2017年01月28日

実践なき知識は机上の空論、なんでも試してみて初めて血肉になる。

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めでたく札幌6棟目を決済することができました。万歳!

本当は決済日は金融機関さんでその瞬間に立ち会いたかったのですが、会社もあるため

今回も欠席にしました。そのため、報告の電話があっただけで、特別な感慨深さもなし。

寂しいと言えば寂しいですが、また収益を産んでくれるいい子が増えたということで

この子をどうやって育てて立派にしていくか、いろいろ考えていこうと思います。



まずは空室対策ですね。4部屋中2部屋が空室ですので、ここを埋めるところから。



空室と言えば、長いこと完全満室を経験しておりません・・・。

むしろ空室は拡大する一方でした。1月スタート時点では以下のような状態でした。



札幌1棟目 5/5

札幌3棟目 13/16

札幌4棟目 10/15

札幌5棟目 16/16

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5(退去予告1)

東京3棟目 2/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

仙台1棟目 6/7(退去予告1)



退去予告も含めると、11室の空きがある状態です。これ完全にアウトやん、と。

札幌4棟目は多少戦略的に空いてしまっている(売却を考えて高い家賃で募集)のですが

それ以外は私の怠慢でしかありません。

しかも月末(昨日ですね)で新たな物件が加わるのですから、それはもう早く埋めないと

不動産賃貸業者として失格です。過剰な空室は悪!



というわけで、1月は空室対策も頑張りました。結果、状況は以下のように改善。

(カウント面倒なので申込あり=満室ということでここは考えます)



札幌1棟目 5/5

札幌3棟目 15/16

札幌4棟目 14/15

札幌5棟目 16/16

札幌6棟目 2/4(New!)

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 2/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

仙台1棟目 7/7(退去予告1)



この1ヶ月で7部屋の申込をいただき、1部屋の退去予告撤回をいただきました。

新規取得物件で2部屋空室が増えたものの、空室総数は(退去予告を含めて)6部屋に

減少。管理会社さん、仲介業者さんの頑張りのおかげです。ありがとうございます。



今回採用した空室対策は大きくわけて2つです。



1.謝礼マシマシ大作戦

2.ローラー営業大作戦



1は決めてくれた営業マンの方に、家賃1ヶ月相当の商品券をプレゼントするプラン。

2は地道に大家である私が仲介業者さんを回って、うちの物件決めてねと依頼する

地味なプランです。



1がバシッと決まったのは札幌4棟目。そこそこ高スペックの築浅RC物件です。

私が1月中盤に営業に行くと決めたのと同じくらいのタイミングで、管理会社さんからの

発案で実施することになりました。他の物件で効果があった内容だということでして、

実際にやってみたところ効果てきめん。私が営業に行くまでの1週間半くらいで3部屋の

申込があり、滞在中に1部屋申込。1部屋キャンセルになったものの、昨日また申込を

いただいたということで、満室が射程圏内になってきました。



そこで、同じような効果を狙って札幌3棟目にもこのプランを試験的に導入しました。

一番極まりが悪い1階のお部屋です。しかしこれがまた、鳴かず飛ばずなんです。

札幌3棟目は木造築古ワンルームなので、どちらかというと属性があまりよくない方の

申込が多く、謝礼を出して集客しようとしても、スペック的に難しいのでしょう。

同じキャンペーンを打って、ここまで効果が違うというのにも驚きました。



逆に2がズバッと決まったのが札幌3棟目です。一月の半ばに仲介業者さんに営業を

かけていきました
。札幌4棟目のエリアの業者さんを10社くらい、札幌3棟目の

エリアの業者さんを10件くらい、その他を3件くらいってところでした。



札幌3棟目に関しては、営業をかけた後から明らかに反応が良くなりました。

これまで開拓していなかった店舗さんに今回初めて飛び込んだのですが、そちらからの

問い合わせの電話がちょいちょい来るようになりましたし、顔見知りの仲介業者さんと

久々に会話した効果なのか、皆さんがかなり案内してくれるようになりました。



札幌3棟目のエリアは、とても苦労をした札幌2棟目のエリアと比較的かぶっているので

札幌2棟目の頃散々回って、仲介業者さんと顔見知りになったことが効果を発揮して

いるのだと思います。管理会社さんのところに電話したけど、忙しいみたいで出ないから

オーナーに直接電話しました、と連絡してくる顔なじみの仲介さん、営業した後3〜4人

対応しています。普通に価格交渉とか条件交渉して、地ならしして管理会社さんに

引き渡したりしています(笑)



こちらについては、営業の効果は抜群だったと思います。その結果として、2部屋の

お申込につながってくれました。ありがたいことです。



逆に、札幌4棟目にポンポン申込をいただいているものの、営業の結果決まった人は

誰もいませんでした。こちらは謝礼の方が圧倒的に効果があったようです。

場所がいいから、エリアを限定せずに集客できるというのもあるのかもしれません。



ある空室対策がある物件で有効であったからと言って、他の物件でもそうとは限らない。

そんな実例を今回びしっと体験したので、ブログにも書き残しておこうと思いました。

面白いですね、空室対策。その物件ごとにオーダーメイドでやっていかないとわからない

ことがいっぱいあります。一般論としての空室対策を実践し、自分の血肉にしていく

作業ができるかできないか。そこが満室経営になるかのポイントなのかもしれません。

日々勉強ですね、ほんとに。



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posted by ひろ* at 13:55 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月19日

札幌での営業活動の効果を検証する(謝礼の強さに驚愕しつつ)。

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札幌出張の間に各仲介業者さんを回りました。あわせてキャンペーンも打ちました。

今日はその辺の効果があったかどうかについて書きたいと思います。



札幌に行って営業をしようと決めた時の状態は以下の通りでした。

札幌3棟目:3室空き(予定含む)

札幌4棟目:5室空き(予定含む)

東京2棟目:1室空き(予定含む)

仙台1棟目:2室空き(予定含む)→学生さんから2月退去の予告が入ってます



特に重症なのは札幌4棟目。前から言ってたように、ここは売る時のことを考え

家賃を高くしておきたいという意図がありました。しかし市場の相場と少々かい離して

しまっており、なかなかすぐには埋まらない状態になっておりました。



札幌に行く前に、札幌4棟目の管理会社さんのナンバーツーからご提案をいただき、

思い切った個人バック(およそ家賃1ヶ月分くらいの商品券です)を導入しました。

同じ金額のフリーレントもしくは家電プレゼントの時はうんともすんとも言わなかったし

個人バックってここ数年コンプライアンス強化の風潮で流行ってないんじゃないかなと

思ったのですが、やれることは何でもやらなくてはと思い、管理会社さんに企画を

依頼しました。



キャンペーンの効果はてきめん。札幌に行く数日前に、管理会社さんから「2部屋

申込をいただきました」という嬉しい連絡をいただきました。個人バックすげー。

(詳細は過去のブログをご参照ください)



そんな話もありましたので、札幌出張時の営業活動は札幌3棟目に主眼を置きました。

なんとなく札幌4棟目はキャンペーンで何とかなりそうな気がしたためです。



札幌3棟目は何の変哲もないワンルーム。正直、たいした物件ではありません。

ですから、いつもPR時は「審査激ゆる」を前面に押し出しています。

保証人がいなくても、水商売でも、外国人でも、高齢者でも、無職であったとしても

話を聞かずにNOを突きつけることはありません、を売りにしております。



売却済みですが、当時保有していた札幌2棟目があまりにも埋まらなかったため

苦肉の策で編み出した方法です。この当時の営業活動のおかげで、私の物件=

審査超緩くてオーナーが融通をきかせてくれる、というイメージがエリアに定着。

どうせそうなら、それをそのまま活用しようということで、今もその路線でやってます。



札幌3棟目と札幌6棟目(仮)はエリアが若干似ている部分もあるので、札幌3棟目と

同時に札幌6棟目(仮)の営業もできるから効率が良いなあというのもあり、両物件の

営業活動をしっかりと行ってまいりました。



さて、その後効果はあったでしょうか。勿論ありました。

ゆるゆる審査に期待して、営業した店舗の営業マンから電話をいただきました。



過去に家賃滞納をしていて保証会社の審査が通らない生活保護の若い男性です。

その若さで生活保護ですかという感じなのと、保証会社をいくつもダメにしている

そのだらしなさから考えると、あまり好ましい属性ではありません。



管理会社さんにも相談して、

・使ってない保証会社があるならまずそこを通してみる

・それがない場合は保護課で代理納付を依頼する

・原状回復にお金がかかると予想されるので、敷金や礼金をしっかり貰う

といったところを落としどころにしよう、という話になりました。



その旨仲介業者さんとやり取りをしたところ、紹介OKということで喜んでおりました。

昨日か一昨日内覧に行ったようです。そういえばあれは申込になったのかな?

あとで管理会社さんに確認してみようと思います。



札幌4棟目は仲介店が集中していて札幌4棟目紹介可能エリアの駅を集中的に攻めて

効率よく営業をしてきました。しかしここは営業以上に謝礼の勢いがすさまじくて

営業したのと関係ない店舗からの申込が続いております。

札幌滞在中にも2件申込が入りました。申込に空白や不備が多くてまだ何とも言えない

ものも含めての話ですが、残る空室はあと1件のみ。すごいスピードです。



ちなみにそれらの申込書を見せてもらいましたが、営業した店舗はゼロでした(笑)

謝礼効果をつくづく実感しています。まあ確かに大きいもんなあ、それだけ貰ったら。



というわけで、未確定分も含めて札幌の空室は以下のように改善しました。

札幌3棟目 3室空き→2室空き

札幌4棟目 5室空き→1室空き



全然関係なくて営業もしていない仙台1棟目の空室にも、ただいま2件の内見が

予定されています。放置プレイになっちゃっていましたが、札幌が落ち着いたら

仙台ももっとフォローしないとなあ。もう数年くらい完全満室達成してません。

ダメな家主です。



この勢いの中で、管理会社さんと相談して、試しに札幌3棟目でも謝礼を1室限定で

導入してみることにしました。決まれば個人バックです。これで問い合わせが増えたり

決まったりするようなら、他の部屋にも導入しちゃおうかなと思います。



空室対策も本腰を入れ始めたので、徐々に改善の見込みが。

たまたま今年は繁忙期が少し早まっているようなので(管理会社さん曰く、1月の

問い合わせ件数が例年の1.5倍だそうですし、どの仲介さんに聞いても今年は

いつもより来客が多いと言ってました)、営業のタイミングも良かったと思います。

引き続き、満室に向けて努力していこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月29日

スマホに外付けする広角レンズを購入しました。

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会社の仕事が多く、なかなか不動産モードになれずにいます。困った。

若干ストレス解消のための買い物になっているような気もしなくはありませんが

最近アマゾンでポチっと買った品物が案外良かったのでご紹介しようと思います。

スマホガジェットって楽しい。



買った品物はAukeyのPL-WD06というスマホの外付け広角レンズです。

※アフィリエイトは貼ってませんので安心して押してください(笑)



PL-WD06

※上記写真はアマゾンから拝借しました。



広角レンズを持つデジカメは一応持っているのですが、デジカメって正直なところ

めんどくさいんです。写真を撮って、パソコンに何らかの手段で移動させて、という

プロセスを経ないといけないことにストレスを感じるところがありました。



Wi-Fiで飛ばせればいいなと思うんですが、少なくとも私が購入していた頃には

そういう製品もなく、やっと出たWi-Fi対応のEOSも、まだ初期版だったせいか

制約が多く(?)、結局私はうまくつなげられずにさじを投げたものでした。



何より、写真を撮るぞ!と決意しないと、デジカメって持ち歩かないですよね。

もっとこう手軽に持ち歩けないものかと。せっかく友人の内覧会に行った時や、

自分の物件の写真を撮影した時に、デジカメがないからということでスマホの

カメラで写真撮ったりすることになるケースが多く、私としては別にもうスマホで

いいんじゃない?って状態になってました。



スマホのカメラが手軽でいいんですよねえ。DropBoxやOneDriveで

カメラアップロードを自動で行う設定にしておけば、撮って少ししたら写真が全ての

デバイスで共有されている、というこの手軽さ。便利すぎて止められません。



スマホでクリアできなかったのは、決め写真を撮影する時に広角レンズを使って

撮影することができないことでした。部屋が広く見える効果のある広角レンズを

使いたい時だけは、やっぱりデジカメに頼ることになります。



そんな私が今回購入したのは、スマホに外付けで取り付けられるレンズでした。

ある程度使えるものであれば、デジカメの代わりに鞄に突っ込んでおくことで

いつでも手軽に広角レンズで撮影できる、というメリットがあると思ったのです。



楽天贔屓な私ですが、楽天では売ってなかったのでアマゾンでポチっとな。

そしてその品物が昨日届きましたので、写真付きでお届けします。



パッケージ開封

パッケージを開封するとこんな感じでした。レビューサイトに「でかい」って

書いてありましたので覚悟してましたが、それでも想像以上にでかい。

奥にあるキーボードと比較していただければ、なんとなく大きさはわかるかなと。

キャリングケースつきで安心ですが、そのキャリングケースもでかいのよねえ。



iPhone7Plusに設置

iPhone7Plusに取り付けてみました。でかい!これ、Plusですからね。リンゴマークと

見比べていただければ、その大きさがわかるのではないでしょうか。通常のiPhone7だと

レンズばかり異常にでかい状態になるかもしれません(笑)



設置そのものはクリップでくっつけるだけ。あとはカメラを起動しておいて、四隅が

黒くならない場所に動かしてあげれば問題ない感じです。



実際に撮影してみました。全世界に汚いデスクを公開してどうするって感じですが、

適切な被写体がなかったのでご勘弁ください。



まずレンズ未装着で。

レンズ装着前

まあこんなもんです。



そしてレンズ装着。

レンズ装着後

おお、広くなった!いいねー。



この手のレンズって、四隅に黒いムラが入ってしまうことがあるらしいのですが、

これに関してはあまり気にならないレベルでした。設置の仕方を間違えたりすると

四隅が黒くなりますが、そういうことはないように設置できました。



歪みもそれほどないように思えます。

これだったらお部屋の写真を撮影するときとかにも使えるんじゃないかな?

と思えました。空室対策には広く見えるお部屋の写真は必須です。空き部屋を

これで撮影したら、今までより引き合いが良くなるのではないかと期待してます。

今度札幌や仙台に行った際にでも使ってみようと思います。



なお、気になったのは装着時はスマホケースを外さないとうまくいかないことです。

ケースがついた状態でカメラを設置すると、カメラとレンズの間に隙間ができてしまい

相対的に四隅が暗くなる可能性が高まります。私はXperiz Z4とiPhone7Plusで試して

みましたが、いずれもケースを外さないと四隅に暗い部分ができてしまいました。

いちいちケースを外すのはちょっと手間なので、改善されるといいなあと思います。



今回買ったものは、マクロレンズと広角レンズ(ワイドレンズ)の2In1でした。

マクロは不動産賃貸業的にはあまり利用する局面がないように思いますので、

基本的には広角レンズを多用していこうと思います。



あまり不動産活動ができていない私の、お買い物レポートでした。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月21日

条件や空室の認知度向上のために、オーナーがやれること。

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東京は順調に埋まっているのですが、仙台と札幌の空き部屋がなかなか埋まりません。

引き続き、それぞれに対してアプローチが必要と考えます。



札幌4棟目に関しては、初期費用を下げるという決断を1週間したばかりです。

その効果がどの程度出ているかをチェックしたかったのですが、そもそもネット上に

その情報が反映されているのがごく一部という残念な状態でした。管理会社さんのは

しっかり反映されているんですが、他の業者さんは一部しか追随できていません。



ネットを調べる限り、同じような条件の物件は軒並み敷金1ヶ月になっておりますので

初期費用ゼロはインパクトがある作戦であるように感じました。それゆえに、早いところ

その情報が浸透してほしいなあと思う次第です。こういう時に、時間がある程度自由に

使えるなら、さっさと札幌に飛んで自分で営業して、募集資料の情報を置き換えるよう

依頼してくるんですけど・・・会社勤めなのでなかなかそうもいきません。



家賃を高い状態でキープするための作戦である防犯カメラ設置も、半年がかりでようやく

日程が決まりました。いつになっても決まる気配がなく、確かにこっちも安くして貰う分

時期はこだわらないよと言ったものの、これいくらなんでも決まらなさすぎですよ。

さすがにいい加減に決めてくださいと詰め寄り、ようやく日程が決まった次第です。

月末くらいに工事になるということですので、これも差別化要因になることでしょう。



条件は整えましたので、あとは認知度をあげて反撃に転ずるというところをやります。

12月、寒いから行きたくないけど、やっぱ札幌に営業に行かないとダメかなあ。

12月なら仲介業者さんも割と暇だろうし、こちらの話を聞く余裕もあるでしょう。

日程どこかで抑えますか・・・。



行くまでの間は管理会社さんに何とか営業してもらうしかないです。うちの物件だけを

管理しているわけではないのであまり無理は言えませんが、他の客付業者さんが

掲載している情報のチェックと是正をしてもらえないか、相談してみることにします。



札幌3棟目も、駐車場と部屋が解約になってしまいますので、2部屋の空きとなります。

最近出入りが少なかったので、ちょっとのんびり構えていましたが、こちらもこちらで

空室が長引く雰囲気を感じ始めたため、テコ入れ作戦をやっていかなくてはなりません。



そういえば、いつもうちの物件を決めてくれるエース営業マンの方と最近電話して

いなかったので、またコンタクトを取ってみようと思います。札幌5棟目を買ったことも

報告しておかないといけないし、話をするだけでも存在を思い出す効果があるでしょう。

札幌に行ったら、また飲みにでも誘ってうちの物件を贔屓してもらわないと。



両方の作戦に共通するキーワードは「認知度向上」だと思っております。

まずは認知されること。条件が変わったなら、その変わった条件を認知して貰う。

そして行動することで、オーナーのことを認知して貰う。その繰り返しで、仲介の

皆様の頭の中に物件のことを刷り込んでいく作業が最近あまりできておりません。

ここが改善点と考えます。



空室になっている物件が、札幌3棟目と札幌4棟目に集中しているので、ある意味

対策を打ちやすいというところはあると思います。まずは東京にいてできることを

ちまちまとやっていくことが大事かなと思うので、そこをしっかり取り組んでいきます。

物件の状態から、どのような作戦が合うかをしっかり検討して進めます。



仙台1棟目も1部屋の空きがあるので、そこも対策しなくちゃいけないのですが・・・

そちらについては現在ちょうど検討中なので、明日のブログででも結果を書けるんじゃ

ないかなーと。こうご期待(!?)

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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月14日

シャンデリア、結局空室対策の効果はあったの?

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東京3棟目、東京4棟目の募集のために設置していたシャンデリア。

返品率は1/6でした。



空室対策にシャンデリアはどうか。近しい人がシャンデリアのお店の関係者になっており

空室対策に使えるんじゃない?と提案してもらったのが、興味を持ったきっかけです。

その後、たまたまそのタイミングで購入した東京3棟目東京4棟目に設置をしたり、

管理会社さんに商材として紹介したりしておりました。





↑例えばこんなのです。



ブログを読んでくださっている友人からも、シャンデリアへの問い合わせをいただいて

おりましたので、何台か調達したこともありました。市販価格よりだいぶ安い値段で

仕入れることができるという強みがありましたので。



で、肝心の空室対策になったのかい?という点なのですが・・・。

シャンデリアが決め手となったという話は聞いておりませんが、総じて悪い評価では

なかったようです。管理会社さんに東京4棟目の営業に行く際に確認してもらいましたが

仲介業者さんの印象に残るという効果はあったように感じます。



入居者様にとってどうだったかか、という観点ですが、ここはシャンデリアの返品率で

判断してみようと思います。備品としてくっつけてあったシャンデリアをそのまま

利用していただけているなら、それはそのシャンデリアに価値を見出してくれたという

捉え方も出来ると思います(ちょっと強引かもしれませんが)。



東京3棟目、東京4棟目をあわせて6部屋のシャンデリアを導入いたしました。

このうち、そのままシャンデリアを使ってくれた人の割合は、6部屋中5部屋の83%。

1部屋だけ「使わないから」と撤去を希望されてきましたが、それ以外はおおむね

そのまま利用しますという感じでしたので、悪くはなかったのではないかと考えます。



シャンデリアっていうと、イメージ的に少女趣味な感じがしてしまうのですが、実際に

設置してみると案外そうでもなかったです。黒くて男っぽいシャンデリアもありますし、

あまりキラキラしたパーツがついていないシャンデリアもありました。



インパクトは与えられると思いますので、今後も空室が出たら設置していこうかなと

思っております。東京5棟目になる戸建にも、今回返品されたシャンデリアを設置して

明るい印象をつけてみようかなと考えています。



・・・その前に東京1棟目でした。高いロフトがついている部屋なので、シャンデリアが

映えるんじゃないかと期待しています。ただ、天井に引っ掛けシーリングがあったかは

ちょっと微妙ですので、現地確認の上設置の可否を検討したいと思います。



いずれにしても、今後もシャンデリアを空室に設置して、お客様や仲介業者さんの

目を惹く効果を得ることは続けていこうと考える次第です。

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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする