2022年08月15日

結局融資は出なかった。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在8位です。経理処理する暇がないー・・・困るー。

応援クリックよろしくお願いします→



先日、金融機関さんから熱心に勧められて申し込んでいた保証協会の保証付き融資、

残念ながら通りませんでした。返済比率が高まる借入しなくて済んだってことでいいか。



あまり借りようというつもりはなかったんだけど、銀行さんが結構ガシガシと

勧めてくれたので、原材料高騰に伴う無利息の運転資金の融資に思わず申し込んで

しまった
という話を前回書きました。



無利息ならお金借りるのも悪くないかなーとか思っちゃったというところと、

銀行員さん的にもリスクが低く貸出残高を伸ばせるし、成績にもつながるんだろうなと

思ったというところからの申込でした。明確に必要ってわけじゃなかったんですけど

お金は手元にあった方がいいという判断です。



単に借りるのが好きという話も決して否定はできません(苦笑)



しかし、銀行さんからお金借りませんかと言われるようになるなんて、10年前の

自分が見たらびっくりするだろうなあ・・・。東京1棟目を買うために必死になって

銀行さんを回ってました。地域にある金融機関さんを片っ端からピックアップして

全部Excelに書き出して、全部で40行近く電話して、話を聞いてくださるところには

直接出向いて事業計画書を見せて・・・。それでもほとんどの金融機関さんでNGを

食らいましたからね・・・。OKだったのは某政府系金融機関さんだけでした。



とはいえ、それでも2012年は東京1棟目、東京2棟目、仙台1棟目の3棟を

購入することができたのだから、あれも一つの成長曲線の伸びるタイミングだったのだと

思います。2回目は2017年〜2018年で、2年で12棟購入しました。



余談ですが、成長曲線は直線ではなく、一定期間はじりじりとしか上がりません。

時が満ちた時に一気にドーンと上昇し、また踊り場でじりじりと上がる・・・を

繰り返しているイメージです。



とあるセミナーで「成長曲線は自分のイメージだと比例のグラフのようにまっすぐと

上に伸びているように感じられるが、実際は踊り場と爆発的な伸びの組み合わせで

できている」みたいな感じのことを言っておりました。これは私も15年近く

不動産投資をしてきて、確かにそうだなと思います。2012年と2017年〜18念が

私にとっての大きな成長(規模拡大)のタイミングでした。



成長曲線が比例のグラフのように直線だと思っている人が多く、その自分のイメージに

対して、それより下回っていることがストレスになり、そこで不動産投資を辞めてしあう

人もいるかもしれません。成長はそんな単純なものではなく、辛抱すればどこかで結果が

ついてくるものだ、ということは是非覚えておいてほしいです。辛抱して努力を続ければ

結果はちゃんとどこかで追いついてきます。



余談はこの辺にして・・・



お付き合いで申し込んだ融資、保証協会の枠がいっぱいだということで基本的にはNGと

言われてしまいましたが、前年同月比で売上が一定水準落ち込んでいれば、区の

セーフティーネットの認定を受けることで融資が受けられるかもしれないという話も

ありましたので、昨年の売上情報を送付してチェックしてもらいました。



その結果について、金融機関さんの担当の方からお電話がありました。

まあ、冒頭で書いた内容から推察はできると思いますが、セーフティーネットの要件は

満たさなかったとのことで、今回の融資は難しいという結論になってしまいました。



私はリノベーションを結構やっていますので、その分の借入がいっぱいあります。

そこが保証協会さんから見たら借入残高が大きくリスクがあると判断されたのではないか

と思っています。



ま、これ自体はもう仕方ないことですねー。借入が多すぎるというのは自分自身でも

自覚はしています。なんせ、リノベした物件を売却しても無担保分の借入は返して

いませんから・・・そりゃ返済比率も高くなりますよ。

なので、借りれなくてむしろ良かったのかもしれません。



ということで、なんとなくお付き合いで借りようとした県、借りられないという

オチで終了となります。借りなくていいものを不用意に借りようとしたことに対して

「それはやめとけ」と言って貰ったんだな、と思うことにします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月10日

銀行さんが熱心に勧めてきたので思わず融資を申し込んでしまった。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日からようやく夏休みだけど土日は出勤(汗)

