１２／３０まで銀行は営業しています。

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銀行さんは本日まで営業しているはずなので、普段なかなか行く余裕がない私にとっては

銀行訪問するチャンス。なので予定を詰めてみようと思います。



一昨日でサラリーマンの仕事納め、昨日から仙台の義母の家に帰省しております。

仙台は東京に比べたら寒いですが、札幌に比べたら暖かいですね。



仙台に移動して、まず最初に確認したのは、義理の母が私にやってほしいと思っている

作業があるかどうか、という確認。いやね、例年「これやってもらおうと思ってたのよ」

といきなり作業を振り出される傾向があるんですよね。仕事の内容も勿論ありますが、

紙の明細書が電子化されたけど、なんでもかんでも電子とか年寄りには無理なんだから

止めてほしいわよねとぶつぶつ言いながら電子化されたやつの登録を依頼されたりも。

まあ苦手なものは苦手ということで、しょうがないですよね。

ただ、こちらとしても、年末はあれもやろうこれもやろうと計画しているわけなので

そこにいきなりいろいろ差し込まれると予定が狂ってしまいます。なので、先に

何かあるなら聞き出しておこうという発想に至ったわけです。



・太陽光関係の書類で届いているやつを処理

・コストコで重いものを荷物持ち

・初売りで電子レンジの買い替え

・マイナポイントの登録

・自宅外構の電球の傘の掃除



なるほど、今回４泊５日なので、全部やったら１日〜１．５日作業にはなりそうですね。

コストコと電子レンジだけで下手したら丸１日コースになりそうだなと思いますし。

それ以外で自分の書類の整理をすると・・・ちょっと時間足りないかなあ？

読書もできるかと思って何冊か本を持ってきてみたけど、そこには届かなさそうです。



じゃあ何をいつやるか、みたいな話をしているところに、義母がふとこんなことを

言ったのです。

「そういえばサブバンクの担当さんが会いたがってたわよ」と。



仙台の金融機関さんに関しては、基本的に対応は義母にお任せしております。

そこまで任せられるってのがほんと奇跡的なことで、私はもっと感謝しないと

いけないのだろうなと思っています。



会社の経理的な部分や決算書の作りこみを私がやっているので、義母の口からも

「専務が〜」という単語が出てくるのでしょう（義母が社長、私は専務という肩書に

しております）。そして銀行さんから見れば、明らかに私が事業後継者となるのは

わかっているので、後継者に会っておきたいという発想になるのは当然かと思います。

私が銀行員さんでもそう思うことでしょう。



初めてその金融機関さんを開拓した時には、私も勿論ついていっていますが・・・

最初の担当さんはもう異動されているから、今の担当さんは私もお会いしたことが

ありません。仙台で融資取引しているサブバンクさんは２行ありますが、どちらも

同じ状況です。



銀行さんって、１２／３０まで営業してますからねえ。それだったら銀行に年末の

ご挨拶に行くのもいいかもしれない、と思った次第です。



それじゃあ年末の挨拶に行きます？と義母に持ち掛けてみたのですが、義母は

「この間行ったばかりだしめんどくさいわ」と。んじゃ私一人で行ってみますかねえ。

どっちみち、街中で通帳に記帳したいと思っていましたし、そのついでに運動とゲームを

兼ねてのウォーキングもできます。一石二鳥です。



１２／３０までやってる会社はさほど多くないので、銀行さんも暇してることでしょう。

ちょいとググってみたら、１２／３０まで営業するという方針は銀行法で決められて

いるようですね。知らなかった。



ということで、この後義母にアポ取ってもらって、午前中のうちにサブバンク２行に

お邪魔してこようかと思います。メインバンクさんまで行くと、時間がかかりすぎて

午後のコストコの時間がタイトになりそうなので、サブバンクさんのみにします。

メインバンクさんは去年担当の方とも会ってるので、まあ今年はいいか、と。



ということで、これから飯を食って銀行さんに行ってきます。



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違約金に関して念入りに説明を受けたお話。

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そういえば、先日の融資実行の時に金融機関さんからやたｒと念入りに違約金のことを

