2020年04月14日

割安な借地権は地主さんに要注意!

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借地って怖いよねと思うことがありました。ちょっと興味のある借地案件があったので

問い合わせをしたところ、地主さんがなかなか個性的な方でドン引きでした。



いつものように物件情報を眺めていると、価格次第では気になる物件が見つかりました。

借地権ではあるのですが、建物面積がそこそこある戸建。東京8棟目の戸建棟のように

用途変更の届出をして、アパートに変えたら競争力が出そうだなという気がしました。



過去の経験からリノベーション費用の目安はわかります。家賃もドミナントエリアの

物件なのでだいたい把握できています。その辺の感覚を頼りに収支をはじいてみると、

2割程度の指値が通れば採算ラインに乗りそうな予感。でも地代が坪1000円程度で

ちょい高い印象。とはいえ、まあ許容範囲ギリギリといえばギリギリです。

地代まで含めて考えると、2割じゃダメだなあ。もっと指さないとキツイ。



仲介業者さんの名前を見ると、地場で幅を利かせている業者さんであることを確認。

ここだったら、過去に問い合わせをしてやり取りした営業マンの方がいらっしゃいます。

どのくらい指値が通りそうか、試しに聞いてみることにしました。



そしてこの物件情報を、不動産仲間の友人に見せて図面舞踏会。

あ、こんなご時世なのでオンライン図面舞踏会ですからね。



見ていた友人が「東京4棟目と同じように4部屋に割った方がいいかもね」と。

私は2戸に割る方向で考えていましたが、確かに4戸にもできなくはなさそうです。

ただ、4戸だと狭い単身物件になるからなあ。うちのドミナントエリアで狭い物件は

あまり引きが良くないのです。東京1棟目の引きの悪さでそれは経験済み。



ただ、東京1棟目は元々の家賃設定が高いのをあてにして購入してしまったところもあり

失敗と言えば失敗しています。最初から家賃を適正価格にて考えれば、単身といえども

そこまで恐れることはないのかもしれない。そう思い直して、単身にして収支を

はじきなおしてみました。すると、2戸に割る時より明らかに収支が良くなりました。

坪単価は狭い方が高くなる傾向にある、戸数が多い方が工事が割安になる、といった

要因でそうなったのだと思います。



4戸仕様であれば、2割の指値でも収支は13.5%程度になります。

ちょっと高めの地代を差し引いた利回りも11.5%程度。

あれ、これだったら普通に良い案件じゃない?やる気出てきた!

問い合わせの返信、まだかなー?

新コロで手元資金云々の話はどうした)



