金融機関さんから仙台法人の決算書について質問が。

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仙台法人の決算書の内容について、各取引行さんからら照会がありました。

去年もそれあったと思うんだけど、なぜに今妙にクローズアップされたんだろう？



先日、義母からＬＩＮＥで質問が飛んできました。決算書を各取引行さんに送ったら

メインバンクさんから「営業外費用に計上してる保険料は一体何か？」という

問い合わせを受けたそうです。



保険料で計上されているのは、法人が役員を受取人としてかけている生命保険や

医療保険、あとは倒産防止共済の掛金なんかもここに入っています。倒産防止共済は

単純な経費にせず、決算書上資産に計上した上で最後に落とす形にしています。

（これはブログのコメントやＳＮＳで教わったやり方です、ありがとうございます）



倒産防止共済はもう何年もかけてるんですけど、はて今なぜ急にここを細かく

聞こうとしているんだろう？副長さんクラスの人が変わったと聞いているので、

その辺から言われているのかしら？



義母には、保険はこんな感じだからということを伝えて、回答しておくように

お願いしました。こちらについてはその後何も言ってこないので、問題はなかったものと

思われます。



それから数日後。顧問税理士の先生からメールが届きました。

札幌７棟目の融資をしてくださっているサブバンクさんからの照会があったとのこと。

義母が説明しきれず顧問税理士の先生に依頼したのだろうと思われます。

事前に顧問税理士の先生に義母から回答依頼はあったとのことでしたので。



質問内容は、メインバンクさんと同じく、今年計上されている保険料は何かという点と

還付金があるがこれは何かという質問だったそうです。



還付金はおそらく今年利益を落としているので、予定納税していた分が戻ってきたものの

はずです。でもそれにしてはちょっと還付金の金額大きいなあ。顧問税理士の先生からは

通常の法人税、消費税の還付金と回答していると伝えられているので、消費税の還付も

一部あったのかも？でも太陽光売却の消費税でかなり痛い目みてるから、消費税が還付は

あまりない気もするんだよなあ。これ、もうちょっと細かく先生に確認しておこうっと。



しかし、保険料はその前の期でも倒産防止共済を払っているはずなんだけどなあ。

なんでこんなに今年はこれがクローズアップされるのやら。金融庁さんあたりが

指導に入ったのでしょうか？



とはいえ、今年は倒産防止共済の掛金は最大から最小まで落としております。

修繕費がガッツリかかってたので、そんなに大きな利益は出ないということは

わかっていたので減らしました。そして東京法人で私に何かあった時用にかけてた

医療保険や生命保険を仙台法人に名義変更（売却）しております。だから確かに

内訳としては変わっているんですけど・・・そこまで決算書には表現されてないと

思うんだけど。



・・・と書いてて理解できました。決算書に書いてないから質問してるんだ、これ。

このブログを書きながら、なんでだろうなあと決算書をパラパラめくってたのですが

生命保険等の保険金の詳細がどこにも出てないってことに気が付いた次第です。

倒産防止共済は経営セーフティー共済の掛金として決算書に出てるから質問がなくて、

それが減ってるのに保険金がたいして変わってないから、なんじゃこれってなって

質問しているんだな、きっと。なんとなく納得。ちゃんと内容見てるんだな、銀行さん。



わざわざ顧問税理士の先生のところにまで金融機関さんが問い合わせをするなんて

今までにないケースだったので、何事かと思って決算書を見直してみたのですが、

なるほど納得しました。質問が来る前に説明できるようにしておかないとだな、来年は。

勉強になりました。



というか、決算書にそういう情報が出ていないことを事前に把握しておけてないのが

経営者としてダサいですね・・・。意識低い系の他力本願寺なのがバレバレです。

決算書貰ったやつはちゃんと目を通そう・・・。



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先日、不動産仲間に金融機関さんのご担当者様誤ご紹介してきました。

今後、いい関係が作られることを期待したいと思います。



最近でこそあまり金融機関さんの新規開拓は行っていないのですが、かつては

かなりのペースで金融機関さんを回ってはせっせと新規取引先を探していたものでした。

今でも遠隔地に住んでいて札幌で融資してくれる金融機関さんは探したいところですが

それ以外は今のところ困ってないので、小休止といったところです。



現在、融資取引している金融機関さんがいくつあるかというと・・・

個人および東京法人だと、メインバンクさんとサブバンクさん６行。

仙台法人だとメインバンクさんとサブバンクさん２行。

あと共通で政府系１行で、合計９行とお取引しております。

（もっとあるかと思ったけど意外と少なかった）



個人および東京法人でお付き合いしているサブバンクさんの中に、小口の修繕とか

保証協会とかの融資が得意な金融機関さんがあります。不動産セグメントへの融資も

基本的には積極的ですが、新築とか築浅がメインのようで、私が東京でやってるような

古いものを買ってリノベするパターンには修繕費くらいしか出してもらえないのですが、

それでもかなり助かっております。



こことの関係が深まったのは、前任の担当者さんが積極的にアプローチをかけて

くださったからでした。なかなか融資取引に結び付かず、積金も額を減らして

今後縮小していこうと思っていたタイミングで着任され、いきなり電話をかけてきて

一度是非お話をしましょう、と言われてお会いして、そこから積極的な働きかけで

細かい融資や東京１０棟目の融資を決めてくださった次第でした。



なにかと融通はきくし、できるだけ希望に応えようと動いてくださるので、こちらも

いろいろとお願いして対応しておm来、大変助かりました。



そんな担当さんも、銀行の宿命でいずれ転勤となります。今年の３月、残念ながら

転勤が決まり、担当者さんはいなくなってしまいました。５年近く在籍するという

異例の長さでしたが、こちらとしては大変ありがたかったです。



異動先の支店も教えてくださり、誰かお客様がいたら是非ご紹介ください、としっかり

言い残していかれました。さすが、この辺の抜け目のなさが素晴らしい。



良い担当者さんだと私は思うので、誰かエリア的にはまる人がいたらご紹介をしようと

思っておりましたが、先日早速一人照会させていただくことができました。

支店のエリアに住んでいるお友達がいらっしゃって、紹介を依頼されたのです。



早速担当さんの携帯に電話をかけたら、全然違う人が電話に出ました（汗）

あー、支店単位で電話を管理しているのね。個人に属するわけじゃないのか。

せっかくだったので、かくかくしかじかでと事情を説明したところ、対象の支店さんに

事前に話を通していただけるということになりました。



話を通したという連絡がきたので、こちらから電話したところ、どうもちゃんと話は

通っていなかったようで、紹介していただけるんですか？早速ありがとうございます！

みたいな新鮮な反応が返ってきました。ここの金融機関さんに限らず、金融機関さんの

支店間連携って、だいたいうまくいってない印象が強いんですよね（苦笑）



結果として、先日無事に担当さんが友人のところに訪問したということでした。

今すぐ具体的な話とはならず、今後いろいろとよろしくお願いしますという感じで

一発目は終わったそうです。借り換えの話を出してみたけどあまり興味を示さず、

ということを友人は言ってました。まあきっと、金利勝負で勝てるとは思えないと

思ったのでしょうね。そんなに大きな金融機関さんではないので。



私は基本的に金融機関さんのご紹介には積極的です。別にバックマージンを貰えるとか

そういう話ではなく、紹介することで双方から感謝されるし、金融機関さんからも

「あの人は紹介してくれる人だから頑張らなきゃ」と思っていただける効果があります。

そういうのを狙っています。



今回の場合は支店も変わってしまっているので、今後の取引という観点での効果は

やや見込みづらいですが、将来また戻ってくるとか、偉くなるとか、そういう時は

多少いいことがあるかなと。また、これまで融資でお世話になったので、その

恩返しということで見返りは別に求めていないところもあります。



今後も良い機会があれば、積極的にマッチングさせていきたいと思います！



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大変お世話になった金融機関の担当さんが異動になってしまいました。

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頃合いとしてそろそろだろうと思ってはいましたが、やっぱり来てしまいました。

サブバンクの有能な担当さん、異動になってしまいました。



サブバンクはいくつかありますが、その中でもここ数年急激に勢いを増している

サブバンクさんがあります。コロナ融資も真っ先に提案してくださいましたし、

札幌の物件のリフォームの資金であっても、再建築不可の物件のリフォーム資金で

あっても、そういうの関係なく保証協会さんを使って融資できるようにしたり。

とにかくアグレッシブな動きを取ってくれる頼れるサブバンクさんになりました。



元々は、東京１棟目の借地新築の時に、全額ではないけど一部の金額なら融資も可能と

言ってくださったのが取引の始まりでした。その時はフルローンじゃないと買えないと

いうことで取引には至りませんでしたが、今後具体化したらいいなという思いで

積金を始めたものでした。



そこから５年以上、何を持ち込んでも全然ダメで、こりゃ見込み違いだったなと

思うようになり、積金も満期を迎えたタイミングで縮小してしまいました。

このままフェイドアウトかなーと思っていた頃合いに、今回異動になってしまう

担当の方から営業のお電話をいただきます。ぜひ一度お会いして当行でご支援できる

ことがないか考えさせてほしい、と。



そこからはどんどん取引量が増えていきました。不動産購入の融資は東京１０棟目のみで

それも１０年融資という渋い内容でしたが、無担保のリフォーム融資に関しては

かなりの本数を出していただきました。無理な時も当然あるのですが、まず姿勢として

「話を聞きます！」「やりたいです！」から入ってくれるのがありがたかったです。



お友達も紹介したことがあり、融資を首尾よく受けることができたと喜んでいました。

いい仕事してくださる担当の方でしたが、もう４年以上になるのでさすがに今年は

転勤あるだろうなと。それは先方も感じていたのだと思います。今年に入ってからは

別の担当の人をメインに据えて、後ろからバックアップする体制に自然となって

おりました。



これから東京１４棟目のリフォーム融資のご相談をしなくてはならないタイミングですが

今年はさすがに異動されてしまうのかな・・・なんてちらっと思ったその時でした。

その担当さんからお電話があり、異動になってしまいましたとのご報告とご挨拶を

いただくのでした。いよいよかー。残念です。



大変お世話になり感謝している旨をお伝えし、新天地でのご活躍を祈念する旨を伝え

今後もお付き合いのほどをいただくようお願いして電話を切りました。



この担当さんに勧められて、こちらの金融機関さんで運営する若手経営者の会に

参加させていただきましたので、そちらのつながりとかでまたお会いする機会も

あるのではないかと思います。直接のかかわりは減ると思いますけど、今後とも

機会があればぜひよろしくお願いいたします。今までありがとうございました！



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お世話になった融資課長さんが異動に・・・。

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東京法人および個人事業主のメインバンクさんでこのタイミングに人事異動が発生。

きっちり仕事してくれる融資課長さんが異動になってしまうことになりました。残念。



不動産賃貸業と言えば金融機関さんとのお付き合いは基本的に不可欠と思います。

手元によほどの現金がある人は別ですけど、不動産自体を担保にして金融機関さんから

お金を借りることは、不動産賃貸業を営んでいる人であれば経験している人は多いと

考えられます。



そして、金融機関さんにつきものなのは転勤。これはネットで調べると、顧客との

結びつきが強くなりすぎて不正行為を黙認するなどといった弊害を排除するためという

意味合いや、多様な経験を積ませるためという意味合いがあるようです。

しかし、事業者サイドとしては、せっかく作った人間関係がリセットされてしまうので

あまり好ましい制度とは言えないように感じます。時代と共に変わればいいのに。

（でもあれか、相性が微妙な担当さんでも３年待てば変わると思えば悪くない・・・？）



さて、一昨日のことです。

メインバンクさんの融資課長さんからメールが届き「異動が決まった」というお話を

連絡いただきました。確かにこの融資課長はもう３年前後だったはずなので、

今年の３月くらいに異動なのだろうなあと漠然と思っていましたが、なぜか１月という

謎なタイミングでの異動のようです。



この融資課長さんは仕事が丁寧で、落ち着いて対応してくれる方でした。

大きなミスもせず、平均値以上の仕事をきっちり仕上げてくる印象が強く、融資相談に

おいて大変お世話になったと思っております。



支店長と営業担当さんが同時に異動になり、融資課長しか顔なじみがいなくなって

しまった時も、この融資課長さんがうまく新担当さんや新支店長さんとつないでくれて

関係が大きく変わることなくスムーズな移行ができたものでした。



東京１３棟目のリフォームの融資の時も、旅館業法に則った宿泊施設という業態で

あるにも関わらず、きっちりと審査をまとめて本部承認までこぎつけてくれました。



感謝しているだけに、転勤は残念です。でも仕方ないですね、こればかりは。



後任の方も決まっているようでしたので、昨日お電話してご都合を確認し、時間が

あるようだったので直接店舗にお邪魔してお別れのご挨拶をしてきました。

後任の方もご紹介いただけるということでしたので、好都合です。

先日、京都に太陽光の打ち合わせに行った時に買ったお土産も持っていきました。



急な訪問にもかかわらず、支店長もふらっと顔を出してくれたので、四方山話。

そうこうしていると、融資課長と後任の方の２名が来てくださいました。



新担当さんに私のやっている事業内容を説明しつつ、この時はこんな融資でまとめて

いただきましたよね、なんて話を異動してしまう融資課長さんに振ってみたり。

過去の思い出を振り返りつつ、新融資課長さんに対しても事業への理解をいただき

それなりの引継になったのではないかと考えます。



最後に融資課長に、今後のご健勝とご発展を祈念しながらお土産を進呈。

支店じゃなくてお世話になった融資課長向けですからね、と念を押して渡しました。

支店長も「貰っておきなさい」と促してくれましたので、素直に受け取ってくださり

良かったです。



融資課長、今までありがとうございました。大変お世話になりました。

新支店でも、その能力を使って事業者の皆様を助けてあげてくださいませ！

そして後任の融資課長さんも、当方の事業伸長のためにぜひご協力をいただければ

幸いです。今後よろしくお願いいたします！



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銀行提出用の資料作成など事務作業を正月早々行っています。

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昨日は一年の不動産の目標を考えようと思っていたのですが、作業に追われて

できずじまいでした。何をしていたかと言えば、銀行さんからの宿題をひたすらに。



お正月なんだからゆっくりしなさいよ、と自分でも思うのですが、年末年始こそ

普段そこそこ時間を取らないとできないことをやるべし。そう思っております。

今回の場合は銀行さんからのリクエストをやっつけなくては、ということを自分への

宿題として課しました。



東京法人・個人事業主のメインバンクさんからは「借入一覧の最新版を作ってほしい」

と言われています。私は東京においてはボロ物件をリフォーム・リノベーションして

収益化する手法を中心にやっていますので、細かいリフォームの借入が増えがちです。

それゆえに、全貌が見えにくいという問題があります。



金融機関さんとしても、与信管理の観点でどのくらい借入をしているのかは気にします。

今の借入ってどのくらいあるの？というのを気にするのは至極当然の話です。



しかし、借入の量がかなりあるため、それを金利や条件、現在の残債などを整理して

一覧化するのはちょっと骨が折れる作業です。



Excelで借入の一覧を作ったら、その一覧の結果を別シートで銀行提出用の資料に一発で

転記できるよう数式を入れてあります。普段は一覧のメンテナンスだけすればいいように

していますが、借入の増減があったり条件が変わったりした時は数式のあるシートも

作り直さないけないので時間がかかります。



東京法人は特に借入に変化はなかったのですが、個人事業主としてはコロナ融資で

借換を行っています。この条件を適用するのにそれなりに時間を要しました。



それから、東京法人のサブバンクさんから、借換検討できるものがあれば一覧で

作ってほしいというお話を受けていました。こちらのリクエストに対しても資料を

作成して提供しなくてはなりません。メンテナンスした一覧に対して、これとこれは

借換してもＯＫ、これは義理があるからダメ、みたいな色付けをしたものを作成。



仙台法人に関しては特に銀行さんからこういった資料は求められていませんが、

せっかく仙台にいるので情報も集めやすいので、同様の資料をメンテナンスして

後々困らないようにしようと思い、資料のメンテナンスを実施。



仙台法人はコロナ融資でメインバンクさんと某政府系金融機関さんからお金を借り、

某政府系に関しては既存の２本の借入をコロナ融資にまとめて貰いました。

そして仙台２棟目、札幌１２棟目の購入、札幌１１棟目のリフォーム融資など

新たな借入も多くあり、かつ札幌５棟目の売却による完済もありました。

こちらのメンテナンスに時間をかなり要しました。



ここまでは昨日のうちに完了。



Excelを作った後、パワーポイントで作った銀行提出用資料に表部分をコピペ。

購入した物件の資料を張り付け、提出用資料が完成します。これは本日行う予定。



あとは仙台からいちいち返済予定表を送ってもらうのも大変なので、スキャンして

データ化して持ち帰ろうと思います。これも今日やらないと。



それから、銀行さんに提出する資料の中に、返済比率を記載するところもあるので

それを整理するためにレントロールの最新化も必要です。最新化までは終わりましたが

物件の購入・売却があったので、レントロールに入れた数式もメンテナンスが必要です。

数式の整理と銀行提出用資料への転記は今日行う予定です。



これらの動きとは別ですが、顧問税理士の先生に１２月後半のお金の動きを示す資料を

作成して送らなくてはなりません。これも仙台にいる間にやらないと、またズルズルと

サボってしまうと思います。４日午後に仙台から東京に戻りますので、その前に

作業しておかなくては。実質、明日にはやっておかないとダメだと思います。



というわけで、結構やることが多いお正月。あまり休めている気はしませんが、

二足の草鞋である以上しょうがないですね。新年早々、全力で作業しようと思います。



とはいえ、一年の計は元旦にあります。やっぱり今年の目標もきちんと作らなくては

なりませんので、それも今日中に何とかやっつけたいと思っています。



意外とやることあるなー（汗）

がんばろっと。



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