2016年04月02日

繁忙期を振り返る(振り返ってる場合じゃないけど)。

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繁忙期が終わりました。皆様、成績はいかがでしたか?私は残念ながら空室をいくつか

残したままという結果になってしまいました。反省しつつ振り返ってみようと思います。

なお、ここでは、繁忙期を1月〜3月と定義したいと思います。



札幌1棟目

繁忙期前より1部屋の空室がありましたが、2月にお申込をいただき満室にすることが

できました。結婚前の同棲カップルで、属性的にも(札幌であることを考慮すれば)

悪くない感じです。



札幌1棟目は一度出ると空室が長期化する傾向にあるのですが、今回もその例にもれず

半年も空室にしてしまいました。家賃が少し高めなのだろうと思います。今後の募集の

際にはどうすべきか。本当は家賃を安くしてささっと埋めてしまうのが良いのでしょうが

踏ん切りがつかない自分がいます。踏ん切りをつければ、たぶんすぐ決まるんだけど。



札幌3棟目

繁忙期中に空室はありませんでした。優秀優秀。

とはいえ、3ヶ月家賃を払っていない人が2名いるので、別な意味で問題はあります。

とはいえ、管理会社さんに状況確認したところ、しっかり督促しているようなので、

来月からは正常化に向かいそうです。やっぱり滞納督促に強いよなあ、この物件を

お願いしている管理会社さん。



札幌4棟目

繁忙期開始時には1部屋の空室があった札幌4棟目。繁忙期中に2部屋の退去があり、

合計3部屋を募集することになりました。うち2部屋は無事に入居が決まりましたが

1部屋は諸事情による不可抗力にて、繁忙期中の募集ができずじまい。



募集可能であった2部屋に関しては、いずれも仲良くしている仲介業者さんが多少強引な

シュートで無事に(?)決めてくださいました。札幌で飲み歩いて、仲介業者さんへの

PRをしていたのが効果があったものと思います。普段は何もしなくても管理会社さんが

頑張ってくれる物件ですが、今回は私が頑張りました(笑)



東京1棟目

繁忙期中に1部屋の退去があり、決まらずじまいでした。正直苦戦中です。

決まらなかった理由は、適正家賃の見極めができなかったことと、自分自身がこの部屋に

気が回っていなかったこと、だと思います。



前に入居されていた方が友人の友人で、その時大幅な家賃交渉に応じたことをふまえ、

今回は元の家賃を回復しようと思っておりました。そして全空物件を2棟抱え、かつ

自分が東京にほとんどいられない状態からの繁忙期戦線。2月の内見がゼロだったけど

適切なフォローができず。「あ、まずい」と思うのが少し遅かったです。



終盤にきて、家賃を大きく下げて(それでも前に貸していた家賃と同じくらい)募集の

条件を変えたところ、内見がようやくちらほらと入り始めました。繁忙期を逃しましたが

なんとか4月中に決められるよう、これからはしっかりとフォローしていきます。



東京2棟目

繁忙期中はずっと満室でした。よきかな。

この物件も管理会社さんがよく面倒を見てくれているので、あまり問題はありません。

半年以上現地に行っていない気がします(決して褒められた行為ではないですが)。



東京3棟目

繁忙期終盤である3月にリノベーションが完了して引き渡しを受けました。

募集開始から1週間で2部屋のお申込をいただき、あっという間に満室だなーなんて

思っていたら、うち1部屋が無念のキャンセル。引き合いは多いものの、結局繁忙期中は

キャンセルを食らったお部屋を埋めることはできませんでした。



一瞬で2部屋ともお申込をいただいたことで、私自身「ここは大丈夫だ」と判断して

少し手を抜いたところがあったかもしれません。特にキャンペーン等打たずにそのまま

「すぐ決まるでしょ」と募集を続けていました。しかし結果として、1部屋は繁忙期中に

決めることができなかったです。もう少しキャンペーン等考えればよかったのかも?



4月にはなんとか決めてしまいたいところです。



東京4棟目

繁忙期中である2月に引き渡しを受け、募集を開始した東京4棟目。結果としては、

4部屋全てにお申込をいただくことはできましたが、こちらも無念のキャンセルが1名

出てしまったため、残念ながら1部屋の空室を残す結果になってしまいました。



こちらも反響はよかったのですが「陽当たりが悪い」「入口が狭い」といった、いかにも

再建築不可的な理由でなかなか申込に至らないケースが多かったです。管理会社さんが

査定した家賃よりも2000円〜3000円高めの設定賃料で募集したこともあり、

引き合いこそあれど申込に至らない状況が1ヶ月ほど続きました。



3月になって、安いお部屋からぼちぼち決まり始めたので、一番条件が悪く見える部屋を

少し値下げして様子を見ました。管理会社さんにも協力いただき、業者さん向けの

キャンペーンを打ったりしました。結果、なんとかある程度の形になるところまでは

持ってこれたかと思います。



4月に残ってしまった1部屋については、家賃を少し下げて早々に成約に持っていくか、

どのような作戦とするかはこの週末で管理会社さんと検討しようと思います。



この物件に関しては、反省点を挙げるとするなら私がもっとプロモーションを自分で

やるべきだったかな、というところです。



陽当たりが悪くアプローチが狭いけれども「男の隠れ家」みたいなPRをして、

想定する客層(夜まで仕事で寝に帰るだけの単身の男性とか)をしっかり伝えることが

できれば、仲介業者さんもイメージがつきやすくなり紹介しやすくなったのではないかと

考えます。



サンルームつきの部屋(あれをサンルームと言っていいのだろうかというところは置いて

おいて)についても、図面上表現できる有効面積がサンルーム分狭くなりますが、そこは

「スノボやスノータイヤをおいておくことができる」「高級自転車でも安心しておける」

みたいな打ち出し方をすれば、逆にメリットにすることができたのではないかと。



そういう資料を作って管理会社さんに営業時に一緒にばらまいてもらうことができれば

もっと引き合いがあったかもしれないと思っています。出張も多く、物理的に時間が

取れなかったので、そこまでやるのが辛くサボっちゃったわけです・・・。



今後に向けて、時間があるときにしっかり対応していこうと思います。



仙台1棟目

繁忙期中に空室はありませんでした。ブラボー。

ここは本当に入れ替わりが少なく、手がかかりません。義母が管理しているので、

義母のところには入居者さん同士の騒音クレームの電話が入ったりしているようですが、

うまくさばいていただいているので安心して任せられます。



総評

結局、繁忙期終了時点で4部屋の空室を残してしまいました。恥ずべき成績と思います。

もっと早く家賃の面で踏ん切りをつけるべきでした(特に東京1棟目)。

4月はこの反省を踏まえ、より管理会社さんと緊密に連絡を取りながら家賃を調整して

早期成約を目指したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年03月19日

営業マンに動いてもらうための仕掛けを・・・。

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三連休に業者さん周りをするのも、書き入れ時に邪魔をすることになりそうで逆効果?

じゃあどうする?



冒頭に書いた通り、私は昨日大変悩んでおりました。この週末でなんとか決めたい

東京1棟目(1室)と東京4棟目(2室)の空室。この三連休は勝負どころです。

ここで決まらない場合は、ある程度の空室長期化も視野に入れなくてはなりません。

かといって、下手な業者さん周りは逆効果になりそうです。うーん・・・



そこで私は考え抜きました。

・営業マンの邪魔をしない

・営業マンがやる気になる

そんな条件を満たすキャンペーンの打ち方を。



結果、単純ですが「この3連休のみの良条件をつけて管理会社さんにFAX営業を

かけてもらう」というシンプルな結論に辿り着きました。自分で動いた方が効果は高いと

思いますけど、平日動くことができない事情がある以上、それを避けてどう効果を出すか

考えれば、業者さんに平日に動いてもらうのが確実です。



東京1棟目と東京4棟目では状況が違うので、まずはその分析から。



東京1棟目・・・家賃を下げた効果があり、内見も少しずつ入り始めたとのことです。

これまで内見すらなかったことを考えると、ようやく妥当な金額が見えてきた感じです。

それであれば、業者さんが引っ張りたくなるような条件を追加すべきかと考えました。



東京4棟目・・・相変わらず問い合わせはいっぱいあるし、内見もけっこうな数になって

いるそうですが、最後の決め手が足りない。そんな状況のように感じました。そこで、

最後の一押しになるような条件を付与すればいいのかなと考えました。



そんな内容を踏まえ、私が考案したプランはそれぞれこんな感じです。



東京1棟目:この3連休に限り、広告料2ヶ月

東京4棟目:この3連休に限り、家賃2000円ダウンもしくは広告料1.5ヶ月



東京1棟目は営業マンにプッシュしてもらったり、内見数を増やして成約に結びつける

必要がありますので、やはり営業マンのメリットになる施策を打ち出すべきかと。

東京4棟目は内見者様に選んでいただく必要があるので、家賃でメリットを出すことに。

でも、営業マンの謝礼の効果もあるかもしれないので、選択式で広告料の積み増しも

選択できるようにしました。



これを仲介業者さんにFAXでばらまいてもらい、三連休に備えることにしました。

これでなんとか決まってほしいなあ。札幌はなんとか埋まったので、東京の残りの物件を

一つでも多く埋めて、繁忙期の締めくくりとしたいと考えております。

なんとか効果が出ますように。

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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月14日

空室対策のシャンデリアを管理会社さんに紹介してきた。

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昨日は先日無事仕上がった東京4棟目で採用させていただきましたシャンデリアを

顔見知りの管理会社さんやメディア関係の方にご紹介する場を設けてきました。



先日設置したムーラのシャンデリアですが、先週内覧会を開いた際にも好評でした。

私自身もこれはいいと思ったので、親しくしている業者さんや大家さんの会の代表に

こんないい空室対策の商材があるからオーナーさんに提案したらどうですか、という

話ができればいいと思い、企画した次第です。



シャンデリアは高くて重くて設置に工事が必要、かつメンテナンスの手間もかかる、

という先入観を皆様お持ちだと思うのですが、ムーラのシャンデリアはそうでもなく

お値段お手頃で女子が一人で設置できるくらいの軽さと簡単さ、特別な工具は不要で

メンテナンスに関してもしやすくなるような工夫が施されています。



以前のブログに書いた通り、東京4棟目では4台のシャンデリアを導入しました。

各部屋ごとに仕様を微妙に変えて、雰囲気の違いを楽しんでもらおうとしています。

ちなみに導入したのは以下の4種類でした。













説明会では、実際にシャンデリアの営業さんに来ていただき、実物を設置して光量の

具合を体験していただいたり、セールスポイントになるところを教えていただいたり

しました。逆に、オーブ社(ムーラはオーブ社の1ブランドです)の営業さんは

不動産賃貸業の関係者にどう売り込んでいいかわからないということでしたので、

不動産会社の違い(管理会社、売買仲介会社、賃貸仲介会社のどこが興味を持つか、等)

をお伝えして、双方にとって有益な情報交換になるように努めた次第です。



シャンデリアはLEDにも対応しております。昨今のLEDはだいぶ性能も良くなり

部屋の光の具合も明るくはないけど暗くもない、ムーディーでちょうどいい具合な

光量になることがわかりました。光量が足りない場合は間接照明などを併用すると

より良い感じになるのかなと思った次第です。



説明会の参加者の方でも、女性の方が良い反応を示しておりました。

賃貸住宅やインテリア決定の主導権は女性にあることがよくわかりました(笑)



シャンデリアを設置した東京4棟目ですが、管理会社さんからは「うちの管理物件で

今一番問い合わせが多いです」「すでに内見も数件入ってます」という嬉しい報告が。

物件自体の良さもあるでしょうけど、シャンデリアもその反響に一役買っているのは

疑いようはありません。



そしてこのシャンデリア、春と秋に新商品の発表を毎年しているということですので

常に目新しい商品が出てくるのです。この春の新商品でも、ちょっと面白いシェードが

かぶされているシャンデリアがあり、興味を惹きました。



この面白いアイテムを業者さんの仕入価格で入手できるようになった私はラッキー!

心からそう思っています。ありがたや〜。こんなご縁をいただけたことに感謝します。



もしシャンデリアが気になる人がいましたら、顔見知りの方なら代理購入しますので

お気軽にお声掛けください。オンラインショップよりもだいぶ安い価格で購入できます。

(少しだけ手数料はいただきますので、悪しからず)

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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年02月06日

物件の写真を撮影してもらう手筈を整える。

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せっかく綺麗にしたんだから、その一番いい瞬間を写真として記録したいのです。

勿論、何の話かと言えば不動産のことです。



引き渡しが済み、募集活動を開始した東京4棟目と、3月初旬にて引き渡しが予定される

東京3棟目。この2つが、現在進行形の案件となります。当然ながら、引き渡しが済んだ

その瞬間は全空であり、とにかく一番きれいな状態であることは言うまでもありません。



これからいい人に借りていただくために、より良く見えるように工夫したいところです。

そのために必要なのは写真。何を差し置いても写真ではないでしょうか。ネットで

お部屋を探す方に、いい感じの写真を掲載して目を引くことが必要になります。



そんなわけで、これらの物件の写真を撮ることを検討したいと考えたわけです。

物件写真と言えば、過去に東京1棟目の撮影を快諾いただいたNoblueの清水社長。

その時のブログの記事はこちらです

まずはこの方に声をかけるところから、です。



しかし、Noblueさんはあれから数年経ってすっかり売れっ子になっておりました!

撮影をお願いしても、1ヶ月近く待たないとならない状態でした。すごいなあ。

すっかり時の人って感じです。それでも何とか東京4棟目は2月半ばに予約を

入れることができました。東京3棟目は3月後半にならないと難しいとのこと。

予約をやりくりして早められないか検討してみるという話をしてくださいましたが

それも申し訳ないので、別口を当たることにしました。



そして先日、誕生日おめでとうのメッセージをくださった方の中に、住宅の写真を

撮ることを仕事にしているカメラマンの方が。この方の写真は好きで、個展開催時に

お邪魔したこともありますし、家族でのスナップを撮ってもらったこともあります。

ただ、たぶん高いんだろうなーと考えていたため、お願いするという選択肢を持たずに

ここまで来ておりました。



聞くだけ聞いてみようと思って値段を聞くと、やっぱりちょっと高い感じはします。

でも、ここで絶対額と相対額で考えなくてはなりません。ここで撮影した写真は

今後10年は使えますし、売却時にも効果を発揮するものです。そしてNoblueさんに

安くお願いすると、この繁忙期を逃す可能性があるのに対し、このカメラマンさんに

お願いすれば、繁忙期に間に合ういい写真が撮れるのです。それにより、空室期間が

大幅に縮む可能性があるとすれば、多少の値段差は目をつぶってもいいのではないかと。



先方も「予算があるならそれを聞いて提案しますよ」と言ってくださいましたので

満室想定の1ヶ月分の家賃以内の予算ならお願いしたいと逆提案したところ、

その条件でいいですよと言っていただきました!当初提案額よりだいぶ値引を

させてしまい心苦しいのですが、そんな無茶な値引を受け入れてくれたカメラマンさんに

深く感謝しております。ありがとうございます。



これで嫁入り前のお見合い写真の準備は整いました。さあ、あとは実際に募集をかけて

埋めていくだけです。頑張ります。

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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年01月21日

コスパのいいシャンデリアで空室対策。

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空室対策にシャンデリアを使ってみようと思っております。



知人のつてで、シャンデリアが市販価格より安く買える環境を提供いただくことに

なりました。賃貸住宅でシャンデリアが吊るされている家はあまりありませんから

これは差別化になるのではないかと期待しております。



ご縁があったのはMU-RAというブランドです。

雑貨やアクセサリーを売っているお店ですが、シャンデリアも販売しているのです。

近しい人でこちらに勤めている人がいて、大家の話なども知っていることから、

空室にシャンデリアがあったら面白いんじゃない?という話になりました。



こちらのブランドとしても、シャンデリアをもっと拡大して販売したいというご意向が

あるようでして、わざわざシャンデリアの営業担当の方が私のところまで来てくださり

いろいろとお話をさせていただくことができました。



シャンデリアというと、工事が必要(重いので天井の補強や設置工事しないとつける

ことができない)という印象がありますが、こちらのものは真ちゅうではなくスチールで

できているから、軽いので工事も不要ということです。しかも背丈もそれほど高くない、

ということです。なるほど、普通の賃貸住宅でも割とつけやすそうですね。



電球は白熱灯とLEDが選べるということでした。LEDの方が当然高いのですが、

利用するユーザにとってのメリットはあると思います。電気代も安いですしね。光量が

どの程度まで足りているかという心配事はありますが、実際に部屋につけてみてから

考えればいいかなと思いました。



先方としては、シャンデリアの拡販をしていく中で、不動産業社さんに当たったことは

あるものの、あまり興味がなさそうだったのでその後はアタックしていなかった、と。

たぶん売買系の業者さんを当たったのでしょう。それだとあまりのってこないだろうと

考えられます。



売買は単価が高いです。1万〜2万のシャンデリアで価格が劇的に変わることもないので

そんなことより別のことで拡販しようと考えることでしょう。



でも賃貸市場は違います。下がり続ける家賃との戦いです。1万〜2万の投資で家賃の

下落が食い止められる(あわよくば上がる)ということになれば、費用対効果は大きく、

かつ家賃が上がれば売るときの売価も高くなるというメリットがあります。



賃貸であれば面白い商材になるんじゃない?というのが個人的な感想です。

私自身も差別化になるから使ってみたいと思いましたしね。



そんなわけで、今度手がける東京3棟目と東京4棟目には、MU-RAのシャンデリアを

取り付けてみよう、ということになりました。営業さんも実際の住宅に取り付けられて

いる状態で写真を撮って事例紹介のようにしたいみたいで、市販価格より安い値段で

(業販価格ですね、これ)卸してくれることになりました。やった!



いろいろなご縁から、こういう面白いお話につながったことに感謝したいと思います。

シャンデリアが空室対策に効果があるか、新しく行う試みを楽しみにしております。



ちなみに、打ち合わせの結果、東京4棟目には以下のシャンデリアを導入予定です。






















もし市販価格よりこういうシャンデリアを安く購入したい方がいらっしゃいましたら、

ご連絡いただければご紹介や代理購入などさせていただくことも可能です。

(さすがに、仲介する手間賃くらいはいただきますけど)

ご興味がある方はご連絡いただければと思います。

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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする