2017年10月18日

東京7棟目(仮)の金銭消費貸借契約を締結。

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失敗案件の金銭消費貸借契約を行ってきました。



現在、融資承認が出て決済を待っている案件として、返済比率が高くなりすぎて

割と苦しい感じの失敗認定気味な案件(東京)
と、借地なのに超高速で融資が

固まってびっくりしている案件(東京)
の2件、あと一応東京2棟目の借り換え

あるにはありますが、これは購入とはちょっと違うので置いておくことにしましょう。

今後、前者を東京7棟目(仮)、後者を東京8棟目(仮)と呼びます。



昨日の夜は返済比率が高くなって苦しくなるのが目に見えている案件に関しての

金銭消費貸借契約を締結してまいりました。借入する某金融機関さん、メールでの

やり取りを普通にしてくれるし、金消を夜にやれないかという話にもすぐにOKを

出してくれたりで、イメージ通り柔軟な動きをしてくれています。



東京7棟目を失敗と呼ぶに至った理由その1が、今回借入する金融機関さんの借入金利が

私が事業計画上で想定していたもの以上に高くなってしまった、ということになります。

自宅と同じ区内で所有権ということもあり、これまでの事例から間違いなくどこかしらで

融資が付くだろうと高をくくっておりました。本体金額も小さいため、融資特約なしでも

どうしてもだめなら現金で払えばいい、という感じもあり、融資特約をつけずじまい。



しかし既存取引行さんが一様に本件に対して厳しい態度であったことから、審査が緩いと

不動産投資仲間づてで聞いた某金融機関さんの新商品を試してみることにしました。

こちらは首尾よく審査通過となり、資金調達はできました。ただ、金利が既存取引行に

比べてだいぶ高いため、ちょっと厳しい収支になってしまった、というのがあります。



もう1つの誤算は家賃が想定以上に取れなかったこと。なぜそうなったかと言えば、

建物が未登記であったがゆえに、目測で建物面積を推測するより他に手がなかったです。

その目測の面積が思い切りハズレてしまいました。部屋当たりの面積がもっと広いと

思っていたのに、登記が完了してその建物面積を確認したら、実はそんなに広くなくて

これじゃ家賃が取れないじゃないか!ということになりました。



これら2つの事象により、返済比率が50%から80%半ばまで跳ね上がってしまい

一気に投資不適格案件に仕上がった、というわけです。



さんざん失敗だ失敗だと書いたおかげで、それだったら手付放棄したらどうかとか

すぐ売却してしまうのはどうかという前向きなご意見もいただきました。

(ご心配いただきありがとうございます!)



今回は2部屋のアパートということで総額も小さく、多少苦しいとは言っても、

全体で見れば問題はなく持ちこたえられるレベルです。実績ができれば金融機関さんも

見方を変えて借り換えの融資をしてくれるかもしれませんし、まがりなりにも普通の

所有権ですので、再販しやすさも(たぶん)あるはずです。元本返済を資産と考えて

保有していれば、そのうち売却で利益を得られるかもしれません。



それに、確かにかかった経費を上乗せしてリノベ前に転売してしまうという手も

あるのかなと思います。どっちみちリノベはすぐに取り掛かれませんので、リノベに

着手するまでは売却にかけておく、というのも一案だと思いました。

いろいろ方法はあるなあと。まだリカバリのためにできることはありそうです。



・・・全然金消の話じゃないですね、これ(汗)



今回融資に利用した商品は、某金融機関さんが1年くらい前にリリースした商品です。

再建築不可でも借地でも、ド田舎でもOKで、とにかく不動産を担保に入れられれば

1000万まで物件購入なりリフォームなりの資金として借りることができます。



私のように再建築不可とか借地とか、そういうややこしい案件でリノベが必要なものを

とりあえず本体だけこれで抑える、という使い方には便利そうです。



審査は割と細かく、信用情報に出ているものは全てきちんと把握できないと先に進まない

印象がありました。ただ、審査自体はそこまで厳しくなく、無担保借入がいっぱいある

私でも審査に通過するレベルでしたので、まあだいたいの人はOKが出ると思います。



この商品、金利は高めですが、繰り上げ返済の手数料もかからないし、最初に印紙代以外

何もかからないというところはすごくいいなと思いましが。なんせわかりやすいです。

すぐに融資手数料とか担保調査手数料とか言い出す金融機関さん(ノンバンクに近づけば

近づくほどその傾向が強くなります)に比べて良心的だなと。



金消中にその話をしたところ「当社商品の差別化要素の一つです」「ただ、いつこれが

手数料ありに戻るかはわかりません」ということでした。変な話、借りるなら早めに

借りてしまう方がいいのかもしれません。上限枠が3000万までということも

ありますしね。



そんな感じで、東京7棟目の購入まであと10日程度。ここまできたら、失敗だなんだと

ぶつぶつ言わず、粛々とやるだけです。リカバリーしますよ!



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月15日

失敗(予定)案件の現在の進捗状況。

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後から出てきた(東京法人+個人事業主の所有物件と比較して)土地の広い大物案件。

こちらの話題ばかりですが、そういえばあなた半額になった案件あったよね?そっちは

どうなってるの?というところについても続報をお伝えします。



過去の歴史



1.購入しないつもりだったのに、いくらでもいいから買付入れてみてと言われて半額の

  買付を入れてしまったら、若干押し返されただけで通ってしまった

 (こちらのブログ記事を参照)



2.最悪現金で決済するかということで、とりあえず契約。そして融資付けを行う。

  (こちらこちらのブログ記事参照)



3.建物面積が思ったより小さく、一部屋当たりの賃料が想定より下がることが判明。

  加えて銀行融資も既存取引行が想定外の不調に終わり、金利の高いところで

  借入することに。

  (こちらのブログ記事参照)



借りた金融機関さんから「建物を壊すのはNG」と指定されてしまっている関係から

やっぱりリノベーション工事をやらなくてはならないよねー、という状況になりました。

壊して新築して売った方がいい、というご意見も現地を見た方からいただいており、

私もそこに傾きかかっていたんですけど・・・。でもあれ、新築してもそんなに大きな

建物は建たないから、需要のない新築戸建ができてしまいそうだったので、これはこれで

仕方ないということかなと思います。



超高い返済比率になりそうですが、まあこれだけ物件があれば1棟くらい失敗するのも

仕方がないということで、所有権の物件を持っている満足感だけを拠り所にします^^;

ま、しばらく辛抱して保有していれば、残債も減っていくでしょうし、そもそもそれほど

大きな物件でもないので、最悪多少の損切りをしてもいいでしょう。

そんなことを考えながら、諸々の手続きを進めています。



対金融機関さんというところでは、融資承認に対して必要な書類を提出するよう

指示がありました。この金融機関さん、メールでやりとりできるので助かります。

リフォーム費用の見積書と金融資産のエビデンス、印鑑証明書のコピーを送付して

金銭消費貸借契約の日程を調整しました。来週契約してくる予定です。



売主さんとのやり取りでは、とりあえず建物未登記の状態だったのを登記していただいた

ということで、謄本の写しを送っていただきました。うん、やっぱり面積小さいわ。

これは儲からない予感がプンプンします。まあもういいや、考えるのを止めよう。

失敗は失敗と素直に認めて、リカバリーをどうするかを考えます。



あわせて、リノベーション工事(およびいずれ考えられる新築工事)に向け、前面私道の

掘削承諾を取りに行って貰いました。ほとんどのところは普通にはんこを押して

くださったのですが、1件だけ「承諾料30万」と言ってきたところがありました。

30万ってけっこうなお値段ですけど・・・orz



「他の方にも同じ請求をしている」ということでしたし、うちの目の前の私道の半分を

所有しているので、なかなか断りづらいです。これは呑むしかなさそう。ただでさえ

儲からない案件なのに、更に儲けが減ってしまいました。あーあ。



それから建築士さんとのやり取り。

一緒に内部を見に行こうとしたのですが、1回目は私と仲介業者さんで日にちの認識が

ずれてしまっており、結局内見できず。2回目は「窓が開いているからそこから入って」

と指示があったものの、実際には窓は開いておらずNG。そんな無駄足を何度もさせて

しまい、ものすごく申し訳ない気持ちになりました。



最終的に「いいよ、全部やり直す想定だから、中を見ないで見積するよ」と言って

いただき、出てきたお見積は東京3棟目の倍程度の金額でした。躯体が傷んでいなかった

東京3棟目に対し、躯体が既にボロボロの今回の物件はかなり割高になります。

当然のことだし、わかってはいました。建築士の先生にも常々「躯体が死んでる物件は

金がかかるから、そういうのは選ばない方がいいよ」と言われておりましたが、

それを身をもって体験する結果になりました^^;



工事の日程もおおよそ詰めたのですが、急遽融資承認が出てしまった案件の方が

借入額も大きく家賃も取れるし、躯体の痛みが少ないから工事が早く仕上がるという

点を考慮して、まず大型借地案件を優先しよう、ということになりました。

今回話題にしている物件は後回しです。工期に時間がかかる上に工事金額も高いです。

そして実入りとなる家賃は少ない。それだったら、全体から見てこれを急ぐ必要は

ないでしょう、という判断です。



決済日は10月の終わりで固まりました。ちょっと憂鬱になりますが、まあ仕方ない。

これはこれで一つの経験になると思いますので、精一杯リカバリーしていきます。

いっそ、実験的に何かすんごいとんがった物件にするってのもありかな?



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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月14日

え、融資増額!?本当に融資が固まっていてびっくり。

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昨日のブログに書いた金融機関さんに早速ご訪問してきました。



昨日ブログに書いた通り、苦戦するだろうなあと思っていた借地物件の融資があっさり

決まってしまいそうな情勢です
。しかし、金額の提示など細かな話が全くなかったので

実は条件があまりにもアレな感じで使い物にならない、とかいうオチなんじゃないかと

不安を感じていたのです。



ですので、一度対面でご説明したい、というお話はこちらも願ったりかなったりでした。

ちゃんと話を聞いて、本当にこの融資は確定的なものとして捉えていいのかを判断する

必要があると思ったわけです。で、その判断は早い方がいい。会社に行く前にささっと

話を聞いてこようと思った次第です。



というわけで、早速アポを取って昨日の朝金融機関さんをご訪問してきました。



朝一番で向かいましたが、待合スペースには人がいっぱい。賑やかな支店さんだなあ。

窓口の方に営業担当者さんを呼んでいただくように頼み、しばし待つと担当の方が

登場しました。早速名刺交換していると、後ろからひょこっと別の方も登場。

何かと思えば支店長でした。おぉ、支店長さんまで出てきたということは、やはり

ある程度確度が高いことが予想されます。



そして営業担当者さんとの打ち合わせ。結論から言うと、本部まで含めて内諾は既に

取ってあるそうです。ただし、不足している資料があるため、それらを確認することと

諸条件のところを確認することが必要、ということで本日打ち合わせをさせてほしい、

ということでした。



「今回の案件は収益性がとても良い」と営業担当の方はしきりに褒めてくださいました。

金融庁さんからの指導は「家賃で借入を充分に返せることを厳格に見ること」という

ことだそうです。今回の物件はそれが全く問題ないから、営業さんとしても取り組みは

しやすかった、ということでした。



営業担当さんから条件の話などが始まりました。

真っ先に言われたのは「金額は(事前に指定のあった)この額のみで、それ以上は

ご希望されていないでしょうか」というお話。家賃収入での返済に余裕があるから、

もう少し融資額を伸ばせそうです、という話をしているようです。



今回の事業総額はリフォームなど諸々組み込んで考えているため、6000万円台に

なると思っています。その中で物件購入が占める割合は6割程度。前に電話した

担当者さんは、リフォーム分を含めて全て賄うのは難しいとおっしゃっていたので、

だったら不動産購入+地主さんに払う可能性のある費用くらいを見てほしいという

話をしておりました。その金額だけが引き継がれていたようです。



リフォーム分について借入をする可能性があることは、前の担当者さんにも話してあり

承知されていると思います。リフォームの借入の方が条件が悪くなるのは明白なので、

その分も含めて借入できるに越したことはないです。ですので、借入額を増やすことは

何ら問題はない、と回答しました。結果、営業担当者さんで無理なく融資できそうな

金額を改めて判断し、提案くださるという流れになりました。



金利は2%前半、年数は借地契約を新規巻き直しをすることを前提に20年。

引渡時には全空となり、リノベーションをするという観点から、据え置き期間を

設けることを先方からご提案いただきました。それは大変ありがたい。



居宅を共同住宅にリノベーションするということなので、登記簿における建物の種類を

共同住宅に修正してほしいということが条件として提示されました。コンプライアンスも

あるでしょうし、そこは対応させていただきます。



地代については「上がる可能性がある」ということしか伝えておりませんでした。

実際、いくらになるのかが面談してみないとわからないためです。

ここは収支に直結してくるからということで、このくらいで抑えられるよう交渉して

ほしい、という目安金額も提示いただきました。



今回は個人で購入しますので、団信という選択肢もあります。金利は0.7%上乗せに

なるそうです。営業担当者さん的には「ひろ*さんはまだ若いし、無しでも大丈夫だと

思います」と。そうですね、私もまだ大丈夫だと思います。というわけで、団信は

無しということでお願いしました。



ほぼこれで融資は固まったとみていいでしょう。いやほんと、超スピード過ぎて

こっちがびっくりです。この面談の後、施工業者さんに慌てて電話して、お願いしていた

指値で半額になった物件とあわせて、こっちも急ぎでお願いすることになります、と

伝えました。どこから着手するか、効率よくやるために調整をしなくては。



返済予定表など、いくつか不足している資料を要求されましたので、そちらを提出する。

並行して、支店側で金額をいくらまで延ばせるか検討する。

その後、不足書類と決定した金額で改めて本部に改めて承認を取る。

内諾が取れたら申込書を書いてもらい、金消・決済と進む。



スケジュール的にはそんな感じで進むそうです。



仲介業者さんにも融資が固まったよと報告したところ「へ!?もう決まったんですか?」

と、鳩が豆鉄砲を食ったよう声で応答されました。ちょっとだけ「してやったり!」な

気分になりました(笑)



さて、これからが大変ですよー。頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月13日

え、借地なのに融資OK出ちゃいそう!?

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昨日書いたネタの続きです。1300万の大幅な指値が通ってしまった都内借地物件

