2017年06月23日

北陸購入予定物件の管理とリフォームについて打ち合わせ。

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北陸で今度購入予定の物件について、7月の引渡に向けて打ち合わせを重ねています。

決済までに行うべきことは、リフォームの内容の精査と管理会社さんの決定です。



リフォームは売買仲介してくださった会社さんにそのまま依頼するつもりでいますが

見積がまだ出てきていなかったので、早く出してねとお願いをしておりました。

その見積が出てきたのが数日前。1ヶ月かかりましたか〜。まあこの辺は地方ならではの

のんびりした時間が流れているということでしょう。郷に入り手は郷に従わないと。



現場で打ち合わせをしていた時に、白線を引き直してほしいとか、エアコン古いのは

予防修繕で交換してほしいとか、追加でお願いをしていました。ですので、元々予定を

していた予算はオーバーするだろうと覚悟していましたが、出てきた予算は当初予定の

3割増しでした。もうちょっと少ないかなあと思っていましたが、まあ必要であれば

仕方ないかなというところです。



一番でかいのは電気温水器の交換で、これだけで全体の3割くらいは占めています。

1台16万(税別)ですからねえ。さらに撤去費用もばかにならない金額です。

結局、電気温水器関係だけで全体の4割ということになってしまいました^^;



ここをプロパンに変更して安くするプランはどうかという話を現場で話しましたが、

どうも北陸では電気代が安いらしく、プロパンより電気温水器の方が入居者様には

メリットがあるらしいのです。



また、プロパンにお願いしても、結局価格はそんなに変わらないのではないか、と。

ここは私的にはちょっと眉唾だなと思っていますので、再度確認してみようと思います。

ただ、なんせ稼働率25%なので、そこはケチケチせずに入居付けに有利な電気温水器を

入れてしまった方がいいのかな?とも思っています。



また、エアコンの予防修繕的な意味合いでの交換も、3台で30万という価格でした。

これもその気になれば、こっちで家電量販店で調達した方が安いですが・・・。

まあそこまでしなくていいかなと思いつつ、ちょっと相談してみようと思います。

ネット通販で調達して、設置だけお願いするとか。嫌がりそうなら無理強いはしません。



以前のブログに掲載した、雨漏りで大穴が開いている部屋の補修は20万くらい。

まあこれはこんなもんでいいのかなと思います。



融雪装置の修繕が地味にお金かかっています。これ、売主さんが「引渡までに修繕を

しておかないと」と一度は言ってくれたのですが、場合によっては一部負担を

お願いした方がいいかも・・・という金額です^^;

賃貸管理の方とお話をした結果、融雪装置をできれば物件の入口まで伸ばしたいと

思い始めたので、ここは売買仲介さんに要交渉かなと思いました。



外壁は全面塗装はせず、サイディングが死んでるところを部分補修にとどめました。

あれ、屋根の防水やるって言ってたはずだけど、見積に入っていないような気が。

ここも確認しないとだな・・・。



とりあえず、今日の昼休みにでもお電話して。引き続き調整していこうと思います。



続いて賃貸管理について。



地元大家さんから、その地域だと客付店舗を持っている業者さんじゃないと、

満室に持っていくのは厳しいかもしれない、という助言をいただいておりました。



当初は売買仲介業者さんが「うちはその地域で管理やってないので」と言ってたので

店舗を持っている業者さんに管理委託しようと話を持ち掛けておりました。

しかし、契約直前くらいで「うちも管理をやっていこうという話になりまして・・・」と

売買仲介業者さんから言われ、急遽2社を比較検討せざるを得なくなりました^^;



