2019年10月25日

札幌物件の入札案件に安定のノールック買付。

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札幌5棟目の管理会社さんから、札幌物件でおすすめのものがあるので入札しませんかと

お声がけをいただいておりました。検討の結果、入札してみることにしました。



今年は、序盤に仕込んだ2物件(東京11棟目、東京12棟目)以外は購入は見合わせ

既存物件の満室化と売却による財務基盤の健全化を志して動いております。

稼働率は90%前半まで回復し、2物件を売却して手元資金を厚くすることに成功。

この後この資金を繰り上げ返済に使って、返済比率の削減を目指そうとしております。



そういうルートを模索していたためか、ここまで「これぞ!」という案件には

出会っておりませんので、購入するにも至っておりません。ちょっといいかなと

思ったものも、割とサクッと蒸発していく傾向も続いていますしね。



札幌も低価格案件なら現金で攻めてみてもいいかなと思うのですが、なかなかそんな

都合のいい案件があるわけでもありません。どちらかと言えば札幌はアパート案件が

多いので、現金で攻めようにも手に負えないところがありますから。都内のボロ戸建の

方が可能性があります。



そんな事情もあり、札幌案件はノーマークでここまで動いていましたが、ここに来て

ちょっと面白そうな案件のご提案をいただきました。札幌市内のアパートでして、

築15年くらいの木造アパートで、ほぼ全戸駐車場付きのファミリー物件。価格は入札に

なりますが、管理会社さんがヒアリングをする感じだと、15%くらいの利回りになる

金額で入札すれば、落札できそうというお話です。



このくらいの案件だと、今の札幌なら12%〜13%で売却できそうです。

それでいてファミリーなので安定したキャッシュフローが見込めます。

地下鉄の駅からは遠いですが、直感的に悪くなさそうだなと思いました。

売って良し、貸して良しの案件です。最初から売る気満々ってわけじゃないですが、

ここ数年の経験で売却できるものを売却して資産を入れ替えるのは大事なことと

理解しましたので、流動性もある程度見ないといけないと思うようになりました。



先日の札幌出張絵現地を見る時間があればよかったのですが、あいにくの台風のせいで

出張日程が大幅に縮まってしまったので、現地を確認する時間的余裕がなくなりました。

そこで、管理会社さんが「状態はいいですよ」と言うのを信じることにしました。

久しぶりに発動させますか、ノールック買付!(管理会社さんとの信頼関係があるから

できることであり、良い子は絶対に真似しないでください)



ただ、この物件は融資特約NG。現金のあてがない場合は入札するのは危険です。

3月末に見切り発車で買付を入れて、結局融資審査が通らず手付金放棄の憂き目を見た

ことを思い出します。そして管理会社さんからの新情報によれば、想定外に高めの

入札をしている人がいるようですので、私は2番手の状態みたいです。ただ、一番手が

現在融資付に奔走しているということなので、そこが崩れれば勝機はある感じです。



仙台法人の厳密なお金の状況は義母が握っています。義母に今かき集めたらいくらの

お金が出せるかを確認して、そこに私の手元資金を乗せて、富山1棟目と札幌9棟目の

修繕の分を差し引いて、場合によっては経営セーフティー共済に納めた分から貸付金を

受けちゃって・・・など計算していくと、ギリギリで入札金額に届きそうな感じに。

よし、いっちゃうか。



札幌5棟目の管理会社さんの社長に資金が揃った旨をお伝えし、あとは祈るばかり。

買えたらラッキー、買えなくてもまあ痛くはない。そんな感じでゆったり構えて

結果を待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月18日

仙台物件を検討したけどパスした話。

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仙台の新規物件購入が滞っている中、お手頃な戸建の話があったので検討しました。

ただ、義母はあまりお気に召さなかったようで、パスとなりました。



仙台物件は以前、検討していた築古アパートのお話があったものの、こちらが相続関係で

一旦ストップになってしまいました。先方の整理がついたら再び価格交渉の予定ですが

思っていた以上に相続人が増えてしまったということで、恐らくご本人の取り分が

減ってしまうだろうから、価格は安くならないだろうと予想します。そうなったら

すっぱりと撤退ですね。



と言う感じだったので、結局仙台物件は2012年に購入した仙台1棟目のみで、

それ以降全然増えておりません。東京1棟目の次に古い物件になっております。



義母は「私も儲けたい」「仙台1棟目を売りたい」と一時期言ってました。

いや、今もたまに思い出したように言ってますね。でもこれを売ると仙台の会社なのに

仙台に1棟も物件がないことになるし、そもそも売るには機を逸しているという

ところもあるため、今のところ売らないつもりです。



んでまあ、そんな仙台物件のことは頭の片隅にもない状態で、ふらふらとFBを見てたら

坂東鶏三郎さんが「物件売ります」と投稿しているじゃないですか。しかも利回りが

けっこう高い!利回りが高いということは、当然ながら再建築不可!あーこれたぶん

ブログに書かれていた戸建だなー。草刈り開墾するところとかリアルタイムに読んだよ。



戸建なのでお値段もお手頃。利回りもそこそこ高い。購入するだけの現金もあります。

仙台で物件が増えるのは悪いことじゃないと思ったので、義母にこんな話あるよと

持ち掛けてみました。



義母は坂東鶏三郎さんとも面識があります。彼の本業のお仕事を何回か依頼したことが

ありまして、その中で義母の家に坂東鶏三郎さんが来たこともあります。



仙台法人で物件を取得する時は、必ず義母に相談をします。

法人の代表を務めて貰っているのだから、それをないがしろにするのは良くないです。

義母も最近は数字をある程度読めるようになってきているので、このくらいの利回りなら

いいわねとか、そういうことを理解しています。こちらで投資分析して、その数字と

立地や建物の雰囲気、諸条件を考えて意見を言ってくれます。ちゃんと会話した上で

決めると言うプロセスを経ることで、義母も経営に参画しているんだと思って貰えれば

本人も嬉しいはず。だから独断専行せず、必ず相談します。



また、特に仙台物件の場合は、義母が自主管理を行います。立地的に車でそこに

行きやすいかどうかは重要です。あまり狭い道だと嫌だとか、あの辺は土地勘がないから

微妙とか、そういうところは割とこだわります。数字としてどうしても欲しい物件なら

ごり押しすることもありますが、基本的には義母があまり好まないと言った物件について

それでも何とかと言うことはあまりしていないです。それで事故を起こしたり違反を

とられたりしたら困りますから。



で、今回の再建築不可。義母的にはまず「土地勘がない」「どんな場所かわからない」

から始まりました。グーグルマップやストリートビューを使って、周りの雰囲気を説明。

また、嫁ちゃんは仙台出身で土地勘がありますので、その辺の雰囲気を義母に伝えて

くれました。あまり人気がある場所ではないけど、その地域中では比較的良い方の

場所じゃないか、と。



再建築不可なのも義母的には引っかかっていたようです。いやまあそれはわかるけど、

再建築不可をNGにしていたら何も買えないよねー、と思う私。でも口は出さず、

そこは義母の判断を尊重しようと思っています。



結局、義母の判断は、その立地で再建築不可だと将来性がないよねということで

あまりそそられない、ということでした。ま、それならそれで良いと思います。

私自身は鶏三郎さんから購入するというちょっとしたブログネタが出来て美味しいなと

思ったのですが、その方向にはなりませんでした。久々の仙台物件取得という流れは

なかなか遠いです。他の東北の大家さんみたいに、仙台以外の地域にも目を向けて

取得を目指すべきなのだろうか・・・。



今回のことに限らず、義母にはとても感謝しております。

私、割とサラリーマンのお仕事で忙しかったりするもので、義母がいろいろと

私の代わりに動いてくれるのは大変助かっています。再来週、義母が東京に来るので

私の東京物件を見ていただき、もっと知識をつけて貰おうと思います。

東京12棟目がリノベ中なので、そこでも見ていただこうかな〜。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月02日

久しぶりの業者さんからのご提案を受けました。

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久しぶりに太陽光発電所の用地を購入させていただいた業者さんよりお電話を

いただきました。物件自体は見送ったけど、久々に話が出来て良かったです。



先日、仕事中に携帯がブルブルと震えました。仕事中の電話は基本出ないという

マイルールがありますので、いつものように放置。そしてその日は仕事が割と

遅めに終わったので、折り返す暇がなし。でも形態を見るとショートメールが

残っておりました。読むと、太陽光発電所の土地を売ってくれた業者さんの担当の方で

物件の提案がしたいので明日また電話する、とのこと。ほほー。



太陽光の土地・・・あれは本当に大変な取引でした。太陽光ブローカーみたいな

おじさんからの紹介でグリップしているはずが、実際に業者さんに問い合わせをしたら

全くグリップできていない、そこからこっちで急遽仙台に行って交渉して1番手確保、

ただ太陽光全体をどうアレンジするかが決まらない(一人でやりたかったけど土地が広く

融資がつかないのではないかという懸念あり、金融機関さんのハンドリングも当時の私は

あまりうまくなく、先方も動きづらかったようでなかなか結論が出ない)、その間に

横から交渉して安くできるという売主さんの親族が現れ、逆にそれが先方の不興を買い

破談になりかかるも、担当さんの頑張りで何とか取引継続、という感じで色々な

ドラマがあった取引でした。



その大変だった取引の後は、特にご提案もなく関わりがない状態でした。しかしそれが

今回急に連絡してくるとは一体?もう5〜6年もコンタクトを取っていない状態です。

理由はわかりませんが、それでもこうして連絡を取ってくださったことはありがたい。



翌日お電話を折り返すと、まずはやっぱり「あの時以来ですね」「あの時は大変でした」

という思い出話から。太陽光発電所の土地は某地場の大手企業さんが保有していたもので

あの取引をうまく成約させたことで、その企業の担当さんとの関係も非常に良いものに

なって、今でも良くしてもらっているということでした。こちらも購入させていただいた

土地の上に載せた太陽光が良い感じの収支になっていることを報告。お互いにメリットが

あってよかったですね、としばし歓談。



で、本題の物件ですが、なぜか「福岡県」「商業ビル」「新築」という謎の提案。

あれ、仙台の会社ですよね、御社・・・。



「ひろ*さんは札幌とかあちこちに物件を持っておられますから、地方もOKかと」

「立地は良いけど利回りがさほど高くないので、他の物件があって全体で回せる方以外は

 提案しづらいんです」



なるほど・・・そういう趣旨でしたか。仙台かそれ以外か、というくくりで言えば、

私も「それ以外」の部類ですから、こういう提案に引っかかるというのはわかります。

でも、地方と言っても土地柄を理解している場所と理解していない場所があるので、

一概にどの地方でも取り組めるというわけじゃないんですよねえ・・・。



ところで、なぜ仙台の業者さんが福岡の新築物件の情報を?と聞いてみました。

どうやら親交のある業者さんから回ってきているみたいです。片手案件で水面下で

動いているようでした。何回か「情報の取り扱いには注意してください」と言われたので

たぶんそういうことなのでしょう。



せっかくのお電話だったので、資料をくださいと言ってみましたが、福岡は土地勘がなく

あまり食指が伸びないお話というのが本音でした。でもこうやって、担当さんの中に

「こういう案件ならひろ*さん」とインプットされており、それを思い出してくれると

いうことであれば、ちゃんとした条件を与えれば何か良い情報は出るのかもしれません。



今回の件はお断りをしようと思いますが、これをきっかけにもうちょっと密な付き合いが

できるようにうまくやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月07日

正攻法では攻略できなさそうな仙台築古物件の融資付け。

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仙台築古アパート、信金さん系も持ち込んだところは全滅でした。

築古物件、風当たり強いなあ。想像以上です。



仙台で購入を目指している築古アパート。購入できれば7年ぶりの仙台物件購入です。

私としても大いに期待したいところなのですが・・・なかなか道のりが厳しいのです。



まず、メインバンクさんに持ち込んでみたもののNG。これはある程度予想できたので、

まあ仕方ないでしょう。元々築古はあまりできないって言ってましたしね。



そしてそれがわかったところで、お付き合いのある信金さんに突撃してみました

地銀さんに比べたら耐用年数超過にも理解を示すであろうという目算での突撃です。



融資取引はないものの、仙台1棟目を購入する時に融資OKとしてくれた信金さんと、

先日別件を持ち込んだ信金さんの2行に持ち込んでみました。前者の信金さんは

「今の情勢だと築古物件に融資を検討することができない」とつれないお返事でNG。

期待できるのはもう片方の信金さんです。



こちらは義母に行って貰いましたが、感じが良くていろいろと話を聞いてくれたと

いうことでした。頑張ってくれそうだという感触があり、期待が持てます。

逆に言えば、ここがダメだったらどうしようかという感じもあります。



最悪、この信金さんがダメだった場合は、新築コースも考えなくてはなりません。

それを見越して、メインバンクさんに電話して、今の状況を分かってくれて、それでも

見積等協力してくれそうな業者さんを紹介してくれないか、という声掛けもしました。

こちらについては、メインバンクさんから折り返しがあり、いくつか当たったけど

協力してくれそうな業者さんはいなかった、という残念なご連絡。難しいですねえ。



たぶん、4人の高齢者の方がお住まいになっているというのがネックになっているものと

考えられます。私自身も、この方々にご退去いただいたとしても、代替の住居がどこに

なるのかと言う難しい問題が残ることは承知しております。たぶん、業者さんもそこを

気にしたのではないかという気はします。私がうまく伝えられず、立ち退きも含めて

面倒を見てくれるところ、みたいな言い方をメインバンクさんがしてしまったのかも。



正直、4人の恒例の方の立ち退きを自力でできる気がしないです。やっぱりそうなると

定期借家契約で残りを埋めつつ、自然減を待つ作戦になるのかなあと思ったりします。

なんとか中古アパートとして購入の目処を立てたいところですが、果たして・・・。



なんてことを考えていたら、義母から「信金さんNGでした」と連絡が。

ちーん。



義母経由なので細かいことはわかりませんでしたが、昨今の金融庁さんの姿勢の

問題で、築古物件に取り組む口実が見つからないという感じだったのだろうと

思われます。どの角度から練っても取り上げる理由が作れなかった、みたいな

ことを仰っていたということですので。



そこまで大きな物件じゃないので、何とかしていろいろな理由つけて無担保でも

なんでもいいから融資して貰って、残りは現金かき集めて対応するか?などと

考えてみたりもしています。どうしたものかなあ、ほんと。



義母としては、久しぶりの仙台物件なので何とか購入したい意思はあるようです。

この物件、まだ価格の交渉も始めていないので、何とかお願いして安く譲って貰う、

ある程度現金を入れて、不足している分だけ有担保無担保問わず融資を引っ張る、

という形にできないかなと色々考えております。あるいはまだ当たってない信金さんを

紹介していただき、話を進めるというのも作戦の一つかもしれません。



どういうルートがあるかわかりませんが、私以外には届いていない情報ですので

じっくり時間をかけて、いろいろな作戦を練ってみたいと思います。



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2019年06月27日

築古物件への融資はかなり厳しくなっている。

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仙台の新規購入候補の物件、早速メインバンクさんから見合わせの連絡が届きました。

まあ予想通りとはいえ、そうなっちゃうかーという感じです。



仙台の築古アパートの購入に向けて、先日メインバンクさんにまず相談してみました

地銀さんなので耐用年数とかうるさいだろうし、あまり期待はしていなかったものの

支店長さんからは何とかしたいという雰囲気を感じたということだったので、若干は

期待してみたのですが・・・かえってきた返事は「見合わせ」でしたorz



新築にするのであればまた別な展開だったと思われるものの、そうではないとなると

ここ最近の金融不祥事からくる締め付けが厳しく、非常に厳しいとのことです。

うーむ、新築の見積も取っておかないとダメかなあ・・・でも入居者さん、高齢の方しか

いないみたいだし、そんな人に立ち退きをかけるのは心が痛いです。



とりあえず築古のアパートのまま入手する方法を模索しようということで、信金さんを

当たってみることにしました。そっちのルートであれば、少しは柔軟なのではないかと。



まず当たってみたのは、仙台1棟目を購入する時に内諾を貰ったことがある信金さん。

義母の家から近いところに支店があり、一応その時口座は開いていますが、融資取引は

未だにしたことがありません。



こちらの信金さんは、電話したけど今は厳しいということで門前払いだったとのこと。

今まで門前払いなんてなかったんだけど、やっぱ金融庁さんの締め付け厳しいみたい。



続いて、少し前に囲繞地の案件の融資を検討してくれた信金さんに突撃しました。

こちらはまだその時は積極的な姿勢を見せていたので、私の中では地味に本命です。



当時の担当さんが異動になってしまったようで、別の方が対応してくださいました。

前の担当さん、不動産のことよくわかってる感じがしたので、彼が良かったなあ。

決算書とレントロール、購入物件の資料など一通り求められたようです。義母にて

資料を揃えて先方に持ち込むことになりました。



ここの信金さんがNGになると、次の一手はどうしようかと悩ましくなります。

仙台は東京や札幌と違って、信金さんが市内に3行しかありません。必然的に、

信金さんを当たるならあと1行と言うことになります。

しらみつぶしに地銀さんを当たってもいいのですが、耐用年数の話があるので、

土地として見てくれるところがどれだけあるかという問題があります。

あとは某政府系金融機関さんでしょうか。最近築古にはめっぽう厳しいという噂を

聞いているので、これもあまり期待できない気はしますけど。



そうなると、実際に立ち退きさせられるのかという問題はあるものの、新築という

路線にシフトすることも考えなくてはならないでしょう。ただ、新築をやるなら

利回りは8%以上まで何とかしたいところ。そして仙台の工務店さんをあまり把握して

いないので、その辺もどうしたものかなあという感じです。



動いてもらうなら、ちゃんと発注の可能性がある形で動きたいです。業者さんに

見積だけさせておいて実は発注する気がなかった、みたいな失礼な話には絶対に

したくないです。今は動いて貰ったとしても、数字が合うか合わないかもわからない

状態なので、あまり期待されて動かれても、その期待に応えられるかどうか・・・。



そうなると、メインバンクさんに良い工務店さんを紹介して貰って、事情を説明の上で

融資が出るかまだわからないけど見て貰う、とかがいいのかなあと思ったりしました。

メインバンクさんも新築なら融資は検討できるようなので、その前提で工務店さんを

紹介いただくなら、メインバンクさんの考えや意向も汲んでくれるでしょう。融資の

土台に乗るか、事業計画として成立するか、という点を知りたいという趣旨でも

動いてくれるところを紹介して、という頼み方にすればいいかなと。



とりあえず新築の雰囲気でも軽く動いてみるか・・・



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