空室をもう少し埋めたいので、それぞれに対して動きを取る。

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現在の空室は、東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京１１棟目１室、東京１４棟目２室

札幌８棟目３室、富山１棟目２室、仙台２棟目４部屋となっています。稼働率８９％。



かつて「完全満室」となったのはいつだったのか。もはやそれも思い出せないくらいに

完全満室から足が遠のいております。２０１７年〜２０１８年あたりにどかどかと

買い進めた物件がなかなか埋まらずに完全満室が遠のいているのは間違いないので

もう５年以上は完全満室になった覚えがありません。



ここ最近も、ちょっと前に稼働率９０％にようやく到達したと思ったのですが、

またすぐ退去が出てしまい、どうにも稼働率９０％を超えきれずにおります。

本当なら９５％くらいはキープしないといけないのでしょうけど・・・。



現在の空室ですが、札幌が調子が良くて札幌８棟目以外全部埋まっています。

札幌８棟目がどうにもならないんですよねえ。安定して２〜３部屋空いており

なかなか難しい状況だなという感じを受けています。管理会社さんが今ひとつ

頼りにならないのは前々からわかっていること。自分で打開策を見つけないとです。

代理営業でも頼もうかなあ。あとは禁断の扇で、管理替えちらつかせて管理会社さんにも

代替候補の管理会社さんにも頑張ってもらうとか・・・。



お部屋もＴＶドアホンつけたりして多少バリューアップもしておりますし、何とか

選ばれてほしいものです。大家側ももうちょっと頑張らなくては！



仙台の４部屋は義母と管理会社さんに任せます。今こちらから口を出してどうこうしても

かえって混乱させるだけだなと思っていますので。管理会社さんが賃貸仲介に強いので

何かしら引っ張ってこれることでしょう。そしてガスの切り替え工事も８月から

順次開始されると聞いていますので、今までのように給湯器が使えなくて募集できない

お部屋というのもなくなるはずです。先日はタイミング悪く３部屋も一気に退去と

なってしまいましたが、埋まっていたのだからリカバリーもできるはず。期待！



富山１棟目は、２ヶ月前に初期費用ゼロにプランを変えたのですが、今のところまだ

快音は聞こえてきていないので、効果があったのかもよく和あっておりません。

最近富山にも全然行けてないので、管理会社さんとのコミュニケーションも不足気味。

反省して、まずは管理担当の方にメールで反響が変わったかなど聞いてみることに。

Ｃｃで一番近場の管理会社さん直営の仲介店の店長さんも入れてみました。

管理物件だから現場で推してくれてないはずはないと思いますけど、念のため。



東京の各部屋は、それなりに様子を見ながら手を打つ動きは取っております。



東京３棟目はこれまでならサクッと決まっていたのですが、今回は時期の問題や

競合の問題があり、やや反響が鈍い感じです。初期費用を下げて８月いっぱいは

様子を見て、そこからまた作戦を考えましょう、という話をしております。



東京１１棟目も、今回ちょっと反響の伸びが鈍いようですので、これも初期費用を

下げてみました。同じく８月いっぱいは様子を見て、そこからまた検討です。



東京１４棟目は東京８棟目からの住み替え案件が現在入居者様の検討中という

ステータスになっています。うまくまとまってくれればいいのですが。



唯一、東京で管理会社さんが違う東京１棟目も、この間お邪魔した時に初期費用を

下げようみたいな話をしたような気もしますが・・・記憶が定かではないので、

改めてメールで状況確認してみようと思います。


たまにこうやって振り返って、アクション取り忘れてることはないかを考えるのも

大事なんですよね。今日はそれができたからよかったです。家主が忘れてないことを

管理会社さんに示さないと、管理会社さんの中でも順位は上がらないでしょうから。

そこも意識して、こちらも頑張りたいと思います。



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各空室に対してとるべきアクションの整理。

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空き部屋埋めないとまずいです。アプローチに関して整理を行いたいと思います。

コロナで動きが鈍いとか言ってる場合じゃないですわ。やるべきことをやらないと。



空室のある物件と、その対策の方針、採るべきアクションを並べていきたいと思います。



札幌５棟目：２部屋空室（うち１部屋は退去予告扱い）

１部屋は保証会社さんにて強制執行みたいな流れになるのだと思いますので、待ち。

なので、厳密に言えば退去されていないという扱いに今はなっています。

１部屋は原状回復のお見積をしているところなので、これも待ち。なお、原状回復の

費用は保証会社さんにて負担いただけるはず（本人が払えない場合）。長年お住まいに

なられていた方なので、けっこうな費用になりそうだから、保証会社さんの保証が

あるのは安心できる材料です。



すぐにできるアクションは特になし。



札幌８棟目：３部屋空室（うち１部屋は退去予告）

２部屋はすでに募集中で、広告料をあげたりするなどのキャンペーン打ち出し中。

１部屋は違約金についてもめているところなので、すぐには募集できません。



すぐにできるアクションは、管理会社さんに反響状況を伺うこと。

そして繁忙期に向け新たなキャンペーンを検討すること。



札幌９棟目：４部屋空室（うち２部屋は退去予告）

１部屋はテナントで募集中です。

１部屋は家具家電を設置し、出張時の宿泊場所とかテレワーク部屋とかの形で募集中。

２部屋は先日退去予告が来てしまったお部屋です。



すぐにできるアクションは、管理会社さんに反響状況を伺うこと。

埋める方向でいくなら、テナントは家賃を下げるべきと思います。



東京６棟目：１部屋空室

ＬＩＮＥのやりとりを見る限り、もう退去になって原状回復工事は始まっているはず。

ここの管理会社さん、管理費若干高めだけど原状回復工事は管理会社さん負担で

行ってくれるプランに加入しています。なので、費用面での負担は基本ないのですが

それゆえに原状回復の状況がわからないというデメリットもあります。

また、この辺の家賃相場が少し下がり気味という情報も聞いておりますので、

意外とフォローが必要かもしれません。



すぐにできるアクションは、原状回復の完了予定日と現状での反響情況の把握をして

家賃に関してどうするかを考える必要あり、です。



東京８棟目：２部屋空室（うち１部屋は退去予告）

１部屋は原状回復も終わっていると思います。これも管理会社さんが費用負担で

やっているので、進捗が追いきれておりません。

１部屋はこれから退去になります。あまり入居期間長くない人で、顔を合わせたことも

ないから、送別会どうしようかなあ・・・。入居者さんに相談してみようかな。



すぐにできるアクションは、原状回復の完了予定日と現状での反響状況の把握と

Ｔｗｉｔｔｅｒのアカウントを作って自主客付へのチャレンジをすることと

送別会どうするか相談すること、ですね。



東京１０棟目：１部屋空室

テナントが空いています。徐々に家賃を減らしながら反響がとれる家賃の上限を

見極めているところですが、コロナの最中と言うこともありましてあまり状況は

著しくないなあという印象。



すぐにできるアクションは、現状での反響状況の把握と更なる家賃下げの検討です。



東京１２棟目：２部屋空室

１１月末くらいに前管理会社さんが内見用の写真を撮りに行くとしておりました。

募集開始前にマイソク送ってくださいと依頼していましたが、その後連絡がないです。

今、ＳＵＵＭＯを見ると・・・もう募集開始しているじゃないの。

なんでこう、あの人たちは言うことを聞かないんだろうね。どんなに部屋決めてきても

絶対管理任せない、と改めて心に決めました。



すぐにできるアクションは、すっとぼけてマイソク来てないですけどまだ募集開始には

至ってないですかと確認すること、あわててマイソク送られてくると思いますので、

それを新管理会社さんに渡してあちらでも募集開始いただくこと、です。



富山１棟目：３部屋空室

ここは地場の大手仲介業者さんに頑張ってもらうことになります。

先日、お歳暮も送ってご挨拶もしてきました。一応やれることはやったつもりなので、

以降は管理会社さんと連携を取りながら適宜状況確認することとしたいと思います。



すぐにできるアクションは特にないかな・・・。



千葉１棟目：１部屋空室

バリューアップした形での原状回復が終わっています。少し前に反響状況確認した際には

具体的な内見に繋がるものはなかったということでした。もう一度反響件数など確認して

もうちょっと家賃下げるか、などのアクションを検討したいと思います。



すぐにできるアクションは、管理会社さんへの反響状況の確認ですね。



空き部屋が多くて頭が痛いです。埋まっていってるのは間違いないのですけど、

出ていく部屋数も多いんですよね。もぐらたたき状態になっていますが、少しずつ

前進してくれればいいなと思います。



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空室情報を配信する試みを・・・。

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空室がなかなか減ってくれない札幌物件の空室対策として、懇意にしている業者さんに

独自に空室情報を配信してみることにしました。



札幌物件は現在、札幌５棟目が２部屋、札幌６棟目が１部屋（退去予告）、札幌８棟目が

３部屋、札幌９棟目が３部屋という状況です。６棟６２室中、空室は９部屋。札幌だけで

見ると、８５％程度の稼働率ということであまり芳しくありません。



私の持っている物件は、利回りが高いけど古くて埋めるのに時間がかかるものが多いため

いかに早期に埋めるかが期待利回りに近づけるための努力として必要となります。

努力しないで放置すると、期待利回りが低いけど、築浅でファミリー間取りだから

入退去が少なくあまり苦労しない札幌７棟目と、結果として収益性が変わらない、

むしろ築古は融資が短いのでキャッシュフローベースではかえってよろしくなくて、

返済期間が短い分強制貯金状態になっているような気がしております。



ちゃんと収益を得るためには、築古であっても早く決める努力が必要と思います。

札幌１〜３棟目を持っていた頃は、自分で仲介業者さんを回るなどの努力をして

おりましたが、ここ数年はそれをサボっています。サボっていてもある程度時間を

置くことで決まるから、と思っていましたが・・・。前述の通り、それだとＣＦ的には

あまり面白くないわけです。ここはもうひと頑張りして決めにかかるべきです。



では何をするか。初心に立ち戻り、空室情報を配信することをしてみようと思います。



お会いする業者さんに、空室の一覧ってないですか？と聞かれることがあります。

うちでも客付やってるのでエリアが合えば走客しますとか、ネット掲載しておきますとか

（札幌は元付以外の業者さんが独自にネット掲載することが当たり前の土壌なのです）

そういったありがたいことを申し出てくださる方もいらっしゃいます。

また、エリアは札幌市全域で仲介やってますという方とも知り合う機会があります。

やはり情報があれば機会あれば提案していただけるということをお申し出いただく

ことがあります。



大変ありがたいと思っているのですが、今まではそれをまとめた情報をどこにも

持っておらず「今空いているのは○○と・・・」みたいな感じでしか伝えられて

おりませんでした。この時に、満室になっている物件のことも伝えて認識して貰い

いずれ空室が出た時に対応いただけるような仕組みが必要だよね、と思います。



また、購入したところが望むなら、そこに管理をお願いするスタイルなので、

購入元が変わると管理会社さんも変わります。鍵の管理とかも全然違います。

そしてたまに、業者さんの間での情報掲載サイトに、鍵の所在が「問合せ」となっている

管理会社さんもありまして・・・。それもまた機会損失になります。



そういうことを考慮すると、自分の保有物件の空室状況をまとめた一覧表を作って

定期的にそういった気にかけてくださる業者さんに配るのが良いだろうと思いました。



ただ、注意しないといけないのは、管理会社さんに迷惑をかけないかという点です。

各管理会社さんの仕事の邪魔になることをしてしまうのは避けなくてはなりません。



そこで、まずは私が一覧を作って、実際にそれを管理会社さんに見ていただくことに。

物件一覧を作り、物件ごとに空室の部屋番号と間取り、キーボックスの番号を記載。

あと管理会社さんの名前も記載しました。



この状態で試しに見ていただきましたが、やっぱり意見は色々出ました。加筆すべき

情報であったり、運営的に問題が発生しないような配慮であったり。



一番多かったのが、申込が管理会社さんとオーナーとの両方に行ってしまい、

順序の管理が出来なくなるのではないか、というところでした。ここは私の一覧に

「申込は管理会社様へ、私は事前相談のみ」の一文を加えることで解決させました。



それから、管理会社さんの電話番号も入れた方がいいという意見もいただきました。

それは確かにそうですね。これもさくっと記載。



利用可能な保証会社さんの情報もあるといいということでしたので、各管理会社さんに

確認して追記しました。



広告料や家賃なんかも入れたらいいのではという話はありましたが、そこまではせず

それはネットを見て貰うことにしました。



あと、どのくらい各物件交渉がきくのか？というところの雰囲気を察することが

出来るようにしてほしいという声も。私の札幌での保有物件の中では、札幌７棟目は

そんなに無理をしなくても決まりますが、札幌９棟目はかなり交渉をきかないと

決まりにくいと考えられます。その辺の空気が読める資料にするといい、ということを

助言いただきましたので、物件ごとに交渉できる度合いを◎○△で表現しました。



バージョンアップ版を改めて管理会社さんに見せて、ＯＫをいただくことができたので

次は配信先のリストを作って流そうと思います。ＬＩＮＥグループを作って、そこに

ＰＤＦを流す感じで今のところ検討中。最初は数名のみになると思いますが、今後は

仲介をやる可能性がある方にお会いしたら、グループに追加させてほしいと声をかけ

適宜追加していこうと思っています。



これで多少早く決まるようになればいいのですが・・・。

何事もやってみないとわからないので、まずはこれで走ってみようと思います。



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外国籍の方のお問い合わせが多くなってきた。

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まだまだ繁忙期は終わらない、と言っても過言ではないかも！？

