2020年08月17日

空室情報を配信する試みを・・・。

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空室がなかなか減ってくれない札幌物件の空室対策として、懇意にしている業者さんに

独自に空室情報を配信してみることにしました。



札幌物件は現在、札幌5棟目が2部屋、札幌6棟目が1部屋(退去予告)、札幌8棟目が

3部屋、札幌9棟目が3部屋という状況です。6棟62室中、空室は9部屋。札幌だけで

見ると、85%程度の稼働率ということであまり芳しくありません。



私の持っている物件は、利回りが高いけど古くて埋めるのに時間がかかるものが多いため

いかに早期に埋めるかが期待利回りに近づけるための努力として必要となります。

努力しないで放置すると、期待利回りが低いけど、築浅でファミリー間取りだから

入退去が少なくあまり苦労しない札幌7棟目と、結果として収益性が変わらない、

むしろ築古は融資が短いのでキャッシュフローベースではかえってよろしくなくて、

返済期間が短い分強制貯金状態になっているような気がしております。



ちゃんと収益を得るためには、築古であっても早く決める努力が必要と思います。

札幌1〜3棟目を持っていた頃は、自分で仲介業者さんを回るなどの努力をして

おりましたが、ここ数年はそれをサボっています。サボっていてもある程度時間を

置くことで決まるから、と思っていましたが・・・。前述の通り、それだとCF的には

あまり面白くないわけです。ここはもうひと頑張りして決めにかかるべきです。



では何をするか。初心に立ち戻り、空室情報を配信することをしてみようと思います。



お会いする業者さんに、空室の一覧ってないですか?と聞かれることがあります。

うちでも客付やってるのでエリアが合えば走客しますとか、ネット掲載しておきますとか

(札幌は元付以外の業者さんが独自にネット掲載することが当たり前の土壌なのです)

そういったありがたいことを申し出てくださる方もいらっしゃいます。

また、エリアは札幌市全域で仲介やってますという方とも知り合う機会があります。

やはり情報があれば機会あれば提案していただけるということをお申し出いただく

ことがあります。



大変ありがたいと思っているのですが、今まではそれをまとめた情報をどこにも

持っておらず「今空いているのは○○と・・・」みたいな感じでしか伝えられて

おりませんでした。この時に、満室になっている物件のことも伝えて認識して貰い

いずれ空室が出た時に対応いただけるような仕組みが必要だよね、と思います。



また、購入したところが望むなら、そこに管理をお願いするスタイルなので、

購入元が変わると管理会社さんも変わります。鍵の管理とかも全然違います。

そしてたまに、業者さんの間での情報掲載サイトに、鍵の所在が「問合せ」となっている

管理会社さんもありまして・・・。それもまた機会損失になります。



そういうことを考慮すると、自分の保有物件の空室状況をまとめた一覧表を作って

定期的にそういった気にかけてくださる業者さんに配るのが良いだろうと思いました。



ただ、注意しないといけないのは、管理会社さんに迷惑をかけないかという点です。

各管理会社さんの仕事の邪魔になることをしてしまうのは避けなくてはなりません。



そこで、まずは私が一覧を作って、実際にそれを管理会社さんに見ていただくことに。

物件一覧を作り、物件ごとに空室の部屋番号と間取り、キーボックスの番号を記載。

あと管理会社さんの名前も記載しました。



この状態で試しに見ていただきましたが、やっぱり意見は色々出ました。加筆すべき

情報であったり、運営的に問題が発生しないような配慮であったり。



一番多かったのが、申込が管理会社さんとオーナーとの両方に行ってしまい、

順序の管理が出来なくなるのではないか、というところでした。ここは私の一覧に

「申込は管理会社様へ、私は事前相談のみ」の一文を加えることで解決させました。



それから、管理会社さんの電話番号も入れた方がいいという意見もいただきました。

それは確かにそうですね。これもさくっと記載。



利用可能な保証会社さんの情報もあるといいということでしたので、各管理会社さんに

確認して追記しました。



広告料や家賃なんかも入れたらいいのではという話はありましたが、そこまではせず

それはネットを見て貰うことにしました。



あと、どのくらい各物件交渉がきくのか?というところの雰囲気を察することが

出来るようにしてほしいという声も。私の札幌での保有物件の中では、札幌7棟目は

そんなに無理をしなくても決まりますが、札幌9棟目はかなり交渉をきかないと

決まりにくいと考えられます。その辺の空気が読める資料にするといい、ということを

助言いただきましたので、物件ごとに交渉できる度合いを◎○△で表現しました。



バージョンアップ版を改めて管理会社さんに見せて、OKをいただくことができたので

次は配信先のリストを作って流そうと思います。LINEグループを作って、そこに

PDFを流す感じで今のところ検討中。最初は数名のみになると思いますが、今後は

仲介をやる可能性がある方にお会いしたら、グループに追加させてほしいと声をかけ

適宜追加していこうと思っています。



これで多少早く決まるようになればいいのですが・・・。

何事もやってみないとわからないので、まずはこれで走ってみようと思います。



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2019年03月12日

外国籍の方のお問い合わせが多くなってきた。

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まだまだ繁忙期は終わらない、と言っても過言ではないかも!?

ここに来て申込に繋がりそうないい感じの問い合わせが増えてきました。



まず富山1棟目。

昨日のブログで仲介担当さんから電話があったけど要件は何だろうドキドキ、的な

ことを書きました。昨日、早速折り返しの連絡をしてみたところ、キャンセルではなく

新規のお問合せに対しての対応の意向確認でした。ほっ。



管理会社さん、結構法人需要を押さえています。法人さんの社宅探しという観点では

なかなか強く、うちの物件もその恩恵にあずかっております。



今回も法人さんからの社宅探しの依頼に対して、富山1棟目を紹介しようと思うのだが、

というところが話の始まりでした。で、管理会社さんが事前に確認したいと言っていた

内容が「外国人の可否」「家具家電をオーナー負担で設置することの可否」でした。



今回お住まいになりたいという方は、外国籍の方だそうです。日本語はさほど話せない、

ということでした。私は特にこだわらないのでOKして貰って構わないのですが、

言葉がわからなくて管理会社さんとして困らない?という点は気がかり。そこについて

確認したところ「こういう場合はだいたい法人さんに担当がついてくれて、その人経由で

連絡を取るから大丈夫だと思います」とのこと。そっか、だったらいいや(単純)



家具家電については、以前プランとして検討したこともあるくらいなので、勿論問題は

ありません。先方が欲しいと言っている家具家電類が「テレビ」「冷蔵庫」「洗濯機」

「電子レンジ」なので、こちらとしても揃える想定があるものばかり。ネットで単身向け

家具家電セットみたいなのが5万〜6万で購入できたはずですので、それを準備すれば

良いでしょう。ただ、手配は良いけど受取はどうする?という問題は残ります。ここは

本当に決まるようなら、入居者様に受け取ってもらうか、管理会社さんで一度受け取るか

打ち合わせましょう、ということになりました。



家具家電設置の場合、家賃を上乗せすることになります。いくら乗せます?と聞かれ、

3000円アップでお願いしますとしておきました。2年で回収を目安にしていますが

法人さんなので若干多めに詰んでみた次第です。1年以内の解約で違約金2ヶ月、

2年以内の解約で違約金1ヶ月、という形にして、家具家電代をとりっぱぐれないよう

縛りを入れることも、勿論忘れません。



他にもいくつか社宅候補があり、資料を集めて人事に提出するそうです。決定は人事が

行うということでした。どこまで意味があるかはわかりませんが、全力PRでなんとか

うちを選んでもらってください、と伝えました(笑)



