2021年09月17日

札幌12棟目(仮)の新築決済に向けての手続きと入居申込状況。

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札幌12棟目(仮)、募集は順調のようです。19部屋中10部屋が決まったとのこと。

決済の手続きも進んでおり、今のところ全体的に順調です。



薦めていた建売新築案件の札幌12棟目(仮)。融資の内諾も出て、決済に向けて

準備を進めているところです。仙台側では金融機関さんとの融資手続や決済に向けての

各種調整を行っていただいており、私は札幌側での現地確認の調整や仲介業者さんとの

やり取りを受け持っております。



仙台での手続きは特に滞りなく進んでおります。30日の決済に向けて、決済開始の

時刻が決まったとか、銀行さんから必要な書類を書いてくれと頼まれて対応したりとか。

その中で、私のところにも書類を書くよう依頼がありました。私も経営陣で事業の

後継者と目されていることから、個人の最新の情報を知っておきたいという先方の意向が

あったようです。



ただ、これを出すのに時間がかかりました。記入するフォーマットを見ると、借入とか

家賃収入とか、数字に関する内容がいっぱいあったのですが、最後にまとめたのが

およそ1年前。ここ1年の分を全部アップデートかけないといけなくて、それが負担に

なり、提出が遅れてしまいました。結局、ちゃんとやるのは諦め、1年前の借入情報を

そのまま提出して終わりにしてしまいました。東京法人の決算とかもあって、雑務が

かなり溜まってしまっており、全部対応するのはちょっと厳しかったもので・・・。



私は私で、司法書士さんと仲介業者さんとの連絡・中継を担当しております。



司法書士の先生は、相見積の結果、普段仙台でお願いしている先生に依頼することに

決まりました。見積額も一番安く、いつもお願いしていて安心感があるのだから

お願いしない手がありません。



売主さんは自前で抹消登記をする先生を選んでいるということなので、仲介業者さんを

介してこちらの司法書士さんとあちらの司法書士さんの情報を交換。こちらの

司法書士さんからあちらの司法書士さん及び売主さんに連絡を取る手はずを整えました。

あわせて、決済時刻とか誰が来るとか、そういう話を義母から聞き出してこちらの先生に

伝達する作業も実施。これは直接やって貰って構わないということを先生には伝達。

最近仕事忙しくて、タイムリーに伝達できないことが多いもので、私が全体の流れを

止めかねないなあと思ったので、そう伝えました。ま、だいたいの話は終わったと

思うので、今後そこまで調整事項が出るとは思えないですけどね。



あとは仲介業者さんとのやり取りです。現地でのオーナー検査の段取り、売主さんからの

連絡事項のやり取り、物件名の決定、などなど。日々いろいろとやり取りをしています。



本当は札幌にはゆっくり週末ギリギリまで滞在して、他の物件の様子を見たり、

他の物件の管理会社さんや馴染みの大家さん仲間と交流をしてこようと思ってました。

しかし、結果としてサラリーマンの仕事でどうしても10月1日にテレワークではなく

出社をしなくてはならないということになってしまい、その予定をは実現せず・・・。

9月29日に札幌入り、札幌12棟目(仮)のオーナー検査、管理会社さんとの懇親会、

9月30日に東京に戻る、という段取りになってしまいました。くぅぅ、ここ数ヶ月

ずっと出社してないのに、なんでそのタイミングで出社ぶち込まれちゃうかなあ。

悲しい。



今のところ、札幌12棟目(仮)関係の作業をする前・・・午前中とかランチとかは

札幌11棟目のリフォームの結果確認、札幌6棟目のリフォーム前の状況確認、

札幌8棟目の屋上防水の結果確認(って屋上に登れる気がしないけど)、などを

詰め込めるだけ詰め込んでいこうと思います。



最近嬉しいと思ったトピックは、新築物件への申込を続々といただいているということ。

竣工前に早々に満室になるようだと、家賃設定が安すぎたということになりますし、

竣工してまだ稼働率が5割以下とかだと、家賃設定が高すぎたということになります。

個人的には、竣工時に8割程度埋まって、1ヶ月かけて残り2割が埋まるくらいが

ベストな家賃設定じゃないかと思うのですが、今ちょうどそのペースで埋まってます。



昨日の段階で、19部屋中10部屋が申込受領とのことでした。いいペースですね!

あと半月で5割程度。募集を本格的に開始したのが今月の頭からだということなので

竣工時に8割程度になっているんじゃないかという気はします。



最近、空室に苦労させられることが多いので、こうやって順調に埋まってくれる物件は

ありがたいですね。仙台法人の保有物件は(仙台2棟目を除いて)稼働率高めで推移して

くれているので、いい傾向です。苦労している物件はだいたい東京法人か個人保有という

明暗分かれる結果になっております・・・。



あとは館名です。融資が決まってバタバタして、あれこれやっていたのですが

ふと気が付いたんですよね。物件名って変えられるなら変えたいよね、と。



義母とは会話しており、私が個人および東京法人で取得する時のシリーズ名にすることで

了承いただいています。仲介業者さんに確認したところ、今ならまだギリギリ物件名の

変更は間に合うと売主さんから言っていただいたとのこと。良かったです。



そんな具合で、ちょっとギリギリになることから、普段みたいに看板のデザインを

デザイナーさんに依頼して凝ったものにする、などの作業はできませんでしたが

物件名だけは変更できることになったので良かったです。



そんな具合で、予定通りに進んでること、予定通りにいかないこと、色々ありますが

全部ひっくるめて決済まで進んでいきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:29 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月09日

札幌建売新築の名前を決めないと!

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札幌の建売新築物件、物件名どうしようかなと悩み中です。私の心は決まってますので、

義母がそれに対してOKってまだOKと明確に言ってくれるのを待つばかり。



新築取得が決まり、契約や決済に関してここまで急ピッチで話を進めてまいりました。

各所から司法書士さんの見積も出そろい、あとは義母の最終確認を待つばかり。

決済当日の精算の情報も出てきました。入居募集も着々と進んでおり、4部屋が既に

決まっている状態です。火災保険も今週末契約をしてくることになっております。

書類のやり取りも義母の方で進めていただいており、札幌出張の日程も、細かい内容は

置いておいて、日程感などは固めつつあります。



そんな感じで進めているのですが、何か忘れていることがあるような気がしていました。

そして先日、その忘れていることに唐突に気が付いたのです。大事なこと忘れてるぞ。



物件名!



私は基本的に中古物件でも名前を変える派です。ロゴマークに興味がありまして、

物件を持った後しばらくして考えたのが「自分が持つ物件のシリーズに共通的な

名前とロゴマークをつけたい」という思いでした。



そして実際、ご紹介いただいたデザイナーさんにお願いをして、ロゴを作って貰い

それをベースにした看板を作成したり、物件名を変更したりといったことをしています。

これ、結構楽しいんですよね。



中古物件の場合、今までの入居者さんからしたら物件名が変わるってのは迷惑なことと

思いますから、その点においては申し訳ないという気持ちがあります。とはいえ、

私も自分のリスクとお金で物件を購入させていただいているので、このわがままは

押し通させていただく所存です。



物件名は、たまには変えないケースもあります。

1.入居者様から強い難色を示される場合

2.今の物件名で浸透しているから変えない方が得策と判断した場合

3.早期売却・解体を考えている場合



1は売却済の札幌5棟目がそれにあたります。新築当初からずっとお住まいで、

何かと管理会社さんにご意見をされる入居者様がいらっしゃいました。

別の部屋で騒音問題が発生し、全戸に対してポストに騒音の注意喚起の文書を投函すると

「俺が騒音を出してたってのか」「俺はずっと住んでるんだ」みたいなことを電話で

伝えてくる・・・といった感じです。



当時の管理担当さんがこの方ときちんと話をできる関係になっていたのですが、

その管理担当の方から「物件名変更は止めた方がいいです」と進言されましたので

止めることにしました。



2は札幌2棟目や札幌7棟目がそれに当たります。変えない方が入居付がスムーズに

進みそうだという判断をしました。それが正しかったかは今のところわかりませんが、

少なくとも札幌7棟目は今のところ客付は苦労しておりません。



3は札幌9棟目がそれに当たります。札幌9棟目はある程度経ったら土地として

売却する方向を目指していましたので、物件名などにあまり思い入れを入れるのも

かえって悲しくなりそう、と思って、そのままの名前で行くことにしましあ。



それぞれ判断はありますが、上記のような例外ケースを除けば、基本的には物件名は

変更する方針でやっております。



札幌12棟目(仮)となる今回の建売新築も、名前は変える方向になります。



では、どんな名前になるのか。



私が個人で保有、あるいは東京法人で保有する物件で使っているシリーズ名が

ありますので、基本はそれになります。

他方、仙台法人が保有する仙台物件は基本的に義母が考えたシリーズ名に名前を

統一しております。



札幌は微妙で、個人で購入している物件は前者の私が主体となっている物件の

シリーズ名を付けています。しかし、今回の物件は仙台法人で購入する予定です。

そうなると、どっちのシリーズ名をつけるのが妥当なのか?という点から義母と

認識合わせを行わなくてはなりません。



ということで、その点を義母と会話しました。

物件名候補は、仙台法人方式であればこの名前、東京法人方式であればこの名前、と

2種類考えて義母に提示。どっちでいきますか、と振り出しました。



それに対する義母の返事が・・・

「今ついてる仮の名前ってどういう意味なの?」

え、そこー!?



物件を提案いただいた際には、今回の物件の販売元である企画屋さんがつけた仮の名前が

ついています。義母はこの名前の意味を聞いてきました。えー、超想定外なんですけど。

仲介業者さんに確認する傍らで検索したら、意味が出てきました。なるほど、なんとなく

どんな意味があるかはわかった気がします。



義母にその意味を報告したら、なんかゴニョゴニョと独り言のようなメッセージが

送られてきます。どうも、意外とその名前も悪くないと思っているようです。



少なくとも、義母としては仙台法人のシリーズ名を今回の物件につけるということは

しなくてよいと考えているようです。仙台の物件にはシリーズ名を付けたい模様です。

ということは、名前を変えるなら東京法人方式ってことですね。



この段階で

・東京法人の命名規則に従った名前

・元々ついていた仮名

のどちらかに絞られました。



ここで私、ひらめきました。実は東京法人方式の名前で案として出していたものは

「口に出した時に長すぎるんじゃないか?」という気がしていたのです。

義母が気に入っているように見える元々の名前と、東京法人シリーズでつけている

シリーズ名とを組み合わせたら、なんとなくスッと口に出しやすい言葉になるぞ、と。



ということで、義母にこの名前でいきたいという報告をして、返信待ちの状態です。

大きな不満を持たれなければ、これで決めちゃおうと思います。



これで決めるとしたら、デザイナーさんに館銘板のデザインを依頼しないとなー。

この辺の妄想をしている時が一番楽しいという説もあります。



月末の引き渡しに向けて、活動を続けたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月05日

札幌の新築の決済に向けて準備を進める。

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札幌の新築RCを購入することが確定になったので、忙しくなって参りました。

購入に向けての準備を進めていかないと!



まず最初に、昨日のブログの内容を1点訂正です。ブログを見た仲介業者さんから

「ロードヒーティングついてますよ!」とコメントをいただきました。

ないって書いちゃったけど、あるなら駐車場代はその分高く取れそうです。

レントロール通りの駐車場代で埋められると思うので安心してください、とわざわざ

連絡くださったことに感謝です。



ちなみにロードヒーティングとは、アスファルトの中になんかあっためるやつを通して

雪を解かす装置のことです。あっためる以上電気代を使うので金食い虫になりますが、

その分賃料が高く取れるなら問題なしって感じです。最近はセンサー付きで必要な時だけ

あっためる仕組みのものもあり、今回の新築ではそれを採用しているそうです。

電気代は月1.5万程度が予想されるとのこと。賃料のプラス分でそのくらいは

ちょうど賄えそうだなと思いました。



訂正は以上です。



さて、決済に向けてやるべきことをピックアップしていきましょう。

・売買契約、需要事項説明

・手付金入金

・司法書士さん手配

・火災保険手配

・オーナー検査

・金消契約

・決済当日の段取り

こんなところですかね?



まず、売買契約と重要事項説明、手付金入金は既に完了しております。

融資打診中に融資特約ありで契約を済ませました。



司法書士さんに関しては、候補がいくつかあります。

本命はいつも仙台でお世話になっている、大家さん仲間でもある司法書士の先生。

仙台の先生ですが、法人が仙台で融資を受ける金融機関の支店さんも仙台なので、

物件以外は全部仙台にまとめられます。この先生が一番の候補かな。



それから、相見積であることは前提としてお伝えしていますが、売主業者さんが

懇意にしている司法書士の先生にも見積を依頼しております。



あとはまだこの辺の意向は確認していませんが、金融機関さんが司法書士の先生を

指定してくる可能性があります。今回ご融資いただくメインバンクさんは、懇意にしてる

先生を使ってもらえないでしょうか、とだいたい相談してきます。今回もそれがあるか?



義母としては、最初に書いた懇意の仙台の先生に依頼したいようです。義父が亡くなった

時の相続登記とかもやっていただいているので、依頼しやすいって思っているようです。



今回、決済は義母に任せて仙台でやっておいてもらう予定なので、義母が動きやすいのが

一番いいでしょう。まずは見積をいただいて、大きな差がなければいつもの先生に

依頼する方向で調整になりそうです。

不確定要素としては、金融機関さんの司法書士さん指定があった場合にどうなるか、

ってとこでしょうか。義母には、いつもの先生に依頼したいなら金融機関さんの要請は

頑張ってはねつけるようにしてね、と伝えております。



次に火災保険です。これは金融機関さんに融資打診する際、諸経費を算出するために

懇意の保険代理店さんで既に見積を出していただいております。そのままこのプランを

採用して決済予定です。



なお、私のいつもの保険プランは以下のような感じです。ご参考まで。

・火災保険は基本的に建物上限まで評価額をあげてかける

 (残債が少ないボロ戸建とかは残債カバーできる範囲で止めることもあります)

・地震保険は必ずつける

・休業補償、施設賠償責任保険も必ずつける

・孤独死保険は物件によっていつけるか検討

・電気的機械的特約は保険金の上がり具合と電気設備の数を見ながら検討

 (だいたいいつも「あり」「なし」の2パターン出してもらいます)

・5年契約、1年払



オーナー検査は義母と相談しましたが、義母は行かないとのことでした。

嫁ちゃんと温泉があるなら行きたいんだけど、とか困ったことを言ってました(汗)

よって、私が一人で対応することになりました。札幌行きの予定を組まなくては。



決済が30日の予定なので、私の予定とかオーナー検査可能な日程とかを組み合わせて

候補日を出していくと・・・決済直前しか空きがありません(汗)

決済前日の29日に札幌入りして、オーナー検査や管理会社さんとの顔合わせ、

密対策した上でノンアルでの懇親会あたりをやって、30日はテレワークしながら

決済の様子を見守る、ってところになりそうです。



ホテルや飛行機の手配をしないとなー。あとはテレワークだから、週末まで札幌に

滞在してしまうという手もあるので、この辺どうするか現地にいる方とも話をしながら

決めようと思います。ちょうどマリオットの無料宿泊券が1日分あるから、マリオットに

何日か滞在するのもいいかなー。札幌11棟目もリフォーム仕上がってるから、

現地見ておきたいとか、札幌7棟目の管理会社さんの社長が犬を飼い始めたらしいので

それも見たいなーとか、やることはいろいろあるのです。



金消契約は義母に一任。仙台でいい感じにやっておいてもらいます。

司法書士さんとのやり取りも義母に任せてしまおうと思います。



当日の段取りは・・・オーナー検査の予定のついでに決めた感じになったなあ。

うん、まあざっくりとはこれでいっちゃおう。問題ないでしょう。行き当たりばったり。



ということで、義母と役割分担しながらうまいこと進めていきたいと思います。

ホテルの手配、飛行機の手配、保険代理店さんとの契約日程の調整くらいかな?

こっちで事前にやっておくことは。



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2021年09月04日

購入予定の札幌建売新築RCの融資条件や思惑などをつらつらと(人との繋がりは宝です)。

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昨日のブログの続きです。札幌で購入することになった建売新築RCに関して、

融資条件なども書いてみたいと思います。



札幌で新築RCを購入することが確定したと昨日のブログで書きました。

利回り8%ではあるものの、駅からはちょっと遠め、間取りもちょっと狭めです。

当面は良いと思いますが、長期的に見ると苦しくなる場面も出てくる可能性は高いです。



凡人が今買える物件という意味ではそこまで悪くはないと思いますが、絶対的な

パフォーマンス・・・CCRと言われている自己資金をいかに効率よく運用できてるか、

という指標で考えれば、そこまで効率が良いものではありません。だいたい8年程度で

自己資金を回収しきれるだろう、くらいの計算です。



また、仲良くしている札幌不動産投資仲間に資料を見せたところ、駐車場の賃料は

高め設定すぎてこれでは決まらないのでは?という指摘を受けました。確かに、

ロードヒーティングも屋根もない駐車場にしては、ちょっと高いかも・・・と

言われてみれば感じます。え、レントロールもろくすっぽ評価しないで買ったの?

実はざっくり見てまあいいかなーってくらいで買っちゃいました(悪いお手本)



自分でも雑だなあと思いますが、今の規模であれば全体で見てなんとかできると

思うので、ポートフォリオの分散化という観点で言えば、新築も混ぜておいた方が

良いんじゃないの?などとお気楽な超理論を展開しております。

(楽観論者なのであまり参考にしないでください、すみません)



実際のところ、上記のようなリスクや非効率なCCRなどの要素はありましたので

私自身も人並みに買うか買わないか悩んでおりました。購入に踏み切った理由で

一番大きいのは、昨日も書いたかもしれませんが「人との関係」です。

信頼のおける管理会社さんとまた一緒に仕事ができるとか、その管理会社さんが

いい会社だと言っている会社さんとも新たな関係作りが始まるとか、「また一緒に

仕事したいんですよ〜」という言葉が嘘ではないことをある行動をもって示して

くれたりとか。



私は常に「自分はポンコツ」「一人では何もできない」と自覚を持っております。

なので、周りの方に信頼をして貰い、支えて貰うことがないと生き延びられないと

考えています。そして、頼れると思えば全力で私も信頼します。自分が信頼しないのに

相手に信頼しろなんて無茶は通りません。



今回もそうやって信頼している方が私のために動いてくださったのですから、

そりゃあ男としてやらないわけにはいきません。やるぞと決めた最後の一押しは

そこにありました。



お金や数字も大事ですが、人との信頼関係はそういった尺度では測れません。

損得勘定なしで本音でいい関係を作れる方が周りにどれだけいるか。

今回の案件はどちらかと言えば人間関係にも妙があるのかなと思っています。



ちなみにどうでもいいこだわりかもしれませんが「人脈」という言葉を使うと

急に人との信頼関係をお金に換えてしまったような罪悪感に見舞われるので、

私自身はあまり「人脈」という言葉を使わないようにしております。

ただの自分自身の感受性とこだわりだけの話ですけどね。



・・・いかん、なんかもう書き切った気分になっているけど、今日は融資条件の話を

書く予定でした。ここからは融資の話です。



今回の札幌の新築は仙台法人で購入予定です。融資の承認も仙台法人で出ました。

融資してくだったのはメインバンクさんです。札幌7棟目に融資してくださった

サブバンクさんは、求める自己資金が多すぎて断念。メインバンクさんは自己資金は

比較的少なめで話をまとめてくださいました。



期間は35年、金利は10年固定で1.45%です。金利はもう一息下げてほしいなとも

思いましたが、10年固定であることを考えたらまあいいかなって感じです。

本当は5年固定くらいが一番いいなあとは思うんですけど、先方から10年と提示を

されたので、そこは逆らわないことにしました。

本当は5年くらいで売却を模索したいんですけどね・・・。



さっき自己資金効率が悪いって書きましたが、自己資金は今回売価の5%程度でした。

今時のご時世であれば決して悪くない数字だろうと思っています。

ただ、自己資金を出さなければ出さないだけ、運営時に満室をキープできないと苦しく

なってしまうと思います。だから決して、フルローンに近ければなんでもいいとは

最近は思ってはいません。昔は思っていましたが(笑)



メインバンクさんは札幌と仙台の両方に支店があり、前の前くらいの支店長さんは

札幌進出もお手伝いしますと言っておりました。その後だいぶ時間が経ちましたが

ようやくその言葉が現実になったことを喜ばしく思います。



支店さんとのやり取りは基本的に義母に任せました。私は銀行さんに提出する

シミュレーションなどを作成して義母に送付した以外は、1度だけ支店にお邪魔して

今回の案件のいいところ悪いところをガーっとしゃべって、ちゃんとリスクも把握して

薦めてるから大丈夫というPRをしただけです。これだけ義母に仕事を任せることが

できる環境にあることも恵まれていると思います。ありがたい。



今回、融資付に尽力してくださった副長さん、在籍4年以上になっていたのですが、

融資が決まったこのタイミングで異動が決まったそうです。彼の最後の置き土産かな。

銀行員さんにしては珍しく、朴訥とした裏表があまりないタイプの方でした。

今までありがとうございました。新天地でのご活躍を心より祈念いたします。



私としては、この案件で損をすることはないと思っていますが、入れた自己資金に見合う

成果が得られるかは売却まで含めて考えないと評価しづらいかなと思っております。

それでも、たぶん保有していてラクチンだろうし、関わる人が楽しい人ばかりっぽいので

その意味でも楽しい案件になるだろうなと考えております。

決済に向けて忙しくなりますが、頑張ります(主に義母が)。



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2021年09月03日

札幌の新築、購入確定。

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札幌の建売新築の融資が通ったと連絡がありました。これでこの物件、購入確定です。

関係者の皆様をやきもきさせたと思いますが、無事決まって良かったです。



今日はまた寝坊してしまい、会社に行く時間ギリギリになってしまいましたので

細かいことは後日書くことにします。ほんと概要だけ。



札幌の建売新築、ざっくり書くと以下のようなものです。

RC4階建

地下鉄駅徒歩8分(札幌だとこれはちょっと駅から遠め)

利回り8%(駐車場はこの家賃で埋まるか微妙なので8%は割っちゃうかも?)

間取りは平均的な新築と比べて狭め(だから利回りが高め)

9月末引渡(既に4部屋埋まっているとのこと)



利回りをよくするために、駅から離れて間取りも小さくなった、って感じです。

札幌の感覚だと狭小新築と言ってもいいかもしれません。



リスクはいろいろとあるのは承知の上で購入に踏み切ったのは、関わっている方に対する

信頼に尽きると思います。札幌5棟目の管理会社さんが仲介に入ってくださったのですが

また一緒に皆さんとお仕事出来たらいいな、と思ったので。



と言いながら、企画屋さんへの義理もあるので、当面は管理は売主である業者さんに

なるのですけどね。ここも札幌5棟目の管理会社さんの社長と懇意にしているそうで

社長曰く「いい関係が作れると思いますよ!」とのことでした。

客付能力が高い会社さんと認識しているので、関係構築できれば強いと思います。

新たなお付き合いができることにもワクワクします。



しばらく今回の企画をした管理会社さんで管理委託した後、頃合いを見て札幌5棟目の

管理会社さんに管理をバトンタッチする予定です。これは両社ともその認識でいると

聞いていますので、不義理とか働くような話ではないです。



今の札幌で私がそこまで良い物件を購入できる力があるとは思っておりません。

いいものは地元の力のある大家さんが買っていくことでしょうし、そもそも私自身に

新築RCを土地から企画する能力がありません。なので、企画屋さん頼りになります。

そうなれば当然、企画屋さんと利益を山分けすることになりますから、利益の最大化は

難しくなります。



その意味では、今回購入した案件は、そういう制約の中ではまだよさげなものを

選ぶことができたのではないかと思っています。



他と比較しても仕方がないので、自分としてこの物件で数字を出せるのかという計算し、

その結果まあ何とかなるでしょうという結論に至った、と言うところです。



もっと色々書きたいところですが、時間がないので明日にします。

明日は融資条件とかにも触れたいと思います。



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