応援クリックよろしくお願いします→



金利ゼロだという制度融資があるようで、ちょっとつまみ食いを企んでましたが

保証協会の枠はいっぱいだからと断られそうな情勢です(汗)



私は遠隔地と居住地の2箇所に主たる物件購入の拠点があり、それ以外に2箇所ほど

数は多くないけど物件を購入している地域があります。最近は遠隔地の融資が厳しく

なってきているのですが、それでもたまにクリーンヒットが出て物件を購入することも

できております。居住地の方は金融機関さんもだいぶ融通が利くようになり、

地元の業者さんから訳あり系の物件の情報を優先してもらえる関係が作れたことも

相まって、割といい感じに増やせていると自分でも思っています。



このうち、居住地の物件の購入やリフォームに融資してくださる金融機関さんから

「こんな融資ありますけど」と説明を受けたものがあります。昨今の物価高などで

資金繰りが苦しくなった企業向けに、行政区が金利を全額補助して運転資金を

貸すというものでした。保証協会さんの保証付きで金融機関さんが実行するそうです。



こういうの、金融機関さんけっこう好きなんですよね。たぶん保証協会が100%保証で

金融機関さんノーリスクで融資残高増やせますから。それだったらお付き合いで

融資を受けてもいいかなーと思ってしまう私。そうやって無駄な借入を増やすから・・・

という声が聞こえてきそうですが、まあ気にしない(言うこと聞かないやつ)



ただ、前にも保証協会さんの保証付きで融資を受けようとしたことがありましたが、

ちょっと枠いっぱいなんですよねーみたいな回答だった記憶があります。

そうだとすると、この融資も難しいんじゃない?という気が。

ま、試すだけ試してみるか。試す分にはタダだし。



ということで、金融機関さんに試しに融資申し込んでみるということを伝えました。

翌日には自宅までもろもろ書類を届けに来てくれて、もしあわよくば月内の実行で

お願いしたいと言われました(この時は7月終盤でした)。やる気あるなー。

というか成績足りてないっぽいなー(苦笑)



そこから数日後、浮かない声で行員さんが連絡してきました。融資決まりましたの

トーンじゃない声だから、たぶんダメだったんだろうなーと察しがついてしまいます。

やっぱり保証協会さんの枠がもうないってことかなー。



案の定、今の状態だと厳しいという結論になってしまったという話だったのですが

そこから話がまだ続きます。売上が5%ダウンしていれば、セーフティーネットの

要件を満たして、全額ではないにせよ多少融資ができるかもしれないとのことです。

いやー、そんなに売上落ちてないと思うんだけどなあ。個人としては物件の売買は

してないから、大きく売上規模が落ちたりはしないと思うんですよねえ。



とはいえ、せっかくなので、行員さんが欲しがる月次の売上データを税理士の先生に

作ってもらって送りました。昨年のものと比較してみるということです。



そして昨日、また行員さんから連絡がありました。微妙に5%近く下がっている月も

あるんだけど、下がってない月もあって、もうちょっとなんだけど微妙に足りない、

ということです。売上下がってること自体はちょっと悲しまないといけないところですが

融資の観点では残念と思ってしまう矛盾。



しかしまだ行員さん諦めてません。礼金等の売上を除外して考えたらどうのこうのと

まだ頑張る意向を示しております。そこまでやるなら、こっちもお付き合いします。

ということで、昨年の売上の内訳が月ごとにわかる資料を送付しました。

これでさらに何とかならないか揉んでみるとのことです。



なんか、銀行さんがやたらと頑張ってるから、こっちもいろいろやってますし、

なんとなく融資通したい気持ちになってきちゃっている自分もいます。最初は単なる

お付き合いのつもりだったのですが(汗)

頑張れ行員さん!



