話でした。



それを聞いて、本部的にも当落線上にある感じで、他と比較しながら残すか落とすかを

考えつつキープしているのかなあと思いました。でも本部自体には成績はないから、

そこまで考えない?いや、会社の業績って意味では考えるか。



上記の話を聞く前だったのですが、時間がかかっていることからもしかしたら厳しい?

と思った私、気持ちを切り替えて紹介待ちにしてあった2行にもアポを取り始めました



うち1行は紹介を待たずに以前相談したことのある支店さんへ。ブログに書いた通り、

融資を検討いただくことになりました。もう1行は昔からエリアの縛りが信金さん以上に

厳しく、最初に紹介してくださった方は支店エリアでNG。次に紹介を依頼した方には

エリアで散々泣いていることを強調してもらい、なんとか泣き落とし的な感じで相談に

乗っていただくことに成功しました。本日資料を送付し、来週早々に面談してこようと

思っています。



そんな動きを並行して取っているよということを審査中の金融機関さんに伝えたところ

「うちも正直厳しいかもしれないので、進めていただいて構いません」とのこと。

ああ、なんかもう自信なくなってない?この感じ。心配だ。



そこからさらに数日して、昨日の「本部から正式にNGの回答が来てしまいました」

につながるわけです。うー、無念です。担当の方にはかなり頑張っていただいたと

思っているのですが・・・私の力及ばず。



元々、いくつかの要因で本物件は融資が難航しております。検査済証がないのをはじめ、

いくつか問題点はあるのです。そんな難あり物件だからこそ、金額がガッツリと下がって

面白い物件になった、というところがあります。



まあそれだけおいしくなったからこそ、他にライバルも出てきているわけです^^;

本来、私が一番手を確保できていたのですが、融資が難航して時間がかかりました。

その間に、私以外に2名の方が買付を入れています。そして会社的には早く売らないと

専任媒介を切られてしまうかもしれないというところもあるようで、その3名のうち

融資内諾が早かった人に売却しますという話に途中から変わりました。



他の人の中で、私が当たってそれなりに物件に対しての評価はしてくれた金融機関さんが

あり、そこに行くと言っている人がいるというのも聞いていました。だから、私に

残された時間は少ないだろうと思っていたわけです。しかし、まだその方も融資は

ついていないということです。まだチャンスはありそう。



追加で打診した金融機関さんで何とか融資が決まるかどうか。

さすがの私ももう持ち駒がありません。この2行でNGだったら断念せざるを得ない。

そんなひりひりした状況をどこか楽しんでる自分もいるような気がします。

銀行さん攻略ゲーム、みたいな。いや、決していいことではないのかしれませんけど。



たいした才能もない凡人の私ができることは、とにかく粘り強く、そして行動力を

最大限に投入していくことだけです。今後も愚直にそれを繰り返していこうと思います。



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