しかし、その妄想は仲介業者さんからの返信で見事に打ち砕かれました。

「担当者に確認したところ、個性的な地主さんのようで・・・」

から始まる返信には、以下のようなことが。



・更新料の目安は、今の所教えてもらえていない。

・建替えは承諾しない。

・買主が不動産業者の場合は承諾しない。

・借地権譲渡の承諾料は、売買金額の50%



3つ目はまあ少し気持ちはわかります。そういう地主さんも割と多いですから。

細かく割って建売分譲とかされたくないということだと思います。

2つ目も、今ある建物を使い切るつもりなので、まあ最悪よしとしましょう。

問題は1つ目と4つ目です。更新料の目安がわからないというのは大きなリスクです。

そして4つ目は、出口がないことを示します。現実的に、売却できないでしょう。

この条件では。



というわけで、一気に熱が冷めてやる気を失った次第です。

借地権ってこういうところが怖いですね。銀行さんが融資したがらないのもわかります。

銀行さんから見たら、融資対象の担保が第三者の意向に振り回されることになります。

そんな不安定な案件、やりたくないと言われれば、それもそうだねと・・・。



見合わせます、というメールを書いているうちに、なんかそういえば過去にも

個性的な地主さんがすごいことを言っていて、結局購入が流れてしまった案件が

あったなあと思い出しました。承諾しないと言っているので、法廷に持ち込んで

裁判で地主さんの代わりに借地権を譲渡することを許可して貰う、という方法で

売買する、みたいな案件です。あの地主さん、他にも土地を近所にいっぱい持ってると

言われていたなあ。



その地主さんの名前は憶えています。今回検討した物件の近所にも駐車場とか持ってるし

(駐車場に同じ名前で問い合わせ先が書いてあったからそうだろうと類推)、たぶん

これがその地主さんの自宅なんだろうなと思われるものもお散歩中に発見してます。



・・・エリア近いんだよね。まさか?



お断りのメールを出す際に「もしかして地主は〇〇さんですか?」と添えてみました。

仲介業者さんからの返信は「ご想像通りの方です」と。やっぱりー!



今回より、私のドミナントエリアで借地権を購入する時は、一も二もなく地主さんが

誰かを確認する作業をすべし!というのがマイルールになりました。以上!



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月07日

仙台物件、購入への道はまだ遠い模様。

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仙台大家の会のメーリングリストで流れていた物件、ちょっと気になって問い合わせを

してみましたが、まあなんとも倍率の高いことで・・・(汗)



仙台大家の会には業者さんからの物件情報が流れてきます。仙台大家の会の目的の一つに

大家さんが集まることで業者さんへのバイイングパワーを増すというところもあると

理解しており、その効果として物件情報が流れてくるという具合です。

残念ながら、ほとんどの情報は「ふ〜ん」という感じでスルーしますが、たまに

ちょっと気になる情報が入ってくることもあります。



先日はそんな情報が流れてきました。利回り11%弱、土地値以下、耐用年数が

まだ10年以上残っている、といったところです。担保評価も出そうだし、数字的には

興味はあります。



当然ながら難もあります。空室は多いし、立地は微妙。まあでも、空室は気合と行動力が

あれば問題ないでしょう。立地だって、富山1棟目の稼働率をだいぶ改善させた実績が

ありますので、まあどうにかなるはず。強引な手を使えばきっと満室にはできるはず。

どうしても厳しければ、一度埋めてから売ればいい、みたいな。



この間検討した仙台物件の時に、某金融機関さんからそれなりの条件で融資を検討可能と

返答があったので、その回答が有効なうちに何とか1棟仕込んでしまいたいなあ、と。

それもあるので、問い合わせてみることにしました。



住所は先にわかっていたので、義母に現地を見てくるようお願いしました。

家から遠いとか、行ったことない場所だとか、けっこうブーブー言われましたが、

まあいいじゃないですか、見てきてくださいよ、と押し切りました(^^;



現地を見たところ、あまりメンテナンスされている雰囲気はないとのことでした。

残置物は放置してあるし、管理も適当なようです。



建物に多少気になるところがあると義母は言ってました。角が崩壊している、と。

写真を見てもよくわかりませんでしたが、崩壊とはまた穏やかな言葉ではないです。

まあ義母は割と穏やかでない言葉をポンポンと出してくるので、差し引いて考えて

差支えはないだろうと思いますが(笑)



私は並行で懇意にしている仲介業者さんに情報提供を呼びかけました。家賃設定や

入居率の妥当性、客付のしやすさ、などを把握して、指値交渉や購入後の運営のヒントを

得られるようにしようと考えた次第です。



まず、立地はやはり良くないとのこと。埋めるなら初期費用ゼロで生活保護系などの

あまり属性がいいとは言い難いお客様をターゲットにする必要があるだろうとのこと。

ああ、そういうの得意ですよ。札幌でしょっちゅうやってますから。



でも、義母が管理するんですよねえ、仙台の物件って。属性が低くなればなるほど

物件管理に苦労することになります。義母に自主管理して貰うわけにはいきません。

もし取り組むなら、今回相談した仲介業者さんに管理を依頼するしないとでしょう。



家賃設定はレントロールよりかなり下げる必要があることは認識しました。

その家賃で引き直しをすると、利回りは10%強まで下がります。

融資は15年くらいしか狙えないでしょうから、利回りは最低でも13%は欲しいです。

本当は15%と言いたいですが、今の市況ではまだ現実的ではないでしょう。



だいたいの指値額はこれでイメージできました。業者さんに指値は可能そうかを

探っていただきたいとお願いし、だいたいの価格のイメージを伝えました。

かなりきつめの指値です。売り出したばかりだし、厳しいだろうと思いつつ・・・。



そして業者さんから返ってきた返信は「弊社を含めかなりの反響があるらしく

一番高い価格を提示した方に売却する意向のようです。」とのことでした。

うーん、まだまだ投資物件は過熱気味ですねえ。確かに悪くないとは思ったけど、

問い合わせ殺到ですか〜。殺到するほどのスペックではないよなあという印象でしたが

世間はそうは見てないようです。仙台での物件購入、まだもうしばらく時間は

かかりそうですね。



ま、じっくりやりますよ。でもサラリーマン引退を考えているので、できれば今年中に

仙台ではキャッシュフローが出る物件を1棟仕込みたいところですね。焦らない程度に

頑張ろうと思います。



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月12日

仙台物件の買付は見送りました。

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検討中だった仙台物件、結局見送りました。私は買っちゃってもいいんじゃないかと

思ってましたが、義母の意見で見送りました。さて、その理由は?



物件の購入の可能性も視野に入れて詳細を検討し始めた仙台のRC物件。築年数が古く

出口が取れないリスクがあるので、あまり前のめりに検討しないようにしなくては。

そうやって自分を戒めていましたが、銀行融資の話になると俄然盛り上がってしまうのは

もはや直らないのでしょうね、きっと。



今回は3つの金融機関さんに打診してみました。頭金をどのくらいで済ませてくれるか、

という観点も大事ですし、築年数がそこそこ経っているので融資を引ける年数も重要。

今こんなご時世なので、ある程度の頭金は入れざるを得ないでしょうから、それが

許容範囲なのかそうでないのかを見極めなくてはならないと思います。



3行のうち1行は、築年数の問題で門前払い。

メインバンクさんも築年数を見て難色を示したものの、立地がそこそこ良いという

ことから、少し検討してみると持ち帰ってくれました。

仙台大家の会の忘年会で知り合った金融機関さんも、持ち帰り検討してくださる、

とのこと。



先に回答を持ってきてくださったのは、まだ取引をしていない新規行さんでした。

なんとフルローン!金利も1%前半!なにこの条件、鼻血出そうなんですけど!