結果はまた後日のブログにて。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:20 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年07月13日

メインバンクの理事長さんが自宅に来た!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。ちょっと寝坊気味なので食べ物ブログはお休み。

応援クリックよろしくお願いします→



先日、東京法人および個人事業主のメインバンクさんの支店長が、役員さんを連れて

挨拶にいらっしゃいました。いらした役員さん、まさかの理事長さんでした。



東京法人および個人事業主では、割と小さ目な金融機関さんとのお付き合いが

多くなっております。意図してそうなったわけではないのですが、自宅のあるエリアが

信金さんや信組さんが多いエリアであること、ロットが小さい案件が多いこと、

木造築古をリノベーションする手法を使うことが多いことから、あまり都銀さんや

地銀さんのような大きな金融機関さんが融資をしてくれないということもあり、

融資してくれるところを探し求めた結果、そんな感じになったというわけです。



メインバンクさんは、東京2棟目(借り換え)、東京3棟目、東京5棟目、東京13棟目

東京14棟目に対して融資をしてくださっています。私がやたらとジャブジャブ融資を

受けられていた2017年〜2018年あたりは不思議と融資をしてくれなかったですが

最近になってまた融資を活発にしてくださるようになりました。



世間的には、あまり融資をするタイプではない金融機関さんという評価のようですが、

私は割と相性がいいようです。というか支店長との相性なのかもしれません。

今まで4人の支店長さんとお付き合いしましたが、融資してくれた時期は2番目と

4番目の支店長の時代でした。支店長の姿勢によって融資姿勢が変わるというのは

間違いではないのだと思います。



今の支店長は4人目で、何かとすぐ現場に足を運ぶ方です。フットワークが軽く、

昭和の時代にありがちな清濁併せ吞むタイプの人情味がある方と私は感じています。

この方になってから、東京13棟目のリフォーム融資、東京14棟目のリフォーム融資が

立て続けに成立しました。特に東京14棟目は再建築不可のリフォームなのに、15年で

リフォーム代ほぼ満額出てしまうというミラクル。その分自宅に第二抵当を打たれて

しまいましたが、それでもそれだけの価値がある内容と思いましたので良いです。



できない理由より、どうやったらできるかと考えてくれる今の支店長さんの時代が

ずっと続けばいいのになあと思いました。現実としてはもうちょっとしたら異動に

なってしまうのでしょうけど。



この支店長さんになってから、不定期に自宅に役員さんを連れてくるようになりました。

2〜3ヶ月に1回くらい、支店長が一人でふらっと自宅に訪れて、業況を聞いて

帰っていく・・・という感じで元々まめに外回りをする人なのですけど、支店に

役員さんが視察に来た時、同様に取引先を回って役員さん含めてのご挨拶をするように

しているのだろうと思います。



先日、支店で融資の手続きをしている時「明日役員連れてご挨拶行きますんで」と

おっしゃっていたので、いつものように役員さんと二人で回ってくるんだなと

理解しておりました。実際その通りだったのですが、役員さんからお名刺を頂戴したら、

そこには「理事長」と。え、つまりこれ、メインバンクさんで一番偉い人ってことか!



先方からしたら、別に普段のお客さん周りなだけで、何か特別な意図はないでしょう。

でもまあ、私はちょっとミーハーなところもあるので、わざわざメインバンクの

支店長さんが自宅まで来たという事実にちょっと興奮してしまいました。不動産賃貸業を

始めた頃は、銀行さんが家に挨拶に来るとかそういうのをすごいなーと思っていましたが

小さい金融機関さんとはいえ、私もそういう立場になれたのか、しかも理事長が

ご挨拶に来ちゃったよ、と。



普通の役員さんが来たときはここまで気分は高揚しなかったのですが・・・

やっぱ権威に弱い小市民なんですねー、私。



理事長さんからは「いつもお世話になってるので」と、粗品を渡されました。

お帰りになった後見たらビール券。お酒好きなのでありがたく使わせていただきます。



理事長さんにも業況報告し、今の支店長さんには大変お世話になっていること、

先日も融資を決めて貰ったこと、大変感謝している旨をお伝えしました。

また、支店長が東京14棟目の隣地で相続が発生した情報を仕入れてくださったので、

もしそれが購入できるようであれば是非融資もお願いしたい旨、お伝えしました。

言ったからって個別案件なんて覚えてないでしょうけど、何があるがわからないので

念のため。



理事長さんもどうやら不動産は好きみたいで、隣地は買うべきですねとか、街並みを

眺めながら、そこが買えたら面白そうとか、そんな話をされておりました。

不動産好きなのは好感触です。



10分くらいのご訪問でしたが、うまくPRできていたかなあ。できていたなら

いいのですけど。



ということで、我が家にとうとう銀行の一番偉い人が挨拶に来たぞ、どやー!と

言いたいだけのブログはここまでです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年06月23日

金融機関さんから仙台法人の決算書について質問が。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。今日の午後から義母が東京に出張してきます。接待接待。

応援クリックよろしくお願いします→



仙台法人の決算書の内容について、各取引行さんからら照会がありました。

去年もそれあったと思うんだけど、なぜに今妙にクローズアップされたんだろう?



