2018年02月22日

北海道で提案された案件に目移りしつつ・・・。

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サラリーマンの仕事でかなりテンパってる私。予定を入れても仕事でキャンセルになる、

を続けていますが、それでも物件情報が出てきたら検討はしてしまいます。

サラリーマンも多忙、確定申告もまだ未着手、富山1棟目とか東京8棟目とかのように

他に優先してやらなきゃいけない物件もあるのにね。



最近ご提案いただいた物件は北海道が主です。



1つは札幌5棟目の管理会社さんが出してきた物件情報です。私好みのファミリー物件で

地下鉄徒歩圏(決して近くはないけど歩けなくはない、的な感じ)の築古木造です。

利回りも15年融資でフルローンしても回る程度にはあるので、十分に検討範囲です。

駐車場も全戸ありますしね。



悪くなさそうだなと思って管理会社さんに資料請求しました。

売却の理由は減価償却が切れたから、的なことを仰っておりました。

大きな指値は難しいということなので、ちびっと指値入れて利回り14%になるくらいで

購入できたらいいのかな・・・などと思いながら詳細を見ていると・・・



うわ、知り合いの投資家さんがオーナーだ(苦笑)

こりゃーご無体や失礼な真似はできませんね。



しかし、さすがに目の付け所がいいというか、確かにこれは気になる物件だよなあと。

購入時はもっと高い利回りで買っているのでしょうけど、今の利回りでもファミリーなら

決して悪くない。むしろ出物としては少ない部類です。もっと高い値段で出しても

売れると思うけど、そういった欲はないのだろうか。



問題は融資です。某政府系金融機関さんだと最近は15年融資が厳しく、基本10年しか

融資を組んで貰えません。とりあえず電話して、何かしらの制度でもなんでもいいけど

15年組めないの?と聞いてみましたが、難しそう。耐用年数が切れていなければ、

15年組むこともやれなくはないのですが・・・とのことでした。うーん、そうか。

じゃあ仕方ないですね。現金を3割以上入れないと回らないのでは、自己資金利回りが

低すぎます。



某政府系金融機関さんがダメだとなると、基本的に耐用年数超過案件は打つ手なし。

一つだけ奥の手はありますが、金利が大変高いのです(過去ブログ参照)。

奥の手を使えば20年引けるし、イールドギャップ考えれば無しではないんだけど

最近の金利水準から考えると抵抗はありますよねえ。



義母に概要を話して、購入の方向で検討するか聞いてみました。



「ちょうど昨日積金取りに来たところだから聞いてみる」



あ、なんかやる気だ。じゃあまあ基本的に満額融資が付くならやってもいいかな。

せっかく資産超過の状態で都銀さんとも取引できそうなところに、ボロ木造を保有して

しまっていいものかという葛藤はありますが。



管理会社さんにそんな感じで検討している話をしたところ、今のところは既に購入の

意志表示をされている1番手の人がいるから、その人の方向性が「買わない」に

なった段階で本格的に動き出す、ということになりました。今週中には動向が判明する、

ということなので、もしいけそうだということになったら動き始める予定です。



ちなみにこの管理会社さんから高利回りの田舎の巨艦RCの情報も送られてきており

これはこれで気になるんですよねえ。でもどう考えても融資つかないや。あと流動性が

かなり悪いと思われるので、心中する覚悟があるならって感じになります。

昔の自分だったら手を出そうと思ったかもしれないけど、今はこういう案件には

ちょっと慎重な姿勢です。



それと、別の業者さんから札幌の地方都市の高利回りアパートの提案も受けてます。

近年ではなかなか見かけない高利回り。本当に稼働するなら十分検討に値します。



先日、名古屋で北海道トークした時にいらっしゃった方がこの地域に注力されていると

聞いていたので、ここどうですかと相談してみました。先日聞いていた話からすると

場所はよさそうだなと感じていたのですが、その予想は正解。場所的にはありという

ことでした。ただ、駐車場が少ない&車庫が低いからそこは微妙だろう、と。



近隣で駐車場を借りることが出来るなら面白いのかもしれません。

あるいは、駐車場がある戸数分である程度納得のいく利回りで購入できるなら、かな。

残りの分はボーナスという考え。



ただ、駐車場が本当に低いのであれば、そもそも駐車場の台数分の入居も危ういです。

その点について業者さんに確認したら、プリウスくらいは問題なく入るサイズでした。

あれ、思っていたより高いのね。へー。だったら指値具合によっては考えてもいいか?