私が自分で探して検討している管理会社さんは、物件のある地域に店舗をもってます。

管理費はちょっと高めですが、その分滞納保証などもついていて、しっかりとやって

いただけそうな雰囲気はありました。ただ、担当の人はちょっと頼りない印象でした。

家賃も割と高めで決められそうなことを言っていたので、いいなと思った次第でした。



他方、売買仲介の管理部門の方は一度電話があったものの、そこでいろいろ質問したら

回答作って連絡しますと言われたきり。なぜかその後は売買仲介の方が回答して

くださるという謎な展開。



一番聞きたかった「店舗がないのにどうやって仲介するの?」に対して、「周辺の

業者さんに周知して決めてもらいます」しか言わないので、ちょっと不信感でした。

だから、地元大家さんに聞いたら、自社物件を決めるので手一杯だから、他社物件まで

頑張って決めてくれるところはあまりないよって言われてるのを気にしている、って

最初に言ったじゃないですかー。その疑問に対する回答にはなっていないです。



売買の恩はあるけど、これだとちょっとなあと思っていたのですが、比較して決めると

しているため、情報は集めないと。そこで売買営業の方に、管理手数料とか滞納保証とか

細かい条件を教えてくださいという依頼をしました。



しばらくしてから、前回電話をいただいた方とは別の管理担当さんからお電話があり、

具体的に何が必要かヒアリングされました。その際、うちの物件のある地域にその方が

住んでいるから事情は把握しているので、管理委託いただいた際にも迅速に行動できると

言ってくださいました。



そして出てきたのが諸条件及び家賃査定書。近隣の類似物件と装備を比較して優劣つけて

坪単価を算出し、家賃として提示してくださいました。お、なんかちゃんとした方法で

やってくれてる。ちょっと見直しました。



想定していた家賃よりだいぶ安くてびっくりしたのですが、よく見ると駐車場は別料金、

あと井戸水の利用料として別途料金を取るという感じだったので、しっかりと見たら

(もう片方と比較したら安め査定ですが)まあまあそれなりの家賃になっていました。



「安い家賃で出した方が、検索で引っかかりやすいですから」「もうちょっと強気の

家賃にもできますが、空室が多いことを考えると保守的にまとめた方がいいと思います」

「多少時間がかかっていいなら、別の業者さんが提示した金額でも何とかできそうです」



なんか、今まで微妙な人ばっかりだったから、今回の人の受け答えがすごくいい感じ。

期待を込めて、店舗がないのにどうやって客付するんですかということを聞いてみたら

他業者さんへの周知や営業、その際に仲介手数料は全部先付の業者さんに渡す作戦、

そして同じように店舗がないけどその地域に持っている業者さんの事例をヒアリングして

その方法も採用していこうと思っている、ということを話してくださいました。

ネットでの反響獲得と、その場合は現地で待ち合わせなどで対応する、ということも。



うん、なんか具体的な話になっている。これだったら一度任せてみようかと言う

気持ちになれるような気がします。



気持ちが再度傾いたところで、もう片方の管理会社さんにも連絡。担当の方に、

家賃査定をお願いしました。これでどんな情報が出てくるかによって決めるつもりです。



7月後半の決済に向けて、遅ればせながらそんな感じで準備をしております。

地道に続けていきたいと思います。



他の安い業者さんを探すことも考えましたが、不慣れな北陸ですし、売買仲介して貰った

恩など考えると、それは総合的に見て得策ではないと思いました。無理のない範囲で

もう一歩値引きして貰えないか交渉するくらいにしておこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月10日

融資内諾!札幌築古アパート購入へ・・・え、なにその条件!?

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追加でもう1件、札幌築古木造アパートの融資が通りそうな情勢です。

どういうわけか勢いがある今の私です。



先月くらいから地味に追いかけている札幌の築古木造アパート。内見して指値額を決めて

銀行さんに融資相談に行った
ところまでは書きました。本日はその続きです。



簡単におさらい。



・とにかく古い、1970年代の物件

・サイディングはなぜか意外と大丈夫

・バランス釜で和式便器、キッチンも古い

・内装がボロボロで崩壊している部屋もそこそこある

・なんとなく屋根が怪しい感じ

・現状入居率は12部屋中5部屋、うち2部屋オーナー利用のため実質3部屋

・ガス会社さんの協力が得られない前提で鬼のような指値をぶち込む(1000万)も

 前回の時点では実際に指値がきくかはわからない

・札幌の金融機関さんが融資相談に乗ってくれる

・プロパンガスに切り替えしてリフォームのコストダウン作戦



さて、ここで不確定な要素として挙げられるのが、融資と指値です。



指値に関しては、ある程度のところまでは落ちるという見込みはありました。

仲介業者さんから裏事情は聞いておりましたので、その状況ならある程度は落ちると。

ただ、今回入れた指値はそれをさらに上回るものでしたので、果たしてどうなるかと。



結論から言うと、満額の指値は通りませんでしたが、当初ここまでなら落ちるだろうと

考えていたラインを上回りました。700万の指値に成功です。新築マンションの種地の

仕入と同じくらいの金額まで落とすことができたので、まあよしとします。プロパンへの

切り替えなしの前提での指値だから、切り替えができるならその分コストを落とすことが

できますから、採算ラインに乗せることが出来ます。



これで、あとは融資が固まれば・・・という状態に。

持ち込んでいた金融機関さんに頑張ってもらいたいところです。



そしてその融資の結論ですが・・・当初持ち込んだところは残念ながらNGでした(泣)

せっかく北海道の金融機関さんと取引実績を作るチャンスだったのに!残念です。

今度買う札幌7棟目(仮)を購入するので、その分まで含めて考えると債務償還年数が

ちょっと基準より弱くなってしまうようです。うーむ、なるほど。高利回りの案件を

仕込んでおかないとですね(あれ、対策これだと間違ってる?)。



築古物件、しかも遠隔地。かなり選択肢は狭まるのですが、私はもう1行この手の案件に

対応してくれそうな金融機関さんを知っています。秘密兵器として温めておりました。

小さい金融機関さんで、ちょっと特色があるエリア構成。築古でも対応できますけど

小さいがゆえに金利は高め、という感じのところです。

今回、とうとうその秘密兵器を投入することに。



担当さんに電話して概略を話すと、相談に乗りますという回答。資料一式そろえて

提出しました。電話で話していると、最大30年まで検討できるらしいです。

ずうずうしく30年融資で申し込んじゃいました。



1週間くらいで、貸付担当さんから回答があり「基本的には問題ないと思う」とのこと。

しかも期間は30年で良いとのことです。さすが秘密兵器。元本は減らないけどCFは

ある程度稼げます。悪くない展開になってまいりました。



「えー、そして金利なのですが・・・えーと・・・その・・・」



・・・なにこの言い出しにくそうなトーン。小さい金融機関さんだから多少高いのは

仕方ないと思っているけど、どのくらいなのさ?



「4.8%でどうでしょうか・・・?」



  。 。
 / / ポーン!
( Д )



ごめん、想像の斜め上どころじゃなかった!まさかのス○ガ超え!(笑)

思わず「へ!?」とか奇声あげちゃいましたよ、私。



確かにある程度の高金利は覚悟してましたが、さすがにそれは高すぎるでしょ!

とりあえず1日考えさせてくれと言って電話を切り、義母にも報告していろいろ相談。

年数引けてるし、もともと高利回りなのでキャッシュフロー的に問題はないのですが

心理的にその金利はさすがに抵抗あるよねえ、と。



翌日、金融機関さんに「さすがにもうちょっと下げてくれないと借りられない」と

伝えたところ、連帯保証人とか共同担保とかいろいろヒアリングされた上で、

何とかもうワンランク高い格付(たぶん行内でのランク付けでしょう)にできるよう

本部と交渉します、とのことでした。うん、頑張ってね!さすがに4.8%は・・・。



というわけで、私がこの金利を我慢すれば融資は確定的ってとこまで持ってこれました。

仕掛案件、これで4件目です。うーむ、大丈夫か?自分。



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2017年06月03日

買付入れてスルーしてた案件がひょっこり戻ってきた。

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かつて放流していた案件が戻ってきました。もし話が順調に進んでいくのであれば、

もう1件並行で進むことになりそうです。だ、大丈夫か?



もう3ヶ月くらい前の話ですが、ちょっと面白そうな物件を見つけたので問い合わせを

入れておりました。その時も現地調査をしており、業者さんと現地で話をしました。

価格的にはある程度の指値がきくなら良いかなという感じで、フルリノベ必須。

所有権で大規模修繕・リノベ完全済みで利回り10%〜12%くらいに仕上げられると

皮算用しておりました。



しかし、仲介業者さんから「売主側の権利関係がぐちゃぐちゃになってきたから、

調整がつくまで待ってほしい」という話が出て、いったん中断になっておりました。

その後も動きがないので、まあ話が流れたのかなあということで忘れかかっていました。



先週、その仲介さんから電話があり、近々売主側の話し合いがあるということに。

身寄りの少ない方からの相続で、遠い親戚数名が権利を持つことになってしまっており

その親戚の中で価格の折り合いがついていなかったようです。その親戚間の関係も

決して良好ではないということで、かなり時間がかかっているのだとか。



果報は寝て待て、という話もあります。過去に1番手の買付は入れておりますので、

あまり深追いせずにのんびり待つ姿勢は崩しませんでした



そして先日電話があり、やっと売主側の話がまとまったので、検討再開できる、と。

ただ、その数ヶ月の間に、2番手以降の買付も入っており、売主さんはもしかしたら

2番手以降の買付を選ぶかもしれない、なぜならそっちの方がトータルでの手残りが

多くなるから、という話でした。



確実に買うには買い上がりしなくてはなりません。それでも利益は取れるか?

という点について検討したところ、まあ利回り10%を切ることはないだろうという

金額までは買い上がろう、ということにしました。2番手以降の金額は不明ですが、

自分でここまでなら出してもいいかなと思える最高の額までは出したつもりです。

これでダメならあきらめもつきます。



昨日、最終確認ということで、建築士の先生と一緒に現地を見てきました。

だいたい私の見立てと同じくらいの金額でした(って、事前に相談してこのくらいって

予想してもらっているんだから、ある意味当たり前ですね)ので、その額なら採算は

取れるねということでゴーサイン。仲介業さんに金額をお伝えして、結果を待つことに。



これもうまくいっちゃったら、4件目の並行の動きになります。

本当に大丈夫なのか?自分。まあでもやるとなれば気合で突っ走りますよ!



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2017年05月28日

北陸超高利回りアパートの売買契約完了。

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昨日は売買契約のために北陸に向かいました。

いろいろありましたが、何とか売買契約できてほっとしました。



ゴールデンウィークに話が入ってきた北陸超高利回りアパート。媒介契約締結前に

一番手をゲットしまして、媒介契約締結後すぐに買付を入れ、購入を確定させました



売主さんは高齢のために資産整理というお話で、外壁に痛みが出ている箇所もあります。

サイディングを都度都度補修してきたようで、つぎはぎだらけでちぐはぐな印象。

鉄骨もさびてるし、軒天もだいぶやられてます。修繕すべき箇所はかなりありますが、

そういった面倒を補って余りある収益性の良さが魅力の案件です。



買付を入れて価格交渉したところまで前回書きました。

買付から約1週間半で契約というスピード勝負につき、仲介業者さんも売買契約書や

重要事項説明書を作るために大わらわ。金額、そんなに大きくないですから、手間ばかり

かかって儲からない仕事になっているような気がします。ちょっと申し訳ない感じ。

次に行く時はポチ袋にお小遣いでももっていこうかしら。



土地建物の金額がどうなるかを気にしていたため、売買契約書と重要事項説明書が

出来上がったら、事前に見せてくださいということを言いましたが、仲介さんの回答は

契約の前日か前々日までに作るので、その後送らせてくださいということでした。

媒介とってすぐ買付入っちゃったから、いろいろと調査が不十分らしいのです。

まあ仕方ないですね。ではそのタイミングまで待ちましょう。



そして契約の前々日。夕方くらいに仲介業者さんから電話が。電話に出るとすごく

申し訳なさそうな声で話しかけられ、これはとっても嫌な予感の電話だなと・・・。

そして案の定、そりゃーあんた話が違いすぎるでしょ、的な事実を伝えられます。

(現在これに対して策を練っているところなので、ブログでは具体的には書けません)



わかりました、しょうがないですねで済ませられるレベルの話ではありません。

場合によっては買付撤回も考えようかと思いましたが、収益性があるので目をつぶり

それを呑んででも進めることにしよう、という結論にしました。その代わり、

いろいろな形で対策は打ってほしい、と話しております。



こちらが求める最良の対策は、第三者の関係で無理ということが確定しましたので

その分は価格で調整してもらうことにしました。約1割くらい値段を下げてもらい

とりあえずそれでいったん進めることに。いやほんと、テンションダダ下がりでした。



そして契約当日。新幹線に乗って一路北陸へ。駅には仲介業者さんが迎えに来て

くださいました。売主様高齢につき、売主様自宅にて売買契約となります。

当然ながら、手土産にとらやの羊羹は欠かせません!



道中、先に書いた大問題に対して、もしかしたら最良の階となるかもしれない対策を

検討してくれていることがわかり、ちょっとテンションが持ち直すという嬉しい誤算。

仲介さんとよもやま話をしながら懇親を深めつつ、駅から50分くらい車に乗って、

売買契約の会場である売主様の自宅に到着しました。



地方の名士なんだろうなあという感じの大きな家で、売主様とご対面。

滞りなく売買契約は完了しました。手付金ととらやの羊羹をお納めして、決済はまた

こちらの家にお邪魔するということで合意。融資を使わないのになんですぐに決済を

しないの?と思われるかもしれませんが、この後確定測量までしてから引き渡しを

していただけるそうなので、それが終わってからの決済ということになります。



基本管理会社さんに任せつつ、除雪や草むしりなどは自分たちで行っていたようで、

今までやっていた管理内容のメモを渡してくれたり、土地建物の金額比率も買主側の

好みで調整してくれて構わないと言っていただけたり、大変よくしていただきました。

しかもお土産まで持たせていただいてしまい・・・。ありがとうございました。

感謝しております。



契約後にアパートへ。リフォーム担当の方も交え、どんな感じでリフォームするか検討。



外壁はだいぶ傷んでおります。ダメな箇所だけ補修しながらきたようで、全体的に

つぎはぎだらけな印象が否めないので、もうちょっと何とかしたいところ。ダメに

なっている外壁は部分的に張替えせざるを得ないですが、全面を張り替えまでするまでの

予算はないので、ますますちぐはぐになりそうです。



対策として、駐車場から見える前面だけはきちんと塗装し、統一感を出すようなこととか

ダメになっている部分が隅っこなので、角だけデザイン貼りみたいにしてごまかすとか、

何らかの対応を考えていただくことにしました。



屋根は全体的にやり直し。鉄部の塗装も必要。電気温水器はおそらく空室部分は全滅に

なっているから、全部交換。もうこの段階で予算を結構食いつぶされています(苦笑)

もうちょっと安くいけるかなと思ったけど、リフォームの相場って地域ごとに違う部分も

あるので、ここは郷に入り手は郷に従うより外にありません。



室内は基本綺麗なのですが、エアコンが古い部屋がいくつかあるので交換が必要です。

1部屋だけ雨漏りがしている部屋があるという話があり、どれどれと入室したところ

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・・・なぜここまで放っておいた!?(><)

ここはだいぶお金かかりそうです。

予算感等打ち合わせて、リフォームの提案を待つことにしました。



最後に、管理をお任せする可能性がある会社さんにお邪魔して、市況の話や家賃設定、

管理条件のお話などなどさせていただきました。基本、今回購入する地域では、

店舗を持つ不動産屋さんが、管理物件を優先的に決めることが多く、他社管理のものを

客付するケースはまれであるということでした。

そうなると、店舗を持っているところでないと、なかなか厳しいような気がします。



仲介いただく会社さんも管理に名乗りを挙げているのですが、店舗ないからキツイ?

その辺、どう考えているのか今度ヒアリングしておかないとです。



お邪魔した管理会社さんは、そこそこ高いフィーは取るけど、きちんと管理しますと

いうスタンスでした。まあ、元の利回りが高いから、多少高くてもそこまで痛くないし

ひとつの候補としておこうと思います。

家賃が私の想像以上に取れそうなのが嬉しい誤算でした。



決済までに、管理会社の決定や大規模修繕の内容決定、あとは修繕費としてちょこっと

融資を受けておこうかな、などやることがちょこちょことあります。順次進めていこうと

思います。



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2017年05月23日

札幌木造築古アパートの現地調査と融資相談。

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昨日書いた札幌出張の話の中で、札幌7棟目(仮)関係については触れました

それ以外の内容についてはあまり触れておりませんでした。

今回はそれらの内容についてもちょっと書いておこうと思います。



・新規売り物件の内覧、評価

・新規売り物件に対する融資相談

今日触れるのはこちらの2テーマ。



・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認

これらについては明日にでも。今日は出社前に金融機関さんに立ち寄るので、

あまり時間がないものですから・・・。



新規売り物件の調査と言っているのは、札幌の築古アパートです。

過去のブログにでも書いてますので、概要はそちらをご参照ください。

記事その1記事その2



まず、現地に行く前に管理会社さんが中を見てきてくれており、そのレポートも

貰っていましたが・・・一様に浮かない顔(顔は見えないけど文面からそんな雰囲気)で

「あれ、もっと指値入れた方がいいですよ」「建物傾いてます」「ガス会社さんに

ある程度面倒を見てもらうにしても、その費用負担が入居者さんのガス料金に跳ね返って

客付難しくなるかもしれません」など、あまり著しくない反応でした。



賃貸借契約書と違う部屋に勝手に移り住んでいる住人の方がいたり、その人が全部屋の

鍵を持っていて、現地内覧の時に鍵を開けてくれたり(別に売主の身内とかでも

なんでもなく、本当にただの入居者様なのに・・・)、部屋番号も1階が101とかの

形式なのに、2階は17とかだったり。もうなんかわけがわかりません。カオスです。



そんな感想だったので、逆にどれだけひどいのかちょっと興味が出てしまいました(笑)



そして視察当日。鍵は全部開けておくと言っていたので現地に行き、外観のチェック。

サイディングは意外と大丈夫ですね。屋根はちょっと怪しいかな?なんか軒天が多少

ダメになってきている気がするし。いくらくらい見ておけばいいのかなー。



・・・ん?なんかこっちに向かって老夫婦が歩いてくるよ?なになに?



「鍵を開けに来ました」



不意打ちで登場したこの老夫婦。話を伺うと、どうやらオーナーの後見人の方だそうで。

オーナー自体は体調が悪くて出てこれないから、代わりに鍵を開けに来たとのこと。

私たちが来てすぐに登場したので近所に住んでいるのかと思いきや、けっこう遠くて

なんでこんなにタイミングよくあらわれたのだろうと不思議に思いました。

13時以降鍵が開いているって言うから、仲介さんに特に何も言わず15時に集合して

現地を見ていたのに・・・なぜそれにピッタリに現れる!?



建物の状態ですが、決して良いとは言えませんでした。ていうか割とキツイ系です。

いや、東京3棟目とか東京4棟目のビフォーに比べたら全然綺麗なんですけど、

あれは東京だから家賃が取れるのでリノベ費用をしっかりかけられるから、怯む必要が

ないだけであり、札幌ではもっと安くやらないといけないから、このくらいの汚さでも

キツイと思う、という事情もあります。



別に、畳がずぶずぶしてようが、CF的なものがパリパリになって踏むたびに割れようが

多少サッシの動きがなめらかじゃなかろうが、多少傾いてようが、和式便器だろうが、

バランス釜だろうが、一部の部屋の便器がなくて汚水につながる穴しかなかろうが、

大した話じゃないんです。もう見慣れてます、そんなもの。



ただ言えるのは、6万家賃が取れる東京のリノベと、3万しか家賃が取れない札幌の

リノベでは、かけられるお金が違いすぎるというだけのことです。



今回の物件、12部屋あります。バランス釜をUBに交換、和式便器を洋式に交換、

キッチン交換、和室を洋室に変更、通り一遍の表層リフォーム。これだけ考えると

おそらく1部屋100万はかかります。12部屋あるので1200万です。

更に屋根の補修で200万。札幌だったらちょっとした物件買えますよ、これ。



というわけで、まともに考えると大きな指値は必須ということになります。



しかし、困難になるとかえって燃えるところがある面倒な性格の私です。

こちら都市ガスの物件ですが、プロパンガスへの切り替えをすることによって

UB+αくらいはガス会社さんに負担してもらう計画はどうかと思いました。



早速、札幌2棟目でガスを供給してくれていた業者さんにお電話して、こういった

案件の切り替えをお願いすることはできないかと相談しました。その結果は・・・



即答でNG!(ガーン)



曰く、都市ガスからプロパンに変更となると、配管から何から全て交換が必要で

設備投資が新築と変わらないくらいかかるそうです。それだけの規模の工事を

するとなると、ガス業者さんの回収期間も15年とかで見なくてはなりません。

木造で築40年を超えている物件で、さらに15年かけて回収する計画を上層部が

承認してくれるとは思えない、と・・・。



言われて納得してしまいました。確かに無理そうですね、それ。うん。



そんなわけでテンション下がってた私ですが、管理会社さんが「1社だけ話を

聞いてくれる業者さんが出てきました」と。あまり期待していなかったのですが、

管理担当さんが必殺技「札幌7棟目(仮)と抱き合わせで業者変更」を繰り出すと

大逆転で前向きに検討してくれることになりまして。おー、すごい!

これで、室内リフォームにかかる費用が1/3くらいは削れたのではないかと思います。



そうなると、仲介業者さんが言ってた指値の落としどころに近づけることができるので

もしかしたらうまくいくかもしれません。



ようやくテンションが回復してきた私は、気合を入れなおして融資相談をしに

新規取引先の金融機関さんへ。今回の案件の概要を説明し、いまだ指値交渉中なので

確度が低い部分があるものの、収支が成立するラインまで価格が落ちたら購入するので

対応いただけるならぜひ準備をしてほしい、と依頼しました。



仙台法人の概要の説明、個人事業主としての状況説明、今回購入予定の物件に関しての

収支シミュレーションと事業計画など、必要書類を一通り提出して、融資の可能性を

探らせていただくと・・・意外と悪くない感触かもしれません。支店長が何というか、

というところはあるものの、担当レベルでは取り組みたい案件だと言って貰いました。



この担当者さん、札幌4棟目の管理会社の社長さんとか、札幌5棟目の管理会社さんの

社長さんのことも「よく存じ上げております」「よくしていただいております」と。

やっぱり札幌って東京に比べて狭いですねー。こういう話を聞いてるとそう感じます。



肝心の売却可能金額が固まらない中、周りばかり先行して動いているのが怖いですが

ともあれせっかく道筋が見えた案件なので、引き続き注力していきたいと思います。



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