期間は耐用年数の範囲内ということで、ここはもう一息ほしいですが、総じて悪くない。

しかし義母の反応は今ひとつ。何か気に入らないことがあるのかと聞いてみたところ

「2番抵当でいいので、仙台1棟目を共同担保に差し出すことが条件と言われた」と。

共同担保と聞いて一気にテンションが下がってしまったそうです。



別に共同担保くらい入れちゃえばいいじゃない、が私の考えです。積算評価から見ても

仙台1棟目に2番抵当がついたからと言って、評価が足りない分を補えるという性質の

ものではないのはわかっています。それでも2番抵当が欲しいというのは、本部に対して

どう展開させて承認を得るかを考えた上での発言だろう、と。



そうやって、何とか通す算段を考えてきてくださったのだから、前向きに受け止めて

共同担保に出してしまえばいいじゃない、と私は思うのですけどねー。

まあ私は軽く見すぎてしまうきらいもあるので、義母が慎重ならちょうどバランスが

取れていいのではないか、とも思います。



ただ、もし仮にやるとしても、16年という年数は厳しいところ。キャッシュフローが

終盤になると全くでなくなります。税引後CFは完全に赤字です。年数をもうちょっと

長くするか、借入額を減らすか・・・。ここは年数をもうちょっと頑張れないかという

話で攻めた方がいいでしょう。自己資金は入れられる限度があります。そして借入額を

減らすと言う観点だと、指値が有効と判断しました。



仲介業者さんにどこまで指値がきくか確認すると、今のところここまでの指値はNGを

くらっており、でも全く指値に応じないと言う感じでもないから、この辺の額なら

交渉はできると思う、というざっくりとしたガイドラインを提示いただきました。

その金額でフルローン前提で再度収支をはじくと・・・ギリギリですが、借入期間中は

税引後CFがプラスで推移することが判明。それだったら、購入してもいいんじゃない?



ということで、指値前提で買付入れましょうかと義母に相談したものの、やっぱり義母は

「なんかテンション落ちちゃったのよね〜」と気乗りしない様子。買付を入れると簡単に

撤回できないんでしょ?諸経費分の自己資金を入れる割に、儲けはこんなものなのねと

ぶつぶつ言っているから、じゃあ買付の前に金融機関さんにもう一度相談して、金額は

指値を通す前提で借入額を減らし、更に年数をもうちょっと頑張って貰えないか、という

相談をして貰うことにしました。年数が伸びれば手元に残るお金が(見た目上)増え、

自己資金が早めに回収できます。



しかし、金融機関さんからの回答は「年数はやっぱり耐用年数範囲内で」ということで

折れてはくださりませんでした。金融機関さんとしてはもうちょっと新しいのがいいと

言ってきます。そりゃそうでしょうけど、そんなに都合よく高利回り築浅満室の物件は

転がってないですからねえ^^;



義母がどうもやっぱり融資条件が気に入らないようで、ずっとスッキリしない感じを

受け続けていました。個人的には買っちゃえばいいと思っていますけど、それを

押し通すのもなあ。義母にどう決断したいと考えているか聞いたところ、微妙に古いし

見送りたい気分ということだったので、それを尊重して見送ることにしました。

うーん、個人的にはちょっと勿体ないかなーと思ったけど、まあいいです。ハイ。



仙台での物件取得、なかなかうまくいきませんが、昨年の後半〜今年にかけて、

ちらほらと検討可能な物件を見かけるようになりました。今年はこの調子でいけば、

いずれ1棟くらい買えるんじゃないかな?と期待しております。頼むよー!



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2020年02月06日

仙台の物件が提案されたので検討中。

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無理して攻める必要はない、と言いながら、物件を提案されると検討せずにはいられない

