リフォーム融資が実行されることになりました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１２位です。寝坊と金消の準備でブログ書く時間あまりとれず。

応援クリックよろしくお願いします→



いろいろなやつをごった煮にしたリフォーム融資の内諾を得ることができました。

ああ、また返済比率を増やしてしまった・・・（苦笑）



今年に入ってから、お金が出ていくことが多かったのです。やれ札幌８棟目の

屋上防水とか受水槽の故障とか、札幌６棟目の原状回復が大台を超えたりとか、

東京１棟目の原状回復もそこそこのお値段になったとか。ただでさえ稼働率が

著しくないので入金が少なく、それでいて出費が多いという残念な状態です。



仙台法人のお金と合わせれば何も問題はないのですが、あいにく仙台法人の財布は

義母がしっかり握っています。なので、個人のお金と東京法人のお金をごった煮で

扱っているのとはわけが違います。義母と話をして、お財布からお金が減ることと

振込に行くのにＡＴＭに行かなくてはならないことを多少ブーブー言われながら

お金振り込んでくださいという話をしないといけないのです。



でも、これがかえって良い方向の抑止力になっている気もしています。

仙台法人には割とお金貯まってくれています。個人はすっからかんですが（笑）



まあとにかく、東京法人の分のお金は東京法人で何とかしなくてはなりません。

久しぶりに数百万だけど融資引いちゃおうかな、と思いまして、サブバンクさんに

その辺相談してみました。



なぜサブバンクさんかと言えば、大変柔軟で札幌の物件の修繕資金とかであっても

保証協会にうまく話を通して融資をしてくれることが多いからです。他の金融機関さんは

「札幌の物件の修繕はちょっと・・・」と及び腰になることが多いのですが、

このサブバンクさんだけは何かと理由を作って融資してくれることが多いです。



今回の融資は、札幌６棟目のリフォームを中心に組み立てていますので、札幌でも

抵抗なく融資にこぎつけてくださるサブバンクさんが適任と考えた次第です。



案の定、札幌でも何とかしますということで保証協会さんと会話をしてくださいまして、

なんのかんのしながら無事に融資の内諾を得てくださいました。助かります〜。

途中、保証協会さんから見積を２度も提出しなおしさせられましたが（１回目は

見積有効期限切れで、２回目は宛名が名字だけだったり名字＋オーナーという表記で

フルネームではないからフルネームで作ってほしいとのことで）、結果としては

きちんと融資を決めてくださったので良かったです。



サブバンクさんはフットワークが大変良いです。

先日も融資の内諾が決まった後、納税証明書を取得する必要があるということで

取ってきてもらえるかと依頼されたのですが、私は今サラリーマンの仕事がかなり

忙しくなってしまい、本当にそれを取りに行く余裕がありません。すると担当の方は

「後で実費だけいただければ」と、代理で納税証明書を取ってきてくださいました。

ほんと、この辺の動きの良さはありがたいところ。



本日金消契約なのですが、書類全部うちに持ってきてくれて、うちで金消やって

くれるということで、こちらも助かっております。ありがたし。

しかも、来週からまた出張に行くと言ったら、内諾が出たのが水曜日なのに、金曜日には

金消できるように準備します！と。ほんとありがたいです。



月末実行で話は進められそうなので、１件月末支払期日のものがあったのにも

なんとか間に合いそうです。よかったです。振込をこの融資をした金融機関さんから

しなさいという条件が付いているので、先に振り込んでしまうとややこしくなる

ところでした。



まあそんなわけで、いつも綱渡りしながら不動産賃貸業している私が、また今回も

融資を引いてしまいました、というお話でした。

寝坊して時間がないので、展開もオチもない話で恐縮です。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

遠隔大家さんの融資事情は厳しいのです。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。いい天気だけど仕事があるから外にも出られず。

応援クリックよろしくお願いします→



遠隔大家さんにとっては、どうやってその地域で融資をしてくださる金融機関さんを

開拓するかは永遠の課題です。今は融資姿勢自体が厳しいので、余計大変ですね。



遠隔地から地元の金融機関さんを使って融資を受けるのはなかなか難しいことです。

法人本店と物件のある遠隔地の両方に支店がある金融機関さんであれば、可能性は

ありますが、どちらかが欠けた時には非常に難しくなります。



私は個人事業主および仙台法人で札幌の物件を購入していますが、双方とも上記の

条件を満たす金融機関さんで融資を受けて購入しております。札幌６棟目（個人）、

札幌７棟目（仙台法人）、札幌８等目（個人）、札幌１２棟目（仙台法人）あたりは

このパターンです。札幌９棟目は某政府系金融機関さんなのでちょっと異色だけど

あれは全国に支店があるから広義に見れば上記条件を満たしていると言えるかも。

なお、札幌１０棟目、札幌１１棟目は現金購入です。



以前、仙台法人で例外的にこの条件を満たさずに融資を受けたパターンがありました。

あれは支店開設でお客様が欲しい金融機関さんが、支店登記でも問題ないと判断した

ためです。その後しばらくして、本部がそういうのＮＧと言い出したようで、

新規の融資は得られなくなってしまいましたが・・・いずれ潮目が変わる時も

あるかもしれません。まあ、たまにはそんなこともあるかもしれませんが、

基本的には双方に支店がないと難しいです。



じゃあ支店網があれば楽勝なの？といわれると、決して楽勝ではありません。

金融機関さんが融資したいと思うタイミング、金融機関さんの本部がそれを良しとする

タイミング、大家さんが物件を欲しいと思うタイミングがうまく合致しないと、

なかなかそううまくはいきません。



仙台法人のメインバンクさんは札幌と仙台の両方に支店がありますが、支店長の姿勢や

本部の姿勢に左右され、実際の融資にこぎつけたのは札幌１２棟目が初めてでした。

２０１５年くらいに支店長から「札幌進出も当行でお手伝いします」と言われたので

それから気にしていたものの、中古だとなかなか耐用年数などの問題もあり厳しく、

新築はいいものがなかなか出てこないという状態が続いておりました。そうこうしている

うちに支店長が変わり、担当さんから「札幌の案件ばかり持ち込むなら札幌支店に

担当を移管すべきだと言われてしまった」と泣きつかれ、しばらく札幌案件を持ち込む

ことができなくなりました。今回、久しぶりに持っていってみたら、なんかうまいこと

ハマったようで、融資にこぎつけることができたという次第です。



パズルのピースとピースがたまたまうまくはまった時だけ、融資の扉は開かれる。

そのくらいのものだと思った方がいいでしょう。基本的にはハードルは高いと

考えた方が良いと思います。



余談ですが、地銀さんは東京支店をたいてい作っていますので、東京在住なら

物件がある地域と本店所在地の両方に支店があるなんて条件は楽勝じゃない？

とか思うかもしれませんが・・・。



得てして、地銀さんの東京支店は都内に住む一般の人をサポートするものではなく

その地銀さんのエリアの法人さんが東京支店を出すときに支援するためにある、

というのが基本的な路線です。なので、だいたいこのパターンはうまくいきません。



個人事業主（東京在住）で札幌の物件を買っていますが、取引支店は東京の支店ではなく

札幌の支店です。この時は本当に良い行員さんに巡り合えたのと、今より融資情勢が

緩かったのとが重なってうまくいきましたが、今はもう新規の融資は厳しいと言われて

しまっております。



なお、このパターンでうまくいく可能性が高いのは、東京支店以外にも東京の支店がある

パターンだと思います。わざわざ複数の支店を持つということは、地元の法人さんが

東京進出を支援するパターンの支店と、普通に東京の人に対して地道に商売をしようと

考える支店の両方がある可能性が高いです。



とまあ、ここまで遠隔融資の難しさをつらつらと書いてきましたが、ヒットした時の

インパクトは大きいので、チャンスがあれば攻められるよう常に種まきは続けてます。



先日は札幌７棟目の管理会社さんから「今度、取引行で新しい支店を作るから顧客を

紹介してほしいと言われたので、仙台法人さん紹介しますよ」と言っていただきました。

ほんとありがたいです、こういうの。いつも気にかけていただき感謝します。



お話を持っていってもらったのですが、結果としては「本店が札幌にないとダメ」

という方針だったようで、残念ながらご縁はなさそうでした。支店登記さえあれば

ＯＫという方向であれば良かったのですが・・・。



でもまあ、こういうのはダメなのが当たり前。だから数を打って、たまにヒットが出れば

ラッキーくらいのものです。今後も融資の幅を広げる活動を続けようと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

管理会社さんが金融機関さんを紹介してくれるって。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。週末やること頑張らなくちゃだなー。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌７棟目の管理会社さんが、金融機関さんをご紹介してくださるとのことです。

とてもありがたいです！感謝感謝。



札幌７棟目の管理会社さんは少数精鋭でやっており、オーナーと入居者様のバランスも

適切に考えつつ、オーナーのお財布事情や立場も踏まえて動いてくださるという

今のところ文句のつけようがない管理会社さんです。



私がお付き合いしている札幌の管理会社さんの中でも特に素晴らしいと思っており

札幌５棟目（売却済）の管理会社さんと並んで、私の中での札幌二大巨頭です。

何のしがらみもなければ、管理は基本その２社のどちらかにお願いするでしょう。

信頼感抜群です。

（別に本人が見てるからヨイショしてるわけじゃないですよ〜）



札幌７棟目の管理会社さんの何がいいって、まずフットワークが軽いです。

何かあったらすぐ動く、というのが徹底されているように見受けられます。

ここは個人個人のそういう性格や資質がそうさせているのかもしれません。



次に、入居者様と関係を作るのが上手い。これは私の担当さんだけかもしれませんが

管理変更前にさんざん滞納していた問題児をしっかり調教（？）して、家賃滞納が

ないのは勿論のこと、担当さんの代わりに現地で様子を見てくるところまで更生させて

しまったという逸話がありました。管理会社さんのFacebook投稿に「いいね！」を

つけてしまうくらい従順になっていると聞いて、一体何をしてここまで入居者様を

変えたのだろう・・・とびっくりしたものでした。



この担当さん、昔は保証会社さんで滞納督促やってたらしく、滞納督促はお手のもの。

私は過去含めて２物件をこの担当さんに管理して貰ってましたが、その間滞納ゼロです。

それだけで驚嘆に値します。



そして、何と言っても波長が合うこと。話してて普通に楽しい方々です。

関係作りが云々なんてつまらないこと言わず、普通に楽しいから一緒に飲みに行こうと

お誘いしたくなる人柄。何回飲み明かしたことやら（コロナ禍前の話です）。

嫁ちゃんや義母も一緒に飲みに連れて行ったこともあり、家族ぐるみでの関係に

なっております。仙台法人の支店登記もこちらの管理会社さんの事務所にさせて

いただきました。お世話になりっぱなしです。



・・・と、私が一方的におもっているだけかもしれませんが（汗）

札幌５棟目の管理会社さん、札幌７棟目の管理会社さんみたいな素敵な人たちが

いるからこそ、私の札幌での遠隔不動産投資が成り立っていると言っても良いかと

思っております。いつもありがとうございます。



で、今回はまたもこの管理会社さんにお世話になってしまった話です。



ひょこっと管理会社さんの社長からＬＩＮＥが届きまして。

なんでも、お付き合いのある信金さんの新しい支店ができるということでして、

お客様の紹介をしてほしいと言われたから、うちの仙台法人を紹介してよいか、

というお話でした。



あーもう、なんでこう私が喜ぶツボを押さえているのでしょう、この社長は。

そんなの欲しいに決まってるじゃないですかー！



しかも新店ができるって、一番確変が起こりやすいパターンですよ、間違いなく。

仙台法人が唯一札幌の信金さんで融資を受けたパターンがこれでした。新店開設にあたり

とにかく顧客を集めたい信金さんにアプローチして、首尾よく融資を勝ち取ったことが

過去にありました。何年か経って、本部からダメ出しされてしまい、追加の融資は

望めなくなってしまいましたが、それでもちょっとでも融資姿勢が緩めばチャンスと

みなして攻められる体制にはなっていると思います。



当時のアレの再現なるか！？と気持ちがワクワクするのは間違いありません。



ただ、基本的な金融機関さんのスタンスは保守的だと思います。金融庁さんの指導も

影響していることでしょう。あまり過剰な期待は抱かない方がいいだろうと思います。

でもそう思っても、やっぱり銀行開拓ってワクワクしちゃいますよねー（私だけ？）



札幌は月末に建売新築の札幌１２棟目（仮）を購入しますので、しばらくの間は

打ち止めになるだろうと思います。相応の自己資金も入れなくてはならないため。

中古で利回り１５％くらいのを１５年融資でフルローンで買えたりすると、そこそこ

キャッシュが回る形になるのでいいんですけどね。自己資金もさほどいらないだろうし。

でもこういう条件に当てはまるのって、立地が微妙なものが多いから・・・。

そしてそもそも、この紹介いただく予定の金融機関さんが、築古物件への融資をするか、

という問題も当然あります。



なんて妄想をしている時も、それはそれで楽しいんですけどね。

不動産ジャンキーにして借金ジャンキーです。人間として終わっているというご指摘は

大いに受け付けますが、聞くつもりはありません（どや顔で）



何にしても、チャンスには違いないので、連絡が来たら精一杯アピールして、

新たな融資のきっかけにつながるようにできればいいなと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

お世話になった行員さんが異動とのこと。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。寝坊したので手短に。

応援クリックよろしくお願いします→



個人および東京法人で取引している金融機関さんからご連絡がありました。

お世話になった担当の方が異動になってしまうとのこと。残念です。



仙台法人はそれ単体で見られることが多いのですが、東京法人および個人事業主は

切り離されずに一体で見られることが多いです。代表者が違う、本店所在地も違う、

などの理由があるのだとは思いますが、金融機関さんの都合もあるのでしょう。

私に悪影響がある話ではないので気にしないことにします。



東京法人および個人事業主としてお付き合いがあるのは、地域の小さな金融機関さんが

主となります。信金さん、信組さんばかりです。ごく一部の例外として、遠隔地の

物件を購入するのに地銀さんを使ったこともありますが、それ以外は地域密着の

金融機関さんとのお付き合いに徹しております。



地域密着型の信金さんや信組さんは、やっぱり紹介から入ると警戒感が低いです。

今日この後話題にする金融機関さんも、東京８棟目の購入にあたり融資を検討して

くださる金融機関さんを探している時、不動産賃貸業のお友達からのご紹介で

お話をさせていただき、無事融資実行に至ったところからのお付き合いです。



東京８棟目を購入する時の担当さん、東京９棟目を購入する時の担当さん、細かい

修繕の融資をしてくれた時の担当さん、と、これまで３人の方が私の担当になって

くださいました。いずれの方も仕事ができて対応が気持ちよい方ばかりでした。

この金融機関さんいいなあと思ったものでした。



先日、そんな金融機関さんから着信が。仕事中で出れず、明らかに営業時間外の

夜になって着信を確認。ひとまず電話に出られなかった旨を謝罪するショートメールを

打っておきました。



翌日、そのショートメールに対して返信が。異動が決まったので後任を紹介したいが

お会いできる日はあるか、と言う内容でした。そうか、上半期をもって異動ってことか。

それにしても異動のサイクル早いなー。取引開始から三年半くらいで３人異動・・・。

土の方もいい人だったし仕事もできる方だったので、恵まれていたと思います。



そしてあいにく、私はサラリーマンのお仕事で長期出張中。来週末にならないと

東京に戻れません。再来週でお会いする形で調整は可能か、と記載して返信しました。

今はその回答を待っているところです。まあきっと、そこまで先になるともう新店舗に

異動してしまっているんだろうなあ、とは思います。ご挨拶できずに異動になるのは

ちょっと寂しいなあ。なんとかご挨拶できればいいのですが・・・。

間に合いそうなら出張先で何かお土産買っていこうっと。



いつか異動することはわかっているのですが、わかっていてもやっぱりいざ異動と

言われてしまうと寂しいものですね。



こちらの担当さんには、東京１２棟目の修繕の融資やコロナ融資などまとめていただき

大変お世話になりました。新天地でもご活躍されることと思います。いつか偉くなって

私の融資をバンバン承認してくれるようになればいいなと思います（笑）

今までありがとうございました！そして新担当さん、これからよろしくお願い致します。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

金融機関さんから確定申告書に対しての指摘事項が。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１６位です。最初から頼ることしか考えていない人への対応は疲れます。

応援クリックよろしくお願いします→



借入している金融機関さんから、確定申告書の内容について質問がありました。

他のところで言われたことなかったけど、よく見てるなあ。さすがです。



確定申告が完了した４月に、お取引をさせていただいている金融機関さんに対して

確定申告書をメールやＦＡＸで送らせていただきました。本当は対面での説明が

良いのだろうと思いつつも、サボってしまっているだらしない私です。

意識低い系で宗派は他力本願時。はい、ブログ読んでいただいている方ならご存じの通り

ダメなやつなのです。



普段なら、最終的な損益がこんなところに落ち着いているねえという話をするだけで

終了し、先方からくる質問くらいだったら自分でその場で回答して終わるのですが

今回初めて自分だけで回答しきれない質問を貰ってしまいました。



質問をしてきたのは、札幌６棟目と札幌８棟目に対して融資を実行いただいている

金融機関さんです。私がお取引していただいている金融機関さんの中では比較的

規模は大きめ。



少し前に担当の行員さんが変わったのですが、未だご挨拶に行けておりません。

メールと電話でしかやり取りしたことがないので、コロナが落ち着いた頃にでも

札幌に行ってお会いしたいところではあるのですが・・・。



こちらの金融機関さんも、昨今の融資厳格化の流れを受け、頭金は２割が基本で

遠隔地に住む人は取引ＮＧという方向性になってしまっております。どこかでまた

姿勢が変わるだろうとは思うので、引き続き関係は維持する予定ですが、なんとも

やりづらい世の中になったものです。その割には物件価格は下がらないし・・・。



で、回答しきれない質問というのが「土地の簿価が期首→期末で減っていますが、

売却した土地があったのでしょうか？」というものでした。



個人では売却はしておりません。ここしばらく個人の物件は動かしてないです。

なのに簿価が減っているのはなぜだ？私も心当たりがなくわかりませんでした。

いかに自分が確定申告書を真剣に見ていないかがバレバレです。恥じなくては。



わからないので顧問税理士の先生に聞くことにしました。先生、これ何でですか？



返ってきた回答は・・・「令和1年以前の売却分を一括して抹消したことが理由」

ということでした。え、そんなことできちゃうの！？都度都度簿価を落とさないと

いけないとばかり思っていたのですが。



顧問税理士の先生からのメールを要約すると・・・

・個人の場合、物件の売却は譲渡所得で申告するため、不動産の帳簿には売買取引は

　記帳せず簿価から抹消するのみ

・建物部分は固定資産台帳との整合性をとるため必ず抹消するが、土地については

　そのままになっていた

・今回の確定申告で令和2年末土地の実残高に合わせた

ということだそうです。



まああれか、うっかり消し忘れてたけど実害はないよ、ということか。きっと。

お茶目な先生です。私の決算処理は複雑で大変だとよくぼやいておりますので、

そりゃあミスも出ますよね。かえって申し訳ない気持ちに。お中元でも送るか・・・。



金融機関さんには、顧問税理士の先生が仰っていた対応内容をお伝えしました。

これでご納得いただければ良いのですが。



しかし、土地の簿価が動いていたことくらい自分で気づかなくてはならなかったと

反省しております。もっと注意深く決算書や確定申告書を眺めるようにしよう。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。