空室数が増えた場合は優先度を意識する。

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今年の繁忙期は東京の退去予告がいっぱい来てしまったのですが、札幌に関しては割と平穏に

推移していたので、それが救いと言えば救いでした。しかしここにきて、その札幌も退去予告が

ちらほらと届き始めています。



まず札幌２棟目の学生さんが退去予告。理由は卒業によるものとのことでした。退去は３月末。

札幌の私の物件の場合は、転勤族をターゲットにしていませんので、繁忙期が少しずれています。

地元の人が動くのは４月〜５月くらいなので、３月末退去でもまあ問題はないかと思っています。



これ以外に、滞納した上に勝手に出ていって退去扱いになったものの、未だ立会いに来ていない

面倒なお部屋がありますので、あわせると２部屋の退去予告がくすぶっている状態です。

去年は４月に一気に４部屋決まったので、今年もその時期にダッシュで決めたいと思います。



札幌３棟目は１部屋退去予告が来ているのですが、追加で入居キャンセルの連絡が来ちゃいました。

この時期なので多少何かあっても仕方がないとは思うのですが、家電つきでお願いされていたので

その家電まで部屋に運び込んだ状態でのキャンセルはちょっと厳しいです。家電の搬入・搬出に

かかった費用くらいは請求したいところですが、果たして。



そんな感じで、現在抱えている空室は、東京が２部屋と札幌が５部屋ということになりそうです。

こうやって文字にしてみると、非常に危機的な状況であることがわかります。気合を入れよう！

完全満室に近づくと退去が出て遠ざかる。そんな状況を繰り返しております。しばらく完全満室に

到達していないのが悲しいですが、何とかそこを目指して頑張っていきたいと思っております。



札幌に関しては、じわじわと動き出すのは３月で本格的に動き始めるのが４月だろうと思うので

３月前半で仕込みを完了させ、４月から一気に動き出すスケジュール感を持とうと思います。

ちょうど3/1は弾丸ツアーで札幌に行きますので、資料を印刷して持っていこうかな？

でも今日の予定を考えると、印刷が間に合わない気もするんだよなあ・・・。

実質的に一日しか猶予はありませんが、せっかく行くんだし知恵を絞ってみようと思います。



幸いなことに、札幌１棟目は今のところ退去予告なし。１部屋だけ学生のルームシェアが

あるんですけど、現時点でまだ退去予告は来ていません。今年卒業の予定なんだけどなあ。

仲良く社会人になっても同居し続けるということであれば、かなり嬉しいんですけどね。



６棟５８部屋の大きさとなると、全てに力を入れたくてもなかなかそれができなくなってきます。

そこで私は優先度をつけて、どこに注力するかを決めるようにしています。現在の優先度としては、

まず東京１棟目の募集中の空室を埋めることが一番で、札幌はその次に位置しております。



東京を優先する理由ですが、地域特性を考慮してのことです。東京は３月末までに決めていかないと

厳しい戦いになりそうなので、こちらを優先する必要があります。３部屋中１部屋は入居が始まり、

１部屋は昨年より募集を継続。もう１部屋は先日退去となりましたが、タバコを吸っていたようで

壁紙が茶ばんでしまっています。入居者様に原状回復の費用負担をお願いして、その振込を

待っている状態です。管理会社さんが早々に募集開始できるようリフォームの手配をしていますが

まだ募集できる状態には至っておりません。少なくとも３月末までにはこの２部屋を決めていく

必要があります。１階のお部屋も家賃は下げて募集しなくてはいけないと思っています。



東京を３月中に片付け、札幌を４月中に片付ける。繁忙期のずれを意識し、注力すべきポイントを

間違えないように空室対策に臨んでいこうと思います。

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空室を埋めるために。

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不動産業者さんは完全に年末モードに入ってしまっている模様です。