ここに来て申込に繋がりそうないい感じの問い合わせが増えてきました。



まず富山１棟目。

昨日のブログで仲介担当さんから電話があったけど要件は何だろうドキドキ、的な

ことを書きました。昨日、早速折り返しの連絡をしてみたところ、キャンセルではなく

新規のお問合せに対しての対応の意向確認でした。ほっ。



管理会社さん、結構法人需要を押さえています。法人さんの社宅探しという観点では

なかなか強く、うちの物件もその恩恵にあずかっております。



今回も法人さんからの社宅探しの依頼に対して、富山１棟目を紹介しようと思うのだが、

というところが話の始まりでした。で、管理会社さんが事前に確認したいと言っていた

内容が「外国人の可否」「家具家電をオーナー負担で設置することの可否」でした。



今回お住まいになりたいという方は、外国籍の方だそうです。日本語はさほど話せない、

ということでした。私は特にこだわらないのでＯＫして貰って構わないのですが、

言葉がわからなくて管理会社さんとして困らない？という点は気がかり。そこについて

確認したところ「こういう場合はだいたい法人さんに担当がついてくれて、その人経由で

連絡を取るから大丈夫だと思います」とのこと。そっか、だったらいいや（単純）



家具家電については、以前プランとして検討したこともあるくらいなので、勿論問題は

ありません。先方が欲しいと言っている家具家電類が「テレビ」「冷蔵庫」「洗濯機」

「電子レンジ」なので、こちらとしても揃える想定があるものばかり。ネットで単身向け

家具家電セットみたいなのが５万〜６万で購入できたはずですので、それを準備すれば

良いでしょう。ただ、手配は良いけど受取はどうする？という問題は残ります。ここは

本当に決まるようなら、入居者様に受け取ってもらうか、管理会社さんで一度受け取るか

打ち合わせましょう、ということになりました。



家具家電設置の場合、家賃を上乗せすることになります。いくら乗せます？と聞かれ、

３０００円アップでお願いしますとしておきました。２年で回収を目安にしていますが

法人さんなので若干多めに詰んでみた次第です。１年以内の解約で違約金２ヶ月、

２年以内の解約で違約金１ヶ月、という形にして、家具家電代をとりっぱぐれないよう

縛りを入れることも、勿論忘れません。



他にもいくつか社宅候補があり、資料を集めて人事に提出するそうです。決定は人事が

行うということでした。どこまで意味があるかはわかりませんが、全力ＰＲでなんとか

うちを選んでもらってください、と伝えました（笑）



次に札幌６棟目。

こちらは繁忙期に入り、２度の申込→キャンセルが発生しました。引き合いがあることは

確認できているので、あとはいつそれが沸点を超えて申込に至るかの勝負と思います。



今回、管理担当さんから連絡がありまして「外国人のご家族を紹介しても良いかという

問い合わせがありました」とのことでした。富山１棟目に続いて、こっちも外国籍の方の

問い合わせ。そういう時代になったのだなと思います。



３人家族で、奥様が日本語ペラペラ。大学職員で日本語を教えているらしいという情報は

ありました。ご主人とお子様は日本語全く話せない模様です。ま、一人話せれば問題は

ないかなあという気はします。離婚してペラペラの奥様が出ていくなどの事件があると

ややこしいですが、まあ大丈夫だろうと希望的観測で進めたいと思います。



ちなみに、どちらの国の方なのかを伺ったところ、アフリカの方だということでした。

アフリカは初めてだなあ。いろいろな国から日本に来ているんだなと改めて思います。



こちらはまだ問い合わせ段階とのこと。とはいえ、仲介の担当の方は積極的なので、

決めにかかっているような気がするということでした。決まるなら満室返り咲きに

なりますので、ありがたいです。



３月末退去を２件抱える身としては、できるだけ早く空室は埋めておきたいところ。

今回の２件が無事成約につながることを祈ります。



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入居付けのために、強化策を練ったり具体的な作戦を展開したりしています。



【札幌７棟目】

２部屋の空室があり、札幌物件の中では比較的高い家賃を取れているというところも

ありますので、ここはさっさと埋めてしまいたい物件です。



こちらは管理会社さんから色々と提案をしていただけるので、私としては楽ちんです。

半月くらい前に「空室が２部屋に増えることを考えると、初期費用を下げて早めに

埋められるようにした方がいいのではないでしょうか」とのご提案がありましたので、

そうしましょうということで条件変更を行いました。



敷１、礼０、前家賃、火災保険、保証委託料を初期費用として入居者様に請求するところ

敷０に変更して、初期費用を軽減する作戦となります。６月〜７月の新婚ファミリーが

選びやすい初期費用低減策で、なんとか片を付けたいという思惑です。



更に、管理会社さん独自の「成約したらＱＵＯカードプレゼントキャンペーン」も

あるということでしたので、一気に決まってくれればいいなと思っております。



昨日から今日にかけて、このキャンペーンや初期費用による反響状況を伺いましたが

まだ半月ということもあり、そこまで大きな反響は得られていないということでした。

元々空いていた方のお部屋は近隣と比べて妥当な家賃設定と思いますが、今度空く部屋は

近隣より高めの家賃設定で、それをあえて引き継いだ募集条件としています。

後者の部屋は家賃を下げてもいいと思いますが、もうちょっと様子を見てからかな・・・



そんな感じで管理会社さんに話をしたところ、後者の部屋について家賃をどうしたら

やりやすくなるか、社内で協議して改めて連絡してくださるとのことでした。

色々とありがとうございます！



【札幌８棟目】

こちらは前オーナーの微妙な募集条件を変更して、私なりに適正と思える条件に

修正しました。そして物件名を変更し、オーナーチェンジされたことを大いにＰＲする

作戦を展開しております。名称変更に騙されたか、早速物件確認の電話もあったと

管理会社さんが言ってました。ありがたいですね。是非その調子で！



【東京５棟目】

募集条件は特に変更せず、工事でバリューアップを図る予定です。

どのくらいの施工費で対応できるかにもよるのですが

・床の傾き補正

・和室→洋室にした部屋の長押などの木部を真っ白に塗装

・ベランダの床板の刷新

といった、前回のリノベ時にできなかったことに対応しようと思っております。



前の時は、反響はあり内覧にも来るものの、半分くらい（推定）の人が床の傾きを

気にして入居申込に至らなかったと聞いております。つまり、床が傾かなければ

申込に至った可能性があるということだと思うのです。



最終的に、家賃を２０００円下げて決まりましたので、床の工事をすれば元々の

想定家賃は取れるだろう、と。決まりが悪ければ初期費用キャンペーンをするなり

家賃を下げるなりして対応すればよい、という考え方です。



ただ、３点全部やると結構お金もかかると思います。そこはどこまでやるかは

出てきた見積を見て考えたいと思います。



【東京８棟目】

そろそろ全空のままにしておくのも金融機関さんへの体面上よろしくありません。

管理会社さんに、必要なら初期費用の更なる低減キャンペーンや家賃減額も検討する

方向で相談しましたが、管理会社さん的には「本当に有効な作戦を考えるために、

もうちょっとヒアリングしたり情報を集めたりして、改めて提案します」という

形で持ち帰ってくださいました。ありがたいことです。



あわせて、作成したチラシを物件近隣のターミナル駅でばらまく作戦を来週末に

決行します。ペットショップやトリミングスクール、猫カフェなど、ペットに関する

業種のところにチラシを置いてもらいＰＲする作戦です。チラシだけ作ってあって

作戦自体決行できてなかったから、いい加減やりますよ！



【富山１棟目】

のんびりしたペースで進んでいるプロパンガス化と内装の原状回復工事。

入居開始された部屋は先行して工事が完了しておりますが、他はまだ終わってません。

東京感覚からすると、とんでもない遅さです。



でもここは富山です。郷に入りては郷に従うべし。遅いと言ったところで、フィリピンと

比較したら全然早い方です（笑）



管理会社さんには、１部屋できあがるタイミングを教えてほしいと伝えました。

営業をかけようにも、部屋が出来上がっていない状態で営業しても意味ないですから。

その意図はお伝えし、とりあえず１部屋でいいので優先して完成させてください、と

お願いをしました。完成してからが本当の勝負です。もう９ヶ月寝かせてしまいましたが

まあ現金で安く買ってるので、他のレバレッジきいてるやつを優先させましたという

ことで仕方ないかな〜と自分に甘いことを言ってみる。



東京９棟目、札幌８棟目の取得も完了し、物件取得関連の動きがひと段落しました。

そろそろ取得から管理に軸足を移し、空室が多くなっている全体的な状況を改善させて

着実に埋めなくてはなりません。



各管理会社さんごとに、お付き合いの距離感や口出ししていい領域など、バランスの

取り方が微妙に異なります。そこを間違えてうざい大家にならないよう留意しながら、

それでも優先して貰えるようにきっちりとやっていきたいと思います。



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