困った体質の私が、また仲介業者さんの提案を検討し始めてしまいました。



健美家さんにニーズの登録をしております。地方ならこの辺とこの辺で利回りこのくらい

と入れておくと、業者さんが提案のメールをしてくれることがあります。

普段提案されるメールはほとんどスルーなのですが、ごくまれに検討してもいいかなと

思える物件が届くことがあります。勿論、最高級という感じではなく、まあこれなら

検討してもいいかな、というくらいのものが多いですが。



今回、そんな感じの物件が提案されました。場所は仙台で、立地もまあ悪くないです。

昭和末期のRCという出口が恐らく取れない怖さはあるものの、利回りは12%台。

価格も先日某金融機関さんからこのくらいの額まで融資いけそうですと言われた範囲に

収まっています。すべての面において「めちゃいいわけじゃないけど悪くない」という

絶妙な物件です。これは値付けしたオーナーさんか業者さんが上手だなあ。



義母にこんな物件あるけど気になりますかと確認したところ、気になるという回答。

ご提案くださった業者さんも、過去にやり取りをしたことのある業者さんで、その時の

印象も悪くなかったから、それじゃあこの物件は問い合わせしてみようということに。



届いた物件資料を確認すると・・・ぉぉぅ、3点ユニット。個人的にはここで一気に

テンションが下がりましたが、よく考えてみれば仙台1棟目も3点ユニットでした。

ただ、仙台1棟目ほど立地は良くないのでねー。微妙なところです。



建物は比較的メンテナンスされていそう。所有者さんは投資家の方だそうです。

デジキーやTVドアホンをつけたりしているという話でした。現況満室です。

レントロールを見たら、けっこう高めに家賃取れているようでした。



全体的に見て・・・この売主さん、やり手だと思います。たぶんだけど、投資家さんで

きちんと運営されているところから類推するに、仙台大家の会に加入してそうです。

うーん、投資家さんの出口戦略かー、と2秒くらい思いましたが、気にしないことに

しました。売主さん見てるー?と一応書いておこう(笑)



義母が現地を見てきましたが、古いけど手入れはされている、立地も目の前がコンビニで

ターミナル駅にも近い、ということで義母的には悪くない印象だったようです。

植栽もあり、ランドリーもあり、自販機もありました。タイルがちょっと剥げてるとこが

あるのが気になったようですが、まあ築古物件あるあるです。



義母の興味は次に「自己資金どのくらい必要なんだろう・・・」に移りました。

買いたいモードになっているようです^^;

出せる自己資金にも限度があるし、気になるなら金融機関さんに情報を持ち込んで

話を聞いてみたらどう?と助言したところ、早速物件資料を取引行に持ち込んだ、と。

相変わらず動きが早いです。



最近は持ち込む金融機関さんについても、あまり私からどうこうは言いません。

義母が自分でここがいいと思うところに持ち込んでいます。今回はメインバンクさんと

先日与信枠このくらいと説明くださった金融機関さん、あと初期から口座はあるけど

未だ融資取引に至っていない信金さんの3つに持ち込んだとのこと。



信金さんは速攻で「物件が古い」とNG判定を貰ってしまったそうですが、残り2行は

資料を持ち帰って検討するとのことです。メインバンクさん、耐用年数にうるさいから

全然期待してなかったんだけど、物件の立地を見てちょっとやる気を出した模様と義母が

言っていました。



で、ここまで書いて、買う気満々のような雰囲気を醸し出していますが、私自身としては

指値を入れないと買えないだろうと思っています。手元の自己資金がそこまで豊富では

ないこともありますし、やっぱり3点ユニットで築30年以上のRCという、出口を

とることができずに持ち切りにならざるを得ないけど、スペック的に賃貸の引きが弱い、

というところがどうしても気になります。地方のRCを持ち切るのって、けっこう怖いと

思うんですよね。いや、埋められないことはないと思いますけど、でも楽ではないはず。



仙台1棟目を購入した時、確か利回り13%半ばでした。本音を言えば、そのくらいは

欲しいなあというところはあります。仙台1棟目は昭和末期のS造なので、これはこれで

出口はないのですが、それでも安定して運営出来ています。だからできれば13%台は

できれば確保したいところです。



というわけで、仲介業者さんに指値可能か確認中。相手は投資家さんということなので

鬼のような指値は無理でしょうけど、ちょこっと指値がきいて、持ちきりでもなんとか

検討できそうということになるなら、購入もいいかなと。義母も昨年物件を購入できて

いないので、今年はできれば何か買いたいと思っているようですし。



とりあえず、金融機関さんの回答を待ちたいと思います。



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2019年12月12日

金融機関さんの融資姿勢の雰囲気がわかったのでよしとする。

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仙台法人が耐用年数範囲内の仙台の物件を買おうとした場合、けっこう融資してくれる