説明されました。なんでも、トラブルがあったそうです。大変ですねえ・・・。



東京１４棟目のリノベーションの費用を支払ってきた話を先日書きましたが、

ここで支店長から、融資実行時にも説明いただいた早期返済の違約金の扱いについて

改めてご説明を受けました。確かこれ、融資実行前の金消契約の時にも聞かされていて、

この説明を聞いたとか聞いてないとかでゴタゴタしたからきちんと説明するように

本部から言われている、という話を担当の方がされていた覚えがあります。



今回の融資は保証協会は使っておらず、プロパー融資となります。プロパーなので

金融機関さんごとのルールも適用されます。割と多いのは、早期に一括返済すると

違約金として残高の１％とか２％とかを一括返済時に徴収されるケースですね。

５年以内だと違約金みたいな形もまあそれなりに多いです。



金融機関さん側のろじっくとしては、長期にわたって金利収入を得るという前提で

貸付をしているのだから、そんなに短期でホイホイと返されたのでは融資実行前に

かけた労力が無駄になってしまうということなのでしょう。不動産賃貸業なので

短期で売買する想定でもないという、宅建業法上の立て付けというか、そういうものも

影響しているのかもしれません。



こういう違約金の設定などに関しては、融資を受ける時に説明を受けているはずですが

やっぱりそこは、融資を受けて物件を購入できる高揚感にかき消されたりすることも

多いような気がします。私も売却なので一括返済しますと話した時、違約金が

発生しますということを指摘され、あちゃーと思いながら違約金を支払ったことも

あります。



銀行さん、短期で物件を売却すると嫌な顔をすることが多いのは知ってるんですけど

違約金取るなら別にそこで収益取れてるんだからいいじゃん・・・と思ったりもします。



支店長、たぶん金消当日に担当の方が説明しているのをわかっていて、あえてもう一度

説明したのかなという気がします。その後、支店長と会話をしていたら、違約金の話で

ゴタゴタしてしまい、本部にまで話が届いて始末書を書く案件になってしまったという

話をされておりましたので。羮に懲りて膾を吹く状態なのだろうなあ・・・。



その後、ちらっとそのトラブルの内容を支店長が話してくれました。



・業者さんからの紹介案件で新築に融資をした

・ふたを開けてみるとなかなか埋まらない

・業を煮やした所有者さん、頭に血が上り儲からないから売ると言い出す

・売るなら違約金ですよと言ったら余計に発狂しそんなの聞いてないｔ騒ぐ

・挙句消費者センター的なところに電話されてしまい本部にまで話が届き大騒ぎ



結局この所有者さん、騒いだのはその時の一時的な感情だったようで、その後落ち着いて

結局売らずに今に至っているとのことです。



自分自身が不動産賃貸業の事業者になるという感覚ではなく、業者さんに勧められて

儲かりますよってことでカモネギなパターンで参入したのでしょうねえ・・・。

私では到底手が出ないような大きな金額の物件だったようですから、本業でお金を

たっぷり稼いだ方なのでしょう。



でも、銀行さんと揉めても正直いいことないと思うんですよね。その後次々と

物件を保有し続けるなら特に。ここでもう終わり、これ以上の借金はしない、という

覚悟があるならいくら揉めてもいいと思いますが、そうでないならなおさらです。

これだけ盛大に揉めた相手に再度貸すかと言えば、絶対に貸さないでしょうから。

自ら融資の可能性を減らしているだけです。



私なんか、一人の力で何かできるとはこれっぽっちも思っておりませんので、

いかに周りの業者さんとうまく関係を作り、お互いに嫌な思いをせずにお互いに儲けるか

ということを考えながらやり取りしているつもりです。セルフリフォームから客付から

管理から全部ひとりでやっちゃうスーパー大家さんならまだしも、私はそういうのは

とてもじゃないけど無理です。なので、管理会社さん、施工業者さん、銀行さんなどと

密に連携を取りながらうまくやっていく必要があると常に考えております。

（至らぬところもあり、そうなってない時もあるようですけどね・・・）



私がこの買主さんと同じ立場だったら、契約書に違約金の話が書いてあることを確認して

見落としていたことはまず認めると思います。その上で、どこまで当時明確にそれを

説明してくれたかがはっきりしないこと、そもそも金融機関さんとしてもこの事業は

うまくいくだろうと思って融資してくれたのに、実際は思うようにいってないことに

対して一片くらいは責任があると思うのではないかということを問いかけ、多少は

自分たちにも責任あるかもという雰囲気を作ったところで、どこまで違約金を

減免できるか本部と会話してほしいということを伝えるだろうなあと思います。

一方的に被れとは言わないけど、少しは面倒見てよという感じですね。



ま、そもそもそんな話にならないと思いますけどねー。埋まらないからって即売るとか

言わないし、埋まらないような物件を買う気もないし、埋まらなかったら気合でなんとか

埋めようと努力するだろうし。

（最近サボってて稼働率低いやんけという話は聞こえません）



ということで、特にオチも何もない話でしたが、違約金には気を付けましょう（？）



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結局融資は出なかった。

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先日、金融機関さんから熱心に勧められて申し込んでいた保証協会の保証付き融資、

残念ながら通りませんでした。返済比率が高まる借入しなくて済んだってことでいいか。



あまり借りようというつもりはなかったんだけど、銀行さんが結構ガシガシと

勧めてくれたので、原材料高騰に伴う無利息の運転資金の融資に思わず申し込んで

しまったという話を前回書きました。



無利息ならお金借りるのも悪くないかなーとか思っちゃったというところと、

銀行員さん的にもリスクが低く貸出残高を伸ばせるし、成績にもつながるんだろうなと

思ったというところからの申込でした。明確に必要ってわけじゃなかったんですけど

お金は手元にあった方がいいという判断です。



単に借りるのが好きという話も決して否定はできません（苦笑）



しかし、銀行さんからお金借りませんかと言われるようになるなんて、１０年前の

自分が見たらびっくりするだろうなあ・・・。東京１棟目を買うために必死になって

銀行さんを回ってました。地域にある金融機関さんを片っ端からピックアップして

全部Excelに書き出して、全部で４０行近く電話して、話を聞いてくださるところには

直接出向いて事業計画書を見せて・・・。それでもほとんどの金融機関さんでＮＧを

食らいましたからね・・・。ＯＫだったのは某政府系金融機関さんだけでした。



とはいえ、それでも２０１２年は東京１棟目、東京２棟目、仙台１棟目の３棟を

購入することができたのだから、あれも一つの成長曲線の伸びるタイミングだったのだと

思います。２回目は２０１７年〜２０１８年で、２年で１２棟購入しました。



余談ですが、成長曲線は直線ではなく、一定期間はじりじりとしか上がりません。

時が満ちた時に一気にドーンと上昇し、また踊り場でじりじりと上がる・・・を

繰り返しているイメージです。



とあるセミナーで「成長曲線は自分のイメージだと比例のグラフのようにまっすぐと

上に伸びているように感じられるが、実際は踊り場と爆発的な伸びの組み合わせで

できている」みたいな感じのことを言っておりました。これは私も１５年近く

不動産投資をしてきて、確かにそうだなと思います。２０１２年と２０１７年〜１８念が

私にとっての大きな成長（規模拡大）のタイミングでした。



成長曲線が比例のグラフのように直線だと思っている人が多く、その自分のイメージに

対して、それより下回っていることがストレスになり、そこで不動産投資を辞めてしあう

人もいるかもしれません。成長はそんな単純なものではなく、辛抱すればどこかで結果が

ついてくるものだ、ということは是非覚えておいてほしいです。辛抱して努力を続ければ

結果はちゃんとどこかで追いついてきます。



余談はこの辺にして・・・



お付き合いで申し込んだ融資、保証協会の枠がいっぱいだということで基本的にはＮＧと

言われてしまいましたが、前年同月比で売上が一定水準落ち込んでいれば、区の

セーフティーネットの認定を受けることで融資が受けられるかもしれないという話も

ありましたので、昨年の売上情報を送付してチェックしてもらいました。



その結果について、金融機関さんの担当の方からお電話がありました。

まあ、冒頭で書いた内容から推察はできると思いますが、セーフティーネットの要件は

満たさなかったとのことで、今回の融資は難しいという結論になってしまいました。



私はリノベーションを結構やっていますので、その分の借入がいっぱいあります。

そこが保証協会さんから見たら借入残高が大きくリスクがあると判断されたのではないか

と思っています。



ま、これ自体はもう仕方ないことですねー。借入が多すぎるというのは自分自身でも

自覚はしています。なんせ、リノベした物件を売却しても無担保分の借入は返して

いませんから・・・そりゃ返済比率も高くなりますよ。

なので、借りれなくてむしろ良かったのかもしれません。



ということで、なんとなくお付き合いで借りようとした県、借りられないという

オチで終了となります。借りなくていいものを不用意に借りようとしたことに対して

「それはやめとけ」と言って貰ったんだな、と思うことにします。



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金利ゼロだという制度融資があるようで、ちょっとつまみ食いを企んでましたが

