2018年07月20日

不注意が招いたミスを反省する。

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都内狭小ビルの審査をしてくださっている金融機関さんから連絡がありました。

内容を聞いて・・・自分の不注意を嘆きました。



サラリーマンの仕事してると、なかなか金融機関さんからの電話に出られないんです。

打ち合わせ中に携帯がブルブル震えてると、落ち着かない気持ちになります。



一昨日、昼間に2回ほど審査してくださっている金融機関さんからの着信がありまして

致し方なく華麗にスルー。結局打ち合わせが終わったのが19時半になってしまい、

折り返しをすることができませんでした。



着信履歴を見ると・・・留守電入ってます。金融機関さんだから「またお電話致します」

しか入っていないんだろうなあと思いつつ再生してみると・・・あれ?なんか用件まで

ちゃんと留守電に吹き込んでるっぽい?珍しいなあ。証拠が残るのを避けるために、

留守電には用件は吹き込まないのが金融機関さんの常識だと思っていました。



留守電の内容によると、先日のビルの契約書のコピーに「既存不適格」の文言が

残っているので、このままだと審査できないから何とかしてほしいという内容でした。

え、まじで!?と慌ててファイルを見直すと・・・うわー、ほんとだ!残ってる!



※既存不適格云々の経緯はこちらのブログ記事をご参照ください



重要事項説明書から消えていたのと、雛形で事前に送って貰った売買契約書からは

消えていたことですっかり安心してしまい、当日のチェックが甘かったです。



重要事項説明書は業法にのっとってきちんと受け、その時に既存不適格の文言が

なくなっていることは確認しました。その後の売買契約書の時は、事前に送って

あるので大丈夫ですね、みたいな感じであまり読まずに署名押印してしまっていました。



これは完全にチェックの甘い自分が悪いです。相手と合意した契約書になっていることを

最後にもう一度確認しなくてはなりませんでした。相手に悪意があれば、簡単に詐欺に

引っかかってしまっていたと思います。反省しなくては・・・。



契約書の文言の件、売主の業者さんにメールして確認を促しました。

翌日、打ち合わせ中に業者さんから着信があったようなので、昼休みに履歴を確認すると

ショートメールでその業者さんから「差し替えたファイルを送りました、当方のミスです。

まことに申し訳ありません。」といった趣旨の連絡が入っておりました。



金融機関さんにお電話して、状況を説明。もう一度契約書を作ると印紙代がかかるので

訂正印もしくは覚書で対応します、ということをお伝えしました。ただ、早くても

それができるのが金曜日であることから、とりあえずその業者さんが送ってきた

差し替え版を先行で送付してほしい、ということになりました。原本は訂正ができたら

送ってくれれば良い、上には行員さんが説明して理解をしてもらうので、これで

とりあえず進めておく、という話で合意。



その旨を業者さんに説明して、月曜日に訂正印で対応して貰う段取りを整えました。

業者さんも平謝りしてましたが、これに関してはチェックを怠った私にも問題があるので

一方的に責めるつもりもありません。



なんとか事なきを得そうですが・・・ちょっと緩んでたかな・・・。反省しなくては。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月15日

売買契約書に大きな問題あり!何とか解決させるまでの一部始終。

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融資が固まれば東京10棟目となる予定の、小さなビルの売買契約をしてきました。

節目の100部屋越えで東京での購入が通算10棟に到達。しかもレジではない。

いろいろと記念になりそうな物件です。



以前、指値が通って融資も打診中と書いたビル案件。打診している金融機関さんが

「売買契約がないと審査を先に進められない」という話をされていたので、早いところ

契約してしまいたい思惑がありました。売主さんに心変わりされても嫌ですしね。



金融機関さんからは「雛形でいいので早めに契約書をいただきたい」という話を

されておりましたので、まずは雛形を作っていただき、こちらに見せてくれないかと

伝えました。あわせて、実際に契約する日を私の都合に合わせて設定してもらいました。

これで、事前に契約書を金融機関さんに送ることができるはず。契約より前にさっさと

送ってしまって、融資を固めてから契約したい。そんな思惑でおりました。



しかし、そんな思惑とは裏腹に、この契約書の文言の確定がなかなか進まず・・・。



問題点は1点。契約書の文言に「既存不適格」の文字が入っているのです。

いやいやいやいや、既存不適格の物件だなんて一つも聞いてなかったんですけど。

それだったら銀行さんはほぼ確実に融資しないから、話が終わりになっちゃいます。



どうして既存不適格なのかと言うところを確認したのですが、最初の時点での回答は

「仕入の時の仲介業者さんが既存不適格と入れていたため」という非常に曖昧な内容。

見た感じ既存不適格ではなさそうなので、社内にて既存不適格でないことを確認して

文言は削除する、という方向で調整いただけることになりました。



それから数日経過した契約の前々日。雛形が改めて送られてきました。

そのメールには修正した箇所が書かれており、私が指摘した内容はほぼすべて網羅されて

おりましたが・・・既存不適格の文言がなぜか残されていることが記述されていました。



なんでも、確認したところ既存不適格となった理由は・・・

・当初建築した時期には「道路斜線、隣地斜線制限」に該当していなかった

・現在は「道路斜線、隣地斜線制限」該当物件という事で重要事項に記載している

ということだそうです。そして土地建物付きの物件なので記載は必要だ、と。



なぜか「銀行審査には影響はしないと思いますので、そのままご提出ください」と

しれっと書かれていますが、何を根拠として銀行審査に影響しないと言えるのか?

絶対に影響するでしょ、既存不適格。本当にこの文言が残るなら、購入は絶望的です。

この文言が入っていて融資が通るわけがない。



そもそも「現在は『道路斜線、隣地斜線制限』該当物件」ってのはどういう意味?

道路は幹線道路沿いなので斜線なんか絶対かからないだろうし、隣地斜線もむしろ

隣地の方が背が高いくらいなので、素人目には関係ないように見えます。

該当していて、現状違反だからこういう書き方になっている?



これじゃ銀行さんに何も説明ができません。



念のため、いつもリノベをしてくださっている一級建築士の先生にも聞いてみましたが

見た感じ道路斜線制限も隣地斜線制限もないように見えるけど・・・ということでした。



具体的に何が制限に引っかかっているのかをもう少しちゃんと教えてほしいこと、

本当にそれらの制限に引っかかっているのかということを確認してほしいこと、

などを改めて要求した次第です。



この調整は契約日当日の午前中まで続きました。先方のご担当者様も、斜線制限は

確かにかかっていないような気がするので、役所や前の仲介業者さんなど各所に

問い合わせをして再確認したい、という意向を示されておりました。

先方も、ここまできて話を壊したくない気持ちであったり、明確に説明できないので

ちゃんと調べようという気持ちであったり、そういったものが出てきたのではないかと

考えられます(おそらく前の仲介業者さんの言うことを鵜呑みにしてあまり調べずに

重説を作ったのでは・・・と勝手に邪推しています)。

あとは、こちらからも「解決されないなら契約にはいかない」と暗に宣言してましたので

その辺も多少は影響したのではないかと。



そして契約当日の午後一番くらいで担当者さんからお電話が来ました。

内容が確認できて、斜線制限の類は特に問題はなかった、ということでした。

前の仲介業者さんが既存不適格と入れたのは、検査済証や建築確認などの書類であったり

設計書の類が全くなかったので、念のため既存不適格と入れた、というお話であったと

いうことです。明確に既存不適格であるかを調べたわけではない、とのこと。



よって、今回の売主さんとしても、売契や重説に「既存不適格」の文字を入れる必要は

ないだろうと判断できたそうです。いやー、よかった。ほっとしました。



というわけで、すっきりした気持ちで売買契約を締結することが出来ました。

ようやく金融機関さんの審査も本腰を入れて取り組んで貰えます。

良い結果が出ますように。



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月11日

新築建売の営業マンから話を聞いてみたけど、私にとっては魅力に乏しい。

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東京の新築って今どんなもんなんだろう、という好奇心もあったので、過去のリストを

掘り起こして電話営業してきた某建売アパート業者さんの話を聞いてみました。



どういう経緯だったのかすっかり忘れてしまったのですが、たぶん全賃フェアか何かで

そこのアンケートに答えたら売り込みの電話が来たような記憶があります。その頃は

こんな利回り低いの買えないとこちらも思ったし、先方も私の属性だと融資が難しいと

判断され、お互いにフェードアウトする感じで終わったんじゃなかったかな、と

小さな脳みそから絞り出してその頃のことを思い出してみました。



それから数年が経過したこのタイミングで、その業者さんから再度アプローチが

あるとは正直思っていませんでした。過去のリストを引っ張り出して電話営業する

業者さんは過去にも数社あった程度です。珍しい。



是非一度お会いしてくれませんかと電話してきた営業マンの方に、まあこれもご縁かと

思ったので、いいですよと伝達。事前に情報を送ったところ「35年融資の可能性が

あります」というメールをいただき、ほほーと思いました。私のような借金大王でも

そんなサラリーマン属性を活用した融資が受けられるもんなんですかね?そこだけは

ちょっと楽しみになってきました(笑)



そして当日。家の近くまで来てくれるということだったので、近所の喫茶店を指定。

駅でその営業マンと合流し、喫茶店に移動するとその上司がいました。

人件費かかってるなあ・・・。その分販売価格に載ってるんだろうなあ。



利回りは6%〜6.5%で木造の新築が得意なようです。シミュレーション表を

見せて貰いましたが、家賃は年間1%ずつ下落、固定資産税なども一応加味されており、

最低限のことはやってあるなという印象でした。提携ローンで35年引っ張ってなんとか

キャッシュフローを出すけど、稼働率が95%で計算されており広告料も加算されて

いないので、まあ絵に描いた餅だろうと判断。まあ変なハウスメーカーさんよりは

マシかもしれませんけどね。



ちなみにシミュレーション上は「21年目から家賃下落はなくなる」という立てつけに

なっていました。なんで21年なのだろうと不思議に思いましたが、おそらくそこで

そうしておかないと、その後のCFがマイナスに振れてしまうからなのだろうと

想像できました。



管理は紐づきの管理会社さん指定なので、うまく回るかは未知数です。



まあこれは、とってもいい土地であればキャッシュフローはなしで貯金感覚で

購入するのが良いんだろうなと思いました。手出しゼロで長期間にわたって土地代を

分割払いしているイメージがわきました。それだけの魅力がある土地が見つかるなら

まあ検討しなくもないんでしょうけど、おそらくそんな魅力のある土地は高いだろうと

思われるので、それこそ利回り5%台になってしまうものと考えられます。

ま、普通に考えて縁はないだろうなあ。



自己資金を2〜3割入れることができる人であれば、CFも出るし安定すると思うので

そのくらいの財力の余裕があるなら、まあアリなのかもしれません。

手間もかからないでしょうしね。



融資がしまった割に、物件価格は思ったより落ちてきていない印象があります。

しかしそれでも、札幌あたりでは築10年クラスのRCが利回り8.5%くらいで

ちらほらと出てくるようになりました。だから東京ももう少し値段が落ちているかなと

思って今回話を聞いてみたものの、あまり落ちている印象がありませんでした。



実際、上記のような条件の案件でも、1週間もすると誰かが買付を入れているようで

「先週のあの物件、先ほど申込が入ってしまいました」と営業マンの方からお電話を

いただいたりもしております。買う人がいる以上、下がらないのでしょうね。

利回り星人の私にとっては、首都圏の新築は難しいです。無理して買うものでもないから

不動産価格が下落局面に転じるのをじっくり待ちましょうか。



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2018年07月07日

信頼できる業者さんからの売り物件情報、買付入れないわけにいかないでしょ(末期症状)

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管理会社さんから物件のご提案をいただき、3分で「買います」と言ってしまった

アホな私の話を聞いていただけますか?え、いつもそんな感じだろって?



あれは昨日のことでした。いつものようにサラリーマンの仕事を会社でしていた私。

仕事の切りが悪かったので、お昼休みまで仕事を食い込ませ、ちょっと遅めにランチに

出ていったのです。そして蕎麦をすすっていると、携帯がブルブルと鳴動するのですよ。

飯食ってる時は電話出られませんよと思いながら携帯を見ると、ディスプレイには

札幌7棟目の管理会社の社長さんの名前が出ています。あれれ、どうした?入居関係だと

管理担当の方から来るし、今は特に社長から電話が来る理由がなかったような。



ともあれご飯を食べてからと思い、折り返しますとだけ伝えて電話を切って、

再びお蕎麦に集中しました。



食べ終わってから電話をかけると、開口一番「いい話です」と。高利回りの売り物件が

出てきたということです。ただ、場所は今まで取り組んだことがない地域でした。

管理会社さんはその場所の管理もやっているので、土地勘や相場観がわかるようで、

大学の近所で入居者さんが入らない場所ではないということを仰っておりました。



木造の耐用年数超過、表面利回り28.8%、現行稼働率16.7%。

外壁塗装など一通りの大規模修繕をした上での引渡ということです。

業者さんが持っている物件で、稼働が悪いのは入居者様に退去いただき全空にして

リノベしてから売ろうかなと思っていたからだそうです。



各部屋はリノベが必要な状況で、一部屋60万は少なく見積もっても見てほしい、

とのことでした。ざっくり計算しましたが、各部屋のリノベが一部屋60万で

終われば、表面利回り20%となります。数字だけ見れば決して悪くない感じ。

しかも札幌7棟目の実績がある管理会社さんなので、仕事は信頼できます。

知らない地方だと色々開拓などから始めなくてはならないという点が辛いですが

その手間がかからないのは魅力的です。



この管理会社の社長さん、基本的に私がイケイケなのに対して割と固めに見るんです。

これいいでしょって物件出すと、ここはどうだろうとかこの辺は引き合いが悪いとか、

割とネガティブ系の意見が多いので、私としてはバランスをとるために意見を聞いて

判断の材料としていつも使わせていただいております。



その社長さんが「自社保有も考えた」と言ってるということは、勝算は高いでしょう。

調子のいいことばかり言う業者さんではないし、これまでに結果もちゃんと出してくれて

いることから、信頼できる方々だと判断しております。



とどめに「売主さんから連絡を貰ったのがうちの会社が最初です」「物件情報を

他にお出ししている人はいません」と言われたら、もうその場で「買います」と

言うしかないでしょう!いつも通りの展開で申し訳ないくらいですが、買付入れますと

口頭で伝えてしまいました。えへへ。



そのまますぐ融資してくれそうな心当たりのある金融機関さんに電話して、融資の検討を

依頼しました。今回の案件は、耐用年数超過しているけどリノベで一新されるという

立てつけになるので、金利は高いけど期間がそれなりに取れそうな金融機関さんに

持ち込むことにしました。担当さん的には割とやる気があるようで、検討したいので

詳細資料を持ってきてほしいと言われた次第です。なんとなく手ごたえがありそうな

雰囲気を感じました。



で、家に帰ってからもうちょっと調査を継続。



地方では駅なんてあまり関係ないと思いますが、一応駅からは5分以内。

駅の周りに何もない無人駅とかではなく、一応それなりに駅の雰囲気ができている

場所でしたので、たぶん市町村合併などで合併された側の街の中心なのでしょう。



近隣にあるという大学は、さほど大規模な大学ではなかったですが、経営は堅調という

情報を入手しましたので、まあそれなりに期待していいのかもしれません。



工場も近所にそこそこありました。その辺の需要も狙えそうな気はします。



市街地からはだいぶ離れているというところは気になりますが、確認してみるとやはり

かつては別の町だったのが合併されており、その町の中心部だった場所のようです。

こういうところは根強く需要はあったりするんですよねえ。



事業計画書だけサクッと作り、あとは果報は寝て待てスタイルでいこうと思います。

空室を埋める仕事の方が今は大事ですし。



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posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月01日

初めてのレジデンスもの以外の買付が通りました。

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昨日書いた「ちょっとした融資の打診」をした物件の価格交渉をしていたのですが、

昨日無事に価格交渉が成立。想定より若干高かったけど、ゴーサイン出しちゃいました。



昨日は朝一番で建売業者さんの提案を聞いて(どんなものか話を聞いてみようかなと

思ったもので・・・)、嫁ちゃんの買物にお付き合いして、美容室に行って・・・

という不動産とはあまり縁がない一日を過ごしておりました。本当はここまでの領収書の

整理をしようと思っていましたが、それは今日の仕事にしましたので、昨日はオフ気味。



そんな気が抜けた状態で、ぷらぷらと美容室帰りに歩いていると、見知らぬ電話番号から

着信履歴が残っていることに気が付きました。しかも留守電が入ってます。聞いてみると

買付を入れていた不動産屋さんの担当の方からで、稟議が通ったのでその価格であれば

購入可能というお知らせでした。



この案件、FBで知人の方が「なんかすごいの売りに出てる」と投稿していた記事を見て

なんか面白いなあと思って問い合わせを入れたものでした。まず元付さんを探り当てて

直接問い合わせをしました。この案件は不動産屋さんが自社で保有しているものでして、

レインズに載せていたのは元付さん自身。でもあまり積極的に自社で販売している

わけではなかったようで、詳細資料を要求した際には販売図面がありませんでした。

売主ポジションで仲介は任せる、みたいな感じだったんでしょうね。



ちょっと特徴のあるビル案件で、スケルトンの状態で3フロア全空でした。

立地は一般的に見たら駅近とは言い難く、最寄駅から10分弱。レジものとしては

悪くないですが、ビルものとしては微妙な感じです。たぶん、倉庫としての需要なら

あるだろうなと思います。



癖があるのでそのまま当てはめられないとは思いつつ、近隣のオフィスの坪単価から

だいたいこのくらいの賃料で1棟貸しできるだろう、もしくはフロア単位で貸せば

このくらいになるだろう、みたいな感じで相場を類推。ある程度指値をすることで、

収益性が見込めるという判断をしました。また、最悪レジに変える場合の想定も

建築士さんと机上で練って、このくらいの予算を見ておけばいいだろうというところも

算出。どちらの面から攻めても損がないような価格帯で買付を入れようと考えました。



今回はノールックではなく、事前に現地を見てきました(笑)

屋上防水はいい感じに仕上がっていましたが、他は特に何もしていない状態でした。

まあでも、今すぐ対応が必要と言うレベルでもありませんので、これはこれで良し。



買付を入れたほうがいいか、金融機関さんの内諾を得てきた方がいいか、どちらの

進め方が好ましいかを担当の方に伺ったところ、先に買付で融資特約での契約で

構わないということでしたので、想定している着地点よりちょっと厳しめの価格で

買付を入れました。ある程度押し戻されることは想定しての金額です。



ほどなくして、先方から返答があり、その金額では難しいとのこと。担当さんが言う

「このくらいの金額なら可能性がある」という金額は、私の想定より若干高めでしたが

まあ収益性から見ればギリギリでOKかなという金額でした。で、改めて指値を入れて

買付を入れたところ、稟議が下りたということで冒頭の電話に繋がるわけです。



これまでメールでしかやり取りしていなかった担当さんと初めて電話で会話しましたが

別にそんな感慨もなく、普通に契約日をいつにしましょうかというやりとりのみ(笑)

私がどうしてもスケジュールがつきにくい人なので、会社の仕事の様子を見ながら

再来週のどこかで契約しましょう、ということにしました。



今回の買付、割と勝ち目はあると思っていました。ある種確信していた部分もあります。

根拠は以下の通り。



・業者さんが1年以上前に購入してホールドしている案件(そろそろ売りたいはず)

・業者さんが売主(最初から最安値で出すわけがないから、指値前提で値付けしてる)

・現状全空(持っていても意味がないからある程度指値は通ると予想)

・抵当権設定無し(返済という価格下限の制約がない)

・懇意の業者さんから買取目線での価格を聞き出している

 (買取再販屋さんよりちょっと高い価格なら通るはず)



読んでいた金額より若干高い価格での成立でしたが、まあ悪くはないと思います。

純粋に収益で回すだけでない楽しみ方もしようと思っていたので、まあこれはこれで

良いということにします。



ここまで読めるようになったのも、先人が惜しげなく情報をブログやSNSにて開示して

くださること、周りの皆様に支えられてご指導ご鞭撻をいただいているからです。

今回のような価格の読み方は、狼旅団長のブログに書いてあった知識だったと思います。

間違いなく自分一人の力ではありません。支えてくださる皆様、ありがとうございます。

私もそういった先達と同じように、自分の持つ知識は惜しみなく開示したいと思います。



あとは昨日書いた融資が固まれば、この物件がめでたく節目の東京10棟目になります。

小さな物件ばかりなので、巨艦物件1棟にも満たないくらいの小規模な話にコツコツと

手間をかけてアホなんじゃないかと思われる方もいらっしゃると思います。実際に、

私もそう感じることがありますし^^;

でもまあこれはこれでコツコツやっているから良いということで・・・



融資の成約に期待したいと思います。



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