とはいえこちらは手を抜くわけにはいかないので、各物件ごとに整理してみます。



東京２棟目の管理会社さんは、定期的に募集状況のレポートを送ってきてくださいます。

昨日もそのレポートが来たのですが、内見数などは明らかにその傾向が見えてきています。

あまり著しくない状態です。とはいえ、坪単価の安さが光るせいか、問い合わせ自体はそれなりの

数をキープしながら推移しているようです。



東京２棟目はこのままの路線で成約に結び付くのを粘り強く待つのが吉かなと思います。

安ければそれなりに埋まるはずなので。あとは自分での営業もやっていかないといけないです。

今は管理会社さんが営業で回ってくれていますが、そこを自分でも動いてダブルの効果を

得なくてはならないと思います。



東京１棟目はそこまでこまめに情報提供はいただけないのですが、とりあえずこの１ヶ月の間は

内見はゼロという残念な結果になっています。問い合わせはエンドユーザさんからではなく、

業者さんからのものが多いとのこと。そして年末に向けて問い合わせが減ってきているという

傾向も残念ながら見えてきているようです。



東京１棟目は相場より高い家賃なのはわかっていますので、いかにして募集図面やネットの

キャッチコピーで目を惹かせるか、というところをより突き詰めていかなくてはなりません。

直接営業も効果があると思いますので、どこかで会社を休んで営業まわりをしたいところです。

そしてあまり効果がなければ、見切りをつけて家賃を下げる方向で考えなくてはなりません。



あとは札幌。札幌１棟目は満室なので良いとして、札幌２棟目と札幌３棟目ですね。

札幌２棟目はキーマンになってくれている営業マンと年明けに飲んできますので、ここで

ガッチリと掴んで案件を紹介してもらうしかないかと思います。管理会社さんのところにも

問い合わせはちらほらと来ているようですが、案内には結びついていないようです。



札幌３棟目は大家直接募集サイトで数件の反響を貰っていますが、残念ながら具体的な内見には

繋がっておりません。問い合わせはあるものの、その後なしのつぶてというパターンが多いです。

この辺をどうやって確率を引き上げていくかが今後の課題になるのかな？と感じます。そして

こちらもご多分に漏れず問い合わせの数は減っています。年末ですからねえ・・・。



諦めたらそこで試合終了（(C)安西先生）なので、まだあと２日の中で入居に結び付けられるか

しっかりと活動していきたいと思います。

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インコは飼って良い？

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札幌３棟目に大家さん直接募集サイトから問い合わせが入りました。



札幌３棟目は写真栄えする物件なので、インターネットでの引き合いは強いです。今回問い合わせが

あったのは、先日問い合わせをいただいたサイトと別の大家直接募集サイトです。



問い合わせ内容はごく普通の物件に関する問い合わせだったのですが、１点だけ初めての内容が。

「インコを飼ってもいいですか」という確認がありました。ほほう、インコですか。犬猫と違って

糞尿の問題はなさそうだし、別にいいんじゃないの？と思いつつ、大家さん仲間の皆様に事例が

ないかどうか、突撃調査してみました。



インコで一番問題になるのは「音」みたいです。ピーチクパーチク鳴きやまない鳥だったりすると

木造住宅では声が響いて騒音問題に発展することもあるようです。確かに言われてみれば、実家の

庭にすずめが歩いてたときも、鳴き声はよく聞こえていました。そう考えると納得できます。



そして、ケージから出すことがあるような飼い方だと、糞の問題や齧る問題が出てくるようです。

ケージから出て部屋を飛び回れば、部屋の中に糞が落ちる可能性が高くなります。また、インコは

何でも齧るらしく、柱をぼろぼろにしたり壁に穴を開けたりすることもあるようです。



そんな感じで、いくつか問題点をあげてみましたが、鳴き声の問題だけどうにかなれば、

あとはケージから出さないようにしてもらえば解決する話という印象を受けました。

鳴き声だけは飼ってみないとわからないところがありそうですので、あとは賭けでしょうか。



インコの場合もペット礼金を取るとか言ったら、鬼かなあ・・・

いずれにせよ、本当に申込が来るようでしたら、真剣に考えたいと思います。


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家電付プラン。

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札幌２棟目は現在１部屋が空室となっております。また、今月末にもう１部屋の空室ができます。

