2018年11月13日

ノールックボロ戸建、指値がある程度受け入れられる。

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ノールック買付で挑んだ札幌のボロ戸建、一応価格交渉が成立しました。

希望価格より若干高くなりましたが、まあやむなしでしょう。



先日ノールック買付を入れたと書いた札幌市内のボロ戸建。まあノールックだと言っても

信頼できる業者さんに現地を見に行って貰い、信頼できる仲介業者さんや大家さん仲間に

ある程度家賃相場や需要の話を聞いた上で、更に第三者の方に現地を見てきていただいて

買付を入れているので、ちゃんと現地調査はしたと捉えても良いと自分では考えてます。



スペック的には、3LDKのP無し戸建、昭和50年代築といったところです。

土地24坪、建物18坪。最寄駅はJR線ですが、徒歩20分弱となりますので

バス便を使うのが現実的ではないかと思います。家賃的には5万がいいところでしょう。



買付を入れた後、札幌7棟目の管理会社さんの管理担当さんから連絡をいただきました。

外壁の修繕にいかほどかかりそうかを見ていただきたい、という依頼をしたためです。

この物件の管理は、この案件を持ち込んできた仲介業者さんに依頼するつもりなので、

本来札幌7棟目の管理会社さんは関係ないのですが、極力利害関係のない方にも一度

見ていただこうと思い、無理を言ってお願いした次第です。今度お礼しないと・・・。



で、その感想としては・・・



・状態は悪い

・塗膜は現状ブヨブヨなので、一回はがして下地を左官処理した上で再塗装を想定

・足場をかけ、下地、塗装、窓周りコーキング打ち直し、三角屋根のトタン掴み直しで

 200万程度見ておけばいいと思う

・現状雨漏りしているなら、部分的な修繕だけだといたちごっこになるから全部ちゃんと

 修繕した方が良い



なるほど。個人的には何とかだましだましで小出しに修繕したかったのですが、

それはちょっと難しそうですね。



まあもうぶっちゃけて言えば、この戸建は130万で指値が通りました。

元のお値段は200万ですので、35%オフということになります。

本体130万+外壁200万+内装100万(残置物処理も含め)+諸経費20万で

合計450万くらいが仕上がりと予想します。

固定資産税を加味して、実質利回り13%程度と予想します。

20%くらい欲しかったけど、仕方ないか。



別な方式として、前面戸建を買って広い土地にして売却するという方法も現在検討して

おります。この物件自体は私道の奥に位置しており、道路付けが良いとは言い難いです。

しかし、前面の戸建を購入することで、土地が50坪程度となり、接道が良くなります。

この状態の方が価値は高いと思いますので、前面戸建が買えるならそのルートで現金化を

試みるのも良いだろうと考えます。



前面の戸建はどうやら所有者様がお亡くなりになっているようで、仲介業者さんが親族を

現在探しているところだそうです。何となくですが、前面戸建も購入可能な気がします。



で、もし本当にそのルートを取るなら、下手したら買うだけ買って修繕せずに放置すると

いう手もあるかもしれません。建物にお金をかけるのも得策じゃないし、下手に貸して

退去してくれないとなったら、売るに売れないというオチになりかねません。



最終的にどの方法を採用するかは、前面戸建の状況次第ですね。どちらにしても札幌は

雪が降り始める時期なので、冬のうちに残置物は片付けておいて、春になってから

前面戸建も購入できそうであれば修繕しないで土地として売却、購入できなさそうなら

戸建をちゃんと直して賃貸、みたいなルートになると思います。



売買時の坪単価が恐らく15万〜20万程度の地域なのですが、今回買付が通った物件は

坪単価5.2万で購入することになります。前面戸建(25坪を想定)を相場の坪単価

20万で購入したとしても、25坪×20万=500万。今回の買値130万を足すと

630万になります。他方、坪20万で売却できれば1000万になるので、税金や

諸経費を考慮しても利益は出るでしょう。



上記のような内容になると、宅建業者ではないのにそこまでやっちゃっていいのかという

感じもするので、基本的には賃貸で考えていますが・・・建物の程度次第では、土地での

出口を取るということも考えなくてはならないと思います。



あれこれと妄想を書きましたが、条件が多少悪い土地(古家付)を割安で購入して、

賃貸でも売却でもどちらの出口も取れるようにしておく。決して悪くない話と思います。

金額が小さいので利益の幅も小さいですが、その分大きな失敗もないでしょう。

それにほら、買いたい欲求を満たせるし(笑)



