長期入居・退去撤回にむけて誘導。

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昨日もサラリーマンのお仕事でヒーヒー言ってました。もうほんと洒落にならないレベルです。

年末までは、平日の飲み会なんて恐ろしくて絶対入れられないです。



しかしそんな中でも不動産は動いています。



昨日はそんなサラリーマンの仕事の合間を縫って、東京２棟目の管理会社さんと札幌３棟目の

管理会社さんと電話し、東京１棟目の管理会社さんとメールのやりとりをしました。



東京２棟目の管理会社さんからはドキッとするような連絡を事前にメールで受けていたのですが、

電話で詳細を伺った結果、たいした話ではなさそうということがわかりほっと一息。

退去に繋がるかと思ってドキドキしたのですが、そうではなくて良かったです。



札幌３棟目の管理会社さんからは着信をいただいていたので折り返したのですが、モデルルームに

置いてあった家具をそのままあげてもいいかという問い合わせでした。こちらは問題ないので

どうぞどうぞ持っていってくださいませ、という具合です。むしろ家具類をもう一度倉庫に

持っていかなくて済むので、助かります。しかも入居者様へのサービスにもなりますしね。



東京１棟目の管理会社さんからは、先日退去予告を入れてきた入居者様が、やっぱり退去を

撤回したいという話。あれ、実家に帰るんじゃなかったのかしら？退去予告の紙の内容を

見ている限り、転居先が実家になっていたからそうなんだろうと思っていたんですけど。

会社都合で引越ということになっているものの、会社ともなかなか話がまとまらない状態であり

入居者様としては引き続き住みたい意向を持っているから、会社には今の家に住むという方向で

話をしたい、というような感じでした。



なんだか微妙によくわからないけど、とりあえず長期で住んでいただけるなら歓迎です。

これでまたすぐ会社に引っ越せと言われて退去とか言わないならいいですよ、という返事を

しておきました。今はサラリーマンの仕事が厳しい状況なので、入居募集の手間は極力減らして

できるだけ新築の営業に注力したい、という気持ちですので、退去が撤回されるということなら

そこはもう願ったりかなったりです。



これでひとまず、今すぐ空室対策をする必要がある物件は札幌４棟目の新築のみとなりました。

今現在空いているお部屋は全部埋まっており、退去予告を貰っている３部屋のうち１部屋は

退去予告撤回、１部屋は退去予告撤回に向けて調整中、１部屋は予定通り１１月末に退去です。

１１月中は新築の営業に注力できそうだという状況になりました。札幌１棟目は家賃を下げるので

引き続き入居いただけないか交渉をしているところです。



新しく入る方には、できるだけ長く入ってもらえるような作戦を。

退去予告を入れてきた方には引き止めを。

いかにして長期入居に誘導していくか、考えてひとつひとつ行動することが大事だと思います。

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１１月ってこんなに動くの！？

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最近退去するだの入居するだのそんな話ばかりで恐縮です。

１１月ってそんなに動く時期かー！？と困惑している今日この頃。

そんな私の最近の入退去の動きを全棟分大公開。



札幌３棟目の空室２つは無事に入居となりました。

片方は保証会社さんの審査を通過したので、家賃滞納の懸念がなくなったのでオッケー。

もう片方は結局緊急連絡先のみで通してしまいました。あとは信じるしかありません。

ま、今までもそれなりに何とかなってきているので、きっと大丈夫でしょう（楽観的）。



これで札幌３棟目は無事に満室。ただ、１１月末にもう１部屋退去がありますので、そちらの募集も

引き続き頑張っていかなくてはなりません。



札幌１棟目「家賃の支払いが苦しい」と退去予告を入れてきた方は、これまではしっかり払って

いる方でしたし、一度話したこともあるけど普通の人で部屋もきれいにしていたことから、

家賃を下げて継続入居いただく方が得策と判断。家賃どのくらい下げたらいてくれますかと

聞いてみたところ、ひとまず検討して返事をするということになりました。



今の状況であれば、ある程度のダウンなら許容して引き続き住んでいただく方が得策と考えます。

なぜなら新築の札幌４棟目がまだ軌道に乗せきれていないからです。もう少し入居率が高まって

ローンくらいは問題なく払えるようになるまでは、そちらに注力したい気持ちがあります。

さらに、サラリーマンの仕事もかなり詰まっていて時間の余裕がありません。メールとか貰っても

返事する気力がなく、かなり連絡が滞っている状況です。英会話レッスンも始めちゃったし。



そんなわけで、今は少し家賃が下がってでも安定して入居いただける方が嬉しいのです。

札幌１棟目は保有し続ける想定なので、多少家賃が下がっても安定してくれればそれでよし。



札幌４棟目の新築ですが、昨日１部屋申込をいただきました！決めてくれたのは管理会社さん。

一番お金がかからないパターンなので、とてもありがたいです。自社で集客してくれるのが

こんなに楽ちんだとは思っていませんでした。



入居されるのは生活保護を受給している母子家庭の方だそうです。新築に生活保護の方が

入居できてしまう札幌市及び日本国って、なんか変だよねえと思いつつも、お客様として

家賃を払っていただけるのであれば異存はありません（苦笑）



しかしまだ札幌４棟目の稼働率は５割にも達していない状況です。家賃を高めに設定した上で

勝負しているので、進捗がはかばかしくないのは仕方がない部分もあるとは思いますが、

もう少しスピードアップさせないといけません。部分的に家賃を下げたり、オプションプランを

増やしてみたりと動いてはいるのですが、長期戦になりそうな予感がしています。家賃を下げれば

一発で決まるとは思うんですが、新築の時しか高い家賃は取れませんので、もう少し頑張ります。



東京１棟目は退去予告をするかしないか迷っていた人から、結局退去予告が来てしまいました。

仕事の都合でということでしたが、どうやら実家の近所で就職することになったようです。

まあヘルニア持ちだったり、半年くらいで東京の仕事を辞めたりしている状況でしたから、

親御さんとしてはそれが当然の判断だろうなとは思います。本人は東京に残りたかったから、

あれこれと調整していたのでしょう。



大家さん的な立場で言えば、８ヶ月での退去は非常に厳しいところではありますが・・・

まあそうは言っても仕方ないと思います。



早速募集の準備をしなくてはならないのですが、以前より掲載しっぱなしだった大家さん直接募集の

サイトからたまたまそのお部屋に問い合わせがありましたので、事情を話して１１月末でよければ

内覧できますという返事をしておきました。さて、どんな返信が来ることやら。



東京２棟目と仙台１棟目は安定のクオリティで退去予告もありません。安定していることが

一番ありがたいと思う今日この頃です。奇しくも、どちらも大規模修繕を実施中ないしは

直近で済ませている物件です。やっぱり物件が綺麗だと定着率もいいのかしら。

え、東京１棟目も新築なのに定着率が悪いって？いやーそれはその・・・（汗）



ともあれ、枕を高くして完全満室を名乗れるまでもう少し時間がかかりそうですが、頑張ります！

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準備完了。

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昨日は本日の札幌行きに向けて必死に準備をしておりました。

サラリーマンの仕事も少しやらなくてはならない情勢だった為、いろんな予定をキャンセルして

ひたすら自宅に引きこもって資料作成、印刷、業務連絡の繰り返し。おかげさまで何とか形には

なりましたが、寝たのは３時過ぎでした。



今回の札幌行きの目的は、立ち遅れている札幌４棟目の客付営業が目的です。というかそれ以外に

目的はありません（きっぱりと言い切ってしまいましたが・・・）。

ですので、そのプロモーションに必要な資料を作っておりました。



前回の営業の時に既に準備できていたものとして、

・管理会社さんの造ったマイソク

・管理会社さんが仲介業者さんに出している家賃表

・報告ネットさんにお願いして作ってもらった物件写真集

の３点がありました。



あの時から何か武器は増えたかと見つめなおしますと・・・

・物件の館銘板がついた

・コジローさんにモデルルームを作ってもらった

・プランが増えた（モデルルームの家具をそのままつけるプラン、バイク駐輪場プランなど）



これらを総合すると、新しく増えたものを効率的に訴求するツールが必要ということですね。

よし、作ろうじゃないですか。そんなわけで、久々にエクセルと格闘して一枚ぺらのマイソクを

補完する資料を作成しました。館銘板とモデルルームを中心に写真を揃え、その下にオプションの

プランの内容と価格を記載しただけのものですが、それなりに綺麗に作れたと思います。



それともう１点、お会いした営業マンの方だけに特別プロモーションを実施しておりますので、

その内容も紙にまとめておこうと思いました。そんなわけで、パワーポイントを使ってサクッと

文字ばかりの資料を作成。



あとは資料に使う写真をコジローさんから取り寄せました。

なんと、１０ｍｍの広角レンズを買ったそうで、かなり部屋が広く見えます。いい写真です。















こんな感じ。なかなか素敵ですね〜。

コジローさんのブログには、金額などの裏話が出ていますのでこちらも併せてどうぞ！



でもこの写真が来たの、資料の印刷が終わった後でした（苦笑）



そして、どうせ仲介業者さんを回るのだからと思って、札幌３棟目の資料も少し手を入れまして

同じ部数だけ印刷。２件ともエリアが違うので微妙なのですが、札幌駅や大通駅などのターミナルで

あれば、どちらの営業も効果はあるでしょう。



これらを印刷して、順序を分けたりしていたらあっという間に夜中の３時というわけです。



資料、こんな感じですよ〜というのをお見せしたい気もするのですが、物件の住所や名前が

モロに入っているという話もあるので、また今後機会があれば・・・ということにします。

直接お会いした方ならいくらでも見せますんで、ご用命があればお申し付けを！



今回は嫁ちゃんも一緒なので、いつもよりさらに張り切ってます。頑張って営業してきます！

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メールで営業。

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空室対策の営業メール送信の時間を確保したいので、ブログの更新は最低限にさせていただきます。



今しがた、札幌と東京の空室情報の送信が終わりました。

札幌も東京もだいたい４０件程度の仲介業者様に情報を送信しております。

そしてそれ以外に大家さん直接募集のサイトもあり、そちらの情報更新も必要となります。

（ここがけっこう漏れる）



週に１回、木曜日もしくは金曜日の朝一番で送信します。朝一番なのは、出勤してメールを

開いたら一番上にあるようにしたいからです。木曜日か金曜日なのは、週末に向けてアピールが

早すぎても遅すぎてもPR力が薄れるので、そのくらいが最適だろうと考えている為です。



一度ご訪問した店舗さんについては、メールアドレスを教えてもらい、今後情報配信をしていいか

確認した上でリストに登録します。あとは都度都度メールをそこに送る、てなとこでしょうか。



資料はPDFで送るようにしています。どの環境でも見え方が変わらないというのがメリットです。

自作のマイソク（写真たっぷり）を作っておりますので、それを送ります。



札幌の仲介業者さんは「メール見てます」と言ってくれることが多いのですが、東京の場合は

そういう声を意外とかけてくれないというか・・・。地域性の違いなのか、何なのか。



今日は時間がないので、とりとめもなく思ったことをだらだら書かせていただきました。

東京１棟目の申込は無事に保証会社様の審査が完了したようで、お客様事由でのキャンセルが

なければこれで確定となります。赤井さんやドビーさんのブログを見ている限り、昨今の

素人大家さん業界ではキャンセルが流行っているようですので、成約となるまでは気が抜けません。



残った１部屋も、内見の予定が３件くらいありますので、さすがにそろそろ決まるはずです。

３月中に東京を満室にして、４月から札幌の空室対策に本腰を入れていきたいと思います。

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お部屋のカスタマイズプラン。

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結局昨日はジェットスターに乗ったものの、新千歳空港の除雪が追いつかずになかなか着陸を

させてもらえなかった為、札幌に着いたのは１７時過ぎでした。営業とかいろいろやりたかったのに

結局何もできないまま管理会社さんとのミーティング。しかも元々１６時くらいから２時間程度

打ち合わせて、そのまま居酒屋で懇親会だねという流れにしていた都合上、居酒屋の予約時間が

１８時に設定されており・・・。ほとんど打ち合わせられないまま、居酒屋に移動することに

なってしまいました。



今回の札幌訪問の目的は、管理会社さんとタッグを組んで「カスタマイズプラン」のような

企画を打てないかという話でした。うちの物件の悩みの一つに、定着率が低いという問題が

あります。定着率を良くするには、お部屋の内装の企画段階から入居者様に関わってもらい、

「私の作った部屋」という印象をより強く持っていただくことが有効なのではないかと考えました。



具体的には、アクセントクロス・床CF・土間CF・トイレ床CFなどを選んでいただき、自分自身で

部屋をコーディネートできるということを売りにします。ただ、実際のところはそれを全て

入居者様がいちから選ぶのは難しい場合もあると思うので、「アジアンリゾート風」とか

「モノトーン」とか、いくつかのテーマを決めてサンプルのプランも提示するという形にします。

他にそういうお部屋はないので、大きな差別化要因となることでしょう。



ただ、それをどうやって展開していくのか。私一人で対応するのは難しいと思っています。

現地にポスターや資料を置いていただいたり、リクエストに対応してお部屋の内装を手配いただく

必要があるので、管理会社さんを巻き込むことは必要不可欠と思いました。



これまで担当者さんレベルでは「やろう！」ということで方向性は一致していたものの、

実際にどのような資料を作ればいいのか、社内で上司がそこまで承認してくれるのか、など

いくつかの課題はありました。これらを今回の札幌訪問で全て解決させる予定でした。



結果から言えば、居酒屋でのミーティングで全て解決！



社内でそれをやろうという下地を作ることについては、本当に偶然なんですが今回の懇親会に

管理会社さんの社長が参加していた為、飲みながらではあったものの、社長と担当の方に直接

お話をすることができました。社長も「内容が面白そうだから是非やってみましょう！」と

言ってくれたので、担当の方が動きやすくなったのではないかと思います。



資料のイメージについては、報告ネットの山岡さんにも色々とサポートをいただきながら、

こちらがやりたいことを管理会社さんにお伝えしたところ、管理会社さんとイメージを共有する

ことができたのではないかと感じました。次のアクションが明確になったものと思います。



今回の札幌行き、色々なトラブルがあって満足な活動はできませんでしたが、一番肝心であった

管理会社さんを巻き込んだ形での「カスタマイズプラン」が動き始めそうなので、ほっと一息。

最低限必要であった成果は得られることができました。更に、これまで飲み会でご一緒したことが

なかった社長ともガッツリ話をすることができましたので、その点は収穫だったと思います。

盛り上がりすぎて、４時間半も同じ店で飲んでしまいました＾＾；

そして今日は飲み過ぎでちょっと気持ち悪いです・・・。



今日はこれから東京にとんぼ返りして仲間の大家さんの新築内覧会。その後仙台に車で移動です。

我ながら過酷な日程にしたものだと思いますが、安全運転で頑張ってきたいと思います。

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