先日、義母からLINEで質問が飛んできました。決算書を各取引行さんに送ったら

メインバンクさんから「営業外費用に計上してる保険料は一体何か?」という

問い合わせを受けたそうです。



保険料で計上されているのは、法人が役員を受取人としてかけている生命保険や

医療保険、あとは倒産防止共済の掛金なんかもここに入っています。倒産防止共済は

単純な経費にせず、決算書上資産に計上した上で最後に落とす形にしています。

(これはブログのコメントやSNSで教わったやり方です、ありがとうございます)



倒産防止共済はもう何年もかけてるんですけど、はて今なぜ急にここを細かく

聞こうとしているんだろう?副長さんクラスの人が変わったと聞いているので、

その辺から言われているのかしら?



義母には、保険はこんな感じだからということを伝えて、回答しておくように

お願いしました。こちらについてはその後何も言ってこないので、問題はなかったものと

思われます。



それから数日後。顧問税理士の先生からメールが届きました。

札幌7棟目の融資をしてくださっているサブバンクさんからの照会があったとのこと。

義母が説明しきれず顧問税理士の先生に依頼したのだろうと思われます。

事前に顧問税理士の先生に義母から回答依頼はあったとのことでしたので。



質問内容は、メインバンクさんと同じく、今年計上されている保険料は何かという点と

還付金があるがこれは何かという質問だったそうです。



還付金はおそらく今年利益を落としているので、予定納税していた分が戻ってきたものの

はずです。でもそれにしてはちょっと還付金の金額大きいなあ。顧問税理士の先生からは

通常の法人税、消費税の還付金と回答していると伝えられているので、消費税の還付も

一部あったのかも?でも太陽光売却の消費税でかなり痛い目みてるから、消費税が還付は

あまりない気もするんだよなあ。これ、もうちょっと細かく先生に確認しておこうっと。



しかし、保険料はその前の期でも倒産防止共済を払っているはずなんだけどなあ。

なんでこんなに今年はこれがクローズアップされるのやら。金融庁さんあたりが

指導に入ったのでしょうか?



とはいえ、今年は倒産防止共済の掛金は最大から最小まで落としております。

修繕費がガッツリかかってたので、そんなに大きな利益は出ないということは

わかっていたので減らしました。そして東京法人で私に何かあった時用にかけてた

医療保険や生命保険を仙台法人に名義変更(売却)しております。だから確かに

内訳としては変わっているんですけど・・・そこまで決算書には表現されてないと

思うんだけど。



・・・と書いてて理解できました。決算書に書いてないから質問してるんだ、これ。

このブログを書きながら、なんでだろうなあと決算書をパラパラめくってたのですが

生命保険等の保険金の詳細がどこにも出てないってことに気が付いた次第です。

倒産防止共済は経営セーフティー共済の掛金として決算書に出てるから質問がなくて、

それが減ってるのに保険金がたいして変わってないから、なんじゃこれってなって

質問しているんだな、きっと。なんとなく納得。ちゃんと内容見てるんだな、銀行さん。



わざわざ顧問税理士の先生のところにまで金融機関さんが問い合わせをするなんて

今までにないケースだったので、何事かと思って決算書を見直してみたのですが、

なるほど納得しました。質問が来る前に説明できるようにしておかないとだな、来年は。

勉強になりました。



というか、決算書にそういう情報が出ていないことを事前に把握しておけてないのが

経営者としてダサいですね・・・。意識低い系の他力本願寺なのがバレバレです。

決算書貰ったやつはちゃんと目を通そう・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年05月14日

銀行さんをご紹介しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日は東京14棟目の近隣挨拶です。

応援クリックよろしくお願いします→



先日、不動産仲間に金融機関さんのご担当者様誤ご紹介してきました。

今後、いい関係が作られることを期待したいと思います。



最近でこそあまり金融機関さんの新規開拓は行っていないのですが、かつては

かなりのペースで金融機関さんを回ってはせっせと新規取引先を探していたものでした。

今でも遠隔地に住んでいて札幌で融資してくれる金融機関さんは探したいところですが

それ以外は今のところ困ってないので、小休止といったところです。



現在、融資取引している金融機関さんがいくつあるかというと・・・

個人および東京法人だと、メインバンクさんとサブバンクさん6行。

仙台法人だとメインバンクさんとサブバンクさん2行。

あと共通で政府系1行で、合計9行とお取引しております。

(もっとあるかと思ったけど意外と少なかった)



個人および東京法人でお付き合いしているサブバンクさんの中に、小口の修繕とか

保証協会とかの融資が得意な金融機関さんがあります。不動産セグメントへの融資も

基本的には積極的ですが、新築とか築浅がメインのようで、私が東京でやってるような

古いものを買ってリノベするパターンには修繕費くらいしか出してもらえないのですが、

それでもかなり助かっております。



こことの関係が深まったのは、前任の担当者さんが積極的にアプローチをかけて

くださったからでした。なかなか融資取引に結び付かず、積金も額を減らして

今後縮小していこうと思っていたタイミングで着任され、いきなり電話をかけてきて

一度是非お話をしましょう、と言われてお会いして、そこから積極的な働きかけで

細かい融資や東京10棟目の融資を決めてくださった次第でした。



なにかと融通はきくし、できるだけ希望に応えようと動いてくださるので、こちらも

いろいろとお願いして対応しておm来、大変助かりました。



そんな担当さんも、銀行の宿命でいずれ転勤となります。今年の3月、残念ながら

転勤が決まり、担当者さんはいなくなってしまいました。5年近く在籍するという

異例の長さでしたが、こちらとしては大変ありがたかったです。



異動先の支店も教えてくださり、誰かお客様がいたら是非ご紹介ください、としっかり

言い残していかれました。さすが、この辺の抜け目のなさが素晴らしい。



良い担当者さんだと私は思うので、誰かエリア的にはまる人がいたらご紹介をしようと

思っておりましたが、先日早速一人照会させていただくことができました。

支店のエリアに住んでいるお友達がいらっしゃって、紹介を依頼されたのです。



早速担当さんの携帯に電話をかけたら、全然違う人が電話に出ました(汗)

あー、支店単位で電話を管理しているのね。個人に属するわけじゃないのか。

せっかくだったので、かくかくしかじかでと事情を説明したところ、対象の支店さんに

事前に話を通していただけるということになりました。



話を通したという連絡がきたので、こちらから電話したところ、どうもちゃんと話は

通っていなかったようで、紹介していただけるんですか?早速ありがとうございます!

みたいな新鮮な反応が返ってきました。ここの金融機関さんに限らず、金融機関さんの

支店間連携って、だいたいうまくいってない印象が強いんですよね(苦笑)



結果として、先日無事に担当さんが友人のところに訪問したということでした。

今すぐ具体的な話とはならず、今後いろいろとよろしくお願いしますという感じで

一発目は終わったそうです。借り換えの話を出してみたけどあまり興味を示さず、

ということを友人は言ってました。まあきっと、金利勝負で勝てるとは思えないと

思ったのでしょうね。そんなに大きな金融機関さんではないので。



私は基本的に金融機関さんのご紹介には積極的です。別にバックマージンを貰えるとか

そういう話ではなく、紹介することで双方から感謝されるし、金融機関さんからも

「あの人は紹介してくれる人だから頑張らなきゃ」と思っていただける効果があります。

そういうのを狙っています。



今回の場合は支店も変わってしまっているので、今後の取引という観点での効果は

やや見込みづらいですが、将来また戻ってくるとか、偉くなるとか、そういう時は

多少いいことがあるかなと。また、これまで融資でお世話になったので、その

恩返しということで見返りは別に求めていないところもあります。



今後も良い機会があれば、積極的にマッチングさせていきたいと思います!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:54 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする