2023年05月27日

オートロックも進化しているのね。

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札幌出張時にお会いした社長から、最近こんなオートロックの製品があるよと

動画を見せて貰いました。なるほど、今の時代ならではって感じの製品ですね。



先日の札幌出張では、札幌6棟目・札幌9棟目の管理会社さんの社長と札幌7党目の

管理会社さんの社長と飲みに行きました。そのうち、札幌6棟目・札幌9棟目の

管理会社さんの社長は経営こそオールドスタイルで昭和の不動産屋さんを地で行く

タイプですが、新しいものは割と好きみたいで、自分で気に入ったものがあると

私に教えてくれることがあります。



今回のブログネタにする商品もそんな感じで飲んでる最中に唐突に教えてくれました。



オートロックって普通けっこうお金かかるイメージありますよね。ググってみると、

1戸あたり15万くらいが目安と書かれていました。なお、私、自分で企画する新築を

やったことがないので、この辺の相場全然わからないんで、見当違いだったら

優しく教えていただければと思います。



しかし、その価格よりもだいぶ安く、しかも便利にできるオートロックの商品が

見つかったんですよ、と社長は満面の笑み。



聞いた内容を私なりにざっくりと書くと・・・要はIoT対応のスマートオートロックと

考えればよさそうです。スマホがドアホンの子機になるイメージですね。外出先でも

自宅に来た人の応答ができるという代物です。



何年か前に、お友達の大家さんが同じ仕組みを自前で導入しておりました。

なるほどとは思ったのですが、今そこまでしても嬉しい人いるのかな?などと

思った記憶はあります。別に家にいないならそこで応答する必要なくない?とか。



しかし、コロナ禍を経てだいぶ世界は変わりました。ドアホンまわりで言えば

「置き配」が常態化したことが大きいでしょう。置き配がある世の中において、

手元のスマホで外出先からもチャイムに応答できるというのはアドバンテージが

あるような気がしてきました。



従来型のドアホンであれば、チャイムを鳴らしても誰も出てきませんから、荷物を

持ち帰るか置き配するかは宅配業者さんの裁量にゆだねられることになります。

本当は置いておいてよかったのに、と思っていても、そんな気持ちには気づかずに

持ち帰ってしまう宅配業者さんも多いでしょう。というか普通持ち帰ると思います。



外出先から応答できれば、今外出しててスマホから応答しているから、置き配で

玄関先に置いておいてもらっていいですよ、みたいな応答ができます。

これ、なかなか悪くない話だと思うんですよね。



先日、お友達の大家さんが「資材を置き配で空室に手配したのに持ち帰られた:と

困った感じで言っておりました。確かにそれは困りますね・・・。工事にあわせて

配達しているというのに、それを持ち帰ら得たら部材が足りず工事が進みません。



こういった意思疎通が図れない事態も当然出てくると思うので、それを思えば

今の時代は手元のスマホからドアホンに対応できるってのはなかなかのメリットが

あるんじゃないかという気がしました。うまくPRできれば空室対策にも

なるのではないかと思います。



しかも、従来型のドアホンより工事費も安いです。私が教えて貰った商品の場合は

一番安いパターンであれば初期費用57万(税別)×棟だそうです。部屋数が

いくつあってもこの価格です。



なんとなく理由はわかります。各部屋に子機をつないで配線しなくてもいいから

安くなっているのだろうな、と。玄関に設置するメインの機械だけで、あとはネットで

つないで事足りる構成になっているから安いのでしょうね。

しかもリースプランもあり、初期費用を分割払にすることもできます。

こうなると初期費用ゼロ円でオートロック導入ということもできちゃうわけですね。



勿論、そんなうまい話ばかりじゃないです。月額料金が1戸あたり250円(税別)

かかりますので、部屋数が20部屋あれば5000円(税別)が毎月かかります。

10年使えば60万ですから、どこかで逆転される可能性は大いにあります。



あとはまだこういう業態が生まれたのが初期なので、今後過当競争が発生して

サービス停止などないか、という点も心配ですね。物件だけで完結している場合は

販売元が倒産したところで故障さえしなければ使えます。しかしこの手のIoT製品は

そうもいきません。サーバサイドが維持費用を払えず止まってしまえば、ただの箱に

なり下がってしまいます。あとは一般論として、メカ系より電子系の方が壊れやすいとか

バッテリーがへたりやすいとか、いろいろと繊細なんじゃないかなというのも気がかり。



更に言えば、スマホを扱えない高齢者の方が入居された場合、そもそもドアホンが

使えないという事態も考えられるんじゃないかなーと思ったり・・・。

ま、本当にドアホンだけでいいなら、格安スマホでもプレゼントしてドアホン用に

部屋の中で据え置きにしてもらってもいいのかなと思います。これは比較的簡単に

解消できる問題であろう、と。



考えるべきことはいろいろありそうですが、割と面白いかなと感じました。

面白い製品の情報を教えていただき、ありがとうございます。

(具体的な商品名はここでは挙げませんが、ググれば出ると思います)