保証会社様が入ってくれているお部屋の中に、長期滞納のお部屋が１つありまして、保証会社様も

ここは訴訟してでも追い出したいとしているような空室予備軍が１部屋あります。



そんな札幌２棟目。あまり季節に関係なく決まってくれるとは言っても、雪が降る前にはある程度

片付けておきたいものです。明日くらいから本格的な宣伝モードに入らないといけません。



札幌２棟目で強い効果を発揮するのが「家電付プラン」です。

私の物件はけっこう「ワケアリ」な人に多く入居いただいています。そういった方は、家電も

既に物件に揃っている方が幸せだったりするケースも多く、申込をしてくださったお客様に

こちらから家電をつけることを提案すると、意外と喜んでもらえることが多いです。



うちの物件の家電付プランは、基本家賃＋２０００円という形で提供しています。

揃える家具はTVと電子レンジと冷蔵庫と洗濯機。程度の良い中古品を調達しています。

リサイクルショップなどを通じて５００００円前後で仕入れるようにしておりますので、

変な話、２年を超えて住んで貰えれば、３年目以降は月々２０００円がボーナスとなります。



家電自体は譲渡契約としております。イメージ的には割賦販売みたいなもんですね。

こちらで立替購入するので、それのお金を分割で払ってくださいね、というイメージです。

リースにすることも考えたのですが、家電の修理の話を管理会社さんに対応いただくのも

面倒だろうなと思い、譲渡契約にした方が手間がかからないと判断しました。



短期退去されてしまうと、家電を仕入れた時のコストが回収できませんので、よほどのことが

無い限りは２年以内の解約の場合は、２０００円×（２４ヶ月−入居月数）の違約金を頂戴する

契約形態とさせていただいております。



１年未満の定期借家契約の場合も、基本的には家電は２年縛りを採用させていただいています。

もし１年未満の定期借家の再契約はできないと判断した場合は、家電の２年縛りが発動して

１年分の違約金を貰うという形になります。この方法が果たして正解なのかはわかりませんが、

定期借家契約の契約期間にあわせた家電の契約期間にすると、譲渡の場合はお客様が格安に

家具を購入したことになってしまうという難点がありますので、この形がベストかと思ってます。



とはいえ、このブログを書いていて思ったのですが、違約金だけ２年契約相当の内容にして

契約自体は１年ずつにするのが一番いいような気もしてきました。

例）定期借家で３６４日契約をして、家電も同じ期間で譲渡契約を結び、違約金は２年縛りとする

　　再契約しない場合は、１２ヶ月×２０００円の違約金を頂戴する

　　再契約する場合は、家電の違約金を１年縛りにして再契約する

このやり方なら、違和感もないですね。管理会社さんに提案してみようかと思います。



家電については、やり方を確立するまでに色々な試行錯誤をしています。

入居者様によってはリース契約になっている人もいれば、違約金が１年で設定されている人も。

事務手続き上、バラバラなのは混乱を生じます。今後入居いただく方については、できるだけ

均一な契約条件にしていくことで事務コストの低減やミスオペレーション防止をしていくことが

できるのではないかと思います。効率よい運営を心がけたいものですね。

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中途半端が一番たちが悪い。

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札幌２棟目と札幌３棟目は生活保護よりも厳しい属性の方をいっぱい受け入れております。

ホームレスの人、田舎から出てきたけど職がなくて入居できない人、諸般の事情で保証人が

立てられず、保証会社さんからも審査NGと言われてしまっている人、高齢の生活保護の方、

全聾の方・・・一般的な大家さんだったら目を覆いたくなるような属性の方がいっぱいです。



私はこういった方々もできるだけ頑張って受け入れられるように話をしています。どうしても

難しいということでお断りしたケースもありますが、貯金通帳の写しを提出して貰ったり、

面談をしたり、保証人さんを何とか連れてきてもらったり、あらゆる手を尽くしてリスクを

多少でも軽減させた状態で入居に持ち込むことがあります。こういったケースの場合はほぼ

定期借家契約を締結する形で、有事に備えるようにしています。



こういった運営が遠隔地であるにも関わらずできるのは、ひとえに管理会社さんのお蔭です。

いつも私の無理な要望を検討してくれて、心から感謝しております。



そんな管理会社さんに、現在定期借家契約にて入居いただいている方の再契約状況について

確認をしましたところ、ほぼ皆さん問題なく再契約となっているということでした。素晴らしい！

これまで定期借家契約でリスクを取って契約した人の中で、夜逃げなり滞納退去なりしていったのは

２名だけです。こういった形態で受け入れている方が１０人を超えていて、そのどれもが一般的な

大家さんの賃貸住宅に住めない属性であることを踏まえると、意外と滞納率は低いと思います。



むしろ、保証会社さんがついたからOKということで入居いただいた方の方が問題児が多いです。

３ヶ月滞納して保証会社さんから契約解除を要請されたケースが過去に何回あったことか・・・

２回じゃ済まないです。中には夜逃げした人もいますし、なんだかなーという感じです。

中途半端に属性が良くて保証会社さんの審査を通過してしまうような人の方がたちが悪くて

リスクが高いように見えてしまう・・・そんな結果が出てきています。



とはいえ、別に保証会社さんの審査がダメで、管理会社さんが優秀と書きたいわけではありません。

何でもやってみないとわからないことがあり、先入観だけでそこに踏み込まなければ、もしかすると

そこにある美味しい果実に気が付かずに終わってしまうこともあるのではないか、という話です。



属性の悪い方を入れることは当然リスクがあります。

管理会社さんが、うちの物件でそこそこうまくいってるのを真似して、別の物件でも同じような

ことをしてみたけど、滞納の嵐で全然うまくいかなかったというお話をされていたことがあります。

私はたまたま周囲の方に恵まれ、こうやって偶然うまくいくことができただけなのかもしれません。



それでも、やってみたことで色々とわかったこともありますし、このアプローチをしたおかげで

仲介業者さんとより親密になれたのは間違いありません。そしてそういった積み重ねがあるから、

「属性は良くないけど滞納はしなさそうだから、あの物件のオーナーさんに紹介してみよう」

という流れができているのだと推測します。



中途半端な取り組みをするくらいなら、徹底的に深くかかわった方が結果が出るのではないか。

結果からこじつけただけかもしれませんが、何となくそんな気がしている今日この頃です。


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