2016年02月14日

空室対策のシャンデリアを管理会社さんに紹介してきた。

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昨日は先日無事仕上がった東京4棟目で採用させていただきましたシャンデリアを

顔見知りの管理会社さんやメディア関係の方にご紹介する場を設けてきました。



先日設置したムーラのシャンデリアですが、先週内覧会を開いた際にも好評でした。

私自身もこれはいいと思ったので、親しくしている業者さんや大家さんの会の代表に

こんないい空室対策の商材があるからオーナーさんに提案したらどうですか、という

話ができればいいと思い、企画した次第です。



シャンデリアは高くて重くて設置に工事が必要、かつメンテナンスの手間もかかる、

という先入観を皆様お持ちだと思うのですが、ムーラのシャンデリアはそうでもなく

お値段お手頃で女子が一人で設置できるくらいの軽さと簡単さ、特別な工具は不要で

メンテナンスに関してもしやすくなるような工夫が施されています。



以前のブログに書いた通り、東京4棟目では4台のシャンデリアを導入しました。

各部屋ごとに仕様を微妙に変えて、雰囲気の違いを楽しんでもらおうとしています。

ちなみに導入したのは以下の4種類でした。













説明会では、実際にシャンデリアの営業さんに来ていただき、実物を設置して光量の

具合を体験していただいたり、セールスポイントになるところを教えていただいたり

しました。逆に、オーブ社(ムーラはオーブ社の1ブランドです)の営業さんは

不動産賃貸業の関係者にどう売り込んでいいかわからないということでしたので、

不動産会社の違い(管理会社、売買仲介会社、賃貸仲介会社のどこが興味を持つか、等)

をお伝えして、双方にとって有益な情報交換になるように努めた次第です。



シャンデリアはLEDにも対応しております。昨今のLEDはだいぶ性能も良くなり

部屋の光の具合も明るくはないけど暗くもない、ムーディーでちょうどいい具合な

光量になることがわかりました。光量が足りない場合は間接照明などを併用すると

より良い感じになるのかなと思った次第です。



説明会の参加者の方でも、女性の方が良い反応を示しておりました。

賃貸住宅やインテリア決定の主導権は女性にあることがよくわかりました(笑)



シャンデリアを設置した東京4棟目ですが、管理会社さんからは「うちの管理物件で

今一番問い合わせが多いです」「すでに内見も数件入ってます」という嬉しい報告が。

物件自体の良さもあるでしょうけど、シャンデリアもその反響に一役買っているのは

疑いようはありません。



そしてこのシャンデリア、春と秋に新商品の発表を毎年しているということですので

常に目新しい商品が出てくるのです。この春の新商品でも、ちょっと面白いシェードが

かぶされているシャンデリアがあり、興味を惹きました。



この面白いアイテムを業者さんの仕入価格で入手できるようになった私はラッキー!

心からそう思っています。ありがたや〜。こんなご縁をいただけたことに感謝します。



もしシャンデリアが気になる人がいましたら、顔見知りの方なら代理購入しますので

お気軽にお声掛けください。オンラインショップよりもだいぶ安い価格で購入できます。

(少しだけ手数料はいただきますので、悪しからず)

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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月06日

物件の写真を撮影してもらう手筈を整える。

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せっかく綺麗にしたんだから、その一番いい瞬間を写真として記録したいのです。

勿論、何の話かと言えば不動産のことです。



引き渡しが済み、募集活動を開始した東京4棟目と、3月初旬にて引き渡しが予定される

東京3棟目。この2つが、現在進行形の案件となります。当然ながら、引き渡しが済んだ

その瞬間は全空であり、とにかく一番きれいな状態であることは言うまでもありません。



これからいい人に借りていただくために、より良く見えるように工夫したいところです。

そのために必要なのは写真。何を差し置いても写真ではないでしょうか。ネットで

お部屋を探す方に、いい感じの写真を掲載して目を引くことが必要になります。



そんなわけで、これらの物件の写真を撮ることを検討したいと考えたわけです。

物件写真と言えば、過去に東京1棟目の撮影を快諾いただいたNoblueの清水社長。

その時のブログの記事はこちらです

まずはこの方に声をかけるところから、です。



しかし、Noblueさんはあれから数年経ってすっかり売れっ子になっておりました!

撮影をお願いしても、1ヶ月近く待たないとならない状態でした。すごいなあ。

すっかり時の人って感じです。それでも何とか東京4棟目は2月半ばに予約を

入れることができました。東京3棟目は3月後半にならないと難しいとのこと。

予約をやりくりして早められないか検討してみるという話をしてくださいましたが

それも申し訳ないので、別口を当たることにしました。



そして先日、誕生日おめでとうのメッセージをくださった方の中に、住宅の写真を

撮ることを仕事にしているカメラマンの方が。この方の写真は好きで、個展開催時に

お邪魔したこともありますし、家族でのスナップを撮ってもらったこともあります。

ただ、たぶん高いんだろうなーと考えていたため、お願いするという選択肢を持たずに

ここまで来ておりました。



聞くだけ聞いてみようと思って値段を聞くと、やっぱりちょっと高い感じはします。

でも、ここで絶対額と相対額で考えなくてはなりません。ここで撮影した写真は

今後10年は使えますし、売却時にも効果を発揮するものです。そしてNoblueさんに

安くお願いすると、この繁忙期を逃す可能性があるのに対し、このカメラマンさんに

お願いすれば、繁忙期に間に合ういい写真が撮れるのです。それにより、空室期間が

大幅に縮む可能性があるとすれば、多少の値段差は目をつぶってもいいのではないかと。



先方も「予算があるならそれを聞いて提案しますよ」と言ってくださいましたので

満室想定の1ヶ月分の家賃以内の予算ならお願いしたいと逆提案したところ、

その条件でいいですよと言っていただきました!当初提案額よりだいぶ値引を

させてしまい心苦しいのですが、そんな無茶な値引を受け入れてくれたカメラマンさんに

深く感謝しております。ありがとうございます。



これで嫁入り前のお見合い写真の準備は整いました。さあ、あとは実際に募集をかけて

埋めていくだけです。頑張ります。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月21日

コスパのいいシャンデリアで空室対策。

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空室対策にシャンデリアを使ってみようと思っております。



知人のつてで、シャンデリアが市販価格より安く買える環境を提供いただくことに

なりました。賃貸住宅でシャンデリアが吊るされている家はあまりありませんから

これは差別化になるのではないかと期待しております。



ご縁があったのはMU-RAというブランドです。

雑貨やアクセサリーを売っているお店ですが、シャンデリアも販売しているのです。

近しい人でこちらに勤めている人がいて、大家の話なども知っていることから、

空室にシャンデリアがあったら面白いんじゃない?という話になりました。



こちらのブランドとしても、シャンデリアをもっと拡大して販売したいというご意向が

あるようでして、わざわざシャンデリアの営業担当の方が私のところまで来てくださり

いろいろとお話をさせていただくことができました。



シャンデリアというと、工事が必要(重いので天井の補強や設置工事しないとつける

ことができない)という印象がありますが、こちらのものは真ちゅうではなくスチールで

できているから、軽いので工事も不要ということです。しかも背丈もそれほど高くない、

ということです。なるほど、普通の賃貸住宅でも割とつけやすそうですね。



電球は白熱灯とLEDが選べるということでした。LEDの方が当然高いのですが、

利用するユーザにとってのメリットはあると思います。電気代も安いですしね。光量が

どの程度まで足りているかという心配事はありますが、実際に部屋につけてみてから

考えればいいかなと思いました。



先方としては、シャンデリアの拡販をしていく中で、不動産業社さんに当たったことは

あるものの、あまり興味がなさそうだったのでその後はアタックしていなかった、と。

たぶん売買系の業者さんを当たったのでしょう。それだとあまりのってこないだろうと

考えられます。



売買は単価が高いです。1万〜2万のシャンデリアで価格が劇的に変わることもないので

そんなことより別のことで拡販しようと考えることでしょう。



でも賃貸市場は違います。下がり続ける家賃との戦いです。1万〜2万の投資で家賃の

下落が食い止められる(あわよくば上がる)ということになれば、費用対効果は大きく、

かつ家賃が上がれば売るときの売価も高くなるというメリットがあります。



賃貸であれば面白い商材になるんじゃない?というのが個人的な感想です。

私自身も差別化になるから使ってみたいと思いましたしね。



そんなわけで、今度手がける東京3棟目と東京4棟目には、MU-RAのシャンデリアを

取り付けてみよう、ということになりました。営業さんも実際の住宅に取り付けられて

いる状態で写真を撮って事例紹介のようにしたいみたいで、市販価格より安い値段で

(業販価格ですね、これ)卸してくれることになりました。やった!



いろいろなご縁から、こういう面白いお話につながったことに感謝したいと思います。

シャンデリアが空室対策に効果があるか、新しく行う試みを楽しみにしております。



ちなみに、打ち合わせの結果、東京4棟目には以下のシャンデリアを導入予定です。






















もし市販価格よりこういうシャンデリアを安く購入したい方がいらっしゃいましたら、

ご連絡いただければご紹介や代理購入などさせていただくことも可能です。

(さすがに、仲介する手間賃くらいはいただきますけど)

ご興味がある方はご連絡いただければと思います。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年11月10日

スーモからリリースされた「賃料・設備相場チェッカー」を使ってみた。

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ちょっと前の話ですが、スーモから「賃料・設備相場チェッカー」という新しいサイトが

登場しておりまして、これがなかなか便利です。



スーモに登録されている情報を活用し、気になるエリアの「家賃相場」や「周辺物件の

設備状況」を簡単に把握できるサービスです。私は今まさに都内にフルリノベーションを

考えなくてはならない2物件がありますから、これをどう料理するかという観点で

こういったサービスは重要になると考えています。



家賃相場だけではなく、設備に関するニーズがわかるというのは大きいと思います。

リノベするにあたり、どれが外してよい設備で、どれが外せない設備になるのか?

