2024年04月12日

某政府系金融機関さんに融資のお申込をしました。

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札幌の小ぶりな物件の買付が通りまして、融資を付ける流れになっております。

事前相談の感触はちょっと渋そうなイメージでしたが、果たしてどうなることか?



ここのところ、個人ではあまり物件を購入したり売却したりしていませんでした。

なぜなら、東京法人の規模が小さすぎるため、東京の物件であれば東京法人に

優先的に渡して法人の売上高を大きくしたいという意思があったこと、そして

札幌や仙台に関しては融資の関係で個人より仙台法人の方が圧倒的に有利であったことが

挙げられます。そういった理由により、消去法で個人ではあまり高にゅをして

おりませんでした。



ただ、最近ちょっと利益が増えてきてしまっていまして。それ自体は大変ありがたい

ことなのですが、確定申告書の減価償却のところを見ると、0円になっている

物件が徐々に増えてきております。そろそろ減価償却を増やしておいた方がいいし、

減価償却が全く取れてない物件はそろそろ入替も考えた方がいいのではないかと

思案するようになりました。



札幌の極小物件に個人で買付を入れたのも、その辺を意識してというのも理由の一つに

挙げられます。小さい物件ですが減価償却が4年でとれるなら悪くはないのかなと

思ったのでした。



指値を入れた買付も無事に通り、今は私の方で融資付けをしようとしております。

ただ、札幌の物件を東京に住んでいる人が融資付けするのは今は至難の業です。

パット思いつくところで対応してくれるのは某政府系金融機関さんくらいでは

ないでしょうか。



え、〇〇銀行があるじゃないかって?あれは個人の資産形成の一環みたいな位置づけに

なっているので、多重債務者な私は門前払いになりますよきっと(笑)



ということで、本命にして唯一の可能性である某政府系金融機関さんに対して

融資の相談をしてみることにしました。



今はインターネットからのオンライン申込ができることは知っているのですが

やっぱり事前に感触は掴んでおきたいなと思い、個人でお取引をさせていただいている

支店さんにお電話。今回の物件の概要を話してみました。



今までのパターンだと、電話に出た方が融資担当の方に取り次いでくれるパターンが

多かったのですが、今回は出てくださった方がそのまま応対を続けてくださりました。

なんか珍しいなーと思ったものでした。



私の某政府系金融機関さんでの借入状況を確認して「ちょっとまだ借入残高が

多いですね」と。コロナ融資の時に目一杯借りちゃったから、それもまたやむなし。

コロナ融資以来なので3〜4年は経過しており、電話対応してくださっている方も

そこは認識してくれているのですが、それでもそういう言い方をしてきます。

絶対額が多すぎるから返済が進んでいると言っても残高が多いと見えている、

ということなのかもしれませんね。



売上自体は増加傾向なので、決算書と照らし合わせた時にまた話は変わってくるかも

しれないなと思ってはおります。



申し込むこと自体は別にやぶさかではなさそうでしたので、サクッとお申込を

ネットでしておきました。確定申告書、レントロール、今回物件のマイソク、

超ざっくりの事業計画書など。以前は事業計画書をもっとしっかり作りこんで

いたのですが、最近は面倒になってしまい思いきりさぼっています・・・。



ぼちぼち1週間が経過しようとしていますが、某政府系金融機関さんからのお電話は

今のところありません。メールも特に届いていないように見えています。

意外と時間かかるもんなんですね。1週間以内には何らかのリアクションがあるのではと

思っていたのですが、そんなこともなさそうです。



果たしてどうなるのかなー。まあ融資がダメなら現金で買えばいいかというだけなので

そんなにやきもきするほどの話ではないのですが、あまり時間がかかると売主さんを

待たせてしまうので・・・その辺も気になるところです。



ということで(?)担当者さんからのご連絡を心待ちにしております。



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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月03日

札幌の極小案件、売主さん含め買付通りました。

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なにやら時間がかかりましたが、札幌の築古極小物件の買付が通りました。

なんの将来展開も見込めない、減価償却をとるだけの案件です・・・(汗)



現在、仙台法人の決算に絶賛対応中です。もう一息のところまできてはいるのですが、

インボイス制度のせいで領収書の処理がめんどくさくなりまして、やっぱり時間が

かかっております。こまめにやらないとあかんやつですね。



そっちに気をとられていろんなことを放置プレイにしてしまっている私なのですが、

そういえば放置プレイになっているものがもう一つありました。買付の行方です。



先日のブログに書いた通り、気まぐれで札幌の極小物件に買付を入れました。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/502755574.html

契約になるまで細かいことは書かないつもりですが、今後の新築の種地になるでもなく

収益性だけで稼ぐしかない築古極小物件です。



メリットとしては、札幌7棟目や札幌8棟目に近いので、私が札幌に行った際に

まとめて巡回できること、このタイプの物件の管理を得意としている管理会社さんと

懇意にしているので、その意味でやりやすいこと、といった点が挙げられます。

あとは築古なので減価償却が短期間で取れることでしょうか。個人事業主としての

減価償却がだいぶ減ってきたので、少し追加しておきたい気持ちはありました。



個人で最後に物件を買ったのは2018年。5年半くらいは物件購入をしていません。

個人は大きくする想定はあまりないのですが、それでもやはり社会保険等かからず

お金が入る個人事業主も魅力はあります。納税額だって、サラリーマンを辞めれば

サラリーが減る分収入が減るので、そんなに厳しくなくなりますからね。



そんな理由もあり、久しぶりに個人で買付を入れた次第です。



指値がOKになりそうなラインを元付業者さんから聞きだし、利回り12%くらいに

なる数字で買付を送付しました。事前にこのくらいならいけると思いますという

回答を元付業者さんからいただいていたので、まあ問題なく通るのかなと考えてました。



そして安心して決算作業に取り組んだり飲みに行ったりしていたのですが・・・



あれ?ふと気が付くと2週間が経過しているんだけど、まだ返事がない?

もしやメール届いていなかったりする?あるいは売主さんが急に態度を硬化させた?



さすがに2週間だとちょっと心配になってきたので、元付業者さんにメールで

どうなりましたかと聞いてみました。急かしているわけじゃなく、こちらからの

連絡が届いていないとか、そういうことを心配しています、というスタンスで。

実際、特に急ぐつもりはないんですよね。普通にネットに出てたくらいの物件なので

競合がわんさかとか買いあがりとかを心配するような状況ではありません。



昨日の朝メールしたのですが、遅い時間にへんしんがありました。

売主様、指値OKだったとのことです。ふー、よかった。



少額ですが、それじゃあ某政府系金融機関さんに連絡してみましょうかね〜。

無担保枠があればリフォーム代くらいは融資してくれるんじゃないかなと思ってます。

いい返事がいただければいいのですが。いただけないとまた現金が減ります(苦笑)



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月23日

口頭で指値OKの連絡をいただいたので、正式に買付を入れました。

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先日のノールック買付の話の続きです。どうも希望の指値が通ってくれたようです。

先方に正式な買付をお送りしまして、返事待ちという形になります。



先日ブログに書きました札幌の極小物件への買付の件の続きです。

久しぶりにネットで物件を見ていたら、ちょっとだけ気になる物件があったので

そこに向けて買付を入れてみた、というのが前回までのあらすじですね。



札幌も以前の基準で物件を買おうとしたら無理な状態になっております。

多少目線を下げないともはや購入し続けるのは無理ではないかと・・・。



そんなことを考えていた矢先に、今回ノールック買付を入れた物件に出会いました。

珍しく物件検索などしていたら引っかかったのです。札幌の極小物件です。

札幌では規模を求めるのが私の中ではセオリーだったのに、なぜか小さい木造に

手を出してしまうという。そして小さすぎて新築の種地にすらならないという。



じゃあ何のために買うの?と言われると、なんとなく保有し続けて利回りで食って

同じくらいの価格でするっと売れればいいな、みたいなすごくふんわりした理由です。

個人で持ってた札幌9棟目の売却がようやく見えてきたので、なんとなくその代わりに

物件がほしいなあーと思ってしまったこと、たまたま手元資金でもどうにかなりそうな

物件の情報を見てしまったこと、といった理由が重なったので、まあ指値が多少

通るなら買ってもいいかなと思った、くらいの動機です。



端的に言えば、お買い物をしたいという欲求を満たすためのものかもです(苦笑)



そんなしょうもない理由で問い合わせをした物件ですが、下調べとして仲良くしている

管理会社さんに代理で現地を見てきていただきました。中はそこまで激しく玉砕は

していないようです。2年以上使ってないというところから、配管が心配なのですが

そこもまあ信じるしかないでしょうね。配管の分は指値でリスクヘッジすればいいかと。



管理を任せる前提で管理会社さんにこのくらいの予算感でいくらで貸せるか、みたいな

話をして、今どきならそのくらいで回ればまあいいかなという数字が出たので、

それではということで指値を入れた買付を出していいか仲介業者さんと会話を

はじめました。



変な指値を貰っても先方の手間を増やすだけになってしまいます。ちゃんとその指値で

交渉できるかを事前に仲介業者さんに聞いて、いけそうなら指値を入れる。そんな幹事で

私は買付を入れております。



以前も売りに出していたことがあるということでして、仲介業者さんも以前の履歴と

今回改めて売りに出した動機など諸々勘案して、このくらいならいけるだろうという

予想の値は頭にあったようです。私の申し出た価格がそのレンジに収まっていたようで

そのくらいならぶつけられるかもしれないから、売主さんに事前に相談してみると

言っていただくことができました。



ここまでが前回のあらすじです(半分以上あらすじやんとか言わないで〜)。



やや時間が経ってから、仲介業者さんより連絡をいただきました。

時間がかかって申し訳なかった旨と共に、正式回答は正式な買付を貰ってからになるので

買付をいただきたい、おそらくご希望の指値は通ると思われる、という内容でした。

これは・・・戯れ半分の問い合わせが成立してしまいそうな予感。



買付を正式に入れるとなると、誰名義で購入するかを考えなくてはなりません。

仙台法人もしくは個人事業主で買付を入れるつもりだったのですが、果たしてどっちが

いいかなあという点を義母と検討。元々義母は利回り12%くらいと聞いてやる気を

出していましたが、諸事情により手元資金が必要になりそうなので、あまり会社のお金を

減らしたくないモードになっていました。それだったら私名義で買いましょうかー。

個人の減価償却もだいぶ減ってきていたので、若干ですが追加しておかないと。



一応現金で購入のつもりではあるのですが、融資を引けるなら引きたい気持ちも。

仲介業者さんに、某政府系金融機関さんに持ちこんで回答を貰うくらいの時間は

いただけるかと確認したところ、多少は待てると思うけど、そもそもこの物件を

担保に取ってくれないのではというコメントでした。そこは金額が小さいので

無担保融資を考えていますので大丈夫(?)。



そんなやり取りをしてから、正式な買付を入れました。それから3日経ちますが

まだ回答はありません。あれー?なんか予定外のことでも起こっているのかな?

それとも売主さんが忙しくて対応できていないだけかな?まあ、崩れたら崩れたで

私自身はそこまで困らないから、大人しく待ちましょう。



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2024年03月14日

ノールック買付を発射してみた。

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札幌でなんとなく築古の極小物件に買付を入れてみました。何も今後が見込めない

微妙なやつなのですが、一応利回り物件として回せるはずのやつです。



札幌物件は2年半前に購入した札幌12棟目が最後に購入した物件でした。

最近は東京で小さい物件をちまちまと買うことが多く、拡大の効率が悪いやり方を

していると自分でも思っています。純粋に拡大路線でいくなら、札幌でRCでも

買いまくった方がいいんじゃないかなと思いつつ、自分で自分の身の丈を分析すると

小さい物件をちまちま買う方法の方が頭金として出すお金が少ないから落ち着く、

みたいな変な感覚を持ってしまっております(汗)



まあ実際、頭金の額がどんどん上がってきている中、そうそうポンとでかい物件に

でかい頭金を出して購入するのが苦しいよなあと思うこともあります。あとは

私の財務体質が脆弱というのを自分でも理解しているので、あまり無茶な大きい仕入は

自爆しかねないよねということも自分なりに感じている、というのもあると思います。



そんなところから、つい軽くて小さい物件に流れがちなのですが、そういう物件って

得てして古くてリノベ費用がかかるようなものが多いと思っております。

そういう物件が成立するのは、家賃が高いから相対的に修繕費を多額に投入できる

都内の物件だろうという感覚があります。



都内なら10万円家賃が取れるから、120万円かけても利回りは10%。

地方なら同じ間取りで5万円しか家賃が取れないから、同じ利回り10%を目指すなら

60万円しかリフォームにかけられません。この差があるから、地方投資で築古を

やろうとすると、自分である程度直すとか、元々の程度がいいとか、そういう物件を

仕込む必要があるのだろうと思っています。



それなのに・・・そこまでわかっているのに・・・。

ついつい安くて古い物件に買付を入れてしまいました・・・。



まだ指値が通って正式に話が成立したわけではないので細かいことは書けませんけど

小さくて古くて、微妙な駅が最寄りで、一応妄想表面利回りは15%近く、リフォームを

含めた妄想表面利回りは12%という物件です。



真面目にリフォームしたら絶対にリフォーム費用負けするので、とにかく表層のみで

済ませる形を想定。年単位で未利用ということで、配管がダメになっている可能性を

考慮して配管工事分+αを指値としてぶち込みました。



最低限中の最低限で済ませるので、ターゲットは生活保護の方などを想定します。

パターンとしては札幌10棟目、札幌11棟目の戸建と同じようなやり方です。

それでもあちらの物件は100万単位の修繕費がかかってしまっていますので、

そこら辺をなんとか抑えて対応する形を模索することになります。ここにしくじると

一気に妄想利回りがしぼんでいくので、気を付けなくてはなりません。



利回りがダメでも種地として使えればいいじゃないという考えもあると思いますが

今回の物件は諸事情でそれも期待できません。そもそも面積も狭いですし。

なので利回りで回ることがすごく重要になります・・・。リフォーム代しくじれません。

(と、きっとここを見てるだろう管理会社さんに圧をかけてみます・笑)



札幌物件なので、今回も勿論ノールックです(どや顔で偉そうに言うな)。

ノールックとは言いますが、代理の人に内装を見て貰っているし、写真も送って

貰いました。札幌10棟目、札幌11棟目の管理会社さんで仲良くしている

管理担当さんに代理で行って貰いました。勿論、管理もリフォームもこちらに

一任するというつもりです。



現金でも何とか購入できる金額なので、現金購入の方向で考えておりますが、

最近久しく某政府系金融機関さんを利用していないので、そろそろ様子を伺いに

足を伸ばしてみるのもいいかな?と思っております。



あと、個人で買うか仙台法人で買うかも決めてないです。個人の札幌9棟目が

近々売却になる予定なので、久しぶりに個人で保有してもいいのかも?

義母が欲しいと言うなら仙台法人でもいいかなとは思いますけど。



ということで、指値が通るかもわからないので、待て次号!という感じです。

買えなければ買えないで全然問題ないので、淡々と待とうと思います。



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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月09日

札幌の築浅案件は他の人が融資を付けてしまったそうです。

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先日融資相談をしていた札幌の築浅物件、他の人が融資内諾を得てしまったと

いうことでした。メインバンクさん、意外と前向きっぽかったので残念です。



前回の札幌出張の時に、ご紹介いただいていた築浅案件を金融機関さんに試しに

持ち込んでおりました。当たればラッキーの感覚で素振りというイメージでした。

当たってくれれば嬉しいし、当たらなくても今の銀行さんの融資姿勢がどんなもんか

わかりますからね。次につながるってわけです。



どんな物件を持ち込んだかは過去ブログをご参照くださいませ。



2行持ち込み、サブバンクさんは門前払いに近い状態だったというところまでは

前回のブログで書いております。メインバンクさんに関しては、検討するということで

支店レベルでの審査をしていただいておりました。



しかし、前回この話をブログで書いたのが5/24ですから・・・2週間経っても

何も返答がないというのは、やる気があまりないということなのか。



義母と別件で電話した時に、ちょっと銀行さんに状況聞いてみてくださいとお願いを

しました。どのくらいグリップできているものなのかもわからないので、早いに

越したことはありません。義母も了承してくれたので、ヒアリング結果を待ちましょう。



そして義母から、銀行さんへのヒアリング結果が返ってきました。やりたいとは

思ってくれているようで、もう少し時間が欲しいという回答だったそうです。

その気持ちはすごくありがたいのですが、なんでこんなに時間かかってるのかな?

物件概要書しか出してないから、本審査まではしていないと思うんですけどねえ。

本部含めて本審査してるとかだったら、ちょっと先走りすぎてる感じがしますが

その辺はどうなんだろう・・・。もう一度義母に聞いてもらおうか。



メインバンクさんにははっきりとした指値の可能額は伝えていなかったのですが

具体的にどのくらい指値が通るものなのかを聞かれました。ここまで通るとは

聞いてるよという値段を義母に伝えると、義母の方がびっくりしていました。

そんなに指値通るんだ!すごいじゃん!みたいな。まあ指値通っても7%ですけどね。



そんなやり取りをした次の日でした。仲介業者さんから連絡があり、別の方が

融資付に成功してしまったので販売終了になってしまったとのことでした。

案件情報貰ってから3週間は経過していたから、それもまあ仕方ないか・・・残念。

仲介業者さんは恐縮そうにしていましたが、こっちがもう少し加速させられなかったのが

悪いので、むしろ申し訳ありません。



という状況にはなってしまいましたが、このことはメインバンクさんには今は伏せて

引き続き検討をしてもらった方がいいだろうと考えております。今後の融資案件が

どの程度の確度で通るのかを見るいい機会だと思うからです。金融機関さんって、

目の前に具体的な案件がないとなかなか動いてくれないので、今回はこの機会に

似たような築浅案件を持ち込んだら自己資金や条件がどうなるかを図るのに良い

サンプルになるかなと思いまして。銀行さんの手間を考慮しない自己中な考え方かも

しれませんが、そこはご容赦を・・・。



義母んも物件は売れてしまったことを伝えつつ、そんな感じなのでメインバンクさんには

まだ伏せておいてほしいとお願いをしておきました。



今回の案件自体は入居率も高めで推移できそうだったので、取りこぼしは残念ですが

銀行さんが思ったよりやる気がありそうということがわかったのは収穫だったかも。

似た王な案件があったらもう少し踏み込んで攻めてもいいかなと思った次第です。



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