次に札幌6棟目。

こちらは繁忙期に入り、2度の申込→キャンセルが発生しました。引き合いがあることは

確認できているので、あとはいつそれが沸点を超えて申込に至るかの勝負と思います。



今回、管理担当さんから連絡がありまして「外国人のご家族を紹介しても良いかという

問い合わせがありました」とのことでした。富山1棟目に続いて、こっちも外国籍の方の

問い合わせ。そういう時代になったのだなと思います。



3人家族で、奥様が日本語ペラペラ。大学職員で日本語を教えているらしいという情報は

ありました。ご主人とお子様は日本語全く話せない模様です。ま、一人話せれば問題は

ないかなあという気はします。離婚してペラペラの奥様が出ていくなどの事件があると

ややこしいですが、まあ大丈夫だろうと希望的観測で進めたいと思います。



ちなみに、どちらの国の方なのかを伺ったところ、アフリカの方だということでした。

アフリカは初めてだなあ。いろいろな国から日本に来ているんだなと改めて思います。



こちらはまだ問い合わせ段階とのこと。とはいえ、仲介の担当の方は積極的なので、

決めにかかっているような気がするということでした。決まるなら満室返り咲きに

なりますので、ありがたいです。



3月末退去を2件抱える身としては、できるだけ早く空室は埋めておきたいところ。

今回の2件が無事成約につながることを祈ります。



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posted by ひろ* at 06:16 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月04日

目指せ空室王回避!空室対策を本格化。

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入居付けのために、強化策を練ったり具体的な作戦を展開したりしています。



【札幌7棟目】

2部屋の空室があり、札幌物件の中では比較的高い家賃を取れているというところも

ありますので、ここはさっさと埋めてしまいたい物件です。



こちらは管理会社さんから色々と提案をしていただけるので、私としては楽ちんです。

半月くらい前に「空室が2部屋に増えることを考えると、初期費用を下げて早めに

埋められるようにした方がいいのではないでしょうか」とのご提案がありましたので、

そうしましょうということで条件変更を行いました。



敷1、礼0、前家賃、火災保険、保証委託料を初期費用として入居者様に請求するところ

敷0に変更して、初期費用を軽減する作戦となります。6月〜7月の新婚ファミリーが

選びやすい初期費用低減策で、なんとか片を付けたいという思惑です。



更に、管理会社さん独自の「成約したらQUOカードプレゼントキャンペーン」も

あるということでしたので、一気に決まってくれればいいなと思っております。



昨日から今日にかけて、このキャンペーンや初期費用による反響状況を伺いましたが

まだ半月ということもあり、そこまで大きな反響は得られていないということでした。

元々空いていた方のお部屋は近隣と比べて妥当な家賃設定と思いますが、今度空く部屋は

近隣より高めの家賃設定で、それをあえて引き継いだ募集条件としています。

後者の部屋は家賃を下げてもいいと思いますが、もうちょっと様子を見てからかな・・・



そんな感じで管理会社さんに話をしたところ、後者の部屋について家賃をどうしたら

やりやすくなるか、社内で協議して改めて連絡してくださるとのことでした。

色々とありがとうございます!



【札幌8棟目】

こちらは前オーナーの微妙な募集条件を変更して、私なりに適正と思える条件に

修正しました。そして物件名を変更し、オーナーチェンジされたことを大いにPRする

作戦を展開しております。名称変更に騙されたか、早速物件確認の電話もあったと

管理会社さんが言ってました。ありがたいですね。是非その調子で!



【東京5棟目】

募集条件は特に変更せず、工事でバリューアップを図る予定です。

どのくらいの施工費で対応できるかにもよるのですが

・床の傾き補正

・和室→洋室にした部屋の長押などの木部を真っ白に塗装

・ベランダの床板の刷新

といった、前回のリノベ時にできなかったことに対応しようと思っております。



前の時は、反響はあり内覧にも来るものの、半分くらい(推定)の人が床の傾きを

気にして入居申込に至らなかったと聞いております。つまり、床が傾かなければ

申込に至った可能性があるということだと思うのです。



最終的に、家賃を2000円下げて決まりましたので、床の工事をすれば元々の

想定家賃は取れるだろう、と。決まりが悪ければ初期費用キャンペーンをするなり

家賃を下げるなりして対応すればよい、という考え方です。



ただ、3点全部やると結構お金もかかると思います。そこはどこまでやるかは

出てきた見積を見て考えたいと思います。



【東京8棟目】

そろそろ全空のままにしておくのも金融機関さんへの体面上よろしくありません。

管理会社さんに、必要なら初期費用の更なる低減キャンペーンや家賃減額も検討する

方向で相談しましたが、管理会社さん的には「本当に有効な作戦を考えるために、

もうちょっとヒアリングしたり情報を集めたりして、改めて提案します」という

形で持ち帰ってくださいました。ありがたいことです。



あわせて、作成したチラシを物件近隣のターミナル駅でばらまく作戦を来週末に

決行します。ペットショップやトリミングスクール、猫カフェなど、ペットに関する

業種のところにチラシを置いてもらいPRする作戦です。チラシだけ作ってあって

作戦自体決行できてなかったから、いい加減やりますよ!



【富山1棟目】

のんびりしたペースで進んでいるプロパンガス化と内装の原状回復工事。

入居開始された部屋は先行して工事が完了しておりますが、他はまだ終わってません。

東京感覚からすると、とんでもない遅さです。



でもここは富山です。郷に入りては郷に従うべし。遅いと言ったところで、フィリピンと

比較したら全然早い方です(笑)



管理会社さんには、1部屋できあがるタイミングを教えてほしいと伝えました。

営業をかけようにも、部屋が出来上がっていない状態で営業しても意味ないですから。

その意図はお伝えし、とりあえず1部屋でいいので優先して完成させてください、と

お願いをしました。完成してからが本当の勝負です。もう9ヶ月寝かせてしまいましたが

まあ現金で安く買ってるので、他のレバレッジきいてるやつを優先させましたという

ことで仕方ないかな〜と自分に甘いことを言ってみる。



東京9棟目、札幌8棟目の取得も完了し、物件取得関連の動きがひと段落しました。

そろそろ取得から管理に軸足を移し、空室が多くなっている全体的な状況を改善させて

着実に埋めなくてはなりません。



各管理会社さんごとに、お付き合いの距離感や口出ししていい領域など、バランスの

取り方が微妙に異なります。そこを間違えてうざい大家にならないよう留意しながら、

それでも優先して貰えるようにきっちりとやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:02 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月09日

受け入れづらい属性の方をいかにして受け入れるか。

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審査が緩いことを売りにして賃貸の募集をしている関係からか、どう対応すべきか

悩ましいと感じてしまう内覧希望者の方も割と頻繁にやってきます。

本日のブログは、そんな方が来た時の私の対処法について書きたいと思います。



基本路線は、去る者は追うけど来るものは拒まないスタイルです。せっかくのご縁で

内覧や申込をいただいた方に対して、なにも検討せずにはいサヨウナラと言うのは

とても申し訳ない、という気持ちがあります。そのため、ご興味を持っていただいた

方に対しては、最大限ご入居いただけるようにこちらもいろいろな手を考えます。



そういうスタンスなのと、あまり市中競争力のない札幌2棟目(売却済)、札幌3棟目を

抱えていたこともありまして、緩い審査+来るものは拒まずにまず検討します、という

今の営業スタイルが出来上がりました。



勿論リスクもあります。ある程度は受容し、ある程度は何らかの形でリスクヘッジする。

そんなやり方をするようにしております。



事例1

現在生活保護を受給中、保証人なし、保証会社も過去に審査した時にNGになっている。

そんなお客さんですが、紹介可能でしょうか?という問い合わせがありました。



対応方法

どこの保証会社がNGだったかをまず聞き出しました。

すると、全保連、日本セーフティー、JID、ライフ、ほっと保証に関しては過去に

審査をしてNGだった(たぶん滞納しているんでしょうね・・・)というお話です。

管理会社さんと会話したところ、それならライフは使えるかもしれないよねと。

なるほど、じゃあライフさんで申し込むことを前提にしましょうか。



滞納リスクはこれでクリア。保証人がいないことに関しても、保証会社さんがつけば

解決できます。あとは原状回復リスクが残りますので、その点に関しては敷金と礼金を

しっかり積んでもらいましょう、ということにしました。



そこまで仲介さんと話をしたのですが、結局この方は申込を入れてきませんでした。

まあ他で決まったならいいんじゃないかなと。



事例2

水商売の方で、近々足を洗いたいから安く住めるところに引っ越したいという希望で、

初期費用もそんなにかけたくない(=かけられない)という方の相談でした。



対応方法

敷金、礼金、初月家賃はサービスする方針にしました。その代わり、ちょびっとだけ

家賃を上げるような感じで対応。保証会社さんを入れる形を必須としました。

また、隣に高齢の方が住んでいるので、生活時間帯のずれによる騒音トラブルには

留意することを了承いただきたい、ということも伝えました。



その他、詳細条件は申込をいただけた場合に検討する、ということで仲介業者さんに

返信しました。



この方も結局お部屋自体に難色を示し、入居申込には至りませんでした。



事例3

高齢者の方で、70代。貯金と年金で食っていけるけど、今住んでいる家が取り壊しに

なるということで次の住まいを探している方でした。身内の方はいないとのこと。



対応方法

正直、高齢者の方に関しては(失礼かもしれませんが)現世からの旅立ちのことを

意識して契約しなくてはなりません。少なくとも、孤独死した時のための保険には

きちんと加入する必要があります。そういったプランを必須とさせていただきました。



また、保証会社さんも加入いただきたいところです。実際に入れるのかは何とも

言えないところなのですが、身内がいないということなので、荷物の処分等について

誰かに責任をもってほしい感じはしています。保証会社さんが入れば、夜逃げ等の場合に

残置物の処分をしてくれるので、それに準じて何とかならないかなと。

(ただ、死亡の場合は補償対象外という話も聞いたことがあるので、無理かも?

 身内がない部屋でお亡くなりになった場合の残置物処分に詳しい方、情報求む!)



あとは、孤独死にならないように常に見守る必要もありますので、ソフトバンクから

発売されている見守りホームセキュリティなどを入居者様負担にて導入していただく、

ということも考えたいと思っています。一定期間ドアが開いていない場合に警告の

メールがくるというものです。値段が月額500円というのもお手頃で入居者様の

負担が軽く、いいのではないかと思っています。



もしくは、あまりこの辺詳しくないですが、民生委員さんに回ってもらうだとか、

東京都限定ですが高齢者向けにその辺を解決してくれる制度があったりだとか、

なんかいろいろと手はあったはずですので、そういったものも活用したいです。



こちらはまだ内覧していない(と思う)ので、もし申込が来るようでしたら、

更に具体的な方策を練っていこうと思います。



高齢者の方は今後増える一方。シニアマーケットをターゲットにしていかないと

将来的な安定経営は成り立たないと私は思っています。そりゃあ高齢者の方を

リスクを取って入れなくても大丈夫な物件ばかりならいいのですが、なかなかそうも

いきませんので、少しずつそういう方も視野に入れていく必要があります。



その際に、今から高齢者も受け入れる準備を整えていること、高齢者入居に関する

ノウハウがあることは大事だと思っています。そんなわけで、私はあまり嫌がらずに

高齢者の方でも審査をしていこうという気持ちでおります。



ここ最近あった、ちょっと癖のある内覧者の話と、それに対する私の対応でした。

何かの参考になれば幸いです。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月28日

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めでたく札幌6棟目を決済することができました。万歳!

本当は決済日は金融機関さんでその瞬間に立ち会いたかったのですが、会社もあるため

今回も欠席にしました。そのため、報告の電話があっただけで、特別な感慨深さもなし。

寂しいと言えば寂しいですが、また収益を産んでくれるいい子が増えたということで

この子をどうやって育てて立派にしていくか、いろいろ考えていこうと思います。



まずは空室対策ですね。4部屋中2部屋が空室ですので、ここを埋めるところから。



空室と言えば、長いこと完全満室を経験しておりません・・・。

むしろ空室は拡大する一方でした。1月スタート時点では以下のような状態でした。



札幌1棟目 5/5

札幌3棟目 13/16

札幌4棟目 10/15

札幌5棟目 16/16

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5(退去予告1)

東京3棟目 2/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

仙台1棟目 6/7(退去予告1)



退去予告も含めると、11室の空きがある状態です。これ完全にアウトやん、と。

札幌4棟目は多少戦略的に空いてしまっている(売却を考えて高い家賃で募集)のですが

それ以外は私の怠慢でしかありません。

しかも月末(昨日ですね)で新たな物件が加わるのですから、それはもう早く埋めないと

不動産賃貸業者として失格です。過剰な空室は悪!



というわけで、1月は空室対策も頑張りました。結果、状況は以下のように改善。

(カウント面倒なので申込あり=満室ということでここは考えます)



札幌1棟目 5/5

札幌3棟目 15/16

札幌4棟目 14/15

札幌5棟目 16/16

札幌6棟目 2/4(New!)

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 2/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

仙台1棟目 7/7(退去予告1)



この1ヶ月で7部屋の申込をいただき、1部屋の退去予告撤回をいただきました。

新規取得物件で2部屋空室が増えたものの、空室総数は(退去予告を含めて)6部屋に

減少。管理会社さん、仲介業者さんの頑張りのおかげです。ありがとうございます。



今回採用した空室対策は大きくわけて2つです。



1.謝礼マシマシ大作戦

2.ローラー営業大作戦



1は決めてくれた営業マンの方に、家賃1ヶ月相当の商品券をプレゼントするプラン。

2は地道に大家である私が仲介業者さんを回って、うちの物件決めてねと依頼する

地味なプランです。



1がバシッと決まったのは札幌4棟目。そこそこ高スペックの築浅RC物件です。

私が1月中盤に営業に行くと決めたのと同じくらいのタイミングで、管理会社さんからの

発案で実施することになりました。他の物件で効果があった内容だということでして、

実際にやってみたところ効果てきめん。私が営業に行くまでの1週間半くらいで3部屋の

申込があり、滞在中に1部屋申込。1部屋キャンセルになったものの、昨日また申込を

いただいたということで、満室が射程圏内になってきました。



そこで、同じような効果を狙って札幌3棟目にもこのプランを試験的に導入しました。

一番極まりが悪い1階のお部屋です。しかしこれがまた、鳴かず飛ばずなんです。

札幌3棟目は木造築古ワンルームなので、どちらかというと属性があまりよくない方の

申込が多く、謝礼を出して集客しようとしても、スペック的に難しいのでしょう。

同じキャンペーンを打って、ここまで効果が違うというのにも驚きました。



逆に2がズバッと決まったのが札幌3棟目です。一月の半ばに仲介業者さんに営業を

かけていきました
。札幌4棟目のエリアの業者さんを10社くらい、札幌3棟目の

エリアの業者さんを10件くらい、その他を3件くらいってところでした。



札幌3棟目に関しては、営業をかけた後から明らかに反応が良くなりました。

これまで開拓していなかった店舗さんに今回初めて飛び込んだのですが、そちらからの

問い合わせの電話がちょいちょい来るようになりましたし、顔見知りの仲介業者さんと

久々に会話した効果なのか、皆さんがかなり案内してくれるようになりました。



札幌3棟目のエリアは、とても苦労をした札幌2棟目のエリアと比較的かぶっているので

札幌2棟目の頃散々回って、仲介業者さんと顔見知りになったことが効果を発揮して

いるのだと思います。管理会社さんのところに電話したけど、忙しいみたいで出ないから

オーナーに直接電話しました、と連絡してくる顔なじみの仲介さん、営業した後3〜4人

対応しています。普通に価格交渉とか条件交渉して、地ならしして管理会社さんに

引き渡したりしています(笑)



こちらについては、営業の効果は抜群だったと思います。その結果として、2部屋の

お申込につながってくれました。ありがたいことです。



逆に、札幌4棟目にポンポン申込をいただいているものの、営業の結果決まった人は

誰もいませんでした。こちらは謝礼の方が圧倒的に効果があったようです。

場所がいいから、エリアを限定せずに集客できるというのもあるのかもしれません。



ある空室対策がある物件で有効であったからと言って、他の物件でもそうとは限らない。

そんな実例を今回びしっと体験したので、ブログにも書き残しておこうと思いました。

面白いですね、空室対策。その物件ごとにオーダーメイドでやっていかないとわからない

ことがいっぱいあります。一般論としての空室対策を実践し、自分の血肉にしていく

作業ができるかできないか。そこが満室経営になるかのポイントなのかもしれません。

日々勉強ですね、ほんとに。



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