そういうことを考える資料として、活用していけるかと。



というわけで、早速使ってみました。

私の場合は、東京3棟目と今後決済予定の東京4棟目になる再建築不可物件に当てはめ

このツールを利用してみました。



スクリーンショット



検索自体は通常のスーモの検索とそう変わりません。

トップページで駅名もしくは住所を入力し、検索ボタンを押します。

その後、絞り込みをかけていけば良いかと思います。すると、右上にその検索条件で

抽出された結果を集計した数字が出てきます。



スクリーンショット

その条件で検索した場合の平均のデータが出力されます。同一物件が一般媒介で

あちこちの仲介さんから出ていたりするので、そういったダブりに関しては人間系で

考慮しなくてはなりませんが、ぱっと見の参考にはなります。



スクリーンショット

設備に関しても、どんなものを近隣のライバル物件が整備しているかがわかるとともに

世代別にどんな設備が人気があるかも右側の青い四角で表されます。なるほど、なかなか

面白いんじゃないかな、これ。



スクリーンショット

契約条件やその他といったものも同様に見ることができます。



今回、再建築不可物件の近隣情報を検索していて驚いたのが、都内なのにプロパンガスの

物件が5%ほどあるということ。都市ガスが当然と思っていましたが・・・。



ケーブルテレビは無料でケーブルテレビの会社さんがやってくれるからでしょうけど

導入している割合が4割以上とそこそこ高かったです。しかし入居者様のニーズには

そんなに合致していない模様。水色の四角が5段階で1つしかありませんでした。



逆に、独立洗面所はユーザーニーズが5段階中5と高い割に、導入している住居な25%

くらいでしたので、こういうところは導入しておくと差別化になるのかなと感じました。



こういうデータだけに頼ってしまうと、自分自身で掲げたコンセプトが不明瞭になり、

結果としてちぐはぐな物件ができてしまう可能性もあります。あくまで、どのような

客層をターゲットにして、どういった物件を作り込むかが先にあり、その補助資料として

こういったデータ系のサイトの情報を活用するのが良いのではないかと思います。



そんな人はいないと思いますが、狭い部屋のなかに「データに書いてあるから」という

理由だけで、独立洗面所を設置することにこだわってしまったり。その結果、居室が

狭くなってまともに入居がつかない、なんてことになったら笑い話にもなりません。

トータルコンセプトがあり、そこからのデータ分析だと思います。



もちろん、分析していく中で、当初のコンセプトが誤りだったということに気づく

ケースもあると思いますから、その辺は柔軟にやっていくべきでしょう。



私もこういったサイトでの分析と、そもそものコンセプトをしっかり持つことを意識して

2物件のリノベーションに取り組んでいきたいと思います。



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html


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2014年02月07日

家電付プランのいいところ。

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家電付プランというものをやっておりますが、私のターゲットとする客層には好評です。



家電付プランとは、その名の通り賃貸住宅に大家さんの側で家電をつけましょう、という企画。

家電を譲渡する代わりに、家賃を少しアップさせてくださいね、という感じです。家電は入居者様の

所有物になりますので、引っ越しの時にも持って行ってもらうことになります。ただし、短期退去の

場合は、こちらが家具の分だけ丸々損をしてしまうので、当初2年間だけ違約金をいただく、

ということにしております。



なんら目新しいこともない話です。しごく単純。



私は生活保護とか生活保護より状態が悪い人など、なかなか普通の大家さんが受け入れない

お客様を受け入れて運営しております。そういう人の中には、離婚で着の身着のままとか、

田舎から職を求めてとか、そういう属性の方もいらっしゃいます。



私自身、そのことはよくわかっています。ですので、管理会社さんや仲介業者さんには、

「家電付プランもあることを説明してもらえますか」と言っています。実際、心得た仲介さんは

言われなくても家電付プランで申し込んできます。



管理会社さんは「家電付、前にうちの商品としてやってたんですけど、全然ダメで止めましたよ」

と言っていましたが、私は止めるどころかこれが家賃アップのための大切なツールです(笑)

2年以内に退去したら違約金だし、2年以上住んでくれたら家賃UP分はそのまま懐に入ります。

夜逃げや踏み倒しがない限りは、まずどう転んでも私は損をしません。そして入居者様も家電付を

求めているので、見事にお互いの利害関係が一致します。



家電をそろえる際には、だいたい「賃料2ヶ月分」を上限として調達します。

家賃を2000円アップするので、その家賃で2年間かけて回収する、という形です。



この形で家賃をあげることのメリットとしては・・・



・利回りがあがる

・敷金/礼金があがる

・家電購入にかかった費用を一括で経費にできる



利回りが上がれば、収益性もあがりますし、売却時の価格もあがります。いいことだらけです。

当然ながら、敷金や礼金をもらえる地域なら、それらの金額もあがります。札幌はゼロゼロで

やっているので、この恩恵にはあずかれないのが現実ですが。

そして経費を前倒しで一括計上できます。経費分は2年かけて回収できます。太陽光発電の

一括償却のメリットみたいなものです。



勿論デメリットもあります。



・広告料があがる

・管理手数料があがる

・家電を調達する手間がかかる



ただ、メリットに比べればたいした話ではありません。

家電の貸与だと、修理時の窓口になるなどの面倒ごとも発生しますが、私はそれを避けるため

貸与ではなく譲渡にしています。ですので、何かあっても自分で修理を依頼してもらう感じで

お願いをしています。



3日前に申し込みがあったお客様は、家電だけでなく家具もそろえたいというニーズがありました。

これに対しては、家賃を2000円アップから4000円アップに変更し、その代わり指定のあった

家具家電をこちらで買いそろえるということで合意しました。家賃もよりあがってホクホクです。



たぶん、新築や属性が高い人が住む高額のマンション、ファミリー向け物件などをお持ちの方は

あまり武器にならないと思います。でも単身で家賃帯が安い物件だと、いい武器になるでしょう。

条件に合う方、ぜひお試しください。

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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする