2015年11月10日

スーモからリリースされた「賃料・設備相場チェッカー」を使ってみた。

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ちょっと前の話ですが、スーモから「賃料・設備相場チェッカー」という新しいサイトが

登場しておりまして、これがなかなか便利です。



スーモに登録されている情報を活用し、気になるエリアの「家賃相場」や「周辺物件の

設備状況」を簡単に把握できるサービスです。私は今まさに都内にフルリノベーションを

考えなくてはならない2物件がありますから、これをどう料理するかという観点で

こういったサービスは重要になると考えています。



家賃相場だけではなく、設備に関するニーズがわかるというのは大きいと思います。

リノベするにあたり、どれが外してよい設備で、どれが外せない設備になるのか?

そういうことを考える資料として、活用していけるかと。



というわけで、早速使ってみました。

私の場合は、東京3棟目と今後決済予定の東京4棟目になる再建築不可物件に当てはめ

このツールを利用してみました。



スクリーンショット



検索自体は通常のスーモの検索とそう変わりません。

トップページで駅名もしくは住所を入力し、検索ボタンを押します。

その後、絞り込みをかけていけば良いかと思います。すると、右上にその検索条件で

抽出された結果を集計した数字が出てきます。



スクリーンショット

その条件で検索した場合の平均のデータが出力されます。同一物件が一般媒介で

あちこちの仲介さんから出ていたりするので、そういったダブりに関しては人間系で

考慮しなくてはなりませんが、ぱっと見の参考にはなります。



スクリーンショット

設備に関しても、どんなものを近隣のライバル物件が整備しているかがわかるとともに

世代別にどんな設備が人気があるかも右側の青い四角で表されます。なるほど、なかなか

面白いんじゃないかな、これ。



スクリーンショット

契約条件やその他といったものも同様に見ることができます。



今回、再建築不可物件の近隣情報を検索していて驚いたのが、都内なのにプロパンガスの

物件が5%ほどあるということ。都市ガスが当然と思っていましたが・・・。



ケーブルテレビは無料でケーブルテレビの会社さんがやってくれるからでしょうけど

導入している割合が4割以上とそこそこ高かったです。しかし入居者様のニーズには

そんなに合致していない模様。水色の四角が5段階で1つしかありませんでした。



逆に、独立洗面所はユーザーニーズが5段階中5と高い割に、導入している住居な25%

くらいでしたので、こういうところは導入しておくと差別化になるのかなと感じました。



こういうデータだけに頼ってしまうと、自分自身で掲げたコンセプトが不明瞭になり、

結果としてちぐはぐな物件ができてしまう可能性もあります。あくまで、どのような

客層をターゲットにして、どういった物件を作り込むかが先にあり、その補助資料として

こういったデータ系のサイトの情報を活用するのが良いのではないかと思います。



そんな人はいないと思いますが、狭い部屋のなかに「データに書いてあるから」という

理由だけで、独立洗面所を設置することにこだわってしまったり。その結果、居室が

狭くなってまともに入居がつかない、なんてことになったら笑い話にもなりません。

トータルコンセプトがあり、そこからのデータ分析だと思います。



もちろん、分析していく中で、当初のコンセプトが誤りだったということに気づく

ケースもあると思いますから、その辺は柔軟にやっていくべきでしょう。



私もこういったサイトでの分析と、そもそものコンセプトをしっかり持つことを意識して

2物件のリノベーションに取り組んでいきたいと思います。



【お知らせ】

関東→札幌の大家会5周年記念の勉強会&懇親会、参加者募集中です。

参加資格は「関東に住んでいて北海道に収益物件を持っている」こと。

詳細はこちらをご参照ください。

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/427919125.html


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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年02月07日

家電付プランのいいところ。

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家電付プランというものをやっておりますが、私のターゲットとする客層には好評です。



家電付プランとは、その名の通り賃貸住宅に大家さんの側で家電をつけましょう、という企画。

家電を譲渡する代わりに、家賃を少しアップさせてくださいね、という感じです。家電は入居者様の

所有物になりますので、引っ越しの時にも持って行ってもらうことになります。ただし、短期退去の

場合は、こちらが家具の分だけ丸々損をしてしまうので、当初2年間だけ違約金をいただく、

ということにしております。



なんら目新しいこともない話です。しごく単純。



私は生活保護とか生活保護より状態が悪い人など、なかなか普通の大家さんが受け入れない

お客様を受け入れて運営しております。そういう人の中には、離婚で着の身着のままとか、

田舎から職を求めてとか、そういう属性の方もいらっしゃいます。



私自身、そのことはよくわかっています。ですので、管理会社さんや仲介業者さんには、

「家電付プランもあることを説明してもらえますか」と言っています。実際、心得た仲介さんは

言われなくても家電付プランで申し込んできます。



管理会社さんは「家電付、前にうちの商品としてやってたんですけど、全然ダメで止めましたよ」

と言っていましたが、私は止めるどころかこれが家賃アップのための大切なツールです(笑)

2年以内に退去したら違約金だし、2年以上住んでくれたら家賃UP分はそのまま懐に入ります。

夜逃げや踏み倒しがない限りは、まずどう転んでも私は損をしません。そして入居者様も家電付を

求めているので、見事にお互いの利害関係が一致します。



家電をそろえる際には、だいたい「賃料2ヶ月分」を上限として調達します。

家賃を2000円アップするので、その家賃で2年間かけて回収する、という形です。



この形で家賃をあげることのメリットとしては・・・



・利回りがあがる

・敷金/礼金があがる

・家電購入にかかった費用を一括で経費にできる



利回りが上がれば、収益性もあがりますし、売却時の価格もあがります。いいことだらけです。

当然ながら、敷金や礼金をもらえる地域なら、それらの金額もあがります。札幌はゼロゼロで

やっているので、この恩恵にはあずかれないのが現実ですが。

そして経費を前倒しで一括計上できます。経費分は2年かけて回収できます。太陽光発電の

一括償却のメリットみたいなものです。



勿論デメリットもあります。



・広告料があがる

・管理手数料があがる

・家電を調達する手間がかかる



ただ、メリットに比べればたいした話ではありません。

家電の貸与だと、修理時の窓口になるなどの面倒ごとも発生しますが、私はそれを避けるため

貸与ではなく譲渡にしています。ですので、何かあっても自分で修理を依頼してもらう感じで

お願いをしています。



3日前に申し込みがあったお客様は、家電だけでなく家具もそろえたいというニーズがありました。

これに対しては、家賃を2000円アップから4000円アップに変更し、その代わり指定のあった

家具家電をこちらで買いそろえるということで合意しました。家賃もよりあがってホクホクです。



たぶん、新築や属性が高い人が住む高額のマンション、ファミリー向け物件などをお持ちの方は

あまり武器にならないと思います。でも単身で家賃帯が安い物件だと、いい武器になるでしょう。

条件に合う方、ぜひお試しください。

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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(2) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月07日

長期入居・退去撤回にむけて誘導。

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昨日もサラリーマンのお仕事でヒーヒー言ってました。もうほんと洒落にならないレベルです。

年末までは、平日の飲み会なんて恐ろしくて絶対入れられないです。



しかしそんな中でも不動産は動いています。



昨日はそんなサラリーマンの仕事の合間を縫って、東京2棟目の管理会社さんと札幌3棟目の

管理会社さんと電話し、東京1棟目の管理会社さんとメールのやりとりをしました。



東京2棟目の管理会社さんからはドキッとするような連絡を事前にメールで受けていたのですが、

電話で詳細を伺った結果、たいした話ではなさそうということがわかりほっと一息。

退去に繋がるかと思ってドキドキしたのですが、そうではなくて良かったです。



札幌3棟目の管理会社さんからは着信をいただいていたので折り返したのですが、モデルルームに

置いてあった家具をそのままあげてもいいかという問い合わせでした。こちらは問題ないので

どうぞどうぞ持っていってくださいませ、という具合です。むしろ家具類をもう一度倉庫に

持っていかなくて済むので、助かります。しかも入居者様へのサービスにもなりますしね。



東京1棟目の管理会社さんからは、先日退去予告を入れてきた入居者様が、やっぱり退去を

撤回したいという話。あれ、実家に帰るんじゃなかったのかしら?退去予告の紙の内容を

見ている限り、転居先が実家になっていたからそうなんだろうと思っていたんですけど。

会社都合で引越ということになっているものの、会社ともなかなか話がまとまらない状態であり

入居者様としては引き続き住みたい意向を持っているから、会社には今の家に住むという方向で

話をしたい、というような感じでした。



なんだか微妙によくわからないけど、とりあえず長期で住んでいただけるなら歓迎です。

これでまたすぐ会社に引っ越せと言われて退去とか言わないならいいですよ、という返事を

しておきました。今はサラリーマンの仕事が厳しい状況なので、入居募集の手間は極力減らして

できるだけ新築の営業に注力したい、という気持ちですので、退去が撤回されるということなら

そこはもう願ったりかなったりです。



これでひとまず、今すぐ空室対策をする必要がある物件は札幌4棟目の新築のみとなりました。

今現在空いているお部屋は全部埋まっており、退去予告を貰っている3部屋のうち1部屋は

退去予告撤回、1部屋は退去予告撤回に向けて調整中、1部屋は予定通り11月末に退去です。

11月中は新築の営業に注力できそうだという状況になりました。札幌1棟目は家賃を下げるので

引き続き入居いただけないか交渉をしているところです。



新しく入る方には、できるだけ長く入ってもらえるような作戦を。

退去予告を入れてきた方には引き止めを。

いかにして長期入居に誘導していくか、考えてひとつひとつ行動することが大事だと思います。

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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年11月02日

11月ってこんなに動くの!?

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最近退去するだの入居するだのそんな話ばかりで恐縮です。

11月ってそんなに動く時期かー!?と困惑している今日この頃。

そんな私の最近の入退去の動きを全棟分大公開。



札幌3棟目の空室2つは無事に入居となりました。

片方は保証会社さんの審査を通過したので、家賃滞納の懸念がなくなったのでオッケー。

もう片方は結局緊急連絡先のみで通してしまいました。あとは信じるしかありません。

ま、今までもそれなりに何とかなってきているので、きっと大丈夫でしょう(楽観的)。



これで札幌3棟目は無事に満室。ただ、11月末にもう1部屋退去がありますので、そちらの募集も

引き続き頑張っていかなくてはなりません。



札幌1棟目「家賃の支払いが苦しい」と退去予告を入れてきた方は、これまではしっかり払って

いる方でしたし、一度話したこともあるけど普通の人で部屋もきれいにしていたことから、

家賃を下げて継続入居いただく方が得策と判断。家賃どのくらい下げたらいてくれますかと

聞いてみたところ、ひとまず検討して返事をするということになりました。



今の状況であれば、ある程度のダウンなら許容して引き続き住んでいただく方が得策と考えます。

なぜなら新築の札幌4棟目がまだ軌道に乗せきれていないからです。もう少し入居率が高まって

ローンくらいは問題なく払えるようになるまでは、そちらに注力したい気持ちがあります。

さらに、サラリーマンの仕事もかなり詰まっていて時間の余裕がありません。メールとか貰っても

返事する気力がなく、かなり連絡が滞っている状況です。英会話レッスンも始めちゃったし。



そんなわけで、今は少し家賃が下がってでも安定して入居いただける方が嬉しいのです。

札幌1棟目は保有し続ける想定なので、多少家賃が下がっても安定してくれればそれでよし。



札幌4棟目の新築ですが、昨日1部屋申込をいただきました!決めてくれたのは管理会社さん。

一番お金がかからないパターンなので、とてもありがたいです。自社で集客してくれるのが

こんなに楽ちんだとは思っていませんでした。



入居されるのは生活保護を受給している母子家庭の方だそうです。新築に生活保護の方が

入居できてしまう札幌市及び日本国って、なんか変だよねえと思いつつも、お客様として

家賃を払っていただけるのであれば異存はありません(苦笑)



しかしまだ札幌4棟目の稼働率は5割にも達していない状況です。家賃を高めに設定した上で

勝負しているので、進捗がはかばかしくないのは仕方がない部分もあるとは思いますが、

もう少しスピードアップさせないといけません。部分的に家賃を下げたり、オプションプランを

増やしてみたりと動いてはいるのですが、長期戦になりそうな予感がしています。家賃を下げれば

一発で決まるとは思うんですが、新築の時しか高い家賃は取れませんので、もう少し頑張ります。



東京1棟目は退去予告をするかしないか迷っていた人から、結局退去予告が来てしまいました。

仕事の都合でということでしたが、どうやら実家の近所で就職することになったようです。

まあヘルニア持ちだったり、半年くらいで東京の仕事を辞めたりしている状況でしたから、

親御さんとしてはそれが当然の判断だろうなとは思います。本人は東京に残りたかったから、

あれこれと調整していたのでしょう。



大家さん的な立場で言えば、8ヶ月での退去は非常に厳しいところではありますが・・・

まあそうは言っても仕方ないと思います。



早速募集の準備をしなくてはならないのですが、以前より掲載しっぱなしだった大家さん直接募集の

サイトからたまたまそのお部屋に問い合わせがありましたので、事情を話して11月末でよければ

内覧できますという返事をしておきました。さて、どんな返信が来ることやら。



東京2棟目と仙台1棟目は安定のクオリティで退去予告もありません。安定していることが

一番ありがたいと思う今日この頃です。奇しくも、どちらも大規模修繕を実施中ないしは

直近で済ませている物件です。やっぱり物件が綺麗だと定着率もいいのかしら。

え、東京1棟目も新築なのに定着率が悪いって?いやーそれはその・・・(汗)



ともあれ、枕を高くして完全満室を名乗れるまでもう少し時間がかかりそうですが、頑張ります!

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posted by ひろ* at 10:30 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年10月13日

準備完了。

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昨日は本日の札幌行きに向けて必死に準備をしておりました。

サラリーマンの仕事も少しやらなくてはならない情勢だった為、いろんな予定をキャンセルして

ひたすら自宅に引きこもって資料作成、印刷、業務連絡の繰り返し。おかげさまで何とか形には

なりましたが、寝たのは3時過ぎでした。



今回の札幌行きの目的は、立ち遅れている札幌4棟目の客付営業が目的です。というかそれ以外に

目的はありません(きっぱりと言い切ってしまいましたが・・・)。

ですので、そのプロモーションに必要な資料を作っておりました。



前回の営業の時に既に準備できていたものとして、

・管理会社さんの造ったマイソク

・管理会社さんが仲介業者さんに出している家賃表

報告ネットさんにお願いして作ってもらった物件写真集

の3点がありました。



あの時から何か武器は増えたかと見つめなおしますと・・・

・物件の館銘板がついた

コジローさんにモデルルームを作ってもらった

・プランが増えた(モデルルームの家具をそのままつけるプラン、バイク駐輪場プランなど)



これらを総合すると、新しく増えたものを効率的に訴求するツールが必要ということですね。

よし、作ろうじゃないですか。そんなわけで、久々にエクセルと格闘して一枚ぺらのマイソクを

補完する資料を作成しました。館銘板とモデルルームを中心に写真を揃え、その下にオプションの

プランの内容と価格を記載しただけのものですが、それなりに綺麗に作れたと思います。



それともう1点、お会いした営業マンの方だけに特別プロモーションを実施しておりますので、

その内容も紙にまとめておこうと思いました。そんなわけで、パワーポイントを使ってサクッと

文字ばかりの資料を作成。



あとは資料に使う写真をコジローさんから取り寄せました。

なんと、10mmの広角レンズを買ったそうで、かなり部屋が広く見えます。いい写真です。



お部屋

ディスプレイ

お部屋を逆方向から

玄関口

ピクチャーレール



こんな感じ。なかなか素敵ですね〜。

コジローさんのブログには、金額などの裏話が出ていますのでこちらも併せてどうぞ!



でもこの写真が来たの、資料の印刷が終わった後でした(苦笑)



そして、どうせ仲介業者さんを回るのだからと思って、札幌3棟目の資料も少し手を入れまして

同じ部数だけ印刷。2件ともエリアが違うので微妙なのですが、札幌駅や大通駅などのターミナルで

あれば、どちらの営業も効果はあるでしょう。



これらを印刷して、順序を分けたりしていたらあっという間に夜中の3時というわけです。



資料、こんな感じですよ〜というのをお見せしたい気もするのですが、物件の住所や名前が

モロに入っているという話もあるので、また今後機会があれば・・・ということにします。

直接お会いした方ならいくらでも見せますんで、ご用命があればお申し付けを!



今回は嫁ちゃんも一緒なので、いつもよりさらに張り切ってます。頑張って営業してきます!

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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする