2013年03月22日

メールで営業。

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空室対策の営業メール送信の時間を確保したいので、ブログの更新は最低限にさせていただきます。



今しがた、札幌と東京の空室情報の送信が終わりました。

札幌も東京もだいたい40件程度の仲介業者様に情報を送信しております。

そしてそれ以外に大家さん直接募集のサイトもあり、そちらの情報更新も必要となります。

(ここがけっこう漏れる)



週に1回、木曜日もしくは金曜日の朝一番で送信します。朝一番なのは、出勤してメールを

開いたら一番上にあるようにしたいからです。木曜日か金曜日なのは、週末に向けてアピールが

早すぎても遅すぎてもPR力が薄れるので、そのくらいが最適だろうと考えている為です。



一度ご訪問した店舗さんについては、メールアドレスを教えてもらい、今後情報配信をしていいか

確認した上でリストに登録します。あとは都度都度メールをそこに送る、てなとこでしょうか。



資料はPDFで送るようにしています。どの環境でも見え方が変わらないというのがメリットです。

自作のマイソク(写真たっぷり)を作っておりますので、それを送ります。



札幌の仲介業者さんは「メール見てます」と言ってくれることが多いのですが、東京の場合は

そういう声を意外とかけてくれないというか・・・。地域性の違いなのか、何なのか。



今日は時間がないので、とりとめもなく思ったことをだらだら書かせていただきました。

東京1棟目の申込は無事に保証会社様の審査が完了したようで、お客様事由でのキャンセルが

なければこれで確定となります。赤井さんドビーさんのブログを見ている限り、昨今の

素人大家さん業界ではキャンセルが流行っているようですので、成約となるまでは気が抜けません。



残った1部屋も、内見の予定が3件くらいありますので、さすがにそろそろ決まるはずです。

3月中に東京を満室にして、4月から札幌の空室対策に本腰を入れていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月02日

お部屋のカスタマイズプラン。

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結局昨日はジェットスターに乗ったものの、新千歳空港の除雪が追いつかずになかなか着陸を

させてもらえなかった為、札幌に着いたのは17時過ぎでした。営業とかいろいろやりたかったのに

結局何もできないまま管理会社さんとのミーティング。しかも元々16時くらいから2時間程度

打ち合わせて、そのまま居酒屋で懇親会だねという流れにしていた都合上、居酒屋の予約時間が

18時に設定されており・・・。ほとんど打ち合わせられないまま、居酒屋に移動することに

なってしまいました。



今回の札幌訪問の目的は、管理会社さんとタッグを組んで「カスタマイズプラン」のような

企画を打てないかという話でした。うちの物件の悩みの一つに、定着率が低いという問題が

あります。定着率を良くするには、お部屋の内装の企画段階から入居者様に関わってもらい、

「私の作った部屋」という印象をより強く持っていただくことが有効なのではないかと考えました。



具体的には、アクセントクロス・床CF・土間CF・トイレ床CFなどを選んでいただき、自分自身で

部屋をコーディネートできるということを売りにします。ただ、実際のところはそれを全て

入居者様がいちから選ぶのは難しい場合もあると思うので、「アジアンリゾート風」とか

「モノトーン」とか、いくつかのテーマを決めてサンプルのプランも提示するという形にします。

他にそういうお部屋はないので、大きな差別化要因となることでしょう。



ただ、それをどうやって展開していくのか。私一人で対応するのは難しいと思っています。

現地にポスターや資料を置いていただいたり、リクエストに対応してお部屋の内装を手配いただく

必要があるので、管理会社さんを巻き込むことは必要不可欠と思いました。



これまで担当者さんレベルでは「やろう!」ということで方向性は一致していたものの、

実際にどのような資料を作ればいいのか、社内で上司がそこまで承認してくれるのか、など

いくつかの課題はありました。これらを今回の札幌訪問で全て解決させる予定でした。



結果から言えば、居酒屋でのミーティングで全て解決!



社内でそれをやろうという下地を作ることについては、本当に偶然なんですが今回の懇親会に

管理会社さんの社長が参加していた為、飲みながらではあったものの、社長と担当の方に直接

お話をすることができました。社長も「内容が面白そうだから是非やってみましょう!」と

言ってくれたので、担当の方が動きやすくなったのではないかと思います。



資料のイメージについては、報告ネットの山岡さんにも色々とサポートをいただきながら、

こちらがやりたいことを管理会社さんにお伝えしたところ、管理会社さんとイメージを共有する

ことができたのではないかと感じました。次のアクションが明確になったものと思います。



今回の札幌行き、色々なトラブルがあって満足な活動はできませんでしたが、一番肝心であった

管理会社さんを巻き込んだ形での「カスタマイズプラン」が動き始めそうなので、ほっと一息。

最低限必要であった成果は得られることができました。更に、これまで飲み会でご一緒したことが

なかった社長ともガッツリ話をすることができましたので、その点は収穫だったと思います。

盛り上がりすぎて、4時間半も同じ店で飲んでしまいました^^;

そして今日は飲み過ぎでちょっと気持ち悪いです・・・。



今日はこれから東京にとんぼ返りして仲間の大家さんの新築内覧会。その後仙台に車で移動です。

我ながら過酷な日程にしたものだと思いますが、安全運転で頑張ってきたいと思います。

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posted by ひろ* at 10:10 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年02月28日

空室数が増えた場合は優先度を意識する。

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今年の繁忙期は東京の退去予告がいっぱい来てしまったのですが、札幌に関しては割と平穏に

推移していたので、それが救いと言えば救いでした。しかしここにきて、その札幌も退去予告が

ちらほらと届き始めています。



まず札幌2棟目の学生さんが退去予告。理由は卒業によるものとのことでした。退去は3月末。

札幌の私の物件の場合は、転勤族をターゲットにしていませんので、繁忙期が少しずれています。

地元の人が動くのは4月〜5月くらいなので、3月末退去でもまあ問題はないかと思っています。



これ以外に、滞納した上に勝手に出ていって退去扱いになったものの、未だ立会いに来ていない

面倒なお部屋がありますので、あわせると2部屋の退去予告がくすぶっている状態です。

去年は4月に一気に4部屋決まったので、今年もその時期にダッシュで決めたいと思います。



札幌3棟目は1部屋退去予告が来ているのですが、追加で入居キャンセルの連絡が来ちゃいました。

この時期なので多少何かあっても仕方がないとは思うのですが、家電つきでお願いされていたので

その家電まで部屋に運び込んだ状態でのキャンセルはちょっと厳しいです。家電の搬入・搬出に

かかった費用くらいは請求したいところですが、果たして。



そんな感じで、現在抱えている空室は、東京が2部屋と札幌が5部屋ということになりそうです。

こうやって文字にしてみると、非常に危機的な状況であることがわかります。気合を入れよう!

完全満室に近づくと退去が出て遠ざかる。そんな状況を繰り返しております。しばらく完全満室に

到達していないのが悲しいですが、何とかそこを目指して頑張っていきたいと思っております。



札幌に関しては、じわじわと動き出すのは3月で本格的に動き始めるのが4月だろうと思うので

3月前半で仕込みを完了させ、4月から一気に動き出すスケジュール感を持とうと思います。

ちょうど3/1は弾丸ツアーで札幌に行きますので、資料を印刷して持っていこうかな?

でも今日の予定を考えると、印刷が間に合わない気もするんだよなあ・・・。

実質的に一日しか猶予はありませんが、せっかく行くんだし知恵を絞ってみようと思います。



幸いなことに、札幌1棟目は今のところ退去予告なし。1部屋だけ学生のルームシェアが

あるんですけど、現時点でまだ退去予告は来ていません。今年卒業の予定なんだけどなあ。

仲良く社会人になっても同居し続けるということであれば、かなり嬉しいんですけどね。



6棟58部屋の大きさとなると、全てに力を入れたくてもなかなかそれができなくなってきます。

そこで私は優先度をつけて、どこに注力するかを決めるようにしています。現在の優先度としては、

まず東京1棟目の募集中の空室を埋めることが一番で、札幌はその次に位置しております。



東京を優先する理由ですが、地域特性を考慮してのことです。東京は3月末までに決めていかないと

厳しい戦いになりそうなので、こちらを優先する必要があります。3部屋中1部屋は入居が始まり、

1部屋は昨年より募集を継続。もう1部屋は先日退去となりましたが、タバコを吸っていたようで

壁紙が茶ばんでしまっています。入居者様に原状回復の費用負担をお願いして、その振込を

待っている状態です。管理会社さんが早々に募集開始できるようリフォームの手配をしていますが

まだ募集できる状態には至っておりません。少なくとも3月末までにはこの2部屋を決めていく

必要があります。1階のお部屋も家賃は下げて募集しなくてはいけないと思っています。



東京を3月中に片付け、札幌を4月中に片付ける。繁忙期のずれを意識し、注力すべきポイントを

間違えないように空室対策に臨んでいこうと思います。

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月27日

空室を埋めるために。

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不動産業者さんは完全に年末モードに入ってしまっている模様です。

とはいえこちらは手を抜くわけにはいかないので、各物件ごとに整理してみます。



東京2棟目の管理会社さんは、定期的に募集状況のレポートを送ってきてくださいます。

昨日もそのレポートが来たのですが、内見数などは明らかにその傾向が見えてきています。

あまり著しくない状態です。とはいえ、坪単価の安さが光るせいか、問い合わせ自体はそれなりの

数をキープしながら推移しているようです。



東京2棟目はこのままの路線で成約に結び付くのを粘り強く待つのが吉かなと思います。

安ければそれなりに埋まるはずなので。あとは自分での営業もやっていかないといけないです。

今は管理会社さんが営業で回ってくれていますが、そこを自分でも動いてダブルの効果を

得なくてはならないと思います。



東京1棟目はそこまでこまめに情報提供はいただけないのですが、とりあえずこの1ヶ月の間は

内見はゼロという残念な結果になっています。問い合わせはエンドユーザさんからではなく、

業者さんからのものが多いとのこと。そして年末に向けて問い合わせが減ってきているという

傾向も残念ながら見えてきているようです。



東京1棟目は相場より高い家賃なのはわかっていますので、いかにして募集図面やネットの

キャッチコピーで目を惹かせるか、というところをより突き詰めていかなくてはなりません。

直接営業も効果があると思いますので、どこかで会社を休んで営業まわりをしたいところです。

そしてあまり効果がなければ、見切りをつけて家賃を下げる方向で考えなくてはなりません。



あとは札幌。札幌1棟目は満室なので良いとして、札幌2棟目と札幌3棟目ですね。

札幌2棟目はキーマンになってくれている営業マンと年明けに飲んできますので、ここで

ガッチリと掴んで案件を紹介してもらうしかないかと思います。管理会社さんのところにも

問い合わせはちらほらと来ているようですが、案内には結びついていないようです。



札幌3棟目は大家直接募集サイトで数件の反響を貰っていますが、残念ながら具体的な内見には

繋がっておりません。問い合わせはあるものの、その後なしのつぶてというパターンが多いです。

この辺をどうやって確率を引き上げていくかが今後の課題になるのかな?と感じます。そして

こちらもご多分に漏れず問い合わせの数は減っています。年末ですからねえ・・・。



諦めたらそこで試合終了((C)安西先生)なので、まだあと2日の中で入居に結び付けられるか

しっかりと活動していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:35 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年12月10日

インコは飼って良い?

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札幌3棟目に大家さん直接募集サイトから問い合わせが入りました。



札幌3棟目は写真栄えする物件なので、インターネットでの引き合いは強いです。今回問い合わせが

あったのは、先日問い合わせをいただいたサイトと別の大家直接募集サイトです。



問い合わせ内容はごく普通の物件に関する問い合わせだったのですが、1点だけ初めての内容が。

「インコを飼ってもいいですか」という確認がありました。ほほう、インコですか。犬猫と違って

糞尿の問題はなさそうだし、別にいいんじゃないの?と思いつつ、大家さん仲間の皆様に事例が

ないかどうか、突撃調査してみました。



インコで一番問題になるのは「音」みたいです。ピーチクパーチク鳴きやまない鳥だったりすると

木造住宅では声が響いて騒音問題に発展することもあるようです。確かに言われてみれば、実家の

庭にすずめが歩いてたときも、鳴き声はよく聞こえていました。そう考えると納得できます。



そして、ケージから出すことがあるような飼い方だと、糞の問題や齧る問題が出てくるようです。

ケージから出て部屋を飛び回れば、部屋の中に糞が落ちる可能性が高くなります。また、インコは

何でも齧るらしく、柱をぼろぼろにしたり壁に穴を開けたりすることもあるようです。



そんな感じで、いくつか問題点をあげてみましたが、鳴き声の問題だけどうにかなれば、

あとはケージから出さないようにしてもらえば解決する話という印象を受けました。

鳴き声だけは飼ってみないとわからないところがありそうですので、あとは賭けでしょうか。



インコの場合もペット礼金を取るとか言ったら、鬼かなあ・・・

いずれにせよ、本当に申込が来るようでしたら、真剣に考えたいと思います。


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posted by ひろ* at 11:26 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする