2018年09月22日

時間がかかりましたが、無事に札幌物件の購入確定へ。

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仮の内諾みたいな連絡を受けてから3週間が経過しましたが、先日ようやく正式な形で

承認が出たという連絡をいただくことができました。札幌9棟目(仮)、購入確定です。



8月の終わりに某政府系金融機関さんから「たぶん大丈夫です」と連絡を受けていた

札幌の築古木造物件
の融資の件ですが、その後うんともすんとも連絡がありません。

「委託業者に現地確認をさせ、その結果をもって正式に承認が出る」と言ってましたので

恐らく震災の影響で動ける状態ではなくなってしまったのだろうと想像していました。

だから、変に督促しても仕方ないと考え、しばし静観しておりました。



その間に売買仲介の業者さんから「どうなりました?」という確認もありましたが、

先方も札幌の業者さんなので、そんなに急いでいる風でもなかったです。

もし急いでそうなら、回答予定日くらいは把握しておこうと思うところなのですが

特に大丈夫そうだからということで、アクションは起こさず静観していました。



そして先日。仕事中の私の携帯がブルブルと震えます。会議中なので無視しましたが

落ち着いたタイミングで確認すると、某政府系金融機関さん。お、これはと思ったものの

17時以降だったので折り返しても誰も出ず。翌日電話すると、担当の方が終日不在で

結局連絡が取れたのは昨日でした。



震災の後、大幅指値が通った札幌近郊のRCを某金融機関さんに持ち込んだところ

「ひろ*さん、タイミングが悪すぎます」「震災があったので札幌は当面無理です」

と言われてしまったことがありました。今回もやたらと時間がかかっていたことから

もしかして同じことを言われるのでは・・・?と少し不安に思う私がいたのも事実です。



「大変お時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、融資の承認が出ました」



よかった〜。いや、ほんとよかった。これで利回り20%案件を無事に確保です。



詳細は契約担当から連絡がいくけどと前置きしつつ

・札幌の物件だけど、決済は東京の融資実行支店にて行うこと

・小切手で実行するので、支店最寄の某メガバンクさんの口座を準備すること

・同時決済となるので、司法書士は某政府系金融機関さんで指定の人を利用すること

という3点の連絡をいただきました。いずれも問題ありません。



今回は既に融資して貰っている無担保分のリフォーム用の融資が既にあったために、

無担保枠が足りず、融資金額はフルローンには至りませんでした。とはいえ、物件価格の

95%までご融資いただけることになりましたので、若干の自己資金を入れるだけで

何とかなりそうです。でもこうやって、ちまちまと自己資金を無計画に入れてしまうと

手元資金がなくなるんですよ・・・。年初の目標を達成しようと自分なりに考えた際に

「その自己資金と繰り上げ返済のどちらが自己資金効率がいいか考える」ということも

言っていたはずなのですが、結局全然守れずホイホイ物件買ってしまってる私がいます。

有言不実行です^^;



本件、某政府系金融機関さんのスケジュールにも依存しますが、とりあえずは10月末を

目指して決済しようということを仲介業者さんと話しました。うまく進みますように。

一応この物件はノールックではなく外観を確認しての買付でしたが、内装はまだ見て

いないので、来週末札幌に行ってチェックしてきたいと思います。



今年買った物件(利回りは小数点第一位を四捨五入)



2月:千葉1棟目

小さなオーナーチェンジテラスハウス 購入時表面利回り18%



5月:東京9棟目

土地値以下の所有権整形地な築古木造アパート 購入時表面利回り15%



6月:札幌8棟目

そんなに良いわけじゃないんだけど、融資が出てしまったのでとりあえず買ってしまった

築古RC 購入時表面利回り10%



8月:東京10棟目

家の近所だからとネタ的に買ってしまった築古S造超狭小ビル 購入時表面利回り13%



10月(仮):札幌9棟目(仮) New!