ところは多そうな感じがあるのは収穫でした。



先日他決になってしまった仙台物件。築17年RCで利回り12%という表面的な

スペックだけ見ると、金融機関さんが好きそうな内容です。



仙台法人は仙台の金融機関さん2行と融資取引を伴うお付き合いしています。

それ以外に1行口座があり、口座こそないものの最近何回か融資相談に対して

色よい返事が出そうな金融機関さんが1行あります。



今回、義母に融資相談をどこにするか決めて貰いました。メインバンクさんは確定、

サブバンクさんは最近消極的だし札幌7棟目を融資してくれた時のメンバーもほとんど

残っていないことを考慮してか、義母的には名前が挙がりませんでした。

残りの2行には相談に行くということで、合計3行。仙台案件を持ち込んだ時の

金融機関さんの反応を是非見てみたかったので、良い試金石になると思います。



他決の方が入る前に、実はメインバンクさんからは内諾を貰っておりました。

ただ、条件が悪すぎて・・・。15年・2%で保証協会を使うと言う話でした。

いやいや、さすがにその条件はちょっとなあ。でもここのところからっきしだった

メインバンクさんが一応やる気を見せたという意味では、そこは評価したいです。

あと自己資金は5%くらいしか入れなくて良さそうだったのも評価が高いポイント。



義母にもうちょっと条件何とかならないか相談してみてほしいと伝えて交渉をして

貰いましたが、年数はもうちょっと何とかできないか考えてくれそうな雰囲気でした。

今の支店長さん、義母曰くいい感じだそうです。フットワークも軽く、先日は義母の

家までカレンダーを持ってきてくれたとか。野立て太陽光の融資に尽力してくださった

当時の支店長さんと似た雰囲気を感じるそうで、義母的には好感度が高いようです。

私も一度ご挨拶したいなあ・・・。



メインバンクさんがそんな微妙な条件を出した頃、他決の方が入ってきた次第です。

業者さんに詳細を聞くと、ローン特約無しで購入に手を挙げた方がいらっしゃった模様。

そしてそれは私が相談していた仲介業者さんではない別の業者さんからの情報だった

ようです。だから仲介業者さんは細かいことを知らなかった、と。



メインバンクさんで融資の内諾をいただくことができたのですが一歩遅かったですね、

的なことをメールに書いたら、業者さんちょっと色気が出たみたいで、本当に契約に

なるか確認して、流れるようならすぐ連絡します、と。うーん、そう言われちゃうと、

金融機関さんの検討を止めるわけにもいかないか・・・。各金融機関さんには、

競争になっているから他決になるかもしれないということは伝えてあるし、申し訳ないと

思いつつもこのままもう少し検討を進めていただくことにしましtが。



次に内諾の雰囲気を出してきたのは、口座だけあって融資取引がない信金さんです。

ここは2%前半で30年くらいの条件で出してくれそうでした。金利はもう一声って

感じはしますけど、30年出してくれるならいい感じ。自己資金は1割とのことです。

割と普通な条件だけど、悪くないです。



条件として、私たち夫婦が将来仙台に戻る予定があるかという点は重視された模様。

義母は今のところ戻る予定という回答をしてくれました。正解。



もう1行打診していたところは、前期に結構修繕費がかかっていることを気にしている、

ということでした。決算書、そんなに出来栄え悪くなかったと思うんだけどなあ。

直接話をしていないので細かいことはわかりませんが・・・。ここは手ごたえがちょっと

良くなかったと義母は申しておりました。最初に持ち込んだ時、担当さんと以前会って

いたのに、顔と名前を忘れて初対面のようにふるまってしまったことが悪かったのでは

ないか、と反省している義母。たぶんそれはないと思うけど、意外と気にするのね、

そういうところ。



思ったより手ごたえある反応が多かったので、仙台も物件価格が下がってくれば

次の一棟を入手できるような気がしてきました。何回かチャレンジはしているのですが

古すぎて融資が出ない、実は囲繞地だったから融資が出ない、相続関係でゴタゴタして

きちゃったので売り止め、みたいなパターンがずっと続いておりました。



ここらで一棟いきたい気持ちはあれど、なかなか見合うものもなく・・・。

でもとっても久しぶりにRCを検討することができたので、今後もまた同様の案件が

ぽろぽろと出てくるのかもしれません。出てきた時のための素振りとして有用だった、

ということで。



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