現金購入なので、たぶん月内決済になると思います。準備しないとねー。



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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月12日

都内のビルに正式に買付を入れてきました。

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現在、3物件ほど買付を入れています。今日はその中で、一番金額が大きい商業ビルの

案件について、概要と買付の状況を書きたいと思います。



スペック

S造、耐用年数若干残、事務所+オーナーズルーム、駅徒歩5分圏内の好立地、

一応ターミナル風味な駅、不整形地、利回り10%程度を予想、建物状態は良くない



現在はオーナーさんが全て自己使用をしております。身内の方の都合(お父様が

階段が辛くなってきたから)で、引越を検討しているということで売却に出している、

事務所は引き続き使いたいのでリースバックでお願いしたい、という案件です。



リースバックの条件として提示されている家賃と、オーナーズルームを貸した場合の

家賃を近隣相場から検討した金額を足すと、だいたい利回り10%程度になりました。

立地が良いので、10%なら決して悪くはないと思います。



リースバックの分の金額を全く見せずに、管理会社さんに家賃査定をして貰ったところ

リースバックの家賃とほぼ同じ査定結果となりました。不当に安いリースバックでは

ないようですので、このまま受け入れてOKですね。



オーナーさんが引き続き使うという話に関しては、若干懐疑的な目で見ておりました。

それだったらオーナーズルームを賃貸に出した方が良いのではないでしょうか?

売却するということはまとまったお金が欲しいからなのでは?なぜまとまったお金が

必要かは・・・資金繰り?ということまで(邪推かもしれませんが)考えると、

リースバックに頼らない家賃設定で考える必要があると思うわけです。



管理会社さんの査定をいただいたことで、最悪現オーナーのリースバックが終了しても

どうにかなりそうだということはわかったので、良かったです。



メインバンクさんも「前向きに取り組みたい」と仰っておりました。耐用年数超過の

木造でも20年融資をしてくれる素敵な金融機関さんなので、まだ耐用年数が残っている

この物件なら最低25年、あわよくば30年融資でお願いしますとぶちこみましたところ

ダメとは言われなかったので、キャッシュフローベースでもそこそこ数字は出そうです。



条件整っちゃったなあ。よし、真面目に取り組んじゃおう。



というわけで、仲介業者さんに前向きに取り組みたいと言う話をしたところ、お会いして

打ち合わせできませんかと持ち掛けられました。おあつらえ向きに(?)土日は諸々の

作業日に充てていたので、土曜日の午前で打ち合わせを設定し、お邪魔してきました。



某大手仲介業者さんで、担当の方はメールの感じからすると結構仕事はできそう。

その感覚はお会いしてからも同じでした。きっちりまとめてくれるような気がします。



リースバックの条件を聞いたり、現地調査をして気になっていた点(報告を受けている

越境と違う形で越境していないか)に明確にご回答をいただいたり、図面の写しを

いただいたり、売主さんは引越まで時間がかかるから引渡の時期をある程度融通を

きかせてほしい等の要望を伺ったり、前回ローン特約流れしているので売主さんが

慎重になっているから、金融機関様の内諾が出た時に書面がほしいと要望を受けたり、

一般媒介なので他社から横やりが入る可能性があることは理解してほしいと言われたり。

先方は私を一番手としてみてくれていることがよく伝わってきました。



そして金額の話です。電話で会話した際に、建物の状態があまり良くないので指値を

入れたい旨の話はしておりました。売主さんが聞いてくれるかはわかりませんが、と

言われましたが、300万値引いてくださいという形で指値を入れてきました。

根拠は・・・「ローン特約流れ前の売出価格がその値段だったから」です。

友人がこの物件に目をつけていて、最初の売出価格は300万安かったよと教えて

くれたから、その値段でまずはぶつけようということにしました。



仲介業者さんにも「前に売り出していた時の値段で」と伝えちゃいました。

ちょっとプレッシャーをかけられるかな、という思惑で(笑)

先方は「ご存じだったんですね」と言いながら、値段が上がった経緯を話して

くださいました。ローン特約流れした時に、他社さんから買い上がりをされて

それに防ぐために買主さんにも買いあがって貰った、そこから売却価格自体も

上がっている、ということでした。



一般媒介というところがちょっと不安ではありますが、少なくとも今回話を持ち込んだ

元付さんからは、きっちり一番手として扱って貰えそうです。融資をまとめるために

週末の事務作業の内訳を少し変更して、本件に関する事業計画書の作成を優先しました。

完成したものをメールでメインバンクさんに送りましたので、今日あたり電話で軽く

打ち合わせをして、話を進めていきたいと思います。



うまいこと買えるといいんだけど。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月11日

札幌のボロ戸建ノールック買付するまでの軌跡。

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現在18位です。昨日は有意義な打ち合わせ兼懇親会が出来ました。

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昨日の予告通り、ノールック買付のお話などさせていただきます。

今回は・・・札幌のボロ戸建てだー!



現在、都内で戸建とビルの2件の買付を入れている私。ビルは最悪満額でもOKですし、

戸建はたぶんある程度納得のいくところで決着しそうだと思いますので、もしうまく

運んでくれれば、良い感じで年末を迎えられるのではないかと期待しております。

ただ、ビルの方は売主様の都合もあり、恐らく年明けの引き渡しになりそうですけど。



ただでさえサラリーマンのお仕事が今結構大変な感じなのに、これ以上仕事を増やして

どうするんだとツッコミを入れられそうですが、仕事増やしちゃいました。

増えると辛いので、ノールックにしておきました(良い子は絶対に真似しないように)。



事の始まりはLINEでした。かつてお付き合いしていた管理会社さんに勤めていて

退職した方から「転職しました」と名刺の画像が送られてきまして「また是非一緒に

仕事をしたいです」と、たまに物件情報を送ってくれるようになりました。



土地勘はないしあまり良い印象がない札幌以外の某市の築浅木造物件(利回りは

高かったけど、たぶん入居率がそんなに高くならないだろうなと思って指値とか

探っていたら、他から買付が入ってしまいました)とか、札幌市内のS造物件とか

(これは今時融資をどこでつけていいかわからないので見送り)、物件情報が割と

ちょいちょいと出てきていました。微妙に気になるけど是非買いたいというところに

至らない、みたいな感じの内容が多かったのです。



そんな彼が出してきた次なる物件は、マイソクすらまだ作られておりませんでした。

LINEでグーグルマップの写真と場所、地番と土地の坪数と昭和55年築という

情報だけが入ってきました。こういうスピード感の情報っていいですよね。情報を

整形してから出すか、整形する前にとにかく早く見て貰おうとするかのどちらが良いかと

問われれば、後者の方がいいなと思います。



いろいろと情報を掘り出していくと、旗竿の戸建で残置物モリモリ、修繕等特に

行っていない模様、近隣は似たような戸建が並んでいて、隣地ももしかしたら

売りに出るかもしれない、間取りは3LDK、駐車場はたぶん取れない、お風呂は

残念ながらバランス釜、プロパンガス物件、というあたりがわかりました。



場所的にはアパート用地だとちょっと辛い地域ですが、戸建用地として考えれば

決して悪くない場所です。そう思ったものの、札幌のボロ戸建事情には明るくないため

大家さん仲間の方に住所と間取りでちょっと聞いてみたら、その場所なら生活保護とかの

車がない人を狙えば埋まるんじゃないかとのこと。持ち込んできた不動産屋さんも

同様の見解でしたので、恐らくニーズはあるとみて良いでしょう。



写真を見る限り、内装は昭和の戸建って感じです。お金のかかる住宅設備系は

キッチンは多少古いけど磨けば何とかなりそう、トイレも洋式だからとりあえずOK、

お風呂だけがバランス釜なので問題あり、と判断。プロパンなので、プロパン屋さんを

切り替える際に交渉すればお風呂は提供して貰えるだろうと思うので、全体で見れば

お金はそんなにかからないと考えられます。壁紙とかだけで済ませたいですね。

家賃そんなに多く取れるわけじゃないし。



家賃の想定ができたので、表面利回りを計算すると・・・30これ%となりました。

ただ、家賃が安いので修繕費がかさむと経費負けする案件なので、これで満足しては

いけないと思います。取得コストは安くしておくに越したことはない。



指値どのくらいまで行けるか確認したところ、25%オフまではいけそうとのこと。

これで表面利回り40%です。これだったら申し分ないなと判断しましたので、

買付を入れますと宣言。仙台法人の方が減価償却があると嬉しいので、そちらで

買うことにしました。



翌日、買付証明書の雛形が送られてきたので、義母に依頼して書いてもらおうと

思ったところに、紹介してくれた仲介業者さんから「電話ください」とメッセージ。

サラリーマンの仕事が終わった後電話しました。



「現地見に行きましたが、雨漏りしてます」



ナ、ナンダッテーΩ ΩΩ



たまたま札幌の天気があまり良くなくて雨が降っていたそうです。その時に確認しに

行ったところ、雨漏りを発見したとのこと。今まさに雨漏りで、過去の雨漏りでは

ないわけですよ。そんなに大量ではないようですが・・・。



これは指値だな(ニヤリ)



その事実を仲介業者さんに伝えた上で、元々のお値段の半額で指値した買付を送信。

(義母が書いた買付から「万」が抜けてて大爆笑したのはここだけの話です)

まあ多少しくじってもどうとでもなる金額です。ノールックでぶちこみました。

この金額で買えれば、現場見なくても失敗することはないでしょう。



現在、その指値に対して、30%オフの価格でどうかというカウンターオファーが

来ているので、40%オフで頼むと押し戻して貰っています。まあどちらにしても、

最低で30%オフまで通るなら悪くないですね。



もし購入できれば、今年は1棟売って6棟購入したことになります。

売却:札幌3棟目

購入:東京9棟目、東京10棟目、千葉1棟目、札幌8棟目、札幌9棟目、今回の戸建

去年が2棟売って5棟購入だから、購入に関しては自己最高記録を更新できそうです。

更新したからなんだと言われても、特に何もないですが・・・^^;



※ノールック買付は秘伝の奥義なので、良い子は絶対に真似しないようお願いします



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2018年11月07日

メインバンクさんの融資動向に大きな変化はないっぽい。

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東京におけるメインバンクとなっている金融機関さんに、2つばかり案件を持ち込んで

みたところ、割と感触は悪くなかったものの、多少本部からの締め付けを感じました。



先日ルックして改めて買付を入れた借地の戸建。こちらについては指値交渉を先方が

車内で何とかまとめようと動いてくださっています。こちらの案件をメインバンクさんに

持ち込むことにしました。



それと同時に、週末たまたま見つけた面白そうな案件についても、一応銀行評価をして

貰おうと思い、あわせてメインバンクさんに送ってみました。若干耐用年数が残っている

S造で、不整形地ながら某ターミナル駅(と呼んでいいのか?)5分以内の物件です。

ざっと計算してみた感じ、利回りは恐らく9%弱になりそうです。



テナントと住居の混在型で、テナントの比率の方が多いという若干怖い物件です。

テナントは景気に左右されるので本当は利回りをもっと高めに見ておきたいところですが

上層階の事務所は最悪事務所を2つに割ってレジに変えても何とかなるかなと思うので

とりあえず指値が通るなら攻めてもいいかなと感じています。



テナント部分は満室渡し、レジ部分はオーナー住居なので空室渡しという話でした。

レジ部分については普通に埋まるだろうと考えられます。



仕事に行く前に現地を見てきましたが、タイルがはがれている箇所が目立ちました。

大規模修繕は10年前に行っているそうですので、購入後に手を入れる必要があると

考えられます。これは指値材料だな・・・。ノールックしなくてよかった。



利回りから考えると、耐用年数が残り1桁ですが、最低25年は引っ張らないと

厳しいと思います。一応、金融機関さんにはその旨を伝え、検討可能か打診しました。



そして昨日、担当の方からお電話をいただきました。



まず方向性としては、支店会議に諮った結果、2件とも取り上げたいとのこと。

相変わらずフットワーク軽いです。こちらの金融機関さん、細かいところは追って

チェックして取り上げる方式で、まずは第一印象で支店としてやりたいかどうかを

決める傾向にあります。決めてから書類を作り始め、あれこれと不明点を質問して

くるスタイルです。



そしてその調査も割と緩めで、本部まで持ち込んだ案件が「すみません、本部で

計算したら建蔽率オーバーに見えると言われました」とか言い出すことも(汗)

でも私はこの案件を取りに行くスタイルは嫌いじゃないです。走りながら考える、

というあたりがちょっと似ているな、と。親近感を感じます(笑)



モアルックした借地戸建とテナント比率高めのビルの2つを持っていきましたが、

やはり金融機関さんとしては(当たり前ですが)金額が大きい方を気にしがちです。

大きな方の案件の話から開始し、戸建はこちらが話を振るまで無視でした。

正直でよろしいけど、両方頼みますよ(笑)



ビルについてはある程度の指値前提となりますので、その指値交渉を聞いて貰えるか

まだわかりません。たぶんまだ細かいところは見てないんだろうなという感じの

会話内容だったので、事業計画をこちらで書いて、それを見ていただきご納得を

いただくことが先かなと考えました。



さて、そんな感じで話をする中で、最近のスルガ銀行問題から端を発する融資抑制の

動きについて、貴行ではどんな状況ですかとヒアリングをしました。

全く影響がないわけではなく、やはり本部がちょっとうるさくなってきているようです。



ただ、フルローンがダメとかそういう話ではなく、収益物件への融資に対しては

過剰な金利引き下げを行わないように本部からの通達が出た、という程度みたいです。

基準金利以下での取り組みは不可とされた、ということでした。



私がお付き合いしているのは規模の小さな金融機関さんなので、元々金利はさほど

安くありません。私が東京で借りている事例では、1%後半〜2%中盤くらいで、

ボリュームゾーンは2%〜2.5%くらいです。優秀な大家さんから見れば鼻で笑われる

レベルだとは思いますが、過剰な金利交渉で金融機関さんの利益を削りすぎると

私くらいのレベルの大家だと今後の融資が見込めなくなってしまうだろうと考えます。

拡大期は金利にこだわらず、踊り場に来た際にいろいろ考えようと思います。



で、金利はどのくらいまで上がるんだいと確認したところ、2%前半は難しいとのこと。

ということは、明言はしなかったけど2%後半でしょうね。最近こちらの禁輸機関さんは

完全新規案件の場合は2.5%(借り換えの場合はライバルにあわせた金利)という

パターンが多かったので、まあ上昇幅は若干ってところになると思われます。



結論として、私から見たら金融引き締めの影響はあまりないという印象でした。



頭金入れろとかそういうルールはできていませんかと確認したところ「頭金を入れて

いただくに越したことはないですが、特にそういう規定はできていません」とのこと。

フルローン、オーバーローンが狙えるということになりますね。ふむ。



利回り9%とか10%とかでフルローンやオーバーローンを狙うと、返済比率が

50%後半になってしまうので若干危険水域ではありますが、そのリスクは許容の上で

できるだけ手元資金は減らさずに物件を取得する方向で動きたいと思います。



事業計画2本とサラリーマンのお仕事、そして内々での勉強会の資料作り。

さすがにこれが並行で走るとけっこうキツイですが、頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月03日

ちゃんとルックして改めて買付を入れる。

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昨日は出社前の朝一番で借地の戸建を内見して、改めて買付を入れてきました。

今回はノールックじゃないよ!(威張って言うことではない)



前回報告したノールック買付案件、さすがにその金額じゃ厳しいと言われましたので、

もう少し金額を上げて検討できるかを考えました。



今回の案件は借地権ですので、(賃料収入−借地料)÷購入金額が10%を超えないと

旨みがありません。そしてこれは、融資が20年引ける前提での数字なので、借地の

契約が現況を継続するのではダメで、新規巻きなおしが必須となります。



また、リフォーム等で余計なお金がかからないことも前提にする必要があります。

初期のリフォーム代がかかってしまうと、結果として購入金額が増えることになり、

美味しい案件とは言えなくなるためです。



前回ノールックで買付を入れた際の金額は、リフォームがかからない、もしくは

かかっても最低限というところを意識しました。これが通らず増額を要求されると、

じゃあリフォームは本当に何もしなくていいのか?というところを確認する必要が

出てくるわけです。



というわけで、増額可能か判断するために現地を見に行く、ということになります。

ノールックではなく、ここでルック。むしろモアルック(?)。



というわけで、業者さんに内見の依頼をしましたが、なかなか双方のタイミングが

あわずに、ようやく昨日内見してくることができました。



今回の案件は業者さんの買取再販ものなので、リフォームはきちんとやってある、

ということは一尾いう理解しています。なので、まあ見に行って追加で何かやる必要が

あるかどうかという観点でチェックすればいいのかなと思っていました。

ていうか、リフォーム前の案件の方が好みなんですけどねー(笑)



そして昨日、物件視察へ。狭い前面道路を抜けていくと、その物件が見えてきました。

そこまで古い印象はなさそう。でも外壁は今すぐじゃないにせよ、どこかでやらないと

まずいだろうなと思われる粉の吹き具合。



中は一通りリフォームされており、お金のかかるお風呂やキッチンがやり直されていて

そこそこ悪くない感じでした。トイレが無駄に2つあったりするので、やっぱりこれは

リフォームする前の素材の状態で買い取って、ニコイチアパートに転用したかった。



お金のかかるサッシも一部新品になっていたし、窓も一通りチェックしたけど

開きが悪いところはありませんでした。悪くなさそうです。

ベランダがちょっとお粗末な感じだったことくらいでしょうか。



内見に同行いただいた業者さんと話をしたところ、借地は新規20年とのこと。

明確に確認はしていないけど、一般的なところで承諾料は売主様持ちと考えられます。

未登記の増築部分があるようですので、銀行さんにその部分の登記を要求されるかもと

伝え、費用負担については応相談ですねと言う形にしました。



これならすぐ賃貸に出せるので、リフォーム分を考慮して保全していた部分のお金も

購入代金に含めてもいいだろうと判断。少し増額した金額で買付を入れました。

多少押し戻される可能性もありますが、その時は増築の登記費用などの面で便宜を

図ってもらうことにしてもいいかと思います。あとは指値を通すために特約無しに

してもいいよということを伝えました。メインバンクさんに案件を持ち込みたいから

今回の買付を入れている、だから融資特約は金融機関さん向けに必要、でも別に

現金でも買えるから、という流れのハッタリです(笑)



業者さんにどのくらい投資してるのか聞かれたので、だいたいこのくらいですと実績を

お話して、東京だと普段はリフォーム前のボロを買い取って再生しているということを

伝えました。今回の業者さん、他にも癖のある物件を抱えていそうな気がしたので、

何か出てきたらいいなという下心も当然あります。



業者さん、やや考えた後「再建築不可でも買いますか?」と。もちろん買いますと

伝えたところ「弊社でリフォームしようか迷っている案件がありまして」と。

ああもう全然検討しますんで、よろしければ資料くださいと伝えておきました。

よし、なんとなくそういうニオイがしたのでカマかけてみたけど正解だった。



今回の買付がどうなるかはわかりませんが、面白い業者さん(免許番号1だけど)を

見つけたかもしれません。今回のがどうあれ、引き続きコンタクトを取ろうと思います。



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