保証協会の枠はいっぱいだからと断られそうな情勢です（汗）



私は遠隔地と居住地の２箇所に主たる物件購入の拠点があり、それ以外に２箇所ほど

数は多くないけど物件を購入している地域があります。最近は遠隔地の融資が厳しく

なってきているのですが、それでもたまにクリーンヒットが出て物件を購入することも

できております。居住地の方は金融機関さんもだいぶ融通が利くようになり、

地元の業者さんから訳あり系の物件の情報を優先してもらえる関係が作れたことも

相まって、割といい感じに増やせていると自分でも思っています。



このうち、居住地の物件の購入やリフォームに融資してくださる金融機関さんから

「こんな融資ありますけど」と説明を受けたものがあります。昨今の物価高などで

資金繰りが苦しくなった企業向けに、行政区が金利を全額補助して運転資金を

貸すというものでした。保証協会さんの保証付きで金融機関さんが実行するそうです。



こういうの、金融機関さんけっこう好きなんですよね。たぶん保証協会が１００％保証で

金融機関さんノーリスクで融資残高増やせますから。それだったらお付き合いで

融資を受けてもいいかなーと思ってしまう私。そうやって無駄な借入を増やすから・・・

という声が聞こえてきそうですが、まあ気にしない（言うこと聞かないやつ）



ただ、前にも保証協会さんの保証付きで融資を受けようとしたことがありましたが、

ちょっと枠いっぱいなんですよねーみたいな回答だった記憶があります。

そうだとすると、この融資も難しいんじゃない？という気が。

ま、試すだけ試してみるか。試す分にはタダだし。



ということで、金融機関さんに試しに融資申し込んでみるということを伝えました。

翌日には自宅までもろもろ書類を届けに来てくれて、もしあわよくば月内の実行で

お願いしたいと言われました（この時は７月終盤でした）。やる気あるなー。

というか成績足りてないっぽいなー（苦笑）



そこから数日後、浮かない声で行員さんが連絡してきました。融資決まりましたの

トーンじゃない声だから、たぶんダメだったんだろうなーと察しがついてしまいます。

やっぱり保証協会さんの枠がもうないってことかなー。



案の定、今の状態だと厳しいという結論になってしまったという話だったのですが

そこから話がまだ続きます。売上が５％ダウンしていれば、セーフティーネットの

要件を満たして、全額ではないにせよ多少融資ができるかもしれないとのことです。

いやー、そんなに売上落ちてないと思うんだけどなあ。個人としては物件の売買は

してないから、大きく売上規模が落ちたりはしないと思うんですよねえ。



とはいえ、せっかくなので、行員さんが欲しがる月次の売上データを税理士の先生に

作ってもらって送りました。昨年のものと比較してみるということです。



そして昨日、また行員さんから連絡がありました。微妙に５％近く下がっている月も

あるんだけど、下がってない月もあって、もうちょっとなんだけど微妙に足りない、

ということです。売上下がってること自体はちょっと悲しまないといけないところですが

融資の観点では残念と思ってしまう矛盾。



しかしまだ行員さん諦めてません。礼金等の売上を除外して考えたらどうのこうのと

まだ頑張る意向を示しております。そこまでやるなら、こっちもお付き合いします。

ということで、昨年の売上の内訳が月ごとにわかる資料を送付しました。

これでさらに何とかならないか揉んでみるとのことです。



なんか、銀行さんがやたらと頑張ってるから、こっちもいろいろやってますし、

なんとなく融資通したい気持ちになってきちゃっている自分もいます。最初は単なる

お付き合いのつもりだったのですが（汗）

頑張れ行員さん！



結果はまた後日のブログにて。



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メインバンクの理事長さんが自宅に来た！

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先日、東京法人および個人事業主のメインバンクさんの支店長が、役員さんを連れて

挨拶にいらっしゃいました。いらした役員さん、まさかの理事長さんでした。



東京法人および個人事業主では、割と小さ目な金融機関さんとのお付き合いが

多くなっております。意図してそうなったわけではないのですが、自宅のあるエリアが

信金さんや信組さんが多いエリアであること、ロットが小さい案件が多いこと、

木造築古をリノベーションする手法を使うことが多いことから、あまり都銀さんや

地銀さんのような大きな金融機関さんが融資をしてくれないということもあり、

融資してくれるところを探し求めた結果、そんな感じになったというわけです。



メインバンクさんは、東京２棟目（借り換え）、東京３棟目、東京５棟目、東京１３棟目

東京１４棟目に対して融資をしてくださっています。私がやたらとジャブジャブ融資を

受けられていた２０１７年〜２０１８年あたりは不思議と融資をしてくれなかったですが

最近になってまた融資を活発にしてくださるようになりました。



世間的には、あまり融資をするタイプではない金融機関さんという評価のようですが、

私は割と相性がいいようです。というか支店長との相性なのかもしれません。

今まで４人の支店長さんとお付き合いしましたが、融資してくれた時期は２番目と

４番目の支店長の時代でした。支店長の姿勢によって融資姿勢が変わるというのは

間違いではないのだと思います。



今の支店長は４人目で、何かとすぐ現場に足を運ぶ方です。フットワークが軽く、

昭和の時代にありがちな清濁併せ吞むタイプの人情味がある方と私は感じています。

この方になってから、東京１３棟目のリフォーム融資、東京１４棟目のリフォーム融資が

立て続けに成立しました。特に東京１４棟目は再建築不可のリフォームなのに、１５年で

リフォーム代ほぼ満額出てしまうというミラクル。その分自宅に第二抵当を打たれて

しまいましたが、それでもそれだけの価値がある内容と思いましたので良いです。



できない理由より、どうやったらできるかと考えてくれる今の支店長さんの時代が

ずっと続けばいいのになあと思いました。現実としてはもうちょっとしたら異動に

なってしまうのでしょうけど。



この支店長さんになってから、不定期に自宅に役員さんを連れてくるようになりました。

２〜３ヶ月に１回くらい、支店長が一人でふらっと自宅に訪れて、業況を聞いて

帰っていく・・・という感じで元々まめに外回りをする人なのですけど、支店に

役員さんが視察に来た時、同様に取引先を回って役員さん含めてのご挨拶をするように

しているのだろうと思います。



先日、支店で融資の手続きをしている時「明日役員連れてご挨拶行きますんで」と

おっしゃっていたので、いつものように役員さんと二人で回ってくるんだなと

理解しておりました。実際その通りだったのですが、役員さんからお名刺を頂戴したら、

そこには「理事長」と。え、つまりこれ、メインバンクさんで一番偉い人ってことか！



先方からしたら、別に普段のお客さん周りなだけで、何か特別な意図はないでしょう。

でもまあ、私はちょっとミーハーなところもあるので、わざわざメインバンクの

支店長さんが自宅まで来たという事実にちょっと興奮してしまいました。不動産賃貸業を

始めた頃は、銀行さんが家に挨拶に来るとかそういうのをすごいなーと思っていましたが

小さい金融機関さんとはいえ、私もそういう立場になれたのか、しかも理事長が

ご挨拶に来ちゃったよ、と。



普通の役員さんが来たときはここまで気分は高揚しなかったのですが・・・

やっぱ権威に弱い小市民なんですねー、私。



理事長さんからは「いつもお世話になってるので」と、粗品を渡されました。

お帰りになった後見たらビール券。お酒好きなのでありがたく使わせていただきます。



理事長さんにも業況報告し、今の支店長さんには大変お世話になっていること、

先日も融資を決めて貰ったこと、大変感謝している旨をお伝えしました。

また、支店長が東京１４棟目の隣地で相続が発生した情報を仕入れてくださったので、

もしそれが購入できるようであれば是非融資もお願いしたい旨、お伝えしました。

言ったからって個別案件なんて覚えてないでしょうけど、何があるがわからないので

念のため。



理事長さんもどうやら不動産は好きみたいで、隣地は買うべきですねとか、街並みを

眺めながら、そこが買えたら面白そうとか、そんな話をされておりました。

不動産好きなのは好感触です。



１０分くらいのご訪問でしたが、うまくＰＲできていたかなあ。できていたなら

いいのですけど。



ということで、我が家にとうとう銀行の一番偉い人が挨拶に来たぞ、どやー！と

言いたいだけのブログはここまでです。



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