金額もそれほど大きくないし、お試しで某政府系金融機関さんとか使って引いても

いいのかもしれません。



ちなみに、この相談した方とはブログがご縁で知り合うことが出来ました。

こういう時に、ブログ書いててよかったと思うんですよねえ。

しかも提案してくださった業者さんが、この相談した方が使っている業者さんと

同じだったというのもあり、いろいろ繋がっていくのだなと思った次第です。



そんな感じで目移りしながら検討していますが、今年はとにかくキャッシュフローを

40万増やそう
をテーマにしていますので、そこから逸脱しないような検討をしたいと

思っています。増やすために自己資金を繰上返済に使った方が効率が良くなるような

物件の買い方はしない、ということで。

(これまでの行いからして信用してくれるとは自分でも思っていませんが・笑)



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月16日

指値通らず玉砕・・・札幌築古ファミリー物件入手ならず。

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先日見つけた札幌の小ぶりな築古ファミリー物件テラスハウスと2本立てで

某政府系金融機関さんに持ち込んでいますが、結局指値が通らないという話が出てしまい

築古ファミリー物件自体は立ち消えになりました。



※以降、金額は仮の値段で書いています。先付の業者さんを最初に提案してくれた

 業者さんから、札幌3&7棟目の管理会社さんに途中で乗り換えるという不義理を

 してしまっているので、特定されにくいように・・・。



この物件、紹介いただいた段階からちょっとおかしなところがあり、マイソクには

1500万、物件概要書には1200万と書いてあったんです。そして提案価格は

1000万。なんでこんなにバラバラなのかと。



ご提案くださった業者さんからは、口頭で指値1000万までOKと聞いていると

いうことを仰っておりました。最初の金額が1500万、次の金額が1200万で

最終的に1000万まで落ちているのだろうとその時は理解しました。



しかし、管理を任せる前提で現地調査を依頼した管理会社さんから返ってきた返事は

「1000万という数字は元付さんも売主さんも聞いてないと言っています」という

謎な情報。あれ、ということは・・・最初に話を持ってきた業者さんが言ってた

1000万って何なんだ?



この物件、売主さんも内覧に同席してくれたようです。

「今、売主さんが1000万なんて言ってないって元々の先付業者さんに電話してます」

とリアルタイムに管理会社さんから報告が入ってきました^^;



1000万ならお買い得と思いましたが、1200万ではあまりおいしくありません。

たぶんこれはダメだろうなあと思ってましたが、当初予定通りの金額で淡々と買付を入れ

ダメだったら撤退しよう、と管理会社さんと打ち合わせました。徒労に終わるような話を

手伝わせてしまい、大変申し訳ないです。



現地調査の結果は

・空室のクロスは全部貼り替え

・灯油ストーブの交換(ガス会社の貸与品ではない)

・外壁のコーキングが切れかかってるので打ち直し

という3点は対応しないと厳しい、という意見でした。

そうなってくると、あまり買うメリットない気がするよねー。

しかも容積率オーバーしてるし・・・。



しかも、そんな感じで指値が通らない可能性が濃厚なのに、管理会社さんは動きます。

内装やガスストーブに関しては懇意にしているガス会社さんと話をして、購入できると

なった場合はガス会社さん持ちで交換してくれるという約束を取り付けてきました。

外壁も業者さんに依頼して超概算金額をだしてくださいました。



指値が通らない可能性が濃厚なのに、ここまで動いていただいて申し訳ないと言うと

「可能性が低くても全力は尽くしますから」というかっこいい回答。

「各業者さんにも『可能性は低いからあまり本腰いれて動かないでほしいけど』と

 前置きしているので、うまくいかなくても気にしないでください」とまで言って

くださいました。いや、ほんといい管理会社さん選びました、私。感謝です。



そして週末に送った指値込の買付。昨日回答があり、やっぱり指値は通りませんでした。

最初に話を持ってきた業者さんは一体どこからその情報を持ってきたのかと・・・。

そして間に入ってくださった管理会社さんの仕事のクオリティの高かったこと。

ひとくちに業者さんと言っても、クオリティはまちまちだなと思わされました。



今回は買付通らなかったけど、次回はうまくいくよう私も頑張ります。

どうぞよろしくお願いします。



さて、某政府系金融機関さんにテラスハウスだけで進めてくれと連絡しなきゃ。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月12日

2件まとめて審査するのもOKということでした。

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某政府系金融機関さんに、試しに「2物件まとめて購入したいので両方に融資して

貰えませんか」と相談してみたら、検討してくれるみたいです。へー。



2件と言っているのは、先日ブログに書いた札幌の築古ファミリー物件と、千葉の

テラスハウス
のことです。両方とも利回りは高く、今のところ大規模修繕の心配も

なさそうなので、うまく手中に収まるならアリだよねと思っています。



千葉に関して、年明けすぐに打診に入っていましたので、急いで担当の方に電話して

札幌もねじ込めないかということを相談しました。もうちょっとタイミングが遅かったら

NGでしたけど、今ならまだ大丈夫ですということでしたので、では急いで事業計画書を

作成して送付します、ということで話をまとめました。



ただ、この段階で札幌物件はまだ買付は入れておらず、どうしようかと悩んでいた

ところでした。部屋の中がどうなっているかがわからなかったためです。もし内装が

玉砕していたら、家賃が安い割に部屋が広いのでリフォーム代が完全に家賃負けになり

全くもってお得にならないよね、と。



その懸念は率直に先方に話したところ、それであれば買付を入れたところから審査開始に

しましょうと言われました。千葉の方だけ先行で進めておいて貰えないかなあという

気持ちもあるんですけど、まあこちらが欲張ったのだから仕方ないですね。



で、その後ふと元付の業者さんのホームページを探してみたんです。今回の札幌の

築古アパートの情報とか出てないかな?と。そしたら案の定見つかりましたよ。

しかも内装写真もあるじゃないですか。どれどれ、どんな感じかしら・・・



(閲覧中)



・・・なんか思ったより内装もちゃんと綺麗な気がする。ユニットバスであることは

確認できたし、一度住設も入れ替えている雰囲気があります。



これ、もしかしてお買い得?

(難がある部分があるのは把握してますが、今ブログに書くといろいろ得策ではないので

 そこは全てが済んだ後で書きます)



10年で回してもキャッシュフローがちょっと出て、同じ値段で売れるだろうから

残債が減った分だけ含み益が残る。しかも当面リフォームいらず。

2件とも少額だけど面白い案件ではないかと思います。



いつもならここで前のめりに「とりあえず融資特約なしでおさえてしまおう」と

思ってしまうところですが、今年はそれはせず、きちんと融資が付くまでの間

売れ残っていてくれることを祈るつもりです。資金の裏付けなしに前のめりになると

また自分がどれだけ自己資金を使ったかよくわからなくなってしまいます。

そうすると、これだけ今年は返済してしまおう、みたいな計画がぐちゃぐちゃに。



本日、札幌の築古アパートを管理会社さんに代わりに見てきてもらう予定です。

内覧中に写真をLINEでバンバン送ってくれるようですので、楽しみです。

買付証明書は既に書いて、管理会社さんの手元に忍ばせて貰うことにしました。

その場でOKを出したら、元付さんにすぐ買付証明書を渡して貰う手はずです。



あとは融資だな〜。素早く審査してくれることに期待します!



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月10日

札幌で小ぶりな築古高利回りファミリー物件を見つける。

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今年は慎重に行きます、と書いたそばからですが、小ぶりな物件の検討をしています。



現在検討しているのは、札幌の小さな高利回り物件です。立地は微妙なのですが、

ファミリー物件なので私の好みのタイプです。現況で利回り17%を超えているので

10年融資でフルローンを引っ張ったとしても、返済比率は50%半ばくらいです。



大きなものの方が当然効率はいいのですが、取得には自己資金が必要になります。

無理して自己資金を投入しようとすると、また無駄な借入が増えてしまいます。

今年の目標のキャッシュフロー40万積み上げという数値ですが、現状分析の結果

借入を過剰に増やさず、今ある無駄な支出を削ることで達成した方がいいと考えて

おりますゆえ、そのための原資を減らす方向には動きたくありません。



今回みたいな小ぶりな高利回り案件であれば、それこそ某政府系金融機関さんで

無担保借入を起こすことが出来ます。無担保であれば、その物件を別のタイミングで

共同担保に入れることもできます。そういう借り方なら悪くないかなと思っています。



この物件、見つけた時に札幌3棟目&札幌7棟目の管理会社さんに管理を前提として

調査など協力して貰うことにしました。札幌では今のところ3つの管理会社さんと

お付き合いしていますが、ここの管理会社さんにした理由は単純に札幌3棟目が

売却になる可能性が高い
ため、その穴埋めという意図が強いです。まあ勿論、小ぶりゆえ

金額的には札幌3棟目の足元にも及ばないため、これだけで補填できるようなものでは

ありませんけど・・・。



管理会社さん、最初は「またいつものゲテモノですか?」という雰囲気がありありと。

昨年検討していた築古ゲテモノアパートの呪縛が解けていないようです^^;

(電話中に「もうトイレに穴しかない物件は勘弁してください」と言ってました)

軽率な私と慎重な管理会社の社長さん。ある意味、いいコンビだと思っています。

一方的な思い込み?まあいいじゃないですか、それでも幸せなら(謎)



渋る管理会社さんでしたが、とりあえずその物件の近所にある大手仲介業者さんに

需要についてヒアリングしてくれるということでした。その結果を聞いてから

検討するか考えましょう、と。



そして昨日、その結果が返ってきました。どうやらそれなりに競争力はありそうです。

また、元付の業者さんともコンタクトを取ってくれたようで、より細かい話を聞くことが

できました。運営はできそうです。トラックレコードも外壁と屋根はここ5年〜10年で

やってくれているので、引っ張れば10年くらいは何もしなくて大丈夫だと思います。



「ウチを先付で挟んで貰えれば・・・」ということでしたので、問題ないですよと即答。

現況1室の空室があるので、そのリフォームがどの程度かかるのか次第かなと思います。

あまりにもかかるようならパス。家賃が安い地域なので、費用対効果が悪すぎます。

玉砕度合いを見て貰ってから、本当に買付を入れるか決めようと思います。



融資は某政府系金融機関さんでお願いしようと思っています。

ちょうど先日、社長が事業計画を書いた案件を持ち込んだばかりなのですが、

送付したのが年明けということなので、まだそこまで話は進んでいないでしょう。

抱き合わせで2件まとめてやってもらえないか、など相談しようと思ってます。

どちらか1件だけということになったら、千葉のテラスハウスは私個人か東京法人で

やはり某政府系金融機関さんを使って取得する方向に切り替えようかな・・・。



利回りがそれなりにあるので、10年融資でも返済比率50%台です。保有時典では

そこまで大きなキャッシュフローにはなりませんが、残債の減りが早いので、

売却時に手元にキャッシュは残るでしょう。売却しなかったとしても、10年持ったら

無借金の物件になるので、気長にやるにしても決して悪くないと思います。

戸建用地として売り出せるくらいの大きさなのもいいですね。買取業者さんが

買ってくれないこともなさそうな立地です。



これだけいろいろ書いておいて、最終的にリフォームが玉砕でしたというオチだったら

何やってるのよあなた、という話になりますね(苦笑)

まあでもそれでもかまいません。今年は無茶な購入はしないと決めていますので。

売却で得られる予定の自己資金は物件購入には極力使わないつもりですので。



調査の結果が楽しみです。



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2017年12月24日

融資特約無しの壁は厚かった。

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昨日は素敵なクリスマスプレゼントと残念なクリスマスプレゼントが届きました。

基本的に不幸話の方が好きだと思われるので(笑)、残念な方を今日は書きます。



そこまで利回りは高くない(とはいえ今の都内なら悪くもない)築古プチビルを

先日内覧し、買付を入れてきました。競合が多数いるということでしたので、

取引している金融機関さんに超急いでいただいて融資の検討をしていただき、

結果として超速攻で融資の内諾を得ることが出来ました。



その結果を仲介業者さんにご報告して、あとはじっくりと待つ構えとしたのですが

なかなか返事が来ないので、どうなったのだろうと時々思い出してはそわそわしてしまい

落ち着かない日々を過ごしておりました。



融資特約はあるけど少し高い人と、融資特約はないけど少し安い人。

特約ありと言えど、もう融資は支店レベルでは固まっており、そこまで不安はない内容。

普通に考えれば負ける要素はないと思うんですが・・・やっぱり不安です。



そして昨日、クリスマスイブイブで嫁ちゃんとお買い物に出かけているさなかに

携帯に着信が。いや、今日着信多すぎです。映画見ている間にも着信あって、

片方は信販会社さんからの東京8棟目関連の電話でした。映画の後着信があって

もう片方のクリスマスプレゼント相当の良い話をいただき、映画の間にかかってきた

信販会社さんからもう一度電話かかってきて、なんか電話多いなあという顔を嫁ちゃんが

しているところに、またですかいな、と。



ディスプレイを見ると・・・あ、仲介業者さん!これは出ないわけにいかないです。

嫁ちゃんに「仲介業者さんだわ」と伝え、しょうがないねという雰囲気になったところで

電話を取りました。



この仲介業者さん、声のトーンとかで結果を判断しづらいんです。なんとなく暗い声だと

思った時はダメなことが多かったりするじゃないですか。この仲介業者さん、常に声の

トーンが一定で、そういう感情の波をあまり感じられないんです。仕事人なんだろうなあ。

でもその分考えていることがよくわからないと感じることもあります。



今回の電話も、やっぱり声のトーンは変わりません。

果たして、これはいい電話なのか悪い電話なのか・・・。

結論を言わず、淡々と経緯を話している時間が妙に長く感じられました。



そして最終的に出た結論は「最初に買付を入れた方で進めることになりました」と。

地権者さんだけでなく、親族の方にも相談したようで、その中に住宅を売ろうとしたら

住宅ローンがこけて売れなかったことがある人がいたということです。その人の助言に

従い、確実に売れる最初の方(ちょっと安いけど融資特約あり)に決まったのだとか。



ま、こういうのってご縁ですから、何かしら買わない方がいい理由があったのだと

思います。そういう点からの思し召しであるのだろう、と。



でもねー・・・・・・。



えっと、すみません、今だけ若干暴言チックなこと書かせてください。

他意はありません。ここで一言書けば、あとはすっきり次に進むだけなので。



コラド素人!住宅ローン落ちたとかそんなんチンケな輩と一緒にするなやゴルァ!

こっちは支店長含め「やりましょう」って言って貰ってんだぞヴォケ!

んなわけわかんねえ事例と一緒にしてんじゃねーぞポンコツが!



・・・なんか後ろめたい気持ちもあるけど、ちょっとすっきりしました。

負の感情は負のスパイラルしか呼ばないので、これっきりにしておきます。



また自宅探しはやり直しですね。今回の収穫としては、取引先金融機関さんは

築古S造でも25年頑張れる、ということがわかったということでしょうか。



そしてその金融機関さんは土地の価値を重視しているのだろうということも推測を

することができました。東京7棟目には融資をしてくれなかったのですが、それは

セットバック後の面積が小さく再利用が難しいこと、前面道路が私道で狭いことなどが

挙げられておりました。今回の案件は前面が国道なので再利用することは容易です。

この辺の土地の価値を重視しているのだなということもわかりました。



こういった経験を積み重ねて、少しずつ事業者として大きくなるのだろうと思います。

「失敗を伝えよ、失敗こそ最高の師である」とはジェダイマスター・ヨーダの名言ですが

まさに失敗は成功の母。こういう失敗をした際「融資の内諾があるので、融資特約は

つけなくて結構です」ともっと力強く協調すればよかったかな、とか反省して次回に

活かせる人間になりたいと思います。



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