問題は銀行融資です。借地は大変だから・・・。



なぜ金公算が借地を嫌うか。それは、とにかく保全能力が弱いからという話に尽きます。

だって、3ヶ月地代を滞納したら、どれだけ建物に抵当権を設定していたところで、

それは全く意味をなさなくなってしまうんですから。



だから、借地に対して融資をする金融機関さんは、必ず地主さんに承諾書なるものを

提出することになります。そこには、滞納しても勝手に権利行使せずに金融機関に

一言連絡を入れてくださいね、みたいな感じで、保全のためのアイディアが盛り込まれて

おります。



ただ、この保全の内容が地主さんによっては癇に障ることもあるようです。

東京1棟目は借地ですので、やはり金融機関さんからの承諾書を差し入れましたが

管理する不動産業者さんは「銀行の一方的な権利ばかり書いてあってねえ・・・」と

多少うんざり気味な顔をしていたような記憶があります。



ですので、これに押印することを嫌がる地主さんもおります。そうなると金融機関さんを

利用できないため、現金購入より他に手がなくなります。こういった物件の方が安く

購入できるのは間違いないのですが、現金が必要なので買える人は限られますね。



今回の地主さん(お寺さんです)は、承諾書に押印すること自体は許容するものの、

事前にその内容を見せてもらいたい、という申し出がありました。内容に加筆修正を

お願いするかもしれない、と。この辺は金融機関さんと地主さんのせめぎあいです。



ともあれ、融資する相手以外に地主がいて、その地主がけっこうな権限を持っている、

ということが、金融機関さんが借地への融資を嫌がる理由なのだと推測しています。



さて、そんな感じで難易度の高い借地への融資ですが・・・

私のお付き合いのある金融機関さんの場合、2行が借地に対応しております。

片方は東京2棟目の借り換えが控えているので打診できないと判断し、もう1行に

相談をしております。ただ、この金融機関さん、柔軟なんだけど人数が少ないので

判断スピードが極端に遅いんですよ・・・。



そこで、某赤鬼荘な方に相談したところ(この方の地元に近いアパートなのです)、

借地でも検討してくれる金融機関さんをご紹介くださいました。しかも本来なら

その地元に住民票がないと相手してくれないのですが、赤鬼紹介パワーによって

「物件がエリア内なら特別にOK」ということになりました。ありがとうございます!



電話で相談し、必要な資料をどばっとFAXしてから1週間ちょっとが経過。

昨日その金融機関さんから電話が来ました。あまり断定的な口調で言わないのですが、

どうやら総合的に判断すると「支店としては融資OK!」ということのようです。

マジっすか!?すごいぞ赤鬼荘!(違)



ただ、細かい条件は一切話がなく「一度面談させてほしい」と言われました。

まあそうですよね、電話しただけで一度もお会いしていませんもの。

というわけで、本日これからお会いしてきます!明日のブログでは面談の内容を

お届けする予定です。



でもね、電話で本当に何も条件は言ってくれなかったから・・・

融資は出せます、でも金額が全然足りませんとか、年数が足りません。

みたいなオチじゃないといいんだけど・・・(不安)



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月12日

1300万の指値が通ってしまった。

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以前買付を入れたと書いた借地の物件ですが、どうやら指値が通ったらしいのです。。

おっと、これはやや胸が熱くなる展開。



地元の不動産屋さんの店頭で見つけた「借地」「広めの土地」「アパート+戸建」の

普通の実需の人だったらまあ買わないだろうと思われる物件。値段がやや高めであり

誰も買わないだろこれ、という雰囲気に見える案件でした。試算するとやはり指値は

必須でしたが、売り出したばかりでいきなり指値と言っても通らないだろうと判断。

希望額だけ伝えて静観しておりました。



最初にコンタクトを取ってから数ヶ月後、不動産屋さんの方から改めて検討をして

くれませんかとメールが来たので、現地調査後に不動産屋さんに行って打ち合わせ。

当初想定していたより家賃は取れそうだということで、そこは上方修正としたものの

地主さんに支払うお金がいろいろ増えそうなリスクもあることがわかりました。



結果として、当初提案していたのと同じくらいの金額・・・5300万の売値に対して

4000万で買付を入れました。25%弱の指値を入れたことになります。

さすがにこの指値がホイホイと通るとは思えませんが、通らないなら通らないで

転身するだけです。



その後、買付証明書を入れて、借地でも融資をしてくれそうな金融機関2行に打診をし、

事業計画書を書いて・・・などのやりとりをして、指値が通った時の準備をしてました。

金融機関さん、やっぱり今は渋いです。金融庁さんの指導があるのでなかなか簡単に

融資を出せない状況みたいです。でも、せっかくのお話なので頑張るという感じで

一生懸命対応してくれております。何とか頑張ってほしいなあ・・・



そして先日、不動産屋さんからメールがありまして、冒頭にも書きました通り

希望した1300万の指値が通った、ということでした。押し戻されることなく

するっと指値が通ったのは、ひとえに仲介に入ってくれた不動産屋さんのおかげだと

思われます。ありがとうございます!



通ったとなると、あとは本当に融資のお話だけが争点になります。

今ある2行のフォローをしつつ、借地でも融資してくれる金融機関さんの更なる開拓を

進めていかなくては、と思いました。他にも並行して動いている話があるため、

なかなか厳しいところですが・・・がんばります!



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