スマホに外付けする広角レンズを購入しました。

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会社の仕事が多く、なかなか不動産モードになれずにいます。困った。

若干ストレス解消のための買い物になっているような気もしなくはありませんが

最近アマゾンでポチっと買った品物が案外良かったのでご紹介しようと思います。

スマホガジェットって楽しい。



買った品物はAukeyのPL-WD06というスマホの外付け広角レンズです。

※アフィリエイトは貼ってませんので安心して押してください（笑）





※上記写真はアマゾンから拝借しました。



広角レンズを持つデジカメは一応持っているのですが、デジカメって正直なところ

めんどくさいんです。写真を撮って、パソコンに何らかの手段で移動させて、という

プロセスを経ないといけないことにストレスを感じるところがありました。



Wi-Fiで飛ばせればいいなと思うんですが、少なくとも私が購入していた頃には

そういう製品もなく、やっと出たWi-Fi対応のＥＯＳも、まだ初期版だったせいか

制約が多く（？）、結局私はうまくつなげられずにさじを投げたものでした。



何より、写真を撮るぞ！と決意しないと、デジカメって持ち歩かないですよね。

もっとこう手軽に持ち歩けないものかと。せっかく友人の内覧会に行った時や、

自分の物件の写真を撮影した時に、デジカメがないからということでスマホの

カメラで写真撮ったりすることになるケースが多く、私としては別にもうスマホで

いいんじゃない？って状態になってました。



スマホのカメラが手軽でいいんですよねえ。ＤｒｏｐＢｏｘやＯｎｅＤｒｉｖｅで

カメラアップロードを自動で行う設定にしておけば、撮って少ししたら写真が全ての

デバイスで共有されている、というこの手軽さ。便利すぎて止められません。



スマホでクリアできなかったのは、決め写真を撮影する時に広角レンズを使って

撮影することができないことでした。部屋が広く見える効果のある広角レンズを

使いたい時だけは、やっぱりデジカメに頼ることになります。



そんな私が今回購入したのは、スマホに外付けで取り付けられるレンズでした。

ある程度使えるものであれば、デジカメの代わりに鞄に突っ込んでおくことで

いつでも手軽に広角レンズで撮影できる、というメリットがあると思ったのです。



楽天贔屓な私ですが、楽天では売ってなかったのでアマゾンでポチっとな。

そしてその品物が昨日届きましたので、写真付きでお届けします。





パッケージを開封するとこんな感じでした。レビューサイトに「でかい」って

書いてありましたので覚悟してましたが、それでも想像以上にでかい。

奥にあるキーボードと比較していただければ、なんとなく大きさはわかるかなと。

キャリングケースつきで安心ですが、そのキャリングケースもでかいのよねえ。





iPhone7Plusに取り付けてみました。でかい！これ、Plusですからね。リンゴマークと

見比べていただければ、その大きさがわかるのではないでしょうか。通常のiPhone7だと

レンズばかり異常にでかい状態になるかもしれません（笑）



設置そのものはクリップでくっつけるだけ。あとはカメラを起動しておいて、四隅が

黒くならない場所に動かしてあげれば問題ない感じです。



実際に撮影してみました。全世界に汚いデスクを公開してどうするって感じですが、

適切な被写体がなかったのでご勘弁ください。



まずレンズ未装着で。



まあこんなもんです。



そしてレンズ装着。



おお、広くなった！いいねー。



この手のレンズって、四隅に黒いムラが入ってしまうことがあるらしいのですが、

これに関してはあまり気にならないレベルでした。設置の仕方を間違えたりすると

四隅が黒くなりますが、そういうことはないように設置できました。



歪みもそれほどないように思えます。

これだったらお部屋の写真を撮影するときとかにも使えるんじゃないかな？

と思えました。空室対策には広く見えるお部屋の写真は必須です。空き部屋を

これで撮影したら、今までより引き合いが良くなるのではないかと期待してます。

今度札幌や仙台に行った際にでも使ってみようと思います。



なお、気になったのは装着時はスマホケースを外さないとうまくいかないことです。

ケースがついた状態でカメラを設置すると、カメラとレンズの間に隙間ができてしまい

相対的に四隅が暗くなる可能性が高まります。私はXperiz Z4とiPhone7Plusで試して

みましたが、いずれもケースを外さないと四隅に暗い部分ができてしまいました。

いちいちケースを外すのはちょっと手間なので、改善されるといいなあと思います。



今回買ったものは、マクロレンズと広角レンズ（ワイドレンズ）の２Ｉｎ１でした。

マクロは不動産賃貸業的にはあまり利用する局面がないように思いますので、

基本的には広角レンズを多用していこうと思います。



あまり不動産活動ができていない私の、お買い物レポートでした。

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条件や空室の認知度向上のために、オーナーがやれること。

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東京は順調に埋まっているのですが、仙台と札幌の空き部屋がなかなか埋まりません。

引き続き、それぞれに対してアプローチが必要と考えます。



札幌４棟目に関しては、初期費用を下げるという決断を１週間したばかりです。

その効果がどの程度出ているかをチェックしたかったのですが、そもそもネット上に

その情報が反映されているのがごく一部という残念な状態でした。管理会社さんのは

しっかり反映されているんですが、他の業者さんは一部しか追随できていません。



ネットを調べる限り、同じような条件の物件は軒並み敷金１ヶ月になっておりますので

初期費用ゼロはインパクトがある作戦であるように感じました。それゆえに、早いところ

その情報が浸透してほしいなあと思う次第です。こういう時に、時間がある程度自由に

使えるなら、さっさと札幌に飛んで自分で営業して、募集資料の情報を置き換えるよう

依頼してくるんですけど・・・会社勤めなのでなかなかそうもいきません。



家賃を高い状態でキープするための作戦である防犯カメラ設置も、半年がかりでようやく

日程が決まりました。いつになっても決まる気配がなく、確かにこっちも安くして貰う分

時期はこだわらないよと言ったものの、これいくらなんでも決まらなさすぎですよ。

さすがにいい加減に決めてくださいと詰め寄り、ようやく日程が決まった次第です。

月末くらいに工事になるということですので、これも差別化要因になることでしょう。



条件は整えましたので、あとは認知度をあげて反撃に転ずるというところをやります。

１２月、寒いから行きたくないけど、やっぱ札幌に営業に行かないとダメかなあ。

１２月なら仲介業者さんも割と暇だろうし、こちらの話を聞く余裕もあるでしょう。

日程どこかで抑えますか・・・。



行くまでの間は管理会社さんに何とか営業してもらうしかないです。うちの物件だけを

管理しているわけではないのであまり無理は言えませんが、他の客付業者さんが

掲載している情報のチェックと是正をしてもらえないか、相談してみることにします。



札幌３棟目も、駐車場と部屋が解約になってしまいますので、２部屋の空きとなります。

最近出入りが少なかったので、ちょっとのんびり構えていましたが、こちらもこちらで

空室が長引く雰囲気を感じ始めたため、テコ入れ作戦をやっていかなくてはなりません。



そういえば、いつもうちの物件を決めてくれるエース営業マンの方と最近電話して

いなかったので、またコンタクトを取ってみようと思います。札幌５棟目を買ったことも

報告しておかないといけないし、話をするだけでも存在を思い出す効果があるでしょう。

札幌に行ったら、また飲みにでも誘ってうちの物件を贔屓してもらわないと。



両方の作戦に共通するキーワードは「認知度向上」だと思っております。

まずは認知されること。条件が変わったなら、その変わった条件を認知して貰う。

そして行動することで、オーナーのことを認知して貰う。その繰り返しで、仲介の

皆様の頭の中に物件のことを刷り込んでいく作業が最近あまりできておりません。

ここが改善点と考えます。



空室になっている物件が、札幌３棟目と札幌４棟目に集中しているので、ある意味

対策を打ちやすいというところはあると思います。まずは東京にいてできることを

ちまちまとやっていくことが大事かなと思うので、そこをしっかり取り組んでいきます。

物件の状態から、どのような作戦が合うかをしっかり検討して進めます。



仙台１棟目も１部屋の空きがあるので、そこも対策しなくちゃいけないのですが・・・

そちらについては現在ちょうど検討中なので、明日のブログででも結果を書けるんじゃ

ないかなーと。こうご期待（！？）

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シャンデリア、結局空室対策の効果はあったの？

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東京３棟目、東京４棟目の募集のために設置していたシャンデリア。

返品率は１／６でした。



空室対策にシャンデリアはどうか。近しい人がシャンデリアのお店の関係者になっており

空室対策に使えるんじゃない？と提案してもらったのが、興味を持ったきっかけです。

その後、たまたまそのタイミングで購入した東京３棟目と東京４棟目に設置をしたり、

管理会社さんに商材として紹介したりしておりました。

シャンデリア【LED電球付属】【送料無料】【Maelys マエリス】8灯シャンデリア(OS-001-8) ORRB-オーブ- アンティーク ホワイト シャンデリア 天井照明 ガラス シーリング LED 8畳 価格：33,480円（税込、送料込）

↑例えばこんなのです。



ブログを読んでくださっている友人からも、シャンデリアへの問い合わせをいただいて

おりましたので、何台か調達したこともありました。市販価格よりだいぶ安い値段で

仕入れることができるという強みがありましたので。



で、肝心の空室対策になったのかい？という点なのですが・・・。

シャンデリアが決め手となったという話は聞いておりませんが、総じて悪い評価では

なかったようです。管理会社さんに東京４棟目の営業に行く際に確認してもらいましたが

仲介業者さんの印象に残るという効果はあったように感じます。



入居者様にとってどうだったかか、という観点ですが、ここはシャンデリアの返品率で

判断してみようと思います。備品としてくっつけてあったシャンデリアをそのまま

利用していただけているなら、それはそのシャンデリアに価値を見出してくれたという

捉え方も出来ると思います（ちょっと強引かもしれませんが）。



東京３棟目、東京４棟目をあわせて６部屋のシャンデリアを導入いたしました。

このうち、そのままシャンデリアを使ってくれた人の割合は、６部屋中５部屋の８３％。

１部屋だけ「使わないから」と撤去を希望されてきましたが、それ以外はおおむね

そのまま利用しますという感じでしたので、悪くはなかったのではないかと考えます。



シャンデリアっていうと、イメージ的に少女趣味な感じがしてしまうのですが、実際に

設置してみると案外そうでもなかったです。黒くて男っぽいシャンデリアもありますし、

あまりキラキラしたパーツがついていないシャンデリアもありました。



インパクトは与えられると思いますので、今後も空室が出たら設置していこうかなと

思っております。東京５棟目になる戸建にも、今回返品されたシャンデリアを設置して

明るい印象をつけてみようかなと考えています。



・・・その前に東京１棟目でした。高いロフトがついている部屋なので、シャンデリアが

映えるんじゃないかと期待しています。ただ、天井に引っ掛けシーリングがあったかは

ちょっと微妙ですので、現地確認の上設置の可否を検討したいと思います。



いずれにしても、今後もシャンデリアを空室に設置して、お客様や仲介業者さんの

目を惹く効果を得ることは続けていこうと考える次第です。

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繁忙期を振り返る（振り返ってる場合じゃないけど）。

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繁忙期が終わりました。皆様、成績はいかがでしたか？私は残念ながら空室をいくつか

残したままという結果になってしまいました。反省しつつ振り返ってみようと思います。

なお、ここでは、繁忙期を１月〜３月と定義したいと思います。



札幌１棟目

繁忙期前より１部屋の空室がありましたが、２月にお申込をいただき満室にすることが

できました。結婚前の同棲カップルで、属性的にも（札幌であることを考慮すれば）

悪くない感じです。



札幌１棟目は一度出ると空室が長期化する傾向にあるのですが、今回もその例にもれず

半年も空室にしてしまいました。家賃が少し高めなのだろうと思います。今後の募集の

際にはどうすべきか。本当は家賃を安くしてささっと埋めてしまうのが良いのでしょうが

踏ん切りがつかない自分がいます。踏ん切りをつければ、たぶんすぐ決まるんだけど。



札幌３棟目

繁忙期中に空室はありませんでした。優秀優秀。

とはいえ、３ヶ月家賃を払っていない人が２名いるので、別な意味で問題はあります。

とはいえ、管理会社さんに状況確認したところ、しっかり督促しているようなので、

来月からは正常化に向かいそうです。やっぱり滞納督促に強いよなあ、この物件を

お願いしている管理会社さん。



札幌４棟目

繁忙期開始時には１部屋の空室があった札幌４棟目。繁忙期中に２部屋の退去があり、

合計３部屋を募集することになりました。うち２部屋は無事に入居が決まりましたが

１部屋は諸事情による不可抗力にて、繁忙期中の募集ができずじまい。



募集可能であった２部屋に関しては、いずれも仲良くしている仲介業者さんが多少強引な

シュートで無事に（？）決めてくださいました。札幌で飲み歩いて、仲介業者さんへの

ＰＲをしていたのが効果があったものと思います。普段は何もしなくても管理会社さんが

頑張ってくれる物件ですが、今回は私が頑張りました（笑）



東京１棟目

繁忙期中に１部屋の退去があり、決まらずじまいでした。正直苦戦中です。

決まらなかった理由は、適正家賃の見極めができなかったことと、自分自身がこの部屋に

気が回っていなかったこと、だと思います。



前に入居されていた方が友人の友人で、その時大幅な家賃交渉に応じたことをふまえ、

今回は元の家賃を回復しようと思っておりました。そして全空物件を２棟抱え、かつ

自分が東京にほとんどいられない状態からの繁忙期戦線。２月の内見がゼロだったけど

適切なフォローができず。「あ、まずい」と思うのが少し遅かったです。



終盤にきて、家賃を大きく下げて（それでも前に貸していた家賃と同じくらい）募集の

条件を変えたところ、内見がようやくちらほらと入り始めました。繁忙期を逃しましたが

なんとか４月中に決められるよう、これからはしっかりとフォローしていきます。



東京２棟目

繁忙期中はずっと満室でした。よきかな。

この物件も管理会社さんがよく面倒を見てくれているので、あまり問題はありません。

半年以上現地に行っていない気がします（決して褒められた行為ではないですが）。



東京３棟目

繁忙期終盤である３月にリノベーションが完了して引き渡しを受けました。

募集開始から１週間で２部屋のお申込をいただき、あっという間に満室だなーなんて

思っていたら、うち１部屋が無念のキャンセル。引き合いは多いものの、結局繁忙期中は

キャンセルを食らったお部屋を埋めることはできませんでした。



一瞬で２部屋ともお申込をいただいたことで、私自身「ここは大丈夫だ」と判断して

少し手を抜いたところがあったかもしれません。特にキャンペーン等打たずにそのまま

「すぐ決まるでしょ」と募集を続けていました。しかし結果として、１部屋は繁忙期中に

決めることができなかったです。もう少しキャンペーン等考えればよかったのかも？



４月にはなんとか決めてしまいたいところです。



東京４棟目

繁忙期中である２月に引き渡しを受け、募集を開始した東京４棟目。結果としては、

４部屋全てにお申込をいただくことはできましたが、こちらも無念のキャンセルが１名

出てしまったため、残念ながら１部屋の空室を残す結果になってしまいました。



こちらも反響はよかったのですが「陽当たりが悪い」「入口が狭い」といった、いかにも

再建築不可的な理由でなかなか申込に至らないケースが多かったです。管理会社さんが

査定した家賃よりも２０００円〜３０００円高めの設定賃料で募集したこともあり、

引き合いこそあれど申込に至らない状況が１ヶ月ほど続きました。



３月になって、安いお部屋からぼちぼち決まり始めたので、一番条件が悪く見える部屋を

少し値下げして様子を見ました。管理会社さんにも協力いただき、業者さん向けの

キャンペーンを打ったりしました。結果、なんとかある程度の形になるところまでは

持ってこれたかと思います。



４月に残ってしまった１部屋については、家賃を少し下げて早々に成約に持っていくか、

どのような作戦とするかはこの週末で管理会社さんと検討しようと思います。



この物件に関しては、反省点を挙げるとするなら私がもっとプロモーションを自分で

やるべきだったかな、というところです。



陽当たりが悪くアプローチが狭いけれども「男の隠れ家」みたいなＰＲをして、

想定する客層（夜まで仕事で寝に帰るだけの単身の男性とか）をしっかり伝えることが

できれば、仲介業者さんもイメージがつきやすくなり紹介しやすくなったのではないかと

考えます。



サンルームつきの部屋（あれをサンルームと言っていいのだろうかというところは置いて

おいて）についても、図面上表現できる有効面積がサンルーム分狭くなりますが、そこは

「スノボやスノータイヤをおいておくことができる」「高級自転車でも安心しておける」

みたいな打ち出し方をすれば、逆にメリットにすることができたのではないかと。



そういう資料を作って管理会社さんに営業時に一緒にばらまいてもらうことができれば

もっと引き合いがあったかもしれないと思っています。出張も多く、物理的に時間が

取れなかったので、そこまでやるのが辛くサボっちゃったわけです・・・。



今後に向けて、時間があるときにしっかり対応していこうと思います。



仙台１棟目

繁忙期中に空室はありませんでした。ブラボー。

ここは本当に入れ替わりが少なく、手がかかりません。義母が管理しているので、

義母のところには入居者さん同士の騒音クレームの電話が入ったりしているようですが、

うまくさばいていただいているので安心して任せられます。



総評

結局、繁忙期終了時点で４部屋の空室を残してしまいました。恥ずべき成績と思います。

もっと早く家賃の面で踏ん切りをつけるべきでした（特に東京１棟目）。

４月はこの反省を踏まえ、より管理会社さんと緊密に連絡を取りながら家賃を調整して

早期成約を目指したいと思います。

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営業マンに動いてもらうための仕掛けを・・・。

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三連休に業者さん周りをするのも、書き入れ時に邪魔をすることになりそうで逆効果？

じゃあどうする？



冒頭に書いた通り、私は昨日大変悩んでおりました。この週末でなんとか決めたい

東京１棟目（１室）と東京４棟目（２室）の空室。この三連休は勝負どころです。

ここで決まらない場合は、ある程度の空室長期化も視野に入れなくてはなりません。

かといって、下手な業者さん周りは逆効果になりそうです。うーん・・・



そこで私は考え抜きました。

・営業マンの邪魔をしない

・営業マンがやる気になる

そんな条件を満たすキャンペーンの打ち方を。



結果、単純ですが「この３連休のみの良条件をつけて管理会社さんにＦＡＸ営業を

かけてもらう」というシンプルな結論に辿り着きました。自分で動いた方が効果は高いと

思いますけど、平日動くことができない事情がある以上、それを避けてどう効果を出すか

考えれば、業者さんに平日に動いてもらうのが確実です。



東京１棟目と東京４棟目では状況が違うので、まずはその分析から。



東京１棟目・・・家賃を下げた効果があり、内見も少しずつ入り始めたとのことです。

これまで内見すらなかったことを考えると、ようやく妥当な金額が見えてきた感じです。

それであれば、業者さんが引っ張りたくなるような条件を追加すべきかと考えました。



東京４棟目・・・相変わらず問い合わせはいっぱいあるし、内見もけっこうな数になって

いるそうですが、最後の決め手が足りない。そんな状況のように感じました。そこで、

最後の一押しになるような条件を付与すればいいのかなと考えました。



そんな内容を踏まえ、私が考案したプランはそれぞれこんな感じです。



東京１棟目：この３連休に限り、広告料２ヶ月

東京４棟目：この３連休に限り、家賃２０００円ダウンもしくは広告料１．５ヶ月



東京１棟目は営業マンにプッシュしてもらったり、内見数を増やして成約に結びつける

必要がありますので、やはり営業マンのメリットになる施策を打ち出すべきかと。

東京４棟目は内見者様に選んでいただく必要があるので、家賃でメリットを出すことに。

でも、営業マンの謝礼の効果もあるかもしれないので、選択式で広告料の積み増しも

選択できるようにしました。



これを仲介業者さんにＦＡＸでばらまいてもらい、三連休に備えることにしました。

これでなんとか決まってほしいなあ。札幌はなんとか埋まったので、東京の残りの物件を

一つでも多く埋めて、繁忙期の締めくくりとしたいと考えております。

なんとか効果が出ますように。

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