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posted by ひろ* at 09:43 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月16日

空室をもう少し埋めたいので、それぞれに対して動きを取る。

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現在の空室は、東京1棟目1室、東京3棟目1室、東京11棟目1室、東京14棟目2室

札幌8棟目3室、富山1棟目2室、仙台2棟目4部屋となっています。稼働率89%。



かつて「完全満室」となったのはいつだったのか。もはやそれも思い出せないくらいに

完全満室から足が遠のいております。2017年〜2018年あたりにどかどかと

買い進めた物件がなかなか埋まらずに完全満室が遠のいているのは間違いないので

もう5年以上は完全満室になった覚えがありません。



ここ最近も、ちょっと前に稼働率90%にようやく到達したと思ったのですが、

またすぐ退去が出てしまい、どうにも稼働率90%を超えきれずにおります。

本当なら95%くらいはキープしないといけないのでしょうけど・・・。



現在の空室ですが、札幌が調子が良くて札幌8棟目以外全部埋まっています。

札幌8棟目がどうにもならないんですよねえ。安定して2〜3部屋空いており

なかなか難しい状況だなという感じを受けています。管理会社さんが今ひとつ

頼りにならないのは前々からわかっていること。自分で打開策を見つけないとです。

代理営業でも頼もうかなあ。あとは禁断の扇で、管理替えちらつかせて管理会社さんにも

代替候補の管理会社さんにも頑張ってもらうとか・・・。



お部屋もTVドアホンつけたりして多少バリューアップもしておりますし、何とか

選ばれてほしいものです。大家側ももうちょっと頑張らなくては!



仙台の4部屋は義母と管理会社さんに任せます。今こちらから口を出してどうこうしても

かえって混乱させるだけだなと思っていますので。管理会社さんが賃貸仲介に強いので

何かしら引っ張ってこれることでしょう。そしてガスの切り替え工事も8月から

順次開始されると聞いていますので、今までのように給湯器が使えなくて募集できない

お部屋というのもなくなるはずです。先日はタイミング悪く3部屋も一気に退去と

なってしまいましたが、埋まっていたのだからリカバリーもできるはず。期待!



富山1棟目は、2ヶ月前に初期費用ゼロにプランを変えたのですが、今のところまだ

快音は聞こえてきていないので、効果があったのかもよく和あっておりません。

最近富山にも全然行けてないので、管理会社さんとのコミュニケーションも不足気味。

反省して、まずは管理担当の方にメールで反響が変わったかなど聞いてみることに。

Ccで一番近場の管理会社さん直営の仲介店の店長さんも入れてみました。

管理物件だから現場で推してくれてないはずはないと思いますけど、念のため。



東京の各部屋は、それなりに様子を見ながら手を打つ動きは取っております。



東京3棟目はこれまでならサクッと決まっていたのですが、今回は時期の問題や

競合の問題があり、やや反響が鈍い感じです。初期費用を下げて8月いっぱいは

様子を見て、そこからまた作戦を考えましょう、という話をしております。



東京11棟目も、今回ちょっと反響の伸びが鈍いようですので、これも初期費用を

下げてみました。同じく8月いっぱいは様子を見て、そこからまた検討です。



東京14棟目は東京8棟目からの住み替え案件が現在入居者様の検討中という

ステータスになっています。うまくまとまってくれればいいのですが。



唯一、東京で管理会社さんが違う東京1棟目も、この間お邪魔した時に初期費用を

下げようみたいな話をしたような気もしますが・・・記憶が定かではないので、

改めてメールで状況確認してみようと思います。


たまにこうやって振り返って、アクション取り忘れてることはないかを考えるのも

大事なんですよね。今日はそれができたからよかったです。家主が忘れてないことを

管理会社さんに示さないと、管理会社さんの中でも順位は上がらないでしょうから。

そこも意識して、こちらも頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月14日

各空室に対してとるべきアクションの整理。

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空き部屋埋めないとまずいです。アプローチに関して整理を行いたいと思います。

コロナで動きが鈍いとか言ってる場合じゃないですわ。やるべきことをやらないと。



空室のある物件と、その対策の方針、採るべきアクションを並べていきたいと思います。



札幌5棟目:2部屋空室(うち1部屋は退去予告扱い)

1部屋は保証会社さんにて強制執行みたいな流れになるのだと思いますので、待ち。

なので、厳密に言えば退去されていないという扱いに今はなっています。

1部屋は原状回復のお見積をしているところなので、これも待ち。なお、原状回復の

費用は保証会社さんにて負担いただけるはず(本人が払えない場合)。長年お住まいに

なられていた方なので、けっこうな費用になりそうだから、保証会社さんの保証が

あるのは安心できる材料です。



すぐにできるアクションは特になし。



札幌8棟目:3部屋空室(うち1部屋は退去予告)

2部屋はすでに募集中で、広告料をあげたりするなどのキャンペーン打ち出し中。

1部屋は違約金についてもめているところなので、すぐには募集できません。



すぐにできるアクションは、管理会社さんに反響状況を伺うこと。

そして繁忙期に向け新たなキャンペーンを検討すること。



札幌9棟目:4部屋空室(うち2部屋は退去予告)

1部屋はテナントで募集中です。

1部屋は家具家電を設置し、出張時の宿泊場所とかテレワーク部屋とかの形で募集中。

2部屋は先日退去予告が来てしまったお部屋です。



すぐにできるアクションは、管理会社さんに反響状況を伺うこと。

埋める方向でいくなら、テナントは家賃を下げるべきと思います。



東京6棟目:1部屋空室

LINEのやりとりを見る限り、もう退去になって原状回復工事は始まっているはず。

ここの管理会社さん、管理費若干高めだけど原状回復工事は管理会社さん負担で

行ってくれるプランに加入しています。なので、費用面での負担は基本ないのですが

それゆえに原状回復の状況がわからないというデメリットもあります。

また、この辺の家賃相場が少し下がり気味という情報も聞いておりますので、

意外とフォローが必要かもしれません。



すぐにできるアクションは、原状回復の完了予定日と現状での反響情況の把握をして

家賃に関してどうするかを考える必要あり、です。



東京8棟目:2部屋空室(うち1部屋は退去予告)

1部屋は原状回復も終わっていると思います。これも管理会社さんが費用負担で

やっているので、進捗が追いきれておりません。

1部屋はこれから退去になります。あまり入居期間長くない人で、顔を合わせたことも

ないから、送別会どうしようかなあ・・・。入居者さんに相談してみようかな。



すぐにできるアクションは、原状回復の完了予定日と現状での反響状況の把握と

Twitterのアカウントを作って自主客付へのチャレンジをすることと

送別会どうするか相談すること、ですね。



東京10棟目:1部屋空室

テナントが空いています。徐々に家賃を減らしながら反響がとれる家賃の上限を

見極めているところですが、コロナの最中と言うこともありましてあまり状況は

著しくないなあという印象。



すぐにできるアクションは、現状での反響状況の把握と更なる家賃下げの検討です。



東京12棟目:2部屋空室

11月末くらいに前管理会社さんが内見用の写真を撮りに行くとしておりました。

募集開始前にマイソク送ってくださいと依頼していましたが、その後連絡がないです。

今、SUUMOを見ると・・・もう募集開始しているじゃないの。

なんでこう、あの人たちは言うことを聞かないんだろうね。どんなに部屋決めてきても

絶対管理任せない、と改めて心に決めました。



すぐにできるアクションは、すっとぼけてマイソク来てないですけどまだ募集開始には

至ってないですかと確認すること、あわててマイソク送られてくると思いますので、

それを新管理会社さんに渡してあちらでも募集開始いただくこと、です。



富山1棟目:3部屋空室

ここは地場の大手仲介業者さんに頑張ってもらうことになります。

先日、お歳暮も送ってご挨拶もしてきました。一応やれることはやったつもりなので、

以降は管理会社さんと連携を取りながら適宜状況確認することとしたいと思います。



すぐにできるアクションは特にないかな・・・。



千葉1棟目:1部屋空室

バリューアップした形での原状回復が終わっています。少し前に反響状況確認した際には

具体的な内見に繋がるものはなかったということでした。もう一度反響件数など確認して

もうちょっと家賃下げるか、などのアクションを検討したいと思います。



すぐにできるアクションは、管理会社さんへの反響状況の確認ですね。



空き部屋が多くて頭が痛いです。埋まっていってるのは間違いないのですけど、

出ていく部屋数も多いんですよね。もぐらたたき状態になっていますが、少しずつ

前進してくれればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月17日

空室情報を配信する試みを・・・。

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空室がなかなか減ってくれない札幌物件の空室対策として、懇意にしている業者さんに

独自に空室情報を配信してみることにしました。



札幌物件は現在、札幌5棟目が2部屋、札幌6棟目が1部屋(退去予告)、札幌8棟目が

3部屋、札幌9棟目が3部屋という状況です。6棟62室中、空室は9部屋。札幌だけで

見ると、85%程度の稼働率ということであまり芳しくありません。



私の持っている物件は、利回りが高いけど古くて埋めるのに時間がかかるものが多いため

いかに早期に埋めるかが期待利回りに近づけるための努力として必要となります。

努力しないで放置すると、期待利回りが低いけど、築浅でファミリー間取りだから

入退去が少なくあまり苦労しない札幌7棟目と、結果として収益性が変わらない、

むしろ築古は融資が短いのでキャッシュフローベースではかえってよろしくなくて、

返済期間が短い分強制貯金状態になっているような気がしております。



ちゃんと収益を得るためには、築古であっても早く決める努力が必要と思います。

札幌1〜3棟目を持っていた頃は、自分で仲介業者さんを回るなどの努力をして

おりましたが、ここ数年はそれをサボっています。サボっていてもある程度時間を

置くことで決まるから、と思っていましたが・・・。前述の通り、それだとCF的には

あまり面白くないわけです。ここはもうひと頑張りして決めにかかるべきです。



では何をするか。初心に立ち戻り、空室情報を配信することをしてみようと思います。



お会いする業者さんに、空室の一覧ってないですか?と聞かれることがあります。

うちでも客付やってるのでエリアが合えば走客しますとか、ネット掲載しておきますとか

(札幌は元付以外の業者さんが独自にネット掲載することが当たり前の土壌なのです)

そういったありがたいことを申し出てくださる方もいらっしゃいます。

また、エリアは札幌市全域で仲介やってますという方とも知り合う機会があります。

やはり情報があれば機会あれば提案していただけるということをお申し出いただく

ことがあります。



大変ありがたいと思っているのですが、今まではそれをまとめた情報をどこにも

持っておらず「今空いているのは○○と・・・」みたいな感じでしか伝えられて

おりませんでした。この時に、満室になっている物件のことも伝えて認識して貰い

いずれ空室が出た時に対応いただけるような仕組みが必要だよね、と思います。



また、購入したところが望むなら、そこに管理をお願いするスタイルなので、

購入元が変わると管理会社さんも変わります。鍵の管理とかも全然違います。

そしてたまに、業者さんの間での情報掲載サイトに、鍵の所在が「問合せ」となっている

管理会社さんもありまして・・・。それもまた機会損失になります。



そういうことを考慮すると、自分の保有物件の空室状況をまとめた一覧表を作って

定期的にそういった気にかけてくださる業者さんに配るのが良いだろうと思いました。



ただ、注意しないといけないのは、管理会社さんに迷惑をかけないかという点です。

各管理会社さんの仕事の邪魔になることをしてしまうのは避けなくてはなりません。



そこで、まずは私が一覧を作って、実際にそれを管理会社さんに見ていただくことに。

物件一覧を作り、物件ごとに空室の部屋番号と間取り、キーボックスの番号を記載。

あと管理会社さんの名前も記載しました。



この状態で試しに見ていただきましたが、やっぱり意見は色々出ました。加筆すべき

情報であったり、運営的に問題が発生しないような配慮であったり。



一番多かったのが、申込が管理会社さんとオーナーとの両方に行ってしまい、

順序の管理が出来なくなるのではないか、というところでした。ここは私の一覧に

「申込は管理会社様へ、私は事前相談のみ」の一文を加えることで解決させました。



それから、管理会社さんの電話番号も入れた方がいいという意見もいただきました。

それは確かにそうですね。これもさくっと記載。



利用可能な保証会社さんの情報もあるといいということでしたので、各管理会社さんに

確認して追記しました。



広告料や家賃なんかも入れたらいいのではという話はありましたが、そこまではせず

それはネットを見て貰うことにしました。



あと、どのくらい各物件交渉がきくのか?というところの雰囲気を察することが

出来るようにしてほしいという声も。私の札幌での保有物件の中では、札幌7棟目は

そんなに無理をしなくても決まりますが、札幌9棟目はかなり交渉をきかないと

決まりにくいと考えられます。その辺の空気が読める資料にするといい、ということを

助言いただきましたので、物件ごとに交渉できる度合いを◎○△で表現しました。



バージョンアップ版を改めて管理会社さんに見せて、OKをいただくことができたので

次は配信先のリストを作って流そうと思います。LINEグループを作って、そこに

PDFを流す感じで今のところ検討中。最初は数名のみになると思いますが、今後は

仲介をやる可能性がある方にお会いしたら、グループに追加させてほしいと声をかけ

適宜追加していこうと思っています。



これで多少早く決まるようになればいいのですが・・・。

何事もやってみないとわからないので、まずはこれで走ってみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月12日

外国籍の方のお問い合わせが多くなってきた。

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まだまだ繁忙期は終わらない、と言っても過言ではないかも!?

ここに来て申込に繋がりそうないい感じの問い合わせが増えてきました。



まず富山1棟目。

昨日のブログで仲介担当さんから電話があったけど要件は何だろうドキドキ、的な

ことを書きました。昨日、早速折り返しの連絡をしてみたところ、キャンセルではなく

新規のお問合せに対しての対応の意向確認でした。ほっ。



管理会社さん、結構法人需要を押さえています。法人さんの社宅探しという観点では

なかなか強く、うちの物件もその恩恵にあずかっております。



今回も法人さんからの社宅探しの依頼に対して、富山1棟目を紹介しようと思うのだが、

というところが話の始まりでした。で、管理会社さんが事前に確認したいと言っていた

内容が「外国人の可否」「家具家電をオーナー負担で設置することの可否」でした。



今回お住まいになりたいという方は、外国籍の方だそうです。日本語はさほど話せない、

ということでした。私は特にこだわらないのでOKして貰って構わないのですが、

言葉がわからなくて管理会社さんとして困らない?という点は気がかり。そこについて

確認したところ「こういう場合はだいたい法人さんに担当がついてくれて、その人経由で

連絡を取るから大丈夫だと思います」とのこと。そっか、だったらいいや(単純)



家具家電については、以前プランとして検討したこともあるくらいなので、勿論問題は

ありません。先方が欲しいと言っている家具家電類が「テレビ」「冷蔵庫」「洗濯機」

「電子レンジ」なので、こちらとしても揃える想定があるものばかり。ネットで単身向け

家具家電セットみたいなのが5万〜6万で購入できたはずですので、それを準備すれば

良いでしょう。ただ、手配は良いけど受取はどうする?という問題は残ります。ここは

本当に決まるようなら、入居者様に受け取ってもらうか、管理会社さんで一度受け取るか

打ち合わせましょう、ということになりました。



家具家電設置の場合、家賃を上乗せすることになります。いくら乗せます?と聞かれ、

3000円アップでお願いしますとしておきました。2年で回収を目安にしていますが

法人さんなので若干多めに詰んでみた次第です。1年以内の解約で違約金2ヶ月、

2年以内の解約で違約金1ヶ月、という形にして、家具家電代をとりっぱぐれないよう

縛りを入れることも、勿論忘れません。



他にもいくつか社宅候補があり、資料を集めて人事に提出するそうです。決定は人事が

行うということでした。どこまで意味があるかはわかりませんが、全力PRでなんとか

うちを選んでもらってください、と伝えました(笑)



次に札幌6棟目。

こちらは繁忙期に入り、2度の申込→キャンセルが発生しました。引き合いがあることは

確認できているので、あとはいつそれが沸点を超えて申込に至るかの勝負と思います。



今回、管理担当さんから連絡がありまして「外国人のご家族を紹介しても良いかという

問い合わせがありました」とのことでした。富山1棟目に続いて、こっちも外国籍の方の

問い合わせ。そういう時代になったのだなと思います。



3人家族で、奥様が日本語ペラペラ。大学職員で日本語を教えているらしいという情報は

ありました。ご主人とお子様は日本語全く話せない模様です。ま、一人話せれば問題は

ないかなあという気はします。離婚してペラペラの奥様が出ていくなどの事件があると

ややこしいですが、まあ大丈夫だろうと希望的観測で進めたいと思います。



ちなみに、どちらの国の方なのかを伺ったところ、アフリカの方だということでした。

アフリカは初めてだなあ。いろいろな国から日本に来ているんだなと改めて思います。



こちらはまだ問い合わせ段階とのこと。とはいえ、仲介の担当の方は積極的なので、

決めにかかっているような気がするということでした。決まるなら満室返り咲きに

なりますので、ありがたいです。



3月末退去を2件抱える身としては、できるだけ早く空室は埋めておきたいところ。

今回の2件が無事成約につながることを祈ります。



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