駅から遠いけど幹線道路沿いの築古木造アパート 表面利回り22%



5棟35部屋増えたことになるのですね、今年だけで。小ぶりな物件ばかりですけど

しっかり増やせたので悪くない感じです。でも借入も増えてるし、短期の借入も

ちょいちょいしているので、目標にしているキャッシュフローに届くかは微妙です。

やっぱり目標設定どおりに動けていないんだな、自分。ちょっと反省。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月20日

いいじゃないこれ、と思ったら完全にぬか喜びでした。

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相変わらず、毎日更新されて送られてくる新着情報メールを頼りに物件を探しています。

今日はその新着情報でぬか喜びした話。



自分で物件検索する習慣をつけるのがなかなか難儀する私は、メールで新着情報が

届く形に設定をしております。なので、ポータルサイトや大手業者さんの公開物件のうち

私の設定した条件に引っかかる物件があればメールが配信されます。幅広に条件を

設定しているので、大部分はハズレなのですが、たまに面白いのが出てきます。



今回も面白そうな物件が出てきました。JR某駅からギリギリ徒歩圏、私鉄からは

余裕の徒歩圏にある戸建です。築年数は古いものの、延床面積に対しての価格が安く

シェアハウスなどに利用できるのではないかと。って、今この融資情勢だったり

かぼちゃ事件だったりで、シェアハウスに対しての風当たりはきつそうですから、

そう簡単に取得と言うわけにはいかないでしょうけど。



私の場合、シェアハウスと言っても自分で運営したりするつもりはないのです。

外国人留学生専門シェアハウスを運営する業者さんがいらっしゃるので、そちらに

運営を委託します。外国人留学生をターゲットにした物件だと、結構稼働率も良く

回るみたいなので、一度やってみたいなと思っております。



戸建情報を見つけたら、これはシェアハウス向きかもと思った際には必ず外国人留学生の

シェアハウス運営業者さんに連絡をします。良し悪しを判断していただいた上で、

いけそうなら業者さんに問い合わせる、という感じでやっています。



今回の物件は「おすすめとまでは言わないけど、運営は可能」という回答でした。

そのくらいの評価であれば、あとは価格見合いで考えれば良いと思います。



取得とリフォームをあわせてこのくらいの価格なら、実質利回りはこのくらいかな、と

アドバイスをいただけるので、それにあわせて指値をどうするか検討する感じです。



ざっくりとした目線を伺った後は、いつもの施工業者さんにその金額でリフォームは

いけそうかヒアリングします。写真だけなので参考情報になりますが、おおよその目安は

回答していただけるので、これも大変助かっております。



今回はここまでやって、まあ可能性はあるかなという印象は持ちましたので、業者さんに

問い合わせをかけました。営業さんと会話し、こちらの考えている内容をお伝えします。

初めての業者さんだと、だいたいここで「業者・・・ではないですよね?」と言われ、

「ただの大家です」と回答するのが定番の流れです。むしろこのくらい聞いてくれないと

何も考えていない業者さんにしか見えないです。今回の業者さんは受け答えもしっかり

していたし、業者じゃないよね確認もありました。それなりに仕事はできる人だろうと

考えられます。



で、話している中で「融資はどうなさいますか?再建築不可ですが」的な一言が。

まあ某ノンバンクさんですかねーなんて答えましたが、電話を切ってから「あれ?」と。

同時並行で問い合わせている再建築不可があったのでそちらと混同していましたが、

この案件って再建築不可だっけ?



閲覧したサイトを再度見直してみましたが、特に再建築不可とは書いてません。

おいおいと思いながら業者さんのサイトを見ると、再建築不可の扱いでした。

・・・ポータルサイトに転記する時に漏らしたな?完全にぬか喜びでした。



とりあえず見に行くことは見に行きますが、元々考えていた金額よりもぐっと下げた

金額でしか検討できないだろうなと思います。某ノンバンクさん、シェアハウスだと

融資しないから、戸建としての運営が基本になるでしょうし。その前提で利回りを

計算しなくてはなりません。



というわけで、冒頭のぬか喜び発言につながるわけです。

あーあ、期待して損した。まあでもどこまで指せるか現地を見ながら元付業者さんと

相談したいと思います。



ちなみに、往生際悪くその業者さんのサイトを検索してみましたが、引っかかるのは

借地とかそんなのばっかりでした。やっぱそう簡単に良い物件は出てこないですねえ。



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月12日

弾丸出張で仙台に融資付の相談に行ってきた。

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昨日はサラリーマンの会社をお休みして、仙台に行ってきました。

買付を入れた物件のチェックと銀行さんへの融資相談のためです。



先日、買付入れて融資付の準備をした物件。面白そうだなと思って色々と

銀行さんを当たってみました。大家さん仲間からの紹介だったり、売主さんからの

取引行の紹介だったり、元々取引している金融機関さんだったり。いくつかの

金融機関さんで話は聞いてくれるということになりました。



今回のターゲットは築古木造物件。耐用年数超過。この段階で難しい案件ですが、

これに加えて私道に接道していない(無償通行承諾は受けている)、近隣の建築計画に

よっては減築をしなくてはならない、という難物です。



難物の割には利回りはたいしたことはないんですが(11%くらい)、立地が抜群に

良いので、満室経営は問題なく行えると思います。20年融資が引ければCF的にも

まあ何とか出てくれると思います。とはいえ、そんなにいっぱいは出ませんが。

(これでも指してここまで持ってきたんです)

立地が良いなら、多少CFは出なくても土地に価値がある。そんな考えです。



仙台で長らく買えていないので、ちょっとよさそうだったからつい手を出した、

という言い方も否定はできませんが(苦笑)



そんなわけで、事業計画書を書いて出撃です。

義母に計画書を見せたら「キャッシュフロー少ないわね」と。

まあ、言わんとしていることはわかる・・・^^;



今回はメインバンクさんと新規2行の合計3行に訪問してきました。

プラス、現地調査です。



到着して義母と合流した後、まずは売主さんが紹介してくれた金融機関さんへ。

売主さんが購入する際に利用した金融機関さんなので、少なくとも物件に対しての

融資は問題なく行っていただけるはずです。



支店長さんが応対してくださったのですが、「当行にはどのような御用で?」という

感じで、あまり要領を得ていない様子。かくかくしかじかでとお話をしたところ、

趣旨をご理解いただきました。どうも売主さんから「買主さんが行くから」としか

聞かされていなかったようで、私たちの訪問目的がわからず「抵当権の抹消の日取りの

相談かと思いました」と言ってました。



この状態ですから、当初懸念していた「融資取引はないけど同じ金融機関さんの別の

支店さんで口座を持っている状態」であることも伝わっておらず。他の支店さんに

口座があるなら、そちらでお願いする方がいいんじゃないでしょうかという話に。

(元々あった支店さんをないがしろにしているわけでもないのですが、売主さんの

 ご厚意なので受けておいた方が良いのではないかと考えておりました)



そしてそもそも、こちらの金融機関さんの内規では「利益相反になるから、同一支店で

売主の融資と買主の融資をやってはいけない」というルールもあるそうです。

そもそも最初から無理だったんじゃないのー。



今回のお話、買主(私)→先付仲介業者さん→元付仲介業者さん→売主さん→銀行さんと

結構な階層の伝言ゲームになっていたので、どこかで行き違いがあったようです。

まあでも、売主さんの支店の支店長さんから、こちらが口座を持っている支店さんに

売主さんから頼まれたからしっかりやっておいてね、ということを伝えていただけると

いうことにはなりましたので、まあ良かったです。



というわけで、1行目空振り^^;



2行目はメインバンクさん。思っていた以上に真面目に考えてくれていたようです。

築年数が古いのでアパートローンが当てはめられず、プロパーでの扱いになるから

金利がアパートローンに比べて1%くらい高くなり、15年しか融資できないとのこと。

そして私道の持分がないから、担保評価額がかなり下がってしまうので、自己資金を

それなりに入れて貰えないと厳しい、と。



正直、メインバンクさんは耐用年数超過なんて見向きもしないだろうと思ってました。

でも、いろいろと頑張って検討をしてくれているんだなということがわかり、ちょっと

嬉しくなりました。積極性が全然ないなあと思っていた時期もありましたが、今回は

そういう印象が払拭されたので、これはこれで有意義な時間でした。



若い担当の方も、不動産案件があったら紹介してくれると言う流れになりましたので

(実際に紹介してくれたけど、利回りが低かったので見送り)悪くないなあと

思った次第です。



ちょっと厳しそうだけど、とりあえず支店の中で金額とか条件を試しに出していただき

その条件でもやりたいと思えば声を掛けます、としておきました。



そして現地調査を挟んで3行目の金融機関さんへ。ここは遠い昔突撃したことが

ありましたが、もう5年位前のことなので当時の関係者の方は誰もいないと思います。

今回は不動産仲間の紹介で行ってきました。



こちらの金融機関さんでも、やっぱり私道の話が気になった様子。

「ハードルは高いです」と言うことでした。うーん、まあそうか。私道と言えども、

位置指定を受けているわけでもないから、無接道状態なんですね。この物件。

囲繞地通行券があるので通れないということはないでしょうが、担保評価として考えると

接道がないのは致命的なんだなと理解しました。

え、理解するのが遅い?売主さんも融資つけてたから、甘く見てました^^;



こちらの金融機関さんには、仙台法人の紹介資料をまとめて持参しました。

「まとまっていてわかりやすい」と大変褒めていただき、こういう整理ができるところは

不動産賃貸業をきちんと遂行できると思うので、是非お取引をしたい、と言う感じの

話をされておりました。ありがたい評価です。



今回の物件が仮にダメだったとしても、是非次の案件をお持ち込みください、という

スタンスでしたので、今回の審査結果如何によらず、積金でもさせていただいて

既存取引先扱いして貰うことにしようかと思います。



そんな感じで、物件の融資自体は厳しそうな感触ですが、融資が締まったと言われる

この状況でも、まだいろいろと選択肢がありそうということがわかったのは収穫でした。



あ、でも、最初に行った金融機関さん「これからやりたいというサラリーマンの方には

融資は厳しいです」と言ってました。これから1棟目という人はちょっと苦しい道のりに

なるかもしれません。最初は自己資金で安い戸建でも購入して、事業者として実績を積む

流れが今後のスタンダードになるのかも。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月07日

指値して買付通して融資付の準備をして・・・。

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仙台で久々に購入を考えたい物件が出てきた、という話を先日書きました。

今日はその話の続報です。



購入したいと思う物件、どうやら地元の大家さんの話を聞いていると、仙台ではかなり

古い部類に入る物件のようです。事実として、信金さんならきっと古くても融資が出ると

考えて、義母の家の近所で法人設立当初からお付き合いのある信金さんに持ち込んで

見たところ「古すぎる」と審査の土台にすら乗せて貰えませんでした。



東京だと築50年とか築60年とかの物件に割と平気で20年融資がつくのですが、

仙台はそんな古い物件は珍しいようです。また、融資は普通にやって15年が相場の

ようでした。できれば20年引きたいんですが・・・。



最初は好立地なのですぐに買付入れなきゃ、と焦っていましたが、仲介業者さんからの

話を聞いていると、特にまだ誰も買付は入れていないようです。地元大家さんと情報を

交換しながら考えたのですが、たぶんこの物件の古さは地元大家さんにはありえない

数字なのだろうというのと、この年式ならいくら立地が良くてももう少し利回りが

欲しいと考えているのではないかと想像を巡らせるに至りました。



であれば、指しちゃうか?

こちら側の仲介業者さんと相談して、利回り12%くらいになるように指してみました。

多少値引OKになったものの、だいぶ押し戻されたので、もう一息ということで利回りが

11%を超えるように指し直し、返事を待っております。



いずれにせよ、1番手を取れる感触は得られましたので。本格的に融資付に走ります。

キャッシュフローベースではギリギリの運営になるので面白い案件とは言えませんが、

立地が良いところに将来のアパート用地を仕込めると考えれば悪くありません。

結婚前に嫁ちゃんが住んでいた地域なので、利便性の良さもわかるし土地勘もあります。

ここは是非モノにしたい。



やはり木造の耐用年数超過ものであれば、小さな金融機関を回るべきでしょう。

地元大家さん何人かにご協力をいただき、ここなら検討してくれるかもしれない、かつ

紹介もいただける、という信金さんにターゲットを絞り、まずは電話で相談をしました。

少なくとも門前払いではなさそうなので、こちらで事業計画書を組み立ててご訪問する

約束を取り付けた次第です。



この金融機関さんにアポを取った後、既存取引行にも一応話をしておいた方がいいかなと

思い始めました。既存取引行さんは耐用年数超過ものは難しい印象しかなかったので、

声をかける前に他からスタートしてしまいましたが・・・何も言わずに購入するのも、

義理人情に反すると思ったので、一応お声がけしておこう、と。



札幌7棟目に融資してくださった金融機関さんは、義母が電話で話をしたけど厳しいと

いうことでした。元々耐用年数超過をあまり行っていないことに加え、金融情勢の

変化で融資がかなり厳しくなっているようです。しばらく追加融資は望めないかも。



仙台1棟目と太陽光発電に融資してくださっているメインバンクさんは、だいぶ前から

ガチガチになっているから、まず無理だろうと思っていました。義理を通すためだけに

電話したのですが、意外なことに「検討する」とのこと。制度融資や土地として評価など

色々考えてみるとのことです。たぶん、今期に入ってから「融資取引で当社事業に貢献を

いただけないなら、金利の面で貢献いただくよりほかにないです」ということを伝えて

交渉を仕掛けているから、その辺を考えてできる限り対応しようという気持ちになって

くれているのだと思います。その姿勢に感謝しつつ、あまり期待せずに検討結果を待つ

心づもりです。



この2行がダメなら、ローラー作戦で新規開拓&飛び道具の金利が高い金融機関さんで

融資を狙うかな、という感じです。



この物件、とにかく築年数が古いことがネックになりそうなので、東京での私の実績を

文書化し、写真を添えて提出することが審査の後押しになると思います。



東京は古い物件をリノベーションして再生するパターンが多いです。

東京3棟目は昭和44年築、東京4棟目は昭和45年築、東京5棟目は昭和44年築、

東京6棟目は昭和23年築と築年数不詳の2戸、東京8棟目は昭和50年築と

昭和53年築、東京9棟目は昭和50年築、東京10棟目は昭和44年築。

東京10棟目はまだ手付かずですが、それ以外の物件は全てリノベーションを済ませて

募集可能な状態になっています。東京8棟目と東京9棟目以外は満室の実績があります。



東京の金融機関さんには、東京3棟目のビフォーアフターの写真を持ち込んでいます。

これ、けっこうインパクトあるみたいで、こういう形で事業をしていますので築古でも

問題ありません、新築同様に直すので木造の耐用年数に近い20年でお願いしますと

話をすると、まあそれなりに融資OKが出たりします。



仙台法人ではこういう実績はありませんが、同じような形で持ち込みをすることで

融資の扉が開くのではないかと期待しています。



久しぶりに仙台で物件を増やすチャンスですので、他の案件よりやや優先気味の

話を進めていきたいと思います。



これ以外の案件もちらほらと動きが出てきていますが・・・それはまたの機会に。



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posted by ひろ* at 06:03 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月01日

久々に仙台で心躍る物件が出てきた。

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仙台法人は家族経営。最初は私の独断でやってましたが、最近は義母が積極的に

関与してくれるので、何かと意見を聞きながら動かすようにしています。



一昨日のことでした。健美家さんと楽待さんの新着物件の通知メールを受信してますが

基本的に表題だけ見て捨てていることが多いです。でも、なぜかその日だけは仙台市の

とある物件に妙な引っ掛かりを覚え、珍しく開いてURLをクリックしてみたんです。



あれ?これなんか立地良くないかい?ちょっと見た感じ悪くないような気がする。

昔、嫁ちゃんがこの辺住んでた気がします。住所に見覚えがある。若かりし頃、

よく通っていた場所です(笑)



間取りもそんなに悪くないし、室内リノベ済みで手間もかかりません。利回りも

立地の割にはそれなりに取れています。大きな問題があるようには見えないので、

これは久々に仙台で購入したくなる物件かもしれないと色めき立つ私がいるのが

自分でもわかりました。



早速義母と嫁ちゃんが参加しているLINEグループに物件が掲載されている

URLを送付し、どう思うかヒアリングしました。立地の判断は嫁ちゃんが得意ですが、

これは良い立地と判断できるとのことでした。よし、私の見立てに狂いはなかった。



義母は数字を気にしていましたが、20年融資が引ければたぶん回せると思います。

15年だとちょい厳しいので、2割くらいは自己資金を入れたくなります。

なんとか20年引っ張りたいところです。



断片的な情報からいろいろググって、物件名と住居表示は突き止めました。

ストリートビューが入れない場所のようなので、前面道路は狭いのでしょうね。

外壁はやり直しを過去にしている雰囲気はありますが、傷んでいるような印象を

持ちました。あと、デジキーとかついてたので、たぶんそれなりに頑張っている

大家さんなのだろうなと推測。



気になるのは、レインズに登録されてからけっこう時間がたっていることです。

この立地でなんでこんなに売れ残るんだ?それがよくわかりません。何かとんでもない

瑕疵でもあるのではないか、と気になりました。



自分で元付調べて問い合わせても良かったのですが、最近時間にそこまで余裕もないので

今回は東京の管理会社さんに片手で入ってもらうことにしました。元付に突撃した方が

確率が上がるのはわかりますが、今ある空室を埋める作業も必要です。これで縁が

ないなら、元々買うべきではんかったということだろうと捉えることにしました。



問い合わせして貰った結果、まだ普通に残っているとのこと。そして難がある箇所も

ある程度理解できました。仙台の不動産仲間にいろいろヒアリングした結果、地元の人は

立地が良くてもこれだったら買わない、という感じになりそう、という感じだそうです。

私はよそ者なので、このくらいの難ありだったら許容できそうだという形で考えることに

しました。やっぱり立地が良ければ、後でどうとでもなると思いますから。



並行して、義母に現地調査をお願いしました。義母が現地を見てきた感触は、隣地の

がらくたが汚いとか、境界が不明瞭とか、やっぱり外壁や鉄部が劣化しているとか、

そういう気になるところは出てきています。ただ、賃貸付に不利な要素ではないので

このまま進めていいだろう、という判断は義母と私で一致しました。



というわけで、その難ありな箇所の詳細や、これまでの問い合わせ状況、指値幅など

管理会社さん経由で確認していただき、本日買付を入れる予定です。ただ、築古なので

融資をどうするかは問題です。融資取引はないけどお付き合いのある仙台の小さめな

金融機関さんに義母がお電話をして、こんな案件あるけどどうですかと伺ったところ、

そんな古い物件だと融資は難しい、という感じでした。



とりあえず一番手を確保して、融資付に走ろうと思います。



また案件を増やしてしまった・・・・・・

現在の取り組み中案件は以下の通りです。



△札幌巨艦RC中古(融資の打ち手がなくほぼ絶望)

〇札幌幹線道路沿い築古木造中古(某政府系金融機関で内々諾に近い内容が出た)

×北海道某地方都市リノベ予定築古木造中古(某政府系でNGで諦めリリース)

△北海道某地方都市RCファミリー中古(指値交渉の結果待ち)

△都内幹線道路沿い木造中古(厳しい指値を入れて様子を伺い中)

△都内築古狭小借地権木造中古(資料すら来ていない・笑)

×都内築古借地権木造中古(地主さんが賃貸NGとのことで玉砕)

△都内築古狭小所有権木造中古(資料受領、買付入れるか微妙)

△某県融資セット築古木造中古(私が融資審査の土台に載るか確認中)

△都内築古難あり借地権S造中古(動きなし・私の資金調達次第)

△仙台難あり築古木